Nghiệm thu công trình xây dựng theo Nghị định 207/2026: các cấp, thành phần ký, xử phạt và 15 tình huống

“Nghiệm thu” là từ được dùng cho nhiều việc khác nhau trên công trường, và chính sự nhập nhằng đó gây ra phần lớn rắc rối: có người coi việc kiểm tra vật liệu đầu vào là “nghiệm thu”, có người tưởng nghiệm thu hoàn thành của chủ đầu tư là bước cuối cùng trước khi đưa vào sử dụng. Hiểu sai cấp nghiệm thu dẫn tới sai thành phần ký, sai hồ sơ căn cứ và sai thời điểm.

Bài viết này vẽ lại bản đồ tổng thể các cấp nghiệm thu theo Nghị định 207/2026/NĐ-CP — văn bản có hiệu lực từ ngày 01/7/2026, thay thế Nghị định 06/2021/NĐ-CP — để bạn định vị đúng mình đang ở cấp nào. Riêng câu hỏi “khi nào được ký, khi nào không được ký” ở cấp nghiệm thu công việc đã được phân tích sâu trong bài nguyên tắc nghiệm thu công việc xây dựng và hồ sơ liên quan; ở đây chúng tôi tập trung vào việc phân biệt các cấp, thành phần ký theo từng mô hình hợp đồng, kiểm tra của cơ quan nhà nước, mức xử phạt theo Nghị định 339/2026/NĐ-CP và 15 tình huống nghiệm thu thường gặp.

Nghiệm thu vật liệu có phải là nghiệm thu công việc không?

Không. Kiểm tra, thí nghiệm và chấp nhận vật liệu, cấu kiện, thiết bị đầu vào theo Điều 14 Nghị định 207/2026/NĐ-CP là bước kiểm soát đầu vào, diễn ra trước khi đưa vật liệu vào sử dụng. Nghiệm thu công việc xây dựng theo Điều 22 lại diễn ra sau khi hoàn thành một công việc thi công. Hai việc khác nhau về thời điểm, đối tượng và hồ sơ. Gọi kiểm soát vật liệu là “nghiệm thu công việc” sẽ dẫn tới nhầm hồ sơ. Nguyên tắc kiểm soát đầu vào xem bài kiểm soát vật liệu đầu vào trong thi công xây dựng.

Các cấp nghiệm thu trong quá trình thi công

Nghị định 207/2026/NĐ-CP quy định một chuỗi nghiệm thu nối tiếp, mỗi cấp có căn cứ pháp lý riêng:

• Nghiệm thu công việc xây dựng (Điều 22): nghiệm thu ngay sau khi hoàn thành một công việc trong quá trình thi công, đặc biệt là công việc sẽ bị che khuất. Đây là cấp nền tảng, làm cơ sở cho mọi cấp trên.
• Nghiệm thu bộ phận công trình, giai đoạn thi công (Điều 23): nghiệm thu khi hoàn thành một bộ phận công trình hoặc một giai đoạn thi công có ý nghĩa kỹ thuật, do chủ đầu tư và các bên liên quan thỏa thuận về thời điểm và nội dung.
• Nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình, công trình xây dựng (Điều 24): nghiệm thu trước khi đưa hạng mục, công trình vào sử dụng, khi đã đáp ứng đầy đủ điều kiện.

Các dạng nghiệm thu hoàn thành đặc biệt

Ở cấp hoàn thành, Điều 24 còn dự liệu ba tình huống thực tế mà người làm dự án hay gặp:

• Nghiệm thu một phần công trình (khoản 2 Điều 24): khi một phần công trình đã hoàn thành và đủ điều kiện, chủ đầu tư được quyết định nghiệm thu phần đó để đưa vào khai thác, đồng thời tiếp tục thi công phần còn lại bảo đảm an toàn và không ảnh hưởng đến phần đã nghiệm thu.
• Nghiệm thu có điều kiện (khoản 3 Điều 24): khi thi công cơ bản đã hoàn thành theo thiết kế nhưng còn một số tồn tại không ảnh hưởng đến khả năng chịu lực, thời hạn sử dụng, công năng. Biên bản phải nêu rõ tồn tại cần khắc phục, thời gian hoàn thành và giới hạn phạm vi sử dụng (nếu có).
• Nghiệm thu hoàn thành toàn bộ: khi mọi tồn tại đã được khắc phục và công việc còn lại đã hoàn thành.

Điều kiện, thành phần và hồ sơ của từng cấp

Càng lên cấp cao, điều kiện càng chặt và thành phần ký càng đầy đủ.

Điều kiện nghiệm thu hoàn thành

Điều 24 quy định công trình chỉ được nghiệm thu hoàn thành khi: các công việc đã thi công đầy đủ theo thiết kế được duyệt; công tác nghiệm thu công việc, bộ phận, giai đoạn đã thực hiện đầy đủ theo Điều 22, Điều 23; kết quả thí nghiệm, quan trắc, kiểm tra, kiểm định, chạy thử đạt yêu cầu thiết kế; tuân thủ pháp luật về phòng cháy chữa cháy, cứu nạn cứu hộ, bảo vệ môi trường và pháp luật chuyên ngành liên quan.

Thành phần tham gia và ký biên bản

Thành phần ký biên bản nghiệm thu hoàn thành theo khoản 6 Điều 24 gồm: người đại diện theo pháp luật (hoặc người được ủy quyền) của chủ đầu tư; của nhà thầu giám sát và giám sát trưởng; của nhà thầu chính thi công và chỉ huy trưởng; của nhà thầu thiết kế và chủ nhiệm thiết kế theo hợp đồng; đối với dự án PPP còn có đại diện cơ quan ký hợp đồng dự án. Với nhà thầu liên danh phải có đủ đại diện và chỉ huy trưởng/giám sát trưởng của từng thành viên.

Hồ sơ làm căn cứ và nội dung biên bản

Hồ sơ căn cứ gồm hồ sơ thiết kế được duyệt, biên bản nghiệm thu công việc và giai đoạn, kết quả thí nghiệm — kiểm định — quan trắc, nhật ký thi công, bản vẽ hoàn công. Nội dung biên bản nghiệm thu hoàn thành theo khoản 5 Điều 24 gồm tên hạng mục, thời gian — địa điểm, thành phần ký, đánh giá sự phù hợp với thiết kế và hợp đồng, đánh giá về phòng cháy chữa cháy, kết luận nghiệm thu, thời điểm và thời gian bảo hành, chữ ký và phụ lục tồn tại (nếu có).

Tồn tại được phép và trường hợp không đủ điều kiện nghiệm thu

Không phải cứ còn tồn tại là không nghiệm thu được. Khoản 3 Điều 24 cho phép nghiệm thu có điều kiện khi tồn tại không ảnh hưởng đến khả năng chịu lực, thời hạn sử dụng và công năng — với điều kiện ghi rõ và cam kết khắc phục.

Ngược lại, khi công trình đã hoàn thành thi công nhưng một số chỉ tiêu, thông số kỹ thuật chủ yếu không đáp ứng thiết kế và không đủ điều kiện nghiệm thu theo các khoản 1, 2, 3 Điều 24 thì xử lý theo khoản 6 Điều 29: chủ đầu tư và nhà thầu phải làm rõ chỉ tiêu không đạt, xác định trách nhiệm; việc đưa vào sử dụng chỉ được xem xét đối với công trình giao thông, hạ tầng kỹ thuật, thủy lợi, đê điều thiết yếu phục vụ lợi ích cộng đồng, trên cơ sở xác định lại thông số được phép khai thác và có ý kiến của cơ quan có thẩm quyền.

Trách nhiệm của các bên trong nghiệm thu

• Chủ đầu tư: tổ chức và trực tiếp tham gia nghiệm thu hoàn thành; quyết định nghiệm thu một phần, nghiệm thu có điều kiện; chịu trách nhiệm về việc tổ chức nghiệm thu.
• Tư vấn giám sát: giám sát, xác nhận điều kiện nghiệm thu, tham gia ký biên bản; nghiệm thu công việc theo Điều 22 trong quá trình thi công.
• Nhà thầu thi công: nghiệm thu nội bộ, hoàn thiện hồ sơ, khắc phục tồn tại, tham gia ký; chịu trách nhiệm trực tiếp về chất lượng phần việc của mình.

Nguyên tắc xuyên suốt: theo khoản 3 Điều 4 Nghị định 207/2026/NĐ-CP, việc nghiệm thu của chủ đầu tư không thay thế và không làm giảm trách nhiệm của nhà thầu đối với chất lượng công việc do mình thực hiện. Nghiệm thu là xác nhận đủ điều kiện chuyển bước, không phải “giấy miễn trách” cho nhà thầu.

Phân biệt: nghiệm thu của chủ đầu tư và kiểm tra công tác nghiệm thu của cơ quan nhà nước

Đây là điểm nhầm lẫn phổ biến. Hai việc hoàn toàn khác nhau:

• Nghiệm thu của chủ đầu tư (Điều 22, 23, 24): chủ đầu tư tổ chức, là hoạt động của các chủ thể tham gia xây dựng.
• Kiểm tra công tác nghiệm thu của cơ quan nhà nước (Điều 25, 26, 27): do cơ quan chuyên môn về xây dựng thực hiện đối với các công trình thuộc diện phải kiểm tra, kết thúc bằng văn bản chấp thuận (hoặc không chấp thuận) kết quả nghiệm thu của chủ đầu tư. Việc kiểm tra này không thay thế, không làm giảm trách nhiệm của chủ đầu tư và nhà thầu.

Không phải công trình nào cũng thuộc diện bị kiểm tra. Cách xác định đối tượng, thẩm quyền và trình tự được trình bày trong bài kiểm tra công tác nghiệm thu công trình theo Nghị định 207.

Bảng so sánh ba cấp nghiệm thu chính

Sơ đồ hành trình: từ nghiệm thu công việc đến đưa vào sử dụng

Trình tự đầy đủ giúp định vị mỗi bước:

• Nghiệm thu công việc (Điều 22) → nghiệm thu bộ phận/giai đoạn (Điều 23) → nghiệm thu hoàn thành (Điều 24)
• → lập hồ sơ hoàn thành công trình (Điều 28, Phụ lục VII) — xem bài hồ sơ quản lý chất lượng công trình xây dựng
• → kiểm tra công tác nghiệm thu của cơ quan nhà nước với công trình thuộc diện (Điều 25–27)
• → đủ điều kiện đưa vào khai thác, sử dụng (Điều 29) — xem bài điều kiện đưa công trình vào khai thác, sử dụng

Tổng thể quy định của nghị định được hệ thống trong bài trụ cột Nghị định 207/2026/NĐ-CP: những thay đổi người làm xây dựng cần cập nhật.

Cách xác định nhanh bạn đang ở cấp nghiệm thu nào

Khi đứng trước một biên bản cần lập hoặc cần ký, hãy tự trả lời theo thứ tự:

• Đối tượng nghiệm thu là gì? Nếu là một công việc thi công vừa hoàn thành (ví dụ lắp đặt cốt thép, đổ một khối bê tông) → nghiệm thu công việc theo Điều 22. Nếu là một bộ phận công trình hoặc một giai đoạn thi công đã kết thúc → nghiệm thu giai đoạn/bộ phận theo Điều 23. Nếu là toàn bộ hạng mục, công trình chuẩn bị đưa vào sử dụng → nghiệm thu hoàn thành theo Điều 24.
• Mục đích của biên bản là gì? Cho phép chuyển bước thi công, hay xác nhận đủ điều kiện khai thác? Mục đích quyết định cấp nghiệm thu và kéo theo thành phần ký.
• Ai bắt buộc phải có mặt và ký? Càng lên cấp cao, thành phần ký càng đầy đủ. Nghiệm thu hoàn thành bắt buộc có đại diện theo pháp luật của chủ đầu tư, nhà thầu giám sát, nhà thầu chính và nhà thầu thiết kế; thiếu một thành phần bắt buộc thì biên bản không hợp lệ.
• Công trình có thuộc diện kiểm tra của cơ quan nhà nước không? Nếu có, sau nghiệm thu hoàn thành của chủ đầu tư còn phải chờ văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu trước khi đưa vào sử dụng.

Bốn câu hỏi này giúp tránh phần lớn lỗi định vị sai cấp nghiệm thu.

Những nhầm lẫn thường gặp về cấp nghiệm thu

• Gộp nghiệm thu công việc vào nghiệm thu hoàn thành. Bỏ qua nghiệm thu công việc che khuất rồi định “nghiệm thu một lần” ở cuối là sai trình tự và không có căn cứ để đánh giá phần đã che lấp.
• Coi nghiệm thu hoàn thành của chủ đầu tư là bước cuối trước khi dùng. Với công trình thuộc diện kiểm tra, còn cần văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu của cơ quan nhà nước (Điều 29).
• Nhầm nghiệm thu có điều kiện với “nghiệm thu cho xong”. Nghiệm thu có điều kiện chỉ áp dụng khi tồn tại không ảnh hưởng chịu lực, tuổi thọ, công năng — và phải ghi rõ tồn tại, thời hạn khắc phục, giới hạn sử dụng.
• Cho rằng kiểm tra của cơ quan nhà nước thay cho nghiệm thu của chủ đầu tư. Hai việc độc lập; cái này không thay thế cái kia và không làm giảm trách nhiệm của các chủ thể.
• Đồng nhất hồ sơ nghiệm thu công việc với hồ sơ hoàn thành công trình. Hồ sơ nghiệm thu công việc là căn cứ đầu vào; hồ sơ hoàn thành công trình (Điều 28, Phụ lục VII) là tập hợp rộng hơn phục vụ nghiệm thu hoàn thành và lưu trữ. Ranh giới này được phân tích trong bài hồ sơ nghiệm thu công việc xây dựng gồm những gì.

Nghiệm thu công việc: 24 giờ, nội dung biên bản và người ký theo từng mô hình hợp đồng

Trong chuỗi nghiệm thu công trình xây dựng, nghiệm thu công việc là cấp diễn ra nhiều lần nhất trên công trường, nên sai sót ở cấp này cũng lặp lại nhiều nhất. Điều 22 Nghị định 207/2026/NĐ-CP đặt ra ba quy tắc cần thuộc lòng.

Thời hạn 24 giờ và nghĩa vụ trả lời bằng văn bản

Theo khoản 3 Điều 22, người giám sát thi công phải thực hiện nghiệm thu công việc trong khoảng thời gian không quá 24 giờ kể từ khi nhận được đề nghị nghiệm thu của nhà thầu thi công. Nếu không đồng ý nghiệm thu, giám sát phải thông báo lý do bằng văn bản cho nhà thầu. Quy định này có hai hệ quả thực tế:

• Nhà thầu nên gửi đề nghị nghiệm thu có ghi thời điểm (văn bản, thư điện tử hoặc phần mềm quản lý dự án đã thống nhất trong hợp đồng), để có căn cứ tính mốc 24 giờ.
• Giám sát không được “im lặng” khi không đồng ý. Từ chối miệng, nhắn tin “chưa được” mà không nêu lý do là không đúng khoản 3 Điều 22 và khiến hai bên tranh cãi về sau.

Biên bản nghiệm thu công việc phải có gì

Khoản 4 Điều 22 cho phép lập biên bản cho từng công việc hoặc lập chung cho nhiều công việc của một hạng mục theo trình tự thi công. Nội dung chủ yếu gồm: tên công việc; thời gian, địa điểm; thành phần ký; kết luận nghiệm thu (chấp nhận hay không, có đồng ý cho triển khai công việc tiếp theo không, yêu cầu sửa chữa, hoàn thiện); chữ ký, họ tên, chức vụ người ký; phụ lục kèm theo nếu có. Điểm hay bị bỏ sót là câu kết luận “đồng ý cho triển khai các công việc tiếp theo”. Thiếu câu này, biên bản không trả lời được câu hỏi quan trọng nhất của nghiệm thu công việc: đã được chuyển bước hay chưa.

Ai ký biên bản nghiệm thu công việc

Thành phần ký thay đổi theo mô hình hợp đồng. Bảng dưới tóm tắt các khoản 5, 6, 7 và 8 Điều 22:

Căn cứ để giám sát đánh giá công việc được liệt kê tại khoản 2 Điều 22: hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công, chỉ dẫn kỹ thuật được phê duyệt, quy chuẩn, tiêu chuẩn áp dụng, kết quả kiểm tra, thí nghiệm vật liệu, thiết bị và kết quả quan trắc liên quan đến đối tượng nghiệm thu. Chi tiết cách chuẩn bị bộ hồ sơ này nằm trong bài hồ sơ nghiệm thu công việc xây dựng gồm những gì.

Nghiệm thu giai đoạn, bộ phận: khi nào nên tổ chức

Khác với nghiệm thu công việc và nghiệm thu hoàn thành, nghiệm thu giai đoạn hoặc bộ phận theo Điều 23 là cấp do các bên tự thỏa thuận. Khoản 1 Điều 23 nêu hai trường hợp: khi kết thúc một giai đoạn thi công hoặc một bộ phận công trình cần kiểm tra, đánh giá chất lượng trước khi chuyển sang giai đoạn tiếp theo; và khi kết thúc một gói thầu xây dựng. Thành phần tham gia bắt buộc có giám sát trưởng, các thành phần khác do chủ đầu tư và nhà thầu thỏa thuận (khoản 3 Điều 23).

Trong thực tế, nên tổ chức nghiệm thu giai đoạn ở những mốc mà sai sót phía trước sẽ rất tốn kém nếu phát hiện muộn: hoàn thành phần móng và kết cấu ngầm trước khi lên thân; hoàn thành kết cấu phần thân trước khi xây, trát, lắp đặt cơ điện; kết thúc gói thầu san nền trước khi bàn giao mặt bằng cho gói thầu kế tiếp. Với dự án chia nhiều gói thầu, nghiệm thu khi kết thúc gói thầu còn là căn cứ để phân định trách nhiệm chất lượng giữa các nhà thầu nối tiếp nhau. Thời điểm, nội dung, điều kiện của các mốc này nên được thống nhất ngay từ khi phê duyệt kế hoạch tổ chức thí nghiệm, kiểm tra và tiến độ, không đợi tới khi thi công xong mới bàn.

Trình tự tổ chức nghiệm thu hoàn thành trong thực tế

Nghị định 207/2026/NĐ-CP quy định điều kiện, nội dung biên bản và thành phần ký, còn thời điểm, trình tự cụ thể do chủ đầu tư và các nhà thầu thỏa thuận (khoản 4 Điều 24). Trình tự dưới đây là cách tổ chức mà nhiều ban quản lý dự án áp dụng; đây là gợi ý thực hành, không phải trình tự bắt buộc của nghị định:

1. Nhà thầu tự kiểm tra và nghiệm thu nội bộ, rà soát khối lượng còn thiếu, lập danh mục tồn tại và kế hoạch khắc phục.
2. Nhà thầu hoàn thiện hồ sơ: bản vẽ hoàn công, tập biên bản nghiệm thu công việc và giai đoạn, kết quả thí nghiệm, kiểm định, chạy thử, nhật ký thi công.
3. Tư vấn giám sát rà soát điều kiện theo bốn điểm của khoản 1 Điều 24 và báo cáo chủ đầu tư công trình đã đủ hay chưa đủ điều kiện nghiệm thu.
4. Chủ đầu tư ấn định thời điểm và mời đủ thành phần theo khoản 6 Điều 24, gồm cả nhà thầu thiết kế và đại diện cơ quan ký hợp đồng dự án nếu là dự án PPP.
5. Kiểm tra hiện trường và hồ sơ, đối chiếu công trình thực tế với thiết kế, chỉ dẫn kỹ thuật và hợp đồng; riêng nội dung phòng cháy chữa cháy đối chiếu với thiết kế đã được thẩm định.
6. Lập và ký biên bản đủ nội dung khoản 5 Điều 24, trong đó chốt rõ thời điểm tính bảo hành và thời gian bảo hành.
7. Bước sau nghiệm thu: lập hồ sơ hoàn thành công trình (Điều 28); gửi báo cáo hoàn thành tới cơ quan chuyên môn nếu công trình thuộc diện kiểm tra (Điều 27); bàn giao (Điều 30).

Hai bước hay bị làm ngược là bước 3 và bước 4: mời họp nghiệm thu trước rồi mới phát hiện thiếu kết quả thí nghiệm, thiếu biên bản nghiệm thu che khuất. Buổi nghiệm thu khi đó biến thành buổi “liệt kê những gì chưa có”, mất công của mọi thành phần.

Kiểm tra công tác nghiệm thu của cơ quan nhà nước: số lần, hồ sơ, thời hạn

Với công trình thuộc diện kiểm tra theo khoản 1 Điều 25 (công trình thuộc dự án quan trọng quốc gia, quy mô lớn, kỹ thuật phức tạp theo Phụ lục IX; công trình có ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng), Điều 27 quy định cụ thể:

Ba lưu ý đi kèm. Thứ nhất, nếu công trình chưa được kiểm tra trong quá trình thi công thì khi hoàn thành, cơ quan chuyên môn kiểm tra cả sự tuân thủ quy định quản lý chất lượng, an toàn từ khi khởi công chứ không chỉ điều kiện nghiệm thu hoàn thành (điểm b khoản 4 Điều 27). Thứ hai, cơ quan chuyên môn không kiểm tra phần dây chuyền và thiết bị công nghệ theo thiết kế công nghệ (khoản 2 Điều 27). Thứ ba, với công trình đã được chấp thuận kết quả nghiệm thu có điều kiện, chủ đầu tư phải báo cáo kết quả khắc phục kèm báo cáo của các nhà thầu để được xem xét kiểm tra nghiệm thu hoàn thành (khoản 5 Điều 27).

Nghiệm thu về phòng cháy chữa cháy nằm ở đâu trong chuỗi này

Biên bản nghiệm thu hoàn thành phải có phần đánh giá sự phù hợp của việc thi công với thiết kế đã được thẩm định về phòng cháy chữa cháy: khoảng cách phòng cháy, đường và bãi đỗ cho xe chữa cháy, giải pháp thoát nạn, bậc chịu lửa, ngăn cháy lan, chống khói (điểm đ khoản 5 Điều 24). Với công trình do cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định thiết kế về phòng cháy chữa cháy, khoản 5 Điều 6 Nghị định 105/2025/NĐ-CP quy định việc kiểm tra công tác nghiệm thu về phòng cháy chữa cháy được thực hiện trong quá trình kiểm tra công tác nghiệm thu công trình xây dựng, cùng trình tự, thủ tục, thẩm quyền; chủ đầu tư có thể nộp đồng thời hồ sơ đề nghị kiểm tra của cơ quan chuyên môn về xây dựng và hồ sơ đề nghị kiểm tra của cơ quan Công an. Hồ sơ và mẫu biểu khi nghiệm thu phòng cháy chữa cháy được hướng dẫn ở bài riêng. Việc ai thẩm định thiết kế về phòng cháy chữa cháy trong từng trường hợp được nêu trong bài trụ cột về Nghị định 217/2026/NĐ-CP.

Nghiệm thu hoàn thành gắn với bảo hành và bàn giao

Biên bản nghiệm thu hoàn thành không chỉ xác nhận chất lượng mà còn “bấm giờ” cho hai nghĩa vụ tài chính và pháp lý quan trọng.

Mốc tính bảo hành

Điểm g khoản 5 Điều 24 yêu cầu biên bản ghi thời điểm tính bảo hành và thời gian bảo hành. Khoản 5 Điều 32 quy định thời hạn bảo hành công trình mới hoặc cải tạo, nâng cấp tính từ khi được chủ đầu tư nghiệm thu, với công trình dùng vốn đầu tư công, vốn ngân sách nhà nước: không ít hơn 24 tháng với công trình cấp đặc biệt và cấp I, không ít hơn 12 tháng với công trình cấp còn lại. Mức tiền bảo hành tối thiểu với nhóm vốn này là 3% giá trị hợp đồng (cấp đặc biệt, cấp I) và 5% (cấp còn lại) theo khoản 7 Điều 32; công trình dùng vốn khác có thể tham khảo. Thiết bị công trình, thiết bị công nghệ tính bảo hành từ khi nghiệm thu hoàn thành lắp đặt, vận hành thiết bị, không ngắn hơn thời gian bảo hành của nhà sản xuất (khoản 6 Điều 32).

Tài liệu phải bàn giao

Trước khi bàn giao, nhà thầu thi công và nhà thầu cung ứng thiết bị phải giao cho chủ đầu tư bản vẽ hoàn công, quy trình vận hành (nếu có), quy trình bảo trì, danh mục thiết bị, phụ tùng, vật tư dự trữ thay thế và tài liệu cần thiết khác (khoản 2 Điều 30 Nghị định 207, khoản 3 Điều 58 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15). Chủ đầu tư lập 01 bộ hồ sơ phục vụ quản lý, sử dụng công trình theo Phụ lục X để bàn giao cho chủ sở hữu hoặc chủ quản lý, sử dụng (khoản 5 Điều 30). Nếu đưa vào sử dụng từng phần, hồ sơ này được lập và bàn giao cho phần đưa vào khai thác (khoản 6 Điều 30). Cách lập bộ bản vẽ hoàn công được hướng dẫn trong bài hồ sơ hoàn công công trình xây dựng gồm gì.

Xử phạt vi phạm về nghiệm thu theo Nghị định 339/2026/NĐ-CP

Nghị định 339/2026/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng, có hiệu lực từ ngày 26/8/2026 và thay thế Nghị định 16/2022/NĐ-CP. Các hành vi liên quan trực tiếp đến nghiệm thu công trình xây dựng nằm ở Điều 29, 30 và 31:

Các mức trên là mức áp dụng với tổ chức; cùng một hành vi, cá nhân bị phạt bằng một nửa (điểm a khoản 4 Điều 5). Ngoài tiền phạt, biện pháp khắc phục hậu quả thường nặng hơn về mặt tiến độ: buộc nghiệm thu đúng quy định, buộc hủy bỏ kết quả đã nghiệm thu và nghiệm thu lại (khoản 4 Điều 31), buộc tính lại khối lượng nghiệm thu và thanh toán, buộc chủ đầu tư dừng bàn giao đưa công trình vào sử dụng (điểm c khoản 4 Điều 30). Với tổ chức giám sát không bố trí đủ nhân sự hoặc bố trí người không đủ năng lực hành nghề giám sát, còn có hình thức đình chỉ hoạt động giám sát từ 06 đến 09 tháng (khoản 4 Điều 29). Các nhóm vi phạm khác trong xây dựng (không phép, sai phép) được tổng hợp tại bài xây dựng không phép, sai phép bị phạt bao nhiêu.

15 tình huống nghiệm thu thường gặp và cách xử lý

Các tình huống dưới đây được dựng từ những vướng mắc phổ biến khi nghiệm thu công trình xây dựng của ban quản lý dự án, tư vấn giám sát và chỉ huy trưởng. Tên công trình, số liệu mang tính minh họa; cách xử lý bám theo quy định đã dẫn, phần nào là cách hiểu được ghi rõ.

Tình huống 1: Giám sát không đến nghiệm thu cốt thép sau 24 giờ

Nhà thầu gửi đề nghị nghiệm thu cốt thép sàn tầng 3 lúc 8 giờ sáng thứ Hai, xe bê tông đã đặt cho sáng thứ Ba. Đến 9 giờ sáng thứ Ba, giám sát vẫn chưa đến và không có văn bản từ chối. Nhà thầu có được đổ bê tông không?

Cách xử lý: Khoản 3 Điều 22 buộc giám sát nghiệm thu trong 24 giờ hoặc trả lời bằng văn bản, nhưng nghị định không quy định quá hạn thì công việc được coi là đã nghiệm thu. Theo cách hiểu của chúng tôi, nhà thầu không nên tự ý đổ bê tông che khuất cốt thép khi chưa có biên bản, vì khi đó chính nhà thầu mất căn cứ chứng minh chất lượng phần bị che lấp. Việc nên làm: báo ngay chủ đầu tư bằng văn bản kèm đề nghị nghiệm thu đã gửi, ghi sự việc vào nhật ký thi công, lùi lịch đổ bê tông; chi phí phát sinh do chậm nghiệm thu xử lý theo điều khoản hợp đồng. Về phía chủ đầu tư, không bố trí đủ nhân sự giám sát tại công trường là hành vi bị phạt 40 – 60 triệu đồng theo điểm h khoản 2 Điều 29 Nghị định 339/2026/NĐ-CP.

Tình huống 2: Phát hiện phần đã đổ bê tông không có biên bản nghiệm thu cốt thép

Khi rà hồ sơ chuẩn bị nghiệm thu giai đoạn phần thân, tư vấn giám sát mới phát hiện dầm tầng 5 không có biên bản nghiệm thu cốt thép, dù nhật ký có ghi ngày đổ bê tông.

Cách xử lý: Không lập “biên bản bổ sung” ghi lùi ngày, vì biên bản như vậy không phản ánh việc kiểm tra thực tế và người ký phải chịu trách nhiệm về nội dung mình xác nhận (khoản 3 Điều 57 Luật Xây dựng). Hướng đúng là chủ đầu tư yêu cầu kiểm tra, thí nghiệm hoặc kiểm định chất lượng cấu kiện đó để có căn cứ đánh giá; chi phí do bên có lỗi chịu theo hợp đồng. Không làm bước này mà vẫn nghiệm thu hoàn thành thì rơi vào hành vi nghiệm thu hoàn thành khi nghiệm thu công việc chưa đầy đủ, chủ đầu tư bị phạt 80 – 100 triệu đồng (điểm a khoản 2 Điều 30 Nghị định 339).

Tình huống 3: Nhà thầu phụ thi công cọc khoan nhồi, ai ký biên bản?

Nhà thầu chính giao phần cọc khoan nhồi cho một nhà thầu phụ chuyên ngành. Biên bản nghiệm thu từng cọc chỉ có chữ ký của giám sát và kỹ thuật nhà thầu phụ.

Cách xử lý: Thiếu thành phần. Khi có nhà thầu chính, biên bản nghiệm thu công việc phải có người trực tiếp phụ trách kỹ thuật thi công của cả nhà thầu chính và nhà thầu phụ (điểm b, c khoản 5 Điều 22). Nhà thầu chính không thể “đứng ngoài” vì vẫn chịu trách nhiệm trước chủ đầu tư về phần việc giao thầu phụ. Thành phần ký sai là hành vi của nhà thầu bị phạt 40 – 60 triệu đồng (điểm a khoản 2 Điều 31 Nghị định 339), kèm biện pháp hủy kết quả và nghiệm thu lại.

Tình huống 4: Liên danh ba thành viên, nghiệm thu hoàn thành thiếu một chỉ huy trưởng

Gói thầu do liên danh ba doanh nghiệp thực hiện, mỗi thành viên có chỉ huy trưởng riêng. Buổi nghiệm thu hoàn thành chỉ có đại diện thành viên đứng đầu liên danh ký thay.

Cách xử lý: Điểm c khoản 6 Điều 24 yêu cầu có đầy đủ người đại diện theo pháp luật (hoặc người được ủy quyền) và chỉ huy trưởng của từng thành viên liên danh. Ở cấp nghiệm thu công việc, từng thành viên ký cho phần việc mình thực hiện (khoản 8 Điều 22). Thành viên đứng đầu không ký thay được, trừ khi có văn bản ủy quyền hợp lệ của người đại diện theo pháp luật của thành viên kia cho người ký. Chủ đầu tư để thành phần ký sai bị phạt 80 – 100 triệu đồng (điểm b khoản 2 Điều 30); nhà thầu bị phạt 40 – 60 triệu đồng (điểm a khoản 2 Điều 31). Phân chia công việc trong liên danh nên được đối chiếu ngay với thỏa thuận liên danh trong hồ sơ dự thầu, xem thêm bài hợp đồng trong đấu thầu.

Tình huống 5: Dự án EPC, giám sát của chủ đầu tư có phải ký nghiệm thu công việc không?

Chủ đầu tư ký hợp đồng EPC cho một nhà máy xử lý nước. Hợp đồng quy định nhà thầu EPC tự tổ chức giám sát phần xây dựng, chủ đầu tư chỉ giám sát phần lắp đặt thiết bị.

Cách xử lý: Khoản 6 Điều 22 cho phép phân chia theo hợp đồng: người giám sát của nhà thầu EPC ký phần xây dựng, người giám sát của chủ đầu tư ký phần mình giám sát. Đại diện chủ đầu tư ký thêm nếu hợp đồng EPC có thỏa thuận. Vì vậy hợp đồng cần ghi rõ phạm vi giám sát của từng bên; nếu hợp đồng im lặng, tranh chấp về tính hợp lệ của biên bản sẽ xuất hiện đúng lúc nghiệm thu hoàn thành. Riêng nghiệm thu hoàn thành vẫn do chủ đầu tư tổ chức và trực tiếp tham gia (khoản 1 Điều 24).

Tình huống 6: Trường học cần khai giảng nhưng nhà đa năng chưa xong

Dự án trường tiểu học gồm khối lớp học và nhà đa năng. Đầu tháng 8, khối lớp học đã hoàn thành, đạt kết quả thí nghiệm; nhà đa năng còn thi công mái. Chủ đầu tư muốn đưa khối lớp học vào sử dụng cho năm học mới.

Cách xử lý: Đây là trường hợp nghiệm thu một phần công trình theo khoản 2 Điều 24, không phải nghiệm thu có điều kiện. Khối lớp học phải đáp ứng đủ bốn điều kiện của khoản 1 Điều 24; biên bản nêu rõ phần công trình được nghiệm thu. Chủ đầu tư phải bảo đảm việc tiếp tục thi công nhà đa năng an toàn và không ảnh hưởng đến khai thác khối lớp học: phân luồng, rào chắn, lịch vận chuyển vật liệu ngoài giờ học. Nếu công trình thuộc diện kiểm tra của cơ quan nhà nước, việc nghiệm thu một phần là một trong các ngoại lệ cho phép kiểm tra vượt số lần thông thường (điểm a khoản 3 Điều 27), và vẫn phải có văn bản chấp thuận trước khi đưa phần đó vào sử dụng (khoản 2 Điều 29). Hồ sơ phục vụ quản lý, sử dụng lập và bàn giao cho phần đưa vào khai thác (khoản 6 Điều 30).

Tình huống 7: Tồn tại nào được nghiệm thu có điều kiện, tồn tại nào không?

Nhà văn phòng 9 tầng hoàn thành, còn ba tồn tại: sơn lan can hành lang bong tróc một số đoạn; cây xanh sân vườn chưa trồng do chờ mùa; một dầm tầng 7 có vết nứt vượt giới hạn cho phép theo thiết kế.

Cách xử lý: Khoản 3 Điều 24 chỉ cho nghiệm thu có điều kiện khi tồn tại không ảnh hưởng đến khả năng chịu lực, thời hạn sử dụng, công năng. Sơn lan can và cây xanh thuộc nhóm được phép; vết nứt dầm liên quan trực tiếp khả năng chịu lực thì không. Chủ đầu tư phải xử lý vết nứt (đánh giá nguyên nhân, kiểm định, gia cường theo thiết kế sửa chữa) trước khi nghiệm thu. Biên bản nghiệm thu có điều kiện phải liệt kê tồn tại, thời gian hoàn thành và giới hạn phạm vi sử dụng nếu có. Sau khi khắc phục xong, chủ đầu tư tổ chức nghiệm thu hoàn thành và mới quyết định đưa vào sử dụng chính thức (khoản 5 Điều 29).

Tình huống 8: Thiếu kết quả nén mẫu bê tông 28 ngày của một đợt đổ

Chuẩn bị nghiệm thu hoàn thành nhà xưởng, hồ sơ thiếu kết quả nén mẫu 28 ngày của đợt bê tông nền khu kho do phòng thí nghiệm làm thất lạc mẫu.

Cách xử lý: Điểm c khoản 1 Điều 24 yêu cầu kết quả thí nghiệm, kiểm tra, kiểm định đạt yêu cầu thiết kế. Thiếu một kết quả thì chưa đủ điều kiện. Hướng xử lý là kiểm tra cường độ bê tông tại hiện trường bằng phương pháp được tiêu chuẩn áp dụng chấp nhận (khoan lấy lõi hoặc phương pháp không phá hủy có hiệu chỉnh) do đơn vị đủ năng lực thực hiện, rồi mới nghiệm thu. Nghiệm thu khi thiếu kết quả thí nghiệm khiến chủ đầu tư bị phạt 80 – 100 triệu đồng (điểm c khoản 2 Điều 30), nhà thầu bị phạt 40 – 60 triệu đồng vì nghiệm thu khi không đủ điều kiện (điểm b khoản 2 Điều 31).

Tình huống 9: Biên bản nghiệm thu hoàn thành dùng mẫu cũ, không có mục phòng cháy

Ban quản lý dự án dùng lại mẫu biên bản của dự án năm 2024, không có phần đánh giá phòng cháy chữa cháy và không ghi thời điểm tính bảo hành.

Cách xử lý: Biên bản thiếu hai nội dung bắt buộc của khoản 5 Điều 24 (điểm đ và điểm g). Đây là lỗi mà cả chủ đầu tư (40 – 60 triệu đồng, điểm a khoản 1 Điều 30) và nhà thầu lập biên bản (30 – 40 triệu đồng, khoản 1 Điều 31) đều có thể bị phạt, kèm biện pháp buộc lập lại biên bản đúng quy định. Mẫu biên bản nội bộ nên được cập nhật theo Nghị định 207/2026/NĐ-CP ngay từ đầu dự án, có đủ chín mục từ điểm a đến điểm i khoản 5 Điều 24, và phải có đóng dấu pháp nhân của người ký (điểm h).

Tình huống 10: Đưa bệnh viện vào hoạt động trước khi có văn bản chấp thuận

Bệnh viện đa khoa quy mô lớn thuộc diện kiểm tra công tác nghiệm thu. Chủ đầu tư đã nghiệm thu hoàn thành, đã gửi báo cáo theo Phụ lục VI nhưng muốn tiếp nhận bệnh nhân ngay, không chờ văn bản của cơ quan chuyên môn.

Cách xử lý: Khoản 2 Điều 29 yêu cầu công trình thuộc diện kiểm tra phải có văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu của chủ đầu tư trước khi đưa vào khai thác. Đưa vào sử dụng khi chưa đủ điều kiện, chủ đầu tư bị phạt 100 – 120 triệu đồng và buộc dừng bàn giao đưa vào sử dụng (điểm a khoản 3, điểm c khoản 4 Điều 30 Nghị định 339). Thời hạn ra văn bản tối đa 16 ngày làm việc với công trình cấp I, cấp đặc biệt, 12 ngày làm việc với công trình còn lại (điểm b khoản 4 Điều 27), nên kế hoạch khai trương cần tính trước khoảng thời gian này. Riêng hành vi thiếu văn bản chấp thuận nghiệm thu về phòng cháy chữa cháy được loại trừ khỏi Điều 30 và xử lý theo nghị định xử phạt trong lĩnh vực phòng cháy chữa cháy.

Tình huống 11: Quên gửi báo cáo hoàn thành tới cơ quan chuyên môn

Công trình cầu vượt thuộc diện kiểm tra. Ban quản lý dự án nghiệm thu hoàn thành xong, lập hồ sơ hoàn thành rồi “để đó” vì tưởng cơ quan chuyên môn sẽ tự đến như các lần kiểm tra trong thi công.

Cách xử lý: Kiểm tra khi hoàn thành chỉ bắt đầu khi chủ đầu tư gửi 01 báo cáo hoàn thành thi công theo Phụ lục VI (điểm a khoản 4 Điều 27). Không gửi là hành vi bị phạt 40 – 60 triệu đồng, kèm biện pháp buộc gửi báo cáo (điểm b khoản 1, điểm b khoản 4 Điều 30). Nếu trong lúc chờ lại đưa cầu vào khai thác, chủ đầu tư còn vi phạm thêm hành vi ở tình huống 10.

Tình huống 12: Khối lượng nghiệm thu đợt cuối lớn hơn thực tế

Khi quyết toán, kiểm toán phát hiện khối lượng đắp nền trong biên bản nghiệm thu đợt cuối lớn hơn khối lượng đo lại hiện trường khoảng 8%. Biên bản có chữ ký của nhà thầu và tư vấn giám sát.

Cách xử lý: Hai chủ thể cùng có trách nhiệm. Nhà thầu khai khống, khai tăng hoặc tính sai tăng khối lượng bị phạt 60 – 80 triệu đồng (khoản 3 Điều 31); tổ chức tư vấn giám sát xác nhận sai tăng khối lượng so với thực tế bị phạt 60 – 80 triệu đồng (điểm a khoản 3 Điều 29). Biện pháp khắc phục là buộc tính lại khối lượng nghiệm thu và thanh toán. Ngoài xử phạt hành chính, phần giá trị thanh toán thừa phải thu hồi theo hợp đồng. Bài học vận hành: khối lượng phải được đo và ký ngay khi nghiệm thu từng công việc, không dồn đến đợt cuối “tính gộp”.

Tình huống 13: Cơ quan chuyên môn muốn kiểm tra lần thứ ba với công trình cấp II

Trung tâm thương mại cấp II đã được cơ quan chuyên môn kiểm tra hai lần trong quá trình thi công. Sau đó một ô sàn mái xuất hiện võng và nứt vượt giới hạn cho phép, được xác định là sự cố về chất lượng; cơ quan chuyên môn thông báo kiểm tra thêm.

Cách xử lý: Giới hạn không quá 02 lần với công trình không phải cấp đặc biệt, cấp I có ngoại lệ khi công trình có sự cố về chất lượng hoặc chủ đầu tư nghiệm thu một phần, nghiệm thu có điều kiện (điểm a khoản 3 Điều 27). Lần kiểm tra thêm vì sự cố là đúng quy định. Chủ đầu tư nên chuẩn bị hồ sơ sự cố, kết quả đánh giá nguyên nhân và biện pháp khắc phục, vì cơ quan có thẩm quyền được yêu cầu giải trình, thí nghiệm đối chứng, kiểm định hoặc thử nghiệm khả năng chịu lực (điểm a khoản 4 Điều 25).

Tình huống 14: Đường giao thông không đạt độ chặt thiết kế ở một đoạn

Tuyến đường huyện hoàn thành, nhưng một đoạn 300 m có độ chặt lớp móng không đạt yêu cầu thiết kế; sửa chữa phải đào bỏ toàn bộ và sẽ cắt đường nhiều tháng, trong khi tuyến là đường độc đạo của một xã.

Cách xử lý: Đây là trường hợp không đủ điều kiện nghiệm thu theo cả khoản 1, 2 và 3 Điều 24, xử lý theo khoản 6 Điều 29: chủ đầu tư cùng nhà thầu làm rõ chỉ tiêu không đạt, trách nhiệm, thời điểm tính bảo hành, xử lý vi phạm theo hợp đồng. Vì là công trình giao thông thiết yếu phục vụ lợi ích cộng đồng, việc đưa vào khai thác có thể được xem xét trên cơ sở xác định lại thông số được phép khai thác (ví dụ hạn chế tải trọng), phải được người quyết định đầu tư chấp thuận và có ý kiến của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Một nhà xưởng hoặc tòa nhà văn phòng không đạt thông số chủ yếu thì không có “lối thoát” này.

Tình huống 15: Chưa tìm được đơn vị quản lý, sử dụng để bàn giao

Tuyến kênh tưới nội đồng đã nghiệm thu, đưa vào sử dụng nhưng địa phương chưa xác định được đơn vị tiếp nhận vận hành. Chủ đầu tư có phải lo vận hành, bảo trì không?

Cách xử lý: Có. Khoản 4 Điều 58 Luật Xây dựng và khoản 7 Điều 30 Nghị định 207 quy định khi chưa bàn giao được cho chủ sở hữu hoặc chủ quản lý, sử dụng, chủ đầu tư có trách nhiệm tạm thời quản lý, vận hành, bảo trì công trình; chi phí thực hiện theo pháp luật về hợp đồng xây dựng và chi phí đầu tư xây dựng. Chủ đầu tư nên lập biên bản hiện trạng tại thời điểm đưa vào sử dụng và sắp xếp sẵn hồ sơ phục vụ quản lý, sử dụng theo Phụ lục X để bàn giao ngay khi có đơn vị tiếp nhận.

Checklist trước buổi nghiệm thu hoàn thành

Danh sách dưới đây giúp tư vấn giám sát và ban quản lý dự án rà nhanh hồ sơ nghiệm thu công trình xây dựng trước khi gửi giấy mời nghiệm thu hoàn thành:

1. Toàn bộ công việc đã thi công đủ theo thiết kế được phê duyệt, kể cả thiết kế điều chỉnh (nếu có).
2. Đủ biên bản nghiệm thu công việc, nhất là công việc che khuất; đủ biên bản nghiệm thu giai đoạn đã thỏa thuận.
3. Đủ kết quả thí nghiệm vật liệu, cấu kiện; kết quả quan trắc, kiểm định, chạy thử đạt yêu cầu thiết kế.
4. Bản vẽ hoàn công đã được giám sát kiểm tra, xác nhận.
5. Nhật ký thi công, nhật ký giám sát đầy đủ, khớp với biên bản.
6. Hồ sơ đáp ứng điều kiện phòng cháy chữa cháy theo thiết kế đã được thẩm định; hồ sơ bảo vệ môi trường trong thi công.
7. Giấy phép môi trường hoặc đăng ký môi trường nếu công trình thuộc đối tượng (khoản 4 Điều 29).
8. Danh sách thành phần ký đúng khoản 6 Điều 24; văn bản ủy quyền của người ký thay.
9. Với liên danh: đủ người đại diện và chỉ huy trưởng, giám sát trưởng của từng thành viên.
10. Mẫu biên bản có đủ chín nội dung của khoản 5 Điều 24, gồm mục phòng cháy chữa cháy và thời điểm tính bảo hành.
11. Danh mục tồn tại (nếu có) đã được phân loại: tồn tại được nghiệm thu có điều kiện và tồn tại bắt buộc xử lý trước.
12. Khối lượng nghiệm thu đã đối chiếu với đo đạc hiện trường.
13. Quy trình vận hành, quy trình bảo trì, danh mục thiết bị, phụ tùng dự trữ đã nhận từ nhà thầu.
14. Xác định công trình có thuộc diện kiểm tra của cơ quan nhà nước; nếu có, đã chuẩn bị báo cáo theo Phụ lục VI.
15. Kế hoạch lập hồ sơ hoàn thành công trình theo Phụ lục VII và hồ sơ phục vụ quản lý, sử dụng theo Phụ lục X.

Nếu đơn vị cần tổ chức bồi dưỡng nghiệp vụ nghiệm thu, giám sát cho cán bộ ban quản lý dự án và tư vấn giám sát theo Nghị định 207/2026/NĐ-CP, Viện có thể thiết kế chương trình theo tình huống của chính dự án; xem hình thức đào tạo tại đơn vị hoặc liên hệ hotline 0904 889 859, email daotao@viendaotaocanbo.edu.vn. Học viên hoàn thành khóa học được cấp chứng nhận hoàn thành khóa học; chứng nhận này khác với chứng chỉ hành nghề hoạt động xây dựng do cơ quan có thẩm quyền cấp.

Văn bản sử dụng trong bài

• Luật Xây dựng số 135/2025/QH15: Điều 57, Điều 58.
• Nghị định 207/2026/NĐ-CP: khoản 3 Điều 4; Điều 14; Điều 22 đến Điều 30; Điều 32; Phụ lục VI, VII, VIII, IX, X.
• Nghị định 339/2026/NĐ-CP (hiệu lực từ 26/8/2026, thay thế Nghị định 16/2022/NĐ-CP): điểm a khoản 4 Điều 5; Điều 29; Điều 30; Điều 31.
• Nghị định 105/2025/NĐ-CP: khoản 5 Điều 6 (kiểm tra công tác nghiệm thu về phòng cháy chữa cháy).
• Nghị định 06/2021/NĐ-CP: đã hết hiệu lực từ ngày 01/7/2026 theo Điều 52 Nghị định 207/2026/NĐ-CP; chỉ nhắc để đối chiếu với cách phân cấp nghiệm thu theo hệ thống cũ.

Nội dung mang tính hệ thống hóa và hướng dẫn tham khảo; việc áp dụng cần căn cứ hồ sơ, loại công trình, nguồn vốn và quy định chuyên ngành của từng trường hợp. Hotline hỗ trợ nghiệp vụ: 0904 889 859.