Từ ngày 26/8/2026, xây dựng không phép, sai phép bị xử phạt theo Nghị định 339/2026/NĐ-CP (thay Nghị định 16/2022/NĐ-CP). Xây nhà ở riêng lẻ không phép bị phạt 60–80 triệu đồng nếu là tổ chức và 30–40 triệu đồng nếu là hộ gia đình, cá nhân, vì mức phạt ghi trong Nghị định là mức áp dụng cho tổ chức, cá nhân chỉ chịu một nửa. Xây sai giấy phép xây dựng mới bị phạt 30–40 triệu đồng (tổ chức), 15–20 triệu đồng (cá nhân). Với công trình của doanh nghiệp, mức phạt lên tới 140–160 triệu đồng. Nặng hơn tiền phạt là biện pháp khắc phục: công trình đang thi công phải dừng và có giấy phép trong 35 ngày (nhà ở riêng lẻ) hoặc 120 ngày (công trình lập dự án), nếu không được cấp phép thì phải tự phá dỡ.
Mỗi năm có rất nhiều gia đình xây nhà “làm trước, xin phép sau”, nâng thêm một tầng so với giấy phép, hay đua ban công ra vỉa hè, và chỉ tìm hiểu mức phạt khi đã có biên bản. Phần lớn thông tin trên mạng vẫn trích Nghị định 16/2022 đã hết hiệu lực, hoặc chép nguyên con số trong Nghị định mà không biết đó là mức phạt cho tổ chức.
Bài viết này hướng dẫn đầy đủ việc xử phạt xây dựng không phép, sai phép theo Nghị định 339/2026/NĐ-CP: mức phạt từng hành vi cho tổ chức và cho hộ gia đình, khi nào bị buộc phá dỡ, khi nào được xin phép bổ sung, thời hạn phải hoàn thành, nhà thầu bị phạt gì, thời hiệu, ai có thẩm quyền phạt, kèm 18 tình huống có tính tiền cụ thể.
Trả lời nhanh — mức phạt chính (Điều 25 Nghị định 339/2026)
Hành vi (nhà ở riêng lẻ, ngoài khu di tích) Tổ chức Hộ gia đình, cá nhân Xây dựng không có giấy phép (phải có mà không có) 60–80 triệu 30–40 triệu Xây dựng sai nội dung giấy phép xây dựng mới 30–40 triệu 15–20 triệu Sai nội dung giấy phép sửa chữa, cải tạo, có thời hạn 15–20 triệu 7,5–10 triệu Sai quy hoạch; cơi nới, lấn chiếm không gian 80–100 triệu 40–50 triệu Vẫn thi công sau khi bị lập biên bản 60–80 triệu 30–40 triệu Tái phạm 80–100 triệu 40–50 triệu Kèm theo: buộc dừng thi công để xin phép (35 ngày) hoặc buộc phá dỡ phần vi phạm; vi phạm sai quy hoạch, lấn chiếm, tiếp tục vi phạm, tái phạm thì buộc phá dỡ.
Cập nhật 30/9/2026: đối chiếu bản gốc Nghị định 339/2026/NĐ-CP ngày 26/8/2026, Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 và Nghị định 217/2026/NĐ-CP.
Xây dựng không phép, sai phép, trái phép khác nhau thế nào?
Ba cụm từ này được dùng lẫn lộn trong đời sống, nhưng trong Nghị định 339/2026 chúng tương ứng với các hành vi khác nhau và mức phạt khác nhau:
| Cách gọi thông thường | Hành vi theo Nghị định 339 | Điều khoản |
|---|---|---|
| Xây dựng không phép | Tổ chức thi công xây dựng công trình chưa được cấp giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép | Khoản 7 Điều 25 |
| Xây dựng sai phép | Thi công không đúng nội dung giấy phép xây dựng mới (khoản 6) hoặc giấy phép sửa chữa, cải tạo, di dời, có thời hạn (khoản 4); xây giảm chỉ tiêu khi quy hoạch không cho giảm (khoản 3) | Khoản 3, 4, 6 Điều 25 |
| Xây dựng trái phép (nghĩa rộng) | Gồm cả không phép, sai phép và các hành vi: sai quy hoạch (khoản 9), cơi nới, lấn chiếm (khoản 10), thi công theo thiết kế chưa thẩm định, phê duyệt (khoản 8); xây trên đất không đúng mục đích sử dụng (xử lý theo pháp luật đất đai) | Điều 25; khoản 2 Điều 1 |
Trước khi lo mức phạt, hãy kiểm tra công trình có thuộc diện miễn giấy phép xây dựng hay không. Khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025 có 8 nhóm công trình được miễn, trong đó có công trình cấp IV và nhà ở riêng lẻ dưới 07 tầng, tổng diện tích sàn dưới 500 m² nằm ngoài các khu vực đã có quy hoạch, quy chế quản lý kiến trúc (điểm g). Công trình được miễn phép thì không bị phạt về hành vi “không phép”, nhưng vẫn bị quản lý trật tự xây dựng. Chi tiết xem bài miễn giấy phép xây dựng từ 2026; thủ tục xin phép xem xin giấy phép xây dựng từ 01/7/2026.
Căn cứ pháp lý và hiệu lực
| Văn bản | Nội dung dùng trong bài |
|---|---|
| Nghị định 339/2026/NĐ-CP ngày 26/8/2026 quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, quản lý, phát triển nhà, kinh doanh bất động sản | Điều 1–6 (phạm vi, đối tượng, mức phạt, thời hiệu); Điều 21 (khởi công); Điều 25 (chủ đầu tư vi phạm trật tự xây dựng); Điều 26 (nhà thầu); Điều 79, 80, 84 (thẩm quyền); Điều 85 (dừng thi công để xin phép, phá dỡ); Điều 87 (biện pháp thi hành); Điều 89, 90 (chuyển tiếp, hiệu lực) |
| Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 | Điều 23 (lập dự án), Điều 43 (giấy phép, miễn phép, thông báo khởi công), Điều 47 (quản lý trật tự xây dựng), Điều 54 (phá dỡ công trình) |
| Nghị định 217/2026/NĐ-CP | Điều 27 (dự án chỉ lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật), điểm l khoản 2 Điều 35 (hồ sơ thẩm định khi đã bị xử phạt), Điều 63 (khi nào phải điều chỉnh giấy phép), Điều 67 (nội dung quản lý trật tự xây dựng) |
Hiệu lực: Nghị định 339/2026 có hiệu lực từ ngày 26/8/2026; Nghị định 16/2022/NĐ-CP hết hiệu lực cùng ngày (Điều 90). Chuyển tiếp (Điều 89):
- Vi phạm đã xảy ra và đã kết thúc trước 26/8/2026, bị phát hiện hoặc đang xem xét khi Nghị định 339 có hiệu lực: áp dụng nghị định có hiệu lực tại thời điểm thực hiện hành vi (tức Nghị định 16/2022).
- Vi phạm xảy ra trước 26/8/2026 nhưng vẫn đang diễn ra: áp dụng Nghị định 339/2026.
- Quyết định xử phạt đã ban hành trước 26/8/2026 mà còn khiếu nại: áp dụng văn bản có hiệu lực tại thời điểm ban hành quyết định.
Cách đọc mức phạt trong Nghị định 339: ba điều phải biết
1. Con số trong Nghị định là mức phạt cho tổ chức
Điểm a khoản 4 Điều 5 Nghị định 339: mức phạt tiền quy định tại Nghị định là mức áp dụng đối với tổ chức (trừ một số điều khoản liệt kê riêng tại điểm b, không gồm Điều 25); cùng một hành vi, mức phạt đối với cá nhân bằng một nửa. Khoản 3 Điều 2 quy định hộ kinh doanh, hộ gia đình, cộng đồng dân cư bị áp dụng mức phạt của cá nhân; chủ hộ chịu trách nhiệm thực hiện quyết định xử phạt.
Vì vậy, khi đọc “phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ” tại điểm a khoản 7 Điều 25, một hộ gia đình xây nhà không phép chịu khung 30–40 triệu đồng; nếu chủ đầu tư là tổ chức (doanh nghiệp, hợp tác xã, đơn vị sự nghiệp…) thì chịu nguyên khung 60–80 triệu đồng.
Mức phạt tiền tối đa trong lĩnh vực xây dựng là 1 tỷ đồng đối với tổ chức (điểm a khoản 3 Điều 5).
2. Mức phạt chia theo bốn nhóm công trình
Hầu hết các khoản của Điều 25 chia bốn mức theo loại công trình:
| Nhóm | Gồm | Ví dụ |
|---|---|---|
| Điểm a | Nhà ở riêng lẻ (ngoài các khu vực di tích, di sản nêu ở điểm b) | Nhà phố, nhà ống, nhà vườn của hộ gia đình |
| Điểm b | Nhà ở riêng lẻ trong khu vực bảo vệ I, II của di tích, khu vực di sản thế giới, vùng đệm di sản thế giới; hoặc công trình xây dựng khác | Nhà ở trong vùng bảo vệ di tích; công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp của cá nhân |
| Điểm c | Công trình phải lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật | Nhà xưởng, cửa hàng của dự án tổng mức đầu tư không quá 40 tỷ đồng; công trình tôn giáo |
| Điểm d | Công trình phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi | Tòa nhà văn phòng, chung cư, nhà máy thuộc dự án lớn |
“Công trình xây dựng khác” là công trình không thuộc đối tượng phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi, không phải lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật và không phải nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân (khoản 1 Điều 3 Nghị định 339). Theo khoản 3 Điều 23 Luật Xây dựng, công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp do cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng không phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc Báo cáo kinh tế – kỹ thuật — đây là ví dụ điển hình của “công trình xây dựng khác”.
Dự án nào chỉ cần lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật: dự án sử dụng cho mục đích tôn giáo; dự án có tổng mức đầu tư không quá 40 tỷ đồng (không gồm bồi thường, giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất); dự án sửa chữa bảo trì quy mô nhóm C và một số trường hợp khác (khoản 2 Điều 27 Nghị định 217). Người quyết định đầu tư vẫn có thể quyết định lập Báo cáo nghiên cứu khả thi cho các dự án này (khoản 3 Điều 27).
3. Tiền phạt chỉ là một phần — biện pháp khắc phục mới là phần nặng
Mỗi hành vi đi kèm biện pháp khắc phục hậu quả tại khoản 14 Điều 25: buộc thực hiện thủ tục xin cấp hoặc điều chỉnh giấy phép (nếu đang thi công và đủ điều kiện), hoặc buộc phá dỡ công trình, phần công trình vi phạm. Với hành vi tiếp tục vi phạm, tái phạm còn có hình thức phạt bổ sung: tước quyền sử dụng giấy phép xây dựng, tịch thu tang vật, phương tiện (khoản 13 Điều 25). Chi phí phá dỡ phần nhà vừa xây thường lớn hơn nhiều so với tiền phạt.
Bảng mức phạt đầy đủ Điều 25 Nghị định 339/2026
Bảng dưới đây liệt kê mức phạt của chủ đầu tư vi phạm trật tự xây dựng. Cột “Cá nhân” là mức đã chia đôi theo điểm a khoản 4 Điều 5, áp dụng cho hộ gia đình, cá nhân. Đơn vị: triệu đồng.
| Khoản | Hành vi | Nhóm công trình | Tổ chức | Cá nhân |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Không che chắn, để rơi vãi vật liệu, để vật liệu không đúng nơi quy định | Nhà ở riêng lẻ, công trình khác | 3–5 | 1,5–2,5 |
| Công trình lập BC KT-KT | 15–20 | 7,5–10 | ||
| Công trình lập BC NCKT | 20–25 | 10–12,5 | ||
| 2 | Không công khai giấy phép xây dựng tại địa điểm thi công | Nhà ở riêng lẻ | 5–10 | 2,5–5 |
| Nhà ở trong khu di tích, di sản; công trình khác | 10–20 | 5–10 | ||
| Công trình lập BC KT-KT | 20–30 | 10–15 | ||
| Công trình lập BC NCKT | 30–40 | 15–20 | ||
| 3 | Giảm diện tích xây dựng, chiều cao, số tầng so với giấy phép khi quy hoạch, quy chế kiến trúc, thiết kế đô thị không cho giảm | Nhà ở riêng lẻ | 30–40 | 15–20 |
| Nhà ở trong khu di tích, di sản; công trình khác | 50–70 | 25–35 | ||
| Công trình lập BC KT-KT | 100–120 | 50–60 | ||
| Công trình lập BC NCKT | 120–140 | 60–70 | ||
| 4 | Thi công sai nội dung giấy phép sửa chữa, cải tạo, di dời hoặc giấy phép có thời hạn | Nhà ở riêng lẻ | 15–20 | 7,5–10 |
| Nhà ở trong khu di tích, di sản; công trình khác | 25–30 | 12,5–15 | ||
| Công trình lập BC KT-KT | 70–90 | 35–45 | ||
| Công trình lập BC NCKT | 90–110 | 45–55 | ||
| 5 | Thi công sai biện pháp được duyệt, không bảo đảm an toàn công trình liền kề, gây lún, nứt, hư hỏng, sụp đổ hoặc nguy cơ sụp đổ (chưa gây thiệt hại sức khỏe, tính mạng) | Nhà ở riêng lẻ | 30–40 | 15–20 |
| Nhà ở trong khu di tích, di sản; công trình khác | 50–60 | 25–30 | ||
| Công trình lập BC KT-KT | 80–100 | 40–50 | ||
| Công trình lập BC NCKT | 100–120 | 50–60 | ||
| 6 | Thi công sai nội dung giấy phép xây dựng mới | Nhà ở riêng lẻ | 30–40 | 15–20 |
| Nhà ở trong khu di tích, di sản; công trình khác | 50–70 | 25–35 | ||
| Công trình lập BC KT-KT | 100–120 | 50–60 | ||
| Công trình lập BC NCKT | 120–140 | 60–70 | ||
| 7 | Thi công khi chưa có giấy phép xây dựng mà phải có | Nhà ở riêng lẻ | 60–80 | 30–40 |
| Nhà ở trong khu di tích, di sản; công trình khác | 80–100 | 40–50 | ||
| Công trình lập BC KT-KT | 120–140 | 60–70 | ||
| Công trình lập BC NCKT | 140–160 | 70–80 | ||
| 8 | Thi công khi hồ sơ thiết kế (hoặc thiết kế điều chỉnh) chưa được thẩm định, phê duyệt; điều chỉnh thiết kế không thuộc trường hợp được điều chỉnh | Mọi công trình | 80–100 | 40–50 |
| 9 | Thi công không đúng quy hoạch đô thị và nông thôn được phê duyệt | Nhà ở riêng lẻ | 80–100 | 40–50 |
| Nhà ở trong khu di tích, di sản; công trình khác | 100–120 | 50–60 | ||
| Công trình lập BC KT-KT | 160–180 | 80–90 | ||
| Công trình lập BC NCKT | 180–200 | 90–100 | ||
| 10 | Cơi nới, lấn chiếm diện tích, không gian của người khác, khu vực công cộng, khu vực sử dụng chung | Nhà ở riêng lẻ | 80–100 | 40–50 |
| Nhà ở trong khu di tích, di sản; công trình khác | 100–120 | 50–60 | ||
| Công trình lập BC KT-KT | 180–200 | 90–100 | ||
| Công trình lập BC NCKT | 200–220 | 100–110 | ||
| 11 | Tiếp tục vi phạm (khoản 4, 6, 7, 8, 9, 10) sau khi đã bị lập biên bản và được yêu cầu chấm dứt | Nhà ở riêng lẻ | 60–80 | 30–40 |
| Nhà ở trong khu di tích, di sản; công trình khác | 80–100 | 40–50 | ||
| Công trình lập BC KT-KT | 400–500 | 200–250 | ||
| Công trình lập BC NCKT | 500–600 | 250–300 | ||
| 12 | Tái phạm hành vi tại khoản 4, 6, 7, 8, 9, 10 (chưa đến mức truy cứu trách nhiệm hình sự) | Nhà ở riêng lẻ | 80–100 | 40–50 |
| Nhà ở trong khu di tích, di sản; công trình khác | 100–120 | 50–60 | ||
| Công trình lập BC KT-KT | 400–800 | 200–400 | ||
| Công trình lập BC NCKT | 800–1.000 | 400–500 |
Ghi chú: “BC KT-KT” là Báo cáo kinh tế – kỹ thuật; “BC NCKT” là Báo cáo nghiên cứu khả thi. Cột “Cá nhân” được tính theo quy tắc một nửa tại điểm a khoản 4 Điều 5; Nghị định chỉ in mức của tổ chức.
Ngoài Điều 25, chủ đầu tư còn có thể bị phạt về khởi công (Điều 21): không gửi thông báo khởi công 10–20 triệu đồng (tổ chức); khởi công khi thiếu mặt bằng, hợp đồng xây dựng hoặc thiết kế bản vẽ thi công được phê duyệt 30–50 triệu đồng (tổ chức), kèm buộc dừng thi công đến khi đủ điều kiện. Khởi công không có giấy phép thì xử phạt theo khoản 7 Điều 25 (khoản 3 Điều 21). Điều kiện khởi công xem thêm điều kiện khởi công công trình từ 01/07/2026.
Xây dựng không phép bị phạt bao nhiêu và xử lý thế nào?
Hành vi “tổ chức thi công xây dựng công trình chưa được cấp giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng” bị phạt theo khoản 7 Điều 25:
- Nhà ở riêng lẻ: 60–80 triệu đồng (tổ chức), 30–40 triệu đồng (hộ gia đình, cá nhân);
- Nhà ở riêng lẻ trong khu vực bảo vệ I, II của di tích, khu vực di sản thế giới, vùng đệm di sản; công trình xây dựng khác: 80–100 triệu đồng (tổ chức), 40–50 triệu đồng (cá nhân);
- Công trình phải lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật: 120–140 triệu đồng (tổ chức);
- Công trình phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi: 140–160 triệu đồng (tổ chức).
Điều quan trọng hơn là công trình đang thi công hay đã xây xong, vì biện pháp khắc phục khác nhau hoàn toàn:
| Tình trạng | Biện pháp khắc phục | Căn cứ |
|---|---|---|
| Đang thi công, công trình đủ điều kiện được cấp giấy phép | Buộc dừng thi công; trong 35 ngày (nhà ở riêng lẻ, công trình khác) hoặc 120 ngày (công trình lập BC KT-KT, BC NCKT) kể từ ngày có quyết định xử phạt, phải hoàn thành hồ sơ và được cấp giấy phép | Điểm c khoản 14 Điều 25; khoản 2 Điều 85 |
| Đang thi công, công trình không đủ điều kiện cấp giấy phép | Buộc phá dỡ công trình, phần công trình vi phạm | Khoản 1 Điều 85 |
| Hành vi vi phạm đã kết thúc (công trình đã xây xong) | Buộc phá dỡ công trình, phần công trình vi phạm | Điểm d khoản 14 Điều 25 |
Vì vậy, “xây xong rồi xin phép sau” là cách làm rủi ro nhất: khi hành vi đã kết thúc, Nghị định 339 không còn con đường “buộc thực hiện thủ tục xin giấy phép” mà quy định biện pháp buộc phá dỡ phần vi phạm. Điều 54 Luật Xây dựng cũng xác định công trình không có giấy phép đối với công trình phải có giấy phép là một trường hợp phá dỡ công trình (điểm d khoản 1).
Xây dựng sai phép: khi nào mới bị coi là sai giấy phép?
Không phải mọi sai khác đều bị phạt
Khoản 15 Điều 25 Nghị định 339: xây dựng không đúng nội dung giấy phép được cấp nhưng không thuộc trường hợp phải điều chỉnh giấy phép theo pháp luật xây dựng thì không bị coi là xây dựng sai giấy phép và không bị xử phạt.
Khi nào phải điều chỉnh giấy phép? Khoản 1 Điều 63 Nghị định 217/2026: điều chỉnh thiết kế làm thay đổi một trong các nội dung sau thì chủ đầu tư phải đề nghị điều chỉnh giấy phép:
- Thay đổi hình thức kiến trúc mặt ngoài của công trình thuộc khu vực có yêu cầu quản lý kiến trúc;
- Thay đổi vị trí xây dựng, diện tích xây dựng, số tầng, giải pháp kết cấu chính;
- Thay đổi phân khu các chức năng sử dụng chính bên trong công trình.
Điều chỉnh thiết kế không làm thay đổi các nội dung trên thì không phải điều chỉnh giấy phép (điểm d khoản 1 Điều 63). Ví dụ: dời vách ngăn phòng ngủ, đổi vị trí vệ sinh trong cùng tầng, đổi vật liệu hoàn thiện — thường không phải điều chỉnh giấy phép; nâng thêm một tầng, mở rộng diện tích xây dựng, bỏ cột chịu lực — phải điều chỉnh, tự làm là sai phép.
Mức phạt sai phép
- Sai giấy phép xây dựng mới (khoản 6): nhà ở riêng lẻ 30–40 triệu đồng (tổ chức), 15–20 triệu đồng (cá nhân); công trình lập BC KT-KT 100–120 triệu đồng; lập BC NCKT 120–140 triệu đồng.
- Sai giấy phép sửa chữa, cải tạo, di dời, giấy phép có thời hạn (khoản 4): nhà ở riêng lẻ 15–20 triệu đồng (tổ chức), 7,5–10 triệu đồng (cá nhân).
- Xây nhỏ hơn giấy phép khi quy hoạch không cho (khoản 3): xây thấp tầng hơn, diện tích nhỏ hơn giấy phép ở nơi quy hoạch, quy chế quản lý kiến trúc hoặc thiết kế đô thị không cho phép giảm — nhà ở riêng lẻ 30–40 triệu đồng (tổ chức), 15–20 triệu đồng (cá nhân). Hành vi này hay gặp ở các tuyến phố quy định tầng cao tối thiểu để tạo đồng bộ mặt phố.
Biện pháp khắc phục với sai phép (khoản 4, 6) giống không phép: đang thi công thì buộc xin điều chỉnh giấy phép trong 35 hoặc 120 ngày; đã kết thúc thì buộc phá dỡ phần vi phạm (điểm c, d khoản 14 Điều 25).
Sai quy hoạch, cơi nới, lấn chiếm: không có đường xin phép bổ sung
Hai nhóm hành vi dưới đây bị phạt nặng hơn không phép và chỉ có một biện pháp khắc phục: buộc phá dỡ công trình, phần công trình vi phạm (điểm đ khoản 14 Điều 25).
- Thi công không đúng quy hoạch đô thị và nông thôn được phê duyệt (khoản 9): nhà ở riêng lẻ 80–100 triệu đồng (tổ chức), 40–50 triệu đồng (cá nhân); công trình lập BC NCKT tới 180–200 triệu đồng.
- Cơi nới, lấn chiếm diện tích, không gian đang được quản lý, sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác, của khu vực công cộng, khu vực sử dụng chung (khoản 10): nhà ở riêng lẻ 80–100 triệu đồng (tổ chức), 40–50 triệu đồng (cá nhân); công trình lập BC NCKT 200–220 triệu đồng.
Ví dụ thường gặp của khoản 10: ban công, mái che đua ra chiếm không gian vỉa hè; xây tường, mái lấn sang phần không gian nhà bên cạnh; xây phòng trên sân thượng, hành lang chung của nhà chung cư.
Thi công theo thiết kế chưa thẩm định: rủi ro của chủ đầu tư dự án
Khoản 8 Điều 25 phạt 80–100 triệu đồng (mức tổ chức) đối với hành vi tổ chức thi công khi hồ sơ thiết kế chưa được thẩm định hoặc phê duyệt, thiết kế đã điều chỉnh nhưng chưa được thẩm định, phê duyệt, hoặc điều chỉnh thiết kế không thuộc các trường hợp được điều chỉnh. Đây là hành vi của các dự án: “chạy tiến độ” thi công theo bản vẽ đang chờ thẩm định, hoặc tự sửa thiết kế ngoài hiện trường. Các trường hợp được điều chỉnh và thẩm quyền phê duyệt xem bài điều chỉnh thiết kế xây dựng khi thi công.
Biện pháp khắc phục: đang thi công thì buộc thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án hoặc điều chỉnh thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở (điểm c khoản 14); đã kết thúc thì buộc phá dỡ phần vi phạm (điểm d khoản 14). Khi trình thẩm định lại, hồ sơ phải có thêm báo cáo của chủ đầu tư về quá trình thực hiện dự án, biên bản, quyết định xử phạt và báo cáo kiểm định đánh giá khả năng chịu lực của phần công trình đã thi công (điểm l khoản 2 Điều 35 Nghị định 217) — tức là phát sinh thêm chi phí kiểm định và thời gian. Quy trình thẩm định thiết kế đúng xem chủ đầu tư thẩm định thiết kế bản vẽ thi công.
Các vi phạm trật tự xây dựng khác
- Không che chắn, để rơi vãi vật liệu, để vật liệu không đúng nơi quy định (khoản 1): nhà ở riêng lẻ 3–5 triệu đồng (tổ chức), 1,5–2,5 triệu đồng (cá nhân); buộc che chắn, thu dọn, khôi phục hiện trạng.
- Không công khai giấy phép xây dựng tại công trường (khoản 2): nhà ở riêng lẻ 5–10 triệu đồng (tổ chức), 2,5–5 triệu đồng (cá nhân); buộc công khai giấy phép.
- Thi công gây lún, nứt, hư hỏng, sụp đổ hoặc nguy cơ sụp đổ công trình lân cận (khoản 5, chưa gây thiệt hại sức khỏe, tính mạng): nhà ở riêng lẻ 30–40 triệu đồng (tổ chức), 15–20 triệu đồng (cá nhân). Khoản 2 Điều 87 quy định cách xử lý: tạm dừng thi công hạng mục hoặc toàn bộ công trình; có thể trưng cầu giám định; nếu gây sụp đổ hoặc nguy cơ sụp đổ, chủ đầu tư phải di dời ngay người, tài sản và thuê nhà có điều kiện tương đương cho bên bị thiệt hại (hoặc trả tiền tương ứng nếu họ tự tìm chỗ ở); hai bên thỏa thuận bồi thường do Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức, không thỏa thuận được thì khởi kiện tại Tòa án. Chỉ khi đã chấp hành xong quyết định xử phạt và bồi thường, người có thẩm quyền mới thông báo cho phép tiếp tục thi công (trong 03 ngày kể từ khi nhận đủ văn bản).
Tiếp tục vi phạm và tái phạm: khung phạt tăng vọt
- Tiếp tục vi phạm sau khi bị lập biên bản (khoản 11): áp dụng khi đã có biên bản vi phạm và người có thẩm quyền đã yêu cầu chấm dứt hành vi, nhưng chủ đầu tư vẫn tiếp tục trước khi có quyết định xử phạt (với các hành vi khoản 4, 6, 7, 8, 9, 10). Nhà ở riêng lẻ 60–80 triệu đồng (tổ chức), 30–40 triệu đồng (cá nhân); công trình lập BC KT-KT 400–500 triệu; lập BC NCKT 500–600 triệu đồng.
- Tái phạm (khoản 12): đã bị xử phạt mà tái phạm hành vi khoản 4, 6, 7, 8, 9, 10, chưa đến mức truy cứu trách nhiệm hình sự. Nhà ở riêng lẻ 80–100 triệu đồng (tổ chức), 40–50 triệu đồng (cá nhân); công trình lập BC NCKT 800 triệu – 1 tỷ đồng.
- Hình thức phạt bổ sung (khoản 13): tước quyền sử dụng giấy phép xây dựng từ 03–06 tháng (nhà ở riêng lẻ), 06–09 tháng (nhóm điểm b), 09–12 tháng (công trình lập BC KT-KT, BC NCKT); tịch thu tang vật, phương tiện vi phạm (máy móc, vật tư dùng để tiếp tục vi phạm).
- Biện pháp khắc phục: buộc phá dỡ công trình, phần công trình vi phạm (điểm đ khoản 14); buộc nộp lại số tiền bằng giá trị tang vật, phương tiện đã bị tiêu thụ, tẩu tán (điểm e).
Lưu ý: trong thời gian đang làm thủ tục xin cấp, điều chỉnh giấy phép theo Điều 85 mà vẫn tiếp tục thi công thì bị xử lý theo khoản 12 Điều 25 (điểm e khoản 2 Điều 85).
Nhà thầu thi công bị phạt gì?
Không chỉ chủ nhà, chủ đầu tư bị phạt. Điều 26 Nghị định 339 quy định riêng cho nhà thầu thi công:
| Hành vi của nhà thầu | Nhà ở riêng lẻ (tổ chức) | Công trình lập BC NCKT (tổ chức) |
|---|---|---|
| Không che chắn, để rơi vãi vật liệu (khoản 1) | 3–5 triệu | 20–25 triệu |
| Vi phạm quản lý chất lượng gây lún, nứt, hư hỏng, sụp đổ công trình lân cận (khoản 2) | 30–40 triệu | 100–120 triệu |
| Tiếp tục thi công khi chủ đầu tư đã bị lập biên bản về hành vi khoản 4, 6, 7, 8, 9, 10 Điều 25 (khoản 3) | 80–100 triệu | 180–200 triệu |
Với hành vi tiếp tục thi công, nhà thầu còn bị tịch thu tang vật, phương tiện (khoản 4 Điều 26). Nếu nhà thầu là cá nhân (đội thợ, cai thầu không thành lập doanh nghiệp), mức phạt bằng một nửa mức trên. Thông điệp cho nhà thầu: khi chủ nhà đã có biên bản, dừng thi công là cách bảo vệ chính mình.
Sau khi bị phạt: quy trình xin phép bổ sung hoặc phá dỡ (Điều 85)
Với hành vi không phép, sai phép, thiết kế chưa thẩm định (khoản 4, 6, 7, 8 Điều 25) mà đang thi công, người có thẩm quyền buộc chấm dứt hành vi (khoản 1 Điều 87) và xử lý theo Điều 85:
- Xác định công trình có đủ điều kiện cấp phép, điều chỉnh phép hay không. Không đủ điều kiện → buộc phá dỡ công trình, phần vi phạm (khoản 1 Điều 85).
- Đủ điều kiện → buộc dừng thi công. Trong 35 ngày (nhà ở riêng lẻ, công trình khác) hoặc 120 ngày (công trình lập BC KT-KT, BC NCKT) kể từ ngày ban hành quyết định xử phạt, người vi phạm phải hoàn thành hồ sơ và được cấp giấy phép, giấy phép điều chỉnh hoặc được thẩm định, phê duyệt điều chỉnh (điểm a khoản 2 Điều 85).
- Hồ sơ theo quy định cấp giấy phép, thẩm định thiết kế, bổ sung giấy tờ chứng minh đã nộp phạt (điểm b khoản 2 Điều 85).
- Được cấp phép: trong tối đa 05 ngày kể từ ngày xuất trình giấy phép, người có thẩm quyền kiểm tra hiện trạng, lập biên bản. Hiện trạng phù hợp giấy phép → được tiếp tục thi công. Không phù hợp → trong 15 ngày phải phá dỡ phần không phù hợp (điểm d, đ khoản 2 Điều 85).
- Hết thời hạn mà không xuất trình được giấy phép, hoặc bị từ chối cấp phép → người có thẩm quyền thông báo yêu cầu tự phá dỡ; trong tối đa 15 ngày kể từ ngày gửi thông báo (theo dấu bưu điện) hoặc ngày có biên bản bàn giao thông báo, phải hoàn thành tự phá dỡ (điểm c, d khoản 2 Điều 85).
- Không tự phá dỡ → bị cưỡng chế thi hành theo pháp luật về xử lý vi phạm hành chính (đoạn cuối khoản 2 Điều 85).
Thực tế, 35 ngày là khoảng thời gian ngắn để vừa chuẩn bị bản vẽ phù hợp hiện trạng, vừa nộp phạt, vừa chờ cấp phép. Chủ nhà nên nộp phạt ngay và giao việc lập hồ sơ cho đơn vị có năng lực thiết kế ngay khi nhận quyết định xử phạt.
Thời hiệu xử phạt và ai có quyền phạt
Thời hiệu 02 năm
Thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng là 02 năm (khoản 1 Điều 6). Cách tính:
- Vi phạm đang thực hiện (đang thi công): tính từ thời điểm phát hiện hành vi (khoản 3 Điều 6).
- Vi phạm đã kết thúc: tính từ thời điểm chấm dứt hành vi. Với công trình nói chung, thời điểm chấm dứt là ngày bàn giao công trình, hạng mục công trình. Với nhà ở riêng lẻ, là ngày đưa công trình vào sử dụng; không xác định được thì là ngày hoàn thành ghi trong hợp đồng thi công (điểm a khoản 2 Điều 6).
Thẩm quyền xử phạt
| Chức danh | Phạt tiền tối đa (lĩnh vực xây dựng, mức tổ chức) |
|---|---|
| Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã | 500 triệu đồng |
| Giám đốc Sở Xây dựng | 800 triệu đồng |
| Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh | 1 tỷ đồng |
Các chức danh trên đều được phạt cảnh cáo, tước giấy phép, tịch thu tang vật, áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả (Điều 79, 80). Thẩm quyền ghi trong bảng là thẩm quyền đối với tổ chức; với cá nhân, thẩm quyền phạt tiền bằng một nửa (khoản 6 Điều 5). Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp xử phạt các hành vi trong phạm vi quản lý của địa phương; Giám đốc Sở Xây dựng xử phạt các hành vi tại Nghị định (Điều 84). Công chức đang thi hành công vụ, thành viên đoàn thanh tra, kiểm tra được lập biên bản vi phạm thuộc lĩnh vực, phạm vi được giao (Điều 78).
Ở cấp cơ sở, Luật Xây dựng giao Ủy ban nhân dân cấp xã chịu trách nhiệm toàn diện về quản lý trật tự xây dựng trên địa bàn theo phân cấp của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (khoản 3 Điều 47); khi phát hiện vi phạm, cơ quan quản lý trật tự xây dựng phải yêu cầu dừng thi công, xử lý theo thẩm quyền hoặc kiến nghị cấp có thẩm quyền xử lý (khoản 3 Điều 67 Nghị định 217).
Xây nhà trên đất nông nghiệp, đất sai mục đích: xử theo luật nào?
Đây là câu hỏi được tìm kiếm rất nhiều. Nghị định 339 phân luồng rõ:
- Công trình xây dựng vi phạm trên đất không đúng mục đích sử dụng đất (ví dụ xây nhà ở trên đất trồng lúa, đất trồng cây lâu năm chưa chuyển mục đích) → xử phạt theo nghị định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, không theo Nghị định 339 (khoản 2 Điều 1).
- Công trình vi phạm đồng thời pháp luật đất đai và pháp luật xây dựng mà không thuộc trường hợp trên (ví dụ đất đúng mục đích nhưng xây không phép) → xử lý theo cả Nghị định 339 và nghị định xử phạt lĩnh vực đất đai (khoản 3 Điều 1).
Mức phạt về đất đai nằm ngoài phạm vi bài viết này; người đọc cần tra nghị định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai đang có hiệu lực tại thời điểm vi phạm.
18 tình huống xây dựng không phép, sai phép và mức phạt cụ thể
Các tình huống dưới đây là giả định minh họa, do người viết đặt ra để giải thích cách áp dụng Nghị định 339/2026. Mức phạt nêu là khung theo quy định; mức cụ thể do người có thẩm quyền quyết định theo tính chất, mức độ vi phạm và tình tiết của từng vụ việc.
Nhóm 1 — Hộ gia đình xây nhà ở
Tình huống 1: Xây nhà 4 tầng trong phố khi chưa có giấy phép
Bối cảnh: Gia đình ông A xây nhà ở riêng lẻ 4 tầng trên thửa đất ở trong phường, khu vực đã có quy hoạch chi tiết. Hồ sơ xin phép đang làm dở, ông cho thợ đổ móng trước “cho kịp mùa khô”. Tổ kiểm tra của phường lập biên bản khi đang thi công tầng 1.
Áp dụng: Nhà nằm trong khu vực có quy hoạch nên không thuộc diện miễn phép theo điểm g khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng → phải có giấy phép. Hành vi thuộc điểm a khoản 7 Điều 25: khung 60–80 triệu đồng của tổ chức; hộ gia đình chịu một nửa là 30–40 triệu đồng.
Tiếp theo: nếu nhà phù hợp quy hoạch, đủ điều kiện cấp phép → buộc dừng thi công; trong 35 ngày kể từ ngày có quyết định xử phạt, ông A phải hoàn thành hồ sơ (kèm giấy tờ đã nộp phạt) và được cấp giấy phép (điểm a, b khoản 2 Điều 85). Sau khi có phép, cơ quan kiểm tra hiện trạng; phần móng phù hợp giấy phép thì được thi công tiếp.
Tình huống 2: Cùng hành vi nhưng không đủ điều kiện cấp phép
Bối cảnh: Như tình huống 1, nhưng thửa đất nằm trong phạm vi quy hoạch mở rộng đường, không đủ điều kiện cấp giấy phép xây dựng mới.
Áp dụng: Vẫn bị phạt 30–40 triệu đồng (điểm a khoản 7 Điều 25, mức cá nhân). Vì công trình không đủ điều kiện cấp phép → buộc phá dỡ công trình, phần công trình vi phạm (khoản 1 Điều 85). Chi phí phá dỡ phần móng, cột đã làm do chủ nhà chịu.
Bài học: kiểm tra thông tin quy hoạch trước khi làm móng — đây là việc rẻ nhất trong cả quá trình.
Tình huống 3: Nhà ở nông thôn — có bị phạt “không phép”?
Bối cảnh: Bà B xây nhà 2 tầng, tổng diện tích sàn 180 m² ở một thôn. Hàng xóm báo xã “xây không phép”.
Áp dụng: Nhà ở riêng lẻ dưới 07 tầng, tổng diện tích sàn dưới 500 m² được miễn giấy phép nếu không thuộc các khu vực liệt kê tại điểm g khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng, trong đó có “khu vực xây dựng được xác định trong quy hoạch chung xã” và khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc. Cần tra quy hoạch chung xã:
- Thửa đất nằm ngoài các khu vực đó → miễn phép → không bị phạt theo khoản 7 Điều 25. Hộ gia đình cũng không phải gửi thông báo khởi công (khoản 3 Điều 43 Luật). Xã vẫn kiểm tra việc đáp ứng điều kiện miễn phép và sự tuân thủ quy hoạch (điểm c khoản 2 Điều 67 Nghị định 217).
- Thửa đất nằm trong khu vực xây dựng xác định trong quy hoạch chung xã → phải có giấy phép → xử lý như tình huống 1 (30–40 triệu đồng với hộ gia đình).
Bài học: “ở nông thôn thì không cần phép” là hiểu sai; điều kiện miễn phép phụ thuộc vị trí trong quy hoạch.
Tình huống 4: Giấy phép 4 tầng, xây 5 tầng
Bối cảnh: Gia đình C được cấp giấy phép xây dựng mới nhà 4 tầng. Khi xây, gia chủ làm thêm tầng 5.
Áp dụng: Thay đổi số tầng là nội dung phải điều chỉnh giấy phép (điểm b khoản 1 Điều 63 Nghị định 217) → là hành vi sai nội dung giấy phép xây dựng mới (điểm a khoản 6 Điều 25): khung tổ chức 30–40 triệu, hộ gia đình 15–20 triệu đồng.
Tiếp theo: đang thi công và tầng 5 phù hợp quy hoạch (chiều cao, số tầng cho phép) → dừng thi công, 35 ngày để được cấp giấy phép điều chỉnh. Quy hoạch không cho phép 5 tầng → phá dỡ tầng 5. Nếu phát hiện khi nhà đã hoàn thiện, đưa vào ở → buộc phá dỡ phần vi phạm (điểm d khoản 14 Điều 25).
Tình huống 5: Dời vách ngăn, đổi vị trí cầu thang trong nhà
Bối cảnh: Chủ nhà D làm đúng số tầng, diện tích xây dựng trong giấy phép nhưng dời vách ngăn phòng ngủ, đổi vị trí vệ sinh, xoay hướng cầu thang trong phạm vi sàn, không đụng cột, dầm chịu lực, không đổi công năng các tầng.
Áp dụng: Các thay đổi này không làm thay đổi vị trí, diện tích xây dựng, số tầng, giải pháp kết cấu chính hay phân khu chức năng chính → không phải điều chỉnh giấy phép (điểm d khoản 1 Điều 63 Nghị định 217) → theo khoản 15 Điều 25, không bị coi là sai giấy phép, không bị xử phạt.
Lưu ý: nếu việc “đổi cầu thang” kéo theo cắt dầm, bỏ cột (thay đổi giải pháp kết cấu chính) hoặc chuyển tầng 1 từ ở sang kinh doanh làm thay đổi phân khu chức năng chính, thì phải điều chỉnh giấy phép. Nên lưu bản vẽ thay đổi do người có chuyên môn lập để chứng minh khi được kiểm tra.
Tình huống 6: Phố quy định tối thiểu 5 tầng, chỉ xây 3 tầng
Bối cảnh: Thiết kế đô thị của tuyến phố quy định nhà mặt tiền cao tối thiểu 5 tầng để đồng bộ mặt phố. Giấy phép cấp cho gia đình E là 5 tầng, nhưng gia đình chỉ đủ tiền xây 3 tầng.
Áp dụng: Xây nhà ở riêng lẻ giảm số tầng so với giấy phép khi thiết kế đô thị không cho phép giảm → điểm a khoản 3 Điều 25: khung tổ chức 30–40 triệu, hộ gia đình 15–20 triệu đồng.
Bài học: “xây ít hơn phép” không phải lúc nào cũng an toàn. Ở tuyến phố có yêu cầu tầng cao tối thiểu, cần trao đổi với cơ quan cấp phép trước khi quyết định phân kỳ.
Tình huống 7: Ban công đua ra chiếm không gian vỉa hè
Bối cảnh: Gia đình F xây nhà theo phép, nhưng đổ thêm ban công tầng 2, 3 đua ra 1,2 m, chiếm không gian phía trên vỉa hè vượt quá giới hạn cho phép.
Áp dụng: Cơi nới, lấn chiếm không gian của khu vực công cộng → điểm a khoản 10 Điều 25: khung tổ chức 80–100 triệu, hộ gia đình 40–50 triệu đồng. Biện pháp khắc phục duy nhất: buộc phá dỡ phần ban công vi phạm (điểm đ khoản 14). Không có đường xin phép bổ sung.
Bài học: mức phạt lấn chiếm cao gấp đôi mức phạt không phép đối với nhà ở riêng lẻ và luôn đi kèm phá dỡ.
Tình huống 8: Nhà trong khu vực bảo vệ II của di tích xây sai phép
Bối cảnh: Gia đình G ở trong khu vực bảo vệ II của một di tích, được cấp phép nhà 3 tầng nhưng mở rộng diện tích xây dựng thêm 15 m² ra sân sau.
Áp dụng: Thay đổi diện tích xây dựng là nội dung phải điều chỉnh giấy phép → sai giấy phép xây dựng mới; nhà ở trong khu vực bảo vệ II của di tích áp dụng điểm b khoản 6 Điều 25: khung tổ chức 50–70 triệu, hộ gia đình 25–35 triệu đồng — cao hơn nhà ở thông thường (15–20 triệu).
Tình huống 9: Giấy phép có thời hạn — làm vượt nội dung
Bối cảnh: Gia đình H được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn cho nhà 2 tầng. Gia đình làm thêm tầng tum kiên cố.
Áp dụng: Thi công không đúng nội dung giấy phép có thời hạn → điểm a khoản 4 Điều 25: khung tổ chức 15–20 triệu, hộ gia đình 7,5–10 triệu đồng; đang thi công và không đủ điều kiện điều chỉnh (quy mô, chiều cao nhà có thời hạn do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định — khoản 1 Điều 62 Nghị định 217) thì phá dỡ phần vượt.
Nhóm 2 — Doanh nghiệp, chủ đầu tư dự án
Tình huống 10: Doanh nghiệp xây nhà xưởng khi chưa có giấy phép
Bối cảnh: Công ty I đầu tư nhà xưởng tổng mức đầu tư 25 tỷ đồng, ngoài khu công nghiệp, dự án chỉ lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật. Công ty cho khởi công khi giấy phép đang chờ cấp.
Áp dụng: Dự án có tổng mức đầu tư không quá 40 tỷ đồng chỉ cần lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật (điểm b khoản 2 Điều 27 Nghị định 217). Thi công không phép công trình lập BC KT-KT → điểm c khoản 7 Điều 25: 120–140 triệu đồng (tổ chức, không chia đôi).
Tiếp theo: đủ điều kiện cấp phép → dừng thi công; 120 ngày để hoàn thành hồ sơ và được cấp giấy phép (điểm a khoản 2 Điều 85). Nếu trong thời gian chờ phép vẫn cho thi công → xử lý theo khoản 12 Điều 25: 400–800 triệu đồng.
Tình huống 11: Thi công theo thiết kế điều chỉnh chưa được thẩm định
Bối cảnh: Dự án tòa văn phòng (lập Báo cáo nghiên cứu khả thi) điều chỉnh thiết kế, thêm một tầng hầm. Để kịp tiến độ, chủ đầu tư cho thi công tầng hầm khi thiết kế điều chỉnh chưa được thẩm định, phê duyệt.
Áp dụng: Điểm b khoản 8 Điều 25: 80–100 triệu đồng (tổ chức). Đang thi công → buộc thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án hoặc điều chỉnh thiết kế theo khoản 2 Điều 85 (thời hạn 120 ngày). Hồ sơ trình thẩm định phải kèm báo cáo quá trình thực hiện dự án, biên bản, quyết định xử phạt và báo cáo kiểm định khả năng chịu lực của phần đã thi công (điểm l khoản 2 Điều 35 Nghị định 217).
Bài học: tiết kiệm vài tuần tiến độ có thể phải trả bằng tiền phạt, chi phí kiểm định và nhiều tháng dừng thi công.
Tình huống 12: Đã có biên bản vẫn thi công tiếp
Bối cảnh: Sau khi bị lập biên bản xây nhà không phép (tình huống 1) và được yêu cầu dừng, ông A vẫn cho thợ đổ tiếp sàn tầng 2 trong lúc chờ quyết định xử phạt.
Áp dụng: Hành vi tiếp tục vi phạm sau khi bị lập biên bản → điểm a khoản 11 Điều 25: khung tổ chức 60–80 triệu, hộ gia đình 30–40 triệu đồng, bên cạnh hành vi xây không phép đã bị lập biên bản. Hình thức bổ sung: tịch thu tang vật, phương tiện vi phạm (điểm d khoản 13); biện pháp khắc phục: buộc phá dỡ công trình, phần công trình vi phạm (điểm đ khoản 14). Như vậy, dù ban đầu công trình có thể được xin phép bổ sung, việc cố tình thi công tiếp đã đẩy vụ việc sang nhánh buộc phá dỡ.
Tình huống 13: Nhà thầu tiếp tục đổ bê tông
Bối cảnh: Trong tình huống 12, công ty xây dựng K là nhà thầu thi công cho ông A, biết chủ nhà đã bị lập biên bản nhưng vẫn huy động máy bơm bê tông đổ sàn.
Áp dụng: Nhà thầu tiếp tục thi công khi chủ đầu tư đã bị lập biên bản → điểm a khoản 3 Điều 26: 80–100 triệu đồng (công ty K là tổ chức); tịch thu tang vật, phương tiện vi phạm (khoản 4 Điều 26). Nếu người thi công là đội thợ cá nhân: 40–50 triệu đồng.
Bài học: hợp đồng thi công nên có điều khoản cho phép nhà thầu tạm dừng khi công trình bị lập biên bản vi phạm trật tự xây dựng, không bị tính là vi phạm hợp đồng.
Tình huống 14: Đào móng làm nứt nhà bên cạnh
Bối cảnh: Gia đình L làm nhà 5 tầng có tầng hầm. Nhà thầu đào móng không đúng biện pháp thi công được duyệt, không chống vách, làm nứt tường và lún nền nhà liền kề.
Áp dụng:
- Chủ đầu tư (gia đình L): điểm a khoản 5 Điều 25, khung tổ chức 30–40 triệu, hộ gia đình 15–20 triệu đồng.
- Nhà thầu vi phạm quản lý chất lượng gây lún, nứt: điểm a khoản 2 Điều 26, 30–40 triệu đồng (tổ chức).
- Công trình bị tạm dừng thi công; có thể trưng cầu giám định. Nếu nhà bên có nguy cơ sụp đổ: gia đình L phải di dời ngay người, tài sản, thuê nhà có điều kiện tương đương cho nhà bên hoặc trả tiền thuê nhà và chi phí di chuyển (điểm a khoản 2 Điều 87).
- Bồi thường do hai bên thỏa thuận, Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức; không thỏa thuận được thì khởi kiện. Chỉ sau khi chấp hành xong quyết định xử phạt và bồi thường, công trình mới được thông báo cho tiếp tục thi công (điểm b, c khoản 2 Điều 87).
Bài học: khi làm hầm hoặc nhà sát vách, chi phí biện pháp chống đỡ và khảo sát hiện trạng nhà liền kề trước khi thi công luôn rẻ hơn chi phí dừng công trình và bồi thường.
Tình huống 15: Công trình được miễn phép nhưng không gửi thông báo khởi công
Bối cảnh: Công ty M xây nhà kho thuộc dự án đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi và phê duyệt — thuộc diện miễn giấy phép (điểm e khoản 2 Điều 43 Luật). Công ty khởi công mà không gửi thông báo khởi công.
Áp dụng: Công trình điểm e phải gửi thông báo khởi công kèm hồ sơ (điểm b khoản 3 Điều 43 Luật). Không gửi → khoản 1 Điều 21 Nghị định 339: 10–20 triệu đồng (tổ chức), buộc gửi thông báo. Công ty không bị phạt “không phép” vì công trình được miễn.
Tình huống 16: Không che chắn, không treo giấy phép
Bối cảnh: Gia đình N xây nhà 4 tầng có giấy phép nhưng không che chắn, để cát đá tràn ra lòng đường và không treo bảng giấy phép tại công trình.
Áp dụng: Hai hành vi, xử lý riêng:
- Không che chắn, để vật liệu không đúng nơi quy định: điểm a khoản 1 Điều 25, hộ gia đình 1,5–2,5 triệu đồng; buộc che chắn, thu dọn, khôi phục hiện trạng.
- Không công khai giấy phép: điểm a khoản 2 Điều 25, hộ gia đình 2,5–5 triệu đồng; buộc công khai giấy phép.
Nhà thầu thi công cũng có thể bị phạt riêng về hành vi không che chắn, để rơi vãi vật liệu (khoản 1 Điều 26).
Nhóm 3 — Thời điểm vi phạm và thời hiệu
Tình huống 17: Vi phạm bắt đầu trước 26/8/2026
Bối cảnh: Hai trường hợp: (a) Nhà P xây không phép từ tháng 5/2026, hoàn thiện và đưa vào ở tháng 7/2026, bị phát hiện tháng 9/2026. (b) Nhà Q khởi công không phép tháng 7/2026, tháng 9/2026 vẫn đang xây thì bị phát hiện.
Áp dụng: (a) Vi phạm đã kết thúc trước 26/8/2026 → áp dụng nghị định xử phạt có hiệu lực tại thời điểm thực hiện hành vi, tức Nghị định 16/2022/NĐ-CP (khoản 1 Điều 89). (b) Vi phạm vẫn đang diễn ra khi Nghị định 339 có hiệu lực → áp dụng Nghị định 339/2026 (khoản 2 Điều 89).
Tình huống 18: Nhà xây không phép đã ở được một thời gian
Bối cảnh: Gia đình R xây nhà ở riêng lẻ không phép (phải có phép), đưa vào ở từ tháng 10/2026. Tháng 6/2027, khi làm thủ tục khác, cơ quan quản lý phát hiện.
Áp dụng: Với nhà ở riêng lẻ, thời hiệu 02 năm tính từ ngày đưa công trình vào sử dụng (điểm a khoản 2 Điều 6) → đến tháng 6/2027 vẫn còn thời hiệu. Hành vi đã kết thúc → phạt theo điểm a khoản 7 Điều 25 (hộ gia đình 30–40 triệu đồng) và buộc phá dỡ công trình, phần công trình vi phạm (điểm d khoản 14 Điều 25) — không còn cơ chế 35 ngày xin phép bổ sung như khi đang thi công.
Lưu ý: với trường hợp đã quá 02 năm kể từ ngày đưa vào sử dụng, thời hiệu xử phạt đã hết; việc xử lý công trình còn lại (biện pháp khắc phục, cấp giấy chứng nhận) phụ thuộc quy định của Luật Xử lý vi phạm hành chính và pháp luật đất đai, nhà ở — cần hỏi trực tiếp cơ quan quản lý tại địa phương, không nên tự suy luận “hết thời hiệu là hợp pháp”.
Checklist tránh bị phạt khi xây nhà, xây công trình
- Tra thông tin quy hoạch của thửa đất trước khi thiết kế.
- Xác định công trình phải có phép hay được miễn (khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng); nếu miễn, xác định có phải gửi thông báo khởi công không (khoản 3).
- Chỉ khởi công khi đã có giấy phép (hoặc đã gửi thông báo khởi công với công trình miễn phép phải gửi).
- Treo giấy phép xây dựng tại công trường suốt quá trình thi công.
- Che chắn công trình, tập kết vật liệu đúng nơi quy định.
- Thi công đúng số tầng, diện tích xây dựng, vị trí, kết cấu chính như giấy phép.
- Muốn thay đổi: đối chiếu khoản 1 Điều 63 Nghị định 217; thuộc diện phải điều chỉnh thì xin điều chỉnh trước khi làm.
- Không đua ban công, mái che, bậc tam cấp lấn không gian công cộng, không gian nhà bên.
- Nhà có hầm, nhà sát vách: có biện pháp thi công, khảo sát hiện trạng nhà liền kề trước khi đào móng.
- Bị lập biên bản: dừng thi công ngay, yêu cầu nhà thầu dừng; nộp phạt sớm; chuẩn bị hồ sơ xin phép bổ sung trong 35 hoặc 120 ngày.
- Doanh nghiệp: không thi công khi thiết kế, thiết kế điều chỉnh chưa được thẩm định, phê duyệt.
- Lưu hồ sơ: giấy phép, bản vẽ, biên bản nghiệm thu, ngày đưa vào sử dụng.
Những sai lầm thường gặp
- Đọc mức phạt trong Nghị định rồi nghĩ đó là mức cho hộ gia đình — thực tế là mức cho tổ chức; cá nhân chịu một nửa.
- Trích Nghị định 16/2022 cho vi phạm từ 26/8/2026.
- “Xây xong rồi xin phép sau” — khi hành vi đã kết thúc, biện pháp là buộc phá dỡ phần vi phạm.
- Nghĩ nhà ở nông thôn thì không cần phép — phụ thuộc vị trí trong quy hoạch chung xã.
- Nghĩ mọi sai khác so với bản vẽ đều là sai phép — chỉ sai khác thuộc diện phải điều chỉnh giấy phép mới bị phạt.
- Nghĩ xây ít tầng hơn phép thì không sao — bị phạt nếu quy hoạch, thiết kế đô thị không cho giảm.
- Tiếp tục thi công sau biên bản — thêm một hành vi bị phạt, bị tịch thu phương tiện và chuyển sang buộc phá dỡ.
- Nhà thầu nghĩ chỉ chủ nhà bị phạt — nhà thầu tiếp tục thi công bị phạt 80–100 triệu đồng và tịch thu phương tiện.
- Cho rằng hết thời hiệu là công trình hợp pháp.
- Xây trên đất nông nghiệp rồi tra mức phạt trong Nghị định 339 — trường hợp đất sai mục đích xử theo nghị định về đất đai.
Bồi dưỡng nghiệp vụ quản lý xây dựng, chỉ huy trưởng công trường
Phần lớn vi phạm trật tự xây dựng bắt đầu từ việc không nắm quy định: không biết công trình phải có phép, không biết thay đổi nào phải điều chỉnh giấy phép, không biết phải dừng khi có biên bản. Viện Nghiên Cứu Đào Tạo Bồi Dưỡng Cán Bộ tổ chức các khóa bồi dưỡng nghiệp vụ xây dựng, chỉ huy trưởng công trường, cập nhật theo Luật Xây dựng 2025, Nghị định 217/2026 và Nghị định 339/2026, theo hình thức học trực tiếp, online hoặc đào tạo tại đơn vị cho cán bộ quản lý trật tự xây dựng, Ban quản lý dự án và doanh nghiệp thi công.
Sau khi hoàn thành khóa học, học viên được cấp chứng nhận hoàn thành khóa học theo tên khóa học đã tham gia. Chứng nhận hoàn thành khóa học không phải chứng chỉ hành nghề; chứng chỉ hành nghề hoạt động xây dựng do cơ quan có thẩm quyền cấp theo quy định hiện hành.
Cần bồi dưỡng nghiệp vụ cho cán bộ, kỹ sư của đơn vị? Viện Nghiên Cứu Đào Tạo Bồi Dưỡng Cán Bộ hỗ trợ học trực tiếp, học online và tổ chức đào tạo tại đơn vị, bám theo văn bản quy phạm pháp luật hiện hành.
VIỆN NGHIÊN CỨU ĐÀO TẠO BỒI DƯỠNG CÁN BỘ
- Hotline / Zalo: 0904 889 859 (Ms. Hoa)
- Email: daotao@viendaotaocanbo.edu.vn
- Địa chỉ: BT164 Central St, Khu Sunrise L, KDT The Manor Central Park, Phường Định Công, TP. Hà Nội
- Website: https://viendaotaocanbo.edu.vn
Văn bản sử dụng trong bài
- Nghị định 339/2026/NĐ-CP ngày 26/8/2026 quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, quản lý, phát triển nhà, kinh doanh bất động sản — Điều 1, 2, 3, 5, 6, 21, 25, 26, 78, 79, 80, 84, 85, 87, 89, 90. Toàn văn: Nghị định 339/2026/NĐ-CP.
- Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 — Điều 23, 43, 47, 54.
- Nghị định 217/2026/NĐ-CP — Điều 27, 35, 62, 63, 67.
Nội dung được biên soạn bởi Ban Đào tạo – Viện Nghiên Cứu Đào Tạo Bồi Dưỡng Cán Bộ trên cơ sở đối chiếu bản gốc Nghị định 339/2026/NĐ-CP, Luật Xây dựng 2025 và Nghị định 217/2026/NĐ-CP tại thời điểm 30/09/2026. Bài viết mang tính tham khảo, không thay thế quyết định của người có thẩm quyền xử phạt trong từng vụ việc. Nghiêm cấm sao chép nội dung khi chưa được phép.
