Nghị định 207/2026/NĐ-CP không ban hành mẫu biên bản nghiệm thu. Các phụ lục của Nghị định có mẫu báo cáo giám sát, báo cáo hoàn thành thi công và thông báo kết quả kiểm tra công tác nghiệm thu, nhưng không có biểu mẫu biên bản nghiệm thu công việc, giai đoạn hay hoàn thành. Nghị định chỉ quy định nội dung bắt buộc và người ký: khoản 4 đến khoản 8 Điều 22 (nghiệm thu công việc, 6 nội dung), Điều 23 (nghiệm thu giai đoạn, các bên tự thỏa thuận, phải có giám sát trưởng), khoản 5 và khoản 6 Điều 24 (nghiệm thu hoàn thành, 9 nội dung, có đóng dấu pháp nhân). Vì vậy, mọi mẫu biên bản nghiệm thu đang lưu hành chỉ là mẫu tham khảo; biên bản hợp lệ khi đủ nội dung và đúng người ký.
Trên công trường, câu hỏi “lấy mẫu biên bản nghiệm thu ở đâu” thường được giải quyết bằng cách chép lại bộ biểu mẫu của dự án trước. Cách làm này tiện, nhưng có hai rủi ro. Thứ nhất, nhiều bộ mẫu cũ được soạn theo Nghị định 06/2021/NĐ-CP, văn bản đã hết hiệu lực từ ngày 01/7/2026, nên có thể thiếu nội dung mới như mục đánh giá phòng cháy, chữa cháy trong biên bản nghiệm thu hoàn thành. Thứ hai, ô “thành phần ký” của mẫu cũ thường cố định hai bên A và B, trong khi Nghị định 207 phân biệt rõ trường hợp có nhà thầu phụ, hợp đồng EPC, hợp đồng chìa khóa trao tay và nhà thầu liên danh.
Hậu quả không chỉ nằm ở hồ sơ. Nghị định 339/2026/NĐ-CP xử phạt riêng hành vi lập biên bản nghiệm thu không đầy đủ nội dung và hành vi để thành phần ký không đúng quy định, áp dụng cho cả chủ đầu tư, tổ chức giám sát và nhà thầu thi công. Một biên bản thiếu chữ ký của nhà thầu phụ hay thiếu dòng “thời điểm tính bảo hành” có thể bị yêu cầu hủy kết quả và nghiệm thu lại.
Bài viết này trả lời dứt điểm việc Nghị định 207 có hay không có mẫu biên bản, sau đó đưa ra ba mẫu biên bản nghiệm thu tham khảo do Viện biên soạn (công việc xây dựng, giai đoạn thi công hoặc bộ phận công trình, hoàn thành hạng mục công trình hoặc công trình), kèm mẫu rút gọn cho nghiệm thu vật liệu đầu vào. Mỗi mẫu chỉ gồm những ô mà điều khoản bắt buộc, có chú thích điều khoản cho từng ô và hướng dẫn cách điền. Căn cứ được đối chiếu trực tiếp với Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, Nghị định 207/2026/NĐ-CP (thân văn bản và Phụ lục I đến XI), Thông tư 32/2026/TT-BXD và Nghị định 339/2026/NĐ-CP. Cuối bài có 16 tình huống thường gặp, checklist trước khi ký và các lỗi hay gặp.
Nghị định 207 có ban hành mẫu biên bản nghiệm thu không?
Câu trả lời ngắn: không. Chúng tôi đã đọc toàn bộ Phụ lục kèm theo Nghị định 207/2026/NĐ-CP ngày 15/6/2026, gồm 11 phụ lục đánh số La Mã và các phụ lục con. Không phụ lục nào có tên “biên bản nghiệm thu”. Biên bản nghiệm thu chỉ xuất hiện trong phụ lục dưới hai hình thức: là một thành phần hồ sơ được liệt kê, và là một văn bản được dẫn chiếu làm căn cứ.
| Phụ lục Nghị định 207 | Nội dung | Có phải mẫu văn bản? | Liên quan đến biên bản nghiệm thu |
|---|---|---|---|
| IIa | Nhật ký thi công xây dựng công trình | Quy định nội dung chủ yếu, không có khung trình bày | Nhật ký ghi “các công việc xây dựng được thi công và nghiệm thu hàng ngày” |
| IIb | Bản vẽ hoàn công, 2 mẫu dấu | Có mẫu dấu | Bộ phận che khuất phải lập hoàn công hoặc đo đạc trước công việc tiếp theo |
| IVa, IVb | Báo cáo định kỳ và báo cáo hoàn thành công tác giám sát | Có mẫu | Thống kê công việc đã nghiệm thu; đánh giá điều kiện nghiệm thu hoàn thành |
| VI | Báo cáo hoàn thành thi công xây dựng hạng mục công trình, công trình | Có mẫu | Chủ đầu tư “báo cáo kết quả nghiệm thu hoàn thành” gửi cơ quan chuyên môn |
| VII | Danh mục hồ sơ hoàn thành công trình | Danh mục, không phải mẫu | Mục III.6: các biên bản nghiệm thu công việc, bộ phận, giai đoạn; mục III.13: biên bản nghiệm thu hoàn thành |
| VIII | Thông báo kết quả kiểm tra công tác nghiệm thu hoàn thành | Có mẫu (do cơ quan chuyên môn ban hành) | Căn cứ “biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình số…” |
| I, III, V, IX, X, XIa, XIb | Phân loại công trình; biện pháp an toàn; thông báo khởi công; danh mục công trình quy mô lớn; hồ sơ quản lý sử dụng; kéo dài thời hạn sử dụng | Tùy phụ lục | Không quy định biên bản nghiệm thu |
Điều Nghị định 207 làm là quy định nội dung chủ yếu và thành phần ký ngay trong thân văn bản. Cách tiếp cận này giống cách Nghị định xử lý nhật ký thi công: không áp khung trình bày, nhưng thiếu nội dung bắt buộc là sai. Thông tư 32/2026/TT-BXD, văn bản quy định chi tiết một số điều của Nghị định 207, cũng không ban hành mẫu biên bản; Thông tư này chỉ hướng dẫn kế hoạch tổ chức thí nghiệm (Điều 2), quan trắc, kiểm định, giám định và báo cáo công trình hết thời hạn sử dụng. Tổng quan cách phân nhóm 11 phụ lục xem bài Phụ lục Nghị định 207/2026: 11 phụ lục, 14 mẫu.
Từ đó có ba hệ quả thực tế:
- Không có “mẫu chuẩn của Nhà nước” để so đúng từng chữ. Ai giới thiệu “mẫu biên bản nghiệm thu theo Phụ lục … Nghị định 207” đều đang dẫn sai.
- Chủ đầu tư được chủ động thiết kế mẫu, thường đưa vào kế hoạch kiểm tra, nghiệm thu mà nhà thầu lập và trình chủ đầu tư chấp thuận theo điểm d khoản 3 Điều 15 Nghị định 207. Đây là chỗ hợp lý nhất để các bên thống nhất mẫu biên bản ngay từ đầu.
- Biên bản được đánh giá theo nội dung, không theo hình thức. Cơ quan kiểm tra hay thanh tra sẽ dò từng nội dung tại khoản 4 Điều 22, khoản 5 Điều 24 và thành phần ký tại khoản 5 đến khoản 8 Điều 22, khoản 6 Điều 24.
Căn cứ pháp lý hiện hành
- Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 (hiệu lực 01/7/2026): điểm a khoản 2 Điều 56 (giám sát phải nghiệm thu công việc và nghiệm thu giai đoạn chuyển bước thi công khi cần thiết); Điều 57 (các loại nghiệm thu; khoản 3: tổ chức, cá nhân tham gia nghiệm thu chịu trách nhiệm về sản phẩm do mình xác nhận); khoản 2 Điều 58 (bàn giao phải lập thành biên bản). Tổng quan các thay đổi khi chuyển sang hệ thống văn bản mới xem bài Nghị định 207/2026/NĐ-CP: những thay đổi người làm xây dựng cần cập nhật.
- Nghị định 207/2026/NĐ-CP ngày 15/6/2026 (hiệu lực 01/7/2026) quy định chi tiết về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì: khoản 6 Điều 14 (biên bản nghiệm thu vật liệu); Điều 22 (nghiệm thu công việc); Điều 23 (nghiệm thu giai đoạn, bộ phận); Điều 24 (nghiệm thu hoàn thành); Điều 25 đến Điều 27 (kiểm tra công tác nghiệm thu); Điều 28 (hồ sơ hoàn thành); Điều 29 (điều kiện đưa vào sử dụng); khoản 5 Điều 32 (thời hạn bảo hành tính từ khi nghiệm thu); Phụ lục IVb, VI, VII, VIII.
- Thông tư 32/2026/TT-BXD ngày 22/6/2026: Điều 2 về kế hoạch tổ chức thí nghiệm, là căn cứ để giám sát và nhà thầu nghiệm thu công việc theo khoản 1 Điều 22 Nghị định 207.
- Nghị định 339/2026/NĐ-CP (hiệu lực 26/8/2026) về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng: Điều 29, Điều 30, Điều 31 có các hành vi liên quan trực tiếp đến biên bản nghiệm thu.
- Văn bản đã hết hiệu lực: Nghị định 06/2021/NĐ-CP (cùng các nghị định sửa đổi, bổ sung) đã hết hiệu lực từ ngày 01/7/2026 theo khoản 2 Điều 52 Nghị định 207; Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 đã hết hiệu lực, được thay bằng Luật số 135/2025/QH15 từ ngày 01/7/2026.
Bốn loại biên bản nghiệm thu và nội dung bắt buộc của từng loại
Trong thi công, Nghị định 207 dùng biên bản để xác nhận kết quả ở bốn cấp. Ba cấp đầu là nghiệm thu trong quá trình thi công, cấp thứ tư là nghiệm thu để đưa vào sử dụng. Mỗi cấp có căn cứ, nội dung và người ký khác nhau; bảng dưới là nền tảng để soạn mẫu biên bản nghiệm thu cho dự án. Phần phân biệt các cấp nghiệm thu một cách đầy đủ hơn đã có trong bài nghiệm thu công trình xây dựng theo Nghị định 207/2026.
| Tiêu chí | Nghiệm thu vật liệu, sản phẩm, cấu kiện, thiết bị | Nghiệm thu công việc xây dựng | Nghiệm thu giai đoạn thi công hoặc bộ phận công trình | Nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình, công trình |
|---|---|---|---|---|
| Căn cứ | Khoản 6 Điều 14 | Điều 22 | Điều 23 | Điều 24 |
| Có bắt buộc tổ chức? | Bắt buộc trước khi đưa vào sử dụng cho công trình | Bắt buộc | Các bên tự thỏa thuận (khi kết thúc giai đoạn, bộ phận cần đánh giá hoặc kết thúc gói thầu) | Bắt buộc trước khi đưa vào sử dụng |
| Nội dung biên bản | Tên, chủng loại, khối lượng, số sê-ri (nếu có) từng lô; thời gian, địa điểm; thành phần ký; kết luận; yêu cầu khác; chữ ký, họ tên, chức vụ; phụ lục | 6 nội dung tại điểm a đến điểm e khoản 4 Điều 22 | Do các bên tự thỏa thuận (khoản 3 Điều 23) | 9 nội dung tại điểm a đến điểm i khoản 5 Điều 24 |
| Người ký | Người giám sát thi công xây dựng của chủ đầu tư nghiệm thu; thành phần ký ghi trong biên bản | Theo khoản 5 đến khoản 8 Điều 22 (người trực tiếp, không cần đại diện pháp luật) | Giám sát trưởng và các thành phần khác do các bên thỏa thuận | Theo khoản 6 Điều 24 (đại diện theo pháp luật hoặc người được ủy quyền, kèm giám sát trưởng, chỉ huy trưởng, chủ nhiệm thiết kế) |
| Đóng dấu | Không quy định | Không quy định | Không quy định | Bắt buộc đóng dấu pháp nhân (điểm h khoản 5 Điều 24) |
| Thời hạn tổ chức | Trước khi đưa vào sử dụng | Không quá 24 giờ kể từ khi nhận đề nghị (khoản 3 Điều 22) | Theo thỏa thuận | Theo thỏa thuận (khoản 4 Điều 24), trước khi đưa vào sử dụng |
| Nơi lưu | Hồ sơ quản lý chất lượng vật liệu (điểm e khoản 7 Điều 14) | Hồ sơ hoàn thành, mục III.6 Phụ lục VII | Hồ sơ hoàn thành, mục III.6 Phụ lục VII | Hồ sơ hoàn thành, mục III.13 Phụ lục VII; căn cứ của Phụ lục VIII |
Có hai điểm cần đọc kỹ trong bảng. Một là nghiệm thu giai đoạn là cấp duy nhất Nghị định không quy định nội dung biên bản, chỉ yêu cầu kết quả được xác nhận bằng biên bản và thành phần tham gia phải có giám sát trưởng. Hai là chỉ biên bản nghiệm thu hoàn thành bắt buộc đóng dấu pháp nhân; với biên bản công việc, điểm đ khoản 4 Điều 22 chỉ yêu cầu chữ ký, họ và tên, chức vụ. Việc hợp đồng hoặc chủ đầu tư yêu cầu thêm dấu là thỏa thuận riêng, không phải điều kiện hợp lệ theo Nghị định.
Mẫu biên bản nghiệm thu công việc xây dựng theo Nghị định 207 (mẫu tham khảo)
Biên bản nghiệm thu công việc là loại biên bản được lập nhiều nhất trên công trường: mỗi lần nghiệm thu cốp pha, cốt thép trước khi đổ bê tông, mỗi lớp đắp, mỗi đoạn ống trước khi lấp đều cần một biên bản. Khoản 4 Điều 22 cho phép lập biên bản cho từng công việc hoặc lập chung cho nhiều công việc của một hạng mục công trình theo trình tự thi công.
Lưu ý quan trọng: Đây là mẫu tham khảo do Viện Nghiên Cứu Đào Tạo Bồi Dưỡng Cán Bộ biên soạn, không phải biểu mẫu pháp lý do cơ quan nhà nước ban hành. Mẫu chỉ gồm các nội dung bắt buộc tại khoản 4 Điều 22 Nghị định 207/2026/NĐ-CP; các ô ghi “tùy chọn” là gợi ý thực hành, có thể bỏ hoặc thay theo thỏa thuận trong hợp đồng và kế hoạch nghiệm thu đã được chấp thuận.
[Tên nhà thầu thi công xây dựng — tùy chọn] · Số: …… /BBNT-CV (tùy chọn)
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúcBIÊN BẢN NGHIỆM THU CÔNG VIỆC XÂY DỰNG
Công trình/hạng mục công trình: …… · Gói thầu: …… (tùy chọn, nên có để định danh)
1. Tên công việc được nghiệm thu [điểm a khoản 4 Điều 22]: …… (vị trí: trục …, cao độ …, tầng …)
2. Thời gian và địa điểm nghiệm thu [điểm b khoản 4 Điều 22]: bắt đầu … giờ … ngày …/…/……, kết thúc … giờ … ngày …/…/……; tại ……
3. Thành phần ký biên bản nghiệm thu [điểm c khoản 4; khoản 5 đến khoản 8 Điều 22]:
a) Người trực tiếp giám sát thi công xây dựng của chủ đầu tư: Ông/Bà …… – chức vụ ……
b) Người trực tiếp phụ trách kỹ thuật thi công của nhà thầu thi công xây dựng (hoặc nhà thầu chính): Ông/Bà …… – chức vụ ……
c) Người trực tiếp phụ trách kỹ thuật thi công của nhà thầu phụ (nếu có nhà thầu chính): Ông/Bà …… – chức vụ ……4. Căn cứ và kết quả kiểm tra (tùy chọn; nội dung kiểm tra theo khoản 2 Điều 22): phiếu yêu cầu nghiệm thu số …; bản vẽ thi công số …; chỉ dẫn kỹ thuật mục …; tiêu chuẩn áp dụng …; kết quả thí nghiệm số …; kết quả quan trắc (nếu có) ……
5. Kết luận nghiệm thu [điểm d khoản 4 Điều 22]:
– Chấp nhận / Không chấp nhận nghiệm thu công việc nêu tại mục 1;
– Đồng ý / Không đồng ý cho triển khai các công việc tiếp theo: ……;
– Yêu cầu sửa chữa, hoàn thiện công việc đã thực hiện (nếu có): ……;
– Các yêu cầu khác (nếu có): ……6. Chữ ký, họ và tên, chức vụ của người ký biên bản [điểm đ khoản 4 Điều 22]: mỗi người tại mục 3 ký, ghi rõ họ tên, chức vụ.
7. Phụ lục kèm theo (nếu có) [điểm e khoản 4 Điều 22]: bản vẽ hoàn công bộ phận che khuất; kết quả thí nghiệm; danh mục công việc (khi lập chung) ……
Cách điền từng ô của biên bản nghiệm thu công việc
Ô 1 — Tên công việc. Ghi đủ để người đọc sau năm năm vẫn xác định được chính xác phần kết cấu nào đã được nghiệm thu. “Cốt thép dầm sàn tầng 5” là chưa đủ nếu tầng 5 đổ làm hai đợt; nên ghi “Cốt thép dầm, sàn tầng 5, phân đoạn 1 từ trục 1 đến trục 6, trục A đến trục D”. Tên công việc nên khớp với tên trong kế hoạch kiểm tra, nghiệm thu và trong nhật ký thi công để khi tra cứu ba tài liệu nói cùng một thứ.
Ô 2 — Thời gian và địa điểm. Ghi giờ, không chỉ ghi ngày. Lý do là khoản 3 Điều 22 tính thời hạn 24 giờ kể từ khi giám sát nhận được đề nghị nghiệm thu của nhà thầu; khi có tranh chấp về việc giám sát chậm nghiệm thu, giờ trên phiếu đề nghị và giờ trên biên bản là chứng cứ. Địa điểm là tại công trường theo khoản 1 Điều 22; nếu nghiệm thu cấu kiện chế tạo sẵn tại xưởng, ghi rõ địa chỉ xưởng.
Ô 3 — Thành phần ký. Đây là ô hay sai nhất. Nghị định yêu cầu người trực tiếp giám sát và người trực tiếp phụ trách kỹ thuật thi công, không yêu cầu giám đốc hay người đại diện theo pháp luật. Người ký phải là người đã được thông báo trong hệ thống quản lý thi công của nhà thầu (khoản 2 Điều 15) và hệ thống quản lý thi công của chủ đầu tư hoặc nhà thầu giám sát (khoản 3 Điều 16). Khi có nhà thầu phụ, phải có thêm người phụ trách kỹ thuật của nhà thầu phụ. Với EPC, chìa khóa trao tay, liên danh, thành phần ký thay đổi theo bảng ở mục kế tiếp.
Ô 4 — Căn cứ và kết quả kiểm tra. Khoản 4 Điều 22 không bắt buộc ô này trong biên bản, nhưng khoản 2 Điều 22 bắt buộc giám sát phải căn cứ hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công, chỉ dẫn kỹ thuật được phê duyệt, quy chuẩn, tiêu chuẩn áp dụng, kết quả kiểm tra, thí nghiệm vật liệu, thiết bị và kết quả quan trắc liên quan. Theo cách làm của chúng tôi, ghi số hiệu các căn cứ vào biên bản là cách rẻ nhất để chứng minh giám sát đã làm đúng khoản 2. Chuẩn bị bộ hồ sơ căn cứ ra sao xem bài kiểm soát hồ sơ nghiệm thu công việc xây dựng.
Ô 5 — Kết luận. Điểm d khoản 4 Điều 22 yêu cầu kết luận phải nêu rõ bốn ý: chấp nhận hay không chấp nhận; đồng ý cho triển khai công việc tiếp theo; yêu cầu sửa chữa, hoàn thiện; các yêu cầu khác. Câu “Đạt yêu cầu” đơn thuần là thiếu. Câu quan trọng nhất là “đồng ý cho triển khai các công việc tiếp theo”, vì đó là lệnh chuyển bước thi công, đặc biệt với công việc sắp bị che khuất.
Ô 6 — Chữ ký. Mỗi người ký đều ghi họ tên và chức vụ. Chức vụ nên ghi đúng như trong văn bản giao nhiệm vụ: “Giám sát viên phần kết cấu”, “Kỹ sư phụ trách kỹ thuật thi công”. Không ký thay mà không ghi rõ.
Ô 7 — Phụ lục. Với bộ phận che khuất, điểm c khoản 1 Phụ lục IIb yêu cầu lập bản vẽ hoàn công hoặc đo đạc xác định kích thước, thông số thực tế trước khi tiến hành công việc tiếp theo; đính kèm bản vẽ này vào biên bản là cách giữ mối liên kết giữa hai tài liệu. Khi lập biên bản chung cho nhiều công việc, phụ lục là danh mục công việc kèm vị trí.
Ai ký biên bản nghiệm thu công việc theo từng mô hình hợp đồng
| Mô hình | Phía giám sát ký | Phía thi công ký | Căn cứ |
|---|---|---|---|
| Chủ đầu tư thuê nhà thầu thi công (không có thầu phụ) | Người trực tiếp giám sát thi công xây dựng của chủ đầu tư | Người trực tiếp phụ trách kỹ thuật thi công của nhà thầu thi công | Điểm a, b khoản 5 Điều 22 |
| Có nhà thầu chính và nhà thầu phụ | Người trực tiếp giám sát thi công xây dựng của chủ đầu tư | Người phụ trách kỹ thuật của nhà thầu chính và người phụ trách kỹ thuật của nhà thầu phụ | Điểm b, c khoản 5 Điều 22 |
| Hợp đồng EPC | Người trực tiếp giám sát của nhà thầu EPC hoặc của chủ đầu tư đối với phần việc do mình giám sát theo hợp đồng; đại diện chủ đầu tư theo thỏa thuận hợp đồng EPC (nếu có) | Người phụ trách kỹ thuật thi công của nhà thầu EPC; thêm người phụ trách kỹ thuật của nhà thầu phụ nếu EPC thuê thầu phụ | Khoản 6 Điều 22 |
| Hợp đồng chìa khóa trao tay | Người trực tiếp giám sát của nhà thầu chìa khóa trao tay | Người trực tiếp phụ trách kỹ thuật thi công của nhà thầu chìa khóa trao tay | Khoản 7 Điều 22 |
| Nhà thầu liên danh | Người trực tiếp giám sát của từng thành viên liên danh (khi giám sát là liên danh) | Người phụ trách kỹ thuật của từng thành viên, ký biên bản công việc do mình thực hiện | Khoản 8 Điều 22 |
Ai là người lập (soạn) biên bản? Điều 22 không chỉ định. Theo thực tế phổ biến và theo cách hiểu của chúng tôi, nhà thầu thi công soạn sẵn biên bản kèm phiếu đề nghị nghiệm thu, vì nhà thầu là bên chủ động đề nghị (khoản 3 Điều 22) và có nghĩa vụ lập, lưu trữ hồ sơ quản lý thi công phần việc của mình (khoản 17 Điều 15). Người giám sát kiểm tra, sửa nội dung kết luận nếu cần và ký. Việc ai soạn không làm thay đổi trách nhiệm: theo khoản 1 Điều 22, cả người giám sát và người phụ trách kỹ thuật của nhà thầu đều chịu trách nhiệm về kết quả đánh giá chất lượng công việc đã nghiệm thu. Nguyên tắc ký và cách xử lý khi chưa đủ điều kiện nghiệm thu được phân tích riêng trong bài nghiệm thu công việc xây dựng: thời hạn 24 giờ và xử lý khi chưa đủ điều kiện.
Người làm giám sát cần nắm chắc các căn cứ kỹ thuật này để không ký biên bản theo thói quen. Đây cũng là nội dung trọng tâm của khóa học giám sát thi công xây dựng mà Viện tổ chức, nơi học viên thực hành soạn và rà biên bản trên hồ sơ thật.
Thuật ngữ “nghiệm thu A-B” trên công trường chính là nghiệm thu công việc giữa bên giao thầu (A, thường là chủ đầu tư và giám sát của chủ đầu tư) và bên nhận thầu (B, nhà thầu thi công). Nghị định 207 không dùng từ này; khi soạn biên bản, nên ghi tên và vai trò của từng người theo khoản 5 Điều 22 thay vì chỉ ghi “Đại diện bên A”, “Đại diện bên B”.
Mẫu biên bản nghiệm thu giai đoạn thi công, bộ phận công trình xây dựng (mẫu tham khảo)
Nghiệm thu giai đoạn thi công xây dựng hoặc bộ phận công trình xây dựng theo Điều 23 Nghị định 207 là cấp nghiệm thu “mềm” nhất. Khoản 1 Điều 23 cho phép chủ đầu tư và các nhà thầu có liên quan tự thỏa thuận việc tổ chức nghiệm thu trong hai trường hợp: khi kết thúc một giai đoạn thi công hoặc một bộ phận công trình cần kiểm tra, đánh giá chất lượng trước khi chuyển sang giai đoạn tiếp theo; và khi kết thúc một gói thầu xây dựng. Khoản 3 Điều 23 để các bên tự thỏa thuận thời điểm, trình tự, nội dung, điều kiện nghiệm thu và thành phần tham gia, với một yêu cầu cứng: thành phần tham gia phải có giám sát trưởng, và kết quả nghiệm thu được xác nhận bằng biên bản.
Như vậy, khi soạn mẫu biên bản nghiệm thu giai đoạn, phần “bắt buộc theo Nghị định” rất ngắn. Phần còn lại phải lấy từ thỏa thuận của các bên. Khoản 2 Điều 23 cho biết cơ sở xem xét: kết quả các công việc đã được nghiệm thu theo Điều 22, các kết quả thí nghiệm, kiểm tra, kiểm định, thử nghiệm, chạy thử bảo đảm yêu cầu kỹ thuật của thiết kế và các văn bản pháp lý có liên quan trong giai đoạn thi công. Chi tiết về khi nào nên tổ chức và căn cứ đánh giá xem bài nghiệm thu giai đoạn thi công và bộ phận công trình theo Nghị định 207.
Lưu ý: Mẫu dưới đây là mẫu tham khảo do Viện biên soạn, không phải biểu mẫu pháp lý. Nghị định 207 không quy định nội dung biên bản nghiệm thu giai đoạn; các ô đánh dấu [bắt buộc] là yêu cầu của Điều 23, các ô khác là gợi ý để các bên đưa vào thỏa thuận.
BIÊN BẢN NGHIỆM THU GIAI ĐOẠN THI CÔNG XÂY DỰNG / BỘ PHẬN CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG
1. Đối tượng nghiệm thu (theo thỏa thuận): giai đoạn …… / bộ phận công trình …… / gói thầu …… thuộc công trình ……
2. Trường hợp tổ chức nghiệm thu [khoản 1 Điều 23]: ☐ kết thúc giai đoạn hoặc bộ phận cần đánh giá trước khi chuyển giai đoạn (điểm a) ☐ kết thúc gói thầu xây dựng (điểm b).
3. Thời gian, địa điểm (theo thỏa thuận, nên có): ……
4. Thành phần tham gia nghiệm thu [khoản 3 Điều 23 — bắt buộc có giám sát trưởng]:
– Giám sát trưởng: Ông/Bà …… – đơn vị ……
– Các thành phần khác theo thỏa thuận (đại diện chủ đầu tư, chỉ huy trưởng, đại diện nhà thầu thiết kế…): ……5. Cơ sở xem xét [khoản 2 Điều 23]: danh mục biên bản nghiệm thu công việc đã ký (phụ lục 1); kết quả thí nghiệm, kiểm tra, kiểm định, thử nghiệm, chạy thử (phụ lục 2); các văn bản pháp lý liên quan trong giai đoạn; báo cáo của tổ chức giám sát khi nghiệm thu giai đoạn theo điểm b khoản 3 Điều 20 và Phụ lục IVb (nếu đã thỏa thuận).
6. Đánh giá điều kiện nghiệm thu theo thỏa thuận (theo thỏa thuận): ……
7. Kết luận (theo thỏa thuận, nên có): chấp nhận / không chấp nhận nghiệm thu; đồng ý chuyển sang giai đoạn ……; tồn tại phải xử lý, thời hạn ……
8. Chữ ký, họ và tên, chức vụ của các thành phần tại mục 4.
Cách điền và những điều cần thỏa thuận trước
Vì Nghị định để mở, rủi ro lớn nhất của biên bản giai đoạn là các bên chưa từng thỏa thuận gì, đến buổi nghiệm thu mới tranh luận ai ký và đánh giá theo tiêu chí nào. Theo cách làm chúng tôi khuyến nghị, nội dung, điều kiện và thành phần nghiệm thu giai đoạn nên được ghi trong kế hoạch kiểm tra, nghiệm thu do nhà thầu lập, trình chủ đầu tư chấp thuận theo điểm d khoản 3 Điều 15, hoặc trong hợp đồng xây dựng. Khi đó, mục 6 của mẫu chỉ việc dẫn chiếu lại tiêu chí đã thống nhất.
Ở mục 4, giám sát trưởng là người phải có mặt. Nếu chủ đầu tư tự giám sát thì vẫn phải có người giữ vai trò giám sát trưởng trong hệ thống quản lý của chủ đầu tư. Nếu gói thầu kết thúc và nhà thầu tiếp theo sắp vào, nên mời cả đại diện nhà thầu tiếp nhận mặt bằng tham gia để ghi nhận hiện trạng, dù Nghị định không bắt buộc.
Ở mục 5, danh mục biên bản nghiệm thu công việc là phần quan trọng nhất. Khoản 2 Điều 23 dùng chính các biên bản công việc làm cơ sở; giai đoạn không thay cho nghiệm thu công việc. Nếu trong giai đoạn còn công việc chưa có biên bản, phải nghiệm thu bổ sung trước, không “gộp” vào biên bản giai đoạn.
Mẫu biên bản nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình, công trình xây dựng (mẫu tham khảo)
Đây là biên bản có giá trị pháp lý cao nhất trong chuỗi nghiệm thu của chủ đầu tư. Nó là điều kiện đưa công trình vào khai thác theo khoản 1 Điều 29, là căn cứ để tính thời hạn bảo hành theo khoản 5 Điều 32, là thành phần bắt buộc của hồ sơ hoàn thành (mục III.13 Phụ lục VII) và là căn cứ để cơ quan chuyên môn ra thông báo theo Phụ lục VIII. Khoản 5 Điều 24 quy định 9 nội dung, khoản 6 quy định 5 nhóm người ký.
Lưu ý: Mẫu dưới đây là mẫu tham khảo do Viện biên soạn, không phải biểu mẫu pháp lý. Mẫu chỉ gồm 9 nội dung tại điểm a đến điểm i khoản 5 Điều 24 và thành phần ký tại khoản 6 Điều 24 Nghị định 207/2026/NĐ-CP.
[Tên chủ đầu tư] · Số: …… /BBNT-HT
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúcBIÊN BẢN NGHIỆM THU HOÀN THÀNH HẠNG MỤC CÔNG TRÌNH / CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG
1. Tên hạng mục công trình, công trình xây dựng được nghiệm thu [điểm a khoản 5 Điều 24]: …… thuộc dự án ……; mã định danh dự án, công trình (nếu có) ……; trường hợp nghiệm thu một phần: nêu rõ phần công trình được nghiệm thu [khoản 2 Điều 24].
2. Thời gian và địa điểm nghiệm thu [điểm b]: ……
3. Thành phần ký biên bản nghiệm thu [điểm c khoản 5; khoản 6 Điều 24]:
a) Chủ đầu tư: người đại diện theo pháp luật hoặc người được ủy quyền (văn bản ủy quyền số …);
b) Nhà thầu giám sát thi công: người đại diện theo pháp luật hoặc người được ủy quyền; giám sát trưởng (liên danh: đủ người đại diện và giám sát trưởng của từng thành viên);
c) Các nhà thầu chính thi công: người đại diện theo pháp luật hoặc người được ủy quyền; chỉ huy trưởng (liên danh: đủ của từng thành viên);
d) Nhà thầu thiết kế (theo hợp đồng với chủ đầu tư): người đại diện theo pháp luật hoặc người được ủy quyền và chủ nhiệm thiết kế;
đ) Dự án PPP: người đại diện theo pháp luật của cơ quan có thẩm quyền ký hợp đồng dự án hoặc người được ủy quyền.4. Đánh giá việc đáp ứng điều kiện nghiệm thu và sự phù hợp [điểm d khoản 5, đối chiếu khoản 1 Điều 24]:
– Công việc đã thi công đầy đủ theo hồ sơ thiết kế được phê duyệt: ……
– Nghiệm thu công việc, bộ phận, giai đoạn đã thực hiện đầy đủ theo Điều 22, Điều 23: ……
– Kết quả thí nghiệm, quan trắc, kiểm tra, kiểm định, thử nghiệm, chạy thử: ……
– Tuân thủ pháp luật về phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ, bảo vệ môi trường trong thi công và pháp luật chuyên ngành khác: ……
– Sự phù hợp so với yêu cầu thiết kế, chỉ dẫn kỹ thuật và các yêu cầu khác của hợp đồng xây dựng: ……5. Đánh giá sự phù hợp của việc thi công theo thiết kế đã được thẩm định về phòng cháy và chữa cháy [điểm đ]: khoảng cách phòng cháy, chữa cháy; đường bộ, bãi đỗ, khoảng trống phục vụ chữa cháy, cứu nạn, cứu hộ; giải pháp thoát nạn; bậc chịu lửa, giải pháp ngăn cháy, chống cháy lan; giải pháp chống khói; các quy định khác ……
6. Kết luận nghiệm thu [điểm e]: chấp thuận / không chấp thuận nghiệm thu hoàn thành; yêu cầu sửa chữa, hoàn thiện bổ sung; ý kiến khác. Trường hợp nghiệm thu có điều kiện: tồn tại cần khắc phục hoặc công việc cần tiếp tục thực hiện, thời gian hoàn thành, giới hạn phạm vi sử dụng (nếu có) [khoản 3 Điều 24].
7. Thời điểm tính bảo hành và thời gian bảo hành [điểm g]: bảo hành tính từ ngày …/…/……; thời gian bảo hành …… tháng.
8. Chữ ký, họ và tên, chức vụ và đóng dấu pháp nhân của người ký [điểm h].
9. Phụ lục kèm theo (nếu có) [điểm i]: danh mục tồn tại; báo cáo hoàn thành công tác giám sát (Phụ lục IVb); danh mục hồ sơ hoàn thành ……
Cách điền 9 nội dung của biên bản nghiệm thu hoàn thành
Nội dung 1 — Tên hạng mục, công trình. Dùng đúng tên trong quyết định phê duyệt dự án và giấy phép xây dựng (nếu có). Nên ghi thêm mã định danh dự án, công trình vì đó là thông tin chủ đầu tư phải ghi trong báo cáo hoàn thành theo Phụ lục VI và cơ quan chuyên môn ghi trong thông báo theo Phụ lục VIII; dùng cùng một cách gọi ở ba văn bản giúp tránh bị yêu cầu giải trình. Khi nghiệm thu một phần công trình theo khoản 2 Điều 24, phải ghi rõ ranh giới phần được nghiệm thu, ví dụ “khối đế từ tầng hầm 2 đến tầng 5, trừ hệ thống điều hòa trung tâm”.
Nội dung 3 — Thành phần ký. Khác với biên bản công việc, người ký ở đây là cấp pháp nhân: người đại diện theo pháp luật hoặc người được ủy quyền. Với nhà thầu giám sát và nhà thầu thi công chính, Nghị định yêu cầu thêm người phụ trách chuyên môn (giám sát trưởng, chỉ huy trưởng). Nhà thầu phụ không có tên trong khoản 6 Điều 24; trách nhiệm phần việc của thầu phụ do nhà thầu chính chịu trước chủ đầu tư theo khoản 3 Điều 4. Khi có người được ủy quyền, ghi số, ngày văn bản ủy quyền ngay trong biên bản.
Nội dung 4 — Đánh giá điều kiện. Đây là phần nhiều biên bản chỉ ghi một câu “đáp ứng điều kiện nghiệm thu”. Điểm d khoản 5 yêu cầu đánh giá việc đáp ứng các điều kiện tại khoản 1 Điều 24, tức bốn điều kiện a, b, c, d, và đánh giá sự phù hợp so với thiết kế, chỉ dẫn kỹ thuật, hợp đồng. Mẫu của Viện tách thành từng dòng để người ký không bỏ sót. Báo cáo hoàn thành công tác giám sát theo Phụ lục IVb, mục 13 “đánh giá về các điều kiện nghiệm thu hoàn thành”, là tài liệu nguồn tốt nhất cho phần này; cách lập báo cáo đó xem bài mẫu báo cáo giám sát thi công theo Phụ lục IV, IVa, IVb.
Nội dung 5 — Phòng cháy và chữa cháy. Điểm đ khoản 5 Điều 24 liệt kê cụ thể các nhóm nội dung phải đánh giá. Đánh giá này là của chủ đầu tư và các nhà thầu về sự phù hợp giữa thi công và thiết kế đã thẩm định về phòng cháy, chữa cháy; nó không thay cho thủ tục nghiệm thu về phòng cháy, chữa cháy theo pháp luật chuyên ngành đối với công trình thuộc diện. Hai thủ tục khác nhau được phân tích trong bài thẩm định thiết kế và nghiệm thu phòng cháy chữa cháy từ 2026.
Nội dung 6 — Kết luận. Nghị định dùng chữ “chấp thuận hay không chấp thuận”. Với nghiệm thu có điều kiện, khoản 3 Điều 24 yêu cầu biên bản nêu rõ ba nhóm thông tin: tồn tại cần khắc phục hoặc công việc cần tiếp tục thực hiện; thời gian hoàn thành các nội dung đó; yêu cầu giới hạn phạm vi sử dụng (nếu có). Tồn tại chỉ được chấp nhận theo cơ chế này khi không ảnh hưởng đến khả năng chịu lực, thời hạn sử dụng, công năng của công trình.
Nội dung 7 — Thời điểm tính bảo hành. Khoản 5 Điều 32 quy định thời hạn bảo hành tính kể từ khi được chủ đầu tư nghiệm thu; với công trình sử dụng vốn đầu tư công, vốn chi thường xuyên, vốn ngân sách nhà nước khác, không ít hơn 24 tháng với công trình cấp đặc biệt, cấp I và không ít hơn 12 tháng với công trình cấp còn lại. Công trình vốn khác có thể tham khảo các mức này. Với thiết bị, khoản 6 Điều 32 tính từ khi nghiệm thu hoàn thành công tác lắp đặt, vận hành thiết bị, nên nếu thiết bị có mốc riêng, ghi thêm một dòng cho thiết bị. Biên bản thiếu nội dung này là biên bản không đầy đủ nội dung.
Nội dung 8 — Đóng dấu pháp nhân. Bắt buộc theo điểm h. Mỗi pháp nhân ký thì đóng dấu của pháp nhân đó; cá nhân chuyên môn (giám sát trưởng, chỉ huy trưởng, chủ nhiệm thiết kế) ký bên cạnh người đại diện của đơn vị mình.
Thành phần ký biên bản nghiệm thu hoàn thành
| Chủ thể | Người ký đại diện | Người ký chuyên môn | Căn cứ |
|---|---|---|---|
| Chủ đầu tư | Người đại diện theo pháp luật hoặc người được ủy quyền | Không quy định | Điểm a khoản 6 Điều 24 |
| Nhà thầu giám sát thi công | Người đại diện theo pháp luật hoặc người được ủy quyền | Giám sát trưởng; liên danh: của từng thành viên | Điểm b khoản 6 Điều 24 |
| Các nhà thầu chính thi công | Người đại diện theo pháp luật hoặc người được ủy quyền | Chỉ huy trưởng; liên danh: của từng thành viên | Điểm c khoản 6 Điều 24 |
| Nhà thầu thiết kế (theo hợp đồng với chủ đầu tư) | Người đại diện theo pháp luật hoặc người được ủy quyền | Chủ nhiệm thiết kế | Điểm d khoản 6 Điều 24; điểm d khoản 2 Điều 21 |
| Cơ quan có thẩm quyền ký hợp đồng dự án (dự án PPP) | Người đại diện theo pháp luật hoặc người được ủy quyền | Không quy định | Điểm đ khoản 6 Điều 24; điểm e khoản 6 Điều 20 |
Chỉ huy trưởng là người ký chuyên môn của nhà thầu thi công trong biên bản hoàn thành, nên nắm chắc 9 nội dung này là yêu cầu nghề nghiệp. Viện có khóa học chỉ huy trưởng dành cho cán bộ kỹ thuật nhà thầu muốn hệ thống lại toàn bộ chuỗi hồ sơ từ nghiệm thu công việc đến bàn giao.
Ba dạng biên bản nghiệm thu hoàn thành
| Dạng | Khi nào dùng | Nội dung phải ghi thêm | Hệ quả |
|---|---|---|---|
| Nghiệm thu hoàn thành toàn bộ | Đáp ứng đủ 4 điều kiện tại khoản 1 Điều 24 | Không | Đủ điều kiện tại khoản 1 Điều 29; công trình thuộc diện kiểm tra còn phải có văn bản chấp thuận theo khoản 2 Điều 29 |
| Nghiệm thu một phần công trình | Một phần đã hoàn thành, đáp ứng khoản 1 Điều 24, chủ đầu tư quyết định đưa phần đó vào khai thác (khoản 2 Điều 24) | Nêu rõ phần công trình được nghiệm thu | Tiếp tục thi công phần còn lại, bảo đảm an toàn và không ảnh hưởng phần đã khai thác; lập, bàn giao hồ sơ phục vụ quản lý, sử dụng cho phần đó (khoản 6 Điều 30) |
| Nghiệm thu có điều kiện | Thi công cơ bản hoàn thành, còn tồn tại không ảnh hưởng chịu lực, thời hạn sử dụng, công năng (khoản 3 Điều 24) | Tồn tại hoặc công việc còn lại; thời gian hoàn thành; giới hạn phạm vi sử dụng (nếu có) | Khai thác có điều kiện (khoản 5 Điều 29); sau khi khắc phục phải nghiệm thu hoàn thành lần nữa; công trình thuộc diện kiểm tra phải báo cáo theo khoản 5 Điều 27 |
Biên bản nghiệm thu vật liệu, sản phẩm, cấu kiện, thiết bị đầu vào (mẫu rút gọn)
Biên bản này đứng trước nghiệm thu công việc và hay bị nhầm với nó. Khoản 6 Điều 14 yêu cầu vật liệu, sản phẩm, cấu kiện, thiết bị phải được người giám sát thi công xây dựng của chủ đầu tư nghiệm thu trước khi đưa vào sử dụng, kết quả lập thành biên bản. Mẫu rút gọn do Viện biên soạn để tham khảo, chỉ gồm các nội dung chủ yếu tại khoản 6 Điều 14:
- Tên, chủng loại, khối lượng, số sê-ri sản phẩm (nếu có) của từng lô được nghiệm thu.
- Thời gian, địa điểm nghiệm thu.
- Thành phần ký (người giám sát thi công của chủ đầu tư và đại diện bên giao vật liệu theo thỏa thuận).
- Kết luận nghiệm thu.
- Các yêu cầu khác (nếu có).
- Chữ ký, họ và tên, chức vụ của người ký.
- Phụ lục kèm theo (nếu có): chứng nhận chất lượng, chứng từ xuất xứ, chứng nhận hợp quy, kết quả thí nghiệm theo khoản 7 Điều 14.
Biên bản này được lưu trong hồ sơ quản lý chất lượng vật liệu (điểm e khoản 7 Điều 14), sau đó trở thành căn cứ khi nghiệm thu công việc sử dụng vật liệu đó (khoản 2 Điều 22 yêu cầu căn cứ “kết quả kiểm tra, thí nghiệm chất lượng vật liệu, thiết bị”).
Sau khi ký: biên bản nghiệm thu đi vào những hồ sơ nào
Một biên bản nghiệm thu công việc không đứng một mình. Nó được tham chiếu trong ít nhất bốn tài liệu khác và cuối cùng nằm trong hồ sơ hoàn thành. Hiểu đường đi này giúp đặt số hiệu, tên gọi thống nhất ngay từ đầu.
| Tài liệu | Biên bản nghiệm thu được dùng thế nào | Căn cứ |
|---|---|---|
| Nhật ký thi công xây dựng | Ghi các công việc được thi công và nghiệm thu hằng ngày | Điểm a mục 3 Phụ lục IIa |
| Báo cáo định kỳ của giám sát (Phụ lục IVa) | Mục 6: thống kê các công việc được nghiệm thu trong kỳ, nghiệm thu giai đoạn | Điểm a khoản 3 Điều 20 |
| Báo cáo hoàn thành công tác giám sát (Phụ lục IVb) | Mục 6: đánh giá công tác tổ chức nghiệm thu công việc, giai đoạn; mục 13: điều kiện nghiệm thu hoàn thành | Điểm b khoản 3 Điều 20 |
| Xác nhận khối lượng | Khối lượng đã nghiệm thu được kiểm tra, xác nhận làm cơ sở thanh toán | Khoản 2 Điều 18; khoản 5 Điều 16 |
| Báo cáo hoàn thành thi công (Phụ lục VI) | Chủ đầu tư báo cáo kết quả nghiệm thu hoàn thành gửi cơ quan chuyên môn | Điểm a khoản 4 Điều 27 |
| Hồ sơ hoàn thành công trình (Phụ lục VII) | Mục III.6 (biên bản công việc, bộ phận, giai đoạn) và mục III.13 (biên bản hoàn thành) | Khoản 1 Điều 28 |
| Thông báo kết quả kiểm tra (Phụ lục VIII) | Căn cứ “biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình số…” | Điểm b khoản 4 Điều 27 |
Với công trình thuộc diện cơ quan nhà nước kiểm tra công tác nghiệm thu (khoản 1 Điều 25), biên bản nghiệm thu hoàn thành là một trong những tài liệu được xem xét đầu tiên; cơ quan chuyên môn ra văn bản trong không quá 16 ngày làm việc với công trình cấp I, cấp đặc biệt và 12 ngày làm việc với công trình còn lại kể từ khi nhận hồ sơ (điểm b khoản 4 Điều 27). Trình tự này được trình bày trong bài kiểm tra công tác nghiệm thu công trình theo Nghị định 207. Cách ghi nhật ký cho khớp với biên bản xem bài nhật ký thi công theo Nghị định 207.
Hình thức biên bản: đóng dấu, chữ ký số, tiếng Anh, file Word hay Excel
Có bắt buộc đóng dấu không? Chỉ biên bản nghiệm thu hoàn thành bắt buộc đóng dấu pháp nhân (điểm h khoản 5 Điều 24). Biên bản nghiệm thu công việc chỉ yêu cầu chữ ký, họ và tên, chức vụ (điểm đ khoản 4 Điều 22); biên bản vật liệu cũng vậy (khoản 6 Điều 14); biên bản giai đoạn theo thỏa thuận.
Có lập biên bản điện tử được không? Khoản 1 Điều 11 cho phép chủ đầu tư và nhà thầu thỏa thuận ứng dụng công nghệ thông tin, mô hình thông tin công trình (BIM) để quản lý chất lượng, nghiệm thu, và lập hồ sơ thuộc danh mục Phụ lục VII theo pháp luật về giao dịch điện tử. Khi cơ quan nhà nước yêu cầu, hồ sơ điện tử phải được trích xuất, in giấy và được chủ đầu tư xác nhận (khoản 2 Điều 11). Khoản 4 Điều 28 yêu cầu hồ sơ hoàn thành lưu bằng bản gốc và bản sao điện tử. Theo cách hiểu của chúng tôi, biên bản ký số hợp lệ khi việc ký số đáp ứng pháp luật giao dịch điện tử và đã được các bên thỏa thuận; nên ghi thỏa thuận này vào kế hoạch nghiệm thu.
Biên bản tiếng Anh có được không? Khoản 2 Điều 28 yêu cầu văn bản, tài liệu thuộc hồ sơ hoàn thành phải lập bằng tiếng Việt; khi có yếu tố nước ngoài, các bên thỏa thuận thêm tiếng Anh hoặc tiếng nước ngoài khác. Vì vậy, biên bản song ngữ Việt – Anh là cách làm phù hợp; biên bản chỉ có tiếng Anh không đáp ứng yêu cầu này.
File Word hay Excel? Nghị định không quy định định dạng soạn thảo. Nhiều đơn vị dùng Excel để tự sinh hàng loạt biên bản công việc từ danh mục; cách này tiện nhưng dễ sinh lỗi sao chép (trùng ngày giờ, trùng tên người ký, kết luận giống hệt nhau). Bất kể công cụ, biên bản cuối cùng phải phản ánh đúng thời gian, thành phần và kết luận thực tế; hồ sơ quản lý chất lượng phải phù hợp với thời gian thực hiện thực tế tại công trường theo khoản 8 Điều 15.
Góc chủ đầu tư, tư vấn giám sát và nhà thầu thi công
Chủ đầu tư, ban quản lý dự án
Khoản 3 Điều 57 Luật Xây dựng giao chủ đầu tư trách nhiệm tổ chức nghiệm thu; khoản 10 Điều 16 Nghị định 207 nhắc lại trách nhiệm tổ chức nghiệm thu theo khoản 6 Điều 14, các Điều 22, 23 và 24. Với chủ đầu tư, việc nên làm sớm nhất là chốt bộ mẫu biên bản nghiệm thu của dự án khi chấp thuận kế hoạch kiểm tra, nghiệm thu của nhà thầu. Nếu chủ đầu tư giao ban quản lý dự án thực hiện, việc giao phải bằng văn bản và chủ đầu tư vẫn chịu trách nhiệm (khoản 1 Điều 5). Ở biên bản hoàn thành, người ký phía chủ đầu tư là người đại diện theo pháp luật hoặc người được ủy quyền; giám đốc ban quản lý dự án chỉ ký khi có văn bản ủy quyền hoặc khi chính ban là chủ đầu tư.
Cũng cần nhớ khoản 3 Điều 4: nghiệm thu của chủ đầu tư không thay thế, không làm giảm trách nhiệm của nhà thầu đối với phần việc do mình thực hiện. Biên bản đã ký không phải là “giấy miễn trách nhiệm” cho nhà thầu khi sau đó phát hiện khiếm khuyết.
Tư vấn giám sát
Điểm l khoản 1 Điều 20 giao giám sát thực hiện nghiệm thu theo khoản 6 Điều 14, các Điều 22, 23 và 24; kiểm tra và xác nhận khối lượng hoàn thành; kiểm tra và xác nhận bản vẽ hoàn công. Ba việc này nên được làm cùng lúc cho mỗi công việc che khuất, vì ba tài liệu phải khớp nhau. Khi không đồng ý nghiệm thu, khoản 3 Điều 22 yêu cầu thông báo lý do bằng văn bản cho nhà thầu; cách đơn giản là vẫn lập biên bản với kết luận “không chấp nhận” và ghi rõ lý do, hoặc lập văn bản riêng. Khi tổ chức nghiệm thu giai đoạn, hoàn thành gói thầu, hạng mục, công trình, tổ chức giám sát phải lập báo cáo theo Phụ lục IVb (điểm b khoản 3 Điều 20).
Nhà thầu thi công
Nhà thầu phải thực hiện thí nghiệm, kiểm tra chạy thử đơn động, chạy thử liên động theo kế hoạch trước khi đề nghị nghiệm thu (khoản 10 Điều 15), và nhà thầu chính phải kiểm tra công tác thi công của nhà thầu phụ (khoản 11 Điều 15). Trên thực tế, nhà thầu là bên soạn phần lớn biên bản. Vì vậy, sai sót về nội dung biên bản công việc thường bị quy cho nhà thầu: Điều 31 Nghị định 339 xử phạt nhà thầu thi công khi lập biên bản không đầy đủ nội dung hoặc thành phần ký không đúng.
Với cán bộ quản lý chất lượng ở cả ba phía, việc nắm hệ thống biên bản là kỹ năng nền. Khóa học quản lý chất lượng công trình của Viện đi theo đúng chuỗi Điều 14, 22, 23, 24 và Phụ lục VII, phù hợp cho cán bộ ban quản lý dự án và bộ phận QA/QC của nhà thầu.
Biên bản thiếu nội dung, sai thành phần ký bị xử phạt thế nào
Nghị định 339/2026/NĐ-CP, hiệu lực từ ngày 26/8/2026 và thay thế Nghị định 16/2022/NĐ-CP (đã hết hiệu lực), có các hành vi gắn trực tiếp với biên bản nghiệm thu. Mức phạt dưới đây là mức áp dụng với tổ chức; theo điểm a khoản 4 Điều 5, cá nhân có cùng hành vi bị phạt bằng một nửa. Tổng quan Nghị định xem bài Nghị định 339/2026/NĐ-CP xử phạt vi phạm hành chính xây dựng.
| Hành vi | Chủ thể | Mức phạt (tổ chức) | Biện pháp khắc phục | Căn cứ |
|---|---|---|---|---|
| Lập biên bản nghiệm thu công việc, nghiệm thu hoàn thành không đầy đủ nội dung | Nhà thầu thi công | 30 – 40 triệu đồng | Buộc lập biên bản nghiệm thu theo quy định | Khoản 1, điểm a khoản 4 Điều 31 |
| Thành phần ký biên bản nghiệm thu công việc, nghiệm thu hoàn thành không đúng quy định | Nhà thầu thi công | 40 – 60 triệu đồng | Buộc hủy bỏ kết quả đã nghiệm thu và nghiệm thu lại | Điểm a khoản 2, điểm b khoản 4 Điều 31 |
| Không thực hiện hoặc nghiệm thu không đầy đủ nội dung, không đúng trình tự, thành phần hoặc không lập biên bản kết quả nghiệm thu | Chủ đầu tư hoặc tổ chức tư vấn giám sát | 40 – 60 triệu đồng | Buộc thực hiện nghiệm thu theo quy định | Điểm g khoản 2, điểm h khoản 5 Điều 29 |
| Nghiệm thu công việc không bảo đảm chất lượng, không phù hợp tiêu chuẩn, quy chuẩn, thiết kế | Chủ đầu tư hoặc tổ chức tư vấn giám sát | 60 – 80 triệu đồng | Không quy định riêng tại khoản 5 Điều 29 | Điểm b khoản 3 Điều 29 |
| Biên bản nghiệm thu hoàn thành không đầy đủ nội dung | Chủ đầu tư | 40 – 60 triệu đồng | Buộc thực hiện nghiệm thu đúng quy định | Điểm a khoản 1, điểm a khoản 4 Điều 30 |
| Thành phần ký biên bản nghiệm thu hoàn thành không đúng quy định; nghiệm thu hoàn thành khi nghiệm thu công việc, bộ phận, giai đoạn chưa đầy đủ | Chủ đầu tư | 80 – 100 triệu đồng | Buộc thực hiện nghiệm thu đúng quy định | Điểm a, b khoản 2, điểm a khoản 4 Điều 30 |
| Khai khống, khai tăng khối lượng nghiệm thu, thanh toán | Nhà thầu thi công | 60 – 80 triệu đồng | Buộc tính lại khối lượng nghiệm thu và thanh toán | Khoản 3, điểm c khoản 4 Điều 31 |
Điểm đáng chú ý là cùng một lỗi “thiếu nội dung” có thể bị xử lý ở cả hai phía: nhà thầu theo Điều 31, chủ đầu tư hoặc tư vấn giám sát theo Điều 29, Điều 30. Biện pháp “buộc hủy bỏ kết quả đã nghiệm thu và nghiệm thu lại” với lỗi thành phần ký là hậu quả nặng nhất về tiến độ, vì công việc có thể đã bị che khuất.
16 tình huống thường gặp khi lập biên bản nghiệm thu và cách xử lý
Các tình huống dưới đây được dựng từ những vướng mắc học viên thường mang tới lớp; số liệu chỉ để minh họa. Cách xử lý dẫn đúng điều khoản; chỗ nào là cách hiểu của chúng tôi đều được ghi rõ.
Nhóm 1 — Biên bản nghiệm thu công việc
Tình huống 1: Giám sát không đến nghiệm thu sau 24 giờ, nhà thầu muốn tự ký để đổ bê tông
Nhà thầu gửi phiếu đề nghị nghiệm thu cốt thép sàn tầng 3 lúc 8 giờ ngày thứ Hai. Đến 10 giờ ngày thứ Ba giám sát vẫn chưa đến, xe bê tông đã đặt lúc 13 giờ. Chỉ huy trưởng đề xuất lập biên bản chỉ có chữ ký của nhà thầu.
Cách xử lý: Không được. Khoản 3 Điều 22 đặt nghĩa vụ cho người giám sát phải nghiệm thu trong không quá 24 giờ, nhưng không có quy định nào cho phép nhà thầu tự nghiệm thu khi giám sát chậm; thành phần ký tại khoản 5 Điều 22 bắt buộc có người trực tiếp giám sát của chủ đầu tư. Nhà thầu nên báo bằng văn bản cho chủ đầu tư, ghi sự việc vào nhật ký thi công kèm giờ gửi phiếu đề nghị, và hoãn đổ bê tông. Theo cách hiểu của chúng tôi, chậm trễ của giám sát có thể là căn cứ để nhà thầu đề nghị xem xét tiến độ nếu hợp đồng xây dựng có điều khoản tương ứng; tự đổ bê tông khi chưa có biên bản thì công việc che khuất sẽ không có căn cứ nghiệm thu.
Tình huống 2: Một biên bản chung cho cả tầng gồm cốp pha, cốt thép, điện âm sàn
Để giảm giấy tờ, nhà thầu đề nghị lập một biên bản cho toàn bộ công việc sàn tầng 7: cốp pha, cốt thép, ống điện âm sàn, ống chờ cấp thoát nước.
Cách xử lý: Được, nếu đúng điều kiện. Khoản 4 Điều 22 cho phép lập chung cho nhiều công việc của một hạng mục công trình theo trình tự thi công. Biên bản chung phải liệt kê từng công việc (thường đưa vào phụ lục), mỗi công việc có kết luận riêng, và thành phần ký phải đủ cho mọi công việc: nếu ống điện do nhà thầu phụ cơ điện thi công thì người phụ trách kỹ thuật của nhà thầu phụ phải ký (điểm c khoản 5 Điều 22). Nếu ống điện thuộc gói thầu của nhà thầu khác, nên lập biên bản riêng.
Tình huống 3: Biên bản chỉ ghi “Đạt yêu cầu”
Trong đợt kiểm tra nội bộ của ban quản lý dự án, 40 biên bản nghiệm thu công việc phần thân chỉ có kết luận “Đạt yêu cầu kỹ thuật”, không có câu nào về việc cho phép thi công tiếp.
Cách xử lý: Điểm d khoản 4 Điều 22 yêu cầu kết luận nêu rõ chấp nhận hay không chấp nhận và “đồng ý cho triển khai các công việc tiếp theo”. Các biên bản này thiếu nội dung, thuộc hành vi tại khoản 1 Điều 31 Nghị định 339 (đối với nhà thầu lập biên bản). Với công việc đã bị che khuất, theo cách hiểu của chúng tôi, không thể “nghiệm thu lại” hiện trường; ban quản lý dự án nên yêu cầu bổ sung văn bản xác nhận của các bên đã ký, đối chiếu nhật ký thi công, kết quả thí nghiệm và bản vẽ hoàn công bộ phận che khuất để chứng minh trình tự, đồng thời sửa mẫu biên bản cho các đợt sau.
Tình huống 4: Nhà thầu phụ thi công cọc khoan nhồi, ai ký?
Nhà thầu chính A thuê nhà thầu phụ B thi công 120 cọc khoan nhồi. Biên bản nghiệm thu từng cọc chỉ có chữ ký của kỹ sư B và giám sát của chủ đầu tư.
Cách xử lý: Thiếu chữ ký. Điểm b và điểm c khoản 5 Điều 22 yêu cầu cả người phụ trách kỹ thuật thi công của nhà thầu chính và của nhà thầu phụ. Khoản 11 Điều 15 cũng giao nhà thầu chính kiểm tra công tác của nhà thầu phụ. Thiếu người ký của nhà thầu chính là thành phần ký không đúng, có thể bị phạt 40 – 60 triệu đồng và buộc hủy kết quả, nghiệm thu lại (khoản 2 và điểm b khoản 4 Điều 31 Nghị định 339). Cần bổ sung ngay cho các cọc chưa thi công phần đài; với cọc đã bị che, xử lý như tình huống 3.
Tình huống 5: Không chấp nhận nghiệm thu thì ghi thế nào?
Giám sát kiểm tra lớp cấp phối đá dăm và đo độ chặt tại 3 điểm, 1 điểm thấp hơn yêu cầu thiết kế.
Cách xử lý: Lập biên bản với kết luận “không chấp nhận nghiệm thu”, ghi vị trí điểm không đạt, kết quả đo, yêu cầu sửa chữa (lu lèn bổ sung, kiểm tra lại) và “không đồng ý cho triển khai công việc tiếp theo tại đoạn …”. Cách này đáp ứng cùng lúc điểm d khoản 4 và yêu cầu thông báo lý do bằng văn bản tại khoản 3 Điều 22. Sau khi nhà thầu khắc phục, lập biên bản nghiệm thu mới, dẫn chiếu số biên bản không chấp nhận trước đó. Phần thiếu kết quả thí nghiệm khi nghiệm thu được bàn riêng trong bài nghiệm thu công trình xây dựng theo Nghị định 207/2026.
Nhóm 2 — Mô hình hợp đồng đặc thù
Tình huống 6: Hợp đồng EPC, giám sát của chủ đầu tư có ký biên bản công việc không?
Dự án nhà máy xử lý nước áp dụng hợp đồng EPC. Hợp đồng giao nhà thầu EPC tự giám sát phần xây dựng, chủ đầu tư giữ quyền giám sát phần lắp đặt thiết bị.
Cách xử lý: Theo điểm a khoản 6 Điều 22, người ký phía giám sát là người trực tiếp giám sát của nhà thầu EPC hoặc của chủ đầu tư “đối với phần việc do mình giám sát theo quy định của hợp đồng”. Vì vậy, biên bản phần xây dựng do giám sát của EPC ký; biên bản phần lắp đặt thiết bị do giám sát của chủ đầu tư ký. Bộ phận giám sát của EPC phải độc lập với bộ phận thi công (khoản 4 Điều 20). Đại diện chủ đầu tư ký thêm nếu hợp đồng EPC có thỏa thuận (điểm c khoản 6). Ở nghiệm thu hoàn thành, chủ đầu tư vẫn là bên tổ chức (khoản 5 Điều 5).
Tình huống 7: Liên danh hai nhà thầu, ai ký biên bản công việc và biên bản hoàn thành?
Liên danh X – Y thi công trường học: X làm phần kết cấu, Y làm phần cơ điện. Biên bản nghiệm thu công việc phần cơ điện đang do kỹ sư của X ký vì X là thành viên đứng đầu.
Cách xử lý: Sai với khoản 8 Điều 22: người phụ trách kỹ thuật của từng thành viên ký biên bản công việc do mình thực hiện, nên phần cơ điện phải do kỹ sư của Y ký. Ở biên bản hoàn thành, điểm c khoản 6 Điều 24 yêu cầu đầy đủ người đại diện theo pháp luật hoặc người được ủy quyền và chỉ huy trưởng của từng thành viên liên danh. Phân định phạm vi công việc từng thành viên phải có trong thỏa thuận liên danh và hợp đồng (khoản 6 Điều 5) — đó là căn cứ để xác định ai ký.
Tình huống 8: Hợp đồng chìa khóa trao tay, chủ đầu tư có tên trong biên bản công việc không?
Chủ đầu tư một khu nghỉ dưỡng thuê nhà thầu chìa khóa trao tay, muốn cán bộ của mình ký vào mọi biên bản nghiệm thu công việc.
Cách xử lý: Khoản 7 Điều 22 chỉ quy định hai người ký là người trực tiếp giám sát và người trực tiếp phụ trách kỹ thuật thi công của nhà thầu chìa khóa trao tay. Theo cách hiểu của chúng tôi, Nghị định không cấm chủ đầu tư tham gia nếu hợp đồng thỏa thuận, nhưng chữ ký của chủ đầu tư là thỏa thuận thêm, không thay cho hai chữ ký bắt buộc. Chủ đầu tư vẫn tổ chức nghiệm thu hoàn thành theo khoản 5 Điều 5 và ký theo điểm a khoản 6 Điều 24.
Nhóm 3 — Biên bản nghiệm thu giai đoạn
Tình huống 9: Kết thúc gói thầu phần ngầm, nhà thầu phần thân chuẩn bị vào
Gói thầu số 3 (cọc, tầng hầm) kết thúc; gói thầu số 4 (phần thân) do nhà thầu khác thực hiện. Chủ đầu tư muốn có một biên bản “chốt” chất lượng phần ngầm trước khi bàn giao mặt bằng.
Cách xử lý: Đây đúng là trường hợp tại điểm b khoản 1 Điều 23 (kết thúc một gói thầu xây dựng). Thành phần tham gia phải có giám sát trưởng (khoản 3 Điều 23). Cơ sở xem xét là danh mục biên bản nghiệm thu công việc phần ngầm, kết quả thí nghiệm cọc, kết quả quan trắc tầng hầm (khoản 2 Điều 23). Tổ chức giám sát lập báo cáo theo Phụ lục IVb (điểm b khoản 3 Điều 20) và đính kèm biên bản. Nên mời nhà thầu gói 4 cùng ghi nhận hiện trạng mặt bằng, dù đây là thỏa thuận thêm.
Tình huống 10: Hợp đồng không nói gì về nghiệm thu giai đoạn
Đến buổi nghiệm thu phần thô, chủ đầu tư muốn giám đốc nhà thầu ký, nhà thầu cho rằng chỉ huy trưởng ký là đủ; không văn bản nào thỏa thuận trước.
Cách xử lý: Khoản 3 Điều 23 để các bên tự thỏa thuận thành phần, nội dung, điều kiện, chỉ bắt buộc có giám sát trưởng. Khi chưa thỏa thuận, các bên cần thống nhất bằng văn bản (biên bản làm việc hoặc phụ lục hợp đồng) trước buổi nghiệm thu. Về lâu dài, nên đưa mẫu biên bản nghiệm thu giai đoạn vào kế hoạch kiểm tra, nghiệm thu theo điểm d khoản 3 Điều 15. Nghiệm thu giai đoạn không bắt buộc, nên không thể dùng nó để thay biên bản công việc còn thiếu.
Nhóm 4 — Biên bản nghiệm thu hoàn thành
Tình huống 11: Mẫu biên bản hoàn thành cũ không có mục phòng cháy, chữa cháy
Ban quản lý dự án dùng lại mẫu biên bản nghiệm thu hoàn thành của dự án năm 2024 cho một nhà văn hóa nghiệm thu tháng 9/2026.
Cách xử lý: Phải bổ sung. Điểm đ khoản 5 Điều 24 Nghị định 207 yêu cầu biên bản đánh giá sự phù hợp của việc thi công theo thiết kế đã được thẩm định về phòng cháy và chữa cháy, liệt kê cụ thể các nhóm nội dung. Biên bản thiếu mục này là “không đầy đủ các nội dung theo quy định”, chủ đầu tư có thể bị phạt 40 – 60 triệu đồng (điểm a khoản 1 Điều 30 Nghị định 339). Mẫu cũ cần đối chiếu lại toàn bộ 9 nội dung của khoản 5 Điều 24.
Tình huống 12: Biên bản không ghi thời điểm tính bảo hành
Công trình trụ sở cấp III, vốn ngân sách, nghiệm thu hoàn thành ngày 15/9/2026. Biên bản không có dòng bảo hành; hợp đồng ghi bảo hành 12 tháng. Hai bên tranh cãi bảo hành bắt đầu từ ngày nghiệm thu hay ngày bàn giao.
Cách xử lý: Điểm g khoản 5 Điều 24 yêu cầu ghi thời điểm tính bảo hành và thời gian bảo hành; khoản 5 Điều 32 quy định thời hạn bảo hành tính kể từ khi được chủ đầu tư nghiệm thu, không ít hơn 12 tháng với công trình cấp III dùng vốn ngân sách. Theo đó, mốc hợp lý là 15/9/2026 và bảo hành tối thiểu đến 15/9/2027. Các bên nên lập văn bản bổ sung xác nhận mốc này và sửa mẫu biên bản; biên bản thiếu nội dung có thể bị xử lý theo Điều 30, Điều 31 Nghị định 339.
Tình huống 13: Phó giám đốc nhà thầu ký biên bản hoàn thành, không có giấy ủy quyền
Giám đốc nhà thầu thi công đi công tác, phó giám đốc ký và đóng dấu biên bản nghiệm thu hoàn thành.
Cách xử lý: Điểm c khoản 6 Điều 24 yêu cầu người đại diện theo pháp luật hoặc người được ủy quyền. Nếu phó giám đốc không phải người đại diện theo pháp luật theo điều lệ doanh nghiệp và không có văn bản ủy quyền, thành phần ký không đúng quy định. Cần bổ sung văn bản ủy quyền (có hiệu lực tại thời điểm ký) hoặc ký lại. Khuyến nghị ghi số, ngày văn bản ủy quyền ngay trong ô thành phần ký của mẫu biên bản nghiệm thu hoàn thành.
Tình huống 14: Trường học cần khai giảng, còn tồn tại sơn hoàn thiện hành lang tầng 4
Trường tiểu học 4 tầng hoàn thành kết cấu, cơ điện, phòng cháy chữa cháy; còn 300 m² sơn hoàn thiện hành lang tầng 4 và lan can sân thượng chưa lắp xong. Chủ đầu tư muốn đưa vào sử dụng từ 05/9.
Cách xử lý: Có thể nghiệm thu có điều kiện theo khoản 3 Điều 24 nếu các tồn tại không ảnh hưởng chịu lực, thời hạn sử dụng, công năng. Biên bản phải nêu rõ tồn tại (sơn hành lang tầng 4, lan can sân thượng), thời gian hoàn thành, và giới hạn phạm vi sử dụng (ví dụ cấm học sinh lên sân thượng đến khi lắp xong lan can). Theo cách hiểu của chúng tôi, lan can sân thượng liên quan an toàn sử dụng nên phải khoanh vùng cấm sử dụng chứ không chỉ “ghi nhận tồn tại”. Sau khi khắc phục, chủ đầu tư tổ chức nghiệm thu hoàn thành (khoản 5 Điều 29); nếu công trình thuộc diện kiểm tra thì báo cáo theo khoản 5 Điều 27.
Nhóm 5 — Hình thức biên bản
Tình huống 15: Biên bản nghiệm thu công việc ký số, không đóng dấu
Dự án dùng nền tảng quản lý dữ liệu chung; giám sát và nhà thầu ký số trên biên bản nghiệm thu công việc, không in giấy, không đóng dấu. Đơn vị kiểm toán hỏi biên bản có hợp lệ không.
Cách xử lý: Biên bản công việc không bắt buộc đóng dấu (điểm đ khoản 4 Điều 22 chỉ yêu cầu chữ ký, họ và tên, chức vụ). Việc lập hồ sơ điện tử được phép khi các bên thỏa thuận và tuân thủ pháp luật giao dịch điện tử (điểm b khoản 1 Điều 11). Khi cơ quan nhà nước yêu cầu, hồ sơ phải được trích xuất, in giấy và chủ đầu tư xác nhận (khoản 2 Điều 11). Theo cách hiểu của chúng tôi, biên bản hợp lệ nếu thỏa thuận ứng dụng công nghệ thông tin đã được lập và chữ ký số đáp ứng pháp luật giao dịch điện tử; nên xuất trình văn bản thỏa thuận đó cho đơn vị kiểm toán.
Tình huống 16: Dự án có vốn nước ngoài muốn lập biên bản chỉ bằng tiếng Anh
Chủ đầu tư là doanh nghiệp có vốn nước ngoài, tư vấn giám sát là công ty quốc tế; các bên đề xuất lập toàn bộ biên bản nghiệm thu bằng tiếng Anh.
Cách xử lý: Khoản 2 Điều 28 yêu cầu văn bản, tài liệu thuộc hồ sơ hoàn thành phải lập bằng tiếng Việt; khi có yếu tố nước ngoài, ngôn ngữ do các bên thỏa thuận thêm là tiếng Anh hoặc tiếng nước ngoài khác. Biên bản nghiệm thu là thành phần hồ sơ hoàn thành (mục III.6, III.13 Phụ lục VII), nên cần lập song ngữ, trong đó có bản tiếng Việt. Mẫu biên bản nghiệm thu song ngữ nên quy định rõ bản ngôn ngữ nào được ưu tiên khi có khác biệt, theo thỏa thuận hợp đồng.
Checklist rà soát mẫu biên bản nghiệm thu trước khi ký
Danh sách dưới đây dùng được cho cả người soạn (thường là nhà thầu) và người ký (giám sát, chủ đầu tư). Mỗi dòng gắn với một điều khoản, nên có thể dùng làm phiếu kiểm tra nội bộ.
Biên bản nghiệm thu công việc (Điều 22):
- Tên công việc xác định được vị trí cụ thể, khớp kế hoạch nghiệm thu và nhật ký (điểm a khoản 4).
- Có giờ, ngày, địa điểm; giờ nghiệm thu không quá 24 giờ sau giờ nhận đề nghị, hoặc có ghi chú lý do (điểm b khoản 4; khoản 3).
- Đủ người ký theo mô hình hợp đồng: giám sát của chủ đầu tư, kỹ thuật nhà thầu chính, kỹ thuật nhà thầu phụ nếu có; EPC, chìa khóa trao tay, liên danh theo khoản 6, 7, 8.
- Kết luận đủ bốn ý: chấp nhận hay không; đồng ý triển khai công việc tiếp theo; yêu cầu sửa chữa, hoàn thiện; yêu cầu khác (điểm d khoản 4).
- Mỗi người ký có họ tên, chức vụ (điểm đ khoản 4).
- Đã có kết quả thí nghiệm vật liệu, kết quả quan trắc liên quan theo kế hoạch thí nghiệm đã chấp thuận (khoản 2 Điều 22; Điều 2 Thông tư 32/2026/TT-BXD).
- Bộ phận che khuất đã có bản vẽ hoàn công hoặc số đo thực tế (điểm c khoản 1 Phụ lục IIb).
Biên bản nghiệm thu giai đoạn (Điều 23):
- Xác định trường hợp tổ chức: kết thúc giai đoạn, bộ phận hoặc kết thúc gói thầu (khoản 1).
- Có giám sát trưởng tham gia và ký (khoản 3).
- Danh mục biên bản công việc của giai đoạn đầy đủ, không công việc nào “nghiệm thu gộp” (khoản 2).
- Nội dung, điều kiện, thành phần khác đúng thỏa thuận đã ghi trong kế hoạch nghiệm thu hoặc hợp đồng.
- Có báo cáo của tổ chức giám sát theo Phụ lục IVb nếu thuộc trường hợp tại điểm b khoản 3 Điều 20.
Biên bản nghiệm thu hoàn thành (Điều 24):
- Đủ 9 nội dung a đến i của khoản 5, đặc biệt mục phòng cháy, chữa cháy (điểm đ) và thời điểm tính bảo hành (điểm g).
- Đánh giá tách từng điều kiện a, b, c, d của khoản 1, không gộp thành một câu.
- Đủ người ký theo khoản 6; liên danh đủ từng thành viên; người được ủy quyền có văn bản ủy quyền ghi trong biên bản.
- Có chữ ký, họ tên, chức vụ và đóng dấu pháp nhân (điểm h).
- Nghiệm thu một phần: ghi rõ phần công trình (khoản 2); nghiệm thu có điều kiện: tồn tại, thời hạn, giới hạn sử dụng (khoản 3).
- Biên bản dùng cùng tên công trình, mã định danh với báo cáo Phụ lục VI sẽ gửi cơ quan chuyên môn (nếu thuộc diện kiểm tra).
- Lập bằng tiếng Việt (song ngữ nếu có yếu tố nước ngoài) theo khoản 2 Điều 28.
Những sai lầm thường gặp với mẫu biên bản nghiệm thu
- Gắn nhãn “mẫu theo Phụ lục … Nghị định 207” cho biên bản nghiệm thu. Nghị định 207 không có phụ lục biên bản nghiệm thu; ghi như vậy là dẫn sai căn cứ.
- Dùng lại mẫu soạn theo Nghị định 06/2021/NĐ-CP (đã hết hiệu lực) mà không đối chiếu khoản 5 Điều 24 Nghị định 207, dẫn đến thiếu mục phòng cháy, chữa cháy hoặc thiếu ô thời điểm tính bảo hành.
- Ô thành phần ký cố định “Bên A – Bên B”, bỏ sót nhà thầu phụ, thành viên liên danh hoặc giám sát của nhà thầu EPC.
- Kết luận một chữ “Đạt”, không có câu đồng ý cho triển khai công việc tiếp theo.
- Sinh biên bản hàng loạt bằng file Excel với cùng ngày giờ, cùng người ký, trong khi nhật ký thi công ghi khác. Khoản 8 Điều 15 yêu cầu hồ sơ quản lý chất lượng phù hợp với thời gian thực hiện thực tế.
- Ký lùi ngày biên bản công việc che khuất sau khi đã đổ bê tông. Đây là sai về bản chất, không phải lỗi hình thức; công việc đã che khuất không còn được kiểm tra trực tiếp.
- Biên bản hoàn thành do cấp phó ký không có ủy quyền hoặc người ký phía chủ đầu tư là giám đốc ban quản lý dự án mà không có văn bản giao, ủy quyền.
- Coi nghiệm thu giai đoạn là bắt buộc rồi dùng nó để “gộp” các công việc chưa nghiệm thu; khoản 2 Điều 23 dùng biên bản công việc làm cơ sở, không thay thế.
- Không lưu biên bản đúng chỗ: biên bản vật liệu nằm rời rạc, không vào hồ sơ quản lý chất lượng vật liệu theo khoản 7 Điều 14, đến khi lập hồ sơ hoàn thành theo Phụ lục VII thì thiếu.
- Chỉ lập biên bản bằng tiếng Anh ở dự án có vốn nước ngoài, trái khoản 2 Điều 28.
Biên bản nghiệm thu lập theo mẫu cũ trước 01/7/2026 có phải làm lại không?
Khoản 2 Điều 52 Nghị định 207 quy định Nghị định 06/2021/NĐ-CP (cùng các nghị định sửa đổi, bổ sung) đã hết hiệu lực kể từ ngày 01/7/2026. Điều 53 về chuyển tiếp xử lý loại, cấp công trình, hồ sơ thủ tục hành chính đã tiếp nhận và các trường hợp kiểm tra công tác nghiệm thu; Điều 53 không có khoản nào yêu cầu lập lại biên bản nghiệm thu đã ký trước 01/7/2026, cũng không có khoản nào cho phép tiếp tục dùng mẫu cũ cho biên bản lập từ ngày đó.
Theo cách hiểu của chúng tôi: biên bản đã ký hợp lệ trước 01/7/2026 theo quy định tại thời điểm ký vẫn là thành phần hồ sơ hợp lệ; biên bản lập từ 01/7/2026 phải đáp ứng nội dung và thành phần ký của Nghị định 207. Với công trình khởi công trước 01/7/2026 nhưng nghiệm thu hoàn thành sau ngày đó, biên bản hoàn thành phải theo khoản 5, khoản 6 Điều 24 Nghị định 207. Khi có nghi ngờ về trường hợp cụ thể, nên hỏi ý kiến cơ quan chuyên môn về xây dựng có thẩm quyền.
Bồi dưỡng nghiệp vụ nghiệm thu cho giám sát, ban quản lý dự án và nhà thầu
Biên bản nghiệm thu là văn bản ngắn nhưng gom kiến thức của cả Nghị định 207: kế hoạch thí nghiệm, căn cứ đánh giá, mô hình hợp đồng, điều kiện đưa vào sử dụng, bảo hành và chế tài. Người ký cần hiểu vì sao từng ô tồn tại, chứ không chỉ điền theo mẫu. Viện Nghiên Cứu Đào Tạo Bồi Dưỡng Cán Bộ có hai khóa học phù hợp trực tiếp với người đọc bài này: Khóa học giám sát thi công xây dựng dành cho người trực tiếp giám sát và giám sát trưởng, là những người ký biên bản nghiệm thu công việc, giai đoạn và hoàn thành; Khóa học quản lý chất lượng công trình dành cho cán bộ ban quản lý dự án, chủ đầu tư và bộ phận quản lý chất lượng của nhà thầu, những người thiết kế bộ mẫu, tổ chức nghiệm thu và lập hồ sơ hoàn thành. Cán bộ kỹ thuật nhà thầu có thể tham khảo thêm khóa chỉ huy trưởng. Đơn vị có nhu cầu có thể tổ chức lớp theo hồ sơ của chính dự án qua hình thức đào tạo tại đơn vị.
Sau khi hoàn thành khóa học, học viên được cấp chứng nhận hoàn thành khóa học theo tên khóa học đã tham gia. Chứng nhận hoàn thành khóa học không phải chứng chỉ hành nghề hoạt động xây dựng; chứng chỉ hành nghề do cơ quan có thẩm quyền xem xét, cấp theo quy định hiện hành.
Cần bồi dưỡng nghiệp vụ nghiệm thu, giám sát theo Nghị định 207 cho cán bộ của đơn vị? Viện Nghiên Cứu Đào Tạo Bồi Dưỡng Cán Bộ hỗ trợ học trực tiếp, học online và tổ chức đào tạo tại đơn vị, bám theo văn bản quy phạm pháp luật hiện hành.
VIỆN NGHIÊN CỨU ĐÀO TẠO BỒI DƯỠNG CÁN BỘ
- Hotline / Zalo: 0904 889 859 (Ms. Hoa)
- Email: daotao@viendaotaocanbo.edu.vn
- Địa chỉ: BT164 Central St, Khu Sunrise L, KDT The Manor Central Park, Phường Định Công, TP. Hà Nội
- Website: //viendaotaocanbo.edu.vn
Văn bản sử dụng trong bài
- Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 (hiệu lực 01/7/2026): điểm a khoản 2 Điều 56; Điều 57; khoản 2 Điều 58.
- Nghị định 207/2026/NĐ-CP ngày 15/6/2026 quy định chi tiết một số điều của Luật Xây dựng về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng (hiệu lực 01/7/2026): khoản 3 Điều 4; Điều 5; Điều 11; khoản 6, khoản 7 Điều 14; khoản 2, điểm d khoản 3, khoản 8, 10, 11, 17 Điều 15; khoản 1, 3, 5, 10 Điều 16; khoản 2 Điều 18; Điều 20; điểm d khoản 2 Điều 21; Điều 22 đến Điều 29; khoản 6 Điều 30; khoản 5, khoản 6 Điều 32; khoản 2 Điều 52; Điều 53; Phụ lục IIa, IIb, IVa, IVb, VI, VII, VIII.
- Thông tư 32/2026/TT-BXD ngày 22/6/2026: Điều 2 (kế hoạch tổ chức thí nghiệm).
- Nghị định 339/2026/NĐ-CP (hiệu lực 26/8/2026): điểm a khoản 4 Điều 5; Điều 29; Điều 30; Điều 31.
- Văn bản đã hết hiệu lực, chỉ nhắc để đối chiếu: Nghị định 06/2021/NĐ-CP (đã hết hiệu lực từ 01/7/2026); Nghị định 16/2022/NĐ-CP (đã hết hiệu lực, thay bằng Nghị định 339/2026/NĐ-CP); Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 (đã hết hiệu lực từ 01/7/2026).
Nội dung được biên soạn bởi Ban Đào tạo – Viện Nghiên Cứu Đào Tạo Bồi Dưỡng Cán Bộ trên cơ sở đối chiếu Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, Nghị định 207/2026/NĐ-CP (thân văn bản và Phụ lục I đến XI), Thông tư 32/2026/TT-BXD và Nghị định 339/2026/NĐ-CP tại thời điểm 06/10/2026. Các mẫu biên bản trong bài là mẫu tham khảo do Viện biên soạn, không phải biểu mẫu pháp lý do cơ quan nhà nước ban hành; khi áp dụng, các bên căn cứ hợp đồng xây dựng, kế hoạch nghiệm thu đã được chấp thuận và quy định chuyên ngành của công trình. Bài viết mang tính tham khảo. Nghiêm cấm sao chép nội dung khi chưa được phép.
