Bảo hành công trình xây dựng: Trách nhiệm, thời hạn và xử lý khi nhà thầu không thực hiện

Bảo hành là lời cam kết về chất lượng kéo dài sau khi công trình đã hoàn thành. Nhưng trên thực tế, tranh chấp về bảo hành rất phổ biến: thời hạn tính từ khi nào, hư hỏng nào thuộc bảo hành, khi nhà thầu né tránh thì xử lý ra sao. Phần lớn vướng mắc bắt nguồn từ việc hợp đồng thỏa thuận không rõ và các bên hiểu sai về thời hạn, mức tiền bảo hành theo quy định.

Bài viết này hệ thống quy định về bảo hành công trình xây dựng theo Điều 32 và Điều 33 Nghị định 207/2026/NĐ-CP — văn bản có hiệu lực từ ngày 01/7/2026 — gồm: ai chịu trách nhiệm, thời hạn và mức tiền bảo hành, quy trình bảo hành, và cách xử lý khi nhà thầu có lỗi nhưng không thực hiện. Bảo hành là giai đoạn ngay sau bàn giao — xem bài bàn giao công trình xây dựng: điều kiện, hồ sơ và trách nhiệm — và song hành với bảo trì trong quá trình khai thác.

Bảo hành công trình là gì và khác gì với bảo trì

Cần phân biệt hai khái niệm hay bị dùng lẫn. Bảo hành là trách nhiệm của nhà thầu thi công, nhà thầu cung ứng thiết bị đối với chất lượng phần việc do mình thực hiện, trong một thời hạn nhất định sau khi nghiệm thu, nhằm sửa chữa các hư hỏng, khiếm khuyết phát sinh do lỗi của nhà thầu mà không thu thêm chi phí. Bảo trì lại là trách nhiệm của chủ sở hữu hoặc đơn vị quản lý, sử dụng trong suốt quá trình khai thác, nhằm duy trì công trình vận hành bình thường. Nói ngắn gọn: bảo hành gắn với nhà thầu và lỗi thi công; bảo trì gắn với người sử dụng và quá trình khai thác. Quy trình bảo trì được trình bày riêng trong bài quy trình bảo trì công trình xây dựng.

Ai chịu trách nhiệm bảo hành và phạm vi bảo hành

Theo khoản 1 Điều 32, nhà thầu thi công xây dựng và nhà thầu cung ứng thiết bị chịu trách nhiệm trước chủ đầu tư về việc bảo hành đối với phần công việc do mình thực hiện. Đây là nguyên tắc phạm vi: mỗi nhà thầu bảo hành đúng phần việc của mình, không nhà thầu nào phải bảo hành thay phần của nhà thầu khác. Trong quan hệ thầu chính — thầu phụ, nhà thầu chính vẫn chịu trách nhiệm trước chủ đầu tư về công việc do thầu phụ thực hiện, phù hợp với nguyên tắc tại khoản 3 Điều 4; xem thêm bài trách nhiệm nhà thầu chính đối với nhà thầu phụ.

Nội dung phải thỏa thuận trong hợp đồng

Theo khoản 2 Điều 32, chủ đầu tư phải thỏa thuận trong hợp đồng xây dựng với các nhà thầu về quyền và trách nhiệm của các bên trong bảo hành; thời hạn bảo hành công trình, thiết bị công trình, thiết bị công nghệ; biện pháp, hình thức bảo hành; giá trị bảo hành; việc lưu giữ, sử dụng, hoàn trả tiền bảo hành, tài sản bảo đảm, bảo lãnh bảo hành hoặc các hình thức bảo lãnh khác có giá trị tương đương. Đối với công trình sử dụng vốn đầu tư công, vốn chi thường xuyên từ ngân sách nhà nước, vốn ngân sách nhà nước khác, hình thức bảo hành được quy định bằng tiền hoặc thư bảo lãnh của ngân hàng. Việc thỏa thuận đầy đủ, rõ ràng ngay trong hợp đồng là cách phòng ngừa tranh chấp bảo hành hiệu quả nhất.

Thời điểm bắt đầu và thời hạn bảo hành

Thời hạn bảo hành đối với hạng mục công trình, công trình xây dựng mới hoặc cải tạo, nâng cấp được tính kể từ khi được chủ đầu tư nghiệm thu theo quy định (khoản 5 Điều 32). Về độ dài thời hạn, cần đọc rất kỹ vì quy định gắn với nguồn vốn:

• Không ít hơn 24 tháng đối với công trình cấp đặc biệt và cấp I sử dụng nguồn vốn đầu tư công, vốn chi thường xuyên từ ngân sách nhà nước, vốn ngân sách nhà nước khác (điểm a khoản 5 Điều 32);
• Không ít hơn 12 tháng đối với các công trình cấp còn lại sử dụng các nguồn vốn nêu trên (điểm b khoản 5 Điều 32);
• Đối với công trình sử dụng vốn khác, thời hạn bảo hành có thể tham khảo quy định tại điểm a, điểm b khoản này để áp dụng (điểm c khoản 5 Điều 32).

Điểm cần nhấn mạnh để tránh áp dụng sai: các mốc 24 tháng và 12 tháng là quy định bắt buộc gắn với công trình dùng vốn đầu tư công, vốn ngân sách nhà nước; không phải là thời hạn bắt buộc áp dụng đồng loạt cho mọi nguồn vốn. Công trình sử dụng vốn khác (ví dụ vốn tư nhân) được tham khảo các mốc này khi thỏa thuận trong hợp đồng, chứ không bị luật áp cứng cùng con số.

Ngoài ra, khoản 3 Điều 32 cho phép chủ đầu tư thỏa thuận thời hạn bảo hành riêng cho một hoặc một số hạng mục, gói thầu ngoài thời gian bảo hành chung; khoản 4 quy định các hạng mục trong quá trình thi công có khiếm khuyết hoặc sự cố đã được sửa chữa thì thời hạn bảo hành có thể kéo dài hơn theo thỏa thuận trước khi nghiệm thu.

Bảo hành thiết bị và mức tiền bảo hành

Bảo hành thiết bị: theo khoản 6 Điều 32, thời hạn bảo hành đối với thiết bị công trình, thiết bị công nghệ xác định theo hợp đồng xây dựng nhưng không ngắn hơn thời gian bảo hành theo quy định của nhà sản xuất, tính từ khi nghiệm thu hoàn thành công tác lắp đặt, vận hành thiết bị.

Mức tiền bảo hành: đối với công trình sử dụng vốn đầu tư công, vốn chi thường xuyên từ ngân sách nhà nước, vốn ngân sách nhà nước khác, khoản 7 Điều 32 quy định mức tiền bảo hành tối thiểu:

• 3% giá trị hợp đồng đối với công trình cấp đặc biệt và cấp I (điểm a);
• 5% giá trị hợp đồng đối với công trình cấp còn lại (điểm b);
• Đối với công trình sử dụng vốn khác, mức tiền bảo hành có thể tham khảo các mức tối thiểu nêu trên để áp dụng (điểm c).

Tương tự thời hạn, các tỷ lệ 3% và 5% không áp dụng cứng cho mọi công trình vốn tư nhân; đó là mức tối thiểu bắt buộc với công trình dùng vốn nhà nước, còn công trình vốn khác thì tham khảo. Theo khoản 8 Điều 32, mức tiền bảo hành tối thiểu được áp dụng trong thời hạn bảo hành tối thiểu; nếu thời hạn bảo hành vượt quá mức tối thiểu thì chủ đầu tư thỏa thuận với nhà thầu về mức tiền, việc hoàn trả hoặc thay bằng tài sản bảo đảm, bảo lãnh cho phần thời gian vượt quá.

Quy trình bảo hành và trách nhiệm các bên

Điều 33 quy định quy trình bảo hành theo trình tự thực tế:

• Tiếp nhận yêu cầu: khi phát hiện hư hỏng, khiếm khuyết trong thời gian bảo hành, chủ đầu tư, chủ sở hữu hoặc chủ quản lý, sử dụng thông báo cho chủ đầu tư để yêu cầu nhà thầu thực hiện bảo hành (khoản 1).
• Thực hiện bảo hành: nhà thầu thi công, nhà thầu cung ứng thiết bị thực hiện bảo hành phần việc do mình thực hiện và chịu mọi chi phí liên quan (khoản 2).
• Kiểm tra, nghiệm thu bảo hành: chủ đầu tư kiểm tra, nghiệm thu việc thực hiện bảo hành của nhà thầu (khoản 4).
• Xác nhận hoàn thành bảo hành: khi kết thúc thời gian bảo hành, nhà thầu lập báo cáo hoàn thành công tác bảo hành gửi chủ đầu tư; chủ đầu tư xác nhận bằng văn bản và hoàn trả tiền bảo hành (hoặc giải tỏa thư bảo lãnh) nếu kết quả đạt yêu cầu (khoản 5).

Chủ sở hữu hoặc chủ quản lý, sử dụng công trình tham gia xác nhận hoàn thành bảo hành khi có yêu cầu của chủ đầu tư, và có trách nhiệm thực hiện đúng quy định về vận hành, bảo trì trong quá trình khai thác.

Khi nhà thầu được từ chối và khi nhà thầu có lỗi nhưng không thực hiện

Theo khoản 3 Điều 33, nhà thầu thi công, nhà thầu cung ứng thiết bị có quyền từ chối bảo hành trong trường hợp hư hỏng, khiếm khuyết phát sinh không phải do lỗi của nhà thầu hoặc do nguyên nhân bất khả kháng được quy định trong hợp đồng. Đây là ranh giới quan trọng: bảo hành chỉ áp dụng cho hư hỏng do lỗi nhà thầu, không phải cho hư hỏng do vận hành sai hay do bất khả kháng.

Ngược lại, khi hư hỏng phát sinh do lỗi của nhà thầu mà nhà thầu không thực hiện bảo hành, chủ đầu tư có quyền sử dụng tiền bảo hành để thuê tổ chức, cá nhân khác thực hiện bảo hành. Đây là cơ chế bảo vệ chủ đầu tư trước tình huống nhà thầu né tránh trách nhiệm. Chính vì vậy, tiền bảo hành (hoặc bảo lãnh bảo hành) mới chỉ được hoàn trả sau khi kết thúc thời hạn và được chủ đầu tư xác nhận đã hoàn thành trách nhiệm bảo hành.

Trường hợp đặc biệt và tranh chấp nguyên nhân hư hỏng

Một số lưu ý thực tế:

• Hạng mục từng có khiếm khuyết hoặc sự cố: theo khoản 4 Điều 32, thời hạn bảo hành có thể kéo dài hơn theo thỏa thuận trước khi nghiệm thu — hợp lý vì rủi ro cao hơn.
• Công trình nhà ở: theo khoản 6 Điều 33, nội dung, yêu cầu, trách nhiệm và thời hạn bảo hành thực hiện thêm theo pháp luật về nhà ở.
• Tranh chấp nguyên nhân hư hỏng: khi các bên không thống nhất hư hỏng có do lỗi nhà thầu hay không, cần dựa vào hồ sơ (biên bản bàn giao ghi tồn tại, hồ sơ hoàn công, quy trình vận hành) và, nếu cần, kiểm định để phân định. Ghi nhận đầy đủ tại thời điểm bàn giao là chìa khóa để giải quyết tranh chấp này.
• Điều khoản hợp đồng xây dựng: khi phân tích các điều khoản hợp đồng liên quan đến bảo hành (giá trị, bảo lãnh, hoàn trả), cần đối chiếu quy định của pháp luật về hợp đồng xây dựng tại Nghị định 210/2026/NĐ-CP.

Checklist quản lý bảo hành

• Hợp đồng đã thỏa thuận đủ: quyền và trách nhiệm, thời hạn, hình thức, giá trị, tiền bảo hành, bảo lãnh, hoàn trả.
• Xác định đúng thời điểm bắt đầu bảo hành (từ khi nghiệm thu) và thời hạn theo cấp công trình, nguồn vốn.
• Thiết bị: thời hạn bảo hành không ngắn hơn quy định của nhà sản xuất.
• Theo dõi mốc kết thúc bảo hành để nghiệm thu, xác nhận và hoàn trả tiền/bảo lãnh đúng hạn.
• Lưu hồ sơ bàn giao ghi tồn tại và mốc bảo hành để phân định trách nhiệm khi có hư hỏng.
• Có phương án dùng tiền bảo hành thuê đơn vị khác nếu nhà thầu có lỗi mà không thực hiện.

Kết thúc bảo hành không kết thúc trách nhiệm duy trì công trình: đó là lúc vai trò của bảo trì trở nên rõ nét — xem bài quy trình bảo trì công trình xây dựng. Tổng thể quy định xem bài trụ cột Nghị định 207/2026/NĐ-CP.

Tình huống minh họa: một tranh chấp bảo hành và cách giải quyết

Sáu tháng sau khi đưa vào sử dụng, một công trình xuất hiện thấm ở khu vực mái. Đơn vị quản lý, sử dụng thông báo cho chủ đầu tư để yêu cầu nhà thầu bảo hành. Nhà thầu thi công cho rằng nguyên nhân là do đơn vị vận hành đã thay đổi kết cấu trên mái, tức không phải lỗi thi công, nên từ chối bảo hành theo khoản 3 Điều 33. Các bên rơi vào tranh chấp về nguyên nhân.

Cách giải quyết đúng là quay lại hồ sơ. Biên bản bàn giao ghi rõ hiện trạng mái tại thời điểm bàn giao không có dấu hiệu thấm; bản vẽ hoàn công thể hiện lớp chống thấm theo thiết kế; nhật ký vận hành của đơn vị quản lý cho thấy có lắp đặt thêm thiết bị trên mái sau khi nhận bàn giao. Trước sự không thống nhất, các bên tổ chức kiểm định để xác định nguyên nhân. Kết quả kiểm định phân định phần thấm do việc khoan lắp thiết bị sau bàn giao gây ra, không phải lỗi thi công. Trên cơ sở đó, chi phí khắc phục do đơn vị vận hành chịu, nhà thầu không phải bảo hành phần này. Tình huống cho thấy: hồ sơ bàn giao ghi nhận trung thực và việc kiểm định khách quan là công cụ then chốt để phân định trách nhiệm bảo hành, thay vì tranh cãi cảm tính.

Những câu hỏi thực tế về bảo hành công trình

Thời hạn bảo hành tính từ nghiệm thu công việc hay nghiệm thu hoàn thành? Theo khoản 5 Điều 32, thời hạn bảo hành hạng mục công trình, công trình được tính kể từ khi được chủ đầu tư nghiệm thu — tức nghiệm thu hoàn thành hạng mục, công trình theo Điều 24, chứ không phải từ nghiệm thu từng công việc. Riêng thiết bị tính từ khi nghiệm thu hoàn thành công tác lắp đặt, vận hành thiết bị.

Công trình vốn tư nhân có bắt buộc bảo hành 24 tháng và giữ 3% không? Không bắt buộc cứng. Các mốc 24/12 tháng và tỷ lệ 3%/5% là quy định đối với công trình sử dụng vốn đầu tư công, vốn ngân sách nhà nước. Công trình vốn khác được tham khảo các mức này để thỏa thuận trong hợp đồng theo điểm c khoản 5 và điểm c khoản 7 Điều 32. Điều quan trọng với công trình vốn tư nhân là hợp đồng phải thỏa thuận rõ ràng thời hạn và giá trị bảo hành.

Hết thời hạn bảo hành mới phát hiện hư hỏng thì sao? Bảo hành chỉ áp dụng trong thời hạn bảo hành. Hư hỏng phát sinh sau khi hết thời hạn bảo hành được xử lý theo trách nhiệm bảo trì của chủ sở hữu hoặc đơn vị quản lý, sử dụng, trừ trường hợp chứng minh được đó là khiếm khuyết do lỗi thi công thuộc phạm vi trách nhiệm khác theo pháp luật. Đây là lý do nên nghiệm thu, kiểm tra kỹ công trình trước khi thời hạn bảo hành kết thúc.

Nhà thầu đã giải thể thì ai bảo hành? Khi nhà thầu không còn khả năng thực hiện, chủ đầu tư có thể sử dụng tiền bảo hành hoặc bảo lãnh bảo hành để thuê đơn vị khác thực hiện đối với hư hỏng do lỗi nhà thầu. Đây chính là lý do tiền bảo hành, bảo lãnh bảo hành phải được giữ đến khi kết thúc thời hạn và được xác nhận hoàn thành trách nhiệm bảo hành.

Văn bản sử dụng trong bài

• Nghị định 207/2026/NĐ-CP: khoản 3 Điều 4; Điều 32; Điều 33.
• Nghị định 210/2026/NĐ-CP: dùng khi phân tích điều khoản hợp đồng xây dựng liên quan đến bảo hành.
• Pháp luật về nhà ở: áp dụng thêm đối với bảo hành công trình nhà ở.
• Nghị định 06/2021/NĐ-CP: đã hết hiệu lực từ ngày 01/7/2026 theo Điều 52 Nghị định 207/2026/NĐ-CP; chỉ nhắc để đối chiếu với quy định bảo hành theo hệ thống cũ.

Nội dung mang tính hệ thống hóa và hướng dẫn tham khảo; việc áp dụng cần căn cứ hồ sơ, loại công trình, nguồn vốn và quy định chuyên ngành của từng trường hợp. Hotline hỗ trợ nghiệp vụ: 0904 889 859.