Câu hỏi phổ biến nhất ở các ban quản lý dự án trong tháng 7/2026 không phải về nội dung mới, mà về hồ sơ cũ: dự án đã phê duyệt có phải làm lại không, tổng mức đầu tư đang nằm ở cơ quan thẩm định thì xử lý thế nào, hợp đồng đã ký có bị ảnh hưởng không.
Điều 36 Nghị định số 206/2026/NĐ-CP trả lời bằng bảy khoản, mỗi khoản một nhóm tình huống với hướng xử lý khác nhau. Bài này phân tích lần lượt cả bảy, vì không có một kết luận chung nào đúng cho mọi hồ sơ.
Trước hết: xác định đúng “mốc thời điểm” của hồ sơ
Điều 36 phân loại hồ sơ theo trạng thái thủ tục tại ngày 01/7/2026, không theo ngày khởi công hay ngày lập. Vì vậy việc đầu tiên là xác định hồ sơ đang ở mốc nào:
| Mốc | Bằng chứng trong hồ sơ | Vì sao quan trọng |
|---|---|---|
| Ngày phê duyệt | Quyết định phê duyệt dự án; quyết định phê duyệt dự toán | Quyết định việc có phải phê duyệt lại hay không (khoản 1, khoản 2) |
| Ngày trình thẩm định | Tờ trình và dấu tiếp nhận của cơ quan chuyên môn về xây dựng | Kích hoạt khoản 3 (tổng mức đầu tư) hoặc khoản 5 (dự toán) |
| Ngày có thông báo kết quả thẩm định | Văn bản thông báo kết quả thẩm định | Là ranh giới phân nhánh trong khoản 5 |
| Ngày trình người quyết định đầu tư | Tờ trình phê duyệt kèm kết quả thẩm định | Kích hoạt khoản 4 |
| Ngày ký hợp đồng | Hợp đồng xây dựng, hợp đồng dự án PPP | Kích hoạt khoản 6 |
| Ngày ban hành/công bố công cụ | Quyết định ban hành định mức; văn bản công bố giá | Kích hoạt khoản 7 |
Một dự án có thể rơi vào nhiều khoản cùng lúc — ví dụ tổng mức đầu tư đã phê duyệt (khoản 1) nhưng có gói thầu đã ký hợp đồng (khoản 6) và gói thầu khác chưa lập dự toán. Phải xử lý theo từng phần việc, không theo cả dự án.
Nhóm 1 — Dự án đã được phê duyệt trước 01/7/2026
Khoản 1 Điều 36 quy định: dự án đầu tư xây dựng đã được phê duyệt trước ngày 01/7/2026 thì không phải phê duyệt lại tổng mức đầu tư xây dựng; các hoạt động quản lý chi phí đầu tư xây dựng tiếp theo chưa được thực hiện thì thực hiện theo quy định của Nghị định 206, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
Đọc đúng câu này gồm ba ý:
- Tổng mức đầu tư đã phê duyệt giữ nguyên giá trị pháp lý — không phải lập lại, không phải phê duyệt lại.
- Nhưng những việc chưa làm thì làm theo quy định mới. Ví dụ: lập dự toán xây dựng công trình, lập dự toán gói thầu, xác định chi phí tư vấn cho phần việc còn lại.
- Ranh giới nằm ở chữ “chưa được thực hiện” — không phải “chưa hoàn thành”. Công việc đã bắt đầu và có sản phẩm được phê duyệt thì thuộc nhóm khác.
Việc cần làm: liệt kê các hoạt động quản lý chi phí còn lại của dự án và đánh dấu cái nào chưa thực hiện. Đó chính là phạm vi áp dụng quy định mới.
Nhóm 2 — Dự toán đã được phê duyệt trước 01/7/2026
Khoản 2 Điều 36: dự toán xây dựng đã được phê duyệt trước ngày 01/7/2026 thì không phải phê duyệt lại; các hoạt động quản lý chi phí đầu tư xây dựng tiếp theo chưa được thực hiện thì thực hiện theo quy định của Nghị định 206.
Cấu trúc giống khoản 1 nhưng ở cấp dự toán. Điểm cần chú ý: khoản 1 có mệnh đề “trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này” — nghĩa là khi dự án đã phê duyệt và dự toán cũng đã phê duyệt thì phần dự toán theo khoản 2.
Nhóm 3 — Tổng mức đầu tư đã trình thẩm định, chưa có kết quả
Khoản 3 Điều 36: tổng mức đầu tư xây dựng đã trình cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định, đến ngày 01/7/2026 chưa có thông báo kết quả thẩm định, thì:
- Cơ quan chuyên môn về xây dựng tiếp tục thực hiện thẩm định theo nội dung thẩm định quy định tại Nghị định 206;
- Chủ đầu tư tổng hợp ý kiến thẩm định của cơ quan chuyên môn về xây dựng;
- Chủ đầu tư tổ chức cập nhật tổng mức đầu tư xây dựng theo quy định tại Nghị định 206;
- Trình người quyết định đầu tư tổ chức thẩm định, phê duyệt theo quy định.
Hồ sơ không bị trả lại. Quy trình chạy tiếp, nhưng nội dung thẩm định và nội dung cập nhật theo văn bản mới.
Nhóm 4 — Tổng mức đầu tư đã thẩm định, dự án chưa được phê duyệt
Khoản 4 Điều 36: trường hợp tổng mức đầu tư xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định và trình người quyết định đầu tư tổ chức thẩm định, phê duyệt, đến ngày 01/7/2026 dự án chưa được phê duyệt thì:
- Chủ đầu tư tổ chức cập nhật tổng mức đầu tư xây dựng theo quy định tại Nghị định 206;
- Trình người quyết định đầu tư tổ chức thẩm định, phê duyệt theo quy định;
- Cơ quan chuyên môn về xây dựng không phải thực hiện thẩm định lại.
Vế cuối là điểm quan trọng nhất của khoản này. Yêu cầu chủ đầu tư quay lại cơ quan chuyên môn để thẩm định lại trong tình huống này là không có căn cứ.
Nhóm 5 — Dự toán đã trình thẩm định: hai nhánh khác nhau
Khoản 5 Điều 36 tách thành hai nhánh, và đây là khoản khác biệt nhất so với cách xử lý tổng mức đầu tư:
| Nhánh | Xử lý theo khoản 5 |
|---|---|
| Chưa có thông báo kết quả thẩm định | Cơ quan chuyên môn về xây dựng dừng việc thẩm định và có văn bản gửi chủ đầu tư để nhận lại hồ sơ trình thẩm định; chủ đầu tư tổ chức thẩm định, phê duyệt dự toán xây dựng theo quy định tại Nghị định 206 |
| Đã có thông báo kết quả thẩm định | Chủ đầu tư tổng hợp ý kiến thẩm định của cơ quan chuyên môn về xây dựng, tổ chức cập nhật dự toán xây dựng, thẩm định, phê duyệt theo quy định tại Nghị định 206 |
So sánh khoản 3 và khoản 5 nhánh một — cùng mô tả “đã trình thẩm định, chưa có thông báo kết quả”, nhưng hướng xử lý ngược nhau:
| Tổng mức đầu tư (khoản 3) | Dự toán (khoản 5) | |
|---|---|---|
| Cơ quan chuyên môn | Tiếp tục thẩm định | Dừng thẩm định, trả hồ sơ |
| Ai thẩm định tiếp | Cơ quan chuyên môn, rồi người quyết định đầu tư | Chủ đầu tư tổ chức thẩm định |
| Ai phê duyệt | Người quyết định đầu tư | Chủ đầu tư |
Nhầm hai khoản này dẫn tới hai hậu quả trái ngược: hoặc chờ đợi một kết quả thẩm định sẽ không bao giờ đến, hoặc tự phê duyệt một hồ sơ vẫn thuộc thẩm quyền cơ quan chuyên môn.
Nhóm 6 — Gói thầu đã ký hợp đồng
Khoản 6 Điều 36: các gói thầu đã ký kết hợp đồng, thực hiện theo quy định của hợp đồng đã ký và quy định pháp luật về hợp đồng xây dựng. Dự án PPP đã ký kết hợp đồng dự án thực hiện theo quy định của hợp đồng dự án PPP và quy định pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư.
Điều này nhất quán với khoản 2 Điều 1 Nghị định 206 — nghị định không điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng, việc thanh toán và quyết toán hợp đồng. Vì vậy hợp đồng đã ký không bị “cập nhật” theo quy định mới; các vấn đề phát sinh xử lý theo điều khoản hợp đồng và pháp luật về hợp đồng xây dựng.
Ranh giới cần giữ: hợp đồng đã ký thuộc khoản 6, nhưng những gói thầu chưa ký hợp đồng của cùng dự án vẫn thuộc khoản 1 — phần việc chưa thực hiện thì theo quy định mới.
Nhóm 7 — Hệ thống định mức và giá đã ban hành trước 01/7/2026
Khoản 7 Điều 36: hệ thống định mức xây dựng, giá xây dựng, giá nhân công xây dựng, giá ca máy và thiết bị thi công đã được cơ quan có thẩm quyền ban hành, công bố trước ngày 01/7/2026 thì tiếp tục được áp dụng, tham khảo để xác định chi phí đầu tư xây dựng đến khi được các Bộ quản lý công trình xây dựng chuyên ngành, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh rà soát, cập nhật, ban hành và có hiệu lực.
Ba hệ quả thực hành:
- Không có khoảng trống công cụ. Bộ định mức và bảng giá đang dùng vẫn là căn cứ hợp lệ.
- Thời điểm chuyển sang bộ mới không đồng loạt mà phụ thuộc từng cơ quan ban hành. Phải theo dõi văn bản của bộ quản lý chuyên ngành và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi xây dựng công trình.
- Trong hồ sơ, phần căn cứ phải ghi rõ đang dùng bộ công cụ nào, ban hành/công bố ngày nào — để người thẩm định đối chiếu được với khoản 7.
Riêng giá nhân công, Điều 2 Thông tư số 37/2026/TT-BXD có quy định chuyển tiếp riêng: trường hợp địa phương chưa kịp tổ chức xác định giá nhân công theo phương pháp mới, Sở Xây dựng căn cứ bảng giá nhân công đã công bố theo quy định trước đây, tổ chức chuyển đổi theo phương pháp tại khoản 4 Mục I Phụ lục III Thông tư 37 để công bố áp dụng kể từ ngày Thông tư có hiệu lực; đồng thời Sở Xây dựng tổ chức khảo sát xác định giá nhân công theo phương pháp mới để công bố áp dụng kể từ ngày 01/01/2027.
Bảng tổng hợp bảy nhóm
| Tình trạng hồ sơ | Có phải lập/phê duyệt lại không | Phần việc tiếp theo áp dụng văn bản nào | Người chịu trách nhiệm |
|---|---|---|---|
| Dự án đã phê duyệt (khoản 1) | Không phải phê duyệt lại tổng mức đầu tư | Nghị định 206 cho hoạt động chưa thực hiện | Chủ đầu tư |
| Dự toán đã phê duyệt (khoản 2) | Không phải phê duyệt lại | Nghị định 206 cho hoạt động chưa thực hiện | Chủ đầu tư |
| Tổng mức đầu tư đang thẩm định (khoản 3) | Không lập lại; phải cập nhật | Nghị định 206 cho nội dung thẩm định và cập nhật | Cơ quan chuyên môn thẩm định tiếp; chủ đầu tư cập nhật |
| Tổng mức đầu tư đã thẩm định, chưa phê duyệt (khoản 4) | Không lập lại; phải cập nhật | Nghị định 206 | Chủ đầu tư; cơ quan chuyên môn không thẩm định lại |
| Dự toán đang thẩm định, chưa có kết quả (khoản 5) | Không lập lại; nhận lại hồ sơ | Nghị định 206 | Chủ đầu tư thẩm định và phê duyệt |
| Dự toán đã có kết quả thẩm định (khoản 5) | Không lập lại; phải cập nhật | Nghị định 206 | Chủ đầu tư |
| Gói thầu đã ký hợp đồng (khoản 6) | Không | Hợp đồng đã ký và pháp luật về hợp đồng xây dựng | Các bên hợp đồng |
| Định mức, giá đã ban hành/công bố (khoản 7) | Không | Tiếp tục áp dụng, tham khảo đến khi có bản cập nhật có hiệu lực | Cơ quan ban hành; người lập chi phí theo dõi |
Cây quyết định chuyển tiếp
- Phần việc đang xét có thuộc gói thầu đã ký hợp đồng không? Có → khoản 6, theo hợp đồng. Không → bước 2.
- Sản phẩm đang xét là tổng mức đầu tư hay dự toán? Xác định rõ trước khi sang bước 3, vì hai loại có hướng xử lý khác nhau.
- Sản phẩm đó đã được phê duyệt trước 01/7/2026 chưa? Rồi → khoản 1 hoặc khoản 2: không phải phê duyệt lại; xác định phần việc chưa thực hiện để áp dụng quy định mới. Chưa → bước 4.
- Đã trình thẩm định chưa? Chưa → lập mới hoàn toàn theo Nghị định 206 và Thông tư 36. Rồi → bước 5.
- Đã có thông báo kết quả thẩm định chưa?
- Tổng mức đầu tư, chưa có kết quả → khoản 3: cơ quan chuyên môn thẩm định tiếp.
- Tổng mức đầu tư, đã thẩm định và đã trình người quyết định đầu tư → khoản 4: cập nhật, không thẩm định lại.
- Dự toán, chưa có kết quả → khoản 5 nhánh một: nhận lại hồ sơ, chủ đầu tư thẩm định.
- Dự toán, đã có kết quả → khoản 5 nhánh hai: tổng hợp ý kiến, cập nhật, thẩm định, phê duyệt.
- Công cụ định mức, giá đang dùng đã được rà soát, cập nhật, ban hành lại chưa? Chưa → khoản 7, tiếp tục áp dụng bản hiện có.
Sáu tình huống thực tế
Tình huống 1 — Dự án phê duyệt tháng 6/2026, chưa lập dự toán
Áp dụng khoản 1. Tổng mức đầu tư giữ nguyên, không phê duyệt lại. Việc lập dự toán xây dựng công trình là hoạt động chưa thực hiện, nên thực hiện theo Nghị định 206 và phương pháp tại Phụ lục II Thông tư 36. Không có căn cứ yêu cầu lập lại tổng mức đầu tư chỉ vì dự toán làm theo quy định mới.
Tình huống 2 — Tổng mức đầu tư đã trình thẩm định, chưa có kết quả
Áp dụng khoản 3. Cơ quan chuyên môn tiếp tục thẩm định theo nội dung của Nghị định 206. Chủ đầu tư chuẩn bị sẵn nhân sự và dữ liệu để cập nhật tổng mức đầu tư ngay khi có ý kiến thẩm định, vì bước cập nhật là bắt buộc trước khi trình phê duyệt.
Tình huống 3 — Dự toán đã có kết quả thẩm định nhưng chưa phê duyệt
Áp dụng khoản 5 nhánh hai. Chủ đầu tư tổng hợp ý kiến thẩm định, cập nhật dự toán theo Nghị định 206, rồi thẩm định và phê duyệt. Kết quả thẩm định đã có không mất giá trị — nó là đầu vào của bước tổng hợp.
Tình huống 4 — Hợp đồng đã ký trước 01/7/2026
Áp dụng khoản 6. Thực hiện theo hợp đồng đã ký và pháp luật về hợp đồng xây dựng. Việc điều chỉnh giá hợp đồng, thanh toán, quyết toán không tra Nghị định 206 vì nằm ngoài phạm vi điều chỉnh theo khoản 2 Điều 1.
Tình huống 5 — Địa phương chưa cập nhật giá nhân công
Áp dụng khoản 7 Điều 36 kết hợp Điều 2 Thông tư 37. Bảng giá nhân công đã công bố tiếp tục được áp dụng, tham khảo; Sở Xây dựng có trách nhiệm chuyển đổi theo phương pháp tại khoản 4 Mục I Phụ lục III Thông tư 37 để công bố áp dụng từ ngày Thông tư có hiệu lực, và khảo sát theo phương pháp mới để công bố từ 01/01/2027. Trong hồ sơ, ghi rõ đang dùng bảng giá nào và ngày công bố.
Tình huống 6 — Bộ định mức cũ chưa được rà soát, cập nhật
Áp dụng khoản 7. Định mức đã ban hành trước 01/7/2026 tiếp tục được áp dụng, tham khảo cho đến khi cơ quan có thẩm quyền rà soát, cập nhật, ban hành và văn bản mới có hiệu lực. Với công tác chưa có trong hệ thống định mức, phương pháp xác định định mức mới nằm ở Phụ lục I Thông tư 37.
Những việc không được làm
- Yêu cầu lập lại toàn bộ hồ sơ không có căn cứ. Khoản 1 và khoản 2 quy định rõ không phải phê duyệt lại.
- Yêu cầu thẩm định lại tổng mức đầu tư ở tình huống khoản 4, trong khi khoản này ghi rõ cơ quan chuyên môn không phải thực hiện thẩm định lại.
- Áp dụng quy định cũ cho phần việc mới. Các hoạt động quản lý chi phí chưa thực hiện phải theo Nghị định 206.
- Bỏ qua điều kiện hợp đồng đã ký để áp quy định mới vào gói thầu đang thực hiện.
- Dùng một kết luận cho mọi dự án trong danh mục. Bảy khoản là bảy hướng xử lý.
- Coi việc “cập nhật” là “lập lại”. Khoản 3, khoản 4 và khoản 5 dùng từ cập nhật — giữ hồ sơ gốc và điều chỉnh theo quy định mới, không làm lại từ đầu.
Checklist xác định tình trạng pháp lý hồ sơ
Khuyến nghị quản trị — áp dụng cho từng dự án trong danh mục:
- Tên dự án, chủ đầu tư, nguồn vốn, thuộc đối tượng áp dụng tại Điều 2 Nghị định 206 hay không.
- Dự án đã được phê duyệt chưa; ngày quyết định phê duyệt.
- Tổng mức đầu tư: đã phê duyệt / đang thẩm định / đã thẩm định chưa phê duyệt / chưa trình.
- Dự toán từng công trình: đã phê duyệt / đang thẩm định / đã có kết quả thẩm định / chưa trình.
- Danh sách gói thầu đã ký hợp đồng và ngày ký.
- Danh sách gói thầu chưa ký hợp đồng.
- Bộ định mức, bảng giá vật liệu, giá nhân công, giá ca máy đang sử dụng: cơ quan ban hành, ngày ban hành/công bố.
- Đã kiểm tra Sở Xây dựng địa phương công bố bảng giá nhân công chuyển đổi theo Điều 2 Thông tư 37 chưa.
- Kết luận: dự án thuộc khoản nào của Điều 36; nếu nhiều khoản thì ghi rõ từng phần việc.
- Danh mục hoạt động quản lý chi phí chưa thực hiện — phạm vi áp dụng quy định mới.
Người làm công việc này cần thực hiện ngay những gì
- Lập bảng phân loại danh mục dự án theo bảy khoản Điều 36, ghi rõ mốc thời điểm làm bằng chứng cho mỗi kết luận.
- Tách phần việc đã thực hiện và chưa thực hiện của từng dự án — đây là ranh giới áp dụng quy định mới.
- Với hồ sơ thuộc khoản 5 nhánh một, chủ động liên hệ cơ quan chuyên môn để nhận lại hồ sơ, đồng thời chuẩn bị năng lực thẩm định nội bộ.
- Với hồ sơ thuộc khoản 3 và khoản 4, chuẩn bị trước dữ liệu để bước cập nhật không kéo dài.
- Rà soát và ghi rõ trong hồ sơ nguồn công cụ đang dùng theo khoản 7, kèm ngày ban hành hoặc công bố.
- Theo dõi văn bản rà soát, cập nhật của bộ quản lý công trình xây dựng chuyên ngành và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để biết thời điểm chuyển sang bộ công cụ mới.
Văn bản sử dụng trong bài
- Nghị định số 206/2026/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết về quản lý chi phí đầu tư xây dựng — khoản 2 Điều 1; Điều 2; Điều 36 (khoản 1 đến khoản 7); Điều 38.
- Thông tư số 36/2026/TT-BXD ngày 26/6/2026 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng — Điều 6, Điều 7; Phụ lục II.
- Thông tư số 37/2026/TT-BXD ngày 26/6/2026 — Điều 2; khoản 4 Mục I Phụ lục III; Phụ lục I.
- Luật Xây dựng số 135/2025/QH15.
Bản đồ tổng thể của hệ thống văn bản mới được trình bày tại bài Nghị định 206/2026/NĐ-CP và hệ thống quản lý chi phí áp dụng từ 01/07/2026.
Nội dung được hệ thống hóa nhằm hỗ trợ tra cứu và áp dụng trong công việc. Việc xử lý hồ sơ cụ thể cần căn cứ loại dự án, nguồn vốn, giai đoạn thực hiện, hợp đồng và văn bản pháp luật liên quan đang có hiệu lực.
