Bài tập đánh giá hiệu quả dự án đầu tư dưới đây đi trọn một vòng trên một dự án mẫu với số liệu giả định: vốn 50 tỷ đồng, 2 năm xây dựng, 10 năm vận hành, suất chiết khấu 10%/năm. Lời giải tính được NPV = 3,25 tỷ đồng, IRR = 11,40%, B/C = 1,045, hoàn vốn giản đơn 6,57 năm, hoàn vốn có chiết khấu 10,01 năm. Mỗi bước có công thức Excel và cách kiểm lại bằng tay. Kết luận: dự án mẫu khả thi về tài chính nhưng biên an toàn mỏng. Tổng mức đầu tư là cơ sở để xác định hiệu quả đầu tư (khoản 2 Điều 75 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15). Còn công thức NPV, IRR, B/C thuộc nghiệp vụ tài chính dự án, không do văn bản pháp luật quy định.
Nhiều học viên đã đọc định nghĩa NPV, IRR từ lâu. Đến khi tự lập bảng thì vẫn vướng ở những chỗ rất cụ thể: năm 0 đặt ở đâu, khấu hao có trừ vào dòng tiền không, vì sao hàm NPV trong Excel cho số khác máy tính cầm tay, B/C tính theo cách nào, hoàn vốn tính từ lúc bỏ vốn hay từ lúc vận hành. Báo cáo nghiên cứu khả thi trình thẩm định cũng hay gặp đúng các câu hỏi đó. Ai cần học phần việc này được phân tích ở bài ai nên học lập tổng mức đầu tư và đánh giá hiệu quả dự án.
Bài viết này là một bài tập có lời giải đầy đủ. Ý nghĩa và giới hạn của từng chỉ tiêu đã được phân tích ở bài cách lập dòng tiền và sử dụng NPV, IRR, B/C, thời gian hoàn vốn. Bài này đi vào phần thực hành: lập đề bài, dựng trang tính, giải 7 ví dụ nối tiếp nhau, đọc kết quả, và chỉ ra lỗi hay gặp khi tự làm. Phần căn cứ pháp lý chỉ nêu chỗ kết quả đánh giá hiệu quả được dùng trong hồ sơ dự án: Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, Nghị định 217/2026/NĐ-CP về quản lý hoạt động xây dựng và Nghị định 206/2026/NĐ-CP về quản lý chi phí đầu tư xây dựng, cùng có hiệu lực từ 01/7/2026.
Lưu ý về số liệu: mọi số liệu trong bài (vốn, doanh thu, chi phí, thuế suất, suất chiết khấu) là giả định để minh họa phương pháp, không phải số liệu của dự án thật và không phải định mức hay chỉ số do cơ quan nhà nước công bố.
Đề bài: dự án mẫu và các giả định
Một doanh nghiệp dự kiến đầu tư dự án nhà xưởng xây sẵn để cho thuê trong một khu công nghiệp. Đây là dự án đầu tư kinh doanh, dùng toàn bộ vốn chủ sở hữu, nên không có lãi vay trong thời gian xây dựng. Đề bài: lập bảng dòng tiền dự án; tính NPV, IRR, B/C, thời gian hoàn vốn giản đơn và có chiết khấu; kết luận dự án có đáng đầu tư không; kiểm tra kết luận đó thay đổi thế nào khi vốn tăng hoặc doanh thu giảm.
| Thông số | Giá trị giả định | Ghi chú |
|---|---|---|
| Tổng mức đầu tư | 50 tỷ đồng | Đã gồm chi phí dự phòng; không có lãi vay vì dùng vốn chủ sở hữu |
| Tiến độ giải ngân | Năm 0: 20 tỷ đồng; năm 1: 30 tỷ đồng | Năm 0 là năm bắt đầu bỏ vốn, quy ước dòng tiền phát sinh cuối năm |
| Thời gian vận hành | 10 năm (năm 2 đến năm 11) | Kỳ phân tích 12 năm, từ năm 0 đến năm 11 |
| Doanh thu cho thuê | Năm 2: 10,5 tỷ đồng (lấp đầy 75%); năm 3 trở đi: 14 tỷ đồng/năm | Giữ cố định theo giá thực, không tính trượt giá |
| Chi phí vận hành (chưa gồm khấu hao) | Năm 2: 3,0 tỷ đồng; năm 3 trở đi: 3,5 tỷ đồng/năm | Gồm tiền thuê đất hằng năm, bảo trì, nhân sự, bảo hiểm |
| Khấu hao | Đường thẳng 10 năm: 50/10 = 5 tỷ đồng/năm | Chỉ dùng để tính thuế, không phải dòng tiền chi ra |
| Thuế thu nhập doanh nghiệp | 20% lợi nhuận trước thuế; năm lỗ thì thuế bằng 0 | Thuế suất giả định, đơn giản hóa: không xét ưu đãi, chuyển lỗ |
| Giá trị thu hồi cuối kỳ | 0 | Chọn thận trọng: tài sản đã khấu hao hết, không giả định bán thanh lý |
| Suất chiết khấu | 10%/năm | Giả định là chi phí vốn của doanh nghiệp, cùng hệ giá thực với dòng tiền |
Đề bài cố ý giữ doanh thu và chi phí đều từ năm 3 để người làm tập trung vào cách tính. Bài tập trên dự án thật sẽ có doanh thu theo lộ trình lấp đầy, chi phí tăng dần, thay thế thiết bị giữa kỳ và vốn lưu động. Cấu trúc bảng không đổi, chỉ thêm dòng.
Đơn vị trong toàn bài là tỷ đồng. Dòng tiền của mỗi năm được coi là phát sinh vào cuối năm đó. Đây là quy ước mặc định của hàm NPV và IRR trong Excel, và cũng là quy ước của phần lớn giáo trình.
Bốn chỉ tiêu dùng trong bài tập: công thức và hàm Excel
Bảng dưới tóm tắt định nghĩa làm việc của bốn chỉ tiêu, ở mức đủ để giải bài tập. Ký hiệu: CFt là dòng tiền ròng năm t, r là suất chiết khấu, n là năm cuối của kỳ phân tích.
| Chỉ tiêu | Định nghĩa làm việc | Hàm Excel tương ứng | Dự án đạt khi |
|---|---|---|---|
| NPV — giá trị hiện tại ròng | Tổng các dòng tiền ròng đã quy về năm 0: NPV = Σ CFt/(1+r)t, t từ 0 đến n | =CF0 + NPV(r; CF1:CFn) — năm 0 cộng riêng | NPV ≥ 0 |
| IRR — tỷ suất hoàn vốn nội bộ | Suất chiết khấu làm NPV bằng 0 | =IRR(CF0:CFn) | IRR ≥ r |
| B/C — tỷ số lợi ích trên chi phí | Giá trị hiện tại của các khoản thu chia cho giá trị hiện tại của các khoản chi (quy ước phân loại phải nêu rõ) | =SUMPRODUCT(thu; hệ số chiết khấu)/SUMPRODUCT(chi; hệ số chiết khấu) | B/C ≥ 1 |
| Thời gian hoàn vốn | Số năm để dòng tiền lũy kế (giản đơn) hoặc dòng tiền đã chiết khấu lũy kế (có chiết khấu) chuyển từ âm sang không âm | Không có hàm riêng; dùng dòng lũy kế + COUNTIF, INDEX | Ngắn hơn ngưỡng mà người quyết định đầu tư chấp nhận |
Hai điều cần nhớ trước khi bấm máy. Thứ nhất, ba chỉ tiêu NPV, IRR, B/C cùng dùng một bảng dòng tiền và một suất chiết khấu, nên với một dự án đơn lẻ có dòng tiền âm trước dương sau, ba chỉ tiêu cho cùng một kết luận đạt hay không đạt. Thứ hai, thời gian hoàn vốn giản đơn không tính giá trị thời gian của tiền và bỏ qua các năm sau mốc hoàn vốn. Chỉ tiêu này dùng để nhìn thanh khoản và rủi ro, không thay được NPV.
Không văn bản pháp luật về xây dựng nào quy định công thức của bốn chỉ tiêu trên hay bắt buộc dùng Excel. Đây là công cụ nghiệp vụ. Văn bản chỉ yêu cầu hồ sơ dự án phải có nội dung đánh giá hiệu quả (xem mục căn cứ phía dưới).
Dựng trang tính Excel cho bài tập đánh giá hiệu quả dự án đầu tư
Bố cục dưới đây đặt năm theo cột và chỉ tiêu theo dòng: cột B là năm 0, cột C là năm 1, … cột M là năm 11. Tham số nằm riêng ở các ô B18 (suất chiết khấu), B19 (thuế suất), B20 (hệ số doanh thu), để sau này đổi một ô là cả bảng tính lại.
| Dòng | Nội dung | Công thức mẫu (ô cột D — năm 2, kéo sang phải) |
|---|---|---|
| 4 | Năm | 0, 1, 2 … 11 (nhập tay) |
| 5 | Vốn đầu tư (số dương) | B5 = 20; C5 = 30; các ô còn lại bỏ trống hoặc 0 |
| 6 | Doanh thu | D6 = 10,5*$B$20; E6 = 14*$B$20 (kéo đến M6) |
| 7 | Chi phí vận hành | D7 = 3; E7 = 3,5 (kéo đến M7) |
| 8 | Khấu hao | D8 = SUM($B$5:$C$5)/10 (kéo đến M8) |
| 9 | Lợi nhuận trước thuế | D9 = D6-D7-D8 |
| 10 | Thuế thu nhập doanh nghiệp | D10 = MAX(0;D9)*$B$19 |
| 11 | Dòng tiền ròng | B11 = -B5+B6-B7-B10 (kéo từ B đến M) |
| 12 | Hệ số chiết khấu | B12 = 1/(1+$B$18)^B4 |
| 13 | Dòng tiền đã chiết khấu | B13 = B11*B12 |
| 14 | Dòng tiền lũy kế | B14 = B11; C14 = B14+C11 |
| 15 | Dòng tiền chiết khấu lũy kế | B15 = B13; C15 = B15+C13 |
Dòng 11 là công thức quan trọng nhất của bảng. Dòng tiền ròng bằng thu trừ chi thực tế bằng tiền: trừ vốn đầu tư, trừ chi phí vận hành, trừ thuế. Khấu hao không có trong công thức này. Khấu hao chỉ đi qua dòng 9 để làm giảm lợi nhuận chịu thuế, rồi tác động vào dòng tiền qua dòng 10.
Về dấu phân cách: máy cài định dạng vùng Việt Nam thường dùng dấu chấm phẩy giữa các đối số và dấu phẩy thập phân, như trong bảng trên. Máy định dạng tiếng Anh dùng dấu phẩy giữa đối số và dấu chấm thập phân: =NPV(B18,C11:M11). Công thức gõ sai dấu sẽ báo lỗi ngay, nên đây là lỗi dễ thấy. Google Trang tính cũng có các hàm NPV, IRR, XNPV, XIRR cùng tên.
Ví dụ 1: Lập bảng dòng tiền dự án từng năm
Bối cảnh. Chuyên viên được giao lập phần phân tích tài chính của dự án nhà xưởng với các giả định ở đề bài. Việc đầu tiên là chuyển tổng mức đầu tư, doanh thu, chi phí thành một dòng tiền ròng cho từng năm.
Cách xử lý. Tính lần lượt theo các dòng 5 đến 11 của trang tính.
- Năm 0 và năm 1 chỉ có vốn đầu tư: dòng tiền ròng lần lượt là −20 và −30 tỷ đồng.
- Năm 2: lợi nhuận trước thuế = 10,5 − 3,0 − 5,0 = 2,5; thuế = 2,5 × 20% = 0,5; dòng tiền ròng = 10,5 − 3,0 − 0,5 = 7,0 tỷ đồng.
- Năm 3 đến năm 11: lợi nhuận trước thuế = 14 − 3,5 − 5 = 5,5; thuế = 1,1; dòng tiền ròng = 14 − 3,5 − 1,1 = 9,4 tỷ đồng mỗi năm.
| Năm | Vốn đầu tư | Doanh thu | Chi phí vận hành | Khấu hao | LN trước thuế | Thuế TNDN | Dòng tiền ròng |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 | 20,0 | — | — | — | — | — | −20,00 |
| 1 | 30,0 | — | — | — | — | — | −30,00 |
| 2 | — | 10,5 | 3,0 | 5,0 | 2,5 | 0,50 | 7,00 |
| 3 đến 11 (mỗi năm) | — | 14,0 | 3,5 | 5,0 | 5,5 | 1,10 | 9,40 |
Kiểm nhanh bằng tay: tổng dòng tiền không chiết khấu = −50 + 7,0 + 9 × 9,4 = 41,6 tỷ đồng. Excel cho =SUM(B11:M11) = 41,6. Nếu hai số này lệch thì có ô kéo công thức sai cột, chưa cần đi tiếp.
Kiểm thêm một vòng: tổng khấu hao 10 năm phải bằng tổng vốn đầu tư (10 × 5 = 50). Tổng thuế 10 năm = 0,5 + 9 × 1,1 = 10,4 tỷ đồng. Tổng doanh thu trừ tổng chi phí vận hành trừ tổng thuế trừ vốn = (10,5 + 9 × 14) − (3,0 + 9 × 3,5) − 10,4 − 50 = 136,5 − 34,5 − 10,4 − 50 = 41,6. Hai cách cộng cho cùng kết quả thì bảng đã cân.
Ví dụ 2: Tính NPV bằng tay và bằng hàm NPV trong Excel
Bối cảnh. Với bảng dòng tiền ở Ví dụ 1, tính NPV ở suất chiết khấu 10%. Một học viên gõ =NPV(10%;B11:M11) và được 2,956 tỷ đồng. Học viên khác tính từng năm bằng tay và được 3,252 tỷ đồng. Số nào đúng?
Cách xử lý. Tính hệ số chiết khấu từng năm 1/(1,1)t, nhân với dòng tiền, cộng lại.
| Năm | Dòng tiền ròng | Hệ số chiết khấu 10% | Dòng tiền đã chiết khấu | Lũy kế dòng tiền | Lũy kế đã chiết khấu |
|---|---|---|---|---|---|
| 0 | −20,00 | 1,0000 | −20,000 | −20,00 | −20,000 |
| 1 | −30,00 | 0,9091 | −27,273 | −50,00 | −47,273 |
| 2 | 7,00 | 0,8264 | 5,785 | −43,00 | −41,488 |
| 3 | 9,40 | 0,7513 | 7,062 | −33,60 | −34,425 |
| 4 | 9,40 | 0,6830 | 6,420 | −24,20 | −28,005 |
| 5 | 9,40 | 0,6209 | 5,837 | −14,80 | −22,168 |
| 6 | 9,40 | 0,5645 | 5,306 | −5,40 | −16,862 |
| 7 | 9,40 | 0,5132 | 4,824 | 4,00 | −12,039 |
| 8 | 9,40 | 0,4665 | 4,385 | 13,40 | −7,653 |
| 9 | 9,40 | 0,4241 | 3,987 | 22,80 | −3,667 |
| 10 | 9,40 | 0,3855 | 3,624 | 32,20 | −0,043 |
| 11 | 9,40 | 0,3505 | 3,295 | 41,60 | 3,252 |
Ô cuối của cột lũy kế đã chiết khấu chính là NPV: NPV = 3,252 tỷ đồng. Trên trang tính, =SUM(B13:M13) và =B11+NPV(B18;C11:M11) cùng cho 3,252.
Con số 2,956 sai vì cách hàm NPV của Excel hoạt động: hàm coi giá trị đầu tiên trong vùng chọn là dòng tiền của kỳ 1 và chiết khấu nó một kỳ. Đưa cả ô năm 0 vào hàm thì mọi dòng tiền bị lùi thêm một năm, kết quả bằng NPV đúng chia cho 1,1: 3,252/1,1 = 2,956. Chênh lệch 0,296 tỷ đồng trông nhỏ, nhưng sai số lớn dần khi suất chiết khấu cao. Dự án có NPV âm thì cách gõ sai còn làm số âm trông bớt âm. Quy tắc nhớ: dòng tiền năm 0 luôn cộng ngoài hàm NPV.
Diễn giải con số: sau khi đã trả đủ chi phí vốn 10%/năm cho 50 tỷ đồng bỏ ra, dự án còn tạo thêm giá trị tương đương 3,25 tỷ đồng tính ở thời điểm năm 0. NPV dương nên dự án đạt theo tiêu chí NPV. So với vốn bỏ ra thì phần dôi ra này chỉ khoảng 6,9% giá trị hiện tại của vốn (3,252/47,273), tức là biên an toàn không rộng.
Khi dòng tiền không cách đều một năm, chẳng hạn giải ngân theo quý hoặc ngày vận hành lệch giữa năm, dùng =XNPV(r; dòng tiền; ngày). Hàm XNPV lấy ngày đầu tiên làm mốc và không chiết khấu dòng tiền tại mốc đó, nên không có bẫy năm 0 như hàm NPV.
Ví dụ 3: Tính IRR bằng hàm IRR và kiểm lại bằng nội suy
Bối cảnh. Hội đồng của doanh nghiệp muốn biết dự án sinh lời bao nhiêu phần trăm mỗi năm để so với chi phí vốn 10%. Chuyên viên gõ =IRR(B11:M11) và được 11,40%. Trưởng phòng yêu cầu kiểm lại con số này không phụ thuộc Excel.
Cách xử lý. IRR là suất chiết khấu làm NPV bằng 0. Thử NPV ở vài suất chiết khấu quanh đó:
- r = 10%: NPV = 3,252 tỷ đồng;
- r = 11%: NPV = 0,898 tỷ đồng;
- r = 12%: NPV = −1,277 tỷ đồng;
- r = 13%: NPV = −3,290 tỷ đồng.
NPV đổi dấu giữa 11% và 12%. Nội suy tuyến tính: IRR ≈ 11% + 1% × 0,898/(0,898 + 1,277) = 11% + 0,413% ≈ 11,41%. Kết quả của hàm IRR là 11,40%. Chênh 0,01 điểm phần trăm là do đường NPV cong, nội suy đường thẳng luôn hơi lệch. Khoảng nội suy càng hẹp thì càng sát.
Kết luận: IRR = 11,40% > 10% nên dự án đạt theo tiêu chí IRR, khớp với kết luận theo NPV ở Ví dụ 2. Khoảng cách IRR trừ suất chiết khấu chỉ 1,4 điểm phần trăm. Nói cách khác, nếu chi phí vốn thực tế của doanh nghiệp từ khoảng 11,4%/năm trở lên thì dự án không còn đạt.
Ba lưu ý khi dùng hàm IRR:
- Vùng dữ liệu phải có cả giá trị âm và dương, nếu không hàm báo lỗi #NUM!.
- Đối số thứ hai (giá trị dự đoán, mặc định 10%) chỉ cần nhập khi hàm không hội tụ.
- Dòng tiền đổi dấu nhiều lần (ví dụ có năm đại tu thiết bị làm dòng tiền âm giữa kỳ) có thể cho nhiều nghiệm IRR. Khi đó nên vẽ đồ thị NPV theo suất chiết khấu để thấy hết các nghiệm, và đặt kết luận lên NPV. Có thể tham khảo thêm hàm MIRR, hàm cho phép nhập riêng lãi suất tài trợ và lãi suất tái đầu tư.
Ví dụ 4: Tính B/C và nêu rõ quy ước phân loại thu, chi
Bối cảnh. Đề bài yêu cầu tính tỷ số lợi ích trên chi phí. Hai học viên ra hai đáp án: 1,045 và 1,069. Một học viên thứ ba ra 1,134. Giáo trình nào cũng có B/C, nhưng không phải giáo trình nào cũng nói rõ thuế và chi phí vận hành nằm ở tử số hay mẫu số.
Cách xử lý. Trước hết tính giá trị hiện tại của từng nhóm thu, chi (hệ số chiết khấu 10%, lấy ở bảng Ví dụ 2):
- Giá trị hiện tại của doanh thu: 75,311 tỷ đồng;
- Giá trị hiện tại của vốn đầu tư: 47,273 tỷ đồng (20 + 30 × 0,9091);
- Giá trị hiện tại của chi phí vận hành: 19,138 tỷ đồng;
- Giá trị hiện tại của thuế thu nhập doanh nghiệp: 5,649 tỷ đồng.
| Quy ước | Tử số (lợi ích) | Mẫu số (chi phí) | Kết quả |
|---|---|---|---|
| Cách 1 — thu chia chi | PV doanh thu = 75,311 | PV vốn + PV chi phí vận hành + PV thuế = 72,059 | 1,045 |
| Cách 2 — lợi ích ròng chia vốn | PV doanh thu − PV chi phí vận hành − PV thuế = 50,525 | PV vốn = 47,273 | 1,069 |
| Sai lẫn quan điểm | PV doanh thu = 75,311 | PV vốn + PV chi phí vận hành (bỏ quên thuế) = 66,411 | 1,134 |
Cách 1 và cách 2 đều đúng, chỉ khác quy ước. Cả hai lớn hơn 1, khớp với NPV dương: hiệu của tử số và mẫu số ở cách 1 bằng 75,311 − 72,059 = 3,252, đúng bằng NPV. Cách 2 gần với cái mà nhiều tài liệu gọi là chỉ số sinh lời (PI). Đáp án 1,134 sai vì dòng tiền dự án đã là dòng tiền sau thuế (Ví dụ 1) mà mẫu số lại bỏ thuế. Tử số và mẫu số không cùng một quan điểm nên tỷ số bị đẩy lên.
Trên Excel, cách 1 viết gọn: =SUMPRODUCT(B6:M6;B12:M12)/SUMPRODUCT(B5:M5+B7:M7+B10:M10;B12:M12) cho 1,0451. Khi trình bày trong hồ sơ, ghi rõ một câu “B/C tính theo quy ước … ” ngay dưới bảng kết quả. Người thẩm tra cầm số 1,045 mà không biết quy ước thì không đối chiếu được.
B/C dùng nhiều trong phân tích kinh tế – xã hội dự án đầu tư công. Ở đó lợi ích là lợi ích của xã hội (tiết kiệm thời gian, giảm chi phí vận tải…) và chi phí tính theo giá kinh tế, không theo giá tài chính. Bài tập này là phân tích tài chính của doanh nghiệp. Phương pháp chiết khấu giống nhau, nhưng số liệu đầu vào khác hẳn. Hai góc nhìn này được so sánh chi tiết ở bài hiệu quả tài chính và kinh tế – xã hội của dự án.
Ví dụ 5: Thời gian hoàn vốn giản đơn và có chiết khấu
Bối cảnh. Ngân hàng hỏi doanh nghiệp: bao lâu thì dự án thu hồi đủ 50 tỷ đồng vốn? Một người trả lời “khoảng 5,6 năm”, người khác nói “6,6 năm”, người thứ ba nói “hơn 10 năm”. Cả ba đều tính từ cùng một bảng.
Cách xử lý. Đọc cột lũy kế ở bảng Ví dụ 2.
- Hoàn vốn giản đơn: lũy kế dòng tiền cuối năm 6 là −5,40, cuối năm 7 là +4,00. Phần còn thiếu 5,40 được bù trong năm 7, năm có dòng tiền 9,40. Thời gian hoàn vốn = 6 + 5,40/9,40 = 6,57 năm tính từ năm 0. Tính từ lúc bắt đầu vận hành (đầu năm 2) là khoảng 5,57 năm.
- Hoàn vốn có chiết khấu: lũy kế đã chiết khấu cuối năm 10 là −0,043, cuối năm 11 là +3,252. Thời gian hoàn vốn = 10 + 0,043/3,295 = 10,01 năm tính từ năm 0.
Ba câu trả lời ban đầu khác nhau vì khác mốc tính và khác chỉ tiêu. 5,6 năm là hoàn vốn giản đơn tính từ lúc vận hành, 6,6 năm là hoàn vốn giản đơn tính từ năm 0, “hơn 10 năm” là hoàn vốn có chiết khấu. Khi báo cáo, luôn ghi kèm mốc tính và loại chỉ tiêu.
Công thức Excel tự động cho hoàn vốn giản đơn, với dòng lũy kế ở B14:M14 và dòng tiền ở B11:M11:
=(COUNTIF(B14:M14;”<0″)-1)+ABS(INDEX(B14:M14;COUNTIF(B14:M14;”<0″)))/INDEX(B11:M11;COUNTIF(B14:M14;”<0″)+1)
COUNTIF đếm được 7 năm có lũy kế âm (năm 0 đến năm 6), công thức trả về (7 − 1) + 5,40/9,40 = 6,574. Thay B14:M14 bằng B15:M15 và B11:M11 bằng B13:M13 thì được hoàn vốn có chiết khấu 10,013. Công thức này chỉ đúng khi lũy kế đã dương thì không âm lại. Nếu dự án chưa hoàn vốn trong kỳ phân tích, INDEX sẽ vượt vùng dữ liệu và báo lỗi #REF!. Bọc thêm =IFERROR(…;”Chưa hoàn vốn”) để bảng không vỡ.
Hoàn vốn có chiết khấu 10,01 năm, sát năm cuối của kỳ phân tích (năm 11). Đây là một tín hiệu nữa cho thấy dự án đạt nhưng sát ngưỡng: chậm vận hành một năm hoặc thiếu một năm doanh thu là dự án có thể chưa hoàn vốn có chiết khấu trong kỳ.
Đọc kết quả bài tập: dự án mẫu có đáng đầu tư không?
| Chỉ tiêu | Kết quả | Ngưỡng | Đánh giá |
|---|---|---|---|
| NPV (r = 10%) | 3,252 tỷ đồng | ≥ 0 | Đạt, biên mỏng (khoảng 6,9% giá trị hiện tại của vốn) |
| IRR | 11,40% | ≥ 10% | Đạt, cao hơn chi phí vốn 1,4 điểm phần trăm |
| B/C (cách 1) | 1,045 | ≥ 1 | Đạt |
| Hoàn vốn giản đơn | 6,57 năm từ năm 0 | Theo yêu cầu của chủ đầu tư, bên cho vay | Trung bình |
| Hoàn vốn có chiết khấu | 10,01 năm từ năm 0 | Trong kỳ phân tích 11 năm | Sát ngưỡng |
Kết luận của bài tập đánh giá hiệu quả dự án đầu tư này: với các giả định đã nêu, dự án khả thi về tài chính, nhưng biên an toàn mỏng. Một kết luận như vậy chưa nên dừng ở chữ “đạt”. Người quyết định đầu tư cần biết dự án chịu được bao nhiêu biến động trước khi NPV về 0. Phần đó được làm ở Ví dụ 7.
Lời giải đầy đủ cũng nên trả lời ba câu hỏi mà người thẩm định thường hỏi:
- Suất chiết khấu 10% lấy từ đâu: chi phí vốn chủ sở hữu, lãi suất tham chiếu, hay yêu cầu của người quyết định đầu tư? Suất chiết khấu 11% đã cho NPV chỉ còn 0,898 tỷ đồng.
- Doanh thu 14 tỷ đồng/năm dựa trên giá thuê và tỷ lệ lấp đầy nào, có so sánh với nhà xưởng tương tự trong khu vực không?
- Giá trị thu hồi cuối kỳ bằng 0 có quá thận trọng không? Nếu có cơ sở về giá trị còn lại của công trình, NPV sẽ tăng. Nếu không có cơ sở thì giữ bằng 0 và ghi rõ giả định.
Nếu Ban quản lý dự án hoặc doanh nghiệp đang phải lập phần phân tích tài chính cho Báo cáo nghiên cứu khả thi mà bảng tính cho kết quả không giải thích được, hoặc mỗi người trong nhóm ra một con số, anh/chị có thể liên hệ Viện Nghiên Cứu Đào Tạo Bồi Dưỡng Cán Bộ, Hotline 0904 889 859 (Ms. Hoa), để được tư vấn chương trình bồi dưỡng về lập tổng mức đầu tư và đánh giá hiệu quả dự án phù hợp với công việc.
Ví dụ 6: Hai phương án loại trừ nhau — NPV và IRR cho kết quả trái chiều
Bối cảnh. Trên cùng khu đất, doanh nghiệp chỉ được chọn một trong hai phương án, cùng thời gian khai thác 6 năm (số liệu giả định):
- Phương án A — nhà xưởng nhỏ: vốn 10 tỷ đồng ở năm 0, dòng tiền ròng 3,5 tỷ đồng/năm từ năm 1 đến năm 6;
- Phương án B — nhà xưởng lớn: vốn 30 tỷ đồng ở năm 0, dòng tiền ròng 8,5 tỷ đồng/năm từ năm 1 đến năm 6.
Phòng tài chính trình phương án A vì IRR cao hơn. Giám đốc hỏi lại: tính theo NPV thì sao?
Cách xử lý. Với dòng tiền đều 6 năm ở suất chiết khấu 10%, hệ số giá trị hiện tại của chuỗi tiền đều là 4,3553.
| Chỉ tiêu | Phương án A | Phương án B | Phần chênh B − A |
|---|---|---|---|
| Vốn năm 0 | 10 | 30 | 20 |
| Dòng tiền năm 1–6 | 3,5/năm | 8,5/năm | 5,0/năm |
| NPV ở r = 10% | 3,5 × 4,3553 − 10 = 5,243 | 8,5 × 4,3553 − 30 = 7,020 | 1,776 |
| IRR | 26,43% | 17,65% | 12,98% |
| Chỉ số sinh lời (PV dòng tiền vào/vốn) | 1,524 | 1,234 | 1,089 |
IRR và chỉ số sinh lời chọn A. NPV chọn B, vì B tạo thêm 7,020 tỷ đồng giá trị hiện tại so với 5,243 của A. Mâu thuẫn đến từ quy mô vốn khác nhau: IRR là tỷ lệ phần trăm, không cho biết bao nhiêu đồng giá trị được tạo ra.
Cách phân xử là xét phần vốn chênh lệch. Bỏ thêm 20 tỷ đồng để chuyển từ A sang B thì nhận thêm 5 tỷ đồng/năm trong 6 năm. IRR của phần chênh là 12,98%, cao hơn suất chiết khấu 10%, nên phần vốn thêm đó cũng đáng đầu tư. Doanh nghiệp nên chọn B. Kiểm lại bằng cách tính NPV hai phương án ở nhiều suất chiết khấu: ở 12%, NPV của A là 4,390, của B là 4,947, B vẫn hơn. Ở 13%, hai phương án gần bằng nhau (3,991 và 3,979). Ở 14%, A hơn B (3,610 so với 3,054). Mốc khoảng 12,98% là điểm hai đường NPV cắt nhau.
Quy tắc rút ra cho bài tập lựa chọn phương án đầu tư:
- Phương án loại trừ nhau, không giới hạn vốn: chọn theo NPV lớn hơn, hoặc theo IRR của phần chênh lệch so với suất chiết khấu.
- Phương án có thời gian khai thác khác nhau: đưa về cùng kỳ phân tích (lặp chu kỳ) hoặc quy về giá trị đều hằng năm trước khi so.
- Doanh nghiệp bị giới hạn vốn, phải chọn một nhóm dự án trong ngân sách cố định: chỉ số sinh lời mới có vai trò xếp hạng.
Ví dụ 7: Kiểm tra độ nhạy nhanh bằng Data Table và Goal Seek
Bối cảnh. Kết quả Ví dụ 2–5 cho thấy dự án nhà xưởng đạt nhưng mỏng. Người quyết định đầu tư hỏi: tổng mức đầu tư tăng 10% thì sao, doanh thu giảm 10% thì sao, và cả hai cùng xảy ra thì sao?
Cách xử lý. Vì trang tính đã tham số hóa, chỉ cần đổi ô. Tăng vốn 10% thì sửa B5 = 22, C5 = 33 (khấu hao tự tăng lên 5,5 tỷ đồng/năm qua dòng 8). Giảm doanh thu 10% thì đặt B20 = 90%.
| Kịch bản | NPV (tỷ đồng) | IRR | Hoàn vốn giản đơn | Hoàn vốn có chiết khấu |
|---|---|---|---|---|
| Cơ sở | 3,252 | 11,40% | 6,57 năm | 10,01 năm |
| Tổng mức đầu tư +10% (55 tỷ đồng) | −0,917 | 9,63% | 7,04 năm | Chưa hoàn vốn trong kỳ |
| Doanh thu −10% | −2,773 | 8,76% | 7,29 năm | Chưa hoàn vốn trong kỳ |
| Cả hai cùng xảy ra | −6,942 | 7,12% | 7,82 năm | Chưa hoàn vốn trong kỳ |
Mỗi biến bất lợi 10% riêng lẻ đã đủ làm NPV âm. Để biết chính xác ngưỡng, dùng Goal Seek (thẻ Data → What-If Analysis → Goal Seek): đặt ô NPV về 0 bằng cách thay đổi ô B20. Kết quả: doanh thu chỉ được giảm tối đa khoảng 5,4% so với kịch bản cơ sở. Làm tương tự với hệ số vốn đầu tư: tổng mức đầu tư chỉ được tăng tối đa khoảng 7,8%, tức khoảng 53,9 tỷ đồng, trước khi NPV về 0.
Muốn có bảng hai chiều (vốn theo dòng, doanh thu theo cột), dùng Data Table (What-If Analysis → Data Table): ô góc trên bên trái trỏ tới ô NPV, dòng đầu là các hệ số doanh thu, cột đầu là các hệ số vốn. Excel tự điền NPV cho từng cặp giá trị. Cần đặt các hệ số vốn thành tham số (ví dụ ô B21 nhân vào B5:C5) trước khi lập bảng.
Đọc kết quả: chi phí xây dựng phát sinh 8% so với tổng mức đầu tư ở giai đoạn lập dự án không phải chuyện hiếm. Với dự án này, ngưỡng 7,8% là cảnh báo đáng kể. Kết luận cuối nên được viết thành: “Dự án đạt hiệu quả tài chính ở kịch bản cơ sở. Hiệu quả nhạy với tổng mức đầu tư và doanh thu. Đề nghị kiểm soát tổng mức đầu tư dưới mức … và có cam kết thuê trước tối thiểu …”. Phương pháp phân tích một biến, hai biến, kịch bản và điểm hòa vốn đầy đủ hơn được trình bày ở bài phân tích độ nhạy và rủi ro khi đánh giá hiệu quả dự án đầu tư xây dựng.
Kết quả bài tập được dùng ở đâu trong hồ sơ dự án
Bài tập trên là kỹ thuật. Trong hồ sơ dự án, kết quả của nó nằm ở các nội dung mà văn bản pháp luật yêu cầu phải có. Đọc đúng chữ văn bản giúp trình bày phần hiệu quả đúng chỗ và đúng mức.
Tổng mức đầu tư là đầu vào của đánh giá hiệu quả. Đoạn 2 khoản 2 Điều 75 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 quy định:
Tổng mức đầu tư xây dựng được sử dụng làm cơ sở để tính toán, xác định hiệu quả đầu tư, tính khả thi của dự án và căn cứ để quản lý vốn.
Vì vậy, khi tổng mức đầu tư thay đổi sau thẩm tra, bảng dòng tiền phải chạy lại. Tổng mức đầu tư gồm bảy khoản mục chi phí, xem bài tổng mức đầu tư xây dựng gồm những khoản mục chi phí nào. Dòng “vốn đầu tư” trong bài tập là tổng của các khoản mục đó, phân bổ theo tiến độ giải ngân.
Báo cáo nghiên cứu khả thi và Báo cáo kinh tế – kỹ thuật phải có nội dung hiệu quả. Luật đặt yêu cầu chung: dự án phải “có phương án tài chính, bố trí, huy động vốn để thực hiện dự án theo tiến độ, bảo đảm hiệu quả” (điểm d khoản 1 Điều 18). Phần thuyết minh Báo cáo nghiên cứu khả thi gồm “các yếu tố bảo đảm tính khả thi, hiệu quả, đáp ứng mục tiêu, tính chất của dự án” (điểm b khoản 2 Điều 24). Thuyết minh Báo cáo kinh tế – kỹ thuật có nội dung “hiệu quả đầu tư xây dựng công trình” (khoản 2 Điều 25). Với dự án đầu tư công, Nghị định 217/2026/NĐ-CP liệt kê cụ thể hơn tại khoản 1 Điều 29:
i) Nguồn vốn, khả năng thu hồi vốn (nếu có); phân tích tài chính, rủi ro; chi phí khai thác, sử dụng công trình; khả năng đáp ứng về nguồn vốn cho khai thác, bảo trì công trình;
k) Đánh giá hiệu quả kinh tế – xã hội, việc bảo đảm quốc phòng – an ninh của dự án;
Với dự án đầu tư kinh doanh như dự án mẫu, khoản 2 Điều 29 Nghị định 217 chỉ dẫn chiếu các điểm a, b, c, d, đ, e, g, p của khoản 1, cộng với “các nội dung theo yêu cầu của người quyết định đầu tư”. Theo cách hiểu của chúng tôi, mức độ chi tiết của phần phân tích tài chính ở dự án kinh doanh do người quyết định đầu tư yêu cầu. Yêu cầu chung về phương án tài chính bảo đảm hiệu quả ở điểm d khoản 1 Điều 18 Luật Xây dựng vẫn áp dụng. Với Báo cáo kinh tế – kỹ thuật, điểm n khoản 1 Điều 30 Nghị định 217 yêu cầu đánh giá hiệu quả kinh tế – xã hội và khả năng thu hồi vốn (nếu có). Thành phần đầy đủ của báo cáo được trình bày ở bài Báo cáo nghiên cứu khả thi là gì.
Thẩm định, thẩm tra và phê duyệt xem xét hiệu quả. Với dự án đầu tư công, cơ quan chủ trì thẩm định xem xét “các yếu tố bảo đảm tính khả thi, hiệu quả của dự án; xác định tổng mức đầu tư xây dựng” (điểm b khoản 3 Điều 26 Luật Xây dựng). Người quyết định đầu tư có quyền không phê duyệt dự án khi không đáp ứng mục tiêu đầu tư và hiệu quả dự án (điểm b khoản 1 Điều 39). Nghị định 206 đặt nội dung thẩm tra tổng mức đầu tư tại điểm d khoản 2 Điều 8:
d) Xác định giá trị tổng mức đầu tư xây dựng sau khi thẩm tra; phân tích nguyên nhân tăng, giảm và đánh giá việc bảo đảm hiệu quả đầu tư của dự án theo giá trị tổng mức đầu tư xây dựng xác định sau thẩm tra, thẩm định.
Khoản 3 Điều 29 và khoản 3 Điều 30 Nghị định 206 quy định chủ đầu tư và nhà thầu tư vấn xác định, thẩm tra chi phí chịu trách nhiệm về “chất lượng công tác đánh giá hiệu quả đầu tư của dự án”. Nghị định 206 áp dụng bắt buộc với dự án đầu tư công, dự án PPP và dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước khác (khoản 1 Điều 2). Dự án khác tham khảo các quy định này và tự chịu trách nhiệm về quyết định của mình (khoản 2 Điều 2).
Điều chỉnh dự án vì hiệu quả. Dự án đầu tư công được điều chỉnh khi “xuất hiện các yếu tố mang lại hiệu quả cao hơn cho dự án, được chủ đầu tư chứng minh về hiệu quả tài chính, kinh tế – xã hội do việc điều chỉnh dự án mang lại” (điểm d khoản 2 Điều 28 Luật Xây dựng). Bảng dòng tiền “trước và sau điều chỉnh” theo đúng cấu trúc bài tập là cách chứng minh trực quan nhất. Xem thêm bài điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng.
| Nội dung trong bài | Tính chất |
|---|---|
| Tổng mức đầu tư là cơ sở xác định hiệu quả đầu tư | Quy định pháp luật — đoạn 2 khoản 2 Điều 75 Luật Xây dựng |
| Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án đầu tư công có phân tích tài chính, rủi ro và đánh giá hiệu quả kinh tế – xã hội | Quy định pháp luật — điểm i, k khoản 1 Điều 29 Nghị định 217 |
| Thẩm tra tổng mức đầu tư đánh giá việc bảo đảm hiệu quả đầu tư | Quy định pháp luật — điểm d khoản 2 Điều 8 Nghị định 206 |
| Công thức NPV, IRR, B/C, thời gian hoàn vốn; ngưỡng chấp nhận | Nghiệp vụ tài chính dự án — không do văn bản trên quy định |
| Hàm Excel NPV, IRR, XNPV, Goal Seek, Data Table | Công cụ tính toán thông dụng — không phải yêu cầu pháp lý |
| Số liệu dự án mẫu, thuế suất, suất chiết khấu | Giả định minh họa |
Lỗi thường gặp khi làm bài tập đánh giá hiệu quả dự án đầu tư
Các lỗi dưới đây được đo trên chính dự án mẫu, để thấy mỗi lỗi làm lệch kết quả bao nhiêu.
- Đưa năm 0 vào hàm NPV. NPV bị chia thêm cho (1 + r): 2,956 thay vì 3,252 tỷ đồng (Ví dụ 2).
- Trừ khấu hao vào dòng tiền. Khấu hao là phân bổ chi phí vốn đã chi ở năm 0–1. Trừ thêm 5 tỷ đồng/năm vào dòng tiền là tính vốn hai lần. NPV của dự án mẫu rơi từ 3,252 xuống −24,678 tỷ đồng, IRR thành −2,89%. Một dự án tốt bị đánh giá là thảm họa.
- Tính trùng lãi vay. Khi tổng mức đầu tư đã gồm lãi vay trong thời gian xây dựng mà dòng tiền dự án lại trừ thêm khoản lãi vay đó, giá trị bị trừ hai lần. Thử với dự án mẫu: trừ thêm 2 tỷ đồng ở năm 1 thì NPV giảm 2/1,1 = 1,818 tỷ đồng, còn 1,434. Dòng tiền dự án (quan điểm tổng đầu tư) không chứa giải ngân và trả nợ vay. Dòng tiền vốn chủ mới có các dòng đó, và phải chiết khấu bằng chi phí vốn chủ.
- Bỏ thuế ở mẫu số B/C trong khi dòng tiền đã sau thuế: B/C thành 1,134 thay vì 1,045 (Ví dụ 4).
- Lẫn hệ giá. Doanh thu giữ cố định (giá thực) nhưng chiết khấu bằng suất danh nghĩa đã gồm lạm phát, hoặc ngược lại. Dòng tiền thực đi với suất chiết khấu thực, dòng tiền danh nghĩa đi với suất danh nghĩa.
- Báo cáo hoàn vốn không ghi mốc. Cùng một bảng cho 5,57, 6,57 và 10,01 năm tùy mốc và loại chỉ tiêu (Ví dụ 5).
- Chọn phương án theo IRR khi quy mô vốn khác nhau (Ví dụ 6).
- Gõ số cứng vào giữa bảng. Ô doanh thu nhập số thay vì nhân với ô tham số thì khi chạy độ nhạy, ô đó không đổi, kết quả sai mà không báo lỗi. Cách tìm: dùng Formulas → Show Formulas để xem cả dòng.
- Không ghi nguồn suất chiết khấu. Riêng chỉ tiêu này có thể đảo kết luận của dự án mẫu: 11% còn đạt, 12% đã không đạt.
Nếu doanh nghiệp đang bị người quyết định đầu tư hoặc đơn vị thẩm tra yêu cầu giải trình suất chiết khấu, giải trình vì sao IRR thay đổi sau khi tổng mức đầu tư được thẩm tra lại, mà đội ngũ chưa thống nhất cách lập bảng dòng tiền, anh/chị có thể liên hệ Viện Nghiên Cứu Đào Tạo Bồi Dưỡng Cán Bộ, Hotline 0904 889 859 (Ms. Hoa), để trao đổi phương án bồi dưỡng nghiệp vụ, kể cả lớp riêng tại đơn vị.
Checklist tự kiểm file Excel trước khi nộp
Mười điểm dưới đây dùng được cho cả bài tập đánh giá hiệu quả dự án đầu tư trên lớp lẫn mô hình của dự án thật.
- Có ô tham số riêng cho suất chiết khấu, thuế suất, hệ số doanh thu, hệ số vốn. Không có số cứng trong các dòng tính.
- Tổng vốn đầu tư theo tiến độ giải ngân bằng tổng mức đầu tư dùng để phân tích, và nêu rõ đã gồm hay không gồm lãi vay trong thời gian xây dựng.
- Tổng khấu hao trong kỳ bằng giá trị tài sản khấu hao. Khấu hao không xuất hiện trong công thức dòng tiền ròng.
- Tổng dòng tiền tính theo hai cách (cộng dòng 11; tổng thu − tổng chi − thuế − vốn) cho cùng một số.
- NPV tính theo hai cách (=SUM của dòng chiết khấu và =CF0+NPV(…)) cho cùng một số.
- IRR nằm giữa hai suất chiết khấu mà NPV đổi dấu. NPV tại suất chiết khấu bằng IRR xấp xỉ 0.
- B/C có ghi quy ước. Hiệu tử số trừ mẫu số (cách 1) bằng NPV.
- Thời gian hoàn vốn có ghi mốc tính (từ năm bắt đầu bỏ vốn hay từ khi vận hành) và loại chỉ tiêu (giản đơn hay có chiết khấu).
- Có ít nhất bảng độ nhạy theo tổng mức đầu tư, doanh thu và suất chiết khấu, kèm ngưỡng làm NPV về 0.
- Mọi giả định có nguồn hoặc được ghi rõ là giả định, nhất là giá thuê, tỷ lệ lấp đầy, giá trị thu hồi.
Thực hành trên dự án thật ở khóa Lập tổng mức đầu tư và đánh giá hiệu quả dự án
Bài tập đánh giá hiệu quả dự án đầu tư trong bài dùng một dự án đơn giản để làm rõ phương pháp. Dự án thật có thêm tiền sử dụng đất, chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, lãi vay, vốn lưu động, doanh thu theo lộ trình và yêu cầu riêng của từng nguồn vốn. Khóa học Lập tổng mức đầu tư và đánh giá hiệu quả dự án của Viện đi theo đúng mạch đó. Modul 3 gồm xác định tổng mức đầu tư (tiền sử dụng đất, bồi thường, chi phí xây dựng, thiết bị, quản lý dự án, tư vấn, lãi vay và dự phòng phí) và đánh giá hiệu quả (dòng tiền dự án, phân tích lỗ lãi và thuế thu nhập doanh nghiệp, hiệu quả tài chính, hiệu quả kinh tế – xã hội, phân tích độ nhạy). Modul 4 thực hành với một dự án cụ thể và giải đáp vướng mắc trong công việc của học viên.
- Học phí: 3.500.000 đồng/học viên (đã gồm VAT).
- Hình thức: học kết hợp, trực tiếp tại Trường Đại học Xây dựng Hà Nội và online.
- Lịch học: 08 buổi tối, thứ 2-4-6, 18h15–20h15. Ngày khai giảng xem tại lịch khai giảng hoặc khối đăng ký bên dưới.
- Lớp riêng cho Ban quản lý dự án, chủ đầu tư, doanh nghiệp: điều chỉnh trọng tâm theo loại hình dự án và có thể dùng chính dự án của đơn vị làm bài thực hành, xem đào tạo tại đơn vị.
Sau khi hoàn thành khóa học, học viên được cấp chứng nhận hoàn thành khóa học theo tên khóa học đã tham gia. Chứng nhận hoàn thành khóa học do Viện cấp không phải chứng chỉ hành nghề hoạt động xây dựng hay điều kiện năng lực; chứng chỉ hành nghề do cơ quan có thẩm quyền cấp theo quy định hiện hành.
Nếu anh/chị được giao lập hoặc rà soát phần hiệu quả của dự án lần đầu và muốn có người hướng dẫn trên chính hồ sơ của mình, hãy liên hệ Viện Nghiên Cứu Đào Tạo Bồi Dưỡng Cán Bộ, Hotline 0904 889 859 (Ms. Hoa), để được tư vấn lớp học phù hợp.
VIỆN NGHIÊN CỨU ĐÀO TẠO BỒI DƯỠNG CÁN BỘ
- Hotline / Zalo: 0904 889 859 (Ms. Hoa)
- Email: daotao@viendaotaocanbo.edu.vn
- Địa chỉ: DVTM T3-27A, Tòa A1, Chung cư Phương Đông Green Park, số 1 Trần Thủ Độ, Phường Yên Sở, Thành phố Hà Nội
- Website: https://viendaotaocanbo.edu.vn
Để lại thông tin, Viện sẽ liên hệ tư vấn chương trình đào tạo lập tổng mức đầu tư và đánh giá hiệu quả dự án tại đơn vị, phù hợp với loại dự án mà doanh nghiệp hoặc Ban quản lý dự án đang thực hiện.
Văn bản sử dụng trong bài
- Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 — điểm d khoản 1 Điều 18; điểm b khoản 2 Điều 24; khoản 2 Điều 25; điểm b khoản 3 Điều 26; điểm d khoản 2 Điều 28; điểm b khoản 1 Điều 39; khoản 2 Điều 75.
- Nghị định 217/2026/NĐ-CP — điểm i, k khoản 1 và khoản 2 Điều 29; điểm n khoản 1 Điều 30.
- Nghị định 206/2026/NĐ-CP — Điều 2; điểm d khoản 2 Điều 8; khoản 3 Điều 29; khoản 3 Điều 30.
Công thức NPV, IRR, B/C, thời gian hoàn vốn và các hàm Excel thuộc nghiệp vụ tài chính dự án, không phải nội dung do các văn bản trên quy định. Văn bản được giới thiệu tổng quan ở các bài Luật Xây dựng 2025 và Nghị định 217/2026/NĐ-CP.
Nội dung được biên soạn bởi Ban Đào tạo – Viện Nghiên Cứu Đào Tạo Bồi Dưỡng Cán Bộ trên cơ sở đối chiếu Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, Nghị định 206/2026/NĐ-CP và Nghị định 217/2026/NĐ-CP tại thời điểm 23/10/2026. Mọi số liệu của dự án mẫu là giả định; các phép tính đã được kiểm lại độc lập. Chỗ văn bản chưa quy định rõ được ghi là cách hiểu của chúng tôi. Chương trình, học phí, lịch học theo dữ liệu tuyển sinh tại thời điểm biên soạn và có thể điều chỉnh theo từng lớp. Bài viết mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn tài chính, thuế cho dự án cụ thể. Nghiêm cấm sao chép nội dung khi chưa được phép.
