Bài này tiếp cận khoản mục bồi thường, hỗ trợ và tái định cư từ góc độ quản lý chi phí đầu tư xây dựng: khoản mục này nằm ở đâu trong tổng mức đầu tư, cần dữ liệu gì, ai cung cấp và rủi ro nào ảnh hưởng tới độ tin cậy của con số.
Bài không hướng dẫn mức bồi thường, đơn giá đất hay thủ tục thu hồi đất — những nội dung đó thuộc pháp luật về đất đai và do cơ quan có thẩm quyền tại địa phương quyết định.
Vị trí trong tổng mức đầu tư
Điểm a khoản 1 Điều 5 Nghị định số 206/2026/NĐ-CP xếp chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư là khoản mục đầu tiên trong bảy khoản mục của tổng mức đầu tư. Ký hiệu trong công thức tại Phần II Phụ lục I Thông tư 36 là GBT,TĐC.
Vị trí này có hai hệ quả về mặt tính toán:
- Khoản mục này nằm trong cơ sở tính chi phí dự phòng cho khối lượng, công việc phát sinh — công thức lấy tổng sáu khoản mục trước dự phòng, bao gồm cả GBT,TĐC.
- Khoản mục này không nằm trong cơ sở tính chi phí quản lý dự án theo định mức tỷ lệ phần trăm — cơ sở đó chỉ gồm chi phí xây dựng và chi phí thiết bị trước thuế. Với dự án có phần giải phóng mặt bằng lớn, đây là lý do nên cân nhắc lập dự toán chi phí quản lý dự án thay vì dùng định mức tỷ lệ.
Phạm vi khoản mục theo Điều 5
Điểm a khoản 1 Điều 5 liệt kê các nội dung thuộc khoản mục này:
| Nhóm | Nội dung theo văn bản |
|---|---|
| Bồi thường | Chi phí bồi thường về đất, nhà, công trình trên đất, các tài sản gắn liền với đất, trên mặt nước và chi phí bồi thường khác theo quy định |
| Hỗ trợ | Các khoản hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất |
| Tái định cư | Chi phí tái định cư |
| Tổ chức thực hiện | Chi phí bảo đảm cho việc tổ chức bồi thường, hỗ trợ và tái định cư |
| Tư vấn liên quan | Chi phí tư vấn liên quan đến công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (nếu có) |
| Nghĩa vụ về đất trong thời gian xây dựng | Chi phí sử dụng đất, thuê đất tính trong thời gian xây dựng và các khoản chi phí khác liên quan đến việc sử dụng, chuyển mục đích sử dụng đất, tài nguyên nước, tài nguyên biển theo quy định (nếu có) |
| Rừng và đất trồng lúa | Chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng rừng, chi phí trồng rừng thay thế (nếu có); chi phí bảo vệ, phát triển đất trồng lúa (nếu có) |
| Hạ tầng kỹ thuật | Chi phí di dời, hoàn trả cho phần hạ tầng kỹ thuật đã được đầu tư xây dựng phục vụ giải phóng mặt bằng (nếu có) |
| Khác | Các chi phí có liên quan khác |
Ba nhóm hay bị bỏ sót nhất là: chi phí sử dụng đất, thuê đất trong thời gian xây dựng; chi phí liên quan đến rừng và đất trồng lúa; và chi phí di dời, hoàn trả hạ tầng kỹ thuật phục vụ giải phóng mặt bằng.
Cách xác định theo Phụ lục I
Mục 1 Phần II Phụ lục I Thông tư số 36/2026/TT-BXD quy định chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư xác định trên cơ sở:
- Thống kê sơ bộ khối lượng, diện tích để bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án;
- Các quy định, chính sách hiện hành về giá bồi thường, mức hỗ trợ tái định cư tại địa phương nơi xây dựng công trình, được cấp có thẩm quyền ban hành hoặc phê duyệt.
Vế thứ hai là ranh giới quan trọng của bài này: giá bồi thường và mức hỗ trợ không do người lập chi phí xác định. Chúng đến từ quy định, chính sách của địa phương do cấp có thẩm quyền ban hành hoặc phê duyệt. Vai trò của người lập tổng mức đầu tư là thu thập đúng nguồn, áp đúng phạm vi và tổng hợp.
Nội dung có cấu phần xây dựng
Mục 1 Phần II Phụ lục I nêu rõ: đối với các nội dung công việc có cấu phần xây dựng — như chi phí di dời, hoàn trả cho phần hạ tầng kỹ thuật đã được đầu tư xây dựng phục vụ giải phóng mặt bằng — thì được xác định chi phí như chi phí xây dựng.
Nghĩa là khoản này vẫn thuộc khoản mục bồi thường, hỗ trợ và tái định cư về mặt phân loại, nhưng cách tính áp dụng phương pháp của chi phí xây dựng: theo khối lượng và giá xây dựng, hoặc theo suất chi phí.
Phân biệt bảy khái niệm hay dùng lẫn
| Khái niệm | Thuộc khoản mục nào | Ghi chú |
|---|---|---|
| Bồi thường | Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư | Về đất, nhà, công trình trên đất, tài sản gắn liền với đất, trên mặt nước |
| Hỗ trợ | Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư | Các khoản hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất |
| Tái định cư | Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư | Có thể là dự án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng độc lập |
| Phá dỡ giải phóng mặt bằng | Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư | Phần đã được xác định trong khoản mục này |
| Phá dỡ phục vụ thi công | Chi phí xây dựng | Điểm b khoản 1 Điều 5: phá dỡ công trình không thuộc phạm vi phá dỡ giải phóng mặt bằng |
| Chi phí sử dụng đất, thuê đất trong thời gian xây dựng | Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư | Được nêu trực tiếp tại điểm a khoản 1 Điều 5 |
| Nghĩa vụ tài chính về đất ngoài phạm vi trên | Theo pháp luật về đất đai và pháp luật liên quan | Chỉ đưa vào tổng mức đầu tư khi có căn cứ xác định |
Cặp thứ tư và thứ năm là ranh giới thực hành quan trọng nhất. Cách phân định: xác định phạm vi phá dỡ thuộc công tác giải phóng mặt bằng trước; phần phá dỡ nằm ngoài phạm vi đó thuộc chi phí xây dựng.
Dữ liệu cần chuẩn bị
| Nhóm dữ liệu | Nội dung cụ thể | Dùng để xác định |
|---|---|---|
| Phạm vi sử dụng đất | Ranh giới dự án; ranh giới thu hồi đất; ranh giới phá dỡ giải phóng mặt bằng | Phân định khoản mục; xác định khối lượng |
| Diện tích | Diện tích theo từng loại đất, từng đối tượng | Khối lượng bồi thường |
| Hiện trạng | Nhà, công trình trên đất, tài sản gắn liền với đất, tài sản trên mặt nước; cây trồng, vật nuôi nếu có | Khối lượng bồi thường |
| Phương án bồi thường | Phương án được cấp có thẩm quyền phê duyệt hoặc đang lập | Giá trị bồi thường, hỗ trợ |
| Kế hoạch tái định cư | Số hộ, hình thức tái định cư, hạ tầng khu tái định cư | Chi phí tái định cư |
| Chi phí tổ chức thực hiện | Chi phí bảo đảm cho việc tổ chức bồi thường, hỗ trợ và tái định cư | Một nhóm riêng trong khoản mục |
| Hạ tầng kỹ thuật hiện hữu | Danh mục công trình hạ tầng kỹ thuật phải di dời, hoàn trả phục vụ giải phóng mặt bằng | Xác định như chi phí xây dựng |
| Rừng, đất trồng lúa | Diện tích chuyển đổi mục đích sử dụng rừng; diện tích đất trồng lúa bị ảnh hưởng | Chi phí trồng rừng thay thế; bảo vệ, phát triển đất trồng lúa |
| Nghĩa vụ về đất trong thời gian xây dựng | Thời gian sử dụng đất, thuê đất trong giai đoạn xây dựng | Chi phí sử dụng đất, thuê đất tính trong thời gian xây dựng |
| Chính sách địa phương | Quy định, chính sách về giá bồi thường, mức hỗ trợ, tái định cư do cấp có thẩm quyền ban hành hoặc phê duyệt | Đơn giá áp dụng |
Trách nhiệm cung cấp dữ liệu
| Chủ thể | Trách nhiệm trong phạm vi quản lý chi phí |
|---|---|
| Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng | Cung cấp kết quả thống kê khối lượng, diện tích; phương án bồi thường; tiến độ thực hiện |
| Cơ quan có thẩm quyền tại địa phương | Ban hành hoặc phê duyệt quy định, chính sách về giá bồi thường, mức hỗ trợ, tái định cư |
| Chủ đầu tư | Tổng hợp dữ liệu; xác định ranh giới phạm vi giải phóng mặt bằng để phân định khoản mục; theo dõi tiến độ và cập nhật khi có thay đổi |
| Tư vấn thiết kế | Cung cấp ranh giới dự án; danh mục hạ tầng kỹ thuật hiện hữu bị ảnh hưởng |
| Tư vấn lập chi phí | Áp đúng nguồn chính sách; tổng hợp vào tổng mức đầu tư; thuyết minh nguồn và trạng thái pháp lý của dữ liệu |
Trường hợp phương án bồi thường chưa được phê duyệt
Ở giai đoạn lập tổng mức đầu tư, phương án bồi thường thường chưa được phê duyệt. Mục 1 Phần II Phụ lục I đã dự liệu điều này khi dùng cụm “thống kê sơ bộ khối lượng, diện tích” — nghĩa là số liệu ở bước này mang tính sơ bộ.
Cách xử lý đúng gồm ba việc:
- Ghi rõ trạng thái pháp lý của từng nguồn số liệu: đã phê duyệt, đang trình, hay mới là thống kê sơ bộ.
- Không trình bày số liệu sơ bộ như số liệu chính thức. Đây là rủi ro lớn nhất của khoản mục này.
- Xác định cơ chế cập nhật: khi phương án được phê duyệt hoặc điều chỉnh, giá trị khoản mục thay đổi và cần đối chiếu với tổng mức đầu tư đã phê duyệt.
Cập nhật khi dự án điều chỉnh
Điều 5 Thông tư số 36/2026/TT-BXD, khi hướng dẫn xác định tổng mức đầu tư điều chỉnh cho trường hợp dự án đã triển khai các công việc thuộc giai đoạn thực hiện, có nêu: đối với công trình, gói thầu thuộc dự án không có nội dung điều chỉnh, thay đổi, chủ đầu tư được tổng hợp vào tổng mức đầu tư điều chỉnh — trong đó có giá trị các chi phí thuộc khoản mục chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đã được phê duyệt hoặc đã được quyết toán (nếu có).
Nghĩa là khi điều chỉnh tổng mức đầu tư, phần bồi thường đã có giá trị phê duyệt hoặc quyết toán được đưa vào theo giá trị đó, không phải ước tính lại.
Rủi ro quản lý chi phí
| Rủi ro | Biểu hiện | Cách kiểm soát |
|---|---|---|
| Lấy dữ liệu tạm làm số liệu chính thức | Dùng thống kê sơ bộ nhưng trình bày như số đã phê duyệt | Ghi trạng thái pháp lý cho từng dòng số liệu |
| Tính thiếu | Bỏ sót chi phí sử dụng đất thuê đất trong thời gian xây dựng; bỏ sót chi phí liên quan rừng, đất trồng lúa; bỏ sót chi phí tổ chức thực hiện | Rà theo đủ chín nhóm nội dung tại điểm a khoản 1 Điều 5 |
| Tính trùng | Phá dỡ hoặc hoàn trả hạ tầng kỹ thuật xuất hiện đồng thời ở khoản mục bồi thường và chi phí xây dựng | Xác định ranh giới phạm vi giải phóng mặt bằng trước khi phân loại |
| Không cập nhật theo tiến độ giải phóng mặt bằng | Giá trị khoản mục giữ nguyên trong khi phương án đã thay đổi | Thiết lập chu kỳ rà soát gắn với mốc phê duyệt phương án |
| Áp chính sách không đúng thời điểm hoặc địa bàn | Dùng quy định của địa phương khác hoặc bản đã được thay thế | Ghi rõ văn bản, cơ quan ban hành, ngày hiệu lực |
| Khoản mục lớn nhưng chi phí quản lý dự án tính theo định mức | Khối lượng công việc quản lý phần bồi thường không được phản ánh | Cân nhắc lập dự toán chi phí quản lý dự án |
Tình huống minh họa — ranh giới phá dỡ
Bối cảnh. Dự án có ba công trình cũ trong ranh giới: công trình A nằm trong phạm vi thu hồi đất; công trình B nằm ngoài phạm vi thu hồi nhưng phải phá dỡ để lấy mặt bằng thi công; hệ thống hạ tầng kỹ thuật C phải di dời để giải phóng mặt bằng.
Phân loại:
- Công trình A — phá dỡ thuộc công tác giải phóng mặt bằng, nằm trong khoản mục bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
- Công trình B — phá dỡ không thuộc phạm vi giải phóng mặt bằng, nên thuộc chi phí xây dựng theo điểm b khoản 1 Điều 5.
- Hạ tầng kỹ thuật C — chi phí di dời, hoàn trả phục vụ giải phóng mặt bằng, thuộc khoản mục bồi thường về phân loại, nhưng xác định chi phí như chi phí xây dựng theo mục 1 Phần II Phụ lục I. Khi lựa chọn nhà thầu, gói tư vấn, thi công di dời công trình hạ tầng kỹ thuật phục vụ giải phóng mặt bằng có thể áp dụng chỉ định thầu theo điểm c khoản 5 Điều 78 Nghị định 214/2025/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 349/2026/NĐ-CP) — xem bài chỉ định thầu gói di dời hạ tầng và lập quy hoạch.
Việc phải làm trước tiên: thể hiện ranh giới thu hồi đất và ranh giới phá dỡ giải phóng mặt bằng lên mặt bằng tổng thể, có xác nhận của tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường. Không có đường ranh này thì mọi phân loại đều là phỏng đoán.
Checklist kiểm soát
Khuyến nghị quản trị:
- Đã có ranh giới thu hồi đất và ranh giới phá dỡ giải phóng mặt bằng trên mặt bằng tổng thể.
- Đã rà đủ chín nhóm nội dung tại điểm a khoản 1 Điều 5, đánh dấu nhóm nào áp dụng, nhóm nào không và lý do.
- Đã xét chi phí sử dụng đất, thuê đất tính trong thời gian xây dựng.
- Đã xét chi phí liên quan đến chuyển đổi mục đích sử dụng rừng, trồng rừng thay thế, bảo vệ và phát triển đất trồng lúa (nếu có).
- Đã xét chi phí bảo đảm cho việc tổ chức bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
- Nguồn chính sách áp dụng ghi rõ: văn bản, cơ quan ban hành hoặc phê duyệt, thời điểm.
- Mỗi dòng số liệu có ghi trạng thái: đã phê duyệt / đang trình / thống kê sơ bộ.
- Phần di dời, hoàn trả hạ tầng kỹ thuật đã xác định theo cách của chi phí xây dựng.
- Không có hạng mục nào xuất hiện đồng thời ở khoản mục này và chi phí xây dựng.
- Có cơ chế cập nhật khi phương án bồi thường được phê duyệt hoặc điều chỉnh.
Phân biệt nghĩa vụ pháp lý và khuyến nghị quản trị
| Nội dung | Tính chất |
|---|---|
| Phạm vi khoản mục theo điểm a khoản 1 Điều 5 Nghị định 206 | Theo quy định pháp luật |
| Xác định trên cơ sở thống kê sơ bộ khối lượng, diện tích và chính sách địa phương do cấp có thẩm quyền ban hành hoặc phê duyệt | Theo quy định pháp luật — mục 1 Phần II Phụ lục I Thông tư 36 |
| Nội dung có cấu phần xây dựng thì xác định chi phí như chi phí xây dựng | Theo quy định pháp luật |
| Phá dỡ ngoài phạm vi giải phóng mặt bằng thuộc chi phí xây dựng | Theo quy định pháp luật — điểm b khoản 1 Điều 5 |
| Ghi trạng thái pháp lý cho từng dòng số liệu | Khuyến nghị quản trị |
| Thể hiện ranh giới trên mặt bằng tổng thể trước khi phân loại | Khuyến nghị quản trị |
| Cân nhắc lập dự toán chi phí quản lý dự án khi phần bồi thường lớn | Khuyến nghị quản trị |
Người làm công việc này cần thực hiện ngay những gì
- Xác lập ranh giới giải phóng mặt bằng và có xác nhận của tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường trước khi phân loại bất kỳ hạng mục nào.
- Rà đủ chín nhóm nội dung của khoản mục, kể cả các nhóm “nếu có”.
- Ghi rõ nguồn chính sách và trạng thái pháp lý của từng số liệu.
- Tách phần có cấu phần xây dựng và tính theo phương pháp của chi phí xây dựng.
- Thiết lập cơ chế cập nhật gắn với tiến độ phê duyệt phương án bồi thường.
- Không tự xác định đơn giá đất, mức bồi thường hay mức hỗ trợ — đây là thẩm quyền của cơ quan có thẩm quyền tại địa phương.
Quan hệ với tiến độ dự án và với các khoản mục khác
Khoản mục bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khác các khoản mục còn lại ở một điểm: tiến độ của nó thường không do chủ đầu tư kiểm soát hoàn toàn. Điều này tạo ra ba tác động lan sang các khoản mục khác.
| Tác động | Khoản mục bị ảnh hưởng | Cơ chế |
|---|---|---|
| Giải phóng mặt bằng chậm kéo dài thời gian thực hiện dự án | Chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá | Công thức trượt giá cộng dồn theo từng năm với số mũ tăng dần; kéo dài T làm tăng giá trị |
| Giải ngân dịch về các năm sau | Chi phí dự phòng trượt giá; lãi vay trong thời gian xây dựng | Cùng một bảng kế hoạch giải ngân là đầu vào của cả hai |
| Thời gian thực hiện kéo dài | Chi phí quản lý dự án (nếu xác định bằng lập dự toán) | Dự toán chi phí quản lý dự án căn cứ thời gian thực hiện dự án |
Vì vậy khi lập tổng mức đầu tư cho dự án có phần giải phóng mặt bằng lớn hoặc phức tạp, cần xem tiến độ giải phóng mặt bằng là một biến đầu vào của cả ba khoản mục khác, không chỉ là dữ liệu nội bộ của khoản mục này.
Trường hợp dự án bồi thường, giải phóng mặt bằng độc lập
Điểm b khoản 3 Điều 4 Nghị định 206 nhắc tới dự án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng độc lập (nếu có) khi quy định nội dung sơ bộ tổng mức đầu tư của dự án thành phần. Nội dung sơ bộ tổng mức đầu tư của các dự án này gồm toàn bộ hoặc một số khoản mục chi phí quy định tại khoản 1 Điều 4, được xác định phù hợp với phạm vi, quy mô và tính chất kỹ thuật của từng dự án.
Khoản 2 Điều 5 cũng nêu trường hợp dự án trong giai đoạn lập Báo cáo nghiên cứu khả thi, Báo cáo kinh tế – kỹ thuật được tách thành dự án thành phần, dự án thành phần độc lập, dự án bồi thường hỗ trợ tái định cư giải phóng mặt bằng độc lập theo khoản 3 Điều 16 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15. Khi đó, tổng mức đầu tư xây dựng của dự án gồm tổng mức đầu tư của các dự án thành phần, dự án thành phần độc lập, dự án bồi thường hỗ trợ tái định cư giải phóng mặt bằng độc lập (nếu có) và các chi phí chung cần thiết khác của dự án.
Hệ quả thực hành: khi phần bồi thường được tách thành dự án độc lập, nó có tổng mức đầu tư riêng và không nhất thiết có đủ bảy khoản mục. Việc tổng hợp lên cấp dự án phải cộng đúng, đồng thời không bỏ quên các chi phí chung cần thiết khác của dự án.
Sản phẩm và hồ sơ đầu ra
| Tài liệu | Nội dung tối thiểu |
|---|---|
| Bảng tổng hợp khoản mục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư | Giá trị theo từng nhóm nội dung của điểm a khoản 1 Điều 5 |
| Bảng thống kê khối lượng, diện tích | Theo loại đất, loại tài sản, đối tượng; ghi trạng thái pháp lý của số liệu |
| Danh mục nguồn chính sách áp dụng | Tên văn bản, cơ quan ban hành hoặc phê duyệt, ngày, phạm vi áp dụng |
| Bảng phần có cấu phần xây dựng | Danh mục di dời, hoàn trả hạ tầng kỹ thuật; phương pháp xác định như chi phí xây dựng |
| Sơ đồ ranh giới | Ranh giới dự án, ranh giới thu hồi đất, ranh giới phá dỡ giải phóng mặt bằng |
| Ghi chú tiến độ dự kiến | Mốc dự kiến phê duyệt phương án; mốc bàn giao mặt bằng theo phân kỳ |
Tài liệu cuối cùng thường bị coi là việc của bộ phận giải phóng mặt bằng, nhưng nó là đầu vào trực tiếp của bảng kế hoạch giải ngân — thứ quyết định chi phí dự phòng trượt giá và lãi vay.
Văn bản sử dụng trong bài
- Nghị định số 206/2026/NĐ-CP — Điều 5 (khoản 1, điểm a và điểm b).
- Thông tư số 36/2026/TT-BXD ngày 26/6/2026 — Điều 5; Phụ lục I Phần II (mục 1, mục 6).
- Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 — Điều 75.
Đọc thêm: cấu trúc bảy khoản mục của tổng mức đầu tư; ranh giới với chi phí xây dựng tại chi phí xây dựng và chi phí thiết bị trong tổng mức đầu tư.
Nội dung được hệ thống hóa nhằm hỗ trợ tra cứu và áp dụng trong công việc. Việc xử lý hồ sơ cụ thể cần căn cứ loại dự án, nguồn vốn, giai đoạn thực hiện, hợp đồng và văn bản pháp luật liên quan đang có hiệu lực.
