Nghị định số 207/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 01/7/2026 đặt ra khung quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình. Nhưng khi bắt tay vào công việc cụ thể — lập kế hoạch thí nghiệm, trình đề cương quan trắc, quyết định có phải kiểm định hay không, xác định khi nào phải đánh giá an toàn — người làm nghề sẽ thấy Nghị định dừng lại ở nguyên tắc và giao Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định chi tiết.
Ba Thông tư 32, 33 và 34/2026/TT-BXD chính là phần chi tiết đó. Bài viết này xác định rõ từng thông tư điều chỉnh công việc gì, khi nào dùng văn bản nào, và cảnh báo những chỗ dễ áp dụng nhầm.
Vì sao phải đọc Nghị định 207 cùng với ba thông tư
Nghị định 207/2026/NĐ-CP nhiều lần dùng công thức “theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng”. Đây là những điểm mà bản thân Nghị định không cho câu trả lời đủ để thực hiện:
- Khoản 5 Điều 6: việc lập và điều chỉnh kế hoạch tổ chức thí nghiệm.
- Khoản 4 Điều 7: việc lập đề cương quan trắc và xử lý kết quả quan trắc.
- Khoản 6 Điều 8: nội dung, trình tự, đề cương và báo cáo kết quả kiểm định xây dựng.
- Khoản 5 Điều 9: trình tự, thông báo kết luận giám định xây dựng.
- Khoản 3 Điều 37: phạm vi, đối tượng, nội dung quan trắc phục vụ bảo trì.
- Khoản 10 Điều 43: nội dung báo cáo và công bố công trình hết thời hạn sử dụng theo thiết kế.
Cả sáu nội dung trên được Thông tư 32/2026/TT-BXD quy định chi tiết — chính Điều 1 của Thông tư 32 liệt kê đúng sáu điểm này làm phạm vi điều chỉnh. Đọc Nghị định 207 mà bỏ Thông tư 32 thì thiếu phần thực hiện; đọc Thông tư 32 mà bỏ Nghị định 207 thì mất phần điều kiện áp dụng.
Thông tư 33 và Thông tư 34 giải quyết hai nhóm việc khác: đánh giá an toàn công trình trong khai thác sử dụng, và xác định cấp công trình phục vụ quản lý hoạt động xây dựng.
Vị trí pháp lý của năm văn bản
Trật tự hiệu lực từ trên xuống:
- Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 — văn bản gốc. Cả ba thông tư đều lấy đây làm căn cứ đầu tiên.
- Nghị định số 207/2026/NĐ-CP — quy định chi tiết một số điều của Luật Xây dựng về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng.
- Thông tư số 32/2026/TT-BXD ngày 22/6/2026 — quy định chi tiết một số điều của Nghị định 207. Hiệu lực từ 01/7/2026.
- Thông tư số 33/2026/TT-BXD ngày 25/6/2026 — quy định chi tiết một số nội dung về đánh giá an toàn công trình trong quá trình khai thác, sử dụng đối với các công trình thuộc thẩm quyền quản lý của Bộ Xây dựng. Hiệu lực từ 01/7/2026.
- Thông tư số 34/2026/TT-BXD ngày 25/6/2026 — quy định chi tiết về cấp công trình xây dựng phục vụ quản lý hoạt động xây dựng. Hiệu lực từ 01/7/2026.
Lưu ý về điểm xuất phát của Thông tư 34: văn bản này căn cứ trực tiếp vào điểm a khoản 2 Điều 6 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, đồng thời căn cứ Nghị định 207/2026/NĐ-CP, Nghị định 212/2026/NĐ-CP và Nghị định 217/2026/NĐ-CP. Nói cách khác, Thông tư 34 không phải là văn bản hướng dẫn riêng của Nghị định 207 mà phục vụ toàn bộ hoạt động quản lý xây dựng.
Phạm vi Thông tư 32/2026/TT-BXD
Thông tư 32 có 8 điều. Phần nội dung nghiệp vụ nằm ở các Điều 2 đến Điều 7, tương ứng với sáu điểm được giao tại Nghị định 207:
- Điều 2 — Kế hoạch tổ chức thí nghiệm. Nhà thầu thi công lập; nội dung chủ yếu gồm đối tượng thí nghiệm (vật liệu, cấu kiện, kết cấu công trình, thiết bị công trình), các phép thử tương ứng và thời điểm thí nghiệm dự kiến, phòng thí nghiệm chuyên ngành xây dựng được sử dụng. Điều chỉnh kế hoạch phải được chủ đầu tư chấp thuận trước khi tổ chức thực hiện.
- Điều 3 — Quan trắc công trình trong quá trình thi công. Nhà thầu thi công lập đề cương quan trắc trình chủ đầu tư chấp thuận; quy định cách xử lý khi kết quả vượt giá trị giới hạn cho phép và khi kết quả quan trắc có dấu hiệu không trung thực.
- Điều 4 — Kiểm định xây dựng. Ba nhóm nội dung kiểm định, trình tự hai bước, nội dung đề cương kiểm định và nội dung báo cáo kết quả kiểm định.
- Điều 5 — Giám định xây dựng. Trình tự thực hiện và nội dung thông báo kết luận giám định.
- Điều 6 — Quan trắc phục vụ công tác bảo trì đối với công trình thuộc thẩm quyền quản lý của Bộ Xây dựng.
- Điều 7 — Nội dung báo cáo và công bố công trình hết thời hạn sử dụng theo thiết kế.
Về hiệu lực, Điều 8 Thông tư 32 bãi bỏ các điều 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 và 19 của Thông tư số 10/2021/TT-BXD. Nếu hồ sơ hoặc quy trình nội bộ của đơn vị còn dẫn chiếu các điều này của Thông tư 10/2021, cần rà soát và thay thế.
Phạm vi Thông tư 33/2026/TT-BXD
Đây là thông tư dễ bị mô tả sai nhất, nên cần đọc kỹ Điều 1: Thông tư 33 quy định chi tiết khoản 3 Điều 40 Nghị định 207/2026/NĐ-CP về thời điểm đánh giá lần đầu, tần suất đánh giá, trình tự và hồ sơ đánh giá an toàn công trình đối với các công trình thuộc thẩm quyền quản lý của Bộ Xây dựng.
Hai mốc thời gian tại Điều 4 Thông tư 33:
- Đánh giá lần đầu: trong thời hạn không quá 10 năm kể từ khi nghiệm thu hoàn thành công trình.
- Các lần tiếp theo: tần suất không quá 05 năm/lần.
Nhưng khoản 3 Điều 4 đặt ra một ngoại lệ quan trọng: với công trình đã có quy định về thời điểm đánh giá lần đầu và tần suất đánh giá trong pháp luật chuyên ngành, tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật hoặc quy trình bảo trì công trình, thì thực hiện theo các quy định đó. Vì vậy hai mốc 10 năm và 05 năm không phải là con số áp dụng máy móc cho mọi công trình.
Thông tư 33 chia việc đánh giá thành hai cấp độ (Điều 5): đánh giá cấp độ 1 bằng kiểm tra trực quan, và đánh giá cấp độ 2 gồm hai giai đoạn sơ bộ và chi tiết. Đánh giá cấp độ 2 chỉ được thực hiện khi kết quả đánh giá cấp độ 1 có nghi ngờ về an toàn kết cấu, hoặc khi kết cấu công trình trong khai thác sử dụng có dấu hiệu bất thường gây nguy cơ mất an toàn.
Phạm vi Thông tư 34/2026/TT-BXD
Thông tư 34 quy định chi tiết về cấp công trình xây dựng phục vụ quản lý hoạt động xây dựng. Điều 2 nêu hai tiêu chí xác định cấp:
- Mức độ quan trọng, quy mô công suất — theo các loại công trình quy định tại Phụ lục I của Thông tư.
- Quy mô kết cấu — theo các loại kết cấu quy định tại Phụ lục II của Thông tư.
Cấp công trình của một công trình độc lập là cấp cao nhất xác định được theo Phụ lục I và Phụ lục II. Trường hợp công trình độc lập không được quy định trong Phụ lục I thì xác định theo Phụ lục II, và ngược lại.
Điều 4 Thông tư 34 xử lý hiệu lực của hệ thống cũ: Thông tư số 06/2021/TT-BXD về phân cấp công trình xây dựng (đã được sửa đổi, bổ sung theo Thông tư số 02/2025/TT-BXD) hết hiệu lực kể từ ngày Thông tư 34 có hiệu lực; đồng thời bãi bỏ Điều 10 Thông tư số 09/2025/TT-BXD. Đây là điểm cần rà soát ngay trong các quy trình nội bộ còn dẫn chiếu Thông tư 06/2021.
Ma trận: công việc — văn bản — chủ thể — sản phẩm
| Công việc | Văn bản áp dụng | Chủ thể chính | Sản phẩm/hồ sơ |
|---|---|---|---|
| Lập kế hoạch tổ chức thí nghiệm | Điều 6 NĐ 207 + Điều 2 TT 32 | Nhà thầu thi công lập; chủ đầu tư chấp thuận khi điều chỉnh | Kế hoạch tổ chức thí nghiệm |
| Quan trắc trong thi công | Điều 7 NĐ 207 + Điều 3 TT 32 | Nhà thầu thi công lập đề cương; chủ đầu tư chấp thuận | Đề cương quan trắc; kết quả từng chu kỳ |
| Thí nghiệm đối chứng | Khoản 1 Điều 8 NĐ 207 | Chủ đầu tư tổ chức | Kết quả thí nghiệm đối chứng |
| Kiểm định xây dựng | Điều 8 NĐ 207 + Điều 4 TT 32 | Chủ đầu tư/chủ sở hữu/chủ quản lý, sử dụng phê duyệt nhiệm vụ; tổ chức kiểm định thực hiện | Nhiệm vụ kiểm định; đề cương kiểm định; báo cáo kết quả kiểm định |
| Giám định xây dựng | Điều 9 NĐ 207 + Điều 5 TT 32 | Cơ quan có thẩm quyền chủ trì (cơ quan giám định) | Thông báo kết luận giám định xây dựng |
| Quan trắc phục vụ bảo trì | Điều 37 NĐ 207 + Điều 6 TT 32 | Nhà thầu quan trắc lập đề cương; chủ sở hữu hoặc chủ quản lý, sử dụng chấp thuận | Đề cương quan trắc trong quy trình bảo trì |
| Đánh giá an toàn công trình | Điều 40, Điều 41 NĐ 207 + TT 33 | Chủ sở hữu hoặc chủ quản lý, sử dụng tổ chức; tổ chức kiểm định thực hiện | Đề cương đánh giá; báo cáo kết quả đánh giá an toàn |
| Công trình hết thời hạn sử dụng | Điều 43 NĐ 207 + Điều 7 TT 32 | Chủ sở hữu hoặc chủ quản lý, sử dụng báo cáo; cơ quan có thẩm quyền công bố | Báo cáo hết thời hạn sử dụng; công bố trên trang thông tin điện tử |
| Xác định cấp công trình | Điều 6 Luật 135/2025/QH15 + TT 34 | Chủ thể lập, thẩm định hồ sơ | Kết quả xác định cấp theo Phụ lục I, II |
Nhóm công việc trong thi công
Bốn công cụ kỹ thuật thường bị dùng lẫn lộn. Ranh giới theo Nghị định 207 và Thông tư 32 như sau:
Thí nghiệm chuyên ngành xây dựng
Là hoạt động thường xuyên theo kế hoạch. Nhà thầu thi công tổ chức thực hiện theo hợp đồng xây dựng, kế hoạch tổ chức thí nghiệm đã được chấp thuận và các tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật liên quan (khoản 3 Điều 6 Nghị định 207). Việc lấy mẫu và thực hiện thí nghiệm phải được giám sát theo kế hoạch đã chấp thuận (khoản 4 Điều 6).
Quan trắc trong thi công
Thực hiện khi chỉ dẫn kỹ thuật, hồ sơ thiết kế được phê duyệt, thiết kế biện pháp thi công đã chấp thuận hoặc hợp đồng xây dựng có quy định; hoặc khi công trình bị sụt, trượt, lún, nghiêng, nứt và các biểu hiện bất thường khác (khoản 1 Điều 7 Nghị định 207). Xem chi tiết cách xử lý tại bài Công trình lún, nứt, nghiêng trong thi công.
Thí nghiệm đối chứng
Thực hiện khi được quy định trong chỉ dẫn kỹ thuật, hồ sơ thiết kế được phê duyệt, hợp đồng xây dựng; hoặc khi vật liệu, sản phẩm xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình có dấu hiệu không bảo đảm chất lượng theo yêu cầu của hồ sơ thiết kế (khoản 1 Điều 8 Nghị định 207).
Kiểm định xây dựng
Khoản 2 Điều 8 Nghị định 207 liệt kê năm trường hợp, trong đó đáng chú ý là trường hợp công trình, bộ phận công trình đã thi công có dấu hiệu không bảo đảm chất lượng theo yêu cầu của thiết kế, hoặc không đủ căn cứ để đánh giá chất lượng, nghiệm thu, hoặc xảy ra sự cố công trình. Đây chính là cầu nối tới tình huống thiếu kết quả thí nghiệm khi nghiệm thu — xem bài Thiếu kết quả thí nghiệm có được nghiệm thu công việc xây dựng không?.
Giám định xây dựng
Khác biệt căn bản: giám định do cơ quan nhà nước có thẩm quyền chủ trì tổ chức, không phải do chủ đầu tư tự quyết định thuê. Theo khoản 2 Điều 9 Nghị định 207, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức giám định đối với công trình trên địa bàn, trừ các trường hợp thuộc thẩm quyền của bộ quản lý công trình xây dựng chuyên ngành khi được Thủ tướng Chính phủ giao và trường hợp giám định nguyên nhân sự cố.
Nhóm công việc trong khai thác, sử dụng
Ba công việc nối tiếp nhau nhưng không thay thế nhau:
- Quan trắc phục vụ bảo trì (Điều 37 Nghị định 207) — thực hiện khi công trình có dấu hiệu lún, nghiêng, nứt và các dấu hiệu bất thường khác có khả năng gây sập đổ; theo yêu cầu của chủ đầu tư, chủ sở hữu hoặc chủ quản lý sử dụng; hoặc công trình thuộc danh mục phải quan trắc phục vụ bảo trì. Chi tiết trong quy trình bảo trì công trình xây dựng.
- Đánh giá an toàn công trình (Điều 40, 41 Nghị định 207 và Thông tư 33) — kiểm tra, đánh giá khả năng làm việc của các kết cấu chịu lực chính và các bộ phận công trình có nguy cơ gây mất an toàn. Đây là hoạt động định kỳ, khác với quan trắc là hoạt động theo dõi liên tục theo chu kỳ đo.
- Xử lý công trình hết thời hạn sử dụng theo thiết kế (Điều 43 Nghị định 207 và Điều 7 Thông tư 32) — xem công trình hết thời hạn sử dụng có được tiếp tục khai thác không.
Một mốc thời gian cần nhớ ở Điều 43: đối với công trình có ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng, chủ sở hữu hoặc chủ quản lý, sử dụng phải báo cáo cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong thời hạn tối thiểu 12 tháng trước khi công trình hết thời hạn sử dụng.
Nhóm cấp công trình
Khoản 1 Điều 3 Thông tư 34 liệt kê các hoạt động quản lý xây dựng sử dụng cấp công trình làm cơ sở, trong đó có: xác định thẩm quyền thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi và kiểm tra công tác nghiệm thu; xác định thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng; xác định công trình được miễn giấy phép xây dựng; xác định công trình phải thực hiện đánh giá định kỳ về an toàn trong khai thác, sử dụng; xác định thời hạn và mức tiền bảo hành công trình; xác định công trình có yêu cầu bắt buộc lập quy trình bảo trì riêng.
Điểm d khoản 1 Điều 3 quy định cấp công trình được dùng để xác định điều kiện kinh nghiệm nghề nghiệp của cá nhân để cấp chứng chỉ hành nghề khảo sát xây dựng, thiết kế xây dựng, giám sát thi công xây dựng, và để hành nghề giám đốc quản lý dự án đầu tư xây dựng, chỉ huy trưởng công trường.
Cần đọc đúng câu chữ này: cấp công trình là căn cứ để xác định điều kiện kinh nghiệm, không phải là yếu tố tự động quyết định hạng chứng chỉ hành nghề. Hạng chứng chỉ hành nghề được điều chỉnh bởi pháp luật về điều kiện năng lực hoạt động xây dựng.
Một ngoại lệ hay bị bỏ sót: khoản 5 Điều 3 Thông tư 34 quy định đối với các công việc sửa chữa, thay thế thiết bị công trình, bảo dưỡng và sửa chữa công trình thuộc công tác bảo trì mà không làm thay đổi kết cấu chịu lực thì không áp dụng cấp công trình xác định tại Thông tư này.
Cảnh báo: không áp dụng đồng loạt ba thông tư
Đây là lỗi phổ biến khi hệ thống văn bản mới ban hành. Bốn điểm cần tránh:
- Không viện dẫn cả ba thông tư trong mọi hồ sơ. Một kế hoạch tổ chức thí nghiệm chỉ liên quan Thông tư 32; đưa thêm Thông tư 33 và 34 vào phần căn cứ là thừa và dễ gây hiểu sai phạm vi.
- Không mô tả Thông tư 33 như văn bản áp dụng cho mọi công trình. Phạm vi của Thông tư 33 giới hạn ở công trình thuộc thẩm quyền quản lý của Bộ Xây dựng. Với công trình xây dựng chuyên ngành, khoản 3 Điều 40 Nghị định 207 giao cho bộ quản lý công trình xây dựng chuyên ngành quy định.
- Không đồng nhất cấp công trình với các loại “cấp” khác. Cấp công trình phục vụ quản lý hoạt động xây dựng theo Thông tư 34 khác với cấp độ bền vững, cấp nguy hiểm của nhà, hạng chứng chỉ hành nghề, hạng năng lực tổ chức.
- Không mô tả đánh giá an toàn như bước thay thế bảo trì hoặc kiểm định. Ba việc này có căn cứ, chu kỳ và sản phẩm hồ sơ khác nhau.
Checklist xác định văn bản cần sử dụng
Trả lời tuần tự bốn câu hỏi:
- Công trình đang ở giai đoạn nào? Đang thi công thì tra Điều 6 đến Điều 9 Nghị định 207 và Điều 2 đến Điều 5 Thông tư 32. Đang khai thác, sử dụng thì tra Điều 37, 40, 41, 43 Nghị định 207, Điều 6 và Điều 7 Thông tư 32, và Thông tư 33.
- Việc cần làm là theo dõi hay kết luận? Theo dõi liên tục theo chu kỳ là quan trắc. Kết luận về chất lượng hoặc nguyên nhân là kiểm định. Kết luận do cơ quan nhà nước chủ trì là giám định.
- Ai yêu cầu? Chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu yêu cầu thì thuộc nhóm kiểm định. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền chủ trì thì thuộc nhóm giám định.
- Có cần biết cấp công trình không? Nếu câu trả lời liên quan tới thẩm quyền, giấy phép, bảo hành, đánh giá an toàn định kỳ hay quy trình bảo trì riêng thì phải xác định cấp công trình theo Thông tư 34 trước.
Tình huống minh họa
Tình huống. Ban quản lý dự án nhận hồ sơ đề xuất kiểm định một hạng mục kết cấu đang thi công. Đơn vị tư vấn soạn phần căn cứ pháp lý gồm cả ba thông tư 32, 33 và 34, kèm dẫn chiếu Thông tư 06/2021/TT-BXD để xác định cấp công trình.
Rà soát. Ba lỗi cần sửa:
- Thừa Thông tư 33. Công trình đang thi công, chưa vào giai đoạn khai thác sử dụng. Thông tư 33 quy định về đánh giá an toàn công trình trong quá trình khai thác, sử dụng — không phải căn cứ cho kiểm định trong thi công. Căn cứ đúng là khoản 2 Điều 8 Nghị định 207 và Điều 4 Thông tư 32.
- Dẫn sai văn bản về cấp công trình. Thông tư 06/2021/TT-BXD (đã sửa đổi, bổ sung theo Thông tư 02/2025/TT-BXD) hết hiệu lực kể từ ngày Thông tư 34 có hiệu lực, theo khoản 2 Điều 4 Thông tư 34. Phải thay bằng Thông tư 34/2026/TT-BXD.
- Thiếu bước xác định trường hợp. Hồ sơ chưa nêu kiểm định thuộc trường hợp nào trong năm trường hợp tại khoản 2 Điều 8 Nghị định 207 — đây là căn cứ để lập nhiệm vụ kiểm định.
Nếu việc kiểm định này được thực hiện theo yêu cầu của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền, hồ sơ còn phải bổ sung bước lấy ý kiến cơ quan đó về đề cương trước khi phê duyệt và kiểm tra tính độc lập của tổ chức kiểm định theo khoản 5 Điều 4 Thông tư 32.
Kết luận
Ba thông tư không phải một khối dùng chung. Thông tư 32 phục vụ sáu nội dung cụ thể của Nghị định 207 trải trên cả giai đoạn thi công và khai thác. Thông tư 33 chỉ dành cho đánh giá an toàn công trình trong khai thác, sử dụng và giới hạn ở công trình thuộc thẩm quyền quản lý của Bộ Xây dựng. Thông tư 34 phục vụ xác định cấp công trình cho toàn bộ hoạt động quản lý xây dựng. Xác định đúng giai đoạn công trình và đúng công việc cần làm là đủ để chọn đúng văn bản.
Văn bản sử dụng trong bài
- Luật Xây dựng số 135/2025/QH15.
- Nghị định số 207/2026/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Xây dựng về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng — Điều 6, Điều 7, Điều 8, Điều 9, Điều 37, Điều 40, Điều 41, Điều 43.
- Thông tư số 32/2026/TT-BXD ngày 22/6/2026 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng — Điều 1 đến Điều 8.
- Thông tư số 33/2026/TT-BXD ngày 25/6/2026 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng — Điều 1 đến Điều 11.
- Thông tư số 34/2026/TT-BXD ngày 25/6/2026 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng — Điều 1 đến Điều 5 và các Phụ lục I, II, III.
Toàn cảnh thay đổi của Nghị định 207 so với hệ thống trước đó được trình bày tại bài Nghị định 207/2026/NĐ-CP: Những thay đổi người làm xây dựng cần cập nhật.
Nội dung mang tính hệ thống hóa và hướng dẫn tham khảo; việc áp dụng cần căn cứ hồ sơ, loại và cấp công trình, bộ quản lý công trình xây dựng chuyên ngành và quy định liên quan của từng trường hợp.
