Điều chỉnh giá hợp đồng: khi nào được điều chỉnh, phương pháp tính, hợp đồng trọn gói và VD tình huống

Điều chỉnh giá hợp đồng là việc thay đổi giá hoặc đơn giá đã ký trong hợp đồng với nhà thầu khi xảy ra các sự kiện mà hợp đồng và pháp luật cho phép: lạm phát, giảm phát (trượt giá), tăng giảm khối lượng, thay đổi phạm vi công việc, thay đổi chính sách, bất khả kháng hoặc hoàn cảnh thay đổi cơ bản. Hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh được tính trượt giá bằng phương pháp bù trừ trực tiếp hoặc công thức chỉ số giá (Điều 115 Nghị định 214/2025/NĐ-CP). Hợp đồng trọn gói giữ nguyên giá, trừ bất khả kháng và thay đổi phạm vi công việc (điểm c khoản 1 Điều 64 Luật Đấu thầu). Giá sau điều chỉnh không được vượt tổng mức đầu tư hoặc dự toán mua sắm.

Trong thực tế quản lý hợp đồng, điều chỉnh giá là khâu dễ phát sinh tranh chấp nhất giữa chủ đầu tư và nhà thầu. Nhà thầu thấy giá thép, xi măng, nhựa đường tăng thì muốn được bù; chủ đầu tư, kế toán dự án và cơ quan kiểm soát chi thì hỏi ngược lại: hợp đồng loại gì, hồ sơ mời thầu có cho trượt giá không, công thức nằm ở đâu, chỉ số lấy của cơ quan nào, giá sau điều chỉnh có vượt giá gói thầu không, ai có thẩm quyền chấp thuận. Chỉ cần thiếu một trong những câu trả lời đó, khoản điều chỉnh có thể bị treo nhiều tháng hoặc bị xuất toán khi quyết toán.

Một nhầm lẫn rất phổ biến là coi mọi biến động giá đều là “trượt giá được bù”. Thực ra pháp luật đấu thầu tách bạch ba con đường khác nhau: trượt giá theo cơ chế đã ghi sẵn trong hợp đồng (không cần ký văn bản sửa đổi), thay đổi giá do thay đổi khối lượng hoặc phạm vi, và sửa đổi hợp đồng khi có sự kiện ngoài dự liệu. Mỗi con đường có điều kiện, giới hạn và hồ sơ riêng. Hợp đồng trọn gói lại là trường hợp đặc biệt, vì rủi ro trượt giá đã được tính vào giá dự thầu ngay từ đầu.

Bài viết này hướng dẫn điều chỉnh giá hợp đồng đối với hợp đồng ký với nhà thầu được lựa chọn theo Luật Đấu thầu số 22/2023/QH15 (văn bản hợp nhất số 74/VBHN-VPQH), Nghị định 214/2025/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 349/2026/NĐ-CP), Thông tư 79/2025/TT-BTC và Thông tư 134/2026/TT-BTC; đồng thời đối chiếu khung sửa đổi hợp đồng xây dựng tại Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 và quy định về chỉ số giá xây dựng tại Nghị định 206/2026/NĐ-CP. Bài có bảng tra theo loại hợp đồng, công thức và ví dụ tính, quy trình hồ sơ, 16 tình huống và checklist soạn điều khoản giá. Phần nào văn bản chưa quy định hoặc nằm ở văn bản mà Viện chưa đối chiếu được, chúng tôi ghi rõ để anh/chị không dùng nhầm căn cứ.

Trả lời nhanh

• Khi nào được điều chỉnh giá hợp đồng: khi xảy ra trường hợp đã thỏa thuận trong hợp đồng phù hợp pháp luật; hoàn cảnh thực hiện hợp đồng thay đổi cơ bản theo pháp luật dân sự; hoặc theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền mà không do lỗi chủ đầu tư (khoản 1 Điều 70 Luật Đấu thầu).
• Trượt giá (lạm phát, giảm phát): áp dụng cho hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh; có thể áp dụng cho hợp đồng theo thời gian, theo kết quả đầu ra khi thời gian dài hoặc giá biến động lớn (khoản 1 Điều 115 Nghị định 214).
• Phương pháp: bù trừ trực tiếp; công thức điều chỉnh dựa trên chỉ số giá; phương pháp khác theo pháp luật (khoản 3 Điều 115).
• Không phải ký văn bản sửa đổi khi: không vượt giá gói thầu, không vượt thời gian thực hiện gói thầu, và phương pháp, công thức đã có trong hợp đồng (khoản 5 Điều 70 Luật Đấu thầu).
• Hợp đồng trọn gói: giá không thay đổi, trừ bất khả kháng và thay đổi phạm vi công việc dẫn đến giá thay đổi.
• Giới hạn: chỉ điều chỉnh trong thời gian thực hiện gói thầu ghi trong hợp đồng (trừ tùy chọn mua thêm); giá sau điều chỉnh không vượt tổng mức đầu tư, dự toán mua sắm.

Điều chỉnh giá hợp đồng là gì? Ba con đường làm giá hợp đồng thay đổi

Hợp đồng ký giữa chủ đầu tư và nhà thầu được lựa chọn là hợp đồng dân sự, xác lập bằng văn bản; khi đã ký kết, có hiệu lực và phù hợp pháp luật thì là “cơ sở pháp lý cao nhất ràng buộc trách nhiệm, nghĩa vụ của các bên” (khoản 1 Điều 113 Nghị định 214). Vì vậy câu hỏi “có được điều chỉnh giá hợp đồng không” trước hết phải trả lời bằng chính văn bản hợp đồng, sau đó mới đến quy định của Luật Đấu thầu, Nghị định 214 và pháp luật chuyên ngành.

Giá hợp đồng và các điều khoản thanh toán ghi trong hợp đồng là cơ sở thanh toán cho nhà thầu. Việc thanh toán không căn cứ theo dự toán, định mức, đơn giá do Nhà nước hướng dẫn, cũng không căn cứ đơn giá trên hóa đơn đầu vào của nhà thầu (khoản 1, khoản 2 Điều 119 Nghị định 214). Điều này có nghĩa: hóa đơn mua thép giá cao hơn không tự động là căn cứ để được trả thêm; muốn giá thay đổi thì phải đi qua một trong ba con đường dưới đây.

Con đường 1: Trượt giá theo cơ chế đã có trong hợp đồng

Đây là trường hợp “điều chỉnh giá hợp đồng do lạm phát, giảm phát”, Nghị định 214 gọi tắt là điều chỉnh trượt giá hợp đồng (khoản 1 Điều 115). Cơ chế này phải được quy định ngay từ hồ sơ mời thầu, hồ sơ yêu cầu và được hoàn thiện khi thương thảo, hoàn thiện hợp đồng. Khi hợp đồng đã có đủ nguyên tắc, công thức, nguồn chỉ số, thời điểm tính thì mỗi lần thanh toán chỉ việc tính và trả, không phải ký văn bản sửa đổi (khoản 2 Điều 115; điểm a khoản 5 Điều 114).

Con đường 2: Giá thay đổi do thay đổi khối lượng hoặc yếu tố đã định trong hợp đồng

Với hợp đồng theo đơn giá cố định, đơn giá điều chỉnh, tăng giảm khối lượng làm giá trị thanh toán thay đổi nhưng đơn giá giữ nguyên hoặc đi theo cơ chế đã thỏa thuận. Tương tự là tăng giảm thời gian với hợp đồng theo thời gian, tăng giảm chi phí trực tiếp với hợp đồng chi phí cộng phí, tăng giảm giá trị cơ sở với hợp đồng theo tỷ lệ phần trăm (điểm b, điểm c khoản 5 Điều 114 Nghị định 214). Đây cũng là những trường hợp không phải ký văn bản sửa đổi khi đáp ứng ba điều kiện của khoản 5 Điều 70 Luật Đấu thầu.

Con đường 3: Sửa đổi hợp đồng

Khi sự kiện nằm ngoài cơ chế đã ghi sẵn, ví dụ thay đổi thiết kế được duyệt, thay đổi chính sách pháp luật, bất khả kháng, hoàn cảnh thay đổi cơ bản, thì các bên phải sửa đổi hợp đồng. Sửa đổi hợp đồng là việc chủ đầu tư, nhà thầu thống nhất sửa đổi, bổ sung một hoặc một số nội dung so với hợp đồng đã ký; chỉ thực hiện trong thời gian hợp đồng còn hiệu lực, áp dụng cho tất cả các loại hợp đồng và phải bằng văn bản sửa đổi hợp đồng (khoản 1 Điều 114 Nghị định 214). Trong thực tế văn bản này thường được gọi là phụ lục hợp đồng hoặc phụ lục điều chỉnh giá trị hợp đồng; tên gọi không quan trọng bằng việc đúng thẩm quyền, đúng thời điểm và có đủ căn cứ.

Một số thuật ngữ cần thống nhất trước khi đọc tiếp

• Giá gói thầu: giá trị của gói thầu được phê duyệt trong kế hoạch lựa chọn nhà thầu, bao gồm toàn bộ chi phí để thực hiện gói thầu, kể cả chi phí dự phòng, phí, lệ phí và thuế (điểm a khoản 2 Điều 39 Luật Đấu thầu). Nghị định 214 nói rõ chi phí dự phòng gồm dự phòng trượt giá và dự phòng phát sinh khối lượng; gói thầu ngắn, ít rủi ro thì dự phòng trượt giá tính bằng không (khoản 1 Điều 18).
• Giá hợp đồng: giá trị ghi trong hợp đồng. Với hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh, giá hợp đồng ban đầu gồm khối lượng nhân đơn giá cơ sở, cộng dự phòng khối lượng và dự phòng trượt giá (điểm a khoản 3 Điều 64 Luật Đấu thầu).
• Giá trị trượt giá tạm tính: mục bắt buộc trong nội dung giá hợp đồng khi áp dụng trượt giá, xác định trên cơ sở dự kiến trượt giá và quy định về quản lý chi phí, làm cơ sở thanh toán (khoản 2 Điều 115 Nghị định 214).
• Chỉ số giá: chỉ tiêu phản ánh mức biến động giá theo thời gian. Với xây dựng, chỉ số giá xây dựng là cơ sở xác định, điều chỉnh tổng mức đầu tư, dự toán, giá gói thầu xây dựng, giá hợp đồng xây dựng (khoản 1 Điều 23 Nghị định 206/2026/NĐ-CP). Xem thêm bài chỉ số giá xây dựng là gì.

Căn cứ pháp lý hiện hành về điều chỉnh giá hợp đồng

Người dùng hay tìm “điều chỉnh giá hợp đồng theo thông tư nào”, “nghị định về điều chỉnh giá hợp đồng”. Câu trả lời phụ thuộc hợp đồng đó thuộc phạm vi nào. Với hợp đồng giữa chủ đầu tư và nhà thầu được lựa chọn theo Luật Đấu thầu, bộ căn cứ chính như sau:

Những văn bản bài viết này không có để đối chiếu

Để tránh trích dẫn sai, Viện nói rõ các giới hạn của bài:

• Nghị định quy định chi tiết về hợp đồng xây dựng theo Luật Xây dựng 2025. Khoản 4 Điều 84 Luật Xây dựng 135/2025/QH15 giao Chính phủ quy định chi tiết “phương pháp, nội dung, thủ tục sửa đổi hợp đồng xây dựng”. Văn bản này không có trong kho văn bản Viện đã đối chiếu khi biên soạn, vì vậy bài không trình bày công thức điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng riêng theo pháp luật xây dựng. Nghị định 206/2026/NĐ-CP về quản lý chi phí đã tự loại trừ nội dung này: “Nghị định này không điều chỉnh đối với các nội dung về giá hợp đồng xây dựng, việc thanh toán, quyết toán hợp đồng xây dựng” (khoản 2 Điều 1).
• Các văn bản cũ hay được tìm. Truy vấn “điều chỉnh giá hợp đồng theo nghị định 37”, “thông tư 07 hướng dẫn điều chỉnh giá hợp đồng” gắn với hệ thống văn bản hướng dẫn Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 (đã hết hiệu lực từ 01/7/2026), trong đó có Nghị định 37/2015/NĐ-CP. Kho văn bản Viện dùng để biên soạn bài chưa có căn cứ xác nhận tình trạng hiệu lực hiện nay của Nghị định này; không nên lấy các văn bản này làm căn cứ cho hợp đồng ký theo Luật Xây dựng 2025 khi chưa xác minh tình trạng hiệu lực trên nguồn chính thức. Hợp đồng xây dựng đã ký trước 01/7/2026 có quy định chuyển tiếp riêng, xem mục Luật Xây dựng 2025 bên dưới.
• Hướng dẫn của Bộ Xây dựng về biến động chỉ số giá mà khoản 3 Điều 114 Nghị định 214 dẫn chiếu, và Mẫu E-HSMT xây lắp (Mẫu số 3A Thông tư 79): không có trong kho. Phần công thức trong bài lấy từ Mẫu số 4A (hàng hóa); khi áp dụng cho gói xây lắp, anh/chị đọc điều kiện hợp đồng thực tế của gói thầu.
• Bộ luật Dân sự và pháp luật thuế: không trích trong bài. Điều kiện “hoàn cảnh thay đổi cơ bản” và các vấn đề thuế giá trị gia tăng cần đối chiếu trực tiếp văn bản tương ứng.

Ngoài ra cần nhớ quy định chuyển tiếp của Nghị định 349/2026/NĐ-CP: gói thầu đã phát hành hồ sơ mời thầu, hồ sơ yêu cầu trước ngày Nghị định này có hiệu lực thì tiếp tục ký kết, quản lý thực hiện hợp đồng theo Nghị định 214 trước khi sửa đổi (điểm a khoản 2 Điều 27 Nghị định 349). Theo đối chiếu của chúng tôi, Nghị định 349 không sửa Điều 114, 115, 119, 120 Nghị định 214 (chỉ sửa khoản 2 Điều 117 về đồng tiền thanh toán), nên các quy định điều chỉnh giá trình bày trong bài áp dụng giống nhau trước và sau sửa đổi. Tổng quan các thay đổi xem tại bài Nghị định 349/2026/NĐ-CP.

Khi nào được điều chỉnh giá hợp đồng?

Khoản 1 Điều 70 Luật Đấu thầu cho phép sửa đổi hợp đồng trong ba nhóm trường hợp:

1. Các trường hợp do các bên thỏa thuận trong hợp đồng đã ký kết phù hợp với quy định của pháp luật;
2. Hoàn cảnh thực hiện hợp đồng có thay đổi cơ bản theo quy định của pháp luật về dân sự;
3. Theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền làm ảnh hưởng đến việc thực hiện hợp đồng mà không do lỗi của chủ đầu tư.

Nội dung sửa đổi có thể gồm khối lượng, tiến độ, giá, áp dụng tùy chọn mua thêm và nội dung khác (khoản 2 Điều 70). Đối với nhóm thứ nhất, Nghị định 214 liệt kê các tình huống mà các bên có thể thỏa thuận sẵn quy trình, thủ tục sửa đổi trong hợp đồng (khoản 2 Điều 114):

• Thay đổi chính sách, pháp luật ảnh hưởng trực tiếp đến việc thực hiện hợp đồng;
• Sự kiện bất khả kháng;
• Thay đổi phương thức vận chuyển, địa điểm giao hàng, dịch vụ liên quan đối với gói mua sắm hàng hóa;
• Bổ sung khối lượng, số lượng thuộc tùy chọn mua thêm (áp dụng nhiều lần nhưng không vượt mức tối đa trong kế hoạch lựa chọn nhà thầu);
• Thay đổi về thiết kế được duyệt;
• Sáng kiến, cải tiến mang lại lợi ích cao hơn cho chủ đầu tư;
• Thay đổi tiến độ theo khoản 3 Điều 70 Luật Đấu thầu;
• Các trường hợp khác theo pháp luật và thỏa thuận, bao gồm khối lượng, giá và nội dung khác.

Riêng gói thầu thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Xây dựng, khi chỉ số giá và các yếu tố khác biến động theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng, chủ đầu tư và nhà thầu có thể xem xét sửa đổi hợp đồng, bảo đảm phù hợp quy định về sửa đổi hợp đồng do hoàn cảnh thay đổi cơ bản của pháp luật dân sự (khoản 3 Điều 114 Nghị định 214). Quy định này áp dụng không phân biệt loại hợp đồng, nhưng là cơ chế ngoại lệ, phải chứng minh, không phải “trượt giá tự động”.

Bảng tra: loại hợp đồng nào được điều chỉnh giá và điều chỉnh ra sao

Bảng trên chỉ là khung pháp lý. Muốn biết một hợp đồng cụ thể có được điều chỉnh hay không, anh/chị đọc điều kiện cụ thể của hợp đồng: loại hợp đồng, ô “Giá hợp đồng: cố định / được trượt giá”, công thức, ô “Điều chỉnh thuế: được phép / không được phép”. Cách chọn loại hợp đồng phù hợp cho từng gói thầu được phân tích riêng trong bài hợp đồng trọn gói và các loại hợp đồng trong đấu thầu.

Khi nào thay đổi giá mà không phải ký văn bản sửa đổi hợp đồng?

Khoản 5 Điều 70 Luật Đấu thầu cho phép các bên không phải ký văn bản sửa đổi đối với thay đổi giá hợp đồng, khối lượng và nội dung khác đã được quy định trong hợp đồng khi đáp ứng đủ ba điều kiện:

1. Không vượt giá gói thầu ghi trong kế hoạch lựa chọn nhà thầu; trường hợp dự toán gói thầu được phê duyệt sau khi có kế hoạch lựa chọn nhà thầu thì không vượt dự toán gói thầu;
2. Không vượt thời gian thực hiện gói thầu ghi trong hợp đồng;
3. Phương pháp, công thức, hạng mục và các nội dung cần thiết để điều chỉnh đã quy định trong hợp đồng.

Chỉ cần trượt một điều kiện, ví dụ trượt giá cộng dồn làm giá vượt giá gói thầu, thì theo đoạn cuối khoản 5 Điều 114 Nghị định 214, chủ đầu tư xem xét, quyết định việc sửa đổi hợp đồng trên cơ sở quy định của pháp luật. Riêng với trượt giá, khoản 2 Điều 115 yêu cầu rõ: các bên ký kết văn bản sửa đổi hợp đồng trước khi thực hiện thanh toán.

Giới hạn thời gian: chỉ điều chỉnh trong thời gian thực hiện gói thầu

Hai mốc thời gian thường bị lẫn:

• Thời gian hợp đồng còn hiệu lực: việc sửa đổi hợp đồng chỉ được thực hiện trong khoảng này (khoản 1 Điều 114 Nghị định 214; khoản 1 Điều 84 Luật Xây dựng với hợp đồng xây dựng).
• Thời gian thực hiện gói thầu ghi trong hợp đồng: sửa đổi về tiến độ, khối lượng, giá chỉ áp dụng trong khoảng này, trừ trường hợp áp dụng tùy chọn mua thêm (khoản 2 Điều 70 Luật Đấu thầu).

Điều kiện thực hiện trượt giá trong mẫu điều kiện cụ thể của hợp đồng hàng hóa (Mẫu số 4A Thông tư 79) cũng đi theo hướng đó: “Không được phép tính trượt giá ngoài thời hạn giao hàng gốc. Thông thường, trượt giá không được áp dụng cho khoảng thời gian chậm trễ mà Nhà thầu phải chịu toàn bộ trách nhiệm.” Khi tiến độ được điều chỉnh hợp lệ (chậm do chủ đầu tư, bất khả kháng…) thì mốc thời gian dùng để tính là tiến độ đã điều chỉnh; khi chậm do lỗi nhà thầu thì nhà thầu không được hưởng phần biến động giá của khoảng chậm.

Giới hạn giá trị và thẩm quyền: giá gói thầu, tổng mức đầu tư, dự toán mua sắm

Khoản 4 Điều 70 Luật Đấu thầu (được sửa đổi bởi Luật số 90/2025/QH15) quy định: khi sửa đổi hợp đồng làm thay đổi thời gian thực hiện hợp đồng nhưng không vượt thời gian thực hiện dự án, hoặc vượt giá gói thầu (bao gồm dự phòng) được duyệt nhưng không làm vượt tổng mức đầu tư, dự toán mua sắm thì chủ đầu tư xem xét, quyết định. Giá hợp đồng sau điều chỉnh phải bảo đảm không vượt tổng mức đầu tư, dự toán mua sắm; dự án có nhiều gói thầu thì tổng giá các hợp đồng sau điều chỉnh không được vượt.

Với hợp đồng xây dựng thuộc dự án đầu tư công, dự án PPP, điểm c khoản 3 Điều 84 Luật Xây dựng có nội dung tương tự: chủ đầu tư được quyền xem xét, quyết định sửa đổi khi vượt giá gói thầu (bao gồm dự phòng) nhưng không vượt tổng mức đầu tư được phê duyệt, phê duyệt điều chỉnh.

Theo cách hiểu của chúng tôi, nếu giá sau điều chỉnh có nguy cơ vượt tổng mức đầu tư thì không thể giải quyết ở cấp hợp đồng; chủ đầu tư phải xử lý ở cấp dự án trước (điều chỉnh tổng mức đầu tư theo pháp luật về xây dựng, đầu tư công) rồi mới sửa đổi hợp đồng. Điều kiện và thủ tục điều chỉnh tổng mức đầu tư xem bài khi nào được điều chỉnh tổng mức đầu tư xây dựng.

Điều chỉnh giá hợp đồng do lạm phát, giảm phát theo Điều 115 Nghị định 214

Áp dụng cho loại hợp đồng nào?

Khoản 1 Điều 115 Nghị định 214 chia làm hai mức:

• Hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh: điều chỉnh trượt giá thực hiện theo khoản 2 và khoản 3 Điều 115. Đây là loại hợp đồng mà Luật Đấu thầu dành cho gói thầu có thời gian thực hiện dài và có rủi ro biến động giá chi phí đầu vào; nội dung hợp đồng phải quy định phương pháp tính trượt giá và chi phí dự phòng trượt giá (điểm a khoản 3 Điều 64).
• Hợp đồng theo thời gian, hợp đồng theo kết quả đầu ra: trượt giá “có thể được áp dụng” đối với hợp đồng có thời gian thực hiện dài hoặc trong hoàn cảnh thị trường có biến động giá lớn.

Hợp đồng trọn gói và hợp đồng theo đơn giá cố định không thuộc diện điều chỉnh trượt giá. Mẫu điều kiện cụ thể của hợp đồng hàng hóa yêu cầu ghi rõ ô giá hợp đồng là “Cố định” đối với hợp đồng trọn gói, hợp đồng theo đơn giá cố định, hoặc “được trượt giá” đối với hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh (E-ĐKCT tương ứng Mục 11.2 E-ĐKC, Mẫu số 4A Thông tư 79).

Hồ sơ mời thầu và hợp đồng phải quy định những gì?

Khoản 2 Điều 115 Nghị định 214 đặt ra yêu cầu ở hai tầng. Tầng hồ sơ mời thầu: việc áp dụng điều chỉnh trượt giá phải được quy định trong hồ sơ mời thầu, hồ sơ yêu cầu, sau đó hoàn thiện khi thương thảo (nếu có), hoàn thiện hợp đồng. Tầng hợp đồng: hợp đồng phải quy định

1. Nguyên tắc tính điều chỉnh;
2. Thời gian tính điều chỉnh;
3. Cơ sở dữ liệu đầu vào để tính điều chỉnh;
4. Thời điểm để tính toán chỉ số giá hoặc giá gốc làm cơ sở xác định chênh lệch do trượt giá cho mỗi lần thanh toán;
5. Mục giá trị trượt giá tạm tính trong nội dung giá hợp đồng, trên cơ sở dự kiến trượt giá và quy định pháp luật về quản lý chi phí.

Ngoài ra, việc xác định phương pháp, công thức tính điều chỉnh giá “phải dựa trên cơ sở khoa học, phù hợp tính chất của gói thầu và quy định cụ thể về quản lý rủi ro trượt giá trong hợp đồng” (điểm b khoản 3 Điều 115). Khi hợp đồng ghi “đơn giá điều chỉnh” nhưng thiếu các nội dung trên, điều kiện thứ ba của khoản 5 Điều 70 Luật Đấu thầu không được đáp ứng; mọi khoản điều chỉnh khi đó phải qua thương thảo sửa đổi hợp đồng, rất dễ kéo dài. Giai đoạn thương thảo, hoàn thiện hợp đồng là cơ hội cuối để bổ sung; kỹ năng này được trình bày trong bài thương thảo hợp đồng trong đấu thầu.

Dự phòng trượt giá: nằm ở đâu trong giá gói thầu và giá dự thầu?

Dòng tiền để trả trượt giá phải được chuẩn bị từ đầu:

• Trong giá gói thầu: chi phí dự phòng gồm dự phòng trượt giá và dự phòng phát sinh khối lượng. Với gói thầu xây lắp áp dụng hợp đồng theo đơn giá cố định và đơn giá điều chỉnh, chi phí dự phòng bao gồm cả các khoản tạm tính (nếu có) và chỉ được sử dụng khi có phát sinh xảy ra. Gói thầu ngắn, ít khả năng rủi ro, trượt giá thì dự phòng trượt giá tính bằng không (khoản 1 Điều 18 Nghị định 214).
• Trong giá dự thầu (hồ sơ yêu cầu xây lắp theo Thông tư 134): Bảng tổng hợp giá dự thầu đối với hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh (Mẫu số 04C, Mẫu 1A) có dòng “Chi phí dự phòng cho khối lượng phát sinh và chi phí dự phòng trượt giá” bằng b2% nhân chi phí các hạng mục. Ghi chú của mẫu nêu: hồ sơ yêu cầu phải ghi rõ tỷ lệ b2%; nhà thầu chào đúng tỷ lệ đó; “Chi phí dự phòng chỉ được sử dụng khi có phát sinh khối lượng công việc trong thực tế và có trượt giá.”
• Trong giá hợp đồng: mục giá trị trượt giá tạm tính (khoản 2 Điều 115).

Hệ quả thực tế: dự phòng trượt giá không phải “tiền của nhà thầu”. Nếu giá không biến động hoặc giảm thì khoản này không được thanh toán. Bài chi phí dự phòng, trượt giá và lãi vay trong thời gian xây dựng giải thích cách khoản dự phòng được hình thành ở cấp dự án.

Khi thanh toán trượt giá làm giá hợp đồng vượt giá gói thầu

Khoản 2 Điều 115 Nghị định 214 quy định: việc quản lý và thanh toán giá trị trượt giá theo quy định đã có trong hợp đồng, không yêu cầu ký văn bản sửa đổi; trường hợp do biến động về giá, việc thanh toán các đợt tiếp theo dẫn đến giá hợp đồng vượt giá gói thầu nhưng không làm vượt tổng mức đầu tư, dự toán mua sắm thì chủ đầu tư xem xét, chấp thuận; các bên ký kết văn bản sửa đổi hợp đồng trước khi thực hiện thanh toán. Như vậy kế toán dự án cần theo dõi lũy kế giá trị trượt giá đã trả so với khoảng cách còn lại giữa giá hợp đồng và giá gói thầu, để trình chủ đầu tư trước khi đợt thanh toán “chạm trần”.

Phương pháp điều chỉnh giá hợp đồng: bù trừ trực tiếp, công thức chỉ số giá và phương pháp khác

Khoản 3 Điều 115 Nghị định 214 cho phép xác định trượt giá theo ba phương pháp:

1. Phương pháp bù trừ trực tiếp;
2. Phương pháp điều chỉnh bằng công thức trên cơ sở áp dụng chỉ số giá. Chỉ số giá làm cơ sở tính trượt giá xác định theo hồ sơ mời thầu, hồ sơ yêu cầu và nội dung thương thảo (nếu có), hoàn thiện hợp đồng;
3. Phương pháp điều chỉnh khác theo quy định của pháp luật.

Cũng tại điểm b khoản 3 Điều 115, chủ đầu tư có thể vận dụng các công thức điều chỉnh đang áp dụng rộng rãi trên thị trường quốc tế, bao gồm các mẫu của Hiệp hội quốc tế các kỹ sư tư vấn (FIDIC), hướng dẫn của Ngân hàng Thế giới (WB), Ngân hàng Phát triển Châu Á (ADB) và các mẫu khác.

Phương pháp bù trừ trực tiếp

Nghị định 214 chỉ gọi tên phương pháp này mà không đưa công thức chi tiết; khoản 2 Điều 115 có nhắc đến “giá gốc để làm cơ sở xác định chênh lệch do trượt giá cho mỗi lần thanh toán”. Theo cách hiểu của chúng tôi, bù trừ trực tiếp là tính chênh lệch giữa giá của từng yếu tố đầu vào (thường là một số vật liệu chủ yếu) tại thời điểm điều chỉnh so với giá gốc, nhân với khối lượng yếu tố đó trong phần công việc được thanh toán. Nguồn giá, thời điểm lấy giá gốc, danh mục vật liệu được bù, cách xác định hao phí phải do hợp đồng quy định.

Ví dụ minh họa (số liệu giả định): hợp đồng đơn giá điều chỉnh quy định bù trừ trực tiếp cho thép xây dựng, giá gốc là giá do cơ quan có thẩm quyền công bố tại thời điểm 28 ngày trước đóng thầu: 15 triệu đồng/tấn. Kỳ thanh toán quý III, khối lượng thép tương ứng phần việc được nghiệm thu là 120 tấn; giá công bố tại thời điểm điều chỉnh theo hợp đồng là 16,5 triệu đồng/tấn. Chênh lệch: (16,5 − 15) × 120 = 180 triệu đồng (chưa tính các yếu tố khác hợp đồng có thể quy định như thuế). Nếu giá công bố giảm xuống 14 triệu đồng/tấn thì chênh lệch là −120 triệu đồng và được giảm trừ.

Về nguồn giá: theo Nghị định 206/2026/NĐ-CP, Sở Xây dựng được phân cấp, ủy quyền công bố thông tin giá vật liệu xây dựng trên địa bàn, thu thập hàng tháng và công bố định kỳ hàng tháng hoặc hàng quý; với vật liệu có biến động bất thường thì phải công bố giá vật liệu, chỉ số giá xây dựng hàng tháng (điểm a, điểm d khoản 3 Điều 24). Hợp đồng nên chỉ định rõ nguồn và cách xử lý khi kỳ công bố không trùng kỳ thanh toán.

Công thức điều chỉnh giá hợp đồng theo chỉ số giá (Mẫu số 4A Thông tư 79)

Trong kho văn bản đã đối chiếu, câu chữ cụ thể nhất về công thức là ví dụ tại phần điều kiện cụ thể của hợp đồng (E-ĐKCT ứng với Mục 11.2 E-ĐKC) của Mẫu số 4A — E-HSMT mua sắm hàng hóa qua mạng một giai đoạn một túi hồ sơ, ban hành kèm Thông tư 79/2025/TT-BTC. Mẫu ghi: trường hợp hợp đồng có quy định về trượt giá thì trượt giá được thực hiện bằng cách điều chỉnh đơn giá hoặc tính trượt giá của hợp đồng; giá hợp đồng “sẽ được tính trượt giá trong thời gian thực hiện gói thầu nhằm phản ánh những thay đổi về chi phí nhân công và vật tư” theo công thức cụ thể do chủ đầu tư nêu. Ví dụ công thức trong mẫu:

P1 = P0 × [a + b × (L1/L0) + c × (M1/M0)] − P0, với a + b + c = 1

Mẫu yêu cầu: các hệ số a, b, c do chủ đầu tư xác định và ghi trong E-ĐKCT; trong hồ sơ dự thầu, nhà thầu phải ghi rõ nguồn trích dẫn các chỉ số, nguồn thông tin tỷ giá (nếu phù hợp) và giá trị các chỉ số vào ngày cơ bản. Mẫu cũng nêu ba điều kiện thực hiện trượt giá:

1. Không được tính trượt giá ngoài thời hạn giao hàng gốc; thông thường không áp dụng cho khoảng thời gian chậm trễ mà nhà thầu phải chịu toàn bộ trách nhiệm;
2. Nếu đồng tiền thể hiện giá hợp đồng P0 khác đồng tiền ghi chỉ số thì áp dụng hệ số quy đổi Z = Z0/Z1, trong đó Z0, Z1 là số đơn vị đồng tiền ghi chỉ số tương đương một đơn vị đồng tiền của P0 vào ngày cơ bản và ngày trượt giá;
3. Số tiền tương ứng với khoản thanh toán tạm ứng cho nhà thầu không được tính trượt giá.

Với phương thức điều chỉnh đơn giá, mẫu ghi: việc điều chỉnh đơn giá “được thực hiện từ thời điểm phát sinh yếu tố làm thay đổi giá và chỉ áp dụng đối với khối lượng được thực hiện theo đúng tiến độ ghi trong hợp đồng hoặc tiến độ được điều chỉnh”, và “không điều chỉnh đơn giá cho các khối lượng công việc trong hợp đồng tương ứng với số tiền đã tạm ứng hợp đồng”.

Lưu ý phạm vi: công thức này là ví dụ trong mẫu hồ sơ mua sắm hàng hóa, chỉ số lấy tại nước xuất xứ hàng hóa. Gói xây lắp dùng điều kiện hợp đồng của Mẫu E-HSMT xây lắp (Thông tư 134 dẫn chiếu khi lập hồ sơ yêu cầu xây lắp) mà bài viết không có để trích; với gói xây dựng thuộc dự án đầu tư công, PPP còn có nghị định hướng dẫn Luật Xây dựng về hợp đồng xây dựng. Vì vậy công thức áp dụng thực tế phải lấy từ chính hợp đồng của gói thầu.

Ví dụ cách tính điều chỉnh giá hợp đồng theo công thức

Giả định (số liệu minh họa): giá trị phần hàng hóa thanh toán trong đợt tính theo giá cơ bản P0 = 10 tỷ đồng; hệ số a = 0,15; b = 0,25; c = 0,60 (tổng = 1). Chỉ số nhân công tăng từ 100 lên 104; chỉ số vật tư tăng từ 100 lên 110.

Hai điểm cần lưu ý khi áp ví dụ vào thực tế. Thứ nhất, Mẫu số 4A định nghĩa P0 là “giá hợp đồng (giá cơ bản)”; khoản 2 Điều 115 lại yêu cầu hợp đồng quy định thời điểm tính chỉ số “cho mỗi lần thanh toán”. Theo cách hiểu của chúng tôi, khi trượt giá được tính theo từng đợt thì P0 là giá trị thanh toán của đợt đó tính theo đơn giá cơ bản (sau khi đã loại phần tương ứng tạm ứng nếu hợp đồng quy định như mẫu); hợp đồng cần viết rõ điều này để tránh tranh cãi. Thứ hai, yếu tố cố định a càng lớn thì phần được điều chỉnh càng nhỏ; chủ đầu tư nên đặt hệ số dựa trên cơ cấu chi phí thực tế của gói thầu thay vì sao chép.

Bảng kê số liệu điều chỉnh trong hồ sơ yêu cầu xây lắp (Mẫu số 04I Thông tư 134)

Với gói xây lắp áp dụng chỉ định thầu, Mẫu 1A — hồ sơ yêu cầu xây lắp ban hành kèm Thông tư 134/2026/TT-BTC — có Mẫu số 04I “Bảng kê số liệu điều chỉnh (áp dụng cho hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh)”. Bảng chia hai phần: phần chủ đầu tư ghi (mã chỉ số, mô tả chỉ số, nguồn chỉ số, giá trị cơ sở và ngày cơ sở) và phần nhà thầu ghi (số tiền, hệ số điểm do nhà thầu đề xuất). Dòng “Không điều chỉnh” mang hệ số a trong khoảng 0,10 đến 0,20; các dòng “Điều chỉnh” mang hệ số b, c, d, e…; tổng cộng các hệ số bằng 1,00. Như vậy ở gói xây lắp, công thức có thể có nhiều hơn hai yếu tố điều chỉnh (ví dụ nhân công, xi măng, thép, nhựa đường, máy thi công), mỗi yếu tố gắn một chỉ số và một hệ số.

Mẫu 1A cũng quy định giá dự thầu bao gồm các loại thuế, phí, lệ phí (nếu có) “áp theo thuế suất, mức phí, lệ phí tại thời điểm 28 ngày trước ngày có thời điểm đóng thầu” (Mục 7 Chỉ dẫn nhà thầu). Mốc 28 ngày này trùng với “ngày cơ bản” trong ví dụ công thức của Mẫu số 4A và với mốc “thay đổi liên quan đến pháp lý” tại Mục 25 E-ĐKC, là điểm neo khi tính chênh lệch.

Nguồn chỉ số giá được dùng để điều chỉnh

Điểm b khoản 3 Điều 115 Nghị định 214 cho phép hợp đồng quy định nguồn chỉ số theo:

• Chỉ số giá do Bộ Tài chính công bố;
• Chỉ số giá xây dựng do Bộ Xây dựng, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố;
• Với chi phí có nguồn gốc nước ngoài: chỉ số giá do cơ quan thống kê độc lập nơi phát sinh chi phí ở nước ngoài công bố.

Đối với chỉ số giá xây dựng, Nghị định 206/2026/NĐ-CP quy định: chỉ số gồm chỉ số theo loại công trình, theo cơ cấu chi phí, theo yếu tố chi phí (vật liệu, nhân công, máy và thiết bị thi công) và chỉ số giá một số vật liệu chủ yếu (khoản 2 Điều 23); Bộ Xây dựng công bố chỉ số quốc gia theo năm, Sở Xây dựng xác định chỉ số trên địa bàn tỉnh để Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố hoặc phân cấp, ủy quyền cho Sở công bố (khoản 3 Điều 23); chỉ số trên địa bàn tỉnh xác định theo tháng, quý, năm và công bố định kỳ hàng quý hoặc sớm hơn khi cần thiết (điểm c khoản 3 Điều 24). Đặc biệt, khoản 4 Điều 23 cho phép: căn cứ loại hợp đồng, nội dung, tính chất công việc, chủ đầu tư xem xét, quyết định sử dụng chỉ số giá xây dựng do Bộ Xây dựng, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố (nếu phù hợp) hoặc tổ chức xác định chỉ số giá xây dựng theo phương pháp do Bộ Xây dựng hướng dẫn để điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng; chủ đầu tư được thuê tư vấn đủ năng lực tính toán. Khái quát về hệ thống chi phí theo Nghị định này có tại bài Nghị định 206/2026/NĐ-CP và hệ thống quản lý chi phí.

“Hệ số điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng” là gì?

Nhiều người tìm “hệ số điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng” với mong muốn có một con số chung. Trong các văn bản đã đối chiếu, không có hệ số điều chỉnh cố định áp cho mọi hợp đồng. “Hệ số” thực chất là các tỷ trọng a, b, c… trong công thức (do chủ đầu tư xác định, hoặc do nhà thầu đề xuất trong bảng kê số liệu điều chỉnh) và tỷ số giữa chỉ số tại thời điểm điều chỉnh với chỉ số tại thời điểm cơ sở. Hai đại lượng này khác nhau theo từng gói thầu, từng kỳ thanh toán.

Hợp đồng trọn gói có được điều chỉnh giá không?

Đây là nhóm câu hỏi được tìm nhiều nhất trong dữ liệu gợi ý tìm kiếm: “hợp đồng trọn gói có được điều chỉnh giá không”, “điều chỉnh giá hợp đồng trọn gói khi nào”, “hợp đồng trọn gói có được tính phát sinh không”, “có được điều chỉnh thuế không”, “có được giảm khối lượng không”.

Nguyên tắc: giá cố định, chỉ hai ngoại lệ theo luật

Điểm c khoản 1 Điều 64 Luật Đấu thầu: “Giá hợp đồng không thay đổi trong suốt thời gian thực hiện hợp đồng đối với phạm vi công việc, yêu cầu kỹ thuật và điều khoản quy định trong hợp đồng, trừ trường hợp bất khả kháng và thay đổi phạm vi công việc phải thực hiện dẫn đến giá hợp đồng thay đổi”. Lý do nằm ở điểm b cùng khoản: khi áp dụng hợp đồng trọn gói, giá gói thầu đã gồm chi phí dự phòng cho rủi ro khối lượng và trượt giá tương ứng trách nhiệm giao cho nhà thầu; giá dự thầu phải bao gồm tất cả chi phí cho các yếu tố rủi ro này. Nói cách khác, nhà thầu đã “bán” rủi ro trượt giá cho chính mình khi chào giá.

Mẫu hồ sơ yêu cầu xây lắp (Mẫu 1A Thông tư 134) diễn đạt cùng tinh thần: giá dự thầu “được coi là đã bao gồm toàn bộ các chi phí cần thiết để thực hiện gói thầu theo đúng thiết kế và yêu cầu kỹ thuật nêu trong HSYC”; khi nhà thầu hoàn thành toàn bộ gói thầu theo đúng hồ sơ thiết kế, yêu cầu kỹ thuật thì tổng số tiền được thanh toán cho đến khi hoàn thành nghĩa vụ hợp đồng “bằng đúng giá ghi trong hợp đồng” (ghi chú Mẫu số 04A; phần hạng mục trọn gói của hợp đồng hỗn hợp tại Mẫu số 04E có câu tương tự).

Phát sinh, bổ sung, giảm khối lượng trong hợp đồng trọn gói

“Phát sinh” cần tách hai loại. Loại thứ nhất là khối lượng có trong thiết kế, yêu cầu kỹ thuật nhưng bị bóc thiếu trong bảng khối lượng: đây là rủi ro nhà thầu, không được điều chỉnh. Với gói xây lắp trọn gói, giá dự thầu được coi là đã gồm toàn bộ chi phí để thực hiện theo đúng thiết kế; khi đánh giá không hiệu chỉnh nếu hạng mục nhà thầu chào khác hồ sơ mời thầu, trừ phần ngoài phạm vi thì coi là chào thừa (điểm a khoản 2 Điều 31 Nghị định 214). Loại thứ hai là khối lượng nằm ngoài phạm vi công việc ban đầu, do chủ đầu tư yêu cầu bổ sung hoặc do thiết kế được duyệt thay đổi: đây là thay đổi phạm vi, được điều chỉnh giá thông qua sửa đổi hợp đồng. Cách lập hồ sơ chứng minh khối lượng phát sinh trong thanh toán xây dựng được hướng dẫn tại bài rà soát hồ sơ thanh toán khối lượng phát sinh.

Chiều ngược lại — “hợp đồng trọn gói có được cắt, giảm khối lượng không” — cũng là thay đổi phạm vi. Mẫu điều kiện cụ thể của hợp đồng hàng hóa ghi rõ: “Đối với loại hợp đồng trọn gói, trường hợp khối lượng công việc thực hiện ít hơn khối lượng theo hợp đồng thì hai bên phải ký kết văn bản sửa đổi bổ sung hợp đồng, trong đó nêu rõ giá hợp đồng mới tương ứng với khối lượng công việc thực tế.” Chủ đầu tư không thể đơn phương thanh toán thấp hơn giá trọn gói mà không có văn bản sửa đổi, và nhà thầu cũng không được hưởng nguyên giá trọn gói khi phạm vi đã bị giảm.

Hợp đồng trọn gói có được điều chỉnh thuế không?

Văn bản Luật Đấu thầu và Nghị định 214 không có điều riêng “điều chỉnh thuế trong hợp đồng trọn gói”. Căn cứ gần nhất là điểm a khoản 2 Điều 114 Nghị định 214 (thay đổi chính sách, pháp luật làm ảnh hưởng trực tiếp đến việc thực hiện hợp đồng là trường hợp có thể thỏa thuận quy trình sửa đổi) và các điều khoản mẫu:

• Mục 12.3 E-ĐKC Mẫu số 4A: “Việc điều chỉnh thuế thực hiện theo quy định tại E-ĐKCT”. Ô tương ứng trong E-ĐKCT ghi “Được phép” hoặc “Không được phép”; nếu được phép thì ghi: trong quá trình thực hiện hợp đồng, trường hợp tại thời điểm thanh toán chính sách thuế có sự thay đổi (tăng hoặc giảm), hợp đồng có quy định được điều chỉnh thuế và nhà thầu xuất trình được tài liệu xác định rõ số thuế phát sinh thì khoản chênh lệch được điều chỉnh theo hợp đồng.
• Mục 25 E-ĐKC Mẫu số 4A (thay đổi liên quan đến pháp lý): trừ khi hợp đồng quy định khác, kể từ 28 ngày trước thời điểm đóng thầu trở về sau, nếu có chính sách được ban hành, thay thế, sửa đổi hoặc hết hiệu lực gây ảnh hưởng đến ngày giao hàng hoặc giá hợp đồng thì ngày giao hàng hoặc giá hợp đồng phải được điều chỉnh tương ứng mức độ ảnh hưởng.

Như vậy, với gói hàng hóa lập theo mẫu, câu trả lời phụ thuộc ô “Điều chỉnh thuế” trong điều kiện cụ thể của hợp đồng, kể cả khi hợp đồng là trọn gói. Với gói xây lắp, tư vấn, phi tư vấn, anh/chị đọc điều khoản tương ứng trong hợp đồng thực tế. Riêng các câu hỏi như “hợp đồng trọn gói có được giảm thuế giá trị gia tăng” thuộc pháp luật thuế, nằm ngoài phạm vi văn bản bài viết đối chiếu; doanh nghiệp cần kiểm tra văn bản thuế hiện hành và hóa đơn, chứng từ. Có một quy định trong Nghị định 214 liên quan thuế giá trị gia tăng cần biết: khi áp dụng tùy chọn mua thêm mà chính sách thuế giá trị gia tăng thay đổi, đơn giá (bao gồm thuế) thuộc tùy chọn mua thêm không được vượt giá trị trước thuế trong hợp đồng đã ký cộng thuế giá trị gia tăng tại thời điểm áp dụng (điểm d khoản 2 Điều 114).

Khi chỉ số giá biến động bất thường: khoản 3 Điều 114 và hoàn cảnh thay đổi cơ bản

Đây là “cửa hẹp” duy nhất để hợp đồng trọn gói thuộc phạm vi Luật Xây dựng được xem xét lại giá vì biến động giá. Điều kiện gồm ba lớp:

1. Gói thầu thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Xây dựng;
2. Chỉ số giá và các yếu tố khác biến động “theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng” (văn bản hướng dẫn này không có trong kho bài viết đối chiếu — cần kiểm tra văn bản hiện hành của Bộ Xây dựng);
3. Phù hợp quy định về sửa đổi hợp đồng do hoàn cảnh thực hiện hợp đồng thay đổi cơ bản của pháp luật dân sự.

Luật Xây dựng 2025 liệt kê “hoàn cảnh thay đổi cơ bản trong hoạt động xây dựng” gồm: Nhà nước thay đổi chính sách, pháp luật; các điều kiện bất thường về địa chất không lường trước được; các trường hợp khác theo luật có liên quan (khoản 2 Điều 13), và việc xác định phải đáp ứng điều kiện của pháp luật dân sự (khoản 3 Điều 13). Danh mục tại khoản 2 Điều 13 không ghi riêng biến động giá thị trường. Theo cách hiểu của chúng tôi, nhà thầu muốn dùng cơ chế này phải chứng minh được đồng thời căn cứ của Bộ Xây dựng và các điều kiện của pháp luật dân sự; chủ đầu tư nên lấy ý kiến pháp lý trước khi quyết định.

Hợp đồng trọn gói có được gia hạn không?

Có thể điều chỉnh mốc tiến độ khi thuộc các trường hợp tại khoản 3 Điều 70 Luật Đấu thầu (bất khả kháng, điều kiện bất lợi không do lỗi các bên; thay đổi dự án, phạm vi, thiết kế; sáng kiến; bàn giao mặt bằng chậm hoặc tạm dừng do lỗi chủ đầu tư; tạm dừng theo yêu cầu cơ quan nhà nước). Gia hạn tiến độ không đồng nghĩa với tăng giá: giá trọn gói chỉ đổi khi rơi vào hai ngoại lệ của điểm c khoản 1 Điều 64. Khi gia hạn thời gian thực hiện hợp đồng, chủ đầu tư phải yêu cầu nhà thầu gia hạn tương ứng bảo đảm thực hiện hợp đồng trước (khoản 5 Điều 68 Luật Đấu thầu); xem thêm bài bảo lãnh thực hiện hợp đồng.

Điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng theo Luật Xây dựng 2025

Gói thầu thuộc dự án đầu tư xây dựng vừa là hợp đồng theo Luật Đấu thầu (khi thuộc phạm vi điều chỉnh của luật này), vừa là hợp đồng xây dựng theo Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 (hiệu lực từ 01/7/2026). Việc giao kết và thực hiện hợp đồng xây dựng phải phù hợp Luật Xây dựng, pháp luật dân sự và pháp luật có liên quan (khoản 2 Điều 80).

Điều 84: sửa đổi hợp đồng xây dựng gồm những gì?

Sửa đổi hợp đồng xây dựng bao gồm điều chỉnh về khối lượng, tiến độ, thời gian thực hiện, đơn giá hợp đồng, giá hợp đồng và các nội dung khác; chỉ áp dụng trong thời gian hợp đồng có hiệu lực và phải bằng văn bản (khoản 1 Điều 84). Các bên có thể thỏa thuận sửa đổi khi (khoản 2 Điều 84):

• Nhà nước thay đổi chính sách, pháp luật làm ảnh hưởng trực tiếp đến việc thực hiện hợp đồng;
• Thay đổi, điều chỉnh yêu cầu về nội dung, phạm vi công việc, kỹ thuật, chất lượng sản phẩm, tiến độ, điều kiện tạm ứng, thanh toán đã thỏa thuận;
• Xảy ra sự kiện bất khả kháng theo khoản 1 Điều 13 (thiên tai, thảm họa môi trường; hỏa hoạn, dịch bệnh; tình trạng khẩn cấp; đình công, bãi công, cấm vận, bao vây; phát hiện cổ vật, khảo cổ; trường hợp khác theo luật);
• Hoàn cảnh thực hiện hợp đồng thay đổi cơ bản theo khoản 2 Điều 13;
• Trường hợp khác do các bên thỏa thuận phù hợp Luật Xây dựng và pháp luật có liên quan.

Riêng dự án đầu tư công, dự án PPP

Khoản 3 Điều 84 bổ sung bốn yêu cầu:

1. Điều chỉnh đơn giá chỉ áp dụng với hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh, hợp đồng theo thời gian, hợp đồng hỗn hợp và hợp đồng xây dựng khác được phép điều chỉnh đơn giá;
2. Đơn giá được điều chỉnh theo nội dung, phạm vi, phương pháp và căn cứ điều chỉnh các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng, phù hợp pháp luật;
3. Sửa đổi làm thay đổi thời gian thực hiện hợp đồng nhưng không vượt thời gian thực hiện dự án, hoặc vượt giá gói thầu (bao gồm dự phòng) nhưng không vượt tổng mức đầu tư thì chủ đầu tư được quyền xem xét, quyết định;
4. Khi bất khả kháng hoặc hoàn cảnh thay đổi cơ bản, chủ đầu tư được xem xét, quyết định sửa đổi theo nguyên tắc không thay đổi mục tiêu, quy mô đầu tư, không vượt tổng mức đầu tư, bảo đảm hiệu quả, tránh thất thoát, lãng phí; việc sửa đổi bao gồm cả sửa đổi loại hợp đồng, hình thức giá hợp đồng, phương pháp điều chỉnh giá, nguồn dữ liệu để điều chỉnh giá và nội dung khác có liên quan.

Điểm thứ tư là quy định đáng chú ý: trong hoàn cảnh bất khả kháng hoặc thay đổi cơ bản, kể cả hợp đồng trọn gói thuộc dự án đầu tư công, PPP có thể được chủ đầu tư quyết định sửa đổi hình thức giá hoặc phương pháp điều chỉnh, nhưng trong khuôn khổ tổng mức đầu tư và không làm thay đổi mục tiêu, quy mô. Về thanh toán, hợp đồng xây dựng phải phù hợp loại hợp đồng, giá hợp đồng và các điều kiện trong hợp đồng; bên giao thầu thanh toán đủ, đúng hạn sau khi giảm trừ tạm ứng, các khoản giữ lại theo thỏa thuận (khoản 2 Điều 87).

Hợp đồng xây dựng ký trước ngày 01/7/2026

Khoản 7 Điều 95 Luật Xây dựng 2025: hợp đồng xây dựng đã ký trước ngày 01/7/2026 thực hiện theo Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 (nay đã hết hiệu lực) và được áp dụng các quy định của Luật Xây dựng 2025 trong trường hợp xảy ra sự kiện bất khả kháng hoặc hoàn cảnh thay đổi cơ bản. Hợp đồng đang đàm phán, thương thảo, hoàn thiện, chưa giao kết thì các bên được thỏa thuận áp dụng Luật 2025, bảo đảm phù hợp quá trình lựa chọn nhà thầu (nếu có) và không trái pháp luật liên quan. Bức tranh chuyển tiếp đầy đủ cho công trình đang triển khai xem tại bài công trình khởi công trước 01/7/2026 áp dụng nghị định nào.

Quy trình và hồ sơ điều chỉnh giá hợp đồng

Văn bản pháp luật không ban hành một “quy trình điều chỉnh giá hợp đồng” chung kèm mẫu công văn, biên bản. Các bước dưới đây là gợi ý thực hành của Viện, ghép từ các yêu cầu tại Điều 70 Luật Đấu thầu, Điều 114, 115, 120 Nghị định 214 và mẫu điều kiện hợp đồng. Anh/chị điều chỉnh theo quy chế nội bộ và điều khoản hợp đồng cụ thể.

Trường hợp 1: Thanh toán trượt giá theo hợp đồng (không ký văn bản sửa đổi)

1. Nhà thầu lập bảng tính trượt giá của đợt: khối lượng hoặc giá trị nghiệm thu theo đơn giá cơ bản; loại trừ phần tương ứng tạm ứng và phần chậm tiến độ do lỗi nhà thầu (nếu hợp đồng quy định); chỉ số hoặc giá tại thời điểm cơ sở và thời điểm điều chỉnh; trích nguồn công bố.
2. Tư vấn giám sát hoặc bộ phận quản lý hợp đồng của chủ đầu tư kiểm tra nguồn chỉ số, thời điểm, hệ số, phép tính.
3. Đối chiếu lũy kế: giá trị trượt giá đã trả so với giá trị trượt giá tạm tính; tổng giá trị thanh toán dự kiến so với giá gói thầu; thời điểm so với thời gian thực hiện gói thầu.
4. Nếu cả ba điều kiện khoản 5 Điều 70 Luật Đấu thầu còn đáp ứng: thanh toán cùng hồ sơ thanh toán đợt; hồ sơ được xử lý trong 14 ngày kể từ khi nhà thầu nộp đủ chứng từ (khoản 8 Điều 120 Nghị định 214).
5. Nếu đợt thanh toán làm giá hợp đồng vượt giá gói thầu: trình chủ đầu tư chấp thuận và ký văn bản sửa đổi hợp đồng trước khi thanh toán (khoản 2 Điều 115).

Trường hợp 2: Điều chỉnh phải ký văn bản sửa đổi hợp đồng

1. Thông báo, đề nghị bằng văn bản (công văn đề nghị điều chỉnh giá hợp đồng): nêu sự kiện, căn cứ hợp đồng và pháp luật, ảnh hưởng đến giá, tiến độ. Mẫu điều kiện hợp đồng hàng hóa yêu cầu nhà thầu đề nghị điều chỉnh giá hoặc ngày hoàn thành trong vòng 28 ngày kể từ khi nhận yêu cầu sửa đổi của chủ đầu tư (Mục 27.2 E-ĐKC Mẫu số 4A); với bất khả kháng, thông báo trong 14 ngày kể từ khi xảy ra sự kiện (Mục 26.4 E-ĐKC).
2. Tài liệu chứng minh: thiết kế điều chỉnh được duyệt; văn bản yêu cầu của chủ đầu tư hoặc cơ quan nhà nước; văn bản chính sách mới; biên bản xác nhận hiện trạng; bảng tính giá trị điều chỉnh.
3. Thương thảo làm cơ sở ký văn bản sửa đổi (Mục 27.5 E-ĐKC Mẫu số 4A); công việc chưa có đơn giá thì thương thảo bảo đảm đơn giá phù hợp giá thị trường (tinh thần Mục 27.4).
4. Kiểm tra giới hạn giá gói thầu, tổng mức đầu tư, dự toán mua sắm, thời gian thực hiện dự án (khoản 4 Điều 70 Luật Đấu thầu).
5. Chủ đầu tư quyết định trong phạm vi thẩm quyền; nếu vượt tổng mức đầu tư thì xử lý ở cấp dự án trước.
6. Ký văn bản sửa đổi hợp đồng (phụ lục điều chỉnh giá trị hợp đồng) khi hợp đồng còn hiệu lực; gia hạn bảo đảm thực hiện hợp đồng nếu kéo dài thời gian.

Góc chủ đầu tư, ban quản lý dự án

• Chọn loại hợp đồng phù hợp ngay từ kế hoạch lựa chọn nhà thầu. Gói dài hạn, vật liệu biến động lớn mà chọn trọn gói thì nhà thầu sẽ chào giá cao để gánh rủi ro, hoặc chào thấp rồi tìm cách sửa đổi.
• Viết đủ năm nội dung bắt buộc của khoản 2 Điều 115 vào hồ sơ mời thầu: nguyên tắc, thời gian tính, dữ liệu đầu vào, thời điểm lấy chỉ số hoặc giá gốc, giá trị trượt giá tạm tính.
• Đặt hệ số theo cơ cấu chi phí thật của gói thầu; ghi rõ nguồn chỉ số dự phòng khi nguồn chính chưa công bố.
• Theo dõi lũy kế giá trị trượt giá và khoảng cách đến giá gói thầu, tổng mức đầu tư sau mỗi đợt.
• Không thanh toán theo hóa đơn đầu vào của nhà thầu (khoản 2 Điều 119 Nghị định 214).
• Ký văn bản sửa đổi khi hợp đồng còn hiệu lực; quá hạn thì mất căn cứ sửa đổi.
• Lưu đủ hồ sơ nguồn chỉ số (bản công bố, ngày công bố) để giải trình khi kiểm toán, quyết toán; xem thêm bài quản lý hợp đồng xây dựng.

Góc nhà thầu

• Đọc ô “Giá hợp đồng: cố định / được trượt giá” trước khi chào giá. Hợp đồng trọn gói, đơn giá cố định thì phải tự tính dự phòng rủi ro giá vào giá dự thầu.
• Khi hồ sơ mời thầu yêu cầu kê nguồn chỉ số (Mẫu số 4A, Mẫu số 04I), ghi đúng nguồn, đúng giá trị tại ngày cơ sở; sai từ đầu thì cả hợp đồng tính sai.
• Giữ đúng tiến độ: khối lượng chậm do lỗi của mình thường không được tính trượt giá cho khoảng chậm.
• Đề nghị bằng văn bản, đúng hạn: 28 ngày với yêu cầu sửa đổi, 14 ngày với bất khả kháng theo mẫu hàng hóa; kiểm tra thời hạn tương ứng trong hợp đồng của mình.
• Tách bạch “phát sinh”: khối lượng có trong thiết kế nhưng bóc thiếu thì không được điều chỉnh với trọn gói; chỉ phần ngoài phạm vi mới là căn cứ.
• Theo dõi văn bản chính sách ban hành từ mốc 28 ngày trước đóng thầu, đặc biệt thuế, để vận dụng Mục 25 E-ĐKC hoặc điều khoản tương ứng.
• Gia hạn bảo lãnh thực hiện hợp đồng khi được gia hạn tiến độ; từ chối gia hạn khi chậm do lỗi của mình có thể mất bảo lãnh (điểm c khoản 6 Điều 68 Luật Đấu thầu).

16 tình huống điều chỉnh giá hợp đồng và cách xử lý

Các tình huống dưới đây là giả định minh họa; số liệu do người viết đặt ra để giải thích cách áp dụng quy định. Kết quả thực tế phụ thuộc điều khoản cụ thể của từng hợp đồng và hồ sơ mời thầu.

Nhóm 1 — Trượt giá trong hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh

Tình huống 1: Tính trượt giá cho đợt thanh toán quý theo công thức chỉ số

Bối cảnh: Gói mua sắm và lắp đặt thiết bị kéo dài 20 tháng, hợp đồng đơn giá điều chỉnh, công thức theo mẫu với a = 0,15; b = 0,25 (nhân công); c = 0,60 (vật tư). Đợt thanh toán quý III có giá trị theo đơn giá cơ bản 8 tỷ đồng, trong đó không có phần tương ứng tạm ứng chưa thu hồi. Chỉ số nhân công tăng 4%, chỉ số vật tư tăng 7,5% so với ngày cơ bản.

Cách xử lý: Hệ số điều chỉnh = 0,15 + 0,25 × 1,04 + 0,60 × 1,075 = 0,15 + 0,26 + 0,645 = 1,055. Giá trị trượt giá của đợt = 8 tỷ × 1,055 − 8 tỷ = 440 triệu đồng. Đây là thanh toán theo cơ chế đã có trong hợp đồng, không phải ký văn bản sửa đổi nếu lũy kế chưa làm giá hợp đồng vượt giá gói thầu và còn trong thời gian thực hiện gói thầu (khoản 2 Điều 115, điểm a khoản 5 Điều 114 Nghị định 214; khoản 5 Điều 70 Luật Đấu thầu). Giá trị thanh toán của đợt xác định theo đơn giá đã điều chỉnh hoặc giá hợp đồng đã điều chỉnh trượt giá theo hợp đồng (khoản 3 Điều 120 Nghị định 214).

Tình huống 2: Chỉ số giảm, chủ đầu tư giảm trừ — nhà thầu phản đối

Bối cảnh: Cùng hợp đồng trên, đợt quý V có giá trị cơ bản 6 tỷ đồng. Chỉ số nhân công tăng 1%, chỉ số vật tư giảm 6%. Chủ đầu tư giảm trừ; nhà thầu cho rằng trượt giá chỉ để bù khi giá tăng.

Cách xử lý: Điều 115 Nghị định 214 có tên “điều chỉnh giá hợp đồng do lạm phát, giảm phát”; công thức áp dụng hai chiều. Hệ số = 0,15 + 0,25 × 1,01 + 0,60 × 0,94 = 0,15 + 0,2525 + 0,564 = 0,9665. Giá trị điều chỉnh = 6 tỷ × (0,9665 − 1) = −201 triệu đồng, được giảm trừ trong đợt thanh toán. Mục 25 E-ĐKC Mẫu số 4A cũng dùng cụm “phần tăng hoặc giảm giá hợp đồng”. Nhà thầu chỉ có thể phản đối nếu hợp đồng quy định rõ cơ chế một chiều — điều mà chủ đầu tư nên tránh khi soạn hồ sơ mời thầu.

Tình huống 3: Khối lượng chậm do lỗi nhà thầu, chỉ số tại thời điểm thực hiện cao hơn

Bối cảnh: Theo tiến độ hợp đồng, một lô thiết bị phải giao trong tháng 6; do nhà thầu chậm đặt hàng, lô này giao tháng 10. Chỉ số vật tư tháng 10 cao hơn tháng 6 khoảng 3%. Nhà thầu tính trượt giá theo chỉ số tháng 10.

Cách xử lý: Mẫu điều kiện cụ thể của hợp đồng hàng hóa ghi: không tính trượt giá ngoài thời hạn giao hàng gốc, thông thường không áp dụng cho khoảng chậm trễ mà nhà thầu chịu toàn bộ trách nhiệm; việc điều chỉnh đơn giá chỉ áp dụng đối với khối lượng thực hiện theo đúng tiến độ hợp đồng hoặc tiến độ được điều chỉnh. Nếu hợp đồng lập theo mẫu, chủ đầu tư tính theo chỉ số của mốc tiến độ hợp đồng (tháng 6), phần chênh do chậm nhà thầu tự chịu, ngoài ra còn có thể bị phạt, bồi thường theo hợp đồng. Nếu chậm do lỗi chủ đầu tư thì tiến độ được điều chỉnh (điểm d khoản 3 Điều 70 Luật Đấu thầu) và mốc tính trượt giá đi theo tiến độ đã điều chỉnh.

Tình huống 4: Sở Xây dựng chưa công bố chỉ số kỳ thanh toán

Bối cảnh: Hợp đồng thi công đơn giá điều chỉnh dùng chỉ số giá xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố theo quý. Đến hạn thanh toán đợt tháng 8 nhưng chỉ số quý III chưa có.

Cách xử lý: Chỉ số giá xây dựng trên địa bàn tỉnh xác định theo tháng, quý, năm, công bố định kỳ hàng quý hoặc sớm hơn khi cần; vật liệu biến động bất thường thì công bố hàng tháng (điểm c, điểm d khoản 3 Điều 24 Nghị định 206). Khoản 2 Điều 115 Nghị định 214 yêu cầu hợp đồng quy định “thời điểm để tính toán chỉ số giá” cho mỗi lần thanh toán. Theo cách hiểu của chúng tôi, nếu hợp đồng đã dự liệu (ví dụ dùng chỉ số kỳ gần nhất đã công bố, hoặc tạm thanh toán rồi quyết toán bù trừ khi có chỉ số chính thức) thì làm theo hợp đồng; nếu chưa có thì không nên tự chọn chỉ số, các bên thỏa thuận và ghi nhận bằng văn bản. Chủ đầu tư cũng có thể tổ chức xác định chỉ số theo phương pháp của Bộ Xây dựng, được thuê tư vấn đủ năng lực (khoản 4 Điều 23 Nghị định 206).

Tình huống 5: Thiết bị nhập khẩu, chỉ số nước ngoài và đồng tiền khác nhau

Bối cảnh: Gói cung cấp dây chuyền thiết bị nhập khẩu, giá hợp đồng bằng đồng Việt Nam, trượt giá dùng chỉ số giá nhân công và vật tư của nước xuất xứ (ghi bằng đồng tiền nước đó).

Cách xử lý: Điểm b khoản 3 Điều 115 Nghị định 214 cho phép áp dụng chỉ số do cơ quan thống kê độc lập nơi phát sinh chi phí ở nước ngoài công bố đối với chi phí có nguồn gốc nước ngoài. Mẫu số 4A yêu cầu nhà thầu ghi nguồn chỉ số, nguồn tỷ giá và giá trị chỉ số tại ngày cơ bản trong hồ sơ dự thầu; khi đồng tiền của P0 khác đồng tiền ghi chỉ số thì áp dụng hệ số quy đổi Z = Z0/Z1. Đồng tiền thanh toán phải được ghi cụ thể trong hợp đồng; chi phí phát sinh trong lãnh thổ Việt Nam thanh toán bằng đồng Việt Nam, chi phí ngoài nước thanh toán bằng ngoại tệ hoặc đồng Việt Nam theo hợp đồng (khoản 1, khoản 2 Điều 117 Nghị định 214, khoản 2 được sửa đổi bởi Nghị định 349). Hồ sơ mời thầu nên quy định rõ cách áp Z vào công thức để tránh hiểu khác nhau.

Nhóm 2 — Hợp đồng trọn gói

Tình huống 6: Chủ đầu tư giảm 15 bộ máy tính trong hợp đồng trọn gói hàng hóa

Bối cảnh: Hợp đồng trọn gói cung cấp 120 bộ máy tính, giá 2,4 tỷ đồng. Sau khi sắp xếp lại phòng làm việc, chủ đầu tư chỉ cần 105 bộ và định thanh toán theo số thực nhận.

Cách xử lý: Giảm số lượng là thay đổi phạm vi công việc — một trong hai ngoại lệ cho phép giá trọn gói thay đổi (điểm c khoản 1 Điều 64 Luật Đấu thầu). Mẫu điều kiện cụ thể hợp đồng hàng hóa yêu cầu: với hợp đồng trọn gói, khối lượng thực hiện ít hơn khối lượng hợp đồng thì hai bên phải ký văn bản sửa đổi bổ sung hợp đồng, nêu rõ giá hợp đồng mới tương ứng khối lượng thực tế. Chủ đầu tư không được tự thanh toán thấp hơn khi chưa ký văn bản sửa đổi; văn bản phải ký khi hợp đồng còn hiệu lực (khoản 1 Điều 114 Nghị định 214).

Tình huống 7: Chính sách thuế thay đổi trong khi thực hiện hợp đồng trọn gói

Bối cảnh: Hợp đồng trọn gói cung cấp thiết bị y tế ký tháng 3; đến tháng 7 có văn bản mới làm thay đổi một loại thuế áp cho mặt hàng. Nhà thầu đề nghị điều chỉnh giá.

Cách xử lý: Kiểm tra ba điểm trong hợp đồng: ô “Điều chỉnh thuế” tại E-ĐKCT (Được phép/Không được phép, Mục 12.3 E-ĐKC Mẫu số 4A); điều khoản thay đổi liên quan đến pháp lý (Mục 25 E-ĐKC: chính sách ban hành từ 28 ngày trước đóng thầu trở về sau ảnh hưởng đến giá thì giá được điều chỉnh tương ứng mức độ ảnh hưởng, trừ khi hợp đồng quy định khác); và tài liệu nhà thầu xuất trình xác định rõ số thuế phát sinh. Thay đổi chính sách, pháp luật là trường hợp có thể thỏa thuận quy trình sửa đổi (điểm a khoản 2 Điều 114 Nghị định 214). Việc thuế cụ thể tăng, giảm ra sao thuộc pháp luật thuế — các bên cần căn cứ văn bản thuế hiện hành, bài viết không kết luận.

Tình huống 8: Gặp hang karst khi đào móng trong hợp đồng thi công trọn gói

Bối cảnh: Dự án đầu tư công, hợp đồng thi công trọn gói 45 tỷ đồng ký tháng 8/2026. Khi đào móng phát hiện hang karst không thể hiện trong hồ sơ khảo sát, phải bổ sung biện pháp xử lý nền ước tính 2,8 tỷ đồng.

Cách xử lý: Điều kiện bất thường về địa chất không lường trước được là hoàn cảnh thay đổi cơ bản trong hoạt động xây dựng (điểm b khoản 2 Điều 13 Luật Xây dựng), phải đáp ứng điều kiện của pháp luật dân sự (khoản 3 Điều 13). Đây là căn cứ sửa đổi hợp đồng xây dựng (điểm d khoản 2 Điều 84); với dự án đầu tư công, chủ đầu tư được xem xét, quyết định sửa đổi theo nguyên tắc không thay đổi mục tiêu, quy mô, không vượt tổng mức đầu tư (điểm d khoản 3 Điều 84). Đồng thời phần xử lý nền là thay đổi phạm vi công việc và thiết kế — ngoại lệ hợp lệ của hợp đồng trọn gói (điểm c khoản 1 Điều 64 Luật Đấu thầu; điểm đ khoản 2 Điều 114 Nghị định 214). Hồ sơ cần biên bản hiện trường, kết quả khảo sát bổ sung, thiết kế xử lý được duyệt, bảng giá trị và văn bản sửa đổi.

Tình huống 9: Giá vật liệu tăng mạnh, nhà thầu trọn gói viện dẫn khoản 3 Điều 114

Bối cảnh: Hợp đồng thi công trọn gói 18 tháng. Sau 10 tháng, chỉ số giá vật liệu xây dựng của tỉnh tăng mạnh; nhà thầu đề nghị bù giá, viện dẫn khoản 3 Điều 114 Nghị định 214.

Cách xử lý: Nguyên tắc vẫn là giá trọn gói không đổi và giá dự thầu đã gồm chi phí rủi ro trượt giá (điểm b, c khoản 1 Điều 64 Luật Đấu thầu). Khoản 3 Điều 114 chỉ mở khả năng “có thể xem xét sửa đổi” khi đồng thời: gói thầu thuộc phạm vi Luật Xây dựng; chỉ số giá và yếu tố khác biến động theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng; đáp ứng quy định về hoàn cảnh thay đổi cơ bản của pháp luật dân sự. Chủ đầu tư yêu cầu nhà thầu chứng minh từng điều kiện bằng văn bản; kiểm tra văn bản hướng dẫn hiện hành của Bộ Xây dựng (bài viết không có văn bản này để trích). Không đáp ứng thì từ chối và trả lời bằng văn bản có lý do. Theo cách hiểu của chúng tôi, đây không phải cơ chế để chuyển hợp đồng trọn gói thành hợp đồng có trượt giá thường xuyên.

Tình huống 10: Đổi vật liệu hoàn thiện theo thiết kế điều chỉnh, có hạng mục tăng có hạng mục giảm

Bối cảnh: Hợp đồng thi công trọn gói trụ sở. Chủ đầu tư điều chỉnh thiết kế: thay gạch ốp mặt ngoài bằng tấm ốp hợp kim (tăng 1,1 tỷ đồng), bỏ hệ lam che nắng (giảm 400 triệu đồng). Hợp đồng không có đơn giá tấm ốp.

Cách xử lý: Thay đổi thiết kế được duyệt là trường hợp sửa đổi hợp đồng (điểm đ khoản 2 Điều 114 Nghị định 214) và là thay đổi phạm vi của hợp đồng trọn gói. Giá trị điều chỉnh tính cả chiều tăng và chiều giảm, kết quả thuần tăng 700 triệu đồng. Công việc chưa có đơn giá thì thương thảo, bảo đảm đơn giá phù hợp giá thị trường làm cơ sở ký văn bản sửa đổi (tinh thần Mục 27.4, 27.5 E-ĐKC Mẫu số 4A). Phần hạng mục không thay đổi vẫn giữ giá trọn gói. Nếu giá sau sửa đổi vượt giá gói thầu nhưng không vượt tổng mức đầu tư, chủ đầu tư xem xét, quyết định (khoản 4 Điều 70 Luật Đấu thầu). Thiết kế điều chỉnh phải được thẩm định, phê duyệt theo pháp luật xây dựng trước khi thi công.

Nhóm 3 — Vượt giá gói thầu, vượt tổng mức đầu tư, hết thời gian

Tình huống 11: Trượt giá cộng dồn làm giá hợp đồng vượt giá gói thầu 600 triệu đồng

Bối cảnh: Giá gói thầu 50 tỷ đồng; giá hợp đồng đơn giá điều chỉnh 48,2 tỷ đồng (gồm giá trị trượt giá tạm tính 1,2 tỷ). Đến đợt 7, lũy kế giá trị đã và sẽ thanh toán dự kiến 50,6 tỷ đồng. Tổng mức đầu tư dự án còn đủ.

Cách xử lý: Khi biến động giá làm việc thanh toán các đợt tiếp theo dẫn đến giá hợp đồng vượt giá gói thầu nhưng không vượt tổng mức đầu tư, dự toán mua sắm thì chủ đầu tư xem xét, chấp thuận; các bên ký văn bản sửa đổi hợp đồng trước khi thanh toán (khoản 2 Điều 115 Nghị định 214). Điều kiện “không vượt giá gói thầu” của khoản 5 Điều 70 Luật Đấu thầu không còn đáp ứng nên không thể thanh toán theo cơ chế “không ký văn bản”. Ban quản lý dự án lập tờ trình kèm bảng lũy kế, nguồn chỉ số; chủ đầu tư chấp thuận; ký văn bản sửa đổi; sau đó mới thanh toán đợt 7.

Tình huống 12: Giá sau điều chỉnh vượt tổng mức đầu tư

Bối cảnh: Dự án có ba gói thầu. Sau khi điều chỉnh giá hai gói do thay đổi thiết kế, tổng giá các hợp đồng dự kiến vượt tổng mức đầu tư được duyệt 3 tỷ đồng. Chủ đầu tư định ký phụ lục trước, điều chỉnh tổng mức đầu tư sau.

Cách xử lý: Khoản 4 Điều 70 Luật Đấu thầu yêu cầu giá hợp đồng sau điều chỉnh không vượt tổng mức đầu tư, dự toán mua sắm; dự án nhiều gói thầu thì tổng giá hợp đồng sau điều chỉnh không vượt. Với dự án đầu tư công, PPP, điểm c, d khoản 3 Điều 84 Luật Xây dựng cũng giới hạn quyền của chủ đầu tư trong tổng mức đầu tư “được phê duyệt, phê duyệt điều chỉnh”. Theo cách hiểu của chúng tôi, thứ tự đúng là xử lý ở cấp dự án trước (điều chỉnh tổng mức đầu tư khi đủ điều kiện, hoặc cân đối giữa các gói), sau đó mới ký văn bản sửa đổi hợp đồng. Xem điều kiện điều chỉnh tại bài điều chỉnh tổng mức đầu tư xây dựng.

Tình huống 13: Hết thời gian thực hiện gói thầu, nhà thầu xin tính trượt giá phần làm sau

Bối cảnh: Hợp đồng đơn giá điều chỉnh, thời gian thực hiện gói thầu 12 tháng, đã hết hạn 2 tháng mà không có văn bản điều chỉnh tiến độ. Nhà thầu vẫn thi công phần còn lại và đề nghị tính trượt giá theo chỉ số hiện tại.

Cách xử lý: Sửa đổi về tiến độ, khối lượng, giá chỉ áp dụng trong thời gian thực hiện gói thầu ghi trong hợp đồng, trừ tùy chọn mua thêm (khoản 2 Điều 70 Luật Đấu thầu); điều kiện không ký văn bản sửa đổi yêu cầu không vượt thời gian thực hiện gói thầu (điểm b khoản 5 Điều 70). Trước hết phải xác định nguyên nhân chậm: nếu thuộc khoản 3 Điều 70 (bất khả kháng, thay đổi thiết kế, lỗi chủ đầu tư…) thì lẽ ra phải điều chỉnh tiến độ bằng văn bản khi hợp đồng còn hiệu lực, kèm gia hạn bảo đảm thực hiện hợp đồng (khoản 5 Điều 68). Nếu chậm do lỗi nhà thầu thì không có căn cứ tính trượt giá cho khoảng chậm. Bài học: theo dõi mốc kết thúc thời gian thực hiện gói thầu như một “hạn chót pháp lý”.

Nhóm 4 — Hợp đồng xây dựng, chuyển tiếp và các loại hợp đồng khác

Tình huống 14: Hợp đồng thi công ký ngày 15/5/2026, sang tháng 9 xảy ra lũ quét

Bối cảnh: Hợp đồng thi công xây dựng ký ngày 15/5/2026 (trước khi Luật Xây dựng 2025 có hiệu lực). Tháng 9/2026, lũ quét làm hư hỏng phần đã thi công, chủ đầu tư và nhà thầu cần sửa đổi giá, tiến độ.

Cách xử lý: Hợp đồng xây dựng ký trước 01/7/2026 thực hiện theo Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 (đã hết hiệu lực từ 01/7/2026), nhưng được áp dụng các quy định của Luật Xây dựng 2025 trong trường hợp xảy ra sự kiện bất khả kháng hoặc hoàn cảnh thay đổi cơ bản (khoản 7 Điều 95 Luật Xây dựng 2025). Lũ quét thuộc nhóm thiên tai — sự kiện bất khả kháng (điểm a khoản 1 Điều 13). Vì vậy các bên có thể vận dụng Điều 84 Luật 2025 để sửa đổi; nếu là dự án đầu tư công thì chủ đầu tư được quyết định theo điểm d khoản 3 Điều 84. Nếu hợp đồng đồng thời thuộc phạm vi Luật Đấu thầu, bất khả kháng cũng là trường hợp sửa đổi tại điểm b khoản 2 Điều 114 Nghị định 214 và điều chỉnh tiến độ tại điểm a khoản 3 Điều 70 Luật Đấu thầu.

Tình huống 15: Hợp đồng tư vấn theo thời gian 24 tháng, mức lương chuyên gia tăng

Bối cảnh: Gói tư vấn quản lý dự án ký hợp đồng theo thời gian 24 tháng. Sang năm thứ hai, nhà thầu tư vấn đề nghị điều chỉnh mức thù lao chuyên gia.

Cách xử lý: Với hợp đồng theo thời gian, trượt giá “có thể được áp dụng” khi thời gian thực hiện dài hoặc thị trường biến động lớn (khoản 1 Điều 115 Nghị định 214) — tức phải có trong hồ sơ mời thầu và hợp đồng. Mức thù lao chuyên gia tính theo lương và các chi phí liên quan “được nêu trong hợp đồng hoặc được điều chỉnh theo quy định” nhân thời gian làm việc thực tế (điểm a khoản 4 Điều 120). Mẫu hồ sơ yêu cầu tư vấn (Mẫu 1D Thông tư 134, Mục 7) ghi: đối với gói thầu áp dụng hợp đồng theo thời gian, giá dự thầu không bao gồm chi phí rủi ro và trượt giá. Nếu hợp đồng có điều khoản điều chỉnh thù lao thì áp dụng, và đây là trường hợp không phải ký văn bản sửa đổi khi đáp ứng khoản 5 Điều 70 Luật Đấu thầu (điểm a khoản 5 Điều 114). Nếu hợp đồng không có, các bên phải thương thảo sửa đổi.

Tình huống 16: Dự án nhà máy vốn tư nhân muốn dùng công thức điều chỉnh kiểu FIDIC

Bối cảnh: Doanh nghiệp tư nhân xây nhà máy, tự chọn nhà thầu (không thuộc phạm vi bắt buộc áp dụng Luật Đấu thầu), muốn đưa công thức điều chỉnh giá theo bộ điều kiện FIDIC vào hợp đồng xây dựng.

Cách xử lý: Hợp đồng xây dựng phải phù hợp Luật Xây dựng, pháp luật dân sự và pháp luật có liên quan (khoản 2 Điều 80 Luật Xây dựng); sửa đổi đơn giá, giá hợp đồng thực hiện theo thỏa thuận trong các trường hợp tại khoản 2 Điều 84. Các yêu cầu riêng tại khoản 3 Điều 84 chỉ áp dụng cho dự án đầu tư công, dự án PPP nên không ràng buộc dự án này. Đối với gói thầu thuộc phạm vi Luật Đấu thầu, Nghị định 214 cũng cho phép vận dụng công thức của FIDIC, WB, ADB (điểm b khoản 3 Điều 115). Lưu ý nội dung hợp đồng xây dựng nên có mục “rủi ro, sự kiện bất khả kháng và hoàn cảnh thay đổi cơ bản” và “giá hợp đồng, tạm ứng, thanh toán, quyết toán” (điểm e, điểm n khoản 4 Điều 82); doanh nghiệp nên quy định rõ nguồn chỉ số, ngày cơ sở và cách xử lý tranh chấp (Điều 86).

Checklist soạn điều khoản điều chỉnh giá hợp đồng

1. Loại hợp đồng trong hợp đồng thống nhất với kế hoạch lựa chọn nhà thầu và hồ sơ mời thầu; hợp đồng hỗn hợp phân định rõ phạm vi từng loại.
2. Ô giá hợp đồng ghi rõ “Cố định” hay “được trượt giá”.
3. Đủ năm nội dung khoản 2 Điều 115: nguyên tắc, thời gian tính, dữ liệu đầu vào, thời điểm lấy chỉ số hoặc giá gốc mỗi lần thanh toán, giá trị trượt giá tạm tính.
4. Phương pháp: bù trừ trực tiếp (danh mục yếu tố, nguồn giá) hoặc công thức (hệ số a không điều chỉnh, các hệ số còn lại, tổng bằng 1).
5. Nguồn chỉ số chính và nguồn thay thế; kỳ công bố; cách xử lý khi chưa công bố.
6. Ngày cơ sở (ví dụ 28 ngày trước đóng thầu) và ngày điều chỉnh của từng đợt.
7. Loại trừ: phần tương ứng tạm ứng; khoảng chậm tiến độ do lỗi nhà thầu.
8. Điều chỉnh hai chiều (lạm phát và giảm phát).
9. Ô “Điều chỉnh thuế: được phép/không được phép” và điều khoản thay đổi pháp lý.
10. Quy trình, thời hạn thông báo, đề nghị sửa đổi; tài liệu chứng minh.
11. Cơ chế khi lũy kế chạm giá gói thầu: trình chủ đầu tư, ký văn bản sửa đổi trước thanh toán.
12. Với hợp đồng trọn gói: cách xử lý thay đổi phạm vi (tăng, giảm), đơn giá cho công việc mới.
13. Với hợp đồng xây dựng dự án đầu tư công, PPP: đối chiếu khoản 3 Điều 84 Luật Xây dựng.
14. Gắn việc gia hạn tiến độ với gia hạn bảo đảm thực hiện hợp đồng.

Những sai lầm thường gặp khi điều chỉnh giá hợp đồng

1. Ghi “đơn giá điều chỉnh” nhưng không có công thức, nguồn chỉ số — mất điều kiện điều chỉnh không cần ký văn bản sửa đổi.
2. Thanh toán bù giá theo hóa đơn mua vật liệu của nhà thầu thay vì theo cơ chế hợp đồng.
3. Coi trượt giá chỉ là một chiều, bỏ qua giảm trừ khi chỉ số giảm.
4. Tính trượt giá cả phần đã tạm ứng hoặc cả khoảng chậm do lỗi nhà thầu khi hợp đồng loại trừ.
5. Thanh toán đợt làm giá vượt giá gói thầu rồi mới ký văn bản sửa đổi.
6. Ký phụ lục khi hợp đồng đã hết hiệu lực hoặc ngoài thời gian thực hiện gói thầu.
7. Bù trượt giá cho hợp đồng trọn gói vì giá thị trường tăng thông thường.
8. Thanh toán thấp hơn giá trọn gói khi giảm phạm vi mà không ký văn bản sửa đổi.
9. Ký sửa đổi vượt tổng mức đầu tư rồi mới điều chỉnh dự án.
10. Viện dẫn văn bản đã hết hiệu lực cho hợp đồng ký theo Luật Xây dựng 2025, hoặc ngược lại bỏ qua quy định chuyển tiếp cho hợp đồng ký trước 01/7/2026.

Bồi dưỡng nghiệp vụ đấu thầu và quản lý hợp đồng

Điều chỉnh giá hợp đồng nằm ở điểm giao giữa đấu thầu, quản lý chi phí và quản lý hợp đồng; sai sót thường bắt đầu từ khâu soạn hồ sơ mời thầu. Viện Nghiên Cứu Đào Tạo Bồi Dưỡng Cán Bộ tổ chức các khóa đấu thầu và nghiệp vụ xây dựng, cập nhật theo Luật Đấu thầu (văn bản hợp nhất), Nghị định 214/2025/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 349/2026/NĐ-CP, Luật Xây dựng 2025 và Nghị định 206/2026/NĐ-CP; hình thức học trực tiếp, online hoặc đào tạo đấu thầu tại đơn vị cho Ban quản lý dự án, doanh nghiệp.

Sau khi hoàn thành khóa học, học viên được cấp chứng nhận hoàn thành khóa học theo tên khóa học đã tham gia. Chứng nhận hoàn thành khóa học không phải chứng chỉ nghiệp vụ chuyên môn về đấu thầu, cũng không phải chứng chỉ hành nghề hoạt động xây dựng; các chứng chỉ này do cơ quan có thẩm quyền cấp theo quy định hiện hành.

Cần bồi dưỡng nghiệp vụ soạn điều khoản giá, quản lý hợp đồng cho đơn vị? Liên hệ Viện để được tư vấn chương trình và lịch khai giảng đang áp dụng.

VIỆN NGHIÊN CỨU ĐÀO TẠO BỒI DƯỠNG CÁN BỘ

• Hotline / Zalo: 0904 889 859 (Ms. Hoa)
• Email: daotao@viendaotaocanbo.edu.vn
• Địa chỉ: BT164 Central St, Khu Sunrise L, KDT The Manor Central Park, Phường Định Công, TP. Hà Nội
• Website: https://viendaotaocanbo.edu.vn

Văn bản sử dụng trong bài

• Luật Đấu thầu số 22/2023/QH15, được sửa đổi, bổ sung bởi Luật số 57/2024/QH15, Luật số 90/2025/QH15 và các luật khác (Văn bản hợp nhất số 74/VBHN-VPQH) — Điều 39, 64, 68, 70.
• Nghị định 214/2025/NĐ-CP ngày 04/8/2025 quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà thầu, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 349/2026/NĐ-CP (đọc qua Văn bản hợp nhất số 36/2026/VBHN-NĐ-BTC) — Điều 18, 31, 113, 114, 115, 117, 119, 120.
• Nghị định 349/2026/NĐ-CP ngày 09/9/2026 — Điều 12 (sửa khoản 2 Điều 117 Nghị định 214), Điều 27 (chuyển tiếp).
• Thông tư 79/2025/TT-BTC ngày 04/8/2025 — Mẫu số 4A E-HSMT mua sắm hàng hóa một giai đoạn một túi hồ sơ (E-ĐKC Mục 11, 12, 25, 26, 27; E-ĐKCT tương ứng Mục 11.2, 12.3, 14.2).
• Thông tư 134/2026/TT-BTC ngày 09/9/2026 — Mẫu 1A hồ sơ yêu cầu xây lắp (Mục 7 Chỉ dẫn nhà thầu; Mẫu số 04A, 04C, 04E, 04I); Mẫu 1D hồ sơ yêu cầu tư vấn (Mục 7).
• Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 — Điều 13, 80, 82, 84, 87, 94, 95.
• Nghị định 206/2026/NĐ-CP quy định chi tiết về quản lý chi phí đầu tư xây dựng — Điều 1, 23, 24.

Nội dung được biên soạn bởi Ban Đào tạo – Viện Nghiên Cứu Đào Tạo Bồi Dưỡng Cán Bộ trên cơ sở đối chiếu Luật Đấu thầu (văn bản hợp nhất), Nghị định 214/2025/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 349/2026/NĐ-CP, Thông tư 79/2025/TT-BTC, Thông tư 134/2026/TT-BTC, Luật Xây dựng 135/2025/QH15 và Nghị định 206/2026/NĐ-CP tại thời điểm 05/10/2026. Bài viết mang tính tham khảo; với hợp đồng cụ thể, các bên căn cứ hồ sơ mời thầu, điều kiện hợp đồng đã ký và văn bản pháp luật hiện hành. Nghiêm cấm sao chép nội dung khi chưa được phép.