Hai khoản mục này chiếm phần lớn giá trị tổng mức đầu tư, nhưng ranh giới giữa chúng lại mỏng ở đúng chỗ dễ mất tiền nhất: phần lắp đặt. Bài này tập trung vào phạm vi và ranh giới, không dạy lại đo bóc khối lượng hay phân tích đơn giá.
Phạm vi chi phí xây dựng
Điểm b khoản 1 Điều 5 Nghị định số 206/2026/NĐ-CP xác định chi phí xây dựng gồm ba nhóm:
| Nhóm | Nội dung | Hay bị bỏ sót vì |
|---|---|---|
| 1 | Chi phí xây dựng các công trình, hạng mục công trình của dự án | Ít khi bị sót — đây là phần chính |
| 2 | Chi phí xây dựng công trình, hạng mục công trình xây dựng tạm, phụ trợ phục vụ thi công | Không có trong danh mục công trình chính; thường chỉ xuất hiện ở biện pháp thi công |
| 3 | Chi phí phá dỡ các công trình xây dựng không thuộc phạm vi của công tác phá dỡ giải phóng mặt bằng đã được xác định trong chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư | Mặc định mọi việc phá dỡ đều thuộc khoản mục bồi thường |
Nhóm 3 định nghĩa bằng cách loại trừ, nên phải xác định trước phạm vi phá dỡ thuộc công tác giải phóng mặt bằng rồi mới biết phần còn lại. Ví dụ điển hình: công trình cũ nằm trong ranh giới dự án nhưng ngoài phạm vi thu hồi đất, phải phá dỡ để lấy mặt bằng thi công — phần này thuộc chi phí xây dựng.
Công trình tạm và phụ trợ phục vụ thi công
Đây là nhóm bị bỏ sót nhiều nhất ở giai đoạn lập tổng mức đầu tư, vì thời điểm đó chưa có biện pháp thi công chi tiết. Nhưng văn bản đưa nhóm này vào phạm vi chi phí xây dựng, nên không thể để trống rồi xử lý sau bằng dự phòng.
Phần I Phụ lục I Thông tư 36 khi hướng dẫn xác định sơ bộ tổng mức đầu tư cũng có mục riêng cho công trình, hạng mục công trình xây dựng tạm, phụ trợ phục vụ thi công — nghĩa là nhóm này được xét ngay từ bước chủ trương đầu tư, không đợi đến khi có thiết kế triển khai.
Cách xử lý khi chưa có biện pháp thi công: ước tính trên cơ sở đặc điểm mặt bằng, điều kiện thi công dự kiến và dữ liệu của dự án tương tự; ghi rõ đây là ước tính và cơ sở của nó trong thuyết minh.
Phạm vi chi phí thiết bị
Điểm c khoản 1 Điều 5 Nghị định 206 liệt kê chi phí thiết bị gồm chi phí thiết bị công trình và thiết bị công nghệ của công trình, dự án, trong đó bao gồm:
- Chi phí mua sắm thiết bị;
- Chi phí quản lý mua sắm thiết bị (nếu có);
- Chi phí mua bản quyền (nếu có);
- Chi phí đào tạo và chuyển giao công nghệ (nếu có);
- Chi phí gia công, chế tạo thiết bị cần gia công, chế tạo (nếu có);
- Chi phí lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh;
- Chi phí chạy thử thiết bị theo yêu cầu kỹ thuật (nếu có);
- Chi phí vận chuyển; bảo hiểm; thuế và các loại phí;
- Vật tư, thiết bị dự phòng (nếu có);
- Chi phí liên quan khác.
Danh sách này dài và phần lớn các mục có chữ “nếu có” — nghĩa là phải rà từng mục cho từng loại thiết bị, không mặc định mục nào không áp dụng.
Ranh giới xây dựng và thiết bị: phần lắp đặt
Đây là ranh giới quan trọng nhất của bài. Chi phí lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh thiết bị thuộc chi phí thiết bị, theo điểm c khoản 1 Điều 5.
Nhưng trong thực tế, khối lượng lắp đặt thường xuất hiện đồng thời ở hai chỗ:
- Trong chi phí thiết bị — theo đúng quy định tại điểm c.
- Trong chi phí xây dựng — vì Thông tư 38 có Phụ lục III Định mức dự toán lắp đặt hệ thống kỹ thuật của công trình và Phụ lục IV Định mức dự toán lắp đặt máy và thiết bị công nghệ, nên người lập dự toán dễ đưa các công tác này vào phần xây lắp.
Cách phân định. Câu hỏi cần trả lời không phải “công tác này có định mức lắp đặt không” mà là “khối lượng này đã được tính trong giá thiết bị chưa”. Nếu giá thiết bị đã bao gồm lắp đặt của nhà cung cấp thì không tính lại ở phần xây lắp, và ngược lại.
Phụ lục I Thông tư 36 hỗ trợ việc này: khi xác định chi phí thiết bị theo khối lượng và giá, các nội dung như chi phí quản lý mua sắm thiết bị; mua bản quyền phần mềm; đào tạo và chuyển giao công nghệ; lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh; chạy thử nghiệm theo yêu cầu kỹ thuật; vận chuyển — nếu chưa được tính trong giá thiết bị thì được ước tính trên cơ sở nội dung, phạm vi, tính chất của chi phí, hoặc dự tính theo hướng dẫn xác định chi phí thiết bị tại Phụ lục II Thông tư 36.
Vế “nếu chưa được tính trong giá thiết bị” chính là công cụ chống tính trùng.
Ba nhánh của chi phí thiết bị công trình
| Nhánh | Áp dụng khi | Cách xác định |
|---|---|---|
| Theo suất chi phí thiết bị | Chưa có danh mục thiết bị chi tiết | Quy mô, công suất nhân suất chi phí thiết bị, có hệ số điều chỉnh, cộng khoản mục chưa tính trong suất |
| Theo khối lượng và giá thiết bị | Đã có danh mục thiết bị lắp đặt theo hồ sơ thiết kế | Khối lượng dự tính trên cơ sở danh mục thiết bị, thuyết minh báo cáo nghiên cứu khả thi, thuyết minh thiết kế, tiêu chuẩn áp dụng, yêu cầu thực tế; giá từ các nguồn được liệt kê |
| Trang thiết bị rời | Trang thiết bị, hàng hóa mua sắm không có tính liên kết với công trình | Theo khối lượng, số lượng và giá tương ứng; giá phù hợp tiêu chuẩn, yêu cầu, chỉ dẫn kỹ thuật, xuất xứ, trên cơ sở báo giá nhà cung cấp hoặc giá tương tự của công trình đã thực hiện |
Ví dụ trang thiết bị rời được nêu ngay trong văn bản: trang thiết bị văn phòng, trang thiết bị trường học như bàn, ghế, tủ. Đặc điểm nhận biết là không có tính liên kết với công trình — tháo ra mang đi được mà công trình vẫn nguyên vẹn.
Thiết bị công nghệ và mức độ chuyển giao
Chi phí thiết bị công nghệ là chi phí thiết bị của dây chuyền công nghệ được lắp đặt vào công trình xây dựng, dự án theo thiết kế công nghệ. Cách xác định tương tự thiết bị công trình, với hai nhánh: theo suất chi phí thiết bị công nghệ tính cho một đơn vị công suất, năng lực phục vụ theo dây chuyền công nghệ; hoặc theo khối lượng và giá thiết bị công nghệ được lựa chọn.
Điểm riêng của thiết bị công nghệ: khi thiết kế công nghệ phải được chuyển giao, chi phí mua sắm thiết bị công nghệ của đối tác, nhà cung cấp phải đảm bảo phù hợp mức độ chuyển giao, tiêu chuẩn nhà cung cấp, sản xuất và tiêu chuẩn áp dụng cho dự án. Điểm c khoản 1 Điều 5 Nghị định 206 nêu rõ phạm vi này bao gồm cả các chi phí đào tạo, làm chủ khai thác vận hành, duy tu, bảo trì (nếu có).
Hệ quả thực hành: với dự án công nghệ, phải chốt phạm vi chuyển giao trước khi chốt giá. Cùng một dây chuyền, mức độ chuyển giao khác nhau cho ra tổng chi phí khác nhau đáng kể.
Tình huống 1 — dây chuyền công nghệ, lắp đặt bị tính hai lần
Bối cảnh. Dự án nhà máy có dây chuyền công nghệ nhập khẩu. Hợp đồng dự kiến với nhà cung cấp gồm thiết bị, vận chuyển đến chân công trình, giám sát lắp đặt và chạy thử. Đơn vị lập chi phí đưa toàn bộ giá trị hợp đồng vào chi phí thiết bị, đồng thời bóc khối lượng lắp đặt máy và thiết bị công nghệ đưa vào phần xây lắp.
Vấn đề. Phần lắp đặt bị tính hai lần. Nhưng cần tách kỹ hơn: hợp đồng nhà cung cấp chỉ gồm giám sát lắp đặt, không phải thực hiện lắp đặt. Phần nhân công, máy thi công để lắp đặt vẫn do nhà thầu trong nước thực hiện.
Cách xử lý. Lập bảng phân định ba cột: hạng mục công việc — đã nằm trong giá thiết bị của nhà cung cấp hay chưa — nếu chưa thì xác định ở đâu. Với ví dụ này: giám sát lắp đặt nằm trong giá thiết bị; thực hiện lắp đặt chưa nằm trong giá thiết bị nên phải xác định thêm, theo hướng dẫn tại Phụ lục I là ước tính trên cơ sở nội dung, phạm vi, tính chất của chi phí hoặc dự tính theo hướng dẫn tại Phụ lục II Thông tư 36. Điều quan trọng là chỉ tính một lần, và ghi rõ đã tính ở khoản mục nào.
Tình huống 2 — công trình tạm bị bỏ sót
Bối cảnh. Dự án cải tạo trong khu vực đang vận hành, mặt bằng chật. Tổng mức đầu tư được lập theo suất chi phí xây dựng cho từng khối công trình. Không có dòng nào cho công trình tạm.
Vấn đề. Suất chi phí xây dựng được xây dựng trên cấu hình công trình điển hình, không bao gồm hệ thống công trình tạm phục vụ thi công trong điều kiện đặc thù. Đây đúng là phần CiCT−SXD — chi phí chưa được tính trong suất — mà công thức đã dự liệu.
Hệ quả nếu bỏ qua. Đến giai đoạn lập dự toán và biện pháp thi công, khối lượng công trình tạm xuất hiện với giá trị đáng kể nhưng không có chỗ trong tổng mức đầu tư đã phê duyệt. Xử lý bằng chi phí dự phòng là dùng sai chức năng của dự phòng; xử lý bằng điều chỉnh tổng mức đầu tư là một quy trình dài.
Cách làm đúng. Ngay ở bước lập tổng mức đầu tư, khảo sát điều kiện mặt bằng và liệt kê các hạng mục tạm dự kiến: đường công vụ, rào chắn, lán trại, hệ thống điện nước thi công, kết cấu bảo vệ công trình lân cận, biện pháp bảo đảm giao thông. Ước tính trên cơ sở dữ liệu dự án tương tự có điều kiện thi công gần giống, ghi rõ căn cứ.
Trách nhiệm cung cấp dữ liệu
| Dữ liệu | Chủ thể cung cấp | Dùng cho |
|---|---|---|
| Danh mục công trình, hạng mục; khối lượng công tác xây dựng | Tư vấn thiết kế | Chi phí xây dựng theo khối lượng |
| Danh mục thiết bị lắp đặt; thông số kỹ thuật; tiêu chuẩn áp dụng | Tư vấn thiết kế; tư vấn công nghệ | Chi phí thiết bị theo khối lượng |
| Phạm vi cung cấp của nhà cung cấp thiết bị; mức độ chuyển giao | Chủ đầu tư; nhà cung cấp | Phân định ranh giới xây dựng – thiết bị |
| Điều kiện mặt bằng, điều kiện thi công dự kiến | Chủ đầu tư; tư vấn thiết kế | Ước tính công trình tạm, phụ trợ |
| Phạm vi thu hồi đất và phạm vi phá dỡ giải phóng mặt bằng | Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường | Phân định phá dỡ thuộc khoản mục nào |
| Báo giá, chứng thư thẩm định giá, dữ liệu dự án tương tự | Nhà cung cấp; tổ chức thẩm định giá; chủ đầu tư | Giá thiết bị |
Checklist chống bỏ sót và chống tính trùng
Khuyến nghị quản trị.
Chống bỏ sót — chi phí xây dựng:
- Đã có dòng cho công trình, hạng mục xây dựng tạm, phụ trợ phục vụ thi công.
- Đã xác định phạm vi phá dỡ thuộc giải phóng mặt bằng, và tách phần phá dỡ còn lại vào chi phí xây dựng.
- Đã liệt kê hệ thống kỹ thuật, bộ phận kết cấu đặc thù chưa nằm trong suất chi phí.
- Đã xét hoàn trả hạ tầng kỹ thuật bị ảnh hưởng khi thi công — xác định như chi phí xây dựng.
Chống bỏ sót — chi phí thiết bị:
- Đã rà từng mục trong danh sách tại điểm c khoản 1 Điều 5, kể cả các mục “nếu có”.
- Đã xét vật tư, thiết bị dự phòng.
- Đã xét chi phí đào tạo, làm chủ khai thác vận hành, duy tu bảo trì với thiết bị công nghệ có chuyển giao.
- Đã tách trang thiết bị rời và xác định riêng.
Chống tính trùng:
- Lập bảng phân định: hạng mục lắp đặt — đã nằm trong giá thiết bị chưa — nếu chưa thì tính ở đâu.
- Kiểm tra công tác trong Phụ lục III và Phụ lục IV Thông tư 38 không bị tính lại khi giá thiết bị đã bao gồm.
- Kiểm tra phá dỡ không xuất hiện đồng thời ở khoản mục bồi thường và chi phí xây dựng.
- Kiểm tra hoàn trả hạ tầng kỹ thuật không tính cả ở hai khoản mục.
Người làm công việc này cần thực hiện ngay những gì
- Vẽ ranh giới phạm vi giải phóng mặt bằng trên mặt bằng tổng thể trước khi phân loại phá dỡ.
- Lập bảng phân định lắp đặt ngay khi có phạm vi cung cấp của nhà cung cấp thiết bị.
- Đưa công trình tạm thành một dòng riêng trong bảng chi phí xây dựng, kể cả khi chưa có biện pháp thi công.
- Rà danh sách mười mục của chi phí thiết bị cho từng nhóm thiết bị, đánh dấu áp dụng hoặc không áp dụng kèm lý do.
- Với dự án công nghệ, chốt mức độ chuyển giao trước khi chốt giá.
Quy trình xác định hai khoản mục
- Xác lập ranh giới với khoản mục bồi thường. Lấy phạm vi thu hồi đất và phạm vi phá dỡ thuộc công tác giải phóng mặt bằng làm đường biên. Mọi việc phá dỡ nằm ngoài đường biên này thuộc chi phí xây dựng.
- Lập danh mục công trình, hạng mục công trình theo thiết kế cơ sở, kèm quy mô, công suất hoặc năng lực phục vụ của từng công trình.
- Bổ sung danh mục công trình tạm, phụ trợ phục vụ thi công trên cơ sở điều kiện mặt bằng và điều kiện thi công dự kiến, kể cả khi chưa có biện pháp thi công chi tiết.
- Xác định mức độ hồ sơ cho từng công trình để chọn phương pháp: theo khối lượng và giá, hay theo quy mô và suất chi phí.
- Tính chi phí xây dựng cho từng công trình, rồi cộng thành chi phí xây dựng của dự án.
- Lập danh mục thiết bị, tách ba nhóm: thiết bị công trình, thiết bị công nghệ, trang thiết bị rời.
- Xác định phạm vi cung cấp của nhà cung cấp thiết bị — phần nào đã nằm trong giá thiết bị, phần nào chưa. Đây là bước quyết định để chống tính trùng.
- Tính chi phí thiết bị cho từng nhóm, bổ sung các nội dung chưa nằm trong giá thiết bị.
- Rà soát chéo hai khoản mục: đối chiếu danh mục công tác lắp đặt trong phần xây lắp với phạm vi cung cấp của nhà cung cấp thiết bị; bảo đảm mỗi khối lượng chỉ xuất hiện một lần.
Bước 1 và bước 7 là hai bước hay bị bỏ qua nhất, và cũng chính là hai bước sinh ra phần lớn lỗi bỏ sót và tính trùng của cả hai khoản mục.
Vì sao ranh giới lắp đặt lại khó
Nguyên nhân nằm ở chỗ cùng một khối lượng vật lý có thể được mô tả bằng hai ngôn ngữ khác nhau. Từ góc nhìn hợp đồng cung cấp thiết bị, lắp đặt là một phần dịch vụ đi kèm hàng hóa. Từ góc nhìn định mức dự toán, lắp đặt là một công tác xây lắp có định mức riêng — Thông tư 38 dành hẳn hai phụ lục cho nhóm này: Phụ lục III cho lắp đặt hệ thống kỹ thuật của công trình và Phụ lục IV cho lắp đặt máy và thiết bị công nghệ.
Sự tồn tại của hai phụ lục định mức đó không có nghĩa là mọi công tác lắp đặt đều phải tính ở phần xây lắp. Chúng là công cụ để xác định giá trị khi phần lắp đặt do nhà thầu trong nước thực hiện và chưa nằm trong giá thiết bị. Khi giá thiết bị đã bao gồm lắp đặt trọn gói của nhà cung cấp, dùng lại các định mức này là tính trùng.
Bảng phân định nên có bốn cột và lập ngay khi biết phạm vi cung cấp:
| Hạng mục công việc | Đã nằm trong giá thiết bị? | Nếu chưa, xác định ở đâu | Căn cứ |
|---|---|---|---|
| Vận chuyển đến chân công trình | Tùy điều kiện giao hàng | Chi phí thiết bị | Điểm c khoản 1 Điều 5 NĐ 206 |
| Thực hiện lắp đặt | Tùy phạm vi hợp đồng | Chi phí thiết bị, ước tính theo hướng dẫn tại Phụ lục I hoặc Phụ lục II TT 36 | Phụ lục I Phần II mục 3 |
| Giám sát lắp đặt của nhà cung cấp | Thường có | Không tính lại | — |
| Thí nghiệm, hiệu chỉnh | Tùy phạm vi | Chi phí thiết bị | Điểm c khoản 1 Điều 5 NĐ 206 |
| Chạy thử theo yêu cầu kỹ thuật | Tùy phạm vi | Chi phí thiết bị | Điểm c khoản 1 Điều 5 NĐ 206 |
| Đào tạo, chuyển giao công nghệ | Tùy mức độ chuyển giao | Chi phí thiết bị | Điểm c khoản 1 Điều 5 NĐ 206 |
| Kết cấu đỡ, bệ máy, phần xây dựng phục vụ lắp đặt | Thường không | Chi phí xây dựng | Điểm b khoản 1 Điều 5 NĐ 206 |
Dòng cuối cùng là ranh giới ngược lại: phần xây dựng phục vụ lắp đặt thiết bị — bệ máy, kết cấu đỡ, hố móng thiết bị — thuộc chi phí xây dựng, không thuộc chi phí thiết bị. Đây là chỗ dễ hụt khi toàn bộ hạng mục thiết bị được giao cho một đầu mối.
Phân biệt nghĩa vụ pháp lý và khuyến nghị quản trị
| Nội dung | Tính chất |
|---|---|
| Chi phí xây dựng gồm ba nhóm theo điểm b khoản 1 Điều 5 Nghị định 206 | Theo quy định pháp luật |
| Chi phí thiết bị gồm các nội dung liệt kê tại điểm c khoản 1 Điều 5 | Theo quy định pháp luật |
| Chi phí thiết bị công nghệ phải phù hợp mức độ chuyển giao, tiêu chuẩn nhà cung cấp, tiêu chuẩn áp dụng | Theo quy định pháp luật — điểm c khoản 1 Điều 5 |
| Các nội dung chưa được tính trong giá thiết bị thì được ước tính hoặc dự tính theo hướng dẫn tại Phụ lục II Thông tư 36 | Theo quy định pháp luật — Phụ lục I Phần II mục 3 |
| Bảng phân định bốn cột nêu trên | Khuyến nghị quản trị |
| Quy trình chín bước nêu trong bài | Khuyến nghị quản trị |
| Danh mục hạng mục tạm dự kiến (đường công vụ, rào chắn, lán trại…) | Khuyến nghị quản trị — danh mục cụ thể phụ thuộc điều kiện từng dự án |
Người đọc cần làm gì tiếp theo
Sau khi phân định xong hai khoản mục lớn nhất, phần còn lại của tổng mức đầu tư nằm ở nhóm chi phí quản lý dự án, tư vấn và chi phí khác — nơi có ranh giới riêng cần kiểm soát — cùng với chi phí bồi thường hỗ trợ tái định cư và chi phí dự phòng. Các nội dung này được trình bày trong những bài riêng của cụm.
Văn bản sử dụng trong bài
- Nghị định số 206/2026/NĐ-CP — Điều 5 (khoản 1, điểm a, điểm b, điểm c).
- Thông tư số 36/2026/TT-BXD ngày 26/6/2026 — Phụ lục I Phần I và Phần II (mục 2, mục 3); Phụ lục II.
- Thông tư số 38/2026/TT-BXD ngày 26/6/2026 — Phụ lục II, Phụ lục III, Phụ lục IV.
- Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 — Điều 75.
Đọc thêm: các phương pháp xác định tổng mức đầu tư xây dựng và cấu trúc bảy khoản mục của tổng mức đầu tư.
Nội dung được hệ thống hóa nhằm hỗ trợ tra cứu và áp dụng trong công việc. Việc xử lý hồ sơ cụ thể cần căn cứ loại dự án, nguồn vốn, giai đoạn thực hiện, hợp đồng và văn bản pháp luật liên quan đang có hiệu lực.
