Từ ngày 01/7/2026, người lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng làm việc với một bộ văn bản khác trước. Câu hỏi đầu tiên ở hầu hết ban quản lý dự án không phải “có gì mới” mà là: hồ sơ đang dở dang phải xử lý thế nào, và từ nay tra cứu ở đâu.
Bài viết này là bản đồ của cả hệ thống. Mỗi nội dung chuyên sâu đều có bài riêng; ở đây tập trung vào việc xác định đúng văn bản cần dùng cho từng công việc.
Bốn văn bản và vai trò từng văn bản
| Văn bản | Vai trò | Hiệu lực |
|---|---|---|
| Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 | Văn bản gốc. Nguyên tắc quản lý chi phí tại Điều 73; tổng mức đầu tư tại Điều 75 | — |
| Nghị định số 206/2026/NĐ-CP | Quy định chi tiết về quản lý chi phí đầu tư xây dựng: nội dung sơ bộ tổng mức đầu tư, tổng mức đầu tư, dự toán, định mức, giá xây dựng, chỉ số giá, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn, trách nhiệm quản lý | 01/7/2026 (Điều 38) |
| Thông tư số 36/2026/TT-BXD (26/6/2026) | Hướng dẫn nội dung và phương pháp xác định, quản lý chi phí — 16 điều kèm 8 phụ lục | 01/7/2026 |
| Thông tư số 37/2026/TT-BXD (26/6/2026) | Hướng dẫn phương pháp xác định định mức dự toán và các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật — 6 phụ lục | 01/7/2026 |
| Thông tư số 38/2026/TT-BXD (26/6/2026) | Ban hành định mức xây dựng — 8 phụ lục định mức | 01/7/2026 |
Phân biệt Thông tư 37 và Thông tư 38 là điểm cần nắm ngay: Thông tư 37 hướng dẫn cách xây dựng định mức, còn Thông tư 38 ban hành bản thân các tập định mức. Người lập dự toán tra số ở Thông tư 38; người xây dựng định mức mới hoặc điều chỉnh định mức làm theo phương pháp của Thông tư 37.
Nghị định 206 điều chỉnh gì và không điều chỉnh gì
Khoản 2 Điều 1 Nghị định 206 loại trừ rõ ba nhóm nội dung: giá hợp đồng xây dựng; việc thanh toán, quyết toán hợp đồng xây dựng; thanh toán và quyết toán vốn đầu tư xây dựng. Khoản 2 Điều 38 chỉ dẫn các nội dung này thực hiện theo nghị định về hợp đồng xây dựng, nghị định về quyết toán vốn đầu tư dự án và pháp luật về ngân sách nhà nước, đầu tư công, đầu tư theo phương thức đối tác công tư.
Đây là ranh giới hay bị bỏ qua. Khi tranh chấp phát sinh ở khâu thanh toán hợp đồng, tra Nghị định 206 sẽ không có câu trả lời.
Về đối tượng áp dụng, Điều 2 xác định Nghị định áp dụng với cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan đến quản lý chi phí đầu tư xây dựng các dự án đầu tư công; dự án PPP; dự án sử dụng chi thường xuyên từ ngân sách nhà nước, vốn ngân sách nhà nước khác không thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật về đầu tư công. Khoản 2 Điều 2 nêu các dự án ngoài phạm vi này tham khảo quy định tại Nghị định để xác định và quản lý chi phí và chịu trách nhiệm về quyết định của mình — nghĩa là với dự án vốn khác, đây là tài liệu tham khảo chứ không phải nghĩa vụ áp dụng.
Nguyên tắc quản lý chi phí
Điều 3 Nghị định 206 đặt ra các nguyên tắc, trong đó có bốn điểm ảnh hưởng trực tiếp tới cách lập hồ sơ:
- Quản lý chi phí phải bảo đảm các nguyên tắc quy định tại khoản 1 Điều 73 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15.
- Chi phí đầu tư xây dựng được xác định cho dự án, công trình và gói thầu xây dựng; việc xác định phải bảo đảm tính đồng bộ, tương ứng với thiết kế xây dựng, tiêu chuẩn, quy chuẩn, chỉ dẫn kỹ thuật, công nghệ được sử dụng — làm cơ sở lựa chọn nhà thầu, lựa chọn nhà đầu tư và quản lý hợp đồng xây dựng, hợp đồng dự án PPP.
- Với dự án phân chia dự án thành phần, dự án thành phần độc lập, việc xác định chi phí của từng dự án thành phần thực hiện như nguyên tắc trên.
- Với dự án phục vụ quốc phòng, an ninh, việc thẩm định tổng mức đầu tư, dự toán xây dựng công trình thực hiện theo quy định của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng, Bộ trưởng Bộ Công an.
Riêng dự án PPP, khoản 5 Điều 3 quy định việc quản lý chi phí thực hiện theo Nghị định này và pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư; việc quản lý, sử dụng chi phí dự phòng được quy định trong hồ sơ mời thầu, hồ sơ yêu cầu lựa chọn nhà đầu tư và hợp đồng dự án PPP.
Vòng đời chi phí của một dự án
Chi phí không phải một con số lập một lần. Nó là chuỗi sản phẩm nối tiếp, mỗi mắt xích có hồ sơ đầu vào và thẩm quyền riêng:
| Giai đoạn | Sản phẩm chi phí | Người lập | Người thẩm định / phê duyệt | Văn bản tra cứu |
|---|---|---|---|---|
| Chủ trương đầu tư | Sơ bộ tổng mức đầu tư | Cơ quan được giao chuẩn bị dự án hoặc chủ đầu tư | Thẩm định, phê duyệt đồng thời với thẩm định, quyết định chủ trương đầu tư theo pháp luật về đầu tư công, PPP | Điều 4 NĐ 206; Phần I Phụ lục I TT 36 |
| Báo cáo nghiên cứu khả thi / Báo cáo kinh tế – kỹ thuật | Tổng mức đầu tư xây dựng | Chủ đầu tư (qua tư vấn) | Cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định; người quyết định đầu tư phê duyệt | Điều 5 NĐ 206; Phần II Phụ lục I TT 36 |
| Thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở | Dự toán xây dựng công trình | Chủ đầu tư (qua tư vấn) | Theo quy định về thẩm định dự toán | Điều 12 NĐ 206; Điều 6 TT 36; Mục 1 Phụ lục II TT 36 |
| Chuẩn bị lựa chọn nhà thầu | Dự toán gói thầu xây dựng | Chủ đầu tư | Chủ đầu tư phê duyệt theo quy định | Điều 7 TT 36 |
| Thực hiện | Dự toán công việc xây dựng | Chủ đầu tư / nhà thầu theo hợp đồng | Theo quy định | Điều 8 TT 36 |
| Khi có biến động | Tổng mức đầu tư điều chỉnh; dự toán điều chỉnh | Chủ đầu tư | Người quyết định đầu tư | Điều 10 NĐ 206; Điều 5 TT 36 |
Hai điểm cần lưu ý trong bảng. Thứ nhất, sơ bộ tổng mức đầu tư được thẩm định và phê duyệt đồng thời với chủ trương đầu tư (khoản 4 Điều 4 Nghị định 206) — không phải một thủ tục riêng. Thứ hai, giá hợp đồng, thanh toán và quyết toán nằm ngoài phạm vi Nghị định 206.
Tổng mức đầu tư gồm bảy khoản mục
Khoản 1 Điều 5 Nghị định 206 xác định tổng mức đầu tư xây dựng được quy định tại Điều 75 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, và liệt kê bảy khoản mục:
- Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
- Chi phí xây dựng
- Chi phí thiết bị
- Chi phí quản lý dự án — quy định tại Điều 25 Nghị định 206
- Chi phí tư vấn xây dựng — quy định tại Điều 26 Nghị định 206
- Chi phí khác — các khoản không thuộc năm nhóm trên
- Chi phí dự phòng — gồm dự phòng cho khối lượng, công việc phát sinh và dự phòng cho yếu tố trượt giá trong thời gian thực hiện dự án
Phần II Phụ lục I Thông tư 36 diễn đạt cấu trúc này thành công thức tổng hợp: tổng mức đầu tư bằng tổng của chi phí bồi thường hỗ trợ tái định cư, chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn, chi phí khác và chi phí dự phòng.
Ranh giới giữa các khoản mục là nơi phát sinh phần lớn lỗi tính trùng và bỏ sót. Chi tiết từng khoản mục được phân tích trong các bài riêng của cụm nội dung này.
Cây quyết định: tra văn bản nào
- Việc cần làm thuộc phạm vi Nghị định 206 không? Nếu là giá hợp đồng, thanh toán hoặc quyết toán hợp đồng, thanh toán và quyết toán vốn đầu tư → tra pháp luật về hợp đồng xây dựng và quyết toán vốn, không tra Nghị định 206 (khoản 2 Điều 1).
- Cần biết một khoản mục chi phí gồm những gì? → Điều 5 Nghị định 206 cho tổng mức đầu tư; Điều 25 cho chi phí quản lý dự án; Điều 26 cho chi phí tư vấn.
- Cần biết cách tính? → Thông tư 36 và các phụ lục phương pháp: Phụ lục I cho sơ bộ tổng mức đầu tư và tổng mức đầu tư; Phụ lục II cho dự toán xây dựng công trình.
- Cần tra một con số định mức? → Thông tư 38, chọn đúng phụ lục trong tám phụ lục theo loại công việc.
- Cần xây dựng định mức mới, điều chỉnh định mức, hoặc xác định giá vật liệu, nhân công, ca máy, chỉ số giá, suất vốn đầu tư? → Thông tư 37, chọn đúng phụ lục trong sáu phụ lục.
- Hồ sơ đang dở dang từ trước 01/7/2026? → Điều 36 Nghị định 206.
Tám phụ lục định mức của Thông tư 38
Điều 1 Thông tư 38 ban hành tám tập định mức. Biết tên tám phụ lục là đủ để tra đúng chỗ:
| Phụ lục | Nội dung |
|---|---|
| I | Định mức dự toán khảo sát xây dựng công trình |
| II | Định mức dự toán xây dựng công trình |
| III | Định mức dự toán lắp đặt hệ thống kỹ thuật của công trình |
| IV | Định mức dự toán lắp đặt máy và thiết bị công nghệ |
| V | Định mức dự toán thí nghiệm chuyên ngành xây dựng |
| VI | Định mức dự toán sửa chữa và bảo dưỡng công trình xây dựng |
| VII | Định mức sử dụng vật liệu xây dựng |
| VIII | Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn xây dựng |
Khoản 2 Điều 2 Thông tư 38 quy định Thông tư này thay thế Thông tư số 12/2021/TT-BXD, Thông tư số 09/2024/TT-BXD, Thông tư số 08/2025/TT-BXD và Điều 2 Thông tư số 60/2025/TT-BXD. Nếu quy trình nội bộ hoặc phần căn cứ của hồ sơ còn dẫn các văn bản này, cần rà soát và thay thế.
Sáu phụ lục phương pháp của Thông tư 37
| Phụ lục | Nội dung | Dùng khi |
|---|---|---|
| I | Phương pháp xác định định mức dự toán mới, điều chỉnh định mức dự toán và rà soát, cập nhật hệ thống định mức | Công tác chưa có trong Thông tư 38 hoặc điều kiện thi công khác biệt |
| II | Hướng dẫn khảo sát, thu thập, công bố thông tin về giá vật liệu xây dựng | Cơ quan công bố giá; người kiểm chứng nguồn giá |
| III | Phương pháp xác định giá nhân công xây dựng | Xác định và chuyển đổi giá nhân công |
| IV | Phương pháp xác định giá ca máy và thiết bị thi công xây dựng | Máy, thiết bị chưa được công bố giá ca máy |
| V | Phương pháp xác định chỉ số giá xây dựng | Tính trượt giá, điều chỉnh giá hợp đồng theo quy định liên quan |
| VI | Phương pháp xác định suất vốn đầu tư và suất chi phí | Lập sơ bộ tổng mức đầu tư và tổng mức đầu tư khi chưa đủ thiết kế |
Điều 2 Thông tư 37 có một quy định chuyển tiếp riêng về giá nhân công cần biết: trường hợp địa phương chưa kịp tổ chức xác định giá nhân công theo phương pháp mới, Sở Xây dựng căn cứ bảng giá nhân công đã công bố trước đây, tổ chức chuyển đổi theo phương pháp tại khoản 4 Mục I Phụ lục III để công bố áp dụng kể từ ngày Thông tư có hiệu lực; và tổ chức khảo sát xác định giá nhân công theo phương pháp mới để công bố áp dụng kể từ ngày 01/01/2027.
Hồ sơ đang thực hiện phải xử lý thế nào
Điều 36 Nghị định 206 quy định bảy nhóm tình huống chuyển tiếp. Bảng dưới đây là bản tóm tắt để định vị nhanh; phân tích đầy đủ từng nhóm nằm ở bài chuyên sâu về quy định chuyển tiếp.
| Tình trạng hồ sơ tại ngày 01/7/2026 | Kết luận theo Điều 36 |
|---|---|
| Dự án đã được phê duyệt trước 01/7/2026 | Không phải phê duyệt lại tổng mức đầu tư; hoạt động quản lý chi phí tiếp theo chưa thực hiện thì theo Nghị định 206 (khoản 1) |
| Dự toán đã được phê duyệt trước 01/7/2026 | Không phải phê duyệt lại; hoạt động tiếp theo chưa thực hiện thì theo Nghị định 206 (khoản 2) |
| Tổng mức đầu tư đã trình thẩm định, chưa có thông báo kết quả | Cơ quan chuyên môn tiếp tục thẩm định theo nội dung của Nghị định 206; chủ đầu tư cập nhật tổng mức đầu tư rồi trình phê duyệt (khoản 3) |
| Tổng mức đầu tư đã thẩm định, đã trình người quyết định đầu tư, dự án chưa được phê duyệt | Chủ đầu tư cập nhật tổng mức đầu tư theo Nghị định 206, trình thẩm định và phê duyệt; cơ quan chuyên môn không phải thẩm định lại (khoản 4) |
| Dự toán đã trình thẩm định, chưa có thông báo kết quả | Cơ quan chuyên môn dừng thẩm định, có văn bản để chủ đầu tư nhận lại hồ sơ; chủ đầu tư tổ chức thẩm định, phê duyệt theo Nghị định 206 (khoản 5) |
| Gói thầu đã ký hợp đồng | Thực hiện theo hợp đồng đã ký và pháp luật về hợp đồng xây dựng (khoản 6) |
| Định mức, giá xây dựng, giá nhân công, giá ca máy đã ban hành/công bố trước 01/7/2026 | Tiếp tục được áp dụng, tham khảo đến khi được rà soát, cập nhật, ban hành và có hiệu lực (khoản 7) |
Khác biệt giữa khoản 3 và khoản 5 là chi tiết dễ nhầm nhất: cùng là “đã trình thẩm định, chưa có kết quả”, nhưng tổng mức đầu tư thì cơ quan chuyên môn tiếp tục thẩm định, còn dự toán thì cơ quan chuyên môn dừng và trả hồ sơ.
Checklist rà soát hồ sơ sau ngày 01/7/2026
Khuyến nghị quản trị — dùng để rà soát danh mục dự án đang quản lý:
- Lập danh sách dự án theo tình trạng: đã phê duyệt / đang thẩm định / đã thẩm định chưa phê duyệt / chưa trình.
- Với mỗi dự án, xác định mốc thời điểm tương ứng: ngày phê duyệt, ngày trình thẩm định, ngày có thông báo kết quả thẩm định, ngày ký hợp đồng.
- Đối chiếu từng dự án với đúng khoản của Điều 36 — không dùng một kết luận chung cho cả danh mục.
- Rà soát phần “căn cứ pháp lý” trong các mẫu hồ sơ nội bộ, thay các văn bản đã được thay thế.
- Kiểm tra hệ thống định mức, giá đang dùng: đã được rà soát, cập nhật và ban hành lại chưa; nếu chưa thì áp dụng khoản 7 Điều 36.
- Với giá nhân công: kiểm tra Sở Xây dựng địa phương đã công bố bảng chuyển đổi theo Điều 2 Thông tư 37 chưa.
- Xác định các công việc quản lý chi phí chưa thực hiện của từng dự án — đây là phần phải áp dụng quy định mới.
Người làm công việc này cần thực hiện ngay những gì
- Phân loại danh mục dự án theo bảy nhóm tình huống của Điều 36 trước khi làm bất cứ việc gì khác. Kết luận sai ở bước này kéo theo sai toàn bộ hồ sơ phía sau.
- Cập nhật phần căn cứ pháp lý trong mẫu hồ sơ: tờ trình, thuyết minh tổng mức đầu tư, thuyết minh dự toán.
- Xác định nguồn định mức và giá đang dùng thuộc trường hợp tiếp tục áp dụng theo khoản 7 Điều 36 hay đã có bản cập nhật.
- Ghi rõ trong hồ sơ phương pháp xác định đã chọn và lý do — Phần II Phụ lục I Thông tư 36 yêu cầu thuyết minh việc lựa chọn phương pháp trong hồ sơ xác định tổng mức đầu tư.
- Tách bạch việc thuộc Nghị định 206 và việc thuộc pháp luật hợp đồng để không tra nhầm văn bản.
Bốn lớp sản phẩm chi phí và văn bản tương ứng
Trong giai đoạn thực hiện dự án, “dự toán” không phải một tài liệu duy nhất. Thông tư 36 tách thành ba điều riêng, mỗi điều một sản phẩm khác nhau về phạm vi và thời điểm:
| Sản phẩm | Phạm vi | Điều tra cứu | Thời điểm |
|---|---|---|---|
| Tổng mức đầu tư xây dựng | Toàn dự án | Điều 5 NĐ 206; Điều 4 TT 36 | Báo cáo nghiên cứu khả thi / Báo cáo kinh tế – kỹ thuật |
| Dự toán xây dựng công trình | Một công trình | Điều 12 NĐ 206; Điều 6 TT 36; Mục 1 Phụ lục II TT 36 | Sau thiết kế cơ sở |
| Dự toán gói thầu xây dựng | Một gói thầu | Điều 7 TT 36 | Chuẩn bị lựa chọn nhà thầu |
| Dự toán công việc xây dựng | Một công việc | Điều 8 TT 36 | Trong quá trình thực hiện |
Nhầm bốn sản phẩm này với nhau là nguyên nhân của hai lỗi hay gặp: đưa khoản mục tính cho toàn dự án vào dự toán của một công trình, và so sánh dự toán gói thầu với tổng mức đầu tư mà không quy về cùng phạm vi.
Ngoài bốn lớp trên, Điều 9 Thông tư 36 quy định riêng việc xác định chi phí đầu tư xây dựng đối với dự án, công trình khẩn cấp, cấp bách — trường hợp cần tra riêng khi gặp.
Hai họ phương pháp xuyên suốt
Khi đọc Phụ lục I Thông tư 36, có thể thấy các khoản mục chi phí lớn đều được xác định theo một trong hai họ phương pháp, tùy mức độ chi tiết của hồ sơ thiết kế:
| Họ phương pháp | Cơ sở tính | Dùng khi | Rủi ro |
|---|---|---|---|
| Theo suất chi phí | Quy mô, công suất hoặc năng lực phục vụ nhân với suất chi phí, có hệ số điều chỉnh theo thời gian và địa điểm, cộng thêm các chi phí chưa được tính trong suất | Hồ sơ thiết kế chưa đủ chi tiết để bóc khối lượng | Bỏ sót phần “chưa tính trong suất”; dùng suất không phù hợp thời điểm, địa điểm |
| Theo khối lượng và giá | Khối lượng nhân giá xây dựng tương ứng, cộng các chi phí chưa tính | Đã có hồ sơ thiết kế, bảng khối lượng hoặc mô hình BIM | Khối lượng thiếu; giá không cùng mặt bằng thời điểm |
Cấu trúc “phần chính cộng phần chưa được tính trong suất” lặp lại ở cả chi phí xây dựng và chi phí thiết bị. Đây là chỗ dễ bỏ sót nhất khi lập tổng mức đầu tư ở giai đoạn sớm: suất chi phí chỉ bao phủ phần thông thường, còn các công việc, bộ phận, hệ thống kỹ thuật hoặc hạng mục đặc thù phải được xác định hoặc ước tính riêng trên cơ sở hồ sơ thiết kế, phương án công nghệ, thuyết minh dự án, tiêu chuẩn áp dụng và yêu cầu thực tế.
Phần II Phụ lục I Thông tư 36 nêu rõ: việc lựa chọn phương pháp xác định phải được thuyết minh trong hồ sơ xác định tổng mức đầu tư, bảo đảm phù hợp với mức độ chi tiết của hồ sơ thiết kế, tương ứng với phạm vi và nội dung thiết kế, nội dung thuyết minh của dự án và yêu cầu thực tế triển khai. Nói cách khác, chọn phương pháp nào là quyền của người lập, nhưng phải giải trình được.
Chi phí thiết bị: hai cấu phần
Một điểm cấu trúc nên nắm ở tầng pillar vì ảnh hưởng tới cách tổ chức hồ sơ. Phụ lục I Thông tư 36 tách chi phí thiết bị thành chi phí thiết bị công trình và chi phí thiết bị công nghệ, cộng lại thành chi phí thiết bị của dự án. Trong đó, chi phí thiết bị công trình còn có nhánh riêng cho trang thiết bị rời — loại hàng hóa mua sắm không có tính liên kết với công trình, ví dụ trang thiết bị văn phòng, bàn ghế tủ trường học — được xác định theo khối lượng, số lượng và giá tương ứng.
Về nguồn giá thiết bị, Phụ lục I liệt kê các nguồn để xem xét, đánh giá: cơ sở dữ liệu trên Hệ thống thông tin, Cơ sở dữ liệu quốc gia về hoạt động xây dựng (nếu có); báo giá của nhà sản xuất, cung cấp thiết bị (nếu có); chứng thư thẩm định giá (nếu có); hoặc dữ liệu giá thiết bị của dự án tương tự đã hoặc đang thực hiện. Có thể lựa chọn giá phù hợp hoặc tính giá bình quân theo phương pháp trung bình số học đơn giản.
Ma trận trách nhiệm theo sản phẩm chi phí
| Chủ thể | Vai trò chính | Sản phẩm liên quan |
|---|---|---|
| Người quyết định đầu tư | Tổ chức thẩm định, phê duyệt tổng mức đầu tư và tổng mức đầu tư điều chỉnh; tổ chức kiểm tra việc quản lý chi phí theo Điều 15 Thông tư 36 | Tổng mức đầu tư |
| Cơ quan chuyên môn về xây dựng | Thẩm định tổng mức đầu tư theo nội dung quy định; trong chuyển tiếp có trường hợp không phải thẩm định lại (khoản 4 Điều 36 NĐ 206) | Tổng mức đầu tư |
| Chủ đầu tư | Tổ chức lập, cập nhật, trình thẩm định; phê duyệt dự toán gói thầu; tổng hợp giá trị điều chỉnh | Cả bốn lớp sản phẩm |
| Ban quản lý dự án | Thực hiện các công việc quản lý chi phí được giao trong phạm vi chi phí quản lý dự án theo Điều 25 NĐ 206 | Theo phân công của chủ đầu tư |
| Tư vấn lập chi phí | Lập hồ sơ xác định chi phí, thuyết minh phương pháp và nguồn dữ liệu | Theo hợp đồng tư vấn |
| Tư vấn thẩm tra | Thẩm tra theo phạm vi hợp đồng, phục vụ công tác thẩm định | Theo hợp đồng tư vấn |
| Sở Xây dựng | Công bố giá vật liệu, giá nhân công, giá ca máy tại địa phương; chuyển đổi giá nhân công theo Điều 2 Thông tư 37 | Dữ liệu đầu vào cho mọi sản phẩm |
Tình huống minh họa — một dự án ở ba trạng thái khác nhau
Bối cảnh. Một ban quản lý dự án đang theo dõi ba dự án tại thời điểm 01/7/2026:
- Dự án A đã được phê duyệt tháng 5/2026, chưa lập dự toán công trình.
- Dự án B có tổng mức đầu tư trình cơ quan chuyên môn thẩm định tháng 6/2026, chưa có thông báo kết quả.
- Dự án C có dự toán trình thẩm định tháng 6/2026, chưa có thông báo kết quả; một gói thầu của dự án đã ký hợp đồng tháng 4/2026.
Kết luận theo Điều 36 Nghị định 206 — ba dự án, ba hướng xử lý khác nhau:
- Dự án A áp dụng khoản 1: không phải phê duyệt lại tổng mức đầu tư. Nhưng việc lập dự toán công trình là hoạt động quản lý chi phí tiếp theo chưa được thực hiện, nên phải thực hiện theo Nghị định 206 và Thông tư 36.
- Dự án B áp dụng khoản 3: cơ quan chuyên môn tiếp tục thẩm định theo nội dung của Nghị định 206. Chủ đầu tư tổng hợp ý kiến thẩm định, tổ chức cập nhật tổng mức đầu tư theo Nghị định 206, rồi trình người quyết định đầu tư thẩm định, phê duyệt.
- Dự án C áp dụng đồng thời hai khoản. Với phần dự toán đang trình thẩm định: khoản 5 — cơ quan chuyên môn dừng thẩm định và có văn bản để chủ đầu tư nhận lại hồ sơ; chủ đầu tư tự tổ chức thẩm định, phê duyệt theo Nghị định 206. Với gói thầu đã ký hợp đồng: khoản 6 — thực hiện theo hợp đồng đã ký và pháp luật về hợp đồng xây dựng.
Ba dự án cùng một ban quản lý, cùng một mốc thời gian, nhưng không thể ra một kết luận chung. Đây là lý do bước phân loại danh mục dự án phải làm trước tiên.
Cụm nội dung chuyên sâu
Các nội dung dưới đây được tách thành bài riêng để tránh trùng lặp với bài này:
- Quy định chuyển tiếp về quản lý chi phí xây dựng từ ngày 01/7/2026 — phân tích đủ bảy nhóm tình huống của Điều 36.
- Sơ bộ tổng mức đầu tư và tổng mức đầu tư khác nhau như thế nào.
- Tổng mức đầu tư gồm những khoản mục chi phí nào — ranh giới giữa bảy khoản mục.
- Các phương pháp xác định tổng mức đầu tư theo Thông tư 36.
- Cách xác định chi phí xây dựng và chi phí thiết bị.
- Chi phí quản lý dự án, tư vấn xây dựng và chi phí khác.
- Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trong tổng mức đầu tư.
- Chi phí dự phòng, trượt giá và lãi vay trong thời gian xây dựng.
- Khi nào được điều chỉnh tổng mức đầu tư.
- Lập dòng tiền và sử dụng NPV, IRR, B/C, thời gian hoàn vốn.
- Phân tích độ nhạy và rủi ro khi đánh giá hiệu quả dự án.
Nội dung nghiệp vụ lập tổng mức đầu tư và đánh giá hiệu quả dự án được hệ thống hóa trong chương trình bồi dưỡng lập tổng mức đầu tư và đánh giá hiệu quả dự án của Viện.
Văn bản sử dụng trong bài
- Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 — Điều 73 (nguyên tắc quản lý chi phí), Điều 75 (tổng mức đầu tư), khoản 3 Điều 16.
- Nghị định số 206/2026/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết về quản lý chi phí đầu tư xây dựng — Điều 1, Điều 2, Điều 3, Điều 4, Điều 5, Điều 25, Điều 26, Điều 36, Điều 37, Điều 38.
- Thông tư số 36/2026/TT-BXD ngày 26/6/2026 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng — Điều 1 đến Điều 16; Phụ lục I (phương pháp xác định sơ bộ tổng mức đầu tư, tổng mức đầu tư); Phụ lục II.
- Thông tư số 37/2026/TT-BXD ngày 26/6/2026 — Điều 1, Điều 2; Phụ lục I đến Phụ lục VI.
- Thông tư số 38/2026/TT-BXD ngày 26/6/2026 — Điều 1, Điều 2; Phụ lục I đến Phụ lục VIII.
Nội dung được hệ thống hóa nhằm hỗ trợ tra cứu và áp dụng trong công việc. Việc xử lý hồ sơ cụ thể cần căn cứ loại dự án, nguồn vốn, giai đoạn thực hiện, hợp đồng và văn bản pháp luật liên quan đang có hiệu lực.
