Báo cáo nghiên cứu khả thi là gì? Lập khi nào, gồm gì, ai thẩm định, ai phê duyệt theo Nghị định 217/2026

Báo cáo nghiên cứu khả thi (Feasibility Study – FS) là hồ sơ gồm thuyết minh và thiết kế (thường là thiết kế cơ sở), để thẩm định, phê duyệt dự án và quyết định đầu tư. Theo Luật Xây dựng 135/2025/QH15 và Nghị định 217/2026/NĐ-CP, mọi dự án phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi, trừ dự án chỉ cần Báo cáo kinh tế – kỹ thuật (như tổng mức không quá 40 tỷ) hoặc không phải lập dự án. Người quyết định đầu tư thẩm định, phê duyệt; dự án đầu tư công, PPP và một số dự án kinh doanh còn qua cơ quan chuyên môn về xây dựng, thường trong 12–25 ngày làm việc.

Trên thực tế, nhiều hồ sơ báo cáo nghiên cứu khả thi bị trả lại không vì giải pháp kỹ thuật yếu mà vì lỗi thủ tục: trình nhầm cơ quan thẩm định, thiếu văn bản quy hoạch làm căn cứ, thiếu Báo cáo kết quả thẩm tra, hoặc dùng mẫu tờ trình cũ. Từ ngày 01/7/2026, Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 đã hết hiệu lực và Nghị định 175/2024/NĐ-CP đã hết hiệu lực, nên tài liệu, mẫu biểu soạn theo hệ thống cũ cần rà lại.

Bài viết này hướng dẫn theo đúng trình tự công việc: báo cáo nghiên cứu khả thi là gì, lập khi nào, gồm những gì, hồ sơ trình thẩm định, ai thẩm định, bao nhiêu ngày, khi nào phải thẩm tra, ai phê duyệt và dùng mẫu nào trong Phụ lục I. Căn cứ chính là Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, Nghị định 217/2026/NĐ-CP, Nghị định 206/2026/NĐ-CP về quản lý chi phí đầu tư xây dựng và Nghị định 339/2026/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính. Cuối bài có 16 tình huống, checklist và các sai lầm thường gặp.

Báo cáo nghiên cứu khả thi là gì?

Theo khoản 9 Điều 3 Luật Xây dựng 2025, lập dự án đầu tư xây dựng gồm hai lớp việc: (1) lập Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi, Báo cáo đề xuất chủ trương đầu tư hoặc Đề xuất dự án để quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư; (2) lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc Báo cáo kinh tế – kỹ thuật để quyết định đầu tư. Nói ngắn gọn, báo cáo nghiên cứu khả thi là tài liệu làm căn cứ để người có thẩm quyền quyết định đầu tư; nó đứng sau bước chủ trương đầu tư (nếu có) và trước bước thiết kế triển khai, lựa chọn nhà thầu thi công.

Khoản 1 Điều 24 Luật quy định báo cáo nghiên cứu khả thi gồm phần thuyết minh và thiết kế xây dựng. Thuyết minh trả lời câu hỏi “có nên đầu tư, đầu tư thế nào, bao nhiêu tiền”; thiết kế chứng minh giải pháp kỹ thuật khả thi, phù hợp quy chuẩn.

Tiếng Anh là gì, FS là gì?

Trong giao dịch, báo cáo nghiên cứu khả thi thường được gọi là Feasibility Study (FS); báo cáo nghiên cứu tiền khả thi là Pre-Feasibility Study (Pre-FS). Đây là cách gọi thông dụng trong hợp đồng tư vấn, không phải thuật ngữ do văn bản pháp luật Việt Nam đặt ra; hồ sơ trình cơ quan nhà nước vẫn dùng tên “Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng”. Riêng thiết kế FEED (Front-End Engineering Design) là thuật ngữ được Luật ghi nhận tại khoản 12 Điều 3.

Báo cáo nghiên cứu khả thi có phải là thiết kế cơ sở không?

Không. Thiết kế cơ sở chỉ là một bộ phận của báo cáo nghiên cứu khả thi. Khoản 3 Điều 24 Luật quy định thiết kế tại báo cáo nghiên cứu khả thi là thiết kế cơ sở, trừ khi người quyết định đầu tư quyết định dùng thiết kế FEED hoặc thiết kế kỹ thuật thay thế (khoản 4 Điều 24). Thiết kế cơ sở là “thiết kế thể hiện được các thông số kỹ thuật chủ yếu phù hợp với quy chuẩn kỹ thuật, tiêu chuẩn áp dụng” (khoản 11 Điều 3); còn báo cáo nghiên cứu khả thi có thêm thuyết minh về sự cần thiết, địa điểm, tổng mức đầu tư, nguồn vốn, môi trường, giải phóng mặt bằng, hình thức quản lý dự án. Vì vậy, cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi, trong đó có đánh giá thiết kế, chứ không chỉ “thẩm định thiết kế cơ sở”.

Báo cáo nghiên cứu khả thi để làm gì?

1. Làm cơ sở thẩm định, phê duyệt dự án, quyết định đầu tư (khoản 1 Điều 23, khoản 1 Điều 26 Luật).
2. Làm cơ sở xác định tổng mức đầu tư, vốn được xác định phù hợp với thiết kế và nội dung báo cáo (khoản 2 Điều 75 Luật).
3. Làm cơ sở miễn giấy phép xây dựng cho công trình thuộc dự án đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi và đã được phê duyệt (điểm e khoản 2 Điều 43 Luật).
4. Làm căn cứ cho thiết kế bước sau: thiết kế triển khai phải phù hợp thiết kế bước trước (khoản 6 Điều 16 Nghị định 217).
5. Là điểm khởi đầu áp dụng BIM với công trình xây mới từ cấp II trở lên (điểm a khoản 1 Điều 8 Nghị định 217).

Căn cứ pháp lý hiện hành về báo cáo nghiên cứu khả thi

Nghị định 175/2024/NĐ-CP đã hết hiệu lực từ 01/7/2026 (khoản 2 Điều 75 Nghị định 217); truy vấn “báo cáo nghiên cứu khả thi theo Nghị định 175” nay chỉ còn ý nghĩa với hồ sơ chuyển tiếp. Tổng quan Nghị định 217 xem tại bài Nghị định 217/2026/NĐ-CP: điểm mới, hướng dẫn áp dụng và 26 tình huống.

Báo cáo nghiên cứu khả thi ở bước nào trong trình tự đầu tư?

Khoản 1 Điều 16 Luật chia trình tự đầu tư xây dựng thành ba giai đoạn: chuẩn bị dự án, thực hiện dự án và kết thúc xây dựng. Theo điểm a khoản 1 Điều 4 Nghị định 217, báo cáo nghiên cứu khả thi thuộc giai đoạn chuẩn bị dự án, theo thứ tự: lập, thẩm định Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi hoặc Báo cáo đề xuất chủ trương đầu tư (nếu có) → lập, phê duyệt quy hoạch làm căn cứ (nếu có) → khảo sát xây dựng phục vụ lập dự án → lập, thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi → phê duyệt dự án, quyết định đầu tư.

Sau báo cáo nghiên cứu khả thi là gì?

Sau khi dự án được phê duyệt, dự án sang giai đoạn thực hiện (điểm b khoản 1 Điều 4): chuẩn bị mặt bằng; khảo sát phục vụ thiết kế triển khai; lập, thẩm định, phê duyệt thiết kế triển khai sau khi dự án được phê duyệt và dự toán; cấp giấy phép xây dựng (nếu phải có); ký hợp đồng; thi công; giám sát; nghiệm thu; bàn giao; quyết toán. Người quyết định đầu tư được quyết định thực hiện tuần tự hoặc đồng thời các công việc này, phù hợp quyết định phê duyệt dự án (khoản 5 Điều 4).

Phân biệt tiền khả thi, khả thi và Báo cáo kinh tế – kỹ thuật

Chi tiết Báo cáo kinh tế – kỹ thuật xem bài Báo cáo kinh tế – kỹ thuật là gì? Khi nào chỉ cần lập, nội dung, thẩm định từ 2026; khác biệt giữa hai loại chi phí xem bài sơ bộ tổng mức đầu tư và tổng mức đầu tư khác nhau như thế nào.

Khi nào phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi?

Khoản 1 Điều 23 Luật: chủ đầu tư hoặc cơ quan, tổ chức được giao chuẩn bị dự án phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi, Báo cáo kinh tế – kỹ thuật làm cơ sở trình thẩm định, phê duyệt dự án, trừ trường hợp không phải lập dự án. Quy tắc thực hành ba bước:

• Bước 1 — Công trình có thuộc diện không phải lập dự án không (khoản 3 Điều 23 Luật; khoản 4 Điều 27 Nghị định 217)?
• Bước 2 — Nếu phải lập dự án, có thuộc 5 nhóm chỉ cần Báo cáo kinh tế – kỹ thuật (khoản 2 Điều 27 Nghị định 217) không?
• Bước 3 — Nếu không thuộc hai trường hợp trên: bắt buộc lập báo cáo nghiên cứu khả thi.

Năm nhóm dự án chỉ cần Báo cáo kinh tế – kỹ thuật

Theo khoản 2 Điều 27 Nghị định 217: (a) dự án sử dụng cho mục đích tôn giáo; (b) dự án có tổng mức đầu tư không quá 40 tỷ đồng, không bao gồm chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất; (c) dự án sửa chữa nhằm mục đích bảo trì quy mô nhóm C; (d) dự án nạo vét duy tu luồng hàng hải công cộng, đường thủy nội địa; (đ) dự án chủ yếu mua sắm hàng hóa, dịch vụ, lắp đặt thiết bị có chi phí xây dựng (không gồm chi phí thiết bị) dưới 10% tổng mức đầu tư và không quá 20 tỷ đồng, trừ dự án quan trọng quốc gia, nhóm A, PPP.

Người quyết định đầu tư vẫn được chọn lập báo cáo nghiên cứu khả thi

Khoản 3 Điều 27 Nghị định 217 cho phép lập báo cáo nghiên cứu khả thi với 5 nhóm trên theo yêu cầu quản lý hoặc khi thiết kế công nghệ cần thiết kế cơ sở, FEED hoặc thiết kế kỹ thuật. Khi đó dự án không phải thẩm định tại cơ quan chuyên môn về xây dựng; người quyết định đầu tư tổ chức thẩm định báo cáo, chủ đầu tư thẩm định thiết kế triển khai. Theo cách hiểu của chúng tôi, do không qua cơ quan chuyên môn thẩm định, dự án này không hưởng trường hợp miễn giấy phép tại điểm e khoản 2 Điều 43 Luật; cần xét các trường hợp miễn khác.

Trường hợp không phải lập dự án và trường hợp đặc thù

• Công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp do cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng; nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân — trừ nhà nhiều tầng, nhiều căn hộ hoặc trong khu vực bảo vệ di tích có yêu cầu lập dự án (khoản 3 Điều 23 Luật).
• Bảo trì trên cơ sở thiết kế công trình hiện hữu hoặc không cần lập thiết kế (khoản 4 Điều 27 Nghị định 217).
• Dự án tu bổ, phục hồi di tích: theo pháp luật di sản văn hóa (khoản 4 Điều 23 Luật).
• Dự án PPP: thẩm định của cơ quan có thẩm quyền và nội dung thuyết minh theo pháp luật PPP (khoản 2 Điều 26 Luật; khoản 7 Điều 29 Nghị định 217), nhưng vẫn thẩm định tại cơ quan chuyên môn về xây dựng.
• Dự án quốc phòng, an ninh: theo quy định của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng, Bộ Công an (khoản 6 Điều 28 Luật).

Lập cho toàn dự án, dự án thành phần hay theo giai đoạn

Khoản 1 Điều 27 Nghị định 217 cho phép lập với toàn bộ dự án, từng dự án thành phần hoặc một số công trình, phù hợp phân kỳ đầu tư và chủ trương đầu tư. Theo Điều 28, việc tách dự án thành phần phải bảo đảm yêu cầu tại chủ trương đầu tư, đồng bộ về cơ sở tính toán và kết nối vận hành; dự án thành phần độc lập phải vận hành độc lập và không được lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật (điểm c khoản 3); dự án khu đô thị, khu nhà ở phải có một dự án thành phần cho toàn bộ hạ tầng kỹ thuật dùng chung.

Quy hoạch nào làm căn cứ lập?

Điều 26 Nghị định 217 xác định quy hoạch làm căn cứ theo loại dự án: quy hoạch chung, phân khu hoặc chuyên ngành hạ tầng kỹ thuật (hạ tầng kỹ thuật khung); quy hoạch không gian ngầm; quy hoạch chi tiết ngành về kết cấu hạ tầng; quy hoạch tỉnh; quy hoạch bảo quản di tích; quy hoạch du lịch hoặc lâm nghiệp; thiết kế đô thị riêng hoặc quy chế quản lý kiến trúc; phương án tuyến, vị trí, mặt bằng tổng thể được chấp thuận; quy hoạch chi tiết hoặc tổng mặt bằng với dự án còn lại. Dự án cải tạo, nâng cấp, xây thay thế giữ nguyên mục tiêu, địa điểm, quy mô không yêu cầu căn cứ quy hoạch (khoản 2). Khoản 5 Điều 27 cho phép điều chỉnh một số nội dung (bố cục, hình khối; cục bộ hướng tuyến) mà vẫn coi là phù hợp quy hoạch, chủ trương.

Báo cáo nghiên cứu khả thi gồm những nội dung gì?

Cần tách nội dung của báo cáo (mục này) với hồ sơ trình thẩm định (mục sau). Ở mức Luật, khoản 2 Điều 24 yêu cầu thuyết minh có: sự cần thiết, mục tiêu, địa điểm, diện tích đất, quy mô công suất; yếu tố bảo đảm tính khả thi, hiệu quả; tổng mức đầu tư, nguồn vốn, hình thức đầu tư; đánh giá tác động về thu hồi đất, tái định cư, an toàn, phòng cháy chữa cháy, môi trường; chủ đầu tư, hình thức quản lý dự án, thời gian thực hiện, phân kỳ, dự án thành phần.

Dự án đầu tư công: 15 nhóm nội dung thuyết minh

Khoản 1 Điều 29 Nghị định 217 chi tiết thành 15 điểm (a đến p) — khung “mới nhất” cho hồ sơ lập từ 01/7/2026:

• a) Sự cần thiết, mục tiêu, quy mô công suất; sự phù hợp với chủ trương đầu tư;
• b) Địa điểm, diện tích, chức năng sử dụng đất; sự phù hợp với quy hoạch làm căn cứ;
• c) Yếu tố bảo đảm thực hiện: điều kiện tự nhiên, kinh tế – kỹ thuật, tài nguyên, lao động, công nghệ, thiết bị, tổ chức quản lý, khai thác;
• d) Phương án phân chia dự án thành phần, phân kỳ đầu tư (nếu có);
• đ) Đánh giá tác động môi trường (nếu có báo cáo riêng thì chỉ nêu kết quả);
• e) Phương án tổng thể bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (nếu có);
• g) Thời gian thực hiện, các mốc chính;
• h) Tổng mức đầu tư xây dựng;
• i) Nguồn vốn, khả năng thu hồi vốn; phân tích tài chính, rủi ro; chi phí khai thác, nguồn vốn bảo trì;
• k) Hiệu quả kinh tế – xã hội, quốc phòng – an ninh;
• l) Phương án đào tạo, chuyển giao công nghệ, vận hành, bảo trì (nếu có);
• m) Kiến nghị cơ chế phối hợp, chính sách ưu đãi;
• n) Nội dung cần thiết khác;
• o) Nếu lập FEED hoặc thiết kế kỹ thuật và chọn nhà thầu ngay sau phê duyệt: kế hoạch tổng thể lựa chọn nhà thầu, phương án chia gói thầu thi công, EPC, EC, EP;
• p) Dự án tại đô thị: nội dung phát triển đô thị tăng trưởng xanh; hạ tầng đô thị, khu đô thị, nhà ở tại đô thị: thêm nội dung thích ứng biến đổi khí hậu.

Dự án đầu tư kinh doanh chỉ bắt buộc các điểm a, b, c, d, đ, e, g, p và nội dung theo yêu cầu của người quyết định đầu tư (khoản 2 Điều 29). Dự án nhà ở, khu đô thị thuyết minh thêm sự phù hợp số lượng, diện tích nhà ở với kế hoạch phát triển nhà ở và chỉ tiêu dân số; kế hoạch hoàn thành hạ tầng; danh mục công trình, dịch vụ công ích bàn giao cho Nhà nước (khoản 3). Lập theo dự án thành phần, giai đoạn phải làm rõ mục tiêu, quy mô, thời gian của từng phần và việc kết nối, vận hành toàn dự án (khoản 4).

Phần thiết kế: thiết kế cơ sở, FEED hay thiết kế kỹ thuật

Nội dung thiết kế tại báo cáo nghiên cứu khả thi theo Điều 20 (thiết kế cơ sở), Điều 21 (FEED) hoặc Điều 22 (thiết kế kỹ thuật) Nghị định 217 (khoản 8 Điều 29). Với thiết kế cơ sở, thuyết minh gồm vị trí, quy mô, loại, cấp công trình; danh mục quy chuẩn, tiêu chuẩn; kết quả khảo sát; phương án kiến trúc, nội thất; thuyết minh tính toán kết cấu; phương án cơ – điện, công nghệ; vật liệu chủ yếu và ước tính chi phí xây dựng; kết nối hạ tầng. Bản vẽ gồm tổng mặt bằng hoặc phương án tuyến; mặt bằng, mặt đứng, mặt cắt; giải pháp kết cấu chính; hệ thống kỹ thuật; sơ đồ công nghệ. Hồ sơ phải thể hiện số liệu theo quy định về phòng cháy chữa cháy (khoản 2–4 Điều 20).

Số bước thiết kế do người quyết định đầu tư quyết định trước hoặc khi phê duyệt dự án (khoản 2 Điều 16). Nhiệm vụ thiết kế là căn cứ lập dự án, phải có yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc và mức độ thông tin BIM (khoản 2, 3 Điều 17).

Tổng mức đầu tư và BIM

Tổng mức đầu tư là toàn bộ chi phí từ chuẩn bị dự án đến kết thúc xây dựng: bồi thường, tái định cư; xây dựng; thiết bị; quản lý dự án; tư vấn; chi phí khác; dự phòng (khoản 2 Điều 75 Luật; khoản 1 Điều 5 Nghị định 206). Tổng mức được xác định theo từng công trình, phù hợp loại thiết kế đã chọn (khoản 1 Điều 6 Nghị định 206); dự phòng gồm phần cho khối lượng phát sinh và phần trượt giá (điểm g khoản 2 Điều 6).

Công trình xây mới từ cấp II trở lên áp dụng BIM từ giai đoạn lập báo cáo nghiên cứu khả thi; người quyết định đầu tư được quyết định không áp dụng với dự án theo tuyến, khu vực đặc thù, bí mật nhà nước (điểm a khoản 1 Điều 8 Nghị định 217). Dữ liệu BIM nộp cho cơ quan chuyên môn theo định dạng mở IFC hoặc định dạng mở khác (khoản 3 Điều 8). Cấp công trình xác định theo hướng dẫn xác định cấp công trình theo Thông tư 34/2026.

Hồ sơ trình thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi

Với dự án thẩm định tại cơ quan chuyên môn về xây dựng, khoản 2 Điều 35 Nghị định 217 quy định hồ sơ gồm Tờ trình theo Mẫu số 01 Phụ lục I, hồ sơ báo cáo và tài liệu pháp lý kèm theo:

Mẫu số 01 còn yêu cầu danh sách mã số chứng chỉ hành nghề hoạt động xây dựng của chủ nhiệm khảo sát, chủ nhiệm, chủ trì thiết kế, thẩm tra. Hồ sơ hợp lệ khi đủ thành phần, đúng quy cách, bằng tiếng Việt, được cơ quan chuẩn bị dự án xác nhận; nộp trực tuyến phải ký số (khoản 1 Điều 35). Cơ quan giải quyết không yêu cầu nộp lại giấy tờ đã có trên cơ sở dữ liệu quốc gia (khoản 3 Điều 7).

Báo cáo nghiên cứu khả thi do ai lập, lập bao nhiêu ngày?

Người có nghĩa vụ lập là chủ đầu tư hoặc cơ quan, tổ chức được giao chuẩn bị dự án (khoản 1 Điều 23 Luật) — Nghị định 217 gọi chung là “cơ quan chuẩn bị dự án” (khoản 5 Điều 3). Chủ đầu tư được tự lập hoặc thuê nhà thầu tư vấn lập dự án, có nghĩa vụ chọn tư vấn đủ năng lực, xác định nhiệm vụ, cung cấp thông tin và nghiệm thu kết quả (Điều 40 Luật); nhà thầu tư vấn chịu trách nhiệm về chất lượng sản phẩm và bồi thường khi gây thiệt hại (Điều 35 Luật). Luật và Nghị định 217 không quy định thời hạn lập báo cáo; thời gian này do hợp đồng tư vấn quyết định. Văn bản chỉ quy định thời hạn thẩm định.

Ai thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi?

Một báo cáo nghiên cứu khả thi có thể đi qua hai tầng thẩm định:

• Tầng 1 — thẩm định của người quyết định đầu tư qua cơ quan chủ trì thẩm định (Điều 26 Luật; Điều 31 Nghị định 217): áp dụng cho mọi dự án.
• Tầng 2 — thẩm định của cơ quan chuyên môn về xây dựng hoặc Hội đồng thẩm định (Điều 27 Luật; Điều 32–38 Nghị định 217): chỉ với dự án thuộc khoản 1 Điều 27 Luật.

Kết quả của cơ quan chuyên môn được tổng hợp làm cơ sở trình phê duyệt (khoản 6 Điều 26 Luật). Cơ quan chủ trì tổng hợp kết quả của cơ quan chuyên môn, của chủ đầu tư (nếu có), ý kiến cơ quan quản lý ngành, ý kiến Bộ Quốc phòng, Bộ Công an (dự án trọng yếu) để trình người quyết định đầu tư (khoản 8 Điều 31 Nghị định 217).

Thẩm định của người quyết định đầu tư

Theo Điều 31 Nghị định 217: dự án đầu tư công quan trọng quốc gia do Hội đồng thẩm định của bộ hoặc UBND cấp tỉnh thực hiện (khoản 1); dự án PPP theo pháp luật PPP (khoản 2); các trường hợp còn lại, người quyết định đầu tư giao cơ quan chuyên môn trực thuộc hoặc cơ quan chuyên môn về xây dựng trực thuộc làm cơ quan chủ trì, nếu không có thì giao tổ chức có cá nhân chuyên môn phù hợp (khoản 3). Nội dung thẩm định:

• Dự án đầu tư công (khoản 3 Điều 26 Luật): phù hợp chủ trương; tính khả thi, hiệu quả, tổng mức đầu tư; thiết kế phù hợp nhiệm vụ thiết kế; thiết kế công nghệ; thủ tục môi trường; hình thức quản lý dự án; nội dung khác.
• Dự án đầu tư kinh doanh (khoản 4 Điều 26 Luật): các điểm a, c, d khoản 3 cùng yêu cầu về đầu tư, kinh doanh. Doanh nghiệp nhà nước tự quyết định việc thẩm định, xác định tổng mức đầu tư (điểm d khoản 6 Điều 31 Nghị định 217).
• Dự án dùng thiết kế FEED, thiết kế kỹ thuật: chủ đầu tư được giao thẩm định các nội dung tại điểm a, c, d khoản 1 Điều 30 Luật (khoản 7 Điều 31).

Dự án nào phải thẩm định tại cơ quan chuyên môn về xây dựng?

Khoản 1 Điều 27 Luật và khoản 1 Điều 32 Nghị định 217: (a) dự án đầu tư công; (b) dự án PPP; (c) dự án đầu tư kinh doanh quy mô lớn — do Quốc hội, Thủ tướng chấp thuận chủ trương hoặc đáp ứng tiêu chí dự án quan trọng quốc gia; (d) dự án đầu tư kinh doanh có công trình thuộc Phụ lục IV Nghị định 217. Dự án dùng chi thường xuyên, vốn ngân sách khác được quản lý như dự án đầu tư công (khoản 5 Điều 5 Nghị định 217). Dự án chỉ cần Báo cáo kinh tế – kỹ thuật không phải thẩm định tại cơ quan chuyên môn (khoản 2 Điều 27 Luật).

Phụ lục IV áp dụng cho công trình xây mới và công trình cải tạo làm thay đổi quy mô, công suất, công năng, kết cấu chịu lực chính. Ví dụ: chung cư, nhà ở tập thể; công trình giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, thương mại, khách sạn, trụ sở, văn phòng; các công trình công nghiệp (vật liệu xây dựng, năng lượng, hóa chất, công nghiệp nhẹ…) — từ cấp II trở lên; đường cao tốc, đường sắt, Metro, công trình hàng không, cáp treo chở người, đê điều — mọi cấp; hồ chứa, đập — từ cấp III trở lên.

Cơ quan chuyên môn nào thẩm định?

Sở Xây dựng phụ trách dự án dân dụng, khu đô thị, khu nhà ở, công nghiệp nhẹ, vật liệu xây dựng, hạ tầng kỹ thuật, giao thông; Sở Nông nghiệp và Môi trường phụ trách công trình nông nghiệp, môi trường; Sở Công Thương phụ trách công trình công nghiệp còn lại (khoản 5 Điều 73). UBND tỉnh được điều chỉnh, phân cấp giữa các sở với ban quản lý khu và cơ quan chuyên môn cấp xã (khoản 6 Điều 73), nên trước khi nộp cần tra quyết định phân cấp của tỉnh.

Quy tắc bổ sung (khoản 3–6 Điều 33): dự án nhiều công trình — thẩm quyền theo công trình chính có cấp cao nhất; nếu các công trình chính cùng cấp, cơ quan chuẩn bị dự án chọn một công trình chính để xác định và cơ quan thẩm định lấy ý kiến chuyên ngành với công trình còn lại; dự án thành phần độc lập — theo nhóm và cấp của dự án thành phần; dự án thành phần không độc lập hoặc theo giai đoạn — theo toàn dự án; dự án sửa chữa, cải tạo — theo quy mô công trình cải tạo.

Hội đồng thẩm định

Dự án quan trọng quốc gia, dự án do Quốc hội quyết định hoặc chấp thuận chủ trương được thẩm định qua Hội đồng do Bộ trưởng bộ quản lý chuyên ngành hoặc Chủ tịch UBND cấp tỉnh thành lập (khoản 3 Điều 27 Luật; Điều 34 Nghị định 217). Hội đồng lập theo đề xuất của cơ quan chuyên môn trong 07 ngày làm việc từ khi tiếp nhận hồ sơ (có thể lập sớm sau khi có quyết định chủ trương); cơ quan chuyên môn là cơ quan thường trực; phiên họp hợp lệ khi có ít nhất 50% thành viên; kết luận cuối cùng cần ít nhất 2/3 thành viên thông qua.

Cơ quan chuyên môn thẩm định những nội dung gì?

Khoản 4 Điều 27 Luật giới hạn bốn nhóm, chi tiết tại Điều 38 Nghị định 217: (1) sự phù hợp của thiết kế với quy hoạch làm căn cứ lập dự án; (2) khả năng kết nối hạ tầng kỹ thuật khu vực; (3) tuân thủ quy chuẩn, áp dụng tiêu chuẩn, an toàn xây dựng, giải pháp phòng cháy chữa cháy — kiểm tra tính đầy đủ của thiết kế do tư vấn thiết kế đề xuất, tư vấn thẩm tra xác nhận; (4) tuân thủ quy định quản lý chi phí với dự án đầu tư công, PPP. Cơ quan chuyên môn không chịu trách nhiệm về nội dung đã được cơ quan khác chấp thuận, phê duyệt trước đó (khoản 5 Điều 7 Nghị định 217).

Thẩm định tổng mức đầu tư là một nội dung của thẩm định báo cáo (khoản 1 Điều 7 Nghị định 206): cơ quan chủ trì kiểm tra hồ sơ, việc tiếp thu ý kiến, sự phù hợp với sơ bộ tổng mức đầu tư (khoản 2); cơ quan chuyên môn đánh giá sự đầy đủ khoản mục chi phí và phương pháp xác định (khoản 5).

Thẩm định thiết kế phòng cháy chữa cháy được lồng ghép: Điều 74 Nghị định 217 sửa khoản 1 Điều 6 Nghị định 105/2025/NĐ-CP, theo đó công trình thuộc diện thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi tại cơ quan chuyên môn và thuộc Phụ lục III Nghị định 105 được cơ quan chuyên môn thẩm định thiết kế phòng cháy chữa cháy, tích hợp vào quá trình thẩm định báo cáo. Xem thêm bài thẩm định thiết kế và nghiệm thu phòng cháy chữa cháy từ 2026.

Trình tự và thời hạn thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi

Điều 36 Nghị định 217 quy định quy trình tại cơ quan chuyên môn:

1. Nộp hồ sơ trực tiếp tại Bộ phận Một cửa, qua bưu chính hoặc trực tuyến trên cổng dịch vụ công quốc gia.
2. Tiếp nhận hoặc từ chối (có lý do) khi trình sai thẩm quyền, không thuộc đối tượng, hồ sơ không hợp lệ.
3. Trong 05 ngày làm việc: gửi một lần yêu cầu bổ sung hồ sơ (Mẫu số 15) hoặc từ chối thẩm định.
4. Tạm dừng thẩm định không quá 01 lần khi có sai sót thông tin, số liệu (Mẫu số 16).
5. Sau 20 ngày làm việc từ khi nhận yêu cầu mà không bổ sung, cơ quan chuyên môn dừng thẩm định; nộp lại thì thời hạn tính lại từ đầu.
6. Đóng dấu thẩm định (Mẫu số 14) trên 01 bộ bản vẽ khi đủ điều kiện; trường hợp “chỉ đủ điều kiện sau khi hoàn thiện” thì chỉnh sửa rồi nộp văn bản đề nghị đóng dấu.
7. Nộp bản .pdf bản vẽ đã đóng dấu cho cơ quan chuyên môn trong 05 ngày làm việc; nộp phí thẩm định theo quy định.

Thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi mất bao nhiêu ngày?

Điều 37 Nghị định 217, tính từ ngày cơ quan thẩm định nhận đủ hồ sơ hợp lệ:

Được gia hạn 01 lần, có văn bản nêu lý do, thời gian gia hạn không quá thời hạn tương ứng (khoản 2 Điều 37). Đây là thời hạn của cơ quan chuyên môn; Nghị định 217 không đặt thời hạn chung cho cơ quan chủ trì của người quyết định đầu tư mà giao UBND cấp tỉnh ban hành quy trình thẩm định, phê duyệt với dự án đầu tư công do tỉnh, xã quyết định đầu tư (điểm b khoản 4 Điều 73).

Ví dụ tính hạn: dự án nhóm B có công trình chính cấp I, cơ quan chuyên môn nhận đủ hồ sơ hợp lệ thứ Hai 02/11/2026. Đếm ngày làm việc từ ngày kế tiếp (cách hiểu của chúng tôi, nên thống nhất với Bộ phận Một cửa): hạn 20 ngày làm việc khoảng thứ Hai 30/11/2026; nếu gia hạn tối đa thêm 20 ngày làm việc, muộn nhất khoảng 28/12/2026. Chưa tính thời gian bổ sung hồ sơ, tổng hợp của cơ quan chủ trì và ký phê duyệt — nên dự trù 2–3 tháng cho cả khâu thẩm định, phê duyệt.

Kết quả thẩm định (Mẫu số 03) kết luận theo ba mức: đủ điều kiện, chưa đủ điều kiện, hoặc chỉ đủ điều kiện sau khi hoàn thiện; phải đánh giá từng nội dung, nêu yêu cầu với cơ quan chuẩn bị dự án và gửi đồng thời cơ quan quản lý xây dựng địa phương (khoản 6 Điều 38).

Báo cáo nghiên cứu khả thi có cần thẩm tra không?

Khoản 5 Điều 26 Luật bắt buộc thẩm tra thiết kế làm cơ sở thẩm định với: (a) công trình ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng (Phụ lục IV Nghị định 217) hoặc dự án có công trình quy mô lớn, kỹ thuật phức tạp — thẩm tra về an toàn công trình, quy chuẩn, tiêu chuẩn; (b) công trình thuộc diện thẩm định thiết kế phòng cháy chữa cháy — thẩm tra yêu cầu thiết kế phòng cháy chữa cháy. Công trình khác: Mẫu số 01, 02 ghi “khuyến khích thực hiện”; cơ quan thẩm định cũng có quyền yêu cầu chủ đầu tư thuê tư vấn thẩm tra khi cần (Điều 38 Luật).

Nghị định 217 không có danh mục riêng về “công trình quy mô lớn, kỹ thuật phức tạp”; Nghị định 207/2026/NĐ-CP có danh mục tại Phụ lục IX nhưng trong bối cảnh kiểm tra công tác nghiệm thu (điểm a khoản 1 Điều 25). Theo cách hiểu của chúng tôi, nên tham chiếu danh mục này và hỏi cơ quan chuyên môn khi còn băn khoăn.

Báo cáo kết quả thẩm tra (Mẫu số 02) gồm: thông tin dự án; danh mục hồ sơ; nhận xét quy cách, tính đầy đủ của thiết kế theo Điều 20 (21, 22); kết quả thẩm tra về an toàn xây dựng, phòng chống cháy nổ, quy chuẩn, tiêu chuẩn; yêu cầu hoàn thiện; kết luận đủ hay chưa đủ điều kiện. Báo cáo ghi họ tên, số chứng chỉ hành nghề của chủ nhiệm, chủ trì thẩm tra; bản vẽ đóng dấu thẩm tra sau khi tư vấn thiết kế đã hoàn thiện. Ngoài ra, tổng mức đầu tư có thể được thẩm tra bởi tổ chức tư vấn quản lý chi phí trước khi thẩm định (Điều 8 Nghị định 206).

Nhà thầu thẩm tra chịu trách nhiệm về tính trung thực, chính xác của báo cáo (Điều 36 Luật) và bị xử phạt nếu thẩm tra dự án do mình lập, công trình do mình thiết kế (điểm a khoản 1 Điều 16 Nghị định 339). Phân tích đầy đủ xem bài thẩm tra thiết kế xây dựng từ 01/7/2026.

Ai phê duyệt báo cáo nghiên cứu khả thi?

Người có thẩm quyền không “phê duyệt báo cáo” như văn bản riêng mà phê duyệt dự án, quyết định đầu tư trên cơ sở báo cáo đã thẩm định; quyết định đầu tư thể hiện tại Quyết định phê duyệt dự án (khoản 1 Điều 28 Luật). Người phê duyệt là người quyết định đầu tư — cá nhân hoặc người đại diện cơ quan, tổ chức, doanh nghiệp có thẩm quyền (khoản 5 Điều 3 Luật); thẩm quyền cụ thể theo pháp luật đầu tư công, PPP và pháp luật liên quan. Với dự án kinh doanh, theo cách hiểu của chúng tôi, người quyết định đầu tư xác định theo điều lệ, quy chế quản trị doanh nghiệp.

Điều 39 Luật cho người quyết định đầu tư quyền phê duyệt hoặc phân cấp, ủy quyền phê duyệt; quyết định loại thiết kế trong báo cáo; không phê duyệt khi dự án không đáp ứng mục tiêu, hiệu quả; tạm ngừng, hủy bỏ, điều chỉnh dự án. Đồng thời phải tổ chức thẩm định, bảo đảm nguồn vốn và chịu trách nhiệm về quyết định của mình.

Quyết định phê duyệt dự án theo Mẫu số 09 có các nội dung chủ yếu (khoản 1 Điều 39 Nghị định 217): tên, loại, nhóm dự án, loại, cấp công trình chính, mã định danh, mục tiêu; địa điểm, diện tích đất; người quyết định đầu tư, chủ đầu tư, các nhà thầu tư vấn; quy mô, chỉ tiêu chính, danh mục tiêu chuẩn; số bước thiết kế; tổng mức đầu tư và từng khoản mục; nguồn vốn, thời gian, phân kỳ; hình thức quản lý dự án; kế hoạch tổng thể lựa chọn nhà thầu, phương án chia gói thầu, dự toán gói thầu EPC, EC, EP (nếu có); bồi thường, tái định cư; bàn giao công trình công ích (khu đô thị).

Tổng mức đầu tư được phê duyệt đồng thời với dự án và là chi phí tối đa chủ đầu tư được sử dụng (khoản 2 Điều 75 Luật; Điều 9 Nghị định 206). Dự án lập theo dự án thành phần, giai đoạn được phê duyệt tương ứng, phê duyệt toàn bộ sau khi thẩm định xong các phần, trừ dự án thành phần độc lập (khoản 3 Điều 39). Với thiết kế FEED, thiết kế kỹ thuật, chủ đầu tư có thể được giao phê duyệt hồ sơ thiết kế này (khoản 4 Điều 39).

Mẫu báo cáo nghiên cứu khả thi: tờ trình, thông báo, quyết định theo Phụ lục I

Nghị định 217 không ban hành mẫu thuyết minh báo cáo nghiên cứu khả thi; nội dung thuyết minh quy định bằng điều khoản (Điều 24 Luật, Điều 29 Nghị định 217). Phụ lục I chỉ ban hành mẫu văn bản trong quy trình:

Mẫu số 04, 06, 10 dành cho Báo cáo kinh tế – kỹ thuật. Lưu ý: khoản 4 Điều 31 ghi kết quả thẩm định của cơ quan chủ trì “theo Mẫu số 03, Mẫu số 04”, trong khi danh mục Phụ lục I xác định Mẫu 03 là thông báo của cơ quan chuyên môn và Mẫu 04 là văn bản đề nghị thẩm định Báo cáo kinh tế – kỹ thuật. Theo cách hiểu của chúng tôi, cơ quan chủ trì nên dùng Mẫu số 07 (hoặc 08) cho báo cáo nghiên cứu khả thi và thống nhất với người quyết định đầu tư.

Mẫu 05 yêu cầu kèm văn bản thông báo kết quả thẩm định của cơ quan chuyên môn và hồ sơ năng lực các nhà thầu tư vấn — cho thấy trình tự thường gặp là thẩm định ở cơ quan chuyên môn trước, cơ quan chủ trì tổng hợp sau. Dự án trình lần đầu không ghi mã định danh; lần sau hoặc trình điều chỉnh ghi mã đã khởi tạo trên Hệ thống thông tin về hoạt động xây dựng (ghi chú Phụ lục I).

Sau khi báo cáo nghiên cứu khả thi được phê duyệt

Thiết kế triển khai: chủ đầu tư thẩm định, phê duyệt thiết kế triển khai sau khi dự án được phê duyệt (khoản 1 Điều 29 Luật), cụ thể là bước thiết kế ngay trước khi lựa chọn nhà thầu thi công, EPC, EC, EP (khoản 1 Điều 41 Nghị định 217). Xem bài chủ đầu tư thẩm định thiết kế bản vẽ thi công từ 01/7/2026.

Giấy phép xây dựng: công trình thuộc dự án đã được cơ quan chuyên môn thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi và đã phê duyệt được miễn giấy phép (điểm e khoản 2 Điều 43 Luật), nhưng phải gửi thông báo khởi công kèm hồ sơ tương ứng (điểm b khoản 3 Điều 43). Các trường hợp khác xem bài xin giấy phép xây dựng.

Chuyển nhượng dự án: tổ chức nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn hoặc hình thành sau chia tách, sáp nhập được kế thừa kết quả thẩm định, trừ khi điều chỉnh dự án thuộc khoản 2 Điều 40 (khoản 7 Điều 38 Nghị định 217).

Điều chỉnh: sẽ được Viện phân tích trong bài riêng. Tóm tắt: cơ quan chuyên môn chỉ thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh khi điều chỉnh quy hoạch làm thay đổi chỉ tiêu trong khu đất dự án; thay đổi mục tiêu, quy mô; thay đổi giải pháp kiến trúc phân khu chức năng chính, kết cấu chính, sơ đồ nguyên lý hạ tầng; hoặc dự án đầu tư công, PPP tăng tổng mức đầu tư (trừ do bồi thường, chỉ số giá) — khoản 2 Điều 40. Về tổng mức, xem bài khi nào được điều chỉnh tổng mức đầu tư xây dựng.

Chuyển tiếp với hồ sơ lập theo quy định cũ

• Dự án đã phê duyệt trước 01/7/2026 không phải phê duyệt lại; hoạt động tiếp theo theo Luật mới (khoản 1 Điều 95 Luật).
• Đã có thông báo kết quả thẩm định thiết kế cơ sở, báo cáo nghiên cứu khả thi trước 01/7/2026: không thẩm định lại; giai đoạn còn lại, điều chỉnh theo Nghị định 217 (khoản 1 Điều 76).
• Đã trình, đủ điều kiện thẩm định nhưng chưa có thông báo: tiếp tục theo Nghị định 175/2024/NĐ-CP (đã hết hiệu lực, chỉ áp dụng chuyển tiếp); nếu không đủ điều kiện hoặc kết quả chưa đủ điều kiện trình phê duyệt thì theo Nghị định 217 (khoản 2 Điều 76).
• Cơ quan đã thẩm định tiếp tục thẩm định giai đoạn còn lại, điều chỉnh; dự án từng do cấp huyện thẩm định nằm trên từ 02 xã trở lên chuyển về cơ quan chuyên môn cấp tỉnh (khoản 7, 8 Điều 76).
• Đã thẩm định thiết kế cơ sở một số công trình theo Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 (đã hết hiệu lực): chỉ thẩm định công trình còn lại (khoản 15 Điều 76).

Tổng hợp chuyển tiếp cho các thủ tục khác xem bài công trình khởi công trước 01/7/2026 áp dụng nghị định nào.

Góc chủ đầu tư, Ban quản lý dự án và tư vấn

• Xác định ngay từ đầu dự án qua một hay hai tầng thẩm định để chọn mẫu và lập tiến độ.
• Chốt nhiệm vụ thiết kế trước khi giao lập dự án: cơ quan chủ trì sẽ thẩm định sự phù hợp của thiết kế với nhiệm vụ thiết kế.
• Với công trình thuộc Phụ lục IV hoặc diện thẩm định phòng cháy chữa cháy, ký hợp đồng thẩm tra song song giai đoạn hoàn thiện thiết kế cơ sở.
• Chuẩn bị sớm văn bản thỏa thuận đấu nối hạ tầng, chấp thuận độ cao — thành phần hay thiếu nhất.
• Tư vấn lập dự án nên cấu trúc thuyết minh theo đúng thứ tự điểm a–p khoản 1 Điều 29; bản vẽ có khung tên đủ chữ ký người thiết kế, kiểm tra, chủ trì, chủ nhiệm (khoản 2 Điều 18 Nghị định 217).
• Cập nhật thông tin dự án lên Hệ thống thông tin về hoạt động xây dựng (khoản 4 Điều 7 Nghị định 217).

16 tình huống thực tế về báo cáo nghiên cứu khả thi

Số liệu dưới đây là minh họa. Khi áp dụng, cần đối chiếu hồ sơ cụ thể, quyết định phân cấp của địa phương và hướng dẫn của bộ chuyên ngành.

Nhóm 1 — Có phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi không?

Tình huống 1: Trụ sở xã 52 tỷ đồng, trong đó 6 tỷ giải phóng mặt bằng

UBND một xã chuẩn bị dự án đầu tư công xây trụ sở, tổng mức 52 tỷ đồng gồm 6 tỷ bồi thường, giải phóng mặt bằng. Phòng chuyên môn đề xuất lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật vì “chi phí xây dựng chỉ khoảng 38 tỷ”.

Cách xử lý: Ngưỡng tại điểm b khoản 2 Điều 27 Nghị định 217 so tổng mức đầu tư (đã loại bồi thường, giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất) với 40 tỷ, không so chi phí xây dựng. 52 − 6 = 46 tỷ > 40 tỷ, nên phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi. Dự án đầu tư công do UBND cấp xã quyết định đầu tư nên do cơ quan chuyên môn về xây dựng thuộc UBND cấp xã thẩm định (khoản 4 Điều 32), trừ khi tỉnh có phân cấp khác (khoản 6 Điều 73).

Tình huống 2: Phòng thí nghiệm chủ yếu mua sắm thiết bị

Một trường đại học công lập có dự án phòng thí nghiệm (nhóm B), tổng mức 85 tỷ đồng, chi phí xây dựng cải tạo (không gồm thiết bị) 7,9 tỷ; phương án ban đầu là 9,2 tỷ.

Cách xử lý: Điểm đ khoản 2 Điều 27 đòi hai điều kiện đồng thời: chi phí xây dựng dưới 10% tổng mức và không quá 20 tỷ. Phương án 7,9 tỷ: 7,9/85 ≈ 9,3% → chỉ cần Báo cáo kinh tế – kỹ thuật. Phương án 9,2 tỷ: ≈ 10,8% → phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi. Nên chốt phạm vi cải tạo trước khi chọn loại báo cáo; nếu sau này điều chỉnh tăng tổng mức vượt quá 10% mức quy định, phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh (điểm a khoản 6 Điều 40).

Tình huống 3: Nhà máy của doanh nghiệp tư nhân 300 tỷ đồng

Công ty cổ phần vốn tư nhân xây nhà máy hàng tiêu dùng ngoài khu công nghiệp, nhà xưởng công nghiệp nhẹ dự kiến cấp II. Ban giám đốc cho rằng “vốn tư nhân thì tự duyệt”.

Cách xử lý: Dự án đầu tư kinh doanh trên 40 tỷ phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi; người quyết định đầu tư tổ chức thẩm định theo khoản 4 Điều 26 Luật. Nhưng công trình công nghiệp nhẹ cấp II thuộc mục II.7 Phụ lục IV, nên dự án phải thẩm định tại cơ quan chuyên môn (điểm d khoản 1 Điều 32) — Sở Xây dựng theo khoản 5 Điều 73 — và phải thẩm tra thiết kế (điểm a khoản 5 Điều 26 Luật). Nếu xác định lại là cấp III thì không thuộc dòng này; vì vậy xác định cấp theo Thông tư 34/2026/TT-BXD phải làm kỹ từ đầu.

Tình huống 4: Khu đô thị tách dự án thành phần độc lập

Chủ đầu tư khu đô thị muốn tách ba dự án thành phần độc lập (hạ tầng dùng chung, thấp tầng, cao tầng), trình thẩm định khu thấp tầng trước và lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật cho phần hạ tầng vì “chỉ 38 tỷ”.

Cách xử lý: Dự án thành phần độc lập không được lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật (điểm c khoản 3 Điều 28), nên phần hạ tầng vẫn lập báo cáo nghiên cứu khả thi. Dự án thành phần hạ tầng dùng chung phải trình thẩm định trước hoặc đồng thời với các dự án thành phần còn lại (khoản 4 Điều 33). Thuyết minh phải có nội dung riêng của khu đô thị theo khoản 3 Điều 29.

Nhóm 2 — Ai thẩm định, thẩm định ở đâu?

Tình huống 5: Nhà văn hóa do UBND phường quyết định đầu tư

UBND một phường quyết định đầu tư nhà văn hóa bằng vốn đầu tư công, tổng mức 47 tỷ đồng (không gồm bồi thường), hỏi phường tự thẩm định hay gửi Sở Xây dựng.

Cách xử lý: Phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi và thẩm định tại cơ quan chuyên môn. Cơ quan chuyên môn về xây dựng thuộc UBND cấp xã (gồm xã, phường, đặc khu) thẩm định dự án do UBND cấp xã quyết định đầu tư (khoản 4 Điều 32). Song song, UBND phường giao cơ quan chuyên môn trực thuộc làm cơ quan chủ trì theo khoản 3 Điều 31; nếu cùng một cơ quan đảm nhận cả hai vai, có thể dùng Mẫu số 08 (tham khảo). Cần kiểm tra quyết định phân cấp của tỉnh.

Tình huống 6: Bệnh viện tỉnh nhóm B có công trình chính cấp I

Sở Y tế làm chủ đầu tư dự án mở rộng bệnh viện, nhóm B, UBND tỉnh là cơ quan chủ quản; khối điều trị chính cấp I.

Cách xử lý: Cơ quan chuyên môn thuộc UBND tỉnh thẩm định (điểm đ khoản 1 Điều 33), cụ thể là Sở Xây dựng với công trình dân dụng (khoản 5 Điều 73); thời hạn không quá 20 ngày làm việc (điểm c khoản 1 Điều 37). Công trình y tế cấp II trở lên thuộc mục I.2.2 Phụ lục IV nên phải thẩm tra; nếu thuộc Phụ lục III Nghị định 105, thẩm định phòng cháy chữa cháy được lồng ghép (Điều 74 Nghị định 217). Công trình xây mới cấp I phải áp dụng BIM từ giai đoạn này.

Tình huống 7: Nhà xưởng trong khu công nghiệp

Doanh nghiệp vốn nước ngoài xây nhà xưởng linh kiện điện tử cấp II trong khu công nghiệp, nộp hồ sơ ở Sở Xây dựng và bị hướng dẫn chuyển nơi khác.

Cách xử lý: Dự án thuộc diện thẩm định tại cơ quan chuyên môn (Phụ lục IV mục II.7). Theo khoản 3 Điều 32, Ban quản lý khu công nghiệp thẩm định dự án trên địa bàn được giao quản lý, trừ dự án tại khoản 2 Điều 32. Việc Sở từ chối vì sai thẩm quyền phù hợp điểm a khoản 2 Điều 36. Nên kiểm tra thêm phân cấp của UBND tỉnh giữa Sở và Ban quản lý (khoản 6 Điều 73).

Tình huống 8: Tuyến đường qua địa bàn hai tỉnh

Hai tỉnh giáp ranh đầu tư công một tuyến đường liên tỉnh; mỗi tỉnh muốn Sở Xây dựng của mình thẩm định đoạn trên địa bàn.

Cách xử lý: Dự án trên địa bàn từ 02 tỉnh trở lên do cơ quan chuyên môn thuộc bộ quản lý chuyên ngành thẩm định (khoản 2 Điều 32) — với giao thông là Bộ Xây dựng (điểm a khoản 2 Điều 73). Nếu muốn mỗi tỉnh quản lý riêng, phương án là tách dự án thành phần độc lập theo Điều 28 (phải phù hợp chủ trương, vận hành độc lập); khi đó thẩm quyền theo từng dự án thành phần (khoản 4 Điều 33). Với công trình theo tuyến, người quyết định đầu tư được quyết định không áp dụng BIM, nhưng cần có quyết định rõ ràng.

Tình huống 9: Tổ hợp tại Hà Nội có hai công trình chính cùng cấp I

Doanh nghiệp đầu tư tổ hợp văn phòng – khách sạn tại Hà Nội, hai tòa tháp đều là công trình chính cấp I.

Cách xử lý: Văn phòng và khách sạn cấp II trở lên thuộc Phụ lục IV nên phải thẩm định tại cơ quan chuyên môn. Các công trình chính cùng cấp: cơ quan chuẩn bị dự án chọn trình theo một công trình, cơ quan thẩm định lấy ý kiến chuyên ngành với công trình còn lại (khoản 3 Điều 33). Tại Hà Nội, cơ quan chuyên môn thuộc UBND thành phố thẩm định (điểm e khoản 1 Điều 33). Nếu một tòa là cấp đặc biệt, thẩm quyền chuyển lên bộ (khoản 2 Điều 32).

Nhóm 3 — Hồ sơ, thời hạn, thẩm tra

Tình huống 10: Bị yêu cầu bổ sung hồ sơ — hạn tính thế nào?

Ban quản lý dự án nộp hồ sơ dự án nhóm C (công trình chính cấp III) ngày 02/11/2026; ngày 06/11/2026 nhận Phiếu yêu cầu bổ sung (Mẫu số 15) vì thiếu văn bản thỏa thuận đấu nối cấp nước.

Cách xử lý: Yêu cầu trong 05 ngày làm việc, một lần, là đúng khoản 3 Điều 36. Ban có 20 ngày làm việc từ khi nhận yêu cầu, tức khoảng đến 04/12/2026; quá hạn, cơ quan chuyên môn dừng thẩm định và nộp lại thì tính lại từ đầu (khoản 5 Điều 36). Vì thời hạn tính từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ (khoản 1 Điều 37), theo cách hiểu của chúng tôi, nếu Ban bổ sung xong ngày 13/11/2026 thì hạn 12 ngày làm việc (điểm d khoản 1 Điều 37) rơi vào khoảng 01/12/2026. Nên xin xác nhận thời điểm nhận đủ hồ sơ trên hệ thống dịch vụ công.

Tình huống 11: Chung cư 25 tầng — tư vấn lập dự án muốn kiêm thẩm tra

Chủ đầu tư chung cư thương mại giao công ty A lập báo cáo nghiên cứu khả thi và đề nghị A “thẩm tra luôn” để tiết kiệm.

Cách xử lý: Chung cư cấp II trở lên thuộc mục I.1 Phụ lục IV, nên phải thẩm tra (điểm a khoản 5 Điều 26 Luật) và Mẫu số 02 là thành phần bắt buộc (điểm h khoản 2 Điều 35). Nhà thầu thẩm tra dự án do mình lập bị phạt 20–30 triệu đồng (điểm a khoản 1 Điều 16 Nghị định 339, mức với tổ chức) và buộc hủy kết quả thẩm tra; chủ đầu tư không thẩm tra hoặc thẩm tra không đúng quy định có thể bị phạt 30–40 triệu đồng (điểm đ khoản 1 Điều 15). Cần thuê nhà thầu thẩm tra độc lập; vì Mẫu số 02 ghi số chứng chỉ hành nghề của chủ nhiệm, chủ trì thẩm tra, nên kiểm tra điều kiện năng lực các cá nhân này theo Nghị định 212/2026/NĐ-CP trước khi ký hợp đồng.

Tình huống 12: Nâng thêm hai tầng trên trụ sở hiện hữu

Một cơ quan nhà nước nâng thêm hai tầng trên khối trụ sở 5 tầng bằng vốn đầu tư công, tổng mức 44 tỷ đồng; hồ sơ chỉ có báo cáo và thiết kế phần nâng tầng.

Cách xử lý: Dự án cải tạo phải bổ sung hồ sơ khảo sát hiện trạng và báo cáo kiểm định khả năng chịu lực (điểm m khoản 2 Điều 35) — nâng tầng chắc chắn liên quan kết cấu. Thẩm quyền theo quy mô công trình cải tạo (khoản 6 Điều 33). Theo cách hiểu của chúng tôi, nếu sau cải tạo là trụ sở cấp II trở lên và việc cải tạo làm thay đổi quy mô, kết cấu chịu lực chính, công trình thuộc phạm vi Phụ lục IV và phải thẩm tra.

Tình huống 13: Dự án đã bị xử phạt vì thi công trước khi thẩm định

Doanh nghiệp thi công móng nhà xưởng (thuộc Phụ lục IV) khi báo cáo chưa được cơ quan chuyên môn thẩm định, đã bị xử phạt và phải hoàn thiện thủ tục.

Cách xử lý: Ngoài hồ sơ thông thường, phải có báo cáo quá trình thực hiện, tình hình thi công thực tế; biên bản, quyết định xử phạt; báo cáo kiểm định khả năng chịu lực phần đã thi công (điểm l khoản 2 Điều 35). Chương VII Nghị định 339 đặt thời hạn hoàn thiện thủ tục trong một số trường hợp dừng thi công — ví dụ điểm a khoản 2 Điều 85 cho công trình phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi 120 ngày kể từ ngày ban hành quyết định xử phạt để hoàn thành hồ sơ đề nghị cấp, điều chỉnh giấy phép hoặc thẩm định báo cáo điều chỉnh. Doanh nghiệp cần đọc kỹ quyết định xử phạt để biết chính xác biện pháp và thời hạn áp dụng.

Nhóm 4 — Phê duyệt và sau phê duyệt

Tình huống 14: Ủy quyền giám đốc sở ký phê duyệt dự án

Chủ tịch UBND tỉnh là người quyết định đầu tư một dự án nhóm C, muốn ủy quyền cho giám đốc một sở ký quyết định phê duyệt để rút ngắn thời gian.

Cách xử lý: Điểm a khoản 1 Điều 39 Luật cho phép phê duyệt hoặc phân cấp, ủy quyền phê duyệt; việc phân cấp, ủy quyền theo pháp luật về tổ chức chính phủ, chính quyền địa phương, đầu tư công, PPP. Luật Xây dựng không cấm ủy quyền, nhưng điều kiện, hình thức phải theo các luật đó (bài viết không đi sâu). Quyết định nên ghi rõ căn cứ văn bản ủy quyền, dùng Mẫu số 09; người quyết định đầu tư vẫn chịu trách nhiệm theo khoản 2 Điều 39 Luật.

Tình huống 15: Dự án đã phê duyệt — có cần giấy phép xây dựng?

Dự án nhà xưởng ở Tình huống 7 đã được Ban quản lý khu công nghiệp thẩm định và được phê duyệt.

Cách xử lý: Được miễn giấy phép theo điểm e khoản 2 Điều 43 Luật, nhưng phải gửi thông báo khởi công kèm hồ sơ tương ứng với hồ sơ đề nghị cấp giấy phép (không gồm đơn) — điểm b khoản 3 Điều 43. Trước khi chọn nhà thầu thi công, doanh nghiệp phải thẩm định bước thiết kế triển khai ngay trước đó (khoản 1 Điều 41 Nghị định 217), nội dung theo điểm b, c, d khoản 1 Điều 30 Luật (điểm c khoản 2 Điều 41).

Tình huống 16: Hồ sơ nộp tháng 6/2026, đến tháng 7 chưa có kết quả

Ban quản lý dự án nộp hồ sơ ngày 15/6/2026 theo mẫu cũ; đến 01/7/2026 chưa có thông báo và lo phải làm lại toàn bộ.

Cách xử lý: Nếu hồ sơ đủ điều kiện thẩm định, cơ quan chuyên môn tiếp tục thẩm định theo Nghị định 175/2024/NĐ-CP (đã hết hiệu lực, chỉ áp dụng chuyển tiếp) theo khoản 2 Điều 76 Nghị định 217. Nếu không đủ điều kiện hoặc kết quả là chưa đủ điều kiện trình phê duyệt, thẩm định theo Nghị định 217 — khi đó dùng Mẫu số 01 mới và bổ sung thành phần theo khoản 2 Điều 35. Việc phê duyệt và các bước sau theo Luật Xây dựng 2025 (khoản 1 Điều 95 Luật).

Checklist hồ sơ báo cáo nghiên cứu khả thi

1. Xác định đúng loại báo cáo (ngưỡng 40 tỷ tính trên tổng mức đã loại bồi thường, giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất).
2. Có văn bản chủ trương đầu tư hoặc phê duyệt thông tin dự án (nếu có yêu cầu).
3. Xác định đúng quy hoạch làm căn cứ theo Điều 26 Nghị định 217; có văn bản và bản vẽ quy hoạch.
4. Nhiệm vụ thiết kế đã chốt; hồ sơ khảo sát đã được phê duyệt.
5. Xác định cấp công trình chính (Thông tư 34/2026/TT-BXD), nhóm dự án, công trình có thuộc Phụ lục IV không.
6. Xác định số tầng thẩm định và đúng cơ quan chuyên môn (Điều 32, 33, phân cấp của tỉnh).
7. Thuyết minh đủ các điểm khoản 1 (hoặc 2, 3, 4) Điều 29; thiết kế đủ nội dung Điều 20 (21, 22).
8. Tổng mức đầu tư theo Điều 5, 6 Nghị định 206, kèm hồ sơ giá, định mức, báo giá.
9. Báo cáo kết quả thẩm tra Mẫu số 02 (công trình bắt buộc), nhà thầu thẩm tra độc lập.
10. Văn bản đấu nối hạ tầng, chấp thuận độ cao; hồ sơ thiết kế phòng cháy chữa cháy.
11. Dữ liệu BIM định dạng IFC (công trình xây mới từ cấp II trở lên).
12. Danh sách mã số chứng chỉ hành nghề của các chức danh chủ nhiệm, chủ trì.
13. Tờ trình Mẫu số 01, văn bản đề nghị Mẫu số 05; ký số khi nộp trực tuyến.
14. Dự trù phí thẩm định và tiến độ theo Điều 37 (cộng thời gian bổ sung, gia hạn).

Mức phạt liên quan theo Nghị định 339/2026

Mức dưới đây áp dụng với tổ chức; cá nhân bằng một nửa (điểm a khoản 4 Điều 5 Nghị định 339). Điều 15, 16 không thuộc các ngoại lệ tại điểm b khoản 4 Điều 5. Chủ thể tại Điều 15 là chủ đầu tư hoặc người quyết định đầu tư khi chưa có chủ đầu tư.

Kèm theo là biện pháp khắc phục: buộc lập, thẩm định, phê duyệt lại; buộc thẩm tra; buộc áp dụng BIM với công trình chưa phê duyệt thiết kế triển khai (khoản 4 Điều 15); buộc hủy hoặc bổ sung kết quả thẩm tra (khoản 2 Điều 16).

Những sai lầm thường gặp

1. So ngưỡng 40 tỷ bằng chi phí xây dựng thay vì tổng mức đầu tư đã loại bồi thường, giải phóng mặt bằng.
2. Đồng nhất báo cáo nghiên cứu khả thi với thiết kế cơ sở, thuyết minh sơ sài, thiếu phân tích tài chính, rủi ro, chi phí khai thác.
3. Cho rằng vốn tư nhân không phải qua cơ quan chuyên môn, bỏ qua Phụ lục IV.
4. Trình sai cơ quan: nộp Sở cho dự án trong khu công nghiệp, dự án qua hai tỉnh hoặc dự án do cấp xã quyết định đầu tư.
5. Thiếu Báo cáo kết quả thẩm tra hoặc để chính tư vấn lập dự án thẩm tra.
6. Dùng mẫu tờ trình cũ (theo Nghị định 175/2024/NĐ-CP đã hết hiệu lực), thiếu thời hạn sử dụng công trình, mã định danh, mã số chứng chỉ hành nghề.
7. Lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật cho dự án thành phần độc lập.
8. Quên dữ liệu BIM hoặc không có quyết định không áp dụng BIM với công trình theo tuyến.
9. Để quá hạn 20 ngày làm việc sau yêu cầu bổ sung, phải nộp lại từ đầu.
10. Lập tiến độ chỉ tính 12–25 ngày làm việc, bỏ qua thời gian bổ sung, gia hạn, tổng hợp và ký phê duyệt.

Bồi dưỡng nghiệp vụ lập, thẩm định dự án đầu tư xây dựng

Báo cáo nghiên cứu khả thi là hồ sơ gốc của cả vòng đời dự án: sai từ bước này thì thiết kế triển khai, dự toán, lựa chọn nhà thầu và quyết toán đều bị kéo theo. Viện Nghiên Cứu Đào Tạo Bồi Dưỡng Cán Bộ tổ chức các khóa quản lý dự án đầu tư xây dựng, lập tổng mức đầu tư và đánh giá hiệu quả dự án, cập nhật theo Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, Nghị định 217/2026/NĐ-CP và Nghị định 206/2026/NĐ-CP, với hình thức học trực tiếp, online hoặc đào tạo tại đơn vị theo hồ sơ thực tế của Ban quản lý dự án. Danh mục chương trình xem tại trang khóa học xây dựng.

Sau khi hoàn thành khóa học, học viên được cấp chứng nhận hoàn thành khóa học theo tên khóa học đã tham gia. Chứng nhận hoàn thành khóa học không phải chứng chỉ hành nghề hoạt động xây dựng; chứng chỉ hành nghề hoạt động xây dựng do cơ quan có thẩm quyền cấp theo quy định hiện hành.

Cần bồi dưỡng nghiệp vụ lập, thẩm định dự án cho Ban quản lý dự án hoặc doanh nghiệp? Viện hỗ trợ thiết kế chương trình theo tình huống thực tế của đơn vị, bám sát văn bản quy phạm pháp luật hiện hành.

VIỆN NGHIÊN CỨU ĐÀO TẠO BỒI DƯỠNG CÁN BỘ

• Hotline / Zalo: 0904 889 859 (Ms. Hoa)
• Email: daotao@viendaotaocanbo.edu.vn
• Địa chỉ: BT164 Central St, Khu Sunrise L, KDT The Manor Central Park, Phường Định Công, TP. Hà Nội
• Website: https://viendaotaocanbo.edu.vn

Văn bản sử dụng trong bài

• Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 (thông qua ngày 10/12/2025, hiệu lực 01/7/2026) — Điều 3, 16, 17, 19, 23–30, 35, 36, 38, 39, 40, 43, 75, 94, 95.
• Nghị định 217/2026/NĐ-CP ngày 19/6/2026 (hiệu lực 01/7/2026) — Điều 3, 4, 5, 7, 8, 16–20, 26–41, 73, 74, 75, 76; Phụ lục I (Mẫu số 01–16), Phụ lục IV.
• Nghị định 206/2026/NĐ-CP ngày 15/6/2026 (hiệu lực 01/7/2026) — Điều 5–9.
• Nghị định 339/2026/NĐ-CP (hiệu lực 26/8/2026) — điểm a khoản 4 Điều 5, Điều 15, Điều 16, điểm a khoản 2 Điều 85.
• Nghị định 207/2026/NĐ-CP — điểm a khoản 1 Điều 25 (tham chiếu Phụ lục IX).
• Thông tư 34/2026/TT-BXD ngày 25/6/2026 về cấp công trình xây dựng (tham chiếu).
• Nghị định 175/2024/NĐ-CP và Luật Xây dựng số 50/2014/QH13: đã hết hiệu lực từ 01/7/2026, chỉ nhắc trong phạm vi chuyển tiếp.

Nội dung được biên soạn bởi Ban Đào tạo – Viện Nghiên Cứu Đào Tạo Bồi Dưỡng Cán Bộ trên cơ sở đối chiếu Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, Nghị định 217/2026/NĐ-CP, Nghị định 206/2026/NĐ-CP và Nghị định 339/2026/NĐ-CP tại thời điểm 05/10/2026. Bài viết mang tính tham khảo; với dự án cụ thể, anh/chị cần căn cứ hồ sơ, nguồn vốn, cấp công trình, quyết định phân cấp của địa phương và ý kiến của cơ quan có thẩm quyền. Nghiêm cấm sao chép nội dung khi chưa được phép.