Lựa chọn nhà đầu tư theo Nghị định 274/2026/NĐ-CP: phạm vi, hình thức, quy trình

Lựa chọn nhà đầu tư là quá trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức đấu thầu (hoặc chỉ định, hoặc lựa chọn trong trường hợp đặc biệt) để chọn tổ chức, cá nhân ký kết và thực hiện hợp đồng dự án đầu tư kinh doanh, chủ yếu là dự án đầu tư có sử dụng đất và dự án mà pháp luật chuyên ngành bắt buộc đấu thầu. Từ ngày 21/8/2026, hoạt động này thực hiện theo Luật Đấu thầu (bản hợp nhất 74/VBHN-VPQH) và Nghị định 274/2026/NĐ-CP ký ngày 07/7/2026. Nghị định 274 thay thế Nghị định 23/2024/NĐ-CP, Nghị định 115/2024/NĐ-CP (trừ Điều 69) và Nghị định 225/2025/NĐ-CP (đã hết hiệu lực từ 21/8/2026); Nghị định 274 không thay thế Nghị định 214/2025/NĐ-CP về lựa chọn nhà thầu.

Trên thực tế, nhiều đơn vị vẫn quen gọi chung mọi việc “đấu thầu” là một thủ tục. Vì vậy mới có các câu hỏi như “Nghị định 274 có thay Nghị định 214 không?”, “dự án chợ, trạm dừng nghỉ, phòng khám xã hội hóa có phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư không?”, hay “chi phí lập hồ sơ mời thầu dự án 1.000 tỷ đồng được chi bao nhiêu?”. Nhầm giữa nhánh nhà đầu tư và nhánh nhà thầu dẫn tới áp sai mẫu hồ sơ, sai cách chấm điểm, sai mức bảo đảm dự thầu. Với dự án có sử dụng đất, sai một điều kiện về quỹ đất hoặc bảo đảm cạnh tranh có thể khiến cả cuộc thầu phải làm lại.

Phía doanh nghiệp cũng có những vướng mắc riêng: khi nào được tự đề xuất dự án, liên danh góp vốn bao nhiêu là đủ, công ty mẹ và công ty con có được cùng nộp hồ sơ, được hưởng ưu đãi 2% hay 5%, và sau khi trúng thầu phải thành lập tổ chức kinh tế như thế nào. Cán bộ ở Sở Tài chính, Ban quản lý khu kinh tế, Ủy ban nhân dân cấp xã nay cũng phải nắm quy trình mới, vì Nghị định 274 giao cho các đơn vị này nhiều việc hơn trước.

Bài viết này hướng dẫn toàn cảnh việc lựa chọn nhà đầu tư theo Luật Đấu thầu số 22/2023/QH15 (được sửa đổi, bổ sung bởi Luật số 57/2024/QH15 và Luật số 90/2025/QH15), Nghị định 274/2026/NĐ-CP và Thông tư 129/2026/TT-BTC. Nội dung gồm phạm vi điều chỉnh, dự án nào phải đấu thầu, bốn hình thức và ba phương thức, sáu bước của quy trình, bảo đảm cạnh tranh, ưu đãi, chi phí, hiệu lực và chuyển tiếp. Cuối bài có 16 tình huống kèm số liệu minh họa và cách xử lý dẫn đúng điều khoản. Đây là bài trụ cột của cụm nội dung về nhà đầu tư; các phần chuyên sâu (đấu thầu dự án có sử dụng đất, phương pháp chấm điểm, xử lý tình huống, lựa chọn qua mạng) sẽ được Viện trình bày ở các bài riêng.

Trả lời nhanh

• Lựa chọn nhà đầu tư là gì: quá trình chọn nhà đầu tư để ký và thực hiện hợp đồng dự án đầu tư kinh doanh, bảo đảm cạnh tranh, công bằng, minh bạch, hiệu quả kinh tế và trách nhiệm giải trình (khoản 8 Điều 4 Luật Đấu thầu).
• Văn bản áp dụng: Luật Đấu thầu (hợp nhất) và Nghị định 274/2026/NĐ-CP, hiệu lực từ 21/8/2026; riêng Điều 74 (sửa Nghị định 257/2025/NĐ-CP về hợp đồng BT) có hiệu lực từ ngày ký 07/7/2026.
• Nghị định 274 thay thế: Nghị định 23/2024/NĐ-CP, 115/2024/NĐ-CP (trừ Điều 69), 225/2025/NĐ-CP — đã hết hiệu lực từ 21/8/2026. Không thay Nghị định 214/2025/NĐ-CP (lựa chọn nhà thầu).
• Dự án phải đấu thầu: dự án có sử dụng đất theo điểm a, b khoản 1 Điều 126 Luật Đất đai và dự án không sử dụng đất mà pháp luật chuyên ngành bắt buộc đấu thầu (Điều 4 Nghị định 274).
• Bốn hình thức: đấu thầu rộng rãi, đấu thầu hạn chế, chỉ định nhà đầu tư, lựa chọn nhà đầu tư trong trường hợp đặc biệt (Điều 34, 34a Luật Đấu thầu).
• Ba phương thức: một giai đoạn một túi hồ sơ, một giai đoạn hai túi hồ sơ, hai giai đoạn một túi hồ sơ (Điều 35 Luật Đấu thầu).
• Sáu bước: công bố dự án → chuẩn bị đấu thầu → tổ chức đấu thầu → đánh giá hồ sơ dự thầu → trình, thẩm định, phê duyệt, công khai kết quả → đàm phán, hoàn thiện, ký kết hợp đồng (Điều 9 Nghị định 274).
• Qua mạng: từ 01/01/2027 nộp hồ sơ đề xuất dự án, mời quan tâm qua mạng; từ 01/4/2027 lựa chọn nhà đầu tư qua mạng với đấu thầu rộng rãi, hạn chế một giai đoạn (Điều 70).

Cập nhật 05/10/2026: đối chiếu Luật Đấu thầu (văn bản hợp nhất 74/VBHN-VPQH), Nghị định 274/2026/NĐ-CP (gồm Phụ lục I–III) và Thông tư 129/2026/TT-BTC. Nghị định 23/2024/NĐ-CP, Nghị định 115/2024/NĐ-CP (trừ Điều 69) và Nghị định 225/2025/NĐ-CP đã hết hiệu lực từ 21/8/2026.

Lựa chọn nhà đầu tư là gì?

Luật Đấu thầu định nghĩa đấu thầu là quá trình lựa chọn nhà thầu để ký kết, thực hiện hợp đồng cung cấp dịch vụ tư vấn, phi tư vấn, mua sắm hàng hóa, xây lắp, và lựa chọn nhà đầu tư để ký kết, thực hiện hợp đồng dự án đầu tư kinh doanh trên cơ sở bảo đảm cạnh tranh, công bằng, minh bạch, hiệu quả kinh tế và trách nhiệm giải trình (khoản 8 Điều 4 Luật Đấu thầu). Như vậy, cùng một luật nhưng có hai nhánh: nhánh nhà thầu (nhận tiền để làm một gói việc) và nhánh nhà đầu tư (bỏ vốn để thực hiện một dự án kinh doanh, đổi lại được giao đất, cho thuê đất hoặc được khai thác dự án).

Nhà đầu tư là tổ chức, cá nhân tham dự thầu, đứng tên dự thầu và trực tiếp ký, thực hiện hợp đồng nếu được lựa chọn; nhà đầu tư có thể độc lập hoặc liên danh (khoản 25 Điều 4 Luật Đấu thầu). Nhà đầu tư là tổ chức phải có tư cách hợp lệ theo khoản 1 Điều 5 Luật Đấu thầu: đăng ký thành lập, hoạt động hợp pháp; hạch toán tài chính độc lập; không đang giải thể, không bị thu hồi giấy chứng nhận đăng ký, không mất khả năng thanh toán; có tên trên Hệ thống mạng đấu thầu quốc gia trước khi phê duyệt kết quả; bảo đảm cạnh tranh; không đang bị cấm tham dự thầu; không đang bị truy cứu trách nhiệm hình sự; có tên trong danh sách ngắn nếu đã lựa chọn danh sách ngắn.

Khác với nhà thầu, nhà đầu tư không chào “giá dự thầu”. Thứ được so sánh là năng lực tài chính, phương án đầu tư kinh doanh, và hiệu quả mà nhà đầu tư mang lại cho Nhà nước: hiệu quả sử dụng đất (thường thể hiện bằng tỷ lệ nộp ngân sách nhà nước) hoặc hiệu quả đầu tư phát triển ngành, lĩnh vực, địa phương (Điều 62 Luật Đấu thầu, Chương VI Nghị định 274).

Các chủ thể trong lựa chọn nhà đầu tư

Quy trình lựa chọn nhà đầu tư không có “chủ đầu tư” theo nghĩa của nhánh nhà thầu. Các vai trò chính gồm:

• Cơ quan có thẩm quyền: cơ quan chấp thuận chủ trương đầu tư theo pháp luật về đầu tư hoặc cơ quan quyết định tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư; với dự án thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ, cơ quan có thẩm quyền là cơ quan quyết định tổ chức đấu thầu (khoản 2a Điều 4 Luật Đấu thầu).
• Người có thẩm quyền: người đứng đầu cơ quan có thẩm quyền nói trên (khoản 24 Điều 4 Luật Đấu thầu). Theo Điều 60 Nghị định 274, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Trưởng Ban quản lý khu kinh tế phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư và phê duyệt (hoặc giao phê duyệt) hồ sơ mời thầu, hồ sơ mời quan tâm.
• Bên mời thầu: cơ quan có thẩm quyền hoặc đơn vị được giao tổ chức lựa chọn nhà đầu tư (khoản 1 Điều 4 Luật Đấu thầu); phê duyệt danh sách nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu về kỹ thuật (khoản 1 Điều 61 Nghị định 274).
• Bên mời quan tâm: cơ quan, tổ chức, đơn vị thuộc bộ, cơ quan ngang bộ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, đơn vị thuộc Ban quản lý khu kinh tế, Ủy ban nhân dân cấp xã… được giao thực hiện thủ tục mời quan tâm (khoản 2 Điều 3 Nghị định 274).
• Tổ chuyên gia: do bên mời quan tâm, bên mời thầu thành lập hoặc giao nhiệm vụ; lập hồ sơ mời quan tâm, hồ sơ mời thầu, đánh giá hồ sơ (điểm b khoản 1 Điều 19 Luật Đấu thầu).
• Tổ thẩm định: độc lập với bên mời thầu, tổ chuyên gia; với dự án do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt, tổ thẩm định là Sở Tài chính (điểm b khoản 1 Điều 62 Nghị định 274).

Thuật ngữ riêng của Nghị định 274

Điều 3 Nghị định 274 giải thích sáu thuật ngữ cần đọc đúng ngay từ đầu:

1. Bảng theo dõi tiến độ thực hiện các hoạt động lựa chọn nhà đầu tư: bảng thời gian thực hiện các công việc trong quá trình lựa chọn nhà đầu tư, làm cơ sở tiến hành và theo dõi (mẫu tại Phụ lục II). Đây là công cụ thay cho cách gọi “kế hoạch lựa chọn nhà đầu tư” mà nhiều người còn quen dùng.
2. Bên mời quan tâm (như trên).
3. Cơ quan quyết định tổ chức đấu thầu: bộ, cơ quan ngang bộ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ban quản lý khu kinh tế, cơ quan được giao theo pháp luật chuyên ngành, thực hiện trách nhiệm của cơ quan có thẩm quyền với dự án thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ và với dự án không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư.
4. Hồ sơ yêu cầu: tài liệu dùng cho hình thức chỉ định nhà đầu tư.
5. Hồ sơ đề xuất: tài liệu nhà đầu tư lập theo hồ sơ yêu cầu.
6. Tổng vốn đầu tư: gồm sơ bộ tổng chi phí thực hiện dự án, chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (nếu có) và chi phí khác theo pháp luật chuyên ngành (nếu có). Con số này là “mẫu số” để tính bảo đảm dự thầu, bảo đảm thực hiện hợp đồng, chi phí lựa chọn nhà đầu tư và chi phí giải quyết kiến nghị.

Căn cứ pháp lý hiện hành về lựa chọn nhà đầu tư

Tại thời điểm 05/10/2026, hệ thống văn bản trực tiếp điều chỉnh việc lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư kinh doanh gồm:

• Luật Đấu thầu số 22/2023/QH15, được sửa đổi, bổ sung bởi Luật số 57/2024/QH15 và Luật số 90/2025/QH15 (văn bản hợp nhất 74/VBHN-VPQH ngày 25/3/2026). Các điều trực tiếp: Điều 2 khoản 3 (phạm vi), Điều 5, 6, 10, 11, 14, 15, 17, 19, 34, 34a, 35, 46–49, 62, 63, 71–76. Cách đọc bản hợp nhất để không viện dẫn nhầm quy định cũ được Viện hướng dẫn tại bài sử dụng văn bản hợp nhất Luật Đấu thầu.
• Nghị định 274/2026/NĐ-CP ngày 07/7/2026 quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư kinh doanh: 12 chương, 77 điều, 3 phụ lục (Phụ lục I quy trình lựa chọn nhà đầu tư, Phụ lục II bảng theo dõi tiến độ, Phụ lục III hướng dẫn lập hợp đồng dự án đầu tư kinh doanh).
• Thông tư 98/2025/TT-BTC ngày 27/10/2025 quy định mẫu hồ sơ đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư và đăng tải thông tin, được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 129/2026/TT-BTC ngày 27/8/2026 (hiệu lực cùng ngày). Bài viết chỉ dẫn các nội dung Thông tư 129 đã sửa; bản gốc Thông tư 98/2025/TT-BTC chưa được đối chiếu trong bài này.
• Pháp luật về đất đai, đầu tư, nhà ở, kinh doanh bất động sản và pháp luật chuyên ngành (môi trường, cấp nước, chợ, đường bộ, hàng không, điện lực, xã hội hóa…). Bài viết chỉ nêu các luật này ở mức Nghị định 274 dẫn chiếu.

Nghị định 274 thay thế nghị định nào?

Khoản 3 Điều 75 Nghị định 274 quy định: kể từ ngày 21/8/2026, ba nghị định sau hết hiệu lực thi hành:

1. Nghị định 23/2024/NĐ-CP ngày 27/02/2024 về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án thuộc trường hợp phải tổ chức đấu thầu theo pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực — đã hết hiệu lực từ 21/8/2026.
2. Nghị định 115/2024/NĐ-CP ngày 16/9/2024 về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất — đã hết hiệu lực từ 21/8/2026, trừ Điều 69 của Nghị định này.
3. Nghị định 225/2025/NĐ-CP ngày 15/8/2025 sửa đổi, bổ sung các nghị định về lựa chọn nhà đầu tư — đã hết hiệu lực từ 21/8/2026.

Điểm đáng chú ý: trước đây hai loại dự án (có sử dụng đất và dự án theo pháp luật chuyên ngành) nằm ở hai nghị định riêng; nay Nghị định 274 gom vào một văn bản chung cho “dự án đầu tư kinh doanh”. Các tìm kiếm như “nghị định 115 lựa chọn nhà đầu tư”, “nghị định 23 về lựa chọn nhà đầu tư” hay “nghị định 225 về lựa chọn nhà đầu tư” vì vậy nên được hiểu là đang tra văn bản cũ; với hồ sơ lập từ ngày 21/8/2026, căn cứ là Nghị định 274 (trừ trường hợp chuyển tiếp ở mục Hiệu lực bên dưới). Khi trích dẫn, nên ghi đủ ký hiệu 274/2026/NĐ-CP và ngày ký 07/7/2026 để không nhầm với văn bản khác có cùng số thứ tự.

Nghị định 274 không thay thế Nghị định 214

Đây là câu hỏi xuất hiện nhiều trong dữ liệu gợi ý tìm kiếm (“nghị định 274 thay thế 214”). Câu trả lời là không. Nghị định 214/2025/NĐ-CP quy định chi tiết Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà thầu và vẫn có hiệu lực, đã được sửa đổi, bổ sung bởi các Nghị định 165/2026/NĐ-CP, 170/2026/NĐ-CP và 349/2026/NĐ-CP (văn bản hợp nhất 36/VBHN-NĐ-BTC ngày 23/9/2026). Danh sách văn bản bị thay thế tại khoản 3 Điều 75 Nghị định 274 không có Nghị định 214. Những thay đổi mới nhất của nhánh nhà thầu được trình bày tại bài Nghị định 349/2026/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 214 và bài tổng quan Nghị định 214/2025/NĐ-CP.

Hai nghị định này còn liên kết với nhau: Nghị định 274 dẫn chiếu Nghị định 214 về điều kiện năng lực, kinh nghiệm của thành viên tổ chuyên gia, tổ thẩm định, kết nối Hệ thống mạng đấu thầu quốc gia và quản lý nhà nước (khoản 3 Điều 1), về chi phí trên Hệ thống (khoản 4 Điều 7) và trình tự đăng ký, cập nhật thông tin nhà đầu tư trên Hệ thống (khoản 2 Điều 73).

Ranh giới với dự án PPP và với gói thầu trong dự án kinh doanh

Hai ranh giới thường bị bỏ qua:

• Dự án PPP: việc lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP) và lựa chọn nhà thầu cho các gói thầu thuộc dự án PPP thực hiện theo pháp luật về PPP (khoản 3 Điều 3 Luật Đấu thầu). Nghị định 274 không điều chỉnh dự án PPP. Các truy vấn kiểu “lựa chọn nhà đầu tư PPP” cần tra Luật PPP và nghị định hướng dẫn; bài này không đi vào nội dung đó.
• Gói thầu thuộc dự án đầu tư kinh doanh: sau khi trúng thầu, nhà đầu tư thuê nhà thầu thi công, tư vấn… Việc lựa chọn nhà thầu cho các gói thầu thuộc dự án đầu tư kinh doanh quy định tại khoản 3 Điều 2 Luật Đấu thầu được cơ quan, tổ chức, doanh nghiệp tự quyết định trên cơ sở bảo đảm công khai, minh bạch, hiệu quả và trách nhiệm giải trình (điểm d1 khoản 7 Điều 3 Luật Đấu thầu). Nói cách khác, đây không phải trường hợp bắt buộc áp dụng quy trình của Nghị định 214.

Phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng của Nghị định 274

Theo Điều 1 Nghị định 274, nghị định có ba lớp nội dung.

Lớp thứ nhất — quy định chi tiết 15 điều, khoản của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư (khoản 1 Điều 1): bảo đảm cạnh tranh (khoản 6 Điều 6 Luật); ưu đãi (khoản 6 Điều 10); chi phí lựa chọn nhà đầu tư (khoản 3 Điều 15); chỉ định nhà đầu tư (khoản 2a Điều 34); lựa chọn nhà đầu tư trong trường hợp đặc biệt (khoản 3 Điều 34a); phương thức (khoản 4 Điều 35); quy trình, thủ tục (khoản 3 Điều 46); đấu thầu qua mạng, cơ sở dữ liệu quốc gia về nhà đầu tư (khoản 5 Điều 50, điểm c khoản 2 Điều 84); phương pháp và tiêu chuẩn đánh giá (khoản 5 Điều 62); nội dung hợp đồng dự án đầu tư có sử dụng đất (khoản 2 Điều 73); kiểm tra, giám sát (khoản 4 Điều 86); xử lý vi phạm (khoản 5 Điều 87); xử lý tình huống (khoản 4 Điều 88); chuyển tiếp (khoản 2 Điều 96).

Lớp thứ hai — biện pháp thi hành (khoản 2 Điều 1): điều kiện của quỹ đất dự kiến thực hiện dự án và trường hợp không phải tổ chức đấu thầu; công bố thông tin dự án không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư; triển khai thực hiện dự án đầu tư kinh doanh.

Lớp thứ ba — dẫn chiếu sang Nghị định về lựa chọn nhà thầu (khoản 3 Điều 1): điều kiện năng lực, kinh nghiệm của thành viên tổ chuyên gia, tổ thẩm định; kết nối, chia sẻ thông tin giữa Hệ thống mạng đấu thầu quốc gia với hệ thống khác; quản lý nhà nước về đấu thầu.

Về đối tượng áp dụng (Điều 2), Nghị định 274 áp dụng với tổ chức, cá nhân tham gia hoặc liên quan đến hoạt động lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án thuộc Điều 4. Tổ chức, cá nhân có hoạt động đấu thầu không thuộc Điều 4 được tự chọn áp dụng Luật Đấu thầu theo khoản 4 Điều 2 Luật Đấu thầu (toàn bộ hoặc từng điều, khoản, điểm).

Dự án nào phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư? (Điều 4)

Điều 4 là điều “gác cổng” của cả nghị định. Muốn biết dự án của mình có phải đi theo quy trình lựa chọn nhà đầu tư hay không, cần đi lần lượt qua bốn câu hỏi: dự án thuộc nhóm nào; nếu có sử dụng đất thì quỹ đất có đủ điều kiện không; có rơi vào trường hợp được loại trừ không; có cần mời quan tâm để xác định số lượng nhà đầu tư không.

Ba nhóm dự án phải tổ chức đấu thầu

Chín loại dự án có sử dụng đất theo pháp luật chuyên ngành

Khoản 2 Điều 4 Nghị định 274 liệt kê:

1. Dự án đầu tư xây dựng công trình xử lý chất thải rắn sinh hoạt thuộc trường hợp phải đấu thầu theo pháp luật về bảo vệ môi trường;
2. Dự án đầu tư xây dựng công trình cấp nước thuộc trường hợp phải đấu thầu, không gồm dự án được chỉ định, chấp thuận nhà đầu tư theo pháp luật về sản xuất, cung cấp và tiêu thụ nước sạch;
3. Dự án đầu tư xây dựng chợ theo pháp luật về phát triển và quản lý chợ;
4. Dự án đầu tư trạm dừng nghỉ theo pháp luật về đường bộ;
5. Dự án đầu tư xây dựng cảng hàng không mới theo pháp luật về hàng không dân dụng;
6. Dự án thuộc lĩnh vực giáo dục, y tế, văn hóa, thể thao, môi trường theo pháp luật về khuyến khích xã hội hóa khi có từ 02 nhà đầu tư trở lên quan tâm cùng đăng ký, trừ dự án tại điểm a, b;
7. Dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo pháp luật về nhà ở khi có từ 02 nhà đầu tư trở lên quan tâm, không gồm dự án tại khoản 1, 2 Điều 68 Luật Nhà ở số 27/2023/QH15;
8. Dự án đầu tư kinh doanh điện lực theo pháp luật về điện lực khi có từ 02 nhà đầu tư trở lên quan tâm;
9. Các dự án khác thuộc Điều 79 Luật Đất đai đồng thời thuộc trường hợp phải đấu thầu theo pháp luật chuyên ngành theo điểm b khoản 1 Điều 126 Luật Đất đai.

Ba loại có cụm “khi có từ 02 nhà đầu tư trở lên quan tâm” chính là nhóm phải mời quan tâm trước (khoản 4 Điều 9, khoản 1 Điều 37). Nếu chỉ một nhà đầu tư đáp ứng, dự án không đấu thầu mà chuyển sang thủ tục chấp thuận nhà đầu tư theo pháp luật về đầu tư (điểm b khoản 1 Điều 43).

Điều kiện của quỹ đất dự kiến thực hiện dự án

Với dự án có sử dụng đất (điểm a, b khoản 1 Điều 4), quỹ đất phải đáp ứng đầy đủ hai điều kiện (khoản 4 Điều 4):

• Thuộc trường hợp thu hồi đất theo Điều 79 Luật Đất đai và khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 254/2025/QH15; hoặc là quỹ đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước được giao quản lý và thuộc trường hợp cho thuê đất theo khoản 2 Điều 4 Nghị quyết 254/2025/QH15. Nếu trong khu đất có phần đất theo khoản 1 Điều 217 Luật Đất đai, Nhà nước thu hồi để giao, cho thuê cả khu đất thông qua đấu thầu.
• Thuộc danh mục các khu đất thực hiện đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định.

Kho văn bản dùng cho bài này chưa có toàn văn Luật Đất đai 2024 và Nghị quyết 254/2025/QH15; nội dung của các điều được dẫn chiếu (Điều 79, 126, 127, 217 Luật Đất đai) cần đối chiếu trực tiếp khi lập hồ sơ cụ thể.

Ba trường hợp không phải tổ chức đấu thầu

Khoản 5 Điều 4 cho phép dự án có sử dụng đất (điểm a, b khoản 1) không phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư khi:

1. Thuộc trường hợp giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật;
2. Dự án không sử dụng vốn ngân sách nhà nước, thuộc trường hợp thu hồi đất tại Điều 79 Luật Đất đai nhưng nhà đầu tư chọn phương án thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, không đề xuất thu hồi đất (điểm c khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai);
3. Người đang có quyền sử dụng đất đề xuất dự án, được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư, được sử dụng đất để thực hiện dự án mà Nhà nước không thu hồi đất (khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai).

Đấu thầu dự án khác đấu giá quyền sử dụng đất

Nhiều người tìm “đấu giá lựa chọn nhà đầu tư” hoặc “đấu giá đất lựa chọn nhà đầu tư”. Cần phân biệt: đấu giá quyền sử dụng đất (hoặc đấu giá tài sản công) là cơ chế khác, không thuộc phạm vi Nghị định 274. Ngay trong Điều 4, Nghị định 274 loại trừ dự án không sử dụng đất “thuộc trường hợp đấu giá tài sản công theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công” (điểm c khoản 1) và loại trừ các trường hợp “giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư” (điểm a khoản 5). Còn việc một khu đất cụ thể sẽ đấu giá hay đấu thầu dự án do pháp luật đất đai và danh mục khu đất của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định; bài này không đi sâu vào phần đó.

Hình thức và phương thức lựa chọn nhà đầu tư

“Có mấy hình thức lựa chọn nhà đầu tư?” — theo Điều 34 và Điều 34a Luật Đấu thầu, có bốn hình thức. Người có thẩm quyền quyết định hình thức, phương thức khi phê duyệt bảng theo dõi tiến độ thực hiện các hoạt động lựa chọn nhà đầu tư (khoản 2 Điều 12 Nghị định 274), trừ chỉ định và trường hợp đặc biệt có thủ tục quyết định riêng.

Về phương thức, Điều 35 Luật Đấu thầu quy định ba loại:

• Một giai đoạn một túi hồ sơ: áp dụng cho đấu thầu rộng rãi, đấu thầu hạn chế; nhà đầu tư nộp một hồ sơ gồm đề xuất kỹ thuật và tài chính; mở thầu một lần.
• Một giai đoạn hai túi hồ sơ: áp dụng cho đấu thầu rộng rãi dự án có yêu cầu công trình kiến trúc có giá trị theo pháp luật về kiến trúc; hồ sơ đề xuất kỹ thuật và tài chính nộp riêng; mở thầu hai lần, chỉ nhà đầu tư đáp ứng kỹ thuật mới được mở hồ sơ tài chính.
• Hai giai đoạn một túi hồ sơ: áp dụng cho đấu thầu rộng rãi dự án có yêu cầu đặc thù phát triển kinh tế – xã hội của ngành, vùng, địa phương nhưng chưa xác định được cụ thể tiêu chuẩn kỹ thuật, kinh tế, xã hội, môi trường. Giai đoạn một không yêu cầu đề xuất hiệu quả và không yêu cầu bảo đảm dự thầu (Điều 32 Nghị định 274); bảo đảm dự thầu nộp ở giai đoạn hai (khoản 3 Điều 14 Luật).

Chỉ định nhà đầu tư: khi nào được áp dụng?

Điều 47 Nghị định 274 chia làm ba nhóm: (a) dự án do nhà đầu tư đề xuất mà nhà đầu tư có quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng công nghệ thuộc danh mục công nghệ chiến lược và sản phẩm công nghệ chiến lược; (b) dự án cần tiếp tục lựa chọn nhà đầu tư đã triển khai hạ tầng số, nền tảng số trước đó để bảo đảm tương thích, đồng bộ, kết nối; (c) dự án cần đẩy nhanh tiến độ, thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội, bảo đảm lợi ích quốc gia do nhà đầu tư đề xuất. Nhóm (c) gồm sáu trường hợp tại khoản 2: khắc phục hậu quả thiên tai, hỏa hoạn, sự cố, thảm họa; dự án quan trọng quốc gia được chỉ định theo Nghị quyết của Quốc hội; dự án được chỉ định theo pháp luật chuyên ngành; dự án phục vụ lễ kỷ niệm, sự kiện cấp quốc gia, cấp tỉnh; dự án lấn biển theo chỉ đạo của cấp ủy, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh; dự án phát triển đô thị theo mô hình TOD thuộc phạm vi dự án đường sắt quốc gia.

Điều 48 phân biệt hai quy trình: quy trình thông thường cho dự án do cơ quan có thẩm quyền lập hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ đề xuất dự án (lập hồ sơ yêu cầu, nhà đầu tư nộp hồ sơ đề xuất, đánh giá, phê duyệt, đàm phán) và quy trình rút gọn cho dự án do nhà đầu tư đề xuất (bên mời thầu trình dự thảo quyết định phê duyệt kết quả kèm dự thảo hợp đồng; sau đó đánh giá đề xuất năng lực và hiệu quả theo phương pháp đạt, không đạt). Hồ sơ yêu cầu và kết quả chỉ định không bắt buộc thẩm định; chỉ thẩm định khi cần thiết. Chi tiết các quy trình đặc thù này sẽ được Viện phân tích ở bài riêng của cụm nội dung.

Lựa chọn nhà đầu tư trong trường hợp đặc biệt

Điều 45 Nghị định 274 cụ thể hóa Điều 34a Luật thành bốn nhóm dự án: dự án có yêu cầu bảo đảm quốc phòng, an ninh, đối ngoại, biên giới lãnh thổ theo ý kiến của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an, Bộ Ngoại giao; dự án thực hiện theo chỉ đạo của Ban Chấp hành Trung ương, Bộ Chính trị, Ban Bí thư, lãnh đạo chủ chốt; dự án thuộc lĩnh vực chiến lược, trọng điểm trong khoa học, công nghệ và đổi mới sáng tạo có yêu cầu đặt hàng, giao nhiệm vụ; và dự án có yêu cầu đặc thù (cấp bách theo nghị quyết, kết nối đồng bộ hạ tầng, nhà máy điện hạt nhân, điện gió ngoài khơi, chuỗi dự án hình thành cụm liên kết ngành, dự án khác mà các hình thức thông thường không đáp ứng được).

Khi đánh giá theo Điều 46, cơ quan có thẩm quyền xem xét năng lực tài chính và điều kiện thực hiện dự án: quỹ đất đáp ứng khoản 4 Điều 4 (với dự án có sử dụng đất do nhà đầu tư đề xuất), khả năng thu xếp vốn chủ sở hữu, vốn vay theo Điều 50, khả năng triển khai phương án xây dựng, vận hành, kinh doanh, yêu cầu hiệu quả theo Điều 52 hoặc 53 và yêu cầu khác. Trường hợp không ký hợp đồng, quyết định lựa chọn nhà đầu tư trong trường hợp đặc biệt đồng thời là quyết định chấp thuận nhà đầu tư theo pháp luật về đầu tư (khoản 4 Điều 46).

Đấu thầu trong nước hay quốc tế?

Khoản 2 Điều 11 Luật Đấu thầu lấy đấu thầu quốc tế làm nguyên tắc với dự án đầu tư kinh doanh, trừ: dự án thuộc ngành, nghề chưa được tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài; dự án cần đấu thầu trong nước vì quốc phòng, an ninh quốc gia, trật tự, an toàn xã hội; dự án có tổng vốn đầu tư dưới 800 tỷ đồng; dự án đã thông báo mời quan tâm quốc tế nhưng không có nhà đầu tư nước ngoài quan tâm. Với dự án đã mời quan tâm, nếu có ít nhất một nhà đầu tư nước ngoài đáp ứng thì tổ chức đấu thầu rộng rãi quốc tế, nếu không thì đấu thầu rộng rãi trong nước (khoản 2 Điều 43 Nghị định 274). Đấu thầu quốc tế phải đăng thông báo mời thầu bằng tiếng Anh và tiếng Việt (điểm a khoản 1 Điều 17).

Các bước lựa chọn nhà đầu tư: bản đồ quy trình theo Nghị định 274

Khoản 1 Điều 46 Luật Đấu thầu nêu sáu bước khung; Điều 9 Nghị định 274 phân thành bảy tuyến quy trình tùy hình thức, phương thức và tính chất dự án. Phụ lục I của Nghị định hướng dẫn chi tiết các tuyến tại khoản 1 đến khoản 4 (khoản 8 Điều 9).

Sáu bước của tuyến cơ bản và các mốc cần nhớ

Phần này tóm tắt tuyến cơ bản (đấu thầu rộng rãi, hạn chế, Chương II Nghị định 274). Hồ sơ, điều kiện và thao tác chi tiết của từng bước với dự án có sử dụng đất được Viện phân tích ở bài chuyên sâu của cụm nội dung.

1. Công bố dự án (Điều 10, 11): dự án thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư thì đăng tải quyết định chấp thuận chủ trương lên Hệ thống mạng đấu thầu quốc gia trước khi tổ chức đấu thầu; dự án không thuộc diện này thì người có thẩm quyền phê duyệt và đăng tải “thông tin dự án đầu tư kinh doanh”. Nhà đầu tư được tự đề xuất dự án (khoản 3 Điều 11), tự chịu chi phí lập hồ sơ; kể từ khi hồ sơ hợp lệ, cơ quan tiếp nhận có 14 ngày làm việc để xem xét, trình, người có thẩm quyền có 03 ngày làm việc để quyết định, kết quả trả trong 02 ngày làm việc.
2. Chuẩn bị đấu thầu (Điều 12–15): lập, phê duyệt và đăng tải bảng theo dõi tiến độ (Phụ lục II), trong đó người có thẩm quyền quyết định bên mời thầu, hình thức, phương thức; tổ chuyên gia lập hồ sơ mời thầu theo Điều 48 Luật; tổ thẩm định thẩm định; người có thẩm quyền phê duyệt. Đấu thầu hạn chế cần danh sách ngắn tối thiểu 03 nhà đầu tư.
3. Tổ chức đấu thầu (Điều 16–18): chỉ phát hành hồ sơ mời thầu khi dự án đã được chấp thuận chủ trương hoặc phê duyệt thông tin, đã công bố và hồ sơ mời thầu đã được duyệt. Thời gian chuẩn bị hồ sơ dự thầu tối thiểu 45 ngày (trong nước) hoặc 60 ngày (quốc tế) (Điều 49 Luật). Sửa đổi hồ sơ mời thầu phải đăng tải tối thiểu 10 ngày làm việc (trong nước) hoặc 15 ngày làm việc (quốc tế) trước ngày đóng thầu, không đủ thì gia hạn.
4. Mở thầu và đánh giá (Điều 19–27): mở thầu công khai trong 02 giờ kể từ thời điểm đóng thầu; kiểm tra, đánh giá tính hợp lệ (gồm cả điều kiện được giao đất, cho thuê đất và không bị cấm kinh doanh bất động sản với dự án tương ứng); đánh giá chi tiết theo tiêu chuẩn tại hồ sơ mời thầu; với phương thức hai túi, bên mời thầu phê duyệt danh sách đáp ứng kỹ thuật rồi mới mở hồ sơ tài chính.
5. Trình, thẩm định, phê duyệt, công khai (Điều 28, 29): tổ thẩm định thẩm định kết quả; người có thẩm quyền phê duyệt; trong 05 ngày làm việc bên mời thầu đăng tải kết quả và thông báo lý do không được chọn cho từng nhà đầu tư.
6. Đàm phán, hoàn thiện, ký kết hợp đồng (Điều 30, 31): mời nhà đầu tư xếp thứ nhất; nhà đầu tư không tham dự hoặc từ chối thì không được nhận lại bảo đảm dự thầu; đàm phán không thành công thì mời nhà đầu tư tiếp theo, hết danh sách thì hủy thầu (xem bài hủy thầu). Bảo đảm thực hiện hợp đồng 1%–3% tổng vốn đầu tư (Điều 75 Luật); thông tin chủ yếu của hợp đồng đăng tải trong 05 ngày làm việc kể từ khi hợp đồng có hiệu lực.

Bảo đảm dự thầu với lựa chọn nhà đầu tư là 0,5%–1,5% tổng vốn đầu tư (điểm c khoản 4 Điều 14 Luật), hiệu lực bằng hiệu lực hồ sơ dự thầu cộng thêm 30 ngày (khoản 5 Điều 14 Luật). Ví dụ: dự án tổng vốn đầu tư 1.200 tỷ đồng, hồ sơ mời thầu có thể quy định bảo đảm dự thầu trong khoảng 6–18 tỷ đồng; nếu hiệu lực hồ sơ dự thầu là 180 ngày thì bảo đảm phải có hiệu lực 210 ngày tính từ ngày có thời điểm đóng thầu. Vai trò, điều kiện của tổ chuyên gia trong các bước lập hồ sơ và đánh giá được trình bày tại bài tổ chuyên gia đấu thầu.

Quy trình hai giai đoạn một túi hồ sơ (Chương III)

Giai đoạn một, hồ sơ mời thầu chỉ nêu thông tin dự án, yêu cầu tư cách, điều kiện giao đất, kê khai lịch sử tranh chấp và yêu cầu sơ bộ về phương án, hiệu quả để làm cơ sở trao đổi. Bên mời thầu trao đổi với từng nhà đầu tư, lập biên bản riêng, nhưng không được làm thay đổi quyết định chấp thuận chủ trương hoặc văn bản phê duyệt thông tin dự án (khoản 5 Điều 33). Trên cơ sở đó, hồ sơ mời thầu giai đoạn hai được hoàn chỉnh và chỉ các nhà đầu tư đã nộp hồ sơ giai đoạn một được mời nhận hồ sơ giai đoạn hai (Điều 34).

Mời quan tâm khi cần xác định số lượng nhà đầu tư (Chương IV)

Thủ tục mời quan tâm áp dụng cho dự án tại điểm e, g, h khoản 2 hoặc điểm b khoản 3 Điều 4; không áp dụng với chỉ định nhà đầu tư và trường hợp đặc biệt (khoản 1 Điều 37). Hồ sơ mời quan tâm đánh giá sơ bộ năng lực theo phương pháp đạt, không đạt, tiêu chuẩn chính là yêu cầu vốn chủ sở hữu; với dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có thêm sơ bộ phương án bồi thường, tái định cư (khoản 3, 4 Điều 39). Thời gian chuẩn bị hồ sơ đăng ký thực hiện dự án tối thiểu 20 ngày làm việc, nộp và mở trên Hệ thống (Điều 41, 42). Kết quả có ba nhánh (khoản 1 Điều 43):

• Từ 02 nhà đầu tư trở lên đáp ứng: tổ chức đấu thầu rộng rãi;
• Chỉ 01 nhà đầu tư đáp ứng: thực hiện thủ tục chấp thuận nhà đầu tư theo pháp luật về đầu tư, không phải làm thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư;
• Không có nhà đầu tư đáp ứng: thông báo kết thúc mời quan tâm; có thể mời quan tâm lại hoặc rà soát, sửa hồ sơ rồi mời lại.

Hồ sơ dự thầu được chấm theo tiêu chí nào?

Chương VI Nghị định 274 quy định phương pháp, tiêu chuẩn đánh giá. Hồ sơ được chấm theo thang 100 hoặc 1.000 điểm, kết hợp ba nhóm điểm với cơ cấu tỷ trọng như sau (Điều 49):

Điểm tối thiểu để được xếp hạng: điểm tổng hợp không thấp hơn 70% tổng số điểm; điểm của từng tiêu chuẩn không thấp hơn 60% điểm tối đa của tiêu chuẩn đó (riêng phương thức một giai đoạn hai túi hồ sơ, tiêu chuẩn năng lực và phương án đầu tư kinh doanh không thấp hơn 70%); điểm của từng tiêu chí không thấp hơn 50% (khoản 5 Điều 49).

Một vài điểm khác biệt quan trọng so với nhánh nhà thầu:

• Năng lực (Điều 50) đo bằng vốn chủ sở hữu theo tổng vốn đầu tư, khả năng huy động vốn vay, lịch sử tranh chấp, quá trình hoạt động đầu tư tại tỉnh nơi thực hiện dự án. Liên danh: nhà đầu tư đứng đầu góp tối thiểu 30% vốn chủ sở hữu, mỗi thành viên tối thiểu 15%. Doanh nghiệp khoa học và công nghệ, khởi nghiệp sáng tạo, doanh nghiệp công nghệ cao… không phải chứng minh khả năng thu xếp vốn chủ sở hữu.
• Kinh nghiệm dự án tương tự không phải là tiêu chuẩn chấm điểm, nhưng hồ sơ mời thầu phải quy định nguyên tắc xử lý khi nhà đầu tư nộp tài liệu kinh nghiệm, để dùng khi hai nhà đầu tư bằng điểm (khoản 2 Điều 50, khoản 6 Điều 63).
• Hiệu quả sử dụng đất (Điều 52) thể hiện bằng tỷ lệ nộp ngân sách nhà nước M do nhà đầu tư đề xuất, không thấp hơn tỷ lệ tối thiểu m trong hồ sơ mời thầu; m được tính từ các dự án khu đô thị, khu dân cư nông thôn đã đấu thầu trên địa bàn tỉnh trong 03 năm liền kề.
• Hiệu quả đầu tư phát triển ngành, lĩnh vực, địa phương (Điều 53) dựa trên một trong bảy tiêu chuẩn: giá trị tối thiểu nộp ngân sách, tỷ lệ doanh thu tối thiểu nộp ngân sách, khung giá hoặc giá tối đa của hàng hóa, dịch vụ, số công trình công cộng không kinh doanh, giá trị trợ giúp xã hội, ngưỡng tối đa chất ô nhiễm, diện tích hoặc hệ số sử dụng đất tối đa.

Nhà đầu tư được đề nghị trúng thầu khi có hồ sơ hợp lệ, đáp ứng yêu cầu năng lực, phương án đầu tư kinh doanh, hiệu quả, và có điểm tổng hợp cao nhất (Điều 54). Phần phương pháp chấm điểm chi tiết, cách xây dựng thang điểm và ví dụ chấm sẽ được Viện phân tích trong bài chuyên sâu về đánh giá hồ sơ dự thầu lựa chọn nhà đầu tư.

Bảo đảm cạnh tranh trong lựa chọn nhà đầu tư (Điều 5)

Khoản 5 Điều 6 Luật Đấu thầu yêu cầu nhà đầu tư tham dự thầu độc lập về pháp lý và tài chính với cơ quan có thẩm quyền, bên mời thầu, nhà thầu tư vấn lập, thẩm định hồ sơ mời thầu, đánh giá hồ sơ dự thầu, thẩm định kết quả cho đến ngày ký hợp đồng. Điều 5 Nghị định 274 chi tiết hóa thành các quy tắc có thể đo được:

1. Ở giai đoạn mời quan tâm (khoản 1): nhà đầu tư nộp hồ sơ đăng ký phải độc lập về pháp lý và tài chính với cơ quan có thẩm quyền, bên mời quan tâm; tư vấn lập hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ đề xuất dự án; tư vấn lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi, khả thi (nếu phải lập trước khi mời quan tâm); tư vấn lập hồ sơ mời quan tâm, đánh giá hồ sơ đăng ký. Hai nhóm tư vấn đầu không áp dụng với dự án do nhà đầu tư đề xuất.
2. Ở giai đoạn mời thầu (khoản 2): kể từ ngày phát hành hồ sơ mời thầu, hồ sơ yêu cầu, nhà đầu tư không có cổ phần hoặc phần vốn góp với các nhà thầu tư vấn nói trên và với tư vấn lập, thẩm định hồ sơ mời thầu, đánh giá hồ sơ dự thầu, thẩm định kết quả.
3. Ngưỡng 50% (khoản 3): nhà đầu tư được coi là độc lập với cơ quan có thẩm quyền, bên mời thầu, bên mời quan tâm khi không sở hữu trên 50% cổ phần, tổng số cổ phần có quyền biểu quyết, phần vốn góp của nhau.
4. Ngưỡng 30% (khoản 4): nhà đầu tư và nhà thầu tư vấn nói trên không được cùng bị một tổ chức, cá nhân khác sở hữu trên 30% đối với từng bên.
5. Công ty mẹ, công ty con (khoản 5): công ty mẹ, công ty con hoặc liên danh công ty mẹ và các công ty con chỉ được tham dự trong một hồ sơ; nhà đầu tư không có quan hệ công ty mẹ – công ty con với nhà thầu tư vấn kể từ khi phát hành hồ sơ.
6. Cách xác định tỷ lệ (khoản 6): theo giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, quyết định thành lập, sổ đăng ký cổ đông hoặc giấy tờ tương đương.
7. Ngoại lệ (khoản 7): dự án chỉ định nhà đầu tư hoặc lựa chọn trong trường hợp đặc biệt không phải đáp ứng điều kiện độc lập với cơ quan có thẩm quyền, bên mời thầu và ngưỡng 50% nêu trên.

Với nhà đầu tư liên danh, tỷ lệ sở hữu vốn được quy đổi theo công thức tại khoản 3 và điểm a khoản 4 Điều 5: Tỷ lệ sở hữu vốn = Σ (X_i × Y_i), với i từ 1 đến n thành viên; X_i là tỷ lệ sở hữu của bên đang xét trong thành viên thứ i, Y_i là tỷ lệ góp vốn chủ sở hữu của thành viên thứ i theo thỏa thuận liên danh. Với nhà thầu tư vấn liên danh, Y_i là tỷ lệ phân chia trách nhiệm trong thỏa thuận liên danh (điểm b khoản 4 Điều 5).

Ví dụ tính: liên danh nhà đầu tư gồm A (góp 60% vốn chủ sở hữu) và B (40%). Tập đoàn X sở hữu 40% cổ phần của A và 10% cổ phần của B, đồng thời sở hữu 35% cổ phần của công ty tư vấn lập hồ sơ mời thầu. Tỷ lệ sở hữu của X trong liên danh = 40% × 60% + 10% × 40% = 24% + 4% = 28%. Vì 28% không vượt 30%, nên dù X sở hữu 35% của tư vấn, theo cách hiểu của chúng tôi liên danh vẫn không vi phạm ngưỡng tại khoản 4 Điều 5. Nhưng nếu A tăng phần góp lên 75% (B còn 25%), tỷ lệ của X = 40% × 75% + 10% × 25% = 30% + 2,5% = 32,5%, lúc này cả hai bên cùng bị X sở hữu trên 30% và liên danh không bảo đảm cạnh tranh. Đây là lý do thỏa thuận liên danh cần được rà soát cùng sổ cổ đông trước khi ký. Những lưu ý khác khi lập liên danh có trong bài liên danh trong đấu thầu.

Ưu đãi trong lựa chọn nhà đầu tư (Điều 6)

Điều 6 Nghị định 274 quy định bốn đối tượng và mức ưu đãi khi đánh giá hồ sơ dự thầu:

• 5%: nhà đầu tư có giải pháp ứng dụng công nghệ tiên tiến, công nghệ cao, công nghệ thân thiện môi trường, kỹ thuật hiện có tốt nhất nhằm giảm ô nhiễm đối với dự án thuộc nhóm có nguy cơ tác động xấu đến môi trường mức độ cao;
• 2%: nhà đầu tư cam kết chuyển giao công nghệ, thực hiện hoạt động công nghệ cao thuộc các danh mục công nghệ cao ưu tiên, công nghệ khuyến khích chuyển giao, công nghệ chiến lược;
• 5%: nhà đầu tư là doanh nghiệp khoa học và công nghệ, doanh nghiệp khởi nghiệp sáng tạo, tổ chức hỗ trợ khởi nghiệp sáng tạo được công nhận, trung tâm đổi mới sáng tạo, doanh nghiệp công nghệ chiến lược, doanh nghiệp công nghệ cao, doanh nghiệp sản xuất sản phẩm công nghệ cao, cơ sở ươm tạo công nghệ cao;
• 2%: nhà đầu tư nước ngoài cam kết chuyển giao công nghệ cho nhà đầu tư, đối tác trong nước.

Cách tính (khoản 3 Điều 6): T’_TH = T_TH + T_TH × M_ƯĐ, trong đó T_TH là điểm tổng hợp chưa có ưu đãi, M_ƯĐ là mức ưu đãi. Để được hưởng, nhà đầu tư phải nộp tài liệu chứng minh cùng hồ sơ dự thầu (khoản 2) và khi ký hợp đồng phải thực hiện đúng cam kết (khoản 4). Nghị định không có quy định cộng dồn nhiều mức ưu đãi cho một nhà đầu tư; theo cách hiểu của chúng tôi, hồ sơ mời thầu nên nêu rõ cách áp dụng để tránh tranh chấp khi đánh giá.

Ví dụ: nhà đầu tư P đạt 84,0 điểm (không thuộc đối tượng ưu đãi); nhà đầu tư Q là doanh nghiệp công nghệ cao đạt 81,0 điểm. Điểm của Q sau ưu đãi = 81,0 + 81,0 × 5% = 85,05 điểm, cao hơn P nên Q xếp thứ nhất. Nếu Q chỉ thuộc diện ưu đãi 2% thì điểm sau ưu đãi = 81,0 + 1,62 = 82,62 điểm, P vẫn xếp thứ nhất.

Chi phí, nguồn thu trong lựa chọn nhà đầu tư (Điều 7, 8)

“Chi phí lựa chọn nhà đầu tư” và “chi phí tư vấn lựa chọn nhà đầu tư” là hai truy vấn hay gặp. Điều 7 Nghị định 274 quy định định mức khi cơ quan có thẩm quyền, bên mời quan tâm, bên mời thầu, tổ thẩm định tự thực hiện:

Các ngưỡng “chạm trần” giúp dự toán nhanh: chi phí lập hồ sơ mời thầu chạm trần 200 triệu đồng khi tổng vốn đầu tư từ 400 tỷ đồng; chi phí thẩm định chạm trần 100 triệu đồng từ 500 tỷ đồng; chi phí đánh giá chạm trần 200 triệu đồng từ khoảng 667 tỷ đồng. Khi nhân sự không đủ năng lực, các đơn vị được thuê tư vấn; chi phí lúc đó xác định theo nội dung, phạm vi, thời gian, định mức lương chuyên gia (khoản 2 Điều 7) và tổng mức đã có thuế không vượt dự toán được duyệt (điểm b khoản 8 Điều 7). Nguồn chi là chi thường xuyên và nguồn hợp pháp khác của đơn vị; căn cứ lập dự toán là quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc văn bản phê duyệt thông tin dự án (khoản 5, 6 Điều 7). Tiền bán hồ sơ mời thầu quốc tế, sau khi thực hiện nghĩa vụ thuế, nộp ngân sách trong 03 ngày làm việc kể từ thời điểm đóng thầu (điểm b khoản 9 Điều 7).

Phía nhà đầu tư, Điều 15 Luật Đấu thầu xác định nhà đầu tư chịu chi phí chuẩn bị hồ sơ đăng ký thực hiện dự án, hồ sơ dự thầu, tham dự thầu và chi phí giải quyết kiến nghị (nếu có); với dự án tự đề xuất, nhà đầu tư chịu toàn bộ chi phí lập hồ sơ đề xuất dự án (điểm a khoản 3 Điều 11 Nghị định 274).

Sau khi trúng thầu: triển khai dự án đầu tư kinh doanh (Chương VII)

Kết thúc lựa chọn nhà đầu tư chưa phải là kết thúc trách nhiệm. Theo Chương VII Nghị định 274, nhà đầu tư trúng thầu được trực tiếp thực hiện dự án hoặc thành lập tổ chức kinh tế (phải đề xuất ngay trong hồ sơ dự thầu); tổ chức kinh tế phải do nhà đầu tư trúng thầu nắm giữ 100% vốn điều lệ và kế thừa toàn bộ cam kết; với dự án có sử dụng đất, nhà đầu tư nước ngoài bắt buộc thành lập tổ chức kinh tế để được giao đất, cho thuê đất (Điều 55). Nhà đầu tư nộp bảo đảm thực hiện hợp đồng, ứng vốn bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi được yêu cầu (quá hạn không ứng đủ thì không được hoàn trả bảo đảm thực hiện hợp đồng), và chỉ được chuyển nhượng dự án, chuyển nhượng vốn góp trước khi dự án vận hành khi người có thẩm quyền chấp thuận (Điều 56). Phụ lục III hướng dẫn thành phần và nội dung cơ bản của hợp đồng dự án đầu tư kinh doanh. Các nghĩa vụ này với dự án có sử dụng đất được phân tích chi tiết ở bài chuyên sâu của cụm.

Thẩm định, xử lý tình huống, kiến nghị và giám sát

Phần này tóm tắt Chương VIII, IX và X để người đọc có bản đồ đầy đủ; các tình huống chi tiết và thủ tục kiến nghị sẽ được Viện phân tích ở bài chuyên sâu.

Thẩm định hồ sơ mời thầu và kết quả (Điều 58, 59, 62)

Tổ thẩm định phải độc lập với bên mời thầu và tổ chuyên gia. Với dự án do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt, tổ thẩm định là Sở Tài chính; với dự án do bộ, Ban quản lý khu kinh tế phê duyệt là đơn vị thuộc bộ, Ban (khoản 1 Điều 62). Thẩm định hồ sơ mời thầu kiểm tra cơ sở pháp lý, sự phù hợp của hồ sơ với quy mô, mục tiêu, thời gian thực hiện và với pháp luật. Thẩm định kết quả kiểm tra căn cứ tổ chức đấu thầu, việc tuân thủ thời gian, việc đánh giá hồ sơ dự thầu, ý kiến khác nhau giữa bên mời thầu và tổ chuyên gia, và đánh giá việc bảo đảm cạnh tranh, công bằng, minh bạch, hiệu quả kinh tế, trách nhiệm giải trình (Điều 58, 59). Khi không đủ năng lực, đơn vị được giao thẩm định được thuê tư vấn đáp ứng điều kiện thành viên tổ thẩm định (khoản 3 Điều 62).

Xử lý tình huống (Điều 63)

Điều 63 liệt kê 14 tình huống điển hình và một khoản “quét” cho tình huống chưa được dự liệu. Một số tình huống hay gặp:

• Đến thời điểm đóng thầu không có nhà đầu tư nào nộp hồ sơ: gia hạn thời điểm đóng thầu tối đa 30 ngày hoặc hủy thông báo mời quan tâm, mời thầu (khoản 1).
• Có ít hơn 03 nhà đầu tư nộp hồ sơ: trong 03 ngày làm việc kể từ đóng thầu, quyết định gia hạn (có thể chỉnh sửa hồ sơ) hoặc cho mở thầu ngay (khoản 2).
• Hai nhà đầu tư bằng điểm tổng hợp cao nhất: ưu tiên nhà đầu tư có kinh nghiệm dự án tương tự cao hơn; nếu vẫn ngang nhau thì xét điểm hiệu quả sử dụng đất hoặc hiệu quả đầu tư phát triển ngành, lĩnh vực, địa phương (khoản 6).
• Nhà đầu tư trúng thầu không còn đủ năng lực tại thời điểm ký hợp đồng: mời nhà đầu tư xếp hạng tiếp theo, nhà đầu tư này phải khôi phục hiệu lực hồ sơ dự thầu và bảo đảm dự thầu nếu đã hết hoặc đã được hoàn trả (khoản 7).
• Liên danh trúng thầu điều chỉnh tỷ lệ góp vốn trước khi hợp đồng có hiệu lực: bên mời thầu đánh giá, cập nhật năng lực theo Điều 50 (khoản 8).
• Nhà đầu tư bị sáp nhập trong quá trình tham dự thầu được tiếp tục tham dự và kế thừa năng lực (khoản 12).

Cách tiếp cận xử lý tình huống ở nhánh nhà thầu có nhiều điểm tương đồng về nguyên tắc; anh/chị có thể tham khảo thêm bài xử lý tình huống trong đấu thầu, lưu ý căn cứ cho dự án đầu tư kinh doanh là Điều 63 Nghị định 274.

Giải quyết kiến nghị (Điều 67–69)

Có hai luồng kiến nghị:

• Kiến nghị trước khi có thông báo kết quả (kể cả kiến nghị về nội dung hồ sơ mời thầu, do cơ quan, tổ chức quan tâm gửi trước thời điểm đóng thầu): bên mời thầu trả lời trong 07 ngày làm việc; không đồng ý thì gửi người có thẩm quyền trong 05 ngày làm việc; người có thẩm quyền trả lời trong 07 ngày làm việc (khoản 1 Điều 68).
• Kiến nghị về kết quả lựa chọn nhà đầu tư: gửi bên mời thầu trong 10 ngày làm việc kể từ ngày kết quả được đăng tải; bên mời thầu trả lời trong 07 ngày làm việc; không đồng ý thì gửi bộ phận thường trực của Hội đồng giải quyết kiến nghị trong 05 ngày làm việc; Hội đồng được thành lập trong 05 ngày làm việc, xem xét trong 20 ngày làm việc; người có thẩm quyền ra văn bản giải quyết trong 05 ngày làm việc (khoản 2 Điều 68, điểm a khoản 3 Điều 69). Nhà đầu tư phải nộp chi phí giải quyết kiến nghị trong 02 ngày làm việc kể từ khi nhận thông báo, nếu không sẽ không đủ điều kiện được xem xét (điểm đ khoản 2 Điều 67).

Với dự án do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm cơ quan có thẩm quyền, Hội đồng giải quyết kiến nghị do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập, Sở Tài chính là bộ phận thường trực (điểm c khoản 1 Điều 69). Nhà đầu tư không đồng ý với kết quả giải quyết có quyền khởi kiện ra Tòa án (khoản 4 Điều 68). Thao tác kiến nghị trên Hệ thống ở nhánh nhà thầu được trình bày tại bài kiến nghị trong đấu thầu qua mạng; với nhánh nhà đầu tư, việc gửi đơn trên Hệ thống chỉ áp dụng theo lộ trình qua mạng, trước đó gửi đến bộ phận hành chính của người có trách nhiệm giải quyết (khoản 7 Điều 72).

Kiểm tra, giám sát và xử lý vi phạm (Điều 64–66)

Bộ Tài chính, cơ quan quản lý ngành và Sở Tài chính tổ chức kiểm tra theo thẩm quyền (Điều 64). Giám sát được lồng ghép với giám sát đầu tư; dự án chỉ định nhà đầu tư và dự án lựa chọn trong trường hợp đặc biệt thuộc diện được quyết định giám sát (khoản 3 Điều 65). Về xử lý vi phạm, Điều 66 quy định thời gian cấm tham gia hoạt động đấu thầu từ 03–05 năm, 01–03 năm hoặc 06 tháng – 01 năm tùy hành vi tại Điều 16 Luật Đấu thầu, áp dụng cả với cá nhân thuộc cơ quan có thẩm quyền, bên mời thầu, tổ chuyên gia, tổ thẩm định; thời hiệu áp dụng biện pháp cấm là 10 năm kể từ ngày xảy ra hành vi.

Lựa chọn nhà đầu tư qua mạng: lộ trình (Chương XI)

Khác với nhánh nhà thầu đã đấu thầu qua mạng gần như toàn bộ, nhánh nhà đầu tư được chuyển lên mạng theo lộ trình tại Điều 70 Nghị định 274:

• Từ 01/01/2027: nộp hồ sơ đề xuất dự án (với dự án không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư do nhà đầu tư đề xuất) và thực hiện thủ tục mời quan tâm qua mạng trên Hệ thống mạng đấu thầu quốc gia.
• Từ 01/4/2027: lựa chọn nhà đầu tư qua mạng với dự án áp dụng đấu thầu rộng rãi, đấu thầu hạn chế theo phương thức một giai đoạn một túi hồ sơ, một giai đoạn hai túi hồ sơ.
• Dự án chưa thuộc lộ trình phải công khai thông tin lựa chọn nhà đầu tư trên Hệ thống theo khoản 2 Điều 7 Luật Đấu thầu.

Cơ sở dữ liệu quốc gia về nhà đầu tư (Điều 73) gồm tình trạng pháp lý, năng lực tài chính, lịch sử bị ngừng hoặc chấm dứt hoạt động đầu tư tại tỉnh, thông tin xử lý vi phạm và kết quả thực hiện hợp đồng. Nhà đầu tư phải đăng ký trên Hệ thống trước khi kết quả lựa chọn được phê duyệt và đăng tải, tự chịu trách nhiệm về thông tin pháp lý, năng lực. Thông tư 129/2026/TT-BTC đã bổ sung các ký hiệu hồ sơ điện tử như E-TBMQT (thông báo mời quan tâm qua mạng), E-HSMQT, E-HSĐKTHDA, E-HSĐXDA để chuẩn bị cho lộ trình này.

Hiệu lực và quy định chuyển tiếp của Nghị định 274

Hiệu lực: Nghị định 274 có hiệu lực từ ngày 21/8/2026; riêng Điều 74 (bổ sung điểm h khoản 3 và các khoản 5, 6, 7 Điều 6 Nghị định 257/2025/NĐ-CP về xác định giá trị quỹ đất thanh toán trong hợp đồng Xây dựng – Chuyển giao khi quỹ đất chưa có hạ tầng) có hiệu lực từ ngày ký 07/7/2026 (khoản 1, 2 Điều 75). Bài viết chỉ nêu Điều 74 ở mức dẫn chiếu; Nghị định 257/2025/NĐ-CP chưa được đối chiếu toàn văn trong bài này.

Giai đoạn “đệm” 07/7 – 20/8/2026: trong khoảng từ ngày ký đến trước ngày có hiệu lực, bên mời thầu được chọn áp dụng Điều 52 Nghị định 274 (hiệu quả sử dụng đất) hoặc tiếp tục áp dụng Nghị định 115/2024/NĐ-CP (nay đã hết hiệu lực) để lập hồ sơ mời thầu, hồ sơ yêu cầu và trình phê duyệt (khoản 5 Điều 75).

Văn bản chuyên ngành thay đổi sau này: nếu pháp luật chuyên ngành bổ sung dự án phải đấu thầu, việc lựa chọn thực hiện theo Luật Đấu thầu và Nghị định 274 với phương pháp, tiêu chuẩn theo luật chuyên ngành; nếu bãi bỏ quy định phải đấu thầu thì thực hiện theo văn bản đó; bộ quản lý ngành gửi Bộ Tài chính trong 05 ngày làm việc để đăng tải (khoản 4 Điều 75).

Song song, Thông tư 129/2026/TT-BTC (hiệu lực 27/8/2026) có điều khoản chuyển tiếp riêng cho mẫu hồ sơ: dự án đã mở thầu, đang đánh giá nhưng chưa phê duyệt kết quả thì quyết định phê duyệt gồm các nội dung tại khoản 2 Điều 28 Nghị định 274; dự án đã phê duyệt kết quả hoặc đã ký hợp đồng mà chưa đăng tải thông tin chủ yếu của hợp đồng thì đăng tải theo khoản 3 Điều 31 Nghị định 274 (khoản 3, 4 Điều 2 Thông tư 129).

Góc bên mời thầu, cơ quan có thẩm quyền: việc cần làm

1. Phân loại dự án theo Điều 4 trước khi lập bất kỳ hồ sơ nào: nhóm điểm a, b hay c khoản 1; có thuộc điểm e, g, h khoản 2 hoặc điểm b khoản 3 (phải mời quan tâm) không.
2. Kiểm tra hai điều kiện quỹ đất (khoản 4 Điều 4) và ba trường hợp loại trừ (khoản 5 Điều 4), lưu hồ sơ chứng minh.
3. Xác định đấu thầu trong nước hay quốc tế theo khoản 2 Điều 11 Luật (mốc 800 tỷ đồng tổng vốn đầu tư).
4. Công bố dự án đúng tuyến: đăng quyết định chấp thuận chủ trương (Điều 10) hoặc phê duyệt và đăng thông tin dự án (Điều 11).
5. Lập, phê duyệt và đăng tải bảng theo dõi tiến độ (Điều 12, Phụ lục II), cập nhật tiến độ thực tế.
6. Thành lập tổ chuyên gia đáp ứng điều kiện theo khoản 3 Điều 1 Nghị định 274 (dẫn chiếu Điều 21 Nghị định 214); kiểm tra tính độc lập theo Điều 5 của các nhà thầu tư vấn.
7. Chọn cơ cấu tỷ trọng điểm đúng khung Điều 49 và quy định nguyên tắc xử lý tài liệu kinh nghiệm (khoản 2 Điều 50).
8. Lập dự toán chi phí theo Điều 7; nếu thuê tư vấn thì xác định theo khoản 2 Điều 7.
9. Bảo đảm các mốc thời gian: 45/60 ngày chuẩn bị hồ sơ, 10/15 ngày làm việc khi sửa hồ sơ, 02 giờ mở thầu, 05 ngày làm việc công khai kết quả và thông tin hợp đồng.
10. Rà chuyển tiếp với dự án dở dang theo Điều 76.

Góc nhà đầu tư: chuẩn bị gì trước khi tham dự?

• Tư cách hợp lệ theo Điều 5 Luật Đấu thầu, đặc biệt là đăng ký trên Hệ thống mạng đấu thầu quốc gia trước khi kết quả được phê duyệt.
• Vốn chủ sở hữu và phương án huy động vốn vay tương ứng tổng vốn đầu tư; nếu liên danh, đứng đầu từ 30%, thành viên từ 15%.
• Rà sơ đồ sở hữu với cơ quan có thẩm quyền, bên mời thầu và các nhà thầu tư vấn (ngưỡng 50%, 30%, quan hệ công ty mẹ – con) trước ngày phát hành hồ sơ.
• Điều kiện được giao đất, cho thuê đất và tình trạng không bị cấm kinh doanh bất động sản (với dự án có sử dụng đất, dự án bất động sản).
• Bảo đảm dự thầu 0,5%–1,5% tổng vốn đầu tư, hiệu lực bằng hiệu lực hồ sơ cộng 30 ngày; chuẩn bị hạn mức cho bảo đảm thực hiện hợp đồng 1%–3%.
• Tài liệu chứng minh ưu đãi (Điều 6) và tài liệu kinh nghiệm dự án tương tự (dù không chấm điểm, vẫn quyết định khi bằng điểm).
• Phương án tổ chức kinh tế (nếu dự kiến thành lập) phải nêu trong hồ sơ dự thầu.
• Lịch sử tranh chấp, khiếu kiện và quá trình đầu tư tại tỉnh — đây là tiêu chí năng lực (điểm c, d khoản 1 Điều 50).

16 tình huống lựa chọn nhà đầu tư theo Nghị định 274 và cách xử lý

Các tình huống dưới đây dùng số liệu minh họa (tên dự án, diện tích, số tiền là giả định) để anh/chị thấy cách đọc điều khoản. Khi áp dụng cho dự án thật, cần đối chiếu thêm pháp luật đất đai, đầu tư, chuyên ngành và hồ sơ mời thầu đã phát hành.

Nhóm 1 — Có phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư không, áp dụng văn bản nào

Tình huống 1: Trạm dừng nghỉ trên quốc lộ, tổng vốn đầu tư 260 tỷ đồng

Ủy ban nhân dân tỉnh dự kiến kêu gọi đầu tư một trạm dừng nghỉ trên quốc lộ, diện tích 2,5 ha, tổng vốn đầu tư dự kiến 260 tỷ đồng. Khu đất đã có trong danh mục khu đất đấu thầu dự án do Hội đồng nhân dân tỉnh quyết định và thuộc trường hợp thu hồi đất. Đơn vị được giao hỏi: có phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, có phải mời quan tâm, đấu thầu trong nước hay quốc tế?

Cách xử lý: dự án đầu tư trạm dừng nghỉ thuộc trường hợp phải đấu thầu theo pháp luật về đường bộ là dự án có sử dụng đất theo điểm d khoản 2, điểm b khoản 1 Điều 4 Nghị định 274; trước hết xác nhận hai điều kiện quỹ đất tại khoản 4 Điều 4 (theo dữ kiện đã đáp ứng). Loại dự án này không thuộc điểm e, g, h khoản 2 nên không mời quan tâm; quy trình theo khoản 1 Điều 9. Tổng vốn đầu tư dưới 800 tỷ đồng nên tổ chức đấu thầu trong nước (điểm d khoản 2 Điều 11 Luật). Khi lập hồ sơ mời thầu: cơ cấu điểm theo khoản 3 Điều 49 (năng lực 30%–40%, phương án 30%–50%, hiệu quả đầu tư phát triển ngành, lĩnh vực, địa phương 10%–40%); yêu cầu vốn chủ sở hữu tối thiểu với dự án tại điểm d khoản 2 Điều 4 xác định theo pháp luật về kinh doanh bất động sản (đoạn hai điểm a khoản 1 Điều 50).

Tình huống 2: Phòng khám xã hội hóa chỉ có một nhà đầu tư quan tâm

Dự án phòng khám đa khoa xã hội hóa trên khu đất công 5.000 m² được mời quan tâm. Sau 20 ngày làm việc, chỉ Công ty T nộp hồ sơ đăng ký thực hiện dự án và đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực. Bên mời quan tâm hỏi có phải đấu thầu lại cho đủ cạnh tranh không.

Cách xử lý: dự án thuộc điểm e khoản 2 Điều 4 (xã hội hóa y tế, chỉ phải đấu thầu khi có từ 02 nhà đầu tư trở lên quan tâm), nên đã đúng khi mời quan tâm (khoản 1 Điều 37). Do chỉ một nhà đầu tư đáp ứng, theo điểm b khoản 1 Điều 43, không tổ chức đấu thầu mà thực hiện thủ tục chấp thuận nhà đầu tư theo pháp luật về đầu tư, không phải làm thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư. Bên mời quan tâm trình phê duyệt kết quả mời quan tâm và đăng tải trên Hệ thống (khoản 4 Điều 43). Nhà đầu tư được chấp thuận triển khai dự án theo Điều 57.

Tình huống 3: Nạo vét luồng cảng kết hợp thu hồi cát

Dự án nạo vét luồng vào cảng kết hợp thu hồi sản phẩm (cát) trong vùng nước cảng biển có kinh phí nạo vét dự tính 120 tỷ đồng, giá trị sản phẩm tận thu dự tính 150 tỷ đồng. Cơ quan được giao hỏi dự án không gắn với đất thì có thuộc Nghị định 274 không và chấm hiệu quả thế nào.

Cách xử lý: đây là “dự án đầu tư không sử dụng đất” tại điểm a khoản 3 Điều 4, thuộc trường hợp phải đấu thầu theo pháp luật về giao thông hàng hải, đường thủy nội địa và không thuộc trường hợp đấu giá tài sản công (điểm c khoản 1 Điều 4). Không phải mời quan tâm (chỉ điểm b khoản 3 mới phải mời). Tiêu chuẩn kỹ thuật bổ sung yêu cầu chuyên ngành, phạm vi, quy mô nạo vét, khối lượng sản phẩm thu hồi (điểm g khoản 1 Điều 51) và tiêu chuẩn môi trường riêng (điểm d khoản 3 Điều 51). Vì kinh phí nạo vét (120 tỷ) nhỏ hơn giá trị sản phẩm tận thu (150 tỷ), tiêu chuẩn hiệu quả là giá trị tối thiểu phần chênh lệch nộp ngân sách nhà nước (điểm a khoản 5 Điều 53); theo cách hiểu của chúng tôi, hồ sơ mời thầu xác định mức tối thiểu trên cơ sở phần chênh lệch dự tính 30 tỷ đồng và nhà đầu tư cạnh tranh bằng mức đề xuất cao hơn. Khoản nộp này độc lập với các nghĩa vụ tài chính khác (khoản 6 Điều 53).

Tình huống 4: Gói thi công hạ tầng trong dự án khu đô thị đã trúng thầu

Tổ chức kinh tế do nhà đầu tư trúng thầu thành lập cần chọn nhà thầu thi công hạ tầng kỹ thuật giá trị 180 tỷ đồng. Phòng pháp chế hỏi: phải đấu thầu qua mạng theo Nghị định 214 hay theo Nghị định 274?

Cách xử lý: Nghị định 274 chỉ điều chỉnh việc chọn nhà đầu tư, không điều chỉnh việc nhà đầu tư chọn nhà thầu. Với gói thầu thuộc dự án đầu tư kinh doanh quy định tại khoản 3 Điều 2 Luật Đấu thầu, doanh nghiệp được tự quyết định việc lựa chọn nhà thầu trên cơ sở bảo đảm công khai, minh bạch, hiệu quả và trách nhiệm giải trình (điểm d1 khoản 7 Điều 3 Luật Đấu thầu); doanh nghiệp có thể tự chọn áp dụng toàn bộ hoặc một phần Luật Đấu thầu (khoản 4 Điều 2). Điều cần giữ là tiến độ, chất lượng đã cam kết trong hợp đồng dự án, vì đây là nội dung được giám sát (điểm g khoản 4 Điều 65 Nghị định 274).

Nhóm 2 — Bảo đảm cạnh tranh, liên danh và ưu đãi

Tình huống 5: Công ty con của đơn vị tư vấn muốn dự thầu

Công ty tư vấn M lập hồ sơ đề xuất dự án cho Ủy ban nhân dân xã (dự án không thuộc diện chấp thuận chủ trương, do cơ quan có thẩm quyền tổ chức). Công ty M sở hữu 60% vốn điều lệ của Công ty M1. Khi hồ sơ mời thầu phát hành, M1 muốn tham dự với tư cách nhà đầu tư độc lập.

Cách xử lý: từ ngày phát hành hồ sơ mời thầu, nhà đầu tư không được có cổ phần hoặc phần vốn góp với nhà thầu tư vấn lập hồ sơ đề xuất dự án (điểm a khoản 2 Điều 5), đồng thời không được có quan hệ công ty mẹ – công ty con với nhà thầu tư vấn đó (điểm b khoản 5 Điều 5). M1 vi phạm cả hai quy định, nên không bảo đảm cạnh tranh theo điểm đ khoản 1 Điều 5 Luật Đấu thầu và hồ sơ không hợp lệ (điểm h khoản 2 Điều 22). Ngoại lệ “trừ trường hợp dự án do nhà đầu tư đề xuất” tại điểm a khoản 2 Điều 5 không áp dụng vì đây là dự án do cơ quan có thẩm quyền tổ chức lập.

Tình huống 6: Công ty mẹ và công ty con cùng nộp hai hồ sơ

Tập đoàn H và Công ty H1 (H sở hữu 70%) dự định mỗi bên nộp một hồ sơ dự thầu cho cùng một dự án khu đô thị “để tăng cơ hội”.

Cách xử lý: điểm a khoản 5 Điều 5 Nghị định 274 chỉ cho phép công ty mẹ hoặc công ty con hoặc liên danh công ty mẹ và các công ty con tham dự trong một hồ sơ đăng ký thực hiện dự án, hồ sơ dự thầu. Theo cách hiểu của chúng tôi, nếu cả hai cùng nộp thì cả hai hồ sơ đều không đáp ứng điều kiện bảo đảm cạnh tranh và bị đánh giá không hợp lệ. Phương án đúng: chỉ H hoặc chỉ H1 tham dự, hoặc H và H1 lập liên danh trong một hồ sơ.

Tình huống 7: Liên danh ba thành viên chọn sai thành viên đứng đầu

Liên danh K – L – N tham dự dự án tổng vốn đầu tư 900 tỷ đồng, tỷ lệ góp vốn chủ sở hữu lần lượt 25% – 45% – 30%; thỏa thuận liên danh ghi K đứng đầu. Giả định hồ sơ mời thầu yêu cầu vốn chủ sở hữu tối thiểu bằng 20% tổng vốn đầu tư, tức 180 tỷ đồng.

Cách xử lý: nhà đầu tư đứng đầu liên danh phải góp tối thiểu 30% vốn chủ sở hữu, từng thành viên tối thiểu 15% (điểm a khoản 1 Điều 50 Nghị định 274; điểm a khoản 2 Điều 62 Luật). K chỉ góp 25% nên không đủ điều kiện đứng đầu. Liên danh cần sửa thỏa thuận trước khi nộp, chọn L (45%) hoặc N (30%) đứng đầu. Về vốn chủ sở hữu, liên danh cộng dồn nhưng từng thành viên phải đáp ứng phần tương ứng: K tối thiểu 25% × 180 = 45 tỷ đồng; L tối thiểu 81 tỷ đồng; N tối thiểu 54 tỷ đồng. Nếu sau khi trúng thầu, trước khi hợp đồng có hiệu lực, liên danh điều chỉnh tỷ lệ góp vốn thì bên mời thầu phải đánh giá, cập nhật lại năng lực (khoản 8 Điều 63).

Tình huống 8: Ưu đãi 5% làm đảo thứ hạng

Dự án xử lý chất thải rắn sinh hoạt thuộc nhóm có nguy cơ tác động xấu đến môi trường mức độ cao (giả định). Nhà đầu tư R đề xuất giải pháp kỹ thuật hiện có tốt nhất nhằm giảm ô nhiễm, đạt 78,5 điểm; nhà đầu tư S không thuộc diện ưu đãi, đạt 81,0 điểm. Cả hai đều đạt điểm tối thiểu từng tiêu chuẩn.

Cách xử lý: R thuộc điểm a khoản 1 Điều 6, mức ưu đãi 5%. Điểm của R để so sánh = 78,5 + 78,5 × 5% = 82,425 điểm, cao hơn 81,0 nên R xếp thứ nhất (khoản 3 Điều 6). Điều kiện: R phải nộp tài liệu chứng minh giải pháp cùng hồ sơ dự thầu (khoản 2 Điều 6) và sau khi ký hợp đồng phải thực hiện đúng cam kết (khoản 4 Điều 6); hợp đồng dự án nên ghi rõ nghĩa vụ này như hướng dẫn tại điểm h mục 9 phần II Phụ lục III.

Nhóm 3 — Chi phí lựa chọn nhà đầu tư

Tình huống 9: Lập dự toán chi phí cho dự án 1.200 tỷ đồng

Bên mời thầu tự lập hồ sơ mời thầu, tự tổ chức đánh giá; Sở Tài chính là tổ thẩm định. Dự án khu đô thị có tổng vốn đầu tư 1.200 tỷ đồng. Kế toán cần dự toán từng khoản.

Cách xử lý: áp định mức khoản 1 Điều 7:

• Lập hồ sơ mời thầu: 0,05% × 1.200 tỷ = 600 triệu đồng, vượt trần → 200 triệu đồng;
• Thẩm định hồ sơ mời thầu: 0,02% × 1.200 tỷ = 240 triệu đồng → 100 triệu đồng;
• Đánh giá hồ sơ dự thầu: 0,03% × 1.200 tỷ = 360 triệu đồng → 200 triệu đồng;
• Thẩm định kết quả lựa chọn nhà đầu tư: 240 triệu đồng → 100 triệu đồng.

Tổng định mức tối đa 600 triệu đồng. So sánh: dự án 150 tỷ đồng chỉ được 75 + 30 + 45 + 30 = 180 triệu đồng. Dự toán lập theo từng nội dung chi tại khoản 3 Điều 7, tổng hợp vào dự toán ngân sách hằng năm; nếu dự án phát sinh trong năm thì bổ sung dự toán (khoản 7 Điều 7).

Tình huống 10: Tổ chức lại sau khi hủy thầu

Dự án tổng vốn đầu tư 150 tỷ đồng bị hủy thầu vì không có hồ sơ dự thầu nào đáp ứng (điểm a khoản 2 Điều 17 Luật). Lần đầu đã chi 75 triệu đồng lập hồ sơ mời thầu và 30 triệu đồng thẩm định hồ sơ mời thầu.

Cách xử lý: khi tổ chức lại, chi phí lập lại hồ sơ mời thầu tối đa bằng 50% mức đã chi, tức 37,5 triệu đồng; thẩm định lại hồ sơ mời thầu tối đa 15 triệu đồng (điểm d khoản 1 Điều 7). Giới hạn 50% không áp dụng với chi phí thẩm định kết quả lựa chọn nhà đầu tư, nên khoản này vẫn tính theo điểm b (30 triệu đồng). Điểm d không nhắc tới chi phí đánh giá hồ sơ dự thầu (điểm c); theo cách hiểu của chúng tôi, khoản này tiếp tục áp định mức 0,03% (45 triệu đồng), nhưng nên xin ý kiến cơ quan tài chính khi lập dự toán.

Tình huống 11: Chi phí kiến nghị và rút đơn

Nhà đầu tư xếp thứ hai kiến nghị về kết quả lựa chọn nhà đầu tư của dự án có tổng vốn đầu tư 1.500 tỷ đồng, sau khi bên mời thầu đã trả lời mà nhà đầu tư không đồng ý.

Cách xử lý: chi phí giải quyết kiến nghị = 0,02% × 1.500 tỷ = 300 triệu đồng, vượt trần nên nộp 200 triệu đồng (khoản 2 Điều 8). Bộ phận thường trực thông báo mức chi phí trong 03 ngày làm việc; nhà đầu tư nộp trong 02 ngày làm việc, không nộp thì không đủ điều kiện được xem xét (điểm đ khoản 2 Điều 67). Nếu rút đơn khi Hội đồng chưa thành lập hoặc đã thành lập nhưng chưa họp, nhà đầu tư nhận lại 50% (100 triệu đồng); nếu Hội đồng đã họp thì không được hoàn trả. Nếu kiến nghị được kết luận là đúng, nhà đầu tư được nhận lại chi phí đã nộp; bên mời thầu hoàn trả phần còn lại sau khi trừ số bộ phận thường trực đã hoàn (khoản 7, 8 Điều 8).

Nhóm 4 — Hình thức, đấu thầu trong nước hay quốc tế

Tình huống 12: Hai dự án 650 tỷ và 1.100 tỷ đồng

Một tỉnh chuẩn bị đồng thời hai dự án khu đô thị: dự án A tổng vốn đầu tư 650 tỷ đồng, dự án B 1.100 tỷ đồng. Cả hai không thuộc ngành, nghề hạn chế tiếp cận thị trường và không có yêu cầu riêng về quốc phòng, an ninh.

Cách xử lý: dự án A dưới 800 tỷ đồng nên đấu thầu trong nước (điểm d khoản 2 Điều 11 Luật): thời gian chuẩn bị hồ sơ dự thầu tối thiểu 45 ngày, hồ sơ mời thầu phát hành miễn phí trên Hệ thống. Dự án B thuộc nguyên tắc đấu thầu quốc tế (khoản 2 Điều 11 Luật): thông báo mời thầu bằng tiếng Anh và tiếng Việt (điểm a khoản 1 Điều 17 Nghị định 274); thời gian chuẩn bị hồ sơ tối thiểu 60 ngày (khoản 2 Điều 49 Luật); sửa đổi hồ sơ đăng tải tối thiểu 15 ngày làm việc, đề nghị làm rõ gửi tối thiểu 10 ngày làm việc trước ngày đóng thầu (khoản 3, 4 Điều 17); nhà đầu tư nộp khoản tiền bằng giá bán 01 bộ hồ sơ mời thầu bản điện tử, tối đa 30 triệu đồng đã gồm thuế, khoản thu này nộp ngân sách trong 03 ngày làm việc kể từ thời điểm đóng thầu (khoản 9 Điều 7). Bảo đảm dự thầu của dự án B có thể từ 5,5 đến 16,5 tỷ đồng (0,5%–1,5% tổng vốn đầu tư).

Tình huống 13: Nhà đầu tư tự đề xuất dự án đòi được chỉ định

Công ty G tự đề xuất dự án khu dân cư nông thôn (không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư), chi khoảng 2 tỷ đồng thuê tư vấn lập hồ sơ đề xuất dự án; thông tin dự án đã được phê duyệt. G đề nghị được chỉ định nhà đầu tư vì “đã bỏ công đề xuất”.

Cách xử lý: việc tự đề xuất dự án không phải căn cứ để chỉ định. Chỉ định nhà đầu tư chỉ áp dụng cho các trường hợp tại Điều 47 Nghị định 274 (công nghệ chiến lược, tiếp nối hạ tầng số, sáu trường hợp cần đẩy nhanh tiến độ); dự án khu dân cư nông thôn thuộc điểm a khoản 1 Điều 4 vẫn tổ chức đấu thầu theo Điều 9. Chi phí lập hồ sơ đề xuất do G tự chịu (điểm a khoản 3 Điều 11). Tuy vậy, G có một “lợi thế hợp pháp”: các quy định độc lập với tư vấn lập hồ sơ đề xuất dự án và tư vấn lập báo cáo nghiên cứu khả thi đều có ngoại lệ “trừ trường hợp dự án do nhà đầu tư đề xuất” (điểm b, c khoản 1 và điểm a, b khoản 2 Điều 5), nên G vẫn được dự thầu dù chính tư vấn của mình lập hồ sơ đề xuất. G vẫn không được có cổ phần, vốn góp với tư vấn lập, thẩm định hồ sơ mời thầu, đánh giá hồ sơ dự thầu, thẩm định kết quả (điểm c khoản 2 Điều 5).

Nhóm 5 — Chuyển tiếp sang Nghị định 274

Tình huống 14: Quyết định chấp thuận chủ trương từ năm 2025 không còn phù hợp quy hoạch

Một dự án thương mại – dịch vụ có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư từ tháng 3/2025, chưa mời quan tâm, chưa đấu thầu. Theo pháp luật đầu tư hiện hành, dự án thuộc diện không phải chấp thuận chủ trương (giả định). Năm 2026, quy hoạch phân khu được điều chỉnh làm thay đổi chỉ tiêu sử dụng đất của khu đất.

Cách xử lý: theo khoản 1 Điều 76, người có thẩm quyền chọn một trong hai hướng: nếu quyết định chấp thuận chủ trương còn phù hợp quy hoạch, điều kiện triển khai thì tổ chức mời quan tâm, đấu thầu căn cứ quyết định đó; nếu không còn phù hợp thì tổ chức phê duyệt thông tin dự án đầu tư kinh doanh theo Nghị định 274 (Điều 11) để mời quan tâm, đấu thầu. Dữ kiện cho thấy quy hoạch đã thay đổi, nên hướng thứ hai phù hợp hơn; hồ sơ mời thầu sau đó phải căn cứ quy hoạch mới (điểm a khoản 1 Điều 13). Việc dự án có thuộc diện chấp thuận chủ trương hay không cần đối chiếu Luật Đầu tư số 143/2025/QH15, văn bản chưa có trong kho đối chiếu của bài này.

Tình huống 15: Hồ sơ mời thầu phát hành trước 21/8/2026, chưa mở thầu

Hồ sơ mời thầu một dự án khu đô thị được phát hành ngày 10/8/2026, thời điểm đóng thầu 25/9/2026 (46 ngày, đáp ứng mức tối thiểu 45 ngày). Đến 21/8/2026 Nghị định 274 có hiệu lực, chưa mở thầu.

Cách xử lý: theo khoản 4 Điều 76, bên mời thầu báo cáo người có thẩm quyền xem xét một trong hai hướng: tiếp tục mở thầu, đánh giá theo hồ sơ mời thầu đã phát hành; hoặc gia hạn thời điểm đóng thầu để sửa đổi, bổ sung hồ sơ theo Luật Đấu thầu và Nghị định 274. Khi lựa chọn, nên cân nhắc mức độ khác biệt giữa hồ sơ đã phát hành với quy định mới (cơ cấu điểm, tiêu chuẩn hiệu quả sử dụng đất) và rủi ro kiến nghị. Nếu chọn gia hạn để sửa, phải bảo đảm thời hạn đăng tải sửa đổi tối thiểu 10 ngày làm việc trước thời điểm đóng thầu mới.

Tình huống 16: Hồ sơ mời thầu đang thẩm định tại ngày 21/8/2026

Hồ sơ mời thầu dự án khu dân cư nông thôn được lập theo Nghị định 115/2024/NĐ-CP (nay đã hết hiệu lực), đang ở Sở Tài chính thẩm định ngày 21/8/2026, chưa phê duyệt.

Cách xử lý: dự án đang lập, thẩm định hồ sơ mời thầu nhưng chưa phê duyệt tại ngày Nghị định có hiệu lực phải lập hoặc sửa đổi hồ sơ theo Luật Đấu thầu và Nghị định 274 (khoản 3 Điều 76). Tối thiểu cần rà: cơ cấu điểm theo khoản 2 Điều 49 (năng lực 20%–30%, phương án 20%–30%, hiệu quả sử dụng đất 40%–60%); điểm tối thiểu theo khoản 5 Điều 49; tiêu chuẩn hiệu quả sử dụng đất theo Điều 52 (với khu dân cư nông thôn, nếu không xác định được dự án tham chiếu thì hồ sơ không quy định tỷ lệ m, nhà đầu tư tự đề xuất tỷ lệ M theo điểm b khoản 6 Điều 52); bảng theo dõi tiến độ theo Phụ lục II; mẫu hồ sơ theo Thông tư 98/2025/TT-BTC đã được Thông tư 129/2026/TT-BTC sửa đổi (hiệu lực 27/8/2026). Cơ hội chọn tiếp Nghị định 115/2024/NĐ-CP (đã hết hiệu lực từ 21/8/2026) chỉ tồn tại trong khoảng 07/7 – 20/8/2026 và chỉ để lập, trình phê duyệt hồ sơ trong khoảng đó (khoản 5 Điều 75).

Những sai lầm thường gặp khi lựa chọn nhà đầu tư

1. Cho rằng Nghị định 274 thay Nghị định 214 và áp quy trình nhà đầu tư cho gói thầu mua sắm, xây lắp — hoặc ngược lại.
2. Tiếp tục viện dẫn Nghị định 23/2024/NĐ-CP, Nghị định 115/2024/NĐ-CP hoặc Nghị định 225/2025/NĐ-CP (đã hết hiệu lực từ 21/8/2026) cho hồ sơ lập mới, ngoài các trường hợp chuyển tiếp tại Điều 75, 76.
3. Dùng tư duy “giá dự thầu” của nhánh nhà thầu, trong khi nhánh nhà đầu tư so sánh năng lực, phương án và hiệu quả theo thang điểm.
4. Bỏ bước mời quan tâm với dự án xã hội hóa, cải tạo nhà chung cư, kinh doanh điện lực; hoặc ngược lại, mời quan tâm với dự án chợ, trạm dừng nghỉ vốn không thuộc nhóm này.
5. Tính bảo đảm dự thầu theo phần trăm “giá gói thầu” thay vì 0,5%–1,5% tổng vốn đầu tư; quên cộng 30 ngày hiệu lực.
6. Không rà sở hữu chéo giữa nhà đầu tư và nhà thầu tư vấn (ngưỡng 30%, quan hệ công ty mẹ – con), đặc biệt khi tư vấn thuộc cùng tập đoàn.
7. Đưa “kinh nghiệm dự án tương tự” thành tiêu chuẩn chấm điểm, trái khoản 2 Điều 50.
8. Thỏa thuận liên danh sai tỷ lệ: thành viên đứng đầu dưới 30%, thành viên dưới 15%.
9. Sửa hồ sơ mời thầu không đủ 10 ngày làm việc trước đóng thầu mà không gia hạn.
10. Nhầm đấu thầu dự án có sử dụng đất với đấu giá quyền sử dụng đất, dẫn đến chọn sai thủ tục ngay từ đầu.
11. Coi chứng nhận hoàn thành khóa học là chứng chỉ để tham gia tổ chuyên gia, tổ thẩm định.

Tổ chuyên gia lựa chọn nhà đầu tư và bồi dưỡng nghiệp vụ

Thành viên tổ chuyên gia, tổ thẩm định phải có tối thiểu 03 năm công tác trong lĩnh vực liên quan đến pháp lý, kỹ thuật, tài chính của dự án (khoản 3 Điều 19 Luật). Điều kiện chi tiết được Nghị định 274 dẫn chiếu sang Nghị định về lựa chọn nhà thầu (khoản 3 Điều 1): theo Điều 21 Nghị định 214/2025/NĐ-CP (đã sửa đổi), thành viên phải có chứng chỉ nghiệp vụ chuyên môn về đấu thầu (trừ trường hợp được miễn), tốt nghiệp đại học trở lên, có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, không đang bị truy cứu trách nhiệm hình sự. Thông tư 129/2026/TT-BTC xác nhận cá nhân đã có chứng chỉ nghiệp vụ chuyên môn về đấu thầu lựa chọn nhà thầu (hoặc chứng chỉ có giá trị tương đương theo Điều 37 Thông tư 02/2024/TT-BKHĐT, đã được sửa đổi bởi Thông tư 105/2025/TT-BTC) còn hiệu lực được dùng chứng chỉ này để tham gia tổ chuyên gia, tổ thẩm định lựa chọn nhà đầu tư (khoản 5 Điều 2 Thông tư 129). Thông tư 129 cũng sửa điểm b khoản 1 Điều 7 Thông tư 02/2024/TT-BKHĐT để dẫn chiếu tới cá nhân tham gia tổ chuyên gia, tổ thẩm định lựa chọn nhà đầu tư theo khoản 3 Điều 1 Nghị định 274, đồng thời sửa đoạn đầu Phụ lục 1 về các chuyên đề bồi dưỡng cập nhật, nâng cao kiến thức nghiệp vụ đấu thầu (khoản 2 Điều 3 Thông tư 129). Vì sao chỉ có một loại chứng chỉ dùng chung cho cả hai vai trò được giải thích tại bài chứng chỉ lựa chọn nhà thầu và lựa chọn nhà đầu tư khác nhau như thế nào.

Viện Nghiên Cứu Đào Tạo Bồi Dưỡng Cán Bộ tổ chức các khóa học đấu thầu cơ bản và đấu thầu qua mạng, cập nhật theo Luật Đấu thầu (bản hợp nhất), Nghị định 214/2025/NĐ-CP (đã sửa đổi), Nghị định 274/2026/NĐ-CP và các thông tư hướng dẫn; học trực tiếp, online hoặc đào tạo đấu thầu tại đơn vị cho Sở, ban quản lý khu kinh tế, Ủy ban nhân dân cấp xã và doanh nghiệp. Khi cần rà soát hồ sơ cụ thể, đơn vị có thể tham khảo dịch vụ tư vấn hồ sơ đấu thầu của Viện.

Sau khi hoàn thành khóa học, học viên được cấp chứng nhận hoàn thành khóa học theo tên khóa học đã tham gia. Chứng nhận hoàn thành khóa học không phải chứng chỉ nghiệp vụ chuyên môn về đấu thầu; chứng chỉ này do cơ quan có thẩm quyền cấp theo quy định hiện hành.

Cần bồi dưỡng nghiệp vụ lựa chọn nhà đầu tư cho cán bộ, tổ chuyên gia hoặc doanh nghiệp? Viện hỗ trợ học trực tiếp, học online và tổ chức đào tạo tại đơn vị, bám theo văn bản quy phạm pháp luật hiện hành.

VIỆN NGHIÊN CỨU ĐÀO TẠO BỒI DƯỠNG CÁN BỘ

• Hotline / Zalo: 0904 889 859 (Ms. Hoa)
• Email: daotao@viendaotaocanbo.edu.vn
• Địa chỉ: BT164 Central St, Khu Sunrise L, KDT The Manor Central Park, Phường Định Công, TP. Hà Nội
• Website: //viendaotaocanbo.edu.vn

Văn bản sử dụng trong bài

• Luật Đấu thầu số 22/2023/QH15, được sửa đổi, bổ sung bởi Luật số 57/2024/QH15 và Luật số 90/2025/QH15 (văn bản hợp nhất 74/VBHN-VPQH ngày 25/3/2026) — Điều 2, 3, 4, 5, 6, 10, 11, 14, 15, 17, 19, 34, 34a, 35, 46, 47, 48, 49, 62, 63, 71–76.
• Nghị định 274/2026/NĐ-CP ngày 07/7/2026 quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư kinh doanh — Điều 1–77, Phụ lục I, II, III.
• Thông tư 129/2026/TT-BTC ngày 27/8/2026 sửa đổi, bổ sung Thông tư 98/2025/TT-BTC về mẫu hồ sơ đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư và đăng tải thông tin — Điều 1, 2, 3.
• Nghị định 214/2025/NĐ-CP ngày 04/8/2025 về lựa chọn nhà thầu (văn bản hợp nhất 36/VBHN-NĐ-BTC ngày 23/9/2026) — Điều 21 (được Nghị định 274 dẫn chiếu).
• Các văn bản đã hết hiệu lực từ 21/8/2026, chỉ nhắc để phân biệt: Nghị định 23/2024/NĐ-CP, Nghị định 115/2024/NĐ-CP (trừ Điều 69), Nghị định 225/2025/NĐ-CP.
• Luật Đất đai số 31/2024/QH15, Luật Đầu tư số 143/2025/QH15, Nghị quyết 254/2025/QH15, Nghị định 257/2025/NĐ-CP: chỉ nêu ở mức Nghị định 274 dẫn chiếu, chưa đối chiếu toàn văn trong bài này.

Nội dung được biên soạn bởi Ban Đào tạo – Viện Nghiên Cứu Đào Tạo Bồi Dưỡng Cán Bộ trên cơ sở đối chiếu Luật Đấu thầu (văn bản hợp nhất 74/VBHN-VPQH), Nghị định 274/2026/NĐ-CP (gồm Phụ lục I–III), Thông tư 129/2026/TT-BTC và Nghị định 214/2025/NĐ-CP (văn bản hợp nhất 36/VBHN-NĐ-BTC) tại thời điểm 05/10/2026. Bài viết mang tính tham khảo; với dự án cụ thể, cơ quan có thẩm quyền, bên mời thầu và nhà đầu tư căn cứ hồ sơ mời thầu đã phát hành và pháp luật đất đai, đầu tư, chuyên ngành có liên quan. Nghiêm cấm sao chép nội dung khi chưa được phép.