Phần lớn sai sót khi lập tổng mức đầu tư không nằm ở phép tính mà ở việc xếp một khoản chi vào nhầm nhóm — hoặc không xếp vào đâu cả. Bài này tập trung vào ranh giới giữa các khoản mục, không đi vào công thức tính của từng nhóm.
Cấu trúc bảy khoản mục
Khoản 1 Điều 5 Nghị định số 206/2026/NĐ-CP xác định tổng mức đầu tư xây dựng được quy định tại Điều 75 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, và liệt kê nội dung các khoản mục. Phần II Phụ lục I Thông tư 36 diễn đạt thành công thức tổng hợp:
VTM = GBT,TĐC + GXD + GTB + GQLDA + GTV + GK + GDP
| Ký hiệu | Khoản mục | Điểm tại khoản 1 Điều 5 |
|---|---|---|
| GBT,TĐC | Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư | a |
| GXD | Chi phí xây dựng | b |
| GTB | Chi phí thiết bị | c |
| GQLDA | Chi phí quản lý dự án | d — chi tiết tại Điều 25 |
| GTV | Chi phí tư vấn xây dựng | đ — chi tiết tại Điều 26 |
| GK | Chi phí khác | e |
| GDP | Chi phí dự phòng | g |
Nội dung từng khoản mục theo Điều 5
Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (điểm a)
Gồm: chi phí bồi thường về đất, nhà, công trình trên đất, các tài sản gắn liền với đất, trên mặt nước và chi phí bồi thường khác theo quy định; các khoản hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất; chi phí tái định cư; chi phí bảo đảm cho việc tổ chức bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; chi phí tư vấn liên quan đến công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (nếu có); chi phí sử dụng đất, thuê đất tính trong thời gian xây dựng và các khoản chi phí khác liên quan đến việc sử dụng, chuyển mục đích sử dụng đất, tài nguyên nước, tài nguyên biển theo quy định (nếu có); chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng rừng, chi phí trồng rừng thay thế (nếu có); chi phí bảo vệ, phát triển đất trồng lúa (nếu có); chi phí di dời, hoàn trả cho phần hạ tầng kỹ thuật đã được đầu tư xây dựng phục vụ giải phóng mặt bằng (nếu có); các chi phí có liên quan khác.
Chi phí xây dựng (điểm b)
Gồm ba nhóm: chi phí xây dựng các công trình, hạng mục công trình của dự án; chi phí xây dựng công trình, hạng mục công trình xây dựng tạm, phụ trợ phục vụ thi công; và chi phí phá dỡ các công trình xây dựng không thuộc phạm vi của công tác phá dỡ giải phóng mặt bằng đã được xác định trong chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
Chi phí thiết bị (điểm c)
Gồm chi phí thiết bị công trình và thiết bị công nghệ của công trình, dự án, trong đó bao gồm: mua sắm thiết bị; quản lý mua sắm thiết bị (nếu có); mua bản quyền (nếu có); đào tạo và chuyển giao công nghệ (nếu có); gia công, chế tạo thiết bị cần gia công, chế tạo (nếu có); lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh; chạy thử thiết bị theo yêu cầu kỹ thuật (nếu có); vận chuyển; bảo hiểm; thuế và các loại phí; vật tư, thiết bị dự phòng (nếu có); chi phí liên quan khác.
Điều 5 còn nêu: đối với thiết bị công nghệ được lựa chọn, chi phí mua sắm thiết bị công nghệ của đối tác, nhà cung cấp phải đảm bảo phù hợp mức độ chuyển giao, tiêu chuẩn nhà cung cấp, sản xuất, tiêu chuẩn áp dụng cho dự án, bao gồm các chi phí đào tạo, làm chủ khai thác vận hành, duy tu, bảo trì (nếu có).
Chi phí quản lý dự án (điểm d) và chi phí tư vấn xây dựng (điểm đ)
Chi phí quản lý dự án gồm các chi phí cần thiết để tổ chức quản lý việc thực hiện và thực hiện các công việc quản lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án, giai đoạn thực hiện dự án đến giai đoạn kết thúc xây dựng; chi tiết quy định tại Điều 25 Nghị định 206.
Chi phí tư vấn xây dựng gồm các chi phí cần thiết để thực hiện các công việc tư vấn đầu tư xây dựng cũng trải trên ba giai đoạn đó; chi tiết quy định tại Điều 26 Nghị định 206.
Chi phí khác (điểm e)
Định nghĩa theo phương pháp loại trừ: gồm các khoản chi phí cần thiết để thực hiện dự án đầu tư xây dựng không thuộc các khoản mục chi phí quy định tại các điểm a, b, c, d và đ khoản 1 Điều 5.
Đây là lý do khoản mục này hay bị dùng như “thùng chứa”. Nguyên tắc đúng: chỉ xếp vào chi phí khác sau khi đã loại trừ được năm khoản mục trước.
Chi phí dự phòng (điểm g)
Gồm hai thành phần: chi phí dự phòng cho khối lượng, công việc phát sinh và chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá trong thời gian thực hiện dự án.
Sáu ranh giới dễ nhầm
| Nội dung chi | Xếp vào đâu | Căn cứ |
|---|---|---|
| Phá dỡ công trình trong phạm vi giải phóng mặt bằng | Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư | Suy ra từ điểm b — điểm b chỉ nhận phần phá dỡ không thuộc phạm vi này |
| Phá dỡ công trình ngoài phạm vi giải phóng mặt bằng | Chi phí xây dựng | Điểm b khoản 1 Điều 5 |
| Công trình tạm, phụ trợ phục vụ thi công | Chi phí xây dựng | Điểm b khoản 1 Điều 5 |
| Di dời, hoàn trả hạ tầng kỹ thuật phục vụ giải phóng mặt bằng | Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư | Điểm a khoản 1 Điều 5 |
| Hoàn trả hạ tầng kỹ thuật bị ảnh hưởng khi thi công | Xác định như chi phí xây dựng | Mục 5 Phần II Phụ lục I Thông tư 36 — nội dung công việc có cấu phần xây dựng |
| Lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh, chạy thử thiết bị | Chi phí thiết bị | Điểm c khoản 1 Điều 5 |
| Chi phí sử dụng đất, thuê đất trong thời gian xây dựng | Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư | Điểm a khoản 1 Điều 5 |
| Vốn lưu động ban đầu; lãi vay trong thời gian xây dựng | Nhóm chi phí tư vấn và chi phí khác | Mục 5 Phần II Phụ lục I Thông tư 36 |
Hai dòng về hoàn trả hạ tầng kỹ thuật là ví dụ điển hình của việc cùng một loại công việc nhưng xếp khác nhau tùy nguyên nhân phát sinh. Hoàn trả vì giải phóng mặt bằng thuộc khoản mục bồi thường; hoàn trả vì thi công làm ảnh hưởng thì xác định như chi phí xây dựng.
Chi phí tính cho phạm vi nào
Khoản 2 Điều 3 Nghị định 206 quy định chi phí đầu tư xây dựng được xác định cho dự án, công trình và gói thầu xây dựng. Bốn phạm vi cần phân biệt khi xếp khoản mục:
| Phạm vi | Khoản mục điển hình | Lưu ý |
|---|---|---|
| Toàn dự án | Bồi thường hỗ trợ tái định cư; quản lý dự án; một phần chi phí tư vấn và chi phí khác; dự phòng | Không phân bổ cơ học vào dự toán một công trình |
| Công trình | Chi phí xây dựng, chi phí thiết bị của công trình đó | Là cơ sở lập dự toán xây dựng công trình |
| Hạng mục | Phần chi phí xây dựng, thiết bị của hạng mục | Dùng khi tổng hợp lên cấp công trình |
| Gói thầu | Phạm vi công việc theo phân chia gói thầu | Không so sánh trực tiếp với tổng mức đầu tư khi khác phạm vi |
Khoản 3 Điều 3 bổ sung: với dự án phân chia dự án thành phần, dự án thành phần độc lập, việc xác định chi phí của từng dự án thành phần thực hiện theo nguyên tắc tại khoản 2.
Ma trận khoản mục — dữ liệu — chủ thể cung cấp
| Khoản mục | Dữ liệu đầu vào chính | Chủ thể cung cấp |
|---|---|---|
| Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư | Phạm vi sử dụng đất, diện tích, hiện trạng; phương án bồi thường; kế hoạch tái định cư; chính sách giá tại địa phương | Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường; cơ quan quản lý đất đai địa phương |
| Xây dựng | Thiết kế, khối lượng hoặc quy mô công suất; suất chi phí xây dựng; giá xây dựng | Tư vấn thiết kế; tư vấn lập chi phí; cơ quan công bố giá |
| Thiết bị | Danh mục thiết bị theo thiết kế; báo giá nhà sản xuất; chứng thư thẩm định giá; dữ liệu dự án tương tự | Tư vấn thiết kế; nhà cung cấp; tổ chức thẩm định giá |
| Quản lý dự án | Chi phí xây dựng và thiết bị trước thuế; hoặc thời gian thực hiện, hình thức tổ chức quản lý, nhân sự | Chủ đầu tư; ban quản lý dự án |
| Tư vấn xây dựng | Danh mục công việc tư vấn; định mức tỷ lệ; dữ liệu dự án tương tự | Chủ đầu tư; tư vấn lập chi phí |
| Chi phí khác | Danh mục khoản chi cần thiết còn lại; điều kiện vốn vay; điều ước quốc tế, thỏa thuận ODA nếu có | Chủ đầu tư; bộ phận tài chính |
| Dự phòng | Kế hoạch thực hiện dự án theo năm; chỉ số giá xây dựng; kế hoạch giải ngân | Chủ đầu tư; cơ quan công bố chỉ số giá |
Tình huống minh họa — tính trùng giữa quản lý dự án và tư vấn
Bối cảnh. Chủ đầu tư thành lập ban quản lý dự án, đồng thời ký hợp đồng thuê tư vấn quản lý dự án cho một phần công việc. Trong tổng mức đầu tư, chi phí quản lý dự án được tính đầy đủ theo định mức tỷ lệ phần trăm, và chi phí tư vấn quản lý dự án cũng được tính đầy đủ theo hợp đồng dự kiến.
Vấn đề. Cùng một khối lượng công việc quản lý dự án bị tính hai lần ở hai khoản mục khác nhau. Điểm d khoản 1 Điều 5 xác định chi phí quản lý dự án là chi phí để tổ chức quản lý việc thực hiện và thực hiện các công việc quản lý dự án — phạm vi công việc, không phải phạm vi tổ chức.
Cách rà soát. Lập danh mục công việc quản lý dự án theo Điều 25 Nghị định 206, đánh dấu công việc nào do ban quản lý dự án tự thực hiện và công việc nào thuê ngoài, bảo đảm mỗi công việc chỉ xuất hiện một lần trong tổng mức đầu tư. Ranh giới chi tiết giữa ba khoản mục quản lý dự án, tư vấn và chi phí khác được phân tích riêng trong bài về nhóm chi phí này.
Quan hệ với dự toán và với hiệu quả dự án
Tổng mức đầu tư là giới hạn chi phí để quản lý các bước sau. Dự toán xây dựng công trình được lập ở giai đoạn thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở, chi tiết hơn và cho một phạm vi hẹp hơn. Khi so sánh hai con số, phải quy về cùng phạm vi: dự toán của một công trình không so trực tiếp với tổng mức đầu tư của cả dự án.
Về hiệu quả dự án, tổng mức đầu tư là đầu vào của dòng tiền đầu tư. Cấu trúc bảy khoản mục quyết định thời điểm phát sinh chi phí trong dòng tiền: chi phí bồi thường thường tập trung ở đầu kỳ, chi phí xây dựng và thiết bị trải theo tiến độ, chi phí dự phòng cho trượt giá gắn với độ dài thời gian thực hiện.
Checklist kiểm tra cơ cấu tổng mức đầu tư
Khuyến nghị quản trị:
- Có đủ bảy khoản mục hoặc đã giải trình vì sao thiếu khoản mục nào.
- Công trình tạm, phụ trợ phục vụ thi công đã được đưa vào chi phí xây dựng chưa.
- Phá dỡ đã được tách đúng: phần trong phạm vi giải phóng mặt bằng và phần ngoài.
- Chi phí sử dụng đất, thuê đất trong thời gian xây dựng đã xét chưa.
- Lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh, chạy thử thiết bị nằm ở chi phí thiết bị, không lẫn sang chi phí xây dựng.
- Không có công việc nào xuất hiện đồng thời ở chi phí quản lý dự án và chi phí tư vấn.
- Các khoản xếp vào chi phí khác đã được loại trừ khỏi năm khoản mục trước.
- Khoản mục tính cho toàn dự án không bị phân bổ cơ học vào dự toán một công trình.
- Chi phí dự phòng có đủ hai thành phần: khối lượng phát sinh và trượt giá.
- Với dự án có vốn vay: đã xét lãi vay trong thời gian xây dựng; với dự án sản xuất kinh doanh: đã xét vốn lưu động ban đầu.
Người làm công việc này cần thực hiện ngay những gì
- Lập bảng đối chiếu bảy khoản mục cho dự án đang phụ trách, đánh dấu khoản mục nào chưa có dữ liệu.
- Rà soát bốn ranh giới hay nhầm nhất: phá dỡ, công trình tạm, hoàn trả hạ tầng kỹ thuật, và lắp đặt thiết bị.
- Lập danh mục công việc quản lý dự án và công việc tư vấn, bảo đảm không trùng.
- Xác định phạm vi tính cho từng khoản mục: toàn dự án, công trình, hạng mục hay gói thầu.
- Ghi nguồn dữ liệu cho từng khoản mục để phục vụ thẩm tra và thẩm định.
Quy trình xác định cơ cấu tổng mức đầu tư
- Lập danh mục công trình, hạng mục công trình thuộc dự án theo thiết kế cơ sở. Đây là khung để phân bổ chi phí xây dựng và chi phí thiết bị.
- Xác định phạm vi giải phóng mặt bằng và ranh giới của nó. Ranh giới này quyết định việc phá dỡ và việc hoàn trả hạ tầng kỹ thuật thuộc khoản mục nào.
- Xác định chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên cơ sở thống kê sơ bộ khối lượng, diện tích cần bồi thường và các quy định, chính sách hiện hành tại địa phương do cấp có thẩm quyền ban hành hoặc phê duyệt.
- Xác định chi phí xây dựng cho từng công trình rồi cộng lại, bổ sung công trình tạm và phụ trợ phục vụ thi công.
- Xác định chi phí thiết bị, tách thiết bị công trình và thiết bị công nghệ; xử lý riêng trang thiết bị rời.
- Xác định chi phí quản lý dự án theo định mức tỷ lệ phần trăm hoặc bằng cách lập dự toán.
- Xác định chi phí tư vấn xây dựng và chi phí khác, bao gồm vốn lưu động ban đầu với dự án sản xuất kinh doanh và lãi vay trong thời gian xây dựng với dự án có vốn vay.
- Xác định chi phí dự phòng gồm hai thành phần: dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh và dự phòng cho yếu tố trượt giá.
- Tổng hợp và rà soát chéo: kiểm tra không có công việc nào xuất hiện ở hai khoản mục, không có khoản mục nào bị bỏ trống mà không giải trình.
Thứ tự này không ngẫu nhiên
Ba khoản mục cuối phụ thuộc kết quả của các khoản mục trước. Chi phí quản lý dự án khi xác định theo định mức tỷ lệ phần trăm được tính trên chi phí xây dựng và chi phí thiết bị trước thuế giá trị gia tăng trong tổng mức đầu tư — nghĩa là phải có hai khoản mục đó trước. Chi phí dự phòng cho khối lượng, công việc phát sinh được tính trên tổng của sáu khoản mục còn lại. Vì vậy đảo thứ tự sẽ phải quay lại tính lại.
Sản phẩm đầu ra của bước xác định cơ cấu
| Tài liệu | Nội dung | Dùng cho bước nào |
|---|---|---|
| Bảng tổng hợp tổng mức đầu tư | Bảy khoản mục và giá trị từng khoản mục | Trình thẩm định, phê duyệt |
| Bảng chi tiết chi phí xây dựng | Chi phí theo từng công trình, hạng mục | Cơ sở lập dự toán xây dựng công trình |
| Bảng chi tiết chi phí thiết bị | Tách thiết bị công trình, thiết bị công nghệ, trang thiết bị rời | Cơ sở lập dự toán gói thầu thiết bị |
| Danh mục công việc quản lý dự án và tư vấn | Công việc nào tự thực hiện, công việc nào thuê ngoài | Chống tính trùng; lập kế hoạch lựa chọn nhà thầu |
| Thuyết minh phương pháp và nguồn dữ liệu | Phương pháp áp dụng cho từng khoản mục, nguồn số liệu, thời điểm | Phục vụ thẩm tra, thẩm định |
| Bảng tính chi phí dự phòng | Kế hoạch thực hiện theo năm, chỉ số giá sử dụng | Giải trình phần dự phòng trượt giá |
Lỗi thường gặp theo ba nhóm
Nhóm bỏ sót
- Công trình tạm, phụ trợ phục vụ thi công không được đưa vào chi phí xây dựng — thường gặp ở dự án có mặt bằng chật hoặc thi công theo giai đoạn.
- Chi phí phá dỡ ngoài phạm vi giải phóng mặt bằng bị bỏ qua vì mặc định mọi việc phá dỡ đều nằm ở khoản mục bồi thường.
- Chi phí sử dụng đất, thuê đất trong thời gian xây dựng không được xét.
- Các chi phí thuộc chi phí thiết bị chưa tính trong giá thiết bị như quản lý mua sắm, đào tạo và chuyển giao công nghệ, lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh, chạy thử, vận chuyển.
- Vốn lưu động ban đầu với dự án sản xuất, kinh doanh.
- Lãi vay trong thời gian xây dựng với dự án có sử dụng vốn vay.
Nhóm tính trùng
- Công việc quản lý dự án vừa tính trong chi phí quản lý dự án vừa tính trong chi phí tư vấn.
- Phần lắp đặt thiết bị vừa nằm trong chi phí thiết bị vừa nằm trong chi phí xây dựng.
- Hạng mục hoàn trả hạ tầng kỹ thuật tính cả ở khoản mục bồi thường và ở chi phí xây dựng.
- Một số công việc tư vấn đã nằm trong giá gói thầu xây lắp nhưng vẫn tính riêng ở chi phí tư vấn.
Nhóm xếp sai khoản mục
- Đưa khoản chi chưa loại trừ được vào chi phí khác thay vì xác định đúng khoản mục.
- Xếp trang thiết bị rời vào chi phí xây dựng.
- Đưa khoản mục tính cho toàn dự án vào dự toán của một công trình.
- Xếp chi phí bảo trì công trình hiện hữu trong quá trình cải tạo, nâng cấp vào chi phí khác trong khi nội dung này có cấu phần xây dựng và được xác định như chi phí xây dựng.
Phân biệt nghĩa vụ pháp lý và khuyến nghị quản trị
| Nội dung | Tính chất |
|---|---|
| Tổng mức đầu tư gồm các khoản mục theo khoản 1 Điều 5 Nghị định 206 | Theo quy định pháp luật |
| Chi phí quản lý dự án theo Điều 25; chi phí tư vấn theo Điều 26 Nghị định 206 | Theo quy định pháp luật |
| Chi phí đầu tư xây dựng xác định cho dự án, công trình và gói thầu | Theo quy định pháp luật — khoản 2 Điều 3 Nghị định 206 |
| Thứ tự chín bước xác định cơ cấu nêu trong bài | Khuyến nghị quản trị — sắp xếp theo quan hệ phụ thuộc giữa các khoản mục |
| Lập danh mục công việc quản lý dự án và tư vấn để đối chiếu chống trùng | Khuyến nghị quản trị |
| Bảng tổng hợp và các bảng chi tiết nêu ở mục sản phẩm đầu ra | Khuyến nghị quản trị — trừ các nội dung hồ sơ do quy định về thẩm định yêu cầu |
Người đọc cần làm gì tiếp theo
Sau khi nắm cấu trúc bảy khoản mục, bước tiếp theo là chọn phương pháp xác định cho từng khoản mục — nội dung này được trình bày riêng, cùng với các bài chuyên sâu về từng nhóm chi phí: chi phí xây dựng và thiết bị; chi phí quản lý dự án, tư vấn và chi phí khác; chi phí bồi thường hỗ trợ tái định cư; và chi phí dự phòng, trượt giá, lãi vay.
Văn bản sử dụng trong bài
- Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 — Điều 75.
- Nghị định số 206/2026/NĐ-CP — Điều 3 (khoản 2, khoản 3); Điều 5 (khoản 1, khoản 2); Điều 25; Điều 26.
- Thông tư số 36/2026/TT-BXD ngày 26/6/2026 — Điều 4; Phụ lục I Phần II (mục 1 đến mục 6).
- Thông tư số 38/2026/TT-BXD ngày 26/6/2026 — Phụ lục VIII (định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn xây dựng).
Đọc thêm: Nghị định 206/2026/NĐ-CP và hệ thống quản lý chi phí; phân biệt hai sản phẩm chi phí ở hai giai đoạn tại sơ bộ tổng mức đầu tư và tổng mức đầu tư khác nhau như thế nào.
Nội dung được hệ thống hóa nhằm hỗ trợ tra cứu và áp dụng trong công việc. Việc xử lý hồ sơ cụ thể cần căn cứ loại dự án, nguồn vốn, giai đoạn thực hiện, hợp đồng và văn bản pháp luật liên quan đang có hiệu lực.
