Hợp đồng theo đơn giá cố định và đơn giá điều chỉnh: khi nào áp dụng, thanh toán, khác trọn gói

Hợp đồng theo đơn giá cố định là hợp đồng xây dựng trong đó đơn giá từng công việc không đổi suốt quá trình thực hiện, còn khối lượng được thanh toán theo thực tế hoàn thành và được nghiệm thu. Loại hợp đồng này dùng khi phạm vi, nội dung công việc đã rõ, ít rủi ro biến động giá nhưng chưa chốt được chính xác khối lượng (điểm b khoản 3 Điều 11 Nghị định 210/2026/NĐ-CP). Hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh khác ở chỗ đơn giá được điều chỉnh khi giá đầu vào biến động; hợp đồng trọn gói thì thanh toán theo giá đã chốt, không xác nhận khối lượng chi tiết.

Khác biệt giữa ba loại hợp đồng hiện ra ở mỗi kỳ thanh toán: đắp thêm 6.000 m³ đất có được trả không, đơn giá có đổi khi khối lượng tăng 35%, hạng mục ghi đơn giá “0” có được thanh toán riêng không. Chọn sai loại hợp đồng từ kế hoạch lựa chọn nhà thầu thì đến lúc nghiệm thu mới vỡ ra.

Bài viết dành cho chủ đầu tư, nhà thầu thi công và kế toán dự án: khi nào chọn đơn giá cố định hay đơn giá điều chỉnh, bảng khối lượng và giá dự thầu trong E-HSMT, giới hạn điều chỉnh khối lượng và đơn giá, thanh toán, quyết toán. Căn cứ: Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, Nghị định 210/2026/NĐ-CP về hợp đồng xây dựng (hiệu lực 01/7/2026), Luật Đấu thầu số 22/2023/QH15 (Văn bản hợp nhất số 74), Nghị định 214/2025/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 349/2026/NĐ-CP) và mẫu E-HSMT xây lắp ban hành kèm theo Thông tư 79/2025/TT-BTC.

Hợp đồng theo đơn giá cố định là gì?

Khoản 2 Điều 82 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 chia hợp đồng xây dựng theo hình thức giá thành 9 loại: trọn gói, theo đơn giá cố định, theo đơn giá điều chỉnh, theo thời gian, theo chi phí cộng phí, theo kết quả đầu ra, theo tỷ lệ phần trăm, hỗn hợp và hợp đồng khác. Nghị định 210/2026/NĐ-CP định nghĩa từng loại:

b) Hợp đồng theo đơn giá cố định là hợp đồng xây dựng trong đó đơn giá để thực hiện các công việc thuộc phạm vi của hợp đồng không thay đổi trong quá trình thực hiện hợp đồng trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều 24 Nghị định này, bất khả kháng, hoàn cảnh thay đổi cơ bản hoặc các trường hợp khác do các bên thỏa thuận phù hợp với quy định của pháp luật.
c) Hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh là loại hợp đồng xây dựng trong đó đơn giá, giá hợp đồng có thể được điều chỉnh căn cứ vào các thỏa thuận trong hợp đồng đối với toàn bộ nội dung công việc trong hợp đồng.

Nguồn: trích điểm b, c khoản 2 Điều 6 Nghị định 210/2026/NĐ-CP.

Ba điểm cần nắm:

• “Cố định” là đơn giá, không phải giá hợp đồng. Giá trị thanh toán cuối cùng thay đổi theo khối lượng thực tế được nghiệm thu.
• Đơn giá cố định vẫn có ngoại lệ: khối lượng thay đổi lớn theo điểm b khoản 2 Điều 24 Nghị định 210 (quy tắc 20% ở mục dưới), bất khả kháng, hoàn cảnh thay đổi cơ bản, trường hợp các bên thỏa thuận hợp pháp.
• Vẫn có giá hợp đồng. Giá hợp đồng lúc giao kết dựa trên khối lượng, đơn giá cố định và chi phí dự phòng cho khối lượng có thể phát sinh (điểm b khoản 3 Điều 11 Nghị định 210). Đây là căn cứ tính tạm ứng, bảo đảm thực hiện hợp đồng, mốc thu hồi tạm ứng 80%.

Điểm b khoản 2 Điều 64 Luật Đấu thầu viết tương tự: nhà thầu “được thanh toán theo số lượng, khối lượng công việc được nghiệm thu và đơn giá cố định quy định tại hợp đồng.”

Nhiều người tìm “hợp đồng theo đơn giá trọn gói” hay “hợp đồng trọn gói theo đơn giá cố định”. Văn bản không có loại nào tên như vậy. Gói thầu có phần trọn gói, phần đơn giá là hợp đồng hỗn hợp (điểm h khoản 2 Điều 6 Nghị định 210); khoản 1 Điều 67 Luật Đấu thầu yêu cầu ghi rõ loại hợp đồng cho từng nội dung công việc, Mẫu số 3A có sẵn Mẫu số 01E cho trường hợp này. Tổng quan 8 loại hợp đồng theo Điều 64 Luật Đấu thầu có trong bài hợp đồng trọn gói và các loại hợp đồng trong đấu thầu.

Căn cứ pháp lý hiện hành

Từ 01/7/2026, hợp đồng xây dựng theo Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 và Nghị định 210/2026/NĐ-CP; khoản 2 Điều 32 Nghị định 210 cho Nghị định 37/2015/NĐ-CP và Nghị định 50/2021/NĐ-CP hết hiệu lực từ ngày đó. Gói thầu dùng vốn nhà nước còn theo Luật Đấu thầu, Nghị định 214 (đã sửa đổi) và mẫu E-HSMT.

Hợp đồng thuộc dự án đầu tư công, PPP đã ký trước 01/7/2026 vẫn thực hiện theo quy định trước ngày đó, trừ trường hợp tại khoản 7 Điều 95 Luật Xây dựng (điểm d khoản 1 Điều 33 Nghị định 210). Kế toán dự án vì vậy vẫn gặp hợp đồng áp dụng Nghị định 37/2015/NĐ-CP (đã hết hiệu lực); đọc hồ sơ cần xem ngày giao kết trước.

Khi nào áp dụng hợp đồng theo đơn giá cố định, khi nào dùng đơn giá điều chỉnh?

Loại hợp đồng không chọn lúc ký. Khoản 6 Điều 39 Luật Đấu thầu yêu cầu kế hoạch lựa chọn nhà thầu “phải xác định cụ thể loại hợp đồng theo quy định tại Điều 64” để làm căn cứ lập hồ sơ mời thầu và ký hợp đồng; Mục 40 E-ĐKCT Mẫu số 3A ghi lại đúng loại đó. Nhà thầu chỉ chào giá theo loại chủ đầu tư đã chọn.

Câu hỏi nên đặt: rủi ro lớn nhất của gói thầu nằm ở khối lượng hay ở giá?

• Rủi ro ở khối lượng, giá ổn định: đơn giá cố định. Theo cách hiểu của chúng tôi, thường gặp ở nạo vét kênh mương, đào đắp trên nền chưa khảo sát hết, xử lý nền đất yếu, sửa chữa mặt đường theo hiện trạng, cọc khoan có chiều dài phụ thuộc địa tầng.
• Rủi ro ở cả khối lượng lẫn giá, thời gian dài: đơn giá điều chỉnh, như công trình giao thông, thủy lợi kéo dài nhiều năm, dùng nhiều thép, xi măng, nhựa đường.
• Khối lượng đã chốt theo thiết kế, thời gian ngắn: trọn gói thuận tiện hơn vì không phải đo chi tiết khi thanh toán.

Chọn đơn giá cố định không có nghĩa thiết kế được phép sơ sài: bảng khối lượng mời thầu vẫn bóc từ thiết kế, chỉ khối lượng thực tế là chưa chắc. Giá gói thầu phải có dự phòng: khoản 1 Điều 18 Nghị định 214 (đã sửa đổi) ghi với gói xây lắp áp dụng hợp đồng theo đơn giá cố định và đơn giá điều chỉnh, “chi phí dự phòng bao gồm cả các khoản tạm tính (nếu có) và chỉ được sử dụng khi có phát sinh xảy ra”; gói ngắn, ít rủi ro thì dự phòng trượt giá tính bằng không. Cách lập giá gói thầu có trong bài dự toán gói thầu và giá gói thầu.

Hợp đồng tư vấn cũng có thể dùng đơn giá: Mẫu số 6A (E-HSMT tư vấn) có lựa chọn đơn giá cố định, đơn giá điều chỉnh, và Mục 24.1 E-CDNT ghi không hiệu chỉnh sai lệch với các loại này. Còn “hợp đồng nguyên tắc” chỉ được khoản 6 Điều 4 Nghị định 210 nhắc cho dự án đầu tư công đặc biệt, công trình khẩn cấp, cấp bách; văn bản không quy định loại “hợp đồng nguyên tắc theo đơn giá cố định”.

Hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh: điều chỉnh cái gì, khi nào

Hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh cũng thanh toán theo khối lượng thực tế, cộng thêm cơ chế điều chỉnh đơn giá khi giá biến động. Giá hợp đồng lúc giao kết gồm dự phòng khối lượng phát sinh và dự phòng trượt giá (điểm c khoản 3 Điều 11 Nghị định 210). Những nội dung phải ghi rõ trong E-HSMT và hợp đồng:

• Công việc được điều chỉnh: ở dự án đầu tư công, PPP, chỉ khối lượng mà lúc giao kết các bên thỏa thuận được điều chỉnh đơn giá (điểm a khoản 2 Điều 24 Nghị định 210).
• Phương pháp: bù trừ trực tiếp hoặc hệ số điều chỉnh giá Pn theo Phụ lục Nghị định 210, có thể kết hợp (điểm đ khoản 2 Điều 24); E-ĐKCT Mục 41.1 ghi giá hợp đồng “được trượt giá” và phương pháp chọn.
• Nguồn giá, chỉ số giá: thỏa thuận cụ thể; chỉ số do Bộ Xây dựng, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố không có hoặc không phù hợp thì bên giao thầu tổ chức xác định (điểm e khoản 2 Điều 24).
• Thời điểm: giá, chỉ số gốc lấy trong 28 ngày trước ngày đóng thầu; giá, chỉ số điều chỉnh lấy trong 28 ngày trước ngày hết hạn nộp hồ sơ thanh toán (Phụ lục Nghị định 210).
• Phần không điều chỉnh: phần giá hợp đồng ứng với mức tạm ứng vượt mức tối thiểu (điểm l khoản 3 Điều 12).

Thanh toán giá trị điều chỉnh đã thỏa thuận trong hợp đồng không phải giao kết văn bản sửa đổi (điểm g khoản 2 Điều 24 Nghị định 210; điểm a khoản 5 Điều 114 Nghị định 214). Khoản 2 Điều 115 Nghị định 214 thêm: giá hợp đồng phải có giá trị trượt giá tạm tính; trượt giá làm giá hợp đồng vượt giá gói thầu nhưng không vượt tổng mức đầu tư thì chủ đầu tư xem xét, chấp thuận và các bên ký văn bản sửa đổi trước khi thanh toán. Công thức và ví dụ tính có trong bài điều chỉnh giá hợp đồng.

So sánh hợp đồng trọn gói, đơn giá cố định và đơn giá điều chỉnh

Tóm lại, hợp đồng trọn gói khác hợp đồng theo đơn giá cố định ở chỗ trọn gói trả theo phạm vi đã chốt, đơn giá cố định trả theo khối lượng đo được.

Hợp đồng theo đơn giá cố định trong E-HSMT Mẫu số 3A

Với gói xây lắp qua mạng, quy định về hợp đồng theo đơn giá cố định vào hồ sơ qua ba chỗ: Mẫu số 01B (chủ đầu tư lập bảng khối lượng mời thầu), Mẫu số 11B (nhà thầu chào đơn giá) và Mục 13 E-CDNT. Cấu trúc chung của E-HSMT có trong bài E-HSMT xây lắp qua mạng theo Mẫu 3A, 3B.

Mẫu số 01B do chủ đầu tư lập. Webform gồm STT, mô tả công việc mời thầu, yêu cầu kỹ thuật/chỉ dẫn kỹ thuật chính, khối lượng mời thầu, đơn vị tính; phần II là chi phí dự phòng b1%:

(*) Chi phí dự phòng: trong E-HSMT phải ghi rõ tỷ lệ dự phòng cho khối lượng phát sinh (b1%) để nhà thầu làm cơ sở chào thầu. Khi tham dự thầu, nhà thầu phải chào chi phí dự phòng cho khối lượng phát sinh với giá trị bằng tỷ lệ phần trăm (%) quy định trong E-HSMT (b1%) nhân với Chi phí của các hạng mục do nhà thầu chào. Chi phí dự phòng chỉ được sử dụng khi có phát sinh khối lượng công việc trong thực tế.

Nguồn: trích ghi chú Mẫu số 01B Chương IV Mẫu số 3A ban hành kèm theo Thông tư 79/2025/TT-BTC. Mẫu số 01C (đơn giá điều chỉnh) giống hệt, chỉ khác tỷ lệ b2% gồm cả dự phòng trượt giá.

Mẫu số 11B do nhà thầu chào. Bảng lấy lại các cột của Mẫu số 01B, thêm “Đơn giá dự thầu” (6) và “Thành tiền” (7) = cột 4 × cột 6 do Hệ thống tự tính:

Tổng giá dự thầu (đã bao gồm thuế, phí, lệ phí (nếu có)):
X2=A+B1+Y1+Y2

Nguồn: trích Mẫu số 11B Chương IV Mẫu số 3A ban hành kèm theo Thông tư 79/2025/TT-BTC. A là tổng các hạng mục, B1 = b1% × A, Y1 là chi phí công nhật, Y2 là chi phí cho các khoản tạm tính khác.

Ví dụ điền minh họa (số liệu giả định) cho gói nâng cấp đê bao, b1% = 5%:

Bốn quy tắc ở Mục 13 E-CDNT Mẫu số 3A nhà thầu phải nắm:

• Chào đơn giá cho từng hạng mục theo phạm vi tại Mẫu số 01B, 01C (điểm a Mục 13.4).
• Đơn giá ghi “0” được coi là đã phân bổ vào hạng mục khác và “sẽ không được chủ đầu tư thanh toán riêng” (điểm b Mục 13.4).
• Giảm giá là giảm đều cho mọi hạng mục; với hợp đồng theo đơn giá, giá trị giảm giá “được tính trên giá dự thầu không bao gồm dự phòng” (Mục 13.2).
• Thuế, phí, lệ phí tính theo thời điểm 28 ngày trước ngày đóng thầu; tuyên bố giá chưa gồm thuế thì E-HSDT bị loại (Mục 13.5).

Khi đánh giá, các khoản tạm tính, trong đó có công nhật, được tách riêng, không xét để so sánh, xếp hạng (E-BDL Mục 32.4 Mẫu số 3A; Mẫu số 12A); giá hợp đồng vẫn gồm các khoản này và công nhật chỉ làm khi chủ đầu tư yêu cầu bằng văn bản. Điều 31 Nghị định 214 (đã sửa đổi) lấy đơn giá làm cơ sở khi đơn giá và thành tiền không nhất quán (trừ lỗi hệ thập phân). Trên webform Mẫu số 11B, khối lượng lấy từ bảng của chủ đầu tư; theo cách hiểu của chúng tôi, vì vậy khi dự thầu qua mạng hầu như không còn chào thiếu, chào thừa khối lượng. Chi tiết: bài sửa lỗi, hiệu chỉnh sai lệch và giá dự thầu thấp bất thường.

Nếu doanh nghiệp đang lập E-HSDT cho gói thầu áp dụng hợp đồng theo đơn giá cố định mà chưa chắc cách phân bổ hạng mục ghi đơn giá “0”, cách tính dự phòng b1% hay tỷ lệ giảm giá, anh/chị có thể liên hệ Viện Nghiên Cứu Đào Tạo Bồi Dưỡng Cán Bộ qua Hotline 0904 889 859 (Ms. Hoa) để được hỗ trợ rà soát bảng giá dự thầu và tư vấn đấu thầu.

Hợp đồng theo đơn giá cố định có được điều chỉnh khối lượng, đơn giá không?

Khối lượng: thanh toán theo thực tế, không cần ký sửa đổi nếu trong giới hạn

Có, đây là bản chất của loại hợp đồng này. Điểm b khoản 2 Điều 23 Nghị định 210: với hợp đồng theo đơn giá cố định và đơn giá điều chỉnh, “Các khối lượng, công việc đã có đơn giá trong hợp đồng được xác định theo khối lượng hoàn thành thực tế (tăng hoặc giảm so với khối lượng trong hợp đồng) được nghiệm thu.”

Tăng, giảm khối lượng không phải ký văn bản sửa đổi (điểm b khoản 5 Điều 114 Nghị định 214) khi đủ ba điều kiện tại khoản 5 Điều 70 Luật Đấu thầu: không vượt giá gói thầu (hoặc dự toán gói thầu được duyệt sau); không vượt thời gian thực hiện gói thầu; phương pháp, công thức, hạng mục điều chỉnh đã có trong hợp đồng. Thiếu một điều kiện thì chủ đầu tư xem xét sửa đổi hợp đồng. Ở dự án đầu tư công, PPP, chủ đầu tư được quyết định sửa đổi khi vượt giá gói thầu (gồm dự phòng) nhưng không vượt tổng mức đầu tư (điểm c khoản 3 Điều 84 Luật Xây dựng). Sửa đổi khối lượng, giá chỉ áp dụng trong thời gian thực hiện gói thầu (khoản 2 Điều 70 Luật Đấu thầu).

Cần tách khối lượng tăng của công việc đã có trong hợp đồng với công việc mới ngoài phạm vi, mà khoản 8 Điều 3 Nghị định 210 gọi là “khối lượng, công việc phát sinh hợp lý”. Hồ sơ xử lý phát sinh có trong bài hồ sơ thanh toán khối lượng phát sinh; phân vai xác nhận khối lượng có trong bài quản lý khối lượng thi công.

Đơn giá: quy tắc 20% với dự án đầu tư công, PPP

b) Trường hợp khối lượng công việc thực tế thực hiện tăng hoặc giảm lớn hơn 20% khối lượng công việc tương ứng ghi trong hợp đồng, đồng thời tác động làm thay đổi trên 0,25% giá hợp đồng và 1% đơn giá để thực hiện công việc đó, thì các bên thống nhất xác định đơn giá mới theo nguyên tắc đã thỏa thuận trong hợp đồng về đơn giá mới cho các khối lượng này để thanh toán. Đơn giá mới được áp dụng cho phần khối lượng thực tế thực hiện vượt quá 120% khối lượng ghi trong hợp đồng; trường hợp khối lượng công việc thực tế thực hiện giảm lớn hơn 20% khối lượng công việc tương ứng ghi trong hợp đồng, đơn giá mới được áp dụng cho toàn bộ khối lượng công việc thực tế hoàn thành được nghiệm thu;

Nguồn: trích điểm b khoản 2 Điều 24 Nghị định 210/2026/NĐ-CP. Lệch không quá 20% thì dùng đơn giá trong hợp đồng, “kể cả đơn giá đã được điều chỉnh” (điểm c), nên quy tắc này áp dụng cả với hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh.

Ba ngưỡng phải đạt cùng lúc: khối lượng lệch trên 20%; giá trị thay đổi trên 0,25% giá hợp đồng; tác động trên 1% đơn giá. Văn bản không hướng dẫn cách đo “1% đơn giá”. Theo cách hiểu của chúng tôi, bên đề nghị cần bảng phân tích đơn giá cho thấy chi phí cố định (huy động máy, lán trại, biện pháp) phân bổ lại khi khối lượng đổi làm đơn giá thay đổi bao nhiêu.

Quy tắc nằm ở khoản 2 Điều 24, tức cho dự án đầu tư công, PPP; dự án khác do các bên thỏa thuận (khoản 1 Điều 24). Lưu ý: khoản 3 Điều 84 Luật Xây dựng chỉ liệt kê hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh, theo thời gian, hỗn hợp và hợp đồng khác được phép điều chỉnh đơn giá, còn điểm b khoản 2 Điều 64 Luật Đấu thầu ghi đơn giá cố định “không thay đổi trong suốt thời gian thực hiện”; Nghị định 210 nêu đích danh quy tắc 20% là ngoại lệ trong định nghĩa đơn giá cố định. Theo cách hiểu của chúng tôi, để tránh tranh luận khi thanh tra, kiểm toán, chủ đầu tư nên ghi nguyên tắc xác định đơn giá mới ngay trong E-ĐKCT (Mục 47.1(d) “trường hợp sửa đổi hợp đồng”); hợp đồng không có nguyên tắc này thì phải thương thảo, sửa đổi bằng văn bản.

Công việc chưa có đơn giá trong hợp đồng

Khối lượng, công việc hợp lý chưa có đơn giá thì các bên thỏa thuận, bổ sung hợp đồng (điểm b khoản 2 Điều 23), thống nhất đơn giá hoặc nguyên tắc xác định đơn giá “làm cơ sở để sửa đổi hợp đồng trước khi thực hiện” (khoản 3 Điều 23). Không thỏa thuận được thì ở dự án đầu tư công, PPP, việc lựa chọn nhà thầu cho phần phát sinh theo pháp luật về đấu thầu. Thủ tục (khoản 4 Điều 22): bên đề nghị gửi văn bản nêu căn cứ, đánh giá tác động; bên nhận trả lời trong 07 ngày làm việc, không đồng ý phải nêu lý do; hai bên thương thảo, giao kết văn bản sửa đổi; nếu phải điều chỉnh dự toán gói thầu, thiết kế thì bên giao thầu điều chỉnh xong trước khi ký.

Thanh toán hợp đồng theo đơn giá cố định

Điểm d khoản 4 Điều 28 Nghị định 210: thanh toán “trên cơ sở khối lượng thực tế hoàn thành (kể cả khối lượng tăng hoặc giảm, nếu có) được nghiệm thu của từng lần thanh toán và đơn giá trong hợp đồng hoặc đơn giá đã sửa đổi theo đúng các thỏa thuận trong hợp đồng”. Khoản 2 Điều 120 Nghị định 214 viết tương tự.

Hồ sơ thanh toán:

• Khoản 3 Điều 29 Nghị định 210 (dự án đầu tư công, PPP): biên bản nghiệm thu khối lượng hoàn thành thực tế (tăng hoặc giảm so với hợp đồng) trong giai đoạn; bảng tính giá trị công việc chưa có đơn giá, thể hiện cả khối lượng và đơn giá; đề nghị thanh toán gồm giá trị hoàn thành theo hợp đồng, phát sinh, giảm trừ tạm ứng, giá trị đề nghị sau bù trừ.
• Mục 43.2 E-ĐKC Mẫu số 3A: biên bản nghiệm thu có xác nhận của nhà thầu, chủ đầu tư, tư vấn giám sát (nếu có); bản xác nhận khối lượng điều chỉnh tăng, giảm; bảng tính giá trị theo đơn giá hợp đồng; đề nghị thanh toán nêu giá trị tăng (giảm), đã tạm ứng, đề nghị thanh toán.

Hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh thêm “bảng tính đơn giá, giá đã điều chỉnh (còn gọi là đơn giá, giá thanh toán)” (khoản 4 Điều 29).

Các mốc cần nhớ (mốc theo Nghị định 210 bắt buộc với dự án đầu tư công, PPP; dự án khác do các bên thỏa thuận):

• Thời hạn thanh toán tối đa 14 ngày làm việc kể từ khi bên giao thầu nhận đủ hồ sơ hợp lệ (điểm l khoản 4 Điều 28); chậm thì trả lãi (khoản 5 Điều 28).
• Tạm thanh toán theo đơn giá lúc giao kết khi chưa đủ cơ sở xác định giá trị (điểm b khoản 4 Điều 28).
• Tạm ứng hợp đồng thi công tối thiểu 20% (dưới 10 tỷ đồng), 15% (10–50 tỷ đồng), 10% (trên 50 tỷ đồng), tối đa 30%; trên 01 tỷ đồng phải có bảo lãnh; thu hết khi giá trị thanh toán cộng dồn đạt 80% giá hợp đồng (khoản 3 Điều 12). Chi tiết: bài tạm ứng hợp đồng.
• Tiền giữ lại theo Mục 46.1 E-ĐKCT, “thường xấp xỉ 5% và không vượt quá 10% trong mọi trường hợp”, hoàn trả khi hết bảo hành.
• Không thanh toán theo dự toán: thanh toán “không căn cứ theo dự toán và các quy định, hướng dẫn hiện hành của Nhà nước về định mức, đơn giá” (khoản 2 Điều 119 Nghị định 214); không được đặt yêu cầu hồ sơ trái hợp đồng để cản trở thanh toán (khoản 14 Điều 29 Nghị định 210).

Quyết toán, thanh lý. Hồ sơ quyết toán gồm biên bản nghiệm thu hoàn thành toàn bộ công việc (kể cả phát sinh), bảng tính giá trị quyết toán A–B, hồ sơ hoàn công, nhật ký thi công (khoản 2 Điều 30 Nghị định 210); ở dự án đầu tư công, PPP thời hạn quyết toán tối đa 60 ngày, hợp đồng lớn, phức tạp tối đa 120 ngày. Thanh lý ở dự án đầu tư công, PPP tối đa 45 ngày, lớn, phức tạp tối đa 90 ngày (điểm b khoản 3 Điều 31). Giá trị quyết toán hợp đồng theo đơn giá cố định là tổng khối lượng nghiệm thu nhân đơn giá, có thể thấp hơn giá hợp đồng; phần dự phòng không dùng đến không được thanh toán. Toàn bộ vòng đời sau ký có trong bài quản lý thực hiện hợp đồng.

Mẫu hợp đồng theo đơn giá cố định: dùng mẫu nào?

Gói thầu theo Luật Đấu thầu: nội dung hợp đồng “phải được lập theo mẫu quy định trong hồ sơ mời thầu, hồ sơ yêu cầu” (khoản 1 Điều 113 Nghị định 214), với gói xây lắp qua mạng là mẫu hợp đồng Chương VIII Mẫu số 3A kèm E-ĐKC, E-ĐKCT. Điều 5 của mẫu tách sẵn giá hợp đồng:

b) Giá hợp đồng đối với hợp đồng theo đơn giá cố định:
– Giá hợp đồng ban đầu (không bao gồm thuế);
– Giá trị thuế
– Dự phòng.
c) Giá hợp đồng đối với hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh:
– Giá hợp đồng ban đầu (không bao gồm thuế);
– Giá trị thuế
– Dự phòng: trong đó nêu rõ giá trị trượt giá tạm tính trên cơ sở dự kiến trượt giá và quy định pháp luật về quản lý chi phí.

Nguồn: trích Điều 5 Mẫu hợp đồng, Chương VIII Mẫu số 3A ban hành kèm theo Thông tư 79/2025/TT-BTC. Bảng giá hợp đồng ở phụ lục “là một bộ phận không tách rời của hợp đồng” (Mục 41.3 E-ĐKC).

Dự án khác có thể tham khảo Quyết định 1040/QĐ-BXD ngày 26/6/2026; Phụ lục VI (hợp đồng thi công) soạn sẵn cho “Hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh” (Điều 9.1), và mục 5.3 Hướng dẫn sử dụng yêu cầu điều chỉnh nội dung khi áp dụng hình thức giá khác. Không có mẫu riêng cho đơn giá cố định; theo cách hiểu của chúng tôi, khi vận dụng Phụ lục VI cần bỏ điều khoản điều chỉnh đơn giá do biến động giá, giữ điều chỉnh khối lượng (Điều 23) và đơn giá mới khi khối lượng lệch lớn (điểm b khoản 2 Điều 24), sửa hồ sơ thanh toán theo khoản 3 Điều 29 Nghị định 210.

Thứ tự ưu tiên tài liệu do các bên thỏa thuận, không thỏa thuận thì theo khoản 5 Điều 82 Luật Xây dựng. Mẫu hợp đồng trong Mẫu số 3A đặt thứ tự ở Điều 2, trong đó biên bản hoàn thiện hợp đồng đứng ngay sau E-ĐKCT.

Ví dụ về hợp đồng theo đơn giá cố định và đơn giá điều chỉnh

Ví dụ giả định, số liệu minh họa, dự án đầu tư công, hợp đồng giao kết sau 01/7/2026. Ví dụ 2–7 dùng gói nâng cấp đê bao ở bảng Mẫu số 11B phía trên.

Ví dụ 1: Chọn loại hợp đồng cho hai gói thầu của cùng dự án

Bối cảnh: Ban quản lý dự án B lập kế hoạch cho hai gói. Gói 1 nâng cấp đê bao khoảng 10,6 tỷ đồng, thi công 8 tháng; cao độ nền sau mùa lũ chưa đo lại nên khối lượng đắp có thể lệch nhiều. Gói 2 làm đường nối 46 tỷ đồng, thi công 30 tháng, dùng nhiều nhựa đường, thép.

Cách xử lý: Gói 1 rủi ro chủ yếu ở khối lượng → hợp đồng theo đơn giá cố định (điểm a khoản 2 Điều 64 Luật Đấu thầu; điểm b khoản 3 Điều 11 Nghị định 210), lập Mẫu số 01B với b1%; dự phòng trượt giá có thể bằng không vì gói ngắn (khoản 1 Điều 18 Nghị định 214). Gói 2 thời gian dài, rủi ro giá vật liệu → đơn giá điều chỉnh (điểm a khoản 3 Điều 64), Mẫu số 01C với b2%; E-ĐKCT Mục 41.1 ghi “được trượt giá” và phương pháp. Loại hợp đồng ghi trong kế hoạch lựa chọn nhà thầu (khoản 6 Điều 39 Luật Đấu thầu).

Ví dụ 2: Tính giá dự thầu và giảm giá theo Mẫu số 11B

Bối cảnh: Công ty A chào gói 1: A = 10.000.000.000 đồng, B1 = 500.000.000 đồng, Y1 = 60.000.000 đồng, X2 = 10.560.000.000 đồng; đề xuất giảm giá 2%.

Cách xử lý: Giảm giá tính trên giá dự thầu không bao gồm dự phòng (Mục 13.2 E-CDNT). Mẫu số 11B xếp B1, Y1, Y2 chung mục II “Chi phí dự phòng”, nên theo cách hiểu của chúng tôi giảm giá chỉ tính trên A: 2% × 10.000.000.000 = 200.000.000 đồng; giá sau giảm 10.360.000.000 đồng, cũng là giá hợp đồng nếu trúng thầu. Vì giảm đều cho mọi hạng mục, đơn giá thanh toán là đơn giá sau giảm: đắp K95 còn 95.000 × 98% = 93.100 đồng/m³. Để dễ theo dõi, các ví dụ sau giữ đơn giá 95.000 đồng/m³; khi làm thật dùng đơn giá trong Phụ lục bảng giá hợp đồng.

Ví dụ 3: Khối lượng đắp tăng 15%, tăng 35% và giảm 25%

Bối cảnh: Hợp đồng 10.360.000.000 đồng có hạng mục đắp K95: 40.000 m³ × 95.000 đồng/m³ = 3.800.000.000 đồng; hợp đồng có nguyên tắc đơn giá mới: lập lại phân tích đơn giá, giữ giá đầu vào gốc, phân bổ lại chi phí huy động.

Cách xử lý:

• Thực tế 46.000 m³ (+15%): không quá 20% → giữ đơn giá (điểm c khoản 2 Điều 24 Nghị định 210). Thanh toán 46.000 × 95.000 = 4.370.000.000 đồng, tăng 570.000.000 đồng, bù bằng dự phòng B1 và phần giảm ở hạng mục khác; nếu tổng không vượt giá gói thầu, thời gian gói thầu thì không phải ký văn bản sửa đổi (khoản 5 Điều 70 Luật Đấu thầu).
• Thực tế 54.000 m³ (+35%): lệch 35% > 20%; giá trị thay đổi 14.000 × 95.000 = 1.330.000.000 đồng, bằng 12,8% giá hợp đồng > 0,25%; phân tích cho đơn giá mới 91.000 đồng/m³ (−4,2%) > 1%. Đơn giá mới áp cho phần vượt 120%, tức vượt 48.000 m³ (điểm b khoản 2 Điều 24): 48.000 × 95.000 + 6.000 × 91.000 = 4.560.000.000 + 546.000.000 = 5.106.000.000 đồng. Phần tăng 1.306.000.000 đồng vượt dự phòng 500.000.000 đồng; nếu tổng giá trị vượt giá gói thầu thì chủ đầu tư xem xét sửa đổi hợp đồng (khoản 3 Điều 84 Luật Xây dựng).
• Thực tế 30.000 m³ (−25%): nếu phân tích cho đơn giá mới 99.000 đồng/m³, đơn giá mới áp cho toàn bộ 30.000 m³: 2.970.000.000 đồng thay vì 2.850.000.000 đồng.

Ví dụ 4: Hạng mục ghi đơn giá “0” nhưng khối lượng tăng

Bối cảnh: Công ty A ghi đơn giá “0” cho “mương thoát nước tạm” 300 m để giảm giá dự thầu. Thực tế phải đào 520 m; A đề nghị thanh toán 220 m tăng thêm theo đơn giá dự toán.

Cách xử lý: Đơn giá “0” được coi là đã phân bổ vào hạng mục khác, không thanh toán riêng (điểm b Mục 13.4 E-CDNT; khoản 2 Điều 31 Nghị định 214). Theo cách hiểu của chúng tôi, quy tắc này áp cả cho phần khối lượng tăng, vì không có đơn giá hợp đồng để nhân; chủ đầu tư không thanh toán. Khác nếu mương mới do chủ đầu tư thay đổi thiết kế, nằm ngoài phạm vi đã mời thầu: đó là công việc phát sinh, phải thỏa thuận đơn giá trước khi làm (khoản 3 Điều 23 Nghị định 210). Ô “0” là cam kết, không phải mẹo giá.

Ví dụ 5: Gặp đá phải khoan nổ, chưa có đơn giá

Bối cảnh: Đào móng cống, A gặp khoảng 850 m³ đá phải khoan nổ mìn; bảng giá hợp đồng chỉ có “đào đất cấp III”. A gửi văn bản đề nghị bổ sung công việc, đơn giá 420.000 đồng/m³; chủ đầu tư nhận ngày Thứ Hai 16/11/2026.

Cách xử lý: Đây là công việc chưa có đơn giá, không phải khối lượng tăng của công việc đã có (điểm b khoản 2 Điều 23 Nghị định 210). Chủ đầu tư trả lời trong 07 ngày làm việc, chậm nhất Thứ Tư 25/11/2026; không đồng ý phải nêu lý do (điểm b khoản 4 Điều 22). Hai bên thống nhất đơn giá theo nguyên tắc trong hợp đồng (điểm d khoản 2 Điều 24), ký văn bản sửa đổi trước khi khoan nổ (khoản 3 Điều 23). Giá trị 850 × 420.000 = 357.000.000 đồng, kê ở bảng tính công việc chưa có đơn giá trong hồ sơ thanh toán (điểm b khoản 3 Điều 29). A làm trước rồi mới xin thì trái điểm k khoản 4 Điều 28 (“đã thống nhất trước khi thực hiện”).

Ví dụ 6: Thanh toán đợt 1, thu hồi tạm ứng, tiền giữ lại

Bối cảnh: Giá hợp đồng 10.360.000.000 đồng; thỏa thuận tạm ứng 15%, thu hồi 30% giá trị mỗi đợt, giữ lại 5%. Đợt 1 nghiệm thu khối lượng thực tế trị giá 3.200.000.000 đồng; chủ đầu tư nhận đủ hồ sơ hợp lệ Thứ Năm 03/12/2026.

Cách xử lý: Hợp đồng thi công 10–50 tỷ đồng tạm ứng tối thiểu 15%: 1.554.000.000 đồng, trên 01 tỷ đồng nên phải có bảo lãnh tạm ứng (điểm c, i khoản 3 Điều 12 Nghị định 210). Đợt 1: thu hồi 960.000.000 đồng, giữ lại 160.000.000 đồng, thanh toán 2.080.000.000 đồng. Tạm ứng còn 594.000.000 đồng phải thu hết trước khi giá trị thanh toán cộng dồn đạt 8.288.000.000 đồng (80% giá hợp đồng, điểm m khoản 3 Điều 12). Hạn thanh toán 14 ngày làm việc: chậm nhất Thứ Tư 23/12/2026 (điểm l khoản 4 Điều 28).

Ví dụ 7: Kiểm toán đòi cắt đơn giá cao hơn dự toán

Bối cảnh: Kiểm toán thấy đơn giá bê tông cống trong hợp đồng 1.950.000 đồng/m³, cao hơn đơn giá dự toán 1.820.000 đồng/m³, đề nghị giảm trừ 130.000 × 1.200 m³ = 156.000.000 đồng.

Cách xử lý: Giá hợp đồng xác định căn cứ giá trúng thầu (khoản 1 Điều 11 Nghị định 210); thanh toán không căn cứ dự toán, định mức, đơn giá của Nhà nước (khoản 2 Điều 119 Nghị định 214); cơ quan kiểm toán phải tôn trọng hợp đồng giao kết hợp pháp (khoản 3 Điều 81 Luật Xây dựng). Chủ đầu tư giải trình bằng hồ sơ lựa chọn nhà thầu. Ngược lại, nếu khối lượng nghiệm thu vượt thực tế thì phần chênh phải giảm trừ.

Nếu chủ đầu tư đang lập E-HSMT và phân vân giữa đơn giá cố định, đơn giá điều chỉnh, hoặc chưa biết ghi nguyên tắc đơn giá mới, tỷ lệ dự phòng vào E-ĐKCT, anh/chị có thể liên hệ Viện Nghiên Cứu Đào Tạo Bồi Dưỡng Cán Bộ qua Hotline 0904 889 859 (Ms. Hoa) để được tư vấn lập, rà soát hồ sơ mời thầu.

Checklist hợp đồng theo đơn giá cố định cho từng vai

Chủ đầu tư, ban quản lý dự án
– [ ] Loại hợp đồng trong kế hoạch lựa chọn nhà thầu khớp tính chất gói thầu.
– [ ] Mẫu số 01B đủ hạng mục theo thiết kế, dẫn chiếu chỉ dẫn kỹ thuật, ghi rõ b1%.
– [ ] E-ĐKCT có nguyên tắc đơn giá mới khi khối lượng lệch trên 20% và đơn giá công việc chưa có trong hợp đồng.

Nhà thầu
– [ ] Đơn giá từng hạng mục đủ chi phí; không ghi “0” nếu không chấp nhận làm không lấy tiền cả phần tăng.
– [ ] Dự phòng đúng b1% × A; phụ lục bảng giá hợp đồng ghi đơn giá sau giảm giá.

Tư vấn giám sát, kế toán dự án
– [ ] Biên bản nghiệm thu ghi khối lượng thực tế, tách phần tăng, giảm so với hợp đồng.
– [ ] Hạng mục lệch trên 20% đã kiểm hai ngưỡng 0,25% giá hợp đồng và 1% đơn giá.
– [ ] Công việc chưa có đơn giá có văn bản sửa đổi ký trước khi thi công; tạm ứng thu hết trước mốc 80%.

Những sai lầm thường gặp với hợp đồng theo đơn giá

Bài này thuộc cụm đấu thầu xây dựng. Giá trị gói thầu quyết định hình thức lựa chọn và mức bảo đảm dự thầu, xem các ngưỡng giá trị của gói thầu xây lắp; bảng giá dự thầu và các thành phần khác có trong bài hồ sơ dự thầu xây lắp theo Mẫu 3A.

Dịch vụ đấu thầu của Viện cho gói thầu áp dụng hợp đồng theo đơn giá

Hợp đồng theo đơn giá được định hình từ E-HSMT: bảng khối lượng, tỷ lệ dự phòng, điều khoản đơn giá mới. Sai ở khâu lập hồ sơ thì đến khâu thanh toán rất khó sửa. Bảng dưới đây gợi ý dịch vụ phù hợp theo tình trạng.

Viện hỗ trợ thủ tục, hướng dẫn thao tác, tư vấn và rà soát hồ sơ. Việc quyết định xử lý tình huống thuộc thẩm quyền chủ đầu tư; nội dung hồ sơ và kết quả lựa chọn nhà thầu do các bên tự chịu trách nhiệm theo quy định. Liên hệ hotline 0904 889 859 (Ms. Hoa) để được tư vấn phạm vi phù hợp.

Cần hỗ trợ về hợp đồng theo đơn giá cố định hoặc đào tạo đấu thầu, quản lý dự án?

Chủ đầu tư, ban quản lý dự án đang chọn loại hợp đồng cho gói thầu, hoặc nhà thầu đang chào giá cho gói áp dụng hợp đồng theo đơn giá cố định, có thể liên hệ Viện để được tư vấn, rà soát hồ sơ; cán bộ muốn nắm chắc loại hợp đồng, thanh toán, quản lý khối lượng có thể đăng ký khóa học phù hợp.

Sau khi hoàn thành khóa học, học viên được cấp chứng nhận hoàn thành khóa học theo tên khóa học đã tham gia. Chứng nhận hoàn thành khóa học không phải chứng chỉ nghiệp vụ chuyên môn về đấu thầu, cũng không phải chứng chỉ hành nghề hoạt động xây dựng; các chứng chỉ này do cơ quan có thẩm quyền cấp theo quy định hiện hành.

Lớp Đấu thầu cơ bản học online qua ứng dụng Zoom, học viên ở Bắc Ninh, Thanh Hóa và TP. Hồ Chí Minh có thể theo dõi bài viết theo nơi làm việc: đào tạo đấu thầu tại Bắc Ninh, khóa học đấu thầu tại Thanh Hóa, lớp đấu thầu cho học viên TP. Hồ Chí Minh.

VIỆN NGHIÊN CỨU ĐÀO TẠO BỒI DƯỠNG CÁN BỘ

• Hotline / Zalo: 0904 889 859 (Ms. Hoa)
• Email: daotao@viendaotaocanbo.edu.vn
• Địa chỉ: DVTM T3-27A, Tòa A1, Chung cư Phương Đông Green Park, số 1 Trần Thủ Độ, Phường Yên Sở, Thành phố Hà Nội
• Website: https://viendaotaocanbo.edu.vn

Để lại thông tin, Viện sẽ liên hệ tư vấn chọn loại hợp đồng, rà soát bảng khối lượng mời thầu, bảng giá dự thầu hoặc khóa học phù hợp.

Văn bản sử dụng trong bài

• Luật Xây dựng số 135/2025/QH15: Điều 81, 82, 84, 87, 95.
• Nghị định 210/2026/NĐ-CP: Điều 3, 4, 6, 11, 12, 22, 23, 24, 28–33 và Phụ lục.
• Luật Đấu thầu số 22/2023/QH15 (Văn bản hợp nhất số 74): Điều 39, 64, 67, 70.
• Nghị định 214/2025/NĐ-CP, sửa đổi bởi Nghị định 349/2026/NĐ-CP (Văn bản hợp nhất số 36/2026): Điều 18, 31, 113, 114, 115, 119, 120.
• Thông tư 79/2025/TT-BTC: Mẫu số 3A (Mục 13 E-CDNT, E-BDL, Mẫu số 01B, 01C, 11B, 12A, E-ĐKC, E-ĐKCT, mẫu hợp đồng Chương VIII); Mẫu số 6A (Mục 24.1 E-CDNT).
• Quyết định 1040/QĐ-BXD ngày 26/6/2026 công bố mẫu hợp đồng xây dựng: Hướng dẫn sử dụng mục 5.3, Phụ lục VI.

Nội dung được biên soạn bởi Ban Đào tạo – Viện Nghiên Cứu Đào Tạo Bồi Dưỡng Cán Bộ trên cơ sở đối chiếu Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, Nghị định 210/2026/NĐ-CP, Luật Đấu thầu, Nghị định 214/2025/NĐ-CP (Văn bản hợp nhất số 36/2026), Thông tư 79/2025/TT-BTC cùng bộ mẫu E-HSMT và Quyết định 1040/QĐ-BXD tại thời điểm 12/11/2026. Bài viết mang tính tham khảo; các ví dụ dùng số liệu giả định; khi lập hồ sơ, ký và thanh toán hợp đồng cần đối chiếu E-HSMT, hợp đồng cụ thể và văn bản hiện hành. Nghiêm cấm sao chép nội dung khi chưa được phép.