Mức phạt vi phạm quản lý vận hành nhà chung cư theo Nghị định 339/2026: bảng khung phạt và ví dụ tham khảo

Mức phạt vi phạm quản lý vận hành nhà chung cư hiện áp dụng theo Nghị định 339/2026/NĐ-CP, có hiệu lực từ 26/8/2026 và thay thế Nghị định 16/2022/NĐ-CP (đã hết hiệu lực). Các điều từ Điều 59 đến Điều 65 xử phạt chủ đầu tư, đơn vị quản lý vận hành, Ban quản trị, chủ sở hữu, người sử dụng và cơ sở đào tạo. Khung cao nhất là 260–300 triệu đồng, áp dụng với chủ đầu tư. Con số ghi trong Nghị định là mức cho tổ chức; riêng khoản 1 Điều 61 và khoản 1, 2, 3 Điều 62 đã là mức cho cá nhân. Thời hiệu xử phạt là 02 năm.

Trong các lớp bồi dưỡng nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư, câu hỏi Viện nhận được nhiều nhất sau ngày 26/8/2026 không còn là “quy trình làm thế nào” mà là “nếu làm sai thì bị phạt bao nhiêu, ai phạt”. Ban quản trị muốn biết việc tự quyết tăng phí dịch vụ có bị xử phạt không. Đơn vị vận hành hỏi việc chưa báo cáo tại hội nghị thường niên có phải lỗi hành chính không. Cư dân hỏi chủ đầu tư chậm bàn giao quỹ bảo trì thì cơ quan nào xử lý. Chủ đầu tư thì băn khoăn: diện tích giữ lại chưa bán có phải đóng kinh phí bảo trì không, chỗ để xe ô tô bán thế nào thì an toàn.

Khó khăn ở chỗ quy định về nghĩa vụ nằm rải rác trong pháp luật về nhà ở, còn chế tài lại nằm ở một nghị định xử phạt chung cho cả xây dựng, hạ tầng kỹ thuật, nhà ở và kinh doanh bất động sản. Đọc nhầm một chữ “tổ chức” hay “cá nhân” là có thể tính sai khung tiền gấp đôi; nhầm chủ thể (chủ đầu tư hay Ban quản trị) là có thể tranh luận sai trọng tâm khi làm việc với Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc Sở Xây dựng. Nhiều Ban quản trị cũng chưa biết rằng chính mình là “tổ chức” bị xử phạt theo Nghị định 339.

Bài viết này hướng dẫn tra mức phạt vi phạm quản lý vận hành nhà chung cư theo từng chủ thể: quy tắc chung của Chương I (mức trần, tổ chức hay cá nhân, thời hiệu), bảng mức phạt chi tiết Điều 59, 60, 61, 62, bảng đối chiếu vi phạm về kinh phí bảo trì, quy định về đào tạo quản lý vận hành tại Điều 65, thẩm quyền xử phạt ở Chương VI, quy định chuyển tiếp tại Điều 89 và 16 tình huống áp dụng. Căn cứ đối chiếu là toàn văn Nghị định 339/2026/NĐ-CP. Các nghĩa vụ gốc thuộc pháp luật về nhà ở được nêu theo dẫn chiếu của chính Nghị định 339; với từng vụ việc, anh/chị cần đối chiếu thêm văn bản hiện hành về nhà ở và quy chế của tòa nhà.

Nghị định 339 về chung cư: phạm vi, hiệu lực và căn cứ pháp lý hiện hành

Nghị định 339/2026/NĐ-CP ngày 26/8/2026 quy định xử phạt vi phạm hành chính trong bốn lĩnh vực: xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý, phát triển nhà; kinh doanh bất động sản. Phần nhà chung cư nằm ở Chương IV “quản lý, phát triển nhà” (Điều 54 đến Điều 65). Nghị định có hiệu lực từ ngày 26/8/2026 và Nghị định 16/2022/NĐ-CP (đã hết hiệu lực) hết hiệu lực kể từ ngày này (khoản 1, khoản 2 Điều 90).

Khi tìm kiếm “nghị định 339 chung cư” hay “nghị định 339 năm 2026 về chung cư”, người đọc cần lưu ý: Nghị định 339 không phải văn bản quy định cách quản lý, vận hành nhà chung cư. Đó là văn bản xử phạt, mô tả hành vi bị coi là vi phạm, khung tiền và biện pháp khắc phục. Còn nghĩa vụ “đúng quy định” là gì (mở tài khoản kinh phí bảo trì ra sao, Hội nghị nhà chung cư lần đầu tổ chức khi nào, ai được làm đơn vị quản lý vận hành…) thì phải tra trong pháp luật về nhà ở. Vì vậy, các khoản phạt thường kết thúc bằng cụm “không đúng quy định” hoặc “theo quy định”.

Căn cứ pháp lý hiện hành

• Nghị định 339/2026/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, quản lý, phát triển nhà, kinh doanh bất động sản — hiệu lực từ 26/8/2026. Các điều dùng trong bài: Điều 2, 4, 5, 6 (quy định chung), Điều 59 đến Điều 65 (nhà chung cư, nhà ở), Điều 78 đến Điều 80, Điều 84 (thẩm quyền), Điều 89, 90 (chuyển tiếp, hiệu lực).
• Luật Nhà ở số 27/2023/QH15: là căn cứ ban hành Nghị định 339 (phần căn cứ của Nghị định) và được dẫn chiếu tại điểm b khoản 2 Điều 61. Bài viết không trích nội dung Luật này.
• Thông tư 05/2024/TT-BXD của Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở: được dẫn chiếu tại khoản 3 Điều 65 Nghị định 339 (các công việc trong hoạt động đào tạo theo khoản 2 Điều 18 Thông tư). Bài viết chỉ nêu theo dẫn chiếu này.
• Luật Xử lý vi phạm hành chính (được sửa đổi, bổ sung nhiều lần, gần nhất bởi Luật số 88/2025/QH15 theo phần căn cứ của Nghị định 339): là luật khung về xử phạt; bài viết chỉ nêu khi Nghị định 339 dẫn chiếu.
• Nghị định 16/2022/NĐ-CP: đã hết hiệu lực từ 26/8/2026; chỉ còn ý nghĩa với hành vi đã kết thúc trước ngày này (khoản 1 Điều 89 Nghị định 339).

Các điều về nhà chung cư trong Chương IV

Bảng dưới đây giúp anh/chị định vị nhanh điều khoản theo chủ thể trước khi đi vào chi tiết.

Quy tắc chung trước khi tra mức phạt vi phạm quản lý vận hành nhà chung cư

Trước khi đọc từng con số, anh/chị cần nắm năm quy tắc ở Chương I. Bỏ qua bước này là nguyên nhân phổ biến nhất của việc tính sai khung tiền.

Mức phạt tiền tối đa: 300 triệu đồng với tổ chức

Điểm b khoản 3 Điều 5 quy định mức phạt tiền tối đa đối với tổ chức trong lĩnh vực quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, quản lý, phát triển nhà là 300.000.000 đồng. Khung cao nhất của phần nhà chung cư (260.000.000–300.000.000 đồng tại khoản 4 Điều 59) chạm đúng mức trần này. Để so sánh, lĩnh vực xây dựng và kinh doanh bất động sản có mức trần 1.000.000.000 đồng (điểm a khoản 3 Điều 5).

Mức phạt là của tổ chức hay cá nhân?

Điểm a khoản 4 Điều 5 quy định: mức phạt tiền đối với hành vi vi phạm tại Nghị định này là mức áp dụng đối với tổ chức, trừ trường hợp tại điểm b; đối với cùng một hành vi, mức phạt tiền áp dụng đối với cá nhân bằng một nửa mức áp dụng đối với tổ chức.

Điểm b khoản 4 Điều 5 liệt kê các khoản mà con số ghi trong Nghị định đã là mức của cá nhân. Trong phần nhà chung cư có hai nhóm:

• Khoản 1 Điều 61: thành viên Ban quản trị không có giấy chứng nhận hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng — 5.000.000–10.000.000 đồng là mức cá nhân, không chia đôi.
• Khoản 1, khoản 2, khoản 3 Điều 62: chủ sở hữu, người sử dụng — 20.000.000–30.000.000 đồng, 60.000.000–80.000.000 đồng và 100.000.000–130.000.000 đồng đều là mức cá nhân.

Ngoài ra còn hai quy định về đối tượng cần nhớ:

• Ban quản trị nhà chung cư là tổ chức. Điểm g khoản 2 Điều 2 liệt kê “Ban quản trị nhà chung cư” trong nhóm tổ chức bị xử phạt. Do đó, các khung tại khoản 2, khoản 3 Điều 61 áp dụng nguyên mức cho Ban quản trị.
• Hộ gia đình, hộ kinh doanh bị áp mức cá nhân. Khoản 3 Điều 2 quy định hộ kinh doanh, hộ gia đình, cộng đồng dân cư vi phạm bị áp dụng mức phạt tiền đối với cá nhân; người đại diện hộ kinh doanh, chủ hộ chịu trách nhiệm thi hành quyết định.

Một câu hỏi thực tế: nếu chủ sở hữu căn hộ là doanh nghiệp (ví dụ công ty mua căn hộ làm nhà ở cho chuyên gia) thì khung tại khoản 1, 2, 3 Điều 62 tính thế nào? Theo cách hiểu của chúng tôi, vì điểm b khoản 4 Điều 5 xác định con số ở các khoản này là mức cá nhân, và điểm a khoản 4 Điều 5 quy định mức cá nhân bằng một nửa mức tổ chức đối với cùng hành vi, nên tổ chức vi phạm có thể bị áp khung gấp đôi con số ghi trong văn bản. Việc áp dụng cụ thể do người có thẩm quyền quyết định.

Chủ đầu tư đồng thời là chủ sở hữu nhà chung cư

Khoản 2 Điều 4 quy định: đối với cùng một hành vi vi phạm, trong trường hợp chủ đầu tư đồng thời là chủ sở hữu nhà chung cư thì áp dụng mức xử phạt cho chủ đầu tư. Đây là quy định rất đáng chú ý, vì nhiều hành vi xuất hiện ở cả Điều 59 (chủ đầu tư) và Điều 62 (chủ sở hữu), chẳng hạn tự ý chuyển đổi công năng phần sở hữu chung, sử dụng căn hộ vào mục đích không phải để ở. Khi chủ đầu tư vẫn giữ một số căn hộ, sàn thương mại chưa bán và tự vi phạm, khung áp dụng là khung của Điều 59, thường cao hơn khung của Điều 62.

Hình thức xử phạt và biện pháp khắc phục hậu quả

Khoản 1 Điều 5 quy định hai hình thức xử phạt chính là cảnh cáo và phạt tiền. Các khoản của Điều 59 đến Điều 65 đều quy định phạt tiền; không điều nào trong nhóm này quy định hình thức xử phạt bổ sung riêng (tước quyền sử dụng giấy phép, đình chỉ hoạt động).

Điểm quan trọng hơn tiền phạt là biện pháp khắc phục hậu quả. Mỗi điều đều có khoản riêng liệt kê biện pháp tương ứng với từng hành vi: buộc mở tài khoản, buộc bàn giao kinh phí bảo trì và toàn bộ lãi, buộc tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu, buộc bồi hoàn số tiền sử dụng sai, buộc khôi phục tình trạng ban đầu, buộc hủy bỏ giá dịch vụ không được thông qua… Khoản 5 Điều 5 còn dẫn chiếu các biện pháp tại điểm a, b, c, i khoản 1 Điều 28 Luật Xử lý vi phạm hành chính. Với kinh phí bảo trì, số tiền phải bàn giao hoặc bồi hoàn có thể lớn hơn nhiều lần khung phạt.

Thời hiệu xử phạt và mốc tính thời hiệu

Đoạn thứ hai khoản 1 Điều 6 quy định thời hiệu xử phạt là 02 năm đối với vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, quản lý, phát triển nhà. Vi phạm về nhà chung cư thuộc lĩnh vực quản lý, phát triển nhà nên áp dụng thời hiệu 02 năm (khác với kinh doanh bất động sản là 01 năm).

Mốc bắt đầu tính thời hiệu phụ thuộc trạng thái hành vi:

• Vi phạm đang thực hiện: thời hiệu tính từ thời điểm phát hiện hành vi vi phạm (khoản 3 Điều 6). Ví dụ chủ đầu tư đến nay vẫn chưa bàn giao kinh phí bảo trì thì hành vi còn đang diễn ra.
• Vi phạm đã kết thúc: thời hiệu tính từ thời điểm chấm dứt hành vi (khoản 2 Điều 6), và Nghị định xác định riêng thời điểm chấm dứt cho một số hành vi về nhà chung cư:
  • khoản 1, điểm a, điểm b khoản 2 Điều 60 và điểm đ khoản 2 Điều 61: tính từ thời điểm đã thực hiện xong các hoạt động của hành vi vi phạm (điểm b khoản 2 Điều 6);
  • điểm c khoản 2 Điều 60 và điểm d khoản 2 Điều 61: tính từ ngày các bên thực hiện xong các nghĩa vụ theo hợp đồng; nếu không xác định được thì tính từ ngày thanh lý hợp đồng (điểm c khoản 2 Điều 6);
  • điểm g khoản 4 Điều 59 (không bàn giao, bàn giao chậm, không đầy đủ kinh phí bảo trì): tính từ ngày bàn giao đầy đủ kinh phí bảo trì cho Ban quản trị (điểm đ khoản 2 Điều 6);
  • điểm e khoản 4 Điều 59 (bàn giao hồ sơ nhà chung cư): tính từ ngày bàn giao đầy đủ hồ sơ; điểm b khoản 2 Điều 61 (Ban quản trị không nhận bàn giao): tính từ ngày Ban quản trị có văn bản đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền yêu cầu chủ đầu tư phải bàn giao hồ sơ (điểm e khoản 2 Điều 6);
  • các hành vi khác: người có thẩm quyền căn cứ Luật Xử lý vi phạm hành chính và hồ sơ, tài liệu liên quan để xác định (điểm l khoản 2 Điều 6).

Hệ quả thực tế: với hành vi chậm bàn giao kinh phí bảo trì, đồng hồ thời hiệu chỉ bắt đầu chạy khi chủ đầu tư đã bàn giao đầy đủ. Chủ đầu tư bàn giao một phần rồi “để đó” vẫn chưa làm thời hiệu bắt đầu.

Mức phạt vi phạm quản lý vận hành nhà chung cư đối với chủ đầu tư (Điều 59)

Điều 59 là điều có khung phạt nặng nhất trong phần nhà chung cư, tập trung vào giai đoạn chủ đầu tư còn nắm kinh phí bảo trì, hồ sơ và phần sở hữu chung trước khi Ban quản trị được thành lập và nhận bàn giao. Bảng dưới đây chép theo đúng từng khoản, điểm (mức cho tổ chức).

Nhóm tài khoản và kinh phí bảo trì

Có thể chia nghĩa vụ của chủ đầu tư về kinh phí bảo trì thành bốn bước nối tiếp, mỗi bước gắn với một khoản phạt riêng: (1) mở tài khoản đúng quy định và thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh (điểm a, c khoản 1); (2) ghi đúng thông tin tài khoản trong hợp đồng mua bán, thuê mua và xác định đúng số kinh phí phải nộp (điểm a, b khoản 2); (3) tự đóng kinh phí bảo trì cho diện tích giữ lại, chưa bán (điểm đ khoản 4); (4) lập tài liệu quyết toán, đề nghị ngân hàng chuyển tiền và bàn giao đầy đủ cả gốc lẫn lãi cho Ban quản trị (điểm d khoản 3, điểm c khoản 2, điểm g khoản 4). Song song, nếu trong thời gian giữ quỹ mà chủ đầu tư chi tiêu sai thì bị phạt theo điểm h khoản 4 và buộc bồi hoàn.

Lưu ý cách đánh số: khung 80–100 triệu đồng của khoản 1 thường gắn với lỗi “thủ tục” (chưa mở tài khoản, chưa thông báo), trong khi khung 260–300 triệu đồng của khoản 4 gắn với lỗi “giữ tiền” (không đóng, không bàn giao, dùng sai). Quy trình quản lý, sử dụng quỹ sau khi Ban quản trị tiếp nhận được Viện trình bày trong bài quản lý quỹ bảo trì nhà chung cư minh bạch và đúng quy trình.

Nhóm Hội nghị nhà chung cư lần đầu và bàn giao hồ sơ

Nghị định tách hai trường hợp: không tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu theo quy định (điểm c khoản 3, 200–260 triệu đồng) và trường hợp không đủ số lượng người tham gia mà chủ đầu tư không có hoặc chậm có văn bản đề nghị Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức (điểm b khoản 1, 80–100 triệu đồng). Điều kiện tổ chức, tỷ lệ tham dự thuộc pháp luật về nhà ở; nội dung thực hành được trình bày trong bài hội nghị nhà chung cư và những nội dung ban quản trị cần nắm.

Về hồ sơ, chủ đầu tư có hai thời điểm phải làm đúng: trước khi bàn giao căn hộ cho người mua (công khai hồ sơ, lập biên bản bàn giao kèm giấy tờ pháp lý — điểm e khoản 1) và khi Ban quản trị đã được thành lập (bàn giao hồ sơ nhà chung cư đầy đủ, đúng thời hạn — điểm e khoản 4). Danh mục hồ sơ mà Ban quản trị cần tiếp nhận, lưu trữ có thể tham khảo trong bài quản lý hồ sơ pháp lý và vận hành của tòa nhà chung cư.

Nhóm phần sở hữu chung, chỗ để xe ô tô, nhà sinh hoạt cộng đồng

Khoản 4 Điều 59 phạt 260–300 triệu đồng các hành vi “chiếm dụng” phần sở hữu chung: tự ý chuyển đổi công năng, tự ý sử dụng phần diện tích, trang thiết bị sở hữu chung không đúng quy định, đổi mục đích phần diện tích làm dịch vụ trong nhà chung cư hỗn hợp khi chưa được phép. Khoản 3 phạt 200–260 triệu đồng việc không bố trí hoặc bố trí không đủ diện tích sinh hoạt cộng đồng. Điểm d khoản 2 phạt 160–200 triệu đồng việc bán, cho thuê chỗ để xe ô tô không đúng quy định. Ranh giới “đúng quy định” về chỗ để xe, diện tích sinh hoạt cộng đồng nằm ở pháp luật về nhà ở và hồ sơ dự án đã phê duyệt, nên khi có tranh chấp, anh/chị cần đối chiếu hợp đồng mua bán, bản vẽ phân định sở hữu chung, sở hữu riêng.

Mức phạt đối với đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư (Điều 60)

Điều 60 có hai khoản phạt, áp dụng cho đơn vị đang trực tiếp cung cấp dịch vụ quản lý vận hành (có thể là chủ đầu tư tự vận hành hoặc doanh nghiệp được Hội nghị nhà chung cư lựa chọn).

Ba điểm cần lưu ý khi đọc Điều 60:

• Báo cáo là nghĩa vụ có chế tài. Nhiều đơn vị coi báo cáo tại Hội nghị là việc “nên làm”. Theo điểm a, b khoản 1, không báo cáo công khai với Ban quản trị hoặc không báo cáo tại Hội nghị đều bị phạt 60–80 triệu đồng.
• Tư cách tổ chức. Điểm a khoản 2 phạt việc thực hiện quản lý vận hành “mà không phải là tổ chức theo quy định”. Điều kiện cụ thể để một tổ chức được quản lý vận hành nhà chung cư thuộc pháp luật về nhà ở; anh/chị cần đối chiếu văn bản hiện hành trước khi ký hợp đồng. Vai trò, phạm vi công việc của đơn vị vận hành được trình bày trong bài vai trò của đơn vị quản lý vận hành trong tòa nhà chung cư.
• Bảo trì phải đủ năng lực theo pháp luật xây dựng. Điểm c khoản 2 cho thấy đơn vị vận hành không đương nhiên được nhận làm mọi hạng mục bảo trì phần sở hữu chung. Khi hợp đồng bảo trì đòi hỏi năng lực theo pháp luật về xây dựng mà đơn vị không đáp ứng, đơn vị bị phạt 80–100 triệu đồng.

Mức phạt đối với Ban quản trị và thành viên Ban quản trị (Điều 61)

Điều 61 là điều mà nhiều Ban quản trị chưa để ý. Khoản 1 phạt thành viên (cá nhân), còn khoản 2, khoản 3 phạt chính Ban quản trị (tổ chức theo điểm g khoản 2 Điều 2).

Ba điểm thực tế rút ra từ Điều 61:

• Giá dịch vụ phải qua Hội nghị nhà chung cư. Suggest có nhiều truy vấn về “phí quản lý vận hành nhà chung cư”, “giá dịch vụ quản lý vận hành”. Về chế tài, điểm c khoản 3 phạt Ban quản trị tự quyết định mức giá dịch vụ mà không thông qua Hội nghị nhà chung cư, kèm buộc hủy bỏ giá đó. Còn mức giá cụ thể, khung giá do địa phương ban hành (nếu có) thuộc pháp luật về nhà ở và văn bản của địa phương.
• Nhận bàn giao cũng là nghĩa vụ. Điểm b khoản 2 phạt Ban quản trị không nhận bàn giao hồ sơ, không tiếp nhận quỹ bảo trì khi chủ đầu tư đã bàn giao đúng quy định. Ban quản trị chỉ nên từ chối khi có căn cứ cho rằng việc bàn giao chưa đúng, và nên thể hiện bằng văn bản.
• Thành viên phải có giấy chứng nhận hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng. Khoản 1 gắn trách nhiệm trực tiếp vào từng thành viên. Phân tích chi tiết ở mục đào tạo bên dưới; nội dung “Ban quản trị cần học gì” xem bài Ban quản trị chung cư cần học quản lý vận hành nhà chung cư không.

Mức phạt đối với chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư (Điều 62)

Điều 62 áp dụng cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư, nhà ở riêng lẻ và nhà ở riêng lẻ trong dự án xây dựng nhà ở. Các con số tại khoản 1, 2, 3 là mức cá nhân theo điểm b khoản 4 Điều 5.

Cần chú ý điểm đ khoản 3: chủ sở hữu “nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân” (thường gọi là chung cư mini) không thực hiện quản lý, vận hành theo quy định bị phạt 100–130 triệu đồng. Đây là nhóm đối tượng hay bị bỏ sót vì không có Ban quản trị, không có đơn vị vận hành chuyên nghiệp.

Với cải tạo, sửa chữa trong căn hộ, ngoài Điều 62 còn có thể phát sinh vấn đề trật tự xây dựng nếu công việc thuộc diện phải có giấy phép; mức phạt về trật tự xây dựng được Viện phân tích trong bài xây dựng không phép, sai phép bị phạt bao nhiêu.

Vi phạm về kinh phí bảo trì (quỹ bảo trì) chung cư: ai bị phạt, phạt bao nhiêu?

Các truy vấn “quỹ bảo trì chung cư do ai quản lý”, “bàn giao quỹ bảo trì chung cư”, “tranh chấp quỹ bảo trì chung cư”, “tài khoản quỹ bảo trì nhà chung cư” xuất hiện dày đặc trong gợi ý tìm kiếm. Nghị định 339 không quy định cách quản lý quỹ, nhưng cho thấy rõ trách nhiệm theo từng giai đoạn qua các hành vi bị xử phạt. Bảng đối chiếu dưới đây gom tất cả vi phạm về kinh phí bảo trì của các chủ thể.

Từ bảng trên có thể trả lời ngắn gọn câu hỏi “quỹ bảo trì chung cư do ai quản lý” ở góc độ chế tài: trước khi bàn giao, chủ đầu tư chịu trách nhiệm với tài khoản và kinh phí đã thu (Điều 59); sau khi Ban quản trị được thành lập, chủ đầu tư phải chuyển kinh phí và lãi sang tài khoản do Ban quản trị lập, và từ đó Ban quản trị chịu trách nhiệm quản lý, sử dụng, công khai (Điều 61). Đơn vị quản lý vận hành không có nghĩa vụ giữ quỹ bảo trì trong các điều khoản xử phạt; nhóm nghĩa vụ tài chính của đơn vị này gắn với kinh phí quản lý vận hành (điểm b khoản 2 Điều 60).

Với các truy vấn về “tham ô quỹ bảo trì chung cư”: Nghị định 339 chỉ xử lý vi phạm hành chính (quản lý, sử dụng không đúng quy định, buộc bồi hoàn). Việc chiếm đoạt tài sản có dấu hiệu tội phạm nằm ngoài phạm vi Nghị định này và cần được cơ quan có thẩm quyền xem xét theo pháp luật hình sự; bài viết không phân tích phần đó.

Kinh phí quản lý vận hành khác kinh phí bảo trì

Nghị định 339 đặt hai loại kinh phí ở hai nhóm hành vi khác nhau. “Quản lý, sử dụng kinh phí quản lý vận hành không đúng quy định” bị phạt 200–260 triệu đồng với chủ đầu tư (điểm b khoản 3 Điều 59) và 80–100 triệu đồng với đơn vị quản lý vận hành (điểm b khoản 2 Điều 60). “Quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì không đúng quy định” bị phạt 260–300 triệu đồng với chủ đầu tư (điểm h khoản 4 Điều 59) và 50–60 triệu đồng với Ban quản trị (điểm a khoản 3 Điều 61). Dùng tiền bảo trì để chi lương bảo vệ, hay dùng phí dịch vụ để thay máy bơm thuộc phần sở hữu chung mà không theo quy chế, đều là ví dụ của việc trộn lẫn hai nguồn này. Sự khác biệt giữa hai loại kinh phí được giải thích trong bài nền tảng pháp lý trong quản lý vận hành nhà chung cư.

Đào tạo quản lý vận hành nhà chung cư: mức phạt tại Điều 65 và khoản 1 Điều 61

Nhiều gợi ý tìm kiếm liên quan “chứng chỉ quản lý vận hành nhà chung cư”, “chứng nhận quản lý vận hành nhà chung cư”, “đào tạo quản lý vận hành nhà chung cư”. Nghị định 339 dùng đúng một cụm từ: “giấy chứng nhận hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định”. Có hai điều khoản liên quan:

• Khoản 1 Điều 61: thành viên Ban quản trị không có giấy chứng nhận nêu trên theo quy định bị phạt 5.000.000–10.000.000 đồng (mức cá nhân).
• Khoản 1 Điều 65: thực hiện hoạt động đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư để cấp giấy chứng nhận hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng theo quy định của pháp luật về nhà ở mà không phải là cơ sở đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định bị phạt 20.000.000–40.000.000 đồng.
• Khoản 2 Điều 65: cơ sở đào tạo, bồi dưỡng không thực hiện, thực hiện không đúng hoặc không đầy đủ các công việc trong hoạt động đào tạo theo quy định bị phạt 20.000.000–40.000.000 đồng, kèm buộc thực hiện đầy đủ các công việc theo khoản 2 Điều 18 Thông tư 05/2024/TT-BXD (khoản 3 Điều 65).

Hệ quả cho người học và Ban quản trị: khi chọn nơi học để đáp ứng yêu cầu tại khoản 1 Điều 61, anh/chị nên đề nghị đơn vị tổ chức cung cấp thông tin về tư cách cơ sở đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư và loại giấy chứng nhận sẽ nhận sau khóa học, rồi đối chiếu với quy định hiện hành của pháp luật về nhà ở. Đây cũng là cách bảo vệ chính thành viên Ban quản trị, vì chế tài tại khoản 1 Điều 61 đặt vào người không có giấy chứng nhận “theo quy định”. Thông tin về nội dung học và cách hiểu đúng các loại giấy tờ có trong bài chứng chỉ quản lý vận hành nhà chung cư: học gì, ai cần học.

Điều 63, Điều 64: hồ sơ nhà ở thuộc tài sản công và giao dịch nhà ở

Hai điều này không trực tiếp về vận hành chung cư nhưng thường được hỏi cùng:

• Điều 63: tổ chức được giao quản lý nhà ở thuộc tài sản công không lập, không lưu trữ hoặc lập, lưu trữ hồ sơ nhà ở không đầy đủ bị phạt 20.000.000–40.000.000 đồng, kèm buộc lập, lưu trữ đầy đủ.
• Điều 64: vi phạm về cho thuê nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp (60–80 triệu đồng, khoản 1), bên thuê, thuê mua nhà ở xã hội sử dụng sai mục đích, bán lại sai quy định, thu tiền ứng trước sai, cho thuê lại nhà lưu trú công nhân (80–120 triệu đồng, khoản 2 — trong đó điểm a, b, d là mức cá nhân theo điểm b khoản 4 Điều 5), bán, cho thuê nhà ở xã hội, nhà ở tài sản công sai đối tượng, sai điều kiện (120–160 triệu đồng, khoản 3), chủ đầu tư nhà ở xã hội vi phạm (200–280 triệu đồng, khoản 4, 5) và bán, cho thuê mua, tặng cho nhà ở cho tổ chức, cá nhân nước ngoài sai quy định (280–300 triệu đồng, khoản 6).

Thẩm quyền xử phạt vi phạm về nhà chung cư

Chương VI quy định chức danh có thẩm quyền và mức tiền tối đa mỗi chức danh được phạt. Khoản 6 Điều 5 lưu ý: thẩm quyền của các chức danh là thẩm quyền áp dụng đối với một hành vi vi phạm của tổ chức; trong trường hợp phạt tiền, thẩm quyền đối với cá nhân bằng một nửa. Với lĩnh vực quản lý, phát triển nhà, các chức danh liên quan đến nhà chung cư như sau.

Một số lưu ý khi làm việc thực tế:

• Công an nhân dân có thẩm quyền xử phạt trong lĩnh vực quản lý, phát triển nhà (Điều 82), nhưng khoản 4 Điều 84 chỉ giao cho lực lượng này một số hành vi thuộc Điều 38, 40, 43, 48 và khoản 6 Điều 64. Như vậy, theo phân định tại Điều 84, các hành vi tại Điều 59, 60, 61, 62, 65 không thuộc nhóm hành vi được giao cho Công an.
• Không có chức danh cấp huyện trong Chương VI.
• Lập biên bản: theo Điều 78, ngoài người có thẩm quyền xử phạt, công chức, viên chức thuộc các cơ quan nêu tại Điều 79 đến Điều 83 đang thi hành công vụ và thành viên đoàn thanh tra, đoàn kiểm tra được lập biên bản đối với vi phạm phát hiện trong phạm vi nhiệm vụ.

So trần thẩm quyền với khung phạt, theo cách hiểu của chúng tôi: các khung tại khoản 1 Điều 59, Điều 60, khoản 2, 3 Điều 61, Điều 65 (tối đa không quá 100 triệu đồng với tổ chức) nằm trong trần của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã; khoản 2 Điều 59 (tối đa 200 triệu đồng) vượt trần cấp xã nhưng nằm trong trần của Giám đốc Sở Xây dựng; khoản 3, khoản 4 Điều 59 (tối đa 260 và 300 triệu đồng) vượt trần của Giám đốc Sở, thuộc trần của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Trưởng đoàn kiểm tra do Bộ trưởng Bộ Xây dựng thành lập. Với khoản 1, 2, 3 Điều 62 (mức cá nhân, tối đa 30, 80 và 130 triệu đồng), cần so với trần thẩm quyền đối với cá nhân (75, 120, 150 triệu đồng). Việc xác định chức danh cụ thể còn theo nguyên tắc xác định thẩm quyền của Luật Xử lý vi phạm hành chính và phân cấp tại địa phương.

Vi phạm xảy ra trước 26/8/2026 xử lý theo nghị định nào?

Điều 89 xử lý ba trường hợp:

• Hành vi đã xảy ra và kết thúc trước 26/8/2026, bị phát hiện hoặc đang xem xét, giải quyết khi Nghị định 339 có hiệu lực: áp dụng nghị định xử phạt có hiệu lực tại thời điểm thực hiện hành vi (khoản 1) — thông thường là Nghị định 16/2022/NĐ-CP (đã hết hiệu lực từ 26/8/2026).
• Hành vi xảy ra trước 26/8/2026 nhưng vẫn đang diễn ra khi Nghị định 339 có hiệu lực: áp dụng Nghị định 339 (khoản 2). Với nhà chung cư, đây là trường hợp rất phổ biến: chưa bàn giao kinh phí bảo trì, chưa bàn giao hồ sơ, đang chiếm dụng phần sở hữu chung, đang dùng căn hộ làm văn phòng.
• Quyết định xử phạt đã ban hành hoặc thi hành xong trước 26/8/2026 mà còn khiếu nại: áp dụng văn bản có hiệu lực tại thời điểm ban hành quyết định (khoản 3).

Góc từng chủ thể: việc cần làm để hạn chế rủi ro bị xử phạt

Góc chủ đầu tư

• Rà lại tài khoản kinh phí bảo trì: đã mở đúng quy định, đã thông báo cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, thông tin tài khoản trong mọi hợp đồng mua bán, thuê mua đã đúng (Điều 59 khoản 1, 2).
• Tính và nộp kinh phí bảo trì cho diện tích giữ lại, chưa bán tại thời điểm bàn giao đưa nhà vào sử dụng (điểm đ khoản 4 Điều 59).
• Theo dõi số người tham gia Hội nghị lần đầu; nếu không đủ, gửi văn bản đề nghị Ủy ban nhân dân cấp xã kịp thời (điểm b khoản 1, điểm c khoản 3 Điều 59).
• Chuẩn bị tài liệu quyết toán, bộ hồ sơ nhà chung cư và lịch bàn giao ngay khi Ban quản trị được công nhận (điểm d khoản 3, điểm e, g khoản 4 Điều 59).
• Khi chủ đầu tư còn sở hữu căn hộ, sàn thương mại: nhớ rằng khung của chủ đầu tư được áp dụng (khoản 2 Điều 4).

Góc đơn vị quản lý vận hành

• Kiểm tra lại tư cách tổ chức và điều kiện được quản lý vận hành theo pháp luật về nhà ở (điểm a khoản 2 Điều 60).
• Lập lịch báo cáo định kỳ với Ban quản trị và chuẩn bị báo cáo cho Hội nghị nhà chung cư (khoản 1 Điều 60).
• Hạch toán riêng kinh phí quản lý vận hành; mọi khoản chi ngoài hợp đồng cần có văn bản chấp thuận theo quy chế (điểm b khoản 2 Điều 60).
• Chỉ nhận hợp đồng bảo trì phần sở hữu chung khi đủ năng lực theo pháp luật về xây dựng; nếu không, đề xuất Ban quản trị thuê nhà thầu chuyên ngành (điểm c khoản 2 Điều 60).

Góc Ban quản trị

• Bảo đảm mỗi thành viên có giấy chứng nhận hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng theo quy định (khoản 1 Điều 61).
• Lập tài khoản kinh phí bảo trì, tiếp nhận quỹ, hồ sơ từ chủ đầu tư bằng biên bản (điểm b khoản 2, điểm đ khoản 3 Điều 61).
• Không tự quyết giá dịch vụ; mọi thay đổi trình Hội nghị nhà chung cư (điểm c khoản 3 Điều 61).
• Chi kinh phí bảo trì theo đúng quy chế, công khai và báo cáo Hội nghị (điểm a, d, e khoản 3, điểm đ khoản 2 Điều 61).
• Ký hợp đồng với đơn vị đã được Hội nghị lựa chọn; cung cấp hồ sơ cho đơn vị vận hành; bàn giao đầy đủ cho Ban quản trị nhiệm kỳ sau (điểm a, c, d khoản 2 Điều 61). Cách phối hợp ba bên được trình bày trong bài quy trình phối hợp giữa ban quản trị, cư dân và đơn vị vận hành.

Góc chủ sở hữu, người sử dụng căn hộ

• Đóng kinh phí bảo trì theo hợp đồng và quy định khi nhận bàn giao căn hộ (khoản 1 Điều 62).
• Không để đồ, lắp vách, khóa cửa chiếm hành lang, sân thượng, phòng kỹ thuật chung (điểm a, c khoản 2 Điều 62).
• Không đục, khoan, cắt kết cấu chịu lực; không chia, tách căn hộ khi chưa được phép (điểm b khoản 2 Điều 62).
• Không đổi màu sơn, trang trí mặt ngoài trái thiết kế; không dùng căn hộ làm văn phòng, cơ sở kinh doanh (điểm b, d khoản 3 Điều 62).

16 tình huống áp dụng mức phạt vi phạm quản lý vận hành nhà chung cư

Các tình huống dưới đây dùng số liệu minh họa, tên đơn vị được mã hóa. Khung tiền nêu theo đúng điều khoản; mức phạt cụ thể trong khung do người có thẩm quyền quyết định căn cứ tình tiết của vụ việc. Nghĩa vụ gốc (“đúng quy định”) cần đối chiếu pháp luật về nhà ở hiện hành.

Nhóm 1 — Chủ đầu tư

Tình huống 1: Chủ đầu tư chậm bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị

Tòa chung cư 28 tầng của Công ty A bàn giao đưa vào sử dụng từ năm 2024. Ban quản trị được công nhận tháng 3/2026, đã lập tài khoản và gửi văn bản đề nghị chuyển kinh phí bảo trì. Đến tháng 10/2026, Công ty A mới chuyển 9 tỷ đồng trong tổng số 15 tỷ đồng theo đối chiếu sơ bộ của Ban quản trị, chưa chuyển phần lãi tiền gửi, và cũng chưa gửi văn bản đề nghị ngân hàng chuyển tiền.

Cách xử lý: Hành vi bàn giao chậm, không đầy đủ kinh phí bảo trì và tiền lãi thuộc điểm g khoản 4 Điều 59: 260.000.000–300.000.000 đồng, kèm buộc bàn giao kinh phí bảo trì và toàn bộ phần lãi phát sinh (điểm t khoản 5). Việc không đề nghị tổ chức tín dụng chuyển kinh phí và lãi sang tài khoản Ban quản trị là hành vi riêng tại điểm c khoản 2 Điều 59 (160–200 triệu đồng), kèm buộc có văn bản đề nghị (điểm i khoản 5). Vì hành vi còn đang diễn ra khi Nghị định 339 có hiệu lực, áp dụng Nghị định 339 (khoản 2 Điều 89). Thời điểm chấm dứt hành vi, để tính thời hiệu, là ngày bàn giao đầy đủ kinh phí bảo trì cho Ban quản trị (điểm đ khoản 2 Điều 6). Số liệu chênh lệch 6 tỷ đồng cần được xác định qua tài liệu quyết toán; nếu chủ đầu tư chưa lập tài liệu quyết toán đầy đủ thì còn có thể bị xem xét theo điểm d khoản 3 Điều 59. Theo cách hiểu của chúng tôi, khung 260–300 triệu đồng vượt trần của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã và Giám đốc Sở Xây dựng, nên thẩm quyền thuộc Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Trưởng đoàn kiểm tra do Bộ trưởng Bộ Xây dựng thành lập.

Tình huống 2: 40 căn hộ chủ đầu tư giữ lại chưa đóng kinh phí bảo trì

Khi bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng, Công ty B còn 40 căn hộ chưa bán và 2 sàn thương mại giữ lại để cho thuê. Công ty B cho rằng “khi nào bán thì người mua đóng”, nên không nộp kinh phí bảo trì cho phần diện tích này.

Cách xử lý: Điểm đ khoản 4 Điều 59 phạt 260.000.000–300.000.000 đồng hành vi không đóng hoặc đóng không đầy đủ kinh phí bảo trì phần sở hữu chung đối với diện tích căn hộ, phần diện tích khác mà chủ đầu tư giữ lại không bán hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua tính đến thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng. Biện pháp khắc phục là buộc đóng đầy đủ (điểm r khoản 5). Cách xác định số tiền phải đóng thực hiện theo pháp luật về nhà ở; nếu chủ đầu tư xác định sai thì còn có hành vi tại điểm a khoản 2 Điều 59 (160–200 triệu đồng).

Tình huống 3: Bán chỗ để xe ô tô cho người không sống trong tòa nhà

Công ty C rao bán 120 chỗ để xe ô tô tầng hầm cho cả người ngoài dự án với giá ưu đãi, trong khi nhiều chủ căn hộ chưa có chỗ đỗ. Cư dân phản ánh đến Ủy ban nhân dân cấp xã.

Cách xử lý: Điểm d khoản 2 Điều 59 phạt 160.000.000–200.000.000 đồng hành vi bán, cho thuê chỗ để xe ô tô trong nhà chung cư không đúng quy định, kèm buộc điều chỉnh việc bán, cho thuê cho đúng quy định (điểm k khoản 5). “Đúng quy định” về đối tượng được mua, thuê chỗ để xe ô tô và thứ tự ưu tiên do pháp luật về nhà ở quy định, nên người có thẩm quyền sẽ đối chiếu nội dung đó và hồ sơ dự án. Theo cách hiểu của chúng tôi, mức tối đa 200 triệu đồng vượt trần 150 triệu đồng của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã; Ủy ban nhân dân cấp xã có thể lập biên bản và chuyển người có thẩm quyền xử phạt.

Tình huống 4: Hội nghị nhà chung cư lần đầu không đủ người tham dự

Tòa nhà D đã có hơn một năm đưa vào sử dụng. Công ty D hai lần thông báo tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu nhưng số người tham dự không đạt tỷ lệ, sau đó “tạm dừng” và không làm gì thêm trong 8 tháng.

Cách xử lý: Nghị định phân biệt hai hành vi. Nếu không đủ điều kiện về số lượng người tham gia mà chủ đầu tư không có hoặc chậm có văn bản đề nghị Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức Hội nghị lần đầu, hành vi thuộc điểm b khoản 1 Điều 59: 80.000.000–100.000.000 đồng, kèm buộc có văn bản đề nghị (điểm b khoản 5). Nếu chủ đầu tư không tổ chức Hội nghị lần đầu theo quy định, hành vi thuộc điểm c khoản 3 Điều 59: 200.000.000–260.000.000 đồng, kèm buộc tổ chức (điểm n khoản 5). Trong tình huống này, Công ty D đã tổ chức nhưng không đủ người, nên trọng tâm là nghĩa vụ đề nghị Ủy ban nhân dân cấp xã; Công ty D nên gửi văn bản ngay để chấm dứt hành vi.

Tình huống 5: Chủ đầu tư biến sảnh tầng 1 và tầng kỹ thuật thành văn phòng cho thuê

Công ty E vừa là chủ đầu tư vừa còn sở hữu 15 căn hộ. Công ty ngăn một phần sảnh tầng 1 (sở hữu chung theo hồ sơ dự án) làm quầy giao dịch cho thuê, đồng thời cải tạo một phần tầng kỹ thuật thành phòng làm việc. Công ty cho rằng mình là “một chủ sở hữu như cư dân khác”, nên chỉ chịu khung của Điều 62.

Cách xử lý: Khoản 2 Điều 4 quy định trường hợp chủ đầu tư đồng thời là chủ sở hữu nhà chung cư thì áp dụng mức xử phạt cho chủ đầu tư. Hành vi tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung và tự ý sử dụng phần diện tích sở hữu chung không đúng quy định thuộc điểm a, b khoản 4 Điều 59: 260.000.000–300.000.000 đồng, kèm buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu hoặc buộc sử dụng đúng mục đích (điểm p khoản 5). Nếu áp khung Điều 62 (điểm c khoản 3, mức cá nhân 100–130 triệu đồng) sẽ là áp sai chủ thể. Nếu việc cải tạo có công việc xây dựng thuộc diện phải có giấy phép, có thể phát sinh thêm vấn đề trật tự xây dựng.

Nhóm 2 — Đơn vị quản lý vận hành

Tình huống 6: Đơn vị vận hành không báo cáo tại Hội nghị nhà chung cư thường niên

Tại Hội nghị thường niên năm 2026 của tòa nhà F, Công ty vận hành G chỉ cử nhân viên dự họp, không trình bày báo cáo tình hình quản lý vận hành vì “đã gửi báo cáo cho Ban quản trị”. Cư dân đề nghị cơ quan chức năng xem xét.

Cách xử lý: Không báo cáo tình hình quản lý vận hành tại Hội nghị nhà chung cư thuộc điểm b khoản 1 Điều 60: 60.000.000–80.000.000 đồng, kèm buộc báo cáo tại Hội nghị nhà chung cư gần nhất (điểm b khoản 3). Việc đã báo cáo với Ban quản trị chỉ giúp Công ty G tránh được hành vi tại điểm a khoản 1 (không báo cáo công khai với Ban quản trị); hai nghĩa vụ là độc lập. Thời điểm chấm dứt hành vi được tính từ thời điểm đã thực hiện xong các hoạt động của hành vi vi phạm (điểm b khoản 2 Điều 6). Mức tối đa 80 triệu đồng nằm trong thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã (khoản 1 Điều 79).

Tình huống 7: Dùng kinh phí quản lý vận hành để chi khoản ngoài hợp đồng

Công ty vận hành H dùng 380 triệu đồng thu từ phí dịch vụ của cư dân để trả chi phí thuê văn phòng điều hành khu vực của chính công ty, khoản chi không có trong hợp đồng dịch vụ và không được Ban quản trị chấp thuận.

Cách xử lý: Hành vi quản lý, sử dụng kinh phí quản lý vận hành không đúng quy định thuộc điểm b khoản 2 Điều 60: 80.000.000–100.000.000 đồng, kèm buộc bồi hoàn số tiền sử dụng không đúng quy định (điểm d khoản 3). Ở đây số tiền phải bồi hoàn (380 triệu đồng) lớn hơn nhiều so với tiền phạt. Nếu chính chủ đầu tư đang trực tiếp vận hành và có hành vi này, khung áp dụng là điểm b khoản 3 Điều 59 (200–260 triệu đồng).

Tình huống 8: Đơn vị vận hành tự nhận sửa chữa hệ thống kết cấu, thang máy

Ban quản trị tòa nhà K ký hợp đồng bảo trì phần sở hữu chung với Công ty vận hành L, gồm cả hạng mục gia cố một số dầm sàn tầng hầm bị nứt. Công ty L không đáp ứng điều kiện năng lực theo pháp luật về xây dựng cho công việc này nhưng vẫn tự tổ chức thi công.

Cách xử lý: Điểm c khoản 2 Điều 60 phạt 80.000.000–100.000.000 đồng hành vi thực hiện bảo trì phần sở hữu chung theo hợp đồng bảo trì khi không đủ năng lực theo quy định của pháp luật về xây dựng. Theo điểm c khoản 2 Điều 6, thời điểm chấm dứt hành vi để tính thời hiệu là ngày các bên thực hiện xong nghĩa vụ theo hợp đồng (hoặc ngày thanh lý hợp đồng). Ban quản trị nên tách các hạng mục đòi hỏi năng lực xây dựng ra hợp đồng riêng với nhà thầu đủ điều kiện; quy trình bảo trì công trình theo pháp luật xây dựng có thể tham khảo bài quy trình bảo trì công trình xây dựng.

Tình huống 9: Một cá nhân tự đứng ra “nhận vận hành” tòa nhà

Tại một tòa chung cư 12 tầng, ông M (không thành lập doanh nghiệp) được một số cư dân giao “quản lý tòa nhà”: thu phí dịch vụ, thuê bảo vệ, vệ sinh, ký các hợp đồng nhỏ.

Cách xử lý: Điểm a khoản 2 Điều 60 phạt hành vi “thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư mà không phải là tổ chức theo quy định”, khung tổ chức 80.000.000–100.000.000 đồng. Khoản này không nằm trong danh sách ngoại lệ tại điểm b khoản 4 Điều 5, nên theo cách hiểu của chúng tôi, ông M là cá nhân sẽ bị áp khung bằng một nửa: 40.000.000–50.000.000 đồng (điểm a khoản 4 Điều 5). Ngoài ra, việc Ban quản trị (nếu có) không ký hợp đồng với đơn vị đã được Hội nghị lựa chọn có thể bị xem xét theo điểm d khoản 2 Điều 61.

Nhóm 3 — Ban quản trị và đào tạo

Tình huống 10: Thành viên Ban quản trị chưa có giấy chứng nhận, đơn vị tổ chức lớp không phải cơ sở đào tạo

Ban quản trị tòa nhà N có 5 thành viên. Khi cơ quan chức năng kiểm tra, 2 thành viên chưa có giấy chứng nhận hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng. Một thành viên khác trình giấy do Trung tâm P cấp; Trung tâm P tổ chức lớp “để cấp giấy chứng nhận theo pháp luật về nhà ở” nhưng không phải cơ sở đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định.

Cách xử lý: Khoản 1 Điều 61 phạt thành viên Ban quản trị không có giấy chứng nhận hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định: 5.000.000–10.000.000 đồng; đây là mức cá nhân (điểm b khoản 4 Điều 5), không chia đôi. Theo cách hiểu của chúng tôi, mỗi thành viên vi phạm là một chủ thể bị xử phạt riêng. Trung tâm P bị phạt 20.000.000–40.000.000 đồng theo khoản 1 Điều 65. Với thành viên cầm giấy của Trung tâm P, giấy đó có được coi là “theo quy định” hay không do cơ quan có thẩm quyền đánh giá; để chủ động, thành viên này nên học lại tại cơ sở đào tạo đáp ứng quy định.

Tình huống 11: Ban quản trị tự quyết tăng giá dịch vụ

Do chi phí điện, nước, nhân công tăng, Ban quản trị tòa nhà Q họp nội bộ và ra thông báo tăng giá dịch vụ quản lý vận hành từ 9.000 đồng/m²/tháng lên 12.000 đồng/m²/tháng, áp dụng từ tháng sau, không tổ chức Hội nghị nhà chung cư để thông qua.

Cách xử lý: Điểm c khoản 3 Điều 61 phạt Ban quản trị 50.000.000–60.000.000 đồng khi quyết định mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư mà không thông qua Hội nghị nhà chung cư, kèm buộc hủy bỏ giá dịch vụ đó và thực hiện theo giá đã được Hội nghị thông qua (điểm h khoản 4). Ban quản trị là tổ chức (điểm g khoản 2 Điều 2) nên áp khung nguyên mức. Nếu cần điều chỉnh giá, Ban quản trị nên chuẩn bị phương án, số liệu chi phí và trình Hội nghị (thường niên hoặc bất thường) theo quy chế.

Tình huống 12: Chi kinh phí bảo trì để sơn lại sảnh, không công khai

Ban quản trị tòa nhà R chi 650 triệu đồng từ tài khoản kinh phí bảo trì để sơn trang trí lại sảnh và hành lang, không theo kế hoạch bảo trì, không đúng quy chế thu, chi đã được Hội nghị thông qua và không công khai cho cư dân.

Cách xử lý: Có thể có nhiều hành vi trong cùng vụ việc: quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì không đúng quy định (điểm a khoản 3 Điều 61), thực hiện không đúng quy chế thu, chi tài chính đã được Hội nghị thông qua (điểm d khoản 3) và không công khai việc sử dụng kinh phí bảo trì (điểm e khoản 3), mỗi hành vi khung 50.000.000–60.000.000 đồng. Biện pháp khắc phục gồm buộc quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì theo quy định (điểm e khoản 4), buộc bồi hoàn số tiền sử dụng không đúng (điểm i khoản 4) và buộc công khai (điểm l khoản 4). Việc định danh một hay nhiều hành vi, và xử phạt từng hành vi, do người có thẩm quyền xác định trên hồ sơ theo Luật Xử lý vi phạm hành chính. Đây là lý do Ban quản trị nên chuẩn hóa chuỗi phê duyệt trước khi chi quỹ, như hướng dẫn trong bài về quản lý quỹ bảo trì đã dẫn ở trên.

Tình huống 13: Ban quản trị cũ không bàn giao hồ sơ, Ban quản trị mới không nhận quỹ

Sau khi bầu Ban quản trị nhiệm kỳ mới tại tòa nhà S, ông trưởng ban cũ giữ lại bộ hồ sơ nhà chung cư, sổ sách thu chi và không bàn giao. Ở một tòa nhà khác, chủ đầu tư đã chuẩn bị đầy đủ biên bản, tài liệu quyết toán và đề nghị bàn giao kinh phí bảo trì đúng quy định, nhưng Ban quản trị trì hoãn tiếp nhận trong nhiều tháng vì nội bộ chưa thống nhất.

Cách xử lý: Ban quản trị không bàn giao lại hồ sơ, giấy tờ đang quản lý cho Ban quản trị mới thuộc điểm a khoản 2 Điều 61: 10.000.000–20.000.000 đồng, kèm buộc bàn giao lại (điểm a khoản 4). Ban quản trị không nhận bàn giao hồ sơ, không tiếp nhận quỹ bảo trì khi chủ đầu tư bàn giao đúng quy định thuộc điểm b khoản 2 Điều 61: 10.000.000–20.000.000 đồng, kèm buộc tiếp nhận (điểm b khoản 4). Lưu ý chủ thể bị phạt theo văn bản là “Ban quản trị nhà chung cư”, không phải cá nhân trưởng ban. Theo cách hiểu của chúng tôi, nếu cá nhân cố tình giữ hồ sơ sau khi đã hết tư cách thành viên thì cần xem xét thêm các quy định khác ngoài Điều 61.

Nhóm 4 — Chủ sở hữu, người sử dụng và thời điểm vi phạm

Tình huống 14: Không đóng kinh phí bảo trì khi nhận nhà — cá nhân và công ty bị phạt khác nhau

Khi tòa nhà T bàn giao, bà U (cá nhân) và Công ty V (mua 6 căn hộ làm nhà ở cho chuyên gia) đều nhận nhà nhưng chưa đóng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung theo hợp đồng.

Cách xử lý: Khoản 1 Điều 62 phạt 20.000.000–30.000.000 đồng hành vi không đóng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung theo quy định; con số này là mức cá nhân (điểm b khoản 4 Điều 5), nên bà U chịu khung 20–30 triệu đồng. Với Công ty V, theo cách hiểu của chúng tôi, vì mức cá nhân bằng một nửa mức tổ chức đối với cùng hành vi (điểm a khoản 4 Điều 5), Công ty V có thể bị áp khung 40–60 triệu đồng. Cả hai đều bị buộc đóng đầy đủ kinh phí bảo trì (điểm a khoản 4 Điều 62).

Tình huống 15: Đục tường chịu lực để thông hai căn và dùng căn hộ làm văn phòng

Ông X mua hai căn hộ liền kề, thuê thợ đục một đoạn vách là tường chịu lực để thông hai căn, sau đó dùng làm văn phòng công ty có biển hiệu và khách ra vào thường xuyên.

Cách xử lý: Thay đổi, làm hư hại kết cấu chịu lực trong nhà chung cư thuộc điểm b khoản 2 Điều 62: 60.000.000–80.000.000 đồng (mức cá nhân), kèm buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu (điểm d khoản 4). Sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở thuộc điểm d khoản 3 Điều 62: 100.000.000–130.000.000 đồng (mức cá nhân), kèm buộc sử dụng căn hộ vào mục đích để ở (điểm đ khoản 4). Ngoại lệ “cho thuê để ở theo quy định của pháp luật về nhà ở” không áp dụng cho văn phòng công ty. Theo cách hiểu của chúng tôi, khi so với trần thẩm quyền đối với cá nhân, khung 100–130 triệu đồng vượt trần 75 triệu đồng của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã và 120 triệu đồng của Giám đốc Sở Xây dựng, nên cần Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Trưởng đoàn kiểm tra do Bộ trưởng Bộ Xây dựng thành lập.

Tình huống 16: Vi phạm bắt đầu trước 26/8/2026 và vẫn đang kéo dài

Từ tháng 5/2025, chủ căn hộ Y lắp cửa sắt, khóa riêng một đoạn hành lang cuối tầng để làm kho chứa đồ. Tháng 9/2026, Ban quản trị phản ánh; ông Y cho rằng phải áp dụng Nghị định 16/2022/NĐ-CP vì vi phạm bắt đầu từ năm 2025. Ở một tòa nhà khác, chủ căn hộ Z đã tự tháo dỡ phần lấn chiếm từ tháng 6/2026 nhưng đến tháng 10/2026 mới bị phát hiện.

Cách xử lý: Với ông Y, hành vi xảy ra trước ngày Nghị định 339 có hiệu lực nhưng vẫn đang diễn ra sau ngày 26/8/2026, nên áp dụng Nghị định 339 (khoản 2 Điều 89): lấn chiếm phần diện tích thuộc sở hữu chung thuộc điểm a khoản 2 Điều 62 (60.000.000–80.000.000 đồng, mức cá nhân), kèm buộc trả lại phần diện tích (điểm b khoản 4); thời hiệu tính từ thời điểm phát hiện (khoản 3 Điều 6). Với chủ căn hộ Z, hành vi đã kết thúc trước 26/8/2026, nên áp dụng nghị định có hiệu lực tại thời điểm thực hiện hành vi, tức Nghị định 16/2022/NĐ-CP (đã hết hiệu lực từ 26/8/2026) theo khoản 1 Điều 89, với điều kiện còn thời hiệu.

Checklist rà soát tuân thủ cho một tòa nhà chung cư

1. Tài khoản kinh phí bảo trì đã mở đúng quy định, đã thông báo cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh; thông tin tài khoản trong hợp đồng mua bán, thuê mua đúng (điểm a, c khoản 1; điểm b khoản 2 Điều 59).
2. Kinh phí bảo trì của phần diện tích chủ đầu tư giữ lại đã được nộp tại thời điểm bàn giao đưa nhà vào sử dụng (điểm đ khoản 4 Điều 59).
3. Kế hoạch bảo trì đã được lập; trách nhiệm bảo trì, vận hành hạ tầng kỹ thuật trước khi bàn giao đã thực hiện (điểm d, đ khoản 1 Điều 59).
4. Hội nghị nhà chung cư lần đầu đã tổ chức; nếu không đủ người đã có văn bản đề nghị Ủy ban nhân dân cấp xã (điểm b khoản 1; điểm c khoản 3 Điều 59).
5. Diện tích sinh hoạt cộng đồng đã bố trí đủ; chỗ để xe ô tô bán, cho thuê đúng quy định (điểm a khoản 3; điểm d khoản 2 Điều 59).
6. Tài liệu quyết toán, hồ sơ nhà chung cư, kinh phí bảo trì và lãi đã bàn giao đầy đủ, đúng hạn, có biên bản (điểm d khoản 3; điểm e, g khoản 4 Điều 59; điểm b khoản 2 Điều 61).
7. Đơn vị quản lý vận hành là tổ chức đáp ứng quy định; đủ năng lực cho hạng mục bảo trì đang nhận (điểm a, c khoản 2 Điều 60).
8. Báo cáo công khai với Ban quản trị và báo cáo tại Hội nghị đã thực hiện; kinh phí quản lý vận hành hạch toán riêng (khoản 1; điểm b khoản 2 Điều 60).
9. Mọi thành viên Ban quản trị có giấy chứng nhận hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng theo quy định (khoản 1 Điều 61).
10. Ban quản trị đã lập tài khoản kinh phí bảo trì, chi theo quy chế, công khai và báo cáo Hội nghị (điểm đ khoản 2; điểm a, d, đ, e khoản 3 Điều 61).
11. Giá dịch vụ đang áp dụng đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua; hợp đồng vận hành ký với đơn vị đã được Hội nghị lựa chọn (điểm c khoản 3; điểm d khoản 2 Điều 61).
12. Không có lấn chiếm, sử dụng riêng phần sở hữu chung; không có căn hộ dùng sai mục đích; không có thay đổi kết cấu chịu lực (khoản 2, 3 Điều 62).
13. Kiểm tra các vi phạm đang kéo dài từ trước 26/8/2026 để chấm dứt sớm, vì chúng bị xử lý theo Nghị định 339 (khoản 2 Điều 89).

Những sai lầm thường gặp khi áp dụng Nghị định 339 cho nhà chung cư

1. Lấy con số trong Nghị định chia đôi cho mọi cá nhân. Khoản 1 Điều 61 và khoản 1, 2, 3 Điều 62 đã là mức cá nhân (điểm b khoản 4 Điều 5); chia đôi lần nữa là sai.
2. Coi Ban quản trị là “nhóm cư dân” nên không bị phạt. Ban quản trị là tổ chức bị xử phạt (điểm g khoản 2 Điều 2), chịu khung nguyên mức tại khoản 2, 3 Điều 61.
3. Chủ đầu tư còn sở hữu căn hộ nên tự áp khung của chủ sở hữu. Khoản 2 Điều 4 yêu cầu áp mức của chủ đầu tư.
4. Nhầm kinh phí quản lý vận hành với kinh phí bảo trì. Hai nguồn tiền nằm ở hai nhóm hành vi khác nhau với khung khác nhau (Điều 59, 60, 61).
5. Nghĩ chỉ cần báo cáo Ban quản trị là đủ. Đơn vị vận hành còn phải báo cáo tại Hội nghị nhà chung cư (điểm b khoản 1 Điều 60).
6. Bàn giao một phần quỹ bảo trì rồi coi như xong. Thời hiệu với hành vi tại điểm g khoản 4 Điều 59 chỉ tính từ ngày bàn giao đầy đủ (điểm đ khoản 2 Điều 6).
7. Cho rằng vi phạm bắt đầu từ trước 26/8/2026 thì luôn áp Nghị định 16/2022/NĐ-CP (đã hết hiệu lực). Nếu hành vi còn đang diễn ra thì áp dụng Nghị định 339 (khoản 2 Điều 89).
8. Chỉ tính tiền phạt, bỏ qua biện pháp khắc phục. Buộc bàn giao toàn bộ lãi, buộc bồi hoàn, buộc khôi phục tình trạng ban đầu thường tốn kém hơn tiền phạt.
9. Học ở bất kỳ đâu để “lấy giấy”. Khoản 1 Điều 65 xử phạt đơn vị không phải cơ sở đào tạo theo quy định mà tổ chức lớp để cấp giấy chứng nhận; người học cần kiểm tra trước khi đăng ký.

Bồi dưỡng nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư cùng Viện

Hiểu đúng mức phạt vi phạm quản lý vận hành nhà chung cư chỉ là bước cuối; điều quan trọng hơn là nắm nghĩa vụ gốc để không vi phạm. Viện Nghiên Cứu Đào Tạo Bồi Dưỡng Cán Bộ tổ chức khóa học quản lý vận hành nhà chung cư dành cho Ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành, chủ đầu tư và nhân sự ban quản lý tòa nhà, với các chuyên đề về kinh phí bảo trì, Hội nghị nhà chung cư, hồ sơ, hợp đồng dịch vụ và các tình huống xử phạt như trong bài. Chương trình có thể tổ chức theo lớp chung hoặc đào tạo quản lý vận hành chung cư tại đơn vị theo nhu cầu của tòa nhà, doanh nghiệp.

Sau khi hoàn thành khóa học, học viên được cấp chứng nhận hoàn thành khóa học theo tên khóa học đã tham gia. Chứng nhận hoàn thành khóa học không phải là chứng chỉ hành nghề hay giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền cấp. Với yêu cầu về giấy chứng nhận đối với thành viên Ban quản trị theo khoản 1 Điều 61 Nghị định 339, anh/chị vui lòng liên hệ Viện để được tư vấn cụ thể về khóa học và loại giấy chứng nhận tương ứng trước khi đăng ký.

Cần bồi dưỡng nghiệp vụ cho Ban quản trị, đơn vị vận hành? Liên hệ Viện để được tư vấn chương trình phù hợp.

VIỆN NGHIÊN CỨU ĐÀO TẠO BỒI DƯỠNG CÁN BỘ

• Hotline / Zalo: 0904 889 859 (Ms. Hoa)
• Email: daotao@viendaotaocanbo.edu.vn
• Địa chỉ: BT164 Central St, Khu Sunrise L, KDT The Manor Central Park, Phường Định Công, TP. Hà Nội
• Website: https://viendaotaocanbo.edu.vn

Văn bản sử dụng trong bài

• Nghị định 339/2026/NĐ-CP ngày 26/8/2026 quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, quản lý, phát triển nhà, kinh doanh bất động sản (hiệu lực từ 26/8/2026) — Điều 2, 4, 5, 6; Điều 59 đến Điều 65; Điều 78, 79, 80, 82, 84; Điều 89, 90.
• Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 và Thông tư 05/2024/TT-BXD: chỉ nêu theo dẫn chiếu tại Nghị định 339 (phần căn cứ, điểm b khoản 2 Điều 61, khoản 3 Điều 65), không trích nội dung.
• Luật Xử lý vi phạm hành chính: chỉ nêu theo dẫn chiếu tại Nghị định 339, không trích nội dung.
• Nghị định 16/2022/NĐ-CP — đã hết hiệu lực từ ngày 26/8/2026 theo khoản 2 Điều 90 Nghị định 339/2026/NĐ-CP; chỉ nhắc để xác định văn bản áp dụng theo khoản 1 Điều 89.

Nội dung được biên soạn bởi Ban Đào tạo – Viện Nghiên Cứu Đào Tạo Bồi Dưỡng Cán Bộ trên cơ sở đối chiếu toàn văn Nghị định 339/2026/NĐ-CP tại thời điểm 05/10/2026. Bài viết mang tính tham khảo; nghĩa vụ gốc về quản lý, sử dụng nhà chung cư cần đối chiếu pháp luật về nhà ở hiện hành, và với vụ việc cụ thể, việc xác định hành vi, khung phạt và biện pháp khắc phục do người có thẩm quyền quyết định trên cơ sở hồ sơ. Nghiêm cấm sao chép nội dung khi chưa được phép.