Sau khi công trình được bàn giao và đưa vào khai thác, phần lớn “tuổi thọ” của nó phụ thuộc vào bảo trì. Một công trình được thiết kế và thi công tốt vẫn có thể xuống cấp nhanh nếu không có quy trình bảo trì rõ ràng và không được thực hiện đều đặn. Ngược lại, bảo trì bài bản giúp phát hiện sớm hư hỏng, kéo dài tuổi thọ và giảm rủi ro sự cố.
Bài viết này là bài trung tâm của nhóm nội dung bảo trì, trình bày quy trình bảo trì công trình xây dựng theo các Điều 34 đến 39 Nghị định 207/2026/NĐ-CP — văn bản có hiệu lực từ ngày 01/7/2026: ai lập và phê duyệt quy trình, nội dung quy trình gồm gì, lập kế hoạch bảo trì hằng năm ra sao, thực hiện và quản lý chất lượng bảo trì thế nào, và chi phí bảo trì được xác định như thế nào. Bảo trì là giai đoạn nối tiếp bàn giao — xem bài bàn giao công trình xây dựng: điều kiện, hồ sơ và trách nhiệm.
Bảo trì và các khái niệm liên quan
Trước hết cần phân biệt bốn khái niệm hay bị dùng lẫn. Bảo trì là tập hợp các công việc nhằm bảo đảm và duy trì sự làm việc bình thường, an toàn của công trình theo thiết kế trong quá trình khai thác, sử dụng. Bảo dưỡng là công việc thực hiện định kỳ theo quy trình để duy trì tình trạng làm việc bình thường của công trình, thiết bị. Sửa chữa là khắc phục hư hỏng, thay thế bộ phận. Bảo hành lại là trách nhiệm của nhà thầu đối với lỗi thi công trong thời hạn bảo hành. Như vậy bảo dưỡng và sửa chữa là các hoạt động nằm trong bảo trì, còn bảo hành là trách nhiệm riêng của nhà thầu — được phân tích trong bài bảo hành công trình xây dựng theo Nghị định 207.
Ai lập và ai phê duyệt quy trình bảo trì?
Theo khoản 2 Điều 34, trách nhiệm lập quy trình bảo trì được phân định như sau:
- Nhà thầu thiết kế xây dựng công trình lập và bàn giao cho chủ đầu tư quy trình bảo trì công trình, bộ phận công trình cùng với thiết kế triển khai sau khi dự án được phê duyệt; cập nhật quy trình cho phù hợp với thay đổi thiết kế (nếu có) trước khi nghiệm thu đưa vào sử dụng.
- Nhà thầu cung cấp thiết bị lập và bàn giao quy trình bảo trì đối với thiết bị do mình cung cấp trước khi lắp đặt.
- Trường hợp nhà thầu thiết kế, nhà thầu cung ứng thiết bị không lập được, chủ đầu tư có thể thuê đơn vị tư vấn khác lập và chi trả chi phí.
- Chủ đầu tư tổ chức lập và phê duyệt quy trình bảo trì theo điểm b khoản 1 Điều 65 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15; có thể thuê tư vấn thẩm tra một phần hoặc toàn bộ quy trình do nhà thầu thiết kế lập làm cơ sở phê duyệt.
Đối với công trình đã đưa vào sử dụng nhưng chưa có quy trình bảo trì, khoản 3 Điều 34 quy định chủ sở hữu hoặc chủ quản lý, sử dụng tổ chức lập và phê duyệt quy trình, có thể kiểm định chất lượng công trình làm cơ sở nếu cần, và phải xác định rõ thời gian sử dụng còn lại của công trình.
Nội dung chính của quy trình bảo trì
Theo khoản 1 Điều 34, quy trình bảo trì công trình xây dựng bao gồm các nội dung chính:
- Các thông số kỹ thuật, công nghệ của công trình, bộ phận công trình và thiết bị;
- Đối tượng, phương pháp và tần suất kiểm tra công trình;
- Nội dung và chỉ dẫn thực hiện bảo dưỡng phù hợp với từng bộ phận, loại công trình, thiết bị;
- Thời điểm và chỉ dẫn thay thế định kỳ các thiết bị;
- Chỉ dẫn phương pháp sửa chữa hư hỏng, xử lý công trình xuống cấp;
- Thời gian sử dụng của công trình, bộ phận, hạng mục và thiết bị;
- Nội dung, phương pháp, thời điểm và tần suất đánh giá an toàn đối với công trình phải đánh giá an toàn trong khai thác;
- Thời điểm, đối tượng và nội dung cần kiểm định định kỳ;
- Thời điểm, phương pháp, chu kỳ quan trắc đối với công trình có yêu cầu quan trắc;
- Hồ sơ bảo trì và việc cập nhật thông tin vào hồ sơ bảo trì;
- Các chỉ dẫn khác và điều kiện bảo đảm an toàn, vệ sinh lao động, môi trường, phòng cháy chữa cháy trong quá trình bảo trì.
Các trường hợp không bắt buộc lập quy trình bảo trì riêng
Không phải công trình nào cũng phải có quy trình bảo trì riêng. Theo khoản 4 Điều 34, không bắt buộc lập quy trình bảo trì riêng cho từng công trình cấp III trở xuống, công trình nhà ở riêng lẻ và công trình tạm, trừ khi pháp luật có quy định khác — nhưng chủ sở hữu hoặc chủ quản lý, sử dụng vẫn phải thực hiện bảo trì theo quy định của Nghị định. Ngoài ra, theo khoản 5 Điều 34, nếu có tiêu chuẩn về bảo trì hoặc quy trình bảo trì của công trình tương tự phù hợp, chủ sở hữu hoặc chủ quản lý, sử dụng có thể áp dụng mà không cần lập quy trình riêng. Quy trình bảo trì cũng có thể được điều chỉnh khi phát hiện nội dung bất hợp lý, theo khoản 6 Điều 34.
Kế hoạch bảo trì hằng năm
Từ quy trình bảo trì được phê duyệt và hiện trạng công trình, chủ sở hữu hoặc chủ quản lý, sử dụng lập kế hoạch bảo trì hằng năm theo Điều 35. Nội dung chính của kế hoạch gồm bốn yếu tố: tên công việc thực hiện; thời gian thực hiện; phương thức thực hiện; và chi phí thực hiện. Kế hoạch bảo trì có thể được sửa đổi, bổ sung trong quá trình thực hiện, do chủ sở hữu hoặc chủ quản lý, sử dụng quyết định. Một khung kế hoạch bảo trì hằng năm mạch lạc giúp bố trí nguồn lực và ngân sách chủ động, tránh tình trạng chỉ sửa chữa khi đã hỏng nặng.
Khung kế hoạch bảo trì và các biểu mẫu quản trị nêu trong bài là tài liệu quản trị tham khảo, không thay thế biểu mẫu pháp lý bắt buộc. Nội dung bắt buộc của kế hoạch bảo trì thực hiện theo Điều 35 Nghị định 207/2026/NĐ-CP.
Thực hiện bảo trì: kiểm tra, bảo dưỡng, sửa chữa
Theo Điều 36, chủ sở hữu hoặc chủ quản lý, sử dụng tự thực hiện hoặc thuê tổ chức thực hiện việc kiểm tra, bảo dưỡng, sửa chữa theo quy trình bảo trì được phê duyệt:
- Kiểm tra công trình thường xuyên, định kỳ và đột xuất nhằm phát hiện kịp thời dấu hiệu xuống cấp, hư hỏng.
- Bảo dưỡng công trình theo kế hoạch bảo trì hằng năm và quy trình bảo trì được phê duyệt.
- Sửa chữa định kỳ: sửa chữa hư hỏng hoặc thay thế bộ phận, thiết bị theo định kỳ của quy trình bảo trì.
- Sửa chữa đột xuất: khi bộ phận, thiết bị bị hư hỏng do tác động đột xuất (gió, bão, lũ lụt, động đất, va đập, cháy…) hoặc có biểu hiện xuống cấp ảnh hưởng đến an toàn.
Kiểm định phục vụ bảo trì (khoản 5 Điều 36) thực hiện trong các trường hợp: theo quy trình bảo trì đã duyệt; khi phát hiện hư hỏng hoặc dấu hiệu nguy hiểm; khi cần đánh giá chất lượng hiện trạng để lập quy trình bảo trì cho công trình chưa có; khi cần cơ sở quyết định kéo dài thời hạn sử dụng đối với công trình hết thời hạn sử dụng; hoặc khi cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền yêu cầu. Nội dung, trình tự kiểm định thực hiện theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng tại Điều 4 Thông tư 32/2026/TT-BXD.
Quan trắc phục vụ bảo trì
Theo Điều 37, quan trắc công trình phục vụ bảo trì phải được thực hiện khi: công trình có dấu hiệu lún, nghiêng, nứt và các dấu hiệu bất thường khác có khả năng gây sập đổ; theo yêu cầu của chủ đầu tư, chủ sở hữu hoặc chủ quản lý, sử dụng; hoặc công trình thuộc danh mục công trình chuyên ngành phải quan trắc phục vụ bảo trì. Nhà thầu quan trắc lập đề cương quan trắc trình chủ sở hữu hoặc chủ quản lý, sử dụng chấp thuận; số liệu quan trắc được phân tích, so sánh với giá trị giới hạn thiết kế và tiêu chuẩn áp dụng. Phạm vi, đối tượng, nội dung và chi phí quan trắc phục vụ bảo trì đối với công trình chuyên ngành thực hiện theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng tại Điều 6 Thông tư 32/2026/TT-BXD và quy định của bộ quản lý công trình xây dựng chuyên ngành. Việc xử lý khi công trình có dấu hiệu lún, nứt, nghiêng được trình bày trong bài công trình lún, nứt, nghiêng trong thi công: quy trình quan trắc và xử lý.
Hồ sơ bảo trì và quản lý chất lượng công việc bảo trì
Theo Điều 38, chủ sở hữu hoặc chủ quản lý, sử dụng lập hồ sơ bảo trì và lưu trữ trong suốt quá trình khai thác. Hồ sơ bảo trì là thành phần của hồ sơ phục vụ quản lý, sử dụng công trình, gồm: tài liệu phục vụ bảo trì (quy trình bảo trì, bản vẽ hoàn công, lý lịch thiết bị…); kế hoạch bảo trì; kết quả kiểm tra thường xuyên và định kỳ; kết quả, hồ sơ bảo dưỡng, sửa chữa; kết quả quan trắc, kiểm định (nếu có); kết quả đánh giá an toàn (nếu có) và các tài liệu khác.
Phân biệt: bảo hành công trình ban đầu và bảo hành công việc sửa chữa
Đây là điểm rất dễ nhầm và có hệ quả thực tế. Bảo hành công trình ban đầu theo Điều 32 là trách nhiệm của nhà thầu thi công đối với công trình mới xây dựng, với thời hạn 24 hoặc 12 tháng (công trình vốn nhà nước) và mức tiền 3% hoặc 5% như đã phân tích trong bài về bảo hành. Bảo hành công việc sửa chữa lại là một quy định khác, tại khoản 5 Điều 38: công việc sửa chữa công trình trong quá trình bảo trì phải được bảo hành không ít hơn 6 tháng đối với công trình từ cấp II trở xuống và không ít hơn 12 tháng đối với công trình từ cấp I trở lên; mức tiền bảo hành không thấp hơn 5% giá trị hợp đồng.
Như vậy, không được nhầm thời hạn và mức tiền bảo hành của công việc sửa chữa với bảo hành xây dựng ban đầu — chúng có căn cứ khác nhau (Điều 38 so với Điều 32), con số khác nhau và đối tượng áp dụng khác nhau. Chủ sở hữu hoặc chủ quản lý, sử dụng thỏa thuận với nhà thầu sửa chữa về quyền, trách nhiệm, thời gian và mức tiền bảo hành đối với các công việc sửa chữa theo khoản 6 Điều 38.
Chi phí bảo trì
Theo Điều 39, chi phí bảo trì công trình xây dựng bao gồm: chi phí bảo dưỡng theo kế hoạch bảo trì hằng năm; chi phí sửa chữa định kỳ và sửa chữa đột xuất; chi phí các công việc khác trong kế hoạch bảo trì như kiểm tra, quan trắc, kiểm định chất lượng, đánh giá an toàn, lập kế hoạch bảo trì hằng năm, lập hoặc điều chỉnh quy trình bảo trì và chi phí quản lý. Chi phí bảo trì được xác định bằng dự toán theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng, bộ quản lý công trình chuyên ngành và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo thẩm quyền; việc quản lý, sử dụng thực hiện theo pháp luật về ngân sách nhà nước, pháp luật về xây dựng và pháp luật liên quan.
Bảo trì và các giai đoạn tiếp theo của vòng đời công trình
Quy trình bảo trì không tách rời với các tình huống khác trong khai thác. Khi công trình có dấu hiệu nguy hiểm, không bảo đảm an toàn, việc xử lý thực hiện theo Điều 42; khi công trình hết thời hạn sử dụng theo thiết kế, việc xử lý theo Điều 43 — xem bài công trình hết thời hạn sử dụng có được tiếp tục khai thác không. Khi xảy ra sự cố, trình tự pháp lý thực hiện theo bài sự cố công trình xây dựng: trình tự báo cáo, bảo vệ hiện trường và xử lý trách nhiệm.
Checklist lập quy trình và kế hoạch bảo trì
Checklist lập quy trình bảo trì:
- Xác định đúng chủ thể lập (nhà thầu thiết kế, nhà thầu thiết bị, hoặc thuê tư vấn) và chủ thể phê duyệt (chủ đầu tư).
- Đủ nội dung theo khoản 1 Điều 34: thông số kỹ thuật, tần suất kiểm tra, bảo dưỡng, thay thế, sửa chữa, thời gian sử dụng, đánh giá an toàn, kiểm định, quan trắc, hồ sơ bảo trì.
- Xác định thời gian sử dụng còn lại đối với công trình đã sử dụng nhưng chưa có quy trình.
- Xem xét áp dụng tiêu chuẩn hoặc quy trình của công trình tương tự nếu phù hợp.
Checklist kế hoạch bảo trì hằng năm:
- Đủ bốn nội dung theo Điều 35: tên công việc, thời gian, phương thức, chi phí.
- Bám quy trình bảo trì được phê duyệt và hiện trạng thực tế.
- Dự trù chi phí kiểm tra, quan trắc, kiểm định, đánh giá an toàn khi cần.
- Cơ chế sửa đổi, bổ sung kế hoạch trong quá trình thực hiện.
Bức tranh tổng thể quản lý chất lượng, bảo hành và bảo trì xem bài trụ cột Nghị định 207/2026/NĐ-CP.
Bảng các hoạt động trong bảo trì và căn cứ
Bảng dưới đây hệ thống các nhóm hoạt động bảo trì để dễ theo dõi khi lập kế hoạch:
| Hoạt động | Mục đích | Căn cứ |
|---|---|---|
| Kiểm tra thường xuyên, định kỳ, đột xuất | Phát hiện sớm dấu hiệu xuống cấp, hư hỏng | Điều 36 |
| Bảo dưỡng | Duy trì tình trạng làm việc bình thường | Điều 36, kế hoạch bảo trì hằng năm |
| Sửa chữa định kỳ | Khắc phục, thay thế theo định kỳ quy trình bảo trì | Điều 36 |
| Sửa chữa đột xuất | Khắc phục hư hỏng do tác động đột xuất, xuống cấp mất an toàn | Điều 36 |
| Kiểm định phục vụ bảo trì | Đánh giá chất lượng khi có hư hỏng, dấu hiệu nguy hiểm, hết thời hạn sử dụng | khoản 5 Điều 36; Điều 4 Thông tư 32 |
| Quan trắc phục vụ bảo trì | Theo dõi lún, nghiêng, nứt và dấu hiệu bất thường | Điều 37; Điều 6 Thông tư 32 |
| Đánh giá an toàn công trình | Đánh giá an toàn trong khai thác theo quy chuẩn, tiêu chuẩn | Điều 40 |
Tình huống minh họa: xây dựng chương trình bảo trì cho một công trình đã đưa vào sử dụng
Một công trình đã đưa vào khai thác nhưng khi tiếp nhận, đơn vị quản lý phát hiện chưa có quy trình bảo trì đầy đủ. Theo khoản 3 Điều 34, đơn vị này tổ chức lập và phê duyệt quy trình bảo trì. Vì hồ sơ thiết kế còn thiếu một số thông số, họ tổ chức kiểm định chất lượng hiện trạng làm cơ sở, đồng thời xác định rõ thời gian sử dụng còn lại của công trình và các bộ phận. Quy trình bảo trì được lập với đầy đủ nội dung theo khoản 1 Điều 34, trong đó quy định tần suất kiểm tra, chu kỳ bảo dưỡng, thời điểm kiểm định định kỳ và các bộ phận phải quan trắc.
Trên cơ sở quy trình đã duyệt, mỗi năm đơn vị lập kế hoạch bảo trì hằng năm theo Điều 35 với bốn nội dung: công việc, thời gian, phương thức và chi phí. Khi một hạng mục xuất hiện vết nứt bất thường, đơn vị tổ chức quan trắc theo Điều 37 để theo dõi diễn biến; số liệu quan trắc vượt giới hạn cho phép được xử lý bằng kiểm định và biện pháp khắc phục kịp thời. Toàn bộ kết quả kiểm tra, bảo dưỡng, sửa chữa, quan trắc, kiểm định được cập nhật vào hồ sơ bảo trì theo Điều 38 và lưu trữ suốt quá trình khai thác. Cách làm bài bản này biến bảo trì từ việc “chữa cháy” khi hỏng thành một chương trình chủ động, giảm rủi ro và chi phí dài hạn.
Văn bản sử dụng trong bài
- Luật Xây dựng số 135/2025/QH15: điểm b khoản 1 Điều 65; khoản 2 Điều 42.
- Nghị định 207/2026/NĐ-CP: Điều 34; Điều 35; Điều 36; Điều 37; Điều 38; Điều 39; Điều 42; Điều 43.
- Thông tư 32/2026/TT-BXD: Điều 4 (kiểm định xây dựng); Điều 6 (quan trắc phục vụ bảo trì).
- Nghị định 06/2021/NĐ-CP: đã hết hiệu lực từ ngày 01/7/2026 theo Điều 52 Nghị định 207/2026/NĐ-CP; chỉ nhắc để đối chiếu với quy định bảo trì theo hệ thống cũ.
Nội dung mang tính hệ thống hóa và hướng dẫn tham khảo; việc áp dụng cần căn cứ hồ sơ, loại công trình, nguồn vốn và quy định chuyên ngành của từng trường hợp. Hotline hỗ trợ nghiệp vụ: 0904 889 859.
