LOD trong BIM là gì? Các mức LOD 100, 200, 300, 350, 400 và cách áp dụng theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng

LOD trong BIM (Level of Development, mức độ phát triển thông tin) cho biết thông tin của một thành phần mô hình đã phát triển đến đâu: hình học chính xác đến mức nào và đã gắn những thuộc tính gì. Hướng dẫn chung áp dụng BIM ban hành kèm Quyết định 348/QĐ-BXD (mục 3.4.7 và Phụ lục 04) chia LOD thành 5 mức 100, 200, 300, 350, 400. LOD được quy định cho từng thành phần mô hình chứ không quy định cho toàn bộ mô hình. Phạm vi và yêu cầu thông tin BIM của từng dự án do các bên thỏa thuận trong hợp đồng (khoản 2 Điều 8 Nghị định 217/2026/NĐ-CP).

Trên thực tế, LOD thường là dòng ngắn nhất trong hồ sơ mời thầu nhưng lại gây nhiều tranh luận nhất khi nghiệm thu. Một ban quản lý dự án ghi “mô hình đạt LOD 300” vào điều khoản tham chiếu. Đến lúc kiểm tra, chủ đầu tư hiểu rằng mọi cấu kiện, kể cả cốt thép và phụ kiện đường ống, đều phải dựng đủ. Đơn vị tư vấn lại hiểu rằng chỉ các cấu kiện chính cần đạt mức đó. Hai bên cùng nói “LOD 300” nhưng nghĩ về hai mô hình khác nhau.

Chiều ngược lại cũng hay gặp. Kỹ thuật viên dựng hình (BIM Modeler) “dựng cho chắc”, mô hình hóa đến từng bu lông ngay ở thiết kế cơ sở. Mô hình nặng, chậm tiến độ, tốn chi phí mà không phục vụ quyết định nào ở giai đoạn đó. Nguyên nhân chung là các bên coi LOD như một nhãn dán cho cả mô hình, trong khi hướng dẫn của Bộ Xây dựng coi LOD là thông số của từng thành phần, ở từng mốc, phục vụ từng mục đích.

Bài viết này hướng dẫn cách hiểu và áp dụng LOD trong BIM dựa trên Hướng dẫn chung áp dụng BIM kèm Quyết định 348/QĐ-BXD và Hướng dẫn chi tiết áp dụng BIM cho công trình dân dụng và hạ tầng kỹ thuật đô thị kèm Quyết định 347/QĐ-BXD (cùng ngày 02/4/2021), đặt trong khung pháp lý hiện hành: Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, Nghị định 217/2026/NĐ-CP và Nghị định 339/2026/NĐ-CP. Nội dung gồm định nghĩa từng mức LOD có ví dụ, bảng LOD theo giai đoạn, cách ghi LOD vào EIR, BEP và hợp đồng, cách kiểm tra nghiệm thu, 15 tình huống thực tế, checklist và những sai lầm thường gặp.

LOD trong BIM là gì?

Mục 3.4.7 Hướng dẫn chung kèm QĐ 348/QĐ-BXD định nghĩa: “Mức độ phát triển thông tin (LOD) là một khái niệm được sử dụng trong quá trình mô hình hóa, dùng để chỉ chất lượng, số lượng và mức độ chi tiết của thông tin trong mô hình BIM ở các giai đoạn khác nhau trong quá trình đầu tư xây dựng.” Định nghĩa này cũng nằm trong bảng thuật ngữ ở phần Mở đầu (thuật ngữ số 13, tiếng Anh “Level of Development”).

Định nghĩa có ba ý cần tách riêng:

• Chất lượng thông tin: thông tin đáng tin cậy đến đâu. Một dầm có tiết diện 300×600 “giả định để dựng khối” khác hẳn một dầm 300×600 “đã qua tính toán kết cấu”.
• Số lượng thông tin: thành phần mang những thuộc tính nào, ví dụ vật liệu, mác bê tông, công suất, nhà sản xuất.
• Mức độ chi tiết: hình học được thể hiện đến đâu: một khối hộp, một cấu kiện có kích thước thật, hay một cấu kiện có đủ chi tiết để gia công.

Cụm cuối của định nghĩa, “ở các giai đoạn khác nhau”, cho thấy LOD luôn gắn với một mốc thời gian của dự án. Hỏi “cột này LOD bao nhiêu” mà không nói giai đoạn nào là câu hỏi chưa đủ.

Nguồn gốc khái niệm: BIMForum được Bộ Xây dựng viện dẫn

Trong mục “Tài liệu viện dẫn”, cả QĐ 348 và QĐ 347 đều nêu tài liệu “BIMForum, Level of Development (LOD) Specification 2019 Part I & Commentary” (Chỉ dẫn về Mức độ phát triển thông tin cấu kiện 2019 Phần 1 và chú thích). Phần 1 mục 2 Hướng dẫn kèm QĐ 347 cũng ghi rõ, khi lập Bảng các thành phần mô hình, “có thể tham khảo phần Thành phần hình học” trong tài liệu BIMForum (2019). Vì vậy, thang 100–200–300–350–400 trong hướng dẫn của Bộ Xây dựng đi theo hệ thống BIMForum. Đây cũng là hệ thống nhiều đơn vị tư vấn quốc tế quen dùng.

“Level of Development” không chỉ là “Level of Detail”

Nhiều người đọc LOD là “Level of Detail” (mức độ chi tiết hình học). Cách hiểu này thiếu một nửa. Phụ lục 04 QĐ 348 viết: “LOD được chia thành nhiều mức khác nhau, mỗi mức sẽ thể hiện mức độ chi tiết thông tin và mức độ tin cậy của các thông tin được đưa vào các thành phần mô hình.” Hai chữ “mức độ tin cậy” rất quan trọng. Một kỹ thuật viên có thể dựng rất đẹp một bơm nước bằng mẫu tải từ thư viện, nhưng nếu kỹ sư cơ điện chưa chọn công suất và chưa chọn nhà sản xuất thì thông tin đó vẫn chưa “phát triển” tới LOD 400. Người dùng mô hình phải biết họ được phép tin con số nào.

LOD quy định cho từng thành phần, không quy định cho toàn mô hình

Đây là nguyên tắc quan trọng nhất của mục 3.4.7: “Trong mỗi giai đoạn thiết kế, thi công công trình, mỗi thành phần mô hình có thể có các mức độ phát triển khác nhau. Trong mô hình BIM, LOD chỉ áp dụng cho từng thành phần mô hình cụ thể và không phải cho toàn bộ mô hình. Vì vậy, không có quy định LOD cho toàn bộ mô hình, chỉ quy định LOD cho từng thành phần mô hình cụ thể.”

Phụ lục 04 (mục 4.2.1) nhắc lại: “LOD của mỗi thành phần trong mô hình có thể khác nhau trong cùng một giai đoạn thiết kế hoặc căn cứ theo yêu cầu của việc ứng dụng BIM khác nhau.” Tài liệu đưa ví dụ: “Nếu bảng liệt kê các cửa trong nhà với LOD 200 trong một mô hình nhất định, thì tất cả các cửa trong mô hình được giả định ở LOD 200.”

Hệ quả thực tế: cụm từ “mô hình LOD 300” trong hồ sơ là cách nói tắt, không đủ để kiểm tra. Ở cùng mốc thiết kế kỹ thuật, kết cấu chịu lực có thể cần LOD 300, thiết bị nội thất rời chỉ cần LOD 200, còn cảnh quan có thể chỉ cần LOD 100. Cách ghi đúng là một bảng liệt kê từng nhóm thành phần kèm LOD tại từng mốc.

Đặc tính kỹ thuật LOD dùng để làm gì?

Mục 3.4.7 phân biệt LOD (khái niệm) với “đặc tính kỹ thuật của mức độ phát triển”, tức “các minh họa và diễn giải chi tiết nhằm xác định các thuộc tính của các thành phần mô hình trong công trình ở các LOD khác nhau”. Mục 3.4.7.1 nêu bốn mục đích:

1. Giúp chủ đầu tư và các bên liên quan xác định rõ những thông tin gì sẽ được đưa vào một mô hình BIM.
2. Giúp người quản lý thiết kế giải thích cho các bên về thông tin cần cung cấp tại từng thời điểm, để theo dõi sự tiến triển của mô hình.
3. Giúp các bên hiểu rõ khả năng sử dụng thông tin trong mô hình khi nhận từ đơn vị khác.
4. “Cung cấp thông tin có thể được tham chiếu trong Hợp đồng và trong Kế hoạch thực hiện BIM.”

Hướng dẫn nói thêm: đặc tính kỹ thuật LOD “không thay thế cho Kế hoạch thực hiện BIM của dự án mà được sử dụng để kết hợp với Kế hoạch thực hiện BIM”. Nói cách khác, bảng LOD là một phụ lục kỹ thuật của kế hoạch thực hiện BIM (BEP), không phải một tài liệu đứng riêng.

Căn cứ pháp lý và tài liệu hướng dẫn về LOD

Trước khi đi vào từng mức LOD, cần tách rõ văn bản nào đặt nghĩa vụ và văn bản nào chỉ hướng dẫn kỹ thuật. Nhiều tranh chấp bắt đầu từ việc trích một hướng dẫn tham khảo như thể đó là quy định bắt buộc.

Như vậy, pháp luật hiện hành bắt buộc áp dụng BIM với các công trình thuộc diện (xem bài công trình cấp II trở lên áp dụng BIM từ 01/7/2026), nhưng không có điều khoản nào bắt buộc một mức LOD cụ thể cho từng cấu kiện. LOD là nội dung các bên thỏa thuận theo khoản 2 Điều 8 Nghị định 217/2026/NĐ-CP. Hai Quyết định 347 và 348 là bộ hướng dẫn kỹ thuật để các bên dựa vào khi thỏa thuận. Anh/chị có thể đọc toàn văn trong thư viện: Quyết định 348/QĐ-BXD và Quyết định 347/QĐ-BXD.

Về hiệu lực: tại thời điểm cập nhật (10/2026), chúng tôi chưa thấy văn bản nào thay thế QĐ 347/QĐ-BXD và QĐ 348/QĐ-BXD, và các Sở Xây dựng vẫn dẫn chiếu hai Quyết định này. Tuy nhiên, khoản 7 Điều 8 Nghị định 217/2026/NĐ-CP giao Bộ Xây dựng hướng dẫn việc áp dụng BIM, nên có thể sẽ có hướng dẫn mới. Trước khi lập hồ sơ mời thầu, anh/chị nên kiểm tra văn bản mới nhất của Bộ Xây dựng. Hai Quyết định cũng viện dẫn một số luật, nghị định ban hành trước năm 2021 mà nay đã hết hiệu lực. Bài viết chỉ dùng phần kỹ thuật về LOD của hai Quyết định.

Các mức LOD 100, 200, 300, 350, 400: giải thích từng mức

Phụ lục 04 QĐ 348 mô tả 5 mức. Trước khi đọc từng mức, lưu ý hai câu nguyên tắc ở mục 4.1. Thứ nhất: “Một thông tin được xác định là bắt buộc tại một mức độ phát triển, cũng có thể xuất hiện tại một mức độ phát triển trước đó, tùy theo yêu cầu của dự án.” Thứ hai: “Các thành phần mô hình tại các mức độ phát triển như LOD 350 và LOD 400 cần phải chứa các chi tiết để có thể thi công thực tế, có thể bao gồm các chi tiết của các thành phần mô hình khác có liên quan.”

LOD 100: biểu tượng hoặc khối đại diện

Mục 4.1.1 Phụ lục 04: thành phần “có thể được thể hiện bằng đồ họa trong mô hình như một biểu tượng hoặc một hình khối chung, đại diện”. Thông tin về giải pháp xây dựng và chi phí dự tính của các thành phần chính “cũng được đưa vào mô hình”. LOD 100 “thường được sử dụng trong giai đoạn lập ý tưởng thiết kế”, hỗ trợ “lập khái toán ước tính chi phí dựa trên số liệu về diện tích xây dựng, số lượng phòng, số lượng mét vuông sàn”, phân chia giai đoạn xây dựng và xác định thời gian tổng thể.

Ví dụ minh họa: một trường học 4 tầng ở bước nghiên cứu phương án được dựng thành các khối hộp (lớp học, hiệu bộ, nhà đa năng), mỗi khối mang thuộc tính diện tích sàn và công năng, đủ để so sánh hai phương án bố trí trên khu đất.

LOD 200: số lượng, kích thước, vị trí gần đúng

Mục 4.1.2: thành phần được thể hiện “với các thể hiện tương đối về số lượng, kích thước, hình dạng tương đối và vị trí gần đúng. Các thông tin phi hình học cũng có thể được đưa vào các thành phần mô hình với LOD 200.” Các thành phần LOD 200 “đã được tính toán và phân tích sơ bộ thường được được sử dụng trong giai đoạn thiết kế cơ sở”, thông tin “được xem xét là gần đúng”. Mô hình dùng để “ước tính chi phí xây dựng, thống kê, sắp xếp và phân loại hệ thống trong công trình”.

Ví dụ minh họa: tường đã có chiều dày gần đúng, cửa đi là cấu kiện chung 900×2.100 mm đặt ở vị trí gần đúng, ống gió là các tuyến chính kích thước ước tính. Người dùng được phép đếm số cửa, đo gần đúng chiều dài tường, nhưng không được lấy cao độ đáy ống gió làm căn cứ đặt trần.

LOD 300 là gì và LOD 300 yêu cầu gì?

Mục 4.1.3 mô tả thành phần LOD 300 “được thể hiện bằng đồ họa, chính xác về số lượng, kích thước, hình dạng, vị trí và hướng”. Câu quan trọng nhất của mục này: “Số lượng, kích thước, hình dạng, vị trí và hướng của các thành phần được thiết kế có thể được đo trực tiếp từ mô hình mà không cần tham chiếu các ghi chú, chỉ dẫn.” Thông tin LOD 300 “đã được tính toán và phân tích phù hợp với hệ thống tiêu chuẩn xây dựng áp dụng cho dự án, phù hợp với giai đoạn thiết kế kỹ thuật”. Mô hình LOD 300 “phải cung cấp đủ thông tin để bóc tách khối lượng dự toán, dùng được để thống kê, phân loại, sắp xếp, phân chia các giai đoạn thi công”.

Trả lời ngắn cho câu hỏi “LOD 300 yêu cầu gì”: cấu kiện phải đúng kích thước, đúng vị trí, đúng hướng theo thiết kế đã tính toán; người dùng đo trực tiếp trên mô hình mà không phải đọc ghi chú bổ sung; và thông tin đủ để bóc khối lượng lập dự toán cho cấu kiện đó.

Lưu ý về nguồn: trong bản văn của Phụ lục 04, câu về thông tin phi hình học ở mục LOD 300 ghi “cũng có thể được đưa vào các thành phần mô hình với LOD 200”. Đây nhiều khả năng là lỗi biên tập, vì các mục LOD 350 và LOD 400 cùng phụ lục đều dùng đúng số hiệu của mục. Khi trích dẫn, anh/chị nên dùng các câu khác của mục 4.1.3 như trên.

Ví dụ minh họa: dầm trục 3 có tiết diện 300×700 mm theo kết quả tính toán, đúng cao độ, nhịp và trục; kỹ sư dự toán bóc được thể tích bê tông dầm trực tiếp từ mô hình.

LOD 350: thêm liên kết giữa các hệ thống

Mục 4.1.4 mô tả LOD 350 như LOD 300 nhưng thêm “sự liên kết với các hệ thống khác trong công trình”. Cụ thể: “các bộ phận cần thiết cho sự phối hợp giữa các bộ môn và các hệ thống liên quan được thể hiện chính xác, các phần này sẽ bao gồm các chi tiết hỗ trợ hoặc chờ kết nối.” LOD 350 “phù hợp với giai đoạn triển khai bản vẽ thi công” và “cung cấp đủ thông tin để bóc tách khối lượng dự toán chính xác và xuất đầy đủ các tài liệu thi công xây dựng và phân chia các giai đoạn thi công”.

Mức 350 nằm giữa 300 và 400 vì có một khoảng việc rất quan trọng: phối hợp giữa các bộ môn. Ở LOD 300, ống gió và dầm đều đúng vị trí, nhưng chưa ai chắc ống gió có cần giá treo ở đâu, dầm có lỗ chờ xuyên ống ở đâu. LOD 350 trả lời các câu hỏi giao diện đó.

Ví dụ minh họa: dầm trục 3 có lỗ chờ xuyên dầm cho ống gió đã thống nhất qua họp phối hợp; ống gió có giá treo và điểm kết nối thiết bị. Đây là mức mà phát hiện xung đột (clash detection) ở bước bản vẽ thi công cho kết quả có ý nghĩa.

LOD 400 là gì?

Mục 4.1.5: thành phần LOD 400 có “thông tin chi tiết cho chế tạo và lắp đặt”. Tài liệu viết: “Ở mức độ này mô hình được hiểu là mô hình thi công vì vậy phải sát thực với biện pháp thi công xây lắp. Thông qua mô hình xuất ra các tài liệu phục vụ cho gia công chế tạo và xác định khối lượng vật liệu, thiết bị cần thiết cho công trình với độ chính xác cao. Mô hình ở mức độ này thể hiện chi tiết đến biện pháp thi công và có thể cả các thông tin về phương tiện máy móc thi công.”

Ví dụ minh họa: cốt thép dầm trục 3 có chiều dài, đoạn uốn, vị trí nối để xuất bảng gia công; ống gió chia đoạn theo khổ tôn của xưởng. LOD 400 thường thuộc phạm vi của nhà thầu thi công hoặc nhà thầu chế tạo, vì chỉ họ mới chốt được biện pháp, nhà cung cấp và kích thước gia công.

Còn LOD 500 thì sao?

Hướng dẫn của Bộ Xây dựng chỉ có 5 mức 100, 200, 300, 350, 400. Biểu mẫu 03 (Phụ lục 02 và Phụ lục 03 QĐ 348) có cột “Hoàn công”, nhưng ô điền vẫn ghi “Điền LOD (100,200,300,350,400)”.

Nhận xét của Viện: một số tài liệu quốc tế dùng thêm LOD 500 để chỉ mô hình đã được kiểm chứng tại hiện trường. Hướng dẫn của Bộ Xây dựng không quy định mức này. Nếu hợp đồng muốn dùng LOD 500 cho mô hình hoàn công, hợp đồng phải tự định nghĩa rõ: kiểm chứng bằng phương pháp nào, dung sai bao nhiêu, những thuộc tính vận hành nào phải có. Không nên ghi “LOD 500” một dòng rồi coi như đã rõ.

Bảng so sánh nhanh 5 mức LOD

Một cấu kiện đi qua 5 mức LOD

Bảng dưới giúp hình dung cùng một cấu kiện thay đổi thế nào khi LOD tăng. Ba cột đầu là ví dụ minh họa của Viện dựa trên mô tả của Phụ lục 04 QĐ 348. Cột hố ga trích theo mục 22 Phụ lục 03 QĐ 347 (hố ga loại 2). Bảng của hố ga không có mức 350.

Thông tin hình học và phi hình học trong LOD

Mục 4.2.2 Phụ lục 04 QĐ 348 viết: “Mỗi thành phần mô hình thông thường chứa hai loại thông tin: Thông tin hình học của các thành phần là các thông tin có thể nhìn thấy được. Thông tin phi hình học là các thuộc tính số và (hoặc) các văn bản liên quan (vật liệu, cường độ, ngày tháng sản xuất và thi công…) và không thể nhìn thấy.” Do đó, đặc tính kỹ thuật LOD gồm hai phần: thành phần hình học và thành phần thuộc tính được liên kết (phi hình học).

Mẫu EIR (mục 5) và mẫu BEP (mục 6) đều nhắc lại điều này: LOD “bao gồm thông tin hình học và phi hình học”. Khi đánh giá LOD trong BIM, một mô hình đúng kích thước nhưng trống thuộc tính vẫn chưa đạt LOD yêu cầu, dù trông rất đầy đủ.

Bảng thành phần mô hình

Theo mục 4.2.1, tất cả thành phần công trình được liệt kê trong một “Bảng thành phần mô hình”, mỗi thành phần được giả định một LOD theo yêu cầu. Mục 4.2.2.1 mô tả mẫu bảng (Bảng 4.1, trong văn bản là hình) gồm 5 vùng thông tin:

1. Mã phân loại của thành phần công trình.
2. Các thành phần mô hình cho công trình.
3. Danh mục các thành phần của hệ thống công trình.
4. Các bảng thuộc tính được tham chiếu tương ứng.
5. Các mốc giai đoạn của quá trình thiết kế, thi công hoặc ứng dụng BIM.

Tại mỗi mốc, bảng ghi “mức độ phát triển, tác giả của thành phần mô hình, ghi chú”. “Tác giả của thành phần mô hình” là bên chịu trách nhiệm phát triển chi tiết của thành phần đó, có thể là kiến trúc sư hoặc kỹ sư. Đây là cột hay bị bỏ trống nhưng rất có ích khi phân trách nhiệm: ai phát triển cửa chống cháy, kiến trúc hay phòng cháy chữa cháy?

Bảng thuộc tính

Mục 4.2.2.2 mô tả bảng thuộc tính thành phần (Bảng 4.2, cũng là hình) có 3 phần:

• Phần 1 – Mô tả thuộc tính: liệt kê thuộc tính, kiểu dữ liệu, đơn vị, ví dụ và chú thích. Thuộc tính chia hai loại: “Thuộc tính cơ sở” (danh sách phổ biến khi chưa có yêu cầu khác) và “Thuộc tính bổ sung” (có thể đưa thêm).
• Phần 2 – Mức độ phát triển: đánh dấu “x” để cho biết thuộc tính được yêu cầu từ mức LOD nào.
• Phần 3 – Các mốc quan trọng của dự án: đánh dấu thuộc tính nào cần cho mốc nào.

Hướng dẫn nêu ba cách xác định thuộc tính: thống nhất danh sách theo thông lệ chung; chỉnh Phần 2 theo yêu cầu riêng của dự án; hoặc xác định mốc mới và yêu cầu thuộc tính tại các mốc đó.

LOD phi hình học trong Quyết định 347

Phần 1 mục 2 Hướng dẫn kèm QĐ 347 viết: “Mức độ phát triển thông tin phi hình học của cấu kiện được xây dựng dựa trên các yêu cầu kỹ thuật cần thể hiện về vật liệu, sản phẩm và các thông tin liên quan khác sử dụng trong công tác thiết kế, thi công, quản lý vận hành. Mức độ chi tiết các thông tin cần phù hợp với từng giai đoạn thực hiện dự án.”

Phụ lục 02 QĐ 347 (công trình dân dụng) được ban hành dưới dạng tệp đính kèm riêng, gồm bảng cho bộ môn kiến trúc – kết cấu và bảng cho bộ môn cơ điện. Các bảng xếp tham số theo các nhóm như tham số định danh, tham số định vị, tham số hình học, quy cách kỹ thuật, tham số vật liệu. Giá trị trong ô là số chỉ giai đoạn bắt đầu nhập thông tin, từ bước thiết kế cơ sở đến bước thi công. Phụ lục 04 QĐ 347 (công trình cầu) chia tham số theo giai đoạn thiết kế, sản xuất (với cấu kiện chế tạo sẵn) và thi công. Ví dụ với cọc khoan nhồi, nhóm thông tin thi công có “Ngày đổ”, “Khối lượng bê tông (m3)”, “Hồ sơ thi công”.

Nhận xét của Viện: các bảng phi hình học cho thấy rõ một thực tế: nhiều thông tin chỉ có được khi thi công (ngày đổ, khối lượng thực tế, nhà sản xuất cụ thể). Yêu cầu tư vấn thiết kế điền các thuộc tính đó ở giai đoạn thiết kế là yêu cầu không thực hiện được.

LOD theo giai đoạn thiết kế: bảng tham chiếu từ QĐ 347 và QĐ 348

Biểu mẫu 03: khung bảng LOD 5 giai đoạn

Biểu mẫu 03 “Mức độ phát triển thông tin LOD” xuất hiện ở cả Phụ lục 02 (đi kèm mẫu EIR) và Phụ lục 03 (đi kèm mẫu BEP) QĐ 348, gồm các cột: Mã hiệu cấu kiện, Tên cấu kiện, Diễn giải, Thiết kế sơ bộ, Thiết kế cơ sở, Thiết kế kỹ thuật, Thiết kế bản vẽ thi công, Hoàn công. Mỗi ô giai đoạn điền một trong năm giá trị 100, 200, 300, 350, 400. Đây là mẫu trống; hướng dẫn không điền sẵn giá trị.

Bảng LOD công trình dân dụng (Phụ lục 01 QĐ 347)

Phụ lục 01 QĐ 347 đưa ra bảng LOD hình học cho một số loại cấu kiện công trình dân dụng, kèm danh mục mã phần tử (a: kiến trúc, b: kết cấu, c: điều hòa thông gió, d: điện, e: cấp thoát nước và phòng cháy chữa cháy, f: hạ tầng khu vực).

Ghi chú của phụ lục: “Bảng trên chỉ hướng dẫn thêm Mức độ phát triển thông tin của một số loại cấu kiện theo từng giai đoạn thực hiện dự án có tính chất thông dụng. Đối với các loại cấu kiện khác Chủ đầu tư lựa chọn LOD cho phù hợp với mục tiêu.”

Danh mục mã phần tử có nhiều chi tiết hữu ích khi lập bảng LOD. Chẳng hạn, mục b4 (cốt thép trong bê tông, liên kết thép) “có thể được mô hình hóa tùy vào yêu cầu của Chủ đầu tư”. Ống điều hòa thông gió (c3), ống cấp thoát nước (e1, e2), ống sprinkler (e4) được mô hình khi đường kính lớn hơn 5 cm. Mục c5 loại trừ “Phụ kiện đường ống và các mối nối ống”.

Vì sao bảng của QĐ 347 và mô tả của QĐ 348 lệch nhau?

Đặt hai tài liệu cạnh nhau sẽ thấy điểm lệch. Phụ lục 04 QĐ 348 gắn LOD 200 với thiết kế cơ sở và LOD 300 với thiết kế kỹ thuật. Phụ lục 01 QĐ 347 lại cho kiến trúc, kết cấu, cơ điện ở thiết kế kỹ thuật là LOD 200, ở thiết kế cơ sở là LOD 100.

Nhận xét của Viện: hai tài liệu không mâu thuẫn về nguyên tắc. Phụ lục 04 QĐ 348 mô tả mỗi mức LOD “thường” phù hợp với giai đoạn nào. Phụ lục 01 QĐ 347 là một ví dụ “có tính chất thông dụng” và để chủ đầu tư tự chọn. Điểm chung của cả hai là LOD do dự án quyết định theo mục tiêu sử dụng. Khi lập hồ sơ, đừng chỉ dẫn “theo QĐ 347” hay “theo QĐ 348” chung chung. Hãy ghi giá trị LOD cụ thể cho từng nhóm cấu kiện tại từng mốc. Nếu dự án cần bóc khối lượng lập dự toán ngay từ thiết kế kỹ thuật thì các cấu kiện phục vụ dự toán cần LOD 300 tại mốc đó, đúng như mô tả của Phụ lục 04.

Đối chiếu với các loại thiết kế theo Luật Xây dựng 2025

Tên giai đoạn trong hai hướng dẫn năm 2021 (thiết kế sơ bộ, cơ sở, kỹ thuật, bản vẽ thi công) vẫn khớp với các loại thiết kế ở khoản 2 Điều 19 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15. Luật mới có thêm hai điểm cần lưu ý:

• Thiết kế FEED (điểm c khoản 2 Điều 19; định nghĩa tại khoản 12 Điều 3): thiết kế kỹ thuật tổng thể cho dự án có thiết kế công nghệ. Theo khoản 4 Điều 24, người quyết định đầu tư được dùng thiết kế FEED hoặc thiết kế kỹ thuật thay cho thiết kế cơ sở trong Báo cáo nghiên cứu khả thi.
• Thiết kế một bước hoặc nhiều bước (khoản 1 Điều 19): dự án chỉ lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật áp dụng thiết kế một bước là thiết kế bản vẽ thi công. Khoản 3 Điều 16 Nghị định 217/2026/NĐ-CP liệt kê các tổ hợp hai bước, ba bước, trong đó có tổ hợp chứa thiết kế FEED.

Bảng LOD theo giai đoạn trong hướng dẫn năm 2021 chưa có cột FEED. Với dự án có thiết kế FEED hoặc thiết kế một bước, chủ đầu tư cần tự thêm hoặc bớt cột trong Biểu mẫu 03 cho đúng các bước thiết kế mà người quyết định đầu tư đã chọn (xem thêm bài các bước thiết kế xây dựng). Khoản 1 Điều 20 Luật Xây dựng yêu cầu thiết kế đáp ứng “nội dung, mức độ chi tiết theo từng loại thiết kế”. Bảng LOD chính là cách diễn đạt “mức độ chi tiết” đó trong môi trường BIM.

LOD và dữ liệu BIM nộp cơ quan chuyên môn

Điểm c khoản 3 Điều 8 Nghị định 217/2026/NĐ-CP yêu cầu dữ liệu BIM nộp cơ quan chuyên môn về xây dựng “phải có các thông tin thể hiện được vị trí, hình dạng không gian ba chiều của công trình, trong đó thể hiện đầy đủ kích thước chủ yếu các bộ phận chính của công trình, phương án kết nối hạ tầng kỹ thuật trong và ngoài công trình. Trường hợp yêu cầu quản lý ở mức cao hơn, nội dung dữ liệu BIM thực hiện theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng.” Điểm a khoản 3 yêu cầu nộp theo định dạng chuẩn mở IFC hoặc định dạng mở khác.

Cách hiểu của Viện: Nghị định mô tả nội dung cần có chứ không gọi tên mức LOD. Nếu diễn đạt bằng ngôn ngữ LOD, các bộ phận chính cần có hình dạng, kích thước chủ yếu và vị trí rõ ràng, tức tối thiểu tương đương mô tả LOD 200 của Phụ lục 04 cho các bộ phận chính tại mốc trình thẩm định. Các thành phần phụ không bắt buộc ở mức đó. Đây là cách quy đổi tham khảo. Chủ đầu tư nên hỏi trước yêu cầu cụ thể của cơ quan chuyên môn và theo dõi hướng dẫn mới của Bộ Xây dựng.

LOD công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị (Phụ lục 03 QĐ 347)

Với hạ tầng, Phần 2 mục 5.2 Hướng dẫn kèm QĐ 347 cho giai đoạn lập quy hoạch: “Mức độ chi tiết LOD tương ứng khoảng 100~200.” Mục 1 Phụ lục 03 đưa ví dụ LOD theo ba giai đoạn thiết kế cơ sở → thiết kế kỹ thuật → thiết kế bản vẽ thi công:

• Địa hình: 200 → 300 → 300
• San lấp mặt bằng: 200 → 300 → 350
• Đào móng: 200 → 300 → 300
• Cọc: 200 → 300 → 350
• Đường bộ, đường sắt: 300 → 350 → 400
• Trang thiết bị phụ trợ: 200 → 300 → 350
• Hệ thống đường ống hiện trạng: 200 → 300 → 300
• Hệ thống cấp thoát nước: 200 → 300 → 350

Phụ lục 03 còn có bảng mô tả từng mức cho khoảng 24 nhóm đối tượng, với các cột LOD, Mô tả, LOI và Hình ảnh. Vài ví dụ:

• Đường bộ và đường sắt: LOD 100 “Hiển thị đường trung tâm của đường hoặc là đường sắt dưới dạng 2D”; LOD 400 “Hiển thị lớp đất, kết cấu đường, cống rãnh với độ dốc địa hình.”
• Hệ thống thoát nước: LOD 100 là vị trí tương đối dạng đường; LOD 400 thể hiện “Hình dạng thực bao gồm chiều dày của các lớp vật liệu chiều dài của đường ống”, thuộc tính gồm vật liệu, tên hệ thống, công suất.
• Tấm bê tông đổ tại chỗ: ở LOD 300, lỗ rỗng lớn hơn Ø500, cốt thép, các chi tiết “được làm rõ nhưng không được mô hình”; đến LOD 350 thì “Cốt thép được thể hiện trong mô hình 3D thuận tiện cho quá trình thi công”.

Với dự án giao thông, Phần 2 mục 5.4 lưu ý rằng ở thiết kế kỹ thuật và bản vẽ thi công có thể “thống nhất trước một số hạng mục không cần mô hình hóa (Ví dụ: các công tác tạm, công trình phụ trợ, …)” và “Độ chính xác của mô hình bàn giao luôn phải tương ứng với hồ sơ thiết kế cuối cùng.”

Nhận xét của Viện: cột “LOI” trong Phụ lục 03 liệt kê thuộc tính (loại, kích thước, cao độ, độ dốc…) nhưng hướng dẫn không định nghĩa thuật ngữ LOI. Nên hiểu cột này là danh sách thuộc tính phi hình học đi kèm từng mức, tương ứng với “thành phần thuộc tính được liên kết” của Phụ lục 04 QĐ 348. Một số nhóm (hố ga, nắp hố ga, thang lên xuống, biển báo) chỉ có 100, 200, 300, 400, không có 350. Đây là các bảng tham khảo, khi dùng cho dự án cụ thể cần chọn lọc.

LOD khác LOIN và khác “mức độ mô hình hóa %” như thế nào?

LOD và LOIN

LOIN (Level of Information Need, mức độ nhu cầu thông tin) là cách tiếp cận theo bộ tiêu chuẩn ISO 19650 và các tài liệu liên quan. LOIN bắt đầu từ câu hỏi “thông tin này dùng để làm gì”, rồi suy ra hình học, thuộc tính và tài liệu cần có. Hướng dẫn kèm QĐ 347 và QĐ 348 không dùng thuật ngữ LOIN. Hai hướng dẫn dùng LOD theo hệ thống BIMForum.

Hai cách tiếp cận LOD và LOIN bổ sung cho nhau. Theo chính hướng dẫn của Bộ, LOD cũng được quy định cho từng thành phần và gắn với mục đích ứng dụng BIM (mục 4.2.1 Phụ lục 04), không phải một mức chung cho cả mô hình. Trong thực hành, có thể dùng tư duy “nhu cầu thông tin” để quyết định nên chọn LOD nào cho thành phần nào. Chi tiết về LOIN xem bài mức độ nhu cầu thông tin (LOIN) trong BIM. Mối quan hệ giữa các lớp yêu cầu thông tin xem bài OIR, PIR, AIR, EIR trong BIM.

LOD và “mức độ mô hình hóa” hệ thống cơ điện

Phần 1 mục 7.4 Hướng dẫn kèm QĐ 347 có bảng mức độ mô hình hóa hệ thống cơ điện: thiết kế sơ bộ 10% (phòng máy và không gian thiết bị chính, không kiểm tra xung đột); thiết kế cơ sở 30% (hạng mục chính, phòng máy, tuyến chính, không kiểm tra xung đột); thiết kế kỹ thuật 60% (thêm hạng mục phụ, tuyến nhỏ, “Phát hiện va chạm đến dung sai 100mm”); giai đoạn đấu thầu 90% (“Phát hiện xung đột đến dung sai 50mm”); giai đoạn thi công 100% (“Xử lý triệt để các xung đột”).

Con số phần trăm này đo độ bao phủ: bao nhiêu phần của hệ thống đã được đưa vào mô hình. LOD đo độ phát triển của từng thành phần đã có trong mô hình. Một hệ thống có thể đã dựng 60% tuyến ống, và các tuyến đã dựng đạt LOD 300. Hai thông số này đi cùng nhau, không thay thế nhau.

Lưu ý về nguồn: bảng 7.4 gắn dung sai 50 mm với “Giai đoạn đấu thầu”, trong khi phần văn bản mục 7.3 gắn dung sai ±50 mm với giai đoạn thiết kế bản vẽ thi công. Hai chỗ chưa thống nhất. Nếu dùng các con số này, dự án nên ghi rõ trong BEP dung sai nào áp dụng ở mốc nào.

Cách ghi LOD vào EIR, BEP và hợp đồng

Khoản 2 Điều 8 Nghị định 217/2026/NĐ-CP quy định: “Phạm vi, nội dung thực hiện và các yêu cầu thông tin cần thiết của BIM đối với công trình áp dụng BIM sẽ được thực hiện theo thỏa thuận được nêu tại hợp đồng của các bên có liên quan tại từng giai đoạn của dự án.” LOD thuộc “các yêu cầu thông tin cần thiết”. Nếu không ghi vào hợp đồng (trực tiếp hoặc qua phụ lục EIR, BEP), các bên không có căn cứ để nghiệm thu.

LOD đi qua bộ hồ sơ BIM như thế nào?

Mục 3.4.7 QĐ 348 nêu: phương pháp hay nguyên tắc xác định LOD “cần được nêu rõ trong EIR, Pre-BEP và BEP”. Trong các mẫu kèm theo, LOD xuất hiện ở các vị trí sau:

• Mẫu EIR (Phụ lục 02), Bảng 3 “Các nội dung quy định áp dụng”: có cột LOD để đánh dấu M (bắt buộc) hay R (khuyến nghị) với từng tài liệu, hướng dẫn được áp dụng.
• Mẫu EIR, mục 5: “Nhà thầu đảm bảo mức độ phát triển thông tin (LOD) (bao gồm thông tin hình học và phi hình học) của các thành phần và cấu kiện trong mô hình tuân theo bảng Mức độ phát triển thông tin. Nhà thầu liệt kê LOD của các thành phần, cấu kiện theo Biểu mẫu 03.”
• Mẫu số 6a Pre-BEP, mục 4 “Mức độ chi tiết mô hình”: “Nhà thầu chấp nhận mức độ chi tiết mô hình hoặc sửa đổi đề xuất BIM được Chủ đầu tư nêu trên.”
• Mẫu BEP (Phụ lục 03), mục 6: các bên tạo lập mô hình bảo đảm LOD “phù hợp với các yêu cầu của dự án và các quy định cụ thể liên quan đến sản phẩm Mô hình”, tham khảo Biểu mẫu 03.
• TIDP và MIDP (mục 2.3): TIDP phải có “Mức độ phát triển thông tin yêu cầu”; khi lập MIDP cần “Xác định LOD yêu cầu theo các giai đoạn dự án”. Biểu mẫu 04 MIDP có cột LOD cho từng giai đoạn chuyển giao.
• Họp phổ biến khi chuẩn bị cho nhóm dự án (mục 3.3): một trong các nội dung phổ biến là “Mức độ phát triển thông tin”.

Chuỗi này cho thấy LOD đi từ yêu cầu của chủ đầu tư (EIR), qua đề xuất của nhà thầu (Pre-BEP), được chốt trong BEP sau khi ký hợp đồng, rồi chia nhỏ thành nhiệm vụ trong TIDP và theo dõi trong MIDP.

Các bước lập bảng LOD cho một dự án

1. Xác định mục tiêu và nội dung áp dụng BIM. Mỗi nội dung áp dụng (phối hợp 3D, dự toán chi phí, lập tiến độ 4D, quản lý vận hành…) đòi hỏi LOD khác nhau cho các nhóm cấu kiện khác nhau.
2. Xác định các mốc chuyển giao theo đúng các bước thiết kế của dự án, kể cả thiết kế FEED hoặc thiết kế một bước nếu có.
3. Lập danh mục thành phần mô hình theo một hệ thống phân loại thống nhất. Mục 3.4.6 QĐ 348 cho phép tham khảo OmniClass khi cơ quan có thẩm quyền chưa hướng dẫn.
4. Gán LOD cho từng nhóm thành phần tại từng mốc, lấy bảng của QĐ 347 làm điểm xuất phát rồi điều chỉnh theo mục tiêu.
5. Ghi rõ phạm vi loại trừ, ví dụ ống đường kính dưới 50 mm, phụ kiện đường ống, cốt thép, công trình tạm.
6. Lập bảng thuộc tính cho các nhóm quan trọng: thuộc tính nào, nhập từ mốc nào.
7. Ghi tác giả của từng thành phần tại từng mốc.
8. Đưa bảng vào EIR (bản yêu cầu), yêu cầu nhà thầu xác nhận hoặc đề xuất sửa trong Pre-BEP, rồi chốt trong BEP.
9. Dẫn chiếu bảng LOD trong hợp đồng như một phụ lục kỹ thuật.

Ví dụ một đoạn bảng LOD theo Biểu mẫu 03

Ví dụ minh họa cho một trụ sở làm việc giả định, thiết kế ba bước (cơ sở, kỹ thuật, bản vẽ thi công), mục tiêu gồm phối hợp 3D, bóc khối lượng dự toán và bàn giao mô hình hoàn công cho vận hành:

Các con số trên là giả định để minh họa cách ghi. Dự án thật cần lập từ mục tiêu áp dụng BIM của chính mình. Bảng cho thấy hai điều: LOD khác nhau giữa các cấu kiện ở cùng một mốc, và cột “Hoàn công” không nhất thiết là 400 cho mọi thứ. Mô hình hoàn công phục vụ vận hành cần đúng vị trí và đủ thuộc tính vận hành, không cần chi tiết gia công của từng cấu kiện.

Kiểm tra và nghiệm thu mô hình theo LOD

Hướng dẫn kèm QĐ 348 đặt việc kiểm tra LOD trong quy trình kiểm soát chất lượng hai tầng, rồi đến nghiệm thu của chủ đầu tư.

• Tầng 1, bộ phận thực hiện BIM tự kiểm (mục 3.4.8.1): mô hình được xem xét từ 4 góc độ, trong đó có “tính đầy đủ thông tin của mô hình: các mô hình chứa đầy đủ thông tin, dữ liệu cần thiết trong từng giai đoạn”. Bộ phận thực hiện BIM kiểm tra từng thành phần, cấu kiện theo TIDP trước khi chuyển cho đơn vị thực hiện.
• Tầng 2, đơn vị thực hiện kiểm tra (mục 3.4.8.2): người phụ trách điều phối BIM (hoặc người được ủy quyền) kiểm tra theo danh sách, mỗi mục chấm “Đạt” hoặc “Chưa đạt”. “Khi tất cả các mục được đánh dấu là “Đạt” thì mô hình sẽ được chấp thuận để xem xét nghiệm thu.”
• Chủ đầu tư nghiệm thu (mục 3.5): mô hình được chuyển giao trước các mốc trong MIDP. Nội dung kiểm soát gồm: về thông tin, “Mô hình phải chứa dữ liệu theo yêu cầu thông tin trong từng giai đoạn dự án”; về đánh giá chất lượng, gồm “độ chính xác và mức độ chi tiết theo yêu cầu”. Sau nghiệm thu, mô hình và tài liệu liên quan được chuyển sang khu vực “Phát hành”.

Cụm “theo yêu cầu” ở mục 3.5 quay về bảng LOD trong BIM mà các bên đã chốt cho dự án. Không có bảng LOD chi tiết thì không có thước đo để chấm “Đạt”.

Kiểm tra LOD trên mô hình bằng cách nào?

Một số phép thử thực hành mà Viện thường hướng dẫn học viên (gợi ý, không phải quy định):

• Phép thử “đo không cần ghi chú” cho LOD 300 trở lên: chọn ngẫu nhiên một số cấu kiện, đo kích thước, cao độ trên mô hình rồi so với bản vẽ trích từ mô hình và thuyết minh. Nếu phải đọc ghi chú mới biết kích thước thật thì cấu kiện chưa đạt LOD 300.
• Phép thử thuộc tính: xuất bảng thống kê theo nhóm cấu kiện, lọc các ô thuộc tính bắt buộc bị trống.
• Phép thử liên kết cho LOD 350: kiểm tra lỗ chờ, giá đỡ, điểm kết nối ở những vị trí đã thống nhất qua họp phối hợp; chạy kiểm tra xung đột theo dung sai đã ghi trong BEP.
• Phép thử phạm vi: đối chiếu danh sách loại trừ (ống nhỏ, phụ kiện, cốt thép) để không chấm “Chưa đạt” những thứ hợp đồng không yêu cầu.
• Phép thử thừa: phát hiện cấu kiện dựng vượt LOD yêu cầu làm mô hình nặng. Mục 3.4.5 QĐ 348 lưu ý “Cần kiểm soát dung lượng của mỗi mô hình thành phần để đảm bảo phần mềm hoạt động tốt nhất.”

LOD với bóc tách khối lượng và dự toán chi phí

Đây là chỗ LOD ảnh hưởng trực tiếp đến tiền. Phụ lục 04 QĐ 348 gắn mỗi mức LOD với một mức dùng cho chi phí:

• LOD 100: “lập khái toán ước tính chi phí dựa trên số liệu về diện tích xây dựng, số lượng phòng”.
• LOD 200: “ước tính chi phí xây dựng”.
• LOD 300: “phải cung cấp đủ thông tin để bóc tách khối lượng dự toán”.
• LOD 350: “bóc tách khối lượng dự toán chính xác”.
• LOD 400: “xác định khối lượng vật liệu, thiết bị cần thiết cho công trình với độ chính xác cao”.

Mục 1.6 Phụ lục 01 QĐ 348 (nội dung áp dụng “Dự toán chi phí”) đặt yêu cầu “Mô hình thiết kế đáp ứng các yêu cầu để bóc tách khối lượng” và lưu ý: “mô hình chỉ là công cụ hỗ trợ, nó không thay thế được cho các trách nhiệm truyền thống của Kỹ sư định giá trong xây dựng.”

Nhận xét của Viện: khối lượng bóc từ mô hình chỉ đầy đủ trong phạm vi những gì đã được mô hình hóa. Theo Phụ lục 01 QĐ 347, cốt thép là hạng mục “tùy vào yêu cầu của Chủ đầu tư”; phụ kiện và mối nối ống bị loại trừ; ống nhỏ hơn 5 cm không bắt buộc mô hình. Theo Phụ lục 03, ở LOD 300 cốt thép tấm bê tông “được làm rõ nhưng không được mô hình”. Vì vậy, kỹ sư dự toán phải biết bảng LOD và danh sách loại trừ trước khi dùng số liệu từ mô hình. Những khối lượng nằm ngoài mô hình vẫn phải tính theo cách truyền thống.

Góc nhìn theo từng chủ thể

Chủ đầu tư, ban quản lý dự án

Chủ đầu tư đặt yêu cầu LOD trong EIR và là người nghiệm thu. Cần xác định mục tiêu áp dụng BIM trước khi nói đến con số LOD, lập bảng theo nhóm cấu kiện và mốc, và dự kiến người kiểm tra; yêu cầu LOD cao mà không có người kiểm tra thì chỉ nằm trên giấy. Khi chưa đủ năng lực, chủ đầu tư có thể thuê tư vấn lập EIR (mục 2.2.4 QĐ 348).

Đơn vị tư vấn thiết kế

Tư vấn phản hồi yêu cầu LOD trong Pre-BEP; nếu yêu cầu không hợp lý thì đề xuất sửa ngay ở bước này, vì Mẫu số 6a cho phép nhà thầu “chấp nhận mức độ chi tiết mô hình hoặc sửa đổi”. Sau khi ký hợp đồng, tư vấn dựng đúng mức đã chốt, không thiếu, không thừa.

Nhà thầu thi công

Với hình thức thiết kế – đấu thầu – thi công, mục 1.1 QĐ 348 mô tả mô hình thiết kế được phát hành cho nhà thầu “để tham chiếu”. Nhà thầu cần đọc bảng LOD của mô hình nhận được để biết phần nào tin được, phần nào phải phát triển tiếp lên LOD 400, và tính phần việc đó vào giá dự thầu.

BIM Manager, BIM Coordinator, BIM Modeler

Quản lý BIM xác nhận tiêu chuẩn BIM của dự án, trong đó có bảng LOD. Điều phối BIM trực tiếp kiểm tra chất lượng kỹ thuật mô hình theo mục 3.4.8.2, nên là người dùng bảng LOD hằng ngày. Kỹ thuật viên dựng hình hiện thực hóa LOD trên từng cấu kiện; kỹ năng quan trọng nhất là dựng đúng mức được yêu cầu chứ không phải dựng thật chi tiết (xem bài BIM Modeler là gì).

15 tình huống thực tế khi áp dụng LOD trong BIM

Các tình huống dưới đây là ví dụ minh họa với dự án và số liệu giả định, tổng hợp từ những vướng mắc học viên thường hỏi. Cách xử lý dẫn theo mục của hướng dẫn và điều khoản văn bản tương ứng.

Nhóm 1 — Đặt yêu cầu LOD trong hồ sơ mời thầu và EIR

Tình huống 1: Chủ đầu tư đòi “toàn bộ mô hình LOD 400” ngay ở thiết kế cơ sở

Ban quản lý dự án một bệnh viện giả định, công trình cấp II, ghi vào điều khoản tham chiếu gói tư vấn lập Báo cáo nghiên cứu khả thi: “Mô hình BIM đạt LOD 400 cho toàn bộ công trình”. Các nhà thầu tư vấn chào giá rất chênh nhau và đều lo không thực hiện được.

Cách xử lý: Yêu cầu này trái hai nguyên tắc: mục 3.4.7 QĐ 348 nêu “không có quy định LOD cho toàn bộ mô hình”; và theo mục 4.1.5 Phụ lục 04, LOD 400 là mô hình thi công “sát thực với biện pháp thi công xây lắp”, điều chưa thể có khi chưa có nhà thầu thi công. Chủ đầu tư nên sửa EIR thành bảng LOD theo Biểu mẫu 03, phần lớn cấu kiện ở mức 100–200 tại mốc thiết kế cơ sở, đủ cho nội dung dữ liệu nộp thẩm định theo điểm c khoản 3 Điều 8 Nghị định 217/2026/NĐ-CP. Nếu hồ sơ đã phát hành, nhà thầu tư vấn đề nghị làm rõ và đề xuất sửa trong Pre-BEP (mục 4 Mẫu số 6a).

Tình huống 2: Hồ sơ mời thầu chỉ ghi một dòng “LOD 300”

Gói tư vấn thiết kế kỹ thuật một trụ sở giả định có duy nhất câu “mô hình đạt LOD 300”. Khi nghiệm thu, chủ đầu tư yêu cầu bổ sung cốt thép và toàn bộ phụ kiện đường ống. Tư vấn cho rằng các hạng mục này không thuộc LOD 300.

Cách xử lý: Một con số không đủ làm căn cứ nghiệm thu. Theo mục 4.2.1 Phụ lục 04 QĐ 348, phải có “Bảng thành phần mô hình” liệt kê thành phần và LOD. Phụ lục 01 QĐ 347 cũng cho thấy cốt thép là hạng mục mô hình hóa “tùy vào yêu cầu của Chủ đầu tư” và phụ kiện đường ống thuộc phần loại trừ. Hai bên nên lập biên bản thống nhất bảng LOD chi tiết, đưa vào BEP (mục 6 mẫu BEP). Phần chủ đầu tư yêu cầu thêm ngoài thỏa thuận ban đầu được xử lý như thay đổi phạm vi theo hợp đồng (khoản 2 Điều 8 Nghị định 217/2026/NĐ-CP). Bài học cho các gói sau: đưa Biểu mẫu 03 đã điền vào EIR ngay từ hồ sơ mời thầu.

Tình huống 3: Dự án nhà máy dùng thiết kế FEED

Một nhà máy chế biến giả định có thiết kế công nghệ. Người quyết định đầu tư chọn thiết kế FEED thay cho thiết kế cơ sở trong Báo cáo nghiên cứu khả thi. Đơn vị lập EIR lúng túng vì Biểu mẫu 03 không có cột FEED.

Cách xử lý: Thiết kế FEED là loại thiết kế ở điểm c khoản 2 Điều 19 Luật Xây dựng 2025, được dùng thay thiết kế cơ sở theo khoản 4 Điều 24. Bảng LOD trong hướng dẫn năm 2021 chưa có cột này. Chủ đầu tư tự thêm cột “Thiết kế FEED” vào Biểu mẫu 03. Cách hiểu của Viện: vì thiết kế FEED cụ thể hóa thông số thiết bị công nghệ và vật liệu chủ yếu (Điều 21 Nghị định 217/2026/NĐ-CP), các cấu kiện, thiết bị công nghệ chính thường cần LOD cao hơn mức của thiết kế cơ sở, còn phần kiến trúc phụ trợ có thể giữ thấp. Bảng cần được xác nhận trong Pre-BEP.

Tình huống 4: Dự án chỉ lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật, thiết kế một bước

Chủ đầu tư một nhà điều hành giả định chỉ phải lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật và muốn áp dụng BIM. Biểu mẫu 03 có năm cột giai đoạn, phần lớn không dùng tới.

Cách xử lý: Theo khoản 1 Điều 19 Luật Xây dựng 2025, dự án chỉ lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật áp dụng thiết kế một bước là thiết kế bản vẽ thi công. Bảng LOD chỉ cần cột “Thiết kế bản vẽ thi công” và “Hoàn công”. Không nên bắt tư vấn dựng các mô hình trung gian chỉ để điền đủ cột. LOD ở cột bản vẽ thi công thường là 300–350 cho cấu kiện chính, theo gợi ý của Phụ lục 01 QĐ 347 cho giai đoạn này.

Tình huống 5: Công trình không thuộc diện bắt buộc nhưng chủ đầu tư muốn áp dụng

Một công trình cấp III giả định không thuộc đối tượng tại điểm a khoản 1 Điều 8 Nghị định 217/2026/NĐ-CP. Chủ đầu tư vẫn muốn dùng BIM để kiểm soát khối lượng nhưng ngân sách hạn chế.

Cách xử lý: Điểm b khoản 1 Điều 8 khuyến khích áp dụng với các công trình này. Vì đây là áp dụng tự nguyện, chủ đầu tư nên chọn LOD tối thiểu phục vụ đúng mục tiêu: các cấu kiện phục vụ bóc khối lượng ở LOD 300 tại mốc lập dự toán, các phần còn lại để LOD thấp. Mục 1.4 QĐ 348 nhấn mạnh việc chọn nội dung áp dụng BIM căn cứ mục tiêu và năng lực, chi phí. Không cần sao chép bảng LOD của một dự án lớn.

Nhóm 2 — Phát triển mô hình trong quá trình thiết kế

Tình huống 6: Tư vấn dẫn QĐ 347, chủ đầu tư dẫn QĐ 348

Ở mốc thiết kế kỹ thuật một tòa văn phòng giả định, tư vấn nộp mô hình kết cấu ở LOD 200 và dẫn Phụ lục 01 QĐ 347. Chủ đầu tư dẫn Phụ lục 04 QĐ 348 (“LOD 300 … phù hợp với giai đoạn thiết kế kỹ thuật”) và yêu cầu LOD 300.

Cách xử lý: Cả hai tài liệu đều là hướng dẫn tham khảo. Phụ lục 01 QĐ 347 tự ghi là ví dụ “có tính chất thông dụng”, còn Phụ lục 04 QĐ 348 mô tả mức thường dùng. Căn cứ quyết định là bảng LOD trong EIR, BEP và hợp đồng (khoản 2 Điều 8 Nghị định 217/2026/NĐ-CP). Nếu bảng đã ghi LOD 300 cho kết cấu ở mốc này thì tư vấn phải đáp ứng. Nếu hợp đồng không ghi, hai bên thương thảo, xét theo mục tiêu: dự án có dùng mô hình kỹ thuật để bóc khối lượng dự toán không? Nếu có, LOD 300 là hợp lý vì đó là mức “đủ thông tin để bóc tách khối lượng dự toán”.

Tình huống 7: Bóc khối lượng dự toán từ mô hình LOD 200

Một tư vấn giả định dùng mô hình thiết kế cơ sở (LOD 200) để xuất khối lượng chi tiết và lập dự toán gói thầu. Sau khi có thiết kế kỹ thuật, khối lượng bê tông chênh đáng kể.

Cách xử lý: Theo mục 4.1.2 Phụ lục 04 QĐ 348, thông tin LOD 200 “được xem xét là gần đúng” và chỉ dùng để “ước tính chi phí”. Bóc khối lượng dự toán cần LOD 300 trở lên (mục 4.1.3, 4.1.4). Khối lượng từ mô hình LOD 200 chỉ nên dùng cho khái toán, sơ bộ tổng mức. Người lập dự toán cần ghi rõ nguồn và mức tin cậy của khối lượng. Mục 1.6 Phụ lục 01 QĐ 348 cũng nhắc mô hình không thay trách nhiệm của kỹ sư định giá.

Tình huống 8: Chủ đầu tư muốn lấy khối lượng cốt thép từ mô hình

Bảng LOD của một chung cư giả định ghi kết cấu LOD 350 ở bản vẽ thi công nhưng không nói gì về cốt thép. Chủ đầu tư muốn xuất bảng thống kê thép từ mô hình.

Cách xử lý: Phụ lục 01 QĐ 347 xếp cốt thép trong bê tông vào mục b4, mô hình hóa “tùy vào yêu cầu của Chủ đầu tư”. Nếu cần khối lượng thép từ mô hình, yêu cầu này phải được ghi riêng trong bảng LOD (dòng cốt thép, LOD tương ứng, phạm vi cấu kiện) và tính vào khối lượng công việc. Với các phần chưa mô hình cốt thép, khối lượng thép vẫn lấy theo bản vẽ và cách tính truyền thống.

Tình huống 9: Mô hình cơ điện ở giai đoạn bản vẽ thi công

Ở một khách sạn giả định, tư vấn cơ điện nộp mô hình bản vẽ thi công. Chủ đầu tư phát hiện ống nhánh nhỏ, phụ kiện, van không có trong mô hình, báo cáo xung đột vẫn còn hàng trăm điểm.

Cách xử lý: Tách hai câu hỏi. Về phạm vi: Phụ lục 01 QĐ 347 chỉ yêu cầu mô hình ống đường kính lớn hơn 5 cm, loại trừ phụ kiện, mối nối; Phần 1 mục 4.4 cho phép không kiểm tra va chạm với ống dưới 50 mm. Nếu bảng LOD không yêu cầu thêm thì thiếu ống nhỏ không phải lỗi. Về chất lượng: mục 7.3 yêu cầu phối hợp xung đột với dung sai đến ±50 mm ở bản vẽ thi công, mục 7.4 yêu cầu “Xử lý triệt để các xung đột” ở giai đoạn thi công. Xung đột còn tồn tại trong phạm vi đã mô hình là căn cứ chấm “Chưa đạt” theo mục 3.4.8.2 QĐ 348.

Tình huống 10: Thiết bị chưa chọn nhà sản xuất

Ở mốc thiết kế kỹ thuật, chủ đầu tư yêu cầu mô hình máy bơm, máy biến áp phải có model và tên nhà sản xuất cụ thể.

Cách xử lý: Phần 2 mục 5.4 QĐ 347 mô tả thông tin nhà sản xuất ở thiết kế kỹ thuật “có thể bao gồm nhiều nhà sản xuất khác nhau”. Đến bản vẽ thi công mới có thể “chỉ gồm thông tin của một nhà sản xuất cụ thể”. Mục 5.5 nói đối tượng BIM ở giai đoạn thi công mới cung cấp thông tin của vật liệu, thiết bị “đã được chỉ định do một nhà sản xuất cung cấp”. Ở thiết kế kỹ thuật, mô hình nên mang thông số kỹ thuật yêu cầu (công suất, lưu lượng, cấp bảo vệ), chưa gắn nhà sản xuất. Ngoài lý do kỹ thuật, việc chỉ định sớm một nhà sản xuất còn có thể gây vướng mắc trong lựa chọn nhà thầu sau này.

Nhóm 3 — Kiểm tra, nghiệm thu, bàn giao

Tình huống 11: Tranh chấp nghiệm thu vì không ghi LOD từng cấu kiện

Một gói tư vấn giả định đã hết thời gian hợp đồng nhưng mô hình chưa được nghiệm thu vì chủ đầu tư liên tục yêu cầu “bổ sung chi tiết”. Tư vấn cho rằng mô hình đã đủ.

Cách xử lý: Mục 3.5 QĐ 348 yêu cầu đánh giá “độ chính xác và mức độ chi tiết theo yêu cầu”. Thiếu bảng LOD, “yêu cầu” không xác định được. Hai bên nên: (1) lập bảng LOD hồi tố cho các mốc đã qua, dựa trên EIR, Pre-BEP và biên bản họp; (2) dùng danh sách kiểm tra “Đạt/Chưa đạt” theo mục 3.4.8.2 với tiêu chí từ bảng đó; (3) phần vượt bảng xử lý như phát sinh. Mục 3.4.7.1 đã nói rõ đặc tính kỹ thuật LOD là để “được tham chiếu trong Hợp đồng”. Hợp đồng không có thì tranh chấp là khó tránh.

Tình huống 12: Chủ đầu tư yêu cầu mô hình hoàn công “LOD 500”

Một dự án giả định có điều khoản “bàn giao mô hình hoàn công LOD 500”. Nhà thầu không biết phải làm gì khác so với LOD 400.

Cách xử lý: Hướng dẫn của Bộ Xây dựng không có LOD 500; Biểu mẫu 03 cột “Hoàn công” chỉ cho chọn đến 400. Điểm đ khoản 5 Điều 8 Nghị định 217/2026/NĐ-CP yêu cầu chủ đầu tư cập nhật “mô hình BIM hoàn công đã được chuẩn hoá” vào Cơ sở dữ liệu quốc gia về hoạt động xây dựng và bàn giao dữ liệu BIM cho đơn vị quản lý vận hành, nhưng không quy định mức LOD. Hai bên nên thay “LOD 500” bằng mô tả kiểm tra được: cấu kiện được cập nhật theo thực tế thi công, phương pháp và dung sai kiểm chứng, danh sách thuộc tính vận hành (mã thiết bị, nhà sản xuất, ngày lắp đặt, bảo hành). Mô hình hoàn công cũng cần khớp với hồ sơ hoàn công dạng giấy của công trình.

Tình huống 13: Chuẩn bị dữ liệu BIM nộp thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi

Chủ đầu tư một công trình cấp II giả định hỏi: mô hình nộp cơ quan chuyên môn phải đạt LOD bao nhiêu?

Cách xử lý: Nghị định không quy định con số LOD. Điểm c khoản 3 Điều 8 Nghị định 217/2026/NĐ-CP yêu cầu thể hiện vị trí, hình dạng không gian ba chiều, kích thước chủ yếu các bộ phận chính và phương án kết nối hạ tầng kỹ thuật; điểm a khoản 3 yêu cầu định dạng IFC hoặc định dạng mở khác; điểm b khoản 3 cho phép cơ quan yêu cầu nộp định dạng gốc. Cách hiểu của Viện: bộ phận chính ở mức tương đương LOD 200 là điểm khởi đầu hợp lý; chủ đầu tư nên kiểm tra mô hình xuất IFC có giữ đủ hình học và thuộc tính chính, và hỏi trước cơ quan chuyên môn về yêu cầu cụ thể. Điểm c khoản 5 Điều 8 cho biết cơ quan chuyên môn có thể dùng dữ liệu BIM để kiểm tra xung đột kỹ thuật và trích xuất các chỉ tiêu chủ yếu, nên các bộ phận chính phải được dựng nhất quán.

Tình huống 14: Dựng hố ga LOD 400 ở thiết kế cơ sở tuyến thoát nước

Tư vấn một tuyến cống thoát nước đô thị giả định dựng toàn bộ hố ga với khung nắp, thang bậc chi tiết ngay ở thiết kế cơ sở. Mô hình nặng, tiến độ chậm, trong khi hướng tuyến còn có thể thay đổi.

Cách xử lý: Bảng mục 1 Phụ lục 03 QĐ 347 gợi ý hệ thống cấp thoát nước ở thiết kế cơ sở là LOD 200; theo mục 22 cùng phụ lục, ở LOD 200 hố ga chỉ cần kích thước, hình dạng, vị trí và hướng gần đúng. Phần 2 mục 5.3 QĐ 347 cũng lưu ý mô hình phương án so sánh “không cần thiết hoàn thiện đầy đủ”. Điều phối BIM nên dùng cấu kiện chung cho hố ga ở mốc này, để chi tiết khung nắp cho bản vẽ thi công, giữ mô hình nhẹ (mục 3.4.5 QĐ 348).

Tình huống 15: Nhà thầu nhận mô hình thiết kế và phải phát triển cho gia công

Nhà thầu thi công một nhà xưởng kết cấu thép giả định nhận mô hình bản vẽ thi công (LOD 350) từ tư vấn. Để gia công, nhà thầu cần LOD 400 với chi tiết liên kết, bản mã, bu lông. Hai bên tranh luận ai chịu chi phí dựng thêm.

Cách xử lý: Mục 1.1 QĐ 348 mô tả quy trình thiết kế – đấu thầu – thi công: mô hình được phát hành cho nhà thầu “để tham chiếu” và “Tư vấn lập mô hình BIM hoặc Nhà thầu chính sẽ xây dựng các mô hình tiếp theo với các thông tin chi tiết đáp ứng yêu cầu thi công và chế tạo”. Ai làm phải ghi trong hợp đồng của từng gói. Hồ sơ mời thầu thi công cần nói rõ LOD của mô hình phát hành và LOD nhà thầu phải phát triển, để nhà thầu tính vào giá. Phụ lục 03 QĐ 347 cũng mô tả dầm thép, cột thép ở LOD 400 “được chia ra thuận tiện cho quá trình đúc sẵn, chế tạo trong nhà máy”, đúng là phần việc của bên chế tạo.

Checklist lập và rà soát bảng LOD trong BIM

Danh sách dưới đây giúp ban quản lý dự án, BIM Manager và Coordinator rà nhanh trước khi phát hành EIR hoặc chốt BEP:

1. Đã xác định mục tiêu và nội dung áp dụng BIM; mỗi mục tiêu đã gắn với các nhóm cấu kiện cần phục vụ.
2. Các cột giai đoạn khớp với số bước thiết kế mà người quyết định đầu tư đã chọn (kể cả FEED, thiết kế một bước).
3. Bảng liệt kê từng nhóm cấu kiện, không có dòng “toàn bộ mô hình”.
4. Mỗi ô ghi một giá trị trong 100, 200, 300, 350, 400; nếu dùng mức khác (LOD 500) đã có định nghĩa riêng.
5. Có danh sách loại trừ: ống nhỏ, phụ kiện, cốt thép, công trình tạm.
6. Có bảng thuộc tính; không đòi ở mốc thiết kế những thuộc tính chỉ có khi thi công.
7. Có cột tác giả, bên chịu trách nhiệm cho từng thành phần tại từng mốc.
8. Bảng được nêu trong EIR, đã được nhà thầu xác nhận trong Pre-BEP và chốt trong BEP.
9. TIDP và MIDP có cột LOD khớp với bảng.
10. Có tiêu chí kiểm tra “Đạt/Chưa đạt” cho từng mức LOD, kể cả dung sai kiểm tra xung đột.
11. Hợp đồng dẫn chiếu bảng LOD như phụ lục kỹ thuật, có cơ chế xử lý khi thay đổi.
12. Cột hoàn công gắn với yêu cầu bàn giao vận hành và cập nhật cơ sở dữ liệu theo điểm đ khoản 5 Điều 8 Nghị định 217/2026/NĐ-CP.
13. Đã kiểm tra văn bản hướng dẫn mới nhất của Bộ Xây dựng tại thời điểm lập hồ sơ.

Những sai lầm thường gặp về LOD trong BIM

• Gán một LOD cho cả mô hình. Trái với nguyên tắc của mục 3.4.7 QĐ 348 và khiến việc nghiệm thu không có thước đo.
• Chọn LOD cao nhất cho chắc. Tốn chi phí, làm mô hình nặng, và tạo ảo tưởng về độ tin cậy khi thông tin thực ra chưa được chốt.
• Chỉ nhìn hình học, bỏ quên thuộc tính. LOD theo hướng dẫn gồm cả thông tin phi hình học; mô hình đẹp nhưng trống thuộc tính chưa đạt.
• Coi bảng của QĐ 347 là bắt buộc. Đó là ví dụ “có tính chất thông dụng”; chủ đầu tư chọn LOD theo mục tiêu.
• Nhầm LOD với phần trăm mô hình hóa cơ điện. 60% là độ bao phủ hệ thống, LOD 300 là độ phát triển cấu kiện.
• Dùng khối lượng LOD 200 để lập dự toán chi tiết. LOD 200 chỉ là “gần đúng”; bóc khối lượng dự toán cần LOD 300 trở lên.
• Ghi “LOD 500” mà không định nghĩa. Hướng dẫn của Bộ Xây dựng không có mức này.
• Không cập nhật cột giai đoạn theo Luật Xây dựng 2025. Bảng năm 2021 chưa có cột FEED và không phản ánh thiết kế một bước.
• Không ghi rõ ai phát triển LOD 400. Dẫn tới tranh chấp chi phí giữa tư vấn và nhà thầu ở giai đoạn thi công.
• Đặt yêu cầu mà không có người kiểm tra. Bảng LOD chi tiết chỉ có giá trị khi có điều phối BIM kiểm tra theo danh sách.

Học cách lập và kiểm tra bảng LOD cùng Viện

Hiểu đúng LOD trong BIM là kỹ năng nền cho cả người dựng mô hình lẫn người quản lý. Kỹ thuật viên dựng hình cần biết dựng đến đâu là đủ cho từng cấu kiện. Điều phối viên cần biết kiểm tra thế nào để chấm “Đạt/Chưa đạt” có căn cứ. Viện Nghiên Cứu Đào Tạo Bồi Dưỡng Cán Bộ tổ chức khóa học dựng hình BIM và khóa học điều phối BIM, bám theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng và Nghị định 217/2026/NĐ-CP, với bài thực hành lập bảng LOD theo Biểu mẫu 03 và kiểm tra mô hình theo bảng đó. Viện cũng nhận đào tạo tại đơn vị cho ban quản lý dự án, doanh nghiệp tư vấn và nhà thầu, dùng chính hồ sơ dự án của đơn vị làm bài tập.

Sau khi hoàn thành khóa học, học viên được cấp chứng nhận hoàn thành khóa học theo tên khóa học đã tham gia. Chứng nhận hoàn thành khóa học do Viện cấp không phải chứng chỉ hành nghề hoạt động xây dựng do cơ quan có thẩm quyền cấp. Pháp luật hiện hành, gồm Điều 8 Nghị định 217/2026/NĐ-CP, không đặt yêu cầu chứng chỉ BIM đối với cá nhân và không quy định số lượng nhân sự BIM tối thiểu; khóa học giúp anh/chị nâng cao năng lực thực hành.

Cần chuẩn hóa bảng LOD cho dự án hoặc bồi dưỡng đội ngũ BIM? Viện hỗ trợ học trực tiếp, học online và tổ chức đào tạo tại đơn vị, cập nhật theo văn bản pháp luật hiện hành.

VIỆN NGHIÊN CỨU ĐÀO TẠO BỒI DƯỠNG CÁN BỘ

• Hotline / Zalo: 0904 889 859 (Ms. Hoa)
• Email: daotao@viendaotaocanbo.edu.vn
• Địa chỉ: DVTM T3-27A, Tòa A1, Chung cư Phương Đông Green Park, số 1 Trần Thủ Độ, Phường Yên Sở, Thành phố Hà Nội
• Website: https://viendaotaocanbo.edu.vn

Văn bản sử dụng trong bài

• Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 (hiệu lực 01/7/2026): khoản 12 Điều 3; điểm b khoản 3 Điều 7; Điều 19; khoản 1 Điều 20; khoản 4 Điều 24.
• Nghị định 217/2026/NĐ-CP ngày 19/6/2026 (hiệu lực 01/7/2026): Điều 8 (khoản 1, 2, 3, điểm c và điểm đ khoản 5, khoản 7); khoản 3 Điều 16; Điều 21.
• Nghị định 339/2026/NĐ-CP ngày 26/8/2026 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng: Điều 5; điểm e khoản 1 và điểm e khoản 4 Điều 15.
• Quyết định 348/QĐ-BXD ngày 02/4/2021 công bố Hướng dẫn chung áp dụng BIM: Mở đầu mục 2, 3, 4; mục 1.1; mục 2.2.4; mục 2.3; mục 3.3; mục 3.4.5 đến 3.4.8; mục 3.5; Phụ lục 01 mục 1.6; Phụ lục 02 (mẫu EIR mục 5, Mẫu số 6a, Biểu mẫu 03); Phụ lục 03 (mẫu BEP mục 6, Biểu mẫu 03, 04); Phụ lục 04.
• Quyết định 347/QĐ-BXD ngày 02/4/2021 công bố Hướng dẫn chi tiết áp dụng BIM đối với công trình dân dụng và công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị: Mở đầu mục 2, 3; Phần 1 mục 2, 4.4, 7.3, 7.4; Phần 2 mục 5.2 đến 5.5; Phụ lục 01 đến 04.
• BIMForum, Level of Development (LOD) Specification 2019 Part I & Commentary: tài liệu quốc tế được hai Quyết định viện dẫn.

Nội dung được biên soạn bởi Ban Đào tạo – Viện Nghiên Cứu Đào Tạo Bồi Dưỡng Cán Bộ trên cơ sở đối chiếu QĐ 347/QĐ-BXD, QĐ 348/QĐ-BXD, NĐ 217/2026/NĐ-CP, NĐ 339/2026/NĐ-CP và Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 tại thời điểm 09/10/2026. Bài viết mang tính tham khảo; với dự án cụ thể, các bên căn cứ hợp đồng, EIR, BEP đã thống nhất và văn bản hướng dẫn mới nhất của Bộ Xây dựng. Nghiêm cấm sao chép nội dung khi chưa được phép.