Nghị định 217/2026/NĐ-CP: Điểm mới, hướng dẫn áp dụng và 26 tình huống

Nghị định 217/2026/NĐ-CP là nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 về quản lý hoạt động xây dựng. Văn bản do Chính phủ ban hành ngày 19/6/2026, có hiệu lực từ ngày 01/7/2026 và thay thế Nghị định 175/2024/NĐ-CP. Đây là “sổ tay thủ tục” của mọi dự án: từ khảo sát, thiết kế, lập và thẩm định dự án, tổ chức quản lý dự án, cấp giấy phép xây dựng, đến các công trình khẩn cấp, cấp bách và quy định chuyển tiếp cho hồ sơ đang dở dang.

Với người làm dự án, câu hỏi thực tế không dừng ở “Nghị định 217 có gì mới”. Câu hỏi đúng là: hồ sơ đang nằm ở Sở Xây dựng thì xử lý thế nào, thiết kế bản vẽ thi công giờ ai thẩm định, gói thầu thi công được phát hành khi nào, công trình nào phải áp dụng BIM, giấy phép xây dựng nộp ở đâu và mất bao lâu. Bài viết này đi theo đúng trình tự một dự án, dẫn chiếu điều, khoản cụ thể đã đối chiếu với bản gốc văn bản, và gắn mỗi nhóm quy định với các tình huống áp dụng — đặc biệt là những điểm giao với hoạt động đấu thầu, nơi sai một bước thủ tục xây dựng có thể kéo theo sai cả quy trình lựa chọn nhà thầu.

Tóm tắt nhanh cho người bận rộn

• Hiệu lực: từ 01/7/2026 (khoản 1 Điều 75). Nghị định 175/2024/NĐ-CP hết hiệu lực cùng ngày (khoản 2 Điều 75).
• Thiết kế triển khai sau khi dự án được phê duyệt do chủ đầu tư thẩm định và phê duyệt (Điều 29 Luật Xây dựng 2025; Điều 41, Điều 42 Nghị định 217). Hồ sơ loại này đang nằm ở cơ quan chuyên môn mà chưa có kết quả tại ngày 01/7/2026 sẽ được trả lại để chủ đầu tư tự thẩm định (khoản 5 Điều 76).
• BIM áp dụng với công trình xây dựng mới từ cấp II trở lên, kể từ giai đoạn lập Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc Báo cáo kinh tế – kỹ thuật (điểm a khoản 1 Điều 8).
• Giấy phép xây dựng nộp và nhận kết quả trực tuyến tại Cổng Dịch vụ công quốc gia; Ủy ban nhân dân cấp xã cấp phép công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ; Sở Xây dựng cấp phép các công trình còn lại (trừ khu công nghiệp, khu kinh tế) (Điều 53, Điều 54).
• Đấu thầu: chỉ dẫn kỹ thuật được phê duyệt là thành phần của hồ sơ mời thầu thi công (khoản 2 Điều 24); quyết định phê duyệt dự án có thể chứa kế hoạch tổng thể lựa chọn nhà thầu, phương án phân chia gói thầu và dự toán gói thầu EPC, EC, EP (điểm g, h khoản 1 Điều 39); thuê tư vấn quản lý dự án phải theo pháp luật về đấu thầu khi thuộc phạm vi điều chỉnh (khoản 5 Điều 46).
• Chuyển tiếp: 23 khoản tại Điều 76 xử lý hồ sơ thẩm định, giấy phép, Ban quản lý dự án và thẩm quyền của cấp huyện cũ.

Nghị định 217/2026/NĐ-CP là gì? Thông tin nhận dạng văn bản

Nghị định 217/2026/NĐ-CP có tên đầy đủ là Nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Xây dựng về quản lý hoạt động xây dựng. Văn bản được ban hành căn cứ Luật Tổ chức Chính phủ số 63/2025/QH15, Luật Tổ chức chính quyền địa phương số 72/2025/QH15 và Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, theo đề nghị của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.

Bốn phụ lục kèm theo Nghị định gồm: Phụ lục I — mẫu tờ trình và các văn bản trong quy trình thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi, thiết kế xây dựng triển khai sau khi dự án được phê duyệt; Phụ lục II — mẫu các văn bản trong quy trình cấp giấy phép xây dựng; Phụ lục III — phân loại dự án đầu tư xây dựng theo công năng phục vụ và tính chất chuyên ngành của công trình; Phụ lục IV — danh mục công trình ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng.

Lưu ý khi tra cứu: số hiệu “217” cũng xuất hiện ở văn bản của những năm khác và thuộc lĩnh vực khác. Khi tìm văn bản về xây dựng, cần ghi đủ “217/2026/NĐ-CP” và kiểm tra tên văn bản là “quản lý hoạt động xây dựng”.

Nghị định 217 nằm ở đâu trong bộ văn bản xây dựng mới?

Từ ngày 01/7/2026, lĩnh vực xây dựng vận hành theo một bộ văn bản mới. Nhầm số hiệu giữa các nghị định là lỗi rất phổ biến trong hồ sơ và bài giảng, vì vậy cần định vị đúng vai trò của từng văn bản:

Nói ngắn gọn: Nghị định 217 trả lời câu hỏi “làm thủ tục gì, ai làm, nộp ở đâu, trong bao lâu” ở các giai đoạn chuẩn bị và thực hiện dự án; Nghị định 207/2026/NĐ-CP trả lời câu hỏi “trên công trường quản lý chất lượng, giám sát, nghiệm thu thế nào”; Nghị định 212/2026/NĐ-CP trả lời câu hỏi “tổ chức, cá nhân cần năng lực gì”. Một bộ hồ sơ dự án thường phải viện dẫn cả ba.

Những điểm người làm dự án cần cập nhật ngay

Phần này tóm tắt các nội dung có tác động trực tiếp đến công việc hằng ngày. Những thay đổi so với giai đoạn trước chỉ được nêu khi văn bản mới thể hiện rõ điều đó (ví dụ qua điều khoản chuyển tiếp hoặc điều khoản sửa đổi).

1. Chủ đầu tư thẩm định thiết kế sau khi dự án được phê duyệt. Luật Xây dựng 2025 giao chủ đầu tư thẩm định, kiểm soát và phê duyệt thiết kế xây dựng triển khai sau khi dự án được phê duyệt (khoản 1 Điều 29 Luật). Nghị định 217 cụ thể hóa tại Điều 41: chủ đầu tư thẩm định bước thiết kế được triển khai ngay trước khi lựa chọn nhà thầu thi công xây dựng, nhà thầu EPC, EC, EP. Khoản 5 Điều 76 xác nhận sự chuyển giao này: hồ sơ thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở đã trình cơ quan chuyên môn nhưng chưa có kết quả tại ngày 01/7/2026 thì cơ quan chuyên môn dừng thẩm định và trả hồ sơ.
2. Thuật ngữ mới trong hồ sơ. Cụm từ “thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở” được thay bằng “thiết kế xây dựng triển khai sau khi dự án được phê duyệt” — Điều 74 thay cụm từ này ngay trong Nghị định 105/2025/NĐ-CP về phòng cháy, chữa cháy. Tờ trình, quyết định, hợp đồng lập sau 01/7/2026 nên dùng đúng thuật ngữ mới.
3. Nhiều lựa chọn bước thiết kế hơn. Ngoài thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công, Nghị định quy định rõ thiết kế FEED và cho phép thiết kế nhiều bước theo thông lệ quốc tế (Điều 16, Điều 21).
4. BIM thành nghĩa vụ với công trình từ cấp II trở lên xây dựng mới, kèm yêu cầu nộp dữ liệu BIM theo định dạng mở IFC khi trình thẩm định và thiết lập Môi trường dữ liệu chung (CDE) với công trình cấp I trở lên thuộc dự án đầu tư công (Điều 8).
5. Không còn cấp huyện trong thủ tục xây dựng. Thẩm quyền do Ủy ban nhân dân cấp huyện thực hiện trước đây được chuyển về Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc cấp tỉnh tùy trường hợp (khoản 8, 9, 22 Điều 76).
6. Giấy phép xây dựng trực tuyến toàn trình tại Cổng Dịch vụ công quốc gia; chỉ khi có sự cố khách quan mới nhận trực tiếp hoặc qua bưu chính công ích (khoản 1 Điều 54, khoản 1 Điều 56). Thời hạn cấp phép: 07 ngày làm việc với nhà ở riêng lẻ; 10 ngày làm việc với cấp mới, di dời, có thời hạn các công trình còn lại; 09 ngày làm việc với điều chỉnh, sửa chữa, cải tạo; 05 ngày làm việc với gia hạn, cấp lại (điểm b khoản 1 Điều 54).
7. Không nộp lại giấy tờ đã có trên cơ sở dữ liệu. Cơ quan giải quyết thủ tục không yêu cầu cung cấp giấy tờ, thông tin đã có trên hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về hoạt động xây dựng, hệ thống thông tin đất đai và các cơ sở dữ liệu quốc gia khác khi dữ liệu đã được cập nhật hoặc kết nối (khoản 3 Điều 7).
8. Kế thừa kết quả khi chuyển nhượng. Tổ chức nhận chuyển nhượng dự án, nhận góp vốn hoặc hình thành sau chia tách, sáp nhập, hợp nhất được kế thừa kết quả thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi (khoản 7 Điều 38) và kế thừa giấy phép xây dựng (điểm d khoản 3 Điều 63).
9. Điểm giao với đấu thầu được viết rõ hơn: chỉ dẫn kỹ thuật là thành phần hồ sơ mời thầu thi công; quyết định phê duyệt dự án có kế hoạch tổng thể lựa chọn nhà thầu, phương án phân chia gói thầu, dự toán gói thầu EPC, EC, EP (nếu có); thuê tư vấn quản lý dự án theo pháp luật đấu thầu; dự án cấp bách vẫn lựa chọn nhà thầu theo pháp luật đấu thầu (khoản 3 Điều 70).
10. Chế tài đi kèm đã có hiệu lực. Nghị định 339/2026/NĐ-CP (hiệu lực 26/8/2026) quy định mức phạt cho các hành vi như không áp dụng BIM theo quy định, không thẩm tra thiết kế khi bắt buộc, khởi công thiếu điều kiện, xây dựng không phép.

Phạm vi, đối tượng áp dụng và trình tự đầu tư xây dựng

Nghị định 217 áp dụng cho ai?

Theo Điều 2, Nghị định áp dụng với: cơ quan, tổ chức, cá nhân tham gia hoạt động xây dựng trên lãnh thổ Việt Nam; người quyết định đầu tư, chủ đầu tư, cơ quan chuẩn bị dự án, Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng; cơ quan chuyên môn về xây dựng, cơ quan chuyên môn trực thuộc người quyết định đầu tư; cơ quan quản lý nhà nước có liên quan.

Hai khái niệm mới cần nắm vì xuất hiện xuyên suốt văn bản (Điều 3):

• Cơ quan chuẩn bị dự án là chủ đầu tư hoặc cơ quan, tổ chức, cá nhân được người quyết định đầu tư hoặc cơ quan có thẩm quyền giao nhiệm vụ chuẩn bị dự án trong trường hợp chưa xác định được chủ đầu tư.
• Công trình chính của dự án là công trình có công năng, quy mô quyết định đến mục tiêu, quy mô đầu tư của dự án. Khái niệm này quyết định thẩm quyền thẩm định khi dự án có nhiều công trình (khoản 3 Điều 33).

Ngoài ra, công trình ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng được xác định theo danh mục tại Phụ lục IV — áp dụng với công trình xây dựng mới và công trình cải tạo, sửa chữa làm thay đổi quy mô, công suất, công năng. Ví dụ trong Phụ lục IV: tòa nhà chung cư, nhà ở tập thể; công trình giáo dục, y tế; trung tâm thương mại, siêu thị; khách sạn, khu nghỉ dưỡng — đều từ cấp II trở lên. Việc công trình có thuộc Phụ lục IV hay không quyết định nhiều nghĩa vụ phía sau: thẩm định tại cơ quan chuyên môn với dự án đầu tư kinh doanh, thẩm tra thiết kế, giới hạn thay đổi thiết kế.

Ba giai đoạn của trình tự đầu tư xây dựng

Điều 4 cụ thể hóa khoản 1 Điều 16 Luật Xây dựng 2025 thành ba giai đoạn:

Điểm đáng chú ý là khoản 5 Điều 4: với dự án thông thường (không phải khẩn cấp, cấp bách, PPP, chìa khóa trao tay), người quyết định đầu tư được quyết định thực hiện tuần tự hoặc đồng thời các công việc của giai đoạn thực hiện và kết thúc xây dựng, phù hợp với nội dung quyết định phê duyệt dự án. Dự án PPP theo trình tự của pháp luật PPP (khoản 3); dự án chìa khóa trao tay theo chủ trương đầu tư và hợp đồng (khoản 4).

Tình huống 1: Muốn làm song song để kịp tiến độ, cần căn cứ gì?

Bối cảnh: Một dự án đầu tư công xây dựng trường trung học cơ sở cần đưa vào sử dụng trước năm học mới. Ban quản lý dự án muốn tổ chức lựa chọn nhà thầu thi công phần móng trong khi tư vấn vẫn đang hoàn thiện thiết kế phần thân.

Áp dụng: Khoản 5 Điều 4 cho phép người quyết định đầu tư quyết định thực hiện đồng thời các công việc của giai đoạn thực hiện dự án, nhưng phải “phù hợp với các nội dung tại quyết định phê duyệt dự án”. Vì vậy, phương án thực hiện song song nên được thể hiện ngay trong quyết định phê duyệt dự án (tiến độ, phân chia giai đoạn, phân chia gói thầu). Khoản 5 Điều 42 cũng cho phép lập, thẩm định theo bộ phận công trình: chủ đầu tư phê duyệt thiết kế từng bộ phận được thẩm định, sau đó phê duyệt toàn bộ công trình.

Lưu ý khi đấu thầu: song song về thủ tục xây dựng không có nghĩa là bỏ qua điều kiện của quy trình lựa chọn nhà thầu. Hồ sơ mời thầu gói móng phải được lập căn cứ kế hoạch lựa chọn nhà thầu đã duyệt và tài liệu thiết kế của phần việc đó (khoản 1 Điều 26 Nghị định 214/2025/NĐ-CP). Và theo điểm c khoản 1 Điều 48 Luật Xây dựng 2025, phần công trình khởi công phải có thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt.

Phân loại dự án và giao chủ đầu tư (Điều 5, Điều 6)

Dự án đầu tư xây dựng được phân loại theo Điều 17 Luật Xây dựng 2025: theo hình thức đầu tư (đầu tư công; PPP; dự án sử dụng chi thường xuyên hoặc vốn ngân sách khác ngoài phạm vi pháp luật đầu tư công — quản lý như dự án đầu tư công; dự án đầu tư kinh doanh), theo quy mô (quan trọng quốc gia, nhóm A, B, C theo tiêu chí pháp luật đầu tư công) và theo mục đích, công năng phục vụ (Phụ lục III Nghị định 217).

Với dự án sử dụng vốn ODA, vốn vay ưu đãi nước ngoài, khoản 4 Điều 5 xác định cách quản lý: dự án thuộc nhiệm vụ chi ngân sách trung ương hoặc địa phương theo quy định với dự án đầu tư công; phần vốn nhà nước tham gia dự án PPP theo quy định với dự án PPP; dự án của doanh nghiệp theo quy định với dự án đầu tư kinh doanh. Khi có quy định khác nhau về cùng một vấn đề, ưu tiên pháp luật về quản lý sử dụng vốn ODA (khoản 3 Điều 5).

Ai được giao làm chủ đầu tư dự án đầu tư công?

Khoản 2 Điều 6 đặt thứ tự ưu tiên rõ ràng: người quyết định đầu tư giao Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng trực thuộc làm chủ đầu tư. Chỉ khi không có Ban, hoặc có nhưng Ban không đủ khả năng tại thời điểm giao, mới giao cơ quan, tổ chức khác đáp ứng một trong hai điều kiện:

• có cá nhân thực hiện nhiệm vụ quản lý, sử dụng vốn đầu tư công và có cá nhân có chuyên môn phù hợp về thiết kế, giám sát thi công, quản lý dự án hoặc thi công xây dựng theo quy định của Chính phủ về điều kiện năng lực hoạt động xây dựng; hoặc
• đã từng làm chủ đầu tư dự án đầu tư công.

Với dự án đầu tư công phục vụ bảo trì, sửa chữa, cải tạo, nâng cấp, mở rộng công trình, người quyết định đầu tư được giao chính cơ quan, tổ chức quản lý sử dụng làm chủ đầu tư nếu đáp ứng một trong hai điều kiện trên (khoản 3 Điều 6). Cơ quan được giao làm chủ đầu tư được ký hợp đồng thực hiện nhiệm vụ, hợp đồng lao động với cá nhân có chuyên môn phù hợp (khoản 4 Điều 6).

Tình huống 2: Trạm y tế tự làm chủ đầu tư dự án cải tạo

Bối cảnh: Ủy ban nhân dân một xã quyết định đầu tư dự án cải tạo, mở rộng trạm y tế. Ban quản lý dự án của xã đang quá tải với các dự án giao thông. Lãnh đạo xã muốn giao trạm y tế — đơn vị đang quản lý sử dụng công trình — làm chủ đầu tư.

Áp dụng: Đây là dự án đầu tư công phục vụ cải tạo, mở rộng, nên khoản 3 Điều 6 cho phép giao đơn vị quản lý sử dụng làm chủ đầu tư, với điều kiện đơn vị đáp ứng một trong hai điều kiện tại khoản 2 Điều 6. Nếu trạm y tế chưa từng làm chủ đầu tư dự án đầu tư công, cần chứng minh có người quản lý, sử dụng vốn đầu tư công và có người có chuyên môn phù hợp. Khi thiếu người, trạm y tế có thể ký hợp đồng với cá nhân có chuyên môn theo khoản 4 Điều 6.

Lưu ý khi đấu thầu: chủ đầu tư mới cần tính trước năng lực tổ chức lựa chọn nhà thầu. Nếu thiếu nhân sự đấu thầu, có thể thuê tư vấn đấu thầu, nhưng tư vấn tham gia lập hồ sơ mời thầu hoặc đánh giá hồ sơ dự thầu phải độc lập về pháp lý và tài chính với nhà thầu tham dự gói thầu đó (điểm a khoản 1 Điều 4 Nghị định 214/2025/NĐ-CP).

Thủ tục hành chính số hóa và danh mục tiêu chuẩn (Điều 7, Điều 9)

Điều 7 đặt năm nguyên tắc thực hiện thủ tục hành chính. Ba nguyên tắc có tác động lớn nhất đến người lập hồ sơ:

• Tự chịu trách nhiệm về hồ sơ: tổ chức, cá nhân đề nghị giải quyết thủ tục chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính hợp pháp, chính xác, trung thực của hồ sơ (khoản 1).
• Hồ sơ điện tử có cấu trúc: hồ sơ điện tử phải dùng định dạng dữ liệu có cấu trúc, đáp ứng yêu cầu về dữ liệu không gian, hệ tọa độ để đọc, khai thác, lưu trữ, kết nối liên thông (khoản 2).
• Trách nhiệm giới hạn của cơ quan giải quyết: cơ quan giải quyết thủ tục chỉ chịu trách nhiệm về nội dung thuộc thẩm quyền của mình, không chịu trách nhiệm về các văn bản đã được cơ quan khác chấp thuận, thẩm định, phê duyệt trước đó (khoản 5).

Nguyên tắc thứ ba có hệ quả thực tế: một kết quả thẩm định trước đó có sai sót không được “hợp thức hóa” chỉ vì bước sau đã được giải quyết. Chủ đầu tư phải tự kiểm soát chuỗi hồ sơ từ đầu. Sau khi thực hiện thủ tục, cơ quan giải quyết và cơ quan chuẩn bị dự án có trách nhiệm cập nhật dữ liệu lên Hệ thống thông tin, Cơ sở dữ liệu quốc gia về hoạt động xây dựng (khoản 4). Xem thêm: Hệ thống csdlhdxd.gov.vn là gì và mã định danh dự án, công trình xây dựng.

Về tiêu chuẩn, Điều 9 quy định chủ đầu tư hoặc cơ quan chuẩn bị dự án thuê tổ chức có kinh nghiệm hoặc giao tư vấn thiết kế lập danh mục tiêu chuẩn áp dụng cho dự án; người quyết định đầu tư xem xét, chấp thuận danh mục trước hoặc khi phê duyệt dự án (thể hiện trong quyết định phê duyệt dự án hoặc văn bản chấp thuận riêng). Trong quá trình thực hiện, chủ đầu tư được cập nhật, bổ sung danh mục, nhưng nếu thay thế tiêu chuẩn đã được chấp thuận hoặc bổ sung tiêu chuẩn không tương thích thì phải báo cáo người quyết định đầu tư trước (khoản 1). Tiêu chuẩn nước ngoài được ưu tiên loại đã áp dụng rộng rãi, phù hợp công nghệ và phải có thuyết minh về sự tuân thủ (khoản 2).

Tình huống 3: Đổi tiêu chuẩn thiết kế giữa chừng

Bối cảnh: Dự án nhà máy xử lý nước thải được phê duyệt với danh mục tiêu chuẩn chủ yếu là tiêu chuẩn Việt Nam. Khi lập thiết kế kỹ thuật, tư vấn đề xuất dùng một tiêu chuẩn nước ngoài cho bể phản ứng vì nhà cung cấp công nghệ thiết kế theo tiêu chuẩn đó.

Áp dụng: Đây là trường hợp bổ sung tiêu chuẩn có thể không tương thích với danh mục đã được chấp thuận. Theo điểm c khoản 1 Điều 9, chủ đầu tư phải báo cáo người quyết định đầu tư trước khi quyết định bổ sung, kèm thuyết minh sự phù hợp theo khoản 2 Điều 9.

Lưu ý khi đấu thầu: nếu tiêu chuẩn được đổi sau khi hồ sơ mời thầu đã phát hành, yêu cầu kỹ thuật trong hồ sơ mời thầu và hồ sơ dự thầu có thể không còn tương ứng. Nên chốt danh mục tiêu chuẩn trước khi phê duyệt hồ sơ mời thầu. Nếu buộc phải sửa, sửa đổi hồ sơ mời thầu phải được đăng tải kèm quyết định sửa đổi trên Hệ thống mạng đấu thầu quốc gia (điểm b khoản 2 Điều 28 Nghị định 214/2025/NĐ-CP).

BIM và giải pháp công nghệ số theo Điều 8

Điều 8 là điều khoản được nhắc đến nhiều nhất của Nghị định 217, vì lần này việc áp dụng mô hình thông tin công trình (BIM) gắn với nghĩa vụ và chế tài cụ thể. Phần này chỉ tóm tắt những điểm liên quan đến quản lý dự án và đấu thầu; phân tích chi tiết về chuẩn bị nhân sự, quy trình BIM có tại bài công trình cấp II trở lên áp dụng BIM từ 01/07/2026.

Hai điểm thường bị hiểu sai: Nghị định 217 không quy định số lượng nhân sự BIM tối thiểu và không bắt buộc cá nhân phải có chứng chỉ hay chứng nhận BIM. Nghĩa vụ đặt vào công trình và chủ đầu tư; năng lực thực hiện do các bên thỏa thuận và chứng minh qua hợp đồng, hồ sơ dự thầu. Ngoài ra, điểm g khoản 3 Điều 17 yêu cầu nhiệm vụ thiết kế xây dựng có nội dung “các yêu cầu về mức độ, nhu cầu thông tin trong mô hình BIM của dự án” — tức là đề bài BIM phải có ngay từ nhiệm vụ thiết kế.

Tình huống 4: Bệnh viện cấp II và gói thầu tư vấn lập Báo cáo nghiên cứu khả thi

Bối cảnh: Một tỉnh chuẩn bị dự án đầu tư công xây dựng mới khối nhà điều trị bệnh viện, công trình cấp II. Ban quản lý dự án chuẩn bị hồ sơ mời thầu gói tư vấn khảo sát, lập Báo cáo nghiên cứu khả thi.

Áp dụng: Đây là công trình xây dựng mới cấp II, không thuộc các ngoại lệ, nên phải áp dụng BIM từ giai đoạn lập Báo cáo nghiên cứu khả thi (điểm a khoản 1 Điều 8). Khi trình cơ quan chuyên môn thẩm định, chủ đầu tư phải nộp dữ liệu BIM ở định dạng IFC hoặc định dạng mở phù hợp (khoản 3 Điều 8). Vì công trình là cấp II (chưa đến cấp I) nên CDE không bắt buộc theo khoản 4, nhưng được khuyến khích.

Lưu ý khi đấu thầu: vì phạm vi BIM “theo thỏa thuận tại hợp đồng” (khoản 2 Điều 8), nếu hồ sơ mời thầu gói tư vấn không nêu yêu cầu BIM, dự thảo hợp đồng cũng sẽ không có — và chủ đầu tư rơi vào rủi ro không áp dụng BIM theo quy định. Hồ sơ mời thầu nên có: yêu cầu thông tin BIM (lấy từ nhiệm vụ thiết kế), sản phẩm BIM theo mốc, định dạng giao nộp, yêu cầu về nhân sự chủ chốt phụ trách BIM trong tiêu chuẩn đánh giá kỹ thuật. Đồng thời, theo khoản 3 Điều 44 Luật Đấu thầu, hồ sơ mời thầu không được nêu điều kiện hạn chế sự tham gia của nhà thầu — ví dụ không nên bắt buộc một phần mềm thương mại cụ thể khi pháp luật chỉ yêu cầu định dạng mở.

Khảo sát xây dựng (Điều 10 – Điều 15)

Trình tự khảo sát gồm bốn bước (Điều 10): lập, phê duyệt nhiệm vụ khảo sát; lập, phê duyệt phương án kỹ thuật khảo sát; thực hiện khảo sát; nghiệm thu, phê duyệt kết quả khảo sát. Hướng dẫn chi tiết từng bước, kèm 15 tình huống, xem bài quy định khảo sát xây dựng từ 01/7/2026.

• Nhiệm vụ khảo sát do chủ đầu tư hoặc cơ quan chuẩn bị dự án lập, thuê hoặc giao tổ chức, cá nhân có chuyên môn thiết kế hoặc khảo sát lập; nội dung gồm mục đích, phạm vi, tiêu chuẩn áp dụng, sơ bộ khối lượng và dự toán (nếu có), thời gian thực hiện (khoản 2, khoản 4 Điều 11).
• Nhiệm vụ khảo sát được sửa đổi, bổ sung khi phát hiện yếu tố khác thường ảnh hưởng giải pháp thiết kế, khi tư vấn thiết kế phát hiện kết quả khảo sát không đáp ứng yêu cầu thiết kế, hoặc khi thi công phát hiện yếu tố địa chất khác thường (khoản 5 Điều 11).
• Phương án kỹ thuật khảo sát do nhà thầu khảo sát lập; chủ đầu tư kiểm tra hoặc thuê thẩm tra và phê duyệt (Điều 12).
• Giám sát khảo sát: chủ đầu tư tự thực hiện hoặc thuê tổ chức, cá nhân có chuyên môn phù hợp; chủ đầu tư được đình chỉ khảo sát khi nhà thầu làm sai phương án đã duyệt hoặc sai hợp đồng (khoản 2, khoản 3 Điều 13).
• Trách nhiệm: nhà thầu khảo sát chịu trách nhiệm toàn diện về chất lượng khảo sát; việc phê duyệt báo cáo của chủ đầu tư không thay thế, không làm giảm trách nhiệm đó (khoản 2 Điều 15).

Tình huống 5: Gặp hang karst khi đào móng

Bối cảnh: Công trình nhà xưởng đang thi công móng cọc thì phát hiện hang karst tại một số vị trí, không có trong báo cáo khảo sát đã phê duyệt.

Áp dụng: Đây đúng trường hợp tại điểm c khoản 5 Điều 11 — trong quá trình thi công phát hiện yếu tố địa chất khác thường. Chủ đầu tư bổ sung nhiệm vụ khảo sát, nhà thầu khảo sát lập phương án kỹ thuật khảo sát bổ sung, kết quả được phê duyệt trước khi tư vấn điều chỉnh thiết kế móng. Khi lập nhiệm vụ khảo sát ở bước sau, phải xem xét kết quả khảo sát đã thực hiện trước đó (khoản 6 Điều 11). Nếu điều chỉnh thiết kế, chủ đầu tư thẩm định, phê duyệt thiết kế điều chỉnh theo Điều 43.

Lưu ý khi đấu thầu và hợp đồng: khối lượng khảo sát bổ sung và khối lượng thi công phát sinh cần được xử lý theo điều khoản sửa đổi hợp đồng đã ký. Việc làm rõ trách nhiệm — khảo sát ban đầu có đạt yêu cầu nhiệm vụ không — là căn cứ để xác định bên chịu chi phí, vì trách nhiệm chất lượng khảo sát thuộc nhà thầu khảo sát (khoản 2 Điều 15).

Thiết kế xây dựng: bước thiết kế, FEED và giới hạn thay đổi (Điều 16 – Điều 25)

Số bước thiết kế và ai quyết định

Người quyết định đầu tư quyết định số bước thiết kế trước hoặc khi phê duyệt dự án; nếu được giao tại quyết định phê duyệt dự án, chủ đầu tư quyết định số bước thiết kế triển khai sau khi dự án được phê duyệt (khoản 2 Điều 16). Các phương án theo khoản 3 Điều 16:

Thiết kế FEED được lập với dự án có thiết kế công nghệ, để cụ thể hóa phương án công nghệ, thông số thiết bị, vật liệu chủ yếu và các giải pháp kiến trúc, kết cấu, hệ thống kỹ thuật (khoản 1 Điều 21). Hồ sơ FEED còn gồm các hồ sơ liên quan đến kế hoạch tổng thể lựa chọn nhà thầu, phương án phân chia gói thầu, dự toán gói thầu thi công, gói thầu EPC, EC, EP (nếu có) (khoản 5 Điều 21). Đây là điểm nối trực tiếp giữa thiết kế và đấu thầu.

Chủ đầu tư hoặc cơ quan chuẩn bị dự án chịu trách nhiệm tổ chức lập thiết kế, trừ các bước thiết kế được giao cho nhà thầu thi công lập theo hợp đồng (khoản 10 Điều 16).

Khi nào chủ đầu tư được tự thay đổi thiết kế?

Khoản 6 Điều 16 cho phép chủ đầu tư thay đổi một số nội dung so với thiết kế bước trước mà vẫn được coi là phù hợp, trừ các trường hợp:

• Công trình theo tuyến: thay đổi quy mô đầu tư đã xác định tại quyết định phê duyệt dự án (trừ chuẩn xác số liệu tính toán) hoặc thay đổi giải pháp kết cấu chính của công trình chính (trừ thay đổi cục bộ).
• Công trình còn lại: thay đổi quy mô đầu tư (trừ chuẩn xác số liệu); thay đổi giải pháp kiến trúc liên quan phân khu chức năng sử dụng chính bên trong công trình; thay đổi giải pháp kết cấu chính của công trình thuộc Phụ lục IV; thay đổi sơ đồ nguyên lý hệ thống kỹ thuật với dự án hạ tầng kỹ thuật.

Với một số thay đổi không đến mức điều chỉnh dự án, chủ đầu tư phải báo cáo bằng văn bản cho người quyết định đầu tư trước khi phê duyệt: thay đổi thông số, chỉ tiêu đã được người quyết định đầu tư phê duyệt; thay đổi giải pháp vật liệu cho kết cấu chính hoặc yếu tố ảnh hưởng đánh giá an toàn của công trình thuộc Phụ lục IV (khoản 7 Điều 16). Người quyết định đầu tư có 05 ngày làm việc để có ý kiến khác; quá thời hạn mà không có ý kiến thì chủ đầu tư quyết định phê duyệt (khoản 8 Điều 16).

Tình huống 6: Đổi vật liệu kết cấu chính của chung cư

Bối cảnh: Dự án chung cư thương mại gồm một tòa nhà chung cư là công trình cấp II — thuộc danh mục công trình ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng tại Phụ lục IV (tòa nhà chung cư từ cấp II trở lên). Khi lập thiết kế triển khai sau khi dự án được phê duyệt, chủ đầu tư muốn (a) nâng mác bê tông cột và đổi sang thép cường độ cao để giảm tiết diện; và (b) chuyển hệ kết cấu từ khung chịu lực sang hệ khung – vách.

Áp dụng:

• Phương án (a) là thay đổi giải pháp sử dụng vật liệu cho kết cấu chính của công trình thuộc Phụ lục IV → thuộc điểm b khoản 7 Điều 16: chủ đầu tư gửi báo cáo bằng văn bản cho người quyết định đầu tư; sau 05 ngày làm việc không có ý kiến khác thì chủ đầu tư phê duyệt thiết kế.
• Phương án (b) là thay đổi giải pháp kết cấu chính của công trình thuộc Phụ lục IV → nằm trong nhóm loại trừ tại điểm b khoản 6 Điều 16, không được coi là phù hợp với thiết kế bước trước. Chủ đầu tư không tự quyết mà phải đi theo trình tự điều chỉnh. Nếu nội dung thay đổi là giải pháp kết cấu chính của thiết kế tại Báo cáo nghiên cứu khả thi, cơ quan chuyên môn về xây dựng sẽ thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh (điểm c khoản 2 Điều 40).

Lưu ý khi đấu thầu: nếu gói thầu thi công đã phát hành hồ sơ mời thầu theo thiết kế cũ, thay đổi phương án (b) gần như chắc chắn làm thay đổi phạm vi công việc và giá gói thầu. Phải xử lý theo quy định về sửa đổi hồ sơ mời thầu hoặc tổ chức lại — một lý do để chốt các quyết định kết cấu trước khi phê duyệt hồ sơ mời thầu.

Quy cách hồ sơ thiết kế và chỉ dẫn kỹ thuật

Bản vẽ phải có khung tên với tên, chữ ký của người trực tiếp thiết kế, người kiểm tra, chủ trì thiết kế, chủ nhiệm thiết kế; nhà thầu là tổ chức thì ký và đóng dấu. Hồ sơ điện tử phải ký số, định dạng phù hợp pháp luật lưu trữ, lập thành thư mục có danh mục, ký hiệu để tra cứu (Điều 18).

Chỉ dẫn kỹ thuật là tập hợp yêu cầu kỹ thuật về vật liệu, sản phẩm, thiết bị và công tác thi công, giám sát, nghiệm thu (khoản 1 Điều 24). Ba quy định quan trọng:

• Là tài liệu không tách rời hồ sơ thiết kế, được lập với các công trình trừ nhà ở riêng lẻ (khoản 2 Điều 24).
• Chỉ dẫn kỹ thuật được phê duyệt là một thành phần của hồ sơ mời thầu thi công xây dựng (khoản 2 Điều 24).
• Phải lập riêng với công trình cấp đặc biệt, cấp I hoặc công trình quy mô lớn, kỹ thuật phức tạp theo yêu cầu chủ đầu tư; công trình còn lại có thể lập riêng hoặc đưa vào thuyết minh thiết kế (khoản 3 Điều 24).

Về trách nhiệm, nhà thầu tư vấn thiết kế chịu trách nhiệm về chất lượng thiết kế; việc thẩm tra, thẩm định, phê duyệt của các chủ thể khác không thay thế và không làm giảm trách nhiệm đó (khoản 1 Điều 25).

Tình huống 7: Hồ sơ mời thầu xây lắp thiếu chỉ dẫn kỹ thuật

Bối cảnh: Bên mời thầu gói xây lắp trường học (công trình cấp III) chỉ đưa bản vẽ và bảng khối lượng vào hồ sơ mời thầu. Chỉ dẫn kỹ thuật được tư vấn viết lồng vào thuyết minh thiết kế nhưng không được trích vào hồ sơ mời thầu. Trong quá trình thi công, nhà thầu và tư vấn giám sát tranh cãi về tiêu chí nghiệm thu lớp chống thấm.

Áp dụng: Với công trình cấp III, chỉ dẫn kỹ thuật được phép nằm trong thuyết minh thiết kế (khoản 3 Điều 24). Tuy nhiên, khoản 2 Điều 24 yêu cầu chỉ dẫn kỹ thuật được phê duyệt là thành phần của hồ sơ mời thầu thi công. Phần chỉ dẫn kỹ thuật trong thuyết minh phải được đưa vào hồ sơ mời thầu.

Lưu ý khi đấu thầu: hồ sơ mời thầu được lập căn cứ tài liệu thiết kế và các yêu cầu kỹ thuật của gói thầu, gồm cả yêu cầu kiểm tra, thử nghiệm, nghiệm thu (điểm c, d khoản 1 Điều 26 Nghị định 214/2025/NĐ-CP). Khi chỉ dẫn kỹ thuật nêu nhãn hiệu hoặc catalô vật liệu để tham khảo, hồ sơ mời thầu phải ghi kèm cụm từ “hoặc tương đương” và quy định rõ nội hàm tương đương (điểm c khoản 9 Điều 26 Nghị định 214/2025/NĐ-CP).

Tình huống 8: Thiết kế FEED và gói thầu EPC nhà máy

Bối cảnh: Một doanh nghiệp nhà nước chuẩn bị dự án nhà máy chế biến có dây chuyền công nghệ phức tạp, muốn lựa chọn tổng thầu EPC ngay sau khi phê duyệt dự án.

Áp dụng: Người quyết định đầu tư có thể chọn thiết kế FEED làm thiết kế tại Báo cáo nghiên cứu khả thi (khoản 7 Điều 21). Khi đó thuyết minh Báo cáo nghiên cứu khả thi phải đề xuất kế hoạch tổng thể lựa chọn nhà thầu, phương án phân chia các gói thầu thi công, gói thầu EPC, EC, EP (điểm o khoản 1 Điều 29). Quyết định phê duyệt dự án thể hiện kế hoạch tổng thể lựa chọn nhà thầu (nếu có), phương án phân chia gói thầu và dự toán gói thầu EPC, EC, EP (điểm g, h khoản 1 Điều 39). Người quyết định đầu tư được giao chủ đầu tư phê duyệt hồ sơ thiết kế FEED (khoản 4 Điều 39).

Lưu ý khi đấu thầu:

• Gói thầu EPC, EP, EC được hình thành căn cứ thiết kế cơ sở hoặc thiết kế FEED; nếu đã có thiết kế kỹ thuật thì không hình thành gói thầu EPC, EP, EC (khoản 3 Điều 4 Nghị định 214/2025/NĐ-CP).
• Nhà thầu tham dự gói EPC phải độc lập về pháp lý và tài chính với nhà thầu lập, thẩm tra thiết kế FEED; với tư vấn quản lý dự án, tư vấn giám sát của chủ đầu tư; với tư vấn lập, thẩm định hồ sơ mời thầu (khoản 3 Điều 4 Nghị định 214/2025/NĐ-CP).
• Kế hoạch tổng thể lựa chọn nhà thầu được lập đồng thời hoặc độc lập với Báo cáo nghiên cứu khả thi và phê duyệt sau khi Báo cáo nghiên cứu khả thi được phê duyệt (khoản 2 Điều 36 Luật Đấu thầu); nội dung gồm phân tích bối cảnh, năng lực chủ đầu tư, tham vấn thị trường, quản lý rủi ro, phân chia gói thầu, hình thức – phương thức, loại hợp đồng (Điều 17 Nghị định 214/2025/NĐ-CP). Kế hoạch tổng thể phải đăng tải trên Hệ thống mạng đấu thầu quốc gia chậm nhất 05 ngày làm việc kể từ ngày ban hành (khoản 5 Điều 16 Nghị định 214/2025/NĐ-CP).

Xem thêm: kế hoạch lựa chọn nhà thầu là gì, nội dung và cách lập.

Lập, thẩm định dự án và quyết định đầu tư (Điều 26 – Điều 40)

Quy hoạch nào được dùng làm căn cứ lập dự án?

Khoản 1 Điều 26 liệt kê các loại quy hoạch được dùng làm căn cứ lập Báo cáo nghiên cứu khả thi, Báo cáo kinh tế – kỹ thuật tùy loại dự án: quy hoạch chung, phân khu hoặc chuyên ngành hạ tầng kỹ thuật (dự án hạ tầng kỹ thuật khung); quy hoạch không gian ngầm (công trình ngầm); quy hoạch chi tiết ngành về kết cấu hạ tầng; quy hoạch tỉnh; quy hoạch bảo quản, tu bổ di tích; quy hoạch hệ thống du lịch hoặc lâm nghiệp (du lịch sinh thái trong rừng); thiết kế đô thị riêng hoặc quy chế quản lý kiến trúc (khu vực đã ổn định chức năng sử dụng đất); phương án tuyến, vị trí, mặt bằng tổng thể được chấp thuận (khu vực không phải lập quy hoạch phân khu, chi tiết); và quy hoạch chi tiết hoặc quy hoạch tổng mặt bằng với các dự án còn lại.

Dự án sửa chữa, cải tạo, nâng cấp, mở rộng công trình hiện có hoặc xây mới thay thế mà giữ nguyên mục tiêu, địa điểm, quy mô thì không yêu cầu căn cứ quy hoạch để lập, thẩm định dự án (khoản 2 Điều 26).

Khi nào chỉ cần lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật?

Theo khoản 2 Điều 27, dự án quy mô nhỏ hoặc kỹ thuật đơn giản chỉ cần lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật gồm:

• Dự án sử dụng cho mục đích tôn giáo;
• Dự án có tổng mức đầu tư không quá 40 tỷ đồng (không bao gồm chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất);
• Dự án sửa chữa nhằm mục đích bảo trì có quy mô nhóm C;
• Dự án nạo vét duy tu luồng hàng hải công cộng, đường thủy nội địa;
• Dự án chủ yếu là mua sắm hàng hóa, cung cấp dịch vụ, lắp đặt thiết bị có chi phí xây dựng (không gồm thiết bị) dưới 10% tổng mức đầu tư và không quá 20 tỷ đồng (trừ dự án quan trọng quốc gia, nhóm A, PPP).

Người quyết định đầu tư vẫn được quyết định lập Báo cáo nghiên cứu khả thi với các dự án này khi cần thiết kế cơ sở, FEED hoặc thiết kế kỹ thuật; các dự án này không phải thẩm định tại cơ quan chuyên môn về xây dựng (khoản 3 Điều 27; khoản 2 Điều 27 Luật Xây dựng 2025). Công tác bảo trì trên cơ sở thiết kế hiện hữu hoặc không cần lập thiết kế thì không phải lập dự án (khoản 4 Điều 27).

Tình huống 9: Dự án 38 tỷ đồng tăng lên 45 tỷ đồng

Bối cảnh: Dự án nhà văn hóa của một phường có tổng mức đầu tư 38 tỷ đồng (không gồm chi phí giải phóng mặt bằng), đã phê duyệt theo Báo cáo kinh tế – kỹ thuật. Trong quá trình thực hiện, chủ đầu tư đề xuất bổ sung hạng mục khiến tổng mức đầu tư lên 45 tỷ đồng.

Áp dụng: Điểm a khoản 6 Điều 40 quy định: nếu điều chỉnh làm tăng tổng mức đầu tư vượt quá 10% mức quy định đối với dự án chỉ cần lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật (theo điểm b, c, đ khoản 2 Điều 27) thì phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh, thẩm định theo khoản 2, 3, 4 Điều 40. Nếu hiểu “mức quy định” là ngưỡng 40 tỷ đồng tại điểm b khoản 2 Điều 27, thì mức vượt 10% là trên 44 tỷ đồng. Con số 45 tỷ đồng vượt ngưỡng này, nên dự án phải chuyển sang lập Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh. Nếu chỉ điều chỉnh tổng mức đầu tư mà không điều chỉnh thiết kế bản vẽ thi công, được dùng thiết kế bản vẽ thi công trong Báo cáo kinh tế – kỹ thuật thay thế cho thiết kế tại Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh.

Ngược lại, nếu chỉ điều chỉnh hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công và không rơi vào các trường hợp trên, chủ đầu tư tự thẩm định, phê duyệt nội dung điều chỉnh và báo cáo người quyết định đầu tư (điểm b khoản 6 Điều 40).

Lưu ý khi đấu thầu: hạng mục bổ sung thường phải hình thành gói thầu mới hoặc điều chỉnh kế hoạch lựa chọn nhà thầu. Không nên “nhét” khối lượng hạng mục mới vào hợp đồng đang thực hiện khi chưa có căn cứ điều chỉnh dự án và điều chỉnh kế hoạch lựa chọn nhà thầu.

Dự án nào phải thẩm định tại cơ quan chuyên môn về xây dựng?

Theo khoản 1 Điều 32 (cụ thể hóa khoản 1 Điều 27 Luật Xây dựng 2025), cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi của:

• Dự án đầu tư công;
• Dự án PPP;
• Dự án đầu tư kinh doanh quy mô lớn: dự án do Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư, dự án có tiêu chí dự án quan trọng quốc gia;
• Dự án đầu tư kinh doanh có công trình thuộc Phụ lục IV (ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng).

Phân cấp thẩm quyền (Điều 32, Điều 33, Điều 73):

Khoản 1 Điều 33 còn quy định các trường hợp riêng: dự án do bộ chuyên ngành làm chủ quản thì cơ quan chuyên môn của bộ đó thẩm định; Bộ Xây dựng thẩm định dự án hàng không, đường sắt quốc gia, hàng hải; Bộ Nông nghiệp và Môi trường thẩm định dự án thủy lợi, đê điều liên tỉnh; Bộ Công Thương thẩm định dự án công trình trên biển ngoài phạm vi quản lý của tỉnh.

Tình huống 10: Tổ hợp thương mại – khách sạn của doanh nghiệp tư nhân

Bối cảnh: Một doanh nghiệp tư nhân lập dự án tổ hợp gồm trung tâm thương mại (công trình cấp I) và khách sạn (công trình cấp II) tại một tỉnh. Doanh nghiệp cho rằng dự án dùng vốn tư nhân nên tự thẩm định là đủ.

Áp dụng: Đây là dự án đầu tư kinh doanh, nhưng trung tâm thương mại và khách sạn từ cấp II trở lên đều thuộc Phụ lục IV. Vì vậy dự án phải được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi (điểm d khoản 1 Điều 32). Dự án có nhiều công trình chính khác cấp, nên thẩm quyền xác định theo công trình chính có cấp cao nhất — ở đây là trung tâm thương mại cấp I (khoản 3 Điều 33). Công trình dân dụng thuộc chuyên ngành Sở Xây dựng (điểm a khoản 5 Điều 73). Nếu các công trình chính cùng cấp, cơ quan chuẩn bị dự án được chọn trình theo cấp của một công trình chính; cơ quan thẩm định lấy ý kiến cơ quan chuyên ngành về các công trình chính còn lại.

Nếu dự án ở Hà Nội hoặc TP. Hồ Chí Minh, thẩm quyền thuộc cơ quan chuyên môn về xây dựng của Ủy ban nhân dân thành phố (điểm e khoản 1 Điều 33). Doanh nghiệp vẫn tự thẩm định các nội dung thuộc trách nhiệm người quyết định đầu tư theo khoản 4 Điều 26 Luật Xây dựng 2025.

Hệ quả phía sau: công trình thuộc dự án đã được cơ quan chuyên môn thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi và đã được phê duyệt thì thuộc diện miễn giấy phép xây dựng (điểm e khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025), nhưng phải gửi thông báo khởi công kèm hồ sơ tương ứng hồ sơ đề nghị cấp phép (điểm b khoản 3 Điều 43 Luật). Công trình thuộc Phụ lục IV cũng phải được thẩm tra thiết kế (khoản 5 Điều 26 Luật).

Hồ sơ, trình tự và thời hạn thẩm định

Hồ sơ trình thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi gồm tờ trình theo Mẫu số 01 Phụ lục I và các tài liệu tại khoản 2 Điều 35: văn bản chủ trương đầu tư; văn bản phê duyệt phương án kiến trúc qua thi tuyển (nếu có); văn bản và bản vẽ quy hoạch làm căn cứ; văn bản thỏa thuận đấu nối hạ tầng kỹ thuật, chấp thuận độ cao công trình (nếu có); hồ sơ khảo sát đã phê duyệt; Báo cáo nghiên cứu khả thi và Báo cáo kết quả thẩm tra theo Mẫu số 02 (nếu có); với dự án đầu tư công, PPP và dự án dùng vốn ngân sách khác còn có tổng mức đầu tư và các số liệu về giá, định mức, báo giá, kết quả thẩm định giá. Dự án sửa chữa, cải tạo cần hồ sơ khảo sát hiện trạng và báo cáo kiểm định khả năng chịu lực khi liên quan.

Trình tự (Điều 36):

1. Nộp trực tiếp tại Bộ phận Một cửa, qua bưu chính hoặc trực tuyến tại Cổng Dịch vụ công quốc gia.
2. Hồ sơ bị từ chối tiếp nhận nếu sai thẩm quyền, không thuộc đối tượng thẩm định hoặc không hợp lệ (khoản 2).
3. Trong 05 ngày làm việc sau tiếp nhận, cơ quan chuyên môn gửi một lần yêu cầu bổ sung hồ sơ (khoản 3).
4. Trong quá trình thẩm định, cơ quan chuyên môn được tạm dừng không quá 01 lần khi phát hiện lỗi, sai sót dẫn đến không thể kết luận (khoản 4).
5. Quá 20 ngày làm việc kể từ khi nhận yêu cầu mà cơ quan chuẩn bị dự án không khắc phục, bổ sung, cơ quan chuyên môn dừng thẩm định và trả hồ sơ; nộp lại thì thời hạn tính lại từ đầu (khoản 5).
6. Kết quả: thông báo kết quả thẩm định theo Mẫu số 03 và bản vẽ được đóng dấu thẩm định theo Mẫu số 14 (khoản 8 Điều 36, khoản 6 Điều 38).

Thời hạn thẩm định tính từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ (khoản 1 Điều 37):

Cơ quan thẩm định chỉ được gia hạn một lần, thời gian gia hạn không quá thời hạn tương ứng và phải có văn bản nêu lý do (khoản 2 Điều 37). Với dự án quan trọng quốc gia, dự án do Quốc hội quyết định hoặc chấp thuận chủ trương, bộ hoặc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được thành lập Hội đồng thẩm định; kết luận cuối cùng phải được ít nhất 2/3 số thành viên thông qua (Điều 34).

Tình huống 11: Tranh thủ thời gian chờ thẩm định để lựa chọn tư vấn thiết kế

Bối cảnh: Ban quản lý dự án tỉnh trình thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án bệnh viện nhóm B có công trình cấp I. Sở Xây dựng yêu cầu bổ sung văn bản thỏa thuận đấu nối cấp nước. Ban muốn tranh thủ tổ chức lựa chọn nhà thầu tư vấn thiết kế bản vẽ thi công để kịp tiến độ.

Áp dụng về thẩm định: thời hạn thẩm định với dự án nhóm B có công trình cấp I là không quá 20 ngày làm việc, tính từ khi hồ sơ đủ, hợp lệ. Ban phải bổ sung trong vòng 20 ngày làm việc kể từ khi nhận yêu cầu, nếu không hồ sơ bị trả lại và tính lại từ đầu (khoản 5 Điều 36).

Áp dụng về đấu thầu: Luật Đấu thầu cho phép đấu thầu trước với gói thầu tư vấn lập hồ sơ thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công, giám sát thi công, tư vấn quản lý dự án cho phần việc sau khi dự án được phê duyệt (điểm c khoản 2 Điều 42 Luật Đấu thầu). Các bước lập kế hoạch lựa chọn nhà thầu, hồ sơ mời thầu, đánh giá hồ sơ dự thầu, xét duyệt trúng thầu có thể thực hiện trước, nhưng ký hợp đồng chỉ sau khi dự án được phê duyệt đầu tư (khoản 3 Điều 42 Luật Đấu thầu). Nhà thầu không phải nộp bảo đảm dự thầu nhưng phải cam kết trách nhiệm tham dự thầu (khoản 4). Nếu dự án không được phê duyệt, chủ đầu tư hủy thầu và không phải bồi hoàn chi phí tham dự thầu (khoản 5). Theo khoản 6 Điều 42 Luật Đấu thầu, các công việc lập thiết kế kỹ thuật, bản vẽ thi công, giám sát thi công chỉ được thực hiện sau khi dự án được phê duyệt.

Quyết định phê duyệt dự án chứa gì về đấu thầu?

Quyết định phê duyệt dự án theo Mẫu số 09, 10 Phụ lục I gồm các nội dung tại khoản 1 Điều 39, trong đó có ba nội dung nối thẳng sang đấu thầu:

• Kế hoạch tổng thể lựa chọn nhà thầu (nếu có) — điểm g;
• Phương án phân chia gói thầu; dự toán gói thầu EPC, EC, EP (trường hợp có đề xuất phân chia gói thầu) — điểm h;
• Hình thức tổ chức quản lý dự án — điểm đ.

Quyết định cũng ghi rõ nhà thầu tư vấn lập dự án, thiết kế tại Báo cáo nghiên cứu khả thi và nhà thầu thẩm tra (điểm c), danh mục quy chuẩn, tiêu chuẩn áp dụng (điểm d), mã định danh dự án (điểm a). Với dự án chỉ lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật, khi phê duyệt dự án, người quyết định đầu tư giao chủ đầu tư đóng dấu phê duyệt hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công (khoản 5 Điều 39).

Tình huống 12: Nhận chuyển nhượng dự án có sẵn kết quả thẩm định

Bối cảnh: Công ty A nhận chuyển nhượng toàn bộ dự án khu nhà ở từ Công ty B. Dự án đã được Sở Xây dựng thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi và đã có giấy phép xây dựng cho giai đoạn 1.

Áp dụng: Công ty A được kế thừa kết quả thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi mà không phải làm lại thủ tục (khoản 7 Điều 38), và được kế thừa giấy phép xây dựng (điểm d khoản 3 Điều 63). Ngoại lệ: nếu Công ty A điều chỉnh dự án thuộc các trường hợp tại khoản 2 Điều 40 (điều chỉnh quy hoạch làm thay đổi chỉ tiêu trong khu đất dự án; thay đổi mục tiêu, quy mô; thay đổi giải pháp kiến trúc phân khu chức năng chính, kết cấu chính, sơ đồ nguyên lý hệ thống kỹ thuật) thì phải thẩm định lại phần điều chỉnh.

Lưu ý hợp đồng: các hợp đồng tư vấn, thi công Công ty B đã ký không tự động chuyển sang Công ty A. Phương án kế thừa, chấm dứt hoặc ký lại hợp đồng cần được xử lý trong thỏa thuận chuyển nhượng.

Tình huống 13: Dự án đầu tư công tăng tổng mức đầu tư do trượt giá

Bối cảnh: Dự án đường giao thông đầu tư công đã được Sở Xây dựng thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi. Giá vật liệu tăng mạnh khiến tổng mức đầu tư phải tăng. Chủ đầu tư băn khoăn có phải trình Sở thẩm định lại không.

Áp dụng: Với dự án đầu tư công, cơ quan chuyên môn chỉ thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh khi điều chỉnh làm tăng tổng mức đầu tư, trừ trường hợp tăng do thay đổi chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hoặc do chỉ số giá xây dựng theo điểm đ khoản 2 Điều 28 Luật Xây dựng 2025 (điểm d khoản 2 Điều 40). Nếu nguyên nhân tăng đúng là chỉ số giá lớn hơn chỉ số dùng để tính dự phòng trượt giá, dự án thuộc trường hợp loại trừ: không phải thẩm định lại tại cơ quan chuyên môn. Việc điều chỉnh dự án vẫn phải tuân thủ pháp luật đầu tư công (khoản 1 Điều 40). Cần phân tách rõ phần tăng do chỉ số giá và phần tăng do nguyên nhân khác, vì phần sau có thể kéo theo nghĩa vụ thẩm định.

Thiết kế triển khai sau khi dự án được phê duyệt: chủ đầu tư thẩm định (Điều 41 – Điều 43)

Đây là thay đổi lớn nhất về phân vai: chủ đầu tư thẩm định, kiểm soát và phê duyệt thiết kế triển khai sau khi dự án được phê duyệt (khoản 1 Điều 29 Luật Xây dựng 2025). Nghị định 217 cụ thể hóa:

• Chủ đầu tư thẩm định bước thiết kế được triển khai ngay trước khi lựa chọn nhà thầu thi công xây dựng, nhà thầu EPC, EC, EP làm cơ sở phê duyệt; các bước còn lại do chủ đầu tư quyết định việc kiểm soát theo hợp đồng (khoản 1 Điều 41).
• Nội dung thẩm định với dự án đầu tư công theo khoản 1 Điều 30 Luật: đáp ứng nhiệm vụ thiết kế; phù hợp thiết kế tại Báo cáo nghiên cứu khả thi; tuân thủ quy chuẩn, tiêu chuẩn, quy định về vật liệu; an toàn chịu lực và an toàn công trình lân cận; phòng cháy, chữa cháy; hợp lý dây chuyền công nghệ; phù hợp khối lượng dự toán với khối lượng thiết kế và dự toán với tổng mức đầu tư; năng lực của các chủ thể khảo sát, thiết kế, lập dự toán.
• Dự án đầu tư kinh doanh thẩm định theo điểm b, c, d khoản 1 Điều 30 Luật và yêu cầu của người quyết định đầu tư; doanh nghiệp nhà nước tự quyết định việc thẩm định dự toán (điểm c, d khoản 2 Điều 41).
• Công trình phải thẩm tra (Phụ lục IV, quy mô lớn, kỹ thuật phức tạp, thuộc diện thẩm định thiết kế phòng cháy, chữa cháy): chủ đầu tư lựa chọn nhà thầu tư vấn thẩm tra; cá nhân thẩm tra phải đủ điều kiện năng lực; báo cáo thẩm tra theo Mẫu số 11 (khoản 4 Điều 41).
• Kết quả thẩm định theo Mẫu số 12; quyết định phê duyệt theo Mẫu số 13; dấu phê duyệt theo Mẫu số 14 (Điều 41, Điều 42).
• Chủ đầu tư được ủy quyền cho Ban quản lý dự án phê duyệt thiết kế, trừ trường hợp áp dụng hình thức thuê tư vấn quản lý dự án (khoản 3 Điều 42).
• Điều chỉnh thiết kế chỉ trong trường hợp tại khoản 1 Điều 31 Luật (khi điều chỉnh dự án hoặc khi thi công cần điều chỉnh để bảo đảm chất lượng, hiệu quả); nếu chưa thi công mà muốn điều chỉnh (không dẫn đến điều chỉnh dự án) thì báo cáo người quyết định đầu tư chấp thuận trước (Điều 43).

Quy trình, hồ sơ, mẫu văn bản và bảng kiểm tra 30 điểm xem tại bài chủ đầu tư thẩm định thiết kế bản vẽ thi công từ 01/7/2026.

Tình huống 14: Phát hành hồ sơ mời thầu xây lắp khi thiết kế chưa được thẩm định

Bối cảnh: Dự án đầu tư công xây dựng nhà thi đấu đa năng (công trình cấp II), thiết kế hai bước: thiết kế cơ sở trong Báo cáo nghiên cứu khả thi và thiết kế bản vẽ thi công. Để kịp tiến độ, bên mời thầu muốn phát hành hồ sơ mời thầu gói xây lắp khi tư vấn vừa nộp bản vẽ thi công, chưa thẩm tra, chưa thẩm định.

Áp dụng:

• Thiết kế bản vẽ thi công ở đây là bước ngay trước khi lựa chọn nhà thầu thi công, nên chủ đầu tư bắt buộc thẩm định làm cơ sở phê duyệt (khoản 1 Điều 41).
• Nhà thi đấu cấp II thuộc Phụ lục IV nên phải thẩm tra thiết kế làm cơ sở cho thẩm định (khoản 5 Điều 26, khoản 3 Điều 29 Luật; khoản 4 Điều 41).
• Nếu dự án có 3 bước và chủ đầu tư lựa chọn nhà thầu thi công trên cơ sở thiết kế kỹ thuật, thì thiết kế kỹ thuật là bước phải thẩm định; thiết kế bản vẽ thi công được kiểm soát theo hợp đồng.

Rủi ro nếu làm sai: phạt 80–100 triệu đồng với hành vi không thẩm định, thẩm định không đúng quy định hoặc không phê duyệt thiết kế (khoản 3 Điều 19 Nghị định 339/2026/NĐ-CP); phạt 30–40 triệu đồng khi không thẩm tra với công trình phải thẩm tra (điểm đ khoản 1 Điều 15 Nghị định 339). Về đấu thầu, hồ sơ mời thầu lập trên bản vẽ chưa duyệt dễ dẫn tới khối lượng, giá gói thầu thay đổi sau khi thiết kế được chỉnh sửa theo kết quả thẩm tra.

Lưu ý độc lập: nhà thầu tham dự gói xây lắp phải độc lập về pháp lý và tài chính với nhà thầu lập, thẩm tra thiết kế bản vẽ thi công, dự toán của chính gói thầu đó (điểm a khoản 1 Điều 4 Nghị định 214/2025/NĐ-CP). Công ty con cùng tập đoàn với đơn vị thẩm tra cần được kiểm tra kỹ về tiêu chí độc lập trước khi nộp hồ sơ dự thầu.

Tổ chức quản lý dự án (Điều 44 – Điều 48)

Luật Xây dựng 2025 quy định hai nhóm hình thức (khoản 1 Điều 32 Luật): Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng; hoặc chủ đầu tư tổ chức quản lý dự án thông qua thuê tư vấn quản lý dự án, thành lập Ban quản lý dự án trực thuộc hoặc tự thực hiện.

Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng do cơ quan trung ương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp xã thành lập là đơn vị sự nghiệp công lập; người đại diện của cơ quan, tổ chức, doanh nghiệp được thành lập Ban là đơn vị trực thuộc (khoản 2 Điều 45). Ban được thuê tư vấn cho một số công việc cần thiết và được làm tư vấn quản lý dự án cho dự án khác khi bảo đảm hoàn thành nhiệm vụ được giao (khoản 4 Điều 45).

Điều kiện nhân sự áp dụng chung cho mọi hình thức (điểm b, c khoản 5 Điều 45; khoản 2 Điều 46; khoản 4 Điều 47; Điều 48):

• Giám đốc quản lý dự án phải có đủ điều kiện năng lực, kinh nghiệm nghề nghiệp theo quy định, tương ứng với quy mô dự án được giao.
• Cá nhân phụ trách bộ phận chuyên môn phải có chuyên môn đào tạo, kinh nghiệm phù hợp: bộ phận quản lý phạm vi, kế hoạch, khối lượng, chất lượng, tiến độ, an toàn, môi trường cần chuyên môn, kinh nghiệm về thiết kế hoặc giám sát thi công; bộ phận quản lý chi phí và rủi ro cần chuyên môn, kinh nghiệm về quản lý chi phí đầu tư xây dựng.

Điều kiện chi tiết về giám đốc quản lý dự án theo hạng được quy định tại Nghị định 212/2026/NĐ-CP — xem phân tích tại bài điều kiện làm Giám đốc quản lý dự án Hạng I, II, III và cán bộ Ban quản lý dự án có phải đáp ứng điều kiện theo hạng không. Ranh giới trách nhiệm giữa các bên được phân tích tại bài ranh giới trách nhiệm giữa chủ đầu tư, Ban quản lý dự án và nhà thầu.

Tình huống 15: Thuê tư vấn quản lý dự án bằng chỉ định thầu

Bối cảnh: Một đơn vị được giao làm chủ đầu tư dự án đầu tư công. Người quyết định đầu tư không có Ban quản lý dự án đủ điều kiện để giao, nên cho phép áp dụng hình thức chủ đầu tư tổ chức quản lý dự án (khoản 2 Điều 44). Chủ đầu tư chọn thuê tư vấn quản lý dự án; giá gói thầu tư vấn dự kiến 650 triệu đồng.

Áp dụng về xây dựng: việc lựa chọn tổ chức tư vấn quản lý dự án thực hiện theo pháp luật về đấu thầu khi thuộc phạm vi điều chỉnh (khoản 5 Điều 46). Giám đốc quản lý dự án và người phụ trách bộ phận chuyên môn của tư vấn phải đáp ứng điểm b, c khoản 5 Điều 45 (khoản 2 Điều 46). Tư vấn phải có văn bản thông báo nhiệm vụ, quyền hạn của người đại diện và bộ máy gửi chủ đầu tư, nhà thầu (khoản 3 Điều 46). Khi áp dụng hình thức thuê tư vấn quản lý dự án, chủ đầu tư không được ủy quyền cho Ban quản lý dự án phê duyệt thiết kế (khoản 3 Điều 42) — thẩm quyền phê duyệt thiết kế nằm ở chủ đầu tư.

Áp dụng về đấu thầu: gói thầu dịch vụ tư vấn thuộc dự án có giá gói thầu không quá 800 triệu đồng thuộc hạn mức được áp dụng chỉ định thầu (khoản 4 Điều 78 Nghị định 214/2025/NĐ-CP). Gói thầu thuộc hạn mức này áp dụng quy trình chỉ định thầu rút gọn, nhưng phải đáp ứng đủ ba điều kiện: có kế hoạch lựa chọn nhà thầu được phê duyệt; có kế hoạch bố trí vốn (trừ trường hợp đấu thầu trước); có dự toán gói thầu được phê duyệt khi pháp luật chuyên ngành yêu cầu (khoản 2 Điều 80, khoản 2 Điều 79 Nghị định 214/2025/NĐ-CP). Trong quá trình hoàn thiện hợp đồng, chủ đầu tư và nhà thầu thương thảo về giá để bảo đảm tiết kiệm, hiệu quả — xem chi tiết tại bài chỉ định thầu: điều kiện, hạn mức và quy trình.

Rủi ro: chủ đầu tư chọn tổ chức có cá nhân không đủ điều kiện năng lực đảm nhận chức danh Giám đốc quản lý dự án bị phạt 30–50 triệu đồng và buộc thay thế (điểm đ khoản 1, điểm a khoản 3 Điều 14 Nghị định 339/2026/NĐ-CP). Nếu dự án sau này có gói EPC, nhà thầu EPC phải độc lập về pháp lý và tài chính với tư vấn quản lý dự án này (điểm d khoản 3 Điều 4 Nghị định 214/2025/NĐ-CP).

Tình huống 16: Doanh nghiệp tư nhân tự quản lý dự án nhà xưởng

Bối cảnh: Một doanh nghiệp sản xuất tự đầu tư mở rộng nhà xưởng, muốn dùng phòng kỹ thuật hiện có để quản lý dự án thay vì thuê tư vấn.

Áp dụng: Đây là dự án đầu tư kinh doanh, người quyết định đầu tư tự chọn hình thức (khoản 3 Điều 44). Với hình thức tự thực hiện, chủ đầu tư dùng tư cách pháp nhân và bộ máy chuyên môn trực thuộc, ban hành quyết định phân công quyền hạn, trách nhiệm từng thành viên; thiếu người thì được thuê chuyên gia (khoản 1 Điều 48). Giám đốc quản lý dự án và người phụ trách bộ phận chuyên môn vẫn phải đáp ứng điều kiện tại điểm b, c khoản 5 Điều 45 (khoản 2, khoản 3 Điều 48). Trường hợp nhà xưởng nằm trong khu công nghiệp, việc thẩm định (nếu thuộc diện) và cấp giấy phép xây dựng thuộc Ban Quản lý khu công nghiệp (khoản 3 Điều 32, khoản 2 Điều 53).

Giấy phép xây dựng theo Nghị định 217 (Điều 49 – Điều 66)

Bước 1: Công trình có phải xin giấy phép không?

Trước khi chuẩn bị hồ sơ, cần xác định công trình có thuộc diện miễn giấy phép xây dựng theo khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025 hay không. Các nhóm được miễn gồm:

• Công trình bí mật nhà nước; công trình khẩn cấp, cấp bách; công trình thuộc dự án đầu tư công đặc biệt; công trình thuộc dự án đầu tư theo thủ tục đầu tư đặc biệt; công trình xây dựng tạm; công trình trên đất quốc phòng, an ninh (điểm a);
• Công trình thuộc dự án đầu tư công do Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu các cơ quan trung ương, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư (điểm b);
• Công trình theo tuyến trên địa bàn từ hai tỉnh trở lên hoặc ngoài khu vực định hướng phát triển đô thị (điểm c);
• Công trình trên biển thuộc dự án ngoài khơi đã được giao khu vực biển; cảng hàng không và công trình bảo đảm hoạt động bay (điểm d);
• Công trình quảng cáo không thuộc diện cấp phép theo pháp luật quảng cáo; hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động (điểm đ);
• Công trình thuộc dự án đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi (hoặc Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh) và đã được phê duyệt (điểm e);
• Công trình cấp IV, nhà ở riêng lẻ dưới 07 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m² không thuộc các khu vực: khu chức năng, khu vực phát triển đô thị trong quy hoạch chung thành phố; khu chức năng, khu dân cư nông thôn, khu vực phát triển đô thị trong quy hoạch chung đô thị, khu kinh tế, khu du lịch quốc gia; khu vực xây dựng trong quy hoạch chung xã; khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc (điểm g);
• Sửa chữa, cải tạo bên trong hoặc mặt ngoài không tiếp giáp đường đô thị có yêu cầu quản lý kiến trúc, không đổi công năng, không ảnh hưởng kết cấu chịu lực, bảo đảm phòng cháy, môi trường, kết nối hạ tầng (điểm h).

Miễn giấy phép không có nghĩa là miễn thông báo. Trước khi khởi công, chủ đầu tư các công trình tại điểm a đến h phải gửi thông báo khởi công đến cơ quan quản lý xây dựng địa phương. Công trình tại điểm b, c chỉ gửi thông báo; công trình tại điểm a, d, đ, e, g, h gửi thông báo kèm hồ sơ tương ứng hồ sơ đề nghị cấp phép (không gồm đơn). Không phải gửi thông báo: công trình bí mật nhà nước, khẩn cấp, cấp bách, công trình tạm, nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân (khoản 3 Điều 43 Luật). Xem thêm bài điều kiện khởi công công trình từ 01/07/2026 và 8 trường hợp miễn giấy phép xây dựng từ 2026.

Bước 2: Nộp ở đâu, trong bao lâu?

Giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp phép gồm 16 nhóm tại Điều 55 — từ giấy chứng nhận các thời kỳ, giấy tờ theo Điều 137 Luật Đất đai 2024, quyết định giao đất, cho thuê đất, giấy tờ trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất, đến hợp đồng thuê đất, thuê công trình. Chủ đầu tư không phải nộp giấy tờ đất đai đã có trên cơ sở dữ liệu quốc gia (khoản 2 Điều 56). Bản vẽ trong hồ sơ phải có chữ ký số của tổ chức, cá nhân thiết kế (khoản 3 Điều 56).

Nội dung giấy phép gồm tên công trình, chủ đầu tư, vị trí, loại và cấp, cốt xây dựng, chỉ giới, mật độ, hệ số sử dụng đất; với công trình dân dụng, công nghiệp, nhà ở riêng lẻ còn có tổng diện tích sàn, diện tích tầng 1, số tầng, chiều cao tối đa. Thời hạn khởi công không quá 12 tháng kể từ ngày cấp hoặc gia hạn (Điều 49).
Hướng dẫn từng bước xin phép, hồ sơ theo loại công trình và 17 tình huống xem tại bài xin giấy phép xây dựng từ 01/7/2026.

Tình huống 17: Nhà kho của doanh nghiệp lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật

Bối cảnh: Doanh nghiệp tư nhân xây nhà kho cấp II ngoài khu công nghiệp, tổng mức đầu tư 30 tỷ đồng, lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật. Doanh nghiệp nghĩ dự án đã “được thẩm định” nên miễn giấy phép.

Áp dụng: Dự án chỉ lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật không yêu cầu thẩm định tại cơ quan chuyên môn (khoản 2 Điều 27 Luật; khoản 3 Điều 27 Nghị định 217). Vì vậy dự án không thuộc trường hợp miễn tại điểm e khoản 2 Điều 43 Luật, vốn chỉ áp dụng khi cơ quan chuyên môn đã thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi. Công trình cấp II ngoài khu công nghiệp nên nộp hồ sơ tại Sở Xây dựng (khoản 3 Điều 53). Thời hạn giải quyết cấp mới là 10 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Hồ sơ theo Điều 57 gồm đơn Mẫu số 01 Phụ lục II, giấy tờ đất đai, quyết định phê duyệt dự án, báo cáo thẩm tra (nếu có), kết quả thủ tục phòng cháy, chữa cháy và môi trường (nếu có yêu cầu), bộ bản vẽ thiết kế bản vẽ thi công đã phê duyệt.

Rủi ro: thi công công trình phải lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật khi chưa có giấy phép bị phạt 120–140 triệu đồng (điểm c khoản 7 Điều 25 Nghị định 339/2026/NĐ-CP).

Tình huống 18: Nhà ở riêng lẻ 5 tầng ở khu dân cư nông thôn

Bối cảnh: Một hộ gia đình xây nhà 5 tầng, tổng diện tích sàn 350 m², trên đất ở trong khu dân cư đã được xác định tại quy hoạch chung xã. Gia chủ cho rằng nhà dưới 7 tầng, dưới 500 m² thì được miễn phép.

Áp dụng: Điều kiện miễn tại điểm g khoản 2 Điều 43 Luật gồm cả quy mô và vị trí: công trình không được nằm trong các khu vực liệt kê, trong đó có “khu vực xây dựng được xác định trong quy hoạch chung xã”. Nhà trong tình huống thỏa quy mô nhưng nằm trong khu vực xây dựng của quy hoạch chung xã nên vẫn phải xin giấy phép tại Ủy ban nhân dân cấp xã, thời hạn 07 ngày làm việc. Hồ sơ theo điểm a khoản 3 Điều 60: bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất kèm sơ đồ vị trí; mặt bằng các tầng, mặt đứng, mặt cắt chính; mặt bằng và mặt cắt móng kèm sơ đồ đấu nối cấp nước, thoát nước, cấp điện; bản cam kết bảo đảm an toàn công trình liền kề. Khởi công nhà ở riêng lẻ chỉ cần có giấy phép (khi phải có) và xây trên đất ở hợp pháp (khoản 3 Điều 48 Luật); hộ gia đình không phải gửi thông báo khởi công.

Rủi ro: xây nhà ở riêng lẻ không phép khi phải có phép bị phạt 60–80 triệu đồng theo mức của tổ chức (điểm a khoản 7 Điều 25 Nghị định 339); với cá nhân, mức phạt bằng một nửa (điểm a khoản 4 Điều 5 Nghị định 339).

Điều chỉnh, gia hạn, cấp lại, thu hồi giấy phép

• Phải điều chỉnh giấy phép khi thiết kế thay đổi: hình thức kiến trúc mặt ngoài ở khu vực có yêu cầu quản lý kiến trúc; vị trí, diện tích xây dựng, số tầng, giải pháp kết cấu chính; phân khu chức năng sử dụng chính bên trong. Thay đổi khác không phải điều chỉnh giấy phép (khoản 1 Điều 63).
• Gia hạn: đến thời điểm giấy phép hết hiệu lực khởi công mà chưa khởi công thì phải đề nghị gia hạn; mỗi giấy phép gia hạn tối đa 02 lần, mỗi lần 12 tháng (điểm a khoản 3 Điều 63).
• Cấp lại khi giấy phép bị rách, nát, mất; giấy phép cấp lại là bản sao giấy phép đã cấp (Điều 64).
• Thu hồi khi giấy phép cấp sai quy định hoặc chủ đầu tư không khắc phục việc xây sai phép trong thời hạn; không nộp lại trong 10 ngày làm việc thì bị hủy (Điều 65).
• Công khai: cơ quan cấp phép công khai trên trang thông tin điện tử tối thiểu 12 tháng; chủ đầu tư công khai giấy phép tại công trường suốt quá trình thi công (Điều 66). Không công khai tại công trường bị phạt, ví dụ 30–40 triệu đồng với công trình phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi (điểm d khoản 2 Điều 25 Nghị định 339).

Tình huống 19: Thêm một tầng so với giấy phép

Bối cảnh: Tòa văn phòng đã được cấp giấy phép 7 tầng. Trong lúc thi công, chủ đầu tư muốn (a) thêm một tầng; (b) đổi vị trí vách ngăn văn phòng trong các tầng, không đổi công năng.

Áp dụng: Phương án (a) thay đổi số tầng → phải đề nghị điều chỉnh giấy phép (điểm b khoản 1 Điều 63). Hồ sơ gồm đơn Mẫu số 02 Phụ lục II, giấy phép và bản vẽ đã cấp, bản vẽ thiết kế điều chỉnh, báo cáo kết quả thẩm định và văn bản phê duyệt thiết kế điều chỉnh (trong đó có nội dung an toàn chịu lực, phòng cháy, môi trường) (khoản 2 Điều 63). Thời hạn giải quyết 09 ngày làm việc. Phương án (b) không làm thay đổi phân khu chức năng chính → không phải điều chỉnh giấy phép (điểm d khoản 1 Điều 63).

Rủi ro: thi công sai nội dung giấy phép xây dựng mới bị phạt đến 120–140 triệu đồng với công trình phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi (điểm d khoản 6 Điều 25 Nghị định 339). Về hợp đồng, tầng bổ sung là thay đổi phạm vi công việc, cần phụ lục hợp đồng và kiểm tra điều kiện sửa đổi hợp đồng theo pháp luật đấu thầu, xây dựng.

Tình huống 20: Nhà thầu vào công trường trước khi ký hợp đồng

Bối cảnh: Gói xây lắp vừa có kết quả lựa chọn nhà thầu. Để kịp mùa khô, chủ đầu tư cho nhà thầu trúng thầu vào san nền trong khi hợp đồng còn đang hoàn thiện.

Áp dụng: Điều kiện khởi công gồm có mặt bằng, có giấy phép (nếu phải có), có thiết kế bản vẽ thi công của phần công trình khởi công đã phê duyệt, chủ đầu tư đã giao kết hợp đồng xây dựng với nhà thầu và đã gửi thông báo khởi công (khoản 1 Điều 48 Luật). Khởi công thiếu hợp đồng đã giao kết bị phạt 30–50 triệu đồng và buộc dừng thi công đến khi đủ điều kiện (điểm b khoản 2, điểm b khoản 4 Điều 21 Nghị định 339). Không gửi thông báo khởi công bị phạt 10–20 triệu đồng (khoản 1 Điều 21).

Lưu ý khi đấu thầu: sau khi phê duyệt, công khai kết quả lựa chọn nhà thầu, còn bước hoàn thiện và ký kết hợp đồng (Điều 43 Luật Đấu thầu). Khối lượng nhà thầu làm trước khi ký hợp đồng không có căn cứ pháp lý để nghiệm thu, thanh toán — rủi ro cho cả hai bên.

Quản lý trật tự xây dựng (Điều 67)

Nội dung quản lý trật tự xây dựng gồm: kiểm tra việc đáp ứng điều kiện khởi công; với công trình có giấy phép — quản lý theo nội dung giấy phép; với công trình miễn phép — kiểm tra điều kiện miễn, sự tuân thủ quy hoạch làm căn cứ lập dự án và sự phù hợp với thông số chủ yếu của thiết kế tại Báo cáo nghiên cứu khả thi đã được thẩm định (khoản 2 Điều 67). Khi phát hiện vi phạm, cơ quan có thẩm quyền phải yêu cầu dừng thi công và xử lý hoặc kiến nghị xử lý (khoản 3).

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chịu trách nhiệm toàn diện, ban hành quy định trên địa bàn, phân cấp cho cấp xã và phân cấp tiếp nhận thông báo khởi công (khoản 7 Điều 73). Ủy ban nhân dân cấp xã theo dõi, kiểm tra, ngăn chặn, giám sát việc ngừng thi công và cưỡng chế theo thẩm quyền (khoản 8 Điều 73).

Hệ quả cho chủ đầu tư các công trình miễn phép: cơ quan quản lý trật tự sẽ đối chiếu công trình với thiết kế tại Báo cáo nghiên cứu khả thi đã được thẩm định. Thay đổi thiết kế trong quá trình thi công mà vượt phạm vi “được coi là phù hợp” tại khoản 6 Điều 16 sẽ là điểm bị kiểm tra đầu tiên.

Công trình đặc thù: bí mật nhà nước, khẩn cấp, cấp bách, đầu tư công đặc biệt, công trình tạm (Điều 68 – Điều 72)

Tình huống 21: Kè sông sạt lở sau lũ

Bối cảnh: Sau đợt lũ, một đoạn kè sông sạt lở đe dọa khu dân cư. Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh cần triển khai ngay.

Áp dụng: Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành lệnh xây dựng công trình khẩn cấp bằng văn bản, gồm mục đích, địa điểm, người được giao quản lý thực hiện, thời gian, dự kiến chi phí, nguồn lực (khoản 1, khoản 2 Điều 69; Mẫu số 17 Phụ lục I). Người được giao tự quyết định giao tổ chức có chuyên môn thực hiện ngay khảo sát, thiết kế, thẩm tra (khi có yêu cầu), thi công, và quyết định trình tự, việc giám sát, nghiệm thu (khoản 3 Điều 69). Công trình khẩn cấp được miễn giấy phép, không phải gửi thông báo khởi công và khởi công chỉ cần có mặt bằng (điểm a khoản 2, khoản 3 Điều 43; điểm a khoản 2 Điều 48 Luật).

Đấu thầu: gói thầu cần thực hiện để ngăn chặn, khắc phục ngay hậu quả thiên tai thuộc trường hợp chỉ định thầu (điểm b khoản 1 Điều 78 Nghị định 214). Chủ đầu tư giao ngay cho nhà thầu có năng lực, kinh nghiệm; trong 15 ngày kể từ ngày bắt đầu thực hiện, các bên phải hoàn thiện thủ tục chỉ định thầu (khoản 1 Điều 80 Nghị định 214).

Sau khi xong: phải lập hồ sơ hoàn thành gồm lệnh xây dựng khẩn cấp, tài liệu khảo sát (nếu có), thiết kế điển hình hoặc bản vẽ thi công, nhật ký thi công, hình ảnh quá trình thi công, biên bản nghiệm thu, kết quả thí nghiệm, bản vẽ hoàn công, căn cứ xác định khối lượng hoàn thành (khoản 5 Điều 69). Đây là bộ hồ sơ sẽ được dùng cho thanh toán, quyết toán và kiểm toán sau này.

Tình huống 22: Công trình cấp bách và lựa chọn nhà thầu

Bối cảnh: Một dự án hạ tầng kỹ thuật được xác định là công trình cấp bách theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ. Chủ đầu tư hiểu “cấp bách” là được giao thầu tùy ý.

Áp dụng: Nghị định 217 cho phép làm song song thủ tục: quy hoạch làm căn cứ lập trước hoặc đồng thời với lập dự án; Báo cáo nghiên cứu khả thi, thiết kế lập, phê duyệt cho từng dự án thành phần, công trình, bộ phận; điều chỉnh thiết kế đồng thời với thi công; trước khi kết thúc giai đoạn thực hiện, chủ đầu tư tổng hợp để trình phê duyệt toàn bộ dự án (khoản 1 Điều 70). Tuy nhiên, việc lựa chọn nhà thầu vẫn theo pháp luật về đấu thầu (khoản 3 Điều 70). Chỉ định thầu chỉ được dùng khi gói thầu thuộc trường hợp luật định — ví dụ gói thầu có yêu cầu cấp bách phải thực hiện ngay theo chỉ đạo tại nghị quyết, quyết định, chỉ thị, văn bản thông báo ý kiến của lãnh đạo Chính phủ (điểm a khoản 2 Điều 78 Nghị định 214). Người quyết định đầu tư, chủ đầu tư chịu trách nhiệm trước pháp luật về công việc của mình (khoản 5 Điều 70).

Tình huống 23: Sân khấu tạm cho lễ hội

Bối cảnh: Ban tổ chức lễ hội dựng sân khấu và khán đài tạm có sức chứa lớn trong 10 ngày.

Áp dụng: Đây là công trình tạm dùng cho sự kiện, được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc cấp xã theo phân cấp chấp thuận địa điểm, quy mô, thời gian tồn tại (điểm b khoản 1 Điều 72 Luật). Chủ đầu tư tự thẩm định, phê duyệt thiết kế, dự toán (khoản 2 Điều 72 Luật). Nếu công trình thuộc diện phải thẩm tra, thiết kế phải được tư vấn có kinh nghiệm thẩm tra về an toàn công trình, phòng cháy, chữa cháy; trước khi thi công, chủ đầu tư gửi hồ sơ thiết kế đến cơ quan quản lý xây dựng địa phương để biết và quản lý (khoản 2, khoản 3 Điều 72 Nghị định 217). Công trình phải phá dỡ khi hết thời gian tồn tại (khoản 3 Điều 72 Luật).

Quy định chuyển tiếp: hồ sơ đang dở dang xử lý thế nào? (Điều 76)

Điều 76 có 23 khoản. Bảng dưới gom theo tình huống thực tế hay gặp:

Cần đọc kèm Điều 95 Luật Xây dựng 2025: dự án, thiết kế đã phê duyệt trước 01/7/2026 không phải phê duyệt lại (khoản 1); công trình đã được cấp phép theo Luật 50/2014 nay thuộc diện miễn phép thì điều chỉnh thiết kế không phải điều chỉnh giấy phép (khoản 3); hợp đồng ký trước 01/7/2026 thực hiện theo Luật 50/2014, còn hợp đồng đang đàm phán thì các bên được thỏa thuận áp dụng Luật 2025 nhưng phải phù hợp với quá trình lựa chọn nhà thầu (khoản 7). Các quy định chuyển tiếp về chi phí được phân tích riêng tại bài quy định chuyển tiếp về quản lý chi phí xây dựng từ 01/07/2026.

Tình huống 24: Hồ sơ bản vẽ thi công bị Sở Xây dựng trả lại

Bối cảnh: Tháng 5/2026, chủ đầu tư một dự án đầu tư công trình thiết kế bản vẽ thi công lên Sở Xây dựng. Đến 01/7/2026 chưa có kết quả; tháng 7, Sở có văn bản dừng thẩm định và đề nghị nhận lại hồ sơ. Kế hoạch phát hành hồ sơ mời thầu xây lắp bị đình lại.

Áp dụng: Đúng khoản 5 Điều 76: chủ đầu tư nhận lại hồ sơ và tự tổ chức thẩm định theo Điều 41, phê duyệt theo Điều 42. Việc cần làm: (1) rà soát công trình có thuộc diện thẩm tra không — nếu có, dùng báo cáo thẩm tra đã có hoặc bổ sung; (2) tổ chức thẩm định theo nội dung khoản 1 Điều 30 Luật; (3) ban hành thông báo kết quả thẩm định theo Mẫu số 12 và quyết định phê duyệt theo Mẫu số 13; (4) cập nhật kế hoạch lựa chọn nhà thầu nếu tiến độ gói thầu thay đổi; (5) lập hồ sơ mời thầu trên bộ bản vẽ đã phê duyệt.

Bài học: nhiều Ban quản lý dự án đã quen “để Sở thẩm định cho yên tâm”. Từ 01/7/2026, trách nhiệm thẩm định chuyển về chủ đầu tư; năng lực thẩm định nội bộ — hoặc thuê tổ chức, cá nhân tham gia thẩm định theo khoản 3 Điều 41 — trở thành điều kiện để giữ tiến độ.

Tình huống 25: Hồ sơ giấy phép nộp tháng 6/2026

Bối cảnh: Chủ đầu tư nộp hồ sơ cấp giấy phép tại Ủy ban nhân dân cấp xã ngày 25/6/2026 theo thành phần của Nghị định 175/2024. Sau 01/7/2026, cán bộ tiếp nhận yêu cầu làm lại hồ sơ theo mẫu mới.

Áp dụng: Khoản 19 Điều 76 quy định hồ sơ đã nộp theo Nghị định 175/2024 trước ngày Nghị định 217 có hiệu lực mà chưa được cấp phép thì tiếp tục cấp theo Nghị định 175/2024. Chủ đầu tư có cơ sở đề nghị giải quyết tiếp trên hồ sơ đã nộp. Nếu giấy phép cũ do Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp và nay cần gia hạn, việc gia hạn do Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện (khoản 22 Điều 76).

Tình huống 26: Ban quản lý dự án khu vực sau sắp xếp

Bối cảnh: Một Ban quản lý dự án khu vực được thành lập trước 01/7/2026. Ban băn khoăn có phải làm lại quyết định thành lập và đổi hình thức quản lý các dự án đang thực hiện hay không.

Áp dụng: Ban không phải thành lập lại, hoạt động như Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng theo Nghị định 217 (khoản 17 Điều 76; khoản 6 Điều 95 Luật). Hình thức quản lý đã áp dụng cho dự án được tiếp tục (khoản 18 Điều 76). Tuy nhiên, các nhiệm vụ mới — như tự thẩm định thiết kế, áp dụng BIM, cập nhật dữ liệu lên hệ thống thông tin quốc gia — áp dụng ngay từ 01/7/2026. Ban cần rà soát quy chế hoạt động theo khoản 6 Điều 45 và rà soát nhân sự giám đốc quản lý dự án, người phụ trách bộ phận chuyên môn theo khoản 5 Điều 45.

Bảng mức phạt liên quan theo Nghị định 339/2026/NĐ-CP

Nghị định 339/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ 26/8/2026 và thay thế Nghị định 16/2022/NĐ-CP (Điều 90). Các mức dưới đây là mức phạt đối với tổ chức; với cùng hành vi, cá nhân bị phạt bằng một nửa, trừ một số hành vi được quy định riêng (điểm a, b khoản 4 Điều 5).

Biểu mẫu kèm theo Nghị định 217 cần biết

Biểu mẫu nên được lấy từ bản văn bản chính thức đăng trên Công báo hoặc cổng thông tin của cơ quan nhà nước, không dùng bản “chế” lại lưu truyền trên mạng.

Checklist theo vai trò: mỗi bên cần làm gì từ 01/7/2026?

Chủ đầu tư, Ban quản lý dự án

• Rà soát toàn bộ dự án đang dở dang theo bảng chuyển tiếp; đặc biệt hồ sơ thiết kế đang nằm ở cơ quan chuyên môn (khoản 5 Điều 76).
• Xây dựng quy trình thẩm định thiết kế nội bộ: phân công người thẩm định, danh mục nội dung theo khoản 1 Điều 30 Luật, mẫu văn bản số 12, 13; phương án thuê tổ chức, cá nhân tham gia thẩm định.
• Xác định dự án nào thuộc diện BIM, dự án nào cần CDE; đưa yêu cầu BIM vào nhiệm vụ thiết kế và hồ sơ mời thầu tư vấn.
• Kiểm tra điều kiện của giám đốc quản lý dự án và người phụ trách bộ phận chuyên môn (khoản 5 Điều 45).
• Chốt danh mục tiêu chuẩn được người quyết định đầu tư chấp thuận trước khi lập hồ sơ mời thầu.
• Cập nhật thông tin dự án lên Hệ thống thông tin, Cơ sở dữ liệu quốc gia về hoạt động xây dựng (khoản 4 Điều 7).

Bên mời thầu, tổ chuyên gia

• Chỉ lập hồ sơ mời thầu thi công trên thiết kế đã được thẩm định, phê duyệt; đưa chỉ dẫn kỹ thuật được phê duyệt vào hồ sơ mời thầu (khoản 2 Điều 24).
• Đối chiếu kế hoạch lựa chọn nhà thầu với kế hoạch tổng thể lựa chọn nhà thầu, phương án phân chia gói thầu trong quyết định phê duyệt dự án (điểm g, h khoản 1 Điều 39).
• Kiểm tra tiêu chí độc lập giữa nhà thầu tư vấn (thiết kế, thẩm tra, quản lý dự án, giám sát) và nhà thầu thi công, EPC (Điều 4 Nghị định 214).
• Với yêu cầu BIM trong hồ sơ mời thầu: nêu yêu cầu thông tin, sản phẩm, định dạng; không nêu điều kiện hạn chế cạnh tranh (khoản 3 Điều 44 Luật Đấu thầu).

Nhà thầu tư vấn thiết kế, thẩm tra

• Cập nhật thuật ngữ, cấu trúc hồ sơ theo Điều 18 – Điều 24; ký số hồ sơ điện tử.
• Chuẩn bị năng lực lập, giao nộp dữ liệu BIM định dạng IFC; phối hợp với chủ đầu tư về phạm vi BIM trong hợp đồng.
• Với dịch vụ thẩm tra: bảo đảm cá nhân thẩm tra đủ điều kiện năng lực; báo cáo theo Mẫu số 11.

Nhà thầu thi công

• Không vào công trường trước khi hợp đồng được giao kết và chủ đầu tư đủ điều kiện khởi công.
• Kiểm tra giấy phép xây dựng (hoặc căn cứ miễn phép), bản vẽ thi công đã phê duyệt trước khi thi công.
• Khi có thay đổi thiết kế, yêu cầu văn bản phê duyệt thiết kế điều chỉnh và điều chỉnh giấy phép (nếu thuộc khoản 1 Điều 63) trước khi thi công phần thay đổi.

Những sai lầm thường gặp khi áp dụng Nghị định 217

1. Nhầm Nghị định 207 với 217. Điều 8 của Nghị định 207/2026 là về thí nghiệm đối chứng, kiểm định; quy định bắt buộc về BIM nằm ở Điều 8 Nghị định 217/2026.
2. Vẫn trình cơ quan chuyên môn thẩm định bản vẽ thi công. Từ 01/7/2026, đây là việc của chủ đầu tư.
3. Hiểu miễn giấy phép là miễn mọi thủ tục. Phần lớn trường hợp miễn phép vẫn phải gửi thông báo khởi công, có trường hợp phải kèm hồ sơ.
4. Cho rằng dự án tư nhân không bao giờ phải thẩm định tại cơ quan chuyên môn. Dự án đầu tư kinh doanh có công trình thuộc Phụ lục IV vẫn phải thẩm định.
5. Coi “cấp bách” là được chỉ định thầu. Khoản 3 Điều 70 yêu cầu lựa chọn nhà thầu theo pháp luật đấu thầu.
6. Đưa yêu cầu BIM vào hợp đồng khi đã ký xong. Phạm vi BIM theo thỏa thuận hợp đồng, nên phải có từ hồ sơ mời thầu.
7. Thay đổi kết cấu chính công trình thuộc Phụ lục IV rồi coi là “phù hợp”. Đây là nhóm loại trừ tại khoản 6 Điều 16.
8. Dùng văn bản cũ làm căn cứ trong hồ sơ mới. Nghị định 175/2024 đã hết hiệu lực từ 01/7/2026; chỉ viện dẫn khi xử lý chuyển tiếp theo khoản 2, khoản 19 Điều 76.

Đào tạo cập nhật Nghị định 217 cho cán bộ quản lý dự án

Khi nhiệm vụ thẩm định thiết kế chuyển về chủ đầu tư và BIM trở thành nghĩa vụ, năng lực của đội ngũ Ban quản lý dự án, phòng kỹ thuật và bộ phận đấu thầu là yếu tố quyết định tiến độ. Viện Nghiên Cứu Đào Tạo Bồi Dưỡng Cán Bộ tổ chức các chương trình bồi dưỡng cập nhật văn bản quy phạm pháp luật mới về quản lý xây dựng, quản lý dự án đầu tư xây dựng và nghiệp vụ đấu thầu, theo hình thức học trực tiếp, online hoặc đào tạo tại đơn vị với tình huống lấy từ dự án của chính đơn vị. Danh mục chương trình xem tại trang khóa học xây dựng.

Sau khi hoàn thành khóa học, học viên được cấp chứng nhận hoàn thành khóa học theo tên khóa học đã tham gia. Chứng nhận hoàn thành khóa học do Viện cấp không phải chứng chỉ hành nghề; chứng chỉ hành nghề do cơ quan có thẩm quyền cấp theo quy định hiện hành.

Câu hỏi thường gặp về Nghị định 217/2026/NĐ-CP

Nghị định 217/2026/NĐ-CP có hiệu lực khi nào, thay thế văn bản nào?

Nghị định 217/2026/NĐ-CP do Chính phủ ban hành ngày 19/6/2026, có hiệu lực từ ngày 01/7/2026. Nghị định thay thế Nghị định 175/2024/NĐ-CP về quản lý hoạt động xây dựng và bãi bỏ một số điều, khoản của các Nghị định 67/2026, 140/2025, 144/2025, 14/2026, 178/2025 (Điều 75).

Từ 01/7/2026, ai thẩm định thiết kế bản vẽ thi công?

Chủ đầu tư thẩm định và phê duyệt thiết kế xây dựng triển khai sau khi dự án được phê duyệt. Chủ đầu tư phải thẩm định bước thiết kế ngay trước khi lựa chọn nhà thầu thi công hoặc nhà thầu EPC, EC, EP; công trình thuộc diện phải thẩm tra thì cần có báo cáo thẩm tra làm cơ sở (Điều 41 Nghị định 217; Điều 29 Luật Xây dựng 2025).

Công trình nào bắt buộc áp dụng BIM theo Nghị định 217?

Công trình xây dựng mới từ cấp II trở lên phải áp dụng BIM từ giai đoạn lập Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc Báo cáo kinh tế – kỹ thuật. Người quyết định đầu tư được quyết định không áp dụng với dự án theo tuyến, khu vực đặc thù hoặc có yêu cầu bảo đảm bí mật nhà nước (điểm a khoản 1 Điều 8).

Hồ sơ xin giấy phép xây dựng nộp trước 01/7/2026 xử lý thế nào?

Hồ sơ cấp, điều chỉnh, gia hạn, cấp lại giấy phép đã nộp theo Nghị định 175/2024 trước ngày 01/7/2026 mà chưa được cấp thì tiếp tục được giải quyết theo Nghị định 175/2024 (khoản 19 Điều 76). Giấy phép do Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp trước đây được điều chỉnh, gia hạn tại Ủy ban nhân dân cấp xã (khoản 22 Điều 76).

Nghị định 217 có quy định cách lựa chọn nhà thầu không?

Không. Quy trình lựa chọn nhà thầu vẫn theo Luật Đấu thầu và Nghị định 214/2025/NĐ-CP. Nghị định 217 chỉ quy định các điểm giao: chỉ dẫn kỹ thuật là thành phần hồ sơ mời thầu thi công, kế hoạch tổng thể lựa chọn nhà thầu trong quyết định phê duyệt dự án, thuê tư vấn quản lý dự án và công trình cấp bách theo pháp luật đấu thầu.

Cần cập nhật Nghị định 217 cho cán bộ Ban quản lý dự án, phòng kỹ thuật, bộ phận đấu thầu? Viện Nghiên Cứu Đào Tạo Bồi Dưỡng Cán Bộ hỗ trợ học trực tiếp, học online và tổ chức đào tạo tại đơn vị, với nội dung bám theo văn bản quy phạm pháp luật hiện hành và tình huống thực tế của đơn vị.

VIỆN NGHIÊN CỨU ĐÀO TẠO BỒI DƯỠNG CÁN BỘ

• Hotline / Zalo: 0904 889 859 (Ms. Hoa)
• Email: daotao@viendaotaocanbo.edu.vn
• Địa chỉ: BT164 Central St, Khu Sunrise L, KDT The Manor Central Park, Phường Định Công, TP. Hà Nội
• Website: https://viendaotaocanbo.edu.vn

Nguồn tham khảo

• Nghị định 217/2026/NĐ-CP ngày 19/6/2026 quy định chi tiết một số điều của Luật Xây dựng về quản lý hoạt động xây dựng — Điều 1 đến Điều 76, Phụ lục I đến IV.
• Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 — Điều 16, 17, 23, 25 đến 32, 43, 44, 47, 48, 70 đến 72, 94, 95.
• Luật Đấu thầu số 22/2023/QH15 (văn bản hợp nhất, đã sửa đổi, bổ sung bởi Luật 57/2024/QH15, Luật 90/2025/QH15) — Điều 23, 36, 42, 43, 44.
• Nghị định 214/2025/NĐ-CP quy định chi tiết Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà thầu — Điều 4, 16, 17, 26, 28, 78, 79, 80.
• Nghị định 339/2026/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng — Điều 5, 14, 15, 19, 21, 25, 90.

Nội dung được biên soạn bởi Ban Đào tạo – Viện Nghiên Cứu Đào Tạo Bồi Dưỡng Cán Bộ trên cơ sở đối chiếu văn bản gốc các quy định pháp luật hiện hành tại thời điểm 30/09/2026. Bài viết mang tính tham khảo, không thay thế ý kiến của cơ quan có thẩm quyền đối với từng hồ sơ cụ thể. Nghiêm cấm sao chép nội dung khi chưa được phép.