Câu hỏi thực tế của người lập chi phí không phải “có mấy phương pháp” mà là: với bộ hồ sơ đang có trong tay, được phép dùng phương pháp nào và phải giải trình ra sao. Bài này trả lời theo hướng đó.
Nguyên tắc chi phối việc chọn phương pháp
Phần II Phụ lục I Thông tư số 36/2026/TT-BXD đặt ra một nguyên tắc lặp lại ở nhiều khoản mục: việc lựa chọn phương pháp xác định phải được thuyết minh trong hồ sơ xác định tổng mức đầu tư, bảo đảm phù hợp với mức độ chi tiết của hồ sơ thiết kế, tương ứng với phạm vi và nội dung của thiết kế, nội dung thuyết minh trong Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc Báo cáo đề xuất chủ trương hoặc Báo cáo kinh tế – kỹ thuật, và các yêu cầu thực tế triển khai của dự án.
Ba hệ quả thực hành rút ra từ câu này:
- Phương pháp phải theo dữ liệu, không theo thói quen. Không có phương pháp nào “tốt hơn” một cách tuyệt đối; có phương pháp phù hợp với mức độ chi tiết hồ sơ hiện có.
- Được phép dùng nhiều phương pháp trong cùng một tổng mức đầu tư. Vì mức độ chi tiết hồ sơ của các công trình trong một dự án thường không đồng đều.
- Thuyết minh là bắt buộc, không phải tùy chọn. Hồ sơ không giải trình được lý do chọn phương pháp là hồ sơ thiếu, dù con số có đúng.
Công thức tổng hợp
Tổng mức đầu tư xây dựng của dự án được xác định bằng tổng bảy khoản mục:
VTM = GBT,TĐC + GXD + GTB + GQLDA + GTV + GK + GDP
Mỗi khoản mục có nhóm phương pháp riêng. Điểm chung: hai khoản mục lớn nhất — chi phí xây dựng và chi phí thiết bị — đều có hai họ phương pháp song song, và cả hai họ đều có cấu trúc “phần chính cộng phần chưa được tính”.
Họ thứ nhất — xác định theo suất chi phí
Chi phí xây dựng của một công trình xác định theo quy mô, công suất hoặc năng lực phục vụ và suất chi phí xây dựng có dạng:
GXDCTi = P × SXD × kĐCXD + CiCT−SXD
| Biến | Ý nghĩa | Nguồn dữ liệu |
|---|---|---|
| P | Quy mô, công suất hoặc năng lực phục vụ của công trình thuộc dự án | Thiết kế cơ sở; thuyết minh dự án |
| SXD | Suất chi phí xây dựng tính cho một đơn vị công suất hoặc năng lực phục vụ | Được công bố, hoặc tính toán từ dữ liệu của các dự án, công trình tương tự |
| kĐCXD | Hệ số điều chỉnh suất chi phí xây dựng | Căn cứ thời gian xác định và địa điểm xây dựng |
| CiCT−SXD | Các chi phí cho công việc xây dựng; bộ phận, kết cấu công trình; hạng mục; hệ thống kỹ thuật chưa được tính trong suất chi phí | Xác định hoặc ước tính trên cơ sở hồ sơ thiết kế, phương án công nghệ, thuyết minh dự án, tiêu chuẩn áp dụng, yêu cầu thực tế |
Số hạng cuối cùng là nơi phát sinh phần lớn sai sót. Suất chi phí được xây dựng trên một cấu hình công trình điển hình. Mọi thứ nằm ngoài cấu hình đó — hệ thống kỹ thuật đặc thù, kết cấu bất thường, hạng mục bổ sung theo yêu cầu riêng của dự án — không nằm trong suất và phải được cộng thêm. Bỏ số hạng này tương đương với giả định công trình của mình giống hệt công trình điển hình.
Chi phí thiết bị công trình xác định theo suất chi phí có cấu trúc tương tự, với STB là suất chi phí thiết bị, kĐCTB là hệ số điều chỉnh và CCT−STB là các khoản mục thuộc chi phí thiết bị chưa được tính trong suất.
Họ thứ hai — xác định theo khối lượng và giá
Chi phí xây dựng của một công trình xác định theo khối lượng và giá xây dựng tương ứng có dạng tổng của tích khối lượng nhân giá, cộng phần chi phí chưa được tính:
GXDCTi = Σ (QXDj × Zj) + CiCT−SXD
| Biến | Ý nghĩa | Nguồn dữ liệu |
|---|---|---|
| QXDj | Khối lượng của công tác xây dựng; nhóm công tác; bộ phận, đơn vị kết cấu công trình; hệ thống kỹ thuật; dây chuyền công nghệ thứ j | Hồ sơ thiết kế xây dựng; thuyết minh dự án; phương án công nghệ dự kiến; hoặc từ mô hình thông tin công trình (BIM), dữ liệu từ phần mềm, công cụ số; yêu cầu thực tế |
| Zj | Giá xây dựng — gồm suất chi phí, giá bộ phận, đơn vị kết cấu công trình, giá nhóm công tác | Giá xây dựng công trình theo Điều 12 Thông tư 36; dữ liệu công bố |
Điểm đáng chú ý: văn bản ghi nhận BIM và dữ liệu từ phần mềm, công cụ số là nguồn xác định khối lượng hợp lệ. Với dự án đã triển khai BIM, khối lượng bóc từ mô hình là căn cứ được thừa nhận, không cần bóc lại thủ công để hợp thức hóa.
Một chi tiết về ký hiệu Zj: giá xây dựng ở đây không chỉ là đơn giá chi tiết. Nó có thể là suất chi phí, giá bộ phận, giá đơn vị kết cấu hoặc giá nhóm công tác — nghĩa là mức độ tổng hợp của giá có thể thay đổi theo mức độ chi tiết của khối lượng. Đây là cơ chế cho phép kết hợp linh hoạt trong cùng một công trình.
Cấu trúc chi phí thiết bị
Chi phí thiết bị trong tổng mức đầu tư được xác định trên cơ sở tổng chi phí thiết bị công nghệ của dự án và thiết bị của các công trình thuộc dự án, bao gồm thiết bị công trình và trang thiết bị rời (nếu có):
GTB = GTBCT + GTBCN
Chi phí thiết bị công trình có ba nhánh xác định:
- Theo suất chi phí thiết bị của công trình — dùng khi chưa có danh mục thiết bị chi tiết.
- Theo khối lượng và giá thiết bị — khối lượng dự tính trên cơ sở danh mục thiết bị lắp đặt theo hồ sơ thiết kế, thuyết minh báo cáo nghiên cứu khả thi, thuyết minh thiết kế, tiêu chuẩn áp dụng và yêu cầu thực tế.
- Trang thiết bị rời — loại trang thiết bị, hàng hóa mua sắm không có tính liên kết với công trình, ví dụ trang thiết bị văn phòng, bàn ghế tủ trường học. Xác định theo khối lượng, số lượng thiết bị và giá tương ứng.
Chi phí thiết bị công nghệ là chi phí thiết bị của dây chuyền công nghệ được lắp đặt vào công trình theo thiết kế công nghệ, xác định tương tự thiết bị công trình.
Ma trận độ tin cậy nguồn dữ liệu giá thiết bị
Phụ lục I liệt kê các nguồn để xem xét, đánh giá khi xác định giá thiết bị công trình. Bảng dưới sắp xếp theo mức độ ràng buộc với dự án:
| Nguồn | Đặc điểm | Lưu ý khi sử dụng |
|---|---|---|
| Cơ sở dữ liệu trên Hệ thống thông tin, Cơ sở dữ liệu quốc gia về hoạt động xây dựng | Nguồn chính thức | Kiểm tra thời điểm cập nhật dữ liệu |
| Báo giá của nhà sản xuất, cung cấp thiết bị | Sát thị trường | Cần đủ số lượng báo giá để so sánh; ghi rõ thời điểm báo giá |
| Chứng thư thẩm định giá của tổ chức | Có đơn vị chịu trách nhiệm | Kiểm tra phạm vi và thời hạn hiệu lực của chứng thư |
| Dữ liệu giá thiết bị của dự án tương tự đã hoặc đang thực hiện | Có bối cảnh thực tế | Phải quy về cùng mặt bằng thời điểm và cấu hình kỹ thuật |
Phụ lục I nêu cách xử lý khi có nhiều nguồn: lựa chọn giá phù hợp với tiêu chuẩn, chỉ dẫn kỹ thuật, xuất xứ theo yêu cầu của dự án, công trình, hoặc tính toán giá bình quân theo phương pháp trung bình số học đơn giản. Hai cách này đều hợp lệ; điều bắt buộc là ghi rõ đã chọn cách nào và vì sao.
Điều chỉnh dữ liệu về cùng mặt bằng
Suất chi phí và dữ liệu dự án tương tự đều mang theo bối cảnh thời điểm và địa điểm của chúng. Hệ số điều chỉnh kĐCXD và kĐCTB được xác định căn cứ vào thời gian xác định và địa điểm xây dựng.
Ngoài hai yếu tố đó, khi dùng dữ liệu dự án tương tự còn phải xét các khác biệt về:
- Quy mô và công suất — quan hệ giữa quy mô và chi phí đơn vị thường không tuyến tính.
- Điều kiện kỹ thuật — nền móng, chiều cao, nhịp kết cấu, cấp công trình.
- Cấu hình công năng — phần nào có trong dự án tương tự mà dự án của mình không có, và ngược lại.
- Phạm vi bao phủ của dữ liệu — dữ liệu đó đã gồm những khoản mục nào.
Không dùng suất vốn đầu tư như một con số tuyệt đối. Suất vốn đầu tư và suất chi phí là công cụ ước tính khi chưa đủ dữ liệu chi tiết; phương pháp xác định chúng nằm ở Phụ lục VI Thông tư số 37/2026/TT-BXD. Khi hồ sơ đã đủ chi tiết để bóc khối lượng, tiếp tục dùng suất là chọn phương pháp không phù hợp mức độ chi tiết của hồ sơ.
Cây quyết định chọn phương pháp
- Xác định phạm vi đang xét: toàn dự án, một công trình, hay một hạng mục. Không chọn phương pháp cho cả dự án nếu các công trình có mức độ hồ sơ khác nhau.
- Đã có hồ sơ thiết kế đủ để xác định khối lượng chưa?
- Rồi → dùng họ phương pháp theo khối lượng và giá. Kiểm tra có thể lấy khối lượng từ BIM hoặc phần mềm không.
- Chưa → sang bước 3.
- Có suất chi phí phù hợp loại công trình không?
- Có → dùng họ phương pháp theo suất chi phí; xác định hệ số điều chỉnh theo thời gian và địa điểm; liệt kê phần chưa được tính trong suất.
- Không → sang bước 4.
- Có dữ liệu dự án, công trình tương tự không?
- Có → tính suất chi phí từ dữ liệu đó, rồi quay lại bước 3; ghi rõ căn cứ chọn dự án tương tự.
- Không → xác định hoặc ước tính trên cơ sở thuyết minh dự án, phương án công nghệ, tiêu chuẩn áp dụng và yêu cầu thực tế; ghi rõ đây là ước tính và cơ sở của nó.
- Với mọi nhánh: rà lại danh sách các nội dung chưa được tính trong phần chính và bổ sung.
- Viết thuyết minh cho từng phần: phương pháp, nguồn dữ liệu, thời điểm, địa điểm, hệ số điều chỉnh, phần bổ sung.
Tình huống 1 — dự án có nhiều công trình, mức độ hồ sơ khác nhau
Bối cảnh. Một dự án gồm ba khối công trình. Khối A đã có thiết kế cơ sở chi tiết, bóc được khối lượng chính. Khối B mới có phương án kiến trúc và quy mô sàn. Khối C là hạng mục hạ tầng kỹ thuật, có dự án tương tự cùng địa bàn vừa hoàn thành.
Cách xử lý. Không ép một phương pháp cho cả ba:
- Khối A: theo khối lượng và giá xây dựng, cộng phần công việc chưa bóc được.
- Khối B: theo quy mô và suất chi phí xây dựng, có hệ số điều chỉnh theo thời điểm và địa điểm, cộng phần hệ thống kỹ thuật đặc thù chưa nằm trong suất.
- Khối C: tính suất chi phí từ dữ liệu dự án tương tự, quy về cùng mặt bằng giá và cùng cấu hình, rồi áp dụng như khối B.
Thuyết minh cần có. Một bảng ba dòng nêu rõ: công trình, mức độ hồ sơ hiện có, phương pháp áp dụng, nguồn dữ liệu, và lý do lựa chọn. Đây chính là nội dung mà Phần II Phụ lục I yêu cầu thuyết minh.
Tình huống 2 — nhiều nguồn dữ liệu cho kết quả khác nhau
Bối cảnh. Với một loại thiết bị, chủ đầu tư có ba báo giá chênh nhau đáng kể và một chứng thư thẩm định giá cho kết quả nằm giữa.
Cách xử lý theo văn bản. Phụ lục I cho hai hướng: lựa chọn giá phù hợp với tiêu chuẩn, chỉ dẫn kỹ thuật, xuất xứ theo yêu cầu của dự án; hoặc tính giá bình quân theo phương pháp trung bình số học đơn giản. Việc cần làm trước khi chọn:
- Kiểm tra ba báo giá có cùng cấu hình kỹ thuật, cùng xuất xứ, cùng phạm vi cung cấp không. Chênh lệch thường đến từ khác cấu hình chứ không phải khác giá thị trường.
- Loại các báo giá không đáp ứng tiêu chuẩn, chỉ dẫn kỹ thuật của dự án — đây là bước “lựa chọn giá phù hợp”.
- Nếu sau khi loại vẫn còn nhiều nguồn tương đương, áp dụng trung bình số học đơn giản.
- Ghi rõ trong thuyết minh: đã loại nguồn nào, vì sao; đã dùng cách nào để ra giá cuối.
Điều không nên làm: chọn báo giá thấp nhất để “an toàn về ngân sách” mà không kiểm tra cấu hình. Giá thấp do cấu hình thiếu sẽ trở thành chi phí phát sinh ở giai đoạn sau.
Tình huống 3 — dự án công nghệ đặc thù
Bối cảnh. Dây chuyền công nghệ đặc thù, không có suất chi phí công bố, không có dự án tương tự trong nước.
Cách xử lý. Chi phí thiết bị công nghệ xác định trên cơ sở khối lượng và giá thiết bị theo thiết bị công nghệ được lựa chọn. Với trường hợp thiết kế công nghệ phải được chuyển giao, Phụ lục I và điểm c khoản 1 Điều 5 Nghị định 206 đều lưu ý chi phí mua sắm thiết bị công nghệ của đối tác, nhà cung cấp phải đảm bảo phù hợp mức độ chuyển giao, tiêu chuẩn nhà cung cấp, sản xuất, tiêu chuẩn áp dụng cho dự án, bao gồm các chi phí đào tạo, làm chủ khai thác vận hành, duy tu, bảo trì (nếu có).
Nghĩa là với dự án công nghệ, phạm vi chuyển giao là biến số phải làm rõ trước khi có con số — không thể lấy giá thiết bị thuần túy rồi bổ sung sau.
Lỗi thường gặp khi dùng dữ liệu dự án tương tự
- Không quy về cùng mặt bằng thời điểm. Dùng số liệu của dự án hoàn thành nhiều năm trước mà không có hệ số điều chỉnh.
- Không xét khác biệt địa điểm. Điều kiện vận chuyển, nền đất, mặt bằng thi công khác nhau ảnh hưởng trực tiếp tới chi phí đơn vị.
- Không kiểm tra phạm vi bao phủ. Con số của dự án tương tự có thể đã gồm hoặc chưa gồm một số khoản mục.
- Chọn dự án tương tự chỉ vì cùng loại công trình, bỏ qua khác biệt về quy mô, công suất, cấp công trình.
- Không lưu hồ sơ nguồn. Khi thẩm tra hỏi lại, không chứng minh được con số đến từ đâu.
- Dùng dữ liệu tương tự cho phần đã có thiết kế chi tiết — chọn phương pháp không phù hợp mức độ hồ sơ.
Checklist thuyết minh nguồn dữ liệu
Khuyến nghị quản trị — mỗi khoản mục nên trả lời đủ các mục sau:
- Phương pháp áp dụng và căn cứ lựa chọn theo mức độ chi tiết hồ sơ.
- Nguồn dữ liệu: tên nguồn, cơ quan công bố hoặc đơn vị cung cấp, ngày.
- Thời điểm và địa điểm của dữ liệu gốc.
- Hệ số điều chỉnh đã áp dụng và cơ sở xác định.
- Danh mục các nội dung chưa được tính trong phần chính và cách xác định phần bổ sung.
- Với dữ liệu dự án tương tự: tên dự án, quy mô, thời điểm thực hiện, các khác biệt đã hiệu chỉnh.
- Với nhiều nguồn giá: đã loại nguồn nào và vì sao; cách ra giá cuối.
- Với khối lượng từ BIM hoặc phần mềm: tên công cụ, phiên bản mô hình, phạm vi bóc.
Người làm công việc này cần thực hiện ngay những gì
- Lập bảng tình trạng hồ sơ cho từng công trình trước khi chọn phương pháp.
- Chọn phương pháp theo từng công trình, chấp nhận kết hợp nhiều phương pháp trong một tổng mức đầu tư.
- Liệt kê tường minh phần chưa được tính trong suất chi phí — coi đây là một hạng mục công việc riêng, không phải phần dư.
- Chuẩn hóa hồ sơ nguồn dữ liệu: mỗi con số có một dòng ghi nguồn, ngày, thời điểm và địa điểm áp dụng.
- Viết thuyết minh phương pháp song song với việc tính, không để đến khi hoàn tất mới viết.
Kết hợp phương pháp trong một tổng mức đầu tư
Việc kết hợp không chỉ xảy ra giữa các công trình khác nhau, mà còn trong cùng một công trình. Phụ lục I Thông tư 36 mở đường cho điều này khi định nghĩa Zj — giá xây dựng — bao gồm suất chi phí, giá bộ phận, giá đơn vị kết cấu công trình và giá nhóm công tác. Bốn mức độ tổng hợp khác nhau nằm trong cùng một ký hiệu.
| Mức độ tổng hợp của giá | Khối lượng tương ứng | Dùng cho phần công trình |
|---|---|---|
| Suất chi phí | Quy mô, công suất, năng lực phục vụ | Chưa có thiết kế chi tiết |
| Giá bộ phận công trình | Khối lượng theo bộ phận (móng, thân, mái…) | Đã xác định giải pháp kết cấu, chưa bóc chi tiết |
| Giá đơn vị kết cấu | Khối lượng theo đơn vị kết cấu | Có thiết kế kết cấu |
| Giá nhóm công tác | Khối lượng theo nhóm công tác xây dựng | Có bảng khối lượng |
Nguyên tắc thực hành: mức độ tổng hợp của giá phải khớp với mức độ chi tiết của khối lượng. Dùng đơn giá chi tiết cho một khối lượng ước tính theo quy mô là tạo ra độ chính xác giả — con số nhìn có vẻ chi tiết nhưng cơ sở không chắc hơn.
Khi kết hợp trong một công trình, phần rủi ro nằm ở chỗ nối: dễ trùng hoặc dễ hụt tại ranh giới giữa phần tính theo suất và phần tính theo khối lượng. Cách kiểm soát là lập một bảng phân vùng: liệt kê từng bộ phận công trình, ghi rõ bộ phận nào tính theo phương pháp nào, và rà lại xem có bộ phận nào nằm ở cả hai vùng hoặc không thuộc vùng nào.
Trách nhiệm từng chủ thể trong việc chọn và giải trình phương pháp
| Chủ thể | Trách nhiệm |
|---|---|
| Tư vấn thiết kế | Cung cấp hồ sơ thiết kế, danh mục công trình, hạng mục, thông số quy mô công suất; xác nhận mức độ chi tiết của thiết kế đủ để bóc khối lượng đến đâu |
| Tư vấn lập chi phí | Chọn phương pháp phù hợp mức độ hồ sơ; xác định hệ số điều chỉnh; liệt kê phần chưa được tính trong suất; viết thuyết minh phương pháp và nguồn dữ liệu |
| Chủ đầu tư | Cung cấp yêu cầu thực tế triển khai của dự án; quyết định phạm vi cung cấp của nhà cung cấp thiết bị; kiểm tra tính đầy đủ của thuyết minh trước khi trình |
| Tư vấn thẩm tra | Kiểm tra sự phù hợp giữa phương pháp đã chọn và mức độ chi tiết hồ sơ; kiểm tra nguồn dữ liệu và hệ số điều chỉnh |
| Cơ quan chuyên môn về xây dựng | Thẩm định theo nội dung quy định; xem xét căn cứ lựa chọn phương pháp |
Sản phẩm đầu ra của bước chọn phương pháp
Ngoài các bảng tính, hồ sơ nên có ba tài liệu sau — chúng là thứ người thẩm tra đọc đầu tiên:
- Bảng phân vùng phương pháp: công trình / bộ phận — mức độ hồ sơ hiện có — phương pháp áp dụng — lý do.
- Bảng nguồn dữ liệu: mỗi dòng một nguồn, kèm cơ quan hoặc đơn vị cung cấp, ngày, thời điểm và địa điểm gốc, hệ số điều chỉnh đã áp.
- Danh mục phần chưa được tính trong suất chi phí: liệt kê tường minh từng nội dung và cách xác định giá trị bổ sung.
Tài liệu thứ ba là tài liệu ít được lập nhất nhưng có giá trị phòng vệ cao nhất. Khi giá trị dự toán ở giai đoạn sau vượt phần tương ứng trong tổng mức đầu tư, câu hỏi đầu tiên luôn là: khoản này đã được xét ở bước lập tổng mức đầu tư chưa.
Phân biệt nghĩa vụ pháp lý và khuyến nghị quản trị
| Nội dung | Tính chất |
|---|---|
| Lựa chọn phương pháp phải phù hợp mức độ chi tiết của hồ sơ thiết kế | Theo quy định pháp luật — Phần II Phụ lục I Thông tư 36 |
| Thuyết minh việc lựa chọn phương pháp trong hồ sơ xác định tổng mức đầu tư | Theo quy định pháp luật — Phần II Phụ lục I Thông tư 36 |
| Cấu trúc công thức gồm phần chính cộng phần chưa được tính trong suất | Theo quy định pháp luật |
| Hệ số điều chỉnh căn cứ thời gian xác định và địa điểm xây dựng | Theo quy định pháp luật |
| Lựa chọn giá phù hợp hoặc tính trung bình số học đơn giản khi có nhiều nguồn giá thiết bị | Theo quy định pháp luật — cả hai cách đều được nêu trong Phụ lục I |
| Bảng phân vùng phương pháp; bảng nguồn dữ liệu; danh mục phần chưa tính trong suất | Khuyến nghị quản trị — cách tổ chức hồ sơ để đáp ứng yêu cầu thuyết minh |
| Trình tự sáu bước của cây quyết định nêu trong bài | Khuyến nghị quản trị |
Văn bản sử dụng trong bài
- Nghị định số 206/2026/NĐ-CP — Điều 5 (khoản 1, điểm b và điểm c).
- Thông tư số 36/2026/TT-BXD ngày 26/6/2026 — Điều 4; Điều 12; Phụ lục I Phần II (mục 1 đến mục 6).
- Thông tư số 37/2026/TT-BXD ngày 26/6/2026 — Phụ lục VI (phương pháp xác định suất vốn đầu tư và suất chi phí).
- Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 — Điều 75.
Đọc thêm: cấu trúc bảy khoản mục tại tổng mức đầu tư xây dựng gồm những khoản mục chi phí nào; bản đồ hệ thống văn bản tại Nghị định 206/2026/NĐ-CP và hệ thống quản lý chi phí.
Nội dung được hệ thống hóa nhằm hỗ trợ tra cứu và áp dụng trong công việc. Việc xử lý hồ sơ cụ thể cần căn cứ loại dự án, nguồn vốn, giai đoạn thực hiện, hợp đồng và văn bản pháp luật liên quan đang có hiệu lực.
