Phá dỡ công trình xây dựng: trường hợp, trình tự, an toàn theo Luật Xây dựng 135/2025 và Nghị định 207

Phá dỡ công trình xây dựng là một dạng thi công xây dựng (khoản 22 Điều 3 Luật Xây dựng 135/2025/QH15), chỉ thực hiện trong 9 nhóm trường hợp tại khoản 1 Điều 54 của Luật. Từ 01/7/2026, Điều 44 Nghị định 207/2026/NĐ-CP yêu cầu phá dỡ theo bốn bước: lập phương án, giải pháp phá dỡ (kèm quyết định phá dỡ, cưỡng chế nếu thuộc diện); thẩm tra, phê duyệt thiết kế phương án với công trình ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng; lập biện pháp thi công, biện pháp an toàn và tổ chức thi công; giám sát, nghiệm thu. Nhà ở riêng lẻ nhỏ chỉ làm bước một và bước ba.

Trên thực tế, phá dỡ thường bị coi là việc “đập đi cho nhanh” trước khi bắt tay vào phần việc chính. Chủ nhà thuê một tổ thợ, chủ đầu tư giao luôn cho nhà thầu san nền, còn hồ sơ thì gần như không có gì ngoài hợp đồng khoán. Chính ở giai đoạn này lại xảy ra nhiều chuyện khó xử nhất: tường biên đổ ra đường, nhà bên cạnh nứt, cẩu lật khi tháo kết cấu thép, bụi và phế thải tràn ra khu dân cư, hoặc công nhân rơi từ sàn đang bị cắt. Khi có sự cố, câu hỏi đầu tiên của cơ quan quản lý luôn là: phương án phá dỡ ở đâu, ai phê duyệt, biện pháp an toàn đã được chấp thuận chưa, ai giám sát.

Câu hỏi thứ hai mà Viện thường nhận được trong các lớp chỉ huy trưởng là phá dỡ nhà cũ có phải xin phép không, phương án phá dỡ gồm những gì, ai có thẩm quyền phê duyệt phương án phá dỡ công trình, và khi nào phải thuê đơn vị thẩm tra. Các câu trả lời nằm rải rác trong Luật Xây dựng 2025, Nghị định 207, Nghị định 217 về quản lý hoạt động xây dựng và Nghị định 339 về xử phạt vi phạm hành chính.

Bài viết này hướng dẫn toàn bộ việc phá dỡ công trình xây dựng theo Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 (hiệu lực 01/7/2026), Nghị định 207/2026/NĐ-CP (Điều 44 và Phụ lục III), Nghị định 217/2026/NĐ-CP (Phụ lục IV — danh mục công trình ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng) và Nghị định 339/2026/NĐ-CP (hiệu lực 26/8/2026): trường hợp được hoặc phải phá dỡ, trách nhiệm từng bên, trình tự, nội dung phương án, biện pháp an toàn riêng cho phá dỡ, các mức phạt liên quan và 16 tình huống thường gặp trên công trường. Bức tranh tổng thể về Nghị định 207 xem ở bài trụ cột Nghị định 207/2026 về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình.

Phá dỡ công trình xây dựng là gì theo Luật Xây dựng 2025?

Luật Xây dựng 135/2025/QH15 không có một định nghĩa riêng cho “phá dỡ”, nhưng xếp phá dỡ vào khái niệm thi công. Khoản 22 Điều 3 của Luật định nghĩa: thi công xây dựng công trình là việc tiến hành xây dựng, lắp đặt thiết bị công trình, thiết bị công nghệ vào công trình xây dựng; phá dỡ công trình xây dựng. Có thể hiểu ngắn gọn: phá dỡ công trình xây dựng là việc thi công tháo bỏ toàn bộ hoặc một phần công trình hiện hữu, và vì là thi công nên chịu cùng hệ thống yêu cầu về an toàn, công trường, môi trường như khi xây mới.

Hệ quả của cách xếp loại này rất thực tế:

• Các yêu cầu đối với thi công xây dựng tại Điều 50 Luật (tuân thủ thiết kế, bảo đảm an toàn cho công trình liền kề, hạn chế thiệt hại khi có sự cố) và an toàn trong thi công tại Điều 51 Luật (xác định vùng nguy hiểm, lập và trình chấp thuận biện pháp bảo đảm an toàn, kiểm định máy, thiết bị có yêu cầu nghiêm ngặt) áp dụng cho phá dỡ.
• Yêu cầu về công trường tại Điều 49 Luật (biển báo, quản lý công trường, tập kết và xử lý chất thải xây dựng) và bảo vệ môi trường tại Điều 52 Luật cũng áp dụng.
• Trách nhiệm của nhà thầu thi công tại Điều 15, của chủ đầu tư tại Điều 16 và của người lao động tại Điều 17 Nghị định 207 là khung trách nhiệm chung cho công trường phá dỡ (theo cách hiểu của chúng tôi, vì Nghị định không lặp lại các điều này trong Điều 44).
• Các hành vi vi phạm “trong thi công xây dựng” của Nghị định 339, như không che chắn để rơi vãi vật liệu, thi công không đúng biện pháp gây lún nứt công trình lân cận, có thể bị áp dụng cho hoạt động phá dỡ (cũng là cách hiểu, nêu chi tiết ở phần xử phạt).

Phân biệt phá dỡ với tháo dỡ cấu kiện, di dời và thu dọn hiện trường sự cố

• Phá dỡ công trình (Điều 54 Luật; Điều 44 NĐ 207): tháo bỏ toàn bộ hoặc một phần công trình hiện hữu; phải có phương án, giải pháp phá dỡ và đi theo trình tự 4 bước.
• Lắp dựng, tháo dỡ cấu kiện, kết cấu (điểm c mục 6 Phụ lục III NĐ 207): một công việc trong quá trình thi công, như tháo cốp pha, tháo kết cấu chống đỡ tạm; cần biện pháp an toàn riêng nhưng không phải phá dỡ công trình.
• Di dời công trình (Điều 53 Luật): chuyển công trình sang vị trí khác; phải có giấy phép di dời, trừ trường hợp được miễn giấy phép xây dựng.
• Phá dỡ, thu dọn hiện trường sự cố (điểm b khoản 3 Điều 46; khoản 3, điểm c khoản 7 Điều 50 NĐ 207): do cơ quan chủ trì giải quyết sự cố, hoặc chủ đầu tư với sự cố máy, thiết bị trong công trường, quyết định sau khi đã thu thập chứng cứ.

Phá dỡ nhà cũ có phải xin phép không?

Khoản 21 Điều 3 Luật 135 định nghĩa giấy phép xây dựng là văn bản cấp cho chủ đầu tư “để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình”, và khoản 1 Điều 43 Luật chỉ liệt kê ba loại giấy phép: xây dựng mới; sửa chữa, cải tạo, di dời; xây dựng có thời hạn. Luật không quy định một loại “giấy phép phá dỡ”. Theo cách hiểu của chúng tôi, phá dỡ toàn bộ một công trình hợp pháp theo nhu cầu của chủ sở hữu không phải xin giấy phép xây dựng cho riêng việc phá dỡ, nhưng có bốn điểm phải lưu ý:

1. Công trình xây mới sau khi phá dỡ phải có giấy phép xây dựng, trừ trường hợp được miễn tại khoản 2 Điều 43 Luật. Chi tiết xem bài xin giấy phép xây dựng từ 01/7/2026.
2. Nếu chỉ phá dỡ một phần và giữ lại phần còn lại để sử dụng, việc này gắn với sửa chữa, cải tạo công trình; khi làm thay đổi kết cấu chịu lực hoặc công năng thì không còn thuộc trường hợp miễn phép tại điểm h khoản 2 Điều 43 Luật.
3. Công trình trong khu vực có yêu cầu quản lý kiến trúc, khu vực bảo tồn, khu vực bảo vệ di tích, di sản thế giới còn phải tuân thủ pháp luật về kiến trúc, di sản văn hóa (khoản 7 Điều 44 NĐ 207).
4. Công trình là tài sản công phải thực hiện thêm quy định về quản lý, sử dụng tài sản công (khoản 5 Điều 44 NĐ 207); nhà ở thuộc diện phải phá dỡ theo pháp luật về nhà ở thì thẩm quyền quyết định theo pháp luật về nhà ở (điểm d khoản 2 Điều 44).

Địa phương có thể có quy định quản lý trật tự xây dựng riêng về thông báo khi phá dỡ trong đô thị. Vì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp xã chịu trách nhiệm về quản lý trật tự xây dựng (khoản 3 Điều 47 Luật), anh/chị nên hỏi trước Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có công trình.

Căn cứ pháp lý hiện hành về phá dỡ công trình

• Luật Xây dựng 135/2025/QH15 (hiệu lực 01/7/2026): khoản 21, 22 Điều 3; Điều 43; Điều 47; Điều 49–53; Điều 54 (trường hợp phá dỡ, trách nhiệm các bên); Điều 67; khoản 1, 3 Điều 72.
• Nghị định 207/2026/NĐ-CP (ban hành 15/6/2026, hiệu lực 01/7/2026): Điều 44 (trình tự; thẩm quyền quyết định phá dỡ, cưỡng chế; nội dung phương án; phá dỡ khẩn cấp, tài sản công, nhà ở riêng lẻ, khu vực di tích); Điều 10; Điều 15–17; Điều 20; Điều 42, 43; Điều 46, 49, 50; Phụ lục III.
• Nghị định 217/2026/NĐ-CP (hiệu lực 01/7/2026): khoản 2 Điều 3 và Phụ lục IV (công trình ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng); Điều 52 (giấy phép xây dựng có thời hạn).
• Nghị định 206/2026/NĐ-CP (hiệu lực 01/7/2026): điểm a, b khoản 1 Điều 5 (chi phí phá dỡ trong tổng mức đầu tư).
• Nghị định 339/2026/NĐ-CP (hiệu lực 26/8/2026): mức phạt, biện pháp buộc phá dỡ, cưỡng chế (Điều 5, 22–26, 29, 33, 57, 85, 87).

Nghị định 207 thay thế Nghị định 06/2021/NĐ-CP, văn bản đã hết hiệu lực từ ngày 01/7/2026 (khoản 2 Điều 52 NĐ 207). Nghị định 339 thay thế Nghị định 16/2022/NĐ-CP, văn bản đã hết hiệu lực từ ngày 26/8/2026 (khoản 2 Điều 90 NĐ 339).

9 trường hợp phá dỡ công trình xây dựng theo khoản 1 Điều 54 Luật Xây dựng

Khoản 1 Điều 54 Luật 135 liệt kê các trường hợp phá dỡ. Để dễ áp dụng, Viện chia thành ba nhóm theo “ai khởi động việc phá dỡ”: chủ sở hữu tự nguyện, Nhà nước yêu cầu vì an toàn, và Nhà nước yêu cầu vì vi phạm.

Ý nghĩa của việc phân nhóm: với nhóm tự nguyện, chủ đầu tư chủ động toàn bộ quy trình và chỉ cần đi đúng trình tự Điều 44 NĐ 207. Với nhóm vi phạm, bước một của trình tự phải có thêm quyết định phá dỡ hoặc quyết định cưỡng chế phá dỡ (điểm a khoản 1 Điều 44), và người sở hữu hoặc đang sử dụng công trình phải chấp hành; nếu không chấp hành thì bị cưỡng chế và chịu mọi chi phí (điểm d khoản 2 Điều 54 Luật).

Ai chịu trách nhiệm gì khi phá dỡ công trình?

Trách nhiệm được quy định ở hai tầng: khoản 2 Điều 54 Luật 135 (trách nhiệm dân sự và pháp lý của từng bên) và khoản 2 Điều 44 NĐ 207 (ai tổ chức, ai ra quyết định). Bảng dưới gộp hai tầng này.

Hai điểm đáng chú ý. Thứ nhất, Luật đặt trách nhiệm bồi thường “do lỗi của mình” cho cả chủ đầu tư và nhà thầu, nên khi nhà bên cạnh bị nứt, việc phân định lỗi dựa nhiều vào hồ sơ: phương án đã phê duyệt, biện pháp đã chấp thuận, nhật ký và số liệu quan trắc. Thứ hai, tư vấn giám sát không được nêu tên trong Điều 54, nhưng bước bốn của Điều 44 NĐ 207 yêu cầu tổ chức giám sát, nên nội dung giám sát tại khoản 1 Điều 20 NĐ 207 (trong đó có giám sát biện pháp an toàn với công trình lân cận và công tác quan trắc tại điểm e) là chuẩn mực tham chiếu tốt nhất.

Trình tự phá dỡ công trình xây dựng theo Điều 44 Nghị định 207

Khoản 1 Điều 44 NĐ 207 yêu cầu mọi trường hợp phá dỡ thuộc khoản 1 Điều 54 Luật phải bảo đảm an toàn cho người, tài sản, công trình, các công trình lân cận, vệ sinh môi trường và đi theo bốn bước dưới đây.

Bước 1 — Lập phương án, giải pháp phá dỡ (và có quyết định phá dỡ nếu thuộc diện)

Phương án, giải pháp phá dỡ là tài liệu gốc của toàn bộ việc phá dỡ. Nội dung tối thiểu gồm sáu nhóm theo khoản 3 Điều 44 (trình bày ở mục riêng bên dưới). Người tổ chức lập là chủ đầu tư, chủ sở hữu hoặc chủ quản lý, sử dụng công trình; họ có thể tự lập hoặc thuê tổ chức tư vấn (điểm a khoản 2 Điều 54 Luật).

Nếu công trình thuộc diện phải có quyết định phá dỡ hoặc cưỡng chế phá dỡ (các trường hợp vi phạm, nguy cơ sụp đổ theo yêu cầu của cơ quan nhà nước, hết thời hạn sử dụng không được tiếp tục sử dụng…), thì ngay ở bước này phải có quyết định phá dỡ hoặc quyết định cưỡng chế (điểm a khoản 1 Điều 44). Phương án phá dỡ khi đó phải phù hợp với nội dung, thời hạn ghi trong quyết định.

Bước 2 — Thẩm tra, phê duyệt thiết kế phương án phá dỡ khi công trình ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng

Điểm b khoản 1 Điều 44 chỉ bắt buộc thẩm tra, phê duyệt thiết kế phương án, giải pháp phá dỡ đối với “công trình xây dựng ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng theo quy định của Chính phủ về quản lý hoạt động xây dựng”. Quy định đó là khoản 2 Điều 3 NĐ 217: công trình ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng là công trình thuộc danh mục Phụ lục IV NĐ 217. Một số dòng tiêu biểu của Phụ lục IV:

Lưu ý quan trọng: câu dẫn của Phụ lục IV mô tả đối tượng là “công trình được đầu tư xây dựng mới và công trình được cải tạo, sửa chữa làm thay đổi quy mô, công suất, công năng, kết cấu chịu lực chính”. Điều 44 NĐ 207 dẫn chiếu sang danh mục này để xác định công trình bị phá dỡ. Theo cách hiểu của chúng tôi, chủ đầu tư nên đối chiếu loại và cấp của công trình hiện hữu sắp bị phá dỡ với Phụ lục IV; cấp công trình xác định theo Thông tư 34/2026/TT-BXD. Trường hợp ranh giới chưa rõ, nên hỏi ý kiến cơ quan chuyên môn về xây dựng tại địa phương và lưu văn bản trả lời.

Về người thẩm tra: Luật cho phép chủ đầu tư “tự thực hiện hoặc thuê tổ chức tư vấn” lập, thẩm tra (điểm a khoản 2 Điều 54). Tuy vậy, nguyên tắc độc lập của thẩm tra thiết kế (đơn vị thẩm tra không thẩm tra công trình do mình thiết kế — điểm a khoản 1 Điều 16 NĐ 339 xử phạt hành vi này) nên được áp dụng tương tự cho thiết kế phương án phá dỡ. Điều kiện năng lực, nội dung và mẫu báo cáo thẩm tra thiết kế nói chung xem bài thẩm tra thiết kế xây dựng từ 01/7/2026.

Với công trình không thuộc Phụ lục IV, NĐ 207 không bắt buộc thẩm tra. Nhưng điểm b khoản 2 Điều 54 Luật vẫn yêu cầu nhà thầu lập biện pháp thi công “phù hợp với phương án, giải pháp phá dỡ được phê duyệt”. Theo cách hiểu của chúng tôi, phương án phá dỡ luôn phải được chủ đầu tư, chủ sở hữu phê duyệt (bằng quyết định hoặc văn bản chấp thuận), còn thẩm tra là bước bổ sung bắt buộc riêng cho công trình ảnh hưởng lớn.

Bước 3 — Lập biện pháp thi công, biện pháp bảo đảm an toàn và tổ chức thi công phá dỡ

Điểm c khoản 1 Điều 44 gộp ba việc: biện pháp thi công, biện pháp bảo đảm an toàn và tổ chức thi công. Biện pháp bảo đảm an toàn có nội dung theo Phụ lục III NĐ 207 (khoản 18 Điều 2), được lập cùng biện pháp thi công hoặc lập riêng và trình chủ đầu tư chấp thuận trước khi thi công (điểm b khoản 3 Điều 15). Phần nội dung riêng cho phá dỡ được trình bày ở mục “Biện pháp thi công và an toàn khi phá dỡ” bên dưới.

Bước 4 — Tổ chức giám sát, nghiệm thu công tác phá dỡ

Điểm d khoản 1 Điều 44 yêu cầu tổ chức giám sát, nghiệm thu công tác phá dỡ. Nghị định không ban hành mẫu biên bản nghiệm thu riêng cho phá dỡ. Theo cách hiểu của chúng tôi, có thể vận dụng nguyên tắc nghiệm thu công việc xây dựng tại Điều 22 NĐ 207 (người giám sát và người phụ trách kỹ thuật của nhà thầu nghiệm thu tại hiện trường, lập biên bản) cho từng giai đoạn phá dỡ, và lập biên bản hoàn thành phá dỡ khi mặt bằng đã được dọn sạch. Nội dung nghiệm thu nên bám vào phương án: phạm vi đã phá dỡ đúng chưa, phần giữ lại có ổn định không, công trình lân cận có biến dạng so với số liệu quan trắc ban đầu không, phế thải đã được vận chuyển đi chưa.

Bốn bước áp dụng thế nào cho từng nhóm công trình?

Phương án phá dỡ công trình xây dựng gồm những gì?

Khoản 3 Điều 44 NĐ 207 quy định phương án, giải pháp phá dỡ gồm sáu nội dung chính. Nghị định không ban hành mẫu phương án; bố cục dưới đây là gợi ý của Viện để lập hồ sơ đủ ý, phần in đậm là câu chữ của Nghị định.

1. Căn cứ lập phương án, giải pháp phá dỡ: trường hợp phá dỡ theo điểm nào khoản 1 Điều 54 Luật; quyết định phá dỡ hoặc cưỡng chế (nếu có); giấy tờ về quyền sở hữu, quản lý công trình; hồ sơ hoàn công hoặc kết quả khảo sát hiện trạng; văn bản của địa phương (nếu có).
2. Thông tin chung về công trình, hạng mục công trình phải phá dỡ: vị trí, ranh giới, loại và cấp công trình, kích thước, số tầng, hệ kết cấu, vật liệu, hiện trạng hư hỏng, hệ thống kỹ thuật còn đấu nối (điện, nước, khí), khoảng cách tới công trình lân cận và đường giao thông.
3. Danh mục các tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật được áp dụng: ghi đúng số hiệu tiêu chuẩn, quy chuẩn mà đơn vị lập phương án sử dụng; danh mục này cũng là căn cứ cho biện pháp an toàn (mục 2 Phụ lục III).
4. Thiết kế phương án phá dỡ: phạm vi phá dỡ (toàn bộ hay một phần), trình tự phá dỡ theo hướng và theo tầng, phương pháp (thủ công, cơ giới, cắt kết cấu, tháo lắp bằng thiết bị nâng…), giải pháp chống đỡ tạm, giải pháp bảo đảm ổn định phần còn lại và công trình lân cận, yêu cầu quan trắc, vùng nguy hiểm dự kiến, giải pháp thu gom và vận chuyển phế thải.
5. Tiến độ, kinh phí thực hiện phá dỡ: tiến độ theo giai đoạn; kinh phí. Với dự án có tổng mức đầu tư, chi phí phá dỡ công trình nằm trong chi phí xây dựng, trừ phần phá dỡ giải phóng mặt bằng đã tính trong chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (điểm b khoản 1 Điều 5 NĐ 206).
6. Các nội dung khác để thực hiện phá dỡ (nếu có): phương án thông tin cho dân cư xung quanh, phân luồng giao thông, phối hợp với đơn vị quản lý hạ tầng kỹ thuật, ghi nhận hiện trạng công trình lân cận trước khi thi công.

Một lưu ý về thuật ngữ: Điều 44 dùng hai cụm khác nhau — “phương án, giải pháp phá dỡ” (tài liệu tổng thể ở bước 1) và “thiết kế phương án phá dỡ” (nội dung điểm d khoản 3, là phần được thẩm tra ở bước 2). Biện pháp thi công phá dỡ ở bước 3 là tài liệu của nhà thầu, chi tiết hóa thiết kế phương án thành trình tự thao tác, bố trí máy, nhân lực trên công trường.

Ai phê duyệt phương án phá dỡ công trình?

Nghị định 207 không quy định cơ quan nhà nước phê duyệt phương án phá dỡ cho công trình phá dỡ theo nhu cầu. Theo cách hiểu của chúng tôi:

• Phá dỡ theo nhu cầu (điểm a, e, g khoản 1 Điều 54 Luật): chủ đầu tư, chủ sở hữu hoặc chủ quản lý, sử dụng công trình phê duyệt phương án, vì đây là người tổ chức thực hiện phá dỡ (điểm a khoản 2 Điều 44).
• Công trình là tài sản công: ngoài phê duyệt phương án kỹ thuật, việc xử lý tài sản phải theo thẩm quyền của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công (khoản 5 Điều 44).
• Phá dỡ theo quyết định phá dỡ hoặc cưỡng chế: phương án phải phù hợp quyết định của Chủ tịch UBND cấp tỉnh, cấp xã hoặc cơ quan có thẩm quyền (điểm b khoản 2 Điều 44); khi cưỡng chế, cơ quan ra quyết định tổ chức thực hiện phá dỡ.

Biện pháp thi công và an toàn khi phá dỡ công trình

Nội dung chung của biện pháp bảo đảm an toàn theo Phụ lục III NĐ 207 (thông tin chung, căn cứ, sơ đồ tổ chức, nội quy, huấn luyện, phòng cháy, ứng phó khẩn cấp…) đã được phân tích trong bài biện pháp bảo đảm an toàn thi công theo Phụ lục III Nghị định 207. Ở đây Viện chỉ đi vào những mục của Phụ lục III mà công trường phá dỡ phải viết kỹ hơn công trường xây mới.

Vùng nguy hiểm nằm ngoài công trường

Nhà thầu có trách nhiệm xác định vùng nguy hiểm, lập và trình chủ đầu tư chấp thuận biện pháp bảo đảm an toàn trong vùng nguy hiểm, rà soát định kỳ và đột xuất (khoản 3 Điều 51 Luật; khoản 4 Điều 15 NĐ 207). Khi giới hạn vùng nguy hiểm nằm ngoài phạm vi công trường, điều rất hay gặp khi phá dỡ nhà trong phố, chủ đầu tư phải báo cáo cơ quan chuyên môn về xây dựng biện pháp an toàn đã được chấp thuận để kiểm tra (khoản 4 Điều 51 Luật). Cơ quan nhận báo cáo là Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế với công trình trong khu, hoặc cơ quan chuyên môn về xây dựng thuộc Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có công trình trong các trường hợp còn lại (khoản 8 Điều 16 NĐ 207).

Phá dỡ bằng máy và cẩu

Máy, thiết bị có yêu cầu nghiêm ngặt về an toàn phải được kiểm định trước khi sử dụng (khoản 5 Điều 51 Luật); người lao động chỉ nhận việc có yêu cầu nghiêm ngặt sau khi được huấn luyện, cấp thẻ an toàn và có quyền từ chối việc không bảo đảm an toàn (khoản 3, 4 Điều 17 NĐ 207). Sự cố do máy, thiết bị khai báo, giải quyết theo Điều 50 NĐ 207; nếu gây chết người hoặc làm bị thương nặng từ 2 người trở lên thì theo pháp luật về an toàn, vệ sinh lao động (điểm a khoản 2 Điều 49). Xem tình huống 8 và 10.

Phá dỡ sát công trình lân cận: theo dõi, quan trắc

Điểm b khoản 2 Điều 54 Luật giao nhà thầu phá dỡ trách nhiệm “thực hiện theo dõi, quan trắc công trình” và bảo đảm an toàn cho các công trình lân cận. Trên công trường, cách làm hiệu quả là ghi nhận hiện trạng nhà lân cận trước khi phá (ảnh, video, vết nứt có sẵn, đo nghiêng, đo lún cơ sở) với sự chứng kiến của chủ nhà lân cận, rồi đo định kỳ trong suốt quá trình. Bộ số liệu này vừa là công cụ kỹ thuật để dừng kịp thời, vừa là chứng cứ khi phát sinh tranh chấp. Tư vấn giám sát có nghĩa vụ giám sát biện pháp an toàn đối với công trình lân cận và công tác quan trắc (điểm e khoản 1 Điều 20 NĐ 207). Khi công trình có dấu hiệu lún, nứt bất thường, quy trình xử lý chi tiết xem bài công trình lún, nứt, nghiêng trong thi công.

Bụi, tiếng ồn và xử lý phế thải phá dỡ

Phế thải phá dỡ là chất thải xây dựng. Luật yêu cầu nhà thầu có biện pháp tập kết và xử lý chất thải xây dựng phù hợp, không gây ảnh hưởng xấu đến môi trường xung quanh công trường (khoản 3 Điều 49), lập và thực hiện biện pháp bảo vệ môi trường không khí, nước, chất thải rắn, tiếng ồn theo pháp luật về bảo vệ môi trường và bồi thường nếu gây ô nhiễm (Điều 52). Chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức thực hiện quy định về bảo vệ môi trường trong thi công (khoản 14 Điều 16 NĐ 207). Yêu cầu cụ thể về phân loại, vận chuyển, nơi tiếp nhận phế thải thuộc pháp luật về bảo vệ môi trường và quy định của địa phương (xem tình huống 16).

Phá dỡ trong các trường hợp đặc thù

Ngoài trình tự chung, Điều 44 NĐ 207 và một số điều liên quan đặt thêm yêu cầu cho từng hoàn cảnh; phần áp dụng chi tiết nằm ở các tình huống phía sau.

• Nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân (khoản 6 Điều 44; khoản 2, 3 Điều 10 NĐ 207): nhà đồng thời dưới 3 tầng, không hầm, sàn dưới 250 m², cao dưới 12 m chỉ làm bước 1 và bước 3; nhà lớn hơn đi đủ các bước, nhưng thẩm tra chỉ bắt buộc nếu thuộc Phụ lục IV NĐ 217 (danh mục nhà ở chỉ gồm chung cư, nhà ở tập thể từ cấp II). Chủ nhà tổ chức thi công, chịu trách nhiệm về an toàn công trình lân cận, lắp biển báo. Xem tình huống 1, 2 và bài quản lý thiết kế và thi công nhà ở riêng lẻ.
• Phá dỡ một phần công trình: Điều 44 không tách riêng, nhưng NĐ 207 (điểm a khoản 2 Điều 42) và NĐ 339 có dùng cụm “bộ phận công trình”, “phần công trình”. Theo cách hiểu của chúng tôi, vẫn theo trình tự Điều 44, cộng thêm đánh giá ổn định phần còn lại và xác định phần còn lại có phải xin giấy phép sửa chữa, cải tạo không (điểm h khoản 2 Điều 43 Luật). Xem tình huống 4, 15.
• Công trình có dấu hiệu nguy hiểm (Điều 42 NĐ 207; khoản 1, 2 Điều 67 Luật): làm ngay biện pháp khẩn cấp, báo chính quyền gần nhất, rồi sửa chữa hoặc phá dỡ khi cần thiết; có thể quyết định dừng khai thác, sử dụng và phải thông báo bằng văn bản nếu là công trình sử dụng chung. Xem tình huống 12 và bài công trình lún, nứt, nghiêng trong thi công.
• Công trình hết thời hạn sử dụng (khoản 5, điểm c khoản 6 Điều 43 NĐ 207): không được tiếp tục sử dụng trong 3 trường hợp; cơ quan nhà nước thông báo dừng sử dụng, yêu cầu phá dỡ và thời gian thực hiện. Xem tình huống 13 và bài công trình hết thời hạn sử dụng.
• Phá dỡ khẩn cấp (điểm b khoản 1 Điều 54 Luật; khoản 4 Điều 44 NĐ 207): người được giao tự quyết định toàn bộ công việc, bảo đảm tiến độ, an toàn, môi trường và chịu trách nhiệm; không phải đi tuần tự 4 bước. Xem tình huống 14.
• Tài sản công; khu vực quản lý kiến trúc, bảo tồn, di tích, di sản thế giới (khoản 5, 7 Điều 44 NĐ 207): thêm thủ tục theo pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công; thêm yêu cầu của pháp luật về kiến trúc, di sản văn hóa với phá dỡ theo nhu cầu. Xem tình huống 5.
• Công trình tạm; công trình có giấy phép xây dựng có thời hạn (khoản 3 Điều 72 Luật; điểm d khoản 1, khoản 3 Điều 52 NĐ 217): công trình tạm phá dỡ khi hết thời gian tồn tại hoặc khi công trình chính đưa vào sử dụng, trừ công trình phục vụ thi công phù hợp quy hoạch; công trình có giấy phép có thời hạn thì chủ đầu tư cam kết tự phá dỡ khi hết thời hạn và có quyết định thu hồi đất, quá hạn mà quy hoạch chưa thực hiện thì được gia hạn thời gian tồn tại. Xem tình huống 7 và bài các trường hợp miễn giấy phép xây dựng.
• Phá dỡ, thu dọn hiện trường sau sự cố (điểm b khoản 3 Điều 46; khoản 3, điểm c khoản 7 Điều 50 NĐ 207): cơ quan chủ trì giải quyết sự cố quyết định; với sự cố máy, thiết bị thì chủ đầu tư quyết định, trừ khi thiết bị đổ ra ngoài công trường. Phải chụp ảnh, quay phim, thu chứng cứ trước khi dọn. Xem tình huống 10 và bài xử lý sự cố công trình xây dựng.

Quyết định phá dỡ, cưỡng chế phá dỡ và buộc phá dỡ khác nhau thế nào?

Các thuật ngữ này hay bị dùng lẫn. Khoản 2 Điều 44 NĐ 207 tách chúng thành các cơ chế với chủ thể ban hành khác nhau.

• Quyết định phá dỡ: do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp xã theo phân cấp hoặc cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền ban hành với công trình thuộc trường hợp phải phá dỡ, ví dụ nguy cơ sụp đổ, xây trong khu vực cấm (điểm b khoản 2 Điều 44 NĐ 207).
• Quyết định cưỡng chế phá dỡ: cùng chủ thể trên ban hành và tổ chức thực hiện phá dỡ khi chủ đầu tư, chủ sở hữu không thực hiện trách nhiệm phá dỡ; người phải chấp hành chịu mọi chi phí (điểm b khoản 2 Điều 44 NĐ 207; điểm d khoản 2 Điều 54 Luật).
• Biện pháp khắc phục hậu quả buộc phá dỡ: do người có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính quyết định với vi phạm trật tự xây dựng như không phép, sai phép, sai quy hoạch, lấn chiếm (điểm c khoản 2 Điều 44 NĐ 207; điểm d, đ khoản 14 Điều 25 và Điều 85 NĐ 339).
• Phá dỡ, cưỡng chế phá dỡ nhà ở: do cơ quan có thẩm quyền theo pháp luật về nhà ở quyết định (điểm d khoản 2 Điều 44 NĐ 207).

Nhánh buộc phá dỡ do vi phạm trật tự xây dựng có quy trình riêng tại Điều 85 NĐ 339 (dừng thi công, 35 hoặc 120 ngày để hoàn thành thủ tục, tự phá dỡ trong tối đa 15 ngày, không tự phá dỡ thì bị cưỡng chế), đã được phân tích trong bài xây dựng không phép, sai phép bị phạt bao nhiêu. Điều cần nhớ ở góc thi công: kể cả khi “tự phá dỡ” theo yêu cầu của cơ quan xử phạt, việc phá dỡ vẫn là thi công và vẫn phải có phương án, biện pháp an toàn theo Điều 44 NĐ 207.

Xử phạt vi phạm liên quan đến phá dỡ công trình theo Nghị định 339/2026

Trước khi đọc bảng, cần nắm cách tính của Điều 5 NĐ 339: mức phạt tiền ghi trong Nghị định là mức áp dụng đối với tổ chức; với cùng một hành vi, cá nhân bị phạt bằng một nửa (điểm a khoản 4 Điều 5). Ngoại lệ là các hành vi liệt kê tại điểm b khoản 4 Điều 5, trong đó có khoản 1, khoản 2 Điều 57, mà mức ghi trong Nghị định đã là mức áp dụng đối với cá nhân. Hộ gia đình xây, phá dỡ nhà ở được tính theo mức của cá nhân.

Ba ghi chú khi dùng bảng:

• Các dòng thuộc Điều 22, 23, 25, 26, 29 được viết cho “thi công xây dựng”. Áp dụng chúng cho hoạt động phá dỡ là cách hiểu của chúng tôi dựa trên khoản 22 Điều 3 Luật 135 (phá dỡ là thi công); nhóm mức phạt (nhà ở riêng lẻ, công trình khác, công trình lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật hay Báo cáo nghiên cứu khả thi) do người có thẩm quyền xử phạt xác định theo hồ sơ cụ thể.
• Biện pháp buộc phá dỡ do xây dựng không phép, sai phép, sai quy hoạch, lấn chiếm (điểm d, đ khoản 14 Điều 25) và quy trình tại Điều 85 không lặp lại ở đây; xem bài xây dựng không phép, sai phép bị phạt bao nhiêu.
• Nghị định 339 có hiệu lực từ 26/8/2026. Hành vi đã kết thúc trước ngày này áp dụng nghị định có hiệu lực tại thời điểm thực hiện hành vi; hành vi bắt đầu trước nhưng vẫn đang diễn ra thì áp dụng Nghị định 339 (khoản 1, 2 Điều 89).

Góc chủ đầu tư, nhà thầu – chỉ huy trưởng và tư vấn giám sát

Chủ đầu tư, ban quản lý dự án: tra Phụ lục IV NĐ 217 và phê duyệt phương án bằng văn bản (sau thẩm tra nếu thuộc diện); kiểm tra, chấp thuận biện pháp thi công, biện pháp an toàn và báo cáo cơ quan chuyên môn khi vùng nguy hiểm vượt công trường (khoản 4 Điều 16 NĐ 207; khoản 4 Điều 51 Luật); đưa chi phí an toàn, quan trắc, vận chuyển phế thải vào dự toán, hợp đồng thay vì khoán gọn “đập và chở đi”.

Nhà thầu thi công, chỉ huy trưởng: lập biện pháp bám phương án được phê duyệt, không tự đổi trình tự phá dỡ (điểm b khoản 2 Điều 54 Luật); xác định, rà soát vùng nguy hiểm và theo dõi, quan trắc công trình lân cận (khoản 3 Điều 51 Luật); dừng ngay khi có nguy cơ tai nạn, sự cố và dùng chi phí an toàn đúng mục đích (khoản 9, 12 Điều 15 NĐ 207).

Tư vấn giám sát: kiểm tra năng lực thực tế về nhân lực, thiết bị của nhà thầu phá dỡ; kiểm tra thi công so với biện pháp đã chấp thuận, giám sát an toàn, công trình lân cận, quan trắc; yêu cầu tạm dừng khi biện pháp không bảo đảm an toàn và ghi nhận bằng văn bản (điểm a, c, e, h khoản 1 Điều 20 NĐ 207).

16 tình huống phá dỡ công trình xây dựng thường gặp

Các tình huống dưới đây là giả định minh họa do Viện xây dựng để giải thích cách áp dụng văn bản; số liệu, tên chủ thể là giả định. Kết luận trong từng tình huống là định hướng; với vụ việc cụ thể, anh/chị cần căn cứ hồ sơ thực tế và ý kiến của cơ quan có thẩm quyền.

Nhóm 1 — Nhà ở và công trình dân dụng nhỏ

Tình huống 1: Phá dỡ nhà 2 tầng cũ trong phố để xây nhà 5 tầng

Bối cảnh (giả định): Gia đình ông A có nhà 2 tầng trong phố, tổng diện tích sàn 140 m², cao 7,5 m, không có tầng hầm, hai bên là nhà liền kề. Gia đình muốn phá dỡ để xây nhà 5 tầng. Tổ thợ báo giá “đập trong 5 ngày, không cần giấy tờ gì”.

Câu hỏi: Phá dỡ có phải xin phép, phải thẩm tra hay thuê giám sát không?

Cách xử lý: Đây là trường hợp nhà ở riêng lẻ phá dỡ để xây mới (điểm e khoản 1 Điều 54 Luật). Nhà cũ đồng thời dưới 3 tầng, không có hầm, sàn dưới 250 m², cao dưới 12 m, nên thuộc điểm a khoản 2 Điều 10 NĐ 207; theo khoản 6 Điều 44, gia đình chỉ phải thực hiện bước lập phương án, giải pháp phá dỡ và bước lập biện pháp thi công, biện pháp an toàn, tổ chức thi công. Không có loại giấy phép phá dỡ trong khoản 1 Điều 43 Luật, nhưng nhà mới 5 tầng phải có giấy phép xây dựng, trừ khi thuộc trường hợp miễn tại khoản 2 Điều 43. Phương án dù đơn giản vẫn nên ghi rõ: phá từ trên xuống, xử lý tường giáp hai nhà bên, che chắn mặt phố, giờ vận chuyển phế thải.

Kết luận: Không cần thẩm tra, không bắt buộc giám sát, nghiệm thu; nhưng phải có phương án và biện pháp an toàn, dù chỉ vài trang.

Tình huống 2: Phá dỡ nhà 4 tầng có tầng hầm, tường chung với hai nhà liền kề

Bối cảnh (giả định): Bà B mua lại căn nhà 4 tầng có 01 tầng hầm, sàn 320 m², xây cách đây gần 30 năm, tường hai bên dùng chung với hai nhà hàng xóm. Bà định phá toàn bộ để xây lại.

Câu hỏi: Có được áp dụng trình tự rút gọn như tình huống 1 không?

Cách xử lý: Không. Nhà có tầng hầm và 4 tầng nên không thuộc điểm a khoản 2 Điều 10 NĐ 207, khoản 6 Điều 44 không áp dụng. Bà B phải đi đủ trình tự khoản 1 Điều 44: phương án, biện pháp thi công và an toàn, tổ chức giám sát, nghiệm thu. Bước thẩm tra không bắt buộc vì nhà ở riêng lẻ không có trong Phụ lục IV NĐ 217. Phương án cần giải quyết hai điểm khó: giữ ổn định tường chung khi phần nhà của bà B bị tháo đi, và xử lý tầng hầm (lấp lại hay giữ làm hố móng cho nhà mới). Nhà thầu phá dỡ phải theo dõi, quan trắc và bảo đảm an toàn cho công trình lân cận (điểm b khoản 2 Điều 54 Luật). Nên ghi nhận hiện trạng hai nhà bên có chữ ký của chủ nhà trước khi phá.

Kết luận: Chỉ cần vượt một trong bốn ngưỡng của điểm a khoản 2 Điều 10 (từ 3 tầng, có tầng hầm, sàn từ 250 m², cao từ 12 m) là nhà phải đi đủ trình tự; giám sát và nghiệm thu là bắt buộc.

Tình huống 3: Tổ thợ đập nhà không che chắn, gạch vữa rơi xuống vỉa hè

Bối cảnh (giả định): Ông C thuê một tổ thợ phá dỡ nhà 2 tầng. Để kịp tiến độ, tổ thợ không dựng lưới che, gạch vữa rơi xuống vỉa hè, xe chở phế thải không phủ bạt. Tổ kiểm tra của phường lập biên bản.

Câu hỏi: Ai bị phạt, mức bao nhiêu?

Cách xử lý: Hành vi tổ chức thi công không che chắn, để rơi vãi vật liệu thuộc khoản 1 Điều 25 NĐ 339 (với chủ đầu tư) và khoản 1 Điều 26 (với nhà thầu thi công). Với nhà ở riêng lẻ, khung là 3–5 triệu đồng mức tổ chức; ông C là cá nhân nên chịu một nửa, tức 1,5–2,5 triệu đồng (điểm a khoản 4 Điều 5). Nếu tổ thợ là bên nhận thầu, tổ thợ cũng có thể bị xử phạt theo khoản 1 Điều 26. Cả hai đều có thể bị buộc che chắn, thu gom, dọn dẹp và khôi phục khu vực bị ảnh hưởng (điểm a khoản 14 Điều 25; điểm a khoản 5 Điều 26).

Kết luận: Mức phạt không lớn, nhưng biên bản là “vết” đầu tiên trong hồ sơ nếu sau đó có tranh chấp với hàng xóm. Hợp đồng khoán nên ghi rõ ai chịu chi phí che chắn và ai chịu phạt.

Nhóm 2 — Nhà xưởng, công trình công cộng, công trình hạ tầng

Tình huống 4: Phá dỡ một phần nhà xưởng đang sản xuất

Bối cảnh (giả định): Công ty A có nhà xưởng khung thép 6 nhịp, cấp III. Công ty muốn tháo 2 nhịp đầu hồi để làm đường nội bộ; 4 nhịp còn lại vẫn sản xuất bình thường.

Câu hỏi: Phá dỡ một phần có phải đi theo Điều 44 không, phần còn lại có cần giấy phép?

Cách xử lý: Đây là phá dỡ theo nhu cầu của chủ sở hữu (điểm g khoản 1 Điều 54 Luật). Theo cách hiểu của chúng tôi, phá dỡ một phần vẫn đi theo trình tự khoản 1 Điều 44 NĐ 207. Công trình công nghiệp chỉ thuộc Phụ lục IV NĐ 217 từ cấp II, nên xưởng cấp III không bắt buộc thẩm tra; tuy vậy, vì phải tạo đầu hồi mới cho 4 nhịp còn lại, công ty nên thuê tư vấn kiểm tra ổn định khung còn lại (Luật cho phép tự thực hiện hoặc thuê tư vấn thẩm tra tại điểm a khoản 2 Điều 54). Phần còn lại sau khi tháo 2 nhịp là sửa chữa, cải tạo có ảnh hưởng kết cấu chịu lực, nên không thuộc trường hợp miễn phép tại điểm h khoản 2 Điều 43 Luật; công ty cần xác định có thuộc trường hợp miễn phép khác hay phải xin giấy phép sửa chữa, cải tạo. Biện pháp an toàn phải có quy trình tháo dỡ kết cấu (điểm c mục 6 Phụ lục III), thiết bị nâng đã kiểm định (khoản 5 Điều 51 Luật) và vùng nguy hiểm tách khỏi khu vực sản xuất.

Kết luận: “Một phần” không có nghĩa là thủ tục đơn giản hơn; điểm khó nhất là phần còn lại phải được bảo đảm ổn định và hợp pháp.

Tình huống 5: Phá dỡ trường học là tài sản công để xây trường mới

Bối cảnh (giả định): Ủy ban nhân dân xã B là chủ đầu tư dự án xây mới trường trung học cơ sở. Khối lớp học cũ 3 tầng, đã được xác định là cấp III theo Thông tư 34/2026/TT-BXD, phải phá dỡ trong kỳ nghỉ hè; khu đất giáp khu dân cư.

Câu hỏi: Ngoài Điều 44, cần làm thêm gì? Chi phí phá dỡ đưa vào đâu?

Cách xử lý: Công trình là tài sản công nên ngoài trình tự Điều 44 còn phải thực hiện quy định về quản lý, sử dụng tài sản công (khoản 5 Điều 44 NĐ 207) — thủ tục này cần hoàn tất trước khi khởi động phá dỡ. Công trình giáo dục chỉ thuộc Phụ lục IV NĐ 217 từ cấp II, nên khối lớp học cấp III không bắt buộc thẩm tra thiết kế phương án. Chi phí phá dỡ công trình nằm trong chi phí xây dựng của tổng mức đầu tư, trừ phần phá dỡ giải phóng mặt bằng đã tính trong chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (điểm b khoản 1 Điều 5 NĐ 206). Nếu vùng nguy hiểm lấn sang đường hoặc nhà dân, chủ đầu tư phải báo cáo biện pháp an toàn đã chấp thuận đến cơ quan chuyên môn về xây dựng (khoản 4 Điều 51 Luật; khoản 8 Điều 16 NĐ 207).

Kết luận: Với tài sản công, tiến độ thường bị chậm ở thủ tục tài sản chứ không ở kỹ thuật phá dỡ; nên đưa vào kế hoạch từ khi lập dự án.

Tình huống 6: Phá dỡ trung tâm thương mại 9 tầng giữa khu dân cư đông đúc

Bối cảnh (giả định): Công ty B sở hữu tòa trung tâm thương mại 9 tầng (cấp II) đã ngừng kinh doanh, định phá dỡ để làm dự án mới. Ba mặt giáp đường, một mặt giáp khu nhà ở.

Câu hỏi: Có bắt buộc thẩm tra thiết kế phương án phá dỡ không? Cần lưu ý gì về vùng nguy hiểm?

Cách xử lý: Trung tâm thương mại cấp II thuộc nhóm công trình thương mại tại Phụ lục IV NĐ 217, tức là công trình ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng (khoản 2 Điều 3 NĐ 217). Do đó bước thẩm tra, phê duyệt thiết kế phương án phá dỡ là bắt buộc (điểm b khoản 1 Điều 44 NĐ 207). Công ty B nên chọn đơn vị thẩm tra độc lập với đơn vị lập phương án. Với công trình cao tầng sát đường, vùng nguy hiểm gần như chắc chắn vượt ra ngoài công trường, nên chủ đầu tư phải báo cáo biện pháp an toàn đã chấp thuận đến cơ quan chuyên môn về xây dựng; không báo cáo có thể bị phạt 40–60 triệu đồng (điểm c khoản 3 Điều 22 NĐ 339). Chủ đầu tư cũng phải tự kiểm tra, chấp thuận biện pháp của nhà thầu trước khi thi công (điểm a khoản 3 Điều 22).

Kết luận: Với công trình thuộc Phụ lục IV, hồ sơ phá dỡ phải có đủ ba lớp: phương án được thẩm tra, phê duyệt; biện pháp được chấp thuận; báo cáo vùng nguy hiểm gửi cơ quan chuyên môn.

Tình huống 7: Phá dỡ cầu đường bộ cũ và cầu tạm sau khi thông xe cầu mới

Bối cảnh (giả định): Ban quản lý dự án C xây cầu mới cạnh cầu cũ (cấp II). Trong thi công có làm một cầu tạm phục vụ vận chuyển vật liệu. Sau khi thông xe cầu mới, cả cầu cũ và cầu tạm phải tháo bỏ.

Câu hỏi: Hai công trình này phá dỡ theo căn cứ nào?

Cách xử lý: Cầu đường bộ từ cấp II thuộc Phụ lục IV NĐ 217, nên phá dỡ cầu cũ phải có bước thẩm tra, phê duyệt thiết kế phương án (điểm b khoản 1 Điều 44 NĐ 207). Cầu tạm là công trình xây dựng tạm phục vụ thi công công trình chính (điểm a khoản 1 Điều 72 Luật), phải phá dỡ khi công trình chính đưa vào khai thác, trừ trường hợp phù hợp quy hoạch (khoản 3 Điều 72). Biện pháp an toàn phải có phần làm việc trên mặt nước (điểm c mục 6 Phụ lục III) và biện pháp bảo vệ môi trường nước (khoản 1 Điều 52 Luật). Nếu cầu cũ là tài sản công thì còn thủ tục theo khoản 5 Điều 44.

Kết luận: Nên đưa phương án phá dỡ cầu cũ và cầu tạm vào hồ sơ dự án ngay từ đầu, tránh đến cuối dự án mới phát sinh thủ tục thẩm tra.

Nhóm 3 — Máy, cẩu, tai nạn và công trình lân cận

Tình huống 8: Phá dỡ bằng máy đào gắn búa phá và cẩu chưa kiểm định

Bối cảnh (giả định): Nhà thầu D phá dỡ khu bồn bể trong một nhà máy cũ, dùng máy đào gắn búa phá và cẩu tự hành để hạ các bồn thép. Tư vấn giám sát phát hiện cẩu không có kết quả kiểm định còn hiệu lực, người vận hành chưa xuất trình được thẻ an toàn.

Câu hỏi: Tư vấn giám sát phải làm gì? Nhà thầu có thể bị xử lý thế nào?

Cách xử lý: Máy, thiết bị có yêu cầu nghiêm ngặt về an toàn phải được kiểm định trước khi đưa vào sử dụng (khoản 5 Điều 51 Luật); thiết bị nâng thường nằm trong danh mục này theo pháp luật về an toàn, vệ sinh lao động, anh/chị cần đối chiếu danh mục hiện hành. Người lao động chỉ nhận việc có yêu cầu nghiêm ngặt sau khi được huấn luyện và cấp thẻ an toàn (khoản 4 Điều 17 NĐ 207). Tư vấn giám sát yêu cầu tạm dừng phần việc dùng cẩu (điểm h khoản 1 Điều 20) và ghi nhận bằng văn bản. Nhà thầu thực hiện không đầy đủ biện pháp an toàn có thể bị phạt 40–60 triệu đồng (điểm h khoản 3 Điều 23 NĐ 339); nếu tư vấn giám sát bỏ qua không giám sát an toàn, chính tư vấn cũng có thể bị phạt 40–60 triệu đồng (điểm b khoản 2 Điều 29).

Kết luận: Hồ sơ kiểm định thiết bị và thẻ an toàn người vận hành phải được kiểm trước ngày máy vào công trường, không phải khi đã đang cẩu.

Tình huống 9: Công nhân rơi từ sàn đang cắt khi phá dỡ

Bối cảnh (giả định): Trong lúc cắt sàn tầng 3 để hạ xuống, một công nhân của nhà thầu E không đeo dây an toàn, rơi xuống và tử vong.

Câu hỏi: Ai làm gì, theo quy định nào?

Cách xử lý: Đây là sự cố gây mất an toàn lao động dạng tai nạn lao động (điểm b khoản 1 Điều 49 NĐ 207); việc khai báo, điều tra, báo cáo và giải quyết thực hiện theo pháp luật về an toàn, vệ sinh lao động (điểm b khoản 2 Điều 49). Theo pháp luật xây dựng: nhà thầu phải dừng thi công phần việc liên quan, khắc phục hậu quả (khoản 9 Điều 15 NĐ 207); không dừng thi công khi có người chết có thể bị phạt 60–80 triệu đồng (điểm c khoản 4 Điều 23 NĐ 339). Chủ đầu tư phối hợp xử lý và thông báo, phối hợp kịp thời với cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi xảy ra tai nạn lao động gây chết người (khoản 2 Điều 51 Luật). Trước khi thi công lại, bộ phận an toàn của nhà thầu rà soát, đề xuất điều chỉnh biện pháp an toàn (điểm a khoản 18 Điều 15) để chủ đầu tư chấp thuận.

Kết luận: Phá sàn là công việc trên cao trên kết cấu đang mất ổn định; biện pháp an toàn phải chỉ rõ điểm neo dây và trình tự cắt.

Tình huống 10: Cẩu đổ ra ngoài công trường khi tháo dầm thép

Bối cảnh (giả định): Khi tháo dầm thép mái của một nhà kho, cần cẩu bị lật, phần cần đè lên mái nhà dân bên ngoài hàng rào công trường. Không có người bị thương. Nhà thầu định cắt cần cẩu, dọn ngay trong đêm.

Câu hỏi: Có được tự dọn hiện trường không?

Cách xử lý: Đây là sự cố do máy, thiết bị (điểm a khoản 1 Điều 49 NĐ 207). Chủ đầu tư hoặc nhà thầu phải thông báo ngay cho cơ quan chuyên môn về xây dựng (khoản 1 Điều 50). Vì thiết bị sập đổ ra ngoài phạm vi công trường, cơ quan chuyên môn về xây dựng kiểm tra hiện trường và xem xét, quyết định việc phá dỡ, thu dọn; hiện trường phải được chụp ảnh, quay phim, thu thập chứng cứ trước khi thu dọn (điểm a, c khoản 7 Điều 50). Tự ý thu dọn khi chưa được chấp thuận có thể khiến chủ đầu tư bị phạt 40–60 triệu đồng (điểm a khoản 2 Điều 24 NĐ 339). Sau sự cố, nhà thầu phải rà soát, điều chỉnh biện pháp an toàn và trình chủ đầu tư chấp thuận trước khi thi công tiếp (khoản 5 Điều 50 NĐ 207); bên gây ra sự cố bồi thường thiệt hại (khoản 4 Điều 50).

Kết luận: Phản xạ “dọn cho gọn” là sai lầm đắt giá nhất sau sự cố; ưu tiên cứu người, khoanh vùng, giữ hiện trường.

Tình huống 11: Nhà bên cạnh xuất hiện vết nứt khi đang phá dỡ

Bối cảnh (giả định): Công ty F phá dỡ tòa văn phòng 5 tầng để xây khách sạn (dự án lập Báo cáo nghiên cứu khả thi). Đến ngày thứ 10, nhà dân liền kề xuất hiện vết nứt mới ở tường và sàn, chủ nhà làm đơn gửi phường.

Câu hỏi: Trình tự xử lý thế nào và mức phạt có thể là bao nhiêu?

Cách xử lý: Nhà thầu dừng ngay công việc có nguy cơ (khoản 9 Điều 15 NĐ 207), đối chiếu số liệu quan trắc với hồ sơ hiện trạng ban đầu. Nếu người có thẩm quyền xác định chủ đầu tư thi công không đúng biện pháp thi công được phê duyệt, gây lún, nứt công trình lân cận, khung phạt với công trình lập Báo cáo nghiên cứu khả thi là 100–120 triệu đồng (điểm d khoản 5 Điều 25 NĐ 339); nhà thầu vi phạm quy định quản lý chất lượng gây hậu quả tương tự có thể bị phạt theo khoản 2 Điều 26. Theo khoản 2 Điều 87 NĐ 339: người có thẩm quyền yêu cầu tạm dừng thi công, có thể trưng cầu giám định; nếu có nguy cơ sụp đổ, chủ đầu tư di dời ngay người, tài sản của nhà lân cận và trả chi phí thuê nhà tương đương; Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức để hai bên thỏa thuận bồi thường, không thỏa thuận được thì khởi kiện tại Tòa án; chỉ thi công tiếp khi có thông báo cho phép.

Kết luận: Bộ ảnh, số đo hiện trạng nhà lân cận trước khi phá là chứng cứ quyết định để phân định “lỗi của mình” theo điểm a, b khoản 2 Điều 54 Luật.

Nhóm 4 — Công trình nguy hiểm, hết thời hạn sử dụng và phá dỡ khẩn cấp

Tình huống 12: Nhà kho cũ nghiêng sau mưa lớn, có nguy cơ sập ra đường

Bối cảnh (giả định): Nhà kho của Công ty G bỏ không nhiều năm, sau đợt mưa lớn bị nghiêng về phía đường. Người dân báo Ủy ban nhân dân xã; công ty chậm phản hồi.

Câu hỏi: Ai phải làm gì trước khi phá dỡ?

Cách xử lý: Công dân có quyền thông báo khi phát hiện công trình có dấu hiệu nguy hiểm (khoản 4 Điều 42 NĐ 207). Chủ sở hữu phải kiểm tra hiện trạng, kiểm định nếu cần, khoanh vùng nguy hiểm, báo ngay chính quyền địa phương và sửa chữa hoặc phá dỡ khi cần thiết (khoản 1 Điều 42). Cơ quan nhà nước có thẩm quyền yêu cầu, hướng dẫn chủ sở hữu khảo sát, kiểm định, đánh giá mức độ nguy hiểm, sửa chữa hoặc phá dỡ; nếu có nguy cơ sập đổ thì chủ trì, phối hợp thực hiện ngay biện pháp an toàn (điểm a, c khoản 2 Điều 42). Khi quyết định phá dỡ, trình tự quay về Điều 44, kèm quyết định phá dỡ nếu cơ quan nhà nước ban hành. Chủ sở hữu không xử lý đúng quy định có thể bị phạt 40–60 triệu đồng và bị buộc tổ chức phá dỡ (điểm d khoản 3, điểm l khoản 4 Điều 33 NĐ 339).

Kết luận: Khoanh vùng và báo chính quyền là việc làm ngay; phương án phá dỡ là việc tiếp theo, không đảo ngược thứ tự.

Tình huống 13: Tòa văn phòng cấp II hết thời hạn sử dụng, chủ sở hữu không dùng tiếp

Bối cảnh (giả định): Tòa văn phòng cấp II của Công ty H sắp hết thời hạn sử dụng theo thiết kế. Công ty quyết định không kéo dài mà phá dỡ để xây công trình mới.

Câu hỏi: Trình tự từ báo cáo đến phá dỡ gồm những gì?

Cách xử lý: Trụ sở, văn phòng cấp II thuộc Phụ lục IV NĐ 217, nên công ty phải báo cáo cơ quan nhà nước có thẩm quyền tối thiểu 12 tháng trước khi hết thời hạn, nêu dự kiến phương án xử lý (khoản 2 Điều 43 NĐ 207). Chủ sở hữu không có nhu cầu sử dụng tiếp là trường hợp không tiếp tục sử dụng (điểm a khoản 5 Điều 43); cơ quan nhà nước thông báo dừng sử dụng, yêu cầu phá dỡ và thời gian thực hiện (điểm c khoản 6 Điều 43). Việc phá dỡ đi đủ 4 bước của Điều 44, trong đó có thẩm tra, phê duyệt thiết kế phương án. Không xử lý đúng quy định công trình hết thời hạn hoặc không tổ chức phá dỡ có thể bị phạt theo điểm đ, điểm e khoản 3 Điều 33 NĐ 339. Phần báo cáo và kéo dài thời hạn xem bài công trình hết thời hạn sử dụng.

Kết luận: Mốc 12 tháng là thời gian đủ để chuẩn bị cả phương án phá dỡ lẫn hồ sơ thẩm tra, nếu bắt đầu đúng hạn.

Tình huống 14: Phá dỡ khẩn cấp nhà văn hóa thôn sau sạt lở

Bối cảnh (giả định): Sau mưa bão, móng nhà văn hóa thôn bị sạt lở, công trình có nguy cơ đổ xuống tuyến đường bên dưới. Ủy ban nhân dân xã quyết định phá dỡ khẩn cấp và giao một đơn vị thực hiện.

Câu hỏi: Có cần lập phương án, thẩm tra như bình thường không?

Cách xử lý: Đây là trường hợp phá dỡ khẩn cấp để khắc phục hậu quả thiên tai theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền (điểm b khoản 1 Điều 54 Luật). Người được giao quản lý, thực hiện phá dỡ khẩn cấp được tự quyết định toàn bộ công việc, bảo đảm tiến độ, an toàn, bảo vệ môi trường và chịu trách nhiệm về quyết định của mình (khoản 4 Điều 44 NĐ 207). Không phải đi tuần tự 4 bước, nhưng vẫn phải khoanh vùng, phân luồng giao thông, cắt điện và bảo đảm an toàn cho người thực hiện. Vì nhà văn hóa là tài sản công, thủ tục xử lý tài sản cần đối chiếu pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công (khoản 5 Điều 44).

Kết luận: Quyền tự quyết đi kèm trách nhiệm; ảnh hiện trạng, quyết định giao nhiệm vụ và biên bản kết thúc là bộ hồ sơ tối thiểu nên lưu.

Nhóm 5 — Buộc phá dỡ do vi phạm và phế thải phá dỡ

Tình huống 15: Bị buộc tự phá dỡ tầng xây vượt giấy phép

Bối cảnh (giả định): Ông K được cấp phép xây nhà 4 tầng nhưng xây 5 tầng. Hồ sơ điều chỉnh giấy phép bị từ chối; ông nhận văn bản thông báo yêu cầu tự phá dỡ tầng 5.

Câu hỏi: Ông K có bao nhiêu thời gian và phá dỡ thế nào cho đúng?

Cách xử lý: Với công trình không được cấp giấy phép điều chỉnh, ông K phải hoàn thành tự phá dỡ phần vi phạm trong tối đa 15 ngày kể từ ngày gửi văn bản thông báo (theo dấu bưu điện) hoặc từ ngày có biên bản bàn giao thông báo (điểm d khoản 2 Điều 85 NĐ 339); không tự phá dỡ thì bị cưỡng chế và chịu mọi chi phí (đoạn cuối Điều 85 NĐ 339; điểm d khoản 2 Điều 54 Luật). Phá dỡ tầng trên cùng của một ngôi nhà đang có người ở là phá dỡ một phần; theo cách hiểu của chúng tôi, nhà 5 tầng không thuộc điểm a khoản 2 Điều 10 nên ông K cần phương án, biện pháp an toàn và tổ chức giám sát theo khoản 1 Điều 44 NĐ 207, đặc biệt là biện pháp chống thấm, chống đổ tường cho phần còn lại và che chắn mặt phố. Mức phạt và quy trình xin phép bổ sung xem bài xây dựng không phép, sai phép bị phạt bao nhiêu.

Kết luận: 15 ngày là rất ngắn; nên chuẩn bị phương án phá dỡ song song với việc nộp hồ sơ điều chỉnh, phòng khi bị từ chối.

Tình huống 16: Đổ phế thải phá dỡ sai nơi quy định

Bối cảnh (giả định): Để giảm chi phí, nhà thầu L chở phế thải phá dỡ đổ tạm xuống bãi đất trống ven đường, xe chở không phủ bạt làm rơi vãi trên tuyến vận chuyển.

Câu hỏi: Trách nhiệm của nhà thầu và chủ đầu tư đến đâu?

Cách xử lý: Nhà thầu có nghĩa vụ tập kết và xử lý chất thải xây dựng phù hợp, không gây ảnh hưởng xấu đến môi trường (khoản 3 Điều 49 Luật), thực hiện biện pháp bảo vệ môi trường về chất thải rắn theo pháp luật về bảo vệ môi trường và bồi thường nếu gây ô nhiễm (Điều 52 Luật). Chủ đầu tư phải tổ chức thực hiện quy định bảo vệ môi trường trong thi công (khoản 14 Điều 16 NĐ 207); không tổ chức thực hiện có thể bị phạt 60–80 triệu đồng (điểm đ khoản 4 Điều 22 NĐ 339). Hành vi để rơi vãi vật liệu khi thi công có thể bị xử lý theo khoản 1 Điều 26 NĐ 339 (nhà thầu). Hành vi đổ thải trái phép ngoài công trường được xử lý theo pháp luật về bảo vệ môi trường; Viện không dẫn mức phạt cụ thể vì nằm ngoài các văn bản xây dựng được đối chiếu trong bài.

Kết luận: Hợp đồng phá dỡ nên yêu cầu nhà thầu xuất trình chứng từ nơi tiếp nhận phế thải trước khi nghiệm thu, thanh toán.

Checklist phá dỡ công trình xây dựng: trước, trong và sau khi thi công

Trước khi phá dỡ

• Đã xác định trường hợp phá dỡ (điểm nào khoản 1 Điều 54 Luật) và có quyết định phá dỡ, cưỡng chế nếu thuộc diện (điểm a khoản 1 Điều 44 NĐ 207).
• Đã tra Phụ lục IV NĐ 217 theo loại, cấp công trình hiện hữu để biết có phải thẩm tra; với nhà ở riêng lẻ, đã xét điểm a khoản 2 Điều 10 NĐ 207.
• Đã xử lý thủ tục tài sản công, yêu cầu về kiến trúc, di tích (nếu có); công trình mới đã có giấy phép hoặc thuộc diện miễn.
• Phương án đủ 6 nội dung và đã được phê duyệt; biện pháp thi công, biện pháp an toàn đã được chấp thuận (khoản 3 Điều 44; Điều 15, 16 NĐ 207; Phụ lục III).
• Đã ghi nhận hiện trạng công trình lân cận; cắt điện, nước, khí; thiết bị đã kiểm định; đã báo cáo vùng nguy hiểm nếu vượt công trường (Điều 51 Luật).

Trong khi phá dỡ

• Có biển báo, rào chắn, che chắn chống rơi vãi và bụi (Điều 13 NĐ 207; Điều 49 Luật).
• Thi công đúng trình tự trong biện pháp; quan trắc định kỳ (điểm b khoản 2 Điều 54 Luật).
• Giám sát an toàn và công trình lân cận; nhật ký ghi đủ (điểm e khoản 1 Điều 20 NĐ 207).
• Dừng ngay khi có dấu hiệu nguy hiểm; giữ hiện trường nếu có sự cố (khoản 9 Điều 15; Điều 46, 50 NĐ 207).

Sau khi phá dỡ

• Nghiệm thu phạm vi phá dỡ và ổn định phần còn lại nếu phá một phần (điểm d khoản 1 Điều 44 NĐ 207).
• Đối chiếu số liệu quan trắc cuối với hiện trạng ban đầu của công trình lân cận.
• Phế thải đã vận chuyển đúng nơi; mặt bằng đã hoàn trả (Điều 52 Luật; khoản 16 Điều 15 NĐ 207).

Những sai lầm thường gặp khi phá dỡ công trình

1. Coi phá dỡ không phải là thi công. Hệ quả là không có biện pháp an toàn được chấp thuận, không có người giám sát, không có nhật ký — trong khi khoản 22 Điều 3 Luật xếp phá dỡ vào thi công xây dựng.
2. Áp trình tự rút gọn cho mọi nhà ở riêng lẻ. Khoản 6 Điều 44 chỉ dành cho nhà dưới 3 tầng, không hầm, sàn dưới 250 m², cao dưới 12 m.
3. Không tra Phụ lục IV NĐ 217. Nhiều công trình cấp II (văn phòng, thương mại, trường học, nhà xưởng) thuộc danh mục ảnh hưởng lớn, phải thẩm tra thiết kế phương án.
4. Để nhà thầu “tự nghĩ” phương án. Luật phân biệt phương án, giải pháp phá dỡ (chủ đầu tư tổ chức lập, phê duyệt) với biện pháp thi công (nhà thầu lập theo phương án). Gộp làm một khiến không ai chịu trách nhiệm rõ.
5. Không ghi nhận hiện trạng nhà lân cận. Khi có vết nứt, không chứng minh được nứt mới hay nứt cũ.
6. Bỏ qua vùng nguy hiểm ngoài công trường. Không báo cáo cơ quan chuyên môn theo khoản 4 Điều 51 Luật.
7. Dọn hiện trường ngay sau sự cố. Trái điểm b khoản 3 Điều 46 và điểm c khoản 7 Điều 50 NĐ 207.
8. Khoán gọn phế thải. Không kiểm soát nơi đổ, chủ đầu tư vẫn chịu trách nhiệm tổ chức bảo vệ môi trường.

Chuyển tiếp từ quy định cũ sang Luật 135 và Nghị định 207

Luật Xây dựng 50/2014/QH13 đã hết hiệu lực từ ngày 01/7/2026 (khoản 3 Điều 94 Luật 135); Nghị định 06/2021/NĐ-CP và các nghị định sửa đổi phần liên quan đã hết hiệu lực từ ngày 01/7/2026 (khoản 2 Điều 52 NĐ 207). Điều 53 NĐ 207 không có khoản chuyển tiếp riêng cho phá dỡ. Theo cách hiểu của chúng tôi, việc phá dỡ thực hiện từ ngày 01/7/2026 áp dụng Điều 44 NĐ 207; hồ sơ thủ tục hành chính đã được cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận trước ngày này thì tiếp tục giải quyết theo văn bản tại thời điểm tiếp nhận (khoản 2 Điều 53). Về xử phạt, Nghị định 16/2022/NĐ-CP đã hết hiệu lực từ ngày 26/8/2026 và được thay bằng Nghị định 339/2026/NĐ-CP (khoản 2 Điều 90 NĐ 339).

Bồi dưỡng nghiệp vụ chỉ huy trưởng và quản lý chất lượng công trình

Phá dỡ là giai đoạn ngắn nhưng dồn nhiều rủi ro nhất về an toàn, công trình lân cận và tranh chấp. Chỉ huy trưởng, cán bộ an toàn, tư vấn giám sát và cán bộ ban quản lý dự án cần nắm chắc Điều 54 Luật 135, Điều 44 và Phụ lục III Nghị định 207, cách tra Phụ lục IV Nghị định 217 và các hành vi bị xử phạt theo Nghị định 339. Viện Nghiên Cứu Đào Tạo Bồi Dưỡng Cán Bộ tổ chức các khóa bồi dưỡng chỉ huy trưởng và quản lý chất lượng công trình theo văn bản hiện hành, học trực tiếp, online hoặc đào tạo tại đơn vị với tình huống của chính công trường. Danh mục các khóa xem tại khóa học xây dựng.

Sau khi hoàn thành khóa học, học viên được cấp chứng nhận hoàn thành khóa học theo tên khóa học đã tham gia. Chứng nhận hoàn thành khóa học do Viện cấp không phải chứng chỉ hành nghề; chứng chỉ hành nghề do cơ quan có thẩm quyền cấp theo quy định hiện hành.

Cần bồi dưỡng nghiệp vụ cho đội ngũ chỉ huy trưởng, cán bộ kỹ thuật? Viện hỗ trợ học trực tiếp, học online và tổ chức đào tạo tại đơn vị, bám theo văn bản quy phạm pháp luật hiện hành.

VIỆN NGHIÊN CỨU ĐÀO TẠO BỒI DƯỠNG CÁN BỘ

• Hotline / Zalo: 0904 889 859 (Ms. Hoa)
• Email: daotao@viendaotaocanbo.edu.vn
• Địa chỉ: BT164 Central St, Khu Sunrise L, KDT The Manor Central Park, Phường Định Công, TP. Hà Nội
• Website: https://viendaotaocanbo.edu.vn

Văn bản sử dụng trong bài

• Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 — khoản 21, 22 Điều 3; Điều 43; Điều 47; Điều 49; Điều 50; Điều 51; Điều 52; Điều 53; Điều 54; Điều 67; khoản 1, 3 Điều 72; Điều 94.
• Nghị định 207/2026/NĐ-CP ngày 15/6/2026 — Điều 1; khoản 18 Điều 2; Điều 10; Điều 13; Điều 15; Điều 16; Điều 17; Điều 20; Điều 22; Điều 42; Điều 43; Điều 44; Điều 46; Điều 49; Điều 50; Điều 52; Điều 53; Phụ lục III.
• Nghị định 217/2026/NĐ-CP ngày 19/6/2026 — khoản 2 Điều 3; Điều 52; Phụ lục IV.
• Nghị định 206/2026/NĐ-CP — điểm a, b khoản 1 Điều 5.
• Nghị định 339/2026/NĐ-CP ngày 26/8/2026 — Điều 5; Điều 16; Điều 22; Điều 23; Điều 24; Điều 25; Điều 26; Điều 29; Điều 33; Điều 57; Điều 85; Điều 87; Điều 89; Điều 90.
• Thông tư 34/2026/TT-BXD — xác định cấp công trình (dẫn chiếu khi tra Phụ lục IV NĐ 217).
• Luật Xây dựng 50/2014/QH13, Nghị định 06/2021/NĐ-CP — đã hết hiệu lực từ ngày 01/7/2026; Nghị định 16/2022/NĐ-CP — đã hết hiệu lực từ ngày 26/8/2026; chỉ nhắc để xác định văn bản thay thế.

Nội dung được biên soạn bởi Ban Đào tạo – Viện Nghiên Cứu Đào Tạo Bồi Dưỡng Cán Bộ trên cơ sở đối chiếu Luật Xây dựng 135/2025/QH15, các Nghị định 207, 217, 206, 339/2026/NĐ-CP và Thông tư 34/2026/TT-BXD tại thời điểm 05/10/2026. Bài viết mang tính tham khảo; với công trình cụ thể, cần căn cứ hồ sơ, quyết định của cơ quan có thẩm quyền và quy định của địa phương. Nghiêm cấm sao chép nội dung khi chưa được phép.