Hai thuật ngữ chỉ khác nhau hai chữ “sơ bộ” nhưng là hai sản phẩm riêng biệt, ở hai giai đoạn khác nhau, do hai trình tự thẩm định khác nhau điều chỉnh. Dùng nhầm dẫn tới hai hậu quả thực tế: hoặc lập thừa một sản phẩm không ai yêu cầu, hoặc trình một con số chưa đủ cơ sở để phê duyệt dự án.
Vị trí của hai sản phẩm trong vòng đời dự án
| Tiêu chí | Sơ bộ tổng mức đầu tư xây dựng | Tổng mức đầu tư xây dựng |
|---|---|---|
| 1. Giai đoạn lập | Giai đoạn chủ trương đầu tư | Giai đoạn lập Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc Báo cáo kinh tế – kỹ thuật |
| 2. Gắn với hồ sơ nào | Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi; Báo cáo đề xuất chủ trương đầu tư | Báo cáo nghiên cứu khả thi; Báo cáo kinh tế – kỹ thuật |
| 3. Ai lập | Cơ quan được giao chuẩn bị dự án hoặc chủ đầu tư | Chủ đầu tư (thường qua tư vấn) |
| 4. Căn cứ thiết kế | Thiết kế sơ bộ, phương án công nghệ dự kiến | Thiết kế cơ sở, phương án công nghệ đã xác định |
| 5. Mức độ chi tiết | Ước tính theo quy mô, công suất; chưa bóc khối lượng chi tiết | Chi tiết đến từng công trình, hạng mục; có thể theo khối lượng |
| 6. Văn bản quy định nội dung | Điều 4 Nghị định 206 | Điều 5 Nghị định 206; Điều 75 Luật Xây dựng 135/2025/QH15 |
| 7. Phương pháp xác định | Phần I Phụ lục I Thông tư 36 | Phần II Phụ lục I Thông tư 36 |
| 8. Thẩm định, phê duyệt | Đồng thời với thẩm định, quyết định chủ trương đầu tư theo pháp luật về đầu tư công, PPP | Cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định; người quyết định đầu tư phê duyệt |
| 9. Vai trò | Cơ sở quyết định chủ trương đầu tư; xác định sơ bộ nhu cầu vốn | Cơ sở quyết định đầu tư; giới hạn chi phí để quản lý các bước sau |
| 10. Điều chỉnh | Theo điểm a khoản 5 Điều 75 Luật Xây dựng; khoản 5 Điều 4 Nghị định 206 | Theo điểm b khoản 5 Điều 75 Luật Xây dựng; Điều 10 Nghị định 206; Điều 5 Thông tư 36 |
Sơ bộ tổng mức đầu tư được thẩm định như thế nào
Khoản 4 Điều 4 Nghị định 206 quy định việc thẩm định, phê duyệt sơ bộ tổng mức đầu tư xây dựng được thực hiện đồng thời với quá trình thẩm định, quyết định chủ trương đầu tư dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư công, pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư và pháp luật khác có liên quan.
Đây là điểm hay bị hiểu sai. Sơ bộ tổng mức đầu tư không có một quy trình thẩm định riêng của ngành xây dựng. Nó đi kèm hồ sơ chủ trương đầu tư và được xem xét trong chính quy trình đó.
Điều chỉnh sơ bộ tổng mức đầu tư
Khoản 5 Điều 4 Nghị định 206 quy định ba nội dung:
- Việc điều chỉnh thực hiện theo quy định tại điểm a khoản 5 Điều 75 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15.
- Với dự án thực hiện hình thức đầu tư công có phân chia dự án thành phần: trường hợp tổng mức đầu tư của một số hoặc toàn bộ dự án thành phần thay đổi so với giá trị sơ bộ tổng mức đầu tư dự án thành phần đã được phê duyệt trong chủ trương đầu tư, nhưng không làm thay đổi mục tiêu, địa điểm, không vượt sơ bộ tổng mức đầu tư xây dựng của dự án và bảo đảm hiệu quả đầu tư thì không phải điều chỉnh sơ bộ tổng mức đầu tư dự án thành phần tại quyết định chủ trương đầu tư đã được phê duyệt.
- Thẩm quyền phê duyệt sơ bộ tổng mức đầu tư điều chỉnh theo pháp luật về đầu tư công, PPP và pháp luật có liên quan; cấp phê duyệt là cấp có thẩm quyền quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư.
Quy định thứ hai có giá trị thực hành lớn với dự án nhiều dự án thành phần: chênh lệch nội bộ giữa các dự án thành phần không tự động buộc phải điều chỉnh chủ trương đầu tư, miễn là bốn điều kiện đồng thời được thỏa mãn.
Hai phương pháp xác định sơ bộ tổng mức đầu tư
Phần I Phụ lục I Thông tư 36 nêu sơ bộ tổng mức đầu tư được xác định trên cơ sở phương pháp quy định tại khoản 1 và khoản 2 phần I:
| Phương pháp | Cách làm | Điều kiện dữ liệu |
|---|---|---|
| Theo suất vốn đầu tư của toàn bộ dự án | Lấy quy mô, công suất hoặc năng lực phục vụ của dự án nhân với suất vốn đầu tư xây dựng | Có suất vốn đầu tư được công bố hoặc tính từ dữ liệu dự án tương tự, phù hợp loại dự án |
| Theo từng khoản mục chi phí | Xác định lần lượt chi phí bồi thường hỗ trợ tái định cư, chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí quản lý dự án và tư vấn và chi phí khác, chi phí dự phòng rồi cộng lại | Có đủ thông tin để ước tính từng khoản mục |
Phần I Phụ lục I cũng có mục riêng cho sơ bộ tổng mức đầu tư của dự án thành phần. Trong nhánh theo khoản mục, chi phí xây dựng còn được chia thành các trường hợp con: theo quy mô, công suất hoặc năng lực phục vụ và suất chi phí; trường hợp công trình chưa đủ cơ sở để xác định theo tiêu chí đó; và trường hợp công trình, hạng mục xây dựng tạm, phụ trợ phục vụ thi công.
Nội dung sơ bộ tổng mức đầu tư của dự án tách thành phần
Điểm b khoản 3 Điều 4 Nghị định 206 quy định nội dung sơ bộ tổng mức đầu tư của dự án thành phần, dự án thành phần độc lập, dự án bồi thường hỗ trợ tái định cư giải phóng mặt bằng độc lập (nếu có) gồm toàn bộ hoặc một số khoản mục chi phí quy định tại khoản 1 Điều này, được xác định phù hợp với phạm vi, quy mô và tính chất kỹ thuật của từng dự án.
Cụm “toàn bộ hoặc một số khoản mục” là điểm cần nhớ: một dự án bồi thường giải phóng mặt bằng độc lập không nhất thiết có đủ bảy khoản mục như một dự án xây dựng thông thường.
Trường hợp dự án chỉ lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật
Với dự án chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật, tổng mức đầu tư xây dựng vẫn là sản phẩm bắt buộc và được xác định theo Điều 5 Nghị định 206. Phần II Phụ lục I Thông tư 36 khi nói về căn cứ lựa chọn phương pháp đã nêu rõ nội dung thuyết minh có thể là Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc Báo cáo đề xuất chủ trương hoặc Báo cáo kinh tế – kỹ thuật — cả ba đều là nguồn thuyết minh hợp lệ.
Điều cần tránh: dùng con số sơ bộ tổng mức đầu tư đã lập ở bước chủ trương làm luôn tổng mức đầu tư mà không xác định lại theo mức độ chi tiết của hồ sơ thiết kế.
Tình huống minh họa — dùng sai sơ bộ tổng mức đầu tư thay cho tổng mức đầu tư
Bối cảnh. Một dự án được phê duyệt chủ trương đầu tư với sơ bộ tổng mức đầu tư lập theo suất vốn đầu tư toàn bộ dự án. Khi lập Báo cáo nghiên cứu khả thi, đơn vị tư vấn giữ nguyên con số đó, chỉ chia lại thành bảy khoản mục theo tỷ lệ ước tính, không xác định theo thiết kế cơ sở.
Vấn đề. Phần II Phụ lục I Thông tư 36 yêu cầu việc lựa chọn phương pháp xác định phải bảo đảm phù hợp với mức độ chi tiết của hồ sơ thiết kế, tương ứng với phạm vi và nội dung của thiết kế. Khi đã có thiết kế cơ sở mà vẫn giữ cách ước tính của bước chủ trương, hồ sơ không đáp ứng yêu cầu này, đồng thời làm mất chức năng của tổng mức đầu tư là giới hạn chi phí để quản lý các bước sau.
Hệ quả dây chuyền. Khi lập dự toán xây dựng công trình theo thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở, giá trị thực tế thường lệch khỏi con số đã phê duyệt. Lúc đó phải xử lý bằng thủ tục điều chỉnh tổng mức đầu tư — một quy trình dài hơn nhiều so với việc xác định đúng ngay từ đầu.
Cách làm đúng. Ở bước Báo cáo nghiên cứu khả thi, xác định lại từng khoản mục theo phương pháp phù hợp với dữ liệu thực có: phần đã có thiết kế và bóc được khối lượng thì theo khối lượng và giá; phần chưa đủ chi tiết thì theo suất chi phí kèm phần chi phí chưa được tính trong suất. Ghi rõ trong thuyết minh phương pháp áp dụng cho từng phần và lý do.
Checklist xác định sản phẩm cần lập
Khuyến nghị quản trị:
- Dự án đang ở giai đoạn nào: chủ trương đầu tư hay lập Báo cáo nghiên cứu khả thi / Báo cáo kinh tế – kỹ thuật.
- Hồ sơ thiết kế hiện có là thiết kế sơ bộ hay thiết kế cơ sở.
- Nếu đang ở bước chủ trương: lập sơ bộ tổng mức đầu tư theo Phần I Phụ lục I Thông tư 36; xác định sẽ dùng phương pháp suất vốn đầu tư toàn dự án hay theo từng khoản mục.
- Nếu dự án có phân chia dự án thành phần: xác định nội dung sơ bộ tổng mức đầu tư của từng dự án thành phần theo điểm b khoản 3 Điều 4 Nghị định 206.
- Nếu đang lập Báo cáo nghiên cứu khả thi: xác định tổng mức đầu tư theo Điều 5 Nghị định 206 và Phần II Phụ lục I Thông tư 36, không sao chép con số sơ bộ.
- Ghi rõ trong thuyết minh phương pháp đã chọn cho từng khoản mục và căn cứ lựa chọn.
- Nếu có thay đổi so với chủ trương: kiểm tra bốn điều kiện tại điểm b khoản 5 Điều 4 Nghị định 206 trước khi kết luận có phải điều chỉnh chủ trương đầu tư hay không.
Người làm công việc này cần thực hiện ngay những gì
- Xác định đúng sản phẩm cần lập theo giai đoạn trước khi chọn phương pháp.
- Không dùng lại con số sơ bộ làm tổng mức đầu tư khi đã có thiết kế cơ sở.
- Thuyết minh phương pháp cho từng khoản mục — đây là yêu cầu của Phần II Phụ lục I Thông tư 36, không phải hình thức.
- Với dự án nhiều dự án thành phần, kiểm tra điều kiện tại điểm b khoản 5 Điều 4 Nghị định 206 trước khi đề xuất điều chỉnh chủ trương.
- Lưu lại nguồn dữ liệu suất vốn đầu tư, suất chi phí đã dùng, kèm thời điểm và địa điểm áp dụng, để giải trình hệ số điều chỉnh.
Quy trình lập theo từng giai đoạn
Giai đoạn chủ trương đầu tư — lập sơ bộ tổng mức đầu tư
- Xác định phạm vi và quy mô dự kiến của dự án: mục tiêu, địa điểm, quy mô, công suất hoặc năng lực phục vụ, danh mục công trình dự kiến. Đây là dữ liệu quyết định việc chọn phương pháp ở bước sau.
- Kiểm tra dữ liệu suất vốn đầu tư có sẵn. Nếu có suất vốn đầu tư được công bố phù hợp loại dự án, có thể dùng phương pháp xác định theo suất vốn đầu tư của toàn bộ dự án. Phương pháp xác định suất vốn đầu tư và suất chi phí nằm ở Phụ lục VI Thông tư 37.
- Nếu không đủ điều kiện dùng suất vốn đầu tư toàn dự án, chuyển sang xác định theo từng khoản mục chi phí: bồi thường hỗ trợ tái định cư, xây dựng, thiết bị, quản lý dự án và tư vấn và chi phí khác, dự phòng.
- Với chi phí xây dựng, xác định từng công trình thuộc trường hợp nào: theo quy mô công suất và suất chi phí; chưa đủ cơ sở để xác định theo tiêu chí đó; hoặc là công trình xây dựng tạm, phụ trợ phục vụ thi công.
- Với dự án có phân chia dự án thành phần, xác định nội dung sơ bộ tổng mức đầu tư của từng dự án thành phần theo điểm b khoản 3 Điều 4 Nghị định 206 — có thể gồm toàn bộ hoặc chỉ một số khoản mục.
- Đưa sơ bộ tổng mức đầu tư vào hồ sơ chủ trương đầu tư để được thẩm định, phê duyệt đồng thời với quyết định chủ trương đầu tư.
Giai đoạn lập Báo cáo nghiên cứu khả thi — lập tổng mức đầu tư
- Tập hợp hồ sơ thiết kế cơ sở và phương án công nghệ đã xác định.
- Xác định mức độ chi tiết dữ liệu cho từng công trình: công trình nào đã bóc được khối lượng, công trình nào mới có quy mô công suất.
- Chọn phương pháp cho từng phần tương ứng mức độ chi tiết đó, không áp một phương pháp cho toàn dự án.
- Xác định lần lượt bảy khoản mục theo Điều 5 Nghị định 206.
- Viết thuyết minh phương pháp và nguồn dữ liệu — Phần II Phụ lục I Thông tư 36 yêu cầu việc lựa chọn phương pháp phải được thuyết minh trong hồ sơ xác định tổng mức đầu tư.
- Trình cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định, sau đó trình người quyết định đầu tư phê duyệt.
Trách nhiệm từng chủ thể
| Chủ thể | Với sơ bộ tổng mức đầu tư | Với tổng mức đầu tư |
|---|---|---|
| Cơ quan được giao chuẩn bị dự án | Tổ chức lập, đưa vào hồ sơ chủ trương đầu tư | — |
| Chủ đầu tư | Tổ chức lập trong trường hợp được giao | Tổ chức lập, cập nhật, trình thẩm định và phê duyệt |
| Tư vấn lập chi phí | Lập theo hợp đồng; thuyết minh phương pháp | Lập theo hợp đồng; thuyết minh phương pháp và nguồn dữ liệu cho từng khoản mục |
| Cơ quan chuyên môn về xây dựng | Không thẩm định riêng — xem xét trong quy trình chủ trương đầu tư | Thẩm định theo nội dung quy định tại Nghị định 206 |
| Người quyết định đầu tư | Quyết định chủ trương đầu tư (bao gồm sơ bộ tổng mức đầu tư) | Tổ chức thẩm định và phê duyệt |
| Cấp có thẩm quyền quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư | Phê duyệt sơ bộ tổng mức đầu tư điều chỉnh | — |
Sản phẩm và hồ sơ đầu ra
| Giai đoạn | Sản phẩm | Nội dung tối thiểu nên có trong hồ sơ |
|---|---|---|
| Chủ trương đầu tư | Bảng sơ bộ tổng mức đầu tư kèm thuyết minh | Quy mô/công suất dùng để tính; nguồn suất vốn đầu tư hoặc suất chi phí; thời điểm và địa điểm của dữ liệu; hệ số điều chỉnh; các khoản mục đã và chưa xét |
| Báo cáo nghiên cứu khả thi | Hồ sơ xác định tổng mức đầu tư | Bảng tổng hợp bảy khoản mục; bảng chi tiết từng khoản mục; thuyết minh phương pháp cho từng phần; danh mục nguồn dữ liệu; bảng tính chi phí dự phòng |
Lỗi thường gặp
- Sao chép con số sơ bộ thành tổng mức đầu tư khi đã có thiết kế cơ sở.
- Dùng một phương pháp cho toàn dự án trong khi mức độ chi tiết hồ sơ của các công trình khác nhau.
- Không thuyết minh lý do chọn phương pháp, khiến người thẩm định không có căn cứ đánh giá.
- Dùng suất vốn đầu tư không cùng thời điểm, địa điểm mà không áp hệ số điều chỉnh.
- Bỏ sót phần chi phí chưa được tính trong suất — đây là cấu phần bắt buộc trong các công thức theo suất chi phí.
- Đề xuất điều chỉnh chủ trương đầu tư trong khi trường hợp cụ thể thuộc diện không phải điều chỉnh theo điểm b khoản 5 Điều 4 Nghị định 206.
- Coi sơ bộ tổng mức đầu tư như giới hạn chi phí ràng buộc các bước sau — vai trò đó thuộc tổng mức đầu tư được phê duyệt.
Phân biệt nghĩa vụ pháp lý và khuyến nghị quản trị
| Nội dung | Tính chất |
|---|---|
| Xác định sơ bộ tổng mức đầu tư theo phương pháp tại Phần I Phụ lục I Thông tư 36 | Theo quy định pháp luật |
| Thẩm định, phê duyệt sơ bộ tổng mức đầu tư đồng thời với chủ trương đầu tư | Theo quy định pháp luật — khoản 4 Điều 4 Nghị định 206 |
| Thuyết minh việc lựa chọn phương pháp trong hồ sơ xác định tổng mức đầu tư | Theo quy định pháp luật — Phần II Phụ lục I Thông tư 36 |
| Lập bảng đối chiếu mức độ chi tiết hồ sơ cho từng công trình trước khi chọn phương pháp | Khuyến nghị quản trị |
| Lưu hồ sơ nguồn dữ liệu suất vốn đầu tư kèm ngày công bố | Khuyến nghị quản trị |
| Lập nhật ký thay đổi giữa sơ bộ tổng mức đầu tư và tổng mức đầu tư để giải trình chênh lệch | Khuyến nghị quản trị |
Văn bản sử dụng trong bài
- Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 — Điều 75 (điểm a, điểm b khoản 5); khoản 3 Điều 16.
- Nghị định số 206/2026/NĐ-CP — Điều 4 (khoản 3, khoản 4, khoản 5); Điều 5; Điều 10.
- Thông tư số 36/2026/TT-BXD ngày 26/6/2026 — Điều 3, Điều 4, Điều 5; Phụ lục I (Phần I và Phần II).
- Thông tư số 37/2026/TT-BXD ngày 26/6/2026 — Phụ lục VI (phương pháp xác định suất vốn đầu tư và suất chi phí).
Bản đồ hệ thống văn bản áp dụng từ 01/7/2026 xem tại Nghị định 206/2026/NĐ-CP và hệ thống quản lý chi phí. Hồ sơ đang dở dang trước mốc này xử lý theo quy định chuyển tiếp về quản lý chi phí xây dựng.
Nội dung được hệ thống hóa nhằm hỗ trợ tra cứu và áp dụng trong công việc. Việc xử lý hồ sơ cụ thể cần căn cứ loại dự án, nguồn vốn, giai đoạn thực hiện, hợp đồng và văn bản pháp luật liên quan đang có hiệu lực.
