Nghị định 207/2026/NĐ-CP: Những thay đổi người làm xây dựng cần cập nhật

Sáng đầu tháng 7/2026, tại một công trường trường học ba tầng ở ngoại thành, cuộc họp giao ban tuần diễn ra lâu hơn thường lệ. Kỹ sư tư vấn giám sát đưa ra tập biên bản nghiệm thu công việc mà nhà thầu vừa trình: phần căn cứ pháp lý ở đầu mỗi biên bản vẫn ghi “Nghị định số 06/2021/NĐ-CP”. Cán bộ ban quản lý dự án hỏi lại một câu rất đời thường: “Bây giờ còn ghi như vậy được không?”. Không ai trong phòng họp trả lời chắc chắn được ngay. Người thì bảo cứ ký tiếp cho xong đợt nghiệm thu, người thì đề nghị dừng lại để rà soát mẫu biểu.

Tình huống đó không hiếm. Khi một nghị định nền của lĩnh vực quản lý chất lượng công trình được thay thế, thứ thay đổi trước tiên không phải là cách đổ bê tông hay cách lắp cốt thép, mà là hệ căn cứ pháp lý nằm dưới toàn bộ hồ sơ: biên bản nghiệm thu, nhật ký thi công, hồ sơ hoàn thành, quy trình bảo trì, quy trình xử lý sự cố. Nếu phần căn cứ sai, nội dung kỹ thuật bên trên dù đúng vẫn dễ bị chất vấn khi thanh tra, kiểm toán hoặc khi có tranh chấp hợp đồng.

Bài viết này hệ thống lại những gì người làm xây dựng cần cập nhật khi Nghị định 207/2026/NĐ-CP bắt đầu điều chỉnh công việc hằng ngày trên công trường: nghị định này đứng ở đâu trong hệ thống pháp luật xây dựng mới, thay thế những văn bản nào, tác động tới nhóm công việc nào, chủ thể nào phải làm gì và cần rà soát ngay những gì.

Nghị định 207/2026/NĐ-CP nằm ở đâu trong hệ thống pháp luật xây dựng mới

Hoạt động đầu tư xây dựng ở Việt Nam được điều chỉnh theo mô hình nhiều tầng. Tầng trên cùng là luật do Quốc hội ban hành, đặt ra nguyên tắc và khung quyền, nghĩa vụ. Tầng giữa là nghị định của Chính phủ quy định chi tiết những nội dung luật giao. Tầng dưới là thông tư của bộ quản lý chuyên ngành hướng dẫn các vấn đề kỹ thuật, biểu mẫu, quy trình cụ thể. Bên cạnh đó là hệ thống quy chuẩn kỹ thuật, tiêu chuẩn áp dụng và các phụ lục kèm theo văn bản.

Trong mô hình đó, Nghị định 207/2026/NĐ-CP giữ vai trò văn bản quy định chi tiết một số nội dung của Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng. Nghị định được ban hành ngày 15/6/2026 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2026 theo khoản 1 Điều 52 Nghị định 207/2026/NĐ-CP.

Nói theo ngôn ngữ công trường, đây là văn bản trả lời những câu hỏi nghiệp vụ quen thuộc nhất: khởi công cần đủ điều kiện gì, kiểm soát vật liệu ra sao, ai chịu trách nhiệm phần nào, nghiệm thu và lập hồ sơ hoàn thành thế nào, bàn giao, bảo hành, bảo trì và xử lý sự cố theo trình tự nào.

Quan hệ Luật Xây dựng 135/2025/QH15 → Nghị định 207 → các phụ lục

Hiểu đúng quan hệ ba tầng này giúp tránh hai lỗi phổ biến: viện dẫn luật cho một nội dung mà luật không quy định chi tiết, hoặc ngược lại, coi phụ lục là “hướng dẫn tham khảo” nên bỏ qua.

Tầng luật. Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 đặt nguyên tắc quản lý hoạt động đầu tư xây dựng, xác lập vai trò của chủ đầu tư và các nhà thầu, quy định các khâu cơ bản của quá trình thi công và khai thác sử dụng công trình. Luật không đi vào chi tiết biểu mẫu hay danh mục hồ sơ, mà giao Chính phủ quy định chi tiết.

Tầng nghị định. Nghị định 207/2026/NĐ-CP cụ thể hóa phần được giao. Khoản 1 Điều 4 Nghị định 207/2026/NĐ-CP nêu rõ công trình xây dựng phải được quản lý chất lượng, an toàn trong thi công xây dựng, nghiệm thu, bàn giao đưa vào khai thác sử dụng, bảo hành, bảo trì theo quy định của Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, Nghị định này và pháp luật có liên quan, từ khi khởi công cho tới khi khai thác, sử dụng công trình. Phạm vi thời gian này rất đáng chú ý: trách nhiệm không dừng ở ngày ký biên bản nghiệm thu hoàn thành.

Tầng phụ lục. Nhiều nội dung tác nghiệp hằng ngày không nằm trong phần điều khoản mà nằm ở phụ lục ban hành kèm theo Nghị định. Nhật ký thi công xây dựng công trình và bản vẽ hoàn công thực hiện theo Phụ lục II Nghị định 207/2026/NĐ-CP, đúng như khoản 13 Điều 15 Nghị định 207/2026/NĐ-CP giao cho nhà thầu thi công. Biện pháp bảo đảm an toàn trong thi công có Phụ lục III. Danh mục hồ sơ hoàn thành công trình có Phụ lục VII. Danh mục hồ sơ phục vụ quản lý, sử dụng công trình có Phụ lục X. Đây là hai danh mục khác nhau, phục vụ hai mục đích khác nhau, không nên gộp làm một khi lập hồ sơ.

Tầng thông tư. Một số nội dung mang tính kỹ thuật được Nghị định giao cho Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định, chẳng hạn kế hoạch tổ chức thí nghiệm theo khoản 5 Điều 6 và đề cương quan trắc công trình trong quá trình thi công theo khoản 4 Điều 7 Nghị định 207/2026/NĐ-CP. Các nội dung này hiện được hướng dẫn tại Thông tư 32/2026/TT-BXD ban hành ngày 22/6/2026, cũng có hiệu lực từ 01/7/2026. Khi lập hồ sơ, cần phân biệt rõ nội dung nào căn cứ nghị định, nội dung nào căn cứ phụ lục, nội dung nào căn cứ thông tư — viện dẫn nhầm tầng là lỗi hay gặp và dễ bị yêu cầu chỉnh sửa.

Hiệu lực thi hành và những văn bản hết hiệu lực theo Điều 52

Đây là phần cần đọc kỹ nhất, vì nó quyết định mẫu biểu và câu chữ căn cứ pháp lý trong toàn bộ hồ sơ của dự án.

Thứ nhất, về thời điểm. Khoản 1 Điều 52 Nghị định 207/2026/NĐ-CP quy định Nghị định có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2026.

Thứ hai, về văn bản hết hiệu lực. Khoản 2 Điều 52 Nghị định 207/2026/NĐ-CP quy định Nghị định số 06/2021/NĐ-CP ngày 26/01/2021 của Chính phủ quy định chi tiết một số nội dung về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng — đã được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Nghị định 35/2023/NĐ-CP, Nghị định 175/2024/NĐ-CP, Nghị định 14/2026/NĐ-CP, Nghị định 67/2026/NĐ-CP — hết hiệu lực kể từ ngày Nghị định 207 có hiệu lực thi hành, tức từ 01/7/2026.

Điểm cần nhấn mạnh: cả “chùm” văn bản này hết hiệu lực cùng lúc. Nhiều đơn vị chỉ nhớ Nghị định 06/2021 mà quên rằng các nghị định sửa đổi kèm theo cũng không còn là căn cứ hiện hành cho phần nội dung sửa đổi Nghị định 06/2021. Vì vậy, mọi mẫu biên bản, quy trình nội bộ, quyết định phê duyệt, đề cương giám sát đang ghi căn cứ theo Nghị định 06/2021/NĐ-CP (đã hết hiệu lực từ 01/7/2026) hoặc theo các nghị định sửa đổi nêu trên đều phải rà soát lại.

Thứ ba, về các quy định bị bãi bỏ. Khoản 3 Điều 52 Nghị định 207/2026/NĐ-CP bãi bỏ: Điều 8 Nghị định số 140/2025/NĐ-CP; Điều 13 Nghị định số 144/2025/NĐ-CP; và khoản 4 Điều 9, Điều 38 của Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013 của Chính phủ về quản lý đầu tư phát triển đô thị (đã được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 35/2023/NĐ-CP ngày 20/6/2023 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng).

Với các ban quản lý dự án khu đô thị, việc bãi bỏ khoản 4 Điều 9 và Điều 38 Nghị định 11/2013/NĐ-CP là chi tiết dễ bị bỏ sót nhất, vì nó nằm ở một nghị định thuộc lĩnh vực phát triển đô thị chứ không nằm trong nhóm văn bản về quản lý chất lượng công trình mà bộ phận kỹ thuật thường theo dõi.

Ghi nhớ nhanh: từ 01/7/2026, phần “Căn cứ” trong hồ sơ quản lý chất lượng và quản lý thi công không còn viện dẫn Nghị định 06/2021/NĐ-CP (đã hết hiệu lực từ 01/7/2026) như căn cứ hiện hành. Văn bản này chỉ còn được nhắc tới với vai trò lịch sử, so sánh hoặc trong các tình huống chuyển tiếp được Nghị định 207 quy định riêng.

Cần lưu ý thêm rằng “hết hiệu lực” không đồng nghĩa với “xóa sạch quá khứ”: hồ sơ đã lập đúng quy định tại thời điểm thực hiện vẫn hợp lệ cho giai đoạn đó. Vấn đề chỉ phát sinh khi tiếp tục dùng căn cứ cũ cho công việc thực hiện sau 01/7/2026, hoặc khi xử lý các trường hợp bắc cầu giữa hai giai đoạn. Nghị định 207 dành Điều 53 cho các điều khoản chuyển tiếp: loại và cấp công trình của dự án đã quyết định đầu tư trước ngày có hiệu lực, hồ sơ thủ tục hành chính đã được tiếp nhận trước thời điểm đó, và đối tượng kiểm tra công tác nghiệm thu với công trình khởi công trước 01/7/2026.

Các nhóm công việc chịu tác động trực tiếp

Thay vì đọc nghị định theo thứ tự điều khoản, cách tiếp cận hiệu quả hơn với người làm nghề là đọc theo dòng công việc: từ lúc chuẩn bị khởi công đến khi công trình đi vào khai thác và được bảo trì. Dưới đây là các nhóm công việc chịu tác động, kèm điều khoản tương ứng để bạn mở đúng trang khi cần tra cứu.

Khởi công công trình — Điều 12

Điều 12 Nghị định 207/2026/NĐ-CP quy định điều kiện khởi công xây dựng công trình — chốt chặn đầu tiên: khởi công khi chưa đủ điều kiện thì toàn bộ chuỗi hồ sơ phía sau đều mang theo khiếm khuyết khó khắc phục. Nên rà lại danh mục điều kiện theo đúng Điều 12 thay vì dùng checklist cũ lập theo Nghị định 06/2021/NĐ-CP (đã hết hiệu lực từ 01/7/2026). Xem thêm bài thông báo khởi công, giấy phép xây dựng và dữ liệu công trình.

Yêu cầu đối với công trường xây dựng — Điều 13

Điều 13 Nghị định 207/2026/NĐ-CP đặt ra các yêu cầu về công trường xây dựng, gắn trực tiếp với công việc của chỉ huy trưởng và cán bộ an toàn: tổ chức mặt bằng, biển báo, rào chắn, lối ra vào, khu vực nguy hiểm, vệ sinh môi trường. Biện pháp bảo đảm an toàn trong thi công có phụ lục riêng kèm theo Nghị định, được phân tích trong bài biện pháp bảo đảm an toàn thi công theo Nghị định 207.

Quản lý vật liệu, sản phẩm, cấu kiện, thiết bị — Điều 14

Điều 14 Nghị định 207/2026/NĐ-CP là căn cứ cho toàn bộ hoạt động kiểm soát đầu vào: nguồn gốc xuất xứ, chứng nhận hợp quy, kết quả thí nghiệm, nghiệm thu vật liệu trước khi đưa vào sử dụng. Đây cũng là nhóm hồ sơ bị “hụt” nhiều nhất khi tiến độ gấp. Xem thêm bài kiểm soát vật liệu đầu vào trong thi công và tình huống thường gặp trong bài thiếu kết quả thí nghiệm có được nghiệm thu không.

Trách nhiệm của nhà thầu thi công — Điều 15

Điều 15 Nghị định 207/2026/NĐ-CP liệt kê các trách nhiệm của nhà thầu thi công xây dựng. Hai khoản có giá trị tác nghiệp cao: khoản 11 yêu cầu nhà thầu chính kiểm tra công tác thi công đối với phần việc do nhà thầu phụ thực hiện; khoản 13 yêu cầu lập nhật ký thi công xây dựng công trình và bản vẽ hoàn công theo Phụ lục II Nghị định 207/2026/NĐ-CP. Chi tiết cách ghi chép và lưu trữ có trong bài nhật ký thi công theo Nghị định 207.

Trách nhiệm của chủ đầu tư — Điều 16

Điều 16 Nghị định 207/2026/NĐ-CP tập hợp trách nhiệm của chủ đầu tư trong quản lý thi công xây dựng công trình. Trên thực tế, tranh cãi nội bộ ít khi nằm ở việc “chủ đầu tư có trách nhiệm hay không”, mà ở chỗ trách nhiệm đó được giao lại cho ban quản lý dự án hoặc đơn vị tư vấn tới đâu, bằng văn bản nào. Ranh giới này được xử lý ở Điều 5 và phân tích riêng trong bài ranh giới trách nhiệm giữa chủ đầu tư, ban quản lý dự án và nhà thầu.

Giám sát thi công xây dựng — Điều 20

Điều 20 Nghị định 207/2026/NĐ-CP quy định việc giám sát thi công xây dựng công trình — điều khoản dài, nhiều khoản chi tiết và được viện dẫn nhiều nhất trong hợp đồng tư vấn giám sát; riêng khoản 6 Điều 20 được dẫn chiếu trong quy định về dự án PPP tại Điều 5. Nên đọc trọn Điều 20 trước khi lập đề cương giám sát mới, kết hợp bài vai trò của tư vấn giám sát trong kiểm soát chất lượng công trình.

Nghiệm thu công việc, giai đoạn và hoàn thành — Điều 22, Điều 23, Điều 24

Ba điều này là trục xương sống của hồ sơ chất lượng: Điều 22 Nghị định 207/2026/NĐ-CP quy định nghiệm thu công việc xây dựng; Điều 23 quy định nghiệm thu giai đoạn thi công hoặc bộ phận công trình; Điều 24 quy định nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình, công trình xây dựng đưa vào khai thác, sử dụng. Toàn bộ mẫu biên bản nghiệm thu cần cập nhật căn cứ theo đúng ba điều này — xem nguyên tắc nghiệm thu công việc xây dựng và hồ sơ liên quan.

Kiểm tra công tác nghiệm thu của cơ quan nhà nước — Điều 25, Điều 26, Điều 27

Điều 25 Nghị định 207/2026/NĐ-CP quy định việc kiểm tra công tác nghiệm thu công trình xây dựng; Điều 26 quy định thẩm quyền kiểm tra; Điều 27 quy định nội dung và trình tự kiểm tra. Nhóm nội dung này được xử lý chuyển tiếp riêng tại các khoản 3, 4 và 5 Điều 53 đối với công trình khởi công trước 01/7/2026. Nếu dự án đang dở dang qua mốc này, hãy đọc bài công trình khởi công trước 01/7/2026 áp dụng nghị định nào trước khi làm việc với cơ quan chuyên môn về xây dựng.

Hồ sơ hoàn thành công trình — Điều 28

Điều 28 Nghị định 207/2026/NĐ-CP quy định việc lập và lưu trữ hồ sơ hoàn thành công trình, danh mục chi tiết tại Phụ lục VII. Cần phân biệt với danh mục hồ sơ phục vụ quản lý, sử dụng tại Phụ lục X — hai bộ hồ sơ phục vụ hai mục đích khác nhau, không thay thế cho nhau. Tham khảo hồ sơ hoàn công công trình xây dựng gồm gì và hồ sơ quản lý chất lượng công trình xây dựng.

Bàn giao công trình — Điều 30

Điều 30 Nghị định 207/2026/NĐ-CP quy định việc bàn giao hạng mục công trình, công trình xây dựng. Bàn giao không chỉ là chuyển giao mặt bằng, mà còn là thời điểm chuyển giao bộ hồ sơ phục vụ quản lý, sử dụng cho chủ sở hữu hoặc đơn vị quản lý vận hành — thiếu hồ sơ này thì công tác bảo trì phía sau không có cơ sở để lập quy trình.

Bảo hành công trình — Điều 32, Điều 33

Điều 32 và Điều 33 Nghị định 207/2026/NĐ-CP quy định yêu cầu bảo hành và trách nhiệm các bên trong thời gian bảo hành. Cần đối chiếu điều khoản bảo hành của hợp đồng đang thực hiện với hai điều này, nhất là hợp đồng ký trước 01/7/2026 nhưng thời gian bảo hành kéo dài sau mốc đó.

Bảo trì công trình — từ Điều 34 đến Điều 39

Nhóm điều từ Điều 34 đến Điều 39 Nghị định 207/2026/NĐ-CP điều chỉnh trình tự, quy trình, kế hoạch và việc thực hiện bảo trì. Với chủ sở hữu và đơn vị quản lý vận hành, đây là nhóm cần đọc kỹ nhất vì trách nhiệm kéo dài suốt vòng đời khai thác, không kết thúc khi hết bảo hành.

Công trình có dấu hiệu nguy hiểm — Điều 42

Điều 42 Nghị định 207/2026/NĐ-CP quy định việc xử lý đối với công trình có dấu hiệu nguy hiểm, không bảo đảm an toàn cho khai thác, sử dụng. Trên công trường, dấu hiệu thường gặp là lún, nứt, nghiêng, biến dạng bất thường. Cách ghi nhận hiện trường và các bước xử lý được trình bày trong bài xử lý công trình lún, nứt, nghiêng trong thi công.

Sự cố công trình xây dựng — từ Điều 45 đến Điều 48

Các Điều 45, 46, 47, 48 Nghị định 207/2026/NĐ-CP quy định về phân cấp sự cố, báo cáo sự cố, giải quyết sự cố và giám định nguyên nhân sự cố công trình xây dựng. Quy trình xử lý sự cố có yêu cầu về thời điểm báo cáo và thẩm quyền giải quyết, do đó không nên xử lý theo thói quen nội bộ. Đây cũng là nhóm nội dung nên đưa vào tài liệu huấn luyện định kỳ cho chỉ huy trưởng và cán bộ an toàn, cùng với các điểm kiểm soát quan trọng trong quản lý chất lượng thi công.

Mười nội dung cần cập nhật, nhìn từ góc công việc

Phần này không liệt kê lại điều khoản, mà trả lời câu hỏi thực tế hơn: cụ thể thì tôi phải làm khác đi ở chỗ nào?

1. Đổi toàn bộ dòng “Căn cứ” trong hồ sơ

Việc nhỏ nhưng ảnh hưởng rộng nhất. Mọi biên bản nghiệm thu, phiếu yêu cầu nghiệm thu, biên bản kiểm tra vật liệu, quyết định phê duyệt biện pháp thi công, đề cương giám sát, quy trình bảo trì đang ghi căn cứ Nghị định 06/2021/NĐ-CP (đã hết hiệu lực từ 01/7/2026) đều phải chuyển sang căn cứ Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 và Nghị định 207/2026/NĐ-CP. Nên rà theo bộ mẫu gốc, không rà từng file rời.

2. Hiểu đúng: nghiệm thu của chủ đầu tư không “gánh” trách nhiệm thay nhà thầu

Khoản 3 Điều 4 Nghị định 207/2026/NĐ-CP quy định các nhà thầu khi tham gia hoạt động xây dựng chịu trách nhiệm trực tiếp, toàn diện về chất lượng và an toàn trong thi công đối với công việc do mình thực hiện — trước pháp luật, trước chủ đầu tư và trước nhà thầu chính nếu là nhà thầu phụ. Quan trọng hơn, điều khoản này khẳng định việc nghiệm thu của chủ đầu tư không thay thế, không làm giảm trách nhiệm của nhà thầu đối với phần công việc do mình thực hiện. Lập luận quen thuộc “chủ đầu tư đã ký nghiệm thu rồi thì nhà thầu hết trách nhiệm” không có cơ sở pháp lý.

3. Nhà thầu chính chịu trách nhiệm trước chủ đầu tư về việc của nhà thầu phụ

Cũng tại khoản 3 Điều 4 Nghị định 207/2026/NĐ-CP: nhà thầu chính phải chịu trách nhiệm trước chủ đầu tư về các công việc do nhà thầu phụ thực hiện. Đi kèm là nghĩa vụ tác nghiệp tại khoản 11 Điều 15 — nhà thầu chính kiểm tra công tác thi công đối với phần việc của nhà thầu phụ. Nghĩa là việc kiểm tra thầu phụ không phải “làm cho có” mà là một đầu việc có hồ sơ chứng minh. Nội dung này được phân tích riêng trong bài trách nhiệm của nhà thầu chính đối với nhà thầu phụ.

4. Giao việc cho ban quản lý dự án phải bằng văn bản

Điểm a khoản 1 Điều 5 Nghị định 207/2026/NĐ-CP quy định chủ đầu tư được giao nhiệm vụ cho ban quản lý dự án trực thuộc thực hiện một hoặc một số công việc thuộc trách nhiệm của chủ đầu tư, và việc giao này phải được thể hiện bằng văn bản; chủ đầu tư vẫn phải chỉ đạo, kiểm tra và chịu trách nhiệm về các công việc đã giao. Ban quản lý dự án chịu trách nhiệm trước pháp luật và chủ đầu tư về việc thực hiện các công việc được giao theo điểm b khoản 1 Điều 5. Nếu văn bản giao nhiệm vụ mơ hồ hoặc không có, ranh giới trách nhiệm khi xảy ra sự việc sẽ rất khó phân định.

5. Thuê tư vấn quản lý dự án hoặc tư vấn giám sát: ranh giới nằm trong hợp đồng

Khoản 2 Điều 5 Nghị định 207/2026/NĐ-CP quy định chủ đầu tư được quyền giao nhà thầu tư vấn quản lý dự án, nhà thầu giám sát thi công thực hiện một hoặc một số công việc thuộc trách nhiệm của chủ đầu tư thông qua hợp đồng xây dựng; chủ đầu tư có trách nhiệm giám sát việc thực hiện hợp đồng và xử lý các vấn đề liên quan giữa các nhà thầu, với chính quyền địa phương. Các nhà thầu tư vấn này chịu trách nhiệm trước pháp luật và chủ đầu tư về công việc được giao theo hợp đồng. Vì vậy, phạm vi công việc trong hợp đồng tư vấn cần viết đủ chi tiết.

6. Dự án PPP: doanh nghiệp dự án đứng ở vai chủ đầu tư

Điểm a khoản 3 Điều 5 Nghị định 207/2026/NĐ-CP xác định doanh nghiệp dự án PPP thực hiện trách nhiệm của chủ đầu tư về quản lý xây dựng công trình theo quy định của Nghị định này. Điểm b khoản 3 Điều 5 giao cơ quan ký kết hợp đồng tổ chức thực hiện các quy định tại khoản 6 Điều 20 Nghị định 207/2026/NĐ-CP; trường hợp cơ quan có thẩm quyền ủy quyền cho cơ quan, đơn vị trực thuộc làm cơ quan ký kết hợp đồng thì cơ quan có thẩm quyền phải chỉ đạo, kiểm tra và chịu trách nhiệm về các nội dung do cơ quan ký kết hợp đồng thực hiện.

7. Hợp đồng EPC và chìa khóa trao tay: giao giám sát có giới hạn

Khoản 4 Điều 5 Nghị định 207/2026/NĐ-CP cho phép chủ đầu tư và nhà thầu EPC, chìa khóa trao tay thỏa thuận trong hợp đồng về việc giao nhà thầu thực hiện một hoặc một số nội dung giám sát thi công thuộc trách nhiệm của chủ đầu tư quy định tại các điểm b, c, d, đ, e, g, h, i và l khoản 1 Điều 20 Nghị định này. Danh sách điểm được giao là hữu hạn — không phải toàn bộ khoản 1 Điều 20. Nhà thầu EPC vẫn phải tổ chức quản lý chất lượng, an toàn và chịu trách nhiệm với phần việc của mình và của nhà thầu phụ theo điểm b khoản 4 Điều 5.

8. Với EPC, chủ đầu tư vẫn giữ hai việc không giao được

Khoản 5 Điều 5 Nghị định 207/2026/NĐ-CP quy định khi áp dụng hình thức hợp đồng nêu tại khoản 4, chủ đầu tư có trách nhiệm kiểm tra, đôn đốc việc thực hiện các nội dung quản lý xây dựng công trình đã thỏa thuận trong hợp đồng; tổ chức nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình, công trình xây dựng và tổ chức bàn giao đưa công trình vào khai thác, sử dụng. Đây là ranh giới cần ghi nhớ khi soạn hợp đồng EPC: nghiệm thu hoàn thành và bàn giao vẫn thuộc về chủ đầu tư.

9. Liên danh nhà thầu: phải phân định rõ trong văn bản thỏa thuận

Khoản 6 Điều 5 Nghị định 207/2026/NĐ-CP yêu cầu từng nhà thầu trong liên danh phải thiết lập hệ thống quản lý thi công xây dựng và chịu trách nhiệm về chất lượng, an toàn đối với công việc do mình thực hiện được phân định trong văn bản thỏa thuận liên danh. Văn bản này phải xác định rõ trách nhiệm của thành viên đứng đầu liên danh, trách nhiệm chung, trách nhiệm riêng của từng thành viên, phạm vi và khối lượng công việc của từng thành viên; các nội dung đó phải được quy định trong hợp đồng xây dựng với chủ đầu tư. Thỏa thuận liên danh viết chung chung là rủi ro trực tiếp cho cả liên danh.

10. Mọi phân định trách nhiệm phải thể hiện trong hợp đồng

Khoản 7 Điều 5 Nghị định 207/2026/NĐ-CP chốt lại nguyên tắc: quyền, nghĩa vụ và việc phân định trách nhiệm của các chủ thể quy định tại Điều này phải được thể hiện trong hợp đồng xây dựng và theo quy định của pháp luật. Nói cách khác, sơ đồ tổ chức treo trên tường công trường không thay thế được điều khoản hợp đồng. Khi rà soát tuân thủ, hãy bắt đầu từ bộ hợp đồng, rồi mới đến quy trình nội bộ và biểu mẫu.

Ma trận: chủ thể nào cần làm gì

Bảng dưới đây tóm tắt đầu việc ưu tiên của từng chủ thể khi chuyển sang áp dụng Nghị định 207/2026/NĐ-CP. Đây là bảng định hướng rà soát, không thay thế việc đọc trực tiếp điều khoản.

Checklist việc cần rà soát ngay

Danh mục dưới đây sắp theo thứ tự ưu tiên thực tế: bắt đầu từ những thứ đang được ký hằng ngày, rồi mới tới các văn bản nền.

Nhóm 1 — Biểu mẫu đang dùng hằng ngày

• Rà toàn bộ mẫu biên bản nghiệm thu công việc, nghiệm thu giai đoạn, nghiệm thu hoàn thành; thay dòng căn cứ sang Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 và Nghị định 207/2026/NĐ-CP.
• Kiểm tra mẫu phiếu yêu cầu nghiệm thu, biên bản kiểm tra vật liệu đầu vào, phiếu lấy mẫu thí nghiệm.
• Đối chiếu cách lập nhật ký thi công xây dựng công trình và bản vẽ hoàn công với Phụ lục II Nghị định 207/2026/NĐ-CP; chú ý mẫu dấu bản vẽ hoàn công.
• Thu hồi hoặc đánh dấu “không còn hiệu lực” đối với các bộ mẫu cũ lập theo Nghị định 06/2021/NĐ-CP (đã hết hiệu lực từ 01/7/2026) để tránh dùng nhầm.

Nhóm 2 — Hợp đồng và văn bản phân định trách nhiệm

• Kiểm tra đã có văn bản giao nhiệm vụ của chủ đầu tư cho ban quản lý dự án hay chưa; nội dung có liệt kê rõ đầu việc được giao không (điểm a khoản 1 Điều 5).
• Đối chiếu phạm vi công việc trong hợp đồng tư vấn quản lý dự án, hợp đồng tư vấn giám sát với các đầu việc đơn vị đang thực hiện trên thực tế (khoản 2 Điều 5).
• Với hợp đồng EPC, chìa khóa trao tay: rà lại danh sách nội dung giám sát được giao có nằm trong các điểm b, c, d, đ, e, g, h, i và l khoản 1 Điều 20 hay không (khoản 4 Điều 5).
• Với liên danh: kiểm tra văn bản thỏa thuận liên danh đã xác định rõ thành viên đứng đầu, trách nhiệm chung, trách nhiệm riêng, phạm vi và khối lượng công việc từng thành viên chưa (khoản 6 Điều 5).
• Rà điều khoản bảo hành trong các hợp đồng còn hiệu lực, đặc biệt hợp đồng ký trước 01/7/2026 nhưng thời gian bảo hành kéo dài sau mốc này (Điều 32, Điều 33).

Nhóm 3 — Tình trạng pháp lý của từng công trình

• Lập danh sách công trình đang thi công, ghi rõ ngày khởi công và ngày quyết định đầu tư.
• Xác định loại, cấp công trình đối với dự án đã được quyết định đầu tư trước 01/7/2026 theo nguyên tắc tại khoản 1 Điều 53 Nghị định 207/2026/NĐ-CP.
• Rà các hồ sơ thủ tục hành chính đã được cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận trước 01/7/2026 (khoản 2 Điều 53).
• Xác định lại công trình còn thuộc hay không còn thuộc đối tượng kiểm tra công tác nghiệm thu, theo các khoản 3, 4, 5 Điều 53 — đây là nội dung dễ hiểu nhầm nhất trong giai đoạn chuyển tiếp.

Nhóm 4 — Hồ sơ hoàn thành và bàn giao

• Đối chiếu danh mục hồ sơ hoàn thành công trình đang lập với Phụ lục VII Nghị định 207/2026/NĐ-CP.
• Chuẩn bị riêng bộ hồ sơ phục vụ quản lý, sử dụng theo Phụ lục X để bàn giao cho chủ sở hữu hoặc đơn vị quản lý vận hành; không gộp chung với hồ sơ hoàn thành.
• Kiểm tra quy trình bảo trì đã được lập và bàn giao đúng thời điểm chưa (Điều 34 đến Điều 39).

Nhóm 5 — Năng lực con người

• Phổ biến nội dung mới cho chỉ huy trưởng, cán bộ kỹ thuật, cán bộ giám sát, cán bộ an toàn; ưu tiên phần nghiệm thu, hồ sơ và xử lý sự cố.
• Cập nhật tài liệu huấn luyện nội bộ, bỏ các slide, sổ tay còn viện dẫn văn bản đã hết hiệu lực.
• Giao đầu mối theo dõi văn bản pháp luật để cập nhật kịp thời các hướng dẫn tiếp theo của Bộ Xây dựng.

Đọc tiếp theo hành trình công việc

Nghị định 207/2026/NĐ-CP có phạm vi rộng, khó xử lý trọn vẹn trong một bài. Tùy vị trí công việc, bạn có thể đi tiếp theo các hướng sau.

Dự án dở dang qua mốc 01/7/2026: bắt đầu từ công trình khởi công trước 01/7/2026 áp dụng nghị định nào, rồi đối chiếu với thông báo khởi công, giấy phép xây dựng và dữ liệu công trình.

Phụ trách nghiệm thu và hồ sơ chất lượng: đọc nguyên tắc nghiệm thu công việc xây dựng và hồ sơ liên quan, tình huống thiếu kết quả thí nghiệm có được nghiệm thu không, và cấu trúc lưu trữ qua hồ sơ quản lý chất lượng công trình xây dựng, hồ sơ hoàn công công trình xây dựng gồm gì.

Chỉ huy trưởng, cán bộ hiện trường: nhật ký thi công theo Nghị định 207, biện pháp bảo đảm an toàn thi công theo Nghị định 207 và xử lý công trình lún, nứt, nghiêng trong thi công.

Xử lý quan hệ giữa các chủ thể: ranh giới trách nhiệm giữa chủ đầu tư, ban quản lý dự án và nhà thầu, trách nhiệm của nhà thầu chính đối với nhà thầu phụ; khâu đầu vào có kiểm soát vật liệu đầu vào trong thi công và vai trò của tư vấn giám sát trong kiểm soát chất lượng công trình.

Kết luận

Nghị định 207/2026/NĐ-CP không đảo lộn cách làm nghề, nhưng thay đổi nền pháp lý mà cách làm nghề đứng lên. Từ 01/7/2026, Nghị định 06/2021/NĐ-CP cùng các nghị định sửa đổi 35/2023, 175/2024, 14/2026, 67/2026 đã hết hiệu lực; ba quy định tại Nghị định 140/2025, Nghị định 144/2025 và Nghị định 11/2013 cũng bị bãi bỏ theo khoản 3 Điều 52.

Ba việc nên làm sớm, theo thứ tự: cập nhật căn cứ pháp lý trong bộ biểu mẫu đang ký hằng ngày; rà lại văn bản giao nhiệm vụ và hợp đồng để phân định trách nhiệm theo Điều 5; xác định đúng tình trạng chuyển tiếp của từng công trình theo Điều 53.

Và một nguyên tắc nên nhớ trong mọi cuộc họp giao ban: theo khoản 3 Điều 4 Nghị định 207/2026/NĐ-CP, việc nghiệm thu của chủ đầu tư không thay thế và không làm giảm trách nhiệm của nhà thầu đối với phần công việc do mình thực hiện. Chữ ký trên biên bản là bằng chứng của một quy trình đã được thực hiện, không phải tấm khiên miễn trừ trách nhiệm.

Văn bản sử dụng trong bài

• Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 — văn bản luật được Nghị định 207/2026/NĐ-CP quy định chi tiết.
• Nghị định 207/2026/NĐ-CP ngày 15/6/2026 của Chính phủ quy định chi tiết một số nội dung về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng; hiệu lực từ 01/7/2026. Các điều, khoản, phụ lục đã sử dụng: Điều 4 (khoản 1, khoản 3); Điều 5 (khoản 1–7); khoản 5 Điều 6; khoản 4 Điều 7; Điều 12; Điều 13; Điều 14; Điều 15 (khoản 11, khoản 13); Điều 16; Điều 20; Điều 22–24; Điều 25–27; Điều 28; Điều 30; Điều 32–33; Điều 34–39; Điều 42; Điều 45–48; Điều 52; Điều 53; Phụ lục II, III, VII, X.
• Nghị định 06/2021/NĐ-CP ngày 26/01/2021 (đã sửa đổi, bổ sung theo Nghị định 35/2023/NĐ-CP, Nghị định 175/2024/NĐ-CP, Nghị định 14/2026/NĐ-CP, Nghị định 67/2026/NĐ-CP) — đã hết hiệu lực từ 01/7/2026, chỉ nhắc trong bài với vai trò so sánh và chuyển tiếp.
• Nghị định 140/2025/NĐ-CP (Điều 8 bị bãi bỏ), Nghị định 144/2025/NĐ-CP (Điều 13 bị bãi bỏ), Nghị định 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013 sửa đổi tại Nghị định 35/2023/NĐ-CP (khoản 4 Điều 9 và Điều 38 bị bãi bỏ) — theo khoản 3 Điều 52 Nghị định 207/2026/NĐ-CP.
• Thông tư 32/2026/TT-BXD ngày 22/6/2026 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng, hiệu lực từ 01/7/2026 — hướng dẫn các nội dung được Nghị định 207/2026/NĐ-CP giao cho Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định.

Lưu ý: nội dung bài viết mang tính hệ thống hóa quy định và phục vụ mục đích cập nhật kiến thức nghiệp vụ. Bài viết không thay thế việc xem xét hồ sơ cụ thể của từng dự án, từng gói thầu và từng tình huống phát sinh trên công trường. Khi áp dụng, người đọc cần đối chiếu trực tiếp toàn văn Nghị định 207/2026/NĐ-CP cùng các phụ lục kèm theo, hồ sơ hợp đồng và ý kiến của cơ quan có thẩm quyền đối với trường hợp của mình.