Công trình lún, nứt, nghiêng trong thi công: Quy trình quan trắc và xử lý

Sáng thứ Hai trên một công trường nhà cao tầng có hai tầng hầm, tổ trắc đạc báo về: mốc quan trắc gắn trên tường nhà liền kề dịch chuyển thêm 4 mm so với chu kỳ đo tuần trước, kèm theo một vết nứt chéo dài khoảng 1,2 m ở tường tầng một của nhà bên cạnh. Trong cuộc họp giao ban ngay sau đó, cùng một hiện tượng được ba bên gọi bằng ba cái tên khác nhau. Nhà thầu gọi đó là “biểu hiện bất thường cần theo dõi tiếp”. Tư vấn giám sát gọi là “dấu hiệu nguy hiểm”. Đại diện chủ đầu tư thì nói thẳng: “Đây là sự cố công trình, phải báo cáo chính quyền.”

Ba cách gọi tên ấy không phải chuyện chữ nghĩa. Mỗi cách kéo theo một quy trình pháp lý riêng, một bộ hồ sơ riêng và một mức trách nhiệm riêng. Gọi nhẹ đi thì bỏ lỡ nghĩa vụ báo cáo và có thể để rủi ro lan rộng. Gọi nặng lên thì kích hoạt cả bộ máy giải quyết sự cố cho một vết nứt co ngót thông thường, làm dừng thi công không cần thiết và tạo ra hồ sơ sai bản chất. Bài viết này tách bạch ba tình trạng đó theo Nghị định 207/2026/NĐ-CP, rồi đi vào quy trình quan trắc và xử lý mà người làm hiện trường có thể áp dụng ngay.

Ba tình trạng pháp lý dễ bị gọi lẫn lộn

Nghị định 207/2026/NĐ-CP (ban hành ngày 15/6/2026, hiệu lực từ 01/7/2026) đặt ba nhóm quy định ở ba vị trí khác nhau, tương ứng với ba tình trạng khác nhau của công trình. Đây là điểm nhiều người làm hiện trường bỏ qua, vì trong ngôn ngữ đời thường thì “lún”, “nứt”, “nghiêng” đều được gộp chung vào chữ “sự cố”.

Tình trạng 1 — Công trình đang thi công có dấu hiệu bất thường. Khi công trình bị sụt, trượt, lún, nghiêng, nứt hoặc có các biểu hiện bất thường khác trong quá trình thi công, đây là trường hợp phải quan trắc theo điểm b khoản 1 Điều 7 Nghị định 207/2026/NĐ-CP. Mục tiêu của quan trắc lúc này là đánh giá, xác định nguyên nhân để có biện pháp xử lý hoặc ngăn ngừa sự cố — nghĩa là bản thân điều luật đã xác định đây là giai đoạn trước sự cố.

Tình trạng 2 — Công trình đang khai thác, sử dụng có dấu hiệu nguy hiểm. Khi hạng mục công trình hoặc công trình đã đưa vào sử dụng có nguy cơ gây mất an toàn, gây sự cố ảnh hưởng đến an toàn người sử dụng, công trình lân cận, môi trường và cộng đồng, thì áp dụng Điều 42 Nghị định 207/2026/NĐ-CP. Chủ thể chịu trách nhiệm ở đây không phải nhà thầu thi công mà là chủ sở hữu hoặc chủ quản lý, sử dụng công trình.

Tình trạng 3 — Sự cố công trình xây dựng đã xảy ra. Lúc này mới kích hoạt Chương IV Nghị định 207/2026/NĐ-CP: Điều 45 về báo cáo sự cố, Điều 46 về giải quyết sự cố, Điều 47 về giám định nguyên nhân và Điều 48 về hồ sơ sự cố. Khái niệm sự cố công trình xây dựng được xác định theo Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 và pháp luật có liên quan; khi có tranh cãi về việc một hiện tượng có phải sự cố hay không, cần đối chiếu hồ sơ và quy định tương ứng chứ không suy đoán tại hiện trường.

Cây quyết định: hiện tượng này thuộc tình trạng nào?

Trước khi gọi tên, hãy trả lời lần lượt bốn câu hỏi. Thứ tự các câu hỏi có ý nghĩa, vì câu trả lời trước sẽ loại bỏ các nhánh phía sau.

• Câu hỏi 1: Công trình đang ở giai đoạn nào?
  • Đang thi công, chưa nghiệm thu bàn giao đưa vào sử dụng → sang câu hỏi 2.
  • Đã bàn giao, đang khai thác sử dụng → sang câu hỏi 3.
• Câu hỏi 2 (đang thi công): Đã xảy ra hư hại đủ dấu hiệu của một sự cố công trình chưa?
  • Chưa — mới là vết nứt, độ lún tăng, cấu kiện nghiêng lệch, tường vây chuyển vị, nhà liền kề rạn nứt nhưng chưa mất khả năng chịu lực, chưa sập đổ, chưa gây thiệt hại về người → Tình trạng 1: quan trắc theo điểm b khoản 1 Điều 7, xem xét dừng thi công theo khoản 9 Điều 15, kiểm định nếu cần theo điểm b khoản 2 Điều 8.
  • Rồi — sập đổ, hư hại làm mất hoặc suy giảm nghiêm trọng khả năng chịu lực, thiệt hại về người và tài sản → Tình trạng 3: báo cáo theo Điều 45, giải quyết theo Điều 46.
• Câu hỏi 3 (đang khai thác): Công trình có nguy cơ mất an toàn cho người sử dụng, công trình lân cận, cộng đồng không?
  • Có, nhưng chưa xảy ra hư hại → Tình trạng 2: xử lý theo Điều 42, gồm kiểm tra lại hiện trạng, kiểm định nếu cần thiết, biện pháp khẩn cấp và báo cáo chính quyền địa phương nơi gần nhất.
  • Đã xảy ra hư hại → Tình trạng 3, với chủ thể báo cáo là chủ sở hữu hoặc chủ quản lý, sử dụng công trình theo khoản 5 Điều 45.
• Câu hỏi 4: Sự việc có liên quan đến máy, thiết bị thi công hoặc tai nạn lao động không?
  • Nếu có — cần cẩu đổ, giàn giáo sập gây tai nạn, thiết bị nâng gặp sự cố — thì đây là sự cố gây mất an toàn lao động theo Điều 49 Nghị định 207/2026/NĐ-CP, có quy trình khai báo và giải quyết riêng, không đồng nhất với sự cố công trình xây dựng.

Bảng so sánh ba tình trạng

Một lưu ý quan trọng: ba tình trạng này có thể chuyển hóa lẫn nhau. Một vết nứt được theo dõi theo Tình trạng 1 nếu không xử lý kịp có thể dẫn tới sự cố. Ngược lại, nhiều trường hợp ban đầu bị hô hoán là sự cố, sau khi quan trắc và kiểm định lại cho thấy chỉ là biến dạng nằm trong giới hạn cho phép. Vì vậy việc gọi tên không nên làm một lần rồi thôi, mà cần rà lại sau mỗi chu kỳ quan trắc.

Tình trạng 1: quan trắc khi công trình có dấu hiệu bất thường trong thi công

Khi nào phải quan trắc

Khoản 1 Điều 7 Nghị định 207/2026/NĐ-CP nêu hai nhóm trường hợp quan trắc trong quá trình thi công. Nhóm thứ nhất là quan trắc theo kế hoạch, tức theo quy định của chỉ dẫn kỹ thuật, hồ sơ thiết kế xây dựng đã được phê duyệt, thiết kế biện pháp thi công đã được chấp thuận và hợp đồng xây dựng. Nhóm thứ hai — điểm b — là quan trắc phát sinh: khi công trình bị sụt, trượt, lún, nghiêng, nứt hoặc có các biểu hiện bất thường khác cần phải được quan trắc nhằm đánh giá, xác định nguyên nhân để có biện pháp xử lý hoặc ngăn ngừa sự cố công trình.

Sự phân biệt này rất thực dụng. Nhiều hợp đồng chỉ có phần quan trắc theo thiết kế, với số mốc và số chu kỳ cố định. Khi hiện trường phát sinh vết nứt ngoài dự kiến, có nhà thầu lập luận rằng “hợp đồng không có hạng mục này”. Lập luận đó không đứng vững, vì điểm b khoản 1 Điều 7 là một trường hợp quan trắc độc lập, không phụ thuộc việc hợp đồng có ghi hay không. Cái cần bàn khi đó là nguồn kinh phí và cách bổ sung khối lượng, chứ không phải việc có quan trắc hay không.

Cũng cần phân biệt quan trắc với trắc đạc. Theo khoản 6 Điều 2 Nghị định 207/2026/NĐ-CP, quan trắc công trình là hoạt động theo dõi, đo đạc, ghi nhận sự biến đổi về hình học, biến dạng, chuyển dịch và các thông số kỹ thuật khác của công trình và môi trường xung quanh theo thời gian. Còn trắc đạc, theo khoản 7 Điều 2, là hoạt động đo đạc để xác định vị trí, hình dạng, kích thước phục vụ thi công và quản lý chất lượng. Yếu tố “theo thời gian” chính là điểm phân biệt: một lần đo tọa độ để kiểm tra độ nghiêng cột không phải là quan trắc; chuỗi đo lặp theo chu kỳ để theo dõi xu hướng dịch chuyển mới là quan trắc.

Ai tổ chức quan trắc

Khoản 2 Điều 7 quy định nhà thầu thi công xây dựng có trách nhiệm tổ chức thực hiện công tác quan trắc, tổng hợp kết quả quan trắc đối với từng chu kỳ theo đề cương quan trắc đã được chấp thuận. Ba chữ “đã được chấp thuận” nối trực tiếp sang điểm a khoản 3 Điều 15, theo đó nhà thầu thi công phải lập và trình chủ đầu tư chấp thuận kế hoạch tổ chức thí nghiệm, kiểm tra, kiểm định, thử nghiệm, chạy thử, quan trắc, đo đạc các thông số kỹ thuật của công trình theo yêu cầu thiết kế và chỉ dẫn kỹ thuật.

Hệ quả thực tế: nếu công trường chưa có đề cương quan trắc được chủ đầu tư chấp thuận, thì số liệu đo đạc thu được — dù chính xác đến đâu — cũng khó dùng làm căn cứ kết luận và càng khó dùng khi phân định trách nhiệm về sau. Đây là lỗi rất phổ biến ở các công trường vừa và nhỏ: có đo, có ghi vào sổ, nhưng không có đề cương, không có mốc chuẩn được xác lập và bảo vệ, không có ngưỡng cảnh báo.

Khoản 3 Điều 7 xử lý tình huống thường gặp ở dự án lớn: công trình gồm nhiều gói thầu hoặc do nhiều nhà thầu thi công xây dựng thực hiện. Khi đó chủ đầu tư và các nhà thầu có thể thỏa thuận để một nhà thầu thi công chịu trách nhiệm thực hiện công tác quan trắc chung, hoặc có thể lựa chọn nhà thầu quan trắc độc lập. Đây là quy định hữu ích cho các dự án mà tường vây do một nhà thầu làm, đào đất do nhà thầu khác, kết cấu phần thân do nhà thầu thứ ba: nếu mỗi bên tự đo theo mốc riêng, hệ số liệu sẽ không so sánh được với nhau và tranh chấp gần như chắc chắn phát sinh khi có biến dạng.

Khoản 4 Điều 7 xác định việc lập đề cương quan trắc và xử lý kết quả quan trắc theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng. Nội dung này hiện được hướng dẫn tại Thông tư 32/2026/TT-BXD (ban hành ngày 22/6/2026, hiệu lực từ 01/7/2026). Khi lập hồ sơ, nên viện dẫn đúng phạm vi: đề cương và cách xử lý kết quả quan trắc theo hướng dẫn của Bộ trưởng Bộ Xây dựng, còn nghĩa vụ phải quan trắc thì căn cứ Điều 7 Nghị định 207/2026/NĐ-CP.

Dừng thi công: quyền hay nghĩa vụ?

Đây là câu hỏi khiến nhiều chỉ huy trưởng lưỡng lự nhất, vì dừng thi công đồng nghĩa với chậm tiến độ và phát sinh chi phí. Khoản 9 Điều 15 Nghị định 207/2026/NĐ-CP quy định nhà thầu thi công xây dựng phải dừng thi công đối với công việc xây dựng, bộ phận, hạng mục công trình hoặc công trình xây dựng khi phát hiện có sai sót, khiếm khuyết về chất lượng hoặc xảy ra sự cố công trình, đồng thời thực hiện giải quyết sự cố và khắc phục các sai sót, khiếm khuyết đó. Cùng khoản này còn quy định dừng thi công khi phát hiện nguy cơ xảy ra tai nạn lao động, sự cố gây mất an toàn lao động và phải có biện pháp khắc phục để bảo đảm an toàn trước khi tiếp tục thi công.

Như vậy, đây là nghĩa vụ của nhà thầu chứ không phải quyền được cân nhắc theo ý chí. Điều cần xác định ở hiện trường là phạm vi dừng: dừng riêng công việc đang gây biến dạng, dừng một bộ phận, hay dừng toàn bộ. Điều luật cho phép giới hạn phạm vi theo cấp độ, nên không nhất thiết cứ có vết nứt là đóng cửa cả công trường. Nguyên tắc hợp lý là dừng đủ rộng để chặn nguyên nhân đang tác động, đồng thời ghi rõ trong nhật ký thi công thời điểm dừng, phạm vi dừng và lý do.

Song song với việc dừng, khoản 8 Điều 15 yêu cầu nhà thầu kịp thời thông báo cho chủ đầu tư nếu phát hiện sai khác giữa hồ sơ thiết kế, hợp đồng xây dựng so với điều kiện thực tế trong quá trình thi công. Rất nhiều trường hợp lún nứt bắt nguồn từ địa chất thực tế khác với báo cáo khảo sát, và nghĩa vụ thông báo này là bước bắt buộc trước khi đề nghị thiết kế xem xét lại. Cách ghi nhận hiện trạng, lập biên bản và xử lý sai khác được trình bày kỹ hơn trong bài kỹ năng ghi nhận hiện trường và xử lý sai khác trong thi công.

Khi nào cần kiểm định, khi nào là giám định

Quan trắc cho biết công trình đang biến đổi thế nào, nhưng không tự nó kết luận về chất lượng hay khả năng chịu lực. Khi cần kết luận, phải chuyển sang công cụ khác.

Thí nghiệm đối chứng theo khoản 1 Điều 8 được thực hiện khi được quy định trong chỉ dẫn kỹ thuật, hồ sơ thiết kế được phê duyệt, hợp đồng xây dựng; hoặc khi vật liệu, sản phẩm xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình hoặc công trình được thi công có dấu hiệu không bảo đảm chất lượng theo yêu cầu của hồ sơ thiết kế.

Kiểm định xây dựng và thử nghiệm khả năng chịu lực theo khoản 2 Điều 8 được thực hiện trong các trường hợp gồm: theo chỉ dẫn kỹ thuật, thiết kế được phê duyệt, hợp đồng; khi công trình, bộ phận công trình đã thi công có dấu hiệu không bảo đảm chất lượng theo yêu cầu của thiết kế hoặc không đủ căn cứ để đánh giá chất lượng, nghiệm thu hoặc xảy ra sự cố công trình; theo yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền ký hợp đồng dự án PPP; phục vụ cải tạo, nâng cấp; và phục vụ bảo trì theo khoản 5 Điều 36 Nghị định này. Điểm b khoản 2 Điều 8 chính là cửa vào của kiểm định trong tình huống lún, nứt, nghiêng khi thi công.

Giám định xây dựng lại là chuyện khác hẳn. Theo khoản 9 Điều 2, giám định xây dựng là hoạt động kiểm định xây dựng và đánh giá sự tuân thủ các quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng, được tổ chức thực hiện bởi cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền. Điều 9 quy định thẩm quyền chủ trì tổ chức giám định thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đối với công trình trên địa bàn; bộ quản lý công trình xây dựng chuyên ngành khi được Thủ tướng Chính phủ giao; riêng giám định nguyên nhân sự cố thì theo khoản 1 Điều 47.

Quy tắc phân bổ chi phí kiểm định tại khoản 4 Điều 8 đáng được nhắc riêng, vì nó thường bị hiểu ngược. Nhà thầu thiết kế, nhà thầu thi công, nhà thầu cung ứng và các nhà thầu khác phải chịu chi phí kiểm định nếu kết quả kiểm định liên quan đến công việc do mình thực hiện chứng minh được lỗi của các nhà thầu này. Các trường hợp còn lại, chi phí được tính vào tổng mức đầu tư xây dựng công trình. Nói cách khác, lo ngại “kiểm định thì ai trả tiền” không nên trở thành lý do trì hoãn, vì nguyên tắc đã rõ: có lỗi thì chịu, không có lỗi thì không phải gánh.

Nội dung, trình tự, đề cương và báo cáo kết quả kiểm định xây dựng theo khoản 6 Điều 8, cũng như trình tự và thông báo kết luận giám định xây dựng theo khoản 5 Điều 9, đều thực hiện theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng tại Thông tư 32/2026/TT-BXD. Khi lập đề cương kiểm định, cần đối chiếu hướng dẫn này thay vì sao chép mẫu cũ đang lưu trong máy.

Tình trạng 2: công trình đang khai thác có dấu hiệu nguy hiểm

Điều 42 Nghị định 207/2026/NĐ-CP áp dụng cho công trình đã đưa vào khai thác, sử dụng. Khoản 1 quy định khi phát hiện hạng mục công trình, công trình có nguy cơ gây mất an toàn, gây sự cố ảnh hưởng đến an toàn của người sử dụng, an toàn của công trình lân cận, môi trường và của cộng đồng thì chủ sở hữu hoặc chủ quản lý, sử dụng công trình có trách nhiệm thực hiện năm nhóm việc:

• Kiểm tra lại hiện trạng công trình;
• Tổ chức kiểm định chất lượng công trình (nếu cần thiết);
• Quyết định thực hiện các biện pháp khẩn cấp như hạn chế sử dụng công trình, ngừng sử dụng công trình, khoanh vùng nguy hiểm, di chuyển người và tài sản để bảo đảm an toàn nếu công trình có nguy cơ sập đổ;
• Báo cáo ngay với chính quyền địa phương nơi gần nhất;
• Sửa chữa những hư hỏng có nguy cơ làm ảnh hưởng đến an toàn sử dụng, an toàn vận hành của công trình hoặc phá dỡ công trình khi cần thiết.

Khoản 6 Điều 42 xác định thẩm quyền tiếp nhận thông tin: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đối với công trình nằm trên địa bàn tỉnh, và căn cứ điều kiện cụ thể, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phân cấp cho cơ quan chuyên môn về xây dựng trực thuộc hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã nơi xây dựng công trình; Bộ Quốc phòng, Bộ Công an đối với công trình phục vụ quốc phòng, an ninh. Vì việc phân cấp do từng địa phương quyết định, nên trước khi gửi báo cáo cần tra lại quy định phân cấp hiện hành của tỉnh nơi có công trình.

Điều 42 cũng có hai quy định thường bị bỏ qua. Khoản 4 ghi nhận mọi công dân đều có quyền thông báo cho chủ sở hữu, chủ quản lý sử dụng công trình hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi phát hiện công trình có dấu hiệu nguy hiểm. Khoản 5 quy định bên tiếp nhận thông tin có trách nhiệm áp dụng các biện pháp an toàn quy định tại điểm c khoản 1; trường hợp không xử lý kịp thời, gây thiệt hại về người và tài sản thì phải chịu trách nhiệm theo quy định của pháp luật. Nghĩa là “đã nhận được phản ánh mà để đó” là một rủi ro pháp lý thực sự, không chỉ là chuyện quản trị nội bộ.

Vì sao phần này quan trọng với người làm thi công? Bởi trên thực tế, biến dạng do thi công thường biểu hiện trên công trình lân cận đang được sử dụng. Khi đó cùng lúc tồn tại hai lớp trách nhiệm: nhà thầu và chủ đầu tư dự án đang thi công xử lý theo Điều 7 và Điều 15; còn chủ sở hữu nhà bị ảnh hưởng có quyền và nghĩa vụ theo Điều 42 đối với công trình của họ. Hiểu đúng hai lớp này giúp cuộc làm việc với hộ dân đi vào việc thay vì sa đà tranh cãi ai phải làm gì trước.

Tình trạng 3: sự cố công trình đã xảy ra

Báo cáo — Điều 45

Khoản 1 Điều 45 quy định ngay sau khi xảy ra sự cố, bằng biện pháp nhanh nhất chủ đầu tư phải thông báo về sự cố cho Ủy ban nhân dân cấp xã nơi xảy ra sự cố và cơ quan cấp trên của mình (nếu có), gồm thông tin về tên và vị trí xây dựng công trình, sơ bộ về sự cố và thiệt hại (nếu có). Ngay sau khi nhận được thông tin, Ủy ban nhân dân cấp xã phải báo cáo cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Khoản 2 đặt mốc thời gian cụ thể: trong vòng 24 giờ kể từ khi xảy ra sự cố, chủ đầu tư báo cáo về sự cố bằng văn bản tới Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi xảy ra sự cố. Trong thời gian không quá 24 giờ kể từ khi nhận thông báo, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải cập nhật thông tin về sự cố vào cơ sở dữ liệu quốc gia về hoạt động xây dựng. Đối với tất cả các sự cố có thiệt hại về người, chủ đầu tư gửi báo cáo cho Bộ Xây dựng và các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền khác theo quy định của pháp luật có liên quan.

Nội dung báo cáo gồm bốn phần: tên công trình, vị trí xây dựng, quy mô công trình; tên các tổ chức, cá nhân tham gia xây dựng công trình; mô tả về sự cố, tình trạng công trình khi xảy ra sự cố, thời điểm xảy ra sự cố; thiệt hại về người và tài sản (nếu có). Với sự cố công trình đi qua địa bàn từ hai tỉnh trở lên, khoản 3 quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi xảy ra sự cố gửi báo cáo cho bộ quản lý công trình xây dựng chuyên ngành. Trường hợp sự cố xảy ra trong quá trình khai thác, sử dụng, khoản 5 giao chủ sở hữu hoặc chủ quản lý, sử dụng công trình thực hiện theo khoản 1 và khoản 2.

Giải quyết — Điều 46

Khoản 1 Điều 46 xác định việc đầu tiên không phải là làm hồ sơ mà là hành động: chủ đầu tư và nhà thầu thi công có trách nhiệm thực hiện các biện pháp kịp thời để tìm kiếm, cứu hộ, bảo đảm an toàn cho người và tài sản, hạn chế và ngăn ngừa các nguy hiểm có thể tiếp tục xảy ra; tổ chức bảo vệ hiện trường sự cố và thực hiện báo cáo theo Điều 45.

Cơ quan chủ trì giải quyết sự cố theo khoản 2 là bộ quản lý công trình xây dựng chuyên ngành đối với công trình do bộ là cơ quan chủ quản theo pháp luật về đầu tư công hoặc là cơ quan có thẩm quyền theo pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư; các trường hợp còn lại thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, và tỉnh có thể phân cấp cho Ủy ban nhân dân cấp xã.

Khoản 3 giao cơ quan chủ trì xem xét, quyết định dừng hoặc tạm dừng thi công, khai thác, sử dụng tùy theo tính chất, mức độ và phạm vi ảnh hưởng của sự cố; xem xét, quyết định việc phá dỡ, thu dọn hiện trường. Có một yêu cầu bắt buộc về chứng cứ tại điểm b khoản 3: hiện trường sự cố phải được các bên liên quan chụp ảnh, quay phim, thu thập chứng cứ, ghi chép các tư liệu cần thiết phục vụ công tác giám định nguyên nhân sự cố và lập hồ sơ sự cố trước khi phá dỡ, thu dọn. Đây là điểm mà công trường hay mắc lỗi vì phản xạ dọn dẹp cho gọn, và mất chứng cứ thì phần phân định trách nhiệm sau đó gần như không thể làm chính xác.

Khoản 4 quy định sau khi khắc phục sự cố, cơ quan có thẩm quyền quyết định việc tiếp tục thi công hoặc đưa công trình vào sử dụng — nghĩa là nhà thầu không được tự tái khởi động. Khoản 5 mở một ngoại lệ cho công trình phục vụ lợi ích cộng đồng cần khắc phục nhanh: sau khi các bên thực hiện việc thu thập chứng cứ theo điểm b khoản 3, cơ quan chủ trì có thể cho phép tiếp tục thi công, tiếp tục khai thác và khắc phục đồng thời với quá trình giải quyết sự cố. Khoản 6 xác định tổ chức, cá nhân gây ra sự cố có trách nhiệm bồi thường thiệt hại và chi phí khắc phục.

Giám định nguyên nhân và hồ sơ — Điều 47, Điều 48

Theo khoản 2 Điều 47, cơ quan có thẩm quyền thành lập Tổ điều tra sự cố gồm đại diện các đơn vị của cơ quan chủ trì giải quyết sự cố, các cơ quan liên quan và chuyên gia về chuyên ngành kỹ thuật liên quan; khi cần thiết có thể chỉ định tổ chức kiểm định thực hiện giám định chất lượng công trình phục vụ đánh giá nguyên nhân và đưa ra giải pháp khắc phục. Nội dung giám định theo khoản 3 gồm thu thập hồ sơ, tài liệu, số liệu kỹ thuật liên quan; đánh giá mức độ an toàn của công trình sau sự cố; phân định trách nhiệm của các tổ chức, cá nhân liên quan; và lập hồ sơ giám định nguyên nhân sự cố.

Về chi phí, điểm a khoản 4 Điều 47 quy định với sự cố xảy ra trong quá trình thi công, chủ đầu tư có trách nhiệm chi trả chi phí tổ chức giám định nguyên nhân; sau khi có kết quả giám định và phân định trách nhiệm thì tổ chức, cá nhân gây ra sự cố phải chi trả. Trường hợp sự cố do nguyên nhân bất khả kháng thì trách nhiệm chi trả thực hiện theo quy định của hợp đồng xây dựng có liên quan — một lý do nữa để điều khoản về sự cố trong hợp đồng được soạn kỹ ngay từ đầu.

Điều 48 liệt kê bốn nhóm tài liệu của hồ sơ sự cố mà chủ đầu tư, chủ sở hữu hoặc chủ quản lý, sử dụng có trách nhiệm lập: biên bản kiểm tra hiện trường sự cố; các tài liệu về thiết kế và thi công xây dựng công trình liên quan đến sự cố; hồ sơ giám định nguyên nhân sự cố; và các tài liệu liên quan đến quá trình giải quyết sự cố. Biên bản kiểm tra hiện trường phải nêu tên công trình, hạng mục xảy ra sự cố; địa điểm xây dựng; thời điểm xảy ra sự cố; mô tả sơ bộ và diễn biến sự cố; tình trạng công trình khi xảy ra sự cố; sơ bộ thiệt hại về người và tài sản; sơ bộ nguyên nhân sự cố.

Chất lượng hồ sơ sự cố phụ thuộc gần như hoàn toàn vào việc hồ sơ quản lý chất lượng hằng ngày có được lập đúng thời điểm hay không. Nếu nhật ký thi công, biên bản nghiệm thu và kết quả thí nghiệm được ghi lùi ngày hoặc ghi gộp, thì đến lúc cần chứng minh sẽ rất khó. Danh mục và cách tổ chức lưu trữ nhóm hồ sơ này được trình bày trong bài hồ sơ quản lý chất lượng công trình xây dựng.

Quy trình thực hành 11 bước tại hiện trường

Bảng dưới đây gộp các quy định đã dẫn thành một trình tự thao tác. Không phải công trình nào cũng đi hết 11 bước; các bước 7 và 11 chỉ phát sinh khi đủ điều kiện tương ứng.

Bước 10 hay bị bỏ qua nhất. Sau khi khắc phục xong, nhiều công trường quay lại thi công ngay mà không có một chu kỳ quan trắc xác nhận biến dạng đã ổn định. Trong trường hợp có sự cố và đã áp dụng Điều 46, việc tiếp tục thi công còn phải do cơ quan có thẩm quyền quyết định theo khoản 4 Điều 46, không thuộc quyền tự quyết của các bên. Việc thiết lập những mốc dừng kiểm tra như vậy trong toàn tuyến thi công được bàn kỹ hơn ở bài các điểm kiểm soát quan trọng trong quản lý chất lượng thi công.

Ba tình huống minh họa

Tình huống 1 — Nứt tường nhà liền kề khi đào tầng hầm. Nhà thầu đào đất đến cao độ đáy hầm thì tường nhà dân sát ranh xuất hiện vết nứt chéo. Đây là biểu hiện bất thường trong quá trình thi công, thuộc điểm b khoản 1 Điều 7 chứ chưa phải sự cố công trình. Cách xử lý hợp lý: dừng công đoạn đào ở khu vực đó theo khoản 9 Điều 15, gắn mốc quan trắc lún và nghiêng trên nhà liền kề, lập đề cương quan trắc trình chủ đầu tư chấp thuận, đo với chu kỳ dày trong giai đoạn đầu. Nếu số liệu cho thấy chuyển vị hội tụ và dừng lại, hồ sơ khép lại bằng báo cáo kết quả quan trắc kèm phương án sửa chữa vết nứt. Nếu chuyển vị tiếp tục tăng, chuyển sang kiểm định theo điểm b khoản 2 Điều 8 và xem xét lại biện pháp chống đỡ.

Tình huống 2 — Nghiêng cột bê tông ở tầng 5. Kiểm tra sau tháo cốp pha phát hiện một cột lệch trục vượt dung sai. Đây trước hết là sai sót, khiếm khuyết về chất lượng theo khoản 9 Điều 15, kéo theo nghĩa vụ dừng thi công phần việc liên quan và khắc phục. Nếu không đủ căn cứ đánh giá chất lượng để nghiệm thu, thì thuộc trường hợp kiểm định theo điểm b khoản 2 Điều 8. Đây không phải trường hợp áp dụng Điều 42, vì công trình chưa đưa vào khai thác, cũng chưa phải sự cố nếu chưa xảy ra hư hại theo tiêu chí của pháp luật. Về chi phí kiểm định, nếu kết quả chứng minh lỗi thuộc công việc của nhà thầu thi công thì nhà thầu chịu theo khoản 4 Điều 8.

Tình huống 3 — Sập một phần sàn khi đổ bê tông. Hệ giáo chống mất ổn định làm sập một phần sàn đang đổ, có người bị thương. Ở đây tồn tại đồng thời hai loại vụ việc. Phần hư hại kết cấu công trình được xử lý theo Chương IV Mục 1: báo cáo theo Điều 45, giải quyết theo Điều 46, giám định nguyên nhân theo Điều 47 và lập hồ sơ theo Điều 48. Phần tai nạn lao động thuộc sự cố gây mất an toàn lao động theo điểm b khoản 1 Điều 49, việc khai báo, điều tra, báo cáo và giải quyết thực hiện theo quy định của pháp luật về an toàn, vệ sinh lao động. Trước khi thu dọn hiện trường, các bên phải chụp ảnh, quay phim và thu thập chứng cứ theo điểm b khoản 3 Điều 46. Việc tách bạch hai luồng hồ sơ ngay từ đầu giúp tránh tình trạng gộp chung rồi thiếu tài liệu ở cả hai phía.

Những lỗi thường gặp

• Gọi mọi vết nứt là “sự cố công trình”. Hệ quả là báo cáo không đúng bản chất, kích hoạt quy trình giải quyết sự cố không cần thiết và làm phức tạp quan hệ hợp đồng.
• Đo mà không có đề cương được chấp thuận. Số liệu khi đó thiếu cơ sở pháp lý để làm căn cứ kết luận và phân định trách nhiệm.
• Không xác lập ngưỡng cảnh báo trước khi đo. Nếu chỉ có số liệu mà không có ngưỡng để so, đội hiện trường không biết khi nào phải báo động.
• Nhiều nhà thầu, nhiều hệ mốc. Trong khi khoản 3 Điều 7 đã cho phép thỏa thuận một đầu mối quan trắc chung hoặc thuê nhà thầu quan trắc độc lập.
• Thu dọn hiện trường sự cố trước khi thu thập chứng cứ. Vi phạm yêu cầu tại điểm b khoản 3 Điều 46 và làm mất căn cứ giám định nguyên nhân.
• Tiếp tục thi công sau khắc phục mà không có bước xác nhận. Với trường hợp đã áp dụng Điều 46, việc tiếp tục thi công do cơ quan có thẩm quyền quyết định theo khoản 4 Điều 46.
• Nhầm kiểm định với giám định. Kiểm định do chủ đầu tư tổ chức thuê đơn vị đủ điều kiện; giám định do cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền tổ chức thực hiện theo Điều 9.
• Dẫn Nghị định 06/2021/NĐ-CP làm căn cứ. Văn bản này đã hết hiệu lực từ 01/7/2026 theo Điều 52 Nghị định 207/2026/NĐ-CP, chỉ nên dùng để đối chiếu lịch sử hoặc xử lý chuyển tiếp.

Checklist xử lý khi công trình có dấu hiệu lún, nứt, nghiêng

Trong 24 giờ đầu:

• Đã chụp ảnh, quay phim hiện trạng có thước đo và ghi ngày giờ chưa?
• Đã ghi vào nhật ký thi công đúng ngày phát sinh chưa?
• Đã khoanh vùng và di chuyển người, thiết bị ra khỏi khu vực nguy hiểm chưa?
• Đã quyết định phạm vi dừng hoặc tạm dừng thi công và ghi rõ lý do chưa?
• Đã báo cáo chủ đầu tư và thông báo cho nhà thầu thiết kế chưa?
• Có yếu tố nào cho thấy đây là sự cố công trình cần báo cáo theo Điều 45 không?

Trong tuần đầu:

• Đề cương quan trắc đã được chủ đầu tư chấp thuận chưa?
• Mốc chuẩn đã được xác lập, bảo vệ và ghi vào hồ sơ chưa?
• Chu kỳ đo và ngưỡng cảnh báo đã được thống nhất bằng văn bản chưa?
• Có cần thỏa thuận một đầu mối quan trắc chung hoặc thuê nhà thầu quan trắc độc lập theo khoản 3 Điều 7 không?
• Trường hợp này có thuộc diện kiểm định theo điểm b khoản 2 Điều 8 không?
• Việc phân bổ chi phí kiểm định đã được đặt ra theo khoản 4 Điều 8 chưa?

Trước khi tiếp tục thi công:

• Số liệu quan trắc đã cho thấy biến dạng ổn định trong ít nhất một số chu kỳ liên tiếp chưa?
• Phương án khắc phục đã được phê duyệt và thực hiện xong chưa?
• Biện pháp thi công có cần điều chỉnh và trình chủ đầu tư chấp thuận lại không?
• Nếu đã áp dụng Điều 46, đã có quyết định cho phép tiếp tục thi công của cơ quan có thẩm quyền chưa?
• Toàn bộ hồ sơ quan trắc, kiểm định, xử lý đã được tập hợp và lưu đúng nơi chưa?

Việc chuẩn hóa các bước này thường được giao cho bộ phận tư vấn giám sát, vì đây là vị trí quan sát được cả hồ sơ lẫn hiện trường. Vai trò và giới hạn thẩm quyền của vị trí này được phân tích trong bài vai trò của tư vấn giám sát trong kiểm soát chất lượng công trình.

Kết luận

Ba tình trạng — bất thường khi thi công, nguy hiểm khi khai thác, và sự cố công trình — nằm ở ba chỗ khác nhau trong Nghị định 207/2026/NĐ-CP vì chúng đòi hỏi ba cách ứng xử khác nhau. Đa số các trường hợp lún, nứt, nghiêng phát sinh trên công trường thuộc nhóm thứ nhất, và cách xử lý đúng luật bắt đầu bằng quan trắc theo đề cương được chấp thuận, chứ không phải bằng một bản báo cáo sự cố.

Điều làm nên khác biệt giữa một công trường xử lý gọn và một công trường sa vào tranh chấp thường không nằm ở kỹ thuật gia cố, mà ở chất lượng ghi nhận ban đầu và ở việc gọi đúng tên tình trạng ngay từ ngày đầu tiên. Mỗi công trình có điều kiện địa chất, thiết kế và hợp đồng riêng, nên các bước nêu trên cần được đối chiếu với hồ sơ cụ thể của dự án và với ý kiến của nhà thầu thiết kế trước khi áp dụng.

Văn bản sử dụng trong bài

Nghị định 207/2026/NĐ-CP ngày 15/6/2026 của Chính phủ quy định chi tiết một số nội dung về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng (hiệu lực từ 01/7/2026):

• Khoản 6, khoản 7, khoản 8, khoản 9 Điều 2 — giải thích quan trắc, trắc đạc, kiểm định, giám định xây dựng
• Điều 7 — quan trắc công trình trong quá trình thi công (điểm b khoản 1; khoản 2; khoản 3; khoản 4)
• Điều 8 — thí nghiệm đối chứng, kiểm định xây dựng, thử nghiệm khả năng chịu lực (khoản 1; điểm b khoản 2; khoản 4; khoản 6)
• Điều 9 — giám định xây dựng (khoản 1; khoản 2; khoản 4; khoản 5)
• Điều 15 — trách nhiệm của nhà thầu thi công xây dựng (điểm a khoản 3; khoản 8; khoản 9; khoản 10)
• Điều 42 — xử lý đối với công trình có dấu hiệu nguy hiểm, không bảo đảm an toàn cho khai thác, sử dụng
• Điều 45 — báo cáo sự cố công trình xây dựng
• Điều 46 — giải quyết sự cố công trình xây dựng
• Điều 47 — giám định nguyên nhân sự cố công trình xây dựng
• Điều 48 — hồ sơ sự cố công trình xây dựng
• Điều 49 — sự cố gây mất an toàn lao động trong thi công xây dựng công trình
• Điều 52 — hiệu lực thi hành

Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 — văn bản được Nghị định 207/2026/NĐ-CP quy định chi tiết.

Thông tư 32/2026/TT-BXD ngày 22/6/2026 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng (hiệu lực từ 01/7/2026) — được viện dẫn cho việc lập đề cương và xử lý kết quả quan trắc, nội dung và trình tự kiểm định xây dựng, trình tự và thông báo kết luận giám định xây dựng.

Nghị định 06/2021/NĐ-CP — chỉ nhắc để đối chiếu, đã hết hiệu lực từ 01/7/2026 theo Điều 52 Nghị định 207/2026/NĐ-CP.