Một ban quản lý dự án chuẩn bị khởi công gói thầu xây lắp vào tháng 8/2026. Mặt bằng đã bàn giao được khoảng 70%, giấy phép xây dựng đã có, hợp đồng thi công đã ký. Cán bộ phụ trách hỏi: đã đủ điều kiện phát lệnh khởi công chưa, hay còn thiếu việc gì? Câu trả lời quyết định ở hai chỗ mà nhiều hồ sơ bỏ sót: thiết kế bản vẽ thi công của đúng phần công trình sắp khởi công đã được phê duyệt chưa, và thông báo khởi công đã gửi đi chưa.
Từ ngày 01/7/2026, điều kiện khởi công công trình được xác định theo khoản 1 Điều 48 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, còn thủ tục thông báo khởi công được quy định chi tiết tại Điều 12 Nghị định 207/2026/NĐ-CP kèm mẫu tại Phụ lục V. Bài viết này đi theo trình tự công việc thực tế của chủ đầu tư: chuẩn bị gì, kiểm tra gì, gửi cho ai, và những chỗ nào hồ sơ hay hỏng.
Bạn đọc cần bức tranh tổng thể văn bản có thể xem trước bài Nghị định 207/2026/NĐ-CP: những thay đổi người làm xây dựng cần cập nhật.
Năm điều kiện khởi công theo khoản 1 Điều 48 Luật Xây dựng 135/2025/QH15
Điều 12 Nghị định 207/2026/NĐ-CP không tự đặt ra danh mục điều kiện khởi công. Khoản 1 Điều 12 dẫn chiếu thẳng: việc khởi công xây dựng công trình phải bảo đảm các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 48 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, trừ các công trình quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 48 Luật này.
Khoản 1 Điều 48 Luật Xây dựng 135/2025/QH15 quy định năm điều kiện:
- Điểm a — Có mặt bằng xây dựng để bàn giao toàn bộ hoặc từng phần. Luật không đòi hỏi mặt bằng phải sạch 100%; cụm từ “toàn bộ hoặc từng phần” cho phép khởi công trên phần mặt bằng đã có.
- Điểm b — Có giấy phép xây dựng theo quy định tại Điều 43 của Luật này. Điều kiện này chỉ đặt ra với công trình thuộc diện phải có giấy phép; khoản 2 Điều 43 liệt kê các trường hợp được miễn. Thẩm quyền, hồ sơ và thời hạn cấp phép xem tại bài xin giấy phép xây dựng từ 01/7/2026.
- Điểm c — Có thiết kế bản vẽ thi công của phần công trình, hạng mục công trình, công trình khởi công đã được phê duyệt. Phạm vi được giới hạn đúng bằng phần sắp khởi công, không bắt buộc toàn bộ dự án phải có bản vẽ thi công phê duyệt xong. Từ 01/7/2026, bản vẽ thi công do chủ đầu tư thẩm định, phê duyệt — xem chủ đầu tư thẩm định thiết kế bản vẽ thi công.
- Điểm d — Chủ đầu tư đã giao kết hợp đồng xây dựng với nhà thầu thực hiện các hoạt động xây dựng liên quan đến công trình được khởi công theo tiến độ thi công xây dựng.
- Điểm đ — Chủ đầu tư đã gửi thông báo khởi công xây dựng bằng văn bản hoặc trực tuyến (trừ công trình nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân) đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương.
Điểm đ là chỗ dễ hiểu sai nhất. Thông báo khởi công không phải là thủ tục hành chính làm sau khi đã khởi công cho đủ hồ sơ. Nó là một trong năm điều kiện khởi công. Chưa gửi thông báo thì chưa đủ điều kiện, dù bốn điều kiện còn lại đã đạt.
Bảng phân rã năm điều kiện: ai chuẩn bị, bằng chứng nào
| Điều kiện | Bằng chứng lưu hồ sơ | Đầu mối chuẩn bị | Rủi ro nếu thiếu |
|---|---|---|---|
| a) Mặt bằng bàn giao toàn bộ hoặc từng phần | Biên bản bàn giao mặt bằng, bản vẽ ranh giới phần bàn giao | Chủ đầu tư / ban quản lý dự án | Thi công lấn sang phần chưa bàn giao; tranh chấp với bên thứ ba |
| b) Giấy phép xây dựng (nếu thuộc diện phải có) | Giấy phép xây dựng còn hiệu lực, bản vẽ kèm giấy phép | Chủ đầu tư | Thi công không phép (xem mức phạt xây dựng không phép); vướng khi nghiệm thu hoàn thành |
| c) Thiết kế bản vẽ thi công của phần khởi công đã phê duyệt | Quyết định phê duyệt, bộ bản vẽ đóng dấu phê duyệt, chỉ dẫn kỹ thuật | Chủ đầu tư (phê duyệt) — nhà thầu thiết kế (lập) | Thi công theo bản vẽ chưa phê duyệt; không có căn cứ nghiệm thu công việc |
| d) Hợp đồng xây dựng đã giao kết theo tiến độ | Hợp đồng thi công và các hợp đồng liên quan đã ký | Chủ đầu tư | Nhà thầu vào công trường khi chưa có ràng buộc hợp đồng |
| đ) Đã gửi thông báo khởi công | Thông báo theo Phụ lục V + bằng chứng đã gửi (dấu đến, biên nhận bưu chính, biên lai nộp trực tuyến) | Chủ đầu tư | Không đủ điều kiện khởi công; dữ liệu công trình không vào cơ sở dữ liệu quốc gia |
Hai nhóm ngoại lệ: khi nào không cần đủ năm điều kiện
Khoản 1 Điều 12 Nghị định 207/2026/NĐ-CP loại trừ hai nhóm công trình khỏi yêu cầu đủ năm điều kiện. Đây là ngoại lệ do Luật quy định, không phải do chủ đầu tư tự quyết định.
Nhóm theo khoản 2 Điều 48 — chỉ cần có mặt bằng
Khoản 2 Điều 48 Luật Xây dựng 135/2025/QH15 quy định việc khởi công các công trình sau đây chỉ cần đáp ứng điều kiện tại điểm a khoản 1 (có mặt bằng xây dựng để bàn giao toàn bộ hoặc từng phần):
- Công trình khẩn cấp, cấp bách và công trình thuộc dự án đầu tư công đặc biệt;
- Công trình cần khởi công sớm theo chỉ đạo của cấp có thẩm quyền do Thủ tướng Chính phủ quyết định.
Lưu ý về phạm vi: đây là ngoại lệ về điều kiện khởi công, không phải ngoại lệ về trách nhiệm quản lý chất lượng và an toàn trong suốt quá trình thi công. Sau khi khởi công, các nghĩa vụ tại Điều 15, Điều 16 và Điều 20 Nghị định 207/2026/NĐ-CP vẫn áp dụng bình thường.
Nhóm theo khoản 3 Điều 48 — nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân
Khoản 3 Điều 48 quy định việc khởi công xây dựng nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân chỉ cần đáp ứng điều kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều này (có giấy phép xây dựng) và được xây dựng trên đất ở hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai.
Nhóm này cũng được miễn nghĩa vụ gửi thông báo khởi công — điểm đ khoản 1 Điều 48 loại trừ rõ “trừ công trình nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân”. Đồng thời, khoản 3 Điều 12 Nghị định 207/2026/NĐ-CP về thỏa thuận bàn giao mặt bằng cũng loại trừ nhóm này.
Thông báo khởi công: gửi cho ai, gửi bằng cách nào, mẫu nào
Khoản 2 Điều 12 Nghị định 207/2026/NĐ-CP quy định: trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư công trình quy định tại khoản 1 Điều này phải gửi thông báo khởi công xây dựng trực tiếp, thông qua dịch vụ bưu chính hoặc trực tuyến tới cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương theo mẫu thông báo khởi công quy định tại Phụ lục V Nghị định này.
Ba điểm cần đọc kỹ trong câu này:
- Ba hình thức gửi đều hợp lệ. Nghị định đặt trực tiếp, bưu chính và trực tuyến ngang nhau. Không có quy định nào bắt buộc phải nộp trực tuyến hay bắt buộc phải nộp bản giấy.
- Nơi nhận là cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương nơi xây dựng công trình. Ghi chú (2) của Phụ lục V xác nhận lại nội dung này. Khoản 3 Điều 43 Luật Xây dựng 135/2025/QH15 quy định thêm rằng cơ quan này được xác định theo phân cấp của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh — nên trước khi gửi, cần tra văn bản phân cấp của tỉnh, thành phố nơi công trình được xây dựng.
- Mẫu là Phụ lục V Nghị định 207/2026/NĐ-CP, không phải mẫu tự soạn hay mẫu cũ.
Tám nội dung của mẫu thông báo khởi công (Phụ lục V)
Mẫu tại Phụ lục V yêu cầu tám nhóm thông tin trong phần nội dung:
- Tên hạng mục công trình, công trình xây dựng và tên dự án mà công trình thuộc về;
- Mã định danh dự án và mã định danh công trình xây dựng;
- Địa điểm xây dựng;
- Tên và địa chỉ của chủ đầu tư;
- Tên và số điện thoại liên lạc của cá nhân phụ trách trực tiếp;
- Quy mô hạng mục công trình, công trình xây dựng — nêu quy mô, các thông số kỹ thuật chủ yếu và công năng sử dụng;
- Danh sách các nhà thầu chính và nhà thầu phụ (nếu có), gồm các nhà thầu chính: khảo sát xây dựng, thiết kế xây dựng, thi công xây dựng, giám sát thi công xây dựng, quản lý dự án;
- Ngày khởi công và ngày hoàn thành (dự kiến).
Người ký là người đại diện theo quy định pháp luật của chủ đầu tư, ký ghi rõ họ tên, chức vụ và đóng dấu pháp nhân.
Mục 2 — mã định danh dự án và mã định danh công trình — là nội dung nhiều chủ đầu tư còn lúng túng. Ghi chú (4), (5) của Phụ lục V dẫn chiếu quy định của Chính phủ về điều kiện năng lực hoạt động xây dựng, Hệ thống thông tin, Cơ sở dữ liệu quốc gia về hoạt động xây dựng. Nội dung này được phân tích riêng tại bài Mã định danh dự án, công trình xây dựng là gì.
Hồ sơ gửi kèm: chỉ áp dụng cho công trình được miễn giấy phép xây dựng
Ghi chú (6) của Phụ lục V quy định: với công trình thuộc các điểm a, b, c, d, đ, e, g và h khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 — tức nhóm được miễn giấy phép xây dựng (xem các trường hợp miễn giấy phép xây dựng) — hồ sơ gửi kèm thông báo khởi công thực hiện theo khoản 3 Điều 43 Luật này.
Khoản 3 Điều 43 chia nhóm miễn phép thành hai cách gửi:
| Nhóm công trình miễn giấy phép | Cách gửi theo khoản 3 Điều 43 |
|---|---|
| Điểm b, điểm c khoản 2 Điều 43 | Gửi thông báo khởi công xây dựng (không kèm hồ sơ) |
| Các điểm a, d, đ, e, g và h khoản 2 Điều 43 | Gửi thông báo khởi công kèm theo hồ sơ tương ứng với hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định, không bao gồm Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng |
Khoản 3 Điều 43 cũng loại trừ khỏi nghĩa vụ gửi thông báo khởi công: công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng khẩn cấp, cấp bách, công trình xây dựng tạm quy định tại điểm a khoản 2 Điều 43, và công trình nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân.
Sau khi gửi: dữ liệu đi đâu và kéo theo việc gì
Khoản 2 Điều 12 Nghị định 207/2026/NĐ-CP quy định tiếp: sau khi tiếp nhận, cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương có trách nhiệm cập nhật các dữ liệu cần thiết tại thông báo khởi công vào cơ sở dữ liệu quốc gia về hoạt động xây dựng.
Đây là nghĩa vụ của cơ quan nhà nước, không phải của chủ đầu tư. Nhưng nó tạo ra một hệ quả trực tiếp lên công trường mà chủ đầu tư cần biết trước.
Điểm b khoản 3 Điều 27 Nghị định 207/2026/NĐ-CP quy định: căn cứ thông tin khởi công công trình trên cơ sở dữ liệu quốc gia về hoạt động xây dựng, cơ quan chuyên môn về xây dựng quyết định thời điểm tổ chức kiểm tra và thông báo cho chủ đầu tư kế hoạch kiểm tra công tác nghiệm thu trong quá trình thi công.
Nói cách khác: thông báo khởi công là đầu vào để cơ quan chuyên môn lên kế hoạch kiểm tra. Với công trình thuộc đối tượng kiểm tra theo khoản 1 Điều 25, thông tin sai lệch trong thông báo khởi công — sai ngày, sai quy mô, sai danh sách nhà thầu — sẽ kéo theo sai lệch trong toàn bộ chuỗi kiểm tra phía sau. Đối tượng và trình tự kiểm tra được phân tích tại bài Kiểm tra công tác nghiệm thu công trình theo Nghị định 207.
Góc nhìn dữ liệu và hồ sơ của ba thủ tục giấy phép — khởi công — nghiệm thu được trình bày ở bài Thông báo khởi công, giấy phép xây dựng, nghiệm thu: những dữ liệu quan trọng của công trình.
Mặt bằng bàn giao từng phần và dự án nhiều gói thầu
Bàn giao mặt bằng từng phần
Khoản 3 Điều 12 Nghị định 207/2026/NĐ-CP quy định: việc bàn giao toàn bộ hoặc một phần mặt bằng xây dựng trước khi khởi công xây dựng công trình thực hiện theo thỏa thuận giữa chủ đầu tư và nhà thầu thi công xây dựng trong hợp đồng xây dựng, trừ công trình nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân.
Quy định này chuyển việc phân đợt bàn giao mặt bằng thành nội dung hợp đồng. Hệ quả thực hành: nếu hợp đồng không mô tả rõ ranh giới, thời điểm và trình tự bàn giao từng phần, thì khi mặt bằng về chậm, các bên không có căn cứ nội bộ để xác định ai chịu hệ quả về tiến độ.
Khuyến nghị quản trị (không phải quy định bắt buộc): trong phụ lục hợp đồng nên có bản vẽ phân đợt mặt bằng đánh số, kèm bảng ghi ngày dự kiến bàn giao từng đợt và điều kiện để coi một đợt là đã bàn giao. Đây là khung tham khảo để kiểm soát, Nghị định không quy định biểu mẫu cho nội dung này.
Dự án nhiều gói thầu, khởi công lệch thời điểm
Điểm c khoản 1 Điều 48 giới hạn phạm vi thiết kế bản vẽ thi công phải phê duyệt đúng bằng “phần công trình, hạng mục công trình, công trình khởi công”. Điểm d giới hạn phạm vi hợp đồng đúng bằng “các hoạt động xây dựng liên quan đến công trình được khởi công”. Hai giới hạn này cho phép một dự án nhiều gói thầu khởi công lệch nhau, mỗi lần khởi công chỉ cần đủ điều kiện cho phần đó.
Mẫu Phụ lục V cũng được thiết kế theo hướng này: tiêu đề mẫu là “Thông báo khởi công xây dựng hạng mục công trình, công trình xây dựng”, và mục 1 yêu cầu ghi tên hạng mục công trình, công trình xây dựng thuộc dự án nào. Nghĩa là thông báo khởi công lập theo hạng mục hoặc công trình được khởi công, không nhất thiết một dự án chỉ có một thông báo.
Công trình đã triển khai dở dang trước ngày 01/7/2026
Với công trình đã khởi công trước ngày Nghị định 207/2026/NĐ-CP có hiệu lực, điều kiện khởi công đã được xác định theo pháp luật tại thời điểm khởi công — không đặt lại vấn đề. Cái cần xác định là quy định nào áp dụng cho phần việc còn lại và cơ quan nào kiểm tra công tác nghiệm thu. Điều 53 Nghị định 207/2026/NĐ-CP xử lý nhóm này, được phân tích chi tiết tại bài Công trình khởi công trước ngày 01/07/2026 áp dụng Nghị định 207 thế nào.
Những việc phải xong trước khởi công nhưng không nằm trong Điều 48
Đây là phần dễ gây tranh cãi trên công trường, nên cần tách bạch rõ. Các nội dung dưới đây không phải là điều kiện khởi công theo khoản 1 Điều 48. Nhưng chúng là nghĩa vụ pháp lý phát sinh ngay khi bắt đầu thi công, nên trên thực tế phải chuẩn bị xong trước hoặc đồng thời với lệnh khởi công.
Các nội dung nhà thầu phải trình chủ đầu tư chấp thuận
Khoản 3 Điều 15 Nghị định 207/2026/NĐ-CP quy định nhà thầu thi công xây dựng lập, trình chủ đầu tư chấp thuận các nội dung:
- Kế hoạch tổ chức thí nghiệm, kiểm tra, kiểm định, thử nghiệm, chạy thử, quan trắc, đo đạc các thông số kỹ thuật của công trình theo yêu cầu thiết kế và chỉ dẫn kỹ thuật (điểm a);
- Biện pháp kiểm tra, kiểm soát chất lượng vật liệu, sản phẩm, cấu kiện, thiết bị được sử dụng cho công trình; biện pháp thi công, trong đó quy định cụ thể biện pháp bảo đảm an toàn trong thi công xây dựng công trình (điểm b);
- Tiến độ thi công xây dựng công trình (điểm c);
- Kế hoạch kiểm tra, nghiệm thu công việc xây dựng, nghiệm thu giai đoạn thi công xây dựng hoặc bộ phận (hạng mục) công trình xây dựng, nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình, công trình xây dựng (điểm d);
- Các nội dung cần thiết khác theo yêu cầu của chủ đầu tư và quy định của hợp đồng xây dựng (điểm đ).
Riêng biện pháp bảo đảm an toàn: điểm b khoản 3 Điều 15 cho phép, trong trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 50 và khoản 3 Điều 51 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, nhà thầu thi công có thể lập riêng biện pháp bảo đảm an toàn trong thi công xây dựng công trình và trình chủ đầu tư chấp thuận trước khi tổ chức thi công. Nội dung biện pháp theo Phụ lục III được phân tích tại bài Biện pháp bảo đảm an toàn trong thi công theo Phụ lục III Nghị định 207.
Nhân sự và hệ thống quản lý
Khoản 2 Điều 15 quy định nhà thầu thi công xây dựng lập, thông báo cho chủ đầu tư và các chủ thể có liên quan về hệ thống quản lý thi công xây dựng của nhà thầu, nêu rõ sơ đồ tổ chức và trách nhiệm của từng cá nhân, bao gồm chỉ huy trưởng công trường hoặc giám đốc dự án của nhà thầu; các cá nhân phụ trách kỹ thuật thi công trực tiếp và thực hiện công tác quản lý chất lượng, an toàn trong thi công xây dựng, quản lý khối lượng, tiến độ thi công xây dựng, quản lý hồ sơ thi công xây dựng công trình.
Phía chủ đầu tư, khoản 3 Điều 16 quy định chủ đầu tư thiết lập hệ thống quản lý thi công xây dựng và thông báo về nhiệm vụ, quyền hạn của các cá nhân trong hệ thống quản lý thi công xây dựng của chủ đầu tư hoặc nhà thầu giám sát thi công xây dựng công trình (nếu có) cho các nhà thầu có liên quan.
Về đào tạo: khoản 5 Điều 15 và khoản 3 Điều 16 cùng quy định người thực hiện công tác quản lý an toàn trong thi công xây dựng công trình — của nhà thầu và của chủ đầu tư — phải được đào tạo về chuyên ngành an toàn lao động hoặc chuyên ngành kỹ thuật xây dựng và đáp ứng quy định khác của pháp luật về an toàn, vệ sinh lao động.
Công trường và vùng nguy hiểm
Khoản 1 Điều 13 Nghị định 207/2026/NĐ-CP quy định biển báo công trình phải được lắp đặt tại lối ra vào công trường xây dựng, hiển thị rõ tên và quy mô công trình; ngày khởi công, ngày hoàn thành; tên, địa chỉ, số điện thoại của chủ đầu tư; bản vẽ phối cảnh công trình. Nghĩa vụ này phát sinh khi công trường bắt đầu hoạt động, nên cần chuẩn bị biển báo trước ngày khởi công.
Khoản 4 Điều 15 quy định nhà thầu xác định vùng nguy hiểm trong thi công xây dựng công trình và thực hiện các quy định tại khoản 3 Điều 51 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15. Khoản 4 Điều 51 Luật này quy định thêm: trường hợp giới hạn của vùng nguy hiểm nằm ngoài phạm vi của công trường xây dựng, chủ đầu tư có trách nhiệm báo cáo cơ quan chuyên môn về xây dựng biện pháp bảo đảm an toàn đã được chấp thuận để kiểm tra trong quá trình thi công. Khoản 8 Điều 16 Nghị định 207/2026/NĐ-CP xác định nơi gửi báo cáo này: Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế đối với công trình trên địa bàn được giao quản lý; hoặc cơ quan chuyên môn về xây dựng thuộc Ủy ban nhân dân cấp xã nơi xây dựng công trình đối với các trường hợp còn lại.
Checklist Go/No-Go trước khởi công
Bảng dưới đây gộp cả điều kiện pháp lý bắt buộc và các việc phải xong theo nghĩa vụ khác. Cột “Loại” phân biệt rõ hai nhóm để không biến khuyến nghị quản trị thành điều kiện khởi công.
| # | Nội dung | Người chuẩn bị | Người kiểm tra | Thời điểm | Căn cứ | Loại |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Biên bản bàn giao mặt bằng (toàn bộ hoặc phần khởi công) | Chủ đầu tư / ban quản lý dự án | Chủ đầu tư | Trước lệnh khởi công | Điểm a khoản 1 Điều 48 Luật 135/2025/QH15 | Điều kiện khởi công |
| 2 | Giấy phép xây dựng còn hiệu lực (hoặc xác định thuộc trường hợp miễn theo khoản 2 Điều 43) | Chủ đầu tư | Chủ đầu tư | Trước lệnh khởi công | Điểm b khoản 1 Điều 48; Điều 43 Luật 135/2025/QH15 | Điều kiện khởi công |
| 3 | Quyết định phê duyệt thiết kế bản vẽ thi công đúng phần khởi công | Nhà thầu thiết kế lập — chủ đầu tư phê duyệt | Chủ đầu tư | Trước lệnh khởi công | Điểm c khoản 1 Điều 48 | Điều kiện khởi công |
| 4 | Hợp đồng xây dựng đã giao kết với các nhà thầu liên quan đến phần khởi công | Chủ đầu tư | Chủ đầu tư | Trước lệnh khởi công | Điểm d khoản 1 Điều 48 | Điều kiện khởi công |
| 5 | Thông báo khởi công theo Phụ lục V đã lập đủ 8 mục, ký và đóng dấu pháp nhân | Chủ đầu tư | Chủ đầu tư | Trước lệnh khởi công | Điểm đ khoản 1 Điều 48; khoản 2 Điều 12 NĐ 207 | Điều kiện khởi công |
| 6 | Bằng chứng đã gửi thông báo (dấu đến / biên nhận bưu chính / biên lai trực tuyến) | Chủ đầu tư | Chủ đầu tư | Trước lệnh khởi công | Khoản 2 Điều 12 NĐ 207 | Điều kiện khởi công |
| 7 | Hồ sơ gửi kèm thông báo (nếu công trình miễn giấy phép thuộc điểm a, d, đ, e, g, h khoản 2 Điều 43) | Chủ đầu tư | Chủ đầu tư | Cùng lúc gửi thông báo | Khoản 3 Điều 43 Luật 135/2025/QH15; ghi chú (6) Phụ lục V | Điều kiện khởi công |
| 8 | Mã định danh dự án và mã định danh công trình đã có để điền mục 2 mẫu Phụ lục V | Chủ đầu tư | Chủ đầu tư | Trước khi lập thông báo | Ghi chú (4), (5) Phụ lục V NĐ 207 | Điều kiện khởi công |
| 9 | Hệ thống quản lý thi công của nhà thầu đã lập và thông báo | Nhà thầu thi công | Chủ đầu tư / tư vấn giám sát | Trước khi triển khai thi công | Khoản 2 Điều 15 NĐ 207 | Nghĩa vụ khi thi công |
| 10 | Hệ thống quản lý thi công của chủ đầu tư đã thiết lập và thông báo cho các nhà thầu | Chủ đầu tư | Chủ đầu tư | Trước khi triển khai thi công | Khoản 3 Điều 16 NĐ 207 | Nghĩa vụ khi thi công |
| 11 | Biện pháp thi công và biện pháp bảo đảm an toàn đã được chủ đầu tư chấp thuận | Nhà thầu thi công | Chủ đầu tư | Trước khi tổ chức thi công | Điểm b khoản 3 Điều 15 NĐ 207 | Nghĩa vụ khi thi công |
| 12 | Tiến độ thi công đã được chấp thuận | Nhà thầu thi công | Chủ đầu tư | Trước khi triển khai thi công | Điểm c khoản 3 Điều 15; khoản 1 Điều 19 NĐ 207 | Nghĩa vụ khi thi công |
| 13 | Kế hoạch tổ chức thí nghiệm đã được chấp thuận | Nhà thầu thi công | Chủ đầu tư / tư vấn giám sát | Trước khi triển khai thi công | Điểm a khoản 3 Điều 15; khoản 3 Điều 6 NĐ 207 | Nghĩa vụ khi thi công |
| 14 | Kế hoạch kiểm tra, nghiệm thu đã được chấp thuận | Nhà thầu thi công | Chủ đầu tư | Trước khi triển khai thi công | Điểm d khoản 3 Điều 15 NĐ 207 | Nghĩa vụ khi thi công |
| 15 | Biển báo công trình lắp tại lối ra vào, đủ 4 nhóm thông tin | Chủ đầu tư | Chủ đầu tư / tư vấn giám sát | Khi công trường hoạt động | Khoản 1 Điều 13 NĐ 207 | Nghĩa vụ khi thi công |
| 16 | Rào chắn công trường hoặc phương án thay thế cho khu vực vùng sâu, vùng xa | Nhà thầu thi công | Chủ đầu tư | Khi công trường hoạt động | Điểm a khoản 2 Điều 13 NĐ 207 | Nghĩa vụ khi thi công |
| 17 | Xác định vùng nguy hiểm; báo cáo cơ quan chuyên môn nếu vùng nguy hiểm vượt ra ngoài công trường | Nhà thầu thi công xác định — chủ đầu tư báo cáo | Cơ quan chuyên môn về xây dựng | Trước khi thi công phần liên quan | Khoản 4 Điều 15 NĐ 207; khoản 3, khoản 4 Điều 51 Luật 135/2025/QH15; khoản 8 Điều 16 NĐ 207 | Nghĩa vụ khi thi công |
| 18 | Người làm công tác quản lý an toàn của cả hai phía đã được đào tạo đúng chuyên ngành | Nhà thầu và chủ đầu tư | Chủ đầu tư | Trước khi triển khai thi công | Khoản 5 Điều 15; khoản 3 Điều 16 NĐ 207 | Nghĩa vụ khi thi công |
Cách dùng bảng: mục 1 đến 8 là điều kiện khởi công theo Luật và Nghị định — thiếu một mục là chưa đủ điều kiện. Mục 9 đến 18 là nghĩa vụ phát sinh khi thi công; thiếu chúng không làm việc khởi công vô hiệu, nhưng làm phát sinh vi phạm ngay ngày đầu công trường hoạt động. Việc gộp cả hai nhóm vào một lần rà soát là gợi ý thực hành, không phải yêu cầu của văn bản.
Cây quyết định: công trình của bạn cần làm gì trước khởi công
- Công trình có phải nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân không?
- Có → chỉ cần giấy phép xây dựng (nếu thuộc diện phải có) và xây trên đất ở hợp pháp. Không phải gửi thông báo khởi công. Dừng tại đây.
- Không → sang bước 2.
- Công trình có thuộc khoản 2 Điều 48 không (khẩn cấp, cấp bách, thuộc dự án đầu tư công đặc biệt, hoặc cần khởi công sớm theo chỉ đạo của cấp có thẩm quyền do Thủ tướng Chính phủ quyết định)?
- Có → chỉ cần điều kiện về mặt bằng. Sang bước 5 để rà nghĩa vụ khi thi công.
- Không → sang bước 3.
- Rà đủ năm điều kiện tại khoản 1 Điều 48 theo mục 1 đến 6 của checklist.
- Công trình có thuộc diện miễn giấy phép xây dựng theo khoản 2 Điều 43 không?
- Thuộc điểm b hoặc điểm c → gửi thông báo khởi công, không kèm hồ sơ.
- Thuộc điểm a, d, đ, e, g hoặc h → gửi thông báo kèm hồ sơ tương ứng hồ sơ đề nghị cấp giấy phép, trừ Đơn đề nghị cấp giấy phép. Lưu ý loại trừ theo khoản 3 Điều 43 với công trình bí mật nhà nước, khẩn cấp, cấp bách và công trình xây dựng tạm.
- Không thuộc diện miễn → phải có giấy phép xây dựng, gửi thông báo khởi công theo mẫu Phụ lục V.
- Rà nhóm nghĩa vụ khi thi công theo mục 9 đến 18 của checklist trước khi cho nhà thầu triển khai.
Tình huống thực hành: mặt bằng về 70%, có nên phát lệnh khởi công?
Tình huống giả định dùng để minh họa cách vận dụng quy định.
Bối cảnh. Dự án gồm ba hạng mục: nhà điều hành, xưởng sản xuất, hạ tầng kỹ thuật. Mặt bằng đã bàn giao phần nhà điều hành và xưởng; phần hạ tầng kỹ thuật vướng giải phóng mặt bằng, dự kiến ba tháng nữa. Giấy phép xây dựng đã cấp cho cả ba hạng mục. Thiết kế bản vẽ thi công mới phê duyệt cho nhà điều hành và xưởng. Hợp đồng thi công ký trọn gói cả ba hạng mục.
Câu hỏi. Có được khởi công không, và nếu được thì khởi công phạm vi nào?
Phân tích theo văn bản.
- Điểm a khoản 1 Điều 48 cho phép mặt bằng bàn giao “toàn bộ hoặc từng phần” — việc phần hạ tầng chưa có mặt bằng không chặn khởi công hai hạng mục còn lại.
- Điểm c giới hạn phạm vi thiết kế bản vẽ thi công phải phê duyệt đúng bằng phần khởi công. Hai hạng mục nhà điều hành và xưởng đã có bản vẽ phê duyệt → đủ điều kiện. Hạng mục hạ tầng chưa có bản vẽ phê duyệt → chưa đủ điều kiện khởi công.
- Điểm d yêu cầu hợp đồng đã giao kết với nhà thầu thực hiện các hoạt động xây dựng liên quan đến công trình được khởi công — hợp đồng trọn gói đã bao trùm.
- Điểm đ và khoản 2 Điều 12 Nghị định 207/2026/NĐ-CP: phải gửi thông báo khởi công trước. Mẫu Phụ lục V lập theo hạng mục công trình, nên thông báo lần này lập cho hai hạng mục được khởi công.
Kết luận. Được khởi công nhà điều hành và xưởng sản xuất sau khi gửi thông báo khởi công. Hạng mục hạ tầng kỹ thuật khởi công sau, khi có mặt bằng và bản vẽ thi công phê duyệt, và gửi thông báo khởi công cho hạng mục đó.
Điểm cần thỏa thuận trong hợp đồng. Khoản 3 Điều 12 đặt việc bàn giao mặt bằng từng phần vào phạm vi thỏa thuận hợp đồng. Vì vậy tiến độ bàn giao phần hạ tầng và hệ quả của việc chậm bàn giao cần được làm rõ trong hợp đồng hoặc phụ lục hợp đồng, chứ không suy ra từ Nghị định. Ảnh hưởng tới đường găng và cách xử lý khi tiến độ bị kéo dài được phân tích ở bài Kiểm soát tiến độ thi công bằng đường găng và kế hoạch ngắn hạn.
Bảy sai sót phổ biến trước khởi công và cách xử lý
| Sai sót | Vì sao xảy ra | Hệ quả | Hướng xử lý |
|---|---|---|---|
| Coi thông báo khởi công là thủ tục làm sau | Hiểu nhầm đây là báo cáo hành chính | Chưa đủ điều kiện khởi công theo điểm đ khoản 1 Điều 48 | Đưa việc gửi thông báo vào mốc bắt buộc trước ngày phát lệnh khởi công |
| Dùng mẫu thông báo cũ hoặc mẫu tự soạn | Chưa cập nhật Phụ lục V Nghị định 207/2026/NĐ-CP | Thiếu trường thông tin, đặc biệt mã định danh dự án và công trình | Rà lại đủ 8 mục của mẫu Phụ lục V trước khi ký |
| Bỏ trống mã định danh dự án, mã định danh công trình | Chưa có hoặc chưa tra được mã | Cơ quan tiếp nhận thiếu dữ liệu để cập nhật vào cơ sở dữ liệu quốc gia | Xác định mã trước khi lập thông báo |
| Khởi công phần chưa có bản vẽ thi công phê duyệt | Áp dụng nhầm bản vẽ kèm giấy phép xây dựng thay cho bản vẽ thi công | Không có căn cứ nghiệm thu công việc theo khoản 2 Điều 22 | Tách phạm vi khởi công đúng bằng phần đã phê duyệt bản vẽ thi công |
| Không lưu bằng chứng đã gửi thông báo | Gửi qua đường không để lại dấu vết | Không chứng minh được đã đáp ứng điểm đ khi bị kiểm tra | Lưu dấu đến, biên nhận bưu chính hoặc biên lai nộp trực tuyến vào hồ sơ pháp lý công trình |
| Gửi nhầm cơ quan tiếp nhận | Không tra văn bản phân cấp của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh | Thông báo không đến đúng nơi có thẩm quyền quản lý | Tra phân cấp theo khoản 3 Điều 43 Luật 135/2025/QH15 trước khi gửi |
| Nhà thầu vào công trường trước khi biện pháp thi công được chấp thuận | Sức ép tiến độ | Vi phạm điểm b khoản 3 Điều 15; không có căn cứ để giám sát kiểm tra việc tổ chức thi công theo điểm c khoản 1 Điều 20 | Ràng buộc mốc chấp thuận biện pháp thi công vào điều kiện huy động nhân lực, thiết bị |
Khởi công xong thì việc gì tiếp theo
Ngay sau lệnh khởi công, hai luồng công việc chạy song song. Luồng thứ nhất là kiểm soát chất lượng đầu vào: vật liệu, sản phẩm, cấu kiện, thiết bị phải được người giám sát thi công xây dựng của chủ đầu tư nghiệm thu trước khi đưa vào sử dụng cho công trình theo khoản 6 Điều 14 Nghị định 207/2026/NĐ-CP — xem thêm bài Kiểm soát vật liệu đầu vào trong thi công xây dựng.
Luồng thứ hai là hồ sơ. Khoản 13 Điều 15 quy định nhà thầu lập nhật ký thi công xây dựng công trình và bản vẽ hoàn công theo Phụ lục II Nghị định này — nhật ký bắt đầu từ ngày khởi công, không phải khi công trình sắp xong. Cách ghi và những lỗi thường gặp được trình bày ở bài Nhật ký thi công theo Nghị định 207.
Ranh giới trách nhiệm giữa chủ đầu tư, ban quản lý dự án và nhà thầu trong toàn bộ quá trình được phân tích tại bài Ranh giới trách nhiệm giữa chủ đầu tư, ban quản lý dự án và nhà thầu.
Tổng kết
Điều kiện khởi công công trình từ ngày 01/7/2026 nằm ở khoản 1 Điều 48 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 với năm điều kiện, trong đó thông báo khởi công là điều kiện thứ năm chứ không phải thủ tục hậu kiểm. Điều 12 Nghị định 207/2026/NĐ-CP bổ sung ba hình thức gửi, mẫu Phụ lục V, nơi nhận là cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương, và nghĩa vụ của cơ quan này trong việc cập nhật dữ liệu vào cơ sở dữ liệu quốc gia về hoạt động xây dựng.
Hai nhóm ngoại lệ do Luật quy định: công trình theo khoản 2 Điều 48 chỉ cần điều kiện mặt bằng; nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân theo khoản 3 Điều 48 chỉ cần giấy phép xây dựng và đất ở hợp pháp. Ngoài phạm vi hai nhóm này, không được tự suy diễn thêm ngoại lệ.
Về thực hành, phần lớn rủi ro trước khởi công không nằm ở việc thiếu giấy tờ lớn mà ở việc phạm vi không khớp: bản vẽ thi công phê duyệt cho hạng mục A nhưng khởi công hạng mục B, mặt bằng bàn giao phần này nhưng thi công lấn phần kia, thông báo khởi công ghi quy mô khác thực tế triển khai. Rà soát theo phạm vi từng hạng mục là cách kiểm soát hiệu quả nhất.
Căn cứ pháp lý sử dụng trong bài: Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 (Điều 43, Điều 48, Điều 50, Điều 51); Nghị định 207/2026/NĐ-CP ngày 15/6/2026, hiệu lực từ 01/7/2026 (Điều 6, Điều 12, Điều 13, Điều 14, Điều 15, Điều 16, Điều 19, Điều 22, Điều 25, Điều 27, Phụ lục III, Phụ lục V).
