Điều chỉnh thiết kế xây dựng khi thi công: khi nào được làm, ai phê duyệt, khi nào phải điều chỉnh phép

Điều chỉnh thiết kế xây dựng là việc sửa đổi hồ sơ thiết kế đã được phê duyệt. Khoản 1 Điều 31 Luật Xây dựng 2025 chỉ cho phép điều chỉnh khi điều chỉnh dự án có yêu cầu, hoặc khi thi công cần bảo đảm chất lượng, hiệu quả, yêu cầu sử dụng. Chủ đầu tư quyết định, thẩm định và phê duyệt lại. Vượt giới hạn tại khoản 6 Điều 16 Nghị định 217/2026/NĐ-CP thì phải điều chỉnh dự án trước. Đổi diện tích xây dựng, số tầng, kết cấu chính của công trình có phép thì phải điều chỉnh giấy phép. Thi công phần điều chỉnh chưa được phê duyệt bị phạt 80–100 triệu đồng.

Trên công trường, gần như không có dự án nào thi công đúng từng nét của bộ bản vẽ đã duyệt. Địa chất khác với báo cáo khảo sát. Chủ đầu tư muốn đổi công năng một tầng. Vật liệu trong thiết kế không còn trên thị trường, hoặc nhà thầu đề xuất một giải pháp nhanh hơn. Việc thay đổi tự nó không sai. Rắc rối nằm ở chỗ nhiều thay đổi chỉ được “chốt” bằng một dòng trong nhật ký thi công hay một cuộc họp giao ban, rồi đổ bê tông luôn. Đến khi nghiệm thu, thanh toán, kiểm toán hoặc đoàn kiểm tra trật tự xây dựng đến, hồ sơ không trả lời được câu hỏi: ai cho phép thay đổi này, bằng văn bản nào.

Từ ngày 01/7/2026, cơ chế còn thay đổi về gốc. Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 và Nghị định 217/2026/NĐ-CP chuyển việc thẩm định thiết kế triển khai sau khi dự án được phê duyệt về cho chủ đầu tư. Cơ quan chuyên môn về xây dựng chỉ thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi. Vì vậy câu hỏi “có phải trình Sở Xây dựng thẩm định lại không” nay có câu trả lời khác hẳn trước đây. Đổi lại, trách nhiệm pháp lý của chủ đầu tư và ban quản lý dự án nặng hơn.

Bài viết này hướng dẫn điều chỉnh thiết kế xây dựng trong quá trình thi công: khi nào được điều chỉnh, ai phê duyệt, khi nào phải điều chỉnh dự án, thẩm định lại phòng cháy chữa cháy hoặc điều chỉnh giấy phép, cách điều chỉnh dự toán, vai trò giám sát tác giả, ghi nhận vào bản vẽ hoàn công và mức xử phạt. Căn cứ là Luật Xây dựng 135/2025/QH15 và các Nghị định 217/2026/NĐ-CP, 206/2026/NĐ-CP, 207/2026/NĐ-CP, 105/2025/NĐ-CP, 339/2026/NĐ-CP, kèm 16 tình huống thực tế.

Căn cứ pháp lý hiện hành

Các văn bản dưới đây là căn cứ áp dụng tại thời điểm 01/10/2026. Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 đã hết hiệu lực từ ngày 01/7/2026. Trong bài, luật này chỉ được nhắc khi bàn về các công trình chuyển tiếp.

Điều chỉnh thiết kế xây dựng là gì, khác gì làm rõ thiết kế và điều chỉnh dự án?

Luật không định nghĩa riêng cụm từ “điều chỉnh thiết kế”. Tên Điều 31 Luật Xây dựng 2025 cho thấy đối tượng điều chỉnh là thiết kế xây dựng triển khai sau khi dự án được phê duyệt. Đó là thiết kế kỹ thuật, thiết kế FEED hoặc thiết kế bản vẽ thi công đã được chủ đầu tư thẩm định và phê duyệt. Mọi thay đổi làm nội dung hồ sơ khác với bộ hồ sơ đã được đóng dấu phê duyệt (Mẫu số 14 Phụ lục I Nghị định 217) đều cần được xem xét dưới góc độ điều chỉnh thiết kế.

Trong thực tế, bốn khái niệm sau hay bị dùng lẫn. Cách xử lý của chúng rất khác nhau:

Nói gọn: làm rõ thì không đổi nội dung. Sai số thì ghi vào hoàn công. Điều chỉnh thiết kế thì phải thẩm định và phê duyệt. Điều chỉnh dự án thì phải lên cấp người quyết định đầu tư. Phần quản trị nội bộ như phân loại yêu cầu thay đổi, kiểm soát phiên bản bản vẽ, thu hồi bản cũ tại công trường đã được trình bày trong bài quản lý thay đổi thiết kế trong dự án xây dựng. Bài này tập trung vào phần pháp lý.

Hai trường hợp được điều chỉnh thiết kế xây dựng

Khoản 1 Điều 31 Luật Xây dựng 2025 chỉ cho phép điều chỉnh thiết kế trong hai trường hợp. Khoản 1 Điều 43 Nghị định 217 nhắc lại rằng việc điều chỉnh “chỉ được thực hiện” với các trường hợp này:

1. Khi điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng có yêu cầu điều chỉnh thiết kế xây dựng (điểm a). Ví dụ: dự án được điều chỉnh tăng quy mô từ 300 lên 450 giường bệnh, kéo theo phải thiết kế lại. Ở trường hợp này, quyết định điều chỉnh dự án phải có trước, thiết kế điều chỉnh đi sau.
2. Trong quá trình thi công, khi có yêu cầu phải điều chỉnh thiết kế để bảo đảm chất lượng công trình, đáp ứng hiệu quả và yêu cầu sử dụng của dự án (điểm b). Đây là trường hợp gặp thường xuyên nhất: địa chất thực tế khác khảo sát, phát hiện sai sót thiết kế, vật liệu thay thế, chủ đầu tư tối ưu công năng trong phạm vi dự án đã duyệt.

Có một trường hợp nằm ngoài điểm b: công trình chưa triển khai thi công mà chủ đầu tư muốn điều chỉnh thiết kế, và việc điều chỉnh không dẫn đến điều chỉnh dự án. Khi đó khoản 2 Điều 43 Nghị định 217 yêu cầu chủ đầu tư báo cáo người quyết định đầu tư xem xét, chấp thuận trước khi thực hiện. Nói cách khác, trước khởi công thì cần “đèn xanh” của cấp trên. Khi đã thi công, chủ đầu tư được quyết định theo khoản 2 Điều 31 Luật. Tuy vậy, chủ đầu tư vẫn chịu các giới hạn nêu ở phần tiếp theo.

Hệ quả pháp lý của việc điều chỉnh “không thuộc các trường hợp được điều chỉnh” là rõ ràng. Chủ đầu tư bị phạt 60–80 triệu đồng (điểm d khoản 2 Điều 19 Nghị định 339). Nếu công trình chưa khởi công thì bị buộc hủy bỏ hồ sơ thiết kế điều chỉnh (điểm e khoản 4 Điều 19). Nếu đã tổ chức thi công theo hồ sơ đó thì bị phạt tiếp 80–100 triệu đồng (điểm c khoản 8 Điều 25).

Thay đổi nào chủ đầu tư tự quyết, thay đổi nào phải điều chỉnh dự án?

Đây là câu hỏi quan trọng nhất khi điều chỉnh thiết kế xây dựng. Khoản 3 Điều 43 Nghị định 217 yêu cầu thiết kế điều chỉnh phải bảo đảm sự phù hợp giữa các bước thiết kế theo khoản 6 Điều 16. Khoản 3 Điều 20 Luật cũng nói thiết kế bước sau chỉ được điều chỉnh khi “không làm thay đổi về mục tiêu, quy mô và bảo đảm các yêu cầu kinh tế – kỹ thuật của dự án đã được phê duyệt”. Có thể chia các thay đổi thành ba tầng.

Tầng 1 — Chủ đầu tư tự quyết (được coi là phù hợp với bước thiết kế trước)

Khoản 6 Điều 16 Nghị định 217 cho phép chủ đầu tư quyết định thay đổi một số nội dung so với thiết kế bước trước để đáp ứng hiệu quả và yêu cầu sử dụng. Thay đổi đó vẫn được xác định là phù hợp với bước thiết kế trước, trừ khi rơi vào các trường hợp sau:

• Công trình xây dựng theo tuyến (điểm a): thay đổi quy mô đầu tư xây dựng ghi tại quyết định phê duyệt dự án, trừ trường hợp chuẩn xác lại số liệu tính toán; hoặc thay đổi giải pháp kết cấu chính của công trình chính thuộc dự án, trừ thay đổi cục bộ.
• Các công trình còn lại (điểm b): thay đổi quy mô đầu tư xây dựng ghi tại quyết định phê duyệt dự án (trừ chuẩn xác lại số liệu tính toán); hoặc thay đổi giải pháp kiến trúc liên quan đến các phân khu chức năng sử dụng chính bên trong công trình; hoặc thay đổi giải pháp kết cấu chính của công trình thuộc diện ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng (Phụ lục IV Nghị định 217); hoặc thay đổi sơ đồ nguyên lý hệ thống kỹ thuật với dự án hạ tầng kỹ thuật.

Như vậy, đổi chủng loại vật liệu hoàn thiện, tối ưu tiết diện dầm và cốt thép, đổi vị trí phòng phụ trợ, thay biện pháp chống thấm, điều chỉnh cao độ cục bộ… thông thường đều thuộc tầng 1, miễn là không đụng tới các yếu tố nêu trên.

Tầng 2 — Chủ đầu tư quyết định nhưng phải báo cáo người quyết định đầu tư

Khoản 7 Điều 16 Nghị định 217 yêu cầu chủ đầu tư gửi báo cáo bằng văn bản trước khi phê duyệt (hoặc trước khi kiểm soát thiết kế) tới người quyết định đầu tư “để biết và quản lý” trong hai trường hợp:

• Thay đổi các thông số, chỉ tiêu đã được người quyết định đầu tư phê duyệt nhưng chưa đến mức phải điều chỉnh dự án (điểm a);
• Thay đổi giải pháp sử dụng vật liệu cho kết cấu chính, hoặc thay đổi yếu tố khác làm ảnh hưởng đến kết quả đánh giá an toàn xây dựng của công trình thuộc Phụ lục IV (điểm b).

Theo khoản 8 Điều 16, nếu người quyết định đầu tư có ý kiến khác thì phải trả lời bằng văn bản trong 05 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ. Quá thời hạn này mà không có ý kiến thì chủ đầu tư được phê duyệt thiết kế. Bộ quản lý công trình xây dựng chuyên ngành có thể hướng dẫn chi tiết các nội dung của khoản 6 và khoản 7 theo lĩnh vực (khoản 9 Điều 16).

Tầng 3 — Phải điều chỉnh dự án trước, có thể phải qua cơ quan chuyên môn

Khi thay đổi rơi vào các trường hợp loại trừ của khoản 6 Điều 16, theo cách hiểu của chúng tôi, thiết kế điều chỉnh không còn “phù hợp với bước thiết kế trước”. Vì vậy phải điều chỉnh dự án theo Điều 28 Luật và Điều 40 Nghị định 217, rồi mới triển khai thiết kế điều chỉnh (điểm a khoản 1 Điều 31 Luật). Với dự án đầu tư công, việc điều chỉnh dự án còn phải thuộc một trong các trường hợp tại khoản 2 Điều 28 Luật, ví dụ xuất hiện yếu tố mang lại hiệu quả cao hơn và được chủ đầu tư chứng minh (điểm d), đồng thời tuân thủ pháp luật về đầu tư công.

Khoản 2 Điều 40 Nghị định 217 liệt kê bốn trường hợp mà cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh:

1. Điều chỉnh quy hoạch làm thay đổi chỉ tiêu, thông số quy hoạch trong phạm vi khu đất dự án;
2. Thay đổi mục tiêu, quy mô đầu tư xây dựng tại quyết định phê duyệt dự án (trừ chuẩn xác số liệu hoặc cắt giảm hạng mục độc lập đã được người quyết định đầu tư chấp thuận);
3. Thiết kế tại Báo cáo nghiên cứu khả thi thay đổi giải pháp kiến trúc liên quan đến phân khu chức năng sử dụng chính, giải pháp kết cấu chính, hoặc sơ đồ nguyên lý hệ thống kỹ thuật (dự án hạ tầng kỹ thuật);
4. Với dự án đầu tư công, dự án PPP: điều chỉnh làm tăng tổng mức đầu tư, trừ trường hợp tăng do chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hoặc do chỉ số giá xây dựng.

Các trường hợp điều chỉnh dự án khác do người quyết định đầu tư tổ chức thẩm định và quyết định. Với dự án chỉ lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật, khoản 6 Điều 40 quy định riêng. Nếu điều chỉnh làm tổng mức đầu tư vượt quá 10% ngưỡng của dự án chỉ lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật thì phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh. Ví dụ ngưỡng 40 tỷ đồng tại điểm b khoản 2 Điều 27 thì mức vượt là trên 44 tỷ đồng. Nếu chỉ điều chỉnh thiết kế bản vẽ thi công và không thuộc các trường hợp trên thì chủ đầu tư tự thẩm định, phê duyệt rồi báo cáo kết quả với người quyết định đầu tư (điểm b khoản 6 Điều 40). Cách xác định tổng mức đầu tư điều chỉnh được phân tích riêng trong bài khi nào được điều chỉnh tổng mức đầu tư xây dựng.

Ai thẩm định, phê duyệt thiết kế điều chỉnh? Khi nào phải thẩm định lại tại cơ quan chuyên môn?

Chủ đầu tư thẩm định và phê duyệt

Khoản 2 Điều 31 Luật quy định chủ đầu tư quyết định việc điều chỉnh, và việc điều chỉnh phải được thẩm định, phê duyệt theo Điều 29. Điều 29 lại giao chủ đầu tư thẩm định, kiểm soát và phê duyệt thiết kế triển khai sau khi dự án được phê duyệt. Khoản 4 Điều 43 Nghị định 217 cụ thể hóa như sau:

• Chủ đầu tư thẩm định và phê duyệt thiết kế điều chỉnh đối với bước thiết kế mà trước đây chính chủ đầu tư đã thẩm định, phê duyệt. Theo khoản 1 Điều 41, đó là bước thiết kế triển khai ngay trước khi lựa chọn nhà thầu thi công, EPC, EC hoặc EP.
• Với các bước thiết kế còn lại, ví dụ thiết kế bản vẽ thi công do nhà thầu lập sau khi chủ đầu tư đã thẩm định thiết kế kỹ thuật, chủ đầu tư kiểm soát thiết kế theo hợp đồng xây dựng và pháp luật có liên quan.

Chủ đầu tư được ủy quyền cho ban quản lý dự án phê duyệt thiết kế, trừ trường hợp thuê tư vấn quản lý dự án (khoản 3 Điều 42). Người được giao phê duyệt đóng dấu và ký xác nhận trực tiếp vào hồ sơ thiết kế điều chỉnh theo Mẫu số 14 (khoản 4 Điều 42). Thông báo kết quả thẩm định theo Mẫu số 12, quyết định phê duyệt theo Mẫu số 13 Phụ lục I Nghị định 217. Quy trình thẩm định nội bộ, tổ chức bộ phận thẩm định và bảng kiểm trước khi ký được trình bày chi tiết trong bài chủ đầu tư thẩm định thiết kế bản vẽ thi công. Khi thẩm định thiết kế điều chỉnh, anh/chị áp dụng lại đúng quy trình đó cho phần điều chỉnh.

Thẩm tra thiết kế điều chỉnh

Khoản 5 Điều 43 Nghị định 217 dẫn chiếu khoản 4 Điều 41: việc thẩm tra thiết kế điều chỉnh thực hiện như thẩm tra lần đầu. Diện bắt buộc thẩm tra nằm ở khoản 5 Điều 26 và khoản 3 Điều 29 Luật, gồm công trình ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng hoặc có quy mô lớn, kỹ thuật phức tạp, và công trình thuộc diện thẩm định thiết kế về phòng cháy chữa cháy. Chủ đầu tư chọn nhà thầu thẩm tra. Báo cáo kết quả thẩm tra theo Mẫu số 11, bản vẽ được thẩm tra đóng dấu theo Mẫu số 14. Theo cách hiểu của chúng tôi, phạm vi thẩm tra lần này là phần điều chỉnh và các bộ phận chịu ảnh hưởng của nó, không bắt buộc thẩm tra lại toàn bộ hồ sơ. Tuy vậy, nên ghi rõ phạm vi trong hợp đồng thẩm tra.

Khi nào phải “thẩm định lại tại cơ quan chuyên môn”?

Từ ngày 01/7/2026, cơ quan chuyên môn về xây dựng không còn thẩm định thiết kế triển khai sau khi dự án được phê duyệt, kể cả thiết kế điều chỉnh. Cơ quan chuyên môn chỉ tham gia trở lại trong ba tình huống:

1. Điều chỉnh dự án thuộc bốn trường hợp tại khoản 2 Điều 40 Nghị định 217, với dự án thuộc diện cơ quan chuyên môn thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi. Theo Điều 27 Luật và Điều 32 Nghị định 217, diện này gồm dự án đầu tư công, dự án PPP, dự án đầu tư kinh doanh quy mô lớn hoặc có công trình thuộc Phụ lục IV. Hồ sơ trình thẩm định theo Điều 35 và phải làm rõ lý do điều chỉnh, kèm báo cáo tình hình thi công thực tế (khoản 3 Điều 40). Thời gian thẩm định theo Điều 37: ví dụ không quá 12 ngày làm việc với dự án nhóm C thông thường, 16 ngày làm việc với nhóm B thông thường.
2. Dự án PPP có hạng mục sử dụng vốn đầu tư công thuộc điểm b khoản 2 Điều 41: chủ đầu tư gửi dự toán hạng mục đó đến cơ quan chuyên môn thẩm định.
3. Thẩm định thiết kế về phòng cháy chữa cháy trong các trường hợp nêu ở mục kế tiếp.

Với công trình đã được cơ quan chuyên môn thẩm định thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở theo Luật Xây dựng 50/2014/QH13 (đã hết hiệu lực), khoản 2 Điều 95 Luật 2025 quy định rõ: khi điều chỉnh thiết kế này thì không yêu cầu thẩm định tại cơ quan chuyên môn. Khoản 3 Điều 76 Nghị định 217 bổ sung: các bước tiếp theo, kể cả điều chỉnh thiết kế, thực hiện theo Nghị định 217. Hồ sơ đã trình cơ quan chuyên môn mà đến 01/7/2026 chưa có kết quả thì cơ quan chuyên môn dừng thẩm định, trả hồ sơ, và chủ đầu tư tự thẩm định (khoản 5 Điều 76).

Điều chỉnh thiết kế có phải thẩm định lại về phòng cháy chữa cháy?

Khoản 4 Điều 29 Luật Xây dựng giao chủ đầu tư thực hiện các yêu cầu của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ. Nghị định 105/2025/NĐ-CP chia việc thẩm định lại khi điều chỉnh thiết kế thành hai nhánh. Theo dẫn chiếu tại Nghị định 105, căn cứ gốc là khoản 2 Điều 17 Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ.

Hai lưu ý quan trọng. Thứ nhất, khi thẩm định thiết kế điều chỉnh, nội dung xem xét chỉ trong phạm vi điều chỉnh (điểm e khoản 2 Điều 6, điểm e khoản 2 Điều 9 Nghị định 105). Thứ hai, Điều 74 Nghị định 217 đã sửa khoản 1 Điều 6 Nghị định 105. Nay cơ quan chuyên môn về xây dựng chỉ thẩm định thiết kế về phòng cháy chữa cháy với công trình thuộc diện thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi tại cơ quan này và thuộc Phụ lục III Nghị định 105. Việc thẩm định được lồng ghép vào thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi. Theo cách hiểu của chúng tôi, các trường hợp tại khoản 4 Điều 6 vì vậy gắn với việc thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh. Nếu điều chỉnh thiết kế thuộc khoản 4 Điều 6 mà không kéo theo điều chỉnh dự án, chủ đầu tư nên có văn bản hỏi cơ quan chuyên môn về xây dựng và cơ quan Công an có thẩm quyền trước khi thi công phần điều chỉnh, để tránh vướng khi nghiệm thu về phòng cháy chữa cháy.

Khi nào phải điều chỉnh giấy phép xây dựng?

Khoản 1 Điều 63 Nghị định 217 quy định: trong quá trình xây dựng, nếu điều chỉnh thiết kế làm thay đổi một trong các nội dung dưới đây thì chủ đầu tư phải đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng:

1. Hình thức kiến trúc mặt ngoài, với công trình thuộc khu vực có yêu cầu quản lý kiến trúc;
2. Vị trí xây dựng, diện tích xây dựng, số tầng, giải pháp kết cấu chính;
3. Phân khu các chức năng sử dụng chính bên trong công trình.

Điều chỉnh thiết kế không làm thay đổi các nội dung trên thì không phải điều chỉnh giấy phép (điểm d khoản 1 Điều 63). Khoản 15 Điều 25 Nghị định 339 cũng xác định: xây dựng không đúng nội dung giấy phép nhưng không thuộc trường hợp phải điều chỉnh giấy phép thì không bị coi là vi phạm và không bị xử phạt. Lưu ý thêm: “số tầng” trên giấy phép bao gồm cả tầng hầm, tầng áp mái, tầng kỹ thuật và tum (khoản 9 Điều 49 Nghị định 217).

Một điểm hay bị bỏ sót: công trình thuộc dự án đã được cơ quan chuyên môn thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi (kể cả Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh) và đã được phê duyệt thì được miễn giấy phép (điểm e khoản 2 Điều 43 Luật). Khi đó, “cửa kiểm soát” chuyển sang thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh. Các trường hợp miễn phép khác xem bài miễn giấy phép xây dựng từ 2026. Trình tự cấp phép đầy đủ xem bài xin giấy phép xây dựng từ 01/7/2026.

Điều chỉnh dự toán tương ứng khi điều chỉnh thiết kế

Khoản 7 Điều 76 Luật Xây dựng cho phép điều chỉnh dự toán đã phê duyệt khi điều chỉnh thiết kế xây dựng. Dự toán điều chỉnh phải được thẩm định, phê duyệt. Theo khoản 1 Điều 16 Nghị định 206, dự toán được thẩm định cùng với thiết kế. Theo khoản 1 Điều 17, thẩm quyền phê duyệt dự toán đi cùng thẩm quyền phê duyệt thiết kế. Vì vậy, quyết định phê duyệt thiết kế điều chỉnh nên đi kèm dự toán điều chỉnh, và Mẫu số 13 Nghị định 217 có mục ghi giá trị dự toán theo từng khoản mục chi phí.

Điều 18 Nghị định 206 đặt hai nguyên tắc xác định dự toán điều chỉnh:

• Công trình, gói thầu chưa mở thầu: xác định theo nội dung điều chỉnh, mặt bằng giá và quy định tại thời điểm điều chỉnh (điểm a khoản 1).
• Công trình, gói thầu đã ký hợp đồng: căn cứ nội dung hợp đồng xây dựng phù hợp với pháp luật về hợp đồng, cùng quy định về quản lý chi phí tại thời điểm điều chỉnh, bảo đảm hiệu quả, mục tiêu, tiến độ dự án (điểm b khoản 1).

Chủ đầu tư tổ chức thẩm định và phê duyệt dự toán điều chỉnh (khoản 2 Điều 18). Với dự án đầu tư công, dự án PPP, việc không điều chỉnh dự toán, hoặc điều chỉnh mà không thẩm định, phê duyệt, bị phạt 40–60 triệu đồng (điểm b khoản 1 Điều 19 Nghị định 339). Với doanh nghiệp nhà nước làm dự án đầu tư kinh doanh, chủ đầu tư tự quyết định việc thẩm định và xác định giá trị dự toán (điểm d khoản 2 Điều 41 Nghị định 217).

Về hợp đồng, khoản 2 Điều 84 Luật cho phép sửa đổi khi thay đổi, điều chỉnh yêu cầu về nội dung, phạm vi công việc, kỹ thuật. Sửa đổi phải bằng văn bản (khoản 1). Với dự án đầu tư công, dự án PPP, nếu sửa đổi làm vượt giá gói thầu (bao gồm dự phòng) nhưng không vượt tổng mức đầu tư được duyệt thì chủ đầu tư được quyền quyết định (điểm c khoản 3 Điều 84). Lưu ý: hợp đồng ký trước 01/7/2026 vẫn thực hiện theo Luật Xây dựng 50/2014/QH13 (đã hết hiệu lực), chỉ áp dụng luật mới khi có bất khả kháng hoặc hoàn cảnh thay đổi cơ bản (khoản 7 Điều 95 Luật 2025). Với khối lượng phát sinh, khoản 3 Điều 18 Nghị định 207 yêu cầu chủ đầu tư, giám sát, thiết kế và nhà thầu cùng xem xét. Chỉ khối lượng được chủ đầu tư hoặc người quyết định đầu tư chấp thuận, phê duyệt mới là cơ sở thanh toán. Chi tiết xem bài quản lý khối lượng thi công và khối lượng phát sinh.

Ví dụ tính toán (số liệu minh họa)

Một trường trung học cơ sở do Ủy ban nhân dân xã quyết định đầu tư có tổng mức đầu tư 62 tỷ đồng. Gói thầu thi công có giá gói thầu 41,5 tỷ đồng, bao gồm dự phòng. Hợp đồng theo đơn giá cố định ký tháng 8/2026 với giá 39,8 tỷ đồng. Khi thi công cọc, kết quả thí nghiệm cho thấy lớp đất chịu lực sâu hơn khảo sát. Tư vấn thiết kế đề xuất kéo dài 220 cọc, mỗi cọc thêm 6 m, và bổ sung 3 cọc thí nghiệm nén tĩnh.

41,453 tỷ đồng vẫn thấp hơn giá gói thầu 41,5 tỷ đồng. Chủ đầu tư thẩm định, phê duyệt thiết kế và dự toán điều chỉnh, rồi ký phụ lục hợp đồng. Giả sử phát sinh thêm 0,4 tỷ đồng thép sàn do điều chỉnh kiến trúc thì giá hợp đồng thành 41,853 tỷ đồng, vượt giá gói thầu. Tuy vậy, con số này vẫn nằm trong tổng mức đầu tư 62 tỷ đồng, nên theo điểm c khoản 3 Điều 84 Luật chủ đầu tư vẫn được quyết định sửa đổi hợp đồng mà không phải điều chỉnh dự án. Nếu cộng dồn các điều chỉnh làm vượt tổng mức đầu tư thì phải điều chỉnh dự án. Với dự án đầu tư công, khi tăng tổng mức đầu tư vì lý do không thuộc bồi thường hoặc chỉ số giá, cơ quan chuyên môn phải thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh (điểm d khoản 2 Điều 40 Nghị định 217).

Góc nhà thầu, tư vấn giám sát và giám sát tác giả

Điều chỉnh thiết kế xây dựng không phải việc riêng của chủ đầu tư. Luật và Nghị định 207 phân vai rất rõ:

Hai điểm hay hiểu sai. Thứ nhất, ý kiến “đồng ý” của giám sát tác giả hay tư vấn giám sát không thay thế quyết định phê duyệt thiết kế điều chỉnh của chủ đầu tư. Thứ hai, thẩm tra, thẩm định, phê duyệt không làm giảm trách nhiệm của nhà thầu thiết kế về chất lượng thiết kế điều chỉnh do mình lập (khoản 1 Điều 25 Nghị định 217). Nội dung đầy đủ về giám sát tác giả xem bài giám sát tác giả trong thi công xây dựng.

Quy trình điều chỉnh thiết kế trong quá trình thi công: 10 bước

Quy trình dưới đây là khung thực hành do Viện tổng hợp từ các quy định nêu trên. Từng dự án cần điều chỉnh theo hợp đồng và quy chế nội bộ.

1. Phát sinh yêu cầu: nhà thầu, tư vấn giám sát hoặc giám sát tác giả lập phiếu đề xuất, nêu lý do, vị trí, ảnh hiện trường, kết quả thí nghiệm nếu có. Ghi vào nhật ký thi công. Văn bản giải quyết kỹ thuật được lưu cùng nhật ký theo khoản 4 Phụ lục IIa Nghị định 207.
2. Tạm dừng phần việc liên quan nếu tiếp tục thi công sẽ tạo ra khối lượng phải phá bỏ hoặc gây mất an toàn.
3. Phân loại theo ba tầng ở trên. Kiểm tra có chạm tới khoản 6, khoản 7 Điều 16 Nghị định 217, khoản 1 Điều 63 (giấy phép), khoản 4 Điều 6 và khoản 3 Điều 9 Nghị định 105 (phòng cháy chữa cháy) hay không.
4. Nếu thuộc tầng 3: dừng ở đây, làm thủ tục điều chỉnh dự án trước.
5. Chủ đầu tư có văn bản quyết định cho phép điều chỉnh. Nếu chưa thi công thì phải có chấp thuận của người quyết định đầu tư theo khoản 2 Điều 43. Giao nhà thầu thiết kế lập thiết kế điều chỉnh. Nếu lỗi do thiết kế thì xử lý chi phí theo hợp đồng.
6. Nhà thầu thiết kế lập hồ sơ thiết kế điều chỉnh và dự toán điều chỉnh, ghi rõ phiên bản, phạm vi thay đổi, bản vẽ bị thay thế.
7. Thẩm tra phần điều chỉnh nếu công trình thuộc diện bắt buộc.
8. Báo cáo người quyết định đầu tư nếu thuộc khoản 7 Điều 16, chờ 05 ngày làm việc.
9. Thẩm định, phê duyệt thiết kế và dự toán điều chỉnh theo Mẫu số 12, 13, đóng dấu Mẫu số 14. Làm song song thủ tục điều chỉnh giấy phép hoặc thẩm định lại phòng cháy chữa cháy nếu thuộc diện. Chỉ thi công phần điều chỉnh sau khi có đủ kết quả.
10. Phát hành bản vẽ điều chỉnh, thu hồi bản cũ, ký phụ lục hợp đồng. Cập nhật danh mục thay đổi thiết kế cho hồ sơ hoàn thành và bản vẽ hoàn công.

Ghi nhận vào bản vẽ hoàn công và hồ sơ hoàn thành công trình

Bản vẽ hoàn công thể hiện vị trí, kích thước, vật liệu và thiết bị được sử dụng thực tế (khoản 3 Điều 2 Nghị định 207). Phụ lục IIb Nghị định 207 cho phép hai cách lập:

• Nếu kích thước, thông số thực tế thay đổi so với thiết kế bản vẽ thi công được phê duyệt, nhà thầu ghi trị số thực tế trong ngoặc đơn bên cạnh hoặc bên dưới trị số cũ (điểm a khoản 1).
• Trường hợp cần thiết, vẽ lại bản vẽ hoàn công mới có khung tên theo mẫu dấu (điểm b khoản 1). Với phần điều chỉnh lớn như đổi cả hệ cọc, nên chọn cách này. Nên ghi số, ngày quyết định phê duyệt thiết kế điều chỉnh trên bản vẽ để truy vết.

Theo cách hiểu của chúng tôi, bản vẽ hoàn công ghi nhận thực tế nhưng không hợp thức hóa một thay đổi chưa được phê duyệt. Nếu thực tế khác thiết kế mà vượt sai số cho phép và không có quyết định phê duyệt điều chỉnh, hồ sơ sẽ lộ ra ngay mâu thuẫn. Điểm a khoản 1 Điều 24 Nghị định 207 đặt điều kiện nghiệm thu hoàn thành là công việc đã thi công đầy đủ theo thiết kế được phê duyệt.

Các thay đổi thiết kế phải có mặt ở nhiều chỗ trong hồ sơ:

• Báo cáo định kỳ của tư vấn giám sát: “Thống kê các thay đổi thiết kế trên công trường trong kỳ báo cáo” (mục 7 Phụ lục IVa);
• Báo cáo hoàn thành công tác giám sát: “Các thay đổi thiết kế và việc thẩm định, phê duyệt thiết kế điều chỉnh” (mục 7 Phụ lục IVb);
• Hồ sơ hoàn thành công trình: “Danh mục các thay đổi thiết kế trong quá trình thi công xây dựng công trình và các văn bản thẩm định, phê duyệt của cấp có thẩm quyền” (mục III.1 Phụ lục VII);
• Hồ sơ phục vụ quản lý, sử dụng: thiết kế bản vẽ thi công đã được chủ đầu tư xác nhận “và các thay đổi thiết kế trong quá trình thi công” (mục 3 Phụ lục X).

Cách lập, mẫu dấu và các lỗi hay gặp khi lập bản vẽ hoàn công xem bài hồ sơ hoàn công công trình xây dựng gồm những gì.

Xử phạt khi thi công sai thiết kế hoặc không điều chỉnh thiết kế

Mức phạt dưới đây là mức áp dụng với tổ chức. Cá nhân vi phạm cùng hành vi bị phạt bằng một nửa (điểm a khoản 4 Điều 5 Nghị định 339). Các điều khoản trong bảng không thuộc ngoại lệ tại điểm b khoản 4 Điều 5.

Phần nặng nhất thường là biện pháp khắc phục hậu quả, không phải tiền phạt. Với công trình đang thi công, điểm c khoản 14 Điều 25 buộc thực hiện thủ tục điều chỉnh giấy phép, điều chỉnh dự án hoặc điều chỉnh thiết kế theo khoản 2 Điều 85. Cụ thể: dừng thi công phần vi phạm và hoàn thành thủ tục trong 120 ngày (công trình lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật hoặc Báo cáo nghiên cứu khả thi) hoặc 35 ngày (nhà ở riêng lẻ, công trình khác) kể từ ngày có quyết định xử phạt. Chỉ được thi công tiếp khi biên bản kiểm tra hiện trạng xác nhận công trình phù hợp với hồ sơ đã được duyệt. Nếu không được duyệt thì phải tự phá dỡ phần vi phạm trong 15 ngày. Với hành vi đã kết thúc, biện pháp là buộc phá dỡ phần vi phạm (điểm d khoản 14 Điều 25). Nếu phải thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh sau khi bị xử phạt, hồ sơ còn phải kèm biên bản, quyết định xử phạt và báo cáo kiểm định khả năng chịu lực của phần đã thi công (điểm l khoản 2 Điều 35 Nghị định 217). Bảng phạt trật tự xây dựng đầy đủ xem bài xây dựng không phép, sai phép bị phạt bao nhiêu.

16 tình huống điều chỉnh thiết kế xây dựng thường gặp

Các tình huống dưới đây dùng số liệu minh họa. Cách xử lý dẫn theo điều khoản đã đối chiếu. Với hồ sơ cụ thể, anh/chị cần đối chiếu thêm quyết định đầu tư, giấy phép và hợp đồng của dự án.

Nhóm 1 — Dự án đầu tư công

Tình huống 1: Trụ sở xã lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật muốn đổi mái tôn thành mái bê tông và thêm tum

Trụ sở Ủy ban nhân dân xã, tổng mức đầu tư 18 tỷ đồng, chỉ lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật do Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã quyết định đầu tư. Đang thi công tầng 3 thì ban quản lý muốn đổi mái tôn sang mái bê tông cốt thép chống nóng, kèm một tum thang. Dự toán tăng khoảng 1,6 tỷ đồng.

Cách xử lý: Thêm tum làm tăng số tầng và thay đổi quy mô ghi trong quyết định phê duyệt dự án. Đây không còn là “chỉ điều chỉnh thiết kế bản vẽ thi công” theo điểm b khoản 6 Điều 40 Nghị định 217. Vì vậy phải điều chỉnh dự án do người quyết định đầu tư xem xét, quyết định (chapeau khoản 6 Điều 40). Dự án đầu tư công còn phải thuộc trường hợp được điều chỉnh tại khoản 2 Điều 28 Luật, ví dụ điểm d khi chứng minh được hiệu quả cao hơn. Tổng mức đầu tư sau điều chỉnh khoảng 19,6 tỷ đồng, chưa vượt 44 tỷ đồng, nên không phải chuyển sang Báo cáo nghiên cứu khả thi (điểm a khoản 6 Điều 40). Dự án chỉ lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật không thẩm định tại cơ quan chuyên môn (khoản 2 Điều 27 Luật). Việc thẩm định do cơ quan chuyên môn trực thuộc người quyết định đầu tư đảm nhận (khoản 3 Điều 26 Luật). Công trình do Chủ tịch Ủy ban nhân dân quyết định đầu tư thuộc diện miễn giấy phép (điểm b khoản 2 Điều 43 Luật), nên không có thủ tục điều chỉnh giấy phép. Nếu chỉ đổi mái tôn sang mái bê tông mà không thêm tum, không đổi quy mô, thì theo cách hiểu của chúng tôi đây thuộc điểm b khoản 6 Điều 40: chủ đầu tư thẩm định, phê duyệt rồi báo cáo kết quả với người quyết định đầu tư.

Tình huống 2: Bệnh viện cấp II muốn chuyển khu khám bệnh thành khu phẫu thuật

Bệnh viện khu vực, dự án đầu tư công nhóm B, công trình cấp II. Báo cáo nghiên cứu khả thi do Sở Xây dựng thẩm định. Đang thi công phần thô, giám đốc bệnh viện đề nghị chuyển tầng 3 từ khu khám ngoại trú thành khu phẫu thuật gồm 6 phòng mổ.

Cách xử lý: Đây là thay đổi giải pháp kiến trúc liên quan đến phân khu chức năng sử dụng chính, thuộc điểm b khoản 6 Điều 16 Nghị định 217. Thay đổi này không được coi là phù hợp với bước thiết kế trước. Phải điều chỉnh dự án, và vì thiết kế tại Báo cáo nghiên cứu khả thi thay đổi phân khu chức năng chính, Sở Xây dựng phải thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh (điểm c khoản 2 Điều 40). Về phòng cháy chữa cháy, thay đổi phân khu chức năng chính thuộc điểm e khoản 4 Điều 6 Nghị định 105. Nếu hệ thống chữa cháy phải bổ sung thì thêm nhánh Công an theo điểm b khoản 3 Điều 9. Sau khi dự án điều chỉnh được phê duyệt, chủ đầu tư thẩm định, phê duyệt thiết kế và dự toán điều chỉnh. Công trình bệnh viện cấp II thuộc Phụ lục IV nên phải thẩm tra (khoản 5 Điều 43, khoản 4 Điều 41). Trong thời gian chờ, tầng 3 chỉ được thi công theo thiết kế cũ ở những phần không bị ảnh hưởng.

Tình huống 3: Đường tỉnh nắn cục bộ 350 m tuyến để tránh khu mộ

Dự án đường tỉnh dài 8,2 km. Khi giải phóng mặt bằng mới phát hiện cụm mộ không di dời được. Tư vấn đề xuất nắn 350 m tuyến, chiều dài tăng 40 m. Cấp đường, số làn và kết cấu áo đường giữ nguyên.

Cách xử lý: Với công trình theo tuyến, điểm a khoản 6 Điều 16 Nghị định 217 chỉ loại trừ trường hợp thay đổi quy mô (trừ chuẩn xác số liệu) hoặc thay đổi giải pháp kết cấu chính (trừ thay đổi cục bộ). Nắn cục bộ, giữ quy mô và kết cấu thì chủ đầu tư được quyết định. Tuy nhiên, nếu chiều dài tuyến là chỉ tiêu ghi trong quyết định phê duyệt dự án thì thuộc điểm a khoản 7 Điều 16. Chủ đầu tư phải gửi báo cáo người quyết định đầu tư trước khi phê duyệt và chờ 05 ngày làm việc (khoản 8). Dự toán điều chỉnh theo điểm b khoản 1 Điều 18 Nghị định 206. Phần giải phóng mặt bằng bổ sung xử lý theo pháp luật đất đai.

Tình huống 4: Cọc phải dài thêm 6 m vì địa chất khác khảo sát

Đây là tình huống ở ví dụ tính toán phía trên: trường trung học cơ sở, 220 cọc, phần tăng 1,653 tỷ đồng.

Cách xử lý: Đây là điều chỉnh trong quá trình thi công để bảo đảm chất lượng công trình (điểm b khoản 1 Điều 31 Luật). Kéo dài cọc cùng loại, cùng giải pháp móng không phải là thay đổi quy mô, nên thuộc tầng 1. Nhà thầu thi công thông báo sai khác (khoản 8 Điều 15 Nghị định 207). Chủ đầu tư, giám sát, thiết kế và nhà thầu cùng xem xét khối lượng phát sinh (khoản 3 Điều 18 Nghị định 207). Chủ đầu tư thẩm định, phê duyệt thiết kế bản vẽ thi công và dự toán điều chỉnh (khoản 4 Điều 43 Nghị định 217, Điều 18 Nghị định 206), rồi ký phụ lục hợp đồng. Nếu công trình không thuộc Phụ lục IV và phần điều chỉnh không liên quan đến phòng cháy chữa cháy thì theo cách hiểu của chúng tôi không bắt buộc thẩm tra phần điều chỉnh. Anh/chị cần đối chiếu cấp và loại công trình trước khi kết luận. Để kịp tiến độ, chủ đầu tư có thể phê duyệt riêng phần móng điều chỉnh (khoản 5 Điều 42 cho phép thẩm định, phê duyệt theo bộ phận công trình).

Nhóm 2 — Doanh nghiệp, dự án đầu tư kinh doanh

Tình huống 5: Nhà xưởng trong khu công nghiệp đổi kết cấu mái, bỏ một hàng cột

Doanh nghiệp xây nhà xưởng công nghiệp nhẹ cấp III trong khu công nghiệp, đã có giấy phép do Ban quản lý các khu công nghiệp cấp. Thiết kế khung thép có hàng cột giữa. Chủ đầu tư muốn bỏ hàng cột này để lắp dây chuyền, tăng khẩu độ từ 30 m lên 60 m.

Cách xử lý: Bỏ hàng cột, đổi khẩu độ là thay đổi giải pháp kết cấu chính, thuộc điểm b khoản 1 Điều 63 Nghị định 217. Phải điều chỉnh giấy phép tại Ban quản lý các khu công nghiệp (khoản 2, điểm a khoản 4 Điều 53), thời hạn 09 ngày làm việc (điểm b khoản 1 Điều 54). Hồ sơ gồm báo cáo kết quả thẩm định và văn bản phê duyệt thiết kế điều chỉnh (điểm d khoản 2 Điều 63). Vì vậy chủ đầu tư phải thẩm định, phê duyệt xong trước khi nộp. Xưởng cấp III không thuộc Phụ lục IV, nên theo điểm b khoản 6 Điều 16 thay đổi kết cấu chính không làm mất sự phù hợp với Báo cáo nghiên cứu khả thi. Nếu nhà xưởng thuộc diện thẩm định phòng cháy chữa cháy và hệ thống chữa cháy tự động phải bố trí lại hoặc bổ sung theo mái mới, chủ đầu tư kiểm tra thêm khoản 3 Điều 9 Nghị định 105.

Tình huống 6: Khách sạn 12 tầng muốn đổi sàn bê tông cốt thép sang sàn liên hợp thép – bê tông

Khách sạn 12 tầng là công trình cấp II, thuộc mục I.2.6 Phụ lục IV. Báo cáo nghiên cứu khả thi do Sở Xây dựng thẩm định. Nhà thầu đề xuất dùng sàn liên hợp thép – bê tông cho bốn tầng trên cùng để rút ngắn tiến độ 45 ngày.

Cách xử lý: Cần xác định bản chất thay đổi trước. Nếu chỉ thay giải pháp vật liệu của kết cấu chính mà giữ hệ kết cấu chịu lực (khung, vách), thì thuộc điểm b khoản 7 Điều 16: chủ đầu tư báo cáo người quyết định đầu tư trước khi phê duyệt. Nếu làm thay đổi giải pháp kết cấu chính thì thuộc điểm b khoản 6 Điều 16 và phải điều chỉnh dự án. Sở Xây dựng khi đó thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh (điểm c khoản 2 Điều 40). Ranh giới này theo cách hiểu của chúng tôi phụ thuộc hồ sơ kỹ thuật cụ thể. Nên xin ý kiến bằng văn bản của Sở Xây dựng hoặc theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng (khoản 9 Điều 16). Công trình thuộc Phụ lục IV nên bắt buộc thẩm tra thiết kế điều chỉnh. Kết cấu thép có thể làm giảm bậc chịu lửa nếu không bọc bảo vệ, khi đó thuộc điểm c khoản 4 Điều 6 Nghị định 105. Công trình thuộc dự án đã được cơ quan chuyên môn thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi được miễn giấy phép (điểm e khoản 2 Điều 43 Luật), nên không có thủ tục điều chỉnh giấy phép.

Tình huống 7: Tòa văn phòng đổi mặt đứng sang kính trong khu có quy chế quản lý kiến trúc

Tòa văn phòng 7 tầng, cấp III, tổng mức đầu tư 55 tỷ đồng (lập Báo cáo nghiên cứu khả thi). Giấy phép do Ủy ban nhân dân phường cấp. Tuyến phố có quy chế quản lý kiến trúc. Chủ đầu tư muốn đổi mặt đứng từ tường sơn và cửa sổ sang vách kính kèm lam nhôm.

Cách xử lý: Đây là thay đổi hình thức kiến trúc mặt ngoài của công trình trong khu vực có yêu cầu quản lý kiến trúc (điểm a khoản 1 Điều 63). Phải điều chỉnh giấy phép tại Ủy ban nhân dân phường (khoản 1, điểm a khoản 4 Điều 53) trước khi lắp dựng mặt đứng mới. Thời hạn 09 ngày làm việc. Nếu thi công trước khi có giấy phép điều chỉnh, chủ đầu tư có thể bị phạt 120–140 triệu đồng theo điểm d khoản 6 Điều 25 Nghị định 339. Đồng thời chủ đầu tư bị buộc làm thủ tục trong 120 ngày theo khoản 2 Điều 85. Nên đối chiếu quy chế quản lý kiến trúc về màu sắc, vật liệu mặt ngoài ngay từ khi lập thiết kế điều chỉnh.

Tình huống 8: Doanh nghiệp nhà nước muốn tự thẩm định dự toán điều chỉnh

Một tổng công ty nhà nước đầu tư kho logistics bằng vốn doanh nghiệp (dự án đầu tư kinh doanh). Khi điều chỉnh thiết kế nền kho do tải trọng thiết bị tăng, ban quản lý hỏi: dự toán điều chỉnh có phải thẩm định như dự án đầu tư công không?

Cách xử lý: Theo điểm d khoản 2 Điều 41 Nghị định 217, với công trình thuộc dự án đầu tư kinh doanh của doanh nghiệp nhà nước, chủ đầu tư tự quyết định việc thẩm định, xác định giá trị dự toán, bảo đảm hiệu quả sử dụng vốn của doanh nghiệp. Thiết kế điều chỉnh vẫn phải được thẩm định theo điểm c khoản 2 Điều 41, gồm sự phù hợp với thiết kế tại Báo cáo nghiên cứu khả thi, tuân thủ quy chuẩn và đánh giá an toàn chịu lực. Tải trọng thiết bị tăng có thể là “thay đổi thông số, chỉ tiêu đã được người quyết định đầu tư phê duyệt” nếu tải trọng khai thác là chỉ tiêu trong quyết định đầu tư. Khi đó cần báo cáo theo điểm a khoản 7 Điều 16.

Nhóm 3 — Nhà ở riêng lẻ

Tình huống 9: Nới tầng 1 ra phía sau thêm 12 m²

Gia đình ông T được cấp phép xây nhà 4 tầng, diện tích xây dựng 80 m² trên lô đất 100 m². Khi đang làm móng, ông muốn nới tầng 1 ra sau thêm 12 m² làm bếp.

Cách xử lý: Thay đổi diện tích xây dựng thuộc điểm b khoản 1 Điều 63, nên phải điều chỉnh giấy phép tại Ủy ban nhân dân cấp xã (khoản 1 Điều 53), thời hạn 07 ngày làm việc. Trước khi nộp, cần kiểm tra mật độ xây dựng và chỉ giới theo quy hoạch hoặc quy chế kiến trúc. Nếu vượt thì không đủ điều kiện điều chỉnh. Nếu xây phần nới khi chưa có giấy phép điều chỉnh, mức phạt theo điểm a khoản 6 Điều 25 Nghị định 339 là 30–40 triệu đồng với tổ chức, tức 15–20 triệu đồng với ông T là cá nhân (điểm a khoản 4 Điều 5). Ông T còn phải dừng thi công phần vi phạm và hoàn thành thủ tục trong 35 ngày (điểm a khoản 2 Điều 85). Không được cấp thì phải tự phá dỡ.

Tình huống 10: Đổi bố trí phòng ở tầng 3, không đụng kết cấu

Cũng nhà ông T, ông muốn gộp hai phòng ngủ tầng 3 thành một và dời vị trí khu vệ sinh sang góc khác. Kết cấu khung, sàn giữ nguyên.

Cách xử lý: Việc này không làm thay đổi vị trí, diện tích xây dựng, số tầng, kết cấu chính, kiến trúc mặt ngoài hay phân khu chức năng chính của một ngôi nhà ở. Vì vậy không phải điều chỉnh giấy phép (điểm d khoản 1 Điều 63). Nếu có sai khác so với bản vẽ kèm giấy phép thì cũng không bị coi là xây dựng sai phép (khoản 15 Điều 25 Nghị định 339). Cần lưu ý: dời khu vệ sinh thường kéo theo hạ cốt sàn và đổi đường ống. Nếu phải cắt dầm, đục sàn thì cần người thiết kế kiểm tra an toàn chịu lực. Bản vẽ nên được cập nhật để làm hồ sơ hoàn công.

Nhóm 4 — Nhà thầu, tư vấn, hồ sơ và xử phạt

Tình huống 11: Nhà thầu tự đổi vật liệu tường buồng thang thoát nạn

Thiết kế tường buồng thang thoát nạn là tường gạch đặc dày 220 mm. Vì thiếu nhân công xây, nhà thầu tự thay bằng tấm tường nhẹ lắp ghép chưa có kết quả thử nghiệm giới hạn chịu lửa tương đương. Tư vấn giám sát phát hiện khi đã lắp xong 2 tầng.

Cách xử lý: Đây là thi công không đúng thiết kế. Nhà thầu có thể bị phạt 40–60 triệu đồng và buộc thi công đúng thiết kế (điểm đ khoản 3, điểm n khoản 5 Điều 23 Nghị định 339). Tư vấn giám sát được tạm dừng thi công (điểm d khoản 1 Điều 63 Luật) và không chấp thuận vật liệu (điểm d khoản 1 Điều 20 Nghị định 207). Cách đúng là nhà thầu đề xuất sửa đổi thiết kế (điểm b khoản 1 Điều 61 Luật). Chủ đầu tư xem xét, quyết định (điểm g khoản 2 Điều 59). Nếu chấp nhận thì phải có thiết kế điều chỉnh được thẩm định, phê duyệt. Nếu làm giảm bậc chịu lửa thì thuộc điểm c khoản 4 Điều 6 Nghị định 105. Trên thực tế, phương án an toàn nhất là tháo dỡ và làm lại đúng thiết kế, chi phí do nhà thầu chịu theo hợp đồng.

Tình huống 12: Giám sát tác giả ghi “đồng ý thay đổi” vào nhật ký thi công

Chủ nhiệm thiết kế đến công trường, ghi vào nhật ký: “Đồng ý đổi dầm D3 từ 300×600 thành 300×700, bổ sung thép theo phác thảo kèm theo”. Nhà thầu thi công luôn.

Cách xử lý: Giám sát tác giả có nhiệm vụ “điều chỉnh thiết kế phù hợp với thực tế thi công” (điểm b khoản 2 Điều 21 Nghị định 207). Tuy vậy, điều chỉnh thiết kế xây dựng phải được chủ đầu tư quyết định, thẩm định và phê duyệt (khoản 2 Điều 31 Luật, khoản 4 Điều 43 Nghị định 217). Một bản phác thảo trong nhật ký chưa phải thiết kế điều chỉnh được phê duyệt. Nếu thiết kế bản vẽ thi công là bước do chủ đầu tư thẩm định thì phải thẩm định, phê duyệt phần điều chỉnh. Nếu là bước chủ đầu tư chỉ kiểm soát theo hợp đồng thì thực hiện theo quy trình kiểm soát trong hợp đồng. Dù theo trường hợp nào, cần có bản vẽ chính thức có chữ ký chủ nhiệm thiết kế và văn bản chấp thuận của chủ đầu tư. Văn bản này lưu cùng nhật ký theo khoản 4 Phụ lục IIa.

Tình huống 13: Tư vấn giám sát phát hiện sai sót thiết kế ở dầm công xôn

Khi kiểm tra cốt thép dầm công xôn sảnh, giám sát phát hiện bản vẽ kết cấu thiếu thép neo và cao độ không khớp bản vẽ kiến trúc.

Cách xử lý: Giám sát đề nghị chủ đầu tư tổ chức điều chỉnh thiết kế (điểm g khoản 1 Điều 20 Nghị định 207, điểm c khoản 2 Điều 63 Luật). Nếu có nguy cơ mất an toàn thì yêu cầu tạm dừng thi công. Nhà thầu thiết kế phải xem xét xử lý bất hợp lý theo đề nghị của chủ đầu tư (điểm d khoản 2 Điều 62 Luật). Nhà thầu thiết kế chịu trách nhiệm về chất lượng thiết kế, kể cả khi hồ sơ đã được thẩm tra, thẩm định (khoản 1 Điều 25 Nghị định 217). Nhà thầu thiết kế phải bồi thường nếu gây thiệt hại (điểm d khoản 2 Điều 35 Luật), và có thể bị xử phạt nếu hồ sơ không đáp ứng yêu cầu (điểm a khoản 3 Điều 20 Nghị định 339). Theo cách hiểu của chúng tôi, chi phí lập thiết kế điều chỉnh do lỗi thiết kế không nên tính thêm cho chủ đầu tư. Cần đối chiếu điều khoản trách nhiệm trong hợp đồng tư vấn.

Tình huống 14: Ghi phần cọc điều chỉnh vào bản vẽ hoàn công

Tiếp tình huống 4, sau khi thi công xong, nhà thầu hỏi nên lập bản vẽ hoàn công phần cọc thế nào.

Cách xử lý: Phần cọc đã có thiết kế điều chỉnh được phê duyệt. Nhà thầu dùng bản vẽ điều chỉnh làm nền. Nếu thực tế khớp trong sai số cho phép thì chụp lại, đóng dấu, ký xác nhận làm bản vẽ hoàn công. Nếu có trị số khác thì ghi trị số thực tế trong ngoặc đơn (điểm a khoản 1 Phụ lục IIb). Cọc là bộ phận bị che khuất, nên phải lập hoàn công hoặc đo đạc trước khi thi công đài móng (điểm c khoản 1). Chủ đầu tư đưa quyết định phê duyệt điều chỉnh vào danh mục thay đổi thiết kế (mục III.1 Phụ lục VII). Giám sát ghi vào báo cáo (mục 7 Phụ lục IVa, IVb). Không lập hoặc lập sai bản vẽ hoàn công, nhà thầu bị phạt 40–60 triệu đồng (điểm a khoản 3 Điều 23 Nghị định 339). Giám sát xác nhận sai thì bị phạt cùng khung (điểm đ khoản 2 Điều 29).

Tình huống 15: Bị lập biên bản vì thi công phần thiết kế điều chỉnh chưa được phê duyệt

Doanh nghiệp xây trung tâm dịch vụ (lập Báo cáo nghiên cứu khả thi). Doanh nghiệp đã cho mở rộng sảnh tầng 1 và dời hai vách cứng theo phương án mới trong khi hồ sơ điều chỉnh còn đang thẩm định nội bộ. Thanh tra xây dựng lập biên bản.

Cách xử lý: Hành vi thuộc điểm b khoản 8 Điều 25 Nghị định 339, phạt 80–100 triệu đồng. Việc điều chỉnh không được thẩm định, phê duyệt cũng được mô tả tại điểm c khoản 2 Điều 19 (60–80 triệu đồng). Áp dụng điều khoản nào là do người có thẩm quyền xác định theo hồ sơ vụ việc. Biện pháp khắc phục: dừng thi công phần vi phạm, hoàn thành thủ tục trong 120 ngày (khoản 2 Điều 85). Dời vách cứng có thể là thay đổi kết cấu chính. Nếu công trình thuộc Phụ lục IV thì phải điều chỉnh dự án và thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh, hồ sơ kèm biên bản, quyết định xử phạt và báo cáo kiểm định chịu lực (điểm l khoản 2 Điều 35 Nghị định 217). Rủi ro lớn nhất là tiếp tục thi công sau khi đã bị lập biên bản. Khi đó chủ đầu tư có thể bị phạt 500–600 triệu đồng (điểm d khoản 11 Điều 25), nhà thầu 180–200 triệu đồng (điểm d khoản 3 Điều 26).

Tình huống 16: Thiết kế do Sở Xây dựng thẩm định năm 2025, nay cần điều chỉnh

Trung tâm thương mại cấp II có thiết kế kỹ thuật được Sở Xây dựng thẩm định và chủ đầu tư phê duyệt tháng 11/2025 theo Luật Xây dựng 50/2014/QH13 (đã hết hiệu lực). Công trình đã có giấy phép năm 2025. Tháng 10/2026, chủ đầu tư muốn dời vị trí hai cầu thang bộ thoát nạn để mở rộng không gian bán hàng.

Cách xử lý: Khoản 2 Điều 95 Luật 2025 quy định công trình đã được cơ quan chuyên môn thẩm định theo luật cũ, khi điều chỉnh thiết kế thì không yêu cầu thẩm định tại cơ quan chuyên môn. Chủ đầu tư tự thẩm định, phê duyệt theo Nghị định 217 (khoản 3 Điều 76). Tuy nhiên, thay đổi vị trí thang bộ thoát nạn thuộc điểm đ khoản 4 Điều 6 Nghị định 105, nên cần xác định thủ tục thẩm định lại về phòng cháy chữa cháy với cơ quan có thẩm quyền trước khi thi công. Về giấy phép, nếu việc dời thang cần cắt sàn, đổi hệ dầm (kết cấu chính) thì thuộc điểm b khoản 1 Điều 63 và phải điều chỉnh giấy phép. Nếu công trình nay thuộc diện miễn giấy phép theo luật mới thì không phải điều chỉnh giấy phép (khoản 3 Điều 95 Luật). Trung tâm thương mại cấp II thuộc Phụ lục IV, nên bắt buộc thẩm tra thiết kế điều chỉnh.

Checklist trước khi ký phê duyệt thiết kế điều chỉnh

1. Thay đổi thuộc điểm a hay điểm b khoản 1 Điều 31 Luật? Có văn bản nêu lý do, bằng chứng hiện trường?
2. Công trình đã thi công chưa? Nếu chưa, đã có chấp thuận của người quyết định đầu tư (khoản 2 Điều 43)?
3. Đã đối chiếu khoản 6 Điều 16: có đổi quy mô, phân khu chức năng chính, kết cấu chính (Phụ lục IV), sơ đồ nguyên lý hạ tầng kỹ thuật?
4. Có thuộc khoản 7 Điều 16 không? Đã gửi báo cáo người quyết định đầu tư và qua 05 ngày làm việc?
5. Nếu phải điều chỉnh dự án: đã có quyết định phê duyệt dự án điều chỉnh, kết quả thẩm định của cơ quan chuyên môn (nếu thuộc khoản 2 Điều 40)?
6. Bước thiết kế đang điều chỉnh có phải bước chủ đầu tư đã thẩm định? Nếu không, đã kiểm soát theo hợp đồng?
7. Công trình có thuộc diện thẩm tra? Đã có báo cáo thẩm tra phần điều chỉnh theo Mẫu số 11?
8. Đã rà các trường hợp thẩm định lại phòng cháy chữa cháy (khoản 4 Điều 6, khoản 3 Điều 9 Nghị định 105)?
9. Có phải điều chỉnh giấy phép (khoản 1 Điều 63)? Công trình có thuộc diện miễn giấy phép?
10. Dự toán điều chỉnh đã lập đúng nguyên tắc điểm a hoặc b khoản 1 Điều 18 Nghị định 206 và được thẩm định cùng thiết kế?
11. Giá hợp đồng sau điều chỉnh có vượt giá gói thầu, vượt tổng mức đầu tư? Thẩm quyền sửa đổi hợp đồng theo Điều 84 Luật?
12. Người ký phê duyệt có đúng thẩm quyền (ủy quyền ban quản lý dự án theo khoản 3 Điều 42)?
13. Hồ sơ điều chỉnh có ghi phiên bản, danh mục bản vẽ thay thế và được đóng dấu Mẫu số 14?
14. Đã có kế hoạch phát hành bản vẽ mới, thu hồi bản cũ, cập nhật danh mục thay đổi cho hồ sơ hoàn thành?
15. Đã thông báo cho giám sát, nhà thầu và giám sát tác giả rằng chỉ được thi công phần điều chỉnh từ ngày quyết định có hiệu lực?

Những sai lầm thường gặp

1. Coi biên bản hiện trường là quyết định điều chỉnh. Biên bản ghi nhận đề xuất. Quyết định phê duyệt mới cho phép thi công.
2. Nghĩ rằng từ 2026 “không còn ai kiểm tra” vì Sở Xây dựng không thẩm định thiết kế nữa. Trách nhiệm chuyển về chủ đầu tư, và mức phạt thi công theo thiết kế chưa phê duyệt là 80–100 triệu đồng.
3. Không đối chiếu khoản 6 Điều 16, tự điều chỉnh cả phân khu chức năng chính hoặc quy mô mà không điều chỉnh dự án.
4. Quên báo cáo người quyết định đầu tư khi thay đổi chỉ tiêu đã được phê duyệt hoặc vật liệu kết cấu chính của công trình thuộc Phụ lục IV.
5. Bỏ qua phòng cháy chữa cháy: dời thang thoát nạn, đổi công năng, đổi bơm chữa cháy mà không rà Nghị định 105, đến khi nghiệm thu thì bị vướng.
6. Điều chỉnh thiết kế nhưng không điều chỉnh dự toán, dẫn đến thanh toán phát sinh không có căn cứ phê duyệt.
7. Bỏ qua điều chỉnh giấy phép khi đổi diện tích xây dựng, số tầng (kể cả tum), kiến trúc mặt ngoài; hoặc để giám sát tác giả “phê duyệt” thay chủ đầu tư qua nhật ký, tin nhắn.
8. Tiếp tục thi công khi đã bị lập biên bản: khung phạt tăng lên hàng trăm triệu đồng, kèm nguy cơ tước giấy phép và tịch thu phương tiện.
9. Không đưa thay đổi vào bản vẽ hoàn công và danh mục thay đổi thiết kế, làm hồ sơ hoàn thành không khớp thực tế và gây khó cho bảo trì sau này.

Bồi dưỡng nghiệp vụ quản lý dự án và giám sát thi công

Điều chỉnh thiết kế xây dựng là điểm giao của quản lý dự án, quản lý chi phí, giám sát chất lượng và trật tự xây dựng. Sai một bước có thể làm dự án dừng thi công hàng tháng. Viện Nghiên Cứu Đào Tạo Bồi Dưỡng Cán Bộ tổ chức các khóa quản lý dự án đầu tư xây dựng và tư vấn giám sát thi công, cập nhật theo Luật Xây dựng 135/2025/QH15, Nghị định 217/2026/NĐ-CP, Nghị định 206/2026/NĐ-CP, Nghị định 207/2026/NĐ-CP và Nghị định 339/2026/NĐ-CP. Khóa học có hình thức học trực tiếp, học online hoặc đào tạo tại đơn vị theo tình huống của chính dự án. Anh/chị có thể xem danh mục tại trang khóa học xây dựng.

Sau khi hoàn thành khóa học, học viên được cấp chứng nhận hoàn thành khóa học theo tên khóa học đã tham gia. Chứng nhận hoàn thành khóa học không phải chứng chỉ hành nghề hoạt động xây dựng. Chứng chỉ hành nghề do cơ quan có thẩm quyền cấp theo quy định hiện hành.

Cần tổ chức bồi dưỡng cho ban quản lý dự án, tư vấn giám sát hoặc đội ngũ kỹ thuật của doanh nghiệp? Liên hệ Viện để được tư vấn chương trình phù hợp.

VIỆN NGHIÊN CỨU ĐÀO TẠO BỒI DƯỠNG CÁN BỘ

• Hotline / Zalo: 0904 889 859 (Ms. Hoa)
• Email: daotao@viendaotaocanbo.edu.vn
• Địa chỉ: BT164 Central St, Khu Sunrise L, KDT The Manor Central Park, Phường Định Công, TP. Hà Nội
• Website: https://viendaotaocanbo.edu.vn

Văn bản sử dụng trong bài

• Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 (hiệu lực 01/7/2026): Điều 20, 26, 27, 28, 29, 31, 35, 43, 59, 60, 61, 62, 63, 76, 84, 95.
• Nghị định 217/2026/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Xây dựng về quản lý hoạt động xây dựng (hiệu lực 01/7/2026): Điều 16, 25, 27, 32, 35, 37, 40, 41, 42, 43, 49, 53, 54, 63, 74, 76; Phụ lục I (Mẫu số 11, 12, 13, 14); Phụ lục II (Mẫu số 02); Phụ lục IV.
• Nghị định 206/2026/NĐ-CP quy định chi tiết về quản lý chi phí đầu tư xây dựng (hiệu lực 01/7/2026): Điều 16, 17, 18.
• Nghị định 207/2026/NĐ-CP về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng (hiệu lực 01/7/2026): Điều 2, 15, 16, 18, 20, 21, 24; Phụ lục IIa, IIb, IVa, IVb, VII, X.
• Nghị định 105/2025/NĐ-CP quy định chi tiết Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ, đã được sửa đổi bởi Điều 74 Nghị định 217/2026/NĐ-CP: khoản 1, khoản 2, khoản 4 Điều 6; khoản 1, khoản 2, khoản 3 Điều 9.
• Nghị định 339/2026/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng (hiệu lực 26/8/2026): Điều 5, 19, 20, 23, 25, 26, 29, 85.
• Luật Xây dựng số 50/2014/QH13: đã hết hiệu lực từ 01/7/2026, chỉ nhắc ở các quy định chuyển tiếp.

Nội dung được biên soạn bởi Ban Đào tạo – Viện Nghiên Cứu Đào Tạo Bồi Dưỡng Cán Bộ trên cơ sở đối chiếu Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, Nghị định 217/2026/NĐ-CP, Nghị định 206/2026/NĐ-CP, Nghị định 207/2026/NĐ-CP, Nghị định 105/2025/NĐ-CP (đã sửa đổi bởi Nghị định 217/2026/NĐ-CP) và Nghị định 339/2026/NĐ-CP tại thời điểm 01/10/2026. Bài viết mang tính tham khảo; với dự án cụ thể, chủ đầu tư và nhà thầu căn cứ quyết định đầu tư, giấy phép xây dựng, hợp đồng và ý kiến của cơ quan có thẩm quyền. Nghiêm cấm sao chép nội dung khi chưa được phép.