Đấu thầu dự án có sử dụng đất theo Nghị định 274/2026: điều kiện, quy trình, hồ sơ và 16 tình huống

Đấu thầu dự án có sử dụng đất là việc cơ quan có thẩm quyền tổ chức đấu thầu rộng rãi hoặc đấu thầu hạn chế để chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư kinh doanh trên khu đất do Nhà nước thu hồi hoặc đang quản lý để giao đất, cho thuê đất. Từ ngày 21/8/2026, thủ tục thực hiện theo Luật Đấu thầu và Nghị định 274/2026/NĐ-CP. Khu đất phải thuộc danh mục do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định; quy trình gồm 6 bước, từ công bố dự án đến ký hợp đồng; nhà đầu tư có tối thiểu 45 ngày để chuẩn bị hồ sơ dự thầu (đấu thầu trong nước) và nộp bảo đảm dự thầu từ 0,5% đến 1,5% tổng vốn đầu tư.

Một khu đất 30 ha trong quy hoạch phân khu có thể trở thành khu đô thị trị giá hàng nghìn tỷ đồng, nhưng con đường từ “khu đất sạch trên bản đồ” đến “nhà đầu tư được giao đất” phải đi qua một thủ tục đấu thầu chặt chẽ. Ở phía cơ quan nhà nước, chỉ cần phát hành hồ sơ mời thầu khi khu đất chưa vào danh mục của Hội đồng nhân dân, hoặc đặt một tiêu chí kinh nghiệm “may đo” cho một doanh nghiệp, cả cuộc thầu có thể bị kiến nghị, bị thẩm định không đạt hoặc phải hủy. Ở phía doanh nghiệp, một đơn dự thầu ghi tỷ lệ nộp ngân sách “từ 14% đến 16%” là đủ để hồ sơ bị loại ngay ở bước kiểm tra tính hợp lệ.

Khó khăn còn đến từ việc văn bản vừa thay đổi. Nghị định 274/2026/NĐ-CP ký ngày 07/7/2026 đã gộp các quy định về lựa chọn nhà đầu tư vào một văn bản, thay cho Nghị định 115/2024/NĐ-CP (đã hết hiệu lực từ 21/8/2026, trừ Điều 69), Nghị định 23/2024/NĐ-CP và Nghị định 225/2025/NĐ-CP (cùng đã hết hiệu lực từ 21/8/2026). Nhiều đơn vị vẫn quen tra cứu “Nghị định 115 lựa chọn nhà đầu tư” hoặc nhầm rằng Nghị định 274 thay Nghị định 214/2025/NĐ-CP về lựa chọn nhà thầu.

Bài viết này hướng dẫn đấu thầu dự án có sử dụng đất theo Luật Đấu thầu số 22/2023/QH15 (được sửa đổi, bổ sung bởi Luật số 57/2024/QH15 và Luật số 90/2025/QH15, bản hợp nhất 74/VBHN-VPQH), Nghị định 274/2026/NĐ-CP và Thông tư 129/2026/TT-BTC: dự án nào phải đấu thầu, khu đất phải đáp ứng điều kiện gì, nhà đầu tư cần những điều kiện nào, quy trình 6 bước với các mốc thời gian, bộ hồ sơ cần chuẩn bị, việc triển khai dự án sau khi trúng thầu, kèm 16 tình huống có số liệu minh họa.

Đấu thầu dự án có sử dụng đất là gì?

Luật Đấu thầu điều chỉnh hai hoạt động khác nhau: lựa chọn nhà thầu thực hiện gói thầu và lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư kinh doanh (Điều 1 Luật Đấu thầu). Theo khoản 3 Điều 2 Luật Đấu thầu, hoạt động lựa chọn nhà đầu tư gồm hai nhóm:

• dự án đầu tư có sử dụng đất thuộc trường hợp phải tổ chức đấu thầu theo quy định của pháp luật về đất đai;
• dự án đầu tư thuộc trường hợp phải tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực.

Nghị định 274/2026/NĐ-CP cụ thể hóa hai nhóm này tại Điều 4 thành ba loại: dự án có sử dụng đất theo điểm a khoản 1 Điều 126 Luật Đất đai, dự án có sử dụng đất phải đấu thầu theo pháp luật ngành (điểm b khoản 1 Điều 126 Luật Đất đai) và dự án đầu tư không sử dụng đất. “Đấu thầu dự án có sử dụng đất” là cách gọi quen thuộc của hai loại đầu.

Điểm khác căn bản so với đấu thầu gói thầu là đối tượng được chọn và tiêu chí chọn. Trong đấu thầu gói thầu, chủ đầu tư bỏ tiền thuê nhà thầu làm một phần việc và thường so sánh giá. Trong đấu thầu dự án có sử dụng đất, nhà đầu tư tự bỏ vốn thực hiện dự án đầu tư kinh doanh trên khu đất Nhà nước giao, cho thuê; Nhà nước chọn nhà đầu tư dựa trên năng lực, phương án đầu tư kinh doanh và hiệu quả sử dụng đất hoặc hiệu quả đầu tư phát triển ngành, lĩnh vực, địa phương (Điều 62 Luật Đấu thầu, Điều 49 Nghị định 274).

Hai hệ thống văn bản cũng tách bạch: lựa chọn nhà thầu thực hiện theo Nghị định 214/2025/NĐ-CP (đã được sửa đổi bởi Nghị định 349/2026/NĐ-CP), còn lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư kinh doanh thực hiện theo Nghị định 274/2026/NĐ-CP. Nghị định 274 không thay thế Nghị định 214; chỉ một số nội dung dùng chung như điều kiện năng lực, kinh nghiệm của thành viên tổ chuyên gia, tổ thẩm định, kết nối Hệ thống mạng đấu thầu quốc gia được Nghị định 274 dẫn chiếu sang nghị định về lựa chọn nhà thầu (khoản 3 Điều 1 Nghị định 274).

Dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP) không thuộc phạm vi bài này: khoản 3 Điều 3 Luật Đấu thầu quy định việc lựa chọn nhà đầu tư dự án PPP thực hiện theo pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư.

Một số khái niệm cần nắm trước khi đọc tiếp

• Cơ quan có thẩm quyền / người có thẩm quyền: bộ, cơ quan ngang bộ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ban quản lý khu kinh tế hoặc cơ quan được giao tổ chức đấu thầu theo pháp luật ngành (khoản 3 Điều 3 Nghị định 274). Bộ trưởng, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Trưởng Ban quản lý khu kinh tế phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư (khoản 1 Điều 60).
• Bên mời thầu: cơ quan, tổ chức, đơn vị được người có thẩm quyền quyết định tại văn bản phê duyệt bảng theo dõi tiến độ (khoản 2 Điều 12), có thể là Ủy ban nhân dân cấp xã.
• Tổ thẩm định: độc lập với bên mời thầu và tổ chuyên gia; với dự án do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt, tổ thẩm định là Sở Tài chính (điểm b khoản 1 Điều 62).
• Tổng vốn đầu tư: gồm sơ bộ tổng chi phí thực hiện dự án, chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (nếu có) và chi phí khác theo pháp luật ngành (khoản 6 Điều 3). Đây là cơ sở tính bảo đảm dự thầu, bảo đảm thực hiện hợp đồng và chi phí lựa chọn nhà đầu tư.
• Bảng theo dõi tiến độ thực hiện các hoạt động lựa chọn nhà đầu tư: bảng thời gian thực hiện các công việc trong quá trình lựa chọn nhà đầu tư (khoản 1 Điều 3, mẫu tại Phụ lục II Nghị định 274).

Căn cứ pháp lý hiện hành về đấu thầu dự án có sử dụng đất

• Luật Đấu thầu số 22/2023/QH15, được sửa đổi, bổ sung bởi Luật số 57/2024/QH15 (hiệu lực 15/01/2025) và Luật số 90/2025/QH15 (hiệu lực 01/7/2025). Khi tra cứu, nên dùng Văn bản hợp nhất 74/VBHN-VPQH để không viện dẫn nhầm điều đã sửa. Các điều trọng tâm: Điều 2, 5, 11, 14, 15, 17, 34, 35, 46–49, 62, 63, 71–76.
• Nghị định 274/2026/NĐ-CP ngày 07/7/2026 quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư kinh doanh. Hiệu lực từ ngày 21/8/2026; riêng Điều 74 (sửa Điều 6 Nghị định 257/2025/NĐ-CP về dự án hợp đồng Xây dựng – Chuyển giao) có hiệu lực từ ngày ký (khoản 1, 2 Điều 75). Kèm theo là Phụ lục I (sơ đồ quy trình), Phụ lục II (mẫu bảng theo dõi tiến độ) và Phụ lục III (hướng dẫn lập hợp đồng dự án).
• Văn bản bị thay thế: theo khoản 3 Điều 75 Nghị định 274, từ ngày 21/8/2026 các Nghị định 23/2024/NĐ-CP, 115/2024/NĐ-CP (trừ Điều 69) và 225/2025/NĐ-CP đã hết hiệu lực.
• Thông tư 129/2026/TT-BTC ngày 27/8/2026 (hiệu lực từ ngày ký) sửa đổi, bổ sung Thông tư 98/2025/TT-BTC về mẫu hồ sơ đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, trong đó sửa một số nội dung Phụ lục VI (mẫu hồ sơ mời thầu một giai đoạn một túi hồ sơ dự án đầu tư kinh doanh) và Phụ lục VII (mẫu hồ sơ mời thầu một giai đoạn hai túi hồ sơ), bổ sung mẫu hồ sơ đề xuất dự án (Phụ lục IV.A, IV.B) và mẫu văn bản phê duyệt thông tin dự án do nhà đầu tư đề xuất (Phụ lục IV.C). Bài viết không trích nguyên văn các mẫu của Thông tư 98/2025/TT-BTC; khi lập hồ sơ, anh/chị dùng mẫu đã được sửa đổi, bổ sung và đối chiếu tại Hệ thống mạng đấu thầu quốc gia.
• Luật được Nghị định 274 dẫn chiếu: Luật Đất đai số 31/2024/QH15 (đã được sửa đổi, bổ sung nhiều lần), Luật Đầu tư số 143/2025/QH15, Nghị quyết 254/2025/QH15 về tháo gỡ vướng mắc thi hành Luật Đất đai, Luật Nhà ở số 27/2023/QH15. Bài viết chỉ nêu các luật này ở mức Nghị định 274 dẫn chiếu; điều kiện chi tiết về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất cần tra trực tiếp văn bản gốc.

Dự án nào phải tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư?

Khoản 1 Điều 4 Nghị định 274 liệt kê ba nhóm dự án đầu tư kinh doanh phải tổ chức đấu thầu. Mỗi nhóm có tiêu chuẩn đánh giá và quy trình hơi khác nhau, vì vậy việc xếp đúng nhóm ngay từ đầu quyết định cách lập hồ sơ mời thầu.

Một số lưu ý khi phân nhóm:

• Danh sách cụ thể các dự án thuộc điểm a khoản 1 Điều 126 Luật Đất đai không được Nghị định 274 liệt kê lại. Theo cách hiểu của chúng tôi, nhóm này chủ yếu là các dự án khu đô thị, khu dân cư nông thôn và dự án nhà ở, vì Nghị định 274 dùng quy hoạch phân khu, chương trình phát triển nhà ở làm căn cứ (điểm c khoản 1 Điều 11, điểm b khoản 1 Điều 13) và lấy dự án khu đô thị, khu dân cư nông thôn làm dự án tham chiếu khi xác định tỷ lệ nộp ngân sách (khoản 3 Điều 52). Anh/chị cần đối chiếu điểm a khoản 1 Điều 126 Luật Đất đai trước khi xếp nhóm.
• Dự án xử lý chất thải rắn sinh hoạt và cấp nước thuộc nhóm b nhưng không bị ràng buộc điều kiện “từ 02 nhà đầu tư quan tâm” như dự án xã hội hóa (điểm e khoản 2 loại trừ hai dự án này).
• Dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thuộc khoản 1 và khoản 2 Điều 68 Luật Nhà ở không thuộc diện phải đấu thầu theo điểm g khoản 2 Điều 4.
• Dự án không sử dụng đất chỉ phải đấu thầu khi không thuộc trường hợp đấu giá tài sản công (điểm c khoản 1 Điều 4).

Đối với dự án cần xác định số lượng nhà đầu tư quan tâm, nếu chỉ có một nhà đầu tư đáp ứng điều kiện mời quan tâm thì không tổ chức đấu thầu mà thực hiện thủ tục chấp thuận nhà đầu tư theo pháp luật về đầu tư (điểm b khoản 1 Điều 43). Thủ tục mời quan tâm là nội dung riêng; bài này tập trung vào phần đấu thầu.

Điều kiện của quỹ đất và trường hợp không phải đấu thầu

Hai điều kiện bắt buộc của quỹ đất

Với dự án thuộc điểm a và điểm b khoản 1 Điều 4, khoản 4 Điều 4 Nghị định 274 yêu cầu quỹ đất dự kiến thực hiện dự án đáp ứng đầy đủ hai điều kiện:

1. Về nguồn gốc đất: thuộc trường hợp thu hồi đất theo Điều 79 Luật Đất đai và khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 254/2025/QH15; hoặc là quỹ đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước được giao quản lý và thuộc trường hợp cho thuê đất theo khoản 2 Điều 4 Nghị quyết 254/2025/QH15. Nếu trong khu đất có phần đất quy định tại khoản 1 Điều 217 Luật Đất đai thì Nhà nước thu hồi để giao, cho thuê đất thông qua đấu thầu đối với cả khu đất.
2. Về danh mục: thuộc danh mục các khu đất thực hiện đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định theo pháp luật về đất đai.

Danh mục của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xuất hiện ở hầu hết các bước sau: là căn cứ lập hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư (khoản 1 Điều 10), căn cứ phê duyệt thông tin dự án (điểm b khoản 1 Điều 11) và căn cứ phê duyệt hồ sơ mời thầu (khoản 2 Điều 13). Doanh nghiệp tìm kiếm “danh mục dự án đấu thầu có sử dụng đất” của một tỉnh nên bắt đầu từ các nghị quyết danh mục này của Hội đồng nhân dân tỉnh.

Ba trường hợp không phải tổ chức đấu thầu

Đấu thầu dự án và đấu giá quyền sử dụng đất khác nhau thế nào?

Đây là câu hỏi được tìm kiếm nhiều, nhưng Nghị định 274 chỉ điều chỉnh đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư; việc đấu giá quyền sử dụng đất thuộc pháp luật về đất đai và đấu giá tài sản. Ở mức Nghị định 274 thể hiện, có thể phân biệt như sau:

Nói ngắn gọn: khi khu đất đã nằm trong danh mục đấu thầu dự án của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh, cơ quan nhà nước tổ chức đấu thầu theo Nghị định 274; khi khu đất thuộc diện đấu giá quyền sử dụng đất, thủ tục theo pháp luật đất đai và đấu giá. Bài viết không đi vào điều kiện, trình tự đấu giá quyền sử dụng đất; anh/chị đối chiếu trực tiếp Luật Đất đai và văn bản hướng dẫn.

Điều kiện đối với nhà đầu tư tham dự thầu

Tư cách hợp lệ

Nhà đầu tư là tổ chức phải đáp ứng đủ các điều kiện tại khoản 1 Điều 5 Luật Đấu thầu, trong đó đáng chú ý: đăng ký thành lập, hoạt động theo pháp luật Việt Nam (hoặc pháp luật nước ngoài đối với nhà đầu tư nước ngoài); hạch toán tài chính độc lập; không đang giải thể, không mất khả năng thanh toán; có tên trên Hệ thống mạng đấu thầu quốc gia trước khi phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư; bảo đảm cạnh tranh; không đang bị cấm tham dự thầu; không đang bị truy cứu trách nhiệm hình sự; có tên trong danh sách ngắn nếu là đấu thầu hạn chế.

Riêng với dự án có sử dụng đất, Điều 22 Nghị định 274 bổ sung hai điều kiện hợp lệ:

• nhà đầu tư phải thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và đáp ứng điều kiện giao đất, cho thuê đất theo pháp luật về đất đai (điểm i khoản 2);
• với dự án bất động sản, nhà đầu tư không trong thời gian bị cấm hoạt động kinh doanh bất động sản, bị tạm ngừng, đình chỉ hoạt động theo bản án, quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền (điểm k khoản 2).

Bảo đảm cạnh tranh

Điều 5 Nghị định 274 quy định chi tiết điều kiện độc lập về pháp lý, tài chính, trong đó ba ngưỡng hay gặp: nhà đầu tư và cơ quan có thẩm quyền, bên mời thầu không sở hữu vốn của nhau trên 50% (khoản 3); kể từ ngày phát hành hồ sơ mời thầu, nhà đầu tư không có cổ phần, phần vốn góp với các nhà thầu tư vấn của dự án (khoản 2, có loại trừ khi dự án do chính nhà đầu tư đề xuất); nhà đầu tư và nhà thầu tư vấn không cùng bị một tổ chức, cá nhân khác sở hữu trên 30% vốn (khoản 4). Công ty mẹ, công ty con chỉ được tham dự trong một hồ sơ dự thầu (khoản 5).

Năng lực tài chính và liên danh

Tiêu chuẩn năng lực gồm vốn chủ sở hữu (xác định trên tổng vốn đầu tư), khả năng huy động vốn vay, lịch sử tranh chấp, khiếu kiện, quá trình hoạt động đầu tư tại tỉnh nơi triển khai dự án và các chỉ tiêu tài chính (nếu có) (khoản 1 Điều 50). Với dự án bất động sản, yêu cầu vốn chủ sở hữu tối thiểu xác định theo pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Khi liên danh, vốn chủ sở hữu của liên danh bằng tổng vốn chủ sở hữu của các thành viên; nhà đầu tư đứng đầu liên danh phải góp tối thiểu 30% vốn chủ sở hữu, từng thành viên tối thiểu 15% (điểm a khoản 1 Điều 50 Nghị định 274, điểm a khoản 2 Điều 62 Luật Đấu thầu). Ví dụ minh họa: liên danh ba thành viên góp 55% – 30% – 15% là đạt; cơ cấu 60% – 28% – 12% không đạt vì thành viên thứ ba dưới 15%.

Hồ sơ mời thầu không được quy định tiêu chuẩn đánh giá kinh nghiệm thực hiện dự án tương tự; chỉ quy định nguyên tắc xử lý khi nhà đầu tư nộp tài liệu kinh nghiệm để xét trong trường hợp ngang điểm (khoản 2 Điều 50, khoản 6 Điều 63).

Nhà đầu tư nước ngoài

Dự án có tổng vốn đầu tư từ 800 tỷ đồng trở lên thuộc diện đấu thầu quốc tế, trừ dự án thuộc ngành nghề chưa được tiếp cận thị trường, dự án cần đấu thầu trong nước vì quốc phòng, an ninh hoặc đã mời quan tâm quốc tế nhưng không có nhà đầu tư nước ngoài quan tâm (khoản 2 Điều 11 Luật Đấu thầu). Nhà đầu tư nước ngoài trúng thầu dự án có sử dụng đất phải thành lập tổ chức kinh tế để được giao đất, cho thuê đất (khoản 1 Điều 55 Nghị định 274).

Quy trình đấu thầu dự án có sử dụng đất: 6 bước

Điều 46 Luật Đấu thầu và khoản 1 Điều 9 Nghị định 274 quy định quy trình cho dự án áp dụng đấu thầu rộng rãi, đấu thầu hạn chế theo phương thức một giai đoạn một túi hồ sơ. Dự án yêu cầu công trình kiến trúc có giá trị áp dụng phương thức một giai đoạn hai túi hồ sơ (khoản 2 Điều 35 Luật Đấu thầu); dự án có yêu cầu đặc thù nhưng chưa xác định được tiêu chuẩn kỹ thuật, xã hội, môi trường áp dụng hai giai đoạn một túi hồ sơ (Chương III Nghị định 274).

Bước 1 — Công bố dự án đầu tư kinh doanh

Dự án thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư (Điều 10): căn cứ danh mục khu đất do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định, cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo pháp luật về đầu tư hoặc nhà đầu tư lập hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư. Sau khi có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ban quản lý khu kinh tế giao đơn vị trực thuộc hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã đăng tải quyết định này lên Hệ thống mạng đấu thầu quốc gia trước khi tổ chức đấu thầu.

Dự án không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư (Điều 11): người có thẩm quyền phê duyệt “thông tin dự án đầu tư kinh doanh”. Căn cứ phê duyệt gồm một quy hoạch thuộc hệ thống quy hoạch, danh mục khu đất của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh; riêng dự án thuộc điểm a khoản 1 Điều 4 còn cần quy hoạch phân khu (hoặc quy hoạch chung nếu không yêu cầu lập quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết) và chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh (nếu có). Thông tin dự án có thể do cơ quan nhà nước lập hoặc do nhà đầu tư đề xuất.

Nội dung công bố gồm các thông tin tại khoản 2 Điều 47 Luật Đấu thầu: tên dự án, mục tiêu, quy mô, vốn đầu tư; địa điểm, hiện trạng sử dụng đất, diện tích, mục đích sử dụng đất, chỉ tiêu quy hoạch; thời hạn, tiến độ, phương án phân kỳ; bên mời thầu, hình thức, phương thức lựa chọn và thời gian bắt đầu tổ chức lựa chọn nhà đầu tư.

Nếu trước khi tổ chức đấu thầu phát sinh yêu cầu điều chỉnh thông tin dự án làm thay đổi tiêu chuẩn đánh giá trong hồ sơ mời thầu, phải lập hồ sơ đề nghị điều chỉnh, trình phê duyệt điều chỉnh và đăng tải lại (khoản 4 Điều 11).

Nhà đầu tư tự đề xuất dự án

Khoản 3 Điều 11 cho phép nhà đầu tư đề xuất dự án đầu tư kinh doanh ngoài các dự án đã công bố, trừ khi pháp luật ngành cấm. Nhà đầu tư lập hồ sơ đề xuất dự án (văn bản đề xuất có nội dung tại các điểm b, c, d, e khoản 2 Điều 47 Luật Đấu thầu; hồ sơ tư cách, năng lực; tài liệu khác) và tự chịu chi phí. Trong thời gian chưa áp dụng qua mạng, nhà đầu tư nộp 01 bộ trực tiếp hoặc qua bưu chính tới Trung tâm Phục vụ hành chính công cấp tỉnh (dự án do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ban quản lý khu kinh tế là cơ quan có thẩm quyền) hoặc bộ phận một cửa của bộ, cơ quan ngang bộ. Các mốc xử lý: tiếp nhận trong 02 ngày làm việc; xem xét trong 14 ngày làm việc kể từ khi nhận hồ sơ hợp lệ; người có thẩm quyền quyết định trong 03 ngày làm việc; trả kết quả trong 02 ngày làm việc. Từ ngày 01/01/2027, thủ tục nộp hồ sơ đề xuất dự án thực hiện trên Hệ thống mạng đấu thầu quốc gia (khoản 1 Điều 70).

Cần lưu ý: được phê duyệt thông tin dự án không có nghĩa là được giao dự án. Dự án vẫn phải đấu thầu, và nhà đầu tư đề xuất phải cạnh tranh như các nhà đầu tư khác.

Bước 2 — Chuẩn bị đấu thầu

Bảng theo dõi tiến độ

Người có thẩm quyền giao đơn vị trực thuộc lập bảng theo dõi tiến độ thực hiện các hoạt động lựa chọn nhà đầu tư theo Phụ lục II và phê duyệt bảng này, trong đó quyết định bên mời thầu, hình thức, phương thức đấu thầu và thời gian bắt đầu tổ chức lựa chọn nhà đầu tư (khoản 1, 2 Điều 12). Thời điểm phê duyệt:

• dự án thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư: phê duyệt độc lập hoặc đồng thời với quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư;
• dự án không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư: phê duyệt đồng thời trong văn bản phê duyệt thông tin dự án;
• dự án đã mời quan tâm: phê duyệt đồng thời trong văn bản phê duyệt kết quả mời quan tâm.

Phụ lục II gồm 9 hoạt động: lập, thẩm định, phê duyệt hồ sơ mời thầu; đánh giá hồ sơ dự thầu; nội dung tài chính khác; phê duyệt danh sách nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu kỹ thuật (nếu có); thẩm định và phê duyệt kết quả; các hoạt động khác. Mỗi hoạt động có cột thời gian kế hoạch, thực tế và số ngày chênh lệch. Bên mời thầu đăng tải bảng lên Hệ thống trước khi tổ chức đấu thầu và cập nhật tiến độ thực tế, nguyên nhân chậm (khoản 6 Điều 12; Điều 8 Thông tư 98/2025/TT-BTC được sửa bởi Thông tư 129/2026/TT-BTC).

Ngày phê duyệt bảng theo dõi tiến độ còn có hệ quả kỹ thuật: tỷ lệ tối thiểu nộp ngân sách nhà nước (m) được xác định trên các dự án tham chiếu có kết quả đấu thầu trong 03 năm liền kề trước ngày này (khoản 3 Điều 52).

Căn cứ phê duyệt hồ sơ mời thầu

Điều 13 Nghị định 274 liệt kê sáu nhóm căn cứ:

1. Quy hoạch có liên quan (khi quy hoạch thay đổi kể từ thời điểm chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc phê duyệt thông tin dự án); với dự án thuộc điểm a khoản 1 Điều 4, thêm quy hoạch phân khu (hoặc quy hoạch chung) và chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh.
2. Danh mục khu đất thực hiện đấu thầu dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định.
3. Danh mục công trình, dự án phải thu hồi đất được cấp có thẩm quyền phê duyệt (không áp dụng với dự án không phải thu hồi đất, dự án theo tuyến cần khảo sát xác định địa điểm).
4. Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc văn bản phê duyệt thông tin dự án.
5. Bảng theo dõi tiến độ đã phê duyệt.
6. Văn bản khác theo pháp luật ngành (nếu có).

Hồ sơ mời thầu có thể được lập trước khi các văn bản này được phê duyệt, nhưng chỉ được phê duyệt khi phù hợp với các căn cứ trên (khoản 1 Điều 14). Đây là cách rút ngắn thời gian hợp pháp: tổ chuyên gia chuẩn bị song song, nhưng không trình phê duyệt sớm.

Lập, thẩm định, phê duyệt hồ sơ mời thầu

Bên mời thầu giao tổ chuyên gia lập hồ sơ mời thầu với các nội dung tại Điều 48 Luật Đấu thầu. Bên mời thầu trình dự thảo cho người có thẩm quyền, đồng thời gửi tổ thẩm định; tổ thẩm định thẩm định theo Điều 58; người có thẩm quyền phê duyệt bằng văn bản căn cứ tờ trình và báo cáo thẩm định (khoản 3 Điều 14). Người có thẩm quyền có thể giao người đứng đầu đơn vị trực thuộc hoặc Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã phê duyệt hồ sơ mời thầu (khoản 3 Điều 60); khi đó bên mời thầu thành lập tổ thẩm định hoặc giao đơn vị trực thuộc thẩm định (khoản 2 Điều 62). Thành viên tổ chuyên gia, tổ thẩm định phải đáp ứng điều kiện năng lực, kinh nghiệm theo nghị định về lựa chọn nhà thầu (khoản 3 Điều 1); xem thêm bài tổ chuyên gia đấu thầu.

Danh sách ngắn (chỉ với đấu thầu hạn chế)

Bên mời thầu xác định danh sách ngắn tối thiểu 03 nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu và có nhu cầu tham dự, trình người có thẩm quyền phê duyệt, đăng tải công khai. Các nhà đầu tư trong danh sách ngắn không được liên danh với nhau (Điều 15). Đấu thầu hạn chế chỉ dùng cho dự án có yêu cầu cao về kỹ thuật, công nghệ hoặc có tính đặc thù theo pháp luật ngành mà chỉ một số nhà đầu tư đáp ứng (khoản 2 Điều 34 Luật Đấu thầu).

Bước 3 — Tổ chức đấu thầu

Điều kiện phát hành hồ sơ mời thầu

Hồ sơ mời thầu chỉ được phát hành khi đáp ứng đủ bốn điều kiện (Điều 16): (1) dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc thông tin dự án đã được phê duyệt; (2) dự án đã được công bố theo Điều 10 hoặc Điều 11; (3) hồ sơ mời thầu đã được phê duyệt; (4) điều kiện khác theo pháp luật ngành (nếu có).

Mời thầu, phát hành, sửa đổi, làm rõ

• Thông báo mời thầu đăng tải trên Hệ thống mạng đấu thầu quốc gia; đấu thầu quốc tế đăng bằng tiếng Anh và tiếng Việt, đồng thời trên trang thông tin của bộ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (nếu có) hoặc báo tiếng Anh phát hành tại Việt Nam (điểm a khoản 1 Điều 17).
• Đấu thầu rộng rãi trong nước: hồ sơ mời thầu phát hành miễn phí trên Hệ thống. Đấu thầu quốc tế: nhà đầu tư nộp khoản tiền bằng giá bán 01 bộ hồ sơ mời thầu bản điện tử khi nộp hồ sơ dự thầu, giá bán không quá 30 triệu đồng (khoản 2 Điều 17, điểm a khoản 9 Điều 7).
• Sửa đổi hồ sơ mời thầu phải đăng tải trên Hệ thống tối thiểu 10 ngày làm việc (trong nước) hoặc 15 ngày làm việc (quốc tế) trước ngày có thời điểm đóng thầu; không đủ thời gian thì phải gia hạn đóng thầu (khoản 3 Điều 17).
• Nhà đầu tư gửi đề nghị làm rõ tối thiểu 05 ngày làm việc (trong nước) hoặc 10 ngày làm việc (quốc tế) trước ngày đóng thầu; nội dung làm rõ đăng tải tối thiểu 02 ngày làm việc trước ngày đóng thầu. Bên mời thầu có thể tổ chức hội nghị tiền đấu thầu, lập biên bản và đăng tải (khoản 4 Điều 17).
• Gia hạn thời gian nộp hồ sơ dự thầu phải đăng thông báo kèm quyết định phê duyệt gia hạn, nêu lý do và thời điểm đóng thầu mới (khoản 6 Điều 17).

Thời gian chuẩn bị hồ sơ dự thầu tối thiểu là 45 ngày đối với đấu thầu trong nước và 60 ngày đối với đấu thầu quốc tế, tính từ ngày đầu tiên phát hành hồ sơ mời thầu đến ngày có thời điểm đóng thầu (khoản 1, 2 Điều 49 Luật Đấu thầu). Các công việc khác do người có thẩm quyền, bên mời thầu quyết định thời gian (khoản 3 Điều 49).

Nộp, quản lý, sửa đổi, rút hồ sơ dự thầu

Bên mời thầu tiếp nhận mọi hồ sơ nộp trước thời điểm đóng thầu và quản lý theo chế độ mật đến khi công khai kết quả. Nhà đầu tư muốn sửa đổi, thay thế, rút hồ sơ phải có văn bản đề nghị gửi trước thời điểm đóng thầu. Hồ sơ, tài liệu gửi sau thời điểm đóng thầu không hợp lệ, không được mở và bị loại, trừ tài liệu làm rõ theo yêu cầu của bên mời thầu hoặc tài liệu tự làm rõ, bổ sung để chứng minh tư cách hợp lệ, năng lực (Điều 18).

Bảo đảm dự thầu

Nhà đầu tư thực hiện bảo đảm dự thầu trước thời điểm đóng thầu bằng đặt cọc, thư bảo lãnh của tổ chức tín dụng hoặc chứng thư bảo hiểm bảo lãnh. Mức bảo đảm dự thầu do hồ sơ mời thầu quy định trong khoảng 0,5% đến 1,5% tổng vốn đầu tư; hiệu lực bằng hiệu lực hồ sơ dự thầu cộng thêm 30 ngày (khoản 1, 3, 4, 5 Điều 14 Luật Đấu thầu). Mức này khác hẳn mức áp dụng cho gói thầu của nhà thầu (xem bảo lãnh dự thầu).

Bước 4 — Mở thầu và đánh giá hồ sơ dự thầu

Mở thầu

Mở thầu công khai trong vòng 02 giờ kể từ thời điểm đóng thầu, không phụ thuộc sự có mặt của nhà đầu tư. Bên mời thầu kiểm tra niêm phong, mở từng hồ sơ theo thứ tự chữ cái tên nhà đầu tư và đọc: tên nhà đầu tư; số bản gốc, bản chụp; giá trị đề xuất về hiệu quả sử dụng đất (hoặc hiệu quả đầu tư phát triển ngành, lĩnh vực, địa phương); đề xuất tăng, giảm (nếu có); hiệu lực hồ sơ dự thầu; giá trị, hiệu lực bảo đảm dự thầu. Biên bản mở thầu được ký bởi bên mời thầu và nhà đầu tư tham dự, gửi cho các nhà đầu tư (Điều 19). Đại diện bên mời thầu ký xác nhận vào bản gốc đơn dự thầu, thỏa thuận liên danh, bảo đảm dự thầu, phương án đầu tư kinh doanh và đề xuất hiệu quả (khoản 4 Điều 19).

Kiểm tra và đánh giá tính hợp lệ

Hồ sơ dự thầu hợp lệ khi đáp ứng đủ các điều kiện tại khoản 2 Điều 22, gồm: có bản gốc; đơn dự thầu hợp lệ, có chữ ký đại diện hợp pháp; giá trị đề xuất cụ thể, cố định bằng số và bằng chữ, không đề xuất nhiều giá trị khác nhau, không kèm điều kiện bất lợi cho cơ quan có thẩm quyền, bên mời thầu; hiệu lực hồ sơ đáp ứng; bảo đảm dự thầu hợp lệ; nhà đầu tư không có tên trong hai hồ sơ; thỏa thuận liên danh hợp lệ; tư cách hợp lệ theo Điều 5 Luật Đấu thầu; thuộc đối tượng được giao đất, cho thuê đất; không bị cấm kinh doanh bất động sản (với dự án bất động sản).

Việc đánh giá thực hiện trên bản chụp. Nếu bản gốc và bản chụp sai khác mà không làm thay đổi thứ tự xếp hạng thì căn cứ bản gốc; nếu làm thay đổi thứ tự xếp hạng thì hồ sơ của nhà đầu tư đó bị loại (khoản 2 Điều 20).

Làm rõ hồ sơ dự thầu

Nhà đầu tư được làm rõ, bổ sung tài liệu chứng minh tư cách hợp lệ, năng lực (kể cả tự phát hiện thiếu và tự gửi sau đóng thầu) nhưng không được làm thay đổi bản chất tư cách, năng lực. Việc làm rõ phương án đầu tư kinh doanh, đề xuất hiệu quả sử dụng đất không được làm thay đổi các đề xuất đã nộp (Điều 21).

Đánh giá chi tiết và xếp hạng

Hồ sơ hợp lệ được đánh giá về năng lực, phương án đầu tư kinh doanh và hiệu quả sử dụng đất theo phương pháp, tiêu chuẩn trong hồ sơ mời thầu (khoản 3 Điều 22). Với dự án thuộc điểm a khoản 1 Điều 4, điểm năng lực chiếm 20–30%, điểm phương án đầu tư kinh doanh 20–30%, điểm hiệu quả sử dụng đất 40–60% tổng số điểm; nhà đầu tư phải đạt điểm tổng hợp tối thiểu 70% (khoản 2, điểm a khoản 5 Điều 49). Cách xây dựng thang điểm và ngưỡng chi tiết của từng tiêu chuẩn là chủ đề riêng của khâu đánh giá hồ sơ dự thầu.

Tổ chuyên gia lập báo cáo gửi bên mời thầu, nêu rõ danh sách xếp hạng, danh sách nhà đầu tư bị loại và lý do, nhận xét về tính cạnh tranh, công bằng, minh bạch, hiệu quả kinh tế (khoản 4 Điều 22). Nhà đầu tư được đề nghị trúng thầu khi có hồ sơ hợp lệ, đáp ứng yêu cầu về năng lực, phương án đầu tư kinh doanh, hiệu quả sử dụng đất và có điểm tổng hợp cao nhất (Điều 54).

Khi áp dụng một giai đoạn hai túi hồ sơ

Hồ sơ đề xuất về kỹ thuật mở trong 02 giờ sau đóng thầu; hồ sơ đề xuất về tài chính của tất cả nhà đầu tư được niêm phong riêng (Điều 23). Bên mời thầu phê duyệt danh sách nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu kỹ thuật, thông báo và mời mở hồ sơ tài chính của các nhà đầu tư này (Điều 25, 26). Phương thức này dùng cho dự án yêu cầu công trình kiến trúc có giá trị.

Bước 5 — Trình, thẩm định, phê duyệt và công khai kết quả

Bên mời thầu trình người có thẩm quyền kết quả lựa chọn nhà đầu tư, đồng thời gửi tổ thẩm định, nêu rõ ý kiến của bên mời thầu về nội dung đánh giá của tổ chuyên gia. Tổ thẩm định thẩm định theo Điều 59 (kiểm tra căn cứ, việc tuân thủ thời gian, việc đánh giá, các ý kiến khác nhau). Người có thẩm quyền phê duyệt bằng văn bản (khoản 1 Điều 28).

Quyết định phê duyệt kết quả gồm: tên dự án, mục tiêu, quy mô, vốn đầu tư; địa điểm, hiện trạng sử dụng đất, diện tích, mục đích sử dụng đất, chỉ tiêu quy hoạch; tiến độ, phân kỳ; tên nhà đầu tư trúng thầu và tên tổ chức kinh tế do nhà đầu tư thành lập (nếu có); giá trị đề xuất về hiệu quả sử dụng đất hoặc hiệu quả đầu tư phát triển ngành, lĩnh vực, địa phương (khoản 2 Điều 28).

Trong 05 ngày làm việc kể từ ngày phê duyệt, bên mời thầu đăng tải kết quả trên Hệ thống và gửi thông báo cho các nhà đầu tư, gồm danh sách nhà đầu tư không được chọn, lý do và kế hoạch đàm phán, hoàn thiện, ký kết hợp đồng (Điều 29). Nhà đầu tư không đồng ý với kết quả có quyền kiến nghị theo Chương X Nghị định 274.

Bước 6 — Đàm phán, hoàn thiện và ký kết hợp đồng

Nhà đầu tư xếp thứ nhất được mời đàm phán; nếu không tham dự hoặc từ chối đàm phán thì không được nhận lại bảo đảm dự thầu (khoản 1 Điều 30). Việc đàm phán dựa trên báo cáo đánh giá, hồ sơ dự thầu và hồ sơ mời thầu; không đàm phán những nội dung nhà đầu tư đã chào đúng yêu cầu, không làm thay đổi nội dung cơ bản của hồ sơ dự thầu. Nhà đầu tư không được thay đổi, rút, từ chối các nội dung cơ bản đã được đánh giá đáp ứng, trừ thay đổi mang lại hiệu quả cao hơn cho dự án (khoản 3, 5 Điều 30).

Nếu đàm phán không thành công, bên mời thầu báo cáo người có thẩm quyền hủy kết quả và mời nhà đầu tư xếp hạng tiếp theo; nếu tất cả đều không thành công thì hủy thầu theo điểm a khoản 2 Điều 17 Luật Đấu thầu (khoản 6 Điều 30). Các trường hợp hủy thầu đối với lựa chọn nhà đầu tư được trình bày thêm tại bài hủy thầu.

Hợp đồng chỉ được ký khi hồ sơ dự thầu còn hiệu lực và nhà đầu tư vẫn đáp ứng năng lực kỹ thuật, tài chính; cơ quan có thẩm quyền hoặc bên mời thầu (được ủy quyền) ký hợp đồng; với liên danh, tất cả thành viên phải trực tiếp ký (Điều 71 Luật Đấu thầu). Trong 05 ngày làm việc kể từ ngày hợp đồng có hiệu lực, bên mời thầu đăng tải thông tin chủ yếu của hợp đồng: tên dự án, số hiệu, thời điểm ký; cơ quan có thẩm quyền; nhà đầu tư, tổ chức kinh tế; mục tiêu, quy mô; tiến độ, diện tích, thời hạn sử dụng đất; địa điểm; tổng vốn đầu tư; giá trị đề xuất về hiệu quả (khoản 3 Điều 31).

Bảng mốc thời gian cần nhớ

Hồ sơ trong đấu thầu dự án có sử dụng đất

Cụm từ “hồ sơ đấu thầu dự án có sử dụng đất” thường được hiểu lẫn giữa hồ sơ của cơ quan nhà nước và hồ sơ của nhà đầu tư. Bảng dưới đây tách theo từng loại.

Phương án đầu tư kinh doanh cần thể hiện những gì?

Với dự án thuộc điểm a khoản 1 Điều 4, tiêu chuẩn kỹ thuật gồm: sự phù hợp của phương án (phạm vi, quy mô, sơ bộ tổng chi phí, tiến độ, phân kỳ, sơ đồ tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan) với quy hoạch được duyệt; tính khả thi của giải pháp công nghệ (nếu có); sự phù hợp với điều kiện đầu tư kinh doanh, phương án vận hành; sự đồng bộ của hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở và sự phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở (điểm a–d khoản 1 Điều 51). Tiêu chuẩn xã hội gồm phương án, chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và cam kết ứng vốn nếu hồ sơ mời thầu yêu cầu; đóng góp phúc lợi xã hội cho lao động địa phương (khoản 2 Điều 51). Tiêu chuẩn môi trường do bên mời thầu, tổ chuyên gia chọn trong các tiêu chí tại khoản 3 Điều 51.

Nếu khu đất có tài sản công gắn liền với đất phải xử lý, hồ sơ mời thầu quy định việc bán tài sản cho nhà đầu tư hoặc nhà đầu tư hoàn trả giá trị còn lại của tài sản bị phá dỡ; nhà đầu tư phải cam kết nộp khoản này, độc lập với tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và khoản nộp ngân sách đã đề xuất (khoản 4 Điều 51).

Tỷ lệ nộp ngân sách (M) và các nghĩa vụ tài chính của nhà đầu tư

Tiêu chuẩn hiệu quả sử dụng đất áp dụng cho dự án thuộc điểm a khoản 1 Điều 4. Nhà đầu tư đề xuất trong hồ sơ dự thầu một tỷ lệ nộp ngân sách nhà nước (M), không thấp hơn tỷ lệ tối thiểu (m) do hồ sơ mời thầu quy định (khoản 1, 2 Điều 52). Tỷ lệ m được xác định từ các dự án khu đô thị (hoặc khu dân cư nông thôn) cùng loại, có kết quả đấu thầu trên địa bàn tỉnh trong 03 năm liền kề trước ngày phê duyệt bảng theo dõi tiến độ, có diện tích từ 50% diện tích dự án đang xét trở lên (hoặc tổng vốn đầu tư từ 50% trở lên nếu không có dự án đạt điều kiện diện tích) (khoản 3 Điều 52). Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao bên mời thầu phối hợp Sở Tài chính thống kê dự án tham chiếu (khoản 8 Điều 52).

Ngoại lệ: dự án tại địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn không áp dụng tỷ lệ m; nhà đầu tư tự đề xuất M (đoạn 2 khoản 1 Điều 52). Khi không xác định được dự án tham chiếu, dự án khu dân cư nông thôn cũng để nhà đầu tư tự đề xuất M, còn dự án khu đô thị chuyển sang dùng tiêu chuẩn số lượng công trình công cộng hoặc giá trị hoạt động trợ giúp xã hội (khoản 6 Điều 52).

Giá trị nộp ngân sách được tính tại thời điểm nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất:

Giá trị nộp ngân sách = M × Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nhà đầu tư phải nộp tại thời điểm nộp (điểm a khoản 7 Điều 52)

Ví dụ minh họa: nhà đầu tư trúng thầu dự án khu đô thị với M = 12%. Khi cơ quan thuế xác định tiền sử dụng đất phải nộp là 900 tỷ đồng, nhà đầu tư nộp thêm 12% × 900 = 108 tỷ đồng vào mục thu khác của ngân sách nhà nước. Khoản 108 tỷ đồng này độc lập, không thay thế 900 tỷ đồng tiền sử dụng đất và các nghĩa vụ tài chính khác (điểm b khoản 7 Điều 52). Hình thức, tiến độ, thời hạn nộp và chế tài khi chậm nộp phải ghi cụ thể trong hợp đồng (điểm c khoản 7 Điều 52).

Ngoài khoản M, nhà đầu tư cần dự trù dòng tiền cho: bảo đảm dự thầu (0,5–1,5% tổng vốn đầu tư); bảo đảm thực hiện hợp đồng (1–3% tổng vốn đầu tư, khoản 2 Điều 75 Luật Đấu thầu); ứng vốn bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (nếu hồ sơ mời thầu yêu cầu); tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; khoản nộp giá trị tài sản công gắn liền với đất (nếu có).

Dự án 2.000 tỷ đồng trong ví dụ có tổng vốn đầu tư từ 800 tỷ đồng trở lên nên thuộc diện đấu thầu quốc tế, trừ các trường hợp loại trừ tại khoản 2 Điều 11 Luật Đấu thầu.

Triển khai dự án sau khi trúng thầu

Chương VII Nghị định 274 quy định việc triển khai dự án đầu tư kinh doanh sau khi ký hợp đồng. Đây là phần nhiều doanh nghiệp bỏ qua khi chuẩn bị dự thầu, nhưng lại là nơi phát sinh rủi ro mất bảo đảm thực hiện hợp đồng.

Thành lập tổ chức kinh tế thực hiện dự án

Nhà đầu tư trúng thầu (độc lập hoặc liên danh) có thể trực tiếp thực hiện dự án hoặc thành lập tổ chức kinh tế; nếu thành lập thì phải đề xuất ngay trong hồ sơ dự thầu (khoản 1, 2 Điều 55). Tổ chức kinh tế phải do nhà đầu tư trúng thầu nắm giữ 100% vốn điều lệ, đáp ứng điều kiện được giao đất, cho thuê đất, và kế thừa quyền, nghĩa vụ của nhà đầu tư theo hồ sơ dự thầu và hợp đồng (khoản 3, 4 Điều 55). Nhà đầu tư nước ngoài trúng thầu dự án có sử dụng đất bắt buộc thành lập tổ chức kinh tế để được giao đất, cho thuê đất. Nếu cần sửa đổi, bổ sung tên tổ chức kinh tế sau khi có quyết định phê duyệt kết quả, nhà đầu tư gửi thông tin cho cơ quan có thẩm quyền để điều chỉnh (khoản 3 Điều 28).

Bảo đảm thực hiện hợp đồng

Nhà đầu tư nộp thư bảo lãnh của tổ chức tín dụng hoặc chứng thư bảo hiểm bảo lãnh trước hoặc cùng thời điểm hợp đồng có hiệu lực, giá trị 1–3% tổng vốn đầu tư, hiệu lực đến ngày chấm dứt hợp đồng (khoản 1–3 Điều 75 Luật Đấu thầu). Nhà đầu tư không được hoàn trả khi từ chối thực hiện hợp đồng đã có hiệu lực, vi phạm thỏa thuận hợp đồng hoặc chậm tiến độ do lỗi của mình nhưng từ chối gia hạn bảo đảm (khoản 4 Điều 75). Với dự án phân kỳ nhiều giai đoạn, việc nộp, hoàn trả bảo đảm có thể áp dụng theo từng giai đoạn như thỏa thuận trong hợp đồng (khoản 2 Điều 56 Nghị định 274).

Ứng vốn bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Nhà đầu tư trúng thầu hoặc tổ chức kinh tế do nhà đầu tư thành lập ứng vốn để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo pháp luật đất đai. Quá thời hạn kể từ ngày nhận yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền mà không ứng đủ vốn thì nhà đầu tư không được hoàn trả bảo đảm thực hiện hợp đồng; khoản đã ứng trước được hoàn trả theo pháp luật đất đai (khoản 3 Điều 56). Phụ lục III hướng dẫn ghi vào hợp đồng: quá 06 tháng kể từ ngày nhận yêu cầu mà không ứng đủ vốn thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định hủy kết quả trúng thầu (điểm b khoản 9 Mục II Phụ lục III).

Chiều ngược lại, Phụ lục III cũng hướng dẫn ghi trách nhiệm phía Nhà nước: trong 36 tháng kể từ ngày ban hành quyết định công nhận kết quả trúng thầu (hoặc thời hạn khác theo hợp đồng), Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phải hoàn thành bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư, theo khoản 8 Điều 126 Luật Đất đai năm 2024 (điểm a khoản 10 Mục II Phụ lục III, theo dẫn chiếu tại Nghị định 274).

Chuyển nhượng dự án, chuyển nhượng vốn góp

• Chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án: đáp ứng điều kiện của pháp luật đầu tư, kinh doanh bất động sản (với dự án bất động sản), pháp luật ngành và khoản 2 Điều 76 Luật Đấu thầu (được người có thẩm quyền chấp thuận; bên nhận cam kết kế thừa toàn bộ quyền, nghĩa vụ) (khoản 4 Điều 56).
• Chuyển nhượng cổ phần, phần vốn góp trong tổ chức kinh tế trước khi dự án khai thác, vận hành: phải được người có thẩm quyền chấp thuận; bên nhận đáp ứng điều kiện và kế thừa quyền, nghĩa vụ đã cam kết. Từ khi dự án khai thác, vận hành, việc chuyển nhượng thực hiện theo pháp luật doanh nghiệp (khoản 5 Điều 56).
• Các trường hợp chuyển nhượng phải được quy định trong hợp đồng; nếu dẫn đến điều chỉnh dự án thì làm thủ tục điều chỉnh trước khi sửa hợp đồng; phát sinh nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện đầy đủ (khoản 6–8 Điều 56). Khi tên nhà đầu tư, tổ chức kinh tế thay đổi do chuyển nhượng, người có thẩm quyền điều chỉnh quyết định phê duyệt kết quả (khoản 6 Điều 28).

Điều chỉnh dự án làm thay đổi hợp đồng

Với dự án thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, bên mời thầu phối hợp cơ quan đăng ký đầu tư hướng dẫn nhà đầu tư làm thủ tục điều chỉnh dự án theo pháp luật đầu tư. Với dự án không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, nếu nội dung điều chỉnh thuộc trường hợp phải điều chỉnh dự án theo pháp luật đầu tư thì người có thẩm quyền sửa quyết định phê duyệt kết quả trước khi sửa hợp đồng; nếu không thì chỉ sửa hợp đồng. Trong mọi trường hợp, nhà đầu tư phải cập nhật, cam kết năng lực kỹ thuật, tài chính sau điều chỉnh (khoản 10 Điều 56).

Nội dung hợp đồng dự án theo Phụ lục III

Hợp đồng dự án gồm nội dung cơ bản tại Điều 73 Luật Đấu thầu và Phụ lục III Nghị định 274: mục tiêu, quy mô, tổng vốn đầu tư; địa điểm; thời hạn hợp đồng và tiến độ (mốc bồi thường, xây dựng, vận hành); bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, tiến độ giao đất, cho thuê đất; thực hiện phương án hiệu quả sử dụng đất (tỷ lệ M, hình thức, tiến độ nộp, chế tài); tổ chức kinh tế; nghĩa vụ nhà đầu tư; trách nhiệm phía Nhà nước; sửa đổi, chấm dứt, thanh lý hợp đồng; pháp luật điều chỉnh; giải quyết tranh chấp; phạt vi phạm (kể cả khi nhà đầu tư không thực hiện cam kết đã được hưởng ưu đãi).

Chuyển tiếp và lộ trình đấu thầu qua mạng

Dự án đang làm dở trước ngày 21/8/2026

Trong khoảng từ ngày ký 07/7/2026 đến trước ngày 21/8/2026, bên mời thầu được chọn áp dụng Điều 52 Nghị định 274 hoặc tiếp tục áp dụng Nghị định 115/2024/NĐ-CP (đã hết hiệu lực từ 21/8/2026, trừ Điều 69) để lập hồ sơ mời thầu (khoản 5 Điều 75).

Lộ trình qua mạng

Theo Điều 70 Nghị định 274, từ ngày 01/01/2027 nộp hồ sơ đề xuất dự án và mời quan tâm qua mạng; từ ngày 01/4/2027 lựa chọn nhà đầu tư qua mạng đối với đấu thầu rộng rãi, đấu thầu hạn chế theo phương thức một giai đoạn một túi hoặc hai túi hồ sơ. Trước các mốc này, thông tin lựa chọn nhà đầu tư vẫn phải công khai trên Hệ thống (khoản 3 Điều 70).

Góc bên mời thầu và tổ thẩm định

• Kiểm tra điều kiện quỹ đất trước tiên: nghị quyết danh mục khu đất của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh, danh mục công trình phải thu hồi đất, quy hoạch phân khu. Thiếu một văn bản thì chưa phê duyệt được hồ sơ mời thầu (Điều 13, 16).
• Thống kê dự án tham chiếu sớm: tỷ lệ m phụ thuộc vào ngày phê duyệt bảng theo dõi tiến độ và dữ liệu 03 năm; với tỉnh đã sắp xếp đơn vị hành chính, phải tính cả dự án của các tỉnh cũ trước ngày 01/7/2025 (khoản 5 Điều 52).
• Rà hồ sơ mời thầu theo khoản 2 Điều 48 Luật Đấu thầu: không đặt điều kiện hạn chế, không đưa tiêu chí kinh nghiệm dự án tương tự vào thang điểm.
• Lưu vết thời gian: tổ thẩm định kiểm tra việc tuân thủ quy định về thời gian (điểm b khoản 2 Điều 59); cập nhật bảng theo dõi tiến độ thực tế trên Hệ thống.

Góc nhà đầu tư

• Đọc kỹ hồ sơ mời thầu ngay khi phát hành để còn đủ 05 ngày làm việc gửi đề nghị làm rõ.
• Chốt cơ cấu liên danh trước: đứng đầu ≥ 30%, mỗi thành viên ≥ 15% vốn chủ sở hữu; công ty mẹ, công ty con không xuất hiện ở hai hồ sơ.
• Kiểm tra quan hệ vốn với các đơn vị tư vấn của dự án (ngưỡng 30%, 50%) trước khi quyết định tham dự.
• Ghi M một con số duy nhất, bằng số và bằng chữ, không kèm điều kiện; tính trước tác động dòng tiền của M lên phương án tài chính.
• Chuẩn bị hạn mức bảo lãnh cho cả bảo đảm dự thầu và bảo đảm thực hiện hợp đồng, cùng nguồn ứng vốn bồi thường nếu hồ sơ mời thầu yêu cầu.
• Đề xuất thành lập tổ chức kinh tế ngay trong hồ sơ dự thầu nếu dự định thực hiện qua pháp nhân dự án.

Nếu doanh nghiệp cần hỗ trợ rà soát hồ sơ, có thể tham khảo dịch vụ tư vấn hồ sơ đấu thầu của Viện; kết quả lựa chọn luôn do cơ quan có thẩm quyền quyết định trên cơ sở đánh giá hồ sơ.

16 tình huống đấu thầu dự án có sử dụng đất và cách xử lý

Các tình huống dưới đây dùng số liệu giả định để minh họa. Khi áp dụng, anh/chị đối chiếu hồ sơ mời thầu, hợp đồng và văn bản của địa phương.

Nhóm 1 — Xác định dự án và điều kiện quỹ đất

Tình huống 1: Khu đất chưa có trong danh mục của Hội đồng nhân dân tỉnh

Ủy ban nhân dân tỉnh A dự kiến dự án khu đô thị 32 ha, tổng vốn đầu tư khoảng 3.100 tỷ đồng. Quy hoạch phân khu đã duyệt, đất thuộc trường hợp thu hồi theo Điều 79 Luật Đất đai. Tổ chuyên gia đã hoàn thành dự thảo hồ sơ mời thầu, nhưng nghị quyết danh mục khu đất đấu thầu của Hội đồng nhân dân tỉnh chưa có khu đất này.

Cách xử lý: chưa đủ điều kiện quỹ đất (điểm b khoản 4 Điều 4 Nghị định 274) và thiếu căn cứ phê duyệt hồ sơ mời thầu (khoản 2 Điều 13). Tổ chuyên gia có thể tiếp tục hoàn thiện dự thảo (đoạn 2 khoản 1 Điều 14), nhưng người có thẩm quyền chỉ phê duyệt và phát hành hồ sơ mời thầu sau khi khu đất được đưa vào danh mục và đáp ứng các điều kiện tại Điều 16. Đồng thời rà danh mục công trình, dự án phải thu hồi đất (khoản 3 Điều 13).

Tình huống 2: Doanh nghiệp đã thỏa thuận được phần lớn diện tích

Công ty B (vốn tư nhân) đã nhận chuyển nhượng 9 ha trong khu đất 11 ha dự kiến làm khu nhà ở thương mại; khu đất thuộc trường hợp thu hồi theo Điều 79 Luật Đất đai. Công ty muốn tiếp tục thỏa thuận 2 ha còn lại và hỏi có phải đấu thầu hay không.

Cách xử lý: điểm b khoản 5 Điều 4 Nghị định 274 cho phép không tổ chức đấu thầu khi dự án không sử dụng vốn ngân sách nhà nước, thuộc trường hợp thu hồi đất tại Điều 79 Luật Đất đai và nhà đầu tư chọn phương án thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất, không đề xuất thu hồi đất theo điểm c khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai. Theo cách hiểu của chúng tôi, nếu công ty B đề nghị Nhà nước thu hồi 2 ha còn lại thì không còn thuộc trường hợp loại trừ này. Điều kiện cụ thể của phương án thỏa thuận nằm ở Luật Đất đai; doanh nghiệp cần đối chiếu văn bản gốc và lấy ý kiến cơ quan tài nguyên, môi trường địa phương.

Tình huống 3: Muốn tách một phần đất ra khỏi phạm vi đấu thầu

Khu đất 18 ha dự kiến đấu thầu có 1,2 ha thuộc phần đất quy định tại khoản 1 Điều 217 Luật Đất đai. Một ý kiến đề xuất tách 1,2 ha này để giao riêng, chỉ đấu thầu 16,8 ha.

Cách xử lý: đoạn 2 điểm a khoản 4 Điều 4 Nghị định 274 quy định khi trong khu đất thực hiện dự án có phần đất thuộc khoản 1 Điều 217 Luật Đất đai, Nhà nước thu hồi để giao, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư đối với cả khu đất. Hồ sơ mời thầu vì vậy thể hiện đủ 18 ha, kèm hiện trạng sử dụng đất của từng phần.

Tình huống 4: Dự án chợ có áp dụng tiêu chuẩn hiệu quả sử dụng đất không?

Ủy ban nhân dân xã C được giao làm bên mời thầu dự án đầu tư xây dựng chợ thuộc trường hợp phải đấu thầu theo pháp luật về chợ. Dự thảo hồ sơ mời thầu đang chép thang điểm của một dự án khu đô thị, dành 50% điểm cho hiệu quả sử dụng đất.

Cách xử lý: dự án chợ thuộc điểm c khoản 2 Điều 4, tức nhóm điểm b khoản 1. Tiêu chuẩn hiệu quả sử dụng đất chỉ áp dụng cho dự án điểm a khoản 1 (khoản 1 Điều 52); dự án chợ dùng tiêu chuẩn hiệu quả đầu tư phát triển ngành, lĩnh vực, địa phương (Điều 53) với cơ cấu điểm: năng lực 30–40%, phương án đầu tư kinh doanh 30–50%, hiệu quả đầu tư phát triển 10–40% (khoản 3 Điều 49). Tiêu chuẩn kỹ thuật cần bổ sung yêu cầu riêng cho chợ (điểm k khoản 1 Điều 51). Dự án chợ không thuộc nhóm phải mời quan tâm (khoản 4 Điều 9 chỉ nêu điểm e, g, h khoản 2 và điểm b khoản 3 Điều 4).

Nhóm 2 — Công bố dự án và lập hồ sơ mời thầu

Tình huống 5: Nhà đầu tư tự đề xuất dự án khu dân cư nông thôn

Công ty D đề xuất dự án khu dân cư nông thôn 6 ha (không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư), nộp hồ sơ đề xuất dự án tại Trung tâm Phục vụ hành chính công cấp tỉnh. Công ty hỏi bao lâu có kết quả và liệu có được “giao luôn” dự án.

Cách xử lý: theo khoản 3 Điều 11, Sở Tài chính tiếp nhận trong 02 ngày làm việc, thông báo tình trạng hồ sơ qua email, SMS; xem xét trong 14 ngày làm việc kể từ khi nhận hồ sơ hợp lệ (lấy ý kiến Bộ Chỉ huy quân sự, Công an cấp tỉnh nếu khu vực ảnh hưởng quốc phòng, an ninh); người có thẩm quyền quyết định trong 03 ngày làm việc; trả kết quả trong 02 ngày làm việc. Nếu hồ sơ hợp lệ ngay, tổng thời gian khoảng 21 ngày làm việc. Văn bản phê duyệt thông tin dự án chỉ là bước công bố; dự án vẫn phải đấu thầu và công ty D dự thầu cạnh tranh như nhà đầu tư khác. Việc công ty D tự lập hồ sơ đề xuất không làm công ty mất tư cách bảo đảm cạnh tranh, vì khoản 2 Điều 5 loại trừ trường hợp dự án do nhà đầu tư đề xuất. Từ ngày 01/01/2027, hồ sơ nộp trên Hệ thống (khoản 1 Điều 70).

Tình huống 6: Quy hoạch thay đổi trước khi phát hành hồ sơ mời thầu

Thông tin dự án khu đô thị E được phê duyệt với hệ số sử dụng đất 2,0. Trước khi phát hành hồ sơ mời thầu, quy hoạch được điều chỉnh, hệ số tăng lên 2,4, làm thay đổi tiêu chí phù hợp quy hoạch trong tiêu chuẩn kỹ thuật.

Cách xử lý: nội dung điều chỉnh làm thay đổi tiêu chuẩn đánh giá trong hồ sơ mời thầu, nên đơn vị được giao phải lập hồ sơ đề nghị điều chỉnh (văn bản đề nghị, thuyết minh, tài liệu liên quan), trình người có thẩm quyền phê duyệt điều chỉnh thông tin dự án và đăng tải thông tin điều chỉnh (khoản 4 Điều 11). Quy hoạch mới cũng là căn cứ phê duyệt hồ sơ mời thầu (điểm a khoản 1 Điều 13). Nếu thay đổi xảy ra khi đang đánh giá hồ sơ dự thầu, xử lý theo khoản 4 Điều 63: hủy thầu nếu làm sai lệch kết quả, hoặc cho nhà đầu tư nộp lại hồ sơ theo hồ sơ mời thầu sửa đổi.

Tình huống 7: Hồ sơ mời thầu đòi kinh nghiệm dự án tương tự

Dự thảo hồ sơ mời thầu dự án khu đô thị F đặt tiêu chí “nhà đầu tư đã thực hiện ít nhất 02 dự án khu đô thị quy mô từ 50 ha” là điều kiện đạt về năng lực. Tổ thẩm định nhận được ý kiến cho rằng tiêu chí này chỉ một doanh nghiệp đáp ứng.

Cách xử lý: khoản 2 Điều 50 Nghị định 274 quy định hồ sơ mời thầu không quy định tiêu chuẩn đánh giá kinh nghiệm thực hiện dự án tương tự, chỉ quy định nguyên tắc xử lý khi nhà đầu tư nộp tài liệu kinh nghiệm để xét ở tình huống ngang điểm (khoản 6 Điều 63). Khoản 2 Điều 48 Luật Đấu thầu cấm điều kiện hạn chế sự tham gia hoặc tạo lợi thế cho một số nhà đầu tư. Tổ thẩm định ghi nhận nội dung không tuân thủ trong báo cáo thẩm định và kiến nghị loại bỏ (điểm d khoản 3 Điều 58). Năng lực được đánh giá theo khoản 1 Điều 50: vốn chủ sở hữu, vốn vay, lịch sử tranh chấp, quá trình đầu tư tại tỉnh, chỉ tiêu tài chính.

Nhóm 3 — Phát hành, nộp và mở thầu

Tình huống 8: Sửa hồ sơ mời thầu sát ngày đóng thầu

Hồ sơ mời thầu dự án G (đấu thầu trong nước) phát hành ngày 01/12/2026, đóng thầu 10 giờ ngày 20/01/2027. Ngày 12/01/2027, bên mời thầu ban hành quyết định sửa đổi tiến độ phân kỳ và đăng tải cùng ngày.

Cách xử lý: từ 12/01 đến trước ngày 20/01/2027 chỉ còn 6 ngày làm việc, không đủ tối thiểu 10 ngày làm việc theo khoản 3 Điều 17. Bên mời thầu phải gia hạn thời điểm đóng thầu, đăng thông báo gia hạn kèm quyết định phê duyệt gia hạn, nêu lý do và thời điểm đóng thầu mới (khoản 6 Điều 17). Theo cách đếm của chúng tôi, nếu không có ngày nghỉ lễ xen giữa thì thời điểm đóng thầu mới nên từ ngày 27/01/2027 trở đi; thực tế nên để dư vài ngày. Thời gian chuẩn bị hồ sơ từ 01/12/2026 vẫn bảo đảm tối thiểu 45 ngày (khoản 1 Điều 49 Luật Đấu thầu).

Tình huống 9: Bảo đảm dự thầu thiếu hiệu lực ở dự án quy mô lớn

Dự án khu đô thị H có tổng vốn đầu tư 1.500 tỷ đồng (đã gồm chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khoảng 220 tỷ đồng). Hồ sơ mời thầu quy định bảo đảm dự thầu 1%, hiệu lực hồ sơ dự thầu 180 ngày. Nhà đầu tư I nộp thư bảo lãnh 15 tỷ đồng, hiệu lực 190 ngày.

Cách xử lý: giá trị 15 tỷ đồng (1% × 1.500 tỷ) là đủ, vì tổng vốn đầu tư theo khoản 6 Điều 3 Nghị định 274 đã gồm chi phí bồi thường. Nhưng hiệu lực bảo đảm dự thầu phải bằng hiệu lực hồ sơ cộng 30 ngày, tức tối thiểu 210 ngày (khoản 5 Điều 14 Luật Đấu thầu); 190 ngày là không đạt nên hồ sơ không hợp lệ (điểm đ khoản 2 Điều 22 Nghị định 274). Ngoài ra, dự án có tổng vốn đầu tư từ 800 tỷ đồng trở lên nên thuộc diện đấu thầu quốc tế nếu không rơi vào trường hợp loại trừ tại khoản 2 Điều 11 Luật Đấu thầu; khi đó thời gian chuẩn bị hồ sơ tối thiểu 60 ngày và thông báo mời thầu phải song ngữ.

Tình huống 10: Chỉ có 2 nhà đầu tư nộp hồ sơ dự thầu

Đến thời điểm đóng thầu dự án K, bên mời thầu chỉ nhận được 2 hồ sơ dự thầu.

Cách xử lý: khoản 2 Điều 63 cho phép xử lý trong không quá 03 ngày làm việc kể từ thời điểm đóng thầu theo một trong hai cách: gia hạn thời điểm đóng thầu, đồng thời rà soát, chỉnh sửa hồ sơ mời thầu (nếu cần) để tăng số nhà đầu tư, trong đó các nhà đầu tư đã nộp được sửa đổi, thay thế, rút hồ sơ; hoặc cho phép mở thầu ngay để đánh giá. Bên mời thầu tự quyết định nếu được giao phê duyệt hồ sơ mời thầu, nếu không thì báo cáo người có thẩm quyền. Theo cách hiểu của chúng tôi, để không xung đột với quy định mở thầu trong 02 giờ (khoản 1 Điều 19), bên mời thầu nên quy định sẵn phương án xử lý trong hồ sơ mời thầu hoặc có quyết định xử lý tình huống trước khi mở.

Tình huống 11: Bổ sung báo cáo tài chính sau đóng thầu

Năm ngày sau đóng thầu, nhà đầu tư L phát hiện hồ sơ thiếu báo cáo tài chính năm 2025 đã kiểm toán (lập trước thời điểm đóng thầu) dùng để chứng minh vốn chủ sở hữu, và gửi bổ sung. Nhà đầu tư L đồng thời muốn “làm rõ” để nâng tỷ lệ M từ 10% lên 11%.

Cách xử lý: bên mời thầu phải tiếp nhận báo cáo tài chính vì đây là tài liệu chứng minh năng lực đã có nhưng chưa nộp; tài liệu được coi là một phần hồ sơ dự thầu (khoản 2 Điều 21, khoản 4 Điều 18). Việc thay đổi M không được chấp nhận: làm rõ đề xuất hiệu quả sử dụng đất không được thay đổi đề xuất đã nộp (khoản 3 Điều 21), và yêu cầu bổ sung tài liệu không được ảnh hưởng đến đề xuất hiệu quả sử dụng đất (điểm c khoản 3 Điều 20).

Nhóm 4 — Đánh giá và xét duyệt trúng thầu

Tình huống 12: Đơn dự thầu ghi M theo khoảng

Hồ sơ mời thầu dự án khu đô thị X quy định m = 10%. Nhà đầu tư N ghi trong đơn dự thầu “tỷ lệ nộp ngân sách nhà nước từ 14% đến 16% tùy giá đất tại thời điểm nộp”. Nhà đầu tư P ghi “9,5%”.

Cách xử lý: hồ sơ của nhà đầu tư N không hợp lệ vì giá trị trong đơn dự thầu phải cụ thể, cố định bằng số và bằng chữ, không đề xuất nhiều giá trị và không kèm điều kiện bất lợi cho bên mời thầu (điểm c khoản 2 Điều 22). Hồ sơ của nhà đầu tư P có thể hợp lệ về hình thức nhưng M = 9,5% thấp hơn m = 10% nên không đáp ứng yêu cầu về hiệu quả sử dụng đất (khoản 2 Điều 52, điểm d khoản 1 Điều 54) và không được đề nghị trúng thầu.

Tình huống 13: Hai nhà đầu tư ngang điểm tổng hợp

Sau đánh giá, nhà đầu tư Q và R cùng đạt 86/100 điểm tổng hợp, cao nhất trong 4 nhà đầu tư.

Cách xử lý: khoản 6 Điều 63 (và khoản 4c Điều 62 Luật Đấu thầu): ưu tiên nhà đầu tư có kinh nghiệm thực hiện dự án tương tự cao hơn, căn cứ nguyên tắc đã ghi trong hồ sơ mời thầu (khoản 2 Điều 50). Nếu kinh nghiệm cũng ngang nhau, với dự án thuộc điểm a khoản 1 Điều 4, nhà đầu tư có điểm hiệu quả sử dụng đất cao hơn được đề nghị trúng thầu. Báo cáo đánh giá cần ghi rõ căn cứ xếp hạng để tổ thẩm định kiểm tra.

Nhóm 5 — Ký kết hợp đồng và triển khai dự án

Tình huống 14: Nhà đầu tư xếp thứ nhất từ chối đàm phán

Nhà đầu tư S được phê duyệt trúng thầu (đấu thầu trong nước) và nhận thông báo mời đàm phán, hoàn thiện hợp đồng ngày 02/3/2027. Đến ngày 20/3/2027, S không tham dự và gửi văn bản từ chối do thay đổi chiến lược kinh doanh.

Cách xử lý: S không được nhận lại bảo đảm dự thầu (khoản 1 Điều 30 Nghị định 274; điểm g khoản 9 Điều 14 Luật Đấu thầu, thời hạn 15 ngày đối với đấu thầu trong nước). Bên mời thầu báo cáo người có thẩm quyền hủy kết quả và mời nhà đầu tư xếp thứ hai đàm phán; nếu thành công thì trình, thẩm định, phê duyệt và công khai lại kết quả theo Điều 28, 29 (khoản 6 Điều 30). Nếu hồ sơ dự thầu, bảo đảm dự thầu của nhà đầu tư thứ hai đã hết hiệu lực, theo cách hiểu của chúng tôi có thể vận dụng khoản 7 Điều 63, yêu cầu nhà đầu tư này khôi phục hiệu lực trước khi đàm phán. Nếu không nhà đầu tư nào đàm phán thành công thì hủy thầu theo điểm a khoản 2 Điều 17 Luật Đấu thầu.

Tình huống 15: Chậm ứng vốn bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Hợp đồng dự án khu đô thị T quy định nhà đầu tư ứng 300 tỷ đồng bồi thường theo phương án được duyệt. Ủy ban nhân dân gửi yêu cầu ứng vốn ngày 15/3/2027; đến 15/10/2027 nhà đầu tư mới ứng 180 tỷ đồng.

Cách xử lý: nhà đầu tư quá thời hạn mà không ứng đủ vốn nên không được hoàn trả bảo đảm thực hiện hợp đồng (khoản 3 Điều 56 Nghị định 274, điểm b khoản 4 Điều 75 Luật Đấu thầu). Nếu hợp đồng được lập theo hướng dẫn Phụ lục III (quá 06 tháng kể từ ngày nhận yêu cầu mà không ứng đủ vốn), cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét quyết định hủy kết quả trúng thầu; mốc 06 tháng ở đây là 15/9/2027. Khoản 180 tỷ đồng đã ứng được hoàn trả theo pháp luật đất đai. Mọi chế tài cụ thể phụ thuộc điều khoản hợp đồng đã ký, vì vậy hai bên cần đối chiếu nguyên văn hợp đồng.

Tình huống 16: Chuyển nhượng vốn góp trước khi dự án vận hành

Liên danh U (60%) và V (40%) trúng thầu, thành lập công ty dự án do hai bên nắm 100% vốn điều lệ. Khi dự án đang xây dựng hạ tầng, V muốn chuyển toàn bộ 40% vốn góp cho công ty W.

Cách xử lý: chuyển nhượng phần vốn góp trước khi dự án khai thác, vận hành phải được người có thẩm quyền chấp thuận; W phải đáp ứng điều kiện hoạt động và kế thừa quyền, nghĩa vụ mà V đã cam kết (khoản 5 Điều 56). Trường hợp này phải được quy định trong hợp đồng; nếu dẫn đến điều chỉnh dự án thì làm thủ tục điều chỉnh trước khi sửa hợp đồng; nếu phát sinh nghĩa vụ tài chính thì phải nộp đủ (khoản 6–8 Điều 56). Người có thẩm quyền điều chỉnh quyết định phê duyệt kết quả khi thay đổi tên nhà đầu tư (khoản 6 Điều 28). Ngoài ra, nếu liên danh điều chỉnh tỷ lệ góp vốn khi hợp đồng chưa ký hoặc chưa có hiệu lực, bên mời thầu phải đánh giá lại năng lực theo Điều 50 (khoản 8 Điều 63).

Checklist trước khi phát hành hồ sơ mời thầu và trước khi nộp hồ sơ dự thầu

Bên mời thầu

1. Khu đất thuộc trường hợp thu hồi đất hoặc quỹ đất Nhà nước quản lý theo khoản 4 Điều 4.
2. Có nghị quyết danh mục khu đất đấu thầu của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh.
3. Có danh mục công trình, dự án phải thu hồi đất (nếu phải thu hồi).
4. Có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc văn bản phê duyệt thông tin dự án; đã đăng tải lên Hệ thống.
5. Bảng theo dõi tiến độ đã phê duyệt và đăng tải; đã xác định bên mời thầu, hình thức, phương thức.
6. Đã xác định tỷ lệ m từ dự án tham chiếu (với dự án khu đô thị, khu dân cư nông thôn).
7. Hồ sơ mời thầu đã thẩm định, phê duyệt; không có tiêu chí kinh nghiệm dự án tương tự trong thang điểm.
8. Mức bảo đảm dự thầu trong khung 0,5–1,5% tổng vốn đầu tư; bảo đảm thực hiện hợp đồng trong khung 1–3%.
9. Đã xác định đấu thầu trong nước hay quốc tế (ngưỡng 800 tỷ đồng và các trường hợp loại trừ).
10. Thời gian chuẩn bị hồ sơ dự thầu đủ 45/60 ngày; kế hoạch dự phòng nếu phải sửa hồ sơ mời thầu.

Nhà đầu tư

1. Tư cách hợp lệ theo Điều 5 Luật Đấu thầu; đã có tên trên Hệ thống.
2. Thuộc đối tượng được giao đất, cho thuê đất; không bị cấm kinh doanh bất động sản.
3. Không vi phạm ngưỡng sở hữu vốn 30%, 50% với bên mời thầu và các nhà thầu tư vấn.
4. Cơ cấu liên danh đạt 30%/15%; thỏa thuận liên danh ký đủ.
5. Vốn chủ sở hữu, vốn vay đáp ứng; báo cáo tài chính đầy đủ.
6. Đơn dự thầu ghi M một con số, bằng số và bằng chữ, không thấp hơn m.
7. Bảo đảm dự thầu đủ giá trị, hiệu lực bằng hiệu lực hồ sơ cộng 30 ngày.
8. Bản gốc, bản chụp thống nhất.
9. Đề xuất thành lập tổ chức kinh tế (nếu có), nhà đầu tư nước ngoài bắt buộc.
10. Phương án tài chính đã tính M, bảo đảm thực hiện hợp đồng, ứng vốn bồi thường.

Những sai lầm thường gặp

1. Áp Nghị định 214/2025/NĐ-CP cho lựa chọn nhà đầu tư, hoặc cho rằng Nghị định 274 thay thế Nghị định 214. Hai nghị định điều chỉnh hai hoạt động khác nhau.
2. Tiếp tục viện dẫn Nghị định 115/2024/NĐ-CP (đã hết hiệu lực từ 21/8/2026, trừ Điều 69) cho hồ sơ mời thầu lập sau ngày này.
3. Phát hành hồ sơ mời thầu khi chưa đủ bốn điều kiện tại Điều 16, nhất là khi khu đất chưa vào danh mục của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh.
4. Đưa kinh nghiệm dự án tương tự vào thang điểm, trái khoản 2 Điều 50.
5. Dùng tiêu chuẩn hiệu quả sử dụng đất cho dự án ngành (chợ, cấp nước, trạm dừng nghỉ…) thay vì hiệu quả đầu tư phát triển ngành, lĩnh vực, địa phương.
6. Tính bảo đảm dự thầu theo tổng chi phí xây dựng mà quên tổng vốn đầu tư gồm cả chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
7. Nghĩ khoản M thay cho tiền sử dụng đất. M là khoản nộp thêm, độc lập với tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
8. Ghi M theo khoảng hoặc kèm điều kiện trong đơn dự thầu.
9. Sửa hồ sơ mời thầu sát ngày đóng thầu mà không gia hạn đủ 10 ngày làm việc.
10. Chuyển nhượng vốn góp trong công ty dự án trước vận hành mà không xin chấp thuận của người có thẩm quyền.
11. Không chuẩn bị nguồn ứng vốn bồi thường, dẫn đến mất bảo đảm thực hiện hợp đồng.

Bồi dưỡng nghiệp vụ lựa chọn nhà đầu tư cho cơ quan, doanh nghiệp

Đấu thầu dự án có sử dụng đất đòi hỏi người làm nắm đồng thời pháp luật đấu thầu, đầu tư, đất đai và tài chính. Thành viên tổ chuyên gia, tổ thẩm định lựa chọn nhà đầu tư phải đáp ứng điều kiện năng lực, kinh nghiệm theo nghị định về lựa chọn nhà thầu (khoản 3 Điều 1 Nghị định 274); Thông tư 129/2026/TT-BTC cũng sửa điểm b khoản 1 Điều 7 Thông tư 02/2024/TT-BKHĐT để gọi đúng nhóm cá nhân tham gia tổ chuyên gia, tổ thẩm định lựa chọn nhà đầu tư theo Nghị định 274. Anh/chị có thể đọc thêm ai phải có chứng chỉ nghiệp vụ chuyên môn về đấu thầu và khác biệt giữa chứng chỉ lựa chọn nhà thầu và lựa chọn nhà đầu tư.

Viện Nghiên Cứu Đào Tạo Bồi Dưỡng Cán Bộ tổ chức các khóa học đấu thầu cập nhật Luật Đấu thầu sửa đổi, Nghị định 214/2025/NĐ-CP, Nghị định 274/2026/NĐ-CP và các thông tư hướng dẫn, theo hình thức học trực tiếp, online hoặc đào tạo đấu thầu tại đơn vị cho Sở, Ban quản lý khu kinh tế, Ủy ban nhân dân cấp xã và doanh nghiệp.

Sau khi hoàn thành khóa học, học viên được cấp chứng nhận hoàn thành khóa học theo tên khóa học đã tham gia. Chứng nhận hoàn thành khóa học không phải chứng chỉ nghiệp vụ chuyên môn về đấu thầu; chứng chỉ này do cơ quan có thẩm quyền cấp theo quy định hiện hành.

Cần bồi dưỡng nghiệp vụ lựa chọn nhà đầu tư cho đơn vị? Viện hỗ trợ xây dựng chương trình theo đúng nhóm dự án của địa phương, doanh nghiệp, bám theo văn bản quy phạm pháp luật hiện hành.

VIỆN NGHIÊN CỨU ĐÀO TẠO BỒI DƯỠNG CÁN BỘ

• Hotline / Zalo: 0904 889 859 (Ms. Hoa)
• Email: daotao@viendaotaocanbo.edu.vn
• Địa chỉ: BT164 Central St, Khu Sunrise L, KDT The Manor Central Park, Phường Định Công, TP. Hà Nội
• Website: //viendaotaocanbo.edu.vn

Văn bản sử dụng trong bài

• Luật Đấu thầu số 22/2023/QH15, được sửa đổi, bổ sung bởi Luật số 57/2024/QH15 và Luật số 90/2025/QH15 (Văn bản hợp nhất 74/VBHN-VPQH) — Điều 1, 2, 3, 5, 11, 14, 15, 17, 34, 35, 46, 47, 48, 49, 62, 63, 71, 72, 73, 75, 76.
• Nghị định 274/2026/NĐ-CP ngày 07/7/2026 quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư kinh doanh — Điều 1–5, 7, 9–31, 49–56, 58–60, 62, 63, 70, 75, 76; Phụ lục I, II, III.
• Thông tư 129/2026/TT-BTC ngày 27/8/2026 sửa đổi, bổ sung Thông tư 98/2025/TT-BTC về mẫu hồ sơ đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư — Điều 1, 2, 3.
• Luật Đất đai số 31/2024/QH15, Nghị quyết 254/2025/QH15, Luật Nhà ở số 27/2023/QH15: chỉ nêu theo dẫn chiếu tại Nghị định 274.

Nội dung được biên soạn bởi Ban Đào tạo – Viện Nghiên Cứu Đào Tạo Bồi Dưỡng Cán Bộ trên cơ sở đối chiếu Luật Đấu thầu (Văn bản hợp nhất 74/VBHN-VPQH), Nghị định 274/2026/NĐ-CP (kèm Phụ lục I, II, III) và Thông tư 129/2026/TT-BTC tại thời điểm 05/10/2026. Các nội dung thuộc Luật Đất đai, Luật Đầu tư chỉ được nêu theo dẫn chiếu của Nghị định 274. Bài viết mang tính tham khảo; với dự án cụ thể, anh/chị căn cứ hồ sơ mời thầu đã phát hành, hợp đồng dự án và văn bản của cơ quan có thẩm quyền. Nghiêm cấm sao chép nội dung khi chưa được phép.