Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 quy định 8 nhóm công trình được miễn giấy phép xây dựng tại khoản 2 Điều 43, áp dụng từ ngày 01/01/2026 — sớm hơn phần lớn các điều khác của Luật. Các nhóm được miễn gồm: công trình đặc thù (bí mật nhà nước, khẩn cấp, cấp bách, công trình tạm…); dự án đầu tư công do Thủ tướng, người đứng đầu cơ quan trung ương, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định; công trình theo tuyến; công trình trên biển, hàng không; quảng cáo, viễn thông thụ động; công trình thuộc dự án đã được cơ quan chuyên môn thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi; công trình cấp IV và nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng, dưới 500 m² ngoài các khu vực quy hoạch; và một số trường hợp sửa chữa, cải tạo. Được miễn giấy phép không có nghĩa là được miễn mọi thủ tục: phần lớn công trình vẫn phải gửi thông báo khởi công, nhiều trường hợp phải kèm hồ sơ.
Người hỏi về miễn giấy phép xây dựng thường ở một trong hai tình huống: hộ gia đình muốn biết nhà mình có phải xin phép không, và chủ đầu tư dự án muốn biết công trình có được miễn để rút ngắn thời gian trước khởi công hay không. Cả hai đều dễ kết luận sai nếu chỉ nhìn một tiêu chí — ví dụ “nhà dưới 7 tầng là được miễn” hoặc “dự án đã có quyết định đầu tư là được miễn”.
Bài viết phân tích từng nhóm miễn phép theo đúng câu chữ của Luật, cách xác định một công trình cụ thể có thuộc nhóm nào không, những việc vẫn phải làm sau khi được miễn, và 15 tình huống áp dụng. Thủ tục xin phép với công trình không được miễn xem tại bài xin giấy phép xây dựng từ 01/7/2026: ai cấp, hồ sơ, thời hạn.
Trả lời nhanh
- Căn cứ: khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025 (8 nhóm a–h). Khoản 2, khoản 3 Điều 43 có hiệu lực từ 01/01/2026 (khoản 2 Điều 94 Luật).
- Nhà ở riêng lẻ: được miễn khi đồng thời dưới 07 tầng, tổng diện tích sàn dưới 500 m² và không nằm trong các khu vực quy hoạch được liệt kê (điểm g). Nhà trong phường, trong khu dân cư đã quy hoạch thường vẫn phải xin phép.
- Dự án: công trình thuộc dự án đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi và đã được phê duyệt thì được miễn (điểm e). Dự án chỉ lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật không thuộc trường hợp này.
- Sau khi được miễn: gửi thông báo khởi công (trừ bí mật nhà nước, khẩn cấp, cấp bách, công trình tạm, nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân); nhóm a, d, đ, e, g, h phải kèm hồ sơ tương ứng hồ sơ đề nghị cấp phép (khoản 3 Điều 43).
- Không có thủ tục “xác nhận miễn phép”: Luật Xây dựng 2025 và Nghị định 217/2026/NĐ-CP không quy định thủ tục cấp văn bản xác nhận công trình được miễn giấy phép. Chủ đầu tư tự xác định và chịu trách nhiệm.
- Vẫn bị kiểm tra: cơ quan quản lý trật tự xây dựng kiểm tra việc đáp ứng điều kiện miễn phép, sự tuân thủ quy hoạch và sự phù hợp với thiết kế đã được thẩm định (điểm c khoản 2 Điều 67 Nghị định 217). Kết luận sai là “miễn” dẫn đến xây dựng không phép — nhà ở riêng lẻ bị phạt 60–80 triệu đồng theo mức của tổ chức (khoản 7 Điều 25 Nghị định 339/2026/NĐ-CP).
Cách đọc bài: nội dung được tách thành quy định pháp luật (dẫn điều, khoản đã đối chiếu bản gốc), thực hành (cách tự kiểm tra — không phải nghĩa vụ pháp lý) và tình huống minh họa (giả định, không mô tả hồ sơ có thật). Việc thửa đất có nằm trong khu vực quy hoạch hay khu vực có quy chế quản lý kiến trúc phải tra cứu tại địa phương; các nhóm liên quan pháp luật chuyên ngành (quảng cáo, đầu tư, đất quốc phòng) cần đối chiếu văn bản chuyên ngành.
Quy định miễn giấy phép xây dựng áp dụng từ khi nào?
Luật Xây dựng 2025 có hiệu lực từ 01/7/2026, nhưng khoản 2 Điều 94 cho một số quy định hiệu lực sớm hơn, từ 01/01/2026: khoản 2 và khoản 3 Điều 43 (các trường hợp miễn giấy phép và nghĩa vụ thông báo khởi công), Điều 71 (dự án đầu tư công đặc biệt) và các khoản 3, 4, 5 Điều 95 (chuyển tiếp về giấy phép). Vì vậy các trường hợp miễn phép trong bài này đã áp dụng từ đầu năm 2026.
Các quy định chuyển tiếp về giấy phép (khoản 3, 4, 5 Điều 95 Luật):
| Tình huống | Xử lý |
|---|---|
| Công trình đã được cấp giấy phép theo Luật Xây dựng 50/2014, nay thuộc diện miễn theo Luật 2025, có điều chỉnh thiết kế | Không phải điều chỉnh giấy phép xây dựng |
| Công trình thuộc diện miễn theo Luật 50/2014 và đủ điều kiện khởi công trước 01/01/2026 | Được tiếp tục miễn giấy phép theo quy định |
| Công trình đã được cơ quan chuyên môn thông báo kết quả thẩm định thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở, đủ điều kiện phê duyệt và đáp ứng điều kiện cấp phép theo Luật 50/2014 | Được miễn giấy phép xây dựng |
| Công trình thuộc dự án đã được cấp phép trước 01/01/2026, được cơ quan chuyên môn thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh và đã phê duyệt | Không phải điều chỉnh giấy phép |
| Công trình thuộc dự án đã được cơ quan chuyên môn thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh theo Luật 50/2014 và đã phê duyệt | Được miễn giấy phép xây dựng |
Tám nhóm công trình được miễn giấy phép xây dựng
| Điểm | Nhóm công trình | Phải gửi thông báo khởi công? |
|---|---|---|
| a | Bí mật nhà nước; khẩn cấp, cấp bách; thuộc dự án đầu tư công đặc biệt; thuộc dự án theo thủ tục đầu tư đặc biệt; công trình tạm; công trình trên đất quốc phòng, an ninh | Có, kèm hồ sơ — trừ bí mật nhà nước, khẩn cấp, cấp bách, công trình tạm |
| b | Thuộc dự án đầu tư công do Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu các cơ quan trung ương được liệt kê, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư | Có (chỉ thông báo) |
| c | Theo tuyến trên địa bàn từ hai tỉnh trở lên; theo tuyến ngoài khu vực định hướng phát triển đô thị | Có (chỉ thông báo) |
| d | Trên biển thuộc dự án ngoài khơi đã được giao khu vực biển; cảng hàng không, công trình tại cảng hàng không, công trình bảo đảm hoạt động bay ngoài cảng | Có, kèm hồ sơ |
| đ | Quảng cáo không thuộc diện cấp phép theo pháp luật quảng cáo; hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động | Có, kèm hồ sơ |
| e | Thuộc dự án đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi (hoặc Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh) và đã phê duyệt | Có, kèm hồ sơ |
| g | Cấp IV; nhà ở riêng lẻ dưới 07 tầng, tổng diện tích sàn dưới 500 m² — không thuộc các khu vực quy hoạch được liệt kê | Có, kèm hồ sơ — trừ nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân |
| h | Sửa chữa, cải tạo bên trong; hoặc mặt ngoài không tiếp giáp đường đô thị có yêu cầu quản lý kiến trúc — đáp ứng các điều kiện an toàn | Có, kèm hồ sơ |
Nhóm a: công trình đặc thù
Gồm sáu loại, mỗi loại có cơ chế quản lý riêng:
- Bí mật nhà nước: công trình xây dựng theo yêu cầu bảo đảm bí mật thuộc lĩnh vực theo pháp luật bảo vệ bí mật nhà nước; công trình quốc phòng, an ninh mà thông tin, tài liệu là bí mật nhà nước (khoản 1 Điều 69 Luật). Quy trình thực hiện theo pháp luật bảo vệ bí mật nhà nước và được quy định trong quyết định phê duyệt dự án (Điều 68 Nghị định 217).
- Khẩn cấp: xây dựng ngay sau lệnh xây dựng công trình khẩn cấp để phòng, chống, khắc phục hậu quả thiên tai, thảm họa, dịch bệnh (khoản 1 Điều 70 Luật; Điều 69 Nghị định 217).
- Cấp bách: phải thực hiện nhanh để đáp ứng yêu cầu quốc phòng, an ninh, đối ngoại, phát triển kinh tế quốc gia… theo yêu cầu của Chính phủ hoặc quyết định của Thủ tướng (khoản 2 Điều 70 Luật; Điều 70 Nghị định 217).
- Dự án đầu tư công đặc biệt: theo pháp luật đầu tư công, được áp dụng trình tự rút gọn (Điều 71 Luật; Điều 71 Nghị định 217).
- Dự án theo thủ tục đầu tư đặc biệt: theo pháp luật về đầu tư.
- Công trình tạm: phục vụ thi công công trình chính; hoặc phục vụ sự kiện được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp xã chấp thuận địa điểm, quy mô, thời gian tồn tại (khoản 1 Điều 72 Luật). Chủ đầu tư tự thẩm định, phê duyệt; phải phá dỡ khi hết thời gian tồn tại hoặc khi công trình chính đưa vào sử dụng, trừ trường hợp công trình phục vụ thi công phù hợp quy hoạch (khoản 2, 3 Điều 72 Luật). Công trình tạm thuộc diện phải thẩm tra thì trước khi thi công, chủ đầu tư gửi hồ sơ thiết kế đến cơ quan quản lý xây dựng địa phương để biết (khoản 3 Điều 72 Nghị định 217).
- Công trình trên đất quốc phòng, an ninh: xác định theo pháp luật về đất đai.
Nhóm b: dự án đầu tư công do người có thẩm quyền được liệt kê quyết định
Điểm b liệt kê cụ thể người quyết định đầu tư: Thủ tướng Chính phủ; người đứng đầu cơ quan trung ương của tổ chức chính trị, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân tối cao, Kiểm toán nhà nước, Văn phòng Chủ tịch nước, Văn phòng Quốc hội, Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan trung ương của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và tổ chức chính trị – xã hội; Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp.
Điểm mấu chốt là ai ký quyết định đầu tư. Dự án đầu tư công của xã do Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã quyết định đầu tư thì công trình được miễn theo điểm b. Nếu dự án đầu tư công được quyết định bởi người không thuộc danh sách trên (ví dụ trường hợp được phân cấp, ủy quyền cho người đứng đầu một đơn vị khác), cần xét tiếp các điểm còn lại — thường là điểm e, vì dự án đầu tư công lập Báo cáo nghiên cứu khả thi phải được cơ quan chuyên môn thẩm định (điểm a khoản 1 Điều 32 Nghị định 217). Công trình nhóm b chỉ phải gửi thông báo khởi công, không phải kèm hồ sơ (điểm a khoản 3 Điều 43 Luật).
Nhóm c: công trình theo tuyến
Công trình theo tuyến là công trình xây dựng theo hướng tuyến trong một hoặc nhiều khu vực địa giới hành chính, như đường bộ, đường sắt, luồng, kênh đường thủy, tuyến cáp treo, đường dây tải điện, mạng cáp ngoại vi viễn thông, đường ống dẫn dầu, khí, cấp thoát nước, hào kỹ thuật, đập đầu mối, hệ thống dẫn nước, đê, kè (khoản 3 Điều 3 Nghị định 217). Được miễn khi:
- Nằm trên địa bàn từ hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên; hoặc
- Nằm ngoài khu vực được định hướng phát triển đô thị, được xác định theo quy hoạch đô thị và nông thôn hoặc quy hoạch chi tiết ngành đã được phê duyệt hoặc được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận phương án tuyến.
Công trình theo tuyến đi qua khu vực đô thị trong một tỉnh thì không thuộc điểm c — cần xét điểm b (nếu là đầu tư công do Chủ tịch Ủy ban nhân dân quyết định) hoặc điểm e (nếu Báo cáo nghiên cứu khả thi đã được cơ quan chuyên môn thẩm định).
Nhóm d và đ: công trình trên biển, hàng không, quảng cáo, viễn thông thụ động
Điểm d gồm công trình trên biển thuộc dự án đầu tư xây dựng ngoài khơi đã được cấp có thẩm quyền giao khu vực biển; cảng hàng không, công trình tại cảng hàng không, công trình bảo đảm hoạt động bay ngoài cảng hàng không. Điểm đ gồm công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp giấy phép theo pháp luật về quảng cáo, và công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động. Với quảng cáo, việc có thuộc diện cấp phép hay không do pháp luật về quảng cáo quyết định — không suy ra từ pháp luật xây dựng. Các công trình nhóm d, đ phải gửi thông báo khởi công kèm hồ sơ.
Nhóm e: công trình thuộc dự án đã được cơ quan chuyên môn thẩm định
Đây là nhóm có ý nghĩa lớn nhất với chủ đầu tư dự án. Điều kiện gồm hai vế đồng thời:
- Báo cáo nghiên cứu khả thi (hoặc Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh) đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định; và
- Dự án đã được phê duyệt theo quy định.
Cơ quan chuyên môn thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi của: dự án đầu tư công; dự án PPP; dự án đầu tư kinh doanh quy mô lớn (do Quốc hội, Thủ tướng chấp thuận chủ trương đầu tư, hoặc có tiêu chí dự án quan trọng quốc gia); dự án đầu tư kinh doanh có công trình ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng thuộc Phụ lục IV Nghị định 217 (khoản 1 Điều 32 Nghị định 217). Ví dụ trong Phụ lục IV: chung cư, nhà ở tập thể; công trình giáo dục, y tế; trung tâm thương mại, siêu thị; khách sạn, khu nghỉ dưỡng — từ cấp II trở lên.
Không thuộc nhóm e:
- Dự án chỉ lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật — vì không phải thẩm định tại cơ quan chuyên môn (khoản 2 Điều 27 Luật).
- Dự án đầu tư kinh doanh không thuộc diện thẩm định tại cơ quan chuyên môn — ví dụ nhà xưởng, nhà kho của doanh nghiệp không thuộc Phụ lục IV, không có quy mô lớn — người quyết định đầu tư tự thẩm định nên công trình vẫn phải xin phép.
Lý do của quy định: khi cơ quan chuyên môn đã thẩm định sự phù hợp quy hoạch, an toàn, quy chuẩn, phòng cháy chữa cháy ở bước Báo cáo nghiên cứu khả thi, việc cấp phép sẽ lặp lại nội dung kiểm tra. Đổi lại, cơ quan quản lý trật tự xây dựng sẽ kiểm tra công trình theo thiết kế tại Báo cáo nghiên cứu khả thi đã được thẩm định (điểm c khoản 2 Điều 67 Nghị định 217).
Nhóm g: công trình cấp IV và nhà ở riêng lẻ
Đây là nhóm được hỏi nhiều nhất. Câu chữ của điểm g gồm hai phần:
- Đối tượng: công trình xây dựng cấp IV; nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng và tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500 m².
- Vị trí: không thuộc một trong các khu vực: khu chức năng, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung thành phố; khu chức năng, khu dân cư nông thôn, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung đô thị thuộc tỉnh, thuộc thành phố, quy hoạch chung khu kinh tế, khu du lịch quốc gia; khu vực xây dựng được xác định trong quy hoạch chung xã; khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc.
Bảng tự kiểm tra cho nhà ở riêng lẻ (thực hành):
| Câu hỏi | Nếu “Có” |
|---|---|
| Nhà từ 7 tầng trở lên? | Không thuộc điểm g → phải xin phép (trừ khi thuộc nhóm khác) |
| Tổng diện tích sàn từ 500 m² trở lên? | Không thuộc điểm g → phải xin phép |
| Thửa đất nằm trong khu vực phát triển đô thị, khu chức năng trong quy hoạch chung thành phố, đô thị? | Không thuộc điểm g → phải xin phép |
| Thửa đất nằm trong khu dân cư nông thôn trong quy hoạch chung đô thị, hoặc khu vực xây dựng trong quy hoạch chung xã? | Không thuộc điểm g → phải xin phép |
| Khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc? | Không thuộc điểm g → phải xin phép |
| Trả lời “Không” với tất cả câu trên? | Được miễn theo điểm g; hộ gia đình, cá nhân không phải gửi thông báo khởi công |
Hệ quả thực tế: phần lớn nhà ở tại phường và tại khu dân cư nông thôn đã được xác định trong quy hoạch chung xã vẫn phải xin giấy phép, dù chỉ 2–3 tầng. Điểm g chủ yếu áp dụng với nhà ở, công trình cấp IV ở khu vực chưa được xác định trong các quy hoạch chung nêu trên.
Lưu ý thêm: được miễn giấy phép không làm mất các yêu cầu về thiết kế. Nhà có tầng hầm, hoặc từ 3 tầng trở lên, hoặc tổng diện tích sàn từ 250 m², hoặc cao từ 12 m phải do tổ chức, cá nhân có chuyên môn thiết kế (khoản 2 Điều 10 Nghị định 207/2026/NĐ-CP) — xem bài quản lý thiết kế và thi công nhà ở riêng lẻ theo Nghị định 207.
Nhóm h: sửa chữa, cải tạo
Được miễn khi thuộc một trong hai loại: sửa chữa, cải tạo bên trong công trình; hoặc sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền — và đồng thời đáp ứng bốn điều kiện:
- Không làm thay đổi mục đích và công năng sử dụng;
- Không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình;
- Bảo đảm yêu cầu về phòng cháy và chữa cháy, bảo vệ môi trường;
- Bảo đảm khả năng kết nối hạ tầng kỹ thuật.
Sửa chữa, cải tạo không đáp ứng điều kiện này phải xin giấy phép sửa chữa, cải tạo (Điều 51, Điều 61 Nghị định 217). Với công trình thuộc diện thẩm định thiết kế phòng cháy chữa cháy, thay đổi phân khu chức năng, lối thoát nạn, bậc chịu lửa… khi cải tạo còn phải thẩm định lại phòng cháy chữa cháy (khoản 4 Điều 6 Nghị định 105/2025/NĐ-CP).
Cây quyết định: công trình của bạn có được miễn giấy phép xây dựng?
Trả lời lần lượt, dừng ở câu đầu tiên có kết quả “được miễn” (thực hành):
- Công trình có thuộc loại đặc thù không? Bí mật nhà nước, khẩn cấp, cấp bách, dự án đầu tư công đặc biệt, thủ tục đầu tư đặc biệt, công trình tạm, trên đất quốc phòng an ninh → miễn (điểm a).
- Là dự án đầu tư công? Ai ký quyết định đầu tư? Thủ tướng, người đứng đầu cơ quan trung ương được liệt kê, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp → miễn (điểm b).
- Là công trình theo tuyến? Qua từ hai tỉnh, hoặc ngoài khu vực định hướng phát triển đô thị → miễn (điểm c).
- Trên biển ngoài khơi, hàng không, quảng cáo không phải cấp phép, viễn thông thụ động? → miễn (điểm d, đ).
- Báo cáo nghiên cứu khả thi đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định và dự án đã phê duyệt? → miễn (điểm e).
- Là cấp IV hoặc nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng, dưới 500 m², nằm ngoài các khu vực quy hoạch được liệt kê? → miễn (điểm g).
- Là sửa chữa, cải tạo bên trong hoặc mặt ngoài không giáp đường đô thị có quản lý kiến trúc, không đổi công năng, không ảnh hưởng kết cấu? → miễn (điểm h).
- Không thuộc trường hợp nào → phải xin giấy phép xây dựng (xem hướng dẫn xin giấy phép xây dựng).
Được miễn giấy phép rồi, còn phải làm gì?
1. Gửi thông báo khởi công — có hoặc không kèm hồ sơ
Theo khoản 3 Điều 43 Luật Xây dựng 2025, trước khi khởi công, chủ đầu tư công trình thuộc các điểm a, b, c, d, đ, e, g, h khoản 2 phải gửi thông báo khởi công đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng có thẩm quyền tại địa phương theo phân cấp của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh:
| Nhóm | Nghĩa vụ |
|---|---|
| b, c | Gửi thông báo khởi công |
| a (trừ các loại không phải gửi), d, đ, e, g (trừ nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân), h | Gửi thông báo khởi công kèm hồ sơ tương ứng với hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng (không bao gồm đơn đề nghị) |
| Bí mật nhà nước, khẩn cấp, cấp bách, công trình tạm (thuộc điểm a); nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân | Không phải gửi thông báo khởi công |
“Hồ sơ tương ứng với hồ sơ đề nghị cấp phép” nghĩa là các thành phần theo Điều 57 đến Điều 61 Nghị định 217 cho loại công trình tương ứng, trừ đơn: giấy tờ đất, quyết định phê duyệt dự án, báo cáo thẩm tra (nếu có), kết quả thủ tục phòng cháy chữa cháy và môi trường (nếu có yêu cầu), bộ bản vẽ thiết kế đã phê duyệt. Với sửa chữa, cải tạo, thêm bản vẽ hiện trạng và ảnh chụp hiện trạng (Điều 61).
Thông báo khởi công gửi trực tiếp, qua bưu chính hoặc trực tuyến theo mẫu tại Phụ lục V Nghị định 207/2026/NĐ-CP (khoản 2 Điều 12 Nghị định 207). Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phân cấp, ủy quyền cơ quan tiếp nhận thông báo khởi công (điểm c khoản 7 Điều 73 Nghị định 217). Chi tiết thủ tục và mẫu thông báo xem tại bài điều kiện khởi công công trình từ 01/07/2026.
2. Vẫn phải đủ điều kiện khởi công
Miễn giấy phép chỉ bỏ điều kiện “có giấy phép xây dựng”. Các điều kiện khác tại khoản 1 Điều 48 Luật vẫn áp dụng: có mặt bằng để bàn giao toàn bộ hoặc từng phần; có thiết kế bản vẽ thi công của phần công trình khởi công đã được phê duyệt; đã giao kết hợp đồng xây dựng với nhà thầu; đã gửi thông báo khởi công (trừ nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân). Riêng công trình khẩn cấp, cấp bách, thuộc dự án đầu tư công đặc biệt, và công trình cần khởi công sớm theo chỉ đạo do Thủ tướng quyết định chỉ cần có mặt bằng (khoản 2 Điều 48 Luật).
3. Vẫn phải có thiết kế hợp lệ và tuân thủ quy hoạch
Miễn giấy phép không miễn các nghĩa vụ về thiết kế: công trình thuộc dự án vẫn phải thẩm định, phê duyệt thiết kế triển khai sau khi dự án được phê duyệt (Điều 29 Luật; Điều 41, 42 Nghị định 217 — xem bài chủ đầu tư thẩm định thiết kế bản vẽ thi công); nhà ở riêng lẻ vẫn phải tuân thủ yêu cầu thiết kế theo Điều 10 Nghị định 207; công trình thuộc diện phòng cháy chữa cháy vẫn phải thực hiện các thủ tục theo Nghị định 105/2025/NĐ-CP.
4. Không có thủ tục “xác nhận miễn giấy phép”
Nhiều người tìm kiếm “văn bản xác nhận miễn giấy phép xây dựng”. Luật Xây dựng 2025 và Nghị định 217/2026/NĐ-CP không quy định thủ tục hành chính để cơ quan nhà nước cấp văn bản xác nhận công trình được miễn giấy phép. Chủ đầu tư tự xác định công trình thuộc trường hợp miễn, gửi thông báo khởi công (khi phải gửi) và chịu trách nhiệm về kết luận của mình.
Thực hành: khi còn băn khoăn — ví dụ không rõ thửa đất có nằm trong khu vực xây dựng của quy hoạch chung xã hay không — nên gửi văn bản hỏi cơ quan quản lý xây dựng hoặc bộ phận địa chính – xây dựng cấp xã về vị trí thửa đất trong quy hoạch, và lưu lại văn bản trả lời. Đây là bằng chứng hữu ích khi bị kiểm tra, dù không phải là “giấy xác nhận miễn phép” theo luật.
Công trình miễn phép vẫn bị quản lý trật tự xây dựng
Quản lý trật tự xây dựng thực hiện từ khi tiếp nhận thông báo khởi công đến khi nghiệm thu, bàn giao, phải đúng và đủ nội dung với cả công trình phải có giấy phép và công trình không yêu cầu giấy phép (khoản 1, 2 Điều 47 Luật). Với công trình miễn phép, nội dung kiểm tra gồm (điểm a, c khoản 2 Điều 67 Nghị định 217):
- Việc đáp ứng điều kiện khởi công;
- Việc đáp ứng điều kiện không phải có giấy phép theo khoản 2 Điều 43 Luật;
- Sự tuân thủ quy hoạch được sử dụng làm cơ sở lập dự án;
- Sự phù hợp của việc xây dựng với các nội dung, thông số chủ yếu của thiết kế tại Báo cáo nghiên cứu khả thi đã được cơ quan chuyên môn thẩm định.
Khi phát hiện vi phạm, cơ quan có thẩm quyền yêu cầu dừng thi công, xử lý hoặc kiến nghị xử lý (khoản 3 Điều 67). Ủy ban nhân dân cấp xã theo dõi, kiểm tra, ngăn chặn và cưỡng chế theo phân cấp (khoản 8 Điều 73).
Mức phạt liên quan (Nghị định 339/2026/NĐ-CP)
Phân tích đầy đủ mức phạt, biện pháp buộc phá dỡ và thời hạn xin phép bổ sung xem bài xây dựng không phép, sai phép bị phạt bao nhiêu.
Mức áp dụng với tổ chức; cá nhân bị phạt bằng một nửa với cùng hành vi (điểm a khoản 4 Điều 5).
| Hành vi | Mức phạt | Căn cứ |
|---|---|---|
| Không gửi thông báo khởi công | 10–20 triệu đồng; buộc gửi thông báo | Khoản 1, điểm a khoản 4 Điều 21 |
| Khởi công thiếu mặt bằng, hợp đồng đã giao kết hoặc thiết kế bản vẽ thi công đã phê duyệt | 30–50 triệu đồng; buộc dừng thi công đến khi đủ điều kiện | Khoản 2, điểm b khoản 4 Điều 21 |
| Kết luận sai là được miễn → thi công khi chưa có giấy phép mà phải có | Nhà ở riêng lẻ 60–80 triệu; nhà ở riêng lẻ trong khu vực di tích, di sản hoặc công trình khác 80–100 triệu; công trình lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật 120–140 triệu; công trình lập Báo cáo nghiên cứu khả thi 140–160 triệu | Khoản 7 Điều 25; khoản 3 Điều 21 |
| Thi công khi hồ sơ thiết kế không được thẩm định, phê duyệt hoặc điều chỉnh sai quy định | 80–100 triệu đồng | Khoản 8 Điều 25 |
| Thi công không đúng quy hoạch đô thị và nông thôn được phê duyệt | Nhà ở riêng lẻ 80–100 triệu; … công trình lập Báo cáo nghiên cứu khả thi 180–200 triệu | Khoản 9 Điều 25 |
Đừng nhầm “miễn giấy phép” với các khái niệm gần giống
| Khái niệm | Nghĩa | Không có nghĩa là |
|---|---|---|
| Miễn giấy phép xây dựng | Không phải làm thủ tục cấp giấy phép trước khi khởi công | Không phải thông báo khởi công, không phải thẩm định thiết kế, không bị kiểm tra |
| Không phải thẩm định tại cơ quan chuyên môn | Dự án chỉ lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật hoặc dự án kinh doanh ngoài diện — người quyết định đầu tư tự thẩm định | Được miễn giấy phép — ngược lại, các dự án này thường phải xin phép vì không thuộc điểm e |
| Chủ đầu tư tự thẩm định thiết kế | Từ 01/7/2026, thiết kế sau khi dự án được phê duyệt do chủ đầu tư thẩm định | Bỏ qua được giấy phép — giấy phép và thẩm định là hai thủ tục khác nhau |
| Giấy phép có thời hạn | Loại giấy phép cho khu vực quy hoạch chưa thực hiện | Được miễn phép tạm thời |
15 tình huống áp dụng
Tình huống 1: Nhà 6 tầng, 480 m² ở vùng ven chưa có quy hoạch chung
Bối cảnh: Ông A xây nhà ở riêng lẻ 6 tầng, tổng diện tích sàn 480 m², không có tầng hầm, trên đất ở thuộc thôn chưa được xác định trong khu vực xây dựng của quy hoạch chung xã, không thuộc khu vực phát triển đô thị, không có quy chế quản lý kiến trúc.
Áp dụng: Nhà thỏa cả hai tiêu chí quy mô (dưới 7 tầng, dưới 500 m²) và không nằm trong các khu vực liệt kê tại điểm g → được miễn. Là nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình nên không phải gửi thông báo khởi công. Tuy nhiên, nhà 6 tầng thuộc nhóm phải do tổ chức, cá nhân có chuyên môn thiết kế (điểm b khoản 2 Điều 10 Nghị định 207), và ông A vẫn chịu trách nhiệm an toàn cho công trình lân cận.
Tình huống 2: Nhà 3 tầng, 200 m² trong phường
Bối cảnh: Chị B xây nhà 3 tầng trong một phường nội thành.
Áp dụng: Quy mô nhỏ, nhưng khu vực nội thành thường được xác định là khu vực phát triển đô thị hoặc khu chức năng trong quy hoạch chung, và nhiều tuyến phố đã có quy chế quản lý kiến trúc. Nếu thửa đất thuộc một trong các khu vực đó → không thuộc điểm g → phải xin giấy phép tại Ủy ban nhân dân cấp xã (phường), thời hạn 07 ngày làm việc. Quan niệm “nhà dưới 7 tầng thì được miễn” là sai khi bỏ qua điều kiện vị trí.
Tình huống 3: Nhà cấp 4 trong khu dân cư đã quy hoạch
Bối cảnh: Anh C xây nhà cấp 4 một tầng trong khu dân cư nông thôn đã được xác định trong quy hoạch chung xã.
Áp dụng: Công trình cấp IV nhưng nằm trong “khu vực xây dựng được xác định trong quy hoạch chung xã” → không thuộc điểm g → phải xin phép. Nếu không chắc về vị trí thửa đất, nên hỏi bộ phận địa chính – xây dựng xã bằng văn bản trước khi quyết định.
Tình huống 4: Trường mầm non do Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã quyết định đầu tư
Bối cảnh: Dự án đầu tư công xây mới trường mầm non, quyết định đầu tư do Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã ký.
Áp dụng: Dự án đầu tư công do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã quyết định đầu tư → miễn theo điểm b. Chủ đầu tư chỉ gửi thông báo khởi công, không phải kèm hồ sơ (điểm a khoản 3 Điều 43). Các nghĩa vụ khác vẫn giữ: thẩm định thiết kế, điều kiện khởi công, thủ tục phòng cháy chữa cháy nếu công trình thuộc Phụ lục III Nghị định 105.
Tình huống 5: Chung cư thương mại cấp II của doanh nghiệp
Bối cảnh: Dự án đầu tư kinh doanh xây chung cư, công trình cấp II. Báo cáo nghiên cứu khả thi đã được Sở Xây dựng thẩm định và dự án đã được phê duyệt.
Áp dụng: Chung cư cấp II thuộc Phụ lục IV Nghị định 217 nên dự án phải thẩm định tại cơ quan chuyên môn (điểm d khoản 1 Điều 32). Đã thẩm định và phê duyệt → miễn theo điểm e. Chủ đầu tư gửi thông báo khởi công kèm hồ sơ tương ứng hồ sơ cấp phép (điểm b khoản 3 Điều 43). Khi kiểm tra trật tự xây dựng, cơ quan quản lý đối chiếu công trình với thiết kế tại Báo cáo nghiên cứu khả thi đã được thẩm định — mọi thay đổi vượt phạm vi “được coi là phù hợp” (khoản 6 Điều 16 Nghị định 217) đều là điểm rủi ro.
Tình huống 6: Nhà xưởng của doanh nghiệp trong khu công nghiệp
Bối cảnh: Doanh nghiệp tư nhân xây nhà xưởng sản xuất thông thường trong khu công nghiệp, tổng mức đầu tư 60 tỷ đồng, lập Báo cáo nghiên cứu khả thi và tự thẩm định. Doanh nghiệp nghĩ “trong khu công nghiệp thì được miễn phép”.
Áp dụng: Luật không có trường hợp miễn phép chung cho công trình trong khu công nghiệp. Nếu dự án không thuộc diện thẩm định tại cơ quan chuyên môn (không thuộc Phụ lục IV, không có quy mô lớn theo khoản 1 Điều 32), điểm e không áp dụng → phải xin phép tại Ban Quản lý khu công nghiệp (khoản 2 Điều 53 Nghị định 217). Nếu dự án thuộc diện và đã được Ban Quản lý khu công nghiệp — với vai trò cơ quan thẩm định (khoản 3 Điều 32) — thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi, thì được miễn theo điểm e.
Tình huống 7: Dự án đầu tư công chỉ lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật
Bối cảnh: Dự án cải tạo nhà văn hóa tổng mức 25 tỷ đồng, chỉ lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật, quyết định đầu tư do Chủ tịch Ủy ban nhân dân phường ký.
Áp dụng: Dự án chỉ lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật không được cơ quan chuyên môn thẩm định, nên không thuộc điểm e. Nhưng quyết định đầu tư do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã ký → miễn theo điểm b. Kết luận: cùng một dự án, cần xét lần lượt các nhóm — không thuộc nhóm này vẫn có thể thuộc nhóm khác.
Tình huống 8: Đường dây điện đấu nối qua xã ngoại thành
Bối cảnh: Doanh nghiệp xây đường dây đấu nối từ nhà máy đến trạm biến áp, đi qua vùng đồi, ruộng ngoài khu vực định hướng phát triển đô thị.
Áp dụng: Đường dây tải điện là công trình theo tuyến (khoản 3 Điều 3 Nghị định 217). Tuyến nằm ngoài khu vực được định hướng phát triển đô thị theo quy hoạch → miễn theo điểm c; chỉ gửi thông báo khởi công. Đoạn tuyến đi vào khu vực đô thị thì phải xét lại: có thể phải xin phép cho đoạn đó nếu không thuộc nhóm khác.
Tình huống 9: Lán trại, trạm trộn phục vụ công trường
Bối cảnh: Nhà thầu dựng lán trại, kho vật tư và trạm trộn bê tông phục vụ thi công một cây cầu.
Áp dụng: Đây là công trình tạm phục vụ thi công công trình chính (điểm a khoản 1 Điều 72 Luật) → miễn theo điểm a; không phải gửi thông báo khởi công. Chủ đầu tư tự thẩm định, phê duyệt thiết kế, dự toán (khoản 2 Điều 72 Luật). Nếu thuộc diện phải thẩm tra thiết kế, gửi hồ sơ thiết kế đến cơ quan quản lý xây dựng địa phương để biết trước khi thi công (khoản 3 Điều 72 Nghị định 217). Phải phá dỡ khi công trình chính đưa vào sử dụng, trừ trường hợp phù hợp quy hoạch.
Tình huống 10: Sân khấu, khán đài tạm cho lễ hội
Bối cảnh: Ban tổ chức dựng sân khấu và khán đài tạm cho lễ hội 7 ngày.
Áp dụng: Công trình phục vụ sự kiện được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc cấp xã theo phân cấp chấp thuận địa điểm, quy mô, thời gian tồn tại (điểm b khoản 1 Điều 72 Luật) → miễn theo điểm a. Điều kiện tiên quyết là văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân; không có văn bản này thì không thuộc công trình tạm theo Luật. Thiết kế phải bảo đảm an toàn chịu lực, phòng cháy chữa cháy (khoản 2 Điều 72 Luật).
Tình huống 11: Cải tạo nội thất văn phòng thuê
Bối cảnh: Công ty thuê một sàn văn phòng, làm lại vách ngăn nhẹ, trần, sàn, hệ thống chiếu sáng; không đục phá kết cấu, không đổi công năng văn phòng.
Áp dụng: Sửa chữa, cải tạo bên trong, không đổi công năng, không ảnh hưởng kết cấu chịu lực → miễn theo điểm h, nếu bảo đảm phòng cháy chữa cháy, môi trường, kết nối hạ tầng. Phải gửi thông báo khởi công kèm hồ sơ tương ứng (điểm b khoản 3 Điều 43). Nếu tòa nhà thuộc diện thẩm định thiết kế phòng cháy chữa cháy, cần kiểm tra việc cải tạo có làm thay đổi lối thoát nạn, phân khoang cháy, hệ thống báo cháy, chữa cháy hay không (khoản 4 Điều 6, khoản 3 Điều 9 Nghị định 105) — nếu có, phải thẩm định lại phần phòng cháy chữa cháy.
Tình huống 12: Làm lại mặt tiền nhà phố trên tuyến có quy chế kiến trúc
Bối cảnh: Chủ nhà muốn thay toàn bộ mặt tiền giáp phố chính, tuyến phố đã có quy chế quản lý kiến trúc.
Áp dụng: Cải tạo mặt ngoài tiếp giáp đường đô thị có yêu cầu quản lý kiến trúc → không thuộc điểm h → phải xin giấy phép sửa chữa, cải tạo (Điều 51, 61 Nghị định 217). Hồ sơ gồm bản vẽ hiện trạng, ảnh chụp hiện trạng công trình và công trình lân cận, thiết kế cải tạo.
Tình huống 13: Mở thông hai phòng bằng cách phá tường chịu lực
Bối cảnh: Chủ nhà cải tạo bên trong, phá một đoạn tường chịu lực để mở rộng phòng khách.
Áp dụng: Cải tạo bên trong nhưng ảnh hưởng an toàn kết cấu chịu lực → không đáp ứng điều kiện điểm h → phải xin giấy phép sửa chữa, cải tạo. Nên có thiết kế kết cấu thay thế do người có chuyên môn lập.
Tình huống 14: Công trình đã có giấy phép theo luật cũ, nay muốn điều chỉnh thiết kế
Bối cảnh: Năm 2025, công trình thuộc dự án đầu tư công do Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định đã được cấp giấy phép theo Luật 50/2014. Năm 2026 chủ đầu tư điều chỉnh thiết kế, thay đổi số tầng.
Áp dụng: Theo Luật 2025, công trình này thuộc diện miễn theo điểm b. Khoản 3 Điều 95 Luật quy định công trình đã được cấp phép theo Luật 50/2014 nay thuộc diện miễn, khi có điều chỉnh thiết kế thì không phải điều chỉnh giấy phép. Chủ đầu tư vẫn phải thẩm định, phê duyệt thiết kế điều chỉnh theo quy định.
Tình huống 15: Nhà ở miễn phép theo luật cũ, chưa khởi công
Bối cảnh: Một công trình thuộc diện miễn phép theo Luật 50/2014 đã đủ điều kiện khởi công từ tháng 11/2025 nhưng đến năm 2026 mới khởi công; theo tiêu chí mới, công trình không còn thuộc diện miễn.
Áp dụng: Đoạn 2 khoản 3 Điều 95 Luật: công trình thuộc diện miễn giấy phép theo Luật 50/2014 và đủ điều kiện khởi công trước ngày 01/01/2026 thì được tiếp tục miễn. Mốc so sánh là thời điểm đủ điều kiện khởi công, không phải thời điểm thực tế khởi công. Chủ đầu tư nên lưu hồ sơ chứng minh các điều kiện khởi công đã đủ trước mốc này.
Checklist tự kiểm tra 12 điểm trước khi kết luận “được miễn”
- Đã xác định công trình thuộc điểm nào (a–h) và ghi rõ căn cứ.
- Với điểm b: đã kiểm tra người ký quyết định đầu tư thuộc danh sách tại điểm b.
- Với điểm c: đã đối chiếu tuyến với khu vực định hướng phát triển đô thị trong quy hoạch.
- Với điểm e: có thông báo kết quả thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi của cơ quan chuyên môn về xây dựng và quyết định phê duyệt dự án.
- Với điểm g: đã kiểm tra đồng thời số tầng (gồm tum, tầng lửng theo cách tính), tổng diện tích sàn và vị trí thửa đất trong các quy hoạch chung.
- Với điểm g: đã kiểm tra khu vực có quy chế quản lý kiến trúc hay không.
- Với điểm h: xác nhận không đổi công năng, không ảnh hưởng kết cấu chịu lực, không giáp đường đô thị có quản lý kiến trúc (nếu cải tạo mặt ngoài).
- Với công trình tạm phục vụ sự kiện: có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân.
- Đã xác định có phải gửi thông báo khởi công và có phải kèm hồ sơ không.
- Đã chuẩn bị bộ hồ sơ kèm thông báo tương ứng hồ sơ cấp phép (trừ đơn).
- Đủ các điều kiện khởi công còn lại tại khoản 1 Điều 48 Luật.
- Đã lưu văn bản trả lời của cơ quan địa phương về vị trí quy hoạch (nếu đã hỏi).
Những sai lầm thường gặp
- “Nhà dưới 7 tầng là được miễn” — bỏ qua điều kiện diện tích sàn và vị trí trong quy hoạch.
- “Dự án đã có quyết định đầu tư là được miễn” — điểm e chỉ áp dụng khi cơ quan chuyên môn về xây dựng đã thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi.
- “Trong khu công nghiệp thì không cần giấy phép” — không có trường hợp miễn chung cho khu công nghiệp.
- Không gửi thông báo khởi công vì nghĩ miễn phép là miễn mọi thủ tục.
- Gửi thông báo nhưng không kèm hồ sơ với các nhóm a, d, đ, e, g, h.
- Đi xin “văn bản xác nhận miễn phép” như một thủ tục bắt buộc — pháp luật không quy định thủ tục này.
- Cải tạo có đụng kết cấu chịu lực nhưng coi là sửa chữa bên trong được miễn.
- Dựng công trình “tạm” phục vụ sự kiện mà không có chấp thuận của Ủy ban nhân dân.
- Thay đổi thiết kế khi thi công công trình miễn phép theo điểm e vượt phạm vi thiết kế đã được thẩm định — bị kiểm tra theo điểm c khoản 2 Điều 67.
- Nhầm “không phải thẩm định tại cơ quan chuyên môn” với “được miễn phép” — hai khái niệm thường có kết quả ngược nhau.
Bồi dưỡng nghiệp vụ xây dựng cho cán bộ và doanh nghiệp
Xác định đúng công trình có được miễn giấy phép hay không đòi hỏi đọc được quy hoạch, hiểu cơ chế thẩm định dự án và nắm các quy định mới của Luật Xây dựng 2025. Viện Nghiên Cứu Đào Tạo Bồi Dưỡng Cán Bộ tổ chức các chương trình bồi dưỡng nghiệp vụ xây dựng, quản lý dự án đầu tư xây dựng và cập nhật văn bản quy phạm pháp luật mới, theo hình thức học trực tiếp, online hoặc đào tạo tại đơn vị.
Sau khi hoàn thành khóa học, học viên được cấp chứng nhận hoàn thành khóa học theo tên khóa học đã tham gia. Chứng nhận hoàn thành khóa học do Viện cấp không phải chứng chỉ hành nghề; chứng chỉ hành nghề do cơ quan có thẩm quyền cấp theo quy định hiện hành.
Cần bồi dưỡng nghiệp vụ xây dựng cho cán bộ xã, Ban quản lý dự án, doanh nghiệp? Viện Nghiên Cứu Đào Tạo Bồi Dưỡng Cán Bộ hỗ trợ học trực tiếp, học online và tổ chức đào tạo tại đơn vị, bám theo văn bản quy phạm pháp luật hiện hành.
VIỆN NGHIÊN CỨU ĐÀO TẠO BỒI DƯỠNG CÁN BỘ
- Hotline / Zalo: 0904 889 859 (Ms. Hoa)
- Email: daotao@viendaotaocanbo.edu.vn
- Địa chỉ: BT164 Central St, Khu Sunrise L, KDT The Manor Central Park, Phường Định Công, TP. Hà Nội
- Website: https://viendaotaocanbo.edu.vn
Nguồn tham khảo
- Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 — Điều 27, 29, 43, 47, 48, 69, 70, 71, 72, 94, 95.
- Nghị định 217/2026/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Xây dựng về quản lý hoạt động xây dựng — Điều 3, 16, 32, 41, 42, 51, 53, 57–61, 67, 68–72, 73; Phụ lục IV.
- Nghị định 207/2026/NĐ-CP về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng — Điều 10, Điều 12; Phụ lục V.
- Nghị định 105/2025/NĐ-CP (đã sửa đổi bởi Điều 74 Nghị định 217) — Điều 6, 9.
- Nghị định 339/2026/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng — Điều 5, 21, 25.
Nội dung được biên soạn bởi Ban Đào tạo – Viện Nghiên Cứu Đào Tạo Bồi Dưỡng Cán Bộ trên cơ sở đối chiếu văn bản gốc các quy định pháp luật hiện hành tại thời điểm 30/09/2026. Bài viết mang tính tham khảo, không thay thế ý kiến của cơ quan có thẩm quyền đối với từng hồ sơ cụ thể. Nghiêm cấm sao chép nội dung khi chưa được phép.
