Một nhà thầu thi công phần móng gặp nền đất yếu hơn hồ sơ khảo sát, phải xử lý thêm cọc. Khối lượng đã thi công xong, có biên bản nghiệm thu công việc, có nhật ký ghi đầy đủ. Đến kỳ thanh toán, hồ sơ bị trả lại vì “khối lượng phát sinh chưa được phê duyệt”. Nhà thầu phản đối: đã nghiệm thu rồi thì đương nhiên được thanh toán.
Lập luận đó sai ở một chỗ. Khoản 3 Điều 18 Nghị định 207/2026/NĐ-CP quy định khối lượng phát sinh được chủ đầu tư hoặc người quyết định đầu tư chấp thuận, phê duyệt mới là cơ sở để thanh toán, quyết toán. Nghiệm thu và phê duyệt khối lượng phát sinh là hai việc khác nhau, do các chủ thể khác nhau thực hiện, theo hai căn cứ khác nhau.
Bài viết đi hết bốn khoản Điều 18 về quản lý khối lượng thi công: ai xác nhận, xác nhận theo mốc nào, quan hệ với nghiệm thu và thanh toán, và quy trình xử lý khối lượng phát sinh. Bức tranh tổng thể văn bản có tại bài Nghị định 207/2026/NĐ-CP: những thay đổi người làm xây dựng cần cập nhật.
Nguyên tắc gốc: thi công theo thiết kế được duyệt và hợp đồng
Khoản 1 Điều 18 đặt nguyên tắc: việc thi công xây dựng công trình phải được thực hiện theo hồ sơ thiết kế được duyệt và hợp đồng xây dựng giữa chủ đầu tư và nhà thầu thi công xây dựng.
Hai mốc này quyết định toàn bộ cách xử lý khối lượng phía sau. Một khối lượng chỉ có ba trạng thái:
| Trạng thái | Đặc điểm | Đường xử lý |
|---|---|---|
| Nằm trong thiết kế được duyệt và trong hợp đồng | Khối lượng theo hợp đồng | Tính toán, xác nhận theo khoản 2 Điều 18 |
| Nằm ngoài thiết kế, dự toán được duyệt hoặc ngoài hợp đồng | Khối lượng phát sinh | Xử lý theo khoản 3 Điều 18 |
| Thi công không đúng thiết kế được duyệt | Không phải phát sinh — là sai khác so với thiết kế | Xử lý theo khoản 8, khoản 9 Điều 15 và Điều 21 |
Trạng thái thứ ba hay bị gộp nhầm vào trạng thái thứ hai. Khoản 8 Điều 15 buộc nhà thầu thi công đúng thiết kế và kịp thời thông báo cho chủ đầu tư nếu phát hiện sai khác giữa hồ sơ thiết kế, hợp đồng xây dựng so với điều kiện thực tế. Khoản 9 buộc dừng thi công khi phát hiện sai sót, khiếm khuyết về chất lượng. Đây là hai nghĩa vụ về chất lượng, không phải thủ tục xin thêm khối lượng.
Xác nhận khối lượng: ai, theo mốc nào, đối chiếu với gì
Khoản 2 Điều 18 quy định đầy đủ cơ chế xác nhận trong một câu. Tách ra thành bốn thành phần:
| Thành phần | Nội dung theo văn bản |
|---|---|
| Hành vi | Khối lượng thi công xây dựng được tính toán, xác nhận |
| Chủ thể | Giữa người giám sát thi công xây dựng của chủ đầu tư và nhà thầu thi công xây dựng |
| Mốc thời gian | Theo thời gian hoặc giai đoạn thi công |
| Đối chiếu | Được đối chiếu với khối lượng thiết kế được duyệt |
| Mục đích | Làm cơ sở nghiệm thu, thanh toán theo hợp đồng |
Ba điểm cần đọc kỹ:
Thứ nhất, chủ thể xác nhận là hai bên tại hiện trường. Người giám sát thi công của chủ đầu tư và nhà thầu thi công. Chủ đầu tư không phải bên xác nhận ở khoản này — vai trò của chủ đầu tư nằm ở khoản 5 Điều 16: kiểm tra, xác nhận khối lượng đã được nghiệm thu theo quy định và khối lượng phát sinh theo quy định của hợp đồng xây dựng (nếu có). Hai lớp này khác nhau: lớp hiện trường xác nhận khối lượng thực hiện, lớp chủ đầu tư kiểm tra và xác nhận lại.
Thứ hai, mốc xác nhận là “theo thời gian hoặc giai đoạn thi công”. Nghị định không ấn định chu kỳ cụ thể. Việc chọn xác nhận theo tháng, theo đợt hay theo giai đoạn thuộc thỏa thuận trong hợp đồng xây dựng — không nên trình bày một chu kỳ nào đó như yêu cầu của Nghị định.
Thứ ba, mốc đối chiếu là khối lượng thiết kế được duyệt. Không phải khối lượng trong hồ sơ dự thầu, không phải khối lượng trong dự toán gói thầu. Khi thiết kế được duyệt và dự toán lệch nhau, khoản 2 lấy thiết kế được duyệt làm chuẩn đối chiếu.
Vai trò của tư vấn giám sát
Điểm l khoản 1 Điều 20 giao cho giám sát thi công ba việc trong một điểm: thực hiện nghiệm thu theo khoản 6 Điều 14 và các Điều 22, 23, 24; kiểm tra và xác nhận khối lượng thi công xây dựng hoàn thành; kiểm tra và xác nhận bản vẽ hoàn công.
Việc gộp ba nội dung này vào một điểm phản ánh đúng thực tế: khối lượng hoàn thành, kết quả nghiệm thu và bản vẽ hoàn công là ba mặt của cùng một trạng thái công việc. Nếu ba tài liệu này lệch nhau thì có ít nhất một trong ba đang sai. Chi tiết phạm vi công việc của giám sát có tại bài Vai trò của tư vấn giám sát trong kiểm soát chất lượng công trình.
Vị trí quản lý khối lượng trong tổ chức nhà thầu
Khoản 2 Điều 15 buộc hệ thống quản lý thi công của nhà thầu phải nêu rõ sơ đồ tổ chức và trách nhiệm của từng cá nhân, trong đó có cá nhân thực hiện quản lý khối lượng. Khoản 15 Điều 15 buộc nhà thầu báo cáo chủ đầu tư về tiến độ, chất lượng, khối lượng, an toàn thi công xây dựng theo hợp đồng hoặc báo cáo đột xuất theo yêu cầu của chủ đầu tư.
Khối lượng phát sinh: định nghĩa theo văn bản
Khoản 3 Điều 18 xác định phạm vi bằng ba tiêu chí “ngoài”: khối lượng phát sinh ngoài thiết kế, dự toán xây dựng công trình được duyệt hoặc hợp đồng xây dựng.
Ba tiêu chí này đứng độc lập, nối bằng “hoặc”. Một khối lượng chỉ cần rơi ra ngoài một trong ba mốc là thuộc diện phải xử lý theo khoản 3:
| Loại | Mô tả | Ví dụ điển hình |
|---|---|---|
| Ngoài thiết kế được duyệt | Công việc không có trong hồ sơ thiết kế đã phê duyệt | Xử lý nền đất yếu ngoài phạm vi thiết kế móng đã duyệt |
| Ngoài dự toán xây dựng công trình được duyệt | Có trong thiết kế nhưng vượt khối lượng dự toán được duyệt | Khối lượng đào đắp thực tế lớn hơn khối lượng dự toán |
| Ngoài hợp đồng xây dựng | Công việc nằm ngoài phạm vi hợp đồng đã ký | Hạng mục bổ sung giao cho nhà thầu đang thi công |
Bốn chủ thể phải xem xét
Khoản 3 gọi tên đủ bốn chủ thể: chủ đầu tư, giám sát thi công xây dựng của chủ đầu tư, tư vấn thiết kế và nhà thầu thi công xây dựng phải xem xét để xử lý.
Sự có mặt của tư vấn thiết kế trong danh sách này là điểm quan trọng. Phát sinh thường bắt nguồn từ chênh lệch giữa giả thiết thiết kế và điều kiện thực tế, nên ý kiến của người lập thiết kế là đầu vào không thể bỏ qua. Điểm b khoản 2 Điều 21 quy định nhà thầu thiết kế phối hợp với chủ đầu tư khi được yêu cầu để giải quyết các vấn đề vướng mắc, bất hợp lý, phát sinh về thiết kế trong quá trình thi công; điều chỉnh thiết kế phù hợp với thực tế thi công xây dựng công trình.
Điều kiện để phát sinh trở thành cơ sở thanh toán
Câu thứ hai của khoản 3: khối lượng phát sinh được chủ đầu tư hoặc người quyết định đầu tư chấp thuận, phê duyệt là cơ sở để thanh toán, quyết toán hợp đồng thi công xây dựng công trình.
Ba hệ quả:
- Nghiệm thu không thay thế phê duyệt. Biên bản nghiệm thu công việc theo Điều 22 xác nhận chất lượng công việc đã thi công. Nó không phải văn bản chấp thuận, phê duyệt khối lượng phát sinh.
- Thẩm quyền phê duyệt có hai cấp: chủ đầu tư hoặc người quyết định đầu tư. Việc phân định cấp nào phê duyệt trường hợp nào không nằm trong Nghị định 207/2026/NĐ-CP mà thuộc quy định về quản lý dự án, quản lý chi phí đầu tư xây dựng và hợp đồng xây dựng đang có hiệu lực.
- Chưa được phê duyệt thì chưa có cơ sở thanh toán, dù khối lượng đã thi công xong và đã nghiệm thu về chất lượng.
Về mặt hồ sơ thanh toán, chi tiết được trình bày tại bài Rà soát hồ sơ thanh toán khối lượng phát sinh trong hợp đồng xây dựng. Khung quản lý chi phí áp dụng từ 01/7/2026 có tại bài Nghị định 206/2026/NĐ-CP và hệ thống quản lý chi phí áp dụng từ 01/07/2026.
Điều cấm tại khoản 4 Điều 18
Khoản 4 quy định: nghiêm cấm việc khai khống, khai tăng khối lượng hoặc thông đồng giữa các bên tham gia dẫn đến làm sai khối lượng thanh toán.
Ba hành vi bị cấm được gọi tên riêng: khai khống (kê khối lượng không có thật), khai tăng (kê vượt khối lượng thực hiện), và thông đồng giữa các bên tham gia dẫn đến làm sai khối lượng thanh toán. Cụm “giữa các bên tham gia” cho thấy điều cấm không chỉ hướng vào nhà thầu — người xác nhận khối lượng cũng nằm trong phạm vi.
Chế tài cụ thể đối với các hành vi này do pháp luật về xử lý vi phạm hành chính và pháp luật hình sự điều chỉnh; Nghị định 207/2026/NĐ-CP chỉ đặt điều cấm, không quy định mức phạt.
Quy trình xử lý khối lượng phát sinh
Sơ đồ dưới đây bám các quy định đã dẫn. Các bước có căn cứ văn bản được ghi rõ; các bước còn lại là trình tự tổ chức thông thường, không phải thủ tục do Nghị định quy định.
- Phát hiện và dừng đúng lúc. Khi thấy điều kiện thực tế khác hồ sơ thiết kế hoặc hợp đồng, nhà thầu kịp thời thông báo cho chủ đầu tư theo khoản 8 Điều 15. Nếu có sai sót, khiếm khuyết về chất lượng hoặc nguy cơ mất an toàn thì phải dừng thi công theo khoản 9 Điều 15.
- Xác định nguyên nhân và phân loại. Khối lượng này rơi ra ngoài thiết kế được duyệt, ngoài dự toán được duyệt hay ngoài hợp đồng — vì mỗi loại kéo theo một hướng xử lý khác nhau (khoản 3 Điều 18).
- Đối chiếu thiết kế và hợp đồng. Kiểm tra lại hồ sơ thiết kế được duyệt và phạm vi hợp đồng để xác nhận đây thực sự là phát sinh chứ không phải khối lượng đã có trong hợp đồng bị bỏ sót khi bóc tách.
- Lấy ý kiến tư vấn thiết kế. Khoản 3 Điều 18 đưa tư vấn thiết kế vào nhóm bốn chủ thể phải xem xét. Điểm b khoản 2 Điều 21 là căn cứ để yêu cầu nhà thầu thiết kế phối hợp giải quyết vướng mắc, bất hợp lý, phát sinh về thiết kế và điều chỉnh thiết kế phù hợp thực tế thi công.
- Xác định cấp có thẩm quyền xử lý. Chủ đầu tư hay người quyết định đầu tư — theo quy định về quản lý dự án, quản lý chi phí và hợp đồng xây dựng đang có hiệu lực, không suy ra từ Điều 18.
- Chấp thuận, phê duyệt. Văn bản chấp thuận, phê duyệt của chủ đầu tư hoặc người quyết định đầu tư là điều kiện để khối lượng phát sinh trở thành cơ sở thanh toán, quyết toán (khoản 3 Điều 18).
- Thi công và nghiệm thu. Nghiệm thu công việc theo Điều 22 với đầy đủ căn cứ tại khoản 2 Điều 22; giám sát kiểm tra và xác nhận khối lượng hoàn thành theo điểm l khoản 1 Điều 20.
- Chủ đầu tư kiểm tra, xác nhận. Khoản 5 Điều 16: kiểm tra, xác nhận khối lượng đã được nghiệm thu theo quy định và khối lượng phát sinh theo quy định của hợp đồng xây dựng.
- Thanh toán, quyết toán theo hợp đồng xây dựng và quy định về quản lý chi phí đầu tư xây dựng.
Điểm rẽ quan trọng nhất nằm ở bước 6. Nếu bước 7 diễn ra trước bước 6 — tức thi công xong rồi mới xin phê duyệt — thì khối lượng đó ở trong trạng thái đã hoàn thành nhưng chưa có cơ sở thanh toán, và việc xử lý sau đó phụ thuộc vào thỏa thuận hợp đồng cùng quyết định của cấp có thẩm quyền. Nghị định không quy định cơ chế hợp thức hóa tự động.
Bảng phân vai trong quản lý khối lượng
| Việc | Nhà thầu thi công | Giám sát thi công của chủ đầu tư | Tư vấn thiết kế | Chủ đầu tư | Căn cứ |
|---|---|---|---|---|---|
| Bố trí người quản lý khối lượng trong sơ đồ tổ chức | Thực hiện | Kiểm tra năng lực nhà thầu | — | Nhận thông báo | Khoản 2 Điều 15; điểm a khoản 1 Điều 20 |
| Tính toán khối lượng thực hiện | Thực hiện | Cùng xác nhận | — | — | Khoản 2 Điều 18 |
| Xác nhận khối lượng theo thời gian hoặc giai đoạn | Ký xác nhận | Ký xác nhận | — | — | Khoản 2 Điều 18 |
| Đối chiếu với khối lượng thiết kế được duyệt | Thực hiện | Kiểm tra | — | — | Khoản 2 Điều 18 |
| Kiểm tra, xác nhận khối lượng hoàn thành | Trình | Kiểm tra và xác nhận | — | — | Điểm l khoản 1 Điều 20 |
| Xem xét xử lý khối lượng phát sinh | Tham gia | Tham gia | Tham gia | Tham gia | Khoản 3 Điều 18 |
| Điều chỉnh thiết kế khi phát sinh do thiết kế | — | Đề nghị chủ đầu tư tổ chức | Thực hiện | Tổ chức | Điểm g khoản 1 Điều 20; điểm b khoản 2 Điều 21 |
| Chấp thuận, phê duyệt khối lượng phát sinh | — | — | — | Chủ đầu tư hoặc người quyết định đầu tư | Khoản 3 Điều 18 |
| Kiểm tra, xác nhận khối lượng đã nghiệm thu và khối lượng phát sinh | — | — | — | Thực hiện | Khoản 5 Điều 16 |
| Báo cáo khối lượng cho chủ đầu tư | Thực hiện | — | — | Nhận báo cáo | Khoản 15 Điều 15 |
Hai tình huống thực hành
Tình huống 1 — Đã nghiệm thu, chưa được phê duyệt phát sinh
Tình huống giả định. Nền đất thực tế yếu hơn hồ sơ khảo sát. Nhà thầu tự quyết định gia cố thêm, thi công xong, có biên bản nghiệm thu công việc ký đủ thành phần, có nhật ký thi công. Đến kỳ thanh toán, hồ sơ bị dừng.
Phân tích.
- Việc thi công không đúng hồ sơ thiết kế được duyệt vi phạm khoản 1 Điều 18 và khoản 8 Điều 15 — nhà thầu phải thông báo cho chủ đầu tư khi phát hiện sai khác giữa hồ sơ thiết kế và điều kiện thực tế, chứ không tự xử lý.
- Biên bản nghiệm thu công việc theo Điều 22 xác nhận chất lượng công việc, không phải văn bản phê duyệt khối lượng phát sinh.
- Khoản 3 Điều 18 yêu cầu bốn chủ thể xem xét xử lý và yêu cầu chủ đầu tư hoặc người quyết định đầu tư chấp thuận, phê duyệt thì khối lượng mới là cơ sở thanh toán.
Hướng xử lý. Lập hồ sơ chứng minh sự khác biệt giữa điều kiện thực tế và hồ sơ thiết kế, kèm ý kiến của tư vấn thiết kế theo điểm b khoản 2 Điều 21; trình bốn bên xem xét theo khoản 3 Điều 18; trình cấp có thẩm quyền chấp thuận, phê duyệt. Việc khối lượng có được chấp thuận hay không, và hệ quả về chi phí trong trường hợp không được chấp thuận, phụ thuộc vào hợp đồng xây dựng và quyết định của cấp có thẩm quyền — không có cơ chế mặc nhiên trong Nghị định 207/2026/NĐ-CP.
Tình huống 2 — Khối lượng đào đắp thực tế vượt dự toán do địa hình
Tình huống giả định. Địa hình thực tế sau khi phát quang khác bản đồ khảo sát, khối lượng đào đắp tăng khoảng 12% so với dự toán được duyệt. Thiết kế không thay đổi.
Phân tích. Đây là loại “ngoài dự toán xây dựng công trình được duyệt” theo khoản 3 Điều 18, không phải “ngoài thiết kế” — giải pháp thiết kế vẫn giữ nguyên, chỉ khối lượng thực hiện thay đổi.
Trình tự vẫn theo khoản 3: bốn chủ thể xem xét xử lý, chủ đầu tư hoặc người quyết định đầu tư chấp thuận, phê duyệt. Điểm khác so với tình huống 1 là ở đây thường không cần điều chỉnh thiết kế, nên bước lấy ý kiến tư vấn thiết kế tập trung vào việc xác nhận giải pháp thiết kế không đổi và khối lượng thay đổi là hệ quả của điều kiện thực tế.
Hồ sơ cần có. Số liệu trắc đạc hiện trạng trước và sau thi công — khoản 10 Điều 15 buộc nhà thầu thực hiện trắc đạc, quan trắc công trình theo yêu cầu thiết kế; khoản 2 Điều 6 buộc tổ chức, cá nhân thực hiện trắc đạc cung cấp số liệu trung thực, khách quan và chịu trách nhiệm về tính chính xác. Bản vẽ hoàn công theo khoản 13 Điều 15 và Phụ lục II là tài liệu thể hiện kích thước thực tế — xem bài Hồ sơ hoàn công công trình xây dựng gồm những gì.
Bảng lỗi thường gặp trong quản lý khối lượng
| Lỗi | Hệ quả | Căn cứ để xử lý |
|---|---|---|
| Coi nghiệm thu công việc là đủ để thanh toán khối lượng phát sinh | Hồ sơ thanh toán bị dừng ở kỳ quyết toán | Khoản 3 Điều 18 yêu cầu chấp thuận, phê duyệt của chủ đầu tư hoặc người quyết định đầu tư |
| Thi công phát sinh trước, làm thủ tục sau | Khối lượng ở trạng thái đã hoàn thành nhưng chưa có cơ sở thanh toán | Khoản 8 Điều 15 yêu cầu thông báo kịp thời khi phát hiện sai khác |
| Không mời tư vấn thiết kế tham gia xem xét | Thiếu một trong bốn chủ thể mà khoản 3 Điều 18 gọi tên | Khoản 3 Điều 18; điểm b khoản 2 Điều 21 |
| Đối chiếu khối lượng với hồ sơ dự thầu thay vì thiết kế được duyệt | Sai mốc đối chiếu, dẫn đến chênh lệch không giải thích được | Khoản 2 Điều 18 lấy khối lượng thiết kế được duyệt làm mốc |
| Xác nhận khối lượng dồn vào cuối công trình | Hồ sơ không phản ánh thời gian thực hiện thực tế | Khoản 2 Điều 18 (theo thời gian hoặc giai đoạn); câu cuối khoản 8 Điều 15 |
| Gộp khối lượng thi công sai thiết kế vào nhóm phát sinh | Che giấu vấn đề chất lượng dưới hình thức thủ tục khối lượng | Khoản 9 Điều 15; điểm c khoản 2 Điều 21 |
| Nới khối lượng để bù chi phí phần khác | Rơi vào hành vi bị nghiêm cấm | Khoản 4 Điều 18 |
Tổng kết
Quản lý khối lượng thi công theo Điều 18 Nghị định 207/2026/NĐ-CP gọn trong bốn khoản nhưng chi phối cả chuỗi nghiệm thu — thanh toán. Khối lượng theo hợp đồng được người giám sát thi công của chủ đầu tư và nhà thầu tính toán, xác nhận theo thời gian hoặc giai đoạn, đối chiếu với khối lượng thiết kế được duyệt. Khối lượng phát sinh cần bốn chủ thể xem xét và cần chấp thuận, phê duyệt của chủ đầu tư hoặc người quyết định đầu tư mới trở thành cơ sở thanh toán, quyết toán.
Ranh giới cần giữ chắc trong nghiệp vụ hằng ngày là ranh giới giữa phát sinh và sai khác so với thiết kế. Phát sinh là vấn đề về phạm vi và chi phí, xử lý theo Điều 18. Sai khác so với thiết kế là vấn đề về chất lượng, xử lý theo khoản 8 và khoản 9 Điều 15 cùng Điều 21. Gộp hai loại này vào một quy trình là nguồn gốc của phần lớn tranh chấp ở giai đoạn quyết toán.
Căn cứ pháp lý sử dụng trong bài: Nghị định 207/2026/NĐ-CP ngày 15/6/2026, hiệu lực từ 01/7/2026 (Điều 6, Điều 14, Điều 15, Điều 16, Điều 18, Điều 20, Điều 21, Điều 22, Phụ lục II).
