Luật Đấu thầu quy định 8 loại hợp đồng với nhà thầu: trọn gói, đơn giá cố định, đơn giá điều chỉnh, theo thời gian, chi phí cộng phí, theo kết quả đầu ra, theo tỷ lệ phần trăm và hỗn hợp (Điều 64 Luật Đấu thầu). Hợp đồng trọn gói có giá không thay đổi trong suốt thời gian thực hiện đối với phạm vi công việc, yêu cầu kỹ thuật và điều khoản trong hợp đồng, trừ bất khả kháng và thay đổi phạm vi công việc; thanh toán theo tỷ lệ phần trăm giá hợp đồng tương ứng giai đoạn, không cần xác nhận khối lượng hoàn thành chi tiết. Hợp đồng đơn giá cố định thanh toán theo khối lượng nghiệm thu nhân đơn giá không đổi; hợp đồng đơn giá điều chỉnh cho phép điều chỉnh đơn giá, trượt giá theo công thức đã thỏa thuận. Chọn đúng loại hợp đồng ngay từ hồ sơ mời thầu quyết định phần lớn tranh chấp về giá sau này.
“Hợp đồng trọn gói thì có được điều chỉnh giá không?”, “khối lượng thực tế nhiều hơn dự toán thì ai chịu?”, “giá thép tăng 20% có được bù không?” — đây là những câu hỏi xuất hiện ở gần như mọi gói thầu xây lắp, mua sắm. Câu trả lời không nằm ở cảm nhận “công bằng” mà ở loại hợp đồng đã chọn trong hồ sơ mời thầu và những gì đã ghi trong hợp đồng.
Bài viết này hệ thống các loại hợp đồng theo Luật Đấu thầu số 22/2023/QH15 (đã sửa đổi, bổ sung bởi Luật 57/2024/QH15 và Luật 90/2025/QH15), Nghị định 214/2025/NĐ-CP và Luật Xây dựng số 135/2025/QH15: khi nào dùng hợp đồng trọn gói, đơn giá cố định, đơn giá điều chỉnh; thanh toán, điều chỉnh giá, sửa đổi hợp đồng ra sao; kèm 14 tình huống có số liệu để nhà thầu và chủ đầu tư áp dụng.
Trả lời nhanh
- Trọn gói: phạm vi, yêu cầu kỹ thuật, thời gian rõ, ít thay đổi (kể cả EPC, chìa khóa trao tay). Giá không đổi trừ bất khả kháng và thay đổi phạm vi công việc. Giá dự thầu phải gồm dự phòng rủi ro khối lượng, trượt giá thuộc trách nhiệm nhà thầu.
- Đơn giá cố định: bản chất công việc rõ nhưng khối lượng chưa chính xác. Đơn giá không đổi; thanh toán = khối lượng nghiệm thu × đơn giá.
- Đơn giá điều chỉnh: thời gian dài, rủi ro biến động giá đầu vào. Đơn giá, giá hợp đồng được điều chỉnh theo thỏa thuận (bù trừ trực tiếp hoặc công thức chỉ số giá).
- Các loại khác: theo thời gian (tư vấn khó xác định phạm vi, khẩn cấp, sửa chữa bảo trì); chi phí cộng phí; kết quả đầu ra; tỷ lệ phần trăm (chỉ bảo hiểm công trình); hỗn hợp.
- Sửa đổi hợp đồng: chỉ trong thời gian hợp đồng còn hiệu lực, bằng văn bản; thay đổi đã quy định sẵn trong hợp đồng, không vượt giá gói thầu, thời gian thực hiện thì không phải ký văn bản sửa đổi.
Cập nhật 01/10/2026: đối chiếu Luật Đấu thầu (Văn bản hợp nhất), Nghị định 214/2025/NĐ-CP (hiệu lực 04/8/2025, thay Nghị định 24/2024/NĐ-CP) và Luật Xây dựng 135/2025/QH15.
Hợp đồng trong đấu thầu là gì?
Hợp đồng ký kết giữa chủ đầu tư (hoặc đơn vị được ủy quyền) với nhà thầu được lựa chọn là hợp đồng dân sự, xác lập bằng văn bản (khoản 1 Điều 113 Nghị định 214). Hợp đồng đã ký, có hiệu lực, phù hợp pháp luật là cơ sở pháp lý cao nhất ràng buộc trách nhiệm của các bên. Nội dung hợp đồng lập theo mẫu trong hồ sơ mời thầu, hồ sơ yêu cầu, phù hợp kết quả thương thảo (nếu có), hoàn thiện hợp đồng và kết quả lựa chọn nhà thầu.
Với gói thầu thuộc dự án đầu tư xây dựng, hợp đồng còn là hợp đồng xây dựng theo Luật Xây dựng: sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên giao thầu và bên nhận thầu để thực hiện công việc trong hoạt động xây dựng (khoản 1 Điều 80 Luật Xây dựng). Luật Xây dựng phân loại hợp đồng theo hình thức giá tương tự Luật Đấu thầu (khoản 2 Điều 82) và phân loại theo tính chất công việc: tư vấn, thi công, cung cấp vật tư thiết bị, thiết kế – cung cấp thiết bị (EP), thiết kế – thi công (EC), cung cấp thiết bị – thi công (PC), thiết kế – cung cấp – thi công (EPC), chìa khóa trao tay (khoản 1 Điều 82).
Hồ sơ hợp đồng gồm những gì?
Hồ sơ hợp đồng với nhà thầu gồm: văn bản hợp đồng; phụ lục (danh mục phạm vi công việc, biểu giá, tiến độ); quyết định phê duyệt kết quả lựa chọn nhà thầu. Tùy quy mô, có thể thêm biên bản hoàn thiện hợp đồng, biên bản thương thảo, điều kiện chung và điều kiện cụ thể, hồ sơ dự thầu và tài liệu làm rõ, hồ sơ mời thầu và tài liệu sửa đổi (Điều 65 Luật Đấu thầu).
Với hợp đồng xây dựng, nếu các bên không thỏa thuận thứ tự ưu tiên áp dụng tài liệu thì theo thứ tự: thỏa thuận hợp đồng; thông báo trúng thầu hoặc chỉ định thầu; đơn dự thầu; điều kiện cụ thể; điều kiện chung; hồ sơ mời thầu; bản vẽ, chỉ dẫn kỹ thuật; hồ sơ dự thầu; biên bản đàm phán, văn bản sửa đổi; phụ lục; tài liệu khác (khoản 5 Điều 82 Luật Xây dựng). Thứ tự này quyết định tài liệu nào “thắng” khi có mâu thuẫn — ví dụ đơn dự thầu đứng trên hồ sơ dự thầu.
8 loại hợp đồng theo Điều 64 Luật Đấu thầu
| Loại | Áp dụng khi | Giá, đơn giá | Thanh toán |
|---|---|---|---|
| Trọn gói | Phạm vi, yêu cầu kỹ thuật, thời gian rõ, ít thay đổi; hoặc chưa rõ khối lượng, đơn giá nhưng các bên quản lý được rủi ro, xác định được đặc điểm sản phẩm đầu ra; gồm EPC, chìa khóa trao tay | Không đổi, trừ bất khả kháng và thay đổi phạm vi công việc | Theo % giá hợp đồng hoặc giá hạng mục tương ứng giai đoạn; không yêu cầu xác nhận khối lượng chi tiết |
| Đơn giá cố định | Bản chất công việc rõ, chưa xác định chính xác khối lượng | Đơn giá không đổi suốt thời gian thực hiện | Khối lượng nghiệm thu × đơn giá cố định |
| Đơn giá điều chỉnh | Thời gian dài, rủi ro biến động giá đầu vào | Đơn giá, giá hợp đồng điều chỉnh theo thỏa thuận | Khối lượng nghiệm thu × đơn giá (đã điều chỉnh) |
| Theo thời gian | Khẩn cấp; sửa chữa, bảo trì; tư vấn khó xác định phạm vi, thời gian | Đơn giá theo giờ, ngày, tuần, tháng + chi phí phát sinh hợp lý có thể bồi hoàn | Thù lao × thời gian làm việc thực tế; chi phí khác theo thỏa thuận |
| Chi phí cộng phí | Chưa đủ cơ sở xác định phạm vi, chi phí đầu vào | Chi phí thực tế + chi phí quản lý, chung, lợi nhuận theo thỏa thuận | Chi phí thực tế + mức lợi nhuận |
| Theo kết quả đầu ra | Thanh toán theo kết quả được nghiệm thu về chất lượng, số lượng | Theo yêu cầu đầu ra, mức giảm trừ | Giá trị nghiệm thu ± mức tăng, giảm trừ |
| Theo tỷ lệ phần trăm | Chỉ gói thầu bảo hiểm công trình | % × giá trị công trình thực tế được nghiệm thu | Theo % và thời hạn bảo hiểm |
| Hỗn hợp | Kết hợp các loại trên cho từng phần công việc | Quy định rõ phạm vi áp dụng từng loại | Theo nguyên tắc của từng loại |
Nguồn: khoản 1–8 Điều 64 Luật Đấu thầu; nguyên tắc thanh toán tại Điều 120 Nghị định 214.
Một gói thầu thực hiện theo một hợp đồng; trong một hợp đồng có thể áp dụng một hoặc nhiều loại hợp đồng, khi đó phải quy định rõ loại hợp đồng cho từng nội dung công việc (khoản 1 Điều 67 Luật Đấu thầu). Gói thầu chia phần, mua sắm tập trung có thể có nhiều hợp đồng tương ứng từng phần.
Hợp đồng trọn gói: hiểu đúng để không thiệt
Khi nào nên dùng hợp đồng trọn gói?
Điểm a khoản 1 Điều 64 Luật Đấu thầu nêu hai nhóm:
- Gói thầu mà tại thời điểm lựa chọn nhà thầu, phạm vi công việc, yêu cầu kỹ thuật, thời gian thực hiện được xác định rõ, ít có khả năng thay đổi về khối lượng, yêu cầu kỹ thuật, điều kiện không lường trước. Ví dụ: xây lắp có thiết kế bản vẽ thi công hoàn chỉnh, địa chất ổn định; mua sắm hàng hóa có danh mục, thông số cố định.
- Gói thầu chưa xác định rõ khối lượng, đơn giá nhưng các bên xác định được khả năng quản lý rủi ro, quản lý thay đổi phát sinh, hoặc xác định được tính chất, đặc điểm sản phẩm đầu ra — gồm hợp đồng EPC và chìa khóa trao tay.
Không nên dùng trọn gói cho gói thầu có khối lượng khó lường (xử lý nền đất yếu, nạo vét, sửa chữa công trình cũ chưa khảo sát hết hiện trạng) — trừ khi chủ đầu tư chấp nhận nhà thầu chào giá rất cao để gánh rủi ro.
Giá gói thầu và giá dự thầu phải “gánh” rủi ro
Khi áp dụng hợp đồng trọn gói, giá gói thầu làm căn cứ xét duyệt trúng thầu bao gồm chi phí dự phòng cho rủi ro về khối lượng và trượt giá có thể xảy ra, tương ứng trách nhiệm quản lý rủi ro giao cho nhà thầu. Giá dự thầu cũng phải bao gồm tất cả chi phí cho các yếu tố rủi ro này (điểm b khoản 1 Điều 64). Nói cách khác, chào giá trọn gói mà không tính dự phòng là nhà thầu tự nhận rủi ro về mình.
Giá hợp đồng trọn gói có được điều chỉnh không?
Nguyên tắc: giá hợp đồng không thay đổi trong suốt thời gian thực hiện đối với phạm vi công việc, yêu cầu kỹ thuật và điều khoản quy định trong hợp đồng. Hai ngoại lệ của luật (điểm c khoản 1 Điều 64):
- Bất khả kháng;
- Thay đổi phạm vi công việc phải thực hiện dẫn đến giá hợp đồng thay đổi — ví dụ chủ đầu tư bổ sung hạng mục, thay đổi thiết kế làm tăng, giảm phạm vi.
Ngoài ra, việc sửa đổi hợp đồng áp dụng cho tất cả loại hợp đồng (khoản 1 Điều 114 Nghị định 214) trong các trường hợp của khoản 1 Điều 70 Luật Đấu thầu: do các bên thỏa thuận trong hợp đồng phù hợp pháp luật; hoàn cảnh thay đổi cơ bản theo pháp luật dân sự; yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền không do lỗi chủ đầu tư. Với gói thầu thuộc phạm vi Luật Xây dựng, khi chỉ số giá và các yếu tố khác biến động theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng, các bên có thể xem xét sửa đổi hợp đồng bảo đảm phù hợp quy định về hoàn cảnh thay đổi cơ bản của pháp luật dân sự (khoản 3 Điều 114 Nghị định 214). Đây là cơ chế đặc biệt, không phải “trượt giá tự động” cho hợp đồng trọn gói.
Khối lượng thiết kế “thiếu” trong gói trọn gói — ai chịu?
Với gói thầu xây lắp áp dụng hợp đồng trọn gói, giá dự thầu được coi là đã bao gồm toàn bộ chi phí cần thiết để thực hiện gói thầu theo đúng thiết kế, yêu cầu kỹ thuật trong hồ sơ mời thầu; khi đánh giá không hiệu chỉnh nếu phạm vi nhà thầu đề xuất khác hồ sơ mời thầu, trừ phần ngoài phạm vi (ngoài khối lượng để hoàn thành theo thiết kế) — phần này coi là chào thừa (điểm a khoản 2 Điều 31 Nghị định 214). Hệ quả: nhà thầu phải tự kiểm tra khối lượng theo thiết kế trước khi chào giá; khối lượng “thiếu” trong bảng tiên lượng nhưng có trong thiết kế thì không được thanh toán thêm. Chỉ khi thiết kế thay đổi (thay đổi phạm vi) mới có cơ sở điều chỉnh.
Thanh toán hợp đồng trọn gói
Thanh toán theo tỷ lệ phần trăm giá hợp đồng hoặc giá công trình, hạng mục, khối lượng công việc tương ứng giai đoạn thanh toán đã thỏa thuận; không yêu cầu xác nhận khối lượng hoàn thành chi tiết (điểm d khoản 1 Điều 64 Luật Đấu thầu; khoản 1 Điều 120 Nghị định 214). Hợp đồng nên chia mốc thanh toán gắn với các mốc nghiệm thu rõ ràng (hoàn thành móng, phần thân, hoàn thiện…) để tránh tranh cãi về tỷ lệ hoàn thành.
Hợp đồng theo đơn giá cố định
Áp dụng cho gói thầu mà tại thời điểm lựa chọn nhà thầu bản chất công việc đã rõ nhưng chưa xác định chính xác khối lượng thực tế phải hoàn thành (điểm a khoản 2 Điều 64 Luật Đấu thầu). Giá hợp đồng ban đầu = khối lượng dự kiến × đơn giá cố định + dự phòng cho khối lượng có thể phát sinh.
- Đơn giá không thay đổi trong suốt thời gian thực hiện đối với toàn bộ nội dung công việc (điểm b khoản 2 Điều 64) — nhà thầu chịu rủi ro trượt giá.
- Thanh toán = khối lượng thực tế đã thực hiện và được nghiệm thu × đơn giá cố định (khoản 2 Điều 120 Nghị định 214).
- Tăng, giảm khối lượng đối với hợp đồng đơn giá cố định thuộc trường hợp không phải sửa đổi hợp đồng nếu đáp ứng khoản 5 Điều 70 Luật Đấu thầu (điểm b khoản 5 Điều 114 Nghị định 214). Riêng gói mua sắm hàng hóa, phi tư vấn, bổ sung khối lượng thuộc tùy chọn mua thêm thì phải sửa đổi hợp đồng.
Phù hợp với: thi công nền, móng, nạo vét, đường giao thông có khối lượng đào đắp khó xác định chính xác; cung cấp vật tư theo nhu cầu sử dụng thực tế.
Hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh
Áp dụng cho gói thầu thời gian thực hiện dài, có rủi ro biến động giá chi phí đầu vào có thể tác động tiêu cực nếu dùng đơn giá cố định (điểm a khoản 3 Điều 64). Đơn giá, giá hợp đồng được điều chỉnh căn cứ thỏa thuận trong hợp đồng; giá hợp đồng ban đầu gồm dự phòng khối lượng và dự phòng trượt giá.
Điều chỉnh trượt giá (Điều 115 Nghị định 214)
- Việc áp dụng trượt giá phải được quy định trong hồ sơ mời thầu, hồ sơ yêu cầu và hoàn thiện khi thương thảo, hoàn thiện hợp đồng.
- Hợp đồng phải quy định: nguyên tắc, thời gian tính điều chỉnh; cơ sở dữ liệu đầu vào; thời điểm tính chỉ số giá hoặc giá gốc làm cơ sở xác định chênh lệch cho mỗi lần thanh toán. Giá hợp đồng phải có mục giá trị trượt giá tạm tính.
- Phương pháp: bù trừ trực tiếp; công thức điều chỉnh dựa trên chỉ số giá (chỉ số do Bộ Tài chính công bố, chỉ số giá xây dựng do Bộ Xây dựng, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố; chi phí có nguồn gốc nước ngoài có thể dùng chỉ số của cơ quan thống kê nước sở tại); phương pháp khác theo pháp luật.
- Điều chỉnh giá do lạm phát, giảm phát với hợp đồng đơn giá điều chỉnh là trường hợp không phải ký văn bản sửa đổi hợp đồng nếu đáp ứng khoản 5 Điều 70 Luật Đấu thầu (điểm a khoản 5 Điều 114 Nghị định 214).
Thanh toán = khối lượng nghiệm thu × đơn giá (hoặc đơn giá đã điều chỉnh); nếu hợp đồng không điều chỉnh đơn giá mà điều chỉnh trượt giá thì thanh toán theo giá hợp đồng đã điều chỉnh trượt giá (khoản 3 Điều 120 Nghị định 214).
Chọn loại hợp đồng nào? Bảng quyết định nhanh
| Đặc điểm gói thầu | Loại hợp đồng phù hợp |
|---|---|
| Thiết kế bản vẽ thi công hoàn chỉnh, khối lượng chắc chắn, thời gian ngắn (dưới 12 tháng) | Trọn gói |
| EPC, chìa khóa trao tay, sản phẩm đầu ra xác định được | Trọn gói |
| Công việc rõ nhưng khối lượng thực tế khó lường, thời gian ngắn | Đơn giá cố định |
| Thời gian dài, vật liệu biến động giá lớn (thép, nhựa đường, xi măng) | Đơn giá điều chỉnh |
| Tư vấn khó xác định phạm vi, thời gian; khẩn cấp; sửa chữa, bảo trì | Theo thời gian |
| Chưa đủ cơ sở xác định chi phí đầu vào | Chi phí cộng phí |
| Dịch vụ đo lường được bằng chỉ tiêu đầu ra (vệ sinh, vận hành…) | Theo kết quả đầu ra |
| Bảo hiểm công trình | Theo tỷ lệ phần trăm |
| Một gói có phần chắc chắn và phần khó lường | Hỗn hợp (ví dụ phần thân trọn gói, phần móng đơn giá cố định) |
Bảng trên là gợi ý thực hành dựa trên điều kiện áp dụng tại Điều 64 Luật Đấu thầu; quyết định cụ thể thuộc chủ đầu tư khi lập kế hoạch lựa chọn nhà thầu và hồ sơ mời thầu.
Ký kết hợp đồng: điều kiện và lưu ý
- Điều kiện ký kết (Điều 66 Luật Đấu thầu): hồ sơ dự thầu, hồ sơ đề xuất của nhà thầu còn hiệu lực; nhà thầu đáp ứng năng lực kỹ thuật, tài chính tại thời điểm ký; chủ đầu tư bảo đảm vốn tạm ứng, vốn thanh toán, mặt bằng và điều kiện cần thiết khác.
- Nội dung phải phù hợp hồ sơ mời thầu, hồ sơ dự thầu, kết quả thương thảo (nếu có), quyết định phê duyệt kết quả; nêu rõ phạm vi công việc dành cho nhà thầu phụ đặc biệt và giá trị công việc tối đa dành cho nhà thầu phụ (khoản 2 Điều 67).
- Nhà thầu liên danh: tất cả thành viên phải trực tiếp ký, đóng dấu (nếu có) vào văn bản hợp đồng (khoản 3 Điều 67 Luật Đấu thầu; khoản 1 Điều 113 Nghị định 214).
- Hoàn thiện hợp đồng trên cơ sở mẫu hợp đồng, kết quả lựa chọn nhà thầu, hồ sơ mời thầu, hồ sơ dự thầu (Điều 34 Nghị định 214); chủ đầu tư đưa yêu cầu trái các tài liệu này thì nhà thầu được từ chối hoàn thiện mà không bị đánh giá uy tín (khoản 4 Điều 34). Thương thảo hợp đồng xem thương thảo hợp đồng trong đấu thầu.
- Bảo đảm thực hiện hợp đồng: 2%–10% giá hợp đồng, nộp trước hoặc cùng thời điểm hợp đồng có hiệu lực; không áp dụng với nhà thầu tư vấn, tự thực hiện, cộng đồng, gói có giá thuộc hạn mức chỉ định thầu (Điều 68 Luật Đấu thầu; xem mức và thời điểm nộp bảo lãnh thực hiện hợp đồng). Không nộp thì mất bảo đảm dự thầu — xem bảo lãnh dự thầu.
- Tạm ứng: hợp đồng phải quy định mức, thời điểm tạm ứng, bảo lãnh tạm ứng, thu hồi tạm ứng; nhà thầu dùng tạm ứng đúng mục đích (Điều 118 Nghị định 214).
Sửa đổi hợp đồng: khi nào phải ký phụ lục, khi nào không?
Các trường hợp được sửa đổi
Sửa đổi hợp đồng chỉ thực hiện trong thời gian hợp đồng còn hiệu lực và bằng văn bản sửa đổi (khoản 1 Điều 114 Nghị định 214), trong các trường hợp tại khoản 1 Điều 70 Luật Đấu thầu. Các bên có thể thỏa thuận quy trình sửa đổi trong hợp đồng cho các tình huống: thay đổi chính sách, pháp luật; bất khả kháng; thay đổi phương thức vận chuyển, địa điểm giao hàng; tùy chọn mua thêm (áp dụng nhiều lần nhưng không vượt mức tối đa trong kế hoạch lựa chọn nhà thầu); thay đổi thiết kế được duyệt; sáng kiến cải tiến; thay đổi tiến độ; trường hợp khác (khoản 2 Điều 114).
Sửa đổi về tiến độ, khối lượng, giá chỉ áp dụng trong thời gian thực hiện gói thầu ghi trong hợp đồng, trừ tùy chọn mua thêm (khoản 2 Điều 70 Luật). Khi sửa đổi làm thay đổi thời gian thực hiện hợp đồng nhưng không vượt thời gian thực hiện dự án, hoặc vượt giá gói thầu (gồm dự phòng) nhưng không vượt tổng mức đầu tư, dự toán mua sắm, chủ đầu tư xem xét, quyết định (khoản 4 Điều 70).
Điều chỉnh tiến độ
Các bên được điều chỉnh mốc hoàn thành khi: bất khả kháng hoặc điều kiện bất lợi không do lỗi các bên; thay đổi dự án, phạm vi, thiết kế do yêu cầu khách quan; sáng kiến cải tiến; bàn giao mặt bằng không đúng thỏa thuận hoặc tạm dừng do lỗi chủ đầu tư; tạm dừng theo yêu cầu cơ quan nhà nước (khoản 3 Điều 70 Luật). Khi gia hạn thời gian thực hiện hợp đồng, phải yêu cầu nhà thầu gia hạn bảo đảm thực hiện hợp đồng trước (khoản 5 Điều 68).
Trường hợp không phải ký văn bản sửa đổi
Thay đổi giá, khối lượng và nội dung khác đã được quy định trong hợp đồng không phải ký văn bản sửa đổi khi đáp ứng đủ: không vượt giá gói thầu trong kế hoạch lựa chọn nhà thầu (hoặc dự toán gói thầu nếu dự toán được duyệt sau kế hoạch); không vượt thời gian thực hiện gói thầu ghi trong hợp đồng; phương pháp, công thức, hạng mục điều chỉnh đã quy định trong hợp đồng (khoản 5 Điều 70 Luật). Nghị định 214 liệt kê: trượt giá với hợp đồng đơn giá điều chỉnh, theo thời gian, kết quả đầu ra; tăng, giảm khối lượng với hợp đồng đơn giá cố định, đơn giá điều chỉnh; tăng, giảm thời gian với hợp đồng theo thời gian; tăng, giảm chi phí trực tiếp với chi phí cộng phí… (khoản 5 Điều 114).
Riêng hợp đồng xây dựng thuộc dự án đầu tư công, PPP
Luật Xây dựng bổ sung: điều chỉnh đơn giá chỉ áp dụng với hợp đồng đơn giá điều chỉnh, theo thời gian, hỗn hợp và hợp đồng khác được phép điều chỉnh đơn giá; đơn giá điều chỉnh theo nội dung, phương pháp đã thỏa thuận; khi bất khả kháng hoặc hoàn cảnh thay đổi cơ bản, chủ đầu tư được quyết định sửa đổi (kể cả loại hợp đồng, hình thức giá, phương pháp điều chỉnh) theo nguyên tắc không thay đổi mục tiêu, quy mô, không vượt tổng mức đầu tư (khoản 3 Điều 84 Luật Xây dựng). Mức phạt vi phạm hợp đồng xây dựng tại dự án đầu tư công, PPP không vượt quá 12% giá trị phần hợp đồng bị vi phạm, ngoài bồi thường thiệt hại theo thỏa thuận (khoản 3 Điều 86 Luật Xây dựng).
Thanh toán và thanh lý hợp đồng
- Giá hợp đồng và điều khoản thanh toán trong hợp đồng là cơ sở thanh toán; không căn cứ theo dự toán, định mức, đơn giá nhà nước, cũng không căn cứ đơn giá trong hóa đơn đầu vào của nhà thầu (khoản 2 Điều 119 Nghị định 214).
- Hợp đồng có nhiều loại thì thanh toán theo nguyên tắc từng loại (khoản 3 Điều 119).
- Hồ sơ thanh toán được xử lý trong 14 ngày kể từ ngày nhà thầu nộp đủ chứng từ (khoản 8 Điều 120).
- Thanh lý hợp đồng trong 45 ngày kể từ khi hoàn thành nghĩa vụ hoặc hợp đồng bị chấm dứt; không quá 90 ngày với hợp đồng quy mô lớn (khoản 2 Điều 121). Biên bản thanh lý có thể lập riêng hoặc là một phần biên bản nghiệm thu đợt cuối.
- Với hợp đồng xây dựng, một bên không quyết toán, thanh lý theo thỏa thuận thì bên còn lại có quyền tự quyết toán, thanh lý (khoản 5 Điều 87 Luật Xây dựng).
14 tình huống về loại hợp đồng và điều chỉnh giá
Các tình huống dưới đây là giả định minh họa; số liệu do người viết đặt ra để giải thích cách áp dụng quy định. Kết quả thực tế còn phụ thuộc điều khoản cụ thể trong hợp đồng.
Nhóm 1 — Hợp đồng trọn gói
Tình huống 1: Bảng tiên lượng thiếu khối lượng
Bối cảnh: Gói xây lắp trụ sở, hợp đồng trọn gói 15 tỷ đồng. Khi thi công, nhà thầu phát hiện khối lượng thép theo bản vẽ nhiều hơn bảng tiên lượng trong hồ sơ mời thầu 8 tấn, đề nghị thanh toán thêm.
Áp dụng: Với xây lắp trọn gói, giá dự thầu được coi là đã bao gồm toàn bộ chi phí để thực hiện theo đúng thiết kế (điểm a khoản 2 Điều 31 Nghị định 214); giá hợp đồng không đổi đối với phạm vi công việc trong hợp đồng (điểm c khoản 1 Điều 64 Luật Đấu thầu). Khối lượng thép có trong bản vẽ thuộc phạm vi hợp đồng → không được thanh toán thêm.
Bài học: với gói trọn gói, nhà thầu phải bóc lại khối lượng từ bản vẽ trước khi chào giá, không dựa hoàn toàn vào bảng tiên lượng.
Tình huống 2: Chủ đầu tư bổ sung một tầng tum
Bối cảnh: Cùng hợp đồng trên, chủ đầu tư thay đổi thiết kế, bổ sung tầng tum và mái che, giá trị ước tính 600 triệu đồng.
Áp dụng: Đây là thay đổi phạm vi công việc — ngoại lệ được điều chỉnh giá hợp đồng trọn gói (điểm c khoản 1 Điều 64). Các bên ký văn bản sửa đổi hợp đồng (thay đổi thiết kế được duyệt — điểm đ khoản 2 Điều 114 Nghị định 214). Nếu giá sau sửa đổi vượt giá gói thầu nhưng không vượt tổng mức đầu tư, chủ đầu tư xem xét, quyết định (khoản 4 Điều 70 Luật Đấu thầu). Thiết kế thay đổi phải được thẩm định, phê duyệt theo pháp luật xây dựng trước khi thi công.
Tình huống 3: Giá thép tăng 20% trong hợp đồng trọn gói 8 tháng
Bối cảnh: Hợp đồng trọn gói thi công 8 tháng. Giá thép tăng 20% so với lúc chào thầu; nhà thầu đề nghị bù giá.
Áp dụng: Giá dự thầu trọn gói phải bao gồm chi phí rủi ro trượt giá thuộc trách nhiệm nhà thầu (điểm b khoản 1 Điều 64); giá hợp đồng không đổi trừ bất khả kháng, thay đổi phạm vi. Biến động giá thông thường không phải căn cứ điều chỉnh. Chỉ khi biến động đủ điều kiện “hoàn cảnh thay đổi cơ bản” theo pháp luật dân sự (và với gói thuộc Luật Xây dựng, chỉ số giá biến động theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng), các bên mới có thể xem xét sửa đổi (khoản 3 Điều 114 Nghị định 214) — đây là trường hợp ngoại lệ, phải chứng minh.
Tình huống 4: Thanh toán hợp đồng trọn gói theo mốc
Bối cảnh: Hợp đồng trọn gói 10 tỷ đồng quy định thanh toán: 30% khi hoàn thành phần móng, 40% khi hoàn thành phần thân, 25% khi nghiệm thu hoàn thành, 5% sau bảo hành. Kế toán chủ đầu tư yêu cầu nhà thầu lập bảng xác nhận khối lượng chi tiết từng cấu kiện cho đợt 1.
Áp dụng: Thanh toán trọn gói theo tỷ lệ phần trăm tương ứng giai đoạn đã thỏa thuận, không yêu cầu xác nhận khối lượng hoàn thành chi tiết (khoản 1 Điều 120 Nghị định 214). Hồ sơ đợt 1 cần biên bản nghiệm thu hoàn thành phần móng theo mốc hợp đồng; giá trị 3 tỷ đồng. Hồ sơ đủ thì xử lý trong 14 ngày (khoản 8 Điều 120).
Nhóm 2 — Đơn giá cố định, đơn giá điều chỉnh
Tình huống 5: Khối lượng đào đắp thực tế tăng 12%
Bối cảnh: Gói đường giao thông, hợp đồng đơn giá cố định 20 tỷ đồng (gồm 1 tỷ dự phòng khối lượng). Khối lượng đào đắp thực tế được nghiệm thu tăng 12% so với dự kiến, giá trị tăng 900 triệu đồng.
Áp dụng: Thanh toán theo khối lượng nghiệm thu × đơn giá cố định (khoản 2 Điều 120). Tăng khối lượng với hợp đồng đơn giá cố định là trường hợp không phải ký văn bản sửa đổi nếu không vượt giá gói thầu, không vượt thời gian thực hiện gói thầu và đã có quy định trong hợp đồng (điểm b khoản 5 Điều 114 Nghị định 214; khoản 5 Điều 70 Luật). Giá trị tăng 900 triệu nằm trong dự phòng 1 tỷ → thanh toán bình thường.
Tình huống 6: Gói 24 tháng, trượt giá theo công thức
Bối cảnh: Gói xây lắp cầu thời gian 24 tháng, hợp đồng đơn giá điều chỉnh, trượt giá theo công thức chỉ số giá xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố.
Áp dụng: Hợp đồng phải quy định nguyên tắc, thời gian tính điều chỉnh, nguồn chỉ số, thời điểm lấy chỉ số gốc; giá hợp đồng có mục giá trị trượt giá tạm tính (khoản 2, 3 Điều 115 Nghị định 214). Mỗi lần thanh toán, tính chênh lệch theo công thức. Điều chỉnh trượt giá theo hợp đồng là trường hợp không phải ký văn bản sửa đổi khi đáp ứng khoản 5 Điều 70 Luật.
Tình huống 7: Hồ sơ mời thầu không quy định trượt giá
Bối cảnh: Hợp đồng ghi loại “đơn giá điều chỉnh” nhưng hồ sơ mời thầu và hợp đồng không quy định phương pháp, nguồn chỉ số điều chỉnh. Giá vật liệu tăng, nhà thầu đề nghị điều chỉnh.
Áp dụng: Việc áp dụng trượt giá phải được quy định trong hồ sơ mời thầu và hoàn thiện trong hợp đồng (khoản 2 Điều 115). Không có phương pháp, công thức thì không đáp ứng điểm c khoản 5 Điều 70 Luật để điều chỉnh không cần ký văn bản; các bên phải thỏa thuận sửa đổi hợp đồng — dễ phát sinh tranh chấp.
Bài học: ghi loại hợp đồng mà không ghi cơ chế điều chỉnh là “đơn giá điều chỉnh trên giấy”.
Nhóm 3 — Các loại hợp đồng khác
Tình huống 8: Gói tư vấn giám sát thi công kéo dài
Bối cảnh: Gói tư vấn giám sát ký hợp đồng trọn gói 1,2 tỷ đồng cho 12 tháng thi công. Công trình chậm tiến độ do chủ đầu tư, thời gian thi công thành 18 tháng; tư vấn đề nghị bổ sung chi phí.
Áp dụng: Với dịch vụ tư vấn khó xác định thời gian, hợp đồng theo thời gian là lựa chọn phù hợp hơn (khoản 4 Điều 64). Khi đã ký trọn gói, việc kéo dài do lỗi chủ đầu tư thuộc trường hợp điều chỉnh tiến độ (điểm d khoản 3 Điều 70) và là căn cứ để các bên thỏa thuận sửa đổi hợp đồng về thời gian, giá theo điều khoản đã ký.
Tình huống 9: Gói bảo hiểm công trình
Bối cảnh: Chủ đầu tư mua bảo hiểm công trình trong thời gian xây dựng.
Áp dụng: Hợp đồng theo tỷ lệ phần trăm chỉ áp dụng cho gói bảo hiểm công trình, giá trị xác định trên cơ sở giá trị công trình thực tế được nghiệm thu (khoản 7 Điều 64). Thanh toán theo % × giá trị công trình được nghiệm thu, phù hợp thời hạn bảo hiểm (khoản 5 Điều 120 Nghị định 214).
Tình huống 10: Gói hỗn hợp — móng khó lường, thân chắc chắn
Bối cảnh: Công trình có móng cọc trên nền địa chất phức tạp, phần thân thiết kế hoàn chỉnh.
Áp dụng: Hợp đồng hỗn hợp: phần móng cọc áp dụng đơn giá cố định (thanh toán theo chiều dài cọc thực tế nghiệm thu), phần thân áp dụng trọn gói. Hợp đồng phải quy định rõ phạm vi từng loại và thanh toán theo nguyên tắc từng loại (khoản 8 Điều 64 Luật; khoản 3 Điều 119 Nghị định 214).
Tình huống 11: Gói EPC nhà máy xử lý nước
Bối cảnh: Gói EPC từ thiết kế đến chạy thử, bàn giao nhà máy xử lý nước.
Áp dụng: Hợp đồng trọn gói áp dụng được cho EPC và chìa khóa trao tay (điểm a khoản 1 Điều 64). Nhà thầu EPC chịu rủi ro khối lượng theo thiết kế do mình lập; điều chỉnh giá chỉ khi thay đổi phạm vi (yêu cầu công suất, chất lượng nước đầu ra thay đổi) hoặc bất khả kháng.
Nhóm 4 — Ký kết, tiến độ, thanh lý
Tình huống 12: Liên danh chỉ thành viên đứng đầu ký hợp đồng
Bối cảnh: Liên danh A + B trúng thầu; thỏa thuận liên danh phân công A đại diện, A ký hợp đồng một mình.
Áp dụng: Với nhà thầu liên danh, tất cả thành viên phải trực tiếp ký, đóng dấu (nếu có) vào văn bản hợp đồng (khoản 3 Điều 67 Luật Đấu thầu; khoản 1 Điều 113 Nghị định 214) — trừ mua sắm tập trung áp dụng thỏa thuận khung theo phân công. Hợp đồng chỉ có chữ ký của A là thiếu sót; B phải ký bổ sung.
Tình huống 13: Chậm bàn giao mặt bằng 2 tháng
Bối cảnh: Chủ đầu tư bàn giao mặt bằng chậm 2 tháng so với hợp đồng; nhà thầu đề nghị gia hạn tiến độ.
Áp dụng: Bàn giao mặt bằng không đúng thỏa thuận do lỗi chủ đầu tư là trường hợp được điều chỉnh mốc hoàn thành (điểm d khoản 3 Điều 70 Luật). Trước khi gia hạn thời gian thực hiện hợp đồng, chủ đầu tư yêu cầu nhà thầu gia hạn tương ứng hiệu lực bảo đảm thực hiện hợp đồng (khoản 5 Điều 68). Nhà thầu không bị phạt chậm tiến độ cho khoảng thời gian do lỗi chủ đầu tư.
Tình huống 14: Nhà thầu chậm tiến độ, phạt hợp đồng
Bối cảnh: Dự án đầu tư công, hợp đồng thi công 30 tỷ đồng; phần hạng mục 6 tỷ đồng chậm tiến độ do lỗi nhà thầu. Hợp đồng quy định phạt 0,1%/ngày chậm, không quá 12%.
Áp dụng: Mức phạt hợp đồng xây dựng tại dự án đầu tư công không vượt 12% giá trị phần hợp đồng bị vi phạm (khoản 3 Điều 86 Luật Xây dựng) — tức tối đa 720 triệu đồng tính trên phần 6 tỷ đồng, không phải trên toàn bộ 30 tỷ đồng; ngoài ra nhà thầu bồi thường thiệt hại theo thỏa thuận. Nếu nhà thầu chậm tiến độ do lỗi của mình nhưng từ chối gia hạn bảo đảm thực hiện hợp đồng thì không được hoàn trả bảo đảm (điểm c khoản 6 Điều 68 Luật Đấu thầu).
Checklist chọn loại hợp đồng và soạn điều khoản giá
- Phạm vi, khối lượng, thời gian đã rõ chưa? Rõ → trọn gói; khối lượng chưa chắc → đơn giá cố định; dài hạn, biến động giá → đơn giá điều chỉnh.
- Loại hợp đồng đã ghi trong kế hoạch lựa chọn nhà thầu và hồ sơ mời thầu thống nhất.
- Giá gói thầu trọn gói có đủ dự phòng rủi ro khối lượng, trượt giá tương ứng trách nhiệm giao cho nhà thầu.
- Đơn giá điều chỉnh: đã quy định phương pháp, nguồn chỉ số, thời điểm gốc, giá trị trượt giá tạm tính.
- Hợp đồng hỗn hợp: phân định rõ phạm vi từng loại.
- Mốc thanh toán trọn gói gắn với mốc nghiệm thu cụ thể.
- Điều khoản sửa đổi: liệt kê trường hợp, quy trình, thẩm quyền; tùy chọn mua thêm (nếu có).
- Tạm ứng: mức, thời điểm, bảo lãnh, thu hồi.
- Bảo đảm thực hiện hợp đồng: tỷ lệ, hiệu lực, gia hạn.
- Phạt, thưởng, bồi thường; trần phạt 12% với dự án đầu tư công, PPP.
- Liên danh: tất cả thành viên ký.
- Thanh lý: thời hạn 45/90 ngày, hình thức biên bản.
Những sai lầm thường gặp
- Chọn trọn gói cho gói có khối lượng khó lường, rồi tranh chấp phát sinh khi thi công.
- Nhà thầu chào giá trọn gói theo bảng tiên lượng, không bóc lại khối lượng từ bản vẽ.
- Đòi điều chỉnh giá hợp đồng trọn gói vì trượt giá thông thường.
- Ghi “đơn giá điều chỉnh” nhưng không có công thức điều chỉnh.
- Yêu cầu xác nhận khối lượng chi tiết khi thanh toán trọn gói, làm chậm thanh toán.
- Thanh toán căn cứ đơn giá nhà nước hoặc hóa đơn đầu vào thay vì giá hợp đồng.
- Gia hạn tiến độ nhưng quên gia hạn bảo đảm thực hiện hợp đồng.
- Ký văn bản sửa đổi khi hợp đồng đã hết hiệu lực.
- Tính phạt 12% trên toàn bộ giá hợp đồng thay vì phần bị vi phạm.
- Liên danh chỉ một thành viên ký hợp đồng.
Bồi dưỡng nghiệp vụ đấu thầu và quản lý hợp đồng
Lựa chọn loại hợp đồng, soạn điều khoản giá và quản lý sửa đổi hợp đồng là kỹ năng cốt lõi của bên mời thầu và nhà thầu. Viện Nghiên Cứu Đào Tạo Bồi Dưỡng Cán Bộ tổ chức các khóa đấu thầu và quản lý dự án xây dựng, cập nhật theo Luật Đấu thầu sửa đổi, Nghị định 214/2025/NĐ-CP và Luật Xây dựng 2025, theo hình thức học trực tiếp, online hoặc đào tạo tại đơn vị. Doanh nghiệp cần hỗ trợ chuẩn bị hồ sơ có thể tham khảo dịch vụ tư vấn hồ sơ đấu thầu.
Sau khi hoàn thành khóa học, học viên được cấp chứng nhận hoàn thành khóa học theo tên khóa học đã tham gia. Chứng nhận hoàn thành khóa học không phải chứng chỉ nghiệp vụ chuyên môn về đấu thầu; chứng chỉ này do cơ quan có thẩm quyền cấp theo quy định hiện hành.
VIỆN NGHIÊN CỨU ĐÀO TẠO BỒI DƯỠNG CÁN BỘ
- Hotline / Zalo: 0904 889 859 (Ms. Hoa)
- Email: daotao@viendaotaocanbo.edu.vn
- Địa chỉ: BT164 Central St, Khu Sunrise L, KDT The Manor Central Park, Phường Định Công, TP. Hà Nội
- Website: https://viendaotaocanbo.edu.vn
Văn bản sử dụng trong bài
- Luật Đấu thầu số 22/2023/QH15, sửa đổi bởi Luật 57/2024/QH15 và Luật 90/2025/QH15 (Văn bản hợp nhất) — Điều 64, 65, 66, 67, 68, 70.
- Nghị định 214/2025/NĐ-CP — Điều 31, 34, 113, 114, 115, 118, 119, 120, 121.
- Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 — Điều 80, 82, 84, 86, 87.
Nội dung được biên soạn bởi Ban Đào tạo – Viện Nghiên Cứu Đào Tạo Bồi Dưỡng Cán Bộ trên cơ sở đối chiếu Luật Đấu thầu (Văn bản hợp nhất), Nghị định 214/2025/NĐ-CP và Luật Xây dựng 2025 tại thời điểm 01/10/2026. Bài viết mang tính tham khảo; quyền, nghĩa vụ cụ thể của các bên căn cứ hợp đồng đã ký và quy định hiện hành. Nghiêm cấm sao chép nội dung khi chưa được phép.
