Nội dung áp dụng BIM là gì? Cách chọn nội dung áp dụng BIM cho dự án theo Hướng dẫn chung của Bộ Xây dựng

Nội dung áp dụng BIM (BIM use) là từng công việc cụ thể mà mô hình thông tin công trình phục vụ trong dự án, như lập mô hình hiện trạng, phối hợp 3D, lập tiến độ 4D hay dự toán chi phí 5D. Theo mục 1.4 Hướng dẫn chung kèm Quyết định 348/QĐ-BXD, chủ đầu tư chọn qua hai bước: xác định mục tiêu và nội dung tiềm năng (Bảng 1.3), rồi phân tích lợi ích so với năng lực, kinh nghiệm, chi phí (Bảng 1.4). Danh mục được ghi vào EIR và hợp đồng, vì khoản 2 Điều 8 Nghị định 217/2026/NĐ-CP để phạm vi, nội dung BIM theo thỏa thuận hợp đồng.

Từ ngày 01/7/2026, công trình xây dựng mới từ cấp II trở lên phải áp dụng BIM kể từ giai đoạn lập Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc Báo cáo kinh tế – kỹ thuật. Nhiều ban quản lý dự án lần đầu soạn hồ sơ mời thầu có BIM và gặp ngay câu hỏi: “áp dụng BIM” thì cụ thể phải làm những gì? Nếu hồ sơ chỉ ghi chung chung “thực hiện BIM theo quy định”, mỗi nhà thầu sẽ hiểu một kiểu. Có đơn vị chào giá chỉ dựng mô hình 3D. Có đơn vị chào thêm tiến độ 4D, dự toán 5D, phân tích năng lượng. Giá dự thầu chênh nhau nhiều lần mà chủ đầu tư không biết so sánh thế nào.

Ở chiều ngược lại, có chủ đầu tư muốn “làm hết” mọi nội dung cho chắc ăn. Kết quả thường gặp là chi phí đội lên, tư vấn không đủ người, mô hình 4D làm xong để trình chiếu một lần rồi bỏ đó, còn thứ thực sự cần cho thẩm định và bàn giao vận hành lại thiếu. Cả hai tình trạng đều bắt nguồn từ một việc bị làm qua loa: chọn nội dung áp dụng BIM ngay từ đầu dự án.

Bài viết này hướng dẫn anh/chị cách hiểu đúng thuật ngữ, cách chọn nội dung áp dụng BIM theo mục 1.2 và 1.4 của Hướng dẫn chung áp dụng BIM (ban hành kèm Quyết định 348/QĐ-BXD ngày 02/4/2021), giải thích lần lượt chín nội dung được mô tả tại Phụ lục 01 của hướng dẫn này, cách ghi danh mục vào EIR, Pre-BEP, BEP theo các mẫu tại Phụ lục 02 và 03, đồng thời đối chiếu với Điều 8 Nghị định 217/2026/NĐ-CP, Điều 15 Nghị định 339/2026/NĐ-CP và Thông tư 34/2026/TT-BXD. Một số chi tiết kỹ thuật theo bộ môn được tham chiếu từ Hướng dẫn chi tiết ban hành kèm Quyết định 347/QĐ-BXD. Nếu anh/chị mới bắt đầu tìm hiểu, nên đọc trước bài BIM là gì trong xây dựng để nắm các khái niệm nền.

Căn cứ pháp lý và tài liệu hướng dẫn về nội dung áp dụng BIM

Điều quan trọng nhất cần phân biệt: nghĩa vụ áp dụng BIM do luật và nghị định quy định, còn cách làm (chọn nội dung, lập EIR, BEP, dựng mô hình) được Bộ Xây dựng hướng dẫn bằng các tài liệu kỹ thuật được công bố. Bảng dưới đây tóm tắt vai trò từng văn bản được dùng trong bài.

Tại thời điểm cập nhật (10/2026), Viện chưa thấy văn bản nào thay thế Quyết định 347/QĐ-BXD và 348/QĐ-BXD, và hai tài liệu này vẫn được dẫn chiếu trong thực tế. Tuy vậy, khoản 7 Điều 8 Nghị định 217/2026/NĐ-CP giao Bộ Xây dựng hướng dẫn việc áp dụng BIM và yêu cầu hướng dẫn chuyên ngành phải phù hợp với hướng dẫn chung, nên có thể sẽ có hướng dẫn mới. Anh/chị nên kiểm tra văn bản mới của Bộ Xây dựng trước khi chốt hồ sơ. Toàn văn hướng dẫn chung có tại thư viện văn bản: Quyết định 348/QĐ-BXD.

Lưu ý thêm: hai quyết định năm 2021 viện dẫn Luật Xây dựng 50/2014/QH13 và Luật sửa đổi 62/2020/QH14 (đã hết hiệu lực từ 01/7/2026 theo khoản 3 Điều 94 Luật Xây dựng 135/2025/QH15), cùng một số thông tư mẫu hồ sơ mời thầu được viện dẫn tại thời điểm ban hành năm 2021. Vì vậy, bài viết chỉ dùng phần kỹ thuật của hai hướng dẫn; phần thủ tục đấu thầu, hợp đồng phải lấy theo văn bản hiện hành.

Nội dung áp dụng BIM là gì? Hiểu đúng thuật ngữ “BIM use”

Hướng dẫn chung ban hành kèm Quyết định 348/QĐ-BXD không đặt một định nghĩa riêng cho cụm từ này trong Bảng 1 (bảng giải thích thuật ngữ), nhưng cách dùng xuyên suốt văn bản rất nhất quán. Mục 1.2 đặt “Xác định nội dung áp dụng BIM” là bước đầu tiên trong sáu bước triển khai. Phụ lục 01 có tên “Nội dung áp dụng BIM” và liệt kê “Một số Nội dung áp dụng BIM thông dụng”, mỗi nội dung có mô tả, lợi ích, yêu cầu và sản phẩm. Từ đó có thể hiểu (cách hiểu của Viện): nội dung áp dụng BIM là một mục đích sử dụng cụ thể của mô hình, gắn với một kết quả đầu ra kiểm tra được, do một bên xác định thực hiện, vào một giai đoạn xác định của dự án.

Ví dụ đời thường: chủ đầu tư một trường học nói “dự án này áp dụng BIM”. Câu đó mới là nghĩa vụ. Còn khi chủ đầu tư nói “dự án này dùng BIM để (1) lập mô hình hiện trạng khu đất có hai dãy nhà cũ giữ lại, (2) phối hợp 3D giữa kết cấu và cơ điện ở thiết kế kỹ thuật, (3) xuất các chỉ tiêu diện tích phục vụ thẩm định, (4) bàn giao mô hình hoàn công cho nhà trường”, thì đó là bốn nội dung áp dụng BIM. Mỗi nội dung kéo theo người làm, phần mềm, dữ liệu đầu vào, sản phẩm và chi phí riêng.

Để tránh nhầm, anh/chị nên phân biệt nội dung áp dụng với ba khái niệm hay đi kèm:

• Mục tiêu áp dụng BIM: điều dự án muốn đạt được, ví dụ “giảm chi phí”, “tăng cường hợp tác”, “quản lý hồ sơ vận hành”. Mục tiêu trả lời câu hỏi “để làm gì”. Nội dung áp dụng trả lời câu hỏi “dùng mô hình làm việc gì”. Bảng 1.3 của hướng dẫn chung nối hai thứ này với nhau.
• Sản phẩm (đầu ra): thứ được bàn giao, ví dụ “Báo cáo phối hợp: xác định các lỗi phối hợp” là sản phẩm của nội dung phối hợp 3D (Phụ lục 01 mục 1.7.4).
• Mức độ phát triển thông tin (LOD): mức chi tiết của mô hình ở từng giai đoạn. LOD là điều kiện để làm được một nội dung, không phải bản thân nội dung. Muốn bóc khối lượng để dự toán thì mô hình phải đạt mức chi tiết phù hợp, nhưng “LOD 300” tự nó không phải là một nội dung áp dụng.

Thuật ngữ “4D”, “5D” mà anh/chị hay nghe cũng là cách gọi tắt của hai nội dung áp dụng: Bảng 1.3 ghi “Mô phỏng, quản lý tiến độ thi công (BIM 4D)” và “Dự toán chi phí (BIM 5D)”. Phần giải thích các “chiều” của BIM ở mức khái niệm đã có trong bài BIM là gì trong xây dựng; bài này đi vào cách chọn và cách giao việc.

Vì sao phải chọn nội dung áp dụng BIM ngay từ đầu dự án?

Mục 1.2 của hướng dẫn chung xếp việc này ở bước 1, trước cả việc lựa chọn đơn vị thực hiện: “Chủ đầu tư căn cứ vào chiến lược phát triển của ngành, địa phương hoặc của tổ chức; các mục tiêu cần đạt được của dự án và khả năng đáp ứng của công nghệ BIM để lựa chọn nội dung áp dụng BIM trong dự án.” Bảng 1.1 (mức độ tham gia của chủ đầu tư) ghi nhiệm vụ “Đánh giá sự cần thiết, lựa chọn nội dung áp dụng BIM” ở mức “Cao (chủ trì)”. Nói cách khác, đây là việc của chủ đầu tư, không nên phó mặc cho nhà thầu tự đề xuất.

Có bốn lý do thực tế:

1. Hợp đồng là nơi định phạm vi BIM. Khoản 2 Điều 8 Nghị định 217/2026/NĐ-CP quy định: “Phạm vi, nội dung thực hiện và các yêu cầu thông tin cần thiết của BIM đối với công trình áp dụng BIM sẽ được thực hiện theo thỏa thuận được nêu tại hợp đồng của các bên có liên quan tại từng giai đoạn của dự án.” Không chọn trước thì không có gì để ghi vào hợp đồng, và khi tranh chấp sẽ không có căn cứ đòi sản phẩm.
2. Mỗi nội dung có chi phí và yêu cầu năng lực riêng. Phụ lục 01 mô tả yêu cầu phần mềm, phần cứng, dữ liệu và nhân lực cho từng nội dung. Phân tích năng lượng cần “Dữ liệu chi tiết thời tiết địa phương” và người có kiến thức về tiêu chuẩn năng lượng; lập tiến độ 4D cần người hiểu trình tự thi công. Chọn nhiều nội dung đồng nghĩa với yêu cầu nhiều loại năng lực hơn.
3. Nội dung quyết định cách dựng mô hình. Mô hình dùng để phối hợp 3D cần đúng hình học và không gian; mô hình dùng để dự toán cần cấu trúc phục vụ bóc tách khối lượng; mô hình dùng để bàn giao vận hành cần thuộc tính thiết bị. Chọn muộn thì phải dựng lại hoặc bổ sung tốn kém.
4. Nội dung là thước đo nghiệm thu và đánh giá. Mục 3.6.2 gợi ý câu hỏi đánh giá sau dự án: “Việc áp dụng BIM có mang lại lợi ích theo mục tiêu đã đề ra hay không?” Không có mục tiêu và nội dung rõ ràng từ đầu thì cuối dự án không có gì để đo.

Về chế tài, điểm e khoản 1 Điều 15 Nghị định 339/2026/NĐ-CP phạt tiền từ 30 đến 40 triệu đồng với hành vi “Không áp dụng mô hình thông tin công trình (BIM) trong hoạt động xây dựng theo quy định” (mức phạt của tổ chức; cá nhân bằng một nửa theo điểm a khoản 4 Điều 5), kèm biện pháp buộc áp dụng BIM tại điểm e khoản 4 Điều 15 đối với công trình chưa phê duyệt thiết kế xây dựng triển khai sau khi dự án được phê duyệt. Theo cách hiểu của Viện, chế tài nhắm vào việc không áp dụng BIM khi thuộc đối tượng; pháp luật hiện hành không liệt kê một danh mục nội dung áp dụng bắt buộc cho mọi dự án. Tuy nhiên, chọn danh mục quá mỏng đến mức không nộp được dữ liệu BIM đáp ứng khoản 3 Điều 8, hoặc không có mô hình hoàn công theo điểm đ khoản 5 Điều 8, sẽ khó chứng minh là đã áp dụng BIM theo quy định. Phần “nội dung tối thiểu” ở cuối bài phân tích kỹ điểm này. Thông tin chi tiết về đối tượng phải áp dụng có tại bài công trình cấp II trở lên áp dụng BIM từ 01/7/2026.

Cách chọn nội dung áp dụng BIM theo mục 1.4 Hướng dẫn chung

Mục 1.4.1 nêu nguyên tắc chung rất ngắn gọn: “Bước 1: Xác định mục tiêu áp dụng BIM cho dự án và dự kiến Nội dung áp dụng BIM tiềm năng. Bước 2: Lập bảng phân tích và lựa chọn Nội dung áp dụng BIM.” Dưới đây Viện diễn giải từng bước, kèm cách điền bảng trên một dự án giả định.

Bước 1: Xác định mục tiêu và dự kiến nội dung áp dụng BIM tiềm năng

Mục 1.4.2.1 nhấn mạnh: “Việc xác định các mục tiêu áp dụng BIM tổng thể cũng như chi tiết rất quan trọng, quyết định đến việc áp dụng BIM thành công vào dự án.” Mục tiêu được xây dựng từ các lợi ích tiềm năng đã được kiểm chứng như “rút ngắn tiến độ, cải thiện năng suất, nâng cao chất lượng, giảm chi phí hoặc là nơi lưu trữ dữ liệu thuận tiện phục vụ cho quá trình vận hành, bảo trì công trình”. Hướng dẫn cũng chấp nhận mục tiêu chỉ liên quan đến nâng cao năng lực, ví dụ chủ đầu tư dùng dự án làm thí điểm để minh họa việc trao đổi thông tin giữa thiết kế, thi công và vận hành.

Mục 1.4.2.2 liệt kê sáu lợi ích cơ bản làm nguồn để đặt mục tiêu cụ thể:

1. Mô hình hóa để thể hiện trực quan, giúp các bên hiểu rõ khi thảo luận, phân công, lựa chọn giải pháp.
2. Chia sẻ thông tin bằng định dạng số, thuận lợi phối hợp, tiết kiệm thời gian chuẩn bị tài liệu.
3. “Phát hiện, kiểm soát các lỗi xung đột giữa các bộ môn thiết kế, giữa nội dung thiết kế dự kiến và công trình hiện hữu”, giảm điều chỉnh thiết kế khi thực hiện.
4. Cải thiện chất lượng lựa chọn nhà thầu nhờ hồ sơ mời thầu tốt hơn.
5. Kiểm soát khối lượng, tiến độ thi công từ việc kết nối mô hình với tiến độ thực tế; kiểm soát chi phí từ khối lượng bóc tách trên mô hình.
6. Quản lý thông tin dữ liệu cần thiết cho vận hành và bảo trì công trình.

Hướng dẫn khuyên: “Khi xác định mục tiêu áp dụng BIM, Chủ đầu tư cũng nên đề xuất mức độ ưu tiên của các mục tiêu để định hướng lựa chọn nội dung áp dụng.” Bảng 1.3 là ví dụ mẫu, được chép lại dưới đây (ưu tiên 1 = cao, 2 = trung bình, 3 = thấp):

Hai điểm cần đọc đúng. Thứ nhất, đây là mẫu ví dụ, không phải thứ tự ưu tiên chung cho mọi dự án; với công trình hướng tới tiêu chí xanh, mục tiêu tối ưu năng lượng có thể lên ưu tiên 1. Thứ hai, một nội dung có thể phục vụ nhiều mục tiêu (phối hợp 3D vừa tăng hợp tác vừa giảm chi phí), và một mục tiêu có thể cần nhiều nội dung. Đó là lý do bảng nối “mục tiêu → nội dung” chứ không phải ngược lại.

Bước 2: Lập bảng phân tích và lựa chọn nội dung áp dụng BIM

Mục 1.4.3 giải thích: “Mục tiêu của việc phân tích nội dung áp dụng BIM là để xem xét giữa giá trị có thể mang lại cho dự án và các yêu cầu cần thiết đối với các đơn vị tham gia để thực hiện được các nội dung áp dụng BIM này.” Bảng 1.4 là mẫu phân tích, gồm năm cột: nội dung áp dụng, lợi ích cho dự án, bên tham gia thực hiện, yêu cầu về năng lực – kinh nghiệm – chi phí, ghi chú. Nguyên bản chỉ điền ví dụ cho hai cột “lợi ích” (thang 1–3) và “bên tham gia thực hiện”, để trống hai cột cuối. Theo ví dụ đó, thiết kế dựa trên nền tảng BIM, đánh giá thiết kế và phối hợp 3D có lợi ích mức 1; mô hình hiện trạng và BIM 4D mức 2; dự toán 5D, phân tích năng lượng, mô hình hoàn công và quản lý tài sản mức 3. Bên thực hiện của từng nội dung được tổng hợp trong bảng tra cứu ở phần sau.

Cột “Yêu cầu về năng lực, kinh nghiệm, chi phí” được hướng dẫn đánh giá theo hai tiêu chí: “Năng lực: Nhân lực, trang thiết bị, phần mềm” (cần hiểu rõ cách thức cụ thể thực hiện nội dung đó) và “Kinh nghiệm: Yêu cầu về kinh nghiệm của bên chịu trách nhiệm thực hiện (thường được thể hiện qua các công việc tương tự đã thực hiện trong những năm gần nhất)”. Hướng dẫn yêu cầu thêm: “xác định lợi ích tiềm năng và so sánh lợi ích tiềm năng này với chi phí thực hiện, các rủi ro có thể xảy ra khi sử dụng hoặc không áp dụng nội dung áp dụng BIM đó.”

Câu chốt của mục 1.4.3 là: “Khi tất cả các yếu tố trên được xem xét tổng thể, chủ đầu tư sẽ đưa ra quyết định các nội dung áp dụng BIM nào sẽ được sử dụng trong dự án.” Quyết định này sau đó đi vào EIR (mục 3 mẫu EIR, Phụ lục 02) và hồ sơ mời thầu.

Ví dụ minh họa: điền bảng cho một trường trung học cơ sở

Ví dụ minh họa, dự án và số liệu giả định. Một ban quản lý dự án cấp huyện chuẩn bị đầu tư trường trung học cơ sở gồm nhà học bốn tầng, nhà đa năng và sân thể thao, xây mới trên khu đất có một dãy nhà hai tầng cũ được giữ lại cải tạo làm thư viện. Giả định công trình chính đã được xác định là cấp II theo Thông tư 34/2026/TT-BXD, nên thuộc diện phải áp dụng BIM từ giai đoạn lập Báo cáo nghiên cứu khả thi. Ngân sách hạn chế; tư vấn thiết kế địa phương có đội dựng mô hình nhưng chưa từng làm 4D hay phân tích năng lượng; đơn vị tiếp nhận vận hành là nhà trường, không có bộ phận kỹ thuật lớn.

Bước 1, ban quản lý đặt mục tiêu và mức ưu tiên: (1) đáp ứng yêu cầu nộp dữ liệu BIM khi thẩm định và mô hình hoàn công; (1) giảm thay đổi thiết kế khi thi công do xung đột kết cấu – cơ điện; (1) nắm chính xác hiện trạng khu đất và dãy nhà giữ lại; (2) kiểm soát khối lượng; (3) hỗ trợ nhà trường quản lý thiết bị sau bàn giao. Bước 2, ban quản lý lập bảng phân tích:

Điểm đáng học ở ví dụ này: ban quản lý không bỏ qua nội dung nào mà không có lý do, và ghi rõ đâu là nội dung bắt buộc, đâu là tùy chọn. Cách phân loại đó khớp với Mẫu số 6a (Phụ lục 02): “Nhà thầu chấp nhận các nội dung áp dụng BIM bắt buộc và xác nhận các nội dung tùy chọn theo đề xuất của nhà thầu.”

Nếu cùng ban quản lý đó làm một bệnh viện đa khoa, bảng sẽ khác hẳn: đánh giá thiết kế (khoa phẫu thuật, hồi sức cần mô phỏng không gian kỹ), phối hợp 3D (hệ thống khí y tế, thông gió áp lực, điện dự phòng dày đặc) và quản lý tài sản (thiết bị nhiều, vòng đời dài) đều lên ưu tiên cao. Còn với một nhà xưởng sản xuất, BIM 4D và phối hợp 3D quanh dây chuyền thiết bị thường đáng giá hơn phân tích ánh sáng. Bảng phân tích phải viết lại cho từng dự án.

Chín nội dung áp dụng BIM trong Phụ lục 01: làm gì, ai làm, cần gì, ra gì

Phụ lục 01 của hướng dẫn chung mô tả các nội dung áp dụng BIM thông dụng theo cùng một khung: mô tả, lợi ích, yêu cầu (phần mềm, phần cứng, dữ liệu; nhân lực) và sản phẩm. Khi đọc bản gốc, anh/chị lưu ý hai lỗi đánh số và biên soạn: mục “Phân tích kết cấu” bị đánh số 1.3.6 đến 1.3.11, lồng vào trong mục 1.3 Phân tích năng lượng, thay vì là một mục riêng; và phần “Sản phẩm đầu ra” của mục Phân tích năng lượng (1.3.4) lặp nguyên văn sản phẩm của mục Phân tích ánh sáng. Viện trình bày lại thành chín nội dung độc lập và không trích phần sản phẩm bị lặp.

Ở mỗi nội dung, phần “ai thường làm” lấy theo Bảng 1.4 và ma trận RACI tại Mẫu số 9a (Phụ lục 02); phần “khi nào nên chọn” là nhận xét của Viện từ thực tiễn đào tạo, không phải nội dung của hướng dẫn.

1. Xây dựng mô hình hiện trạng (Phụ lục 01 mục 1.1)

Làm gì: “Xây dựng mô hình hiện trạng là tạo lập mô hình 3D về hiện trạng của một địa điểm, khu vực.” Mô hình có thể được xây dựng “bằng nhiều phương pháp: bao gồm quét laser hoặc các kỹ thuật khảo sát thông thường”, và dùng được cho cả công trình xây mới lẫn cải tạo. Hướng dẫn nhấn mạnh nội dung này là “đầu vào quan trọng quyết định đến chất lượng các công việc sẽ sử dụng ở giai đoạn sau”.

Ai thường làm: đơn vị khảo sát, đơn vị tư vấn thiết kế (Bảng 1.4). Trong Mẫu số 9a, việc “Cung cấp các thông tin tham khảo (bao gồm dữ liệu khảo sát và các mô hình hiện trạng)” được gán chữ R (chịu trách nhiệm thực hiện) cho chủ đầu tư. Nghĩa là chủ đầu tư có trách nhiệm cung cấp, dù thường thuê đơn vị khảo sát làm.

Đầu vào cần có: phần mềm mô hình hóa; phần mềm xử lý dữ liệu đám mây điểm phù hợp với thiết bị khảo sát; thiết bị khảo sát. Nhân lực cần biết công cụ khảo sát, sàng lọc dữ liệu khảo sát, “Khả năng tạo Mô hình BIM từ đám mây điểm hoặc các dữ liệu khảo sát thông thường”.

Đầu ra: “Mô hình đám mây điểm (pointcloud) của hiện trạng công trình”; mô hình chi tiết hiện trạng; mô hình tham số bao gồm dữ liệu của các thành phần công trình hiện tại. Đám mây điểm là tập hợp rất nhiều điểm đo có tọa độ, thu từ máy quét, tạo thành “bản sao số” bề mặt hiện trạng.

Lợi ích: làm đầu vào cho các hoạt động khác; lưu tài liệu hiện trạng để dùng về sau; nâng cao độ chính xác của hồ sơ khảo sát; hỗ trợ phối hợp mô hình và thiết kế 3D.

Khi nào nên chọn: cải tạo, mở rộng, nâng tầng; khu đất chật xen kẹt công trình hiện hữu; dự án hạ tầng kết nối với mạng lưới cũ. Với khu đất trống bằng phẳng, mô hình địa hình từ số liệu khảo sát thông thường thường đã đủ, không cần quét laser.

2. Tạo lập mô hình BIM 3D, thiết kế dựa trên nền tảng BIM (mục 1.2)

Làm gì: tạo lập và phát triển mô hình BIM dựa trên các thông tin cần thiết. Hướng dẫn coi đây là nền móng: kết nối mô hình với các thông tin khác (khối lượng, chi phí, tiến độ…) “là nền tảng để phát triển” các nội dung như dự toán chi phí, quản lý tiến độ. Trong Bảng 1.3 và 1.4, nội dung này mang tên “Thiết kế dựa trên nền tảng BIM”.

Ai thường làm: các đơn vị tư vấn thiết kế, nhà thầu thi công (Bảng 1.4), trực tiếp là kỹ thuật viên dựng hình. Theo mục 1.3.2, kỹ thuật viên BIM “Chịu trách nhiệm tạo lập, cập nhật, chỉnh sửa mô hình” và “Trích xuất thông tin, triển khai bản vẽ từ mô hình”.

Đầu vào cần có: phần mềm tạo lập mô hình; “Phần cứng đáp ứng tối thiểu yêu cầu của nhà sản xuất”; “Hệ thống thư viện cấu kiện”; dữ liệu là thông tin cần thiết của từng loại cấu kiện theo giai đoạn và người chịu trách nhiệm. Nhân lực cần cả kinh nghiệm thiết kế và thi công, không chỉ thao tác phần mềm.

Đầu ra: “Mô hình BIM có đầy đủ thông tin cần thiết tương ứng với từng giai đoạn của dự án”.

Lợi ích: trực quan hóa, tăng minh bạch thiết kế; hỗ trợ kiểm soát chất lượng thiết kế, chi phí, tiến độ; hỗ trợ phối hợp giữa các bên; hỗ trợ kiểm soát chất lượng trong thiết kế, thi công.

Khi nào nên chọn: luôn luôn, với mọi dự án thuộc diện áp dụng BIM. Không có mô hình thì không có dữ liệu để nộp theo khoản 3 Điều 8 Nghị định 217/2026/NĐ-CP. Câu hỏi đúng ở đây không phải “có làm không” mà là “làm cho bộ môn nào, đến mức chi tiết nào, ở giai đoạn nào”.

3. Phân tích năng lượng (mục 1.3)

Làm gì: dùng mô hình BIM trong giai đoạn thiết kế để mô phỏng tiêu thụ năng lượng. “Mục tiêu chính việc phân tích năng lượng là kiểm tra mức độ tiêu thụ năng lượng của công trình, từ đó tối ưu hóa thiết kế để giảm chi phí sử dụng năng lượng trong quá trình vận hành công trình.” Hướng dẫn cho biết các phần mềm mô phỏng thường trích xuất được mô hình và thông tin từ mô hình BIM, người thiết kế có thể chỉnh thông số trực tiếp trong quá trình tối ưu.

Ai thường làm: các đơn vị tư vấn thiết kế (Bảng 1.4). Mẫu số 9a gán R cho tư vấn thiết kế ở dòng “Cung cấp các mô hình phân tích năng lượng để đội ngũ dự án đánh giá (nếu có)”.

Đầu vào cần có: phần mềm mô phỏng và phân tích năng lượng; mô hình BIM của công trình; “Dữ liệu chi tiết thời tiết địa phương”; tiêu chuẩn năng lượng phù hợp. Nhân lực cần kiến thức về hệ thống sử dụng năng lượng, tiêu chuẩn năng lượng, kinh nghiệm thiết kế hệ thống và khả năng đánh giá mô hình qua công cụ phân tích.

Đầu ra: phần sản phẩm trong bản gốc bị chép lặp từ mục Phân tích ánh sáng nên không dùng được. Khi đưa vào EIR, chủ đầu tư nên tự định nghĩa sản phẩm, ví dụ báo cáo mô phỏng năng lượng so sánh các phương án và danh mục điều chỉnh thiết kế đề xuất (gợi ý của Viện).

Lợi ích: tiết kiệm thời gian, chi phí và tăng độ chính xác nhờ “tự động trích xuất thông tin liên quan (hình học và phi hình học) từ mô hình BIM thay vì nhập dữ liệu theo cách thủ công”; tối ưu thiết kế để giảm chi phí vận hành.

Khi nào nên chọn: công trình có chi phí vận hành năng lượng lớn (văn phòng, khách sạn, bệnh viện, trung tâm thương mại), dự án đặt mục tiêu công trình xanh hoặc tiết kiệm năng lượng. Phải chọn từ thiết kế cơ sở hoặc sớm hơn; làm sau khi đã chốt hình khối, vỏ bao che thì gần như không còn gì để tối ưu.

4. Phân tích kết cấu (mục 1.3.6–1.3.11 trong bản gốc)

Làm gì: “Phân tích kết cấu bằng mô hình BIM là việc sử dụng mô hình BIM để xác định trạng thái làm việc của kết cấu công trình nhằm tối ưu hoá giải pháp kết cấu công trình.” Phần mềm phân tích dựa trên mô hình BIM có thể trích xuất kích thước hình học, tải trọng, thông số vật liệu. Hướng dẫn lưu ý: “nếu thiết lập mô hình phân tích kết cấu riêng thì nên đối chiếu với mô hình BIM để đảm bảo sự tương thích.”

Ai thường làm: tư vấn thiết kế kết cấu. Mẫu số 9a gán R cho tư vấn thiết kế ở dòng “Cung cấp các mô hình phân tích kết cấu để đội ngũ dự án đánh giá (nếu có)”.

Đầu vào cần có: công cụ tạo lập mô hình BIM; công cụ và phần mềm phân tích kết cấu; tiêu chuẩn thiết kế kết cấu; phần cứng phù hợp. Nhân lực có “Kinh nghiệm thiết kế và phân tích kết cấu”.

Đầu ra: mô hình thiết kế kết cấu; báo cáo phân tích kết cấu; thông tin các chi tiết kết cấu chuyển giao cho thiết kế kiến trúc.

Lợi ích: tiết kiệm thời gian, chi phí khi thay đổi, cập nhật phương án; cải thiện chất lượng thiết kế kết cấu.

Khi nào nên chọn: khi phương án kết cấu còn thay đổi nhiều (giai đoạn thiết kế cơ sở, kỹ thuật) hoặc công trình có kết cấu phức tạp. Nếu tư vấn vẫn tính toán bằng mô hình riêng theo thói quen, tối thiểu nên yêu cầu bước đối chiếu như hướng dẫn nêu, để hình học và tiết diện trong mô hình BIM không lệch với thuyết minh tính toán.

5. Phân tích ánh sáng (mục 1.4)

Làm gì: “Sử dụng mô hình BIM để đánh giá cường độ ánh sáng và tính thẩm mỹ trong các điều kiện khác nhau như ánh sáng tự nhiên hoặc ánh sáng nhân tạo của không gian hoặc bề mặt.”

Ai thường làm: tư vấn thiết kế kiến trúc, điện chiếu sáng (nhận xét; Bảng 1.4 không có dòng riêng cho nội dung này).

Đầu vào cần có: mô hình BIM “chứa tất cả các đối tượng có tác động đến sự phân bố ánh sáng trong công trình (bao gồm vật liệu hoàn thiện, bố trí nội thất, hình thù công trình…)”; phần mềm phân tích, tính toán ánh sáng. Nhân lực có kỹ năng đánh giá kết quả và bố trí nguồn sáng phù hợp.

Đầu ra: mô hình thiết kế hệ thống chiếu sáng; báo cáo phân tích hệ thống chiếu sáng; thông tin cấu kiện hệ thống chiếu sáng chuyển cho thiết kế kiến trúc.

Lợi ích: xem xét trực quan trong các điều kiện ánh sáng khác nhau; định lượng cường độ sáng tại các điểm; tính tác động ánh sáng ban ngày; tính sơ bộ năng lượng chiếu sáng; so sánh phương án nguồn sáng nhân tạo.

Khi nào nên chọn: trường học (độ rọi lớp học), bệnh viện, bảo tàng, nhà thi đấu, không gian có yêu cầu thẩm mỹ ánh sáng cao. Lưu ý yêu cầu đầu vào khá nặng: mô hình phải có vật liệu hoàn thiện và nội thất, nên thường chỉ khả thi ở thiết kế kỹ thuật trở đi, hoặc chọn cho một số phòng điển hình.

6. Đánh giá thiết kế (mục 1.5)

Làm gì: “quá trình trong đó các bên liên quan xem xét, đánh giá thiết kế thông qua mô hình BIM 3D theo các tiêu chí khác nhau như: bố cục, cảnh quan, ánh sáng, công thái học, kết cấu, màu sắc,…” Có thể làm cho “một khu vực nhỏ của dự án với độ chi tiết rất cao”, và có thể thực hiện chỉ với phần mềm máy tính hoặc với thiết bị mô phỏng “như công nghệ thực tế ảo, tăng cường thực tế ảo (VR/AR)”.

Ai thường làm: đơn vị tư vấn thiết kế (Bảng 1.4), với sự tham gia của chủ đầu tư, đơn vị thi công và đơn vị quản lý vận hành nếu có. Mẫu số 9a gán R cho tư vấn thiết kế ở dòng “Sử dụng mô hình trong cuộc họp giữa đội ngũ thiết kế và Chủ đầu tư”.

Đầu vào cần có: phần mềm đánh giá thiết kế; phần cứng đủ xử lý mô hình; xác định trước “những yêu cầu đánh giá cần thiết” và “những công nghệ được sử dụng để thực hiện đánh giá thiết kế (mô hình 3D, VR/AR…)”.

Đầu ra: “Báo cáo các phản hồi thiết kế kèm theo chỉ định bộ phận/ bên có trách nhiệm sửa.”

Lợi ích: thuận lợi trao đổi giữa tư vấn, chủ đầu tư, thi công, vận hành; nâng cao chất lượng thiết kế; thay đổi phương án nhanh; rút ngắn thời gian thiết kế, xét duyệt.

Khi nào nên chọn: khi người sử dụng cuối (bác sĩ, giáo viên, công nhân vận hành) cần “nhìn thấy” để góp ý, hoặc khi có khu vực lặp lại nhiều (phòng bệnh, phòng học, căn hộ mẫu). Điểm then chốt là sản phẩm: phải có báo cáo phản hồi chỉ rõ ai sửa, nếu không đánh giá thiết kế chỉ là một buổi trình chiếu.

7. Dự toán chi phí, BIM 5D (mục 1.6)

Làm gì: dùng mô hình BIM để hỗ trợ lập dự toán. “Từ mô hình BIM có thể xác định nhanh chóng các số liệu liên quan (khối lượng, diện tích, chiều dài, số lượng) để dự tính yêu cầu nguồn lực và tính toán chi phí.” Hướng dẫn kèm một câu lưu ý cần nhớ nguyên văn: “Lưu ý là mô hình chỉ là công cụ hỗ trợ, nó không thay thế được cho các trách nhiệm truyền thống của Kỹ sư định giá trong xây dựng.”

Ai thường làm: các đơn vị tư vấn thiết kế (Bảng 1.4), thực tế là bộ phận dự toán phối hợp với đội dựng hình.

Đầu vào cần có: phần mềm dự toán dựa trên mô hình; “Mô hình thiết kế đáp ứng các yêu cầu để bóc tách khối lượng”; dữ liệu về chi phí (thông tin giá). Nhân lực cần khả năng xác định khối lượng phù hợp với việc vận dụng thông tin về giá, và thao tác mô hình để thu được khối lượng dùng được.

Đầu ra: “Thông tin tính toán khối lượng theo cấu trúc xác định; Dự toán chi phí.”

Lợi ích: xác định nhanh khối lượng để so sánh phương án, cung cấp thông tin chi phí cho chủ đầu tư khi ra quyết định (kể cả khi thay đổi), hỗ trợ kiểm soát chi phí.

Khi nào nên chọn: khi chủ đầu tư cần so sánh nhanh chi phí giữa các phương án, hoặc muốn có số liệu đối chiếu độc lập với bóc tách thủ công. Nên giới hạn phạm vi rõ (những nhóm công tác nào bóc từ mô hình) và quy định “cấu trúc xác định” của bảng khối lượng ngay trong EIR.

8. Phối hợp 3D (mục 1.7)

Làm gì: công việc “cần thực hiện trong suốt quá trình thiết kế, thi công để xác định những xung đột trong mô hình BIM có thể dẫn đến các vấn đề ngừng trệ hoặc sai sót trên công trường”, bằng phần mềm kiểm tra xung đột hoặc kiểm tra thủ công. “Mục tiêu của phối hợp 3D là loại bỏ bất kỳ xung đột lớn do thiết kế (không kể đến các lỗi do công tác mô hình hoá) trước khi đưa vào xây dựng, lắp ráp.”

Ai thường làm: các đơn vị tư vấn thiết kế (Bảng 1.4). Mẫu số 9a gán R cho tư vấn thiết kế, C cho ban quản lý dự án ở dòng “Kiểm tra và phối hợp mô hình, bao gồm công tác phát hiện xung đột đầy đủ và liên tục theo kế hoạch BIM”. Theo mục 1.3.2, điều phối BIM “Xây dựng Mô hình BIM liên kết đa bộ môn từ những mô hình BIM từng bộ môn, xuất báo cáo xung đột tại các mốc quan trọng xác định trong Kế hoạch thực hiện BIM cho dự án”.

Đầu vào cần có: phần mềm xây dựng mô hình, đánh giá mô hình, phát hiện xung đột; mô hình thành phần của các bộ môn; các báo cáo, nhận xét trong quá trình phối hợp. Nhân lực cần “Kiến thức về xây dựng”, không chỉ biết chạy phần mềm.

Đầu ra: mô hình phối hợp công trình; “Báo cáo phối hợp: xác định các lỗi phối hợp.”

Lợi ích: trao đổi dễ dàng giữa các bên; nâng cao chất lượng thiết kế; sửa phương án trực quan; rút ngắn thời gian xem xét thiết kế.

Khi nào nên chọn: hầu như mọi công trình có nhiều bộ môn cơ điện, và là một trong những nội dung có tỷ lệ “đáng tiền” cao nhất. Cách tổ chức chi tiết có tại các bài phát hiện xung đột (clash detection) trong BIM và quy trình điều phối BIM.

9. Lập tiến độ dựa trên mô hình, BIM 4D (mục 1.8)

Làm gì: “dữ liệu thời gian được thêm vào mô hình (mô hình BIM 4D) để lên kế hoạch, tiến độ trong giai đoạn thi công.” Hướng dẫn mô tả đây là “một công cụ trực quan, cung cấp cho các đơn vị tham gia dự án hiểu rõ hơn về các mốc quan trọng của dự án và kế hoạch thực hiện dự án.”

Ai thường làm: các đơn vị tư vấn thiết kế, đơn vị quản lý dự án, nhà thầu thi công (Bảng 1.4); thực tế chủ yếu là nhà thầu thi công vì họ nắm biện pháp và trình tự.

Đầu vào cần có: phần mềm dựng mô hình BIM; phần mềm lên kế hoạch; phần mềm quản lý mô hình 4D; “Mô hình tiến độ xây dựng (mô hình 4D) (IFC, CSV, XML)”; bảng tiến độ xây dựng. Nhân lực cần kiến thức lập kế hoạch, trình tự thi công và phần mềm 4D.

Đầu ra: “Mô hình mô phỏng tiến độ 4D; Các báo cáo tiến độ (nếu có).”

Lợi ích: hướng dẫn nêu tám ý, tập trung vào hiểu rõ trình tự thi công, theo dõi tiến độ thực tế so với kế hoạch, chuẩn bị nguồn lực, vật tư và “Xác định và giải quyết các xung đột về không gian trước khi thi công”.

Khi nào nên chọn: công trình thi công trong điều kiện vừa xây vừa khai thác (bệnh viện mở rộng, trường học cải tạo trong năm học), mặt bằng chật, nhiều nhà thầu chồng lấn, hoặc lắp đặt thiết bị lớn. Phần dưới phân tích kỹ hơn giới hạn của 4D.

Hai nội dung có trong Bảng 1.3, 1.4 nhưng không được mô tả trong Phụ lục 01

Bảng 1.3 và Bảng 1.4 có thêm “Mô hình hoàn công” và “Quản lý tài sản”, nhưng Phụ lục 01 không có mục mô tả cho hai nội dung này. Vì vậy chủ đầu tư không thể chỉ ghi “theo Phụ lục 01” mà phải tự định nghĩa trong EIR.

• Mô hình hoàn công: Bảng 1.4 ghi bên thực hiện là “Nhà thầu thi công hoặc đơn vị thứ 3”. Đây là nội dung nay đã có căn cứ nghĩa vụ: điểm đ khoản 5 Điều 8 Nghị định 217/2026/NĐ-CP yêu cầu sau khi hoàn thành công trình, chủ đầu tư cập nhật “mô hình BIM hoàn công đã được chuẩn hoá phục vụ công tác quản lý nhà nước” vào Cơ sở dữ liệu quốc gia về hoạt động xây dựng, đồng thời bàn giao cho đơn vị quản lý, vận hành “toàn bộ dữ liệu BIM phục vụ công tác quản lý, vận hành và bảo trì công trình”. Mô hình hoàn công không thay hồ sơ hoàn thành công trình theo quy định về quản lý chất lượng; xem thêm bài hồ sơ hoàn công công trình xây dựng gồm gì.
• Quản lý tài sản: Bảng 1.4 ghi bên thực hiện là “Nhà thầu thi công, chủ đầu tư hoặc đơn vị thứ 3”, phục vụ mục tiêu “Quản lý hồ sơ, tài liệu, thông tin trong quá trình vận hành công trình” (ưu tiên 2 trong ví dụ Bảng 1.3). Khi chọn nội dung này, chủ đầu tư cần nêu: những loại thiết bị, tài sản nào cần thông tin; thuộc tính tối thiểu (mã, nhà sản xuất, ngày lắp đặt, thời hạn bảo hành, chu kỳ bảo trì…); định dạng bàn giao; bên nhận (gợi ý của Viện).

Bảng tóm tắt dưới đây giúp tra nhanh chín nội dung, cộng hai nội dung chưa được mô tả:

BIM 4D và BIM 5D: hiểu cho đúng, dùng cho vừa

Hai nội dung này được nhắc nhiều nhất trong hồ sơ chào thầu, cũng là hai nội dung hay bị kỳ vọng sai nhất.

BIM 4D: mô hình có thêm trục thời gian

Hiểu đơn giản: lấy tiến độ thi công (danh sách công việc, ngày bắt đầu, ngày kết thúc) gắn vào các cấu kiện trong mô hình. Khi “tua” theo thời gian, phần mềm hiện dần từng phần công trình theo đúng thứ tự sẽ thi công. Người xem nhìn thấy ngay tuần nào đổ sàn tầng mấy, cần trục đứng đâu, khu vực nào đang chồng lấn.

Giá trị lớn nhất của 4D là phát hiện các xung đột không nhìn thấy trên bản vẽ. Hướng dẫn chi tiết ban hành kèm Quyết định 347/QĐ-BXD (Phần 1 mục 4.4.d) gọi đó là va chạm 4D: “xung đột liên quan đến quá trình xây dựng, khi các công việc không được lên kế hoạch thực hiện hợp lý, các đối tượng được xây dựng trước sẽ gây khó khăn trong quá trình thực hiện đối tượng sau đó (ví dụ: bố trí không gian không hợp lý dẫn đến quá trình vận chuyển thiết bị vào vị trí lắp đặt không thực hiện được).”

Giới hạn cần biết:

• 4D chỉ đúng khi tiến độ được cập nhật. Lợi ích “Theo dõi tiến độ thực tế trên công trường so với các hoạt động đã được lên kế hoạch” chỉ có khi có người nhập tiến độ thực tế định kỳ. Mô hình 4D làm một lần lúc dự thầu thì chỉ còn là video minh họa.
• 4D không thay tiến độ thi công được phê duyệt theo hợp đồng; nó là công cụ trực quan hóa và phân tích.
• Mức chi tiết cấu kiện phải khớp mức chi tiết tiến độ. Tiến độ chia theo tầng thì mô hình chỉ cần chia theo tầng; tiến độ chia theo phân đoạn đổ bê tông thì mô hình phải tách được phân đoạn.
• Theo Phụ lục 01 mục 1.8, đây là nội dung của “giai đoạn thi công”. Đặt 4D vào gói tư vấn thiết kế khi chưa có biện pháp thi công thường cho kết quả xa thực tế.

BIM 5D: mô hình gắn với khối lượng và chi phí

Hiểu đơn giản: mỗi cấu kiện trong mô hình có kích thước, vật liệu, nên phần mềm đếm và tính được khối lượng (m³ bê tông, m² tường, số lượng thiết bị). Gắn khối lượng với đơn giá ra chi phí; gắn tiếp với tiến độ 4D ra dòng tiền theo thời gian. Phụ lục 01 mục 1.6 nêu lợi ích “Dự toán chi phí gắn với tiến độ thực hiện dự án, có thể giúp theo dõi ngân sách trong suốt quá trình thực hiện dự án.”

Giới hạn cần biết:

• Câu lưu ý của hướng dẫn là nguyên tắc nền: mô hình “không thay thế được cho các trách nhiệm truyền thống của Kỹ sư định giá trong xây dựng”. Kết quả bóc từ mô hình vẫn phải được người có chuyên môn kiểm tra, áp định mức, đơn giá theo quy định về quản lý chi phí đầu tư xây dựng hiện hành.
• Mô hình chỉ đếm được thứ đã dựng. Công tác không mô hình hóa (biện pháp thi công, công tác tạm, hao hụt, vận chuyển…) không tự xuất hiện trong bảng khối lượng.
• Quy tắc đo của phần mềm có thể khác quy tắc tính khối lượng theo định mức (ví dụ cách trừ phần giao nhau giữa dầm, cột, sàn). Phải thống nhất “cấu trúc xác định” và quy tắc đo trước.
• Mô hình phải được dựng “đáp ứng các yêu cầu để bóc tách khối lượng” ngay từ đầu. Mô hình dựng chỉ để ra bản vẽ thường không đủ.

Nội dung áp dụng BIM theo giai đoạn dự án

Hướng dẫn chung năm 2021 chia quá trình áp dụng BIM theo hình thức thiết kế – đấu thầu – thi công thành hai giai đoạn thiết kế và thi công (mục 1.1), còn hướng dẫn chi tiết theo Quyết định 347/QĐ-BXD mô tả yêu cầu theo thiết kế sơ bộ, thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công. Các tên gọi này vẫn khớp các loại thiết kế tại khoản 2 Điều 19 Luật Xây dựng 135/2025/QH15; tuy nhiên luật mới bổ sung thiết kế FEED và cho phép thiết kế một bước hoặc nhiều bước (khoản 1 Điều 19), nên hướng dẫn năm 2021 chưa có cột riêng cho thiết kế FEED. Bảng dưới đây là cách sắp xếp tham khảo của Viện, có ghi nguồn gợi ý.

Lưu ý: điểm a khoản 1 Điều 8 Nghị định 217/2026/NĐ-CP yêu cầu áp dụng BIM “kể từ giai đoạn lập Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc Báo cáo kinh tế – kỹ thuật”. Vì vậy chủ đầu tư nên chọn danh mục nội dung áp dụng trước khi thuê tư vấn lập báo cáo, không đợi đến thiết kế bản vẽ thi công.

Nội dung áp dụng BIM tối thiểu để đáp ứng Điều 8 Nghị định 217/2026

Nghị định 217/2026/NĐ-CP không có danh mục “nội dung áp dụng BIM bắt buộc”. Tuy nhiên, khoản 3 và khoản 5 Điều 8 mô tả khá cụ thể dữ liệu BIM phải nộp và cách cơ quan chuyên môn sử dụng dữ liệu đó. Từ đây có thể suy ra những nội dung mà mô hình của dự án thuộc diện bắt buộc gần như chắc chắn phải phục vụ được. Bảng dưới đây là cách hiểu của Viện, không phải danh mục do văn bản quy định.

Theo cách hiểu này, bộ nội dung “nền” cho một công trình xây dựng mới từ cấp II trở lên thường gồm: tạo lập mô hình 3D có thuộc tính cho các bộ môn chính, phối hợp 3D, và mô hình hoàn công; cộng thêm mô hình hiện trạng khi có kết nối hạ tầng hoặc công trình hiện hữu. Các nội dung khác (4D, 5D, phân tích năng lượng, ánh sáng, kết cấu, đánh giá thiết kế mở rộng, quản lý tài sản đầy đủ) được chọn theo mục tiêu riêng của dự án. Lưu ý thêm hai điểm:

• Điểm c khoản 3 Điều 8 nêu: “Trường hợp yêu cầu quản lý ở mức cao hơn, nội dung dữ liệu BIM thực hiện theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng.” Khi có hướng dẫn mới, danh mục nền có thể phải mở rộng.
• Điểm a khoản 5 Điều 8 giao bộ quản lý công trình chuyên ngành và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng lộ trình chuyển đổi sang dùng mô hình BIM trong quản lý nhà nước. Mức độ cơ quan chuyên môn thực sự khai thác dữ liệu BIM ở từng địa phương có thể khác nhau; chủ đầu tư nên hỏi trước cơ quan thẩm định về yêu cầu cụ thể.

Với công trình cấp I trở lên thuộc dự án đầu tư công, khoản 4 Điều 8 còn yêu cầu chủ đầu tư thiết lập, quản lý, vận hành môi trường dữ liệu chung (CDE). CDE không phải một nội dung áp dụng mà là “nền tảng” để mọi nội dung trao đổi dữ liệu.

Cách ghi nội dung áp dụng BIM vào EIR, Pre-BEP, BEP và hồ sơ mời thầu

Danh mục đã chọn chỉ có giá trị khi được viết vào đúng tài liệu. Hướng dẫn chung đã chuẩn bị sẵn chỗ ghi ở từng khâu.

Trong yêu cầu về thông tin trao đổi (EIR)

Mục 2.2.4 liệt kê nội dung chủ yếu của EIR, trong đó có “Mục tiêu áp dụng BIM” và “Nội dung áp dụng BIM”. Mẫu EIR tại Phụ lục 02 dành hẳn mục 3 “Mục tiêu và nội dung áp dụng BIM cho dự án”: mục 3.1 với Bảng 4 (mục tiêu), mục 3.2 với Bảng 5 (nội dung), kèm câu “Các nội dung áp dụng BIM dưới đây đã được thống nhất giữa nhóm dự án và ____ [Ghi tên chủ đầu tư]” và yêu cầu khi thay đổi, bổ sung nội dung phải thống nhất với chủ đầu tư. Mẫu dẫn chiếu “Biểu mẫu 01: Nội dung áp dụng BIM”, là bảng hai cột: nội dung áp dụng BIM và mục tiêu tương ứng.

Biểu mẫu 01 chỉ có hai cột, nên khi dùng thực tế Viện gợi ý mở rộng thành bảng với các cột: nội dung áp dụng; mục tiêu phục vụ; bắt buộc hay tùy chọn; giai đoạn, mốc chuyển giao; bên chịu trách nhiệm; sản phẩm đầu ra và định dạng; tiêu chí chấp thuận. Ví dụ một dòng: “Phối hợp 3D — mục tiêu giảm thay đổi thiết kế khi thi công — bắt buộc — thiết kế kỹ thuật và bản vẽ thi công, chuyển giao tại mỗi mốc nộp hồ sơ — tư vấn thiết kế — mô hình phối hợp và báo cáo phối hợp liệt kê xung đột, trạng thái xử lý — không còn xung đột lớn chưa có phương án xử lý tại mốc nộp”. Hướng dẫn chi tiết về cấu trúc EIR có tại bài yêu cầu trao đổi thông tin (EIR) trong BIM.

Trong hồ sơ dự thầu: Pre-BEP và hồ sơ năng lực

Mẫu số 6a (Kế hoạch thực hiện BIM sơ bộ) đặt mục 2 “Các nội dung áp dụng BIM” với yêu cầu nhà thầu chấp nhận nội dung bắt buộc và xác nhận nội dung tùy chọn. Phần mở đầu Mẫu số 6a nhắc: “Việc áp dụng BIM từ tổng thể đến chi tiết cần cân đối giữa nguồn lực và tiến độ yêu cầu, kế hoạch và khả năng đáp ứng.” Mẫu số 4a (Năng lực về BIM) có mục 6 “Hiểu biết về các nội dung áp dụng BIM”, trong đó với mỗi nội dung, nhà thầu trình bày ví dụ, lợi ích kỳ vọng, quan điểm của công ty và dẫn chứng.

Ở khâu đánh giá, mục 2.2.2 hướng dẫn: qua Pre-BEP, “Các nhà thầu thể hiện hiểu biết về quy trình BIM và khả năng đáp ứng các nội dung áp dụng BIM.” Bảng 2.1 chỉ là khung tiêu chí (không có thang điểm cụ thể), chủ đầu tư tự xác định điểm theo quy định về lựa chọn nhà thầu hiện hành. Khi áp vào hồ sơ mời thầu, anh/chị cần dùng mẫu hồ sơ theo pháp luật đấu thầu hiện hành; số hiệu mẫu nêu trong hướng dẫn năm 2021 chỉ là viện dẫn tại thời điểm ban hành.

Trong kế hoạch thực hiện BIM (BEP) và phân công trách nhiệm

Mẫu BEP tại Phụ lục 03 lặp lại mục 3 “Mục tiêu và nội dung áp dụng BIM” để chốt danh mục sau khi ký hợp đồng. Biểu mẫu 02 “Kế hoạch trao đổi thông tin phối hợp” cho phép chia nội dung công việc “theo nội dung áp dụng BIM”, với cột đơn vị chịu trách nhiệm, phần mềm và phiên bản, định dạng gốc, định dạng trao đổi, tần suất. Ma trận RACI (Mẫu số 9a, Biểu mẫu 01 Phụ lục 03) gán vai trò cho từng việc; lưu ý ghi chú của chính mẫu: “Nội dung trong Bảng là để tham khảo. Chủ đầu tư có thể thay đổi cho phù hợp với yêu cầu và giai đoạn áp dụng BIM cho dự án/công trình.” Một số dòng trong mẫu bị bỏ trống hoặc thiếu bên chịu trách nhiệm (ví dụ dòng “Tạo báo cáo phát hiện xung đột từ mô hình liên kết”), nên khi dùng phải điền bổ sung. Chi tiết về BEP xem bài kế hoạch thực hiện BIM (BEP).

Góc nhìn theo từng chủ thể

Chủ đầu tư, ban quản lý dự án

Mục 1.3.1 giao chủ đầu tư “Xác định mục tiêu và nội dung áp dụng BIM cho dự án” khi chuẩn bị thông tin xây dựng EIR, và cho phép thuê đơn vị tư vấn có năng lực giúp. Việc của chủ đầu tư không phải biết dùng phần mềm, mà là trả lời rõ: dự án cần BIM để làm gì, sản phẩm nào cần nhận, ai nhận, khi nào. Ở cuối dự án, chủ đầu tư chủ trì đánh giá “Sự hợp lý, đáp ứng yêu cầu của các nội dung áp dụng” và “Các lợi ích mang lại từ việc áp dụng BIM cho dự án”. Bài BIM cho chủ đầu tư và ban quản lý dự án trình bày đầy đủ các nhóm việc cần kiểm soát.

Tư vấn thiết kế

Theo Bảng 1.4, tư vấn thiết kế là bên thực hiện của hầu hết nội dung trong giai đoạn thiết kế. Trước khi chào thầu, tư vấn nên rà từng nội dung bắt buộc với yêu cầu nhân lực ở Phụ lục 01. Ví dụ, nhận phân tích năng lượng thì phải có người hiểu tiêu chuẩn năng lượng và nguồn dữ liệu thời tiết; nhận dự toán 5D thì đội dự toán phải tham gia từ lúc lập quy tắc dựng hình. Nội dung nào chưa đủ năng lực nên đề xuất thay đổi ngay ở Pre-BEP thay vì nhận cho đủ rồi làm hình thức.

Nhà thầu thi công

Nhà thầu là bên thực hiện chính của 4D, mô hình phục vụ thi công, chế tạo, và thường là của mô hình hoàn công. Mục 1.1 hướng dẫn chung nêu, ở hình thức thiết kế – đấu thầu – thi công, mô hình và bản vẽ được phát hành cho nhà thầu “để tham chiếu”, rồi tư vấn hoặc nhà thầu chính “sẽ xây dựng các mô hình tiếp theo với các thông tin chi tiết đáp ứng yêu cầu thi công và chế tạo”. Nhà thầu cần đọc kỹ danh mục nội dung trong hồ sơ mời thầu xây lắp để tính đủ nhân lực, chi phí.

BIM Manager, BIM Coordinator, BIM Modeler

Theo mục 1.3.2, quản lý BIM “chịu trách nhiệm xác định chiến lược và quản lý việc áp dụng BIM”, tức là người trực tiếp đề xuất, bảo vệ danh mục nội dung áp dụng và phân bổ nguồn lực; ma trận 9a gán quản lý BIM vai trò R ở dòng “Thiết lập các yêu cầu của BIM cho dự án”. Điều phối BIM vận hành nội dung phối hợp 3D và báo cáo xung đột theo mốc. Kỹ thuật viên dựng hình tạo mô hình, trích xuất thông tin, bản vẽ, là người biết rõ nhất một mô hình có bóc được khối lượng hay không. Xem thêm bài BIM Manager là gì. Pháp luật hiện hành không quy định số lượng nhân sự BIM tối thiểu cho dự án; cơ cấu nhân sự do chủ đầu tư yêu cầu trong hồ sơ và các bên thỏa thuận.

15 tình huống thực tế khi chọn nội dung áp dụng BIM

Các tình huống dưới đây là ví dụ minh họa với dự án, số liệu giả định, tổng hợp từ những câu hỏi thường được học viên đưa ra trong các lớp bồi dưỡng.

Nhóm 1 — Chủ đầu tư khi lập danh mục

Tình huống 1: Chủ đầu tư muốn “làm hết” mọi nội dung

Một ban quản lý dự án nhà văn phòng cơ quan yêu cầu tư vấn thực hiện đủ chín nội dung trong Phụ lục 01, cộng quản lý tài sản, “cho đúng tinh thần BIM”. Giá chào thầu vượt dự toán gói thầu.

Cách xử lý: Mục 1.4.3 hướng dẫn chung yêu cầu so sánh “lợi ích tiềm năng này với chi phí thực hiện, các rủi ro có thể xảy ra khi sử dụng hoặc không áp dụng” từng nội dung. Ban quản lý nên quay lại Bảng 1.3: xác định 3–4 mục tiêu ưu tiên 1, chỉ giữ nội dung phục vụ các mục tiêu đó làm bắt buộc, phần còn lại để tùy chọn cho nhà thầu đề xuất theo Mẫu số 6a. Không có quy định nào yêu cầu thực hiện tất cả nội dung trong Phụ lục 01.

Tình huống 2: Công trình cấp III muốn chọn BIM 4D

Chủ đầu tư một nhà kho cấp III (không thuộc diện bắt buộc) nghe nói 4D giúp kiểm soát tiến độ nên muốn đưa vào hợp đồng thi công.

Cách xử lý: Điểm b khoản 1 Điều 8 Nghị định 217/2026/NĐ-CP khuyến khích chủ đầu tư chủ động áp dụng BIM với công trình không thuộc diện bắt buộc, nên đây là lựa chọn tự nguyện. Theo Bảng 1.3, 4D phục vụ mục tiêu “Quản lý tiến độ thi công” (ví dụ ở ưu tiên 2). Với công trình đơn giản, ít bộ môn, trình tự thi công rõ, lợi ích có thể không tương xứng chi phí. Nếu vẫn chọn, nên giới hạn ở mức tiến độ theo hạng mục và yêu cầu cập nhật hằng tháng, thay vì mô phỏng chi tiết.

Tình huống 3: Hồ sơ mời thầu chỉ ghi “áp dụng BIM theo quy định”

Hai nhà thầu tư vấn chào giá chênh nhau gần ba lần. Tổ chuyên gia không có căn cứ so sánh.

Cách xử lý: Khoản 2 Điều 8 Nghị định 217/2026/NĐ-CP để phạm vi, nội dung BIM theo thỏa thuận hợp đồng; nếu hồ sơ không xác định, hợp đồng cũng không xác định được. Chủ đầu tư nên làm rõ, sửa đổi hồ sơ theo quy định đấu thầu hiện hành, bổ sung EIR có mục 3 (mục tiêu và nội dung áp dụng) theo mẫu Phụ lục 02, Biểu mẫu 01. Bài học: bước 1 của mục 1.2 phải xong trước khi phát hành hồ sơ.

Nhóm 2 — Thiết kế và thẩm định

Tình huống 4: Cải tạo, mở rộng trường học cần mô hình hiện trạng

Dự án xây thêm khối nhà học mới nối với hai dãy nhà cũ không còn hồ sơ thiết kế. Tư vấn đề xuất quét laser toàn bộ.

Cách xử lý: Phụ lục 01 mục 1.1 cho phép xây dựng mô hình hiện trạng bằng “quét laser hoặc các kỹ thuật khảo sát thông thường”, tùy yêu cầu và mục đích khảo sát. Chủ đầu tư nên khoanh phạm vi: quét chi tiết khu vực tiếp giáp, kết nối với khối mới; khảo sát thông thường cho phần còn lại. Theo Mẫu số 9a, chủ đầu tư là bên R trong việc cung cấp dữ liệu khảo sát và mô hình hiện trạng, nên chi phí khảo sát này cần được dự trù từ đầu. Cũng cần lưu ý: phần xây mới thuộc diện áp dụng theo điểm a khoản 1 Điều 8 nếu đạt cấp II trở lên; phần cải tạo dãy nhà cũ thì việc dùng BIM là lựa chọn của chủ đầu tư.

Tình huống 5: Công trình hướng tới tiêu chí xanh muốn phân tích năng lượng

Một tòa văn phòng đặt mục tiêu giảm tiêu thụ điện vận hành. Tư vấn chào phân tích năng lượng ở giai đoạn thiết kế bản vẽ thi công.

Cách xử lý: Phụ lục 01 mục 1.3 nêu phân tích năng lượng “được thực hiện trong giai đoạn thiết kế” nhằm “tối ưu hóa thiết kế”. Muốn tối ưu được, phải làm khi hình khối, hướng, vỏ bao che còn điều chỉnh được, tức là từ thiết kế cơ sở. Trong Bảng 1.3 cần nâng mục tiêu tối ưu năng lượng lên ưu tiên 1 cho dự án này. Vì phần sản phẩm đầu ra của mục 1.3 trong bản gốc bị chép lặp từ mục phân tích ánh sáng, EIR phải tự định nghĩa sản phẩm, ví dụ báo cáo so sánh phương án và danh mục đề xuất điều chỉnh.

Tình huống 6: Cơ quan thẩm định yêu cầu trích xuất chỉ tiêu từ mô hình

Hồ sơ Báo cáo nghiên cứu khả thi một trung tâm văn hóa được nộp kèm tệp IFC. Cơ quan chuyên môn đề nghị trích xuất tổng diện tích sàn, mật độ xây dựng từ mô hình nhưng mô hình chỉ có hình khối, không có thông tin phòng.

Cách xử lý: Điểm c khoản 5 Điều 8 Nghị định 217/2026/NĐ-CP liệt kê “trích xuất các chỉ tiêu chủ yếu” trong nội dung sử dụng dữ liệu BIM phục vụ thẩm định, và điểm d khoản 5 giao chủ đầu tư bảo đảm tính đầy đủ, chính xác của dữ liệu. Chủ đầu tư yêu cầu tư vấn bổ sung không gian, diện tích, công năng vào mô hình. Bài học cho dự án sau: khi viết nội dung “tạo lập mô hình” trong EIR, nêu rõ mô hình phải có thuộc tính đủ để trích xuất chỉ tiêu, không chỉ hình học. Hướng dẫn chi tiết theo Quyết định 347/QĐ-BXD (Phần 1 mục 5.1) cũng yêu cầu mô hình thiết kế sơ bộ “có thể tính toán diện tích, khối tích của công trình”.

Tình huống 7: Mô hình phân tích kết cấu không khớp mô hình BIM

Kỹ sư kết cấu tính toán bằng mô hình riêng, sau đó tăng tiết diện dầm nhưng mô hình BIM nộp đi vẫn giữ tiết diện cũ. Phối hợp 3D không phát hiện ống gió va dầm.

Cách xử lý: Phụ lục 01 (mục phân tích kết cấu) lưu ý: “nếu thiết lập mô hình phân tích kết cấu riêng thì nên đối chiếu với mô hình BIM để đảm bảo sự tương thích.” Đơn vị thực hiện cần đưa bước đối chiếu này vào quy trình kiểm tra chất lượng (mục 3.4.8) và vào BEP, ví dụ mỗi lần phát hành mô hình kết cấu phải kèm xác nhận đã đối chiếu với mô hình tính toán.

Tình huống 8: Báo cáo phối hợp có hàng nghìn xung đột

Lần chạy kiểm tra đầu tiên cho ra hàng nghìn xung đột, phần lớn là ống nhỏ xuyên trần, đèn chạm trần, lỗi dựng hình. Cuộc họp phối hợp sa lầy.

Cách xử lý: Phụ lục 01 mục 1.7 xác định mục tiêu của phối hợp 3D là loại bỏ “xung đột lớn do thiết kế (không kể đến các lỗi do công tác mô hình hoá)”. Lỗi dựng hình phải được bộ phận thực hiện tự xử lý trước khi phối hợp; theo mục 1.3.2, điều phối BIM “Đảm bảo các xung đột trong mô hình BIM từng bộ môn được giải quyết trước khi phối hợp đa bộ môn”. Hướng dẫn chi tiết theo Quyết định 347/QĐ-BXD (Phần 1 mục 4.4.c) liệt kê các cặp đối tượng không cần kiểm tra, ví dụ “Các đường ống có đường kính <50mm sẽ không được kiểm tra va chạm”, “Cốt thép sẽ không được kiểm tra va chạm”. Đưa các quy tắc này vào ma trận kiểm tra trong BEP.

Tình huống 9: Đánh giá thiết kế bằng thực tế ảo cho khoa phẫu thuật

Bệnh viện muốn các bác sĩ “đi thử” trong phòng mổ trước khi chốt thiết kế, nhưng lo chi phí thiết bị.

Cách xử lý: Phụ lục 01 mục 1.5 cho phép đánh giá thiết kế “trong một khu vực nhỏ của dự án với độ chi tiết rất cao”, và thực hiện chỉ với phần mềm máy tính hoặc với thiết bị mô phỏng “như công nghệ thực tế ảo, tăng cường thực tế ảo (VR/AR)”. Chủ đầu tư có thể chọn đánh giá chi tiết cho một phòng mổ mẫu và một phòng bệnh điển hình, phần còn lại đánh giá trên mô hình 3D thông thường. Yêu cầu sản phẩm là “Báo cáo các phản hồi thiết kế kèm theo chỉ định bộ phận/ bên có trách nhiệm sửa”, để góp ý của bác sĩ thực sự được xử lý.

Nhóm 3 — Thi công, chi phí, tiến độ

Tình huống 10: Nhà thầu tự dùng BIM để bóc khối lượng

Hợp đồng thi công không có nội dung 5D. Nhà thầu tự dựng mô hình từ bản vẽ để bóc khối lượng, lập kế hoạch vật tư, và đề nghị dùng khối lượng đó để thanh toán.

Cách xử lý: Nhà thầu được tự dùng mô hình như công cụ quản lý nội bộ. Nhưng vì nội dung này không nằm trong hợp đồng (khoản 2 Điều 8 Nghị định 217/2026/NĐ-CP), khối lượng thanh toán vẫn xác định theo hợp đồng, hồ sơ thiết kế và nghiệm thu thực tế. Khối lượng từ mô hình là số liệu đối chiếu hữu ích để phát hiện sai sót. Nếu chủ đầu tư thấy giá trị, có thể thỏa thuận bổ sung nội dung và quy tắc đo vào hợp đồng cho các gói sau.

Tình huống 11: Dự toán từ mô hình lệch dự toán truyền thống

Khối lượng bê tông bóc từ mô hình thấp hơn khoảng vài phần trăm so với bóc tách thủ công; khối lượng ván khuôn chênh lớn hơn.

Cách xử lý: Đây là hiện tượng thường gặp. Nguyên nhân hay nằm ở quy tắc trừ giao cắt giữa cấu kiện, công tác không được mô hình hóa (ván khuôn thường không dựng thành đối tượng), hoặc mô hình chưa đạt yêu cầu “đáp ứng các yêu cầu để bóc tách khối lượng” (Phụ lục 01 mục 1.6.3). Không bên nào “đúng” mặc nhiên: theo câu lưu ý ở mục 1.6.1, mô hình “không thay thế được cho các trách nhiệm truyền thống của Kỹ sư định giá trong xây dựng”. Kỹ sư định giá đối chiếu từng nhóm công tác, ghi rõ nguồn và quy tắc tính, rồi thống nhất “cấu trúc xác định” của bảng khối lượng cho các lần sau.

Tình huống 12: Mô hình 4D không được cập nhật

Nhà thầu nộp mô hình 4D đẹp ở tháng đầu tiên, sau đó không cập nhật. Đến tháng thứ sáu tiến độ thực tế đã chậm nhiều nhưng mô hình vẫn “đúng kế hoạch”.

Cách xử lý: Lợi ích của 4D theo Phụ lục 01 mục 1.8 gồm “Theo dõi tiến độ thực tế trên công trường so với các hoạt động đã được lên kế hoạch”, điều chỉ đạt được khi có cập nhật. Mẫu số 9a có dòng “Cung cấp mô hình hàng tháng để kiểm tra và giám sát tiến độ thực hiện so với kế hoạch”, và mẫu BEP có Biểu mẫu 07 về tần suất trao đổi thông tin. Chủ đầu tư nên ghi tần suất cập nhật 4D và bên chịu trách nhiệm vào BEP, gắn với mốc nghiệm thu sản phẩm BIM.

Tình huống 13: Thiết bị lớn không đưa được vào vị trí lắp đặt

Tại một nhà xưởng, máy biến áp và chiller được tập kết đúng hạn nhưng tường bao, sàn tầng trên đã thi công xong, không còn lối đưa thiết bị vào.

Cách xử lý: Đây chính là “va chạm 4D” theo Hướng dẫn chi tiết ban hành kèm Quyết định 347/QĐ-BXD (Phần 1 mục 4.4.d). Với công trình có nhiều thiết bị lớn, chủ đầu tư nên chọn BIM 4D cho riêng các khu vực lắp đặt thiết bị, trong đó mô phỏng đường vận chuyển. Phụ lục 01 mục 1.8 nêu lợi ích “Xác định và giải quyết các xung đột về không gian trước khi thi công”. Với công trình đã xảy ra sự việc, xử lý theo hợp đồng thi công và thỏa thuận điều chỉnh biện pháp; bài học ghi vào phần đánh giá sau dự án theo mục 3.6.2.

Nhóm 4 — Hoàn công và vận hành

Tình huống 14: Cuối dự án mới đòi mô hình hoàn công

Công trình sắp bàn giao, chủ đầu tư mới yêu cầu nhà thầu nộp mô hình hoàn công để cập nhật lên cơ sở dữ liệu. Hợp đồng thi công không có nội dung này; nhà thầu đề nghị bổ sung chi phí.

Cách xử lý: Điểm đ khoản 5 Điều 8 Nghị định 217/2026/NĐ-CP đặt trách nhiệm cập nhật mô hình hoàn công cho chủ đầu tư; còn ai lập mô hình là chuyện của hợp đồng (khoản 2 Điều 8). Không có điều khoản thì phải thương thảo bổ sung theo quy định về hợp đồng xây dựng. Vì Phụ lục 01 không mô tả nội dung “Mô hình hoàn công”, EIR của các dự án sau cần tự định nghĩa: phạm vi bộ môn, mức thông tin, cách cập nhật thay đổi trong thi công, định dạng, thời điểm bàn giao, và quan hệ với bản vẽ hoàn công giấy.

Tình huống 15: Đơn vị vận hành không dùng được dữ liệu bàn giao

Đơn vị quản lý tòa nhà nhận bộ dữ liệu BIM rất lớn nhưng không có phần mềm mở, không tìm được thông tin bảo hành thiết bị.

Cách xử lý: Điểm đ khoản 5 Điều 8 yêu cầu bàn giao “toàn bộ dữ liệu BIM phục vụ công tác quản lý, vận hành và bảo trì công trình”. Để dữ liệu dùng được, nội dung “Quản lý tài sản” (Bảng 1.3, 1.4) cần được chọn và định nghĩa từ đầu: đơn vị vận hành tham gia xác định thuộc tính cần có, định dạng nhận, công cụ khai thác. Mục 3.6.1 hướng dẫn chung cũng nhắc cân nhắc “Các yêu cầu truy cập trong tương lai” và “Phương án tái sử dụng thông tin trong tương lai” khi lưu trữ mô hình.

Checklist chọn và giao nội dung áp dụng BIM

1. Đã xác định công trình có thuộc diện bắt buộc theo điểm a khoản 1 Điều 8 Nghị định 217/2026/NĐ-CP (căn cứ cấp công trình theo Thông tư 34/2026/TT-BXD) hay chỉ khuyến khích.
2. Đã liệt kê mục tiêu áp dụng BIM và gán mức ưu tiên 1–3 (theo mẫu Bảng 1.3).
3. Mỗi mục tiêu ưu tiên 1 có ít nhất một nội dung áp dụng phục vụ.
4. Đã lập bảng phân tích theo mẫu Bảng 1.4, điền đủ cột năng lực, kinh nghiệm, chi phí, không để trống như mẫu gốc.
5. Đã kiểm tra bộ nội dung nền: tạo lập mô hình có thuộc tính, phối hợp 3D, mô hình hoàn công; mô hình hiện trạng nếu có kết nối hạ tầng hoặc công trình hiện hữu.
6. Đã hỏi cơ quan chuyên môn về yêu cầu dữ liệu BIM khi thẩm định tại địa phương.
7. Mỗi nội dung đã phân loại bắt buộc hoặc tùy chọn.
8. Mỗi nội dung có giai đoạn, mốc chuyển giao, bên chịu trách nhiệm.
9. Mỗi nội dung có sản phẩm đầu ra cụ thể, định dạng và tiêu chí chấp thuận; tự định nghĩa sản phẩm cho phân tích năng lượng, mô hình hoàn công, quản lý tài sản.
10. Danh mục đã được ghi vào mục 3 EIR và Biểu mẫu 01 (mở rộng cột), có trong hồ sơ mời thầu.
11. Tiêu chí đánh giá hồ sơ dự thầu có phần đánh giá hiểu biết, khả năng đáp ứng các nội dung áp dụng (Pre-BEP, Mẫu số 4a mục 6).
12. Sau khi ký hợp đồng, danh mục được chốt lại trong BEP mục 3, có ma trận RACI và kế hoạch trao đổi thông tin chia theo nội dung.
13. Với 4D, 5D: đã quy định tần suất cập nhật, quy tắc đo khối lượng, phạm vi công tác.
14. Đã dự trù chi phí khảo sát, mô hình hiện trạng thuộc phần chủ đầu tư cung cấp.
15. Đã lên kế hoạch đánh giá cuối dự án theo các câu hỏi tại mục 3.6.2.

Những sai lầm thường gặp khi chọn nội dung áp dụng BIM

1. Coi “áp dụng BIM” là một nội dung duy nhất, không tách thành các nội dung cụ thể, khiến hồ sơ mời thầu và hợp đồng thiếu căn cứ.
2. Chọn theo trào lưu hoặc chép danh mục của dự án trước (4D, 5D, thực tế ảo) thay vì theo mục tiêu của chính dự án như mục 1.2 và 1.4 hướng dẫn.
3. Chọn mà không đánh giá năng lực của bên thực hiện, bỏ trống cột “Yêu cầu về năng lực, kinh nghiệm, chi phí” giống mẫu Bảng 1.4.
4. Không nêu sản phẩm đầu ra, chỉ nêu tên nội dung; hoặc ghi “theo Phụ lục 01” cho phân tích năng lượng, mô hình hoàn công, quản lý tài sản, trong khi phụ lục chép lặp hoặc không mô tả sản phẩm của ba nội dung này.
5. Kỳ vọng 5D thay thế kỹ sư định giá, trái với lưu ý tại Phụ lục 01 mục 1.6.1.
6. Làm 4D một lần để trình chiếu, không quy định cập nhật.
7. Đặt nội dung của giai đoạn thi công vào gói thiết kế khi chưa có biện pháp thi công, hoặc đặt phân tích năng lượng quá muộn.
8. Bỏ qua yêu cầu của cơ quan thẩm định (trích xuất chỉ tiêu, kiểm tra xung đột) khi định nghĩa nội dung tạo lập mô hình.
9. Viết “theo Quyết định 348 bắt buộc…” trong hồ sơ. Hướng dẫn chung là tài liệu tham khảo; nghĩa vụ đến từ Nghị định 217/2026/NĐ-CP và hợp đồng.
10. Không đánh giá sau dự án, nên dự án sau lặp lại danh mục cũ.

Nếu doanh nghiệp đang xây dựng năng lực BIM từ đầu, cách sắp xếp mục tiêu và nội dung áp dụng ở cấp tổ chức (không chỉ cấp dự án) có trong bài lộ trình triển khai BIM cho doanh nghiệp.

Đào tạo quản lý và điều phối BIM tại Viện

Chọn đúng nội dung áp dụng BIM là việc của người quản lý: phải hiểu mục tiêu dự án, đọc được yêu cầu năng lực của từng nội dung, viết được EIR, đánh giá được Pre-BEP và nghiệm thu được sản phẩm. Viện Nghiên Cứu Đào Tạo Bồi Dưỡng Cán Bộ tổ chức khóa học Quản lý BIM (BIM Manager) cho cán bộ chủ đầu tư, ban quản lý dự án, tư vấn, và khóa học Điều phối BIM (BIM Coordinator) cho người trực tiếp vận hành phối hợp 3D, kiểm soát xung đột. Viện có thể tổ chức học trực tiếp, trực tuyến hoặc đào tạo tại đơn vị, dùng chính dự án của đơn vị làm bài tập lập danh mục nội dung áp dụng.

Sau khi hoàn thành khóa học, học viên được cấp chứng nhận hoàn thành khóa học theo tên khóa học đã tham gia. Chứng nhận hoàn thành khóa học do Viện cấp không phải chứng chỉ hành nghề hoạt động xây dựng do cơ quan có thẩm quyền cấp. Pháp luật hiện hành, gồm Nghị định 217/2026/NĐ-CP, cũng không đặt yêu cầu chứng chỉ BIM đối với cá nhân tham gia dự án.

Cần hỗ trợ lập danh mục nội dung áp dụng BIM, EIR hoặc bồi dưỡng đội ngũ quản lý BIM? Viện Nghiên Cứu Đào Tạo Bồi Dưỡng Cán Bộ đồng hành cùng chủ đầu tư, ban quản lý dự án và doanh nghiệp qua các chương trình bám sát văn bản hiện hành.

VIỆN NGHIÊN CỨU ĐÀO TẠO BỒI DƯỠNG CÁN BỘ

• Hotline / Zalo: 0904 889 859 (Ms. Hoa)
• Email: daotao@viendaotaocanbo.edu.vn
• Địa chỉ: DVTM T3-27A, Tòa A1, Chung cư Phương Đông Green Park, số 1 Trần Thủ Độ, Phường Yên Sở, Thành phố Hà Nội
• Website: https://viendaotaocanbo.edu.vn

Văn bản sử dụng trong bài

• Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 (hiệu lực 01/7/2026): điểm b khoản 3 Điều 7; khoản 1, khoản 2 Điều 19; khoản 3 Điều 94.
• Nghị định 217/2026/NĐ-CP ngày 19/6/2026 quy định chi tiết một số điều của Luật Xây dựng về quản lý hoạt động xây dựng (hiệu lực 01/7/2026): Điều 8 (khoản 1, 2, 3, 4, 5, 7).
• Nghị định 339/2026/NĐ-CP ngày 26/8/2026 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng: điểm a khoản 4 Điều 5; điểm e khoản 1 và điểm e khoản 4 Điều 15.
• Thông tư 34/2026/TT-BXD ngày 25/6/2026 quy định chi tiết về cấp công trình xây dựng: điểm k khoản 1 Điều 3.
• Hướng dẫn chung áp dụng Mô hình thông tin công trình (BIM), ban hành kèm Quyết định 348/QĐ-BXD ngày 02/4/2021: mục 2 Mở đầu; mục 1.1, 1.2, 1.3.1, 1.3.2, 1.4; mục 2.2.2, 2.2.4, 2.2.5; mục 3.5, 3.6; Phụ lục 01 (mục 1.1–1.8); Phụ lục 02 (mẫu EIR mục 3, Biểu mẫu 01, 02, Mẫu số 4a, 6a, 9a); Phụ lục 03 (mẫu BEP mục 3, Biểu mẫu 07).
• Hướng dẫn chi tiết áp dụng BIM đối với công trình dân dụng và công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị, ban hành kèm Quyết định 347/QĐ-BXD ngày 02/4/2021: Phần 1 mục 4.4, mục 5.1; Phần 2 mục 5.3.

Nội dung được biên soạn bởi Ban Đào tạo – Viện Nghiên Cứu Đào Tạo Bồi Dưỡng Cán Bộ trên cơ sở đối chiếu QĐ 347/QĐ-BXD, QĐ 348/QĐ-BXD, NĐ 217/2026/NĐ-CP, NĐ 339/2026/NĐ-CP, Thông tư 34/2026/TT-BXD và Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 tại thời điểm 09/10/2026. Bài viết mang tính tham khảo; danh mục nội dung áp dụng BIM của từng dự án do chủ đầu tư quyết định và được thỏa thuận trong hợp đồng, đồng thời cần kiểm tra văn bản hướng dẫn mới của Bộ Xây dựng (nếu có). Nghiêm cấm sao chép nội dung khi chưa được phép.