Phụ lục Nghị định 207/2026: 11 phụ lục, 14 mẫu, ai lập, dùng khi nào và tình huống tham khảo

Phụ lục Nghị định 207/2026/NĐ-CP là 11 phụ lục (từ I đến XI) ban hành kèm Nghị định quy định chi tiết Luật Xây dựng 135/2025/QH15 về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình, có hiệu lực từ 01/7/2026 (khoản 1 Điều 52). Tách theo từng mẫu, có 14 mẫu và danh mục: I, IIa, IIb, III, IVa, IVb, V, VI, VII, VIII, IX, X, XIa, XIb. Mỗi phụ lục gắn với một điều của Nghị định và một chủ thể cụ thể: nhà thầu lập nhật ký, bản vẽ hoàn công, biện pháp an toàn; tư vấn giám sát lập báo cáo giám sát; chủ đầu tư gửi thông báo khởi công, báo cáo hoàn thành và lập hồ sơ; cơ quan chuyên môn ra thông báo kết quả kiểm tra; chủ sở hữu báo cáo khi muốn kéo dài thời hạn sử dụng.

Trên công trường, câu hỏi thường không phải “phụ lục nghị định 207 có những gì”, mà là những câu rất cụ thể: báo cáo tháng của tư vấn giám sát có dùng được để nghiệm thu hoàn thành gói thầu không, khi bàn giao cho đơn vị vận hành thì đưa bộ hồ sơ nào, nhà xưởng nhỏ có phải gửi báo cáo hoàn thành lên Sở Xây dựng không, công trình sắp hết thời hạn sử dụng thì gửi mẫu gì và gửi lúc nào. Phần lớn sai sót mà Viện gặp khi làm việc với ban quản lý dự án và nhà thầu đều đến từ việc chọn nhầm phụ lục, dùng thiếu phụ lục, hoặc dùng đúng mẫu nhưng sai thời điểm.

Một nguyên nhân khác là thói quen cũ: nhiều đơn vị vẫn giữ bộ biểu mẫu xây dựng từ trước 01/7/2026, chỉ đổi dòng “Căn cứ”. Trong khi đó, hệ thống phụ lục của Nghị định 207/2026/NĐ-CP có cấu trúc riêng: nhiều mẫu có trường mã định danh dự án và mã định danh công trình, báo cáo giám sát tách thành báo cáo định kỳ và báo cáo hoàn thành, danh mục công trình quy mô lớn, kỹ thuật phức tạp nằm ở một phụ lục riêng.

Bài viết này hướng dẫn theo cách một chuyên gia đọc hồ sơ: phụ lục nào, tên chính xác là gì, điều nào dẫn chiếu, ai lập, ai nhận, dùng ở mốc nào của dự án, gồm những thành phần chính nào và lỗi nào hay gặp; kèm 15 tình huống dùng nhầm, dùng thiếu phụ lục. Căn cứ là Luật Xây dựng 135/2025/QH15, Nghị định 207/2026/NĐ-CP và bản Phụ lục kèm theo, Thông tư 32/2026/TT-BXD, Nghị định 217/2026/NĐ-CP và Nghị định 339/2026/NĐ-CP về xử phạt. Đây là bài tổng hợp; mỗi phụ lục đã có bài phân tích sâu, đường dẫn được đặt ngay trong từng mục.

Phụ lục Nghị định 207 năm 2026 gồm những gì?

Bản Phụ lục kèm theo Nghị định 207/2026/NĐ-CP ngày 15/6/2026 có 11 phụ lục đánh số La Mã. Ba phụ lục có phụ lục con: Phụ lục II (IIa nhật ký thi công, IIb bản vẽ hoàn công), Phụ lục IV (IVa báo cáo định kỳ, IVb báo cáo hoàn thành công tác giám sát) và Phụ lục XI (XIa báo cáo của chủ sở hữu, XIb thông báo ý kiến của cơ quan nhà nước). Vì vậy, khi đếm theo từng mẫu hoặc danh mục thực tế phải dùng, có 14 đầu mục. Bảng dưới đây là bảng tra nhanh; cột “Điều dẫn chiếu” là nơi trong thân Nghị định gọi tên phụ lục đó.

Nguồn: bản Phụ lục kèm theo Nghị định 207/2026/NĐ-CP và các điều được dẫn trong bảng. Tên phụ lục ghi theo dòng tiêu đề của từng mẫu; với Phụ lục IVb, Nghị định dùng tên dài vì cùng một mẫu phục vụ bốn cấp độ: gói thầu, giai đoạn, hạng mục và toàn bộ công trình.

Căn cứ pháp lý hiện hành

Các văn bản dưới đây là căn cứ để đọc và áp dụng hệ thống phụ lục từ ngày 01/7/2026:

• Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 — tầng nguyên tắc: điều kiện khởi công (Điều 48), giấy phép và thông báo khởi công (Điều 43), lưu trữ hồ sơ (Điều 42), giám sát thi công (Điều 56), nghiệm thu và kiểm tra công tác nghiệm thu (Điều 57), bàn giao (Điều 58).
• Nghị định 207/2026/NĐ-CP ngày 15/6/2026, hiệu lực 01/7/2026 — quy định chi tiết Luật Xây dựng về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng; 54 điều và 11 phụ lục.
• Thông tư 32/2026/TT-BXD ngày 22/6/2026, hiệu lực 01/7/2026 — quy định chi tiết một số điều của Nghị định 207, trong đó Điều 7 quy định nội dung báo cáo và công bố công trình hết thời hạn sử dụng theo thiết kế (liên quan trực tiếp đến cách dùng Phụ lục XIa).
• Nghị định 217/2026/NĐ-CP — khoản 2 Điều 3 và Phụ lục IV xác định “công trình ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng”, một trong các nhóm thuộc diện kiểm tra công tác nghiệm thu, tức là nhóm phải dùng Phụ lục VI và nhận Phụ lục VIII.
• Nghị định 339/2026/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính, hiệu lực 26/8/2026 — các hành vi không lập, lập không đúng hoặc không gửi văn bản tương ứng với các phụ lục.

Lưu ý phân biệt: Nghị định 207 khác Nghị định 217. Nghị định 217 quy định về quản lý hoạt động xây dựng (thẩm định, giấy phép, BIM bắt buộc theo Điều 8). Ở Nghị định 207, ứng dụng mô hình thông tin công trình chỉ là nội dung chủ đầu tư và nhà thầu được quyền thỏa thuận (Điều 11), và hồ sơ thuộc Phụ lục VII có thể lập theo pháp luật về giao dịch điện tử.

Ba nhóm phụ lục: danh mục tra cứu, nội dung bắt buộc và mẫu văn bản

Đọc kỹ bản gốc sẽ thấy 14 đầu mục trong phụ lục Nghị định 207 không cùng một “tính chất”. Phân biệt được điều này giúp tránh hai thái cực: hoặc coi mọi phụ lục là mẫu phải điền đúng từng chữ, hoặc coi tất cả là “tham khảo”. Theo cách chúng tôi phân nhóm khi giảng dạy:

• Nhóm danh mục tra cứu (Phụ lục I, Phụ lục IX): không có ai “lập” phụ lục này. Phụ lục I dùng để xác định loại công trình theo công năng; Phụ lục IX dùng để xác định công trình nào là công trình quy mô lớn, kỹ thuật phức tạp. Kết quả tra cứu được ghi vào các văn bản khác.
• Nhóm nội dung bắt buộc, không có khung trình bày cứng (Phụ lục IIa, IIb, III): Nghị định quy định thông tin chủ yếu phải có (nhật ký), cách lập và mẫu dấu (bản vẽ hoàn công), các nhóm nội dung chính (biện pháp an toàn). Hình thức cụ thể do các bên thỏa thuận hoặc nhà thầu tự thiết kế, miễn đủ nội dung.
• Nhóm mẫu văn bản (Phụ lục IVa, IVb, V, VI, VIII, XIa, XIb): có quốc hiệu, số, kính gửi, các mục đánh số, người ký và ghi chú chú thích. Đây là nhóm nên giữ đúng cấu trúc mục, đúng người ký và đúng chú thích của bản gốc.
• Nhóm danh mục hồ sơ (Phụ lục VII, Phụ lục X): liệt kê thành phần hồ sơ phải tập hợp. Không phải mọi mục đều bắt buộc với mọi công trình: nhiều mục ghi rõ “(nếu có)”.

Bản đồ phụ lục theo vòng đời dự án

Cách nhớ hiệu quả nhất là gắn phụ lục vào mốc thời gian. Bảng dưới đây đi từ trước khởi công đến khi công trình hết thời hạn sử dụng; cột “Mốc kiểm soát” là thời điểm mà nếu thiếu văn bản thì bước tiếp theo bị vướng.

Ba phụ lục “đi xuyên” nhiều giai đoạn là IIa, IIb và III: chúng không kết thúc ở một mốc mà được cập nhật liên tục. Ngược lại, V, VI, VIII, XIa, XIb là văn bản “một lần” gắn với một thủ tục cụ thể.

Tóm tắt từng phụ lục Nghị định 207

Mỗi mục dưới đây trả lời sáu câu hỏi: tên chính xác, điều dẫn chiếu, ai lập và ai nhận, dùng khi nào, thành phần chính theo bản gốc, lỗi hay gặp. Phần phân tích sâu, mẫu điền và tình huống riêng của từng phụ lục nằm trong bài chi tiết được dẫn ở cuối mỗi mục.

Phụ lục I — Phân loại công trình theo công năng sử dụng

Điều dẫn chiếu: điểm b khoản 1 Điều 3 Nghị định 207. Điều 3 phân loại công trình theo hai tiêu chí: tính chất kết cấu (nhà, kết cấu dạng nhà; cầu, đường, hầm, bến cảng; trụ, tháp, bể chứa, silô, tường chắn, đê, đập, kè; đường ống; kết cấu khác) và công năng sử dụng. Phụ lục I chi tiết tiêu chí thứ hai.

Thành phần chính: sáu nhóm — I. Công trình dân dụng (nhà ở; công trình công cộng gồm giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, tôn giáo tín ngưỡng, thương mại, dịch vụ, trụ sở văn phòng, tòa nhà đa năng hoặc hỗn hợp, công trình phục vụ dân sinh; cổng, tường rào, nhà bảo vệ); II. Công trình công nghiệp (9 mục, từ sản xuất vật liệu xây dựng, luyện kim, mỏ, dầu khí, năng lượng, hóa chất, công nghiệp nhẹ đến cơ sở nhiên liệu hạt nhân và công trình công nghiệp khác); III. Công trình hạ tầng kỹ thuật (cấp nước, thoát nước, chất thải rắn, chiếu sáng, công viên, nghĩa trang, nhà để xe, viễn thông thụ động, tuy nen kỹ thuật, lấn biển); IV. Công trình giao thông (đường bộ, đường sắt, cầu, hầm, đường thủy nội địa, hàng hải, hàng không, cáp treo, cảng cạn); V. Công trình nông nghiệp và môi trường (thủy lợi, đê điều, khí tượng thủy văn); VI. Công trình quốc phòng, an ninh.

Dùng khi nào: khi ghi “loại công trình” vào các văn bản. Bản gốc Phụ lục III (mục 1 điểm a), Phụ lục VIII (mục 1 điểm d), Phụ lục XIa và XIb đều có dòng “loại và cấp công trình”. Phụ lục I chỉ trả lời phần “loại”; “cấp” tra theo Thông tư 34/2026/TT-BXD — hai khái niệm khác nhau, và cả hai khác nhóm dự án A, B, C.

Lỗi hay gặp: xếp tòa nhà có khách sạn, văn phòng, trung tâm thương mại theo công năng “chiếm nhiều diện tích nhất”. Phụ lục I nêu rõ ví dụ: tòa nhà bố trí công năng theo tầng cao để làm khách sạn, văn phòng và trung tâm thương mại thì thuộc loại công trình hỗn hợp (điểm i mục I.2), trừ nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp theo pháp luật về nhà ở. Một lưu ý khác: trạm sạc điện thuộc công trình năng lượng, nhưng thiết bị, trụ sạc lắp đặt vào công trình để phục vụ tiện ích công trình được loại trừ khỏi nhóm này (mục II.5).

Phụ lục IIa — Nhật ký thi công xây dựng công trình

Điều dẫn chiếu: khoản 13 Điều 15 — nhà thầu thi công lập nhật ký thi công xây dựng công trình và bản vẽ hoàn công theo Phụ lục II.

Ai lập, ai thỏa thuận: nhà thầu thi công lập cho từng gói thầu hoặc toàn bộ công trình. Có nhà thầu phụ thì nhà thầu chính thỏa thuận với nhà thầu phụ về trách nhiệm lập nhật ký phần việc của nhà thầu phụ (mục 1). Chủ đầu tư thỏa thuận với nhà thầu về hình thức và nội dung nhật ký trước khi thi công (mục 2).

Thành phần chính (mục 3): a) diễn biến điều kiện thi công (nhiệt độ, thời tiết), số lượng nhân công, thiết bị huy động, các công việc được thi công và nghiệm thu hằng ngày; b) mô tả chi tiết sự cố, hư hỏng, tai nạn lao động, vấn đề phát sinh và biện pháp khắc phục; c) kiến nghị của nhà thầu thi công, giám sát thi công; d) ý kiến giải quyết vấn đề phát sinh của các bên. Mục 4: văn bản do chủ đầu tư và các nhà thầu phát hành để giải quyết vấn đề kỹ thuật trên công trường được lưu cùng nhật ký.

Lỗi hay gặp: nhật ký “làm dồn” cuối tháng; không ghi phần việc của nhà thầu phụ; kiến nghị của giám sát ghi trong nhóm chat mà không vào nhật ký. Khoản 8 Điều 15 yêu cầu hồ sơ quản lý chất lượng phù hợp với thời gian thực hiện thực tế tại công trường. Phân tích đầy đủ: nhật ký thi công theo Nghị định 207.

Phụ lục IIb — Bản vẽ hoàn công và hai mẫu dấu

Điều dẫn chiếu: khoản 13 Điều 15; khái niệm bản vẽ hoàn công tại khoản 3 Điều 2 (bản vẽ công trình hoàn thành, thể hiện vị trí, kích thước, vật liệu và thiết bị được sử dụng thực tế). Tư vấn giám sát kiểm tra và xác nhận bản vẽ hoàn công theo điểm l khoản 1 Điều 20.

Thành phần chính: phần 1 quy định cách lập — a) thực tế không vượt sai số cho phép thì chụp bản vẽ thi công, các bên đóng dấu, ký xác nhận; có thay đổi thì ghi trị số thực tế trong ngoặc đơn cạnh hoặc dưới trị số cũ; b) khi cần có thể vẽ lại bản vẽ hoàn công mới, có khung tên tương tự mẫu dấu; c) bộ phận bị che khuất phải lập bản vẽ hoàn công hoặc đo đạc trước khi làm công việc tiếp theo; d) liên danh thì từng thành viên tự lập, ký phần việc của mình, không ủy quyền cho thành viên khác. Phần 2 là hai mẫu dấu: Mẫu số 1 (người lập, chỉ huy trưởng hoặc giám đốc dự án, tư vấn giám sát trưởng) — không áp dụng cho hợp đồng thầu chính – thầu phụ, EPC, chìa khóa trao tay; Mẫu số 2 (thêm chỉ huy trưởng hoặc giám đốc dự án của nhà thầu phụ và của nhà thầu chính) — áp dụng cho các hình thức đó.

Lỗi hay gặp: chọn sai mẫu dấu theo hình thức hợp đồng; tẩy xóa, ghi đè số cũ thay vì ghi trong ngoặc đơn; lấp đất, đổ bê tông che khuất rồi mới đo. Phân tích đầy đủ và 12 tình huống: hồ sơ hoàn công công trình xây dựng gồm những gì.

Phụ lục III Nghị định 207 (phụ lục 3) — Biện pháp bảo đảm an toàn trong thi công

Điều dẫn chiếu: khoản 18 Điều 2 định nghĩa biện pháp bảo đảm an toàn là tập hợp các giải pháp quy định tại Phụ lục III; điểm b khoản 3 Điều 15 yêu cầu nhà thầu lập biện pháp thi công, trong đó quy định cụ thể biện pháp bảo đảm an toàn, trình chủ đầu tư chấp thuận. Tư vấn giám sát kiểm tra việc tổ chức thi công so với biện pháp an toàn đã chấp thuận (điểm c khoản 1 Điều 20).

Thành phần chính: 11 nhóm nội dung — 1) thông tin chung (tên, loại và cấp, vị trí, quy mô công trình và công trường; nhà thầu chính, phụ; tiến độ); 2) căn cứ lập và tổ chức thực hiện; 3) sơ đồ tổ chức, trách nhiệm quản lý an toàn; 4) nội quy, quy trình làm việc an toàn; 5) tuyên truyền, huấn luyện; 6) các biện pháp bảo đảm an toàn, gồm 9 điểm từ a đến i (nhận diện yếu tố nguy hiểm, vùng nguy hiểm; an toàn khi làm việc với giàn giáo, kết cấu chống đỡ tạm, thiết bị nâng, máy thi công; an toàn theo công việc như làm việc trên cao, đào đắp, thi công cọc, công trình ngầm, lắp dựng, tháo dỡ cấu kiện, thi công điện, sử dụng chất nổ, phá dỡ công trình; máy, thiết bị có yêu cầu nghiêm ngặt; phương tiện bảo vệ cá nhân; điều kiện sinh hoạt; bộ phận y tế; ngăn ngừa tai nạn khác; bảo vệ công trình, tài sản, thiết bị); 7) bảo vệ môi trường; 8) phòng cháy; 9) quản lý sức khỏe và môi trường lao động; 10) ứng phó tình huống khẩn cấp; 11) phụ lục, biểu mẫu, hình ảnh kèm theo.

Lỗi hay gặp: dùng một bộ biện pháp chung cho mọi công trình; không cập nhật khi đổi biện pháp thi công; thiếu phần ứng phó khẩn cấp và khu vực lân cận. Phân tích đầy đủ: biện pháp bảo đảm an toàn theo Phụ lục III.

Phụ lục IV nghị định 207 — Báo cáo công tác giám sát (IVa định kỳ, IVb hoàn thành)

Điều dẫn chiếu: khoản 3 Điều 20. Tổ chức, cá nhân giám sát thi công lập báo cáo theo nội dung tại Phụ lục IV gửi chủ đầu tư, chịu trách nhiệm về tính chính xác, trung thực, khách quan. Báo cáo lập trong hai trường hợp: a) báo cáo định kỳ hoặc theo giai đoạn thi công theo Phụ lục IVa — chủ đầu tư quy định trong hợp đồng hoặc quyết định giao nhiệm vụ về việc lập báo cáo và thời điểm lập; b) báo cáo khi nghiệm thu giai đoạn, nghiệm thu hoàn thành gói thầu, hạng mục, công trình. Điểm b không ghi số phụ lục con; theo cách hiểu của chúng tôi, báo cáo ở điểm b dùng Phụ lục IVb vì tên mẫu IVb trùng khớp phạm vi điểm b.

Phụ lục IVa (9 mục): đánh giá sự phù hợp quy mô, công năng so với giấy phép, thiết kế, chỉ dẫn kỹ thuật, biện pháp thi công, biện pháp an toàn; năng lực nhà thầu (đơn vị, chỉ huy trưởng hoặc giám đốc dự án, người phụ trách kỹ thuật, máy móc thiết bị trong kỳ); khối lượng, tiến độ, tổ chức thi công, an toàn lao động; thống kê thí nghiệm; đánh giá kết quả thí nghiệm, quan trắc, kiểm định; công việc được nghiệm thu; thay đổi thiết kế; tồn tại, khiếm khuyết, sự cố trong kỳ; đề xuất, kiến nghị. Chỉ giám sát trưởng ký.

Phụ lục IVb (13 mục): ngoài các nhóm tương tự, có thêm đánh giá kiểm định, quan trắc, thí nghiệm đối chứng; thay đổi thiết kế và việc thẩm định, phê duyệt thiết kế điều chỉnh; sự phù hợp của hồ sơ quản lý chất lượng (mục 9); thi công theo thiết kế đã thẩm định về phòng cháy và chữa cháy (mục 10); tuân thủ pháp luật bảo vệ môi trường (mục 11); quy trình vận hành, quy trình bảo trì (mục 12); điều kiện nghiệm thu hoàn thành (mục 13). Ký: giám sát trưởng và người đại diện theo pháp luật của tổ chức giám sát, đóng dấu.

Lỗi hay gặp: đổi tiêu đề báo cáo tháng thành “báo cáo hoàn thành”; báo cáo chỉ kể việc, không “đánh giá sự phù hợp” như mẫu yêu cầu. Phạm vi kiểm tra của giám sát: tư vấn giám sát thi công phải kiểm tra những gì.

Phụ lục V nghị định 207 — Thông báo khởi công xây dựng

Điều dẫn chiếu: khoản 2 Điều 12 — trước khi khởi công, chủ đầu tư gửi thông báo trực tiếp, qua dịch vụ bưu chính hoặc trực tuyến tới cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương theo mẫu Phụ lục V; cơ quan này cập nhật dữ liệu vào cơ sở dữ liệu quốc gia về hoạt động xây dựng.

Thành phần chính (8 mục): tên hạng mục, công trình thuộc dự án; mã định danh dự án và mã định danh công trình; địa điểm; tên, địa chỉ chủ đầu tư; tên và số điện thoại người phụ trách trực tiếp; quy mô, thông số kỹ thuật chủ yếu, công năng; danh sách nhà thầu chính và nhà thầu phụ (khảo sát, thiết kế, thi công, giám sát, quản lý dự án); ngày khởi công và ngày hoàn thành dự kiến. Người đại diện theo pháp luật của chủ đầu tư ký, đóng dấu pháp nhân. Ghi chú (6) dẫn khoản 3 Điều 43 Luật 135 về hồ sơ gửi kèm với công trình được miễn giấy phép xây dựng.

Lỗi hay gặp: công trình miễn phép thuộc điểm a, d, đ, e, g, h khoản 2 Điều 43 Luật 135 chỉ gửi tờ thông báo mà không gửi kèm hồ sơ; bỏ trống mã định danh; liệt kê thiếu nhà thầu phụ. Phân tích đầy đủ: điều kiện khởi công công trình từ 01/07/2026.

Phụ lục VI nghị định 207 — Báo cáo hoàn thành thi công xây dựng

Điều dẫn chiếu: điểm a khoản 4 Điều 27 — chủ đầu tư gửi 01 báo cáo hoàn thành thi công theo Phụ lục VI tới cơ quan chuyên môn về xây dựng để được kiểm tra công tác nghiệm thu hoàn thành; khoản 15 Điều 16 giao trách nhiệm này cho chủ đầu tư.

Thành phần chính (11 mục và đoạn cam kết): tên hạng mục, công trình; mã định danh; địa điểm; người phụ trách; quy mô; danh sách nhà thầu chính; ngày khởi công, ngày hoàn thành; khối lượng các loại công việc chủ yếu; đánh giá chất lượng so với thiết kế; báo cáo điều kiện đưa vào sử dụng; danh mục hồ sơ hoàn thành kèm theo. Chủ đầu tư cam kết đã thi công theo thiết kế được thẩm định, phê duyệt, giấy phép (hoặc căn cứ miễn phép), tập hợp hồ sơ hoàn thành đầy đủ và nghiệm thu đúng quy định. Ghi chú (3) cho phép ghi “phần công trình” khi đề nghị kiểm tra công tác nghiệm thu từng phần.

Lỗi hay gặp: gửi Phụ lục VI cho công trình không thuộc diện kiểm tra; gửi trước khi có biên bản nghiệm thu hoàn thành; nhầm báo cáo này với báo cáo hoàn thành công tác giám sát (IVb). Phân tích đầy đủ: báo cáo hoàn thành thi công xây dựng.

Phụ lục VII nghị định 207 — Danh mục hồ sơ hoàn thành công trình

Điều dẫn chiếu: khoản 1 Điều 28 — chủ đầu tư tổ chức lập hồ sơ hoàn thành sau nghiệm thu hoàn thành theo Phụ lục VII, chịu trách nhiệm về tính chính xác, trung thực; nhà thầu chịu trách nhiệm về thành phần hồ sơ do mình lập. Điểm b khoản 1 Điều 11 cho phép lập các tài liệu thuộc danh mục này theo pháp luật về giao dịch điện tử.

Thành phần chính: ba nhóm — I. Hồ sơ chuẩn bị đầu tư xây dựng và hợp đồng (10 mục: chủ trương đầu tư, quyết định phê duyệt dự án, nhiệm vụ thiết kế và văn bản thẩm định, giải phóng mặt bằng, các văn bản thỏa thuận, giao đất, giấy phép xây dựng, kết quả lựa chọn nhà thầu và hợp đồng, tài liệu năng lực nhà thầu, tài liệu khác); II. Hồ sơ khảo sát, thiết kế (5 mục); III. Hồ sơ quản lý thi công (16 mục, gồm thay đổi thiết kế, bản vẽ hoàn công có danh mục, kế hoạch kiểm soát chất lượng, chứng từ xuất xứ và hợp quy, kết quả quan trắc, thí nghiệm, biên bản nghiệm thu, kết quả kiểm định, hồ sơ thiết bị, quy trình vận hành và bảo trì, 8 nhóm văn bản chấp thuận từ điểm a đến h, hồ sơ sự cố, phụ lục tồn tại, biên bản nghiệm thu hoàn thành, văn bản thông báo của cơ quan có thẩm quyền, hồ sơ kiểm tra công tác nghiệm thu).

Lỗi hay gặp: đến cuối dự án mới gom hồ sơ; thiếu chứng từ hợp quy của vật liệu đã thi công; nhầm Phụ lục VII với Phụ lục X khi bàn giao. Khoản 4 Điều 28 yêu cầu lưu bản gốc và bản sao điện tử. Phân tích đầy đủ và checklist: hồ sơ hoàn thành công trình theo Phụ lục VII.

Phụ lục VIII — Thông báo kết quả kiểm tra công tác nghiệm thu hoàn thành

Điều dẫn chiếu: điểm b khoản 4 Điều 27 — cơ quan chuyên môn về xây dựng ra văn bản thông báo kết quả kiểm tra công tác nghiệm thu hoàn thành theo Phụ lục VIII, nêu rõ chấp thuận hoặc không chấp thuận kết quả nghiệm thu của chủ đầu tư, các tồn tại cần khắc phục hoặc công việc phải tiếp tục thực hiện (nếu có). Thời hạn không quá 16 ngày làm việc với công trình cấp I, cấp đặc biệt và 12 ngày làm việc với công trình còn lại, kể từ khi nhận hồ sơ đề nghị kiểm tra.

Thành phần chính: phần căn cứ (văn bản quy phạm, giấy phép xây dựng, hồ sơ thiết kế, báo cáo hoàn thành và báo cáo khắc phục tồn tại của chủ đầu tư, biên bản nghiệm thu hoàn thành); câu chấp thuận kết quả nghiệm thu — ghi chú (4) cho biết đó có thể là nghiệm thu hoàn thành, nghiệm thu có điều kiện hoặc nghiệm thu một phần theo khoản 1, 2, 3 Điều 24; mục 1 thông tin công trình (tên và phạm vi được chấp thuận, mã định danh, địa điểm, loại và cấp, thông số chính); mục 2 yêu cầu đối với chủ đầu tư (lưu trữ hồ sơ, khai thác đúng công năng, yêu cầu khác). Lãnh đạo đơn vị hoặc người được ủy quyền ký, đóng dấu.

Lỗi hay gặp: đưa công trình vào sử dụng khi chưa có văn bản này dù thuộc diện kiểm tra (khoản 2 Điều 29); chờ “Phụ lục VIII” sau lần kiểm tra trong quá trình thi công, trong khi mẫu này dành cho kiểm tra hoàn thành. Phân tích đầy đủ: kiểm tra công tác nghiệm thu theo Nghị định 207.

Phụ lục IX nghị định 207 — Danh mục công trình quy mô lớn, kỹ thuật phức tạp

Điều dẫn chiếu: điểm a khoản 1 Điều 25 — công trình thuộc dự án quan trọng quốc gia và công trình quy mô lớn, kỹ thuật phức tạp theo Phụ lục IX là nhóm thứ nhất phải được kiểm tra công tác nghiệm thu; điểm a khoản 1 Điều 26 giao Hội đồng kiểm tra nhà nước về công tác nghiệm thu công trình xây dựng kiểm tra nhóm này; khoản 3 Điều 25 dẫn trình tự, nội dung, chi phí theo Quyết định của Thủ tướng Chính phủ.

Thành phần chính: 6 dòng — cảng hàng không từ 25 triệu khách/năm; đường sắt tốc độ cao với mọi quy mô; cầu có nhịp kết cấu lớn nhất từ 350 m; cảng biển cho tàu từ 100.000 DWT; nhà máy điện hạt nhân tổng công suất từ 1.000 MW; công trình thủy điện, nhiệt điện tổng công suất từ 1.000 MW.

Lỗi hay gặp: đồng nhất “quy mô lớn, kỹ thuật phức tạp” với công trình cấp đặc biệt hoặc dự án nhóm A; áp trình tự Phụ lục VI, VIII của cơ quan chuyên môn cho công trình do Hội đồng kiểm tra mà không đối chiếu Quyết định của Thủ tướng Chính phủ. Đối tượng và thẩm quyền kiểm tra: kiểm tra công tác nghiệm thu theo Nghị định 207.

Phụ lục X — Danh mục hồ sơ phục vụ quản lý, sử dụng công trình

Điều dẫn chiếu: khoản 5 Điều 30 — chủ đầu tư lập 01 bộ hồ sơ theo Phụ lục X, bàn giao cho chủ sở hữu hoặc chủ quản lý, sử dụng khi bàn giao; thời hạn lưu trữ theo khoản 2 Điều 42 Luật 135 (tối thiểu bằng thời hạn sử dụng công trình). Điểm b khoản 3 Điều 31 đưa bộ hồ sơ này vào tài liệu bàn giao công trình trong dự án khu đô thị; khoản 6 Điều 30 áp dụng cho phần công trình đưa vào sử dụng trước.

Thành phần chính (11 mục): quyết định phê duyệt dự án và báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc báo cáo kinh tế – kỹ thuật; báo cáo kết quả khảo sát; thiết kế bản vẽ thi công đã được chủ đầu tư xác nhận và các thay đổi; bản vẽ hoàn công có danh mục; kết quả quan trắc, kiểm định, thử tải và danh mục thiết bị, phụ tùng, vật tư dự trữ thay thế; hồ sơ quản lý chất lượng thiết bị; quy trình vận hành, quy trình bảo trì; hồ sơ giải quyết sự cố; biên bản nghiệm thu hoàn thành và phụ lục tồn tại; thông báo chấp thuận kết quả nghiệm thu của cơ quan có thẩm quyền (nếu có); tài liệu khác phục vụ bảo trì, quản lý, sử dụng.

Lỗi hay gặp: bàn giao nguyên bộ hồ sơ hoàn thành bản gốc cho bên sử dụng; chỉ bàn giao chìa khóa và bản vẽ, thiếu danh mục vật tư dự trữ và quy trình bảo trì. Phân tích đầy đủ: bàn giao công trình xây dựng: điều kiện, hồ sơ, trách nhiệm.

Phụ lục XIa, XIb — Kéo dài thời hạn sử dụng của công trình

Điều dẫn chiếu: điểm c khoản 4 Điều 43. Công trình hết thời hạn sử dụng nhưng có nhu cầu sử dụng tiếp (trừ nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân), chủ sở hữu hoặc chủ quản lý, sử dụng tổ chức kiểm tra, kiểm định, đánh giá chất lượng hiện trạng, gia cố, sửa chữa nếu cần, rồi gửi 01 báo cáo theo Phụ lục XIa đến cơ quan có thẩm quyền theo khoản 9 Điều 43 (Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc cơ quan được phân cấp; Bộ Quốc phòng, Bộ Công an với công trình quốc phòng, an ninh). Cơ quan cho ý kiến theo Phụ lục XIb trong 10 ngày làm việc kể từ khi nhận báo cáo.

Thành phần chính: XIa có mục 1 thông tin công trình (tên, địa chỉ, mã định danh, chủ sở hữu, loại và cấp, quy mô, năm xây dựng và năm đưa vào sử dụng, thời hạn sử dụng theo thiết kế) và mục 2 kết quả thực hiện (kết quả kiểm tra, kiểm định và thời gian được tiếp tục sử dụng sau gia cố; công tác gia cố, cải tạo, sửa chữa). XIb nhắc lại thông tin công trình và mục 2 ý kiến của cơ quan; phần căn cứ ghi cả mã hồ sơ thủ tục hành chính, nơi nhận có bộ phận một cửa.

Lỗi hay gặp: nhầm Phụ lục XIa với báo cáo tối thiểu 12 tháng trước khi hết thời hạn (khoản 2 Điều 43, nội dung theo Điều 7 Thông tư 32/2026/TT-BXD); hiểu ý kiến XIb là “giấy phép” thay cho quyết định của chủ sở hữu — điểm d khoản 4 Điều 43 quy định chủ sở hữu quyết định và chịu trách nhiệm. Phân tích đầy đủ: công trình hết thời hạn sử dụng có được tiếp tục khai thác không.

Cách chọn đúng phụ lục: 5 câu hỏi trước khi soạn văn bản

Khi một kỹ sư ban quản lý dự án hỏi “dùng mẫu nào”, chúng tôi thường đề nghị trả lời lần lượt năm câu hỏi. Chỉ cần trả lời đúng hai câu đầu là đã loại được phần lớn nhầm lẫn.

1. Ai là người ký? Nhà thầu thi công (IIa, IIb, III), giám sát trưởng (IVa) hoặc giám sát trưởng cùng người đại diện theo pháp luật của tổ chức giám sát (IVb), người đại diện theo pháp luật của chủ đầu tư (V, VI), lãnh đạo cơ quan chuyên môn (VIII), chủ sở hữu (XIa), cơ quan có thẩm quyền (XIb).
2. Văn bản gửi ai? Gửi nội bộ dự án (IVa, IVb gửi chủ đầu tư), gửi cơ quan nhà nước (V, VI, XIa) hay là văn bản của cơ quan nhà nước (VIII, XIb).
3. Đang ở mốc nào? Trước khởi công, trong thi công, nghiệm thu giai đoạn, nghiệm thu hoàn thành, bàn giao, hay sắp hết thời hạn sử dụng.
4. Công trình có thuộc diện không? Phụ lục V không áp dụng cho nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân và một số công trình được loại trừ tại khoản 3 Điều 43 Luật 135; Phụ lục VI, VIII chỉ dùng cho công trình thuộc khoản 1 Điều 25; Phụ lục XIa không áp dụng cho nhà ở riêng lẻ.
5. Đó là mẫu, nội dung tối thiểu hay danh mục? Mẫu thì giữ cấu trúc mục và người ký; nội dung tối thiểu thì được thiết kế hình thức nhưng không được thiếu thông tin; danh mục thì đối chiếu từng mục và ghi rõ mục nào “không có” với lý do.

Bảng dưới đây tổng hợp các cặp văn bản hay bị dùng lẫn nhất trong thực tế.

Phụ lục và chế tài theo Nghị định 339/2026/NĐ-CP

Không có điều nào của Nghị định 339 nhắc trực tiếp số hiệu phụ lục nghị định 207, nhưng nhiều hành vi bị xử phạt chính là việc không lập, lập không đúng hoặc không gửi văn bản tương ứng. Mức phạt trong bảng là mức áp dụng với tổ chức; theo điểm a khoản 4 Điều 5 Nghị định 339, cùng hành vi thì cá nhân bị phạt bằng một nửa (các điều trong bảng không thuộc ngoại lệ tại điểm b khoản 4 Điều 5). Nghị định 339 có hiệu lực từ 26/8/2026.

Kèm theo mức phạt là biện pháp khắc phục hậu quả: buộc ghi nhật ký, buộc lập bản vẽ hoàn công, buộc lập báo cáo giám sát, buộc gửi thông báo khởi công, buộc gửi báo cáo hoàn thành, buộc lập hồ sơ. Nói cách khác, bị phạt xong vẫn phải làm đủ văn bản theo phụ lục.

Góc chủ đầu tư, nhà thầu, tư vấn giám sát và chủ sở hữu

Bảng phân vai dưới đây giúp từng bộ phận biết phụ lục nào mình “sở hữu” (chịu trách nhiệm lập), phụ lục nào mình phải kiểm tra, và phụ lục nào chỉ cần nhận, lưu.

Chủ đầu tư có ít phụ lục nhưng nặng hệ quả: V là điều kiện khởi công, VI là cửa vào để công trình thuộc diện kiểm tra được đưa vào sử dụng, VII là bộ hồ sơ phải xuất trình khi thanh tra, kiểm toán, tranh chấp; nên ghi kỳ báo cáo IVa và thời điểm nộp IVb ngay trong hợp đồng giám sát (điểm a khoản 3 Điều 20). Nhà thầu nên giao IIa, IIb, III cho người phụ trách cụ thể trong hệ thống quản lý thi công (khoản 2 Điều 15). Tư vấn giám sát ký báo cáo IVa, IVb trên cơ sở chứng cứ (biên bản nghiệm thu, phiếu thí nghiệm, nhật ký) vì phải chịu trách nhiệm về tính chính xác, trung thực, khách quan (khoản 3 Điều 20). Chủ sở hữu khi tiếp nhận nên đối chiếu đủ 11 mục Phụ lục X và ghi mục còn thiếu vào biên bản bàn giao.

15 tình huống dùng nhầm, dùng thiếu phụ lục và cách xử lý

Các tình huống dưới đây là giả định dựa trên những vướng mắc Viện thường được hỏi trong các lớp bồi dưỡng; tên doanh nghiệp, công trình và số liệu chỉ để minh họa. Mỗi tình huống tập trung vào câu hỏi “dùng phụ lục nào, lúc nào, ai làm”, không đi sâu vào nghiệp vụ riêng của từng phụ lục đã có trong bài chi tiết.

Nhóm 1 — Khởi công và thi công

Tình huống 1: Nhà thầu phụ cơ điện không có dòng nào trong nhật ký

Bối cảnh (giả định): Dự án B là tòa văn phòng 12 tầng. Công ty A là nhà thầu chính thi công, Công ty C là nhà thầu phụ hệ thống cơ điện. Tuần thứ 30, tư vấn giám sát rà nhật ký thì thấy suốt ba tuần không có ghi chép nào về lắp đặt ống gió, máng cáp, dù hiện trường đã xong phần cơ điện từ tầng 5 đến tầng 8. Công ty A giải thích phần cơ điện “do C tự quản lý”.

Câu hỏi: Ai phải ghi nhật ký cho phần việc của nhà thầu phụ, và xử lý ba tuần bị bỏ trống thế nào?

Cách xử lý: Mục 1 Phụ lục IIa quy định khi có nhà thầu phụ thì nhà thầu chính thỏa thuận với nhà thầu phụ về trách nhiệm lập nhật ký đối với phần việc do nhà thầu phụ thực hiện; khoản 11 Điều 15 buộc nhà thầu chính kiểm tra công tác thi công của nhà thầu phụ. Như vậy A không thể đẩy trách nhiệm sang C. Việc cần làm: A và C lập văn bản thỏa thuận (C ghi sổ riêng phần cơ điện hoặc ghi chung sổ của A), thông báo cho chủ đầu tư; với ba tuần bỏ trống, ghi bổ sung dựa trên biên bản nghiệm thu công việc và phiếu thí nghiệm đã có, ghi rõ ngày ghi thực tế và lý do ghi bổ sung, không “lùi ngày”. Khoản 8 Điều 15 yêu cầu hồ sơ quản lý chất lượng phù hợp thời gian thực hiện thực tế. Hành vi không có nhật ký hoặc nhật ký lập không đúng quy định bị phạt 10–20 triệu đồng với tổ chức (điểm c khoản 1 Điều 23 Nghị định 339).

Kết luận: Phụ lục IIa áp dụng cho cả phần việc của nhà thầu phụ; trách nhiệm tổ chức thuộc nhà thầu chính.

Tình huống 2: Công trình miễn giấy phép gửi Phụ lục V mà không kèm hồ sơ

Bối cảnh (giả định): Công ty D xây nhà máy chế biến thực phẩm. Báo cáo nghiên cứu khả thi đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định nên công trình được miễn giấy phép xây dựng theo điểm e khoản 2 Điều 43 Luật 135. Ban quản lý dự án gửi tờ thông báo khởi công đủ 8 mục theo Phụ lục V, không gửi kèm tài liệu nào.

Câu hỏi: Thông báo như vậy đã đủ chưa?

Cách xử lý: Khoản 2 Điều 12 Nghị định 207 yêu cầu gửi thông báo theo mẫu Phụ lục V. Ghi chú (6) của chính mẫu này dẫn khoản 3 Điều 43 Luật 135: công trình thuộc điểm b, c khoản 2 Điều 43 chỉ gửi thông báo; công trình thuộc các điểm a, d, đ, e, g, h phải gửi thông báo kèm hồ sơ tương ứng với hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng (không gồm đơn đề nghị). Nhà máy của D thuộc điểm e nên phải bổ sung hồ sơ gửi kèm. Thông báo khởi công còn là một điều kiện khởi công (điểm đ khoản 1 Điều 48 Luật 135), nên cần hoàn thiện trước khi phát lệnh khởi công để tránh bị yêu cầu bổ sung khi công trường đã chạy.

Kết luận: Phụ lục V phải đọc cùng phần ghi chú; với công trình miễn phép, “hồ sơ gửi kèm” là một phần của thông báo.

Tình huống 3: Nhà ở riêng lẻ 8 tầng của hộ gia đình — dùng những phụ lục nào?

Bối cảnh (giả định): Ông E xây nhà ở riêng lẻ 8 tầng, 1 tầng hầm trên tuyến phố chính; tầng 1 và 2 dự kiến cho thuê kinh doanh. Nhà thầu hỏi có phải gửi thông báo khởi công, lập nhật ký, bản vẽ hoàn công như công trình của doanh nghiệp không.

Câu hỏi: Phụ lục nào áp dụng, phụ lục nào không?

Cách xử lý: Về thông báo khởi công: điểm đ khoản 1 Điều 48 và khoản 3 Điều 43 Luật 135 loại trừ nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân, nên Phụ lục V không phải dùng. Về thi công: điểm c khoản 3 Điều 10 Nghị định 207 quy định nhà ở riêng lẻ từ 7 tầng trở lên hoặc có từ 2 tầng hầm trở lên thì chủ sở hữu phải tổ chức thi công, giám sát thi công theo quy định của Nghị định này. Theo cách hiểu của chúng tôi, với nhà 8 tầng, nhà thầu nên lập nhật ký theo Phụ lục IIa, bản vẽ hoàn công theo Phụ lục IIb, biện pháp an toàn theo Phụ lục III, và người giám sát lập báo cáo theo Phụ lục IV. Về phân loại: Phụ lục I mục I.1 xếp “nhà ở riêng lẻ kết hợp các mục đích dân dụng khác” vào công trình nhà ở, nên việc cho thuê kinh doanh không làm đổi loại công trình.

Kết luận: Không gửi Phụ lục V, nhưng vẫn nên đủ IIa, IIb, III, IV vì thuộc nhóm phải thi công, giám sát theo Nghị định 207.

Tình huống 4: “Biện pháp an toàn” một trang cho công trình cải tạo có tháo dỡ kết cấu

Bối cảnh (giả định): Công ty H cải tạo nhà xưởng hai nhịp: tháo mái tôn cũ, cắt bỏ một đoạn tường gạch, lắp dựng giàn thép mới bằng cần trục 25 tấn. Nhà thầu nộp “biện pháp an toàn” một trang, gồm nội quy công trường và cam kết đội mũ, đeo dây an toàn.

Câu hỏi: Chủ đầu tư và tư vấn giám sát có nên chấp thuận?

Cách xử lý: Khoản 18 Điều 2 Nghị định 207 định nghĩa biện pháp bảo đảm an toàn là tập hợp các giải pháp quy định tại Phụ lục III. Với công việc này, mục 6 Phụ lục III đòi hỏi ít nhất: nhận diện yếu tố nguy hiểm, xác định vùng nguy hiểm trên công trường và khu vực lân cận (điểm a); an toàn khi sử dụng thiết bị nâng, giàn giáo, kết cấu chống đỡ tạm (điểm b); an toàn khi làm việc trên cao, lắp dựng, tháo dỡ cấu kiện, kết cấu (điểm c). Ngoài ra còn mục 3 (sơ đồ tổ chức, trách nhiệm an toàn) và mục 10 (ứng phó tình huống khẩn cấp). Tư vấn giám sát xem xét và yêu cầu chỉnh sửa (điểm b khoản 1 Điều 20). Nếu chủ đầu tư không kiểm tra, chấp thuận biện pháp an toàn thì bị phạt 40–60 triệu đồng (điểm a khoản 3 Điều 22 Nghị định 339). Phần trình tự riêng cho phá dỡ công trình không thuộc phạm vi bài này.

Kết luận: Một trang cam kết không phải là “biện pháp bảo đảm an toàn” theo Phụ lục III; cần trả lại để nhà thầu lập đủ nhóm nội dung tương ứng với công việc thực tế.

Nhóm 2 — Giám sát thi công

Tình huống 5: Dùng báo cáo tháng (IVa) để báo cáo hoàn thành gói thầu

Bối cảnh (giả định): Gói thầu xây lắp khối nhà lớp học 5 tầng hoàn thành. Tư vấn giám sát gửi báo cáo theo mẫu tháng 9 mục, đổi tiêu đề thành “Báo cáo hoàn thành”, chỉ giám sát trưởng ký, không đóng dấu.

Câu hỏi: Báo cáo này có đáp ứng yêu cầu khi nghiệm thu hoàn thành gói thầu không?

Cách xử lý: Điểm b khoản 3 Điều 20 yêu cầu báo cáo khi nghiệm thu giai đoạn, nghiệm thu hoàn thành gói thầu, hạng mục, công trình. Mẫu tương ứng là Phụ lục IVb với 13 mục; so với IVa, báo cáo này phải có thêm đánh giá hồ sơ quản lý chất lượng (mục 9), thi công theo thiết kế đã thẩm định về phòng cháy và chữa cháy (mục 10), bảo vệ môi trường (mục 11), quy trình vận hành, quy trình bảo trì (mục 12) và điều kiện nghiệm thu hoàn thành (mục 13); phần ký gồm giám sát trưởng và người đại diện theo pháp luật của tổ chức giám sát, đóng dấu. Báo cáo không đầy đủ nội dung theo quy định có thể bị phạt 40–60 triệu đồng (điểm i khoản 2 Điều 29 Nghị định 339).

Kết luận: Đổi tiêu đề không biến IVa thành IVb; cần lập lại theo đủ 13 mục và đúng thành phần ký.

Tình huống 6: Nhà thầu EPC tự giám sát — ai lập báo cáo Phụ lục IVa?

Bối cảnh (giả định): Công ty K, vốn tư nhân, ký hợp đồng EPC xây dựng nhà máy xử lý nước thải; nhà thầu EPC tự thực hiện cả giám sát và thi công. Chủ đầu tư hỏi có cần báo cáo giám sát theo Phụ lục IV không, và ai ký.

Câu hỏi: Trong mô hình này, Phụ lục IV và mẫu dấu hoàn công áp dụng ra sao?

Cách xử lý: Khoản 4 Điều 20 yêu cầu nhà thầu EPC tự thực hiện đồng thời giám sát và thi công phải thành lập bộ phận giám sát thi công độc lập với bộ phận trực tiếp thi công. Khoản 3 Điều 20 giao việc lập báo cáo cho “tổ chức, cá nhân thực hiện giám sát”, gửi chủ đầu tư. Theo cách hiểu của chúng tôi, bộ phận giám sát của nhà thầu EPC lập báo cáo IVa, IVb; ô (1) ghi tên tổ chức thực hiện giám sát (nhà thầu EPC), giám sát trưởng của bộ phận ký; báo cáo gửi chủ đầu tư. Bản vẽ hoàn công dùng Mẫu số 2 Phụ lục IIb (ghi chú của mẫu nêu rõ áp dụng cho hợp đồng EPC). Nếu dự án dùng vốn đầu tư công, phải xét thêm khoản 5 Điều 20 về yêu cầu tổ chức giám sát độc lập với nhà thầu thi công.

Kết luận: Tự giám sát không làm mất nghĩa vụ báo cáo theo Phụ lục IV; điều quan trọng là bộ phận giám sát phải độc lập và chịu trách nhiệm về báo cáo.

Tình huống 7: Sự cố trong kỳ, báo cáo giám sát chỉ ghi “đã khắc phục”

Bối cảnh (giả định): Tháng 8, hệ chống đỡ ván khuôn sàn tầng 6 bị sập cục bộ khi đổ bê tông, không có thương vong; nhà thầu tháo dỡ, làm lại. Báo cáo tháng theo Phụ lục IVa chỉ có một dòng: “Đã xảy ra sự cố, đã khắc phục”.

Câu hỏi: Ba văn bản nào cần phản ánh sự cố này?

Cách xử lý: Tùy tính chất, đây có thể là sự cố công trình (Điều 45–48) hoặc sự cố gây mất an toàn lao động (Điều 49); dù thuộc trường hợp nào, hồ sơ phải nhất quán. Thứ nhất, nhật ký (Phụ lục IIa mục 3 điểm b) mô tả chi tiết sự cố và biện pháp khắc phục. Thứ hai, báo cáo IVa mục 8 phải thống kê sự cố trong kỳ và đánh giá nguyên nhân, biện pháp, kết quả khắc phục; ghi chú (4) của mẫu yêu cầu khi có sự cố công trình trong kỳ thì gửi kèm hồ sơ giải quyết sự cố. Thứ ba, hồ sơ giải quyết sự cố về sau đi vào Phụ lục VII (mục III.11) và Phụ lục X (mục 8), đồng thời báo cáo IVb mục 8 phải nhắc lại.

Kết luận: Một dòng “đã khắc phục” không đáp ứng mục 8 Phụ lục IVa; sự cố phải được ghi đồng bộ trong nhật ký, báo cáo giám sát và hồ sơ hoàn thành.

Nhóm 3 — Hoàn thành, kiểm tra công tác nghiệm thu và bàn giao

Tình huống 8: Nhà xưởng cấp III vốn tư nhân vẫn gửi Phụ lục VI và chờ Phụ lục VIII

Bối cảnh (giả định): Công ty F hoàn thành nhà xưởng may một tầng, vốn tư nhân, đã xác định là công trình cấp III. Ban quản lý dự án lập báo cáo Phụ lục VI gửi Sở Xây dựng và không dám đưa xưởng vào vận hành khi chưa có “thông báo chấp thuận”.

Câu hỏi: Công trình này có thuộc diện kiểm tra công tác nghiệm thu không?

Cách xử lý: Khoản 1 Điều 25 Nghị định 207 giới hạn đối tượng kiểm tra: công trình thuộc dự án quan trọng quốc gia, công trình theo Phụ lục IX, và công trình ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng theo Nghị định 217 (khoản 2 Điều 3 và Phụ lục IV Nghị định 217 — với công trình công nghiệp nhẹ, danh mục ghi từ cấp II trở lên). Nhà xưởng cấp III không thuộc các nhóm này, nên không gửi Phụ lục VI và không có Phụ lục VIII. Điều kiện đưa vào sử dụng là nghiệm thu hoàn thành theo Điều 24 cùng các điều kiện khác tại Điều 29 (ví dụ giấy phép môi trường hoặc đăng ký môi trường nếu thuộc đối tượng). Chủ đầu tư vẫn phải lập hồ sơ hoàn thành theo Phụ lục VII và, nếu bàn giao cho đơn vị khác quản lý, lập hồ sơ Phụ lục X.

Kết luận: Trước khi lập Phụ lục VI, kiểm tra công trình có thuộc khoản 1 Điều 25 hay không; nếu không, trách nhiệm nghiệm thu thuộc hoàn toàn về chủ đầu tư.

Tình huống 9: Nghiệm thu có điều kiện — Phụ lục VIII được ban hành hai lần

Bối cảnh (giả định): Bệnh viện đa khoa 9 tầng, cấp II, thuộc diện kiểm tra (công trình y tế từ cấp II trở lên nằm trong Phụ lục IV Nghị định 217). Còn tồn tại sơn hoàn thiện mặt ngoài một khối và cảnh quan sân vườn. Chủ đầu tư nghiệm thu có điều kiện, gửi Phụ lục VI; cơ quan chuyên môn ra văn bản theo Phụ lục VIII chấp thuận kết quả nghiệm thu có điều kiện, kèm danh sách tồn tại.

Câu hỏi: Khi khắc phục xong tồn tại, chủ đầu tư làm gì tiếp?

Cách xử lý: Khoản 3 Điều 24 cho phép nghiệm thu có điều kiện khi tồn tại không ảnh hưởng khả năng chịu lực, thời hạn sử dụng, công năng; biên bản phải nêu tồn tại, thời gian hoàn thành, giới hạn phạm vi sử dụng (nếu có). Ghi chú (4) Phụ lục VIII cho thấy mẫu này dùng cho cả nghiệm thu có điều kiện. Khoản 5 Điều 27 yêu cầu sau khi khắc phục, chủ đầu tư báo cáo kèm báo cáo của các nhà thầu liên quan về kết quả thực hiện đến cơ quan chuyên môn để được kiểm tra công tác nghiệm thu hoàn thành. Theo cách hiểu của chúng tôi, văn bản kết quả lần này tiếp tục theo mẫu Phụ lục VIII; phần căn cứ của mẫu đã có sẵn dòng “báo cáo khắc phục tồn tại của chủ đầu tư”. Trong hồ sơ hoàn thành, phụ lục tồn tại thuộc mục III.12 Phụ lục VII; khoản 5 Điều 29 quy định chỉ đưa vào khai thác chính thức sau khi nghiệm thu hoàn thành.

Kết luận: Nghiệm thu có điều kiện kéo theo hai vòng: VIII có điều kiện, rồi VIII hoàn thành sau khi khắc phục.

Tình huống 10: Chờ “Phụ lục VIII” sau lần kiểm tra trong quá trình thi công

Bối cảnh (giả định): Trường trung học 6 tầng, cấp II, thuộc diện kiểm tra. Sau khi cơ quan chuyên môn kiểm tra phần móng, kỹ sư ban quản lý dự án đề nghị nhà thầu tạm dừng đổ bê tông các tầng trên để chờ “thông báo theo Phụ lục VIII”.

Câu hỏi: Kiểm tra trong quá trình thi công có dùng Phụ lục VIII không, và có phải chờ văn bản mới được thi công tiếp?

Cách xử lý: Điểm b khoản 3 Điều 27 quy định sau khi kiểm tra trong quá trình thi công, cơ quan chuyên môn ra văn bản thông báo kết quả kiểm tra gửi chủ đầu tư trong không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày kiểm tra. Bản Phụ lục kèm Nghị định không có mẫu riêng cho văn bản này; Phụ lục VIII có tiêu đề “kết quả kiểm tra công tác nghiệm thu hoàn thành” và được dẫn tại điểm b khoản 4 Điều 27 (kiểm tra hoàn thành). Điểm d khoản 4 Điều 25 cũng nêu việc kiểm tra không thay thế, không làm giảm trách nhiệm của chủ đầu tư và nhà thầu: việc thi công tiếp căn cứ kết quả nghiệm thu công việc, giai đoạn của các bên (Điều 22, 23), trừ khi văn bản kiểm tra yêu cầu khắc phục. Số lần kiểm tra trong quá trình thi công không quá 2 lần với công trình cấp II (điểm a khoản 3 Điều 27). Văn bản kết quả kiểm tra được lưu vào Phụ lục VII mục III.15.

Kết luận: Phụ lục VIII chỉ dùng cho kiểm tra hoàn thành; dừng thi công chờ “VIII” là hiểu sai trình tự.

Tình huống 11: Đưa khối đế thương mại vào sử dụng trước tháp khách sạn

Bối cảnh (giả định): Tổ hợp gồm khối đế thương mại 4 tầng và tháp khách sạn 25 tầng, thuộc diện kiểm tra. Khối đế hoàn thành trước 10 tháng; chủ đầu tư muốn khai trương trung tâm thương mại.

Câu hỏi: Các phụ lục VI, VIII, X được lập thế nào cho phần công trình?

Cách xử lý: Khoản 2 Điều 24 cho phép chủ đầu tư nghiệm thu phần công trình đã hoàn thành và đáp ứng điều kiện, biên bản nêu rõ phần được nghiệm thu; quá trình thi công phần còn lại phải bảo đảm an toàn cho phần đã khai thác. Ghi chú (3) Phụ lục VI cho phép ghi “phần công trình” khi đề nghị kiểm tra từng phần; Phụ lục VIII mục 1 điểm a và ghi chú (5) yêu cầu ghi tên và phạm vi được chấp thuận. Khoản 6 Điều 30 yêu cầu lập hồ sơ quản lý thi công, lập và bàn giao hồ sơ phục vụ quản lý, sử dụng (Phụ lục X) cho phần đưa vào khai thác. Trường hợp chủ đầu tư nghiệm thu theo khoản 2, khoản 3 Điều 24 thì giới hạn số lần kiểm tra trong quá trình thi công tại điểm a khoản 3 Điều 27 không áp dụng.

Kết luận: Khai thác từng phần cần bộ VI – VIII – X riêng cho phần đó, ghi rõ phạm vi để tránh hiểu nhầm là chấp thuận toàn bộ tổ hợp.

Tình huống 12: Bàn giao nguyên bộ hồ sơ hoàn thành bản gốc cho đơn vị sử dụng

Bối cảnh (giả định): Ban quản lý dự án khu vực là chủ đầu tư trụ sở làm việc mới của một cơ quan hành chính. Khi bàn giao, ban chuyển toàn bộ sáu thùng hồ sơ bản gốc theo Phụ lục VII cho cơ quan sử dụng, không giữ lại bộ nào. Một năm sau, khi kiểm toán, ban không còn hồ sơ để xuất trình.

Câu hỏi: Bộ hồ sơ nào phải giữ, bộ nào phải bàn giao?

Cách xử lý: Khoản 4 Điều 28 yêu cầu chủ đầu tư tổ chức lập và lưu trữ một bộ hồ sơ hoàn thành bằng bản gốc và bản sao điện tử. Khoản 5 Điều 30 yêu cầu chủ đầu tư lập 01 bộ hồ sơ phục vụ quản lý, sử dụng theo Phụ lục X (11 mục) để bàn giao; bên nhận lưu tối thiểu bằng thời hạn sử dụng công trình (khoản 2 Điều 42 Luật 135). Hai bộ phục vụ hai mục đích khác nhau. Không lưu trữ hoặc lưu trữ không đầy đủ hồ sơ hoàn thành có thể bị phạt 20–40 triệu đồng (điểm b khoản 1 Điều 35 Nghị định 339). Hướng khắc phục mà Viện khuyến nghị: lập biên bản với cơ quan sử dụng để xác định tài liệu nào thuộc bộ Phụ lục X được giữ lại tại cơ quan sử dụng, phần còn lại chuyển về chủ đầu tư lưu, kèm bản sao điện tử.

Kết luận: Phụ lục VII để chủ đầu tư lưu; Phụ lục X để bàn giao. Xem thêm phần phân biệt trong bài bàn giao công trình xây dựng.

Nhóm 4 — Khai thác và hết thời hạn sử dụng

Tình huống 13: Định “kiểm định xong rồi gửi Phụ lục XIa một lần”

Bối cảnh (giả định): Một nhà thi đấu cấp II đưa vào sử dụng tháng 12/1977, hồ sơ thiết kế ghi thời hạn sử dụng 50 năm, tức hết hạn tháng 12/2027. Nhà thi đấu cấp II thuộc Phụ lục IV Nghị định 217. Tháng 10/2026, chủ quản lý, sử dụng dự định thuê kiểm định trong năm 2027, xong mới gửi báo cáo theo Phụ lục XIa.

Câu hỏi: Kế hoạch này còn thiếu văn bản nào?

Cách xử lý: Có hai văn bản khác nhau. Một là báo cáo tối thiểu 12 tháng trước khi hết thời hạn (khoản 2 Điều 43 Nghị định 207) gửi cơ quan theo khoản 9 Điều 43, nêu thời điểm hết thời hạn và dự kiến phương án xử lý; nội dung theo khoản 1 Điều 7 Thông tư 32/2026/TT-BXD gồm tên và địa điểm, loại và cấp, chủ sở hữu, thông số kỹ thuật chính, thời hạn sử dụng theo thiết kế và thời điểm hết thời hạn, dự kiến phương án xử lý. Với mốc hết hạn 12/2027, báo cáo này phải gửi chậm nhất trong tháng 12/2026. Hai là Phụ lục XIa, gửi sau khi đã kiểm tra, kiểm định, gia cố (điểm a, b, c khoản 4 Điều 43); cơ quan trả lời bằng Phụ lục XIb trong 10 ngày làm việc. Không xử lý đúng quy định đối với công trình hết thời hạn sử dụng có thể bị phạt 40–60 triệu đồng (điểm đ khoản 3 Điều 33 Nghị định 339).

Kết luận: Báo cáo 12 tháng và Phụ lục XIa là hai bước tách biệt; bước đầu đang đến hạn ngay.

Tình huống 14: Hộ gia đình định gửi Phụ lục XIa cho nhà ở riêng lẻ hết thời hạn

Bối cảnh (giả định): Gia đình bà G sở hữu nhà ở riêng lẻ 4 tầng trong một dự án cũ; hồ sơ thiết kế ghi thời hạn sử dụng đã hết. Gia đình muốn ở tiếp và dự định gửi báo cáo theo Phụ lục XIa lên Ủy ban nhân dân cấp xã.

Câu hỏi: Nhà ở riêng lẻ có phải xin ý kiến kéo dài thời hạn sử dụng không?

Cách xử lý: Khoản 4 Điều 43 loại trừ nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân, và điểm c khoản 4 nêu rõ “trừ trường hợp công trình nhà ở riêng lẻ” khi quy định gửi báo cáo. Khoản 8 Điều 43 yêu cầu chủ sở hữu thực hiện kiểm tra, kiểm định, gia cố, sửa chữa (điểm a, b khoản 4), rồi tự quyết định và chịu trách nhiệm về việc tiếp tục sử dụng; trừ các trường hợp không được tiếp tục sử dụng tại khoản 5 (ví dụ kết quả kiểm định cho thấy không bảo đảm an toàn và không thể gia cố). Nhà chung cư hết thời hạn được xử lý theo pháp luật về nhà ở (khoản 7).

Kết luận: Không dùng Phụ lục XIa, XIb cho nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình; nghĩa vụ kiểm định, gia cố vẫn còn nguyên.

Nhóm 5 — Phân loại và cách ghi thông tin trên các mẫu

Tình huống 15: Tòa nhà hỗn hợp có quyết định đầu tư trước 01/7/2026 — ghi “loại và cấp” thế nào?

Bối cảnh (giả định): Tòa nhà 30 tầng gồm trung tâm thương mại (tầng 1–5), văn phòng (tầng 6–15) và khách sạn (tầng 16–30). Dự án được quyết định đầu tư tháng 3/2026, khởi công tháng 9/2026. Khi lập biện pháp an toàn (Phụ lục III mục 1 điểm a) và chuẩn bị các mẫu về sau, ban quản lý dự án băn khoăn nên ghi loại công trình theo Phụ lục I mới hay theo hồ sơ dự án.

Câu hỏi: Ghi loại và cấp công trình theo căn cứ nào để thống nhất trên mọi văn bản?

Cách xử lý: Khoản 1 Điều 53 Nghị định 207 quy định công trình thuộc dự án đã được quyết định đầu tư trước ngày 01/7/2026 thì loại và cấp được xác định theo quy định của pháp luật tại thời điểm quyết định đầu tư. Vì vậy, loại và cấp ghi trên Phụ lục III, Phụ lục VI và hồ sơ Phụ lục VII nên lấy theo hồ sơ dự án đã được phê duyệt, không tự xác định lại. Với dự án quyết định đầu tư từ 01/7/2026, tòa nhà bố trí công năng theo tầng như trên thuộc loại công trình hỗn hợp theo ví dụ tại điểm i mục I.2 Phụ lục I; cấp xác định theo Thông tư 34/2026/TT-BXD. Lưu ý mục 1 điểm d Phụ lục VIII do cơ quan chuyên môn ghi, nên sai lệch giữa hồ sơ của chủ đầu tư và hồ sơ dự án sẽ bị phát hiện khi kiểm tra.

Kết luận: Chốt một cách ghi “loại và cấp” ngay từ Phụ lục III và dùng xuyên suốt; với dự án chuyển tiếp, căn cứ là thời điểm quyết định đầu tư.

Checklist rà soát phụ lục theo mốc dự án

Trước khởi công

• Đã xác định loại công trình theo Phụ lục I (hoặc theo hồ sơ dự án nếu quyết định đầu tư trước 01/7/2026) và cấp công trình; ghi thống nhất.
• Đã kiểm tra công trình có thuộc diện gửi thông báo khởi công; Phụ lục V có đủ 8 mục, mã định danh, danh sách nhà thầu phụ; công trình miễn phép đã có hồ sơ gửi kèm theo ghi chú (6).
• Biện pháp bảo đảm an toàn đủ 11 nhóm nội dung Phụ lục III, đã được chủ đầu tư chấp thuận.
• Chủ đầu tư và nhà thầu đã thỏa thuận hình thức, nội dung nhật ký (mục 2 Phụ lục IIa); thỏa thuận lập nhật ký với nhà thầu phụ (mục 1).
• Hợp đồng giám sát đã quy định kỳ báo cáo IVa và thời điểm lập.
• Đã xác định công trình có thuộc diện kiểm tra công tác nghiệm thu (khoản 1 Điều 25, Phụ lục IX, Phụ lục IV Nghị định 217).

Trong thi công

• Nhật ký ghi hằng ngày, có công việc được nghiệm thu, kiến nghị và ý kiến giải quyết.
• Bản vẽ hoàn công bộ phận che khuất lập trước công việc tiếp theo; đúng mẫu dấu theo hình thức hợp đồng.
• Báo cáo IVa đúng kỳ, đủ 9 mục; kỳ có sự cố đã kèm hồ sơ giải quyết sự cố.
• Biện pháp an toàn được rà soát khi đổi biện pháp thi công.

Nghiệm thu, kiểm tra và bàn giao

• Báo cáo IVb đủ 13 mục, đúng thành phần ký, đóng dấu.
• Hồ sơ Phụ lục VII đã đối chiếu từng mục; mục “không có” ghi rõ lý do.
• Công trình thuộc diện kiểm tra: đã gửi Phụ lục VI sau nghiệm thu hoàn thành; đã có Phụ lục VIII trước khi đưa vào khai thác.
• Bộ Phụ lục X đã lập riêng, bàn giao bằng biên bản; chủ đầu tư giữ bộ Phụ lục VII bản gốc và bản sao điện tử.

Khai thác và hết thời hạn

• Đã ghi thời hạn sử dụng theo thiết kế vào hồ sơ quản lý; với công trình ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng, đã đặt mốc báo cáo trước 12 tháng.
• Nếu muốn sử dụng tiếp: đã kiểm định, gia cố và lập Phụ lục XIa; theo dõi thời hạn 10 ngày làm việc của Phụ lục XIb.

Những sai lầm thường gặp

1. Đổi dòng căn cứ, giữ nguyên biểu mẫu cũ. Các mẫu theo Nghị định 207 có trường mã định danh dự án, mã định danh công trình (V, VI, VIII; XIa, XIb có mã định danh công trình) và các mục đánh giá riêng; giữ khung cũ rất dễ thiếu trường, thiếu mục.
2. Coi Phụ lục IIa, IIb, III là “tham khảo”. Chúng là nội dung bắt buộc do khoản 13 Điều 15 và khoản 18 Điều 2 dẫn chiếu; chỉ có hình thức trình bày là linh hoạt.
3. Dùng một báo cáo giám sát cho mọi mục đích. IVa và IVb khác nội dung, khác người ký.
4. Gửi Phụ lục VI cho công trình không thuộc diện kiểm tra hoặc ngược lại, không gửi cho công trình thuộc diện rồi tự đưa vào sử dụng.
5. Nhầm Phụ lục VII với Phụ lục X khi bàn giao, dẫn đến chủ đầu tư mất hồ sơ hoặc bên vận hành thiếu tài liệu bảo trì.
6. Chờ Phụ lục VIII ở lần kiểm tra trong quá trình thi công.
7. Nhầm “loại”, “cấp” và “quy mô lớn, kỹ thuật phức tạp”. Phụ lục I, Thông tư 34 và Phụ lục IX trả lời ba câu hỏi khác nhau.
8. Bỏ qua báo cáo 12 tháng trước khi hết thời hạn sử dụng, chỉ nghĩ tới Phụ lục XIa.

Chuyển tiếp sang Nghị định 207: biểu mẫu cũ còn dùng được không?

Khoản 2 Điều 52 Nghị định 207 quy định Nghị định 06/2021/NĐ-CP (cùng các nghị định sửa đổi, bổ sung) đã hết hiệu lực từ ngày 01/7/2026. Bài này không đối chiếu số thứ tự phụ lục cũ với phụ lục mới, vì cách chia phụ lục đã thay đổi và việc so sánh theo số dễ gây nhầm; khi chuyển biểu mẫu, cách an toàn là đối chiếu từng mục của phụ lục mới trong bài này với mẫu đơn vị đang dùng.

Về áp dụng, Điều 53 Nghị định 207 có các quy tắc cần nhớ: loại và cấp công trình của dự án quyết định đầu tư trước 01/7/2026 xác định theo pháp luật tại thời điểm quyết định đầu tư (khoản 1); hồ sơ thủ tục hành chính đã được tiếp nhận trước 01/7/2026 tiếp tục giải quyết theo quy định tại thời điểm tiếp nhận (khoản 2); các khoản 3, 4, 5 xử lý công trình đang trong diện kiểm tra công tác nghiệm thu. Theo cách hiểu của chúng tôi, Điều 53 không có khoản nào cho phép tiếp tục dùng biểu mẫu cũ cho văn bản lập từ 01/7/2026, nên văn bản lập mới nên dùng mẫu theo Nghị định 207. Phân tích đầy đủ sáu trường hợp chuyển tiếp: công trình khởi công trước 01/7/2026 áp dụng nghị định nào.

Bồi dưỡng nghiệp vụ quản lý chất lượng và cập nhật văn bản xây dựng mới

Nắm được hệ thống phụ lục nghị định 207 là bước đầu; áp dụng nhất quán trên một dự án cụ thể đòi hỏi cả ban quản lý dự án, nhà thầu và tư vấn giám sát dùng chung một cách hiểu. Viện Nghiên Cứu Đào Tạo Bồi Dưỡng Cán Bộ tổ chức các khóa bồi dưỡng quản lý chất lượng công trình và cập nhật văn bản quy phạm pháp luật mới về quản lý xây dựng, theo hình thức học trực tiếp, online hoặc đào tạo tại đơn vị, sử dụng chính bộ hồ sơ của dự án làm tình huống thực hành.

Sau khi hoàn thành khóa học, học viên được cấp chứng nhận hoàn thành khóa học theo tên khóa học đã tham gia. Chứng nhận hoàn thành khóa học do Viện cấp không phải chứng chỉ hành nghề; chứng chỉ hành nghề do cơ quan có thẩm quyền cấp theo quy định hiện hành.

Cần chuẩn hóa bộ biểu mẫu, hồ sơ theo Nghị định 207 cho đơn vị? Viện hỗ trợ học trực tiếp, học online và tổ chức đào tạo tại đơn vị, bám theo văn bản quy phạm pháp luật hiện hành.

VIỆN NGHIÊN CỨU ĐÀO TẠO BỒI DƯỠNG CÁN BỘ

• Hotline / Zalo: 0904 889 859 (Ms. Hoa)
• Email: daotao@viendaotaocanbo.edu.vn
• Địa chỉ: BT164 Central St, Khu Sunrise L, KDT The Manor Central Park, Phường Định Công, TP. Hà Nội
• Website: https://viendaotaocanbo.edu.vn

Văn bản sử dụng trong bài

• Nghị định 207/2026/NĐ-CP ngày 15/6/2026 quy định chi tiết một số điều của Luật Xây dựng về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng — Điều 2 (khoản 3, 18), Điều 3, Điều 10, Điều 11, Điều 12, Điều 15, Điều 16 (khoản 15), Điều 20, Điều 22–31, Điều 43, Điều 52, Điều 53; Phụ lục I, IIa, IIb, III, IVa, IVb, V, VI, VII, VIII, IX, X, XIa, XIb.
• Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 — Điều 42, Điều 43 (khoản 2, 3), Điều 48 (khoản 1), Điều 56, Điều 57 (khoản 4), Điều 58.
• Thông tư 32/2026/TT-BXD ngày 22/6/2026 — Điều 7.
• Nghị định 217/2026/NĐ-CP — khoản 2 Điều 3; Phụ lục IV.
• Nghị định 339/2026/NĐ-CP (hiệu lực 26/8/2026) — Điều 5 (khoản 4), Điều 21, 22, 23, 29, 33, 35.
• Nghị định 06/2021/NĐ-CP và các nghị định sửa đổi, bổ sung — đã hết hiệu lực từ ngày 01/7/2026; chỉ nhắc trong phần chuyển tiếp.

Nội dung được biên soạn bởi Ban Đào tạo – Viện Nghiên Cứu Đào Tạo Bồi Dưỡng Cán Bộ trên cơ sở đối chiếu Luật Xây dựng 135/2025/QH15, Nghị định 207/2026/NĐ-CP và bản Phụ lục kèm theo, Thông tư 32/2026/TT-BXD, Nghị định 217/2026/NĐ-CP và Nghị định 339/2026/NĐ-CP tại thời điểm 05/10/2026. Bài viết mang tính tham khảo; với dự án cụ thể, cần căn cứ hồ sơ, hợp đồng, nguồn vốn và ý kiến của cơ quan có thẩm quyền. Nghiêm cấm sao chép nội dung khi chưa được phép.