Quy định khảo sát xây dựng từ 01/7/2026: nhiệm vụ, phương án, giám sát, phê duyệt và 15 tình huống

Khảo sát xây dựng gồm khảo sát địa hình, địa chất công trình, địa chất thủy văn, thủy văn, hiện trạng công trình và công việc khảo sát khác (Điều 21 Luật Xây dựng 135/2025/QH15), cung cấp số liệu để lập dự án và thiết kế. Theo quy định khảo sát xây dựng hiện hành (Luật này và Nghị định 217/2026/NĐ-CP, từ 01/7/2026), khảo sát gồm 4 bước: lập, phê duyệt nhiệm vụ khảo sát; lập, phê duyệt phương án kỹ thuật; thực hiện khảo sát; nghiệm thu, phê duyệt kết quả. Chủ đầu tư hoặc cơ quan chuẩn bị dự án phê duyệt; nhà thầu khảo sát chịu trách nhiệm toàn diện về chất lượng số liệu.

Trên thực tế, khảo sát thường là gói thầu nhỏ nhất của dự án nhưng lại gây ra những khoản phát sinh lớn nhất. Một báo cáo địa chất thiếu vài hố khoan có thể khiến móng cọc phải thiết kế lại khi đã thi công; một nhiệm vụ khảo sát lập sơ sài làm cơ quan chuyên môn trả hồ sơ thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi; một biên bản nghiệm thu ghi khối lượng khoan “cho tròn” có thể trở thành căn cứ xử phạt chủ đầu tư đến 50 triệu đồng và buộc thu hồi tiền đã thanh toán.

Từ ngày 01/7/2026, hệ thống văn bản thay đổi gần như toàn bộ: Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 thay Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 (đã hết hiệu lực), Nghị định 217/2026/NĐ-CP thay Nghị định 175/2024/NĐ-CP (đã hết hiệu lực), điều kiện năng lực chuyển sang Nghị định 212/2026/NĐ-CP, còn xử phạt từ ngày 26/8/2026 áp dụng Nghị định 339/2026/NĐ-CP. Nhiều ban quản lý dự án vẫn đang dùng mẫu nhiệm vụ khảo sát và quy trình nội bộ cũ, trong khi thẩm quyền phê duyệt, nội dung phương án kỹ thuật và chế tài đã được viết lại.

Bài viết này hướng dẫn toàn bộ quy định khảo sát xây dựng theo Luật Xây dựng 2025, Điều 10 đến Điều 15 Nghị định 217/2026/NĐ-CP, Nghị định 212/2026/NĐ-CP (ở mức điều kiện năng lực), Phụ lục VII Nghị định 207/2026/NĐ-CP và các Điều 13, 14, 17, 18, 27, 36 Nghị định 339/2026/NĐ-CP: các loại khảo sát, ai lập và ai phê duyệt nhiệm vụ khảo sát, phương án kỹ thuật, giám sát, nghiệm thu, phê duyệt báo cáo kết quả, khảo sát bổ sung, trách nhiệm từng bên, mức phạt và 15 tình huống xử lý cụ thể.

Khảo sát xây dựng là gì và gồm những loại nào?

Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 không có điều khoản định nghĩa riêng “khảo sát xây dựng là gì”, mà xác định khảo sát qua các loại công việc. Luật xếp khảo sát xây dựng vào nhóm “hoạt động xây dựng” (khoản 1 Điều 3) và đồng thời là một loại “hoạt động tư vấn xây dựng” (khoản 8 Điều 3). Điều 21 của Luật liệt kê năm loại khảo sát:

1. Khảo sát địa hình: đo vẽ bình đồ, mặt cắt, lưới khống chế tọa độ, cao độ phục vụ bố trí tổng mặt bằng, hướng tuyến, san nền.
2. Khảo sát địa chất công trình, địa chất thủy văn: khoan, đào, xuyên, thí nghiệm hiện trường và trong phòng để xác định địa tầng, chỉ tiêu cơ lý của đất đá, mực nước ngầm.
3. Khảo sát thủy văn: chế độ dòng chảy, mực nước, lưu lượng, xói lở phục vụ công trình ven sông, cầu, cống, kè, công trình thủy lợi.
4. Khảo sát hiện trạng công trình: đo đạc, đánh giá công trình hiện hữu trước khi sửa chữa, cải tạo, mở rộng, nâng cấp.
5. Công việc khảo sát khác phục vụ hoạt động xây dựng.

Theo khoản 1 Điều 11 Nghị định 217/2026/NĐ-CP, khảo sát có thể phục vụ việc lập dự án, thiết kế công trình, thiết kế sửa chữa, cải tạo, mở rộng, nâng cấp hoặc các công tác khảo sát khác liên quan đến hoạt động xây dựng. Trong trình tự đầu tư tại Điều 4 Nghị định này, khảo sát xuất hiện ở hai giai đoạn: “khảo sát xây dựng phục vụ lập dự án” thuộc giai đoạn chuẩn bị dự án (điểm a khoản 1) và “khảo sát xây dựng phục vụ thiết kế xây dựng triển khai sau khi dự án được phê duyệt” thuộc giai đoạn thực hiện dự án (điểm b khoản 1).

Bảng tra: loại khảo sát, mục đích và điều kiện chứng chỉ của người phụ trách

Điểm a khoản 1 Điều 28 Nghị định 212/2026/NĐ-CP chỉ liệt kê hai nội dung khảo sát địa hình và khảo sát địa chất công trình trong lĩnh vực chứng chỉ hành nghề khảo sát xây dựng. Theo cách hiểu của chúng tôi, với khảo sát thủy văn hoặc khảo sát hiện trạng, người thực hiện không có “loại chứng chỉ khảo sát” riêng để đối chiếu, nhưng chủ đầu tư vẫn phải chọn tổ chức, cá nhân có chuyên môn phù hợp với loại hình khảo sát (khoản 1 Điều 22 Luật 135; khoản 1, khoản 2 Điều 13 Nghị định 217). Khi khảo sát hiện trạng gắn với việc đánh giá khả năng chịu lực, hồ sơ thường cần thêm báo cáo kiểm định của tổ chức kiểm định xây dựng (điểm m khoản 2 Điều 35 Nghị định 217).

Căn cứ pháp lý hiện hành về khảo sát xây dựng

• Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 (hiệu lực 01/7/2026, khoản 1 Điều 94): Điều 21 (loại khảo sát), Điều 22 (yêu cầu), Điều 37 (quyền, nghĩa vụ nhà thầu khảo sát), Điều 40 (chủ đầu tư), Điều 10 (bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp), Điều 88, 90 (năng lực).
• Nghị định 217/2026/NĐ-CP về quản lý hoạt động xây dựng (hiệu lực 01/7/2026, Điều 75): Mục 1 Chương II (Điều 10–15) về trình tự, nhiệm vụ, phương án kỹ thuật, quản lý công tác khảo sát, nội dung và phê duyệt báo cáo kết quả.
• Nghị định 212/2026/NĐ-CP về điều kiện năng lực hoạt động xây dựng (hiệu lực 01/7/2026, Điều 57): chức danh chủ nhiệm khảo sát, lĩnh vực và phạm vi chứng chỉ (Điều 28, Phụ lục II), công khai năng lực tổ chức (Điều 41).
• Nghị định 207/2026/NĐ-CP về quản lý chất lượng (hiệu lực 01/7/2026): hồ sơ khảo sát trong hồ sơ hoàn thành công trình (mục II Phụ lục VII), báo cáo kết quả khảo sát trong hồ sơ phục vụ quản lý, sử dụng (Phụ lục X), giám định chất lượng khảo sát (điểm a khoản 1 Điều 9).
• Nghị định 206/2026/NĐ-CP về quản lý chi phí (hiệu lực 01/7/2026): chi phí khảo sát nằm trong chi phí tư vấn xây dựng (Điều 26).
• Nghị định 339/2026/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính (hiệu lực 26/8/2026, Điều 90): Điều 13, 14 (năng lực), Điều 17 (chủ đầu tư), Điều 18 (nhà thầu khảo sát), Điều 27 (bảo hiểm), Điều 36 (lưu trữ hồ sơ).

Các văn bản đã hết hiệu lực chỉ còn giá trị đối chiếu: Nghị định 175/2024/NĐ-CP đã hết hiệu lực từ 01/7/2026 theo khoản 2 Điều 75 Nghị định 217; Nghị định 16/2022/NĐ-CP đã hết hiệu lực từ 26/8/2026 theo khoản 2 Điều 90 Nghị định 339. Tổng quan các thay đổi khác của Nghị định 217 được Viện hệ thống trong bài Nghị định 217/2026/NĐ-CP: điểm mới và 26 tình huống áp dụng.

Quy trình 4 bước theo quy định khảo sát xây dựng mới

Điều 10 Nghị định 217/2026/NĐ-CP quy định trình tự thực hiện khảo sát xây dựng gồm: (1) lập, phê duyệt nhiệm vụ khảo sát; (2) lập, phê duyệt phương án kỹ thuật khảo sát; (3) thực hiện khảo sát; (4) nghiệm thu, phê duyệt kết quả khảo sát. Khoản 3, khoản 4 Điều 22 Luật Xây dựng 2025 bổ sung hai yêu cầu nền: công tác khảo sát phải được “kiểm tra, giám sát, nghiệm thu theo quy định”, và kết quả phải được lập thành báo cáo “trung thực, khách quan, phản ánh đúng thực tế và phải được phê duyệt”.

Một chi tiết người làm dự án nên để ý: Nghị định 217 dùng cụm “chủ đầu tư hoặc cơ quan chuẩn bị dự án” ở cả ba điều về nhiệm vụ, phương án và báo cáo kết quả. Theo khoản 5 Điều 3, cơ quan chuẩn bị dự án là chủ đầu tư, hoặc cơ quan, tổ chức, cá nhân được người quyết định đầu tư hoặc cơ quan có thẩm quyền giao chuẩn bị dự án khi chưa xác định được chủ đầu tư. Như vậy, ở giai đoạn chuẩn bị dự án, đơn vị đang được giao chuẩn bị dự án là người có thẩm quyền phê duyệt các văn bản khảo sát, không phải chờ đến khi có quyết định giao chủ đầu tư.

Nhiệm vụ khảo sát xây dựng: ai lập, ai phê duyệt, gồm nội dung gì?

Ai lập nhiệm vụ khảo sát xây dựng?

Khoản 2 Điều 11 Nghị định 217 cho chủ đầu tư hoặc cơ quan chuẩn bị dự án ba cách: tự tổ chức lập; thuê tổ chức, cá nhân; hoặc giao tổ chức, cá nhân trực thuộc. Điều kiện chung là người lập phải “có chuyên môn về thiết kế xây dựng hoặc khảo sát xây dựng”. Trên thực tế, nhiệm vụ khảo sát thường do chính tư vấn thiết kế lập, vì chỉ người thiết kế mới biết cần số liệu gì cho giải pháp móng, cao độ nền hay hướng tuyến. Điểm b khoản 2 Điều 40 Luật Xây dựng 2025 cũng giao cho chủ đầu tư nghĩa vụ “xác định yêu cầu, nội dung nhiệm vụ … khảo sát xây dựng”, nên dù thuê ai lập, trách nhiệm nội dung vẫn thuộc về chủ đầu tư.

Ai phê duyệt và phê duyệt bằng hình thức nào?

Khoản 3 Điều 11 quy định chủ đầu tư hoặc cơ quan chuẩn bị dự án phê duyệt nhiệm vụ khảo sát “bằng văn bản hoặc phê duyệt trực tiếp tại nhiệm vụ khảo sát xây dựng”. Như vậy không bắt buộc phải có quyết định phê duyệt riêng; người có thẩm quyền có thể ký, đóng dấu duyệt ngay trên bản nhiệm vụ. Ban quản lý dự án chỉ phê duyệt khi được chủ đầu tư giao hoặc ủy quyền theo quy chế của đơn vị; nếu không có văn bản ủy quyền, chữ ký của trưởng ban trên nhiệm vụ khảo sát có thể bị coi là phê duyệt không đúng thẩm quyền.

Năm nội dung bắt buộc của nhiệm vụ khảo sát

Khoản 4 Điều 11 Nghị định 217 liệt kê năm nội dung:

1. Mục đích khảo sát: phục vụ bước thiết kế nào (thiết kế cơ sở, FEED, kỹ thuật, bản vẽ thi công) hay phục vụ sửa chữa, cải tạo.
2. Phạm vi khảo sát: ranh giới, diện tích, chiều dài tuyến, khu vực lân cận cần đánh giá.
3. Yêu cầu áp dụng tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật về khảo sát: phải khớp với danh mục tiêu chuẩn áp dụng cho dự án do người quyết định đầu tư chấp thuận theo Điều 9 Nghị định 217.
4. Sơ bộ khối lượng các loại công tác khảo sát, dự toán khảo sát (nếu có).
5. Thời gian thực hiện khảo sát.

Nhiệm vụ khảo sát còn phải được lập “phù hợp với loại, cấp công trình xây dựng, loại hình khảo sát, bước thiết kế và yêu cầu của việc lập thiết kế xây dựng” (khoản 1 Điều 22 Luật 135). Đây chính là chuẩn mà Điều 17 Nghị định 339 dùng để xử phạt khi chủ đầu tư phê duyệt nhiệm vụ “không phù hợp giai đoạn thiết kế, loại, cấp công trình”.

Lập nhiệm vụ khảo sát cho bước thiết kế sau

Khoản 6 Điều 11 yêu cầu: khi lập nhiệm vụ khảo sát ở bước thiết kế sau, phải xem xét nhiệm vụ và kết quả khảo sát đã thực hiện ở bước thiết kế trước cùng các kết quả khảo sát liên quan có trước đó. Quy định này ngăn việc khoan lại toàn bộ khu đất ở bước bản vẽ thi công trong khi đã có 8 hố khoan từ giai đoạn lập dự án. Nhiệm vụ khảo sát bước sau nên có một mục “kế thừa số liệu” nêu rõ hố khoan, mốc cao độ nào được sử dụng lại và vì sao cần khoan bổ sung.

Phương án kỹ thuật khảo sát xây dựng

Nếu nhiệm vụ khảo sát trả lời câu hỏi “cần biết gì”, thì phương án kỹ thuật trả lời “làm thế nào để biết”. Khoản 1 Điều 12 Nghị định 217 giao nhà thầu khảo sát lập phương án kỹ thuật phù hợp với nhiệm vụ đã được phê duyệt. Khoản 2 Điều 22 Luật 135 yêu cầu phương án phải đáp ứng nhiệm vụ và tuân thủ quy chuẩn, tiêu chuẩn khảo sát được áp dụng.

Bảy nội dung của phương án kỹ thuật khảo sát

Khoản 2 Điều 12 Nghị định 217 liệt kê:

1. Cơ sở lập phương án kỹ thuật khảo sát.
2. Thành phần, khối lượng công tác khảo sát.
3. Phương pháp, thiết bị khảo sát và phòng thí nghiệm được sử dụng.
4. Quy chuẩn kỹ thuật, tiêu chuẩn áp dụng về khảo sát.
5. Tổ chức thực hiện và biện pháp kiểm soát chất lượng của nhà thầu khảo sát.
6. Tiến độ thực hiện.
7. Biện pháp bảo đảm an toàn cho người, thiết bị, công trình hạ tầng kỹ thuật và công trình xây dựng khác trong khu vực khảo sát; biện pháp bảo vệ môi trường, giữ gìn cảnh quan và phục hồi hiện trạng sau khi kết thúc khảo sát.

Nội dung thứ bảy thường bị viết qua loa, trong khi khoan địa chất trong khu dân cư, cạnh tuyến cáp ngầm hay đường ống cấp nước là nguồn rủi ro thực sự. Một phương án tốt nên có sơ đồ công trình ngầm hiện hữu, văn bản thỏa thuận với đơn vị quản lý hạ tầng (nếu cần) và cam kết lấp hố khoan, hoàn trả mặt bằng.

Ai kiểm tra, thẩm tra và phê duyệt phương án kỹ thuật?

Khoản 3 Điều 12 quy định chủ đầu tư hoặc cơ quan chuẩn bị dự án có trách nhiệm kiểm tra hoặc thuê tổ chức tư vấn thẩm tra phương án kỹ thuật, sau đó phê duyệt bằng văn bản hoặc phê duyệt trực tiếp tại hồ sơ phương án, “theo quy định của hợp đồng xây dựng”. Cụm từ cuối cho thấy thời điểm, cách thức nộp và phê duyệt phương án nên được ghi rõ trong hợp đồng khảo sát, ví dụ: nhà thầu nộp phương án trong 5 ngày kể từ ngày ký hợp đồng; chủ đầu tư có ý kiến trong 5 ngày làm việc; nhà thầu chỉ được triển khai hiện trường sau khi phương án được duyệt.

Bảng phân biệt nhiệm vụ khảo sát và phương án kỹ thuật khảo sát

Thực hiện và giám sát khảo sát xây dựng

Trách nhiệm của nhà thầu khi thực hiện khảo sát

Khoản 1 Điều 13 Nghị định 217 yêu cầu nhà thầu khảo sát: bố trí đủ người có kinh nghiệm và chuyên môn phù hợp theo hợp đồng; cử người có đủ điều kiện năng lực làm chủ nhiệm khảo sát; tổ chức thực hiện biện pháp kiểm soát chất lượng đã nêu trong phương án kỹ thuật. Khoản 3 Điều 22 Luật 135 bổ sung: công tác khảo sát phải tuân thủ phương án kỹ thuật, bảo đảm an toàn, bảo vệ môi trường.

Theo Điều 37 Luật 135, nhà thầu khảo sát được yêu cầu chủ đầu tư cung cấp số liệu theo hợp đồng, được từ chối yêu cầu ngoài hợp đồng, được thuê nhà thầu phụ khảo sát theo hợp đồng; đổi lại phải thực hiện đúng yêu cầu khảo sát, đề xuất bổ sung nhiệm vụ khi phát hiện yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giải pháp thiết kế, chịu trách nhiệm về kết quả của mình và của nhà thầu phụ, bồi thường thiệt hại khi làm sai nhiệm vụ hoặc dùng tiêu chuẩn không phù hợp.

Giám sát khảo sát xây dựng: ai làm, kiểm tra những gì?

Khoản 2 Điều 13 Nghị định 217 quy định: tùy quy mô và loại hình khảo sát, chủ đầu tư được tự thực hiện hoặc thuê tổ chức, cá nhân có chuyên môn phù hợp với loại hình khảo sát để giám sát khảo sát theo hai nhóm nội dung:

• Kiểm tra điều kiện thực hiện của nhà thầu: nhân lực, thiết bị khảo sát tại hiện trường, phòng thí nghiệm (nếu có) so với phương án đã duyệt và hợp đồng.
• Theo dõi, kiểm tra việc thực hiện: vị trí khảo sát, khối lượng khảo sát, quy trình thực hiện, lưu giữ số liệu và mẫu thí nghiệm; công tác thí nghiệm trong phòng và hiện trường; an toàn lao động, an toàn môi trường trong quá trình khảo sát.

Nghị định 217 không dùng chữ “bắt buộc thuê giám sát khảo sát”, mà để chủ đầu tư chọn tự làm hay thuê. Tuy vậy, khoản 3 Điều 22 Luật 135 đã yêu cầu công tác khảo sát phải “được kiểm tra, giám sát, nghiệm thu theo quy định”. Theo cách hiểu của chúng tôi, việc giám sát khảo sát là yêu cầu chung; điều được lựa chọn là hình thức thực hiện. Với dự án đầu tư công và dự án PPP, điểm b khoản 2 Điều 17 Nghị định 339 còn đặt chế tài riêng cho hành vi không tổ chức giám sát khảo sát hoặc giám sát không đủ nội dung.

Người giám sát khảo sát và chủ nhiệm khảo sát cần chứng chỉ hạng nào?

Nghị định 217 chỉ yêu cầu “chuyên môn phù hợp với loại hình khảo sát”. Phụ lục II Nghị định 212/2026/NĐ-CP (bản chính thức) quy định phạm vi hoạt động của từng loại chứng chỉ, trong đó có cả chức danh chủ nhiệm khảo sát và công việc giám sát khảo sát:

Như vậy, người giám sát khảo sát có thể là người có chứng chỉ khảo sát cùng lĩnh vực hoặc người có chứng chỉ giám sát công tác xây dựng, miễn hạng chứng chỉ phù hợp với cấp công trình. Khi chủ đầu tư “tự thực hiện” giám sát, theo cách hiểu của chúng tôi, cán bộ được giao vẫn nên đáp ứng phạm vi này để tránh rủi ro bị xem là giao cho người không đủ năng lực.

Quyền đình chỉ công việc khảo sát

Khoản 3 Điều 13 Nghị định 217 cho chủ đầu tư hoặc cơ quan chuẩn bị dự án quyền đình chỉ công việc khảo sát khi phát hiện nhà thầu không làm đúng phương án đã duyệt hoặc vi phạm hợp đồng. Quyền này nên được “hiện thực hóa” trong hợp đồng: ai được ký lệnh đình chỉ, lệnh được gửi bằng hình thức nào, thời gian nhà thầu khắc phục và ai chịu chi phí khảo sát lại.

Báo cáo kết quả khảo sát: nội dung, nghiệm thu và phê duyệt

Báo cáo kết quả khảo sát gồm những nội dung gì?

Điều 14 Nghị định 217 quy định bảy nội dung của Báo cáo kết quả khảo sát xây dựng:

1. Căn cứ thực hiện khảo sát.
2. Khái quát vị trí, điều kiện tự nhiên của khu vực; đặc điểm, quy mô, tính chất của công trình.
3. Tiêu chuẩn khảo sát áp dụng; quy trình và phương pháp khảo sát.
4. Khối lượng khảo sát đã thực hiện; kết quả, số liệu sau khi thí nghiệm, phân tích.
5. Phân tích số liệu, đánh giá kết quả; đề xuất, kiến nghị giải pháp kỹ thuật phục vụ thiết kế, thi công; lưu ý, đề xuất khác (nếu có).
6. Kết luận và kiến nghị.
7. Các phụ lục kèm theo.

Mục 4 “khối lượng đã thực hiện” là cầu nối giữa báo cáo kỹ thuật và thanh toán: số hố khoan, tổng mét khoan, số mẫu thí nghiệm trong báo cáo phải khớp với biên bản nghiệm thu khối lượng và tài liệu giám sát. Mục 5 thường bị xem nhẹ nhưng lại rất có giá trị với người thiết kế: một câu kiến nghị “lớp 3 là bùn sét dày 6–9 m, cần xem xét cọc xuyên qua” có thể tránh cả một lần thiết kế lại.

Nghiệm thu kết quả khảo sát

Điểm d khoản 2 Điều 40 Luật Xây dựng 2025 giao chủ đầu tư “tổ chức nghiệm thu kết quả … khảo sát xây dựng và lưu trữ hồ sơ”. Khoản 4 Điều 10 Nghị định 217 xếp nghiệm thu cùng bước với phê duyệt kết quả. Nghị định 217 không quy định mẫu biên bản nghiệm thu khảo sát; theo cách hiểu của chúng tôi, việc nghiệm thu được thực hiện theo hợp đồng khảo sát và nên tách hai lớp:

• Nghiệm thu khối lượng: đối chiếu khối lượng thực hiện với phương án đã duyệt, tài liệu giám sát khảo sát, số liệu hiện trường và mẫu lưu.
• Nghiệm thu chất lượng sản phẩm: báo cáo có đủ bảy nội dung theo Điều 14, số liệu đáp ứng mục đích trong nhiệm vụ khảo sát, đủ căn cứ để thiết kế.

Lớp nghiệm thu khối lượng đặc biệt quan trọng, vì điểm b khoản 2 Điều 17 Nghị định 339 phạt chủ đầu tư 40–50 triệu đồng khi “nghiệm thu khối lượng khảo sát xây dựng không phù hợp so với thực tế” đối với công trình thuộc dự án đầu tư công, dự án PPP.

Ai phê duyệt Báo cáo kết quả khảo sát xây dựng?

Khoản 1 Điều 15 Nghị định 217: chủ đầu tư hoặc cơ quan chuẩn bị dự án phê duyệt Báo cáo kết quả khảo sát bằng văn bản hoặc phê duyệt trực tiếp tại báo cáo. Trước khi phê duyệt, chủ đầu tư có hai lựa chọn kiểm soát:

• Yêu cầu nhà thầu tư vấn thiết kế kiểm tra báo cáo, nếu nhà thầu thiết kế độc lập với nhà thầu khảo sát;
• Thuê tổ chức tư vấn kiểm tra báo cáo làm cơ sở phê duyệt.

Khoản 2 Điều 15 là quy định then chốt về trách nhiệm: nhà thầu khảo sát chịu trách nhiệm toàn diện trước pháp luật về chất lượng khảo sát do mình thực hiện; việc chủ đầu tư phê duyệt báo cáo không thay thế và không làm giảm trách nhiệm đó. Tương tự, khoản 1 Điều 25 Nghị định 217 cũng quy định việc thẩm tra, thẩm định, phê duyệt thiết kế không làm giảm trách nhiệm của nhà thầu thiết kế.

Báo cáo khảo sát đi vào những hồ sơ nào sau khi được duyệt?

• Thuyết minh thiết kế cơ sở, FEED, thiết kế kỹ thuật: có mục “kết quả khảo sát xây dựng để lập” bước thiết kế tương ứng (điểm c khoản 2 Điều 20; Điều 21; Điều 22 NĐ 217).
• Hồ sơ trình thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi tại cơ quan chuyên môn: “hồ sơ khảo sát xây dựng được phê duyệt”; dự án sửa chữa, cải tạo thêm hồ sơ khảo sát hiện trạng (điểm g, điểm m khoản 2 Điều 35 NĐ 217).
• Tờ trình thẩm định (Mẫu số 01 Phụ lục I): tên nhà thầu khảo sát; danh sách mã số chứng chỉ hành nghề của chủ nhiệm khảo sát (Phụ lục I NĐ 217).
• Thẩm định thiết kế của chủ đầu tư (dự án đầu tư công): kiểm tra việc đáp ứng điều kiện năng lực của chủ thể khảo sát (điểm e khoản 1 Điều 30 Luật 135).
• Quyết định phê duyệt thiết kế triển khai sau khi dự án được phê duyệt: ghi “nhà thầu lập Báo cáo kết quả khảo sát xây dựng” (điểm đ khoản 1 Điều 42 NĐ 217).
• Hồ sơ hoàn thành công trình: nhiệm vụ khảo sát, phương án kỹ thuật, báo cáo kết quả; văn bản phê duyệt báo cáo nếu không duyệt trực tiếp (khoản 3 Điều 15 NĐ 217; mục II Phụ lục VII NĐ 207).
• Hồ sơ phục vụ quản lý, sử dụng công trình: Báo cáo kết quả khảo sát xây dựng (mục 2 Phụ lục X NĐ 207).

Cách sắp xếp hồ sơ hoàn thành theo Phụ lục VII được hướng dẫn chi tiết trong bài hồ sơ hoàn công công trình xây dựng gồm những gì; còn quy trình chủ đầu tư thẩm định thiết kế có sử dụng kết quả khảo sát xem tại bài chủ đầu tư thẩm định thiết kế bản vẽ thi công từ 01/7/2026.

Khảo sát bổ sung: khi nào được sửa đổi nhiệm vụ khảo sát?

Khoản 5 Điều 11 Nghị định 217 giới hạn ba trường hợp được sửa đổi, bổ sung nhiệm vụ khảo sát:

1. Trong quá trình khảo sát: phát hiện yếu tố khác thường có thể ảnh hưởng trực tiếp đến giải pháp thiết kế, hoặc nhiệm vụ thiết kế thay đổi nên cần bổ sung nhiệm vụ khảo sát.
2. Trong quá trình thiết kế: nhà thầu tư vấn thiết kế phát hiện nhiệm vụ khảo sát hoặc Báo cáo kết quả khảo sát không đáp ứng yêu cầu thiết kế.
3. Trong quá trình thi công: phát hiện yếu tố địa chất khác thường, không đáp ứng nhiệm vụ khảo sát đã duyệt, hoặc nhiệm vụ đã duyệt không đáp ứng được và có thể ảnh hưởng đến chất lượng công trình, biện pháp thi công.

Ở phía nhà thầu, điểm b khoản 2 Điều 37 Luật 135 biến việc đề xuất bổ sung nhiệm vụ thành nghĩa vụ khi phát hiện yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giải pháp thiết kế. Ở phía chủ đầu tư, điểm a khoản 2 Điều 17 Nghị định 339 phạt 40–50 triệu đồng nếu sửa đổi, bổ sung nhiệm vụ khảo sát không thuộc các trường hợp phải sửa đổi, bổ sung theo quy định. Nói cách khác, khảo sát bổ sung phải có lý do kỹ thuật được ghi nhận, không phải là công cụ để tăng khối lượng hay hợp thức hóa phần đã làm.

Trình tự khảo sát bổ sung đề xuất

1. Bên phát hiện (nhà thầu khảo sát, tư vấn thiết kế, nhà thầu thi công, giám sát) lập văn bản mô tả hiện tượng, vị trí, ảnh hưởng dự kiến; kèm ảnh, số liệu.
2. Tư vấn thiết kế đánh giá ảnh hưởng đến giải pháp thiết kế, đề xuất nội dung cần khảo sát thêm.
3. Chủ đầu tư phê duyệt nhiệm vụ khảo sát sửa đổi, bổ sung, xác định rõ trường hợp nào thuộc khoản 5 Điều 11.
4. Nhà thầu khảo sát lập phương án kỹ thuật bổ sung; chủ đầu tư kiểm tra, phê duyệt (Điều 12).
5. Thực hiện, giám sát, nghiệm thu, phê duyệt báo cáo khảo sát bổ sung như công tác khảo sát ban đầu.
6. Xử lý chi phí theo hợp đồng: khoản 3 Điều 26 Nghị định 206/2026/NĐ-CP quy định chi phí tư vấn xây dựng đã phê duyệt là chi phí tối đa, chỉ được điều chỉnh khi thay đổi phạm vi công việc, điều kiện và tiến độ thực hiện.

Với khối lượng phát sinh do lỗi của nhà thầu khảo sát (ví dụ khoan thiếu độ sâu so với phương án), theo cách hiểu của chúng tôi, phần khảo sát làm lại không phải là “khảo sát bổ sung” theo khoản 5 Điều 11 mà là khắc phục sai sót, chi phí do nhà thầu chịu theo điểm d khoản 2 Điều 37 Luật 135 và điều khoản hợp đồng.

Trách nhiệm của các bên trong khảo sát xây dựng

• Chủ đầu tư / cơ quan chuẩn bị dự án: chọn nhà thầu khảo sát có kinh nghiệm, năng lực; xác định nội dung nhiệm vụ; cung cấp thông tin, tài liệu; phê duyệt nhiệm vụ, phương án, báo cáo; tổ chức giám sát, nghiệm thu; lưu trữ hồ sơ; có quyền đình chỉ khảo sát; mua bảo hiểm công trình khi thuộc diện bắt buộc (điểm a khoản 1 Điều 10, Điều 40, 42, khoản 5 Điều 88 Luật 135; Điều 11–15 NĐ 217).
• Nhà thầu khảo sát: lập phương án kỹ thuật; bố trí đủ người, cử chủ nhiệm khảo sát đủ năng lực; khảo sát đúng phương án; lập báo cáo trung thực; đề xuất bổ sung nhiệm vụ; chịu trách nhiệm cả phần nhà thầu phụ; bồi thường thiệt hại; mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp với công trình từ cấp II trở lên; lưu trữ hồ sơ công việc (điểm b khoản 1 Điều 10, Điều 22, Điều 37, khoản 1 Điều 42 Luật 135; Điều 12, 13, 15 NĐ 217).
• Nhà thầu phụ khảo sát: chịu trách nhiệm về kết quả khảo sát trước nhà thầu chính và trước pháp luật (điểm c khoản 2 Điều 37 Luật 135).
• Tư vấn thiết kế: thường lập nhiệm vụ khảo sát; kiểm tra báo cáo khi được yêu cầu (nếu độc lập với nhà thầu khảo sát); phát hiện và đề nghị bổ sung khi báo cáo không đáp ứng thiết kế (khoản 2 Điều 11, điểm b khoản 5 Điều 11, khoản 1 Điều 15 NĐ 217).
• Người giám sát khảo sát: kiểm tra điều kiện thực hiện của nhà thầu; theo dõi vị trí, khối lượng, quy trình, mẫu, thí nghiệm, an toàn (khoản 2 Điều 13 NĐ 217).
• Tổ chức tư vấn thẩm tra / kiểm tra: thẩm tra phương án kỹ thuật hoặc kiểm tra báo cáo kết quả khi được thuê (khoản 3 Điều 12, khoản 1 Điều 15 NĐ 217).

Ngoài ra, khoản 7 Điều 15 Luật 135 cấm “dàn xếp, thông đồng làm sai lệch kết quả lập dự án, khảo sát, thiết kế, giám sát thi công xây dựng công trình”. Việc sửa số liệu địa chất cho “đẹp” để thiết kế móng rẻ hơn không chỉ là vi phạm hợp đồng mà còn thuộc hành vi bị nghiêm cấm. Ranh giới trách nhiệm tổng thể giữa chủ đầu tư, ban quản lý dự án và nhà thầu được phân tích thêm trong bài ranh giới trách nhiệm giữa chủ đầu tư, ban quản lý dự án và nhà thầu.

Điều kiện năng lực khi tham gia khảo sát xây dựng theo Nghị định 212

Phần này chỉ nêu những điều kiện năng lực mà chủ đầu tư cần kiểm tra khi lựa chọn nhà thầu khảo sát. Hồ sơ, trình tự để cá nhân được xét chứng chỉ hành nghề khảo sát xây dựng là một chủ đề riêng, đã có trong cụm bài chứng chỉ hành nghề khảo sát xây dựng là gì.

Chức danh bắt buộc có chứng chỉ: chủ nhiệm khảo sát

Khoản 1 Điều 88 Luật 135 yêu cầu cá nhân đảm nhận chức danh chủ nhiệm khảo sát xây dựng phải có chứng chỉ hành nghề hoạt động xây dựng tương ứng, phân thành hạng I, II, III. Khoản 2 Điều 3 Nghị định 212 định nghĩa chủ nhiệm là người được tổ chức giao quản lý, điều phối toàn bộ công việc tư vấn có nhiều chuyên môn khác nhau, trong đó có chủ nhiệm khảo sát xây dựng. Điều 90 Luật 135 yêu cầu cá nhân hành nghề độc lập về khảo sát xây dựng cũng phải có chứng chỉ hành nghề, năng lực phù hợp với công việc.

Những người khác trong tổ khảo sát (kỹ sư khoan, kỹ thuật viên đo đạc, thí nghiệm viên) không bắt buộc có chứng chỉ, nhưng theo khoản 4 Điều 27 Nghị định 212 chỉ được tham gia hoạt động thuộc lĩnh vực phù hợp với chuyên ngành đào tạo và không được đảm nhận chức danh phải có chứng chỉ.

Hạng chứng chỉ của chủ nhiệm khảo sát

Phạm vi được làm chủ nhiệm khảo sát của từng hạng đã nêu ở bảng Phụ lục II trong mục giám sát khảo sát phía trên. Tóm tắt nguyên tắc: với khảo sát địa hình, hạng chứng chỉ được đối chiếu với cả nhóm dự án và cấp công trình; với khảo sát địa chất công trình, chỉ đối chiếu với cấp công trình. Hạng I không giới hạn; hạng II đến cấp II (và dự án từ nhóm B trở xuống với địa hình); hạng III đến cấp III (và dự án nhóm C với địa hình).

Chứng chỉ cấp mới có hiệu lực 10 năm (khoản 5 Điều 27 Nghị định 212). Chứng chỉ được cấp theo Luật Xây dựng năm 2014 trước ngày Nghị định 212 có hiệu lực được tiếp tục sử dụng theo lĩnh vực, phạm vi ghi trên chứng chỉ đến khi hết hạn (khoản 5 Điều 55). Chi tiết điều kiện kinh nghiệm theo từng hạng (Điều 34 Nghị định 212) xem bài chứng chỉ hành nghề khảo sát xây dựng hạng I, II, III khác nhau thế nào.

Năng lực của tổ chức khảo sát

Nghị định 212 không đặt một bộ điều kiện riêng cho tổ chức khảo sát theo từng hạng. Thay vào đó, khoản 6 Điều 88 Luật 135 và Điều 41 Nghị định 212 yêu cầu tổ chức tham gia hoạt động xây dựng tự công khai thông tin năng lực trên trang https://csdlhdxd.gov.vn; người đại diện theo pháp luật chịu trách nhiệm toàn diện về tính chính xác của thông tin; thông tin công khai là cơ sở để chủ đầu tư tham khảo khi lựa chọn nhà thầu. Khoản 5 Điều 88 Luật 135 quy định chủ đầu tư chịu trách nhiệm về việc lựa chọn tổ chức, cá nhân do mình lựa chọn. Cách công khai được hướng dẫn tại bài doanh nghiệp xây dựng công khai thông tin năng lực theo Nghị định 212.

Trên thực tế, khi chấm hồ sơ gói thầu khảo sát, chủ đầu tư nên kiểm tra ba lớp: (1) tổ chức đã công khai thông tin năng lực; (2) chủ nhiệm khảo sát có chứng chỉ đúng lĩnh vực và hạng phù hợp với cấp công trình; (3) thiết bị, phòng thí nghiệm kê khai khớp với phương án kỹ thuật dự kiến. Lớp thứ ba không có mẫu kiểm tra riêng trong Nghị định 212, nhưng là nội dung mà giám sát khảo sát phải đối chiếu tại hiện trường theo điểm a khoản 2 Điều 13 Nghị định 217. Gói khảo sát xây dựng là gói dịch vụ tư vấn; nếu thuộc dự án và có giá gói thầu không quá 03 tỷ đồng thì có thể chỉ định thầu theo hạn mức tại khoản 4 Điều 78 Nghị định 214/2025/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 349/2026/NĐ-CP) — xem bài chỉ định thầu gói tư vấn.

Mức xử phạt vi phạm về khảo sát xây dựng theo Nghị định 339/2026

Mức phạt trong Nghị định 339/2026/NĐ-CP là mức áp dụng với tổ chức; cá nhân có cùng hành vi bị phạt bằng một nửa (điểm a khoản 4 Điều 5). Ngoại lệ: một số khoản được ghi là mức phạt đối với cá nhân, trong đó có khoản 1 Điều 13 (điểm b khoản 4 Điều 5).

Cột “mức phạt cá nhân” được tính theo quy tắc một nửa tại điểm a khoản 4 Điều 5, trừ dòng khoản 1 Điều 13 là mức ghi thẳng cho cá nhân. Ô “—” ở dòng khoản 1 Điều 13 là do hành vi chỉ áp dụng với cá nhân nên không có mức tổ chức.

Thời hiệu xử phạt và chuyển tiếp

Thời hiệu xử phạt trong lĩnh vực xây dựng là 02 năm (khoản 1 Điều 6 Nghị định 339). Với các hành vi đã kết thúc trong lĩnh vực xây dựng (trừ một số hành vi nêu tại điểm a khoản 2 Điều 6), thời hiệu tính từ ngày bàn giao công trình hoặc hạng mục công trình. Ví dụ minh họa: công trình nghiệm thu, bàn giao ngày 15/3/2027, không thuộc diện cơ quan nhà nước kiểm tra công tác nghiệm thu; hành vi nghiệm thu khống khối lượng khoan thực hiện tháng 11/2026 sẽ còn thời hiệu đến 15/3/2029 (điểm b khoản 4 Điều 6). Hành vi xảy ra và kết thúc trước 26/8/2026 mà bị phát hiện sau đó thì áp dụng văn bản có hiệu lực tại thời điểm vi phạm (khoản 1 Điều 89). Các mức phạt khác của Nghị định 339 liên quan đến trật tự xây dựng được tổng hợp tại bài xây dựng không phép, sai phép bị phạt bao nhiêu theo Nghị định 339.

Góc chủ đầu tư, ban quản lý dự án

• Ban hành mẫu nhiệm vụ khảo sát nội bộ có đủ năm nội dung của khoản 4 Điều 11, thêm mục “kế thừa số liệu” (khoản 6 Điều 11) và mục “căn cứ tiêu chuẩn theo danh mục đã được chấp thuận” (Điều 9).
• Xác định rõ người phê duyệt: chủ đầu tư ký hay ban quản lý dự án ký theo ủy quyền; lưu văn bản ủy quyền cùng hồ sơ khảo sát.
• Đưa phương án kỹ thuật vào hợp đồng: thời hạn nộp, thời hạn chủ đầu tư có ý kiến, điều kiện được ra hiện trường, cách xử lý khi phương án bị trả lại.
• Quyết định sớm hình thức giám sát khảo sát: tự giám sát (giao cán bộ có chứng chỉ phù hợp) hay thuê ngoài; với dự án đầu tư công, PPP, cần có tài liệu chứng minh đã giám sát đủ nội dung theo khoản 2 Điều 13.
• Nghiệm thu hai lớp: khối lượng (đối chiếu hiện trường, mẫu, tài liệu giám sát) và chất lượng (đủ nội dung Điều 14, đáp ứng mục đích nhiệm vụ).
• Dùng quyền kiểm tra độc lập tại khoản 1 Điều 15 với công trình có nền đất yếu, hố đào sâu, hoặc khi nhà thầu thiết kế và nhà thầu khảo sát là một (trường hợp này thuê tổ chức tư vấn kiểm tra, vì quyền giao tư vấn thiết kế kiểm tra chỉ áp dụng khi hai nhà thầu độc lập).
• Lưu hồ sơ đúng mục II Phụ lục VII Nghị định 207 ngay từ khi phê duyệt, không đợi đến lúc lập hồ sơ hoàn thành.

Góc nhà thầu khảo sát xây dựng

• Đọc kỹ nhiệm vụ trước khi báo giá: nếu nhiệm vụ không phù hợp loại, cấp công trình, hãy kiến nghị bằng văn bản. Khi nhà thầu là người lập nhiệm vụ, điểm b khoản 2 Điều 18 Nghị định 339 có thể áp dụng trực tiếp cho nhà thầu.
• Không ra hiện trường khi phương án chưa được duyệt, trừ khi hợp đồng có thỏa thuận khác được ghi nhận bằng văn bản.
• Kiểm tra phạm vi chứng chỉ của chủ nhiệm khảo sát với cấp công trình và nhóm dự án ngay từ khi lập hồ sơ dự thầu.
• Lưu đủ số liệu gốc và mẫu: số liệu đo, nhật ký hiện trường, ảnh hố khoan, phiếu thí nghiệm; đây là bằng chứng khi có tranh chấp về khối lượng hoặc khi bị yêu cầu giám định chất lượng khảo sát (điểm a khoản 1 Điều 9 Nghị định 207).
• Chủ động đề xuất bổ sung nhiệm vụ khi gặp yếu tố khác thường; đây là nghĩa vụ tại điểm b khoản 2 Điều 37 Luật 135, đồng thời là căn cứ để được thanh toán phần việc tăng thêm.
• Mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp với công trình từ cấp II trở lên (điểm b khoản 1 Điều 10 Luật 135).
• Quản lý nhà thầu phụ: nhà thầu chính vẫn chịu trách nhiệm về kết quả khảo sát của nhà thầu phụ (điểm c khoản 2 Điều 37 Luật 135).

15 tình huống khảo sát xây dựng và cách xử lý

Các tình huống dưới đây dùng số liệu minh họa để làm rõ cách áp dụng quy định khảo sát xây dựng; khi áp dụng cho dự án cụ thể, anh/chị cần đối chiếu hợp đồng, quyết định phê duyệt và hồ sơ thực tế.

Nhóm 1 — Nhiệm vụ khảo sát và phương án kỹ thuật

Tình huống 1: Ban quản lý dự án tự lập nhiệm vụ khảo sát

Một ban quản lý dự án cấp xã được giao chuẩn bị dự án nhà văn hóa cấp III, tổng mức đầu tư dự kiến 18 tỷ đồng. Ban muốn tự lập nhiệm vụ khảo sát địa hình, địa chất để tiết kiệm chi phí và thời gian. Ban có hai kỹ sư xây dựng dân dụng, một người từng là chủ trì thiết kế kết cấu.

Cách xử lý: Được. Khoản 2 Điều 11 Nghị định 217 cho phép chủ đầu tư hoặc cơ quan chuẩn bị dự án giao tổ chức, cá nhân trực thuộc lập nhiệm vụ nếu “có chuyên môn về thiết kế xây dựng hoặc khảo sát xây dựng”. Kỹ sư từng chủ trì thiết kế kết cấu đáp ứng tiêu chí chuyên môn. Nhiệm vụ phải đủ năm nội dung của khoản 4 Điều 11 và phù hợp với cấp III, bước thiết kế dự kiến (khoản 1 Điều 22 Luật 135). Người phê duyệt là chủ đầu tư; nếu ban quản lý dự án đồng thời là chủ đầu tư thì thủ trưởng ban ký duyệt, còn nếu ban chỉ được giao quản lý dự án thì cần văn bản ủy quyền.

Tình huống 2: Nhiệm vụ khảo sát không có dự toán

Một doanh nghiệp tư nhân đầu tư nhà xưởng 12.000 m², vốn tự có. Nhiệm vụ khảo sát do tư vấn thiết kế lập chỉ có mục đích, phạm vi, tiêu chuẩn, khối lượng sơ bộ (10 hố khoan sâu 30 m, 1 bình đồ tỷ lệ 1/500) và thời gian 25 ngày, không kèm dự toán vì doanh nghiệp đã có báo giá trọn gói của nhà thầu khảo sát.

Cách xử lý: Hợp lệ về nội dung. Điểm d khoản 4 Điều 11 ghi “dự toán khảo sát xây dựng (nếu có)”, nên dự toán không phải là thành phần bắt buộc của nhiệm vụ trong mọi trường hợp. Tuy nhiên, điểm c khoản 2 Điều 17 Nghị định 339 xử phạt chủ đầu tư 40–50 triệu đồng khi không lập, thẩm định, phê duyệt hoặc làm không đúng quy định đối với dự toán chi phí khảo sát. Theo cách hiểu của chúng tôi, chế tài này áp dụng khi pháp luật về quản lý chi phí (Nghị định 206/2026/NĐ-CP) buộc phải lập dự toán, thường là dự án sử dụng vốn nhà nước; với dự án vốn tư nhân như tình huống này, anh/chị nên đối chiếu thêm yêu cầu của Nghị định 206 đối với loại nguồn vốn của mình. Doanh nghiệp vẫn nên giữ báo giá, hợp đồng và biên bản nghiệm thu khối lượng làm căn cứ quyết toán.

Tình huống 3: Dùng lại phương án kỹ thuật của dự án khác

Nhà thầu khảo sát nộp phương án kỹ thuật cho trường tiểu học 4 tầng, nhưng chép gần nguyên phương án của một dự án chung cư 15 tầng trước đó: vẫn ghi “khoan 6 hố sâu 60 m, thí nghiệm nén ba trục”, trong khi nhiệm vụ chỉ yêu cầu 4 hố sâu 25 m và các chỉ tiêu cơ lý thông thường.

Cách xử lý: Chủ đầu tư phải trả lại phương án. Khoản 1 Điều 12 Nghị định 217 yêu cầu phương án phù hợp với nhiệm vụ đã duyệt; khoản 2 Điều 22 Luật 135 yêu cầu đáp ứng nhiệm vụ. Nếu vẫn nộp và triển khai, nhà thầu có thể bị phạt 20–40 triệu đồng theo điểm b khoản 1 Điều 18 Nghị định 339 (lập phương án không phù hợp nhiệm vụ). Nếu chủ đầu tư vẫn phê duyệt phương án không phù hợp, chính chủ đầu tư có rủi ro theo khoản 1 Điều 17 (30–40 triệu đồng). Việc trả lại nên bằng văn bản, nêu rõ điểm không phù hợp.

Tình huống 4: Phương án chưa duyệt đã ra hiện trường khoan

Do tiến độ gấp, nhà thầu khảo sát nộp phương án ngày 02/10 và khoan ngay từ ngày 03/10. Đến ngày 09/10, chủ đầu tư mới có ý kiến yêu cầu dời 2 trong 8 hố khoan vì trùng tuyến cống ngầm.

Cách xử lý: Trình tự tại Điều 10 Nghị định 217 là phê duyệt phương án trước rồi mới thực hiện. Phần khoan đã làm ở vị trí sai được xử lý theo hợp đồng; nếu hợp đồng quy định nhà thầu chỉ được thực hiện sau khi phương án được duyệt thì chi phí khoan lại do nhà thầu chịu. Chủ đầu tư có quyền đình chỉ theo khoản 3 Điều 13. Bài học là ghi rõ thời hạn phê duyệt phương án trong hợp đồng (ví dụ 5 ngày làm việc) để không bên nào lấy lý do tiến độ.

Nhóm 2 — Thực hiện và giám sát khảo sát

Tình huống 5: Dự án vốn tư nhân có cần giám sát khảo sát?

Một công ty đầu tư kho lạnh cấp III bằng vốn tự có, khảo sát địa chất 6 hố khoan. Giám đốc dự án hỏi: dự án không phải đầu tư công, có cần thuê giám sát khảo sát không?

Cách xử lý: Khoản 3 Điều 22 Luật 135 yêu cầu khảo sát được “kiểm tra, giám sát, nghiệm thu theo quy định”, còn khoản 2 Điều 13 Nghị định 217 cho chủ đầu tư được tự thực hiện hoặc thuê. Theo cách hiểu của chúng tôi, công ty không bắt buộc thuê ngoài nhưng phải có người giám sát, có thể là cán bộ của mình có chuyên môn phù hợp (ví dụ người có chứng chỉ khảo sát địa chất hạng III trở lên hoặc giám sát công tác xây dựng hạng III trở lên, tương ứng công trình cấp III theo Phụ lục II Nghị định 212). Chế tài riêng tại điểm b khoản 2 Điều 17 Nghị định 339 được viết cho dự án đầu tư công, PPP; nhưng nếu số liệu sai gây thiệt hại, việc không giám sát sẽ khiến công ty khó chứng minh lỗi thuộc nhà thầu.

Tình huống 6: Dời vị trí hố khoan tại hiện trường

Hố khoan HK3 theo phương án nằm trên nền bê tông cũ dày 1,2 m. Tổ khoan tự dời HK3 sang cách 14 m mà không báo giám sát.

Cách xử lý: Vị trí khảo sát là nội dung giám sát phải kiểm tra theo điểm b khoản 2 Điều 13 Nghị định 217. Việc tự ý dời vị trí là “thực hiện khảo sát không theo phương án kỹ thuật được phê duyệt”, có thể bị phạt 50–60 triệu đồng theo điểm b khoản 3 Điều 18 Nghị định 339 và buộc thực hiện khảo sát theo quy định. Cách làm đúng: nhà thầu báo giám sát, lập biên bản hiện trường nêu lý do, tư vấn thiết kế xác nhận vị trí mới vẫn đáp ứng mục đích khảo sát, chủ đầu tư chấp thuận điều chỉnh phương án.

Tình huống 7: Giám sát khảo sát không đủ hạng

Công trình cầu cấp II thuộc dự án đầu tư công. Chủ đầu tư giao cán bộ có chứng chỉ giám sát công tác xây dựng hạng III làm giám sát khảo sát địa chất.

Cách xử lý: Theo mục 4.1 Phụ lục II Nghị định 212, chứng chỉ giám sát công tác xây dựng hạng III chỉ được giám sát khảo sát xây dựng công trình, hạng mục từ cấp III trở xuống. Với công trình cấp II cần hạng II trở lên, hoặc người có chứng chỉ khảo sát địa chất công trình hạng II trở lên (mục 1.2). Chủ đầu tư nên thay người ngay; nếu không, rủi ro là bị xem là giám sát khảo sát “không đầy đủ nội dung theo quy định” (điểm b khoản 2 Điều 17 Nghị định 339, 40–50 triệu đồng) và số liệu bị đặt câu hỏi khi thẩm định.

Nhóm 3 — Nghiệm thu và phê duyệt báo cáo kết quả

Tình huống 8: Nghiệm thu khối lượng khoan vượt thực tế

Phương án duyệt 12 hố khoan × 30 m = 360 m khoan. Thực tế gặp đá gốc sớm, 10 hố dừng ở 26 m và 2 hố không khoan do vướng mặt bằng: tổng thực hiện 260 m. Biên bản nghiệm thu vẫn ghi 360 m “theo phương án”. Đơn giá minh họa trong hợp đồng: 1.000.000 đồng/m khoan.

Cách xử lý: Chênh lệch 100 m, tương đương 100 triệu đồng thanh toán thừa (số liệu minh họa). Với dự án đầu tư công, chủ đầu tư có thể bị phạt 40–50 triệu đồng theo điểm b khoản 2 Điều 17 Nghị định 339 vì nghiệm thu khối lượng khảo sát không phù hợp thực tế; khoản thanh toán thừa phải thu hồi. Nhà thầu có rủi ro theo điểm a khoản 3 Điều 18 nếu báo cáo ghi khối lượng không đúng thực tế (50–60 triệu đồng). Cách đúng: nghiệm thu theo khối lượng thực hiện có xác nhận của giám sát (mục 4 Điều 14 Nghị định 217), đồng thời tư vấn thiết kế đánh giá 2 hố không khoan có ảnh hưởng đến thiết kế không; nếu có, xử lý theo khoản 5 Điều 11.

Tình huống 9: Tư vấn thiết kế độc lập phát hiện báo cáo thiếu chỉ tiêu

Tư vấn thiết kế (độc lập với nhà thầu khảo sát) được chủ đầu tư yêu cầu kiểm tra báo cáo địa chất. Báo cáo không có chỉ tiêu cố kết của lớp sét yếu, trong khi thiết kế cần tính lún cho sàn kho chịu tải 5 T/m².

Cách xử lý: Khoản 1 Điều 15 Nghị định 217 cho phép chủ đầu tư yêu cầu nhà thầu thiết kế độc lập kiểm tra báo cáo làm cơ sở phê duyệt. Trước hết cần xem nhiệm vụ khảo sát có yêu cầu chỉ tiêu này không. Nếu nhiệm vụ đã yêu cầu mà báo cáo thiếu, đây là lỗi của nhà thầu khảo sát, phải bổ sung bằng chi phí của mình. Nếu nhiệm vụ không yêu cầu, đây là trường hợp “Báo cáo kết quả khảo sát không đáp ứng yêu cầu thiết kế” tại điểm b khoản 5 Điều 11, chủ đầu tư sửa đổi, bổ sung nhiệm vụ và thanh toán phần khảo sát thêm theo hợp đồng.

Tình huống 10: Báo cáo đã duyệt nhưng số liệu sai — ai chịu trách nhiệm?

Báo cáo khảo sát địa chất được chủ đầu tư phê duyệt trực tiếp trên báo cáo. Khi thi công cọc, nhà thầu thi công phát hiện cao độ mũi cọc thực tế sâu hơn 7 m so với dự kiến vì báo cáo ghi sai độ sâu lớp cát chặt. Nhà thầu khảo sát lập luận “báo cáo đã được chủ đầu tư duyệt”.

Cách xử lý: Lập luận này không đứng được. Khoản 2 Điều 15 Nghị định 217 quy định việc phê duyệt của chủ đầu tư không thay thế và không làm giảm trách nhiệm về chất lượng khảo sát của nhà thầu khảo sát. Điểm c, điểm d khoản 2 Điều 37 Luật 135 buộc nhà thầu chịu trách nhiệm về kết quả và bồi thường thiệt hại. Khi hai bên không thống nhất về nguyên nhân, có thể đề nghị giám định chất lượng khảo sát theo điểm a khoản 1 Điều 9 Nghị định 207. Song song, nếu công trình từ cấp II trở lên, bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp của nhà thầu khảo sát là nguồn bồi thường cần được kích hoạt.

Nhóm 4 — Khảo sát bổ sung

Tình huống 11: Gặp túi bùn khi thi công cọc

Công trình trường học 5 tầng, 9 hố khoan đã duyệt. Khi ép cọc trục C, 4 cọc liên tiếp tụt sâu bất thường. Đào kiểm tra thấy túi bùn hữu cơ không có trong báo cáo.

Cách xử lý: Đây là trường hợp điển hình tại điểm c khoản 5 Điều 11 Nghị định 217: trong thi công phát hiện yếu tố địa chất khác thường, không đáp ứng nhiệm vụ đã duyệt, ảnh hưởng đến chất lượng công trình và biện pháp thi công. Trình tự: tạm dừng hạng mục; lập biên bản hiện trường; tư vấn thiết kế đề xuất nội dung khảo sát bổ sung quanh trục C; chủ đầu tư phê duyệt nhiệm vụ bổ sung; nhà thầu khảo sát lập phương án bổ sung, triển khai, nghiệm thu; tư vấn thiết kế điều chỉnh giải pháp móng. Theo cách hiểu của chúng tôi, nếu kết luận túi bùn nằm giữa các hố khoan và nhiệm vụ, phương án ban đầu đã được lập, thực hiện đúng quy định, chi phí khảo sát bổ sung là phần việc thay đổi phạm vi và được xử lý theo điều khoản điều chỉnh của hợp đồng; nếu do nhà thầu khảo sát bỏ sót trong phạm vi đã giao, chi phí thuộc nhà thầu.

Tình huống 12: Thay đổi nhiệm vụ thiết kế thêm tầng hầm

Sau khi đã có báo cáo địa chất với 5 hố khoan sâu 20 m cho nhà văn phòng 6 tầng không hầm, chủ đầu tư quyết định bổ sung 1 tầng hầm sâu 4,5 m.

Cách xử lý: Điểm a khoản 5 Điều 11 cho phép sửa đổi, bổ sung nhiệm vụ khảo sát “khi có thay đổi nhiệm vụ thiết kế”. Nhiệm vụ bổ sung cần thêm số liệu về mực nước ngầm, hệ số thấm, áp lực đất phục vụ tường vây, và đánh giá ảnh hưởng đến công trình lân cận. Khoản 6 Điều 11 yêu cầu xem xét kết quả khảo sát đã có để chỉ khoan thêm phần cần thiết. Chi phí khảo sát bổ sung được điều chỉnh vì phạm vi công việc thay đổi (khoản 3 Điều 26 Nghị định 206).

Tình huống 13: “Khảo sát bổ sung” để hợp thức khối lượng

Hợp đồng khảo sát đã thanh toán đủ, nhưng nhà thầu đề nghị ký nhiệm vụ khảo sát bổ sung 150 m khoan với lý do “địa chất phức tạp”, không có biên bản hiện trường hay ý kiến tư vấn thiết kế. Một cán bộ ban quản lý dự án cho rằng ký bổ sung là nhanh nhất để giải ngân kế hoạch vốn.

Cách xử lý: Không nên ký. Sửa đổi, bổ sung nhiệm vụ khảo sát không thuộc các trường hợp tại khoản 5 Điều 11 Nghị định 217 là hành vi bị phạt 40–50 triệu đồng theo điểm a khoản 2 Điều 17 Nghị định 339, kèm biện pháp buộc sửa đổi theo quy định. Nếu thực sự có yếu tố khác thường, phải có tài liệu chứng minh (biên bản, ảnh, số liệu) và đánh giá ảnh hưởng đến giải pháp thiết kế trước khi phê duyệt.

Nhóm 5 — Năng lực và xử phạt

Tình huống 14: Chủ nhiệm khảo sát không có chứng chỉ phù hợp

Khi thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi một dự án đường giao thông nhóm B, cơ quan chuyên môn đối chiếu danh sách mã số chứng chỉ trong tờ trình và phát hiện chủ nhiệm khảo sát địa hình chỉ có chứng chỉ khảo sát địa hình hạng III.

Cách xử lý: Theo mục 1.1 Phụ lục II Nghị định 212, hạng III chỉ được làm chủ nhiệm khảo sát địa hình dự án nhóm C, công trình từ cấp III trở xuống; dự án nhóm B cần hạng II trở lên. Rủi ro đồng thời cho ba bên: chủ đầu tư có thể bị phạt 30–50 triệu đồng theo điểm a khoản 1 Điều 14 Nghị định 339 và buộc thay người; nhà thầu có thể bị phạt 20–40 triệu đồng theo điểm a khoản 2 Điều 13 và có thể bị đình chỉ hoạt động 1–3 tháng; cá nhân hoạt động không đủ điều kiện có thể bị phạt 10–20 triệu đồng theo điểm a khoản 1 Điều 13. Về hồ sơ, tờ trình thẩm định theo Mẫu số 01 Phụ lục I Nghị định 217 buộc kê mã số chứng chỉ của chủ nhiệm khảo sát, nên sai sót này thường lộ ra ngay ở bước thẩm định; ở bước thiết kế triển khai sau khi dự án được phê duyệt, chủ đầu tư dự án đầu tư công còn phải thẩm định việc đáp ứng điều kiện năng lực của chủ thể khảo sát (điểm e khoản 1 Điều 30 Luật 135). Cách khắc phục: nhà thầu cử chủ nhiệm khảo sát đủ hạng rà soát, ký lại báo cáo sau khi đã kiểm tra số liệu, chủ đầu tư phê duyệt lại.

Tình huống 15: Không mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp

Nhà thầu khảo sát ký hợp đồng khảo sát địa chất cho bệnh viện cấp II nhưng không mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp vì “hợp đồng nhỏ, chỉ 420 triệu đồng”.

Cách xử lý: Điểm b khoản 1 Điều 10 Luật 135 quy định bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp tư vấn xây dựng đối với công việc khảo sát, thiết kế của công trình từ cấp II trở lên là bảo hiểm bắt buộc do nhà thầu tư vấn mua; tiêu chí là cấp công trình, không phải giá trị hợp đồng. Hành vi không mua bị phạt 60–80 triệu đồng theo điểm a khoản 1 Điều 27 Nghị định 339 và buộc mua bảo hiểm với công trình đang thi công. Điều kiện, mức phí, số tiền bảo hiểm tối thiểu do Chính phủ quy định (khoản 3 Điều 10 Luật 135); chủ đầu tư nên yêu cầu nhà thầu nộp bản sao hợp đồng bảo hiểm trước khi ra hiện trường.

Checklist hồ sơ khảo sát xây dựng

Danh sách dưới đây giúp ban quản lý dự án rà nhanh hồ sơ theo quy định khảo sát xây dựng trước khi trình thẩm định hoặc lưu vào hồ sơ hoàn thành công trình:

1. Nhiệm vụ khảo sát có đủ 5 nội dung (khoản 4 Điều 11), đúng bước thiết kế, loại, cấp công trình.
2. Văn bản phê duyệt nhiệm vụ hoặc chữ ký, dấu phê duyệt trực tiếp; văn bản ủy quyền nếu ban quản lý dự án ký.
3. Tài liệu cho thấy đã xem xét kết quả khảo sát bước trước (khoản 6 Điều 11), nếu có.
4. Dự toán khảo sát được lập, thẩm định, phê duyệt khi thuộc diện phải lập.
5. Hồ sơ lựa chọn nhà thầu, hợp đồng khảo sát; thông tin năng lực đã công khai của nhà thầu.
6. Chứng chỉ của chủ nhiệm khảo sát: đúng lĩnh vực, đúng hạng, còn hiệu lực.
7. Hợp đồng bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp với công trình từ cấp II trở lên.
8. Phương án kỹ thuật đủ 7 nội dung (khoản 2 Điều 12), có kết quả kiểm tra hoặc thẩm tra, có phê duyệt.
9. Quyết định hoặc văn bản giao giám sát khảo sát; chứng chỉ của người giám sát phù hợp cấp công trình.
10. Tài liệu giám sát: kiểm tra nhân lực, thiết bị, phòng thí nghiệm; xác nhận vị trí, khối lượng từng hố khoan, điểm đo.
11. Biên bản điều chỉnh vị trí khảo sát (nếu có) có chấp thuận.
12. Báo cáo kết quả có đủ 7 nội dung (Điều 14), có chữ ký chủ nhiệm khảo sát.
13. Ý kiến kiểm tra của tư vấn thiết kế độc lập hoặc tư vấn kiểm tra (nếu sử dụng).
14. Biên bản nghiệm thu khối lượng và chất lượng khảo sát; khối lượng khớp với tài liệu giám sát.
15. Văn bản phê duyệt báo cáo kết quả, hoặc phê duyệt trực tiếp trên báo cáo.
16. Hồ sơ khảo sát bổ sung (nếu có): biên bản phát hiện, căn cứ khoản 5 Điều 11, nhiệm vụ và phương án bổ sung đã duyệt.
17. Bộ hồ sơ đã sắp theo mục II Phụ lục VII Nghị định 207 và bản báo cáo kết quả để đưa vào hồ sơ phục vụ quản lý, sử dụng (Phụ lục X).

Những sai lầm thường gặp khi áp dụng quy định khảo sát xây dựng

1. Coi nhiệm vụ khảo sát là việc của nhà thầu khảo sát. Nhiệm vụ thuộc trách nhiệm của chủ đầu tư hoặc cơ quan chuẩn bị dự án; nhà thầu khảo sát lập phương án kỹ thuật.
2. Dùng mẫu nhiệm vụ cũ không phân biệt khảo sát phục vụ lập dự án với khảo sát phục vụ thiết kế triển khai sau khi dự án được phê duyệt.
3. Phê duyệt phương án kỹ thuật “cho có” mà không kiểm tra thành phần, khối lượng, phương pháp so với nhiệm vụ.
4. Không ai giám sát khảo sát, hoặc giao người không đủ phạm vi chứng chỉ theo Phụ lục II Nghị định 212.
5. Nghiệm thu theo khối lượng phương án thay vì khối lượng thực hiện có xác nhận.
6. Nghĩ rằng phê duyệt báo cáo là “chuyển trách nhiệm” sang chủ đầu tư; khoản 2 Điều 15 Nghị định 217 nói ngược lại.
7. Ký nhiệm vụ khảo sát bổ sung không có căn cứ thuộc khoản 5 Điều 11.
8. Không kiểm tra hạng chứng chỉ của chủ nhiệm khảo sát so với nhóm dự án, cấp công trình.
9. Bỏ quên bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp với công trình từ cấp II trở lên.
10. Để hồ sơ khảo sát rời rạc, đến khi lập hồ sơ hoàn thành mới đi tìm nhiệm vụ, phương án, văn bản phê duyệt.
11. Tiếp tục viện dẫn văn bản đã hết hiệu lực trong nhiệm vụ, hợp đồng và quyết định phê duyệt ký sau ngày 01/7/2026.

Bồi dưỡng nghiệp vụ quản lý khảo sát và quản lý dự án xây dựng

Khảo sát chỉ là một mắt xích trong chuỗi quản lý dự án, nhưng sai ở mắt xích này sẽ kéo theo sai ở thiết kế, thẩm định, thi công và quyết toán. Viện Nghiên Cứu Đào Tạo Bồi Dưỡng Cán Bộ tổ chức các chương trình bồi dưỡng nghiệp vụ xây dựng và quản lý dự án, cập nhật Luật Xây dựng 2025, Nghị định 217/2026/NĐ-CP, Nghị định 207/2026/NĐ-CP, Nghị định 212/2026/NĐ-CP và Nghị định 339/2026/NĐ-CP, theo hình thức học trực tiếp, online hoặc đào tạo tại đơn vị với tình huống lấy từ chính dự án của cơ quan. Danh mục khóa học xem tại trang khóa học xây dựng.

Sau khi hoàn thành khóa học, học viên được cấp chứng nhận hoàn thành khóa học theo tên khóa học đã tham gia. Chứng nhận hoàn thành khóa học không phải chứng chỉ hành nghề hoạt động xây dựng; chứng chỉ hành nghề do cơ quan có thẩm quyền xem xét và cấp theo Nghị định 212/2026/NĐ-CP.

Cần bồi dưỡng nghiệp vụ quản lý dự án, khảo sát, thiết kế cho ban quản lý dự án hoặc doanh nghiệp? Viện hỗ trợ học trực tiếp, học online và tổ chức đào tạo tại đơn vị, bám theo văn bản quy phạm pháp luật hiện hành.

VIỆN NGHIÊN CỨU ĐÀO TẠO BỒI DƯỠNG CÁN BỘ

• Hotline / Zalo: 0904 889 859 (Ms. Hoa)
• Email: daotao@viendaotaocanbo.edu.vn
• Địa chỉ: BT164 Central St, Khu Sunrise L, KDT The Manor Central Park, Phường Định Công, TP. Hà Nội
• Website: https://viendaotaocanbo.edu.vn

Văn bản sử dụng trong bài

• Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 (hiệu lực từ 01/7/2026) — khoản 1, khoản 8 Điều 3; Điều 10; khoản 7 Điều 15; Điều 21; Điều 22; điểm e khoản 1 Điều 30; Điều 37; Điều 40; Điều 42; Điều 88; Điều 90; Điều 94.
• Nghị định 217/2026/NĐ-CP ngày 19/6/2026 quy định chi tiết một số điều của Luật Xây dựng về quản lý hoạt động xây dựng — khoản 5 Điều 3; khoản 1 Điều 4; Điều 9; Điều 10 đến Điều 15; Điều 20, 21, 22, 25; khoản 2 Điều 35; khoản 1 Điều 42; Điều 75; Mẫu số 01 Phụ lục I.
• Nghị định 212/2026/NĐ-CP ngày 17/6/2026 quy định về điều kiện năng lực hoạt động xây dựng — khoản 2 Điều 3; Điều 27; Điều 28; Điều 34; Điều 41; khoản 5 Điều 55; Phụ lục II mục 1.1, 1.2, 4.1.
• Nghị định 207/2026/NĐ-CP ngày 15/6/2026 quy định chi tiết một số điều của Luật Xây dựng về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng (hiệu lực từ 01/7/2026) — điểm a khoản 1 Điều 9; mục II Phụ lục VII; mục 2 Phụ lục X.
• Nghị định 206/2026/NĐ-CP ngày 15/6/2026 quy định chi tiết về quản lý chi phí đầu tư xây dựng — Điều 26.
• Nghị định 339/2026/NĐ-CP ngày 26/8/2026 quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng — Điều 5; Điều 6; Điều 13; Điều 14; Điều 17; Điều 18; Điều 27; Điều 35; Điều 36; Điều 89; Điều 90.
• Nghị định 175/2024/NĐ-CP và Nghị định 16/2022/NĐ-CP: đã hết hiệu lực (lần lượt từ 01/7/2026 và 26/8/2026); chỉ nhắc để đối chiếu.

Nội dung được biên soạn bởi Ban Đào tạo – Viện Nghiên Cứu Đào Tạo Bồi Dưỡng Cán Bộ trên cơ sở đối chiếu Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, Nghị định 217/2026/NĐ-CP, Nghị định 212/2026/NĐ-CP (kèm Phụ lục II bản chính thức), Nghị định 207/2026/NĐ-CP, Nghị định 206/2026/NĐ-CP và Nghị định 339/2026/NĐ-CP tại thời điểm 01/10/2026. Bài viết mang tính tham khảo; với dự án cụ thể, anh/chị căn cứ hợp đồng, quyết định phê duyệt và hướng dẫn của cơ quan có thẩm quyền. Nghiêm cấm sao chép nội dung khi chưa được phép.