Mọi công trình đều có thời hạn sử dụng theo thiết kế. Khi mốc đó đến gần, câu hỏi đặt ra không đơn giản là “có được dùng tiếp không” mà là: xác định thời hạn ở đâu, ai phải báo cáo, cần kiểm định gì, gửi cơ quan nào, và ai là người quyết định. Trả lời sai có thể dẫn tới hai rủi ro trái ngược: tiếp tục sử dụng một công trình không còn an toàn, hoặc dừng khai thác một công trình vẫn đủ điều kiện mà chưa qua đánh giá.
Bài viết này trình bày trình tự xử lý công trình hết thời hạn sử dụng theo thiết kế theo Điều 43 Nghị định 207/2026/NĐ-CP — văn bản có hiệu lực từ ngày 01/7/2026. Đây là một tình huống trong giai đoạn khai thác, gắn chặt với quy trình bảo trì — xem bài quy trình bảo trì công trình xây dựng.
Thời hạn sử dụng theo thiết kế và cách xác định
Cần phân biệt hai khái niệm. Thời hạn sử dụng theo thiết kế là khoảng thời gian công trình được dự kiến sử dụng, bảo đảm yêu cầu về an toàn và công năng, được xác định trong hồ sơ thiết kế. Thời hạn sử dụng thực tế là thời gian công trình thực sự được khai thác, có thể ngắn hơn hoặc dài hơn thời hạn thiết kế tùy vào tình trạng thực tế và việc bảo trì.
Theo khoản 1 Điều 43, chủ sở hữu hoặc chủ quản lý, sử dụng công trình xác định thời hạn sử dụng của công trình theo hồ sơ thiết kế xây dựng và quy chuẩn kỹ thuật, tiêu chuẩn áp dụng cho công trình. Như vậy, ba nguồn để xác định thời hạn là: hồ sơ thiết kế, quy chuẩn kỹ thuật và tiêu chuẩn áp dụng. Với công trình không đủ cơ sở xác định thời hạn, khoản 6 Điều 43 quy định cơ quan nhà nước có thẩm quyền rà soát và yêu cầu chủ sở hữu, chủ quản lý, sử dụng thực hiện các nội dung cần thiết.
Nghĩa vụ báo cáo trước khi hết thời hạn đối với công trình ảnh hưởng lớn
Không phải mọi công trình đều phát sinh nghĩa vụ báo cáo trước. Theo khoản 2 Điều 43, chỉ đối với công trình có ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng theo quy định của Chính phủ về quản lý hoạt động xây dựng (hiện tại là Nghị định 217/2026/NĐ-CP), trong thời hạn tối thiểu 12 tháng trước khi công trình hết thời hạn sử dụng, chủ sở hữu hoặc chủ quản lý, sử dụng phải báo cáo cơ quan nhà nước có thẩm quyền về thời điểm hết thời hạn sử dụng và dự kiến phương án xử lý.
Nội dung báo cáo của chủ sở hữu, người quản lý sử dụng khi công trình hết thời hạn sử dụng và nội dung công bố công trình hết thời hạn sử dụng theo thiết kế của cơ quan nhà nước có thẩm quyền được thực hiện theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng tại Điều 7 Thông tư 32/2026/TT-BXD. Sau khi nhận báo cáo, theo khoản 3 Điều 43, cơ quan nhà nước có thẩm quyền công bố công trình hết thời hạn sử dụng trong danh mục trên trang thông tin điện tử của mình.
Công trình hết hạn nhưng có nhu cầu sử dụng tiếp
Đây là tình huống phổ biến nhất. Theo khoản 4 Điều 43, đối với công trình hết thời hạn sử dụng nhưng có nhu cầu sử dụng tiếp (trừ nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân), chủ sở hữu hoặc chủ quản lý, sử dụng có trách nhiệm thực hiện các bước sau:
- Kiểm tra, kiểm định để đánh giá chất lượng hiện trạng hoặc đánh giá an toàn công trình, đề xuất phương án gia cố, cải tạo, sửa chữa hư hỏng (nếu có), và xác định thời gian được tiếp tục sử dụng sau khi sửa chữa, gia cố;
- Tổ chức gia cố, cải tạo, sửa chữa hư hỏng (nếu có) để bảo đảm công năng và an toàn sử dụng;
- Gửi 01 bản báo cáo kết quả đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền và các cơ quan liên quan để được xem xét, cho ý kiến về việc kéo dài thời hạn sử dụng. Báo cáo theo Phụ lục XIa Nghị định 207/2026/NĐ-CP;
- Quyết định và chịu trách nhiệm về việc tiếp tục sử dụng công trình, căn cứ kết quả kiểm tra — kiểm định và ý kiến của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Kiểm định phục vụ việc quyết định kéo dài thời hạn sử dụng là một trong các trường hợp kiểm định phục vụ bảo trì theo điểm d khoản 5 Điều 36; nội dung, trình tự kiểm định theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng tại Điều 4 Thông tư 32/2026/TT-BXD.
Ý kiến của cơ quan nhà nước và ai là người quyết định
Đây là điểm dễ hiểu sai nhất, cần nói rõ. Văn bản cho ý kiến về việc kéo dài thời hạn sử dụng công trình của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo Phụ lục XIb Nghị định 207/2026/NĐ-CP. Thời hạn xem xét và cho ý kiến của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là 10 ngày làm việc kể từ khi nhận được báo cáo (điểm c khoản 4 Điều 43).
Tuy nhiên, ý kiến của cơ quan nhà nước không phải là “giấy phép gia hạn” và cũng không chuyển trách nhiệm sang cơ quan nhà nước. Theo điểm d khoản 4 Điều 43, căn cứ kết quả kiểm tra — kiểm định và ý kiến của cơ quan có thẩm quyền, chủ sở hữu hoặc chủ quản lý, sử dụng công trình mới là người quyết định và chịu trách nhiệm về việc tiếp tục sử dụng công trình. Nói cách khác, đây không phải là thủ tục “gia hạn tự động”, và cơ quan nhà nước không chịu trách nhiệm thay cho chủ sở hữu về quyết định sử dụng tiếp.
Các trường hợp không được tiếp tục sử dụng
Theo khoản 5 Điều 43, công trình hết thời hạn sử dụng không được tiếp tục sử dụng trong các trường hợp: chủ sở hữu hoặc chủ quản lý, sử dụng không có nhu cầu sử dụng tiếp; kết quả kiểm tra, kiểm định cho thấy công trình không bảo đảm an toàn, không thể gia cố, cải tạo, sửa chữa; hoặc công trình không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép tiếp tục khai thác, sử dụng. Trong các trường hợp này, cơ quan nhà nước có thẩm quyền thông báo cho chủ sở hữu về việc dừng sử dụng và yêu cầu phá dỡ công trình cùng thời gian thực hiện phá dỡ (điểm c khoản 6 Điều 43).
Trường hợp không xác định được chủ sở hữu
Theo điểm b khoản 6 Điều 43, đối với công trình chưa xác định được chủ sở hữu hoặc chủ quản lý, sử dụng, cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức thực hiện việc xác định thời hạn sử dụng, công bố công trình hết thời hạn sử dụng và thực hiện các công việc tiếp theo theo quy định tại Điều này.
Phân biệt theo loại công trình
Trình tự xử lý khác nhau tùy loại công trình:
| Loại công trình | Cách xử lý khi hết thời hạn sử dụng |
|---|---|
| Công trình thông thường | Chủ sở hữu tự xác định thời hạn, bảo trì; xử lý khi hết hạn theo Điều 43 nếu có nhu cầu dùng tiếp |
| Công trình ảnh hưởng lớn (theo NĐ 217) | Bắt buộc báo cáo tối thiểu 12 tháng trước hết hạn; kiểm định, báo cáo Phụ lục XIa, chờ ý kiến Phụ lục XIb |
| Nhà chung cư | Thực hiện theo pháp luật về nhà ở (khoản 7 Điều 43) |
| Nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân | Thực hiện kiểm tra, kiểm định và tự quyết định, chịu trách nhiệm (khoản 8 Điều 43), trừ các trường hợp tại khoản 5 |
| Công trình quốc phòng, an ninh | Thẩm quyền theo quy định của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng, Bộ Công an |
Việc xử lý nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo khoản 7 Điều 43 thực hiện theo pháp luật về nhà ở, không áp dụng máy móc trình tự chung của Điều 43.
Cây quyết định khi công trình sắp hết thời hạn sử dụng
- Công trình đã hết hoặc sắp hết thời hạn sử dụng theo thiết kế chưa? Xác định theo hồ sơ thiết kế, quy chuẩn, tiêu chuẩn.
- Có thuộc nhóm ảnh hưởng lớn (NĐ 217) không? Nếu có → báo cáo tối thiểu 12 tháng trước khi hết hạn theo Điều 7 Thông tư 32/2026/TT-BXD.
- Có nhu cầu tiếp tục sử dụng không? Nếu không → dừng sử dụng, xử lý theo khoản 5.
- Thuộc loại công trình nào? Nhà chung cư → pháp luật nhà ở; nhà ở riêng lẻ → tự quyết định theo khoản 8; công trình khác → theo trình tự khoản 4.
- Cần kiểm định hay đánh giá an toàn? Tổ chức kiểm định/đánh giá, đề xuất gia cố, cải tạo, sửa chữa, xác định thời gian dùng tiếp.
- Gửi cơ quan nào? Gửi báo cáo Phụ lục XIa đến cơ quan có thẩm quyền theo khoản 9 Điều 43; chờ ý kiến Phụ lục XIb trong 10 ngày làm việc; chủ sở hữu quyết định và chịu trách nhiệm.
Tình huống minh họa và checklist hồ sơ
Một công trình hạ tầng thiết yếu thuộc nhóm ảnh hưởng lớn sắp hết thời hạn sử dụng theo thiết kế. Đơn vị quản lý báo cáo cơ quan có thẩm quyền trước 12 tháng theo khoản 2 Điều 43. Có nhu cầu tiếp tục khai thác, đơn vị tổ chức kiểm định đánh giá chất lượng hiện trạng, kết quả cho thấy công trình cần gia cố một số bộ phận. Sau khi gia cố, đơn vị lập báo cáo kết quả theo Phụ lục XIa gửi cơ quan có thẩm quyền; trong 10 ngày làm việc, cơ quan cho ý kiến theo Phụ lục XIb. Căn cứ kết quả kiểm định và ý kiến này, đơn vị quản lý quyết định tiếp tục sử dụng công trình trong thời gian đã xác định và chịu trách nhiệm về quyết định của mình. Tình huống cho thấy quá trình không phải là “xin gia hạn” mà là chuỗi đánh giá — khắc phục — cho ý kiến — quyết định, trong đó trách nhiệm cuối cùng thuộc về chủ sở hữu.
Checklist hồ sơ:
- Xác định thời hạn sử dụng theo thiết kế, quy chuẩn, tiêu chuẩn.
- Báo cáo trước tối thiểu 12 tháng (công trình ảnh hưởng lớn).
- Kết quả kiểm tra, kiểm định hoặc đánh giá an toàn.
- Phương án và kết quả gia cố, cải tạo, sửa chữa (nếu có).
- Báo cáo theo Phụ lục XIa; theo dõi ý kiến theo Phụ lục XIb (10 ngày làm việc).
- Quyết định của chủ sở hữu về việc tiếp tục sử dụng và xác định thời gian dùng tiếp.
Xử lý kỹ thuật khi công trình có dấu hiệu lún, nứt, nghiêng — dấu hiệu thường gắn với công trình xuống cấp — xem bài công trình lún, nứt, nghiêng trong thi công và trình tự pháp lý khi xảy ra sự cố tại bài sự cố công trình xây dựng. Tổng thể quy định xem bài trụ cột Nghị định 207/2026/NĐ-CP.
Thời hạn sử dụng theo thiết kế không phải là “hạn dùng” tự động hết hiệu lực
Một hiểu nhầm phổ biến là coi thời hạn sử dụng theo thiết kế giống như hạn sử dụng ghi trên bao bì: hết hạn là công trình tự động không được dùng, hoặc ngược lại cứ đến hạn thì mặc nhiên được gia hạn. Cả hai cách hiểu đều sai. Thời hạn sử dụng theo thiết kế là mốc để kích hoạt một quy trình đánh giá, chứ không phải mốc chấm dứt hay tự động kéo dài. Khi đến gần mốc này, điều bắt buộc là đánh giá thực trạng công trình; kết quả đánh giá — chứ không phải bản thân cái mốc — mới quyết định công trình có tiếp tục an toàn để khai thác hay không.
Cũng cần phân biệt thời hạn sử dụng theo thiết kế với các mốc kiểm tra, kiểm định, quan trắc định kỳ trong quy trình bảo trì. Kiểm định và quan trắc định kỳ diễn ra suốt vòng đời khai thác nhằm phát hiện sớm hư hỏng; còn việc xử lý khi hết thời hạn sử dụng theo thiết kế là một thủ tục riêng theo Điều 43, với nghĩa vụ báo cáo và cho ý kiến của cơ quan nhà nước đối với công trình ảnh hưởng lớn. Một công trình được bảo trì tốt trong suốt quá trình khai thác vẫn phải thực hiện đúng thủ tục khi đến thời hạn sử dụng theo thiết kế; ngược lại, việc thực hiện thủ tục hết thời hạn không thay thế cho nghĩa vụ bảo trì thường xuyên.
Rủi ro khi tiếp tục sử dụng công trình đã hết hạn mà không đánh giá
Rủi ro lớn nhất là an toàn. Công trình hết thời hạn sử dụng theo thiết kế có thể đã suy giảm khả năng chịu lực, xuống cấp kết cấu hoặc hư hỏng ngầm mà quan sát bằng mắt không phát hiện được. Tiếp tục khai thác mà không kiểm định, đánh giá an toàn đồng nghĩa với việc đặt người sử dụng và cộng đồng trước nguy cơ sự cố. Khi sự cố xảy ra trên một công trình đã hết thời hạn sử dụng mà chủ sở hữu không thực hiện đánh giá và không có ý kiến của cơ quan có thẩm quyền, trách nhiệm pháp lý sẽ rất nặng.
Rủi ro thứ hai là pháp lý và hành chính. Đối với công trình ảnh hưởng lớn, việc không báo cáo trước tối thiểu 12 tháng, không thực hiện kiểm định hoặc tiếp tục sử dụng khi công trình đã được xác định không bảo đảm an toàn đều là các hành vi vi phạm nghĩa vụ theo Điều 43. Vì vậy, thay vì trì hoãn, chủ sở hữu nên chủ động lập kế hoạch đánh giá từ sớm — tốt nhất là gắn nội dung đánh giá an toàn và kiểm định định kỳ ngay trong quy trình bảo trì, để khi đến thời hạn sử dụng theo thiết kế đã có sẵn dữ liệu làm cơ sở quyết định. Đây cũng là lý do quy trình bảo trì theo Điều 34 yêu cầu quy định rõ thời điểm, đối tượng và nội dung kiểm định định kỳ cũng như đánh giá an toàn.
Văn bản sử dụng trong bài
- Nghị định 207/2026/NĐ-CP: điểm d khoản 5 Điều 36; Điều 43; Phụ lục XIa; Phụ lục XIb.
- Thông tư 32/2026/TT-BXD: Điều 4 (kiểm định xây dựng); Điều 7 (báo cáo và công bố công trình hết thời hạn sử dụng theo thiết kế).
- Nghị định 217/2026/NĐ-CP: dùng để xác định công trình có ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng.
- Pháp luật về nhà ở: áp dụng đối với nhà chung cư hết thời hạn sử dụng.
Nội dung mang tính hệ thống hóa và hướng dẫn tham khảo; việc áp dụng cần căn cứ hồ sơ, loại công trình, nguồn vốn và quy định chuyên ngành của từng trường hợp. Hotline hỗ trợ nghiệp vụ: 0904 889 859.
