Xử phạt môi giới bất động sản, sàn giao dịch theo Nghị định 339/2026: mức phạt, thẩm quyền

Xử phạt môi giới bất động sản từ 26/8/2026 áp dụng Nghị định 339/2026/NĐ-CP (thay Nghị định 16/2022/NĐ-CP, đã hết hiệu lực), Điều 66–75. Cá nhân hành nghề môi giới không có chứng chỉ hành nghề, hoặc không hành nghề trong một doanh nghiệp dịch vụ sàn giao dịch, dịch vụ môi giới, bị phạt 40–60 triệu đồng, đã là mức cá nhân (khoản 1 Điều 73). Doanh nghiệp môi giới bị phạt đến 160 triệu đồng (Điều 73); sàn giao dịch đến 600 triệu đồng, có thể bị đình chỉ 03–06 tháng (Điều 72). Các khung khác là mức tổ chức; cá nhân chịu một nửa (điểm a khoản 4 Điều 5).

Trong thực tế, nhiều người làm môi giới vẫn nghĩ rủi ro lớn nhất của nghề là mất khách hoặc mất hoa hồng. Từ khi Nghị định 339/2026/NĐ-CP có hiệu lực, rủi ro bị xử phạt hành chính đã trở nên cụ thể hơn: hành nghề khi chưa có chứng chỉ, làm “môi giới tự do” không thuộc doanh nghiệp nào, nhận tiền cọc của khách bằng tiền mặt, đưa căn hộ chưa đủ điều kiện lên sàn, ký hợp đồng với nhân viên môi giới chưa đủ điều kiện… đều có khung tiền phạt riêng, có hình thức đình chỉ hoạt động và có biện pháp khắc phục hậu quả đi kèm.

Khó khăn thường gặp không nằm ở con số mà ở cách đọc con số: khoản nào là mức cho cá nhân, khoản nào là mức cho tổ chức; hành vi nào bị đình chỉ; ai có thẩm quyền xử phạt; thời hiệu tính từ lúc nào. Đọc sai một chi tiết, doanh nghiệp có thể đánh giá sai mức độ rủi ro của cả một đợt mở bán.

Bài viết này hướng dẫn anh/chị tra cứu và áp dụng các quy định xử phạt môi giới bất động sản, sàn giao dịch bất động sản và các hoạt động liên quan (kinh doanh, hợp đồng, tư vấn, quản lý, đào tạo kiến thức hành nghề) theo Điều 66 đến Điều 75 Nghị định 339/2026/NĐ-CP, cùng các quy định chung tại Điều 2, 4, 5, 6, thẩm quyền tại Điều 78 đến Điều 84 và chuyển tiếp tại Điều 89, 90. Mọi mức phạt trong bài được chép theo đúng khoản, điểm của Nghị định và ghi rõ là mức cho tổ chức hay cá nhân.

Xử phạt môi giới bất động sản theo nghị định nào?

Văn bản đang áp dụng là Nghị định 339/2026/NĐ-CP ngày 26/8/2026 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, quản lý, phát triển nhà, kinh doanh bất động sản. Theo Điều 90, Nghị định có hiệu lực thi hành từ ngày 26/8/2026; Nghị định 16/2022/NĐ-CP (đã hết hiệu lực) chấm dứt hiệu lực kể từ ngày đó.

Nghị định gồm 8 chương. Toàn bộ hành vi vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản nằm ở Chương V (Điều 66 đến Điều 77). Bài này tập trung vào Điều 66 đến Điều 75 — các điều trực tiếp liên quan đến người làm môi giới, doanh nghiệp môi giới, sàn giao dịch, chủ đầu tư dự án bất động sản và cơ sở đào tạo kiến thức hành nghề. Điều 76 (hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu) và Điều 77 (phòng, chống rửa tiền) được nhắc ngắn ở phần sau.

Căn cứ pháp lý hiện hành

• Nghị định 339/2026/NĐ-CP — văn bản chính của bài, hiệu lực từ 26/8/2026.
• Phần căn cứ ban hành của Nghị định 339 nêu Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15, Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, Luật Xử lý vi phạm hành chính số 15/2012/QH13 (đã được sửa đổi, bổ sung nhiều lần, gần nhất bởi Luật số 88/2025/QH15) và các luật khác.
• Nghị định 16/2022/NĐ-CP — đã hết hiệu lực từ 26/8/2026; chỉ còn ý nghĩa khi xác định văn bản áp dụng cho hành vi đã kết thúc trước ngày này (khoản 1 Điều 89 Nghị định 339).

Vì sao bài không trích Luật Kinh doanh bất động sản?

Nhiều hành vi trong Chương V được mô tả bằng cụm “theo quy định”, “không đủ điều kiện theo quy định”, “trong trường hợp pháp luật kinh doanh bất động sản quy định phải…”. Nội dung “quy định” đó nằm ở Luật Kinh doanh bất động sản và văn bản hướng dẫn. Bài viết này chỉ phân tích những gì Nghị định 339 viết ra; khi một hành vi phụ thuộc vào điều kiện của luật chuyên ngành, chúng tôi nói rõ và khuyến nghị anh/chị đối chiếu văn bản gốc thay vì suy diễn điều kiện. Cách làm này cũng giúp tránh lỗi phổ biến: trích một điều luật cũ đã được thay thế để giải thích hành vi bị phạt theo nghị định mới.

Nghị định 339 có xử lý hình sự môi giới không?

Không. Điều 1 Nghị định 339 xác định phạm vi điều chỉnh là hành vi vi phạm hành chính, hình thức xử phạt, mức xử phạt, biện pháp khắc phục hậu quả và thẩm quyền xử phạt. Những truy vấn kiểu “môi giới bất động sản bị bắt” thường gắn với vụ việc có dấu hiệu tội phạm (lừa đảo, chiếm đoạt tiền cọc…), thuộc pháp luật hình sự và nằm ngoài phạm vi bài này. Một hành vi đã bị xử phạt hành chính không đồng nghĩa với việc loại trừ các trách nhiệm pháp lý khác; mỗi loại trách nhiệm có căn cứ riêng.

Bốn nguyên tắc cần nắm trước khi tra mức phạt kinh doanh bất động sản

1. Con số trong Nghị định là mức cho tổ chức hay cá nhân?

Điểm a khoản 4 Điều 5 quy định: mức phạt tiền đối với hành vi vi phạm hành chính tại Nghị định này là mức phạt áp dụng đối với tổ chức, trừ trường hợp quy định tại điểm b. Đối với cùng một hành vi vi phạm hành chính thì mức phạt tiền áp dụng đối với cá nhân bằng một nửa mức phạt tiền áp dụng đối với tổ chức.

Điểm b khoản 4 Điều 5 liệt kê các khoản mà con số ghi trong Nghị định đã là mức cho cá nhân. Trong Chương V, chỉ có hai khoản thuộc danh sách này:

• Khoản 1 Điều 73 — cá nhân hành nghề môi giới bất động sản (40.000.000–60.000.000 đồng);
• Khoản 1 Điều 74 — cá nhân trực tiếp thực hiện hoạt động tư vấn bất động sản mà không có bằng cấp, chứng chỉ phù hợp (40.000.000–60.000.000 đồng).

Mọi khoản khác từ Điều 66 đến Điều 77 là mức cho tổ chức. Nếu người vi phạm là cá nhân thì chia đôi. Ví dụ: khoản 3 Điều 73 (cung cấp không trung thực thông tin về bất động sản mình môi giới) có khung 120.000.000–160.000.000 đồng; khoản này không nằm trong danh sách điểm b, nên nếu người vi phạm là cá nhân hành nghề môi giới thì, theo điểm a khoản 4 Điều 5, khung áp dụng là 60.000.000–80.000.000 đồng.

2. Hộ kinh doanh bị phạt theo mức cá nhân

Khoản 3 Điều 2 quy định hộ kinh doanh, hộ gia đình, cộng đồng dân cư vi phạm hành chính bị áp dụng mức phạt tiền đối với cá nhân. Ngược lại, khoản 2 Điều 2 liệt kê “tổ chức” gồm doanh nghiệp (kể cả chi nhánh, văn phòng đại diện), hợp tác xã, tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài, đơn vị sự nghiệp, tổ chức xã hội – nghề nghiệp… Vì vậy, một chi nhánh của công ty môi giới vi phạm vẫn bị áp dụng mức tổ chức.

3. Ngoài tiền phạt còn có đình chỉ và biện pháp khắc phục hậu quả

Khoản 2 Điều 5 cho phép áp dụng hình thức xử phạt bổ sung, trong đó có đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản từ 03 tháng đến 06 tháng và đình chỉ hoạt động kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản từ 03 tháng đến 06 tháng. Từng điều trong Chương V còn quy định riêng các trường hợp đình chỉ: đình chỉ hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản (khoản 4 Điều 73), đình chỉ hoạt động cơ sở đào tạo (khoản 5 Điều 75), đình chỉ hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản từ 01 đến 03 tháng (khoản 3 Điều 77).

Biện pháp khắc phục hậu quả thường có tác động kinh tế lớn hơn tiền phạt: buộc hoàn trả khách hàng toàn bộ số tiền đã thu sai kèm lợi tức, buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp, buộc chấm dứt hợp đồng với môi giới không đủ điều kiện, buộc thay người điều hành sàn, buộc thu hồi, hủy giấy chứng nhận và đào tạo lại không thu phí…

4. Vi phạm nhiều lần trong một dự án và thời hiệu 01 năm

Khoản 1 Điều 4 quy định: tổ chức, cá nhân vi phạm nhiều lần đối với cùng một hành vi tại các khoản được liệt kê — trong Chương V gồm khoản 3 Điều 66; khoản 3 Điều 67; khoản 2, điểm a khoản 3 Điều 68; khoản 4 Điều 69; khoản 1, 2, 3, 4 Điều 71 — đối với công trình thuộc một dự án thì không xử phạt về từng hành vi mà áp dụng tình tiết tăng nặng “vi phạm hành chính nhiều lần” khi ra quyết định xử phạt.

Về thời hiệu, khoản 1 Điều 6 quy định 01 năm đối với vi phạm hành chính trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản (lĩnh vực xây dựng, quản lý, phát triển nhà là 02 năm). Thời điểm bắt đầu tính thời hiệu với một số hành vi của Chương V được quy định riêng tại khoản 2 Điều 6 — phân tích ở mục thời hiệu bên dưới.

Bảng tổng quan Điều 66–75 Nghị định 339 về kinh doanh bất động sản

Bảng dưới đây giúp anh/chị định vị nhanh điều khoản trước khi đi vào chi tiết. Cột “khung cao nhất” là mức cho tổ chức, trừ chỗ ghi “mức cá nhân”.

Mức phạt tiền tối đa đối với tổ chức trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản là 1.000.000.000 đồng (điểm a khoản 3 Điều 5). Các khung cao nhất của Điều 67–71 đã chạm mức này; đây là các hành vi của chủ đầu tư và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, không phải của bên môi giới.

Mức phạt cá nhân hành nghề môi giới bất động sản

Đây là phần được tìm kiếm nhiều nhất khi người dùng gõ “xử phạt môi giới bất động sản”. Bảng sau tách rõ con số ghi trong Nghị định và mức thực tế áp dụng cho cá nhân.

Môi giới bất động sản không có chứng chỉ bị phạt bao nhiêu?

Điểm a khoản 1 Điều 73 quy định phạt tiền từ 40.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với cá nhân hành nghề môi giới bất động sản không có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản theo quy định. Vì khoản 1 Điều 73 nằm trong danh sách điểm b khoản 4 Điều 5, con số này không chia đôi — đây là mức áp dụng trực tiếp cho cá nhân.

Cũng từ cách Nghị định mô tả hành vi bị phạt, có thể trả lời câu hỏi “môi giới bất động sản có cần chứng chỉ không”: cá nhân hành nghề môi giới bất động sản mà không có chứng chỉ hành nghề môi giới theo quy định là hành vi vi phạm. Điều kiện để được cấp, thời hạn, thủ tục cấp lại chứng chỉ thuộc pháp luật kinh doanh bất động sản; Nghị định 339 không quy định các nội dung này. Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản do cơ quan có thẩm quyền cấp — anh/chị có thể đọc thêm phần phân biệt các loại giấy tờ tại bài chứng chỉ môi giới bất động sản.

“Môi giới tự do” có bị phạt không?

Điểm b khoản 1 Điều 73 đặt hành vi vi phạm là: cá nhân hành nghề môi giới bất động sản nhưng không hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Mức phạt 40.000.000–60.000.000 đồng (mức cá nhân).

Như vậy, theo cách Nghị định 339 mô tả hành vi, người có chứng chỉ hành nghề nhưng hoạt động độc lập, không gắn với doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn hoặc dịch vụ môi giới nào, vẫn có thể bị xử phạt. Theo cách hiểu của chúng tôi, chữ “một” trong điều khoản là dấu hiệu cần chú ý khi một cá nhân đồng thời nhận việc cho nhiều doanh nghiệp; nội dung yêu cầu gốc nằm ở pháp luật kinh doanh bất động sản nên anh/chị cần đối chiếu văn bản đó trước khi kết luận cho trường hợp cụ thể.

Không tuân thủ quy chế của sàn, của công ty

Điểm c khoản 1 Điều 73 phạt 40.000.000–60.000.000 đồng (mức cá nhân) đối với hành vi không thực hiện quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản nơi cá nhân làm việc. Điều này biến quy chế nội bộ thành chuẩn mực có hệ quả pháp lý: quy chế càng rõ (quy trình nhận hồ sơ, kiểm tra pháp lý, kênh thu tiền, mẫu tài liệu được dùng) thì ranh giới vi phạm càng dễ xác định — đối với cả doanh nghiệp lẫn môi giới. Xem thêm các nguyên tắc ứng xử nghề nghiệp tại bài quy tắc hành nghề môi giới bất động sản.

Cung cấp thông tin không trung thực về bất động sản

Điểm b khoản 3 Điều 73 phạt 120.000.000–160.000.000 đồng đối với doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản không cung cấp, cung cấp không đầy đủ theo quy định hoặc cung cấp không trung thực hồ sơ, thông tin về bất động sản mà mình môi giới. Điều khoản này nêu cả hai chủ thể trong cùng một hành vi; khung 120–160 triệu là mức tổ chức. Với cá nhân, áp dụng điểm a khoản 4 Điều 5: 60.000.000–80.000.000 đồng. Biện pháp khắc phục hậu quả: buộc cung cấp hồ sơ, thông tin về bất động sản theo quy định (điểm d khoản 5 Điều 73).

Đây là hành vi dễ xảy ra nhất trong thực tế: giới thiệu “sổ đỏ sẵn” khi giấy tờ đang thế chấp, giới thiệu “đã có giấy phép” khi dự án mới có chủ trương, giấu thông tin quy hoạch. Bài kiểm tra pháp lý bất động sản trước khi nhận môi giới hướng dẫn quy trình kiểm tra hồ sơ trước khi chào bán.

Cá nhân tư vấn bất động sản không có bằng cấp phù hợp

Khoản 1 Điều 74 phạt 40.000.000–60.000.000 đồng (mức cá nhân) đối với cá nhân trực tiếp thực hiện hoạt động tư vấn bất động sản mà không có bằng cấp, chứng chỉ phù hợp với lĩnh vực tư vấn theo quy định. Điều 74 tách hoạt động tư vấn, quản lý bất động sản khỏi hoạt động môi giới (Điều 73); một người vừa môi giới vừa nhận “tư vấn pháp lý”, “tư vấn đầu tư” có phí cần xem mình đang thực hiện dịch vụ nào, chứ không mặc nhiên coi mọi việc là môi giới.

Mức phạt doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới, tư vấn, quản lý bất động sản

Những “điều kiện” có thể nhận ra từ hành vi bị phạt

Câu hỏi “mở công ty môi giới bất động sản cần điều kiện gì” có câu trả lời đầy đủ trong pháp luật kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, chỉ từ Nghị định 339, doanh nghiệp đã có thể lập danh sách tự kiểm tra tối thiểu, vì mỗi điều kiện bị thiếu tương ứng với một hành vi bị phạt:

1. Có tư cách doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản (điểm a khoản 3 Điều 73).
2. Có tối thiểu 01 cá nhân trong doanh nghiệp có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản (điểm c khoản 2 Điều 73).
3. Có quy chế hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản (điểm b khoản 2 Điều 73).
4. Có đủ điều kiện về cơ sở vật chất, kỹ thuật theo quy định (điểm d khoản 2 Điều 73).
5. Đã gửi thông tin về doanh nghiệp đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi thành lập doanh nghiệp để đăng tải trước khi hoạt động kinh doanh (điểm c khoản 3 Điều 73).
6. Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định (điểm a khoản 2 Điều 73).
7. Nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản từ khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam (khoản 3 Điều 66).

Danh sách này không thay thế điều kiện pháp lý đầy đủ (ví dụ: tiêu chí cụ thể về cơ sở vật chất, nội dung bắt buộc của quy chế); nó chỉ cho biết điểm nào thiếu thì có chế tài gì. Ba hành vi tại điểm c, d khoản 2 và điểm c khoản 3 Điều 73 còn kéo theo đình chỉ hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản từ 03 tháng đến 06 tháng (khoản 4 Điều 73) — với một doanh nghiệp đang chạy chiến dịch bán hàng, đây là hậu quả nặng hơn nhiều so với tiền phạt.

Mức phạt sàn giao dịch bất động sản theo Điều 72

Điều 72 là điều dành riêng cho sàn giao dịch bất động sản, với 5 bậc khung phạt. Mọi con số là mức cho tổ chức.

Ba hành vi khiến sàn bị đình chỉ

Khoản 6 Điều 72 quy định đình chỉ hoạt động kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản từ 03 tháng đến 06 tháng đối với: điểm d khoản 1 (thiếu điều kiện cơ sở vật chất, kỹ thuật), điểm a khoản 2 (người quản lý, điều hành không đáp ứng điều kiện) và điểm b khoản 4 (ký hợp đồng với môi giới không đủ điều kiện). Cả ba đều là lỗi về năng lực nền của sàn — con người và hạ tầng — chứ không phải lỗi một giao dịch đơn lẻ. Đây là tín hiệu rõ về trọng tâm kiểm tra: sàn phải chứng minh được đội ngũ và điều kiện vận hành, không chỉ chứng minh từng hợp đồng.

Đưa bất động sản chưa đủ điều kiện lên sàn: khung cao nhất của Điều 72

Khoản 5 Điều 72 phạt 400.000.000–600.000.000 đồng đối với hành vi đưa bất động sản không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh lên sàn giao dịch bất động sản. Hành vi này thường đi kèm vi phạm của chủ đầu tư: đưa nhà ở, công trình có sẵn vào kinh doanh khi không đủ điều kiện (khoản 3 Điều 67, 800.000.000–1.000.000.000 đồng) hoặc đưa nhà ở, công trình hình thành trong tương lai vào kinh doanh khi không đủ điều kiện (khoản 4 Điều 68, 800.000.000–1.000.000.000 đồng). Mỗi chủ thể chịu trách nhiệm về hành vi của mình: chủ đầu tư bị xử lý theo Điều 67 hoặc 68, sàn bị xử lý theo khoản 5 Điều 72. Sàn không thể lấy lý do “chủ đầu tư cung cấp hồ sơ” để miễn trách nhiệm kiểm tra điều kiện trước khi niêm yết.

Quy trình kiểm tra trước niêm yết được trình bày tại bài quy trình vận hành cơ bản của sàn giao dịch bất động sản.

Lưu ý về tên giấy tờ của sàn

Nghị định 339 dùng hai cụm từ khác nhau: điểm c khoản 1 Điều 72 nói về “Giấy đăng ký hoạt động” (cần văn bản gửi cơ quan quản lý cấp tỉnh khi có thay đổi), còn điểm a khoản 4 Điều 72 nói về “giấy phép hoạt động theo quy định”. Bài viết giữ nguyên cách gọi của Nghị định. Loại giấy tờ, cơ quan cấp và thủ tục cụ thể do pháp luật kinh doanh bất động sản quy định; anh/chị đối chiếu văn bản đó khi chuẩn bị hồ sơ.

Quy định chung và hợp đồng: những khoản sàn, môi giới hay vướng

Điều 66 (quy định chung) và Điều 71 (hợp đồng) chủ yếu nhắm vào chủ đầu tư và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, nhưng có một số khoản áp dụng cả với doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản (sàn, môi giới) hoặc liên quan trực tiếp đến tài liệu mà sàn, môi giới soạn hộ khách.

Nhận tiền của khách: chỉ qua tài khoản ngân hàng

Khoản 3 Điều 66 là điều khoản sàn và công ty môi giới cần đặc biệt lưu ý, vì chủ thể được nêu đích danh gồm cả “doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản”. Hành vi bị phạt là nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản hoặc hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản từ khách hàng không thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam. Khung 240.000.000–300.000.000 đồng. Thu phí môi giới bằng tiền mặt, thu “tiền giữ chỗ” vào tài khoản cá nhân của trưởng phòng kinh doanh… đều là các tình huống cần rà soát theo điều khoản này.

Khoản 3 Điều 66 nằm trong danh sách khoản 1 Điều 4: nếu vi phạm nhiều lần đối với công trình thuộc một dự án, cơ quan có thẩm quyền không phạt từng lần mà áp dụng tình tiết tăng nặng “vi phạm nhiều lần”.

Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá

Điểm d khoản 1 Điều 71 phạt 180.000.000–260.000.000 đồng khi nội dung thỏa thuận đặt cọc không ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng hình thành trong tương lai. Điều khoản không nêu chủ thể cụ thể. Theo cách hiểu của chúng tôi, bên ký thỏa thuận đặt cọc với khách (thường là chủ đầu tư) là chủ thể chịu trách nhiệm chính; tuy nhiên, sàn và công ty môi giới thường là bên soạn và đưa mẫu cho khách ký, nên cần kiểm tra mẫu trước khi phát hành. Thu tiền đặt cọc không đúng quy định đối với bất động sản hình thành trong tương lai là hành vi riêng của chủ đầu tư tại điểm a khoản 2 Điều 68 (600.000.000–800.000.000 đồng).

Hoàn trả tiền và cách tính lợi tức

Nhiều biện pháp khắc phục hậu quả trong Chương V buộc hoàn trả khách hàng số tiền đã thu không đúng quy định “kèm theo khoản lợi tức phát sinh” (điểm b khoản 4 Điều 67, điểm đ khoản 5 Điều 68, điểm b khoản 5 Điều 69, khoản 5 Điều 70, điểm e khoản 5 Điều 71). Khoản 4 Điều 87 hướng dẫn: số tiền lãi được xác định bằng số tiền đã thu không đúng quy định, số tiền sử dụng không đúng quy định (nếu có) nhân với lãi vay bình quân hằng năm của các ngân hàng thương mại cổ phần nhà nước do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố, tương ứng với thời gian chiếm dụng vốn. Khoản 3 Điều 87 quy định việc hoàn trả theo điểm b khoản 4 Điều 67, điểm đ khoản 5 Điều 68 và điểm b khoản 5 Điều 69 được thực hiện theo yêu cầu của khách hàng hoặc theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền.

Ví dụ minh họa: chủ đầu tư thu sai quy định 2.000.000.000 đồng của một khách hàng, thời gian chiếm dụng vốn 180 ngày. Giả định lãi vay bình quân hằng năm được công bố là 8%/năm (con số giả định chỉ để minh họa cách tính; khi áp dụng phải dùng số liệu Ngân hàng Nhà nước công bố). Lợi tức ≈ 2.000.000.000 × 8% × 180/365 ≈ 78.904.000 đồng. Tổng phải hoàn trả ≈ 2.078.904.000 đồng — chưa kể tiền phạt 600.000.000–800.000.000 đồng theo khoản 2 Điều 68.

Các khoản của chủ đầu tư cần biết khi nhận phân phối dự án

Khi nhận phân phối một dự án, sàn và công ty môi giới không bị xử phạt thay chủ đầu tư, nhưng nên biết các hành vi của chủ đầu tư để đánh giá sản phẩm:

• Điều 67 (nhà, công trình có sẵn): không công khai thông tin thế chấp, bán, cho thuê không đúng đối tượng (khoản 1) hoặc thu tiền không đúng quy định (khoản 2) — 600.000.000–800.000.000 đồng; đưa vào kinh doanh khi không đủ điều kiện — 800.000.000–1.000.000.000 đồng (khoản 3).
• Điều 68 (hình thành trong tương lai): không có văn bản chấp thuận bảo lãnh của ngân hàng trước khi bán, cho thuê mua nhà ở, không gửi bản sao cam kết bảo lãnh, không cung cấp thư bảo lãnh — 260.000.000–300.000.000 đồng (khoản 1); thu tiền đặt cọc, thu tiền, sử dụng tiền thu không đúng quy định (khoản 2), không công khai thông tin thế chấp, bán không đúng đối tượng (khoản 3) — 600.000.000–800.000.000 đồng; đưa vào kinh doanh khi không đủ điều kiện — 800.000.000–1.000.000.000 đồng (khoản 4).
• Điều 69, 70 (đất có hạ tầng, chuyển nhượng dự án): khung từ 120.000.000–180.000.000 đồng (không theo dõi bên nhận chuyển nhượng) đến 800.000.000–1.000.000.000 đồng (chuyển nhượng khi chưa đủ điều kiện); Điều 70 có đình chỉ kinh doanh bất động sản 03–06 tháng với khoản 2, 3.

Bảng câu hỏi kiểm tra pháp lý dự án trước khi nhận phân phối có thể tham khảo tại bài những rủi ro pháp lý thường gặp trong môi giới bất động sản.

Vi phạm về đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới, điều hành sàn (Điều 75)

Điều 75 áp dụng cho cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản và điều hành sàn giao dịch bất động sản. Tên điều có nhắc đến cả hoạt động liên quan đến chứng chỉ hành nghề môi giới, nhưng các khoản 1 đến 4 chỉ mô tả hành vi trong hoạt động đào tạo, bồi dưỡng.

Hai điểm đáng chú ý cho người học. Thứ nhất, Nghị định dùng cụm từ “giấy chứng nhận” và tại điểm h khoản 2 Điều 6 gọi rõ là “giấy chứng nhận hoàn thành khóa học” — đây là văn bản do cơ sở đào tạo cấp, khác với chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản do cơ quan có thẩm quyền cấp. Thứ hai, biện pháp tại điểm b khoản 6 Điều 75 bảo vệ người học: nếu cơ sở cắt giảm thời lượng mà vẫn cấp giấy chứng nhận, cơ sở bị buộc thu hồi, hủy giấy chứng nhận và đào tạo lại không thu phí. Người học nên giữ lịch học, danh sách chuyên đề, tài liệu buổi học để có căn cứ khi cần.

Thẩm quyền xử phạt vi phạm kinh doanh bất động sản

Khoản 6 Điều 5 lưu ý: thẩm quyền của các chức danh tại Chương VI là thẩm quyền áp dụng đối với một hành vi vi phạm của tổ chức; trường hợp phạt tiền, thẩm quyền xử phạt đối với cá nhân bằng một nửa. Với lĩnh vực kinh doanh bất động sản, đọc kết hợp Điều 79, 80 và Điều 84 (phân định thẩm quyền), các chức danh có thẩm quyền xử phạt Chương V gồm:

Các chức danh này đều có quyền phạt cảnh cáo, tước quyền sử dụng giấy phép, chứng chỉ hành nghề có thời hạn hoặc đình chỉ hoạt động có thời hạn, tịch thu tang vật, phương tiện và áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả quy định tại khoản 5 Điều 5. Thanh tra Bộ Quốc phòng, Bộ Công an (Điều 81), Công an nhân dân (Điều 82), Bộ đội Biên phòng (Điều 83) cũng có thẩm quyền xử phạt theo Nghị định 339, nhưng khoản 3, 4, 5 Điều 84 giới hạn phạm vi của họ vào một số hành vi trong lĩnh vực xây dựng, hạ tầng kỹ thuật và khoản 6 Điều 64 — không bao gồm các điều của Chương V.

Về lập biên bản, Điều 78 cho phép người có thẩm quyền xử phạt, công chức, viên chức thuộc các cơ quan nêu trên đang thi hành công vụ và thành viên đoàn thanh tra, đoàn kiểm tra lập biên bản đối với hành vi phát hiện trong phạm vi nhiệm vụ.

Khi khung phạt vượt thẩm quyền: ví dụ khoản 5 Điều 72 có khung 400.000.000–600.000.000 đồng, vượt mức 500.000.000 đồng của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã. Nghị định 339 không tự quy định cách xác định thẩm quyền theo khung; nguyên tắc này thuộc Luật Xử lý vi phạm hành chính. Theo cách hiểu của chúng tôi, thẩm quyền được xác định theo mức tối đa của khung tiền phạt đối với hành vi, nên vụ việc này thuộc Giám đốc Sở Xây dựng hoặc Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; anh/chị cần đối chiếu Luật Xử lý vi phạm hành chính trước khi kết luận.

Thời hiệu và chuyển tiếp khi áp dụng Nghị định 339

Thời hiệu 01 năm và thời điểm bắt đầu tính

Thời hiệu xử phạt trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản là 01 năm (khoản 1 Điều 6). Đối với vi phạm đã kết thúc, thời hiệu tính từ thời điểm chấm dứt hành vi; khoản 2 Điều 6 xác định thời điểm này riêng cho một số hành vi của Chương V:

• Điểm e khoản 1 Điều 72 (sàn không thực hiện chế độ báo cáo): tính từ thời điểm đã thực hiện xong các hoạt động của hành vi vi phạm (điểm b khoản 2 Điều 6).
• Điểm a, b khoản 1 Điều 68; điểm a, b, d khoản 1, khoản 2, khoản 4 Điều 71; điểm b khoản 4 Điều 72 (sàn ký hợp đồng với môi giới không đủ điều kiện): tính từ ngày các bên thực hiện xong các nghĩa vụ theo hợp đồng; nếu không xác định được thì từ ngày thanh lý hợp đồng (điểm c khoản 2 Điều 6).
• Khoản 2 Điều 75 (cắt thời lượng mà vẫn cấp giấy chứng nhận): tính từ ngày cấp giấy chứng nhận hoàn thành khóa học (điểm h khoản 2 Điều 6).
• Các hành vi khác: người có thẩm quyền căn cứ Luật Xử lý vi phạm hành chính, văn bản hướng dẫn và hồ sơ để xác định thời điểm chấm dứt (điểm l khoản 2 Điều 6).

Đối với vi phạm đang thực hiện, thời hiệu tính từ thời điểm phát hiện hành vi vi phạm (khoản 3 Điều 6). Hành nghề không có chứng chỉ, sàn đang sử dụng người điều hành không đủ điều kiện… thường là vi phạm đang thực hiện cho đến khi được khắc phục.

Hành vi xảy ra trước ngày 26/8/2026

Điều 89 quy định ba trường hợp:

1. Hành vi đã xảy ra và kết thúc trước 26/8/2026 mà bị phát hiện hoặc đang xem xét, giải quyết khi Nghị định 339 có hiệu lực: áp dụng nghị định về xử phạt và văn bản có hiệu lực tại thời điểm thực hiện hành vi (khoản 1).
2. Hành vi xảy ra trước 26/8/2026 nhưng vẫn đang diễn ra khi Nghị định 339 có hiệu lực: áp dụng Nghị định 339 (khoản 2).
3. Quyết định xử phạt đã ban hành hoặc thi hành xong trước 26/8/2026 mà còn khiếu nại: áp dụng Luật Xử lý vi phạm hành chính, nghị định xử phạt và văn bản có hiệu lực tại thời điểm ban hành quyết định (khoản 3).

Liên quan: hệ thống thông tin và phòng, chống rửa tiền (Điều 76, 77)

Hai điều cuối Chương V không thuộc trọng tâm bài nhưng sàn và doanh nghiệp môi giới nên biết:

• Điều 76: cung cấp, chia sẻ, khai thác dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản không đúng quy định, làm sai lệch, chiếm giữ dữ liệu… — 60.000.000–80.000.000 đồng (khoản 1); tổ chức không cung cấp hoặc cung cấp không chính xác, không đầy đủ số liệu về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định — 800.000.000–1.000.000.000 đồng, kèm đình chỉ kinh doanh bất động sản 03–06 tháng (khoản 2, 3).
• Điều 77: tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản không ban hành quy định nội bộ về phòng, chống rửa tiền, không thu thập, lưu trữ, bảo mật thông tin, hồ sơ giao dịch — 20.000.000–40.000.000 đồng (khoản 1); không báo cáo giao dịch đáng ngờ, giao dịch có giá trị lớn hoặc cung cấp thông tin không trung thực — 40.000.000–80.000.000 đồng, kèm đình chỉ hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản 01–03 tháng (khoản 2, 3). Đây là mức tổ chức; cá nhân bằng một nửa.

Việc cần làm để hạn chế rủi ro bị xử phạt

Góc doanh nghiệp môi giới, sàn giao dịch

• Lập hồ sơ nhân sự môi giới: bản sao chứng chỉ hành nghề, hợp đồng lao động hoặc hợp đồng cộng tác, cam kết chỉ hành nghề trong doanh nghiệp. Không ký hợp đồng với người chưa có chứng chỉ để hành nghề môi giới (điểm b khoản 4 Điều 72).
• Rà soát người quản lý, điều hành sàn theo điều kiện của pháp luật kinh doanh bất động sản (điểm a khoản 2 Điều 72) — lỗi này kéo theo đình chỉ.
• Ban hành và công khai quy trình giao dịch qua sàn; ban hành quy chế hoạt động dịch vụ môi giới; lưu trữ hồ sơ giao dịch; xác nhận đúng giao dịch qua sàn.
• Kiểm tra điều kiện đưa vào kinh doanh của từng sản phẩm trước khi niêm yết (khoản 5 Điều 72); giữ biên bản kiểm tra.
• Mọi khoản tiền của khách (phí dịch vụ, tiền giữ chỗ theo hợp đồng dịch vụ) chỉ nhận qua tài khoản ngân hàng của doanh nghiệp (khoản 3 Điều 66).
• Gửi thông tin doanh nghiệp đến cơ quan quản lý cấp tỉnh trước khi hoạt động; gửi văn bản khi thay đổi thông tin Giấy đăng ký hoạt động; thực hiện chế độ báo cáo.
• Cập nhật quy chế nội bộ về phòng, chống rửa tiền (Điều 77).

Bài điều hành sàn giao dịch bất động sản và bài quản lý nhân sự môi giới trình bày cách chuẩn hóa các quy trình này trong vận hành hằng ngày.

Góc cá nhân hành nghề môi giới

• Chỉ hành nghề khi đã có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản do cơ quan có thẩm quyền cấp và đang hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn hoặc dịch vụ môi giới.
• Tuân thủ quy chế của nơi làm việc; không tự thu tiền của khách vào tài khoản cá nhân.
• Chỉ cung cấp thông tin có hồ sơ chứng minh; ghi rõ những điểm chưa kiểm tra được.
• Không nhận việc “tư vấn” vượt quá bằng cấp, chứng chỉ phù hợp (khoản 1 Điều 74).

16 tình huống xử phạt môi giới bất động sản và sàn giao dịch

Các tình huống dưới đây là giả định để minh họa cách áp dụng điều khoản; số liệu chỉ mang tính ví dụ. Mức phạt cụ thể trong từng vụ việc do người có thẩm quyền quyết định trên cơ sở hồ sơ, tình tiết tăng nặng, giảm nhẹ.

Nhóm 1 — Cá nhân hành nghề môi giới, tư vấn

Tình huống 1: Cộng tác viên chưa có chứng chỉ dẫn khách xem căn hộ và nhận hoa hồng

Anh H., nhân viên văn phòng, nhận dẫn khách xem căn hộ cho một công ty môi giới và được trả 0,5% giá trị giao dịch khi chốt. Anh chưa có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Đoàn kiểm tra phát hiện qua hồ sơ chi trả hoa hồng.

Cách xử lý: hành vi của anh H. thuộc điểm a khoản 1 Điều 73 — cá nhân hành nghề môi giới không có chứng chỉ hành nghề theo quy định. Mức phạt 40.000.000–60.000.000 đồng; đây là mức cá nhân theo điểm b khoản 4 Điều 5, không chia đôi. Về phía công ty: nếu công ty là sàn giao dịch và đã ký hợp đồng với anh H., sàn có thể bị phạt theo điểm b khoản 4 Điều 72 (xem Tình huống 9); nếu công ty là doanh nghiệp môi giới, cần xem thêm điều kiện “tối thiểu 01 cá nhân có chứng chỉ” (điểm c khoản 2 Điều 73). Theo cách hiểu của chúng tôi, việc anh H. có được coi là “hành nghề môi giới” hay không phụ thuộc vào tính chất công việc thực tế (tìm khách, giới thiệu, thương lượng, nhận thù lao…) và định nghĩa trong pháp luật kinh doanh bất động sản — cần đối chiếu hồ sơ.

Tình huống 2: Môi giới có chứng chỉ nhưng làm độc lập, nhận ký gửi của nhiều chủ nhà

Chị L. có chứng chỉ hành nghề môi giới, nghỉ việc ở sàn và tự nhận ký gửi bán nhà phố của 6 chủ nhà, đăng tin trên mạng xã hội bằng tên cá nhân, không làm việc cho doanh nghiệp nào.

Cách xử lý: điểm b khoản 1 Điều 73 phạt cá nhân hành nghề môi giới nhưng không hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản: 40.000.000–60.000.000 đồng (mức cá nhân). Có chứng chỉ không loại trừ hành vi này. Nếu chị L. muốn tiếp tục làm việc độc lập dưới hình thức tổ chức kinh doanh dịch vụ, cần lưu ý điểm a khoản 3 Điều 73 (tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới mà không thành lập doanh nghiệp: 120.000.000–160.000.000 đồng, mức tổ chức). Giải pháp an toàn: hành nghề trong một doanh nghiệp đủ điều kiện hoặc thành lập doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới đúng quy định.

Tình huống 3: Môi giới tự thu “tiền giữ chỗ” vào tài khoản cá nhân, trái quy chế sàn

Quy chế của sàn X quy định mọi khoản tiền của khách phải chuyển vào tài khoản của sàn. Anh T., môi giới của sàn, nhận 50.000.000 đồng “tiền giữ chỗ” của khách vào tài khoản cá nhân để “giữ căn đẹp”, sau đó mới chuyển cho sàn.

Cách xử lý: với anh T., hành vi phù hợp với điểm c khoản 1 Điều 73 — không thực hiện quy chế hoạt động của sàn nơi cá nhân làm việc: 40.000.000–60.000.000 đồng (mức cá nhân). Khoản 3 Điều 66 (nhận tiền không qua tài khoản tại tổ chức tín dụng) nêu chủ thể là chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản, không nêu cá nhân môi giới. Theo cách hiểu của chúng tôi, nếu khoản tiền được nhận nhân danh sàn (theo hợp đồng dịch vụ của sàn với khách) thì sàn có rủi ro bị xem xét theo khoản 3 Điều 66 (240.000.000–300.000.000 đồng); vì vậy sàn cần chứng minh được quy chế, kênh thu tiền chính thức và việc đã thông báo cho khách. Các tranh chấp tiền giữ chỗ giữa khách và anh T. được giải quyết theo pháp luật dân sự, ngoài phạm vi Nghị định 339.

Tình huống 4: Giấu thông tin đang thế chấp — công ty và cá nhân bị phạt khác nhau

Công ty môi giới Y và chị M. (môi giới của công ty) cùng giới thiệu một căn nhà là “sổ hồng sạch”, trong khi giấy chứng nhận đang thế chấp tại ngân hàng. Khách phát hiện khi công chứng và khiếu nại.

Cách xử lý: điểm b khoản 3 Điều 73 phạt “doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản” cung cấp không trung thực hồ sơ, thông tin về bất động sản mà mình môi giới: 120.000.000–160.000.000 đồng. Đối với công ty Y: mức tổ chức 120.000.000–160.000.000 đồng. Đối với chị M.: khoản 3 Điều 73 không thuộc danh sách điểm b khoản 4 Điều 5, nên áp dụng điểm a — mức cá nhân bằng một nửa, 60.000.000–80.000.000 đồng. Biện pháp khắc phục: buộc cung cấp hồ sơ, thông tin về bất động sản theo quy định (điểm d khoản 5 Điều 73). Việc xử phạt cả hai hay chỉ một chủ thể tùy vào hồ sơ xác định ai thực hiện hành vi.

Tình huống 5: “Chuyên viên tư vấn đầu tư” không có bằng cấp; hộ kinh doanh nhận tư vấn, quản lý nhà cho thuê

Anh K. thu phí “tư vấn đầu tư bất động sản” theo giờ nhưng không có bằng cấp, chứng chỉ phù hợp với lĩnh vực tư vấn. Đồng thời, gia đình anh đăng ký hộ kinh doanh và nhận quản lý, cho thuê lại 20 căn hộ dịch vụ cho các chủ nhà.

Cách xử lý: hoạt động tư vấn của anh K. thuộc khoản 1 Điều 74 — cá nhân trực tiếp tư vấn bất động sản không có bằng cấp, chứng chỉ phù hợp: 40.000.000–60.000.000 đồng (mức cá nhân, điểm b khoản 4 Điều 5). Với hoạt động quản lý bất động sản qua hộ kinh doanh: khoản 3 Điều 74 phạt hành vi kinh doanh dịch vụ tư vấn, dịch vụ quản lý bất động sản không thành lập doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản, khung 160.000.000–180.000.000 đồng (mức tổ chức). Vì hộ kinh doanh bị áp dụng mức phạt của cá nhân (khoản 3 Điều 2), theo cách hiểu của chúng tôi mức áp dụng là 80.000.000–90.000.000 đồng. Việc hoạt động cụ thể có thuộc “dịch vụ quản lý bất động sản” phải thành lập doanh nghiệp hay không cần đối chiếu pháp luật kinh doanh bất động sản.

Nhóm 2 — Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới

Tình huống 6: Công ty môi giới mới thành lập, chưa ai có chứng chỉ, chưa gửi thông tin lên cơ quan quản lý

Công ty Z thành lập tháng 9/2026, có 12 nhân viên kinh doanh, chưa ai có chứng chỉ hành nghề môi giới, chưa gửi thông tin doanh nghiệp đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nhưng đã nhận phân phối một dự án đất nền.

Cách xử lý: công ty có thể bị xem xét hai hành vi: không có tối thiểu 01 cá nhân có chứng chỉ hành nghề (điểm c khoản 2 Điều 73: 60.000.000–80.000.000 đồng) và không gửi thông tin về doanh nghiệp trước khi hoạt động kinh doanh (điểm c khoản 3 Điều 73: 120.000.000–160.000.000 đồng). Cả hai hành vi đều thuộc diện đình chỉ hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới 03–06 tháng (khoản 4 Điều 73); biện pháp khắc phục là buộc gửi thông tin về doanh nghiệp (điểm đ khoản 5). Theo cách hiểu của chúng tôi, mỗi hành vi được xem xét theo khung riêng (nguyên tắc xử phạt nhiều hành vi thuộc Luật Xử lý vi phạm hành chính). Từng nhân viên kinh doanh hành nghề môi giới mà không có chứng chỉ còn có thể bị phạt theo điểm a khoản 1 Điều 73.

Tình huống 7: Doanh nghiệp môi giới thu phí dịch vụ bằng tiền mặt nhiều lần trong một dự án

Công ty W ký hợp đồng dịch vụ môi giới với 15 khách mua nhà trong cùng một dự án và thu phí dịch vụ bằng tiền mặt tại văn phòng bán hàng.

Cách xử lý: khoản 3 Điều 66 phạt doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản từ khách hàng không thông qua tài khoản tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động hợp pháp tại Việt Nam: 240.000.000–300.000.000 đồng. Vì khoản 3 Điều 66 thuộc danh sách khoản 1 Điều 4 và các lần vi phạm đều đối với công trình thuộc một dự án, cơ quan có thẩm quyền không phạt 15 lần mà áp dụng tình tiết tăng nặng “vi phạm hành chính nhiều lần”. Biện pháp khắc phục: buộc nhận tiền qua tài khoản đối với các hợp đồng đang thực hiện (điểm a khoản 7 Điều 66). Nếu các hợp đồng thuộc nhiều dự án khác nhau, khoản 1 Điều 4 không áp dụng cho các lần vi phạm ở dự án khác.

Tình huống 8: Thiếu quy chế, không báo cáo, văn phòng không đủ điều kiện

Đợt kiểm tra cho thấy công ty môi giới V có chứng chỉ của giám đốc nhưng không ban hành quy chế hoạt động dịch vụ môi giới, không gửi báo cáo theo quy định trong hai kỳ và văn phòng giao dịch không đáp ứng điều kiện cơ sở vật chất, kỹ thuật.

Cách xử lý: ba hành vi tương ứng điểm b, điểm a và điểm d khoản 2 Điều 73, mỗi hành vi khung 60.000.000–80.000.000 đồng (mức tổ chức). Riêng điểm d (cơ sở vật chất, kỹ thuật) kéo theo đình chỉ hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới 03–06 tháng (khoản 4). Biện pháp khắc phục: buộc bổ sung quy chế (điểm b khoản 5), buộc thực hiện chế độ báo cáo (điểm a khoản 5), buộc bảo đảm đủ điều kiện cơ sở vật chất, kỹ thuật (điểm c khoản 5). Tiêu chí cụ thể về cơ sở vật chất, nội dung báo cáo do pháp luật kinh doanh bất động sản quy định.

Nhóm 3 — Sàn giao dịch bất động sản

Tình huống 9: Sàn ký hợp đồng cộng tác với 30 môi giới, 8 người chưa có chứng chỉ

Sàn S ký hợp đồng cộng tác với 30 môi giới cho đợt mở bán; 8 người chưa có chứng chỉ hành nghề. Các hợp đồng cộng tác có thời hạn đến hết năm 2026.

Cách xử lý: điểm b khoản 4 Điều 72 phạt sàn ký hợp đồng với cá nhân hành nghề môi giới không đủ điều kiện hoạt động theo quy định: 200.000.000–400.000.000 đồng (mức tổ chức), kèm đình chỉ hoạt động kinh doanh dịch vụ sàn 03–06 tháng (khoản 6) và buộc chấm dứt hợp đồng với các cá nhân không đủ điều kiện (điểm h khoản 7). Thời hiệu 01 năm của hành vi này tính từ ngày các bên thực hiện xong nghĩa vụ hợp đồng hoặc từ ngày thanh lý hợp đồng (điểm c khoản 2 Điều 6). Từng cá nhân chưa có chứng chỉ có thể bị phạt riêng theo điểm a khoản 1 Điều 73. Bài học vận hành: sàn cần kiểm tra chứng chỉ trước khi ký, không phải sau khi mở bán.

Tình huống 10: Sàn nhận niêm yết căn hộ hình thành trong tương lai khi dự án chưa đủ điều kiện

Chủ đầu tư P chuyển cho sàn Q bảng hàng 200 căn hộ của một dự án đang thi công phần móng, đề nghị “mở bán sớm”. Dự án chưa đủ điều kiện đưa nhà ở hình thành trong tương lai vào kinh doanh; sàn vẫn niêm yết và tổ chức sự kiện giới thiệu.

Cách xử lý: sàn Q bị xem xét theo khoản 5 Điều 72 — đưa bất động sản không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh lên sàn: 400.000.000–600.000.000 đồng. Chủ đầu tư P bị xem xét theo khoản 4 Điều 68 — đưa nhà ở hình thành trong tương lai vào kinh doanh khi không đủ điều kiện: 800.000.000–1.000.000.000 đồng; nếu đã thu tiền thì có thể thêm khoản 2 Điều 68 (600.000.000–800.000.000 đồng) cùng biện pháp buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp (điểm d khoản 5) và buộc hoàn trả khách kèm lợi tức (điểm đ khoản 5). Về thẩm quyền xử phạt sàn: khung 400–600 triệu đồng vượt thẩm quyền 500 triệu đồng của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã (xem phần thẩm quyền).

Tình huống 11: Sàn chuyển văn phòng, không xác nhận giao dịch, không lưu hồ sơ

Sàn R chuyển trụ sở nhưng không gửi văn bản đến cơ quan quản lý cấp tỉnh để thay đổi thông tin Giấy đăng ký hoạt động; trong 6 tháng có 40 giao dịch qua sàn không được xác nhận; hồ sơ giao dịch chỉ lưu trên điện thoại của nhân viên.

Cách xử lý: ba hành vi tại điểm c, điểm đ và điểm a khoản 1 Điều 72, mỗi hành vi khung 60.000.000–80.000.000 đồng (mức tổ chức). Biện pháp khắc phục: buộc có văn bản gửi cơ quan quản lý nhà nước (điểm c khoản 7), buộc lưu trữ hồ sơ giao dịch (điểm a khoản 7). Điểm đ khoản 1 (không xác nhận giao dịch) không có biện pháp khắc phục riêng trong khoản 7; theo cách hiểu của chúng tôi, sàn vẫn nên bổ sung xác nhận cho các giao dịch còn đang thực hiện để hạn chế tranh chấp với khách. Các lỗi này không kéo theo đình chỉ nhưng thường là “cửa vào” của đợt kiểm tra sâu hơn.

Tình huống 12: Giám đốc sàn không đáp ứng điều kiện, bảng giá niêm yết sai

Sàn N bổ nhiệm người điều hành mới chưa đáp ứng điều kiện theo quy định; cùng thời gian, bảng giá niêm yết tại sàn ghi thiếu thông tin về diện tích và tình trạng pháp lý của sản phẩm.

Cách xử lý: điểm a khoản 2 Điều 72 (người quản lý, điều hành không đáp ứng điều kiện) và điểm b khoản 2 Điều 72 (niêm yết, cung cấp thông tin không đúng, không đầy đủ): mỗi hành vi 80.000.000–100.000.000 đồng (mức tổ chức). Riêng điểm a khoản 2 kéo theo đình chỉ hoạt động kinh doanh dịch vụ sàn 03–06 tháng (khoản 6) và buộc thay thế người quản lý, điều hành (điểm e khoản 7); điểm b khoản 2 bị buộc niêm yết, cung cấp thông tin theo quy định (điểm g khoản 7). Điều kiện đối với người điều hành sàn do pháp luật kinh doanh bất động sản quy định; Nghị định 339 không nêu tiêu chí này.

Tình huống 13: Cá nhân lập “sàn” trên mạng xã hội, thu phí đăng tin và phí giao dịch

Ông B. lập một trang mạng xã hội tự gọi là “sàn giao dịch bất động sản”, thu phí của chủ nhà để đăng tin và thu phí giao dịch khi chốt; ông không thành lập doanh nghiệp.

Cách xử lý: khoản 3 Điều 72 phạt hành vi kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản nhưng không thành lập doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định: 200.000.000–400.000.000 đồng (mức tổ chức). Ông B. là cá nhân nên áp dụng một nửa: 100.000.000–200.000.000 đồng (điểm a khoản 4 Điều 5). Nếu ông B. đồng thời trực tiếp làm môi giới mà không có chứng chỉ, cần xem thêm điểm a khoản 1 Điều 73. Theo cách hiểu của chúng tôi, việc một trang thông tin có được coi là “kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch” hay chỉ là quảng cáo, đăng tin phụ thuộc vào định nghĩa trong pháp luật kinh doanh bất động sản và hoạt động thực tế.

Nhóm 4 — Đào tạo, thời điểm vi phạm, thẩm quyền

Tình huống 14: Cơ sở đào tạo rút ngắn khóa bồi dưỡng nhưng vẫn cấp giấy chứng nhận

Cơ sở đào tạo E tổ chức khóa bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới, cắt bớt hai chuyên đề và rút số tiết so với chương trình quy định, nhưng vẫn cấp giấy chứng nhận hoàn thành khóa học cho 60 học viên ngày 10/9/2026.

Cách xử lý: khoản 2 Điều 75 phạt 60.000.000–80.000.000 đồng (mức tổ chức), kèm đình chỉ hoạt động cơ sở đào tạo 03–06 tháng (khoản 5). Biện pháp khắc phục: buộc thu hồi, hủy giấy chứng nhận và đào tạo lại không thu phí với học viên (điểm b khoản 6). Thời hiệu 01 năm tính từ ngày cấp giấy chứng nhận hoàn thành khóa học (điểm h khoản 2 Điều 6), tức đến ngày 10/9/2027. Nếu cơ sở cũng không tổ chức thực hành và kiểm tra cuối khóa, xem thêm khoản 1 Điều 75 (40.000.000–60.000.000 đồng). Học viên cần lưu ý: giấy chứng nhận bị thu hồi không ảnh hưởng đến quyền được đào tạo lại miễn phí theo biện pháp khắc phục.

Tình huống 15: Sàn ký với môi giới không đủ điều kiện từ tháng 5/2026

Sàn F ký hợp đồng cộng tác với môi giới chưa có chứng chỉ từ tháng 5/2026. Trường hợp (a): hợp đồng đã thanh lý ngày 31/7/2026. Trường hợp (b): hợp đồng vẫn đang thực hiện đến tháng 10/2026, khi bị kiểm tra.

Cách xử lý: trường hợp (a) — hành vi đã kết thúc trước 26/8/2026, áp dụng nghị định xử phạt có hiệu lực tại thời điểm thực hiện hành vi (khoản 1 Điều 89), tức văn bản trước Nghị định 339 (Nghị định 16/2022/NĐ-CP, đã hết hiệu lực, nếu hành vi thuộc phạm vi điều chỉnh của văn bản đó); thời hiệu phải được xác định theo văn bản áp dụng. Trường hợp (b) — hành vi bắt đầu trước nhưng vẫn đang diễn ra khi Nghị định 339 có hiệu lực, áp dụng Nghị định 339 (khoản 2 Điều 89): điểm b khoản 4 Điều 72, 200.000.000–400.000.000 đồng, đình chỉ 03–06 tháng, buộc chấm dứt hợp đồng.

Tình huống 16: Ai có thẩm quyền xử phạt sàn và môi giới tại phường?

Đoàn kiểm tra liên ngành của phường lập biên bản đối với sàn G về hai hành vi: không lưu trữ hồ sơ giao dịch (điểm a khoản 1 Điều 72) và ký hợp đồng với môi giới không đủ điều kiện (điểm b khoản 4 Điều 72); đồng thời lập biên bản đối với một môi giới không có chứng chỉ (điểm a khoản 1 Điều 73).

Cách xử lý: Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có thẩm quyền xử phạt các hành vi trong Nghị định 339, trong phạm vi quản lý của địa phương (khoản 1 Điều 84), với mức phạt tiền đến 500.000.000 đồng đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản (điểm b khoản 1 Điều 79). Mức này là thẩm quyền đối với tổ chức; với cá nhân, thẩm quyền bằng một nửa (khoản 6 Điều 5), tức 250.000.000 đồng. Hai hành vi của sàn có khung tối đa 80.000.000 và 400.000.000 đồng; hành vi của môi giới có khung tối đa 60.000.000 đồng (mức cá nhân) — theo cách hiểu của chúng tôi, đều trong thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã; Chủ tịch xã cũng có quyền áp dụng hình thức đình chỉ hoạt động có thời hạn (điểm c khoản 1 Điều 79). Giám đốc Sở Xây dựng (đến 800.000.000 đồng) và Trưởng đoàn kiểm tra do Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản thành lập cũng có thẩm quyền đối với các hành vi của Chương V (khoản 2 Điều 84).

Checklist tự rà soát trước đợt kiểm tra

1. Danh sách môi giới kèm bản sao chứng chỉ hành nghề còn hiệu lực (Sàn, doanh nghiệp môi giới — Điểm b khoản 4 Điều 72; điểm c khoản 2, điểm a khoản 1 Điều 73).
2. Môi giới chỉ hành nghề trong một doanh nghiệp (Cá nhân môi giới — Điểm b khoản 1 Điều 73).
3. Hồ sơ điều kiện của người quản lý, điều hành sàn (Sàn — Điểm a khoản 2 Điều 72).
4. Giấy phép, Giấy đăng ký hoạt động; văn bản gửi cơ quan cấp tỉnh khi thay đổi (Sàn — Điểm c khoản 1, điểm a khoản 4 Điều 72).
5. Thông tin doanh nghiệp đã gửi cơ quan quản lý cấp tỉnh để đăng tải trước khi hoạt động (Doanh nghiệp môi giới, tư vấn, quản lý BĐS — Điểm c khoản 3 Điều 73; điểm a khoản 2 Điều 74).
6. Quy chế hoạt động; quy trình giao dịch qua sàn đã ban hành và công khai (Sàn, doanh nghiệp môi giới — Điểm b khoản 1 Điều 72; điểm b khoản 2 Điều 73).
7. Hồ sơ giao dịch được lưu trữ; giao dịch qua sàn được xác nhận đúng (Sàn — Điểm a, đ khoản 1 Điều 72).
8. Chế độ báo cáo đúng kỳ (Sàn, doanh nghiệp môi giới — Điểm e khoản 1 Điều 72; điểm a khoản 2 Điều 73).
9. Biên bản kiểm tra điều kiện đưa vào kinh doanh của từng sản phẩm trước niêm yết (Sàn — Khoản 5 Điều 72; khoản 3 Điều 67; khoản 4 Điều 68).
10. Bảng niêm yết đủ, đúng thông tin; hồ sơ chứng minh thông tin cung cấp cho khách (Sàn, môi giới — Điểm b khoản 2 Điều 72; điểm b khoản 3 Điều 73).
11. Mọi khoản tiền của khách nhận qua tài khoản ngân hàng của doanh nghiệp (Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ BĐS — Khoản 3 Điều 66).
12. Mẫu thỏa thuận đặt cọc ghi rõ giá; hợp đồng theo mẫu, đủ nội dung chính (Chủ đầu tư; sàn soạn hộ — Điểm a, d khoản 1 Điều 71).
13. Quy định nội bộ về phòng, chống rửa tiền; báo cáo giao dịch đáng ngờ, giá trị lớn (Sàn, doanh nghiệp môi giới — Điều 77).
14. Phạm vi dịch vụ tư vấn, quản lý BĐS đúng quy định; người tư vấn có bằng cấp phù hợp (Doanh nghiệp tư vấn, quản lý; cá nhân tư vấn — Khoản 1, điểm b khoản 2 Điều 74).

Những sai lầm thường gặp khi tra cứu xử phạt môi giới bất động sản

1. Chia đôi khoản 1 Điều 73 cho cá nhân. Khoản 1 Điều 73 và khoản 1 Điều 74 đã là mức cá nhân (điểm b khoản 4 Điều 5); chia đôi lần nữa là sai.
2. Quên chia đôi các khoản còn lại. Ngược lại, khi cá nhân vi phạm điểm b khoản 3 Điều 73, khoản 3 Điều 72, khoản 3 Điều 74… phải áp dụng một nửa khung.
3. Nghĩ rằng có chứng chỉ là đủ. Môi giới có chứng chỉ nhưng hành nghề độc lập, không thuộc doanh nghiệp nào vẫn có thể bị phạt (điểm b khoản 1 Điều 73).
4. Cho rằng sàn chỉ chịu trách nhiệm về giao dịch, không chịu trách nhiệm về nhân sự. Ký hợp đồng với môi giới không đủ điều kiện bị phạt đến 400.000.000 đồng và có thể bị đình chỉ (điểm b khoản 4, khoản 6 Điều 72).
5. Tin rằng “chủ đầu tư chịu hết” khi đưa sản phẩm chưa đủ điều kiện lên sàn. Sàn có hành vi riêng tại khoản 5 Điều 72.
6. Thu tiền mặt vì “khách yêu cầu”. Khoản 3 Điều 66 không có ngoại lệ theo ý chí khách hàng.
7. Tra mức phạt theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP (đã hết hiệu lực) cho hành vi đang diễn ra sau 26/8/2026 — phải áp dụng Nghị định 339 (khoản 2 Điều 89).
8. Áp thời hiệu 02 năm của lĩnh vực xây dựng cho vi phạm kinh doanh bất động sản — thời hiệu đúng là 01 năm (khoản 1 Điều 6).
9. Đồng nhất giấy chứng nhận hoàn thành khóa học với chứng chỉ hành nghề. Nghị định 339 phân biệt rõ hai loại giấy tờ.
10. Trích điều luật cũ để giải thích “điều kiện theo quy định”. Điều kiện phải đối chiếu pháp luật kinh doanh bất động sản hiện hành, không suy diễn từ văn bản đã hết hiệu lực.

Bồi dưỡng nghiệp vụ môi giới, quản lý sàn giao dịch cùng Viện

Nắm mức phạt mới chỉ là bước đầu; điều giúp sàn và môi giới tránh vi phạm là quy trình nghiệp vụ đúng ngay từ khâu kiểm tra pháp lý sản phẩm, niêm yết, thu tiền đến lưu hồ sơ. Viện Nghiên Cứu Đào Tạo Bồi Dưỡng Cán Bộ tổ chức khóa môi giới bất động sản và khóa quản lý sàn giao dịch bất động sản, theo hình thức học trực tiếp, online hoặc đào tạo tại đơn vị cho sàn, doanh nghiệp môi giới (xem đào tạo bất động sản tại đơn vị cho sàn giao dịch, đào tạo tại đơn vị và danh mục khóa học bất động sản).

Sau khi hoàn thành khóa học, học viên được cấp chứng nhận hoàn thành khóa học theo tên khóa học đã tham gia. Chứng nhận hoàn thành khóa học không phải chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản do cơ quan có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản.

Cần chuẩn hóa nghiệp vụ cho đội ngũ môi giới, người điều hành sàn? Viện hỗ trợ xây dựng chương trình phù hợp với mô hình vận hành của doanh nghiệp, bám theo văn bản quy phạm pháp luật hiện hành.

VIỆN NGHIÊN CỨU ĐÀO TẠO BỒI DƯỠNG CÁN BỘ

• Hotline / Zalo: 0904 889 859 (Ms. Hoa)
• Email: daotao@viendaotaocanbo.edu.vn
• Địa chỉ: BT164 Central St, Khu Sunrise L, KDT The Manor Central Park, Phường Định Công, TP. Hà Nội
• Website: https://viendaotaocanbo.edu.vn

Văn bản sử dụng trong bài

• Nghị định 339/2026/NĐ-CP ngày 26/8/2026 quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, quản lý, phát triển nhà, kinh doanh bất động sản (hiệu lực từ 26/8/2026) — Điều 1, 2, 4, 5, 6; Điều 66 đến Điều 77; Điều 78, 79, 80, 84; Điều 87 khoản 3, 4; Điều 89, 90.
• Nghị định 16/2022/NĐ-CP — đã hết hiệu lực từ ngày 26/8/2026 theo khoản 2 Điều 90 Nghị định 339/2026/NĐ-CP; chỉ nhắc để xác định văn bản áp dụng theo khoản 1 Điều 89.
• Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15, Luật Xử lý vi phạm hành chính: chỉ nêu theo căn cứ, dẫn chiếu của Nghị định 339; bài không trích nội dung các luật này.

Nội dung được biên soạn bởi Ban Đào tạo – Viện Nghiên Cứu Đào Tạo Bồi Dưỡng Cán Bộ trên cơ sở đối chiếu toàn văn Nghị định 339/2026/NĐ-CP tại thời điểm 05/10/2026. Bài viết mang tính tham khảo; với vụ việc cụ thể, việc xác định hành vi, khung phạt và biện pháp khắc phục do người có thẩm quyền quyết định trên cơ sở hồ sơ, và các điều kiện “theo quy định” cần đối chiếu pháp luật kinh doanh bất động sản hiện hành. Nghiêm cấm sao chép nội dung khi chưa được phép.