Bảo hành công trình xây dựng: thời hạn, mức tiền, bảo lãnh, trách nhiệm các bên và 16 tình huống

Bảo hành công trình xây dựng là cam kết của nhà thầu thi công và nhà thầu cung ứng thiết bị về việc khắc phục, sửa chữa các hư hỏng, khiếm khuyết phát sinh trong một thời gian nhất định sau khi công trình được nghiệm thu. Theo Điều 32 Nghị định 207/2026/NĐ-CP, với công trình dùng vốn đầu tư công, vốn ngân sách nhà nước, thời hạn bảo hành không ít hơn 24 tháng (cấp đặc biệt, cấp I) hoặc 12 tháng (cấp còn lại), tính từ khi chủ đầu tư nghiệm thu; mức tiền bảo hành tối thiểu là 3% hoặc 5% giá trị hợp đồng. Công trình dùng vốn khác được tham khảo các mức này.

Trên thực tế, tranh chấp về bảo hành xảy ra khá thường xuyên và thường ở cùng mấy điểm: thời hạn bảo hành tính từ ngày nghiệm thu công việc cuối cùng hay từ ngày nghiệm thu hoàn thành công trình; công trình cấp III vốn ngân sách giữ 5% có đúng không khi cấp I chỉ giữ 3%; nhà thầu nộp bảo lãnh bảo hiểm thay cho thư bảo lãnh ngân hàng có được chấp nhận không; khi nhà thầu “im lặng” trước công văn yêu cầu bảo hành thì chủ đầu tư được làm gì với tiền bảo hành đang giữ.

Phía nhà thầu cũng có nỗi lo riêng: hết hạn bảo hành đã lâu mà chủ đầu tư chưa xác nhận hoàn thành, tiền bảo hành vẫn bị giữ; hư hỏng do đơn vị vận hành tự cải tạo nhưng vẫn bị yêu cầu sửa miễn phí. Phần lớn vướng mắc bắt nguồn từ việc hợp đồng thỏa thuận không rõ, cộng với việc các bên hiểu sai phạm vi áp dụng của các mốc 24/12 tháng và 3%/5%.

Bài viết này hướng dẫn đầy đủ quy định về bảo hành công trình xây dựng theo Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 (Điều 64), Nghị định 207/2026/NĐ-CP (Điều 32, Điều 33 và các điều liên quan về nghiệm thu, bàn giao, bảo trì), Thông tư 34/2026/TT-BXD về cấp công trình và Nghị định 339/2026/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính: thời điểm bắt đầu, thời hạn theo cấp và nguồn vốn, mức tiền và bảo lãnh bảo hành, quy trình, trách nhiệm từng bên, cách xử lý khi nhà thầu không bảo hành, mức phạt và 16 tình huống thường gặp. Bảo hành là giai đoạn ngay sau bàn giao — xem bài bàn giao công trình xây dựng: điều kiện, hồ sơ và trách nhiệm — và song hành với bảo trì trong suốt quá trình khai thác.

Bảo hành công trình xây dựng là gì và có bắt buộc không?

Khoản 14 Điều 2 Nghị định 207/2026/NĐ-CP định nghĩa: bảo hành công trình xây dựng là sự cam kết của nhà thầu về trách nhiệm khắc phục, sửa chữa trong một thời gian nhất định các hư hỏng, khiếm khuyết có thể xảy ra trong quá trình khai thác, sử dụng công trình xây dựng. Khoản 1 Điều 64 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 xác định rõ chủ thể: nhà thầu thi công xây dựng bảo hành công trình do mình thi công; nhà thầu cung ứng thiết bị công trình, thiết bị công nghệ bảo hành thiết bị do mình cung cấp. Nội dung bảo hành gồm khắc phục, sửa chữa, thay thế thiết bị hư hỏng, khiếm khuyết.

Ba yếu tố cần nắm từ định nghĩa này:

• Chủ thể bảo hành là nhà thầu, không phải chủ đầu tư hay đơn vị quản lý, sử dụng.
• Đối tượng là hư hỏng, khiếm khuyết phát sinh trong quá trình khai thác, sử dụng — và theo khoản 3 Điều 33 Nghị định 207, chỉ những hư hỏng do lỗi của nhà thầu.
• Có giới hạn thời gian: “trong một thời gian nhất định”, tức thời hạn bảo hành theo hợp đồng và theo mức tối thiểu của Điều 32.

Bảo hành có bắt buộc không?

Có. Bảo hành là nghĩa vụ luật định, không phải lựa chọn của nhà thầu. Điểm i khoản 2 Điều 61 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 liệt kê “bảo hành công trình trong phạm vi công việc thực hiện theo hợp đồng xây dựng” là một nghĩa vụ của nhà thầu thi công xây dựng. Điểm c khoản 1 Điều 4 Nghị định 217/2026/NĐ-CP cũng xếp “bảo hành công trình xây dựng” vào các công việc của giai đoạn kết thúc xây dựng trong trình tự đầu tư.

Điều cần phân biệt là: nghĩa vụ bảo hành áp dụng cho mọi công trình, còn mức thời hạn và mức tiền tối thiểu theo khoản 5, khoản 7 Điều 32 Nghị định 207 chỉ bắt buộc với công trình sử dụng vốn đầu tư công, vốn chi thường xuyên từ ngân sách nhà nước, vốn ngân sách nhà nước khác. Công trình vốn tư nhân vẫn phải có bảo hành, nhưng thời hạn và giá trị do các bên thỏa thuận, có tham khảo các mức tối thiểu.

Bảo hành khác bảo trì và bảo đảm thực hiện hợp đồng thế nào?

Ba khái niệm này hay bị dùng lẫn, nhất là khi hợp đồng đi vào giai đoạn cuối. Bảo trì là trách nhiệm của chủ sở hữu hoặc chủ quản lý, sử dụng trong suốt quá trình khai thác nhằm duy trì công trình vận hành bình thường — xem bài quy trình bảo trì công trình xây dựng. Bảo đảm thực hiện hợp đồng là biện pháp tài chính bảo đảm nhà thầu thực hiện hợp đồng trong giai đoạn thi công, theo khoản 5 Điều 68 Luật Đấu thầu có hiệu lực đến ngày chuyển sang thực hiện nghĩa vụ bảo hành (nếu hợp đồng có quy định bảo hành).

Nói ngắn gọn: bảo hành gắn với nhà thầu và lỗi thi công, cung ứng; bảo trì gắn với người sử dụng và quá trình khai thác; bảo đảm thực hiện hợp đồng gắn với giai đoạn thi công. Chi tiết về bảo đảm thực hiện hợp đồng xem bài bảo lãnh thực hiện hợp đồng: bao nhiêu %, nộp khi nào, khi nào mất.

Căn cứ pháp lý hiện hành về bảo hành công trình

Từ ngày 01/7/2026, quy định về bảo hành công trình xây dựng được đọc theo hệ thống văn bản mới sau đây:

• Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 (hiệu lực từ 01/7/2026): Điều 64 về bảo hành công trình; điểm i, k, l khoản 2 Điều 61 về nghĩa vụ của nhà thầu thi công; Điều 83 về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng xây dựng; khoản 2 Điều 4 về áp dụng Luật Đấu thầu, Bộ luật Dân sự cho nội dung hợp đồng chưa được Luật Xây dựng quy định.
• Nghị định 207/2026/NĐ-CP (ký ngày 15/6/2026, hiệu lực từ 01/7/2026) quy định chi tiết Điều 64 Luật Xây dựng (điểm k khoản 1 Điều 1): Điều 32 (yêu cầu về bảo hành), Điều 33 (trách nhiệm các chủ thể), cùng các điều liên quan về nghiệm thu (Điều 24), điều kiện khai thác (Điều 29), bàn giao (Điều 30), sửa chữa trong bảo trì (khoản 5, khoản 6 Điều 38).
• Thông tư 34/2026/TT-BXD về cấp công trình (hiệu lực từ 01/7/2026): điểm m khoản 1 Điều 3 quy định cấp công trình được dùng để “xác định thời hạn và mức tiền bảo hành công trình”.
• Nghị định 339/2026/NĐ-CP (hiệu lực từ 26/8/2026): Điều 33 (vi phạm của chủ đầu tư, chủ sở hữu, chủ quản lý, sử dụng về bảo hành, bảo trì) và Điều 34 (vi phạm của nhà thầu về bảo hành, bảo trì).
• Luật Đấu thầu (văn bản hợp nhất): khoản 7 Điều 39 (thời gian thực hiện gói thầu không bao gồm thời gian hoàn thành nghĩa vụ bảo hành), khoản 5 Điều 68 (hiệu lực bảo đảm thực hiện hợp đồng).

Nghị định 06/2021/NĐ-CP đã hết hiệu lực kể từ ngày 01/7/2026 theo khoản 2 Điều 52 Nghị định 207/2026/NĐ-CP. Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 cũng đã hết hiệu lực, được thay bằng Luật Xây dựng số 135/2025/QH15. Với công trình nhà ở, khoản 6 Điều 33 Nghị định 207 dẫn chiếu pháp luật về nhà ở; tại thời điểm biên soạn, kho văn bản Viện dùng để đối chiếu chưa có văn bản này nên bài không trích điều khoản cụ thể của pháp luật nhà ở.

So với Nghị định 06/2021/NĐ-CP (đã hết hiệu lực): điểm giữ nguyên, điểm thay đổi

Nhiều người tìm “bảo hành công trình theo Nghị định 06” vì hợp đồng cũ vẫn dẫn văn bản này. Đối chiếu Điều 28, Điều 29 Nghị định 06/2021/NĐ-CP (đã hết hiệu lực, bản gốc) với Điều 32, Điều 33 Nghị định 207/2026/NĐ-CP:

Vì các con số chính không đổi, hợp đồng ký theo Nghị định 06/2021/NĐ-CP (đã hết hiệu lực) ít khi vênh về mức tối thiểu. Điểm cần rà lại chủ yếu là phạm vi nguồn vốn (công trình dùng vốn chi thường xuyên để sửa chữa, cải tạo nay nằm rõ trong diện áp mức tối thiểu) và cách xử lý phần thời hạn bảo hành vượt mức tối thiểu theo khoản 8 Điều 32.

Ai chịu trách nhiệm bảo hành và phạm vi bảo hành

Theo khoản 1 Điều 32 Nghị định 207, nhà thầu thi công xây dựng, nhà thầu cung ứng thiết bị chịu trách nhiệm trước chủ đầu tư về việc bảo hành đối với phần công việc do mình thực hiện. Mỗi nhà thầu bảo hành đúng phần việc của mình; nhà thầu này không phải bảo hành thay phần của nhà thầu khác có hợp đồng riêng với chủ đầu tư.

Nhà thầu chính và nhà thầu phụ

Khoản 3 Điều 4 Nghị định 207 quy định nhà thầu chính phải chịu trách nhiệm trước chủ đầu tư về các công việc do nhà thầu phụ thực hiện; điểm l khoản 2 Điều 61 Luật Xây dựng cũng nêu nhà thầu thi công chịu trách nhiệm về chất lượng kể cả phần việc do nhà thầu phụ thực hiện. Vì vậy, khi phần việc của thầu phụ hư hỏng trong thời hạn bảo hành, chủ đầu tư yêu cầu nhà thầu chính; việc nhà thầu chính đòi lại thầu phụ là quan hệ nội bộ giữa hai bên. Xem thêm bài trách nhiệm nhà thầu chính đối với nhà thầu phụ.

Liên danh nhà thầu

Với liên danh, Điều 32 không có khoản riêng. Theo cách hiểu của chúng tôi, nguyên tắc “bảo hành phần công việc do mình thực hiện” được áp dụng theo phân chia công việc trong thỏa thuận liên danh; hợp đồng nên ghi rõ trách nhiệm bảo hành của từng thành viên và hình thức tiền bảo hành, bảo lãnh bảo hành của từng thành viên để tránh tranh chấp khi một thành viên không còn hoạt động.

Nhà thầu cung ứng vật liệu, sản phẩm xây dựng

Ngoài bảo hành công trình, điểm d khoản 1 Điều 14 Nghị định 207 yêu cầu nhà thầu cung ứng sản phẩm xây dựng, vật liệu xây dựng đã là hàng hóa trên thị trường thực hiện sửa chữa hoặc thay thế sản phẩm không đạt yêu cầu chất lượng theo cam kết bảo hành sản phẩm và hợp đồng xây dựng. Đây là bảo hành sản phẩm — tồn tại song song với bảo hành công trình của nhà thầu thi công đã sử dụng sản phẩm đó.

Nhà thầu tư vấn thiết kế, giám sát

Điều 32 và Điều 33 Nghị định 207 chỉ gọi tên nhà thầu thi công xây dựng và nhà thầu cung ứng thiết bị. Nhà thầu tư vấn không có “thời hạn bảo hành” theo Điều 32; trách nhiệm của họ khi hư hỏng phát sinh do lỗi thiết kế hoặc lỗi giám sát được xác định theo hợp đồng tư vấn và quy định về trách nhiệm của từng chủ thể. Theo cách hiểu của chúng tôi, trường hợp hư hỏng do lỗi thiết kế thì nhà thầu thi công có cơ sở từ chối bảo hành theo khoản 3 Điều 33 (hư hỏng không phải do lỗi của mình), còn chủ đầu tư xử lý với nhà thầu thiết kế theo hợp đồng.

Bảo hành công trình tính từ thời điểm nào?

Khoản 5 Điều 32 Nghị định 207 quy định: thời hạn bảo hành đối với hạng mục công trình, công trình xây dựng mới hoặc cải tạo, nâng cấp được tính kể từ khi được chủ đầu tư nghiệm thu theo quy định. Với thiết bị công trình, thiết bị công nghệ, khoản 6 Điều 32 quy định thời hạn tính kể từ khi nghiệm thu hoàn thành công tác lắp đặt, vận hành thiết bị.

Từ nghiệm thu công việc hay nghiệm thu hoàn thành?

“Nghiệm thu theo quy định” đối với hạng mục công trình, công trình là nghiệm thu hoàn thành theo Điều 24 Nghị định 207, không phải nghiệm thu từng công việc xây dựng (Điều 22) hay nghiệm thu giai đoạn, bộ phận (Điều 23). Căn cứ rõ nhất là điểm g khoản 5 Điều 24: biên bản nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình, công trình xây dựng phải ghi “thời điểm tính bảo hành và thời gian bảo hành hạng mục công trình, công trình xây dựng”. Như vậy, biên bản nghiệm thu hoàn thành là chứng từ gốc để xác định mốc bảo hành; nếu biên bản bỏ trống mục này, các bên rất dễ tranh cãi sau này. Các cấp nghiệm thu được phân tích trong bài nghiệm thu công trình xây dựng theo Nghị định 207/2026.

Nghiệm thu từng phần công trình để đưa vào khai thác

Khoản 2 Điều 24 cho phép chủ đầu tư nghiệm thu phần công trình đã hoàn thành để đưa vào khai thác trước. Khoản 5 Điều 32 tính thời hạn cho “hạng mục công trình, công trình” kể từ khi được nghiệm thu. Theo cách hiểu của chúng tôi, phần công trình được nghiệm thu và đưa vào khai thác trước có mốc bảo hành riêng, ghi trong biên bản nghiệm thu phần công trình đó; phần còn lại tính từ ngày được nghiệm thu sau. Hợp đồng nên lường trước tình huống này để tránh việc một hợp đồng có nhiều mốc bảo hành mà không ai theo dõi.

Nghiệm thu có điều kiện

Khoản 3 Điều 24 cho phép nghiệm thu có điều kiện khi còn tồn tại không ảnh hưởng đến khả năng chịu lực, thời hạn sử dụng, công năng; sau khi khắc phục xong, chủ đầu tư tổ chức nghiệm thu hoàn thành. Nghị định 207 không nói rõ mốc bảo hành trong trường hợp này lấy theo biên bản nghiệm thu có điều kiện hay biên bản nghiệm thu hoàn thành sau khắc phục. Vì điểm g khoản 5 Điều 24 yêu cầu mọi biên bản nghiệm thu hoàn thành (kể cả có điều kiện, vì khoản 3 dẫn chiếu khoản 5) ghi thời điểm tính bảo hành, các bên nên thống nhất và ghi ngay trong biên bản nghiệm thu có điều kiện; với phần tồn tại được khắc phục sau, nên thỏa thuận mốc bảo hành riêng.

Công trình không đạt một số thông số thiết kế

Điểm a khoản 6 Điều 29 Nghị định 207 quy định khi công trình có chỉ tiêu, thông số kỹ thuật chủ yếu không đáp ứng thiết kế và không đủ điều kiện nghiệm thu, chủ đầu tư cùng các nhà thầu phải làm rõ các chỉ tiêu không đạt, trách nhiệm và thời điểm tính bảo hành công trình. Đây là trường hợp duy nhất Nghị định 207 nhắc riêng việc xác định thời điểm tính bảo hành ngoài biên bản nghiệm thu thông thường.

Bảo hành công trình xây dựng bao lâu? Thời hạn theo cấp và nguồn vốn

Khoản 5 Điều 32 Nghị định 207 quy định thời hạn bảo hành đối với hạng mục công trình, công trình xây dựng mới hoặc cải tạo, nâng cấp:

• a) Không ít hơn 24 tháng đối với công trình cấp đặc biệt và cấp I sử dụng nguồn vốn đầu tư công, vốn chi thường xuyên từ ngân sách nhà nước, vốn ngân sách nhà nước khác;
• b) Không ít hơn 12 tháng đối với các công trình cấp còn lại sử dụng các nguồn vốn nêu trên;
• c) Thời hạn bảo hành đối với công trình sử dụng vốn khác có thể tham khảo quy định tại điểm a, điểm b để áp dụng.

Hai chữ “không ít hơn” có nghĩa đây là mức sàn: hợp đồng được quy định dài hơn (ví dụ 36 tháng cho hạng mục chống thấm), nhưng không được ngắn hơn. Với công trình vốn khác, cụm “có thể tham khảo” cho thấy các mốc 24/12 tháng không bị áp cứng; thời hạn là thỏa thuận của các bên trong hợp đồng.

Thời gian bảo hành công trình cấp 1, cấp 2, cấp 3

Nghị định 207 chỉ chia hai nhóm: cấp đặc biệt, cấp I và “cấp còn lại”. Vì vậy, với công trình vốn đầu tư công, vốn ngân sách nhà nước:

• Công trình cấp đặc biệt, cấp I (cấp 1): bảo hành không ít hơn 24 tháng;
• Công trình cấp II, cấp III, cấp IV (cấp 2, 3, 4): bảo hành không ít hơn 12 tháng.

Không có mốc riêng 18 tháng hay 6 tháng cho công trình mới xây; mốc 6 tháng chỉ xuất hiện ở công việc sửa chữa trong bảo trì (khoản 5 Điều 38, xem mục dưới).

Xác định cấp công trình để tính thời hạn bảo hành

Điểm m khoản 1 Điều 3 Thông tư 34/2026/TT-BXD quy định cấp công trình theo Thông tư này được dùng để xác định thời hạn và mức tiền bảo hành công trình. Theo khoản 3 Điều 3 Thông tư 34, với các hoạt động từ điểm c đến điểm p khoản 1 (bao gồm bảo hành): phạm vi là một công trình độc lập thì lấy cấp của công trình đó; phạm vi là một số công trình trong dự án thì lấy cấp của từng công trình được xét. Như vậy, thời hạn và mức tiền bảo hành xác định theo cấp của từng công trình, không mặc nhiên lấy cấp cao nhất của cả dự án.

Cấp của một công trình độc lập là cấp cao nhất xác định theo Phụ lục I (mức độ quan trọng, quy mô công suất) và Phụ lục II (quy mô kết cấu) của Thông tư 34 (khoản 2 Điều 2). Ví dụ với nhà, kết cấu dạng nhà, theo tiêu chí số tầng cao tại mục 2.1 Bảng 2 Phụ lục II: trên 50 tầng là cấp đặc biệt; 25–50 tầng là cấp I; 8–24 tầng là cấp II; 2–7 tầng là cấp III; 1 tầng là cấp IV. Số tầng chỉ là một tiêu chí; cấp công trình còn phải xét chiều cao, tổng diện tích sàn, nhịp kết cấu, tầng ngầm và Phụ lục I rồi lấy cấp cao nhất. Bảng tra đầy đủ xem bài phân cấp công trình xây dựng theo Thông tư 34/2026/TT-BXD.

Với dự án đã được quyết định đầu tư trước ngày 01/7/2026, khoản 1 Điều 53 Nghị định 207 và khoản 1 Điều 5 Thông tư 34 quy định loại và cấp công trình được xác định theo pháp luật tại thời điểm quyết định đầu tư.

Thời hạn riêng cho hạng mục, gói thầu và trường hợp kéo dài

Khoản 3 Điều 32 cho phép chủ đầu tư, tùy điều kiện cụ thể của công trình, thỏa thuận với nhà thầu thời hạn bảo hành riêng cho một hoặc một số hạng mục công trình hoặc gói thầu thi công xây dựng, lắp đặt thiết bị, ngoài thời gian bảo hành chung theo khoản 5. Ví dụ: công trình 12 tháng nhưng hệ chống thấm mái, hệ mặt dựng kính được thỏa thuận 36 tháng.

Khoản 4 Điều 32 quy định với hạng mục trong quá trình thi công có khiếm khuyết về chất lượng hoặc đã xảy ra sự cố và đã được nhà thầu sửa chữa, khắc phục, thời hạn bảo hành có thể kéo dài hơn trên cơ sở thỏa thuận giữa chủ đầu tư với nhà thầu thi công trước khi được nghiệm thu. Điều kiện “trước khi nghiệm thu” rất quan trọng: nếu để sau nghiệm thu mới đặt vấn đề, chủ đầu tư không còn căn cứ của khoản 4 để kéo dài.

Bảo hành thiết bị công trình, thiết bị công nghệ

Khoản 6 Điều 32: thời hạn bảo hành thiết bị được xác định theo hợp đồng xây dựng nhưng không ngắn hơn thời gian bảo hành theo quy định của nhà sản xuất, tính từ khi nghiệm thu hoàn thành công tác lắp đặt, vận hành thiết bị. Nếu nhà sản xuất bảo hành thang máy 24 tháng, hợp đồng không được ghi 12 tháng dù công trình chỉ là cấp III. Ngược lại, nếu nhà sản xuất chỉ bảo hành 12 tháng mà công trình cấp I, theo cách hiểu của chúng tôi, thời hạn bảo hành thiết bị theo khoản 6 tối thiểu là 12 tháng, còn chủ đầu tư có thể thỏa thuận dài hơn trong hợp đồng nếu cần đồng bộ với thời hạn bảo hành công trình.

Bảo hành công trình sửa chữa

Công việc sửa chữa trong quá trình bảo trì có quy định riêng tại khoản 5 Điều 38 Nghị định 207: bảo hành không ít hơn 6 tháng đối với công trình từ cấp II trở xuống và không ít hơn 12 tháng đối với công trình từ cấp I trở lên; mức tiền bảo hành không thấp hơn 5% giá trị hợp đồng. Khoản 6 Điều 38 giao chủ sở hữu hoặc chủ quản lý, sử dụng thỏa thuận với nhà thầu sửa chữa về quyền, trách nhiệm, thời gian và mức tiền bảo hành.

Lưu ý: khoản 5 Điều 38 không giới hạn theo nguồn vốn như khoản 5, khoản 7 Điều 32. Ngoài ra, khoản 5 Điều 3 Thông tư 34 quy định công việc sửa chữa, bảo dưỡng thuộc bảo trì mà không làm thay đổi kết cấu chịu lực thì không áp dụng cấp công trình xác định theo Thông tư 34. Theo cách hiểu của chúng tôi, khi xác định “cấp II trở xuống” hay “cấp I trở lên” cho khoản 5 Điều 38, các bên lấy cấp của công trình hiện hữu đang được sửa chữa (thông tin này có trong hồ sơ công trình) và ghi rõ trong hợp đồng sửa chữa. Công trình cải tạo, nâng cấp (không phải sửa chữa bảo trì) thì áp dụng khoản 5 Điều 32 như công trình mới.

Mức tiền bảo hành công trình bao nhiêu phần trăm?

Khoản 7 Điều 32 Nghị định 207 quy định, đối với công trình sử dụng nguồn vốn đầu tư công, vốn chi thường xuyên từ ngân sách nhà nước, vốn ngân sách nhà nước khác, mức tiền bảo hành tối thiểu là:

• a) 3% giá trị hợp đồng đối với công trình xây dựng cấp đặc biệt và cấp I;
• b) 5% giá trị hợp đồng đối với công trình xây dựng cấp còn lại;
• c) Mức tiền bảo hành đối với công trình sử dụng vốn khác có thể tham khảo các mức tối thiểu tại điểm a, điểm b để áp dụng.

Nhiều người ngạc nhiên vì công trình cấp thấp lại có tỷ lệ cao hơn. Nghị định 207 không giải thích lý do; theo cách hiểu của chúng tôi, công trình cấp đặc biệt, cấp I thường có giá trị hợp đồng lớn và thời hạn bảo hành dài gấp đôi, nên tỷ lệ 3% đã tạo ra số tiền đáng kể; công trình cấp còn lại có giá trị nhỏ hơn nên cần tỷ lệ 5% để khoản bảo hành đủ sức thuê đơn vị khác khắc phục nếu nhà thầu không thực hiện. Dù lý do là gì, đây là mức sàn; hợp đồng được quy định cao hơn.

Cách tính tiền bảo hành: ví dụ minh họa

Ví dụ dưới đây dùng số liệu giả định, áp cho công trình vốn đầu tư công, vốn ngân sách nhà nước:

Cấp công trình trong bảng là giả định đã xác định theo Thông tư 34 (lấy cấp cao nhất theo các tiêu chí). Công thức chung: Tiền bảo hành tối thiểu = Giá trị hợp đồng × tỷ lệ theo cấp công trình.

Nghị định 207 dùng cụm “giá trị hợp đồng” mà không giải thích là giá ký kết hay giá trị sau điều chỉnh, có hay không gồm thuế giá trị gia tăng. Theo cách hiểu của chúng tôi, hợp đồng nên ghi rõ căn cứ tính (ví dụ: giá hợp đồng ký kết, hoặc giá trị thanh toán, quyết toán hợp đồng) để tránh phải tính lại khi có phát sinh. Với hợp đồng một nhà thầu thực hiện nhiều công trình khác cấp, nên tách giá trị theo từng công trình để áp đúng tỷ lệ, vì khoản 3 Điều 3 Thông tư 34 yêu cầu xét cấp của từng công trình.

Thời hạn bảo hành dài hơn mức tối thiểu thì giữ tiền thế nào?

Đây là điểm mới so với Nghị định 06/2021/NĐ-CP (đã hết hiệu lực). Khoản 8 Điều 32 Nghị định 207 quy định: mức tiền bảo hành tối thiểu tại khoản 7 được áp dụng trong thời hạn bảo hành tối thiểu tại khoản 5. Trường hợp thời hạn bảo hành vượt quá quy định tại khoản 5, chủ đầu tư phải thỏa thuận với nhà thầu trong hợp đồng về mức tiền bảo hành, việc hoàn trả tiền bảo hành hoặc thay thế bằng tài sản bảo đảm, bảo lãnh bảo hành hoặc hình thức thỏa thuận khác để áp dụng cho phần thời gian vượt quá.

Ví dụ: công trình cấp III vốn ngân sách, hợp đồng 30 tỷ đồng, thỏa thuận bảo hành 36 tháng. Trong 12 tháng đầu (thời hạn tối thiểu), chủ đầu tư giữ ít nhất 5% = 1,5 tỷ đồng. Với 24 tháng còn lại, mức giữ là do các bên thỏa thuận — có thể giảm xuống, có thể thay bằng thư bảo lãnh — và phải được ghi trong hợp đồng ngay từ đầu. Nếu hợp đồng im lặng, các bên sẽ tranh cãi về việc có được giữ nguyên 1,5 tỷ đồng trong suốt 36 tháng hay không.

Công trình vốn tư nhân có bắt buộc giữ 3% hoặc 5% không?

Không bắt buộc cứng. Điểm c khoản 5 và điểm c khoản 7 Điều 32 dùng cụm “có thể tham khảo” cho công trình vốn khác. Doanh nghiệp đầu tư nhà xưởng, khách sạn bằng vốn tự có được thỏa thuận thời hạn, giá trị và hình thức bảo hành phù hợp với rủi ro của công trình. Điều quan trọng là hợp đồng phải có đủ các nội dung theo khoản 2 Điều 32 (xem mục dưới), vì nghĩa vụ bảo hành vẫn là nghĩa vụ luật định của nhà thầu.

Hình thức bảo hành: tiền bảo hành và bảo lãnh bảo hành

Khoản 2 Điều 32 Nghị định 207 cho phép các bên thỏa thuận về “việc lưu giữ, sử dụng, hoàn trả tiền bảo hành, tài sản bảo đảm, bảo lãnh bảo hành hoặc các hình thức bảo lãnh khác có giá trị tương đương“. Riêng công trình sử dụng nguồn vốn đầu tư công, vốn chi thường xuyên từ ngân sách nhà nước, vốn ngân sách nhà nước khác, hình thức bảo hành được quy định bằng tiền hoặc thư bảo lãnh bảo hành của ngân hàng.

Tiền bảo hành

Nghị định 207 không quy định cách thức giữ tiền bảo hành (giữ lại từ các lần thanh toán, khấu trừ khi thanh toán lần cuối, hay nhà thầu nộp riêng). Trên thực tế, các bên thường thỏa thuận chủ đầu tư giữ lại một phần giá trị thanh toán tương ứng mức tiền bảo hành và hoàn trả sau khi xác nhận hoàn thành bảo hành. Câu hỏi “tiền bảo hành công trình gửi ở đâu”, “tài khoản bảo hành” vì vậy được trả lời bằng hợp đồng và quy định về thanh toán, quản lý vốn áp dụng cho dự án; khi soạn hợp đồng, anh/chị cần ghi rõ: tiền được giữ ở đâu, ai quản lý, có tính lãi hay không, thời điểm và hồ sơ hoàn trả.

Về hạch toán kế toán, xuất hóa đơn cho khoản tiền bảo hành, dự phòng chi phí bảo hành của nhà thầu: đây là nội dung của pháp luật kế toán, thuế, không thuộc phạm vi Nghị định 207 và chưa có trong kho văn bản Viện dùng để đối chiếu cho bài này; anh/chị nên trao đổi với bộ phận kế toán hoặc cơ quan thuế quản lý. Điều chắc chắn theo khoản 2 Điều 33 Nghị định 207 là chi phí thực hiện bảo hành do nhà thầu chịu.

Bảo lãnh bảo hành công trình

Thay cho việc để chủ đầu tư giữ tiền, nhà thầu có thể nộp thư bảo lãnh bảo hành để được thanh toán đủ giá trị hợp đồng. Với công trình vốn đầu tư công, vốn ngân sách nhà nước, câu chữ khoản 2 Điều 32 chỉ nêu “thư bảo lãnh bảo hành của ngân hàng”. Theo cách hiểu của chúng tôi, các hình thức khác (như giấy chứng nhận bảo hiểm bảo lãnh — vốn được Luật Đấu thầu chấp nhận cho bảo đảm thực hiện hợp đồng tại điểm c khoản 1 Điều 68) không đương nhiên được dùng thay cho bảo hành của công trình vốn ngân sách; chủ đầu tư nên bám đúng câu chữ khoản 2 Điều 32.

Bảo lãnh bảo hành bao nhiêu phần trăm? Nghị định 207 không có tỷ lệ riêng cho thư bảo lãnh. Vì bảo lãnh là hình thức thay thế cho tiền bảo hành, giá trị thư bảo lãnh tối thiểu bằng mức tiền bảo hành tối thiểu: 3% (cấp đặc biệt, cấp I) hoặc 5% (cấp còn lại) giá trị hợp đồng đối với công trình vốn ngân sách — khoản 2 Điều 32 dùng cụm “có giá trị tương đương”.

Một thư bảo lãnh bảo hành nên có tối thiểu các nội dung sau (gợi ý của Viện, Nghị định 207 không ban hành mẫu):

• Bên thụ hưởng là chủ đầu tư ký hợp đồng; tên công trình, số hợp đồng;
• Giá trị bảo lãnh bằng số và bằng chữ, khớp mức tiền bảo hành theo hợp đồng;
• Cam kết thanh toán khi chủ đầu tư thông báo nhà thầu không thực hiện nghĩa vụ bảo hành;
• Thời hạn hiệu lực phủ hết thời hạn bảo hành, cộng thêm khoảng thời gian hợp lý để chủ đầu tư kiểm tra, xác nhận hoàn thành — vì theo khoản 2 Điều 32, bảo lãnh chỉ được giải tỏa sau khi kết thúc thời hạn bảo hành và được chủ đầu tư xác nhận;
• Người ký có thẩm quyền của ngân hàng phát hành.

Quan hệ giữa bảo đảm thực hiện hợp đồng và bảo hành

Khoản 5 Điều 68 Luật Đấu thầu quy định bảo đảm thực hiện hợp đồng có hiệu lực đến ngày các bên hoàn thành nghĩa vụ hợp đồng hoặc ngày chuyển sang thực hiện nghĩa vụ bảo hành đối với trường hợp có quy định về bảo hành. Như vậy, đến mốc nghiệm thu hoàn thành, “lớp bảo đảm” thứ nhất (bảo đảm thực hiện hợp đồng 2%–10%) kết thúc và “lớp bảo đảm” thứ hai (tiền bảo hành hoặc bảo lãnh bảo hành) bắt đầu. Chủ đầu tư cần kiểm soát để hai lớp nối tiếp nhau, không để khoảng trống: ví dụ, chỉ giải tỏa bảo lãnh thực hiện hợp đồng khi đã giữ tiền bảo hành hoặc đã nhận thư bảo lãnh bảo hành hợp lệ. Khoản 7 Điều 39 Luật Đấu thầu cũng nêu thời gian thực hiện gói thầu không bao gồm thời gian hoàn thành nghĩa vụ bảo hành.

Khoản 1 Điều 83 Luật Xây dựng quy định khi đã thỏa thuận biện pháp bảo đảm, các bên phải áp dụng cho đến khi hoàn thành nghĩa vụ hợp đồng hoặc được hoàn trả theo thỏa thuận; khoản 2 cho bên giao thầu quyền xử lý tài sản bảo đảm, yêu cầu bên bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ khi bên nhận thầu vi phạm. Khoản 4 Điều 83 giao Chính phủ quy định chi tiết biện pháp và mức bảo đảm trong hợp đồng xây dựng của dự án đầu tư công, dự án PPP; tại thời điểm biên soạn, kho văn bản Viện dùng để đối chiếu chưa có bản chính thức của nghị định này, nên khi soạn hợp đồng anh/chị cần đối chiếu thêm.

Điều khoản bảo hành phải có trong hợp đồng xây dựng

Khoản 2 Điều 32 Nghị định 207 bắt buộc chủ đầu tư phải thỏa thuận trong hợp đồng xây dựng với các nhà thầu về các nội dung sau. Đây cũng là danh mục kiểm tra khi soạn hoặc rà soát “điều khoản bảo hành công trình xây dựng”:

1. Quyền và trách nhiệm của các bên trong bảo hành công trình xây dựng;
2. Thời hạn bảo hành công trình xây dựng, thiết bị công trình, thiết bị công nghệ;
3. Biện pháp, hình thức bảo hành;
4. Giá trị bảo hành;
5. Việc lưu giữ, sử dụng, hoàn trả tiền bảo hành, tài sản bảo đảm, bảo lãnh bảo hành hoặc các hình thức bảo lãnh khác có giá trị tương đương.

Câu tiếp theo của khoản 2 là nguyên tắc cứng: các nhà thầu chỉ được hoàn trả tiền bảo hành, tài sản bảo đảm, bảo lãnh bảo hành sau khi kết thúc thời hạn bảo hành và được chủ đầu tư xác nhận đã hoàn thành trách nhiệm bảo hành.

Ngoài các nội dung bắt buộc, kinh nghiệm cho thấy hợp đồng nên bổ sung: mốc tính bảo hành cho từng hạng mục và thiết bị; thời gian tối đa nhà thầu phải có mặt sau khi nhận thông báo (Nghị định 207 không quy định con số này); cách xử lý hư hỏng khẩn cấp; quy trình phân định nguyên nhân khi hai bên không thống nhất; quyền của chủ đầu tư thuê bên khác và cách khấu trừ chi phí; danh sách đầu mối liên hệ bảo hành của nhà thầu.

Quy trình bảo hành công trình xây dựng theo Điều 33

Điều 33 Nghị định 207 sắp xếp trách nhiệm các chủ thể theo trình tự thực tế. Có thể tóm thành sáu bước:

1. Phát hiện và thông báo: trong thời gian bảo hành, khi phát hiện hư hỏng, khiếm khuyết, chủ đầu tư, chủ sở hữu hoặc chủ quản lý, sử dụng công trình thông báo cho chủ đầu tư để yêu cầu nhà thầu thi công, nhà thầu cung ứng thiết bị thực hiện bảo hành (khoản 1).
2. Nhà thầu thực hiện bảo hành phần công việc do mình thực hiện sau khi nhận được thông báo, đối với hư hỏng phát sinh trong thời gian bảo hành, và chịu mọi chi phí liên quan (khoản 2).
3. Nhà thầu từ chối có căn cứ (nếu có): khi hư hỏng không do lỗi nhà thầu hoặc do bất khả kháng được quy định trong hợp đồng (khoản 3).
4. Chủ đầu tư kiểm tra, nghiệm thu việc bảo hành của nhà thầu (khoản 4).
5. Kết thúc thời gian bảo hành: nhà thầu lập báo cáo hoàn thành công tác bảo hành gửi chủ đầu tư (điểm a khoản 5).
6. Chủ đầu tư xác nhận hoàn thành bảo hành bằng văn bản và hoàn trả tiền bảo hành (hoặc giải tỏa thư bảo lãnh bảo hành của ngân hàng có giá trị tương đương) nếu kết quả kiểm tra, nghiệm thu việc bảo hành đạt yêu cầu; chủ sở hữu hoặc chủ quản lý, sử dụng tham gia xác nhận khi chủ đầu tư yêu cầu (điểm a, điểm b khoản 5).

Lưu ý ở bước 1: theo câu chữ khoản 1, đầu mối yêu cầu nhà thầu là chủ đầu tư — chủ sở hữu, chủ quản lý, sử dụng thông báo cho chủ đầu tư để chủ đầu tư yêu cầu nhà thầu. Lý do là hợp đồng xây dựng được ký giữa chủ đầu tư và nhà thầu. Khi công trình đã bàn giao cho đơn vị quản lý, sử dụng, hai bên nên thống nhất ngay trong biên bản bàn giao kênh thông báo hư hỏng để không bị chậm.

Văn bản yêu cầu bảo hành gồm những gì?

Nghị định 207 và các phụ lục kèm theo không ban hành mẫu công văn yêu cầu bảo hành, mẫu giấy bảo hành hay phiếu bảo hành công trình. Các bên tự lập theo thỏa thuận hợp đồng. Theo kinh nghiệm của Viện, một công văn yêu cầu bảo hành nên có:

• Số, ngày hợp đồng; tên công trình, hạng mục; ngày nghiệm thu hoàn thành và thời hạn bảo hành còn lại;
• Mô tả hư hỏng: vị trí, thời điểm phát hiện, hình ảnh, mức độ ảnh hưởng đến vận hành;
• Căn cứ yêu cầu: điều khoản bảo hành của hợp đồng, khoản 1, khoản 2 Điều 33 Nghị định 207;
• Thời hạn đề nghị nhà thầu có mặt kiểm tra và thời hạn khắc phục theo hợp đồng;
• Đầu mối liên hệ tại công trình;
• Nội dung lưu ý: nếu nhà thầu không thực hiện, chủ đầu tư sẽ áp dụng khoản 3 Điều 33 (sử dụng tiền bảo hành thuê bên khác).

Mỗi lần bảo hành nên kết thúc bằng biên bản kiểm tra, nghiệm thu việc bảo hành (khoản 4 Điều 33), lưu cùng hồ sơ phục vụ quản lý, sử dụng công trình. Đến cuối thời hạn, chính tập biên bản này là căn cứ để xác nhận hoàn thành bảo hành.

Trách nhiệm của từng bên trong bảo hành

Ở chiều ngược lại, khoản 3 Điều 33 đặt trách nhiệm cho chủ đầu tư, chủ sở hữu hoặc chủ quản lý, sử dụng: phải thực hiện đúng quy định về vận hành, bảo trì công trình trong quá trình khai thác. Nếu đơn vị sử dụng vận hành sai quy trình mà nhà thầu đã bàn giao (khoản 2 Điều 30), nhà thầu có cơ sở để từ chối bảo hành phần hư hỏng phát sinh từ việc vận hành sai đó.

Khi nào nhà thầu được từ chối bảo hành?

Khoản 3 Điều 33 Nghị định 207 cho phép nhà thầu thi công, nhà thầu cung ứng thiết bị từ chối bảo hành trong hai trường hợp:

• Hư hỏng, khiếm khuyết phát sinh không phải do lỗi của nhà thầu gây ra — ví dụ do đơn vị sử dụng tự cải tạo, khoan cắt kết cấu, dùng sai công năng, không bảo trì theo quy trình, hoặc do lỗi thiết kế mà nhà thầu đã thi công đúng;
• Do nguyên nhân bất khả kháng được quy định trong hợp đồng xây dựng — nghĩa là hợp đồng phải định nghĩa sự kiện bất khả kháng; hợp đồng càng rõ thì tranh chấp càng ít.

Quyền từ chối đi kèm nghĩa vụ chứng minh trên thực tế: nhà thầu muốn từ chối thì nên phản hồi bằng văn bản, nêu rõ nguyên nhân và chứng cứ (biên bản bàn giao, nhật ký vận hành, hình ảnh hiện trạng). Im lặng không phải là từ chối hợp lệ.

Phân định nguyên nhân hư hỏng khi các bên không thống nhất

Khi chủ đầu tư cho rằng do lỗi thi công còn nhà thầu cho rằng do vận hành, cần quay lại hồ sơ: biên bản nghiệm thu hoàn thành và phụ lục các tồn tại cần sửa chữa, khắc phục (mục III.12 Phụ lục VII; mục 9 Phụ lục X Nghị định 207), bản vẽ hoàn công, quy trình vận hành, quy trình bảo trì đã bàn giao, hồ sơ bảo trì của đơn vị sử dụng.

Nếu hồ sơ chưa đủ để kết luận, điểm b khoản 2 Điều 8 Nghị định 207 cho phép kiểm định xây dựng khi công trình, bộ phận công trình có dấu hiệu không bảo đảm chất lượng theo thiết kế. Về chi phí, khoản 5 Điều 8 quy định chủ sở hữu hoặc chủ quản lý, sử dụng chi trả chi phí kiểm định trong quá trình khai thác, sử dụng; trường hợp kết quả kiểm định chứng minh được lỗi thuộc trách nhiệm của tổ chức, cá nhân nào thì tổ chức, cá nhân đó phải chịu chi phí kiểm định tương ứng với lỗi do mình gây ra. Nội dung kiểm định xem bài kiểm định xây dựng: trường hợp thực hiện, đề cương và báo cáo kết quả.

Nếu hư hỏng đã đến mức sự cố công trình, việc báo cáo, giải quyết và giám định nguyên nhân thực hiện theo Chương IV Nghị định 207 (từ Điều 45) — xem bài sự cố công trình xây dựng: trình tự báo cáo và xử lý trách nhiệm.

Nhà thầu không thực hiện bảo hành: chủ đầu tư làm gì?

Câu thứ hai khoản 3 Điều 33 Nghị định 207 là cơ chế bảo vệ chủ đầu tư: trường hợp hư hỏng, khiếm khuyết phát sinh do lỗi của nhà thầu mà nhà thầu không thực hiện bảo hành thì chủ đầu tư có quyền sử dụng tiền bảo hành để thuê tổ chức, cá nhân khác thực hiện bảo hành. Chính vì vậy tiền bảo hành, bảo lãnh bảo hành chỉ được hoàn trả sau khi kết thúc thời hạn và có xác nhận hoàn thành.

Trình tự xử lý được khuyến nghị:

1. Gửi văn bản yêu cầu bảo hành có thời hạn rõ ràng; lưu bằng chứng gửi, nhận.
2. Hết thời hạn mà nhà thầu không có mặt hoặc không khắc phục: gửi văn bản nhắc lần cuối, nêu rõ sẽ áp dụng khoản 3 Điều 33.
3. Lập biên bản hiện trạng hư hỏng (mời nhà thầu tham dự; nhà thầu vắng mặt thì ghi rõ), kèm hình ảnh, xác định khối lượng cần khắc phục.
4. Thuê tổ chức, cá nhân khác khắc phục; chi phí lấy từ tiền bảo hành đang giữ, hoặc yêu cầu ngân hàng thanh toán theo thư bảo lãnh bảo hành (khoản 2 Điều 83 Luật Xây dựng cho bên giao thầu quyền yêu cầu bên bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ).
5. Nghiệm thu công việc khắc phục, lưu hồ sơ; thông báo cho nhà thầu số tiền đã sử dụng.

Nếu chi phí khắc phục vượt số tiền bảo hành, Nghị định 207 không quy định cách xử lý phần chênh lệch. Theo cách hiểu của chúng tôi, phần vượt là thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ hợp đồng, chủ đầu tư yêu cầu nhà thầu bồi thường theo hợp đồng và điểm k khoản 2 Điều 61 Luật Xây dựng (nhà thầu bồi thường thiệt hại khi vi phạm hợp đồng, thi công không bảo đảm chất lượng). Ngoài ra, nhà thầu không thực hiện trách nhiệm bảo hành có thể bị xử phạt hành chính theo khoản 3 Điều 34 Nghị định 339/2026/NĐ-CP (xem mục xử phạt).

Nhà thầu đã giải thể, phá sản thì ai bảo hành?

Khi nhà thầu không còn tồn tại, không thể “yêu cầu bảo hành” theo khoản 1 Điều 33. Cơ chế thực tế duy nhất là tiền bảo hành, bảo lãnh bảo hành mà chủ đầu tư đang nắm: chủ đầu tư dùng khoản này để thuê đơn vị khác khắc phục hư hỏng do lỗi nhà thầu. Đây là lý do chủ đầu tư không nên hoàn trả tiền bảo hành sớm hoặc chấp nhận thư bảo lãnh có hiệu lực ngắn hơn thời hạn bảo hành.

Xác nhận hoàn thành và hoàn trả tiền bảo hành

Theo điểm a khoản 5 Điều 33, khi kết thúc thời gian bảo hành, nhà thầu thi công và nhà thầu cung ứng thiết bị lập báo cáo hoàn thành công tác bảo hành gửi chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận hoàn thành việc bảo hành bằng văn bản và hoàn trả tiền bảo hành (hoặc giải tỏa thư bảo lãnh bảo hành của ngân hàng có giá trị tương đương) khi kết quả kiểm tra, nghiệm thu việc thực hiện bảo hành tại khoản 4 đạt yêu cầu. Điểm b khoản 5 yêu cầu chủ sở hữu hoặc chủ quản lý, sử dụng tham gia xác nhận khi chủ đầu tư yêu cầu.

Hồ sơ đề nghị hoàn trả tiền bảo hành (hồ sơ thanh toán tiền bảo hành) theo kinh nghiệm thường gồm: báo cáo hoàn thành công tác bảo hành của nhà thầu; các biên bản kiểm tra, nghiệm thu việc bảo hành trong kỳ; văn bản xác nhận hoàn thành bảo hành của chủ đầu tư (có ý kiến của chủ sở hữu, chủ quản lý, sử dụng nếu được yêu cầu); đề nghị thanh toán theo mẫu của hợp đồng. Thành phần cụ thể phụ thuộc hợp đồng và quy định về thanh toán vốn áp dụng cho dự án.

Nghị định 207 không quy định số ngày chủ đầu tư phải xác nhận sau khi nhận báo cáo. Tuy nhiên, điểm a khoản 2 Điều 33 Nghị định 339/2026/NĐ-CP xử phạt hành vi “không xác nhận hoặc xác nhận không đúng việc hoàn thành bảo hành công trình xây dựng cho nhà thầu xây dựng”. Chủ đầu tư vì vậy không nên để hồ sơ “treo” vô thời hạn; nếu chưa đạt yêu cầu, phải trả lời bằng văn bản nêu rõ tồn tại cần khắc phục.

Hết thời hạn bảo hành mới phát hiện hư hỏng thì sao?

Khoản 2 Điều 33 chỉ buộc nhà thầu bảo hành “đối với các hư hỏng phát sinh trong thời gian bảo hành”. Hư hỏng phát sinh sau khi hết thời hạn được xử lý trong khuôn khổ bảo trì của chủ sở hữu, chủ quản lý, sử dụng (Điều 36, Điều 38 Nghị định 207). Khác với Nghị định 06/2021/NĐ-CP (đã hết hiệu lực) có câu nhà thầu chịu trách nhiệm chất lượng “kể cả sau thời gian bảo hành”, Nghị định 207 không lặp lại câu này trong Điều 33. Theo cách hiểu của chúng tôi, trách nhiệm của nhà thầu sau thời hạn bảo hành (nếu chứng minh được khiếm khuyết do lỗi thi công) được xem xét theo khoản 3 Điều 4 Nghị định 207, điểm k khoản 2 Điều 61 Luật Xây dựng và pháp luật dân sự — không còn là nghĩa vụ bảo hành theo Điều 33. Vì vậy, chủ đầu tư nên tổ chức kiểm tra tổng thể trước khi thời hạn bảo hành kết thúc khoảng 1–2 tháng.

Xử phạt vi phạm về bảo hành theo Nghị định 339/2026

Từ ngày 26/8/2026, Nghị định 339/2026/NĐ-CP thay thế Nghị định 16/2022/NĐ-CP (đã hết hiệu lực). Các hành vi vi phạm về bảo hành nằm ở Điều 33 (phía chủ đầu tư, chủ sở hữu, chủ quản lý, sử dụng) và Điều 34 (phía nhà thầu). Mức phạt ghi trong Nghị định 339 là mức áp dụng cho tổ chức; cá nhân có cùng hành vi bị phạt bằng một nửa (điểm a khoản 4 Điều 5). Điều 33 và Điều 34 không nằm trong danh sách ngoại lệ tại điểm b khoản 4 Điều 5.

Thời hiệu xử phạt: khoản 1 Điều 6 Nghị định 339 quy định thời hiệu 02 năm đối với vi phạm trong lĩnh vực xây dựng. Điểm a khoản 2 Điều 6 (thời điểm chấm dứt hành vi tính từ ngày bàn giao công trình) loại trừ Điều 33 và Điều 34; với các hành vi về bảo hành, thời điểm chấm dứt hành vi do người có thẩm quyền xác định căn cứ hồ sơ theo điểm l khoản 2 Điều 6. Nếu vi phạm đang diễn ra (ví dụ nhà thầu vẫn đang không thực hiện bảo hành), thời hiệu tính từ thời điểm phát hiện (khoản 3 Điều 6).

Xử phạt hành chính không thay thế nghĩa vụ dân sự: nhà thầu bị phạt vẫn phải thực hiện bảo hành (biện pháp khắc phục hậu quả), và chủ đầu tư vẫn có quyền dùng tiền bảo hành theo khoản 3 Điều 33 Nghị định 207.

Bảo hành công trình nhà ở và nhà ở riêng lẻ

Khoản 6 Điều 33 Nghị định 207 quy định: đối với công trình nhà ở, nội dung, yêu cầu, trách nhiệm và thời hạn bảo hành thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở. Tại thời điểm biên soạn, kho văn bản Viện dùng để đối chiếu chưa có văn bản pháp luật về nhà ở, nên bài này không trích thời hạn bảo hành nhà ở; anh/chị cần đối chiếu trực tiếp pháp luật về nhà ở hiện hành khi xử lý bảo hành nhà chung cư, nhà ở thương mại.

Với nhà ở riêng lẻ do hộ gia đình tự xây, Điều 10 Nghị định 207 quy định riêng việc quản lý xây dựng; khoản 5 Điều 4 khuyến khích chủ nhà áp dụng các quy định của Nghị định này. Trên thực tế, quan hệ bảo hành giữa chủ nhà và đơn vị thi công hoàn toàn dựa vào hợp đồng; chủ nhà nên yêu cầu ghi rõ thời hạn bảo hành (có thể tham khảo mốc 12 tháng), phạm vi (kết cấu, chống thấm, điện nước), cách giữ tiền bảo hành và trách nhiệm khi đơn vị thi công không đến sửa.

Công trình chuyển tiếp: hợp đồng ký trước 01/7/2026

Nghị định 207 không có khoản chuyển tiếp riêng về bảo hành. Khoản 1 Điều 53 chỉ quy định loại và cấp công trình của dự án đã quyết định đầu tư trước ngày 01/7/2026 được xác định theo pháp luật tại thời điểm quyết định đầu tư. Theo cách hiểu của chúng tôi: thời hạn, mức tiền và hình thức bảo hành đã thỏa thuận hợp lệ trong hợp đồng ký theo Nghị định 06/2021/NĐ-CP (đã hết hiệu lực) tiếp tục được thực hiện; còn các thủ tục phát sinh sau ngày 01/7/2026 (yêu cầu bảo hành, kiểm tra, xác nhận hoàn thành) thực hiện theo Điều 33 Nghị định 207 — vốn có nội dung tương tự Điều 29 Nghị định cũ. Vì các mức tối thiểu không đổi, rủi ro xung đột thấp. Chi tiết nguyên tắc chuyển tiếp xem bài công trình khởi công trước 01/7/2026 áp dụng nghị định nào.

Góc chủ đầu tư, ban quản lý dự án

• Khi lập hồ sơ mời thầu, dự thảo hợp đồng: xác định cấp của từng công trình theo Thông tư 34; ghi rõ thời hạn, mức tiền, hình thức bảo hành, căn cứ “giá trị hợp đồng”, thời hạn riêng cho hạng mục đặc thù (khoản 3 Điều 32) và cơ chế cho phần thời gian vượt mức tối thiểu (khoản 8).
• Trước nghiệm thu hoàn thành: thỏa thuận kéo dài bảo hành cho hạng mục từng có khiếm khuyết, sự cố (khoản 4 Điều 32 — phải làm trước khi nghiệm thu).
• Tại biên bản nghiệm thu hoàn thành: ghi thời điểm tính bảo hành và thời gian bảo hành (điểm g khoản 5 Điều 24); lập phụ lục tồn tại cần khắc phục.
• Khi giải tỏa bảo lãnh thực hiện hợp đồng: chỉ giải tỏa khi đã giữ tiền bảo hành hoặc nhận thư bảo lãnh bảo hành hợp lệ.
• Trong thời hạn bảo hành: lập sổ theo dõi yêu cầu bảo hành; mỗi lần bảo hành có biên bản nghiệm thu (khoản 4 Điều 33).
• Cuối thời hạn: kiểm tra tổng thể trước khi hết hạn; xác nhận hoặc từ chối bằng văn bản có lý do; hoàn trả đúng hợp đồng.

Góc nhà thầu thi công, nhà thầu cung ứng thiết bị

• Đọc kỹ điều khoản bảo hành trước khi ký: thời hạn có đúng mức tối thiểu không, có thời hạn riêng cho hạng mục nào, giá trị tính trên căn cứ nào, phần thời gian vượt mức tối thiểu xử lý thế nào.
• Với thiết bị: đối chiếu thời hạn bảo hành của nhà sản xuất; không cam kết với chủ đầu tư thời hạn dài hơn mà không có cam kết tương ứng từ nhà sản xuất hoặc nhà cung cấp.
• Khi nhận thông báo hư hỏng: phản hồi bằng văn bản trong thời hạn hợp đồng; nếu từ chối theo khoản 3 Điều 33, nêu rõ căn cứ và chứng cứ.
• Lưu toàn bộ biên bản nghiệm thu việc bảo hành; cuối kỳ lập báo cáo hoàn thành công tác bảo hành gửi chủ đầu tư (tránh vi phạm khoản 1 Điều 34 Nghị định 339).
• Theo dõi hiệu lực thư bảo lãnh bảo hành; chủ động đề nghị gia hạn nếu thời hạn bảo hành bị kéo dài theo thỏa thuận.

16 tình huống bảo hành công trình xây dựng và cách xử lý

Các tình huống dưới đây dùng số liệu giả định để minh họa cách áp dụng quy định; khi xử lý thực tế, anh/chị cần đối chiếu hợp đồng, hồ sơ nghiệm thu và văn bản áp dụng cho dự án.

Nhóm 1 — Thời điểm bắt đầu và thời hạn bảo hành

Tình huống 1: Hợp đồng ghi bảo hành tính từ ngày nghiệm thu công việc cuối cùng

Một trường trung học cơ sở 3 tầng (cấp III) dùng vốn ngân sách tỉnh. Hợp đồng thi công ghi “bảo hành 12 tháng kể từ ngày nghiệm thu công việc cuối cùng”. Công việc cuối (sơn hoàn thiện) được nghiệm thu ngày 10/3/2026, nhưng nghiệm thu hoàn thành công trình mới diễn ra ngày 25/5/2026. Nhà thầu cho rằng bảo hành hết ngày 10/3/2027.

Cách xử lý: Khoản 5 Điều 32 Nghị định 207 tính thời hạn bảo hành của hạng mục công trình, công trình “kể từ khi được chủ đầu tư nghiệm thu theo quy định”, tức nghiệm thu hoàn thành theo Điều 24 — biên bản này phải ghi thời điểm tính bảo hành (điểm g khoản 5 Điều 24). Điều khoản tính từ nghiệm thu công việc làm thời hạn thực tế ngắn hơn 12 tháng tính từ nghiệm thu hoàn thành, trái mức tối thiểu của điểm b khoản 5 Điều 32 đối với công trình vốn ngân sách. Chủ đầu tư nên xác định lại mốc là 25/5/2026 (bảo hành đến hết 25/5/2027) bằng phụ lục hợp đồng hoặc ghi rõ trong biên bản nghiệm thu hoàn thành. Lưu ý: hành vi chủ đầu tư xác định thời hạn bảo hành không đủ theo quy định có thể bị phạt 20–30 triệu đồng (điểm a khoản 1 Điều 33 Nghị định 339).

Tình huống 2: Bệnh viện cấp I nhưng hợp đồng chỉ ghi bảo hành 12 tháng

Ban quản lý dự án tỉnh ký hợp đồng thi công khối nhà điều trị 26 tầng (xác định là cấp I theo Thông tư 34), vốn đầu tư công, ghi bảo hành 12 tháng vì “theo mẫu của dự án trước”.

Cách xử lý: Điểm a khoản 5 Điều 32 Nghị định 207 yêu cầu công trình cấp I dùng vốn đầu tư công bảo hành không ít hơn 24 tháng; mức tiền tối thiểu 3% giá trị hợp đồng (điểm a khoản 7). Thời hạn 12 tháng trái quy định. Chủ đầu tư cần ký phụ lục điều chỉnh thời hạn lên tối thiểu 24 tháng — tốt nhất trước nghiệm thu hoàn thành; nếu đã nghiệm thu, biện pháp khắc phục theo điểm a khoản 4 Điều 33 Nghị định 339 là buộc xác định thời hạn bảo hành theo quy định khi công trình còn thời hạn bảo hành. Việc này có thể phát sinh thương thảo với nhà thầu về chi phí; đây là lý do mẫu hợp đồng phải được rà theo cấp từng công trình.

Tình huống 3: Nghiệm thu có điều kiện — bảo hành tính từ mốc nào?

Một trụ sở UBND xã được nghiệm thu có điều kiện ngày 01/8/2026 do còn hệ thống điều hòa chưa chạy thử đạt; công trình được đưa vào sử dụng có điều kiện. Ngày 15/9/2026, sau khi khắc phục, chủ đầu tư tổ chức nghiệm thu hoàn thành. Nhà thầu muốn tính bảo hành từ 01/8, chủ đầu tư muốn từ 15/9.

Cách xử lý: Khoản 3 Điều 24 Nghị định 207 yêu cầu biên bản nghiệm thu có điều kiện cũng theo các nội dung của khoản 5 Điều 24, trong đó có thời điểm tính bảo hành (điểm g). Nghị định không ấn định mốc nào thắng; quyết định nằm ở nội dung các biên bản và hợp đồng. Theo cách hiểu của chúng tôi, phương án hợp lý là: phần công trình đã nghiệm thu và đưa vào sử dụng từ 01/8 tính bảo hành từ 01/8; riêng hệ thống điều hòa (tồn tại được khắc phục sau) tính từ ngày nghiệm thu hoàn thành 15/9 — và thiết bị điều hòa còn chịu khoản 6 Điều 32 (không ngắn hơn bảo hành của nhà sản xuất, tính từ nghiệm thu lắp đặt, vận hành thiết bị). Các bên nên ghi rõ thỏa thuận này trong biên bản nghiệm thu hoàn thành ngày 15/9.

Tình huống 4: Khu nhà đưa vào khai thác trước, khu còn lại hoàn thành sau 8 tháng

Dự án ký túc xá gồm hai khối A, B trong một hợp đồng. Khối A được nghiệm thu phần công trình để đưa vào khai thác ngày 01/3/2026 (khoản 2 Điều 24); khối B nghiệm thu ngày 01/11/2026. Hợp đồng chỉ ghi “bảo hành 12 tháng từ khi nghiệm thu”.

Cách xử lý: Theo cách hiểu của chúng tôi, khối A tính bảo hành từ 01/3/2026, khối B từ 01/11/2026, vì khoản 5 Điều 32 tính thời hạn cho từng “hạng mục công trình, công trình” kể từ khi được nghiệm thu. Chủ đầu tư nên lập sổ theo dõi hai mốc; tiền bảo hành có thể tách theo giá trị từng khối để hoàn trả lần lượt, nếu hợp đồng được bổ sung thỏa thuận này. Nếu không tách, nhà thầu chỉ được hoàn trả khi kết thúc thời hạn bảo hành của khối B và có xác nhận hoàn thành cho cả hai khối (khoản 2 Điều 32).

Nhóm 2 — Mức tiền bảo hành và bảo lãnh bảo hành

Tình huống 5: Tính tiền bảo hành cho gói thầu 18 tỷ đồng công trình cấp III

Gói thầu xây dựng trường tiểu học (cấp III), vốn ngân sách, giá hợp đồng 18 tỷ đồng. Kế toán ban quản lý dự án đề xuất giữ 3% “cho thống nhất với các dự án lớn”.

Cách xử lý: Điểm b khoản 7 Điều 32 Nghị định 207 quy định mức tiền bảo hành tối thiểu 5% giá trị hợp đồng đối với công trình cấp còn lại dùng vốn đầu tư công, vốn ngân sách nhà nước. Mức tối thiểu là 18 tỷ × 5% = 900 triệu đồng, áp dụng trong thời hạn tối thiểu 12 tháng. Giữ 3% (540 triệu đồng) là thấp hơn mức sàn. Mức 3% chỉ dành cho công trình cấp đặc biệt, cấp I.

Tình huống 6: Bảo hành 36 tháng — giữ 5% suốt 36 tháng có đúng không?

Hợp đồng thi công nhà văn hóa cấp III, vốn ngân sách, giá 30 tỷ đồng, thỏa thuận bảo hành 36 tháng nhưng không nói gì về tiền bảo hành cho phần vượt 12 tháng. Hết tháng thứ 12, nhà thầu đề nghị hoàn trả 1,5 tỷ đồng và thay bằng thư bảo lãnh 500 triệu đồng.

Cách xử lý: Khoản 8 Điều 32 Nghị định 207 quy định mức 5% áp dụng trong thời hạn tối thiểu 12 tháng; với phần thời gian vượt (24 tháng còn lại), chủ đầu tư phải thỏa thuận trong hợp đồng về mức tiền, việc hoàn trả hoặc thay thế bằng bảo lãnh. Hợp đồng chưa có thỏa thuận này là thiếu sót; hai bên nên ký phụ lục. Đề nghị của nhà thầu (thay bằng bảo lãnh 500 triệu đồng cho 24 tháng còn lại) là một phương án hợp lệ nếu chủ đầu tư chấp thuận. Trong khi chưa có phụ lục, theo cách hiểu của chúng tôi, chủ đầu tư chưa có căn cứ rõ để tự giữ toàn bộ 1,5 tỷ đồng sau tháng 12 nhưng cũng không bắt buộc hoàn trả ngay — câu thứ hai khoản 2 Điều 32 chỉ cho hoàn trả sau khi kết thúc thời hạn bảo hành và được xác nhận. Đây chính là loại tranh chấp khoản 8 muốn ngăn ngừa.

Tình huống 7: Nhà thầu nộp chứng thư bảo hiểm bảo lãnh thay thư bảo lãnh ngân hàng

Gói thầu đường giao thông vốn đầu tư công. Khi nghiệm thu hoàn thành, nhà thầu nộp giấy chứng nhận bảo hiểm bảo lãnh của một doanh nghiệp bảo hiểm phi nhân thọ để nhận đủ giá trị thanh toán, lập luận rằng Luật Đấu thầu chấp nhận hình thức này.

Cách xử lý: Điểm c khoản 1 Điều 68 Luật Đấu thầu chấp nhận bảo hiểm bảo lãnh cho bảo đảm thực hiện hợp đồng. Riêng bảo hành công trình vốn đầu tư công, vốn ngân sách nhà nước, khoản 2 Điều 32 Nghị định 207 quy định hình thức bảo hành “bằng tiền hoặc thư bảo lãnh bảo hành của ngân hàng”. Theo cách hiểu của chúng tôi, chủ đầu tư nên yêu cầu nhà thầu nộp thư bảo lãnh của ngân hàng hoặc chấp nhận giữ tiền bảo hành; việc nhận giấy chứng nhận bảo hiểm bảo lãnh cho nghĩa vụ bảo hành có rủi ro bị đánh giá là không đúng hình thức theo khoản 2 Điều 32.

Tình huống 8: Nhà máy vốn tư nhân thỏa thuận giữ 2%, bảo hành 6 tháng

Doanh nghiệp đầu tư nhà xưởng (cấp III) bằng vốn tự có, thỏa thuận với nhà thầu giữ 2% giá trị hợp đồng, bảo hành 6 tháng. Bộ phận pháp chế lo ngại vi phạm Nghị định 207.

Cách xử lý: Với công trình vốn khác, điểm c khoản 5 và điểm c khoản 7 Điều 32 chỉ quy định “có thể tham khảo” các mức 12 tháng và 5%. Thỏa thuận 6 tháng, 2% không trái Nghị định 207, miễn hợp đồng có đủ các nội dung theo khoản 2 Điều 32. Tuy nhiên, chủ đầu tư nên tự đánh giá: 6 tháng thường chưa đi qua đủ một mùa mưa để lộ lỗi chống thấm, và 2% có thể không đủ thuê đơn vị khác khắc phục. Thiết bị trong nhà xưởng vẫn phải bảo hành không ngắn hơn thời gian bảo hành của nhà sản xuất (khoản 6 Điều 32 — khoản này không giới hạn theo nguồn vốn).

Nhóm 3 — Thực hiện bảo hành, từ chối và không thực hiện

Tình huống 9: Thấm mái sau khi đơn vị vận hành lắp thêm thiết bị

Sáu tháng sau khi đưa vào sử dụng, một trung tâm hành chính xuất hiện thấm ở khu vực mái. Đơn vị quản lý, sử dụng thông báo cho chủ đầu tư để yêu cầu nhà thầu bảo hành. Nhà thầu cho rằng nguyên nhân là đơn vị vận hành đã khoan lắp thêm dàn nóng điều hòa trên mái sau bàn giao, nên từ chối bảo hành theo khoản 3 Điều 33.

Cách xử lý: Quay lại hồ sơ: biên bản nghiệm thu hoàn thành và phụ lục tồn tại không ghi dấu hiệu thấm; bản vẽ hoàn công thể hiện lớp chống thấm đúng thiết kế; nhật ký của đơn vị quản lý cho thấy có lắp thêm thiết bị sau bàn giao. Do các bên không thống nhất, chủ sở hữu tổ chức kiểm định theo điểm b khoản 2 Điều 8 Nghị định 207. Kết quả xác định vết thấm phát sinh tại các vị trí khoan bắt chân giá đỡ thiết bị, không phải lỗi thi công. Nhà thầu có quyền từ chối; chi phí khắc phục và chi phí kiểm định do bên quản lý, sử dụng chịu (khoản 5 Điều 8; khoản 3 Điều 33 — chủ quản lý, sử dụng phải vận hành, bảo trì đúng quy định). Nếu kết quả ngược lại (lỗi thi công), nhà thầu phải bảo hành và chịu chi phí kiểm định tương ứng với lỗi.

Tình huống 10: Máy bơm hỏng ở tháng thứ 20, công trình cấp III

Trạm bơm cấp nước (cấp III, vốn ngân sách) bảo hành công trình 12 tháng. Hợp đồng ghi máy bơm bảo hành “theo thời hạn công trình”. Nhà sản xuất công bố bảo hành 24 tháng. Tháng thứ 20 kể từ nghiệm thu lắp đặt, vận hành, máy bơm hỏng.

Cách xử lý: Khoản 6 Điều 32 Nghị định 207 quy định thời hạn bảo hành thiết bị không ngắn hơn thời gian bảo hành của nhà sản xuất, tính từ khi nghiệm thu hoàn thành lắp đặt, vận hành thiết bị. Dù hợp đồng ghi theo thời hạn công trình, thời hạn bảo hành máy bơm theo quy định vẫn là tối thiểu 24 tháng. Nhà thầu cung ứng thiết bị phải bảo hành (khoản 2 Điều 33), trừ khi chứng minh hư hỏng do vận hành sai quy trình đã bàn giao. Nhà thầu có thể làm việc với nhà sản xuất để được hỗ trợ, nhưng trách nhiệm trước chủ đầu tư vẫn là của nhà thầu cung ứng (khoản 1 Điều 32).

Tình huống 11: Nhà thầu không phản hồi công văn yêu cầu bảo hành

Nhà văn hóa thôn bị bong tróc lớp ốp đá mặt tiền ở tháng thứ 8. Chủ đầu tư gửi hai công văn cách nhau 15 ngày, nhà thầu không phản hồi. Chủ đầu tư đang giữ tiền bảo hành 5% (300 triệu đồng); chi phí thuê đơn vị khác sửa dự toán 85 triệu đồng.

Cách xử lý: Đây là trường hợp “hư hỏng do lỗi của nhà thầu mà nhà thầu không thực hiện bảo hành” theo khoản 3 Điều 33 Nghị định 207: chủ đầu tư có quyền sử dụng tiền bảo hành thuê tổ chức, cá nhân khác thực hiện. Trước khi thuê, nên lập biên bản hiện trạng (mời nhà thầu, ghi rõ vắng mặt), xác định nguyên nhân là lỗi thi công (ví dụ thiếu vữa liên kết, thiếu chốt neo so với thiết kế), lựa chọn đơn vị khắc phục theo quy định áp dụng cho dự án, nghiệm thu và thông báo cho nhà thầu việc trừ 85 triệu đồng. Số tiền còn lại (215 triệu đồng) tiếp tục giữ đến hết thời hạn. Nhà thầu có thể bị phạt 40–60 triệu đồng theo khoản 3 Điều 34 Nghị định 339 và bị buộc thực hiện trách nhiệm bảo hành.

Tình huống 12: Hư hỏng hệ thống điện do nhà thầu phụ thi công

Nhà thầu chính giao hệ thống điện cho một nhà thầu phụ. Trong thời gian bảo hành, aptomat tổng nhiều lần nhảy do đấu nối sai. Nhà thầu chính đề nghị chủ đầu tư làm việc trực tiếp với nhà thầu phụ.

Cách xử lý: Khoản 3 Điều 4 Nghị định 207 quy định nhà thầu chính chịu trách nhiệm trước chủ đầu tư về công việc do nhà thầu phụ thực hiện; điểm l khoản 2 Điều 61 Luật Xây dựng cũng xác định như vậy. Chủ đầu tư tiếp tục yêu cầu nhà thầu chính bảo hành; nếu nhà thầu chính không thực hiện thì áp dụng khoản 3 Điều 33. Việc nhà thầu chính huy động thầu phụ đến sửa là quan hệ nội bộ của hai bên.

Nhóm 4 — Kết thúc bảo hành, xử phạt và trường hợp đặc thù

Tình huống 13: Hết hạn 5 tháng, chủ đầu tư vẫn chưa xác nhận hoàn thành bảo hành

Nhà thầu đã gửi báo cáo hoàn thành công tác bảo hành ngay khi hết 24 tháng; mọi yêu cầu bảo hành trong kỳ đều đã được nghiệm thu. Sau 5 tháng, chủ đầu tư chưa xác nhận, chưa hoàn trả 3% giá trị hợp đồng.

Cách xử lý: Điểm a khoản 5 Điều 33 Nghị định 207 giao chủ đầu tư xác nhận hoàn thành bằng văn bản và hoàn trả tiền bảo hành khi kết quả kiểm tra, nghiệm thu việc bảo hành đạt yêu cầu. Hành vi không xác nhận việc hoàn thành bảo hành bị phạt 30–40 triệu đồng với tổ chức (điểm a khoản 2 Điều 33 Nghị định 339) và bị buộc xác nhận (điểm d khoản 4). Nhà thầu nên gửi văn bản đề nghị kèm toàn bộ biên bản nghiệm thu việc bảo hành; nếu chủ đầu tư có lý do chưa đạt, phải trả lời bằng văn bản. Ngoài ra, nhà thầu có thể yêu cầu thanh toán theo điều khoản hợp đồng.

Tình huống 14: Nhà thầu không lập báo cáo hoàn thành bảo hành nhưng đòi hoàn tiền

Hết thời hạn bảo hành, nhà thầu chỉ gửi công văn đề nghị hoàn trả tiền bảo hành, không lập báo cáo hoàn thành công tác bảo hành.

Cách xử lý: Điểm a khoản 5 Điều 33 Nghị định 207 yêu cầu nhà thầu lập báo cáo hoàn thành công tác bảo hành gửi chủ đầu tư; đây là bước khởi đầu thủ tục xác nhận. Chủ đầu tư đề nghị nhà thầu bổ sung báo cáo trước khi xem xét. Không lập báo cáo hoàn thành công tác bảo hành là hành vi bị phạt 20–30 triệu đồng với tổ chức (khoản 1 Điều 34 Nghị định 339), kèm biện pháp buộc lập báo cáo.

Tình huống 15: Sửa chữa mái trong bảo trì, nhà thầu sửa chữa chỉ cam kết bảo hành 3 tháng

Một nhà thi đấu (cấp II) đã hết thời hạn bảo hành công trình. Đơn vị quản lý thuê nhà thầu sửa chữa thay tôn mái, giá 1,2 tỷ đồng; nhà thầu đề xuất bảo hành 3 tháng, giữ 2%.

Cách xử lý: Khoản 5 Điều 38 Nghị định 207 quy định công việc sửa chữa công trình phải được bảo hành không ít hơn 6 tháng đối với công trình từ cấp II trở xuống, mức tiền bảo hành không thấp hơn 5% giá trị hợp đồng. Hợp đồng sửa chữa cần ghi tối thiểu 6 tháng và 5% (60 triệu đồng). Khoản 6 Điều 38 giao chủ quản lý, sử dụng thỏa thuận cụ thể với nhà thầu sửa chữa. Phân biệt với bảo hành công trình ban đầu xem thêm bài quy trình bảo trì công trình xây dựng.

Tình huống 16: Hợp đồng ký năm 2025 dẫn Nghị định 06/2021/NĐ-CP đã hết hiệu lực, nghiệm thu tháng 9/2026

Hợp đồng thi công ký tháng 10/2025, điều khoản bảo hành dẫn Điều 28 Nghị định 06/2021/NĐ-CP (đã hết hiệu lực từ 01/7/2026): 12 tháng, 5%. Công trình nghiệm thu hoàn thành tháng 9/2026. Nhà thầu hỏi có phải ký lại hợp đồng theo Nghị định 207 không.

Cách xử lý: Nghị định 207 không có điều khoản chuyển tiếp riêng buộc sửa hợp đồng về bảo hành. Các mức tối thiểu của Điều 32 Nghị định 207 (12 tháng, 5% với cấp còn lại) trùng với nội dung đã thỏa thuận, nên theo cách hiểu của chúng tôi, không cần ký lại; thời hạn, mức tiền thực hiện theo hợp đồng. Thủ tục yêu cầu bảo hành, kiểm tra, xác nhận hoàn thành phát sinh sau 01/7/2026 thực hiện theo Điều 33 Nghị định 207, và hành vi vi phạm xảy ra từ 26/8/2026 được xử lý theo Nghị định 339. Cấp công trình giữ theo pháp luật tại thời điểm quyết định đầu tư (khoản 1 Điều 53 Nghị định 207).

Checklist quản lý bảo hành công trình xây dựng

1. Đã xác định cấp của từng công trình theo Thông tư 34 và nguồn vốn để áp đúng thời hạn, mức tiền tối thiểu.
2. Hợp đồng có đủ năm nhóm nội dung của khoản 2 Điều 32: quyền và trách nhiệm; thời hạn; biện pháp, hình thức; giá trị; lưu giữ, sử dụng, hoàn trả tiền hoặc bảo lãnh.
3. Hợp đồng ghi rõ căn cứ “giá trị hợp đồng” để tính tiền bảo hành và cơ chế cho phần thời hạn vượt mức tối thiểu (khoản 8 Điều 32).
4. Với vốn ngân sách: hình thức là tiền hoặc thư bảo lãnh bảo hành của ngân hàng.
5. Thiết bị: thời hạn bảo hành không ngắn hơn bảo hành của nhà sản xuất; đã nhận phiếu bảo hành của nhà sản xuất.
6. Thỏa thuận kéo dài bảo hành cho hạng mục từng có khiếm khuyết, sự cố đã ký trước nghiệm thu (khoản 4 Điều 32).
7. Biên bản nghiệm thu hoàn thành ghi thời điểm tính và thời gian bảo hành; có phụ lục tồn tại cần khắc phục.
8. Bảo lãnh thực hiện hợp đồng chỉ giải tỏa sau khi đã có tiền bảo hành hoặc thư bảo lãnh bảo hành hợp lệ.
9. Thư bảo lãnh bảo hành có giá trị và hiệu lực phủ hết thời hạn bảo hành cộng thời gian xác nhận.
10. Đã thống nhất kênh thông báo hư hỏng giữa đơn vị quản lý, sử dụng, chủ đầu tư và nhà thầu.
11. Có sổ theo dõi yêu cầu bảo hành và biên bản nghiệm thu từng lần bảo hành.
12. Có phương án dùng tiền bảo hành thuê đơn vị khác nếu nhà thầu có lỗi mà không thực hiện.
13. Kiểm tra tổng thể 1–2 tháng trước khi hết hạn bảo hành.
14. Nhận báo cáo hoàn thành công tác bảo hành; xác nhận hoặc trả lời bằng văn bản; hoàn trả, giải tỏa đúng hợp đồng.

Những sai lầm thường gặp về bảo hành công trình

• Áp 24 tháng, 3% cho mọi công trình “lớn” mà không xác định cấp theo Thông tư 34 — hoặc ngược lại, áp 3% cho công trình cấp III.
• Coi 24/12 tháng và 3%/5% là bắt buộc với công trình vốn tư nhân, trong khi điểm c khoản 5, điểm c khoản 7 Điều 32 chỉ cho phép tham khảo.
• Tính bảo hành từ nghiệm thu công việc cuối hoặc từ ngày ký biên bản bàn giao, thay vì từ nghiệm thu hoàn thành.
• Bỏ trống mục “thời điểm tính bảo hành” trong biên bản nghiệm thu hoàn thành (điểm g khoản 5 Điều 24).
• Ghi thời hạn bảo hành dài nhưng không thỏa thuận tiền bảo hành cho phần vượt mức tối thiểu (khoản 8 Điều 32).
• Đặt vấn đề kéo dài bảo hành cho hạng mục từng có sự cố sau khi đã nghiệm thu — khoản 4 Điều 32 yêu cầu thỏa thuận trước khi nghiệm thu.
• Giải tỏa bảo lãnh thực hiện hợp đồng trước khi có tiền hoặc bảo lãnh bảo hành, tạo khoảng trống bảo đảm.
• Chấp nhận thư bảo lãnh bảo hành có hiệu lực ngắn hơn thời hạn bảo hành.
• Đơn vị sử dụng tự liên hệ nhà thầu bằng điện thoại, không qua chủ đầu tư, không có văn bản — đến khi tranh chấp thì không chứng minh được đã yêu cầu bảo hành.
• Nhà thầu im lặng thay vì từ chối có căn cứ khi cho rằng hư hỏng không do lỗi của mình.
• Chủ đầu tư để hồ sơ xác nhận hoàn thành “treo” nhiều tháng — hành vi bị xử phạt theo điểm a khoản 2 Điều 33 Nghị định 339.
• Nhầm bảo hành với bảo trì: yêu cầu nhà thầu bảo dưỡng định kỳ miễn phí trong thời hạn bảo hành dù hợp đồng không có nội dung này.

Bồi dưỡng nghiệp vụ quản lý chất lượng, bảo hành, bảo trì công trình

Bảo hành là khâu cuối của chuỗi quản lý chất lượng — từ kiểm soát vật liệu, nghiệm thu đến bàn giao — nên sai sót ở khâu trước thường “lộ” ra trong thời hạn bảo hành. Viện Nghiên Cứu Đào Tạo Bồi Dưỡng Cán Bộ tổ chức các khóa bồi dưỡng về quản lý chất lượng công trình, quản lý dự án đầu tư xây dựng, cập nhật theo Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, Nghị định 207/2026/NĐ-CP, Thông tư 34/2026/TT-BXD và Nghị định 339/2026/NĐ-CP, theo hình thức học trực tiếp, online hoặc đào tạo tại đơn vị. Danh mục khóa học xây dựng xem tại trang khóa học xây dựng.

Sau khi hoàn thành khóa học, học viên được cấp chứng nhận hoàn thành khóa học theo tên khóa học đã tham gia. Chứng nhận hoàn thành khóa học không phải chứng chỉ hành nghề hoạt động xây dựng; chứng chỉ hành nghề do cơ quan có thẩm quyền cấp theo quy định hiện hành.

Cần bồi dưỡng nghiệp vụ nghiệm thu, bàn giao, bảo hành cho ban quản lý dự án, doanh nghiệp xây dựng? Viện hỗ trợ học trực tiếp, học online và tổ chức đào tạo tại đơn vị, bám theo văn bản quy phạm pháp luật hiện hành.

VIỆN NGHIÊN CỨU ĐÀO TẠO BỒI DƯỠNG CÁN BỘ

• Hotline / Zalo: 0904 889 859 (Ms. Hoa)
• Email: daotao@viendaotaocanbo.edu.vn
• Địa chỉ: BT164 Central St, Khu Sunrise L, KDT The Manor Central Park, Phường Định Công, TP. Hà Nội
• Website: https://viendaotaocanbo.edu.vn

Văn bản sử dụng trong bài

• Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 (hiệu lực từ 01/7/2026): khoản 2 Điều 4; điểm i, k, l khoản 2 Điều 61; Điều 64; Điều 65; Điều 83.
• Nghị định 207/2026/NĐ-CP ngày 15/6/2026 (hiệu lực từ 01/7/2026): điểm k khoản 1 Điều 1; khoản 14 Điều 2; khoản 3, khoản 5 Điều 4; Điều 8; Điều 10; điểm d khoản 1 Điều 14; Điều 24; khoản 6 Điều 29; Điều 30; Điều 32; Điều 33; Điều 36; khoản 5, khoản 6 Điều 38; Điều 39; Điều 52; khoản 1 Điều 53; Phụ lục VII (mục III.12), Phụ lục X (mục 9).
• Thông tư 34/2026/TT-BXD ngày 25/6/2026 về cấp công trình xây dựng: khoản 2 Điều 2; điểm m khoản 1, khoản 3, khoản 5 Điều 3; khoản 1 Điều 5; mục 2.1 Bảng 2 Phụ lục II.
• Nghị định 217/2026/NĐ-CP: điểm c khoản 1 Điều 4 (giai đoạn kết thúc xây dựng).
• Nghị định 339/2026/NĐ-CP (hiệu lực từ 26/8/2026, thay thế Nghị định 16/2022/NĐ-CP đã hết hiệu lực): khoản 4 Điều 5; Điều 6; Điều 33; Điều 34.
• Luật Đấu thầu số 22/2023/QH15 (văn bản hợp nhất): khoản 7 Điều 39; khoản 1, khoản 4, khoản 5 Điều 68.
• Nghị định 06/2021/NĐ-CP: đã hết hiệu lực từ ngày 01/7/2026 theo khoản 2 Điều 52 Nghị định 207/2026/NĐ-CP; chỉ nhắc để so sánh Điều 28, Điều 29 với quy định hiện hành.
• Pháp luật về nhà ở; nghị định quy định chi tiết về hợp đồng xây dựng (khoản 4 Điều 83 Luật Xây dựng): được dẫn chiếu, chưa có trong kho văn bản Viện dùng để đối chiếu tại thời điểm biên soạn.

Nội dung được biên soạn bởi Ban Đào tạo – Viện Nghiên Cứu Đào Tạo Bồi Dưỡng Cán Bộ trên cơ sở đối chiếu Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, Nghị định 207/2026/NĐ-CP, Thông tư 34/2026/TT-BXD, Nghị định 339/2026/NĐ-CP và Luật Đấu thầu (văn bản hợp nhất) tại thời điểm 05/10/2026. Bài viết mang tính tham khảo; với công trình cụ thể, anh/chị căn cứ hợp đồng, hồ sơ nghiệm thu, loại, cấp công trình và nguồn vốn để áp dụng. Nghiêm cấm sao chép nội dung khi chưa được phép.