Viện đào tạo cán bộ

Switch to desktop Register Login

Hướng dẫn tính diện tích nhà chung cư thật là khó hiểu và rối

Chủ đầu tư đưa cả phần tim tường để tính diện tích căn hộ khi bán nhà cho khách hàng, nhưng khi cấp giấy chủ quyền cơ quan chức năng chỉ công nhận phần diện tích lọt lòng. Chuyện mua mà không được công nhận đang khiến nhiều người dân bối rối.
Theo hợp đồng, bà L. mua một căn hộ chung cư ở quận 2, TP.HCM của một công ty kinh doanh địa ốc với diện tích 96,7m2, giá hơn 1,5 tỉ đồng, bao gồm cả thuế giá trị gia tăng. Tháng 3-2009, Chi cục Thuế quận 2 thông báo cho bà L. đến nộp lệ phí trước bạ nhà, đất để cấp giấy chủ quyền cho căn hộ trên.

Điều khiến bà L. ngạc nhiên là diện tích căn hộ được cơ quan chức năng công nhận trong thông báo thuế chỉ có 87m2, nghĩa là bị hụt gần 10m2 so với hợp đồng. Theo bà L., hiện nay giá căn hộ trên gần 30 triệu đồng/m2 và nếu bán lại cho người khác bà mất gần 300 triệu đồng vì hai bên sẽ căn cứ vào diện tích trên giấy chủ quyền để mua bán.

Do cách tính khác nhau

Bà L. còn dẫn ra một bất hợp lý khác: khi cấp giấy chủ quyền, cơ quan chức năng chỉ công nhận diện tích căn hộ là 87m2 nhưng cơ quan thu lệ phí trước bạ lại dựa trên số tiền mua căn hộ 96,7m2. Điều này có nghĩa bà L. phải đóng lệ phí trước bạ cho cả phần diện tích không được công nhận trong giấy chủ quyền. Người dân này cho biết nhiều trường hợp mua căn hộ tại dự án trên cũng bị tình trạng tương tự khi làm giấy chủ quyền.

Sự việc trở nên phức tạp khi chủ đầu tư cho rằng lỗi là do cách tính của cơ quan chức năng, đồng thời nói trách nhiệm của họ đã kết thúc khi bán xong căn hộ cho khách hàng. Tuy nhiên câu trả lời này không làm khách hàng thỏa mãn, họ cho biết sẽ yêu cầu chủ đầu tư điều chỉnh diện tích căn hộ ghi trong hợp đồng cho phù hợp với cách tính trong giấy chủ quyền và hoàn lại số tiền chênh lệch. Trường hợp chủ đầu tư không đáp ứng yêu cầu, khách hàng sẽ không trả nốt 5% giá trị căn hộ còn lại.

"Điều 70 Luật nhà ở quy định: phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm: phần diện tích bên trong căn hộ và diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó… Sau đó thông tư 05 của Bộ Xây dựng ban hành ngày 1-11-2006 (có hiệu lực từ ngày 5-12-2006) hướng dẫn: trong giấy chủ quyền chỉ ghi diện tích sàn căn hộ, không tính phần diện tích tường chung, cột chung."

Tuy nhiên thông tư 01 ban hành ngày 25-2-2009 lại hướng dẫn: diện tích nhà chung cư được ghi theo diện tích sàn căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lô gia của căn hộ đó (nếu có). Trong đó diện tích sàn được tính theo kích thước thông thủy của căn hộ hoặc tính theo kích thước tính từ tim tường chung và tim tường bao ngoài căn hộ (trong đó tường chung là tường ngăn chia giữa hai căn hộ, tường bao quanh là tường ngoài giữa căn hộ và hành lang, lối đi, mặt ngoài của căn hộ).

Diện tích sàn căn hộ và cách tính diện tích này phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư và bản vẽ sơ đồ nhà ở theo qui định
Theo một cán bộ Sở Xây dựng TP, với hướng dẫn trên cơ quan chức năng có thể chọn một trong hai cách để cấp giấy chủ quyền. Nếu hợp đồng tính theo diện tích lọt lòng thì giấy chủ quyền cũng phải tính theo cách này. Nếu hợp đồng ghi nhận từ tim tường thì khi cấp giấy chủ quyền cơ quan chức năng cũng phải ghi nhận phần diện tích này cho người dân.

Thực tế hiện nay các cơ quan cấp giấy chủ quyền vẫn còn hiểu khác nhau về chuyện này. Một số cơ quan căn cứ theo hợp đồng mua bán để công nhận diện tích căn hộ, nhưng có nơi vẫn tính theo diện tích lọt lòng dù hợp đồng mua bán căn hộ có tính phần tim tường.

Theo lý giải của cơ quan cấp giấy này, phần tường ngăn chia giữa các căn hộ là tường chung nên không thể chia ra để cấp cho các hộ được. Tuy nhiên trưởng phòng tài nguyên môi trường một quận nói khi bán căn hộ hầu hết chủ đầu tư đều tính diện tích đến tim tường, nếu giấy chủ quyền không công nhận thì phần diện tích này thuộc sở hữu của ai!

Được quyền đòi lại

Theo luật sư Huỳnh Văn Nông, Đoàn luật sư TP.HCM, từ thời điểm thông tư 01 có hiệu lực trở về sau, nếu hợp đồng mua bán căn hộ có ghi cả phần tim tường thì cơ quan chức năng phải cấp giấy chủ quyền theo đúng diện tích đó, bao gồm diện tích tim tường chung và tim tường bao ngoài cũng như cả diện tích ban công, lô gia (nếu có).

Trường hợp việc cấp giấy chủ quyền được thực hiện trước ngày thông tư 01 có hiệu lực (thực hiện theo thông tư 05 của Bộ Xây dựng) thì người dân chỉ được công nhận trong giấy chủ quyền phần diện tích lọt lòng căn hộ. Trong trường hợp như thế thì giữa chủ đầu tư và khách hàng sẽ phải điều chỉnh hợp đồng (ghi lại diện tích và giá bán căn hộ). Trên cơ sở điều chỉnh này, cơ quan chức năng sẽ ghi nhận diện tích cho phù hợp và cơ quan thuế sẽ thu lệ phí trước bạ theo giá mới đã được điều chỉnh.

Nhưng theo luật sư Nông, do hướng dẫn cách ghi nhận về diện tích căn hộ chung cư có thay đổi, nên tất cả khách hàng trước đây đã được cấp giấy chủ quyền theo diện tích lọt lòng nay có quyền đề nghị cơ quan chức năng cấp đổi lại giấy để ghi nhận cả phần tim tường, với điều kiện hợp đồng mua bán trước đây có tính cả phần tim tường.

Trong trường hợp cơ quan chức năng từ chối cấp đổi lại giấy chủ quyền hoặc ghi nhận diện tích căn hộ không đúng với quy định mới, người xin cấp giấy có quyền khiếu nại hành chính đến chủ tịch UBND quận huyện nơi cấp giấy chủ quyền.

Trường hợp không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại của chủ tịch UBND quận huyện, hoặc quá thời hạn giải quyết khiếu nại mà chủ tịch UBND quận huyện chưa giải quyết khiếu nại thì người dân có quyền khiếu nại lần 2 đến UBND tỉnh, TP trực thuộc trung ương, hoặc khởi kiện hành chính đến tòa án có thẩm quyền để được giải quyết.