Từ ngày 01/7/2026, việc xin giấy phép xây dựng thực hiện theo Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 và Nghị định 217/2026/NĐ-CP. Hồ sơ nộp và nhận kết quả trực tuyến tại Cổng Dịch vụ công quốc gia. Ủy ban nhân dân cấp xã cấp phép cho công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân; Ban Quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế cấp phép trong khu được giao quản lý; Sở Xây dựng cấp phép các công trình còn lại. Thời hạn giải quyết là 07 ngày làm việc với nhà ở riêng lẻ và 10 ngày làm việc với cấp mới các công trình khác, tính từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
Câu hỏi thực tế của người xin phép thường rất cụ thể: nhà cấp 4 ở quê có phải xin không, chưa có sổ đỏ thì dùng giấy tờ gì, nhà 5 tầng có hầm có tự vẽ được không, nộp online thế nào, cán bộ bắt bổ sung nhiều lần có đúng không, thêm một tầng tum có phải điều chỉnh giấy phép không, giấy phép sắp hết hạn khởi công thì làm sao, giấy phép có thời hạn khi bị thu hồi đất có được bồi thường không.
Bài viết đi theo đúng trình tự một hồ sơ xin phép — từ việc xác định có phải xin hay không đến khi nhận giấy phép, điều chỉnh, gia hạn — với điều, khoản đã đối chiếu bản gốc, bảng tra theo từng loại công trình và 17 tình huống áp dụng. Các nội dung khác của Nghị định 217 xem tại bài Nghị định 217/2026/NĐ-CP: điểm mới, hướng dẫn áp dụng và 26 tình huống.
Trả lời nhanh
- Ai cấp? Ủy ban nhân dân cấp xã (công trình cấp III, cấp IV, nhà ở riêng lẻ); Ban Quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế (công trình trong khu); Sở Xây dựng (còn lại) — Điều 53 Nghị định 217.
- Nộp ở đâu? Trực tuyến tại Cổng Dịch vụ công quốc gia; chỉ khi có sự cố khách quan mới nộp trực tiếp tại Bộ phận Một cửa hoặc qua bưu chính công ích (khoản 1 Điều 54, khoản 1 Điều 56).
- Bao lâu? Nhà ở riêng lẻ 07 ngày làm việc; công trình khác: cấp mới, di dời, có thời hạn 10 ngày làm việc; điều chỉnh, sửa chữa, cải tạo 09 ngày làm việc; gia hạn, cấp lại 05 ngày làm việc (điểm b khoản 1 Điều 54).
- Bổ sung hồ sơ: cơ quan cấp phép thông báo một lần; người đề nghị bổ sung trong 02 ngày làm việc (điểm b khoản 2 Điều 54).
- Khởi công: không quá 12 tháng kể từ ngày cấp hoặc gia hạn; mỗi giấy phép gia hạn tối đa 02 lần, mỗi lần 12 tháng (Điều 49, điểm a khoản 3 Điều 63).
- Nếu xây không phép: nhà ở riêng lẻ bị phạt 60–80 triệu đồng theo mức của tổ chức (cá nhân bằng một nửa); công trình phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi bị phạt 140–160 triệu đồng (khoản 7 Điều 25 Nghị định 339/2026/NĐ-CP).
Cách đọc bài: nội dung được tách thành quy định pháp luật (dẫn điều, khoản đã đối chiếu bản gốc), thực hành (cách chuẩn bị hồ sơ — không phải nghĩa vụ pháp lý) và tình huống minh họa (giả định, không mô tả hồ sơ có thật). Lệ phí cấp phép, quy định riêng của từng tỉnh về giấy phép có thời hạn và quản lý kiến trúc cần tra cứu tại địa phương nơi xây dựng.
Giấy phép xây dựng gồm những loại nào, ghi những gì?
Luật Xây dựng 2025 chia giấy phép xây dựng thành ba loại (khoản 1 Điều 43 Luật):
| Loại giấy phép | Dùng khi | Mẫu giấy phép (Phụ lục II Nghị định 217) |
|---|---|---|
| Giấy phép xây dựng mới | Xây dựng công trình mới; cũng dùng làm mẫu khi điều chỉnh, gia hạn | Mẫu số 03 |
| Giấy phép sửa chữa, cải tạo, di dời công trình | Sửa chữa, cải tạo hoặc di chuyển công trình hiện có | Mẫu số 04 |
| Giấy phép xây dựng có thời hạn | Khu vực đã có quy hoạch được duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện, chưa có quyết định thu hồi đất | Mẫu số 05 |
Nội dung chủ yếu của giấy phép (Điều 49 Nghị định 217): tên công trình; tên, địa chỉ chủ đầu tư; địa điểm, vị trí (hoặc tuyến); loại, cấp công trình; cốt xây dựng; chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng; mật độ xây dựng; hệ số sử dụng đất. Với công trình dân dụng, công nghiệp, nhà ở riêng lẻ còn có tổng diện tích sàn, diện tích tầng 1, số tầng (bao gồm cả tầng hầm, tầng áp mái, tầng kỹ thuật, tum) và chiều cao tối đa toàn công trình. Giấy phép ghi thời hạn khởi công không quá 12 tháng kể từ ngày cấp hoặc gia hạn.
Những con số trên giấy phép chính là “giới hạn” mà cơ quan quản lý trật tự xây dựng dùng để kiểm tra công trình trong suốt quá trình thi công (điểm b khoản 2 Điều 67). Vì vậy khi đọc giấy phép, cần đối chiếu ngay với bản vẽ và kế hoạch thi công thực tế.
Bước 1: Công trình của bạn có phải xin giấy phép xây dựng không?
Trước khi khởi công, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng, trừ các trường hợp được miễn tại khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025. Tóm tắt các nhóm được miễn:
| Nhóm | Công trình được miễn |
|---|---|
| a | Bí mật nhà nước; khẩn cấp, cấp bách; thuộc dự án đầu tư công đặc biệt; thuộc dự án theo thủ tục đầu tư đặc biệt; công trình tạm; công trình trên đất quốc phòng, an ninh |
| b | Thuộc dự án đầu tư công do Thủ tướng, người đứng đầu cơ quan trung ương, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư |
| c | Công trình theo tuyến qua từ hai tỉnh trở lên hoặc ngoài khu vực định hướng phát triển đô thị |
| d | Công trình trên biển thuộc dự án ngoài khơi đã được giao khu vực biển; cảng hàng không và công trình bảo đảm hoạt động bay |
| đ | Quảng cáo không thuộc diện cấp phép theo pháp luật quảng cáo; hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động |
| e | Thuộc dự án đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi và đã được phê duyệt |
| g | Công trình cấp IV, nhà ở riêng lẻ dưới 07 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m² không thuộc khu chức năng, khu vực phát triển đô thị, khu dân cư nông thôn trong các quy hoạch chung, khu vực xây dựng trong quy hoạch chung xã, khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc |
| h | Sửa chữa, cải tạo bên trong hoặc mặt ngoài không tiếp giáp đường đô thị có yêu cầu quản lý kiến trúc; không đổi công năng, không ảnh hưởng kết cấu chịu lực, bảo đảm phòng cháy, môi trường, kết nối hạ tầng |
Hai lưu ý quan trọng:
- Miễn giấy phép không có nghĩa là miễn thông báo. Trước khi khởi công, chủ đầu tư các công trình miễn phép phải gửi thông báo khởi công đến cơ quan quản lý xây dựng địa phương; nhóm a, d, đ, e, g, h phải gửi kèm hồ sơ tương ứng hồ sơ đề nghị cấp phép (trừ đơn). Không phải gửi: công trình bí mật nhà nước, khẩn cấp, cấp bách, công trình tạm, nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân (khoản 3 Điều 43 Luật).
- Công trình miễn phép vẫn bị quản lý trật tự xây dựng: cơ quan quản lý kiểm tra việc đáp ứng điều kiện miễn phép, sự tuân thủ quy hoạch và sự phù hợp với thiết kế tại Báo cáo nghiên cứu khả thi đã được thẩm định (điểm c khoản 2 Điều 67 Nghị định 217).
Phân tích từng nhóm được miễn, bảng tự kiểm tra nhà ở riêng lẻ và 15 tình huống xem tại bài miễn giấy phép xây dựng từ 2026.
Tình huống 1: Nhà cấp 4 ở quê có phải xin phép không?
Bối cảnh: Gia đình anh B muốn xây nhà một tầng, diện tích sàn 110 m² trên đất ở tại thôn. Thôn nằm trong khu dân cư đã được xác định trong quy hoạch chung xã.
Áp dụng: Nhà thỏa điều kiện quy mô (dưới 7 tầng, dưới 500 m²) nhưng nằm trong “khu vực xây dựng được xác định trong quy hoạch chung xã”, nên không thuộc trường hợp miễn tại điểm g khoản 2 Điều 43 Luật. Gia đình phải xin giấy phép tại Ủy ban nhân dân cấp xã. Nếu thửa đất nằm ngoài tất cả các khu vực liệt kê tại điểm g, nhà được miễn phép và hộ gia đình không phải gửi thông báo khởi công.
Cách kiểm tra thực tế: hỏi bộ phận địa chính – xây dựng của xã về vị trí thửa đất trên bản đồ quy hoạch chung xã hoặc quy hoạch chung đô thị. Đây là căn cứ quyết định có phải xin phép hay không, quan trọng hơn quy mô ngôi nhà.
Bước 2: Nộp hồ sơ ở đâu?
| Cơ quan cấp phép | Công trình | Căn cứ |
|---|---|---|
| Ủy ban nhân dân cấp xã | Công trình cấp III, cấp IV; nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn (trừ công trình trong khu công nghiệp, khu kinh tế…) | Khoản 1 Điều 53 |
| Ban Quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế | Công trình trong khu được giao quản lý | Khoản 2 Điều 53 |
| Sở Xây dựng | Công trình còn lại trên địa bàn tỉnh | Khoản 3 Điều 53 |
Các quy tắc xác định thẩm quyền trong trường hợp đặc biệt (khoản 4 Điều 53):
- Cơ quan cấp giấy phép là cơ quan điều chỉnh, gia hạn, cấp lại, thu hồi, hủy giấy phép do mình cấp.
- Dự án nhiều công trình khác loại, khác cấp: thẩm quyền theo công trình có cấp cao nhất.
- Điều chỉnh thiết kế hoặc sửa chữa, cải tạo làm thay đổi cấp công trình: thẩm quyền theo cấp công trình sau điều chỉnh, cải tạo.
- Công trình gắn vào công trình, bộ phận công trình khác: thẩm quyền theo cấp của chính công trình đề nghị cấp phép.
- Nếu cơ quan cấp phép không thu hồi giấy phép cấp sai, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trực tiếp quyết định thu hồi.
Giấy phép do Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp trước đây nay được điều chỉnh, gia hạn, cấp lại, thu hồi tại Ủy ban nhân dân cấp xã (khoản 22 Điều 76).
Tình huống 2: Dự án nhà xưởng có văn phòng điều hành
Bối cảnh: Doanh nghiệp xây dựng nhà xưởng cấp II và nhà văn phòng điều hành cấp III trên một khu đất ngoài khu công nghiệp. Doanh nghiệp định nộp hồ sơ văn phòng ở xã, hồ sơ nhà xưởng ở Sở.
Áp dụng: Với dự án có nhiều công trình khác cấp, thẩm quyền xác định theo công trình có cấp cao nhất — nhà xưởng cấp II — nên toàn bộ dự án nộp tại Sở Xây dựng (điểm c khoản 4 Điều 53). Doanh nghiệp có thể đề nghị cấp giấy phép cho toàn bộ công trình thuộc dự án hoặc nhóm công trình theo hồ sơ tại Điều 59. Nếu dự án nằm trong khu công nghiệp, cơ quan cấp phép là Ban Quản lý khu công nghiệp.
Lưu ý trước khi nộp: kiểm tra dự án có được cơ quan chuyên môn thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi hay không. Nếu có và đã phê duyệt, công trình thuộc diện miễn phép (điểm e khoản 2 Điều 43 Luật) — doanh nghiệp chỉ gửi thông báo khởi công kèm hồ sơ.
Bước 3: Công trình phải đáp ứng điều kiện gì?
Luật Xây dựng 2025 đặt ba điều kiện chung (khoản 1 Điều 44 Luật): phù hợp mục đích sử dụng đất; phù hợp quy hoạch đô thị và nông thôn, thiết kế đô thị riêng, quy chế quản lý kiến trúc hoặc quy hoạch chi tiết ngành (trừ giấy phép có thời hạn); thiết kế bảo đảm an toàn cho công trình và công trình lân cận, bảo vệ môi trường, phòng cháy chữa cháy, kết nối hạ tầng kỹ thuật. Nghị định 217 cụ thể hóa theo từng loại giấy phép:
| Điều kiện | Cấp mới (Điều 50) | Sửa chữa, cải tạo, di dời (Điều 51) | Có thời hạn (Điều 52) |
|---|---|---|---|
| Mục đích sử dụng đất | Phù hợp theo giấy tờ đất tại Điều 55 | Như cấp mới | Phù hợp theo giấy tờ đất tại Điều 55 |
| Quy hoạch | Công trình thuộc dự án: phù hợp một trong các quy hoạch tại khoản 1 Điều 26. Nhà ở riêng lẻ: phù hợp thiết kế đô thị riêng/quy chế quản lý kiến trúc, phương án được chấp thuận, hoặc quy hoạch chi tiết/tổng mặt bằng (điểm g, h, i khoản 1 Điều 26). Công trình phục vụ sản xuất nông nghiệp: theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh | Như cấp mới; riêng sửa chữa, cải tạo giữ nguyên quy mô, chức năng thì không xét điều kiện quy hoạch | Thuộc khu vực có quy hoạch đã duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện, chưa có quyết định thu hồi đất; phù hợp quy mô, thời hạn tồn tại do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định |
| An toàn, môi trường, phòng cháy | Bảo đảm an toàn kết cấu cho công trình và công trình lân cận; môi trường; phòng cháy chữa cháy; hành lang bảo vệ hạ tầng, thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, di tích; khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy nổ, độc hại, quốc phòng an ninh | Như cấp mới; di dời phải có phương án bảo đảm an toàn lao động, an toàn công trình, môi trường, hạ tầng | Như cấp mới |
| Thẩm tra thiết kế | Bắt buộc với công trình ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng, quy mô lớn, kỹ thuật phức tạp, công trình thuộc diện thẩm định thiết kế phòng cháy chữa cháy | Như cấp mới | Như cấp mới |
| Thiết kế | Đã được lập, thẩm định, phê duyệt theo Luật và Nghị định 217; nhà ở riêng lẻ theo Nghị định về quản lý chất lượng công trình | Như cấp mới | Như cấp mới |
| Cam kết | — | — | Tự phá dỡ khi hết thời hạn tồn tại và có quyết định thu hồi đất; không tự phá dỡ thì bị cưỡng chế, chịu chi phí |
Nhà ở riêng lẻ: ai được thiết kế?
Điều kiện “thiết kế” của nhà ở riêng lẻ dẫn chiếu sang Nghị định 207/2026/NĐ-CP về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì (khoản 4 Điều 50 Nghị định 217). Điều 10 Nghị định 207 phân ba nhóm:
| Nhóm nhà ở riêng lẻ | Ai thiết kế | Căn cứ |
|---|---|---|
| Đồng thời: dưới 3 tầng, không có tầng hầm, tổng diện tích sàn dưới 250 m², chiều cao dưới 12 m | Chủ sở hữu nhà ở được tự tổ chức thiết kế | Điểm a khoản 2 Điều 10 |
| Dưới 7 tầng hoặc có 01 tầng hầm (trừ nhóm trên) | Tổ chức, cá nhân có chuyên môn, kinh nghiệm theo quy định | Điểm b khoản 2 Điều 10 |
| Từ 7 tầng trở lên hoặc từ 02 tầng hầm trở lên | Tổ chức, cá nhân có chuyên môn, kinh nghiệm; hồ sơ thiết kế phải tuân thủ tiêu chuẩn, quy chuẩn về phòng cháy chữa cháy; chủ sở hữu phải tổ chức thi công, giám sát theo Nghị định 207 | Điểm c khoản 2, điểm c khoản 3 Điều 10 |
Chi tiết về quản lý thiết kế, thi công nhà ở riêng lẻ xem tại bài quản lý thiết kế và thi công nhà ở riêng lẻ từ 01/07/2026 theo Nghị định 207.
Tình huống 3: Nhà phố 5 tầng có một tầng hầm
Bối cảnh: Chị C xây nhà phố 5 tầng, 01 tầng hầm để xe, tổng diện tích sàn 420 m², ở phường nội thành. Chị định nhờ người quen vẽ bản vẽ đơn giản để nộp xin phép cho tiết kiệm.
Áp dụng: Nhà có tầng hầm nên không thuộc nhóm được tự thiết kế; thuộc nhóm dưới 7 tầng hoặc có 01 tầng hầm → thiết kế phải do tổ chức, cá nhân có chuyên môn, kinh nghiệm thực hiện (điểm b khoản 2 Điều 10 Nghị định 207). Bản vẽ trong hồ sơ xin phép phải có chữ ký số của tổ chức, cá nhân thiết kế (khoản 3 Điều 56 Nghị định 217); đơn đề nghị cấp phép (Mẫu số 01) có mục kê tên và mã số chứng chỉ hành nghề của chủ nhiệm, chủ trì thiết kế. Ngoài ra, chị phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề (điểm a khoản 3 Điều 60) — với nhà có tầng hầm sát nhà bên cạnh, đây là nội dung cán bộ thẩm định xem rất kỹ.
Bước 4: Chuẩn bị giấy tờ hợp pháp về đất đai
Giấy tờ đất là thành phần bị trả hồ sơ nhiều nhất. Điều 55 Nghị định 217 liệt kê 16 nhóm giấy tờ được chấp nhận để chứng minh sự phù hợp mục đích sử dụng đất và quyền sở hữu công trình. Có thể gom thành các nhóm dễ tra:
| Nhóm | Giấy tờ | Khoản Điều 55 |
|---|---|---|
| Giấy chứng nhận các thời kỳ | Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình cấp qua các thời kỳ | 1, 2, 3, 4 |
| Chưa có giấy chứng nhận nhưng đủ điều kiện cấp | Giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 và giấy tờ đủ điều kiện khác để cấp giấy chứng nhận theo pháp luật đất đai | 5 |
| Được giao, cho thuê, chuyển mục đích từ sau 01/7/2004 nhưng chưa có giấy chứng nhận | Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích (kèm hợp đồng thuê đất nếu có); giấy tờ trúng đấu giá quyền sử dụng đất, trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất | 6 |
| Trường hợp đặc thù | Báo cáo hiện trạng sử dụng đất của tổ chức tôn giáo; giấy tờ xếp hạng di tích; văn bản chấp thuận địa điểm cho biển quảng cáo, trạm viễn thông, cột điện, trạm biến áp phân phối…; giấy tờ của chủ rừng và hợp đồng thuê môi trường rừng; đất sử dụng đa mục đích; công trình trong phạm vi đất giao thông | 7, 8, 9, 10, 11, 12 |
| Giấy chứng nhận không ghi rõ diện tích các loại đất | Văn bản của cơ quan đã cấp giấy chứng nhận xác định diện tích các loại đất | 13 |
| Thuê đất, thuê công trình để xây dựng | Một trong các giấy tờ trên kèm hợp đồng, thỏa thuận hợp pháp về việc thuê đất hoặc thuê công trình, bộ phận công trình | 14 |
| Đất trồng lúa phục vụ sản xuất nông nghiệp | Theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (hoặc cấp xã được phân cấp) về diện tích, vị trí, mục đích, tổng mặt bằng | 15 |
| Khác | Giấy tờ hợp pháp khác theo pháp luật đất đai | 16 |
Không phải nộp giấy tờ đất đã có trên cơ sở dữ liệu quốc gia (khoản 2 Điều 56). Nguyên tắc chung cũng áp dụng: cơ quan giải quyết thủ tục không yêu cầu cung cấp giấy tờ, thông tin đã có trên hệ thống thông tin đất đai và các cơ sở dữ liệu quốc gia khi dữ liệu đã được cập nhật hoặc kết nối (khoản 3 Điều 7).
Tình huống 4: Chưa có sổ đỏ có xin được giấy phép không?
Bối cảnh: Ông D đang sử dụng thửa đất ở ổn định nhiều năm, có giấy tờ về quyền sử dụng đất trước đây nhưng chưa làm thủ tục cấp giấy chứng nhận. Ông muốn xây lại nhà.
Áp dụng: Giấy chứng nhận không phải là loại giấy tờ duy nhất. Nếu giấy tờ ông D đang có thuộc các loại tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 hoặc là giấy tờ đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận theo pháp luật đất đai, ông có thể dùng làm căn cứ xin phép (khoản 5 Điều 55). Việc xác định giấy tờ cụ thể có thuộc Điều 137 hay không cần đối chiếu Luật Đất đai và hỏi cơ quan quản lý đất đai địa phương. Trường hợp giấy tờ ghi chung diện tích mà không tách đất ở, đất khác, cần văn bản của cơ quan đã cấp xác định diện tích từng loại đất (khoản 13).
Tình huống 5: Thuê mặt bằng để xây cửa hàng
Bối cảnh: Một hộ kinh doanh thuê lại khu đất đã có giấy chứng nhận của người khác để xây cửa hàng khung thép một tầng.
Áp dụng: Hồ sơ phải có giấy tờ đất của chủ đất và hợp đồng, thỏa thuận hợp pháp về việc thuê đất (khoản 14 Điều 55). Hợp đồng nên ghi rõ việc bên thuê được xây dựng công trình, quy mô dự kiến, thời hạn thuê và trách nhiệm tháo dỡ khi hết hạn — những điểm cơ quan cấp phép thường đối chiếu với mục đích sử dụng đất trên giấy tờ của chủ đất.
Bước 5: Hồ sơ theo từng loại công trình
Quy định chung về hồ sơ (Điều 56)
- Nộp theo cơ chế cấp giấy phép trực tuyến toàn trình tại Cổng Dịch vụ công quốc gia (khoản 1).
- Văn bản, giấy tờ, bản vẽ là bản chính, bản sao có chứng thực hoặc bản sao điện tử có giá trị pháp lý (khoản 2).
- Bản vẽ tuân thủ quy cách hồ sơ thiết kế tại Điều 18 (khung tên, chữ ký người thiết kế, kiểm tra, chủ trì, chủ nhiệm; tổ chức thiết kế ký và đóng dấu) và có chữ ký số của tổ chức, cá nhân thiết kế (khoản 3).
- Kèm báo cáo kết quả thẩm tra (nếu có) (khoản 4).
Bảng tra thành phần hồ sơ
| Loại hồ sơ | Thành phần chính | Căn cứ |
|---|---|---|
| Cấp mới — công trình không theo tuyến, theo tuyến | Đơn Mẫu số 01; giấy tờ đất (hoặc văn bản chấp thuận vị trí, phương án tuyến; hoặc quyết định thu hồi đất); quyết định phê duyệt dự án; báo cáo thẩm tra (nếu có); kết quả thủ tục phòng cháy chữa cháy, môi trường, ý kiến cơ quan văn hóa (nếu có yêu cầu); bộ bản vẽ thiết kế đã phê duyệt: tổng mặt bằng, mặt bằng định vị, mặt bằng, mặt đứng, mặt cắt chủ yếu (hoặc sơ đồ tuyến, bình đồ, mặt cắt dọc, ngang với công trình theo tuyến); mặt bằng, mặt cắt móng; bản vẽ giải pháp kết cấu chính; mặt bằng đấu nối hạ tầng kỹ thuật | Khoản 1 Điều 57 |
| Công trình tôn giáo | Như trên + văn bản chấp thuận về sự cần thiết xây dựng và quy mô của cơ quan chuyên môn về tín ngưỡng, tôn giáo cấp tỉnh | Điểm a khoản 2 Điều 57 |
| Công trình tín ngưỡng | Như nhà ở riêng lẻ (khoản 1, 2, điểm a khoản 3 Điều 60) + văn bản chấp thuận của cơ quan tín ngưỡng, tôn giáo cấp tỉnh; báo cáo thẩm tra với công trình ảnh hưởng lớn đến an toàn cộng đồng | Điểm b khoản 2 Điều 57 |
| Tượng đài, tranh hoành tráng | Như công trình không theo tuyến + văn bản của cơ quan quản lý nhà nước về văn hóa | Khoản 3 Điều 57 |
| Theo giai đoạn | Đơn; giấy tờ đất phần thực hiện theo giai đoạn hoặc cả dự án; tài liệu tại điểm c khoản 1 Điều 57; bộ bản vẽ tương ứng giai đoạn | Điều 58 |
| Cho toàn bộ dự án, nhóm công trình | Đơn; giấy tờ đất của nhóm công trình hoặc toàn dự án; tài liệu tại điểm c khoản 1 Điều 57; bộ bản vẽ của từng công trình | Điều 59 |
| Nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân | Đơn; giấy tờ đất; ý kiến cơ quan văn hóa (nếu pháp luật di sản yêu cầu); bản vẽ: mặt bằng công trình trên lô đất kèm sơ đồ vị trí; mặt bằng các tầng, mặt đứng, mặt cắt chính; mặt bằng, mặt cắt móng kèm sơ đồ đấu nối cấp nước, thoát nước, cấp điện; kết quả thủ tục phòng cháy chữa cháy (nếu có yêu cầu); báo cáo thẩm tra (nếu pháp luật yêu cầu); bản cam kết bảo đảm an toàn công trình liền kề | Khoản 1, 2, điểm a khoản 3 Điều 60 |
| Nhà ở riêng lẻ của tổ chức | Như trên, nhưng bộ bản vẽ lấy từ thiết kế triển khai sau khi dự án được phê duyệt (hoặc bản vẽ thi công trong Báo cáo kinh tế – kỹ thuật) đã phê duyệt | Điểm b khoản 3 Điều 60 |
| Sửa chữa, cải tạo | Đơn; giấy tờ đất; bản vẽ hiện trạng bộ phận dự kiến sửa chữa, cải tạo (tỷ lệ tương ứng bản vẽ đề nghị) và ảnh chụp hiện trạng công trình và công trình lân cận (tối thiểu 10 x 15 cm); hồ sơ thiết kế sửa chữa, cải tạo theo Điều 57 | Khoản 1, 2 Điều 61 |
| Di dời | Đơn; giấy tờ quyền sử dụng đất nơi di dời đến và giấy tờ sở hữu công trình; bản vẽ hoàn công hoặc bản vẽ thực trạng; tổng mặt bằng, mặt bằng, mặt cắt móng nơi đến; báo cáo khảo sát đánh giá chất lượng hiện trạng; phương án di dời do tổ chức thiết kế hoặc kiểm định lập | Khoản 3 Điều 61 |
| Có thời hạn | Như hồ sơ cấp mới của loại công trình tương ứng; tiêu đề đơn đổi thành “Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn” | Điều 62 |
| Điều chỉnh | Đơn Mẫu số 02; giấy phép và bản vẽ đã cấp; bản vẽ điều chỉnh; báo cáo kết quả thẩm định và văn bản phê duyệt thiết kế điều chỉnh (có nội dung an toàn chịu lực, phòng cháy, môi trường); giấy tờ đất nếu thay đổi diện tích, chức năng sử dụng đất | Khoản 2 Điều 63 |
| Gia hạn | Đơn Mẫu số 02; bản chính, bản sao chứng thực hoặc bản điện tử giấy phép đã cấp | Điểm b khoản 3 Điều 63 |
| Cấp lại | Đơn Mẫu số 02 nêu rõ lý do; bản chính hoặc bản sao chứng thực giấy phép (trường hợp rách, nát) | Điều 64 |
Đơn đề nghị cấp phép (Mẫu số 01) cần khai những gì?
Mẫu số 01 Phụ lục II dùng chung cho nhiều loại công trình, người làm đơn đánh dấu loại tương ứng. Các mục chính:
- Tên chủ đầu tư (chủ hộ), số định danh cá nhân hoặc mã số doanh nghiệp, người đại diện, số điện thoại.
- Địa điểm: lô đất số, diện tích, địa chỉ.
- Tổ chức, cá nhân lập và thẩm tra thiết kế, kèm mã số chứng chỉ năng lực, hành nghề và tên, mã số chứng chỉ hành nghề của chủ nhiệm, chủ trì thiết kế, chủ trì thẩm tra.
- Nội dung đề nghị cấp phép theo loại công trình. Với nhà ở riêng lẻ: cấp công trình, cốt xây dựng, khoảng lùi, diện tích tầng 1, tổng diện tích sàn (ghi rõ sàn tầng hầm, tầng trên mặt đất, tầng kỹ thuật, tầng lửng, tum), chiều cao, số tầng (ghi rõ từng loại tầng).
- Dự kiến thời gian hoàn thành công trình.
- Cam kết làm đúng giấy phép.
Thực hành: các con số trong đơn phải khớp tuyệt đối với bản vẽ — đặc biệt tổng diện tích sàn và số tầng có tính cả tầng lửng, tum. Sai lệch nhỏ giữa đơn và bản vẽ là lý do phổ biến khiến hồ sơ bị yêu cầu bổ sung.
Tình huống 6: Sửa chữa nhà phố cũ và thay mặt tiền
Bối cảnh: Anh E muốn cải tạo căn nhà 3 tầng: làm lại toàn bộ mặt tiền giáp đường phố chính (khu vực có quy chế quản lý kiến trúc), đồng thời phá một bức tường chịu lực bên trong để mở rộng phòng khách.
Áp dụng: Cải tạo mặt ngoài tiếp giáp đường đô thị có yêu cầu quản lý kiến trúc và can thiệp vào kết cấu chịu lực đều nằm ngoài trường hợp miễn tại điểm h khoản 2 Điều 43 Luật. Anh E phải xin giấy phép sửa chữa, cải tạo. Hồ sơ gồm bản vẽ hiện trạng các bộ phận dự kiến cải tạo, ảnh chụp hiện trạng công trình và công trình lân cận, hồ sơ thiết kế cải tạo (Điều 61). Vì phá tường chịu lực, thiết kế cải tạo phải thể hiện giải pháp kết cấu thay thế và bảo đảm an toàn cho nhà liền kề — điều kiện tại khoản 3 Điều 50 áp dụng qua khoản 1 Điều 51. Thời hạn giải quyết với nhà ở riêng lẻ: 07 ngày làm việc.
Bước 6: Nộp hồ sơ và theo dõi thời hạn giải quyết
Quy trình cấp mới, điều chỉnh (khoản 1, 2 Điều 54)
| Bước | Nhà ở riêng lẻ | Công trình khác |
|---|---|---|
| Tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ; thông báo tiếp nhận hoặc hướng dẫn hoàn thiện | Cơ quan cấp phép thực hiện khi nhận hồ sơ | |
| Thẩm định hồ sơ, kiểm tra thực địa (nếu cần), đối chiếu điều kiện, lấy ý kiến cơ quan liên quan khi thông tin chưa đầy đủ, thống nhất | Trong 03 ngày làm việc | Trong 05 ngày làm việc |
| Thông báo một lần tài liệu còn thiếu, sai, không đúng thực tế (qua thư điện tử hoặc tin nhắn) | Trong quá trình thẩm định | |
| Người đề nghị bổ sung, hoàn thiện | Trong 02 ngày làm việc kể từ khi nhận thông báo | |
| Bổ sung không đáp ứng → cơ quan cấp phép thông báo lý do không cấp | Trong 01 ngày làm việc; người đề nghị làm lại quy trình | |
| Cơ quan được hỏi ý kiến trả lời | Trong 02 ngày làm việc; quá hạn không trả lời được coi là đồng ý và phải chịu trách nhiệm | |
| Tổng thời hạn cấp phép (từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ) | 07 ngày làm việc | Cấp mới, di dời, có thời hạn: 10 ngày làm việc; điều chỉnh, sửa chữa, cải tạo: 09 ngày làm việc |
Với gia hạn, cấp lại: thẩm định trong 02 ngày làm việc; bổ sung trong 01 ngày làm việc; tổng thời hạn 05 ngày làm việc (khoản 3 Điều 54; điểm b khoản 1 Điều 54).
Kết quả nhận trực tuyến hoặc qua bưu chính; người đề nghị nộp lệ phí theo quy định (khoản 4 Điều 54; điểm c khoản 2 Điều 46 Luật). Bản vẽ kèm giấy phép được xác nhận bằng chữ ký điện tử của cơ quan cấp phép hoặc đóng dấu theo Mẫu số 06 (điểm b khoản 5 Điều 54).
Cơ quan cấp phép kiểm tra những gì?
Theo khoản 6 Điều 54, cơ quan cấp phép kiểm tra các điều kiện tại Điều 50, 51, 52. Với các nội dung đã được cơ quan, tổ chức khác thẩm định, thẩm duyệt, thẩm tra, việc kiểm tra thực hiện bằng cách:
- Đối chiếu bản vẽ trong hồ sơ xin phép với hồ sơ thiết kế tại Báo cáo nghiên cứu khả thi, thiết kế triển khai sau khi dự án được phê duyệt đã được thẩm định; kiểm tra việc thực hiện các yêu cầu trong thông báo kết quả thẩm định.
- Kiểm tra sự phù hợp với bản vẽ đã được thẩm duyệt hoặc thẩm định thiết kế phòng cháy chữa cháy (với công trình thuộc diện).
- Kiểm tra tính đầy đủ, hợp lệ của báo cáo kết quả thẩm tra (với công trình phải thẩm tra).
Nói cách khác, cơ quan cấp phép không thẩm định lại thiết kế đã được thẩm định mà kiểm tra sự thống nhất giữa các bộ hồ sơ. Đây là lý do bản vẽ nộp xin phép phải là đúng bộ đã được phê duyệt, đóng dấu.
Quyền và trách nhiệm hai bên
| Cơ quan cấp phép (Điều 45 Luật) | Người đề nghị cấp phép (Điều 46 Luật) |
|---|---|
| Được yêu cầu giải trình, làm rõ; từ chối yêu cầu làm sai lệch kết quả; lấy ý kiến cơ quan liên quan | Được yêu cầu giải thích, hướng dẫn và thực hiện đúng quy định; được khiếu nại, khởi kiện, tố cáo hành vi vi phạm; được khởi công theo quy định |
| Niêm yết công khai, hướng dẫn; thông báo hồ sơ chưa đủ điều kiện; cấp đúng quy trình, thời hạn; kiểm tra xây dựng theo giấy phép; chịu trách nhiệm và bồi thường thiệt hại do cấp sai hoặc cấp chậm | Nộp đủ hồ sơ, chịu trách nhiệm về tính chính xác, trung thực; bảo đảm tính hợp lệ về quyền sử dụng đất, sở hữu công trình; nộp lệ phí; thông báo khởi công; thực hiện đúng giấy phép |
Tình huống 7: Bị yêu cầu bổ sung hồ sơ lần thứ hai
Bối cảnh: Hồ sơ xin phép nhà ở của chị G bị yêu cầu bổ sung bản vẽ mặt bằng móng. Sau khi chị bổ sung đúng trong 02 ngày, cán bộ lại yêu cầu bổ sung sơ đồ đấu nối thoát nước — nội dung vốn đã thiếu ngay từ đầu nhưng lần trước không nêu.
Áp dụng: Khi thẩm định, cơ quan có thẩm quyền phải xác định tài liệu còn thiếu, không đúng để thông báo một lần (điểm b khoản 2 Điều 54). Yêu cầu bổ sung lần hai với nội dung có thể phát hiện ngay từ đầu là không đúng quy trình. Chị G có quyền yêu cầu cơ quan cấp phép giải thích và thực hiện đúng quy định, và có quyền khiếu nại (điểm a, b khoản 1 Điều 46 Luật). Cách xử lý thực tế: đề nghị bằng văn bản (hoặc qua chức năng phản ánh trên Cổng Dịch vụ công) nêu rõ thông báo bổ sung trước đó và quy định “thông báo một lần”.
Phòng ngừa: tự đối chiếu hồ sơ với bảng thành phần tại khoản 3 Điều 60 trước khi nộp — sơ đồ đấu nối cấp nước, thoát nước, cấp điện là thành phần bắt buộc được liệt kê cùng bản vẽ móng.
Tình huống 8: Nhà 7 tầng ở phường nội thành
Bối cảnh: Gia đình ông H xây nhà ở riêng lẻ 7 tầng kết hợp cho thuê phòng, 01 tầng hầm.
Áp dụng: Nhà ở riêng lẻ từ 7 tầng trở lên thuộc nhóm c khoản 2 Điều 10 Nghị định 207: thiết kế phải do tổ chức, cá nhân có chuyên môn thực hiện, tuân thủ tiêu chuẩn, quy chuẩn phòng cháy chữa cháy; chủ sở hữu phải tổ chức thi công, giám sát theo Nghị định 207. Nhà không thuộc diện miễn phép theo điểm g (từ 7 tầng). Hồ sơ nhà ở riêng lẻ phải kèm kết quả thực hiện thủ tục phòng cháy chữa cháy nếu có yêu cầu (điểm a khoản 3 Điều 60) — cần kiểm tra công năng thực tế (nhà ở kết hợp cho thuê phòng) có thuộc danh mục phải thẩm định thiết kế phòng cháy chữa cháy tại Phụ lục III Nghị định 105/2025/NĐ-CP hay không. Nếu thuộc, công trình còn phải được thẩm tra về phòng cháy chữa cháy (khoản 3 Điều 50 Nghị định 217).
Giấy phép xây dựng có thời hạn: điều kiện, thời hạn tồn tại và bồi thường
Giấy phép có thời hạn dành cho công trình thuộc khu vực có quy hoạch đô thị và nông thôn, quy hoạch ngành hoặc quy hoạch chi tiết ngành đã được phê duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất (khoản 2 Điều 44 Luật; điểm a khoản 1 Điều 52 Nghị định 217). Các quy định cần nắm:
- Quy mô, chiều cao, thời hạn tồn tại do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cho từng khu vực hoặc chấp thuận cho công trình cụ thể (điểm b khoản 1, khoản 5 Điều 52; khoản 1 Điều 62). Vì vậy câu hỏi “được xây mấy tầng” phải tra quy định của tỉnh nơi xây dựng.
- Cam kết tự phá dỡ khi hết thời hạn tồn tại và cơ quan có thẩm quyền có quyết định thu hồi đất; không tự phá dỡ thì bị cưỡng chế và chịu chi phí (điểm d khoản 1 Điều 52).
- Quá thời hạn mà quy hoạch chưa thực hiện: chủ đầu tư được tiếp tục sử dụng công trình đến khi có quyết định thu hồi đất (điểm d khoản 1 Điều 52); cơ quan đã cấp phép có trách nhiệm thông báo gia hạn thời gian tồn tại (khoản 3 Điều 52).
- Bồi thường: việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất, phá dỡ công trình thực hiện theo pháp luật về đất đai (điểm d khoản 1 Điều 52). Nếu Nhà nước thu hồi đất khi chưa hết thời hạn tồn tại ghi trong giấy phép, việc bồi thường, giải phóng mặt bằng, thu hồi đất thực hiện theo pháp luật đất đai (khoản 4 Điều 52).
- Khu vực đã có kế hoạch sử dụng đất cấp xã: không cấp giấy phép có thời hạn cho xây mới, chỉ cấp để sửa chữa, cải tạo. Ngoại lệ: sau 02 năm liên tục kể từ khi kế hoạch được phê duyệt mà chưa có quyết định thu hồi đất, chưa cho chuyển mục đích và kế hoạch không được điều chỉnh, hủy bỏ (hoặc có nhưng không công bố), người sử dụng đất được đề nghị cấp giấy phép có thời hạn (khoản 4 Điều 52).
Tình huống 9: Nhà nằm trong quy hoạch mở đường chưa triển khai
Bối cảnh: Thửa đất của bà K nằm trong phạm vi quy hoạch mở rộng tuyến đường đã được công bố nhiều năm nhưng chưa có quyết định thu hồi đất. Nhà cũ xuống cấp, bà muốn xây lại.
Áp dụng: Bà K có thể đề nghị giấy phép xây dựng có thời hạn nếu đáp ứng điều kiện tại khoản 1 Điều 52. Quy mô, chiều cao và thời hạn tồn tại được giới hạn theo quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh. Hồ sơ như hồ sơ nhà ở riêng lẻ, tiêu đề đơn là “Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn” (Điều 62). Bà phải cam kết tự phá dỡ khi hết thời hạn và có quyết định thu hồi đất.
Điểm cần kiểm tra: khu vực đã có kế hoạch sử dụng đất cấp xã hay chưa. Nếu đã có, chỉ được cấp phép có thời hạn để sửa chữa, cải tạo — trừ trường hợp đã qua 02 năm mà kế hoạch không được thực hiện như mô tả ở trên.
Tình huống 10: Quá hạn tồn tại mà quy hoạch vẫn chưa làm
Bối cảnh: Cửa hàng của anh L được cấp giấy phép có thời hạn 5 năm. Hết 5 năm, quy hoạch vẫn chưa triển khai; anh lo phải tự phá dỡ.
Áp dụng: Khi hết thời hạn tồn tại mà quy hoạch chưa thực hiện, cơ quan đã cấp giấy phép có trách nhiệm thông báo gia hạn thời gian tồn tại (khoản 3 Điều 52); chủ đầu tư được tiếp tục sử dụng đến khi có quyết định thu hồi đất (điểm d khoản 1 Điều 52). Nghĩa vụ tự phá dỡ chỉ phát sinh khi đồng thời hết thời hạn tồn tại và có quyết định thu hồi đất. Nếu anh L muốn cải tạo hoặc xây mới, phải xin giấy phép có thời hạn mới (khoản 3 Điều 52).
Điều chỉnh giấy phép xây dựng
Theo khoản 1 Điều 63, chủ đầu tư phải đề nghị điều chỉnh giấy phép khi điều chỉnh thiết kế làm thay đổi một trong các nội dung:
- Hình thức kiến trúc mặt ngoài, với công trình thuộc khu vực có yêu cầu quản lý kiến trúc;
- Vị trí xây dựng, diện tích xây dựng, số tầng, giải pháp kết cấu chính;
- Phân khu các chức năng sử dụng chính bên trong công trình.
Điều chỉnh thiết kế không làm thay đổi các nội dung trên thì không phải điều chỉnh giấy phép (điểm d khoản 1 Điều 63). Giấy phép điều chỉnh được ghi trực tiếp trên bản chính hoặc cấp dưới dạng phụ lục kèm giấy phép đã cấp (điểm c khoản 3 Điều 63). Thời hạn giải quyết: 07 ngày làm việc với nhà ở riêng lẻ, 09 ngày làm việc với công trình khác. Thẩm quyền điều chỉnh thuộc cơ quan đã cấp; nếu điều chỉnh làm thay đổi cấp công trình, thẩm quyền theo cấp sau điều chỉnh (điểm a, d khoản 4 Điều 53).
Với công trình trước đây đã được cấp phép theo Luật Xây dựng 50/2014 nhưng nay thuộc diện miễn giấy phép theo Luật 2025, khi điều chỉnh thiết kế thì không phải điều chỉnh giấy phép (khoản 3 Điều 95 Luật).
Tình huống 11: Thêm một tum thang và chuyển vị trí cầu thang
Bối cảnh: Nhà anh M được cấp phép 4 tầng. Trong lúc thi công, anh muốn (a) thêm tum thang trên mái; (b) di chuyển vị trí cầu thang trong nhà, không đổi công năng các phòng; (c) đổi màu sơn mặt tiền.
Áp dụng:
- (a) Số tầng trên giấy phép bao gồm cả tum (khoản 9 Điều 49). Thêm tum là thay đổi số tầng → phải điều chỉnh giấy phép trước khi thi công phần này (điểm b khoản 1 Điều 63).
- (b) Di chuyển cầu thang không đổi công năng các phòng và không đổi giải pháp kết cấu chính → thường không thuộc các trường hợp phải điều chỉnh; tuy nhiên nếu việc di chuyển kéo theo thay đổi kết cấu chịu lực chính thì thuộc điểm b.
- (c) Đổi màu sơn: chỉ phải điều chỉnh nếu khu vực có yêu cầu quản lý kiến trúc và màu sắc thuộc “hình thức kiến trúc mặt ngoài” theo quy chế quản lý kiến trúc của địa phương — cần tra quy chế cụ thể.
Rủi ro: thi công sai nội dung giấy phép mới đối với nhà ở riêng lẻ bị phạt 30–40 triệu đồng (mức của tổ chức; cá nhân bằng một nửa) (điểm a khoản 6 Điều 25 Nghị định 339).
Gia hạn, cấp lại giấy phép
| Thủ tục | Khi nào | Quy định | Căn cứ |
|---|---|---|---|
| Gia hạn | Đến thời điểm giấy phép hết hiệu lực khởi công (12 tháng) mà chưa khởi công | Tối đa 02 lần, mỗi lần 12 tháng; hồ sơ: đơn Mẫu số 02 + giấy phép đã cấp; thời hạn giải quyết 05 ngày làm việc | Điểm a, b khoản 3 Điều 63; điểm b khoản 1 Điều 54 |
| Cấp lại | Giấy phép bị rách, nát hoặc bị mất | Giấy phép cấp lại là bản sao giấy phép đã cấp; đơn Mẫu số 02 nêu rõ lý do; 05 ngày làm việc | Điều 64 |
| Kế thừa | Chuyển nhượng một phần/toàn bộ dự án, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, chia tách, sáp nhập, hợp nhất | Tổ chức nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn hoặc hình thành sau tổ chức lại được kế thừa giấy phép | Điểm d khoản 3 Điều 63 |
Tình huống 12: Sắp hết 12 tháng mà chưa khởi công
Bối cảnh: Doanh nghiệp được cấp giấy phép xây dựng nhà kho tháng 8/2026 nhưng chưa thu xếp được vốn. Đến tháng 7/2027, doanh nghiệp vẫn chưa khởi công.
Áp dụng: Giấy phép ghi thời hạn khởi công không quá 12 tháng (khoản 10 Điều 49). Trước thời điểm hết hiệu lực khởi công, doanh nghiệp nộp đơn đề nghị gia hạn (Mẫu số 02) kèm giấy phép đã cấp; mỗi lần gia hạn 12 tháng, tối đa 02 lần — tức tổng cộng tối đa 36 tháng kể từ ngày cấp để khởi công. Hết 02 lần gia hạn mà vẫn chưa khởi công thì phải làm thủ tục cấp giấy phép mới.
Thực hành: nên đặt nhắc hạn trước ít nhất 1 tháng; thời hạn giải quyết gia hạn là 05 ngày làm việc nhưng thời gian bổ sung hồ sơ (nếu có) không được tính.
Tình huống 13: Mua lại dự án đã có giấy phép
Bối cảnh: Công ty P nhận chuyển nhượng toàn bộ dự án nhà xưởng từ công ty Q; dự án đã có giấy phép xây dựng nhưng chưa khởi công.
Áp dụng: Công ty P được kế thừa giấy phép (điểm d khoản 3 Điều 63), không phải xin cấp mới. Nếu sau khi nhận chuyển nhượng, công ty P điều chỉnh thiết kế thuộc các trường hợp tại khoản 1 Điều 63 thì làm thủ tục điều chỉnh giấy phép. Thời hạn khởi công vẫn tính theo giấy phép đã cấp; nếu gần hết hạn, công ty P cần làm thủ tục gia hạn.
Thu hồi, hủy và công khai giấy phép
- Thu hồi khi giấy phép được cấp không đúng quy định; hoặc chủ đầu tư không khắc phục việc xây sai giấy phép trong thời hạn ghi trong văn bản xử lý vi phạm (khoản 1 Điều 65).
- Trình tự: trong 10 ngày làm việc kể từ khi nhận kết luận thanh tra, văn bản kiểm tra, cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định thu hồi; gửi cho người bị thu hồi, đăng trên trang thông tin điện tử và gửi Ủy ban nhân dân cấp xã công bố trong 05 ngày làm việc. Giấy phép bản giấy phải nộp lại bản gốc trong 05 ngày làm việc (khoản 3 Điều 65).
- Hủy: không nộp lại giấy phép trong 10 ngày làm việc kể từ ngày có quyết định thu hồi thì giấy phép bị hủy; quyết định hủy được đăng tải công khai (khoản 2, điểm d khoản 3 Điều 65).
- Xin lại: chỉ được đề nghị cấp giấy phép mới sau khi đã nộp lại hoặc bị hủy giấy phép và hoàn thành trách nhiệm, nghĩa vụ (khoản 4 Điều 65).
- Công khai: cơ quan cấp phép công khai nội dung giấy phép trên trang thông tin điện tử tối thiểu 12 tháng; chủ đầu tư công khai giấy phép tại địa điểm thi công suốt quá trình thi công (Điều 66).
Xây sai phép, không phép: mức phạt theo Nghị định 339/2026/NĐ-CP
Bảng phạt đầy đủ cho tổ chức và hộ gia đình, quy trình xin phép bổ sung hoặc phá dỡ và 18 tình huống xem bài xây dựng không phép, sai phép bị phạt bao nhiêu.
Mức dưới đây là mức áp dụng đối với tổ chức; với cùng hành vi, cá nhân bị phạt bằng một nửa (điểm a khoản 4 Điều 5).
| Hành vi (Điều 25) | Nhà ở riêng lẻ | Nhà ở riêng lẻ trong khu vực di tích, di sản hoặc công trình khác | Công trình phải lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật | Công trình phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi |
|---|---|---|---|---|
| Không công khai giấy phép tại công trường (khoản 2) | 5–10 triệu | 10–20 triệu | 20–30 triệu | 30–40 triệu |
| Thi công sai nội dung giấy phép sửa chữa, cải tạo, di dời hoặc có thời hạn (khoản 4) | 15–20 triệu | 25–30 triệu | 70–90 triệu | 90–110 triệu |
| Thi công sai nội dung giấy phép xây dựng mới (khoản 6) | 30–40 triệu | 50–70 triệu | 100–120 triệu | 120–140 triệu |
| Thi công khi chưa có giấy phép mà phải có (khoản 7) | 60–80 triệu | 80–100 triệu | 120–140 triệu | 140–160 triệu |
Khởi công khi không có giấy phép theo quy định bị xử phạt theo khoản 7 Điều 25 (khoản 3 Điều 21 Nghị định 339). Ngoài phạt tiền, cơ quan quản lý trật tự xây dựng yêu cầu dừng thi công và xử lý hoặc kiến nghị xử lý theo quy định (khoản 3 Điều 67 Nghị định 217); chủ đầu tư không khắc phục việc xây sai giấy phép trong thời hạn còn có thể bị thu hồi giấy phép (điểm b khoản 1 Điều 65).
Tình huống 14: Nhà xây vượt chiều cao cho phép
Bối cảnh: Công trình văn phòng của doanh nghiệp (phải lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật) được cấp phép 6 tầng, chiều cao tối đa 24 m. Khi kiểm tra, đoàn kiểm tra phát hiện tầng 6 được nâng cao, tổng chiều cao 25,8 m.
Áp dụng: Chiều cao tối đa toàn công trình là nội dung ghi trên giấy phép (khoản 9 Điều 49). Thi công sai nội dung giấy phép mới với công trình phải lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật bị phạt 100–120 triệu đồng (điểm c khoản 6 Điều 25 Nghị định 339). Cơ quan quản lý yêu cầu dừng thi công. Nếu doanh nghiệp không khắc phục trong thời hạn ghi trong văn bản xử lý vi phạm, giấy phép có thể bị thu hồi (điểm b khoản 1 Điều 65).
Bài học: nếu trong thi công phát sinh nhu cầu thay đổi chiều cao, số tầng, phải làm thủ tục điều chỉnh thiết kế (thẩm định, phê duyệt) và điều chỉnh giấy phép trước khi thi công phần thay đổi.
Hồ sơ đang dở dang tại ngày 01/7/2026
| Hiện trạng | Cách xử lý | Căn cứ |
|---|---|---|
| Hồ sơ cấp, điều chỉnh, gia hạn, cấp lại đã nộp theo Nghị định 175/2024 (đã hết hiệu lực từ 01/7/2026) nhưng chưa được cấp | Tiếp tục cấp theo Nghị định 175/2024 | Khoản 19 Điều 76 Nghị định 217 |
| Dự án đã được cấp phép theo giai đoạn hoặc cho một số công trình theo Nghị định 175/2024 | Thẩm quyền cấp phép giai đoạn tiếp theo, công trình còn lại theo Nghị định 217 | Khoản 20 Điều 76 |
| Giấy phép do Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp | Điều chỉnh, gia hạn, cấp lại, thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện | Khoản 22 Điều 76 |
| Công trình đã có giấy phép theo Luật 50/2014 nay thuộc diện miễn phép | Điều chỉnh thiết kế không phải điều chỉnh giấy phép | Khoản 3 Điều 95 Luật |
| Công trình thuộc dự án đã có giấy phép trước 01/01/2026, sau đó được cơ quan chuyên môn thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh và đã phê duyệt | Không phải điều chỉnh giấy phép | Khoản 5 Điều 95 Luật |
Tình huống 15: Hồ sơ nộp ngày 25/6/2026, cán bộ đề nghị làm lại theo mẫu mới
Bối cảnh: Hồ sơ xin phép nhà ở của ông N nộp tại xã ngày 25/6/2026, đầy đủ theo thành phần của Nghị định 175/2024. Sau ngày 01/7/2026, bộ phận tiếp nhận đề nghị ông nộp lại theo mẫu đơn mới.
Áp dụng: Khoản 19 Điều 76 quy định hồ sơ đã nộp theo Nghị định 175/2024 trước ngày Nghị định 217 có hiệu lực mà chưa được cấp thì tiếp tục cấp theo Nghị định 175/2024. Ông N có căn cứ đề nghị cơ quan tiếp tục giải quyết trên hồ sơ đã nộp, không phải làm lại.
Tình huống 16: Gia hạn giấy phép do huyện cấp năm 2025
Bối cảnh: Công trình cửa hàng của bà O được Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp phép năm 2025, chưa khởi công vì thiếu vốn. Nay cấp huyện không còn, bà không biết nộp gia hạn ở đâu.
Áp dụng: Việc gia hạn giấy phép do Ủy ban nhân dân cấp huyện đã cấp nay thuộc Ủy ban nhân dân cấp xã (khoản 22 Điều 76). Bà O nộp đơn Mẫu số 02 kèm giấy phép đã cấp trên Cổng Dịch vụ công. Cần kiểm tra số lần đã gia hạn và thời điểm hết hiệu lực khởi công ghi trên giấy phép.
Tình huống 17: Nhà xưởng trong khu công nghiệp cải tạo tăng một tầng
Bối cảnh: Doanh nghiệp trong khu công nghiệp muốn cải tạo nhà xưởng cấp III hiện có, nâng thêm một tầng làm văn phòng, khiến công trình chuyển thành cấp II.
Áp dụng: Công trình trong khu công nghiệp do Ban Quản lý khu công nghiệp cấp phép (khoản 2 Điều 53). Cải tạo làm thay đổi cấp công trình thì thẩm quyền xác định theo cấp sau cải tạo (điểm d khoản 4 Điều 53) — vẫn là Ban Quản lý khu công nghiệp. Cải tạo làm tăng quy mô nên phải đáp ứng đủ điều kiện quy hoạch (khoản 1 Điều 51 dẫn chiếu khoản 1, 2, 3, 4 Điều 50). Hồ sơ gồm bản vẽ hiện trạng, ảnh chụp hiện trạng, thiết kế cải tạo (Điều 61); với phần nâng tầng trên kết cấu cũ, nên có báo cáo kiểm định khả năng chịu lực làm cơ sở thiết kế. Thời hạn giải quyết sửa chữa, cải tạo: 09 ngày làm việc.
Checklist 20 điểm trước khi bấm nộp hồ sơ
Bảng dưới là công cụ tự kiểm tra, không phải thành phần hồ sơ theo quy định.
- Đã xác định công trình không thuộc các trường hợp miễn tại khoản 2 Điều 43 Luật (hoặc đã xác định là miễn và chỉ cần thông báo khởi công).
- Đã xác định đúng cơ quan cấp phép theo cấp công trình và vị trí (khu công nghiệp hay không).
- Đã chọn đúng loại giấy phép: mới, sửa chữa – cải tạo – di dời, có thời hạn.
- Giấy tờ đất thuộc một trong 16 nhóm tại Điều 55; mục đích sử dụng đất phù hợp công trình.
- Nếu thuê đất, thuê công trình: có hợp đồng, thỏa thuận hợp pháp.
- Giấy chứng nhận có ghi rõ diện tích từng loại đất; nếu không, có văn bản xác định của cơ quan đã cấp.
- Đã kiểm tra thửa đất trên bản đồ quy hoạch và quy chế quản lý kiến trúc (nếu có).
- Với giấy phép có thời hạn: đã tra quy định của tỉnh về quy mô, chiều cao, thời hạn tồn tại.
- Thiết kế do đúng người được phép lập (nhà ở riêng lẻ theo Điều 10 Nghị định 207).
- Bản vẽ đủ khung tên, chữ ký; có chữ ký số của tổ chức, cá nhân thiết kế.
- Đủ bộ bản vẽ theo loại công trình (mặt bằng, mặt đứng, mặt cắt, móng, đấu nối hạ tầng).
- Có báo cáo thẩm tra nếu công trình thuộc diện bắt buộc (khoản 3 Điều 50).
- Có kết quả thủ tục phòng cháy chữa cháy, môi trường, ý kiến cơ quan văn hóa nếu có yêu cầu.
- Có bản cam kết bảo đảm an toàn công trình liền kề (nhà ở riêng lẻ).
- Với công trình thuộc dự án: có quyết định phê duyệt dự án; bản vẽ là bộ đã phê duyệt, đóng dấu.
- Với sửa chữa, cải tạo: có bản vẽ hiện trạng và ảnh chụp hiện trạng công trình, công trình lân cận.
- Các con số trong đơn Mẫu số 01 khớp với bản vẽ (diện tích sàn, số tầng gồm tầng lửng, tum; chiều cao).
- Thông tin chủ nhiệm, chủ trì thiết kế và thẩm tra có mã số chứng chỉ hành nghề.
- Đã có tài khoản và chữ ký số (nếu cần) để nộp trên Cổng Dịch vụ công.
- Đã đặt nhắc hạn khởi công 12 tháng và kế hoạch gia hạn nếu cần.
Những sai lầm thường gặp
- Chỉ xét quy mô để kết luận miễn phép, quên điều kiện vị trí trong quy hoạch tại điểm g khoản 2 Điều 43.
- Miễn phép nhưng không gửi thông báo khởi công (với các công trình phải gửi).
- Nộp bản vẽ khác bộ đã được thẩm định, phê duyệt — cơ quan cấp phép đối chiếu hai bộ và trả hồ sơ.
- Tự vẽ nhà có tầng hầm trong khi Nghị định 207 yêu cầu tổ chức, cá nhân có chuyên môn.
- Quên tính tum, tầng lửng vào số tầng và diện tích sàn.
- Thêm tầng, đổi kết cấu khi đang thi công mà không điều chỉnh giấy phép.
- Để quá hạn khởi công 12 tháng mới đi gia hạn, hoặc đã hết 2 lần gia hạn.
- Không treo giấy phép tại công trường — bị phạt dù xây đúng phép.
- Nhầm cơ quan cấp phép với dự án nhiều công trình khác cấp hoặc công trình trong khu công nghiệp.
- Chấp nhận làm lại hồ sơ đã nộp trước 01/7/2026 trong khi khoản 19 Điều 76 cho phép tiếp tục giải quyết theo quy định cũ.
Bồi dưỡng nghiệp vụ xây dựng cho cán bộ và doanh nghiệp
Thủ tục giấy phép xây dựng nằm ở điểm giao giữa pháp luật xây dựng, đất đai, quy hoạch và phòng cháy chữa cháy — mảng cán bộ xã, phòng kỹ thuật doanh nghiệp và Ban quản lý dự án cần cập nhật thường xuyên. Viện Nghiên Cứu Đào Tạo Bồi Dưỡng Cán Bộ tổ chức các chương trình bồi dưỡng nghiệp vụ xây dựng, quản lý dự án đầu tư xây dựng và cập nhật văn bản quy phạm pháp luật mới, theo hình thức học trực tiếp, online hoặc đào tạo tại đơn vị.
Sau khi hoàn thành khóa học, học viên được cấp chứng nhận hoàn thành khóa học theo tên khóa học đã tham gia. Chứng nhận hoàn thành khóa học do Viện cấp không phải chứng chỉ hành nghề; chứng chỉ hành nghề do cơ quan có thẩm quyền cấp theo quy định hiện hành.
Cần bồi dưỡng nghiệp vụ xây dựng cho cán bộ, doanh nghiệp? Viện Nghiên Cứu Đào Tạo Bồi Dưỡng Cán Bộ hỗ trợ học trực tiếp, học online và tổ chức đào tạo tại đơn vị, bám theo văn bản quy phạm pháp luật hiện hành.
VIỆN NGHIÊN CỨU ĐÀO TẠO BỒI DƯỠNG CÁN BỘ
- Hotline / Zalo: 0904 889 859 (Ms. Hoa)
- Email: daotao@viendaotaocanbo.edu.vn
- Địa chỉ: BT164 Central St, Khu Sunrise L, KDT The Manor Central Park, Phường Định Công, TP. Hà Nội
- Website: https://viendaotaocanbo.edu.vn
Nguồn tham khảo
- Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 — Điều 43, 44, 45, 46, 47, 48, 95.
- Nghị định 217/2026/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Xây dựng về quản lý hoạt động xây dựng — Điều 7, 18, 26, 49 đến 67, 76; Mẫu số 01 đến 06 Phụ lục II.
- Nghị định 207/2026/NĐ-CP về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng — Điều 10.
- Nghị định 339/2026/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng — Điều 5, 21, 25.
Nội dung được biên soạn bởi Ban Đào tạo – Viện Nghiên Cứu Đào Tạo Bồi Dưỡng Cán Bộ trên cơ sở đối chiếu văn bản gốc các quy định pháp luật hiện hành tại thời điểm 30/09/2026. Bài viết mang tính tham khảo, không thay thế ý kiến của cơ quan có thẩm quyền đối với từng hồ sơ cụ thể. Nghiêm cấm sao chép nội dung khi chưa được phép.
