IFC là gì trong xây dựng? Định dạng mở IFC, định dạng gốc và yêu cầu nộp dữ liệu BIM theo Nghị định 217/2026

IFC là gì? IFC (Industry Foundation Classes) là chuẩn định dạng dữ liệu mở dùng để trao đổi mô hình thông tin công trình (BIM) giữa các phần mềm khác nhau. Tệp IFC mô tả đối tượng công trình (tường, cột, dầm, đường ống…) cùng thuộc tính và quan hệ giữa chúng, không phụ thuộc hãng phần mềm. Từ 01/7/2026, khoản 3 Điều 8 Nghị định 217/2026/NĐ-CP yêu cầu công trình xây dựng mới từ cấp II trở lên nộp dữ liệu BIM cho cơ quan chuyên môn về xây dựng theo định dạng chuẩn mở IFC hoặc định dạng mở khác; cơ quan có thẩm quyền được yêu cầu nộp định dạng gốc để đối chiếu.

Trên thực tế, nhiều ban quản lý dự án lần đầu nghe tới IFC khi chuẩn bị hồ sơ trình thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi. Đơn vị tư vấn thiết kế dựng mô hình bằng phần mềm quen dùng, bấm “xuất IFC” và gửi đi. Đến khi cơ quan chuyên môn mở tệp thì công trình nằm lệch xa khu đất, một số cấu kiện biến thành khối không tên, thông tin vật liệu biến mất, còn phần đấu nối cấp nước, thoát nước ra ngoài hàng rào thì không thấy đâu. Hồ sơ bị yêu cầu bổ sung, tiến độ chậm vài tuần.

Ở chiều ngược lại, cũng có chủ đầu tư hiểu rằng đã nộp IFC thì không bao giờ phải giao “file gốc”, hoặc nghĩ rằng chỉ cần một tệp IFC là đủ cho mọi giai đoạn. Cả hai cách hiểu đều dễ dẫn tới tranh cãi khi cơ quan có thẩm quyền yêu cầu đối chiếu, hoặc khi đến lúc bàn giao mô hình hoàn công cho đơn vị vận hành.

Bài viết này hướng dẫn anh/chị hiểu đúng IFC là gì trong xây dựng, khác định dạng gốc ở đâu, khi nào phải nộp và nộp những nội dung gì, cách chuẩn bị và kiểm tra tệp IFC trước khi gửi. Căn cứ chính gồm Điều 8 Nghị định 217/2026/NĐ-CP; Hướng dẫn chung áp dụng BIM công bố kèm theo Quyết định 348/QĐ-BXD và Hướng dẫn chi tiết áp dụng BIM cho công trình dân dụng và hạ tầng kỹ thuật đô thị công bố kèm theo Quyết định 347/QĐ-BXD (cùng ngày 02/4/2021); Nghị định 339/2026/NĐ-CP về xử phạt và Thông tư 34/2026/TT-BXD về cấp công trình. Cuối bài có 16 tình huống thực tế và checklist dùng ngay được.

IFC là gì trong xây dựng? Định nghĩa dễ hiểu

Định nghĩa trong hướng dẫn của Bộ Xây dựng

Bảng giải thích thuật ngữ (Bảng 1, mục 4 phần Mở đầu) của Hướng dẫn chung áp dụng BIM công bố kèm theo Quyết định 348/QĐ-BXD định nghĩa ở thuật ngữ số 4: “Định dạng IFC là chuẩn định dạng mở, giúp trao đổi dữ liệu giữa các phần mềm, phục vụ cho công tác quản lý mô hình BIM trong suốt vòng đời của dự án.” Tên tiếng Anh đầy đủ là Industry Foundation Classes, viết tắt IFC.

Câu định nghĩa này có ba ý đáng nhớ:

• Chuẩn định dạng mở: không thuộc về riêng một hãng phần mềm. Mục 3.4.2 của cùng Hướng dẫn giải thích định dạng mở là “những định dạng không phụ thuộc vào nhà cung cấp phần mềm cụ thể”.
• Trao đổi dữ liệu giữa các phần mềm: mục đích chính của IFC là để bên này dựng mô hình bằng phần mềm A, bên kia đọc, kiểm tra hoặc phối hợp bằng phần mềm B.
• Trong suốt vòng đời của dự án: IFC không chỉ dùng lúc thiết kế, mà còn dùng để lưu trữ, bàn giao, quản lý vận hành sau này.

IFC do ai phát triển và chứa những gì

Theo hiểu biết chung của ngành, IFC là chuẩn dữ liệu mở, trung lập với nhà cung cấp phần mềm, do tổ chức quốc tế buildingSMART phát triển và duy trì. Văn bản của Bộ Xây dựng không đi vào cấu trúc kỹ thuật của IFC, nên phần giải thích dưới đây là kiến thức phổ biến, được trình bày ở mức người quản lý dự án cần nắm.

Một tệp IFC không phải là “bản vẽ 3D” theo nghĩa hình ảnh. Nó là một tập dữ liệu có cấu trúc, gồm ba lớp thông tin:

• Đối tượng (thực thể): mỗi cấu kiện được khai báo là một loại đối tượng xác định, ví dụ tường, sàn, cột, dầm, cửa, ống gió, thiết bị. Nhờ đó phần mềm đọc biết “đây là một bức tường”, chứ không chỉ thấy một khối hộp.
• Thuộc tính: thông tin gắn kèm đối tượng như tên, mã, vật liệu, kích thước, khả năng chịu lửa, nhà sản xuất… Đây là phần “thông tin” trong chữ BIM, tương ứng với khái niệm thông tin phi hình học trong Phụ lục 04 Hướng dẫn chung (“vật liệu, cường độ, ngày tháng sản xuất và thi công… và không thể nhìn thấy”).
• Quan hệ: đối tượng nằm ở tầng nào, thuộc hạng mục nào, cửa nào gắn vào tường nào, thiết bị nào thuộc hệ thống nào. Quan hệ giúp tổ chức mô hình thành một công trình có thứ bậc, thay vì một đống hình khối rời rạc.

Ví dụ minh họa: Trong mô hình một trường học 4 tầng, đối tượng “cửa đi phòng học” ở tầng 2 trong tệp IFC mang theo kích thước 1.200 × 2.400 mm, vật liệu cánh gỗ, nằm trên bức tường trục B, thuộc tầng 2 của khối nhà A. Cán bộ thẩm định mở tệp bằng một trình xem IFC có thể bấm vào cửa để đọc các thông tin này, đếm số cửa thoát nạn, đo chiều rộng lối đi mà không cần phần mềm gốc của đơn vị thiết kế.

So sánh dễ hình dung: IFC với tệp PDF

Nhiều người hay ví IFC giống PDF của ngành xây dựng: bên soạn thảo dùng phần mềm nào cũng được, bên nhận chỉ cần một trình đọc chung là mở được. So sánh này đúng ở chỗ “trung lập và đọc được rộng rãi”, nhưng thiếu một điểm quan trọng: PDF chủ yếu giữ hình thức trình bày, còn IFC giữ đối tượng và dữ liệu. Từ tệp IFC có thể trích khối lượng, lọc theo loại cấu kiện, kiểm tra va chạm. Đó là lý do Nghị định 217/2026/NĐ-CP chọn IFC cho dữ liệu nộp thẩm định chứ không chỉ yêu cầu bản vẽ PDF.

Phân biệt với các nghĩa khác của “IFC”

Khi tìm kiếm “IFC là gì”, anh/chị có thể gặp kết quả về International Finance Corporation (Tổ chức Tài chính Quốc tế thuộc Nhóm Ngân hàng Thế giới) hoặc tên một số tòa nhà, khu phức hợp có chữ “IFC” trong tên thương mại. Những nghĩa đó không liên quan đến bài này. Trong hoạt động xây dựng và BIM, IFC luôn là Industry Foundation Classes, tức chuẩn định dạng dữ liệu mở của mô hình thông tin công trình.

Nếu anh/chị mới tiếp cận BIM, nên đọc trước bài BIM là gì trong xây dựng để nắm khái niệm mô hình thông tin công trình, sau đó quay lại phần định dạng dữ liệu.

Căn cứ pháp lý và tài liệu hướng dẫn về IFC

Khi nói về IFC, cần tách bạch hai loại văn bản: văn bản quy phạm pháp luật đặt nghĩa vụ, và tài liệu hướng dẫn kỹ thuật do Bộ Xây dựng công bố để tham khảo. Bảng dưới đây tóm tắt tại thời điểm cập nhật (10/2026).

Hai lưu ý quan trọng về hiệu lực:

• Tại thời điểm cập nhật (10/2026), chưa thấy văn bản nào thay thế Quyết định 347/QĐ-BXD và 348/QĐ-BXD, và nhiều Sở Xây dựng vẫn dẫn chiếu hai tài liệu này. Tuy nhiên khoản 7 Điều 8 Nghị định 217/2026/NĐ-CP giao Bộ Xây dựng hướng dẫn việc áp dụng BIM, nên có thể sẽ có hướng dẫn mới. Anh/chị nên kiểm tra văn bản mới của Bộ Xây dựng trước khi chốt yêu cầu kỹ thuật cho dự án.
• Hai Quyết định năm 2021 viện dẫn một số luật, thông tư có hiệu lực tại thời điểm ban hành nhưng nay đã hết hiệu lực; ví dụ Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 đã hết hiệu lực từ 01/7/2026 theo khoản 3 Điều 94 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15. Phần về định dạng dữ liệu mà bài này sử dụng là nội dung kỹ thuật, không phụ thuộc vào các văn bản đó.

Toàn văn Nghị định có thể tra tại thư viện Nghị định 217/2026/NĐ-CP; bài phân tích tổng thể xem Nghị định 217/2026/NĐ-CP: những điểm người làm dự án cần cập nhật.

Vì sao dự án cần định dạng mở như IFC?

Nhiều ban quản lý dự án hay hỏi: “Đơn vị thiết kế đã có mô hình rồi, sao không gửi luôn file đó?”. Có năm lý do khiến định dạng mở trở thành yêu cầu, cả trong văn bản pháp luật lẫn trong hướng dẫn kỹ thuật.

1. Một dự án có nhiều phần mềm và nhiều bên

Mục 3.4.2 Hướng dẫn chung viết thẳng: “Việc sử dụng các định gốc có thể gây cản trở khả năng tương tác nếu các thành viên trong nhóm đang sử dụng các loại phần mềm khác nhau” (nguyên văn có lỗi gõ “định gốc”). Trong một dự án bệnh viện, ví dụ minh họa, kiến trúc có thể dùng một phần mềm, kết cấu dùng phần mềm khác để tính toán, cơ điện do nhà thầu phụ khác đảm nhận, còn tư vấn quản lý dự án chỉ có công cụ xem và kiểm tra. Nếu chỉ trao đổi bằng định dạng gốc, ai cũng phải mua đúng phần mềm của người khác. IFC là “ngôn ngữ chung” để các bên đọc được dữ liệu của nhau.

2. Dữ liệu phải sống lâu hơn phần mềm

Một công trình dùng 50 năm, trong khi phần mềm thay phiên bản liên tục. Mục 3.4.2 hướng dẫn: “Để đảm bảo việc sử dụng mô hình thông tin trong cả vòng đời của công trình, thông tin phục vụ quản lý của nghành / lĩnh vực, mô hình BIM sẽ được chuyển giao theo các định dạng mở hiện có.” Mục 3.6.1 cũng yêu cầu chủ đầu tư cân nhắc “các yêu cầu truy cập trong tương lai” và “phương án tái sử dụng thông tin trong tương lai” khi quyết định phương án lưu trữ mô hình.

3. Cơ quan nhà nước cần đọc được dữ liệu

Điểm c khoản 5 Điều 8 Nghị định 217/2026/NĐ-CP cho phép cơ quan chuyên môn về xây dựng sử dụng dữ liệu BIM để thẩm định và kiểm tra công tác nghiệm thu. Cơ quan nhà nước không thể mua mọi phần mềm thương mại trên thị trường, nên dữ liệu nộp phải ở định dạng trung lập. Đây là lý do điểm a khoản 3 Điều 8 chọn “định dạng chuẩn mở IFC hoặc các định dạng mở khác”.

4. Hồ sơ điện tử phải có cấu trúc

Khoản 2 Điều 7 Nghị định 217/2026/NĐ-CP yêu cầu hồ sơ điện tử trong thủ tục hành chính “phải sử dụng các định dạng dữ liệu có cấu trúc, đáp ứng yêu cầu về dữ liệu không gian, hệ tọa độ để bảo đảm khả năng đọc, khai thác, lưu trữ, chia sẻ, kết nối và liên thông dữ liệu”. IFC đáp ứng đúng tinh thần này: dữ liệu có cấu trúc, có vị trí trong không gian.

5. Cơ sở dữ liệu quốc gia về hoạt động xây dựng

Điểm đ khoản 5 Điều 8 yêu cầu chủ đầu tư cập nhật “mô hình BIM hoàn công đã được chuẩn hoá phục vụ công tác quản lý nhà nước” vào Cơ sở dữ liệu quốc gia về hoạt động xây dựng. Một cơ sở dữ liệu quốc gia chỉ vận hành được khi dữ liệu đầu vào thống nhất định dạng. Nhận xét: Nghị định chưa nêu tên định dạng của mô hình hoàn công chuẩn hóa; chủ đầu tư cần theo dõi quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng về hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu quốc gia.

File IFC là gì và định dạng gốc là gì: so sánh chi tiết

“File IFC” là tệp dữ liệu được lưu theo chuẩn IFC, thường được xuất ra từ phần mềm dựng mô hình. “Định dạng gốc” (native format) là định dạng riêng mà phần mềm dựng mô hình dùng để lưu công việc của chính nó. Mục 3.4.2 Hướng dẫn chung định nghĩa: “Định dạng gốc là những định dạng chỉ có thể mở được bởi phần mềm tương ứng và phần mềm liên kết khác.”

Hai loại tệp không thay thế được cho nhau, mà bổ sung cho nhau. Bảng so sánh dưới đây kết hợp nội dung mục 3.4.2 và kinh nghiệm thực hành.

Khi nào dùng định dạng gốc, khi nào dùng IFC?

Mục 3.4.2 Hướng dẫn chung đưa ra ba nguyên tắc:

1. “Trong quá trình tạo lập mô hình các bên liên quan phải thống nhất về định dạng trao đổi, chuyển giao mô hình (định dạng gốc hoặc định dạng mở). Các các định dạng được sử dụng phải được chỉ định trong Kế hoạch thực hiện BIM (BEP).”
2. Để thuận lợi cho phối hợp, “nên lựa chọn các phần mềm tương thích với nhau (phần mềm này cho phép mở tệp tin của phần mềm khác)”.
3. Khi chuyển giao, mô hình “sẽ được chuyển giao theo các định dạng mở hiện có”; chỉ khi “định dạng mở chưa được hoàn thiện” thì “có thể sử dụng định dạng gốc theo sự thoả thuận trước”.

Diễn giải theo cách làm việc hằng ngày: trong nội bộ một bộ môn, các kỹ thuật viên làm việc trên định dạng gốc. Khi chia sẻ sang bộ môn khác dùng phần mềm khác, khi gửi chủ đầu tư kiểm tra, khi nộp cơ quan nhà nước và khi lưu trữ, dùng IFC. Định dạng gốc được giữ song song, sẵn sàng cung cấp khi có yêu cầu đối chiếu hoặc khi hợp đồng quy định bàn giao.

File IFC mở bằng gì?

Câu trả lời ngắn: tệp IFC mở được bằng phần mềm BIM có chức năng nhập/xuất IFC và bằng các trình xem IFC (IFC viewer), trong đó có nhiều trình xem miễn phí. Khi chọn công cụ, anh/chị nên quan tâm tới mục đích sử dụng thay vì tên phần mềm:

• Chỉ cần xem, đo, đọc thuộc tính: trình xem IFC là đủ. Phù hợp cho cán bộ ban quản lý dự án, cán bộ thẩm định, tư vấn giám sát.
• Cần phối hợp, kiểm tra va chạm giữa nhiều mô hình: dùng phần mềm phối hợp có khả năng ghép nhiều tệp IFC thành mô hình liên hợp. Khái niệm này xem thêm tại bài mô hình BIM liên hợp (federated model).
• Cần tiếp tục phát triển mô hình: nhập IFC vào phần mềm dựng hình làm nền tham chiếu. Lưu ý mô hình nhập từ IFC thường không giữ được đầy đủ “logic” chỉnh sửa như định dạng gốc (nhận xét chung).

Hướng dẫn chung không chỉ định phần mềm cụ thể. Mẫu Kế hoạch thực hiện BIM (Phụ lục 03, mục 7.3) yêu cầu các bên ghi rõ “Phần mềm và phiên bản” và lưu ý: “Mục đích của việc thống nhất phần mềm và phiên bản để đảm bảo khả năng tích hợp giữa các bộ môn.” Trước khi mua sắm hay cài đặt, hãy thử mở chính tệp IFC của dự án trên công cụ dự kiến dùng.

Nộp dữ liệu BIM định dạng IFC khi trình thẩm định theo Nghị định 217/2026

Hiểu IFC là gì mới là bước đầu; điều nhiều chủ đầu tư quan tâm nhất là nộp dữ liệu như thế nào. Khoản 3 Điều 8 Nghị định 217/2026/NĐ-CP quy định: “Đối với các công trình quy định tại điểm a khoản 1 Điều này, ngoài các hồ sơ trình thẩm định theo quy định của Nghị định này, chủ đầu tư, cơ quan chuẩn bị dự án có trách nhiệm nộp dữ liệu BIM của công trình cho cơ quan chuyên môn về xây dựng”. Từ câu này có thể trả lời lần lượt các câu hỏi: công trình nào, ai nộp, nộp cho ai, định dạng gì, nội dung gì.

Công trình nào phải nộp dữ liệu BIM?

Theo điểm a khoản 1 Điều 8, BIM áp dụng với “các công trình xây dựng mới từ cấp II trở lên, áp dụng kể từ giai đoạn lập Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc Báo cáo kinh tế – kỹ thuật”. Cấp công trình xác định theo Thông tư 34/2026/TT-BXD; điểm k khoản 1 Điều 3 Thông tư này nêu rõ cấp công trình được dùng để “xác định công trình xây dựng mới yêu cầu áp dụng mô hình thông tin công trình (BIM)”. Cách xác định cấp xem bài xác định cấp công trình theo Thông tư 34/2026; phạm vi áp dụng BIM theo cấp công trình xem bài công trình cấp II trở lên áp dụng BIM từ 01/7/2026.

Điểm a khoản 1 cũng cho phép người quyết định đầu tư quyết định không áp dụng BIM đối với ba nhóm: dự án đầu tư xây dựng công trình theo tuyến, dự án tại khu vực có tính chất đặc thù, dự án có yêu cầu bảo đảm bí mật nhà nước, “để đảm bảo tính khả thi, phù hợp với điều kiện thực hiện thực tế của dự án”.

Với công trình không thuộc điểm a, điểm b khoản 1 Điều 8 khuyến khích chủ đầu tư chủ động áp dụng BIM “và cung cấp tệp tin BIM theo quy định tại khoản 3 và điểm đ khoản 5 Điều này”. Nghĩa là nếu tự nguyện làm BIM, chủ đầu tư được khuyến khích nộp dữ liệu theo đúng cách thức của khoản 3 (IFC hoặc định dạng mở) và cập nhật mô hình hoàn công.

Ai nộp, nộp cho ai, nộp lúc nào?

• Người nộp: chủ đầu tư hoặc cơ quan chuẩn bị dự án. Đơn vị tư vấn thiết kế là bên lập dữ liệu, nhưng trách nhiệm nộp và bảo đảm chất lượng dữ liệu thuộc chủ đầu tư (điểm d khoản 5 Điều 8).
• Nơi nhận: cơ quan chuyên môn về xây dựng.
• Thời điểm: cùng với hồ sơ trình thẩm định, vì khoản 3 dùng cụm “ngoài các hồ sơ trình thẩm định theo quy định của Nghị định này”. Thành phần hồ sơ trình thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi được liệt kê tại khoản 2 Điều 35; dữ liệu BIM là phần nộp thêm theo khoản 3 Điều 8.

Cách hiểu của Viện: khoản 3 gắn việc nộp dữ liệu với thủ tục thẩm định tại cơ quan chuyên môn về xây dựng. Với dự án mà Báo cáo nghiên cứu khả thi không thuộc diện thẩm định tại cơ quan chuyên môn, nghĩa vụ áp dụng BIM theo điểm a khoản 1 vẫn còn, nhưng việc giao nộp dữ liệu thực hiện theo yêu cầu của người quyết định đầu tư và hợp đồng. Anh/chị nên hỏi trước cơ quan tiếp nhận hồ sơ về cách thức nộp (trực tuyến, thiết bị lưu trữ, dung lượng tối đa). Nội dung Báo cáo nghiên cứu khả thi xem bài Báo cáo nghiên cứu khả thi.

Định dạng nộp: IFC hoặc định dạng mở khác

Điểm a khoản 3 Điều 8: “Dữ liệu BIM được nộp theo các định dạng chuẩn mở IFC hoặc các định dạng mở khác phù hợp với đặc thù, tính chất của công trình”. Cụm “định dạng mở khác” mở đường cho các loại công trình mà IFC chưa phải lựa chọn tối ưu, ví dụ dữ liệu địa hình, tuyến đường, đám mây điểm khảo sát. Nghị định không nêu phiên bản IFC; việc chọn phiên bản và cấu hình xuất nên được thống nhất trong Kế hoạch thực hiện BIM và xác nhận trước với cơ quan tiếp nhận.

Định dạng gốc để đối chiếu

Điểm b khoản 3 Điều 8: “Cơ quan có thẩm quyền được yêu cầu chủ đầu tư, cơ quan chuẩn bị dự án nộp định dạng gốc để đối chiếu. Định dạng dữ liệu gốc phải bảo đảm tính nguyên bản, giữ nguyên các tham số, cấu trúc đối tượng và thuộc tính của mô hình”.

Ba điểm cần chú ý:

• Đây là quyền của cơ quan có thẩm quyền, không phải thủ tục mặc định. Không phải hồ sơ nào cũng bị yêu cầu.
• Mục đích là “đối chiếu”, tức kiểm tra xem tệp IFC có phản ánh trung thực mô hình thiết kế hay không.
• Tệp gốc phải “nguyên bản”. Tệp đã bị làm phẳng, xóa tham số, hoặc chuyển đổi trung gian không đáp ứng yêu cầu này.

Hệ quả thực tế: ngay từ khi ký hợp đồng tư vấn thiết kế, chủ đầu tư cần có điều khoản bảo đảm mình nhận được (hoặc được quyền yêu cầu) định dạng gốc, nếu không sẽ lúng túng khi cơ quan thẩm định yêu cầu.

Nội dung tối thiểu của dữ liệu BIM nộp thẩm định

Điểm c khoản 3 Điều 8 quy định dữ liệu BIM nộp “phải có các thông tin thể hiện được vị trí, hình dạng không gian ba chiều của công trình, trong đó thể hiện đầy đủ kích thước chủ yếu các bộ phận chính của công trình, phương án kết nối hạ tầng kỹ thuật trong và ngoài công trình. Trường hợp yêu cầu quản lý ở mức cao hơn, nội dung dữ liệu BIM thực hiện theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng.”

Đặt cạnh điểm c khoản 5 Điều 8 (cơ quan chuyên môn dùng dữ liệu BIM để làm gì), có thể lập bảng kiểm tra như sau:

Nhận xét: điểm c khoản 3 là mức nội dung tối thiểu, còn điểm c khoản 5 cho biết cơ quan chuyên môn có thể dùng dữ liệu cho những việc gì. Một tệp IFC chỉ “đẹp” về hình mà các đối tượng không được phân loại đúng thì khó dùng để kiểm tra tuân thủ hay trích chỉ tiêu, dù về hình thức đã “có nộp”.

Trách nhiệm về tính đầy đủ, chính xác, thống nhất

Điểm d khoản 5 Điều 8: “Chủ đầu tư có trách nhiệm bảo đảm tính đầy đủ, chính xác và thống nhất của dữ liệu mô hình thông tin công trình (BIM) nộp cho cơ quan chuyên môn về xây dựng”. Chữ “thống nhất” rất đáng lưu ý: mô hình IFC, bản vẽ, thuyết minh phải nói cùng một nội dung. Nếu bản vẽ ghi 9 tầng mà mô hình có 10 tầng, đó là dữ liệu không thống nhất.

Về chế tài, điểm e khoản 1 Điều 15 Nghị định 339/2026/NĐ-CP phạt tiền từ 30.000.000 đến 40.000.000 đồng đối với hành vi “Không áp dụng mô hình thông tin công trình (BIM) trong hoạt động xây dựng theo quy định”. Đây là mức phạt áp dụng với tổ chức; theo điểm a khoản 4 Điều 5, cá nhân có cùng hành vi bị phạt bằng một nửa. Điểm e khoản 4 Điều 15 quy định biện pháp buộc áp dụng BIM theo quy định “đối với công trình chưa phê duyệt thiết kế xây dựng triển khai sau khi dự án được phê duyệt”. Nhận xét: Nghị định 339 xử phạt hành vi không áp dụng BIM, không có điều riêng về “nộp IFC sai định dạng”; tuy vậy, dữ liệu không đạt yêu cầu khoản 3 có thể khiến hồ sơ bị yêu cầu bổ sung, kéo dài thời gian thẩm định.

Khi cơ quan quản lý dùng hoàn toàn mô hình BIM

Điểm b khoản 5 Điều 8 dự liệu bước xa hơn: khi cơ quan quản lý nhà nước “đủ điều kiện về hạ tầng kỹ thuật, nhân lực và hệ thống công nghệ để sử dụng hoàn toàn mô hình BIM”, mô hình BIM “được sử dụng thay thế hồ sơ thiết kế dưới dạng giấy và có giá trị pháp lý tương đương”; chủ đầu tư không phải nộp bản vẽ giấy với các nội dung đã thể hiện đầy đủ, chính xác trong mô hình. Lộ trình này do các bộ quản lý công trình xây dựng chuyên ngành và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng (điểm a khoản 5). Khi đó, chất lượng tệp IFC càng trở nên quan trọng vì nó chính là hồ sơ.

IFC trong hướng dẫn của Bộ Xây dựng: QĐ 348 và QĐ 347

Nghị định 217/2026/NĐ-CP nói “nộp gì”, còn hai tài liệu hướng dẫn năm 2021 gợi ý “tổ chức trao đổi dữ liệu thế nào” trong suốt dự án. Đây là tài liệu hướng dẫn kỹ thuật để tham khảo, chủ đầu tư có thể đưa vào yêu cầu thông tin của dự án.

Trong Hướng dẫn chung (Quyết định 348/QĐ-BXD)

• Thuật ngữ số 4 (Bảng 1): định nghĩa IFC như đã trích ở trên.
• Mục 3.4.2 Định dạng trao đổi dữ liệu: phân biệt định dạng gốc và định dạng mở; yêu cầu định dạng phải được chỉ định trong BEP; chuyển giao bằng định dạng mở.
• Mẫu Yêu cầu về thông tin trao đổi (EIR), mục 4.3 (Phụ lục 02): “Nhà thầu sẽ sử dụng các định dạng trao đổi sau đây cho thông tin về BIM và các sản phẩm đầu ra”, dẫn tới Biểu mẫu 02. Về EIR xem bài yêu cầu trao đổi thông tin EIR trong BIM.
• Biểu mẫu 02 “Kế hoạch trao đổi thông tin phối hợp” (có ở cả Phụ lục 02 và Phụ lục 03): sáu cột “Nội dung công việc | Đơn vị chịu trách nhiệm | Phần mềm và phiên bản | Định dạng gốc | Định dạng trao đổi | Tần suất”. Biểu mẫu ghi rõ mục đích “để hỗ trợ cho việc hợp tác cũng như tương tác/sử dụng lại dữ liệu của nhau”.
• Mẫu Kế hoạch thực hiện BIM (Phụ lục 03): mục 5.1 Bảng 7 có cột “Định dạng file” cho từng sản phẩm; mục 7.3 về phần mềm và phiên bản (“Bất kỳ thay đổi nào về phần mềm cần được hỏi ý kiến các bên tham gia trước khi thực hiện”); mục 7.7 về trao đổi dữ liệu (“Tất cả mô hình cần được tải lên bằng định dạng đã được thống nhất giữa các bên tại Biểu mẫu 02”). Về BEP xem bài kế hoạch thực hiện BIM (BEP).
• Biểu mẫu 04 MIDP (Phụ lục 03): có cột “Định dạng trao đổi dữ liệu”; dòng ví dụ ghi sản phẩm “Mô hình 3D” với định dạng “ifc”.
• Phụ lục 01 mục 1.8.3.1 (lập tiến độ dựa trên mô hình): yêu cầu dữ liệu “Mô hình tiến độ xây dựng (mô hình 4D) (IFC, CSV, XML)”.

Dưới đây là ví dụ minh họa cách điền Biểu mẫu 02 cho một dự án trụ sở làm việc giả định. Tên phần mềm để dạng chung vì mỗi dự án tự chọn.

Trong Hướng dẫn chi tiết (Quyết định 347/QĐ-BXD)

Phần 1 mục 1 (công trình dân dụng) nêu: “Định dạng trao đổi dữ liệu trong quá trình tạo lập và chuyển giao mô hình BIM có thể ở định dạng gốc và định dạng mở. Dưới dây là một số định dạng mở thông dụng” (nguyên văn có lỗi gõ “dây”), gồm ba nhóm:

• “Mô hình kiến trúc, kết cấu, Cơ điện. (IFC, DXF…)”
• “Mô hình phân tích năng lượng (gbXML, DXF, IFC,EPW,..)”
• “Phối hợp, theo dõi va chạm (BCF)”

Phần 2 mục 1 (hạ tầng kỹ thuật đô thị) nêu nguyên tắc: định dạng của từng loại mô hình “cần được thống nhất giữa các đơn vị tham gia thực hiện, đảm bảo trao đổi thông tin được xuyên suốt”, kèm danh sách “định dạng trao đổi dữ liệu thông dụng”: đám mây điểm (LAS, E57, XYZ, PTS); dữ liệu GIS (LANDXML, CityGML, NAS); dữ liệu quy hoạch (PDF, DXF, OBJ, FBX); ảnh (TIFF, BMP, GEOTIFF); mô hình hiện trạng (IFC, OKSTRA); mô hình địa hình (XYZ, IFC, LANDXML); mô hình đất (GNDXML, AGS, LANDXML); mô hình GIS (GML, LANDXML, ARCGIS); mô hình cầu, hầm (IFC); mô hình phục vụ lập tiến độ thi công, bóc tách khối lượng – chi phí, phân tích (IFC).

Ngoài ra, Phần 1 mục 4.4 điểm f hướng dẫn: “Mô hình phối hợp cần được định dạng theo hướng ‘chỉ đọc’ nhằm cho các bên không phải là tác giả sẽ không thể điều chỉnh tập tin mô hình”. Đây cũng là một lý do khiến IFC phù hợp cho phối hợp: bên nhận tham chiếu, không sửa vào mô hình của tác giả.

Nhận xét quan trọng: Phần 1 gọi danh sách là “định dạng mở thông dụng”, còn Phần 2 chỉ gọi là “định dạng trao đổi dữ liệu thông dụng”. Không phải mọi định dạng trong danh sách Phần 2 đều là định dạng mở theo nghĩa của điểm a khoản 3 Điều 8 Nghị định 217 (ví dụ PDF là tài liệu trình bày, một số mục gắn với nền tảng phần mềm cụ thể). Khi chọn “định dạng mở khác” để nộp thẩm định, nên ưu tiên định dạng có đặc tả công khai, đọc được bằng nhiều phần mềm, và xác nhận trước với cơ quan tiếp nhận.

Các định dạng mở khác ngoài IFC và dùng cho việc gì

Bảng dưới đây tổng hợp các định dạng được nêu trong Quyết định 347/QĐ-BXD, kèm giải thích chung về công dụng. Cột “Theo QĐ 347” là nguyên văn nhóm dữ liệu; cột “Giải thích” là kiến thức phổ biến, không phải nội dung của văn bản.

Với công trình hạ tầng kỹ thuật, chủ đầu tư thường cần kết hợp nhiều định dạng: IFC cho cầu, cống, công trình trên tuyến; LandXML cho bề mặt địa hình và tuyến; định dạng đám mây điểm cho dữ liệu khảo sát hiện trạng. Nguyên tắc chung vẫn là “thống nhất giữa các đơn vị tham gia” (QĐ 347 Phần 2 mục 1) và ghi vào BEP (QĐ 348 mục 3.4.2).

Về BCF, đây là định dạng rất hữu ích khi điều phối xung đột giữa các bộ môn dùng phần mềm khác nhau. Quy trình phát hiện và xử lý va chạm xem bài phát hiện xung đột (clash detection) trong BIM.

Quy trình chuẩn bị tệp IFC để nộp và trao đổi

Phần này ghép các mục kỹ thuật của Hướng dẫn chung với kinh nghiệm thực hành của đội ngũ giảng viên Viện. Mục tiêu là tệp IFC “mở ra là dùng được”, không phải chỉ “xuất được”.

Bước 1: Chốt định dạng, phiên bản và cấu hình xuất trong BEP

Theo mục 3.4.2, các định dạng sử dụng “phải được chỉ định trong Kế hoạch thực hiện BIM (BEP)”. Ngoài tên định dạng, nên ghi thêm: phiên bản IFC được dùng, cấu hình xuất (bộ thuộc tính nào được xuất, cách ánh xạ loại đối tượng), và định dạng nào dùng cho nộp thẩm định. Biểu mẫu 02 là nơi ghi các thông tin này.

Bước 2: Thống nhất đơn vị và hệ tọa độ

Mục 3.4.3 Hướng dẫn chung: “Tất cả các mô hình, dù ở dạng là 2D hay 3D, khi tạo lập nên sử dụng chung một gốc tọa độ và phương hướng được quy định cho toàn dự án”; đơn vị đo độ dài “nên là mét (m) cho các dự án hạ tầng kỹ thuật, hoặc milimét (mm) cho các dự án dân dụng”; “Thống nhất sử dụng Hệ tọa độ Quốc gia VN-2000 là hệ quy chiếu tiêu chuẩn cho các dự án”; điểm gốc “nên được định vị ở trong hoặc gần với phạm vi dự án”. Mẫu BEP (Phụ lục 03, mục 7.5, Bảng 10) có bảng ghi hệ tọa độ, cốt ±0.00 tương ứng cốt thực tế, các điểm tọa độ chính và hướng thực tế.

Lỗi tọa độ là lỗi phổ biến nhất khi xuất IFC: mô hình đúng hình nhưng nằm ở gốc tọa độ (0,0) hoặc lệch hàng trăm mét so với khu đất. Trong khi đó điểm c khoản 3 Điều 8 Nghị định 217 yêu cầu thể hiện được “vị trí” công trình.

Bước 3: Phân chia mô hình hợp lý

Mục 3.4.5 gợi ý phân chia theo bộ môn; theo hạng mục (móng, thân, mái), tầng điển hình, khu vực thi công; theo gói thầu; theo mục đích sử dụng; đồng thời lưu ý “Cần kiểm soát dung lượng của mỗi mô hình thành phần để đảm bảo phần mềm hoạt động tốt nhất”. Mẫu EIR (Phụ lục 02, mục 4.1) nêu: “Mô hình BIM không được chứa nhiều hơn một công trình, trừ trường hợp đó là mô hình liên kết hay các mô hình tổng hợp” và “Mô hình BIM chỉ chứa thông tin của một bộ môn”. Khi nộp, nên có cả các tệp IFC thành phần lẫn danh mục mô tả cách ghép chúng.

Bước 4: Đặt tên tệp theo quy ước của dự án

Mục 3.4.4 Hướng dẫn chung có quy tắc đặt tên tệp gồm các trường dự án, đơn vị khởi tạo, khối tích hoặc hệ thống, cao trình, loại, vai trò, số thứ tự; trong đó mã loại “M3” là mô hình 3D và “IE” là tập tin trao đổi thông tin. Quy tắc chung khuyên không dùng dấu cách, chữ có dấu tiếng Việt và ký tự đặc biệt “vì có thể gây lỗi tìm kiếm, lỗi kí tự, lỗi khi mở bằng một số phần mềm nhất định”. Tên tệp IFC rõ ràng giúp cơ quan tiếp nhận và các bên nhận biết ngay tệp nào là kiến trúc, tệp nào là kết cấu.

Bước 5: Kiểm tra mô hình gốc trước khi xuất

Mục 3.4.8 liệt kê “Một số nội dung kiểm tra chất lượng kỹ thuật mô hình”: kiểm tra và sửa lỗi, cảnh báo; bảo đảm tất cả mô hình dùng chung một “Hệ lưới trục – cao độ”; kiểm tra các liên kết CAD; xóa khung nhìn, bản vẽ thừa; ghi chú, ký hiệu, kích thước nhất quán; tuân thủ quy tắc đặt tên. Mẫu BEP mục 7.9 bổ sung việc loại bỏ thành phần, liên kết CAD không cần thiết trước khi chia sẻ. Xuất IFC từ một mô hình gốc còn lỗi thì tệp IFC cũng mang lỗi đó.

Bước 6: Xuất IFC và kiểm tra sau khi xuất

Đây là bước nhiều đơn vị bỏ qua. Kinh nghiệm thực hành: mở tệp IFC vừa xuất bằng một trình xem độc lập (không phải phần mềm đã xuất ra nó) và kiểm tra ít nhất: vị trí, cao độ so với mốc; số lượng đối tượng theo loại so với mô hình gốc; các thuộc tính bắt buộc của dự án; tên tầng, tên khối; đối tượng có bị biến thành “khối chung” không rõ loại hay không; dung lượng tệp có hợp lý không.

Bước 7: Đóng gói dữ liệu nộp

Gói dữ liệu nộp thẩm định nên gồm: các tệp IFC (và định dạng mở khác nếu có); danh mục tệp và mô tả cách ghép; thuyết minh ngắn về hệ tọa độ, đơn vị, phiên bản; bảng đối chiếu nội dung theo điểm c khoản 3 Điều 8. Định dạng gốc được lưu sẵn để nộp khi có yêu cầu theo điểm b khoản 3. Nếu hồ sơ thiết kế lập thành hồ sơ điện tử, khoản 5 Điều 18 Nghị định 217 yêu cầu hồ sơ được ký số, có định dạng phù hợp pháp luật về lưu trữ, được lập thành thư mục có danh mục, tiêu đề, số thứ tự, ký hiệu. Cách hiểu: Điều 18 nói về hồ sơ thiết kế; áp dụng cùng cách tổ chức cho gói dữ liệu BIM giúp việc tra cứu, đối chiếu thuận lợi.

Bước 8: Lưu trữ phiên bản trên môi trường dữ liệu chung

Mẫu BEP mục 7.7 yêu cầu “Tất cả các dữ liệu cần được trao đổi qua Môi trường dữ liệu chung CDE” và “Tất cả các phiên bản cũ của mô hình cần phải được lưu trên Môi trường dữ liệu chung CDE”. Tệp IFC đã nộp thẩm định phải truy được về đúng phiên bản mô hình gốc tương ứng. Khoản 4 Điều 8 Nghị định 217 bắt buộc chủ đầu tư thiết lập CDE với công trình cấp I trở lên thuộc dự án đầu tư công áp dụng BIM; các trường hợp khác được khuyến khích. Xem thêm bài môi trường dữ liệu chung (CDE) trong BIM.

Checklist trước khi nộp dữ liệu BIM định dạng IFC

1. Công trình đã được xác định cấp theo Thông tư 34/2026/TT-BXD và thuộc diện điểm a khoản 1 Điều 8 (hoặc tự nguyện theo điểm b).
2. Không có quyết định của người quyết định đầu tư về việc không áp dụng BIM (dự án theo tuyến, khu vực đặc thù, bí mật nhà nước).
3. Định dạng nộp, phiên bản IFC, cấu hình xuất đã ghi trong BEP và Biểu mẫu 02.
4. Đã hỏi cơ quan chuyên môn về cách thức nộp, dung lượng, phương tiện tiếp nhận.
5. Mô hình đặt đúng hệ VN-2000, cao độ thực tế; đơn vị mm (dân dụng) hoặc m (hạ tầng) thống nhất.
6. Đủ các khối, tầng, hạng mục; kích thước chủ yếu các bộ phận chính đo được trong tệp.
7. Có phương án kết nối hạ tầng kỹ thuật trong và ngoài công trình.
8. Các đối tượng được phân loại đúng loại; thuộc tính bắt buộc của dự án có mặt sau khi xuất.
9. Mô hình IFC thống nhất với bản vẽ, thuyết minh trong hồ sơ trình thẩm định (điểm d khoản 5 Điều 8).
10. Tên tệp theo quy ước dự án, không dấu, không dấu cách.
11. Đã mở thử bằng trình xem IFC độc lập và lập biên bản kiểm tra nội bộ “Đạt/Chưa đạt” theo tinh thần mục 3.4.8.2.
12. Định dạng gốc nguyên bản (giữ tham số, cấu trúc đối tượng, thuộc tính) đã lưu đúng phiên bản, sẵn sàng nộp khi được yêu cầu.
13. Hợp đồng tư vấn đã quy định quyền sử dụng, bàn giao định dạng gốc và IFC (khoản 2, khoản 6 Điều 8).
14. Gói dữ liệu được lập danh mục, ký số nếu nộp trực tuyến.

Rủi ro mất thông tin khi xuất IFC và cách kiểm tra

Văn bản của Bộ Xây dựng không mô tả các lỗi khi chuyển đổi IFC. Bảng dưới đây là kinh nghiệm thực hành tổng hợp từ các dự án mà giảng viên của Viện tham gia hỗ trợ, được trình bày ở mức nguyên tắc, không gắn với phần mềm cụ thể.

Một cách làm đơn giản mà hiệu quả: lập “phiếu đối chiếu IFC” một trang cho mỗi lần xuất, gồm số lượng đối tượng theo loại (gốc và IFC), ba điểm tọa độ kiểm tra, năm thuộc tính bắt buộc kiểm tra ngẫu nhiên, và chữ ký của người kiểm tra. Mục 3.4.8.2 Hướng dẫn chung yêu cầu kiểm tra chất lượng kỹ thuật mô hình “được thực hiện bởi người phụ trách công việc điều phối BIM hoặc ủy quyền cho một nhân sự khác”, với kết quả từng mục là “Đạt” hoặc “Chưa đạt”.

IFC trong EIR, BEP và hợp đồng: quyền đối với dữ liệu

IFC không chỉ là chuyện kỹ thuật. Ai phải giao định dạng nào, khi nào, được dùng vào việc gì là chuyện hợp đồng.

Hợp đồng quyết định phạm vi

Khoản 2 Điều 8 Nghị định 217/2026/NĐ-CP: “Phạm vi, nội dung thực hiện và các yêu cầu thông tin cần thiết của BIM đối với công trình áp dụng BIM sẽ được thực hiện theo thỏa thuận được nêu tại hợp đồng của các bên có liên quan tại từng giai đoạn của dự án.” Điểm g khoản 3 Điều 17 cũng yêu cầu nhiệm vụ thiết kế xây dựng có “Các yêu cầu về mức độ, nhu cầu thông tin trong mô hình BIM của dự án”. Vì vậy yêu cầu về định dạng nên đi từ nhiệm vụ thiết kế, qua EIR trong hồ sơ mời thầu, tới BEP và hợp đồng.

Quyền và trách nhiệm đối với dữ liệu BIM

Khoản 6 Điều 8: việc quản lý, khai thác, chia sẻ và lưu trữ dữ liệu BIM “phải tuân thủ quy định của pháp luật về an toàn thông tin, bảo mật dữ liệu, lưu trữ, sở hữu trí tuệ”; “Quyền và trách nhiệm của các bên liên quan đối với dữ liệu BIM được xác định trong hợp đồng và theo quy định của pháp luật.”

Gợi ý các điều khoản nên có trong hợp đồng tư vấn thiết kế áp dụng BIM (gợi ý của Viện, không phải mẫu bắt buộc):

• Danh mục sản phẩm BIM phải bàn giao theo từng mốc, mỗi sản phẩm ghi rõ định dạng gốc và định dạng trao đổi (dẫn chiếu Biểu mẫu 02, Biểu mẫu 04 MIDP).
• Nghĩa vụ cung cấp định dạng gốc nguyên bản khi cơ quan có thẩm quyền yêu cầu đối chiếu theo điểm b khoản 3 Điều 8, kể cả sau khi hợp đồng đã thanh lý trong một thời hạn nhất định.
• Phạm vi quyền sử dụng của chủ đầu tư đối với dữ liệu (dùng cho dự án, vận hành, bảo trì, cải tạo sau này) và giới hạn đối với thư viện cấu kiện, công cụ riêng của tư vấn.
• Trách nhiệm bảo đảm tệp IFC thống nhất với hồ sơ thiết kế đã ký; trách nhiệm sửa đổi khi cơ quan thẩm định yêu cầu bổ sung.
• Bảo mật dữ liệu, đặc biệt với công trình có yếu tố an ninh.

Về EIR và BEP, Hướng dẫn chung mục 2.2.4 định nghĩa EIR là “các yêu cầu của Chủ đầu tư để tạo lập thông tin liên quan đến việc áp dụng BIM. EIR là một phần trong HSMT/HSYC”; mục 2.3 yêu cầu BEP “phải được Chủ đầu tư chấp thuận trước khi tổ chức triển khai”. Đưa yêu cầu IFC vào EIR ngay từ đầu giúp tránh tranh cãi sau này.

Mô hình hoàn công và Cơ sở dữ liệu quốc gia

Điểm đ khoản 5 Điều 8 Nghị định 217/2026/NĐ-CP: với công trình áp dụng BIM theo khoản 1, “sau khi hoàn thành công trình, chủ đầu tư thực hiện việc cập nhật mô hình BIM hoàn công đã được chuẩn hoá phục vụ công tác quản lý nhà nước vào Cơ sở dữ liệu quốc gia về hoạt động xây dựng … đồng thời bàn giao cho đơn vị quản lý, vận hành công trình toàn bộ dữ liệu BIM phục vụ công tác quản lý, vận hành và bảo trì công trình.”

Từ quy định này có ba việc liên quan đến định dạng:

1. Mô hình hoàn công “đã được chuẩn hoá”: nhận xét: Nghị định chưa nêu chuẩn hóa theo định dạng nào; cần theo dõi quy định về Hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu quốc gia về hoạt động xây dựng. Việc dùng IFC xuyên suốt từ thiết kế giúp giảm khối lượng chuẩn hóa ở cuối dự án.
2. “Toàn bộ dữ liệu BIM” cho đơn vị vận hành: cách hiểu của Viện: “toàn bộ” nên được hiểu gồm cả định dạng mở để đọc lâu dài và định dạng gốc để chỉnh sửa khi cải tạo, kèm tài liệu liên quan, trừ khi hợp đồng có thỏa thuận khác về quyền đối với dữ liệu (khoản 6).
3. Áp dụng cả với công trình tự nguyện: điểm b khoản 1 khuyến khích công trình ngoài diện bắt buộc cung cấp tệp tin BIM theo điểm đ khoản 5.

Mô hình hoàn công là một phần của hồ sơ hoàn thành công trình; thành phần hồ sơ hoàn công xem bài hồ sơ hoàn công công trình xây dựng gồm gì. Ở giai đoạn thi công, Nghị định 207/2026/NĐ-CP cho phép các bên thỏa thuận dùng hồ sơ điện tử và BIM trong quản lý thi công, xem bài hồ sơ điện tử và BIM trong quản lý thi công theo Nghị định 207.

Góc nhìn theo từng chủ thể

Chủ đầu tư và ban quản lý dự án

• Xác định sớm công trình có thuộc diện điểm a khoản 1 Điều 8 hay không; nếu là dự án theo tuyến, cân nhắc trình người quyết định đầu tư quyết định việc không áp dụng BIM ngay từ đầu.
• Đưa yêu cầu định dạng (IFC cho nộp và trao đổi, định dạng gốc khi được yêu cầu) vào nhiệm vụ thiết kế, EIR và hợp đồng.
• Trang bị ít nhất một trình xem IFC và cử cán bộ biết kiểm tra tệp trước khi nộp; trách nhiệm về tính đầy đủ, chính xác, thống nhất của dữ liệu nộp là của chủ đầu tư.
• Lưu trữ cả IFC và định dạng gốc đúng phiên bản; chuẩn bị cho việc cập nhật mô hình hoàn công.

Đơn vị tư vấn thiết kế

• Thống nhất cấu hình xuất IFC với chủ đầu tư và các bộ môn khác, ghi vào BEP.
• Kiểm tra tệp IFC sau xuất, không chỉ kiểm tra mô hình gốc.
• Lường trước khả năng phải cung cấp định dạng gốc để đối chiếu; thỏa thuận rõ trong hợp đồng phạm vi quyền sử dụng để bảo vệ thư viện, công cụ riêng.
• Giữ thống nhất giữa mô hình, bản vẽ, thuyết minh; bản vẽ nên được trích xuất trực tiếp từ mô hình như mẫu EIR mục 7.2 hướng dẫn (“Bản vẽ được yêu cầu trích xuất trực tiếu từ các mô hình BIM”, nguyên văn có lỗi gõ).

Nhà thầu thi công

• Nhận mô hình thiết kế dạng IFC để tham chiếu, phát triển mô hình thi công; kiểm tra tọa độ, đơn vị ngay khi nhận.
• Dùng IFC cho mô hình tiến độ 4D, bóc khối lượng khi phù hợp (Phụ lục 01 mục 1.8.3.1 Hướng dẫn chung; QĐ 347 Phần 2 mục 1).
• Chuẩn bị dữ liệu cho mô hình hoàn công theo định dạng đã thống nhất.

BIM Manager, BIM Coordinator, BIM Modeler

• Quản lý BIM (BIM Manager): theo mục 1.3.2 Hướng dẫn chung có nhiệm vụ “Thiết lập quy trình trao đổi dữ liệu cho toàn dự án trong tất cả các giai đoạn”. Chốt định dạng, phiên bản, cấu hình xuất trong BEP.
• Điều phối BIM (BIM Coordinator): ghép mô hình liên hợp từ các tệp IFC bộ môn, kiểm tra xung đột, quản lý vấn đề bằng BCF; thực hiện kiểm tra chất lượng kỹ thuật mô hình theo mục 3.4.8.2.
• Kỹ thuật viên dựng hình (BIM Modeler): dựng mô hình đúng loại đối tượng, đủ thuộc tính để khi xuất IFC không bị “mất chữ”; xuất và tự kiểm tra tệp trước khi chia sẻ.

16 tình huống thực tế khi làm việc với IFC

Các tình huống dưới đây là ví dụ minh họa với dự án và số liệu giả định, xây dựng từ những vướng mắc thường gặp. Cách xử lý dựa trên văn bản tại thời điểm cập nhật (10/2026).

Nhóm 1 — Nộp dữ liệu khi trình thẩm định

Tình huống 1: Cơ quan chuyên môn yêu cầu bổ sung định dạng gốc

Ban quản lý dự án một tỉnh nộp hồ sơ thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi trường trung học phổ thông cấp II, kèm các tệp IFC. Cơ quan chuyên môn thấy chiều cao tầng trong IFC khác thuyết minh và yêu cầu nộp định dạng gốc để đối chiếu. Tư vấn thiết kế cho rằng hợp đồng chỉ yêu cầu giao IFC.

Cách xử lý: Điểm b khoản 3 Điều 8 Nghị định 217/2026/NĐ-CP cho cơ quan có thẩm quyền quyền yêu cầu chủ đầu tư, cơ quan chuẩn bị dự án nộp định dạng gốc “nguyên bản, giữ nguyên các tham số, cấu trúc đối tượng và thuộc tính”. Nghĩa vụ này đặt lên chủ đầu tư, nên chủ đầu tư phải yêu cầu tư vấn cung cấp; nếu hợp đồng chưa quy định, cần ký phụ lục theo khoản 2 và khoản 6 Điều 8. Đồng thời rà lại nguyên nhân lệch chiều cao, vì điểm d khoản 5 yêu cầu dữ liệu “thống nhất”. Bài học: đưa nghĩa vụ giao định dạng gốc vào hợp đồng ngay từ đầu.

Tình huống 2: Tệp IFC thiếu phương án kết nối hạ tầng kỹ thuật ngoài nhà

Mô hình IFC của một tòa nhà văn phòng cấp II chỉ có phần công trình trong hàng rào. Các tuyến cấp nước, thoát nước, cấp điện ra điểm đấu nối của khu vực chỉ thể hiện trên bản vẽ 2D.

Cách xử lý: Điểm c khoản 3 Điều 8 yêu cầu dữ liệu BIM thể hiện “phương án kết nối hạ tầng kỹ thuật trong và ngoài công trình”. Bổ sung mô hình hạ tầng ngoài nhà ở mức thể hiện được vị trí, hướng tuyến, điểm đấu nối; có thể tách thành tệp IFC riêng theo nguyên tắc phân chia mô hình ở mục 3.4.5 Hướng dẫn chung, kèm danh mục ghép tệp.

Tình huống 3: Mô hình IFC lệch tọa độ so với bản vẽ quy hoạch

Cán bộ thẩm định ghép mô hình IFC với bản đồ hiện trạng và thấy công trình lệch khoảng 200 m so với khu đất, vì tư vấn dựng mô hình ở gốc tọa độ tự do.

Cách xử lý: Điểm c khoản 3 Điều 8 yêu cầu thể hiện được “vị trí” công trình; khoản 2 Điều 7 yêu cầu hồ sơ điện tử đáp ứng “dữ liệu không gian, hệ tọa độ”. Thiết lập lại điểm gốc và hướng theo mục 3.4.3 Hướng dẫn chung (hệ VN-2000, điểm gốc trong hoặc gần phạm vi dự án), ghi bảng tọa độ vào BEP theo mục 7.5 Bảng 10 mẫu BEP, xuất lại và kiểm tra bằng vài điểm mốc.

Tình huống 4: Bản vẽ ghi 9 tầng, mô hình IFC có 10 tầng

Một công trình nhà ở xã hội có tầng kỹ thuật mái được mô hình hóa như một tầng, trong khi thuyết minh và bản vẽ tính 9 tầng cộng tum thang.

Cách xử lý: Điểm d khoản 5 Điều 8 yêu cầu chủ đầu tư bảo đảm tính “đầy đủ, chính xác và thống nhất” của dữ liệu. Thống nhất cách đặt tên và khai báo tầng giữa mô hình và hồ sơ; nếu tầng kỹ thuật được khai báo riêng thì ghi rõ trong thuyết minh mô hình. Kiểm tra lại các chỉ tiêu trích xuất từ mô hình (chiều cao, số tầng, diện tích) vì cơ quan chuyên môn có thể dùng chúng theo điểm c khoản 5.

Nhóm 2 — Phối hợp nhiều phần mềm

Tình huống 5: Các bộ môn dùng phần mềm khác nhau

Dự án bệnh viện đa khoa có kiến trúc, kết cấu, cơ điện do ba đơn vị khác nhau thực hiện, mỗi bên dùng một phần mềm. Họp phối hợp lần đầu, không ai mở được mô hình của ai.

Cách xử lý: Mục 3.4.2 Hướng dẫn chung lưu ý định dạng gốc “có thể gây cản trở khả năng tương tác”; các bên “phải thống nhất về định dạng trao đổi” và chỉ định trong BEP. Lập Biểu mẫu 02 với cột “Định dạng trao đổi” là IFC cho các mô hình bộ môn, BCF cho vấn đề va chạm (QĐ 347 Phần 1 mục 1). Điều phối BIM ghép các tệp IFC thành mô hình liên hợp; mô hình phối hợp để “chỉ đọc” theo QĐ 347 Phần 1 mục 4.4 điểm f.

Tình huống 6: Tệp IFC xuất ra mất thuộc tính

Chủ đầu tư yêu cầu mỗi cửa có thuộc tính giới hạn chịu lửa để kiểm tra lối thoát nạn. Mô hình gốc có đủ, nhưng tệp IFC gửi đi thì không còn.

Cách xử lý: Đây là lỗi cấu hình xuất (kinh nghiệm thực hành). Khai báo bộ thuộc tính bắt buộc trong BEP, ánh xạ vào cấu hình xuất IFC, xuất lại và đối chiếu ngẫu nhiên. Đưa nội dung “thuộc tính bắt buộc có mặt trong tệp trao đổi” vào danh sách kiểm tra chất lượng theo mục 3.4.8.2 Hướng dẫn chung, đánh giá “Đạt/Chưa đạt” trước khi chuyển giao.

Tình huống 7: Mô hình hạ tầng dùng mét, mô hình công trình dùng milimét

Dự án khu đô thị nhỏ ghép mô hình đường nội bộ với mô hình nhà điều hành, kết quả nhà điều hành to gấp 1.000 lần.

Cách xử lý: Mục 3.4.3 Hướng dẫn chung gợi ý mét cho hạ tầng kỹ thuật, milimét cho dân dụng, nhưng mọi mô hình phải dùng “chung một gốc tọa độ và phương hướng”. Ghi rõ đơn vị của từng tệp trong Biểu mẫu 02 và thuyết minh; kiểm tra thiết lập đơn vị khi xuất, nhập; ghép thử trước họp phối hợp.

Tình huống 8: Báo cáo va chạm gửi bằng ảnh chụp màn hình

Điều phối BIM gửi 300 ảnh chụp va chạm qua tin nhắn. Các bộ môn khó định vị, không biết va chạm nào đã xử lý.

Cách xử lý: QĐ 347 Phần 1 mục 1 nêu BCF là định dạng mở cho “Phối hợp, theo dõi va chạm”; mục 4.4 điểm a nêu báo cáo va chạm “cần thể hiện các nội dung sau: vị trí, mô tả, loại va chạm”. Chuyển sang quản lý vấn đề bằng BCF hoặc bảng biểu có cấu trúc, lưu trên CDE theo mẫu BEP mục 7.7.

Nhóm 3 — Phạm vi áp dụng và loại dữ liệu

Tình huống 9: Công trình cấp III tự nguyện áp dụng BIM

Một doanh nghiệp xây nhà xưởng cấp III muốn áp dụng BIM để quản lý thi công và vận hành, băn khoăn có phải nộp IFC cho cơ quan chuyên môn hay không.

Cách xử lý: Công trình cấp III không thuộc điểm a khoản 1 Điều 8, nên không có nghĩa vụ áp dụng BIM. Điểm b khoản 1 khuyến khích chủ đầu tư áp dụng và “cung cấp tệp tin BIM theo quy định tại khoản 3 và điểm đ khoản 5”. Doanh nghiệp có thể chủ động nộp kèm IFC nếu cơ quan tiếp nhận có điều kiện xử lý, và nên dùng IFC cho bàn giao vận hành. Việc không nộp không thuộc hành vi “không áp dụng BIM theo quy định” tại điểm e khoản 1 Điều 15 Nghị định 339/2026/NĐ-CP (cách hiểu của Viện).

Tình huống 10: Dự án theo tuyến được người quyết định đầu tư cho không áp dụng BIM

Dự án đường liên xã cấp II, người quyết định đầu tư đã có văn bản quyết định không áp dụng BIM. Cơ quan chuyên môn có thể đòi dữ liệu IFC không?

Cách xử lý: Điểm a khoản 1 Điều 8 cho phép người quyết định đầu tư quyết định không áp dụng BIM đối với “dự án đầu tư xây dựng công trình theo tuyến”. Khi đó công trình không còn thuộc đối tượng phải nộp dữ liệu theo khoản 3. Hồ sơ trình thẩm định cần kèm văn bản quyết định này để cơ quan tiếp nhận nắm căn cứ. Nếu sau này dự án vẫn muốn dùng mô hình cho một số hạng mục (ví dụ cầu trên tuyến), có thể áp dụng tự nguyện theo tinh thần điểm b khoản 1.

Tình huống 11: Dữ liệu hạ tầng dùng LandXML thay cho IFC

Tư vấn thiết kế hệ thống thoát nước và san nền của một khu công nghiệp đề xuất nộp bề mặt địa hình và tuyến bằng LandXML, còn trạm xử lý nước thải bằng IFC.

Cách xử lý: Điểm a khoản 3 Điều 8 chấp nhận “các định dạng mở khác phù hợp với đặc thù, tính chất của công trình”. QĐ 347 Phần 2 mục 1 liệt kê LANDXML cho dữ liệu GIS, mô hình địa hình, mô hình đất. Ghi rõ định dạng từng loại mô hình trong BEP và Biểu mẫu 02, đảm bảo các tệp cùng hệ tọa độ, và hỏi trước cơ quan tiếp nhận về khả năng đọc định dạng này.

Tình huống 12: Cải tạo, mở rộng công trình cấp II hiện hữu

Một bệnh viện cấp II lập dự án cải tạo khối nhà cũ, không xây mới. Ban quản lý dự án hỏi có phải nộp IFC không.

Cách xử lý: Điểm a khoản 1 Điều 8 áp dụng với “công trình xây dựng mới từ cấp II trở lên”; điểm k khoản 1 Điều 3 Thông tư 34/2026/TT-BXD cũng dùng cụm “công trình xây dựng mới”. Cách hiểu của Viện: dự án cải tạo không xây mới không thuộc diện bắt buộc, nhưng được khuyến khích theo điểm b. Nếu dự án có hạng mục xây mới cấp II trở lên (ví dụ một khối nhà mới) thì cần xem xét riêng hạng mục đó. Nên xin ý kiến cơ quan chuyên môn khi ranh giới chưa rõ. Mô hình hiện trạng có thể dựng từ đám mây điểm (QĐ 347 Phần 2 mục 1: LAS, E57…; QĐ 348 Phụ lục 01 mục 1.1).

Nhóm 4 — Hợp đồng, quyền dữ liệu và bàn giao

Tình huống 13: Tư vấn không muốn giao định dạng gốc vì sở hữu trí tuệ

Đơn vị thiết kế đồng ý giao IFC nhưng từ chối giao định dạng gốc, vì mô hình chứa thư viện cấu kiện họ tự phát triển nhiều năm.

Cách xử lý: Khoản 6 Điều 8 yêu cầu việc khai thác, chia sẻ dữ liệu BIM tuân thủ pháp luật về sở hữu trí tuệ; quyền và trách nhiệm “được xác định trong hợp đồng”. Hai bên có thể thỏa thuận: giao định dạng gốc của mô hình dự án, cấp quyền sử dụng có giới hạn cho chủ đầu tư (dùng cho dự án, vận hành, cải tạo), không chuyển giao quyền thương mại với thư viện riêng. Tuy vậy, chủ đầu tư vẫn phải đáp ứng yêu cầu đối chiếu của cơ quan có thẩm quyền theo điểm b khoản 3, nên hợp đồng phải bảo đảm khả năng cung cấp định dạng gốc khi được yêu cầu.

Tình huống 14: Một bên tự nâng phiên bản phần mềm giữa dự án

Tư vấn kết cấu nâng phiên bản phần mềm dựng hình, tệp gốc mới không mở được trên máy của tư vấn quản lý dự án, và cấu hình xuất IFC cũng thay đổi.

Cách xử lý: Mẫu BEP mục 7.3 (Phụ lục 03 Hướng dẫn chung) yêu cầu “Các phiên bản phần mềm cần được thống nhất trong nhóm dự án. Bất kỳ thay đổi nào về phần mềm cần được hỏi ý kiến các bên tham gia trước khi thực hiện.” Cập nhật Bảng 9 “Phần mềm và phiên bản” và Biểu mẫu 02; kiểm tra lại tệp IFC xuất từ phiên bản mới trước khi chia sẻ; lưu các phiên bản cũ trên CDE theo mục 7.7.

Tình huống 15: Bàn giao cho đơn vị vận hành chỉ có tệp IFC

Công trình trụ sở cấp II hoàn thành; nhà thầu bàn giao mô hình hoàn công dạng IFC. Hai năm sau, đơn vị vận hành cần cải tạo một tầng và không có mô hình để chỉnh sửa.

Cách xử lý: Điểm đ khoản 5 Điều 8 yêu cầu chủ đầu tư bàn giao cho đơn vị quản lý, vận hành “toàn bộ dữ liệu BIM phục vụ công tác quản lý, vận hành và bảo trì”. Ngay từ hợp đồng thi công, nên quy định bàn giao cả định dạng mở và định dạng gốc của mô hình hoàn công. Mục 3.6.1 Hướng dẫn chung cũng nhắc chủ đầu tư cân nhắc “phương án tái sử dụng thông tin trong tương lai” khi lưu trữ.

Tình huống 16: Hợp đồng không nêu định dạng bàn giao

Hợp đồng tư vấn chỉ ghi “bàn giao mô hình BIM”. Khi chủ đầu tư yêu cầu IFC theo cấu hình riêng, tư vấn cho rằng đây là phát sinh.

Cách xử lý: Khoản 2 Điều 8 đặt phạm vi, nội dung và yêu cầu thông tin BIM theo thỏa thuận trong hợp đồng; mục 3.4.2 Hướng dẫn chung yêu cầu định dạng phải được chỉ định trong BEP. Nếu BEP đã được chủ đầu tư chấp thuận (mục 2.3) và có ghi định dạng, BEP là căn cứ giải quyết. Nếu chưa, hai bên thương thảo phụ lục hợp đồng. Với dự án sau, ghi rõ định dạng gốc và định dạng trao đổi của từng sản phẩm trong EIR và hợp đồng.

Những sai lầm thường gặp về IFC

Phần lớn sai lầm dưới đây không đến từ thiếu phần mềm, mà từ chỗ chưa hiểu rõ IFC là gì và dùng vào việc gì trong dự án.

1. Coi IFC là “file 3D để xem cho đẹp”. IFC là dữ liệu; nếu đối tượng không đúng loại, thiếu thuộc tính thì không dùng được cho thẩm định, kiểm tra hay vận hành.
2. Nghĩ rằng nộp IFC thì không bao giờ phải nộp định dạng gốc. Điểm b khoản 3 Điều 8 cho cơ quan có thẩm quyền quyền yêu cầu định dạng gốc để đối chiếu.
3. Chỉ kiểm tra mô hình gốc, không kiểm tra tệp IFC sau xuất. Lỗi tọa độ, đơn vị, thuộc tính thường chỉ lộ ra khi mở tệp IFC bằng công cụ khác.
4. Không chốt định dạng trong BEP và Biểu mẫu 02. Mục 3.4.2 Hướng dẫn chung yêu cầu định dạng “phải được chỉ định trong Kế hoạch thực hiện BIM”.
5. Bỏ quên phần hạ tầng kỹ thuật ngoài nhà. Điểm c khoản 3 yêu cầu phương án kết nối hạ tầng kỹ thuật “trong và ngoài công trình”.
6. Để mô hình IFC, bản vẽ, thuyết minh “mỗi nơi một số”. Vi phạm yêu cầu “thống nhất” của điểm d khoản 5.
7. Gán cho văn bản những gì văn bản không có. Nghị định 217 và hai Quyết định năm 2021 không quy định phiên bản IFC cụ thể; đừng ghi “bắt buộc phiên bản X theo Quyết định 348”. Phiên bản là nội dung thỏa thuận trong BEP, có xác nhận của cơ quan tiếp nhận.
8. Viết “theo QĐ 347/348 bắt buộc nộp IFC”. Nghĩa vụ nộp nằm ở khoản 3 Điều 8 Nghị định 217/2026/NĐ-CP; hai Quyết định là tài liệu hướng dẫn để tham khảo.
9. Dùng định dạng hiển thị thay cho định dạng dữ liệu. Định dạng lưới 3D hay PDF có thể đẹp nhưng không mang thông tin đối tượng như IFC.
10. Không lưu phiên bản. Tệp IFC đã nộp phải truy được về đúng phiên bản mô hình gốc; mẫu BEP mục 7.7 yêu cầu lưu mọi phiên bản cũ trên CDE.
11. Cho rằng cần có “chứng chỉ BIM” mới được lập, nộp IFC. Nghị định 217/2026/NĐ-CP không quy định số lượng nhân sự BIM tối thiểu và không bắt buộc cá nhân phải có chứng chỉ hay chứng nhận BIM. Điều quan trọng là năng lực thực tế để dữ liệu đạt yêu cầu.

Học cách dựng, xuất và kiểm tra mô hình IFC cùng Viện

Nộp được một tệp IFC “đạt” là kết quả của cả chuỗi: dựng mô hình đúng loại đối tượng, gán đủ thuộc tính, thiết lập tọa độ, phân chia mô hình, xuất và kiểm tra. Viện Nghiên Cứu Đào Tạo Bồi Dưỡng Cán Bộ tổ chức khóa học dựng hình BIM cho kỹ thuật viên và kỹ sư thiết kế, cùng khóa Điều phối BIM (BIM Coordinator) cho người phụ trách phối hợp, kiểm tra mô hình liên hợp và quản lý trao đổi dữ liệu giữa các bộ môn. Nội dung bám theo Hướng dẫn chung công bố kèm Quyết định 348/QĐ-BXD, Hướng dẫn chi tiết công bố kèm Quyết định 347/QĐ-BXD và yêu cầu nộp dữ liệu tại Điều 8 Nghị định 217/2026/NĐ-CP. Viện tổ chức học trực tiếp, trực tuyến hoặc đào tạo tại đơn vị theo dự án thực tế của doanh nghiệp, ban quản lý dự án.

Sau khi hoàn thành khóa học, học viên được cấp chứng nhận hoàn thành khóa học theo tên khóa học đã tham gia. Chứng nhận hoàn thành khóa học do Viện cấp không phải chứng chỉ hành nghề hoạt động xây dựng do cơ quan có thẩm quyền cấp. Pháp luật hiện hành cũng không đặt yêu cầu về chứng chỉ BIM đối với cá nhân; khóa học nhằm nâng cao năng lực thực hành để dữ liệu BIM của dự án đáp ứng yêu cầu.

Cần tư vấn chương trình đào tạo BIM cho đội ngũ thiết kế, ban quản lý dự án? Liên hệ Viện để được tư vấn lộ trình phù hợp với dự án và cấp công trình của đơn vị.

VIỆN NGHIÊN CỨU ĐÀO TẠO BỒI DƯỠNG CÁN BỘ

• Hotline / Zalo: 0904 889 859 (Ms. Hoa)
• Email: daotao@viendaotaocanbo.edu.vn
• Địa chỉ: DVTM T3-27A, Tòa A1, Chung cư Phương Đông Green Park, số 1 Trần Thủ Độ, Phường Yên Sở, Thành phố Hà Nội
• Website: https://viendaotaocanbo.edu.vn

Văn bản sử dụng trong bài

• Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 (hiệu lực 01/7/2026): điểm b khoản 3 Điều 7; khoản 3 Điều 94.
• Nghị định 217/2026/NĐ-CP ngày 19/6/2026 quy định chi tiết một số điều của Luật Xây dựng về quản lý hoạt động xây dựng (hiệu lực 01/7/2026): khoản 2 Điều 7; Điều 8 (khoản 1 đến khoản 7); điểm g khoản 3 Điều 17; khoản 5 Điều 18; khoản 2 Điều 35.
• Nghị định 339/2026/NĐ-CP ngày 26/8/2026 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng: điểm a khoản 4 Điều 5; điểm e khoản 1 và điểm e khoản 4 Điều 15.
• Thông tư 34/2026/TT-BXD ngày 25/6/2026 quy định chi tiết về cấp công trình xây dựng: điểm k khoản 1 Điều 3.
• Hướng dẫn chung áp dụng Mô hình thông tin công trình (BIM), công bố kèm theo Quyết định 348/QĐ-BXD ngày 02/4/2021: Mở đầu mục 2 và mục 4 (Bảng 1, thuật ngữ số 4); mục 1.3.2; mục 2.2.4; mục 2.3; mục 3.4.2; mục 3.4.3; mục 3.4.4; mục 3.4.5; mục 3.4.8; mục 3.6.1; Phụ lục 01 mục 1.1 và mục 1.8.3.1; Phụ lục 02 (mẫu EIR mục 4.1, 4.3, 7.2; Biểu mẫu 02); Phụ lục 03 (mẫu BEP mục 5.1, 7.3, 7.4, 7.5, 7.7, 7.9; Biểu mẫu 02, Biểu mẫu 04).
• Hướng dẫn chi tiết áp dụng Mô hình thông tin công trình (BIM) đối với công trình dân dụng và hạ tầng kỹ thuật đô thị, công bố kèm theo Quyết định 347/QĐ-BXD ngày 02/4/2021: Mở đầu mục 2; Phần 1 mục 1 và mục 4.4 (điểm a, điểm f); Phần 2 mục 1.

Nội dung được biên soạn bởi Ban Đào tạo – Viện Nghiên Cứu Đào Tạo Bồi Dưỡng Cán Bộ trên cơ sở đối chiếu QĐ 347/QĐ-BXD, QĐ 348/QĐ-BXD, NĐ 217/2026/NĐ-CP, NĐ 339/2026/NĐ-CP, TT 34/2026/TT-BXD và Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 tại thời điểm 09/10/2026. Bài viết mang tính tham khảo; với dự án cụ thể, anh/chị cần căn cứ hồ sơ, cấp công trình, yêu cầu của cơ quan chuyên môn về xây dựng và văn bản hướng dẫn mới của Bộ Xây dựng (nếu có). Nghiêm cấm sao chép nội dung khi chưa được phép.