Phân loại công trình theo công năng sử dụng: bảng tra 6 nhóm Phụ lục I Nghị định 207

Phân loại công trình theo công năng sử dụng là việc xếp một công trình xây dựng vào một trong sáu nhóm: công trình dân dụng, công trình công nghiệp, công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình giao thông, công trình nông nghiệp và môi trường, công trình quốc phòng, an ninh. Căn cứ là khoản 1 Điều 6 Luật Xây dựng 135/2025/QH15 (loại công trình xác định theo tính chất kết cấu và công năng sử dụng), điểm b khoản 1 Điều 3 Nghị định 207/2026/NĐ-CP và danh mục chi tiết tại Phụ lục I của Nghị định này, áp dụng từ ngày 01/7/2026. Loại công trình là bước đứng trước việc xác định cấp công trình, không thay thế cho cấp.

Trên thực tế, câu hỏi “công trình này thuộc loại gì” xuất hiện sớm hơn nhiều người nghĩ. Tờ trình thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi phải xác định cơ quan chuyên môn theo chuyên ngành; đơn đề nghị và giấy phép xây dựng có ô “Loại công trình” đứng ngay cạnh ô “Cấp công trình”; khi tra cấp theo Thông tư 34/2026/TT-BXD, người lập hồ sơ phải biết dùng bảng dân dụng, công nghiệp, hạ tầng kỹ thuật, giao thông hay nông nghiệp. Ghi sai loại ở bước đầu thường kéo theo nộp nhầm cơ quan, tra nhầm bảng cấp, phân công nhầm kỹ sư chủ trì.

Những trường hợp khó lại rất phổ biến: tòa tháp có khối đế trung tâm thương mại, văn phòng ở giữa và khách sạn phía trên; chung cư có ba tầng thương mại dịch vụ; nhà phố tầng một bán hàng; nhà máy có khối văn phòng điều hành; trạm sạc xe điện; cột ăng ten trên đồi; nhà để xe cao tầng; trang trại chăn nuôi có trạm xử lý nước thải. Phụ lục I trả lời được phần lớn các trường hợp này nếu đọc đúng câu chữ, kể cả các cụm “trừ…”, “không bao gồm…” mà người đọc lướt thường bỏ qua.

Bài viết này hướng dẫn cách đọc và áp dụng Phụ lục I Nghị định 207/2026/NĐ-CP: định nghĩa hai cách phân loại theo Điều 6 Luật Xây dựng và Điều 3 Nghị định 207, bảng tra đủ sáu nhóm, cách nhận diện công trình hỗn hợp, các ranh giới loại trừ, sự khác nhau giữa loại công trình, cấp công trình, nhóm dự án và loại dự án theo Phụ lục III Nghị định 217/2026/NĐ-CP. Phần hệ quả chỉ nêu những chỗ văn bản có câu chữ gắn với loại công trình (Thông tư 34/2026/TT-BXD, Nghị định 217/2026/NĐ-CP, Nghị định 212/2026/NĐ-CP, Thông tư 32/2026/TT-BXD, Thông tư 33/2026/TT-BXD, Nghị định 206/2026/NĐ-CP), kèm 16 tình huống thường gặp ở ban quản lý dự án và công trường.

Căn cứ pháp lý hiện hành

• Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 (thông qua ngày 10/12/2025, hiệu lực 01/7/2026): khoản 1 Điều 6 — loại công trình xác định theo tính chất kết cấu và công năng sử dụng; khoản 2 Điều 6 — cấp công trình xác định cho từng loại công trình; khoản 3 Điều 17 — dự án đầu tư xây dựng được phân loại theo mục đích, công năng phục vụ.
• Nghị định 207/2026/NĐ-CP (ban hành 15/6/2026, hiệu lực 01/7/2026) quy định chi tiết khoản 1 Điều 6 Luật Xây dựng về loại công trình (điểm a khoản 1 Điều 1): Điều 3 phân loại công trình; Phụ lục I “Phân loại công trình theo công năng sử dụng”; khoản 1 Điều 53 chuyển tiếp loại và cấp công trình.
• Nghị định 217/2026/NĐ-CP (ban hành 19/6/2026, hiệu lực 01/7/2026) về quản lý hoạt động xây dựng: khoản 2 Điều 5 và Phụ lục III phân loại dự án theo công năng phục vụ; Điều 73 phân công bộ, sở quản lý chuyên ngành; Điều 49, 53, 55, 57 về giấy phép xây dựng; Phụ lục IV danh mục công trình ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng.
• Thông tư 34/2026/TT-BXD (ngày 25/6/2026, hiệu lực 01/7/2026) quy định chi tiết về cấp công trình: các bảng của Phụ lục I chia theo loại công trình.
• Nghị định 212/2026/NĐ-CP (ngày 17/6/2026, hiệu lực 01/7/2026): Điều 27, Điều 28 và Phụ lục II về lĩnh vực, phạm vi hoạt động của chứng chỉ hành nghề.
• Thông tư 32/2026/TT-BXD (ngày 22/6/2026) và Thông tư 33/2026/TT-BXD (ngày 25/6/2026), cùng hiệu lực 01/7/2026: quan trắc phục vụ bảo trì, báo cáo công trình hết thời hạn sử dụng, đánh giá an toàn công trình.
• Nghị định 206/2026/NĐ-CP (ngày 15/6/2026, hiệu lực 01/7/2026) về quản lý chi phí đầu tư xây dựng: dữ liệu chi phí và chỉ số giá theo loại công trình.

Bức tranh tổng thể của Nghị định 207 và mối quan hệ giữa Luật, Nghị định, Thông tư được trình bày ở bài Nghị định 207/2026/NĐ-CP: những thay đổi người làm xây dựng cần cập nhật. Bài này chỉ đi sâu vào Điều 3 và Phụ lục I.

Loại công trình là gì? Hai cách phân loại theo Luật Xây dựng 2025 và Nghị định 207

Khoản 1 Điều 6 Luật Xây dựng 135/2025/QH15 chỉ có một câu: “Loại công trình xây dựng được xác định theo tính chất kết cấu và công năng sử dụng công trình.” Từ câu này, khoản 1 Điều 3 Nghị định 207 tách thành hai cách phân loại song song. Một công trình luôn có cả hai “nhãn”: nhãn kết cấu cho biết nó được làm ra như thế nào, nhãn công năng cho biết nó được dùng vào việc gì.

Phân loại theo tính chất kết cấu (điểm a khoản 1 Điều 3)

Theo tính chất kết cấu, công trình gồm các loại: nhà, kết cấu dạng nhà; cầu, đường, hầm, bến cảng, cầu cảng; trụ, tháp, bể chứa, silô, tường chắn, đê, đập, kè; kết cấu dạng đường ống; các kết cấu khác. Cách phân loại này không phụ thuộc người sử dụng: một kết cấu tháp có thể là cột ăng ten viễn thông, cũng có thể là tháp quan sát khí tượng; một kết cấu dạng nhà có thể là trường học, cũng có thể là nhà xưởng.

Nhãn kết cấu được dùng nhiều nhất khi tra cấp theo quy mô kết cấu (Phụ lục II Thông tư 34/2026/TT-BXD) và khi xác định nội dung hành nghề thiết kế (ví dụ nhóm “cầu – hầm” trong Phụ lục II Nghị định 212 bao gồm cả công trình có kết cấu cột, trụ, tháp).

Phân loại theo công năng sử dụng (điểm b khoản 1 Điều 3)

Theo công năng sử dụng, công trình được phân thành sáu loại: công trình sử dụng cho mục đích dân dụng; công trình sử dụng cho mục đích sản xuất công nghiệp; công trình cung cấp các cơ sở, tiện ích hạ tầng kỹ thuật; công trình phục vụ giao thông vận tải; công trình phục vụ nông nghiệp và môi trường; công trình phục vụ quốc phòng, an ninh. Danh mục chi tiết của từng loại nằm ở Phụ lục I Nghị định 207.

Đây là cách phân loại mà người làm hồ sơ gặp hằng ngày, vì nó quyết định “công trình thuộc chuyên ngành nào”. Khi văn bản viết “công trình dân dụng”, “công trình công nghiệp”, “công trình hạ tầng kỹ thuật”… thì đó là các loại theo công năng.

Công trình độc lập, tổ hợp công trình và dây chuyền công nghệ

Đoạn cuối khoản 1 Điều 3 Nghị định 207 là chìa khóa để xử lý các dự án có nhiều hạng mục: “Công năng sử dụng của công trình có thể được tạo ra bởi một công trình độc lập, một tổ hợp các công trình hoặc một dây chuyền công nghệ gồm nhiều hạng mục công trình có mối quan hệ tương hỗ với nhau tạo nên công năng chung.” Văn bản nói tiếp: dự án có thể có một, một số công trình độc lập hoặc tổ hợp công trình chính hoặc dây chuyền công nghệ chính; công trình nằm trong một tổ hợp hoặc một dây chuyền công nghệ là hạng mục công trình của tổ hợp hoặc dây chuyền đó.

Hệ quả thực hành: khi xác định loại, trước hết phải xác định “đơn vị xét” là gì. Một trường trung học gồm nhà học, nhà hiệu bộ, nhà thể chất, căng tin tạo thành tổ hợp có công năng chung giáo dục; một nhà máy xi măng gồm nhiều nhà, silô, băng tải tạo thành dây chuyền công nghệ có công năng sản xuất vật liệu xây dựng. Phụ lục I dùng đúng cấu trúc này: hầu hết các mục đều mở đầu bằng cụm “Một công trình độc lập, một tổ hợp các công trình hoặc một dây chuyền công nghệ trong các cơ sở sau…”.

Nghị định 217/2026/NĐ-CP bổ sung khái niệm công trình chính tại khoản 1 Điều 3: “công trình có công năng, quy mô quyết định đến mục tiêu, quy mô đầu tư của dự án”. Công năng của công trình chính thường quyết định cách gọi tên dự án và chuyên ngành thẩm định, còn các công trình phụ trợ vẫn mang loại riêng của chúng.

Bảng tra phân loại công trình theo công năng sử dụng: 6 nhóm Phụ lục I Nghị định 207

Bảng dưới đây tóm lược đủ sáu mục của Phụ lục I theo đúng số thứ tự trong văn bản gốc, kèm những cụm loại trừ quan trọng. Khi ghi vào hồ sơ, anh/chị nên ghi theo tên nhóm và mục, ví dụ “công trình dân dụng – công trình công cộng – công trình y tế (mục I.2.b Phụ lục I Nghị định 207/2026/NĐ-CP)”.

Đọc nhanh từng nhóm: định nghĩa gốc của Phụ lục I

Mỗi nhóm trong Phụ lục I đều mở đầu bằng một định nghĩa. Đây là căn cứ để xếp những công trình không được kể tên vào đúng nhóm, nên cần nắm ý chính:

• Công trình dân dụng là công trình kết cấu dạng nhà hoặc dạng kết cấu khác “phục vụ cho các hoạt động, nhu cầu của con người” như ở, học tập, làm việc, kinh doanh, thể thao, tập trung đông người, ăn uống, vui chơi, khám chữa bệnh, tôn giáo, tín ngưỡng…
• Công trình công nghiệp là nhà công nghiệp hoặc hệ kết cấu khác dùng để “khai thác, sản xuất ra các loại nguyên liệu, vật liệu, sản phẩm, năng lượng”.
• Công trình hạ tầng kỹ thuật phục vụ trực tiếp việc cấp nước, thoát nước và xử lý nước thải, xử lý chất thải rắn, chiếu sáng công cộng, chôn cất, hỏa táng, tang lễ, truyền tải thông tin, duy trì cảnh quan đô thị và cung cấp chỗ đỗ xe công cộng.
• Công trình giao thông là kết cấu dạng cầu, đường, hầm hoặc dạng khác phục vụ trực tiếp giao thông vận tải và việc điều tiết, điều phối giao thông.
• Công trình nông nghiệp và môi trường gồm hai khối: công trình phục vụ đê điều, thủy lợi, chăn nuôi, trồng trọt, lâm nghiệp, diêm nghiệp, thủy sản, phát triển nông thôn; và công trình phục vụ khí tượng thủy văn, quan trắc môi trường, viễn thám.
• Công trình quốc phòng, an ninh phục vụ mục đích quốc phòng, an ninh; danh mục chi tiết không nằm trong Nghị định 207.

Mục “đón” ở cuối các nhóm (mục I.2.k “phục vụ dân sinh”, mục II.9 “các công trình khác phục vụ mục đích sản xuất công nghiệp”, mục IV.10 “các công trình khác… phục vụ giao thông vận tải”) cho thấy Phụ lục I được thiết kế để mọi công trình đều có chỗ. Khi một công trình không được kể tên, câu hỏi đúng không phải “có trong danh sách không” mà là “công năng chính của nó phục vụ hoạt động nào”.

Công trình hỗn hợp, đa năng và những ranh giới dễ nhầm trong Phụ lục I

Khi nào một tòa nhà là công trình hỗn hợp?

Mục I.2.i Phụ lục I gọi tên “các tòa nhà, kết cấu khác sử dụng đa năng hoặc hỗn hợp khác” và đưa ví dụ ngay trong văn bản: “Tòa nhà bố trí công năng theo tầng cao để sử dụng làm khách sạn, văn phòng và trung tâm thương mại thì thuộc loại công trình hỗn hợp”. Từ ví dụ này, theo cách hiểu của chúng tôi, một tòa nhà được xếp vào loại hỗn hợp khi hội đủ hai dấu hiệu: (1) có từ hai công năng dân dụng trở lên mà mỗi công năng đều đáng kể, không phải phụ trợ cho công năng kia; (2) không rơi vào ba trường hợp được văn bản xếp riêng ở mục khác (trình bày ngay dưới đây).

Lưu ý vị trí của mục I.2.i: nó nằm trong nhóm công trình dân dụng, thuộc “công trình công cộng”. Như vậy, công trình hỗn hợp theo Phụ lục I vẫn là công trình dân dụng; không có “loại thứ bảy” nằm ngoài sáu nhóm.

Ba trường hợp có nhiều công năng nhưng không xếp vào loại hỗn hợp

1. Nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp theo pháp luật về nhà ở. Mục I.2.i loại trừ nguyên văn trường hợp này. Chung cư có tầng đế thương mại, dịch vụ vẫn thuộc mục I.1 “công trình nhà ở – nhà chung cư”. Điều kiện cụ thể thế nào là “chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp” do pháp luật về nhà ở quy định; khi gặp tình huống này anh/chị cần đối chiếu quyết định chấp thuận chủ trương, quy hoạch chi tiết và hồ sơ dự án.
2. Nhà ở riêng lẻ kết hợp các mục đích dân dụng khác. Mục I.1 ghi rõ “công trình nhà ở riêng lẻ kết hợp các mục đích dân dụng khác” là công trình nhà ở. Nhà phố tầng 1 bán hàng, tầng trên ở vẫn là nhà ở riêng lẻ.
3. Tòa nhà văn phòng kết hợp lưu trú. Gạch đầu dòng thứ ba của mục I.2.h đưa “các tòa nhà sử dụng làm văn phòng kết hợp lưu trú” vào nhóm trụ sở, văn phòng làm việc.

Cách xếp này khớp với Phụ lục III Nghị định 105/2025/NĐ-CP về phòng cháy, chữa cháy (đọc cùng các sửa đổi tại Điều 74 Nghị định 217/2026/NĐ-CP): mục 8 của Phụ lục này nói về “công trình đa năng, công trình hỗn hợp (có từ 2 công năng trở lên, trừ công trình nhà ở riêng lẻ có kết hợp sản xuất, kinh doanh)”. Hai văn bản khác nhau nhưng cùng không coi nhà ở riêng lẻ kết hợp kinh doanh là công trình hỗn hợp.

Bảng các cụm “trừ…”, “không bao gồm…” cần đọc kỹ

Những câu loại trừ này thường quyết định chuyên ngành thẩm định và nội dung chuyên môn của người chủ trì thiết kế, nên khi lập tờ trình, Viện khuyến nghị trích nguyên văn cụm loại trừ vào phần thuyết minh căn cứ.

“Hạ tầng kỹ thuật” trong Luật Xây dựng khác với nhóm hạ tầng kỹ thuật của Phụ lục I

Khoản 3 Điều 3 Luật Xây dựng 135/2025/QH15 định nghĩa “hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật” gồm công trình giao thông, viễn thông, cung cấp năng lượng, chiếu sáng công cộng, cấp nước, thoát nước, thu gom và xử lý chất thải rắn, nghĩa trang và công trình hạ tầng kỹ thuật khác. Đây là khái niệm hệ thống, dùng nhiều trong quy hoạch và đầu tư khu đô thị. Phụ lục I Nghị định 207 thì tách giao thông thành nhóm IV và đưa nhà máy điện, đường dây, trạm biến áp vào nhóm II công nghiệp (mục II.5 năng lượng).

Vì vậy, một tuyến đường trong khu đô thị có thể được gọi là “hạ tầng kỹ thuật” trong hồ sơ quy hoạch, nhưng khi xếp loại công trình theo Phụ lục I thì nó là công trình giao thông (mục IV.1). Tương tự, khoản 4 Điều 3 Luật định nghĩa “hệ thống công trình hạ tầng xã hội” gồm y tế, văn hóa, giáo dục, thể thao, thương mại, dịch vụ, công viên…; trong Phụ lục I, công viên lại nằm ở nhóm hạ tầng kỹ thuật (mục III.4.b). Đừng chuyển thẳng thuật ngữ quy hoạch sang ô “Loại công trình”.

Phân biệt loại công trình, cấp công trình, nhóm dự án và loại dự án

Bốn khái niệm này thường đứng cạnh nhau trên cùng một tờ trình, nhưng trả lời bốn câu hỏi khác nhau. Loại công trình trả lời “công trình dùng vào việc gì, được làm theo dạng kết cấu nào”; cấp công trình trả lời “công trình lớn, quan trọng, phức tạp đến mức nào”; nhóm dự án trả lời “dự án có quy mô vốn, tầm quan trọng ra sao”; loại dự án theo công năng trả lời “dự án phục vụ lĩnh vực nào”.

Quan hệ giữa loại và cấp là quan hệ trước – sau: khoản 2 Điều 6 Luật Xây dựng quy định cấp công trình “được xác định cho từng loại công trình”. Muốn tra cấp, phải biết loại để chọn đúng bảng. Cách tra ngưỡng cấp cụ thể, cách đo chiều cao, đếm tầng và nguyên tắc lấy cấp cao nhất được hướng dẫn riêng tại bài Phân cấp công trình xây dựng theo Thông tư 34/2026/TT-BXD; bài này không nhắc lại các ngưỡng đó.

Loại công trình (Phụ lục I Nghị định 207) và loại dự án (Phụ lục III Nghị định 217)

Nghị định 217/2026/NĐ-CP có một phụ lục với tên gần giống: Phụ lục III “Phân loại dự án đầu tư xây dựng theo công năng phục vụ và tính chất chuyên ngành của công trình”. Hai phụ lục cùng xuất phát từ công năng nhưng đối tượng khác nhau, nên không thể dùng thay cho nhau.

Ví dụ dễ thấy nhất là khu đô thị: theo Phụ lục III Nghị định 217, đó là dự án có công năng phục vụ hỗn hợp (mục VIII.1); còn từng công trình trong khu đô thị vẫn được xếp loại riêng theo Phụ lục I Nghị định 207 — chung cư là nhà ở, trường mầm non là giáo dục, trạm xử lý nước thải là thoát nước, đường nội khu là giao thông.

Loại công trình dùng để làm gì? Những hệ quả có câu chữ trong văn bản

Phần này chỉ nêu những chỗ văn bản hiện hành dùng loại công trình (hoặc tên các nhóm loại) làm căn cứ. Viện không suy rộng sang những thủ tục mà văn bản chỉ dùng cấp công trình hoặc nhóm dự án.

1. Chọn bảng tra cấp công trình theo Thông tư 34/2026/TT-BXD

Điểm a khoản 1 Điều 2 Thông tư 34 quy định tiêu chí mức độ quan trọng, quy mô công suất được áp dụng “theo các loại công trình quy định tại Phụ lục I” của Thông tư; điểm b áp dụng quy mô kết cấu “theo các loại kết cấu quy định tại Phụ lục II”. Phụ lục I Thông tư 34 gồm năm bảng mang đúng tên năm nhóm đầu của Phụ lục I Nghị định 207: Bảng 1.1 công trình dân dụng, Bảng 1.2 công trình công nghiệp, Bảng 1.3 công trình hạ tầng kỹ thuật, Bảng 1.4 công trình giao thông, Bảng 1.5 công trình nông nghiệp và môi trường. Nhóm quốc phòng, an ninh không có bảng, phù hợp với khoản 2 Điều 3 Nghị định 207.

Cuối mỗi bảng đều có ghi chú cùng một khuôn: công trình khác “có mục đích sử dụng phù hợp với loại công trình nêu trong” bảng thì dùng bảng đó để xác định cấp. Như vậy, xếp loại đúng là điều kiện để chọn đúng bảng. Một chi tiết người làm hồ sơ hay bỏ sót: Bảng 1.1 không có dòng riêng cho nhà chung cư, khách sạn, văn phòng doanh nghiệp hay tòa nhà hỗn hợp. Với những công trình này, khoản 2 Điều 2 Thông tư 34 cho phép xác định cấp theo Phụ lục II (quy mô kết cấu); Ví dụ 3 Phụ lục III Thông tư 34 (Khu phức hợp X) xử lý tòa nhà hỗn hợp khách sạn, văn phòng, thương mại dịch vụ đúng theo cách đó.

Ví dụ 1 và Ví dụ 2 Phụ lục III Thông tư 34 còn cho thấy một điểm quan trọng: trong một dự án dân dụng, từng hạng mục vẫn được đối chiếu với bảng của loại tương ứng — sân vườn đối chiếu Bảng 1.3 (công viên), đường nội bộ đối chiếu Bảng 1.4 (đường chuyên dùng), nhà tang lễ của bệnh viện đối chiếu Bảng 1.3, hệ thống điện động lực đối chiếu Bảng 1.2. Loại công trình không “đóng khung” theo tên dự án.

2. Chuyên ngành thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi và kiểm tra công tác nghiệm thu

Khoản 2 và khoản 5 Điều 73 Nghị định 217/2026/NĐ-CP phân công bộ và sở quản lý công trình xây dựng chuyên ngành chỉ đạo, kiểm tra cơ quan chuyên môn trong việc thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi “thuộc chuyên ngành”:

• Bộ Xây dựng / Sở Xây dựng: dự án, công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng dân dụng; khu đô thị, khu nhà ở; hạ tầng kỹ thuật khu chức năng; công nghiệp nhẹ, công nghiệp vật liệu xây dựng (sản phẩm xây dựng); hạ tầng kỹ thuật; công trình giao thông.
• Bộ Nông nghiệp và Môi trường / Sở Nông nghiệp và Môi trường: dự án, công trình phục vụ nông nghiệp và môi trường.
• Bộ Công Thương / Sở Công Thương: dự án, công trình công nghiệp, trừ phần do Bộ (Sở) Xây dựng quản lý.
• Bộ Quốc phòng, Bộ Công an: dự án, công trình quốc phòng, an ninh.
• Ban Quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế: dự án, công trình trên địa bàn được giao quản lý (điểm d khoản 5).

Ở cấp trung ương, điểm b, c, d khoản 1 Điều 33 Nghị định 217 có ba trường hợp đặc thù gắn với loại công trình: dự án lĩnh vực hàng không, đường sắt quốc gia, hàng hải do cơ quan chuyên môn thuộc Bộ Xây dựng thẩm định; công trình thủy lợi, đê điều có phạm vi liên quan từ hai tỉnh trở lên do cơ quan chuyên môn thuộc Bộ Nông nghiệp và Môi trường thẩm định; công trình theo chức năng quản lý xây dựng trên biển ngoài phạm vi quản lý của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh do cơ quan chuyên môn thuộc Bộ Công Thương thẩm định. Điểm b, c, d, đ khoản 2 Điều 26 Nghị định 207 lặp lại cấu trúc này cho việc kiểm tra công tác nghiệm thu.

Khi dự án có nhiều công trình khác loại, khoản 3 Điều 33 Nghị định 217 xác định thẩm quyền thẩm định theo công trình chính (hoặc công trình chính có cấp cao nhất), đồng thời cơ quan thẩm định “lấy ý kiến thẩm định của cơ quan chuyên môn về xây dựng theo chuyên ngành đối với các công trình chính còn lại”. Khoản 3 Điều 26 Nghị định 207 dùng cùng nguyên tắc cho dự án “gồm nhiều công trình có loại và cấp khác nhau” khi kiểm tra nghiệm thu. Đối tượng, trình tự kiểm tra chi tiết xem bài Kiểm tra công tác nghiệm thu công trình theo Nghị định 207.

3. Giấy phép xây dựng: nội dung giấy phép, thành phần hồ sơ, trường hợp miễn

• Nội dung giấy phép: khoản 4 Điều 49 Nghị định 217 yêu cầu giấy phép ghi “Loại, cấp công trình xây dựng”. Khoản 9 cùng Điều yêu cầu công trình dân dụng, công trình công nghiệp, nhà ở riêng lẻ ghi thêm tổng diện tích sàn, diện tích xây dựng tầng 1, số tầng (kể cả tầng hầm, tầng áp mái, tầng kỹ thuật, tum) và chiều cao tối đa.
• Thành phần hồ sơ theo loại: khoản 2 Điều 57 Nghị định 217 yêu cầu công trình tôn giáo có văn bản chấp thuận về sự cần thiết xây dựng và quy mô công trình của cơ quan chuyên môn về tín ngưỡng, tôn giáo cấp tỉnh; khoản 3 yêu cầu công trình tượng đài, tranh hoành tráng có văn bản của cơ quan quản lý nhà nước về văn hóa; khoản 4 dẫn công trình quảng cáo về pháp luật quảng cáo; Điều 60 quy định riêng hồ sơ nhà ở riêng lẻ.
• Giấy tờ đất theo loại công trình: khoản 9 Điều 55 Nghị định 217 chấp nhận văn bản chấp thuận địa điểm của Ủy ban nhân dân cấp xã đối với biển quảng cáo, trạm viễn thông, cột ăng ten, cột điện, cáp điện, trạm biến áp phân phối… ở khu vực không thuộc nhóm đất có mục đích sử dụng để xây dựng loại công trình này.
• Nhiều loại trong một dự án: điểm c khoản 4 Điều 53 Nghị định 217 — dự án có nhiều công trình với loại và cấp khác nhau thì thẩm quyền cấp phép xác định theo công trình có cấp cao nhất.
• Miễn giấy phép: điểm đ khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng miễn giấy phép cho “công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động” (đúng tên mục III.5 Phụ lục I) và công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp phép theo pháp luật về quảng cáo; điểm h miễn cho sửa chữa, cải tạo bên trong công trình nếu “không làm thay đổi mục đích và công năng sử dụng” (cùng các điều kiện khác).

Các trường hợp miễn phép và thủ tục xin phép đầy đủ xem bài Miễn giấy phép xây dựng từ 2026 và Xin giấy phép xây dựng từ 01/7/2026.

4. Nội dung hành nghề trong chứng chỉ hành nghề (Phụ lục II Nghị định 212)

Phụ lục II Nghị định 212/2026/NĐ-CP (lĩnh vực và phạm vi hoạt động của chứng chỉ hành nghề) chia lĩnh vực thiết kế xây dựng công trình thành các nội dung gắn với loại công trình: 3.1 kết cấu công trình — áp dụng cho các công trình “trừ công trình khai thác mỏ, đường bộ, đường sắt, cầu – hầm, đường thủy nội địa – hàng hải, thủy lợi, đê điều, công trình cấp nước – thoát nước, công trình xử lý chất thải rắn”; 3.2 công trình khai thác mỏ; 3.3 công trình đường bộ (kèm đường cất hạ cánh, đường lăn, sân đỗ tàu bay và công trình có kết cấu tương tự); 3.4 công trình đường sắt; 3.5 công trình cầu – hầm (kèm công trình có kết cấu cột, trụ, tháp); 3.6 đường thủy nội địa – hàng hải; 3.7 thủy lợi, đê điều; 3.8 cấp nước – thoát nước; 3.9 xử lý chất thải rắn. Phần thiết kế cơ – điện (3.10 đến 3.12) chia theo hệ thống kỹ thuật, không theo loại công trình.

Hai điểm đáng chú ý. Thứ nhất, nội dung hành nghề thiết kế bám theo cả loại công năng (cấp – thoát nước, xử lý chất thải rắn, thủy lợi…) lẫn loại kết cấu (cầu – hầm gồm cả cột, trụ, tháp). Thứ hai, lĩnh vực giám sát công tác xây dựng (mục 4.1) cho phép giám sát trưởng, giám sát viên làm việc với “các loại, cấp công trình” trong phạm vi hạng; ghi chú cuối Phụ lục II quy định chứng chỉ giám sát đã cấp trước khi Nghị định có hiệu lực ở các lĩnh vực dân dụng – công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật, giao thông, nông nghiệp và phát triển nông thôn (thủy lợi, đê điều) được thực hiện theo phạm vi của mục 4.1.

Ngoài ra, điểm d khoản 3 Điều 27 Nghị định 212 không yêu cầu chứng chỉ hành nghề đối với các hoạt động xây dựng cho công viên cây xanh, công trình chiếu sáng công cộng, đường cáp truyền dẫn tín hiệu viễn thông và dự án chỉ có các công trình này — đều là các mục thuộc nhóm hạ tầng kỹ thuật của Phụ lục I. Khoản 9 Điều 27 nhắc lại rằng cấp công trình khi xét chứng chỉ được xác định theo pháp luật về phân cấp công trình. Tổng quan các thay đổi của Nghị định 212 xem bài Nghị định 212/2026/NĐ-CP có gì mới.

5. Quản lý xây dựng nhà ở riêng lẻ

Khoản 5 Điều 4 Nghị định 207 quy định việc quản lý xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ thực hiện theo Điều 10. Vì nhà ở riêng lẻ kết hợp mục đích dân dụng khác vẫn thuộc mục I.1 Phụ lục I, chế độ của Điều 10 (ba nhóm theo số tầng, tầng hầm, diện tích sàn, chiều cao; quản lý thi công; bốn nội dung giám sát) vẫn áp dụng cho nhà phố có cửa hàng. Khoản 5 và khoản 6 Điều 10 bổ sung yêu cầu khi chuyển đổi công năng một phần hoặc toàn bộ nhà ở riêng lẻ. Phần này được phân tích tại bài Quản lý thiết kế và thi công nhà ở riêng lẻ theo Nghị định 207.

6. Bảo trì, quan trắc và đánh giá an toàn

• Điểm c khoản 1 Điều 34 Nghị định 207: quy trình bảo trì phải quy định nội dung và chỉ dẫn bảo dưỡng “phù hợp với từng bộ phận công trình, loại công trình và thiết bị lắp đặt vào công trình”.
• Khoản 1 Điều 6 Thông tư 32/2026/TT-BXD: công trình dân dụng, công trình sản xuất vật liệu, sản phẩm xây dựng, công trình công nghiệp nhẹ, công trình hạ tầng kỹ thuật phải quan trắc trong quá trình khai thác, sử dụng theo Phụ lục của Thông tư (danh mục theo loại kết cấu kèm cấp); khoản 2: công trình giao thông quan trắc theo pháp luật chuyên ngành. Đây là cụ thể hóa khoản 3 Điều 37 Nghị định 207 (danh mục quan trắc do bộ quản lý chuyên ngành quy định).
• Điểm b khoản 1 Điều 7 Thông tư 32: báo cáo về công trình hết thời hạn sử dụng theo thiết kế phải nêu “loại và cấp công trình”.
• Thông tư 33/2026/TT-BXD: khi đánh giá an toàn cấp độ 1 phải kiểm tra “công năng sử dụng thực tế so với công năng khi thiết kế” (điểm b khoản 3 Điều 6); khi đánh giá chi tiết, việc thay đổi công năng sử dụng ảnh hưởng đến kết cấu phải được xét đến trong tải trọng và tác động (điểm a khoản 6 Điều 8).
• Khoản 10 Điều 2 Nghị định 207: bảo trì “không bao gồm các hoạt động làm thay đổi công năng, quy mô công trình” — đổi công năng không thể làm dưới danh nghĩa bảo trì.

Cách lập và thực hiện quy trình bảo trì xem bài Quy trình bảo trì công trình xây dựng.

7. Chi phí đầu tư xây dựng

Khoản 2 Điều 4 Nghị định 206/2026/NĐ-CP cho phép dự tính sơ bộ tổng mức đầu tư dựa trên “dữ liệu chi phí của các công trình, dự án tương tự về loại công trình, quy mô, công suất hoặc năng lực phục vụ”. Khoản 2 Điều 23 Nghị định 206 và điểm a khoản 5 Điều 16 Nghị định 212 nêu chỉ số giá xây dựng theo loại công trình. Xếp sai loại dẫn tới chọn sai suất vốn, sai công trình tương tự để so sánh, sai chỉ số giá khi điều chỉnh.

Bảng tổng hợp: loại công trình được dùng ở đâu

Quy trình 5 bước phân loại công trình theo công năng sử dụng

1. Xác định “đơn vị xét”. Công trình độc lập, tổ hợp công trình hay dây chuyền công nghệ (khoản 1 Điều 3 Nghị định 207)? Công trình nào là công trình chính theo khoản 1 Điều 3 Nghị định 217? Lập danh sách công trình chính, công trình phụ trợ, hạ tầng kỹ thuật nội bộ.
2. Xác định công năng từ hồ sơ pháp lý, không chỉ từ bản vẽ. Đối chiếu văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, quy hoạch chi tiết, quyết định giao đất, nhiệm vụ thiết kế. Công năng ghi trong các văn bản này là căn cứ để xếp loại; công năng “dự kiến cho thuê” trên bản vẽ chưa đủ.
3. Dò Phụ lục I theo thứ tự nhóm → mục → điểm. Đọc định nghĩa đầu nhóm, sau đó đọc danh sách và các cụm “trừ…”, “không bao gồm…”, chú thích. Công trình không được kể tên thì xét mục “đón” của nhóm phù hợp nhất với công năng chính.
4. Gắn thêm nhãn kết cấu. Theo điểm a khoản 1 Điều 3: nhà, kết cấu dạng nhà; cầu, đường, hầm…; trụ, tháp, bể chứa…; đường ống; kết cấu khác. Nhãn này dùng khi tra cấp theo quy mô kết cấu và khi phân công nội dung hành nghề.
5. Ghi nhất quán và ghi căn cứ. Dùng cùng một cách ghi loại trên tờ trình thẩm định, đơn đề nghị cấp phép, hồ sơ mời thầu tư vấn, nhật ký, hồ sơ hoàn thành. Ghi rõ “mục … Phụ lục I Nghị định 207/2026/NĐ-CP” để người kiểm tra không phải đoán.

Góc chủ đầu tư, tư vấn, nhà thầu và tư vấn giám sát

Chủ đầu tư, ban quản lý dự án

Ban quản lý dự án là nơi “chốt” loại công trình từ giai đoạn chuẩn bị dự án. Viện khuyến nghị lập một bảng danh mục công trình của dự án ngay khi có thiết kế cơ sở, mỗi dòng gồm: tên công trình, vai trò (chính/phụ trợ), loại theo công năng (mục Phụ lục I), loại theo kết cấu, bảng tra cấp sẽ dùng. Bảng này giúp chọn đúng cơ quan thẩm định theo Điều 33, Điều 73 Nghị định 217, chuẩn bị đúng hồ sơ giấy phép và giao việc cho tư vấn rõ ràng.

Tư vấn thiết kế, tư vấn quản lý dự án

Thuyết minh thiết kế nên có một mục ngắn “Loại và cấp công trình” dẫn đúng mục của Phụ lục I và bảng của Thông tư 34. Khi công trình có nhiều công năng, cần giải thích vì sao xếp vào hỗn hợp hoặc vào một loại cụ thể. Nhân sự chủ trì thiết kế phải có nội dung hành nghề phù hợp theo Phụ lục II Nghị định 212 — theo cách đọc của chúng tôi, cột ăng ten dạng tháp thuộc nội dung cầu – hầm (mục 3.5 có “công trình có kết cấu cột, trụ, tháp”), không thuộc nội dung kết cấu công trình thông thường (mục 3.1).

Nhà thầu thi công

Nhà thầu ít khi phải tự xếp loại, nhưng loại công trình ghi trên giấy phép, trên biển báo công trường và trong hồ sơ hoàn thành phải khớp nhau. Khi chủ đầu tư yêu cầu thay đổi công năng một phần trong quá trình thi công (ví dụ đổi tầng văn phòng thành tầng nhà hàng), nhà thầu nên đề nghị chủ đầu tư làm rõ thủ tục điều chỉnh thiết kế và giấy phép trước khi thi công phần thay đổi.

Tư vấn giám sát

Tư vấn giám sát kiểm tra sự phù hợp của công trình với thiết kế được duyệt và giấy phép; vì vậy cần đối chiếu công năng thi công thực tế với công năng đã được phê duyệt. Theo mục 4.1 Phụ lục II Nghị định 212, phạm vi giám sát không còn chia theo loại công trình, nhưng giám sát trưởng vẫn phải nắm loại để biết tiêu chuẩn, quy chuẩn và yêu cầu chuyên ngành áp dụng.

16 tình huống phân loại công trình theo công năng sử dụng

Các tình huống dưới đây là ví dụ minh họa do Viện xây dựng từ những vướng mắc thường gặp ở ban quản lý dự án và công trường; số liệu là giả định, tên dự án, doanh nghiệp được đặt theo ký hiệu. Mỗi tình huống chỉ xử lý câu hỏi “thuộc loại nào” và hệ quả có câu chữ; việc tra cấp cụ thể anh/chị thực hiện theo Thông tư 34/2026/TT-BXD.

Nhóm 1 — Tòa nhà nhiều công năng

Tình huống 1: Tòa tháp khối đế trung tâm thương mại, văn phòng ở giữa, khách sạn phía trên

Bối cảnh (giả định): Công ty A đầu tư Dự án B gồm một tòa tháp 38 tầng nổi, 4 tầng hầm. Tầng 1–5 là trung tâm thương mại, tầng 6–20 là văn phòng cho thuê, tầng 21–38 là khách sạn 4 sao; tầng hầm để xe và kỹ thuật. Trên tờ trình thẩm định, tư vấn ghi “công trình thương mại” vì chủ đầu tư coi trung tâm thương mại là “mặt tiền” của dự án.

Câu hỏi: Ghi “công trình thương mại” có đúng không?

Cách xử lý: Đây gần như đúng nguyên văn ví dụ của mục I.2.i Phụ lục I Nghị định 207: “Tòa nhà bố trí công năng theo tầng cao để sử dụng làm khách sạn, văn phòng và trung tâm thương mại thì thuộc loại công trình hỗn hợp”. Ba công năng đều là công năng chính, không công năng nào là phụ trợ của công năng nào. Tầng hầm để xe phục vụ chính tòa nhà là bộ phận của công trình, không tách thành “nhà để xe” (mục III.4.d) riêng. Khi tra cấp, Bảng 1.1 Thông tư 34 không có dòng cho tòa nhà hỗn hợp; Ví dụ 3 Phụ lục III Thông tư 34 xử lý tòa hỗn hợp khách sạn – văn phòng – thương mại dịch vụ theo quy mô kết cấu. Về phòng cháy, chữa cháy, cần đối chiếu mục 8 Phụ lục III Nghị định 105/2025/NĐ-CP (công trình đa năng, hỗn hợp) cùng các sửa đổi tại Điều 74 Nghị định 217.

Kết luận: Ghi “công trình dân dụng – công trình hỗn hợp (mục I.2.i Phụ lục I Nghị định 207/2026/NĐ-CP)”. Ghi “công trình thương mại” làm lệch cả cách tra cấp lẫn cách trình bày giải pháp phòng cháy.

Tình huống 2: Chung cư 25 tầng có 3 tầng khối đế thương mại, dịch vụ

Bối cảnh (giả định): Dự án C là tòa nhà 25 tầng, tầng 1–3 là siêu thị mini, nhà hàng, phòng gym; tầng 4–25 là căn hộ chung cư để bán. Quyết định chấp thuận chủ trương ghi mục tiêu “đầu tư xây dựng nhà chung cư thương mại, có tầng thương mại dịch vụ”. Một thành viên tổ thẩm định nội bộ đề nghị ghi “công trình hỗn hợp” vì tòa nhà có nhiều công năng.

Câu hỏi: Tòa nhà này là công trình hỗn hợp hay nhà chung cư?

Cách xử lý: Mục I.2.i Phụ lục I loại trừ nguyên văn “nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp theo quy định của pháp luật về nhà ở”. Trường hợp này rơi vào mục I.1 “công trình nhà ở – nhà chung cư”. Việc tòa nhà có đáp ứng khái niệm chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp hay không cần đối chiếu pháp luật về nhà ở và hồ sơ chủ trương; với dữ kiện đã nêu, mục tiêu dự án là nhà chung cư. Hệ quả cần lưu ý ở giai đoạn khai thác: điểm a khoản 4 Điều 59 Nghị định 339/2026/NĐ-CP xử phạt chủ đầu tư từ 260 đến 300 triệu đồng (mức áp dụng với tổ chức; cá nhân bằng một nửa theo điểm a khoản 4 Điều 5) đối với hành vi tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư hoặc sử dụng căn hộ vào mục đích không phải để ở.

Kết luận: Ghi “công trình dân dụng – nhà ở – nhà chung cư (mục I.1)”. Khối đế thương mại là một phần của nhà chung cư, không biến tòa nhà thành công trình hỗn hợp theo mục I.2.i.

Tình huống 3: Tòa văn phòng kết hợp lưu trú và tòa căn hộ lưu trú

Bối cảnh (giả định): Công ty D có hai tòa nhà trên hai lô đất thương mại dịch vụ: Tòa D1 gồm văn phòng làm việc, mỗi văn phòng có một không gian nghỉ cho người làm việc; Tòa D2 gồm các căn hộ cho khách thuê lưu trú ngắn ngày theo mô hình khách sạn. Bộ phận pháp chế lúng túng giữa “nhà ở”, “hỗn hợp”, “văn phòng”, “khách sạn”.

Câu hỏi: Hai tòa thuộc loại nào?

Cách xử lý: Phụ lục I gọi tên cả hai mô hình. Gạch đầu dòng thứ ba mục I.2.h là “các tòa nhà sử dụng làm văn phòng kết hợp lưu trú” — thuộc công trình trụ sở, văn phòng làm việc. Gạch đầu dòng thứ nhất mục I.2.g gồm “biệt thự lưu trú, căn hộ lưu trú và các cơ sở dịch vụ lưu trú khác” — thuộc công trình dịch vụ. Không tòa nào là nhà ở theo mục I.1, và cũng không cần xếp vào hỗn hợp vì văn bản đã có mục riêng. Lưu ý: tên gọi thương mại trên tài liệu bán hàng không quyết định loại; công năng được chấp thuận trong hồ sơ đầu tư, quy hoạch mới là căn cứ.

Kết luận: D1 là “công trình dân dụng – trụ sở, văn phòng làm việc (mục I.2.h)”; D2 là “công trình dân dụng – công trình dịch vụ (mục I.2.g)”.

Tình huống 4: Nhà phố 5 tầng, tầng 1 làm cửa hàng, sau đó muốn chuyển cả tòa thành nhà hàng

Bối cảnh (giả định): Hộ gia đình ông E xây nhà ở riêng lẻ 5 tầng, tổng diện tích sàn 320 m², tầng 1 bố trí cửa hàng tạp hóa, tầng 2–5 để ở. Hai năm sau, gia đình muốn cải tạo toàn bộ thành nhà hàng 5 tầng.

Câu hỏi: Lúc xây, nhà thuộc loại nào? Khi chuyển thành nhà hàng có gì thay đổi?

Cách xử lý: Lúc xây, mục I.1 Phụ lục I ghi rõ “công trình nhà ở riêng lẻ kết hợp các mục đích dân dụng khác” là công trình nhà ở. Việc quản lý xây dựng theo Điều 10 Nghị định 207 (khoản 5 Điều 4). Khi chuyển toàn bộ sang nhà hàng, công năng mới thuộc mục I.2.e (công trình thương mại – nhà hàng). Khoản 5 Điều 10 Nghị định 207 yêu cầu: chuyển đổi công năng một phần hoặc toàn bộ nhà ở riêng lẻ kèm sửa chữa, cải tạo thì thiết kế, thi công phải tuân thủ quy chuẩn, tiêu chuẩn và phù hợp với công năng mới; khoản 6 yêu cầu tuân thủ pháp luật về phòng cháy, chữa cháy, bảo vệ môi trường. Việc cải tạo có cần giấy phép hay không phải xét theo khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng; điểm h (sửa chữa bên trong) chỉ áp dụng khi “không làm thay đổi mục đích và công năng sử dụng”, nên không thể dựa vào điểm này cho trường hợp đổi sang nhà hàng.

Kết luận: Nhà phố có cửa hàng tầng 1 vẫn là nhà ở riêng lẻ (mục I.1). Đổi toàn bộ sang nhà hàng là chuyển sang công trình thương mại (mục I.2.e), kéo theo yêu cầu thiết kế theo công năng mới. Chi tiết về ba nhóm nhà ở riêng lẻ và thủ tục chuyển đổi xem bài về nhà ở riêng lẻ đã dẫn ở trên.

Nhóm 2 — Dự án dân dụng có nhiều hạng mục khác loại

Tình huống 5: Trường đại học có ký túc xá, nhà thể chất, sân vườn và đường nội bộ

Bối cảnh (giả định): Trường Đại học F đầu tư cơ sở 2 gồm 4 nhà học, 1 thư viện, 1 nhà thể chất có khán đài dùng cả cho lễ khai giảng, 2 ký túc xá, 1 căng tin, sân vườn 3 ha và hệ thống đường nội bộ. Tư vấn lập danh mục và ghi ký túc xá là “nhà ở tập thể – mục I.1”, nhà thể chất là “công trình thể thao – mục I.2.c”, đường nội bộ là “công trình giao thông”.

Câu hỏi: Xếp như vậy có mâu thuẫn với việc gọi đây là dự án giáo dục không?

Cách xử lý: Mục I.2.a Phụ lục I xếp “một công trình độc lập, một tổ hợp các công trình sử dụng cho mục đích giáo dục, đào tạo, nghiên cứu” trong cơ sở giáo dục đại học vào công trình giáo dục. Các nhà học, thư viện, nhà thể chất, căng tin tạo thành tổ hợp có công năng chung giáo dục theo khoản 1 Điều 3 Nghị định 207. Tuy vậy, khi tra cấp, Thông tư 34 vẫn đối chiếu từng hạng mục với bảng của loại tương ứng: Ví dụ 1 Phụ lục III Thông tư 34 xét nhà thể chất của trường theo cả dòng “công trình thể thao” và “công trình tập trung đông người”, sân vườn theo Bảng 1.3, đường nội bộ theo Bảng 1.4 (đường chuyên dùng). Ký túc xá trong Ví dụ 1 cũng được xếp là công trình phụ trợ của trường; vì vậy ghi ký túc xá là “nhà ở tập thể” không sai về công năng, nhưng nên ghi rõ đây là hạng mục phụ trợ của cơ sở giáo dục. Theo cách hiểu của chúng tôi, cách ghi hợp lý là: tổ hợp công trình chính thuộc loại giáo dục (I.2.a); từng hạng mục ghi thêm công năng riêng để phục vụ tra cấp.

Kết luận: Không mâu thuẫn. Dự án là dự án công trình dân dụng – giáo dục; tổ hợp chính là công trình giáo dục; các hạng mục phụ trợ được đối chiếu với loại tương ứng khi tra cấp, đúng phương pháp của Thông tư 34.

Tình huống 6: Bệnh viện có nhà tang lễ, trạm xử lý nước thải và hệ thống điện động lực

Bối cảnh (giả định): Bệnh viện đa khoa G 500 giường gồm các khối khám bệnh, điều trị, phẫu thuật, nhà xác, nhà tang lễ, trạm xử lý nước thải, trạm xử lý chất thải rắn y tế, bể nước và trạm bơm, trạm biến áp và máy phát. Kỹ sư mới vào ban quản lý dự án hỏi: tất cả có phải “công trình y tế” không?

Câu hỏi: Có cần xếp loại riêng cho từng hạng mục hạ tầng của bệnh viện?

Cách xử lý: Tổ hợp các khối khám, chữa bệnh là công trình y tế (mục I.2.b). Các hạng mục hạ tầng có công năng riêng đã được Phụ lục I gọi tên: nhà tang lễ (III.4.c), công trình xử lý nước thải (III.2), xử lý chất thải rắn (III.3), bể chứa và trạm bơm nước sạch (III.1), trạm biến áp (II.5). Ví dụ 2 Phụ lục III Thông tư 34 (Bệnh viện đa khoa Q) làm đúng như vậy khi tra cấp: nhà tang lễ, trạm xử lý nước thải, sân bãi đậu xe, hệ thống cấp nước đối chiếu Bảng 1.3; hệ thống điện động lực đối chiếu Bảng 1.2. Loại dự án theo Phụ lục III Nghị định 217 vẫn là dự án công trình dân dụng – y tế vì công trình chính là các khối y tế.

Kết luận: Dự án y tế, nhưng danh mục công trình phải ghi loại riêng cho các hạng mục hạ tầng. Điều này còn hữu ích khi giao việc thiết kế: trạm xử lý nước thải thuộc nội dung cấp – thoát nước (mục 3.8 Phụ lục II Nghị định 212), không phải nội dung kết cấu công trình thông thường.

Nhóm 3 — Công trình công nghiệp và năng lượng

Tình huống 7: Nhà máy may có khối văn phòng điều hành, nhà ăn và kho thành phẩm

Bối cảnh (giả định): Công ty H đầu tư nhà máy may xuất khẩu trên 5 ha ngoài khu công nghiệp: 2 nhà xưởng may, 1 kho thành phẩm, 1 nhà văn phòng điều hành 5 tầng, 1 nhà ăn ca 1.200 chỗ, trạm xử lý nước thải. Theo rà soát của chủ đầu tư, nhà xưởng thuộc danh mục công trình ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng (Phụ lục IV Nghị định 217, mục II.7 công nghiệp nhẹ), nên Báo cáo nghiên cứu khả thi phải thẩm định tại cơ quan chuyên môn về xây dựng theo điểm d khoản 1 Điều 32 Nghị định 217. Chủ đầu tư không rõ nộp tại Sở Công Thương hay Sở Xây dựng, và có cần coi khối văn phòng là “công trình dân dụng” không.

Câu hỏi: Loại công trình và chuyên ngành thẩm định?

Cách xử lý: Mục II.7.b Phụ lục I xếp các cơ sở sản xuất, đóng gói, kho chứa “sản phẩm may” vào công trình công nghiệp nhẹ. Nhà xưởng, kho thành phẩm, nhà văn phòng điều hành, nhà ăn phục vụ chính nhà máy tạo thành tổ hợp có công năng chung là sản xuất (khoản 1 Điều 3 Nghị định 207); khối văn phòng, nhà ăn là hạng mục của tổ hợp, không làm đổi loại của tổ hợp. Về chuyên ngành, khi dự án thuộc diện thẩm định tại cơ quan chuyên môn, điểm a khoản 5 Điều 73 Nghị định 217 giao Sở Xây dựng phụ trách dự án “công nghiệp nhẹ, công nghiệp vật liệu xây dựng”; Sở Công Thương phụ trách dự án công nghiệp còn lại (điểm c). Nếu nhà máy nằm trong khu công nghiệp, điểm d khoản 5 giao Ban Quản lý khu công nghiệp đối với dự án trên địa bàn được giao quản lý, và khoản 3 Điều 32 quy định thẩm quyền thẩm định của Ban Quản lý. Khi tra cấp, khối văn phòng, nhà ăn không có dòng riêng trong Bảng 1.2 nên xét theo quy mô kết cấu như hướng dẫn tại khoản 2 Điều 2 Thông tư 34.

Kết luận: Công trình công nghiệp – công nghiệp nhẹ (mục II.7.b). Theo khoản 5 Điều 73 Nghị định 217, dự án công nghiệp nhẹ thuộc chuyên ngành của Sở Xây dựng, không phải Sở Công Thương — một điểm nhiều chủ đầu tư nộp nhầm.

Tình huống 8: Trạm sạc xe điện và điện mặt trời áp mái

Bối cảnh (giả định): Công ty I có ba hạng mục: (a) một trạm sạc công cộng độc lập 20 trụ sạc nhanh ven quốc lộ, có mái che và nhà điều hành nhỏ; (b) 60 trụ sạc lắp trong tầng hầm tòa văn phòng của chính công ty cho xe nhân viên; (c) hệ thống pin mặt trời 1 MWp trên mái nhà xưởng của công ty.

Câu hỏi: Hạng mục nào là “công trình năng lượng”?

Cách xử lý: Mục II.5 Phụ lục I xếp “trạm sạc điện” vào công trình năng lượng, nhưng loại trừ “các thiết bị/trụ sạc điện được lắp đặt vào công trình, hạng mục công trình để phục vụ cho tiện ích công trình và sử dụng cho phương tiện giao thông, các phương tiện, thiết bị khác hoặc được sử dụng cá nhân”. Hạng mục (a) là trạm sạc độc lập → công trình năng lượng (II.5). Hạng mục (b) là thiết bị lắp vào công trình phục vụ tiện ích → không thành công trình năng lượng riêng; việc lắp đặt gắn với tòa văn phòng (I.2.h). Hạng mục (c) rơi vào cụm loại trừ “trừ các thiết bị sản xuất điện mặt trời gắn trên mái công trình” → không phải công trình điện mặt trời theo II.5; theo cách hiểu của chúng tôi, việc lắp đặt khi đó được xem xét như công việc trên công trình hiện hữu (kiểm tra khả năng chịu tải của mái, an toàn điện, phòng cháy) chứ không phải một công trình năng lượng độc lập.

Kết luận: Chỉ trạm sạc công cộng độc lập là công trình năng lượng. Trụ sạc trong hầm và pin mặt trời trên mái gắn với công trình chủ, nên phải đánh giá ảnh hưởng tới kết cấu, phòng cháy của công trình chủ thay vì lập hồ sơ như một công trình năng lượng mới.

Nhóm 4 — Hạ tầng kỹ thuật và giao thông

Tình huống 9: Nhà để xe cao tầng, tầng hầm đỗ xe và bãi đỗ xe ngoài trời

Bối cảnh (giả định): Ủy ban nhân dân phường K đầu tư một nhà để xe ô tô nổi 7 tầng phục vụ khu phố cổ; cùng thời gian, một chung cư trong phường xây 3 tầng hầm đỗ xe; một nhà máy trong khu công nghiệp làm bãi đỗ xe container ngoài trời 1 ha.

Câu hỏi: Cả ba có cùng là “công trình hạ tầng kỹ thuật – nhà để xe” không?

Cách xử lý: Mục III.4.d Phụ lục I gồm “nhà để xe ô tô (ngầm và nổi); sân bãi để xe ô tô, xe máy, máy móc, thiết bị”. Định nghĩa đầu nhóm III nhấn vào việc “cung cấp các chỗ đỗ xe công cộng”. Nhà để xe nổi 7 tầng của phường là công trình độc lập phục vụ đỗ xe công cộng → III.4.d. Ba tầng hầm của chung cư là bộ phận của nhà chung cư (I.1), không tách thành công trình riêng. Bãi đỗ xe container trong nhà máy là hạng mục của tổ hợp công nghiệp; theo cách hiểu của chúng tôi, nó vẫn có thể đối chiếu dòng “sân bãi để xe… máy móc, thiết bị” khi tra cấp như phương pháp của Ví dụ 2 Phụ lục III Thông tư 34 (sân bãi đậu xe ngoài trời đối chiếu Bảng 1.3), còn tổ hợp nhà máy vẫn là công trình công nghiệp. Ví dụ chính thức về nhà để xe, bãi đỗ xe trong Thông tư 34 đã được phân tích tại bài phân cấp công trình theo Thông tư 34.

Kết luận: Chỉ nhà để xe độc lập (và bãi đỗ xe độc lập) là công trình hạ tầng kỹ thuật theo III.4.d. Tầng hầm đỗ xe là bộ phận của công trình chủ.

Tình huống 10: Cột ăng ten viễn thông trên đồi và trên mái tòa nhà

Bối cảnh (giả định): Doanh nghiệp viễn thông L dựng một cột ăng ten tự đứng cao 45 m trên đất nông nghiệp ở xã M và lắp một cột ăng ten dây co cao 12 m trên mái một tòa văn phòng 15 tầng. Ban dự án hỏi: có phải xin giấy phép xây dựng không, giấy tờ đất là gì, kỹ sư nào được chủ trì thiết kế kết cấu cột?

Câu hỏi: Loại công trình và các hệ quả liên quan?

Cách xử lý: Mục III.5 Phụ lục I: “Nhà, trạm viễn thông, cột ăng ten, cột treo cáp, đường cáp truyền dẫn tín hiệu viễn thông” là công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động; theo kết cấu là dạng trụ, tháp (điểm a khoản 1 Điều 3 Nghị định 207). Hệ quả có câu chữ: (1) điểm đ khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng miễn giấy phép xây dựng cho công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động; khoản 3 Điều 43 vẫn yêu cầu gửi thông báo khởi công kèm hồ sơ tương ứng đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương đối với trường hợp miễn theo điểm đ; (2) khoản 9 Điều 55 Nghị định 217 chấp nhận văn bản chấp thuận địa điểm của Ủy ban nhân dân cấp xã cho trạm viễn thông, cột ăng ten ở khu vực không thuộc nhóm đất có mục đích xây dựng loại công trình này; (3) theo cách đọc của chúng tôi đối với Phụ lục II Nghị định 212, thiết kế kết cấu cột thuộc nội dung “cầu – hầm” (mục 3.5 — gồm “công trình có kết cấu cột, trụ, tháp”). Với cột trên mái tòa nhà, cần kiểm tra thêm ảnh hưởng tới kết cấu và an toàn của tòa nhà chủ.

Kết luận: Cột ăng ten là công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động (III.5). Được miễn giấy phép nhưng không miễn thông báo khởi công, giấy tờ đất hoặc chấp thuận địa điểm, và yêu cầu năng lực thiết kế phù hợp.

Tình huống 11: Trạm dừng nghỉ trên cao tốc có cây xăng, nhà hàng và bãi đỗ xe

Bối cảnh (giả định): Dự án N là trạm dừng nghỉ trên tuyến cao tốc, gồm nhà điều hành, khu vệ sinh công cộng, bãi đỗ xe 150 chỗ, cửa hàng xăng dầu 8 cột bơm, nhà hàng 300 chỗ, khu bán đặc sản. Tư vấn tranh luận nên ghi dự án là “giao thông”, “thương mại” hay “công nghiệp – năng lượng”.

Câu hỏi: Dự án và từng hạng mục thuộc loại nào?

Cách xử lý: Mục IV.2 Phụ lục I gọi tên “trạm dừng nghỉ” là công trình giao thông. Đây là công năng chính, quyết định mục tiêu của dự án. Trong dự án có những hạng mục đã được Phụ lục I gọi tên ở nhóm khác: “cửa hàng/trạm bán lẻ xăng, dầu” thuộc công trình năng lượng (II.5); nhà hàng thuộc công trình thương mại (I.2.e). Nếu dự án thuộc diện thẩm định tại cơ quan chuyên môn về xây dựng, theo cách hiểu của chúng tôi, công trình chính (trạm dừng nghỉ) quyết định chuyên ngành thẩm định theo khoản 3 Điều 33 Nghị định 217; cơ quan thẩm định lấy ý kiến chuyên ngành đối với các công trình chính còn lại nếu cửa hàng xăng dầu được xác định là công trình chính. Hạng mục cửa hàng xăng dầu cũng cần đối chiếu Phụ lục III Nghị định 105/2025/NĐ-CP về thẩm định thiết kế phòng cháy, chữa cháy.

Kết luận: Dự án công trình giao thông (IV.2), danh mục công trình ghi riêng cửa hàng xăng dầu (II.5) và nhà hàng (I.2.e). Không ghi gộp cả dự án là “thương mại”.

Tình huống 12: Công viên có cổng chào, tượng đài, hồ điều hòa và đèn chiếu sáng

Bối cảnh (giả định): Ủy ban nhân dân xã P đầu tư công viên trung tâm 8 ha, gồm cổng chào, tượng đài anh hùng ngoài trời, hồ điều hòa 2 ha kết hợp thoát nước mưa cho khu dân cư, hệ thống đèn chiếu sáng, nhà vệ sinh công cộng, sân chơi trẻ em.

Câu hỏi: Công viên là hạ tầng kỹ thuật hay công trình văn hóa? Tượng đài có thủ tục gì khác?

Cách xử lý: Mục III.4.b Phụ lục I xếp công viên vào công trình hạ tầng kỹ thuật. Trong công viên, hồ điều hòa là công trình thoát nước (III.2), hệ thống đèn là chiếu sáng công cộng (III.4.a). Cổng chào và tượng đài ngoài trời được mục I.2.d gọi tên là “công trình có tính biểu trưng, nghệ thuật” — công trình văn hóa (dân dụng). Hệ quả có câu chữ: (1) dự án do Ủy ban nhân dân xã quyết định đầu tư nên thuộc diện miễn giấy phép theo điểm b khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng, nhưng vẫn gửi thông báo khởi công theo điểm a khoản 3 Điều 43; yêu cầu hồ sơ riêng cho tượng đài tại khoản 3 Điều 57 Nghị định 217 (văn bản của cơ quan quản lý nhà nước về văn hóa) áp dụng khi tượng đài thuộc diện phải xin giấy phép; (2) điểm d khoản 3 Điều 27 Nghị định 212 không yêu cầu chứng chỉ hành nghề đối với hoạt động xây dựng cho công viên cây xanh và công trình chiếu sáng công cộng; theo cách đọc của chúng tôi, quy định này không mở rộng sang tượng đài và hồ điều hòa — hai hạng mục thuộc loại khác.

Kết luận: Công viên (III.4.b) là công trình hạ tầng kỹ thuật; tượng đài, cổng chào (I.2.d) là công trình văn hóa; hồ điều hòa (III.2) là công trình thoát nước. Ghi đúng giúp xác định đúng yêu cầu năng lực và hồ sơ cho từng hạng mục.

Nhóm 5 — Nông nghiệp, đê điều và thay đổi công năng

Tình huống 13: Trang trại chăn nuôi heo công nghệ cao

Bối cảnh (giả định): Công ty Q đầu tư trang trại chăn nuôi heo 12.000 con gồm 24 dãy chuồng kín, nhà điều hành, kho cám, hầm biogas, trạm xử lý nước thải, hồ sinh học, hệ thống pin mặt trời trên mái chuồng. Chủ đầu tư hỏi dự án nộp hồ sơ ở cơ quan chuyên ngành nào.

Câu hỏi: Trang trại thuộc loại công trình nào?

Cách xử lý: Điểm c mục V.1 Phụ lục I gồm “một công trình độc lập hoặc một tổ hợp các công trình trong các cơ sở chăn nuôi, trồng trọt, lâm nghiệp, diêm nghiệp, thủy sản” → công trình nông nghiệp và môi trường. Các dãy chuồng, kho cám, nhà điều hành, hầm biogas, trạm xử lý nước thải phục vụ trực tiếp hoạt động chăn nuôi tạo thành tổ hợp của cơ sở chăn nuôi. Pin mặt trời trên mái chuồng thuộc cụm loại trừ của mục II.5 (thiết bị gắn mái), không tạo thành công trình điện mặt trời riêng. Về chuyên ngành, điểm b khoản 5 Điều 73 Nghị định 217 giao Sở Nông nghiệp và Môi trường đối với dự án, công trình phục vụ nông nghiệp và môi trường; Phụ lục III Nghị định 217 xếp dự án vào mục V.3 (chăn nuôi, trồng trọt…).

Kết luận: Công trình nông nghiệp và môi trường (mục V.1.c); chuyên ngành nông nghiệp và môi trường. Trong danh mục công trình vẫn nên ghi riêng trạm xử lý nước thải để tra cấp và giao việc thiết kế đúng nội dung.

Tình huống 14: Kè bờ sông chống sạt lở và kè hướng dòng của luồng tàu

Bối cảnh (giả định): Trên cùng một đoạn sông, tỉnh R có hai dự án: (a) kè bảo vệ bờ sông dài 1,2 km chống sạt lở khu dân cư; (b) kè hướng dòng và công trình chỉnh trị để duy trì độ sâu luồng tàu đường thủy nội địa. Cả hai đều là kết cấu dạng kè.

Câu hỏi: Hai dự án có cùng loại công trình không?

Cách xử lý: Cùng nhãn kết cấu “kè” (điểm a khoản 1 Điều 3 Nghị định 207) nhưng khác công năng. Điểm b mục V.1 Phụ lục I xếp “kè bảo vệ bờ sông, bờ biển” vào công trình đê điều, bảo vệ bờ, đồng thời loại trừ “công trình chỉnh trị, bảo vệ bờ thuộc công trình đường thủy nội địa, hàng hải”. Điểm a mục IV.6 xếp “công trình chỉnh trị (hướng dòng/bảo vệ bờ)” của đường thủy nội địa vào công trình giao thông. Vì vậy (a) là công trình nông nghiệp và môi trường (V.1.b); (b) là công trình giao thông (IV.6.a). Hệ quả: chuyên ngành thẩm định khác nhau theo Điều 73 Nghị định 217; nội dung hành nghề thiết kế cũng khác (mục 3.7 thủy lợi, đê điều so với mục 3.6 đường thủy nội địa – hàng hải của Phụ lục II Nghị định 212).

Kết luận: Cùng là kè nhưng khác loại. Đây là ví dụ rõ nhất cho thấy loại theo kết cấu không thay được loại theo công năng.

Tình huống 15: Cải tạo nhà xưởng cũ thành showroom và trung tâm thương mại

Bối cảnh (giả định): Công ty S có nhà xưởng cơ khí 1 tầng khẩu độ 36 m, đã ngừng sản xuất. Công ty muốn cải tạo thành showroom ô tô và khu bán lẻ, chỉ sửa bên trong, thêm sàn lửng 1.500 m², không đổi hình dáng bên ngoài. Bộ phận dự án cho rằng “chỉ sửa bên trong nên được miễn phép, không cần thủ tục gì”.

Câu hỏi: Loại công trình thay đổi thế nào và nhận định trên có đúng không?

Cách xử lý: Công trình chuyển từ công trình công nghiệp (mục II.2 — cơ khí chế tạo) sang công trình thương mại (mục I.2.e). Các điểm có câu chữ: (1) khoản 6 Điều 15 Luật Xây dựng cấm “sử dụng công trình không đúng với mục đích, công năng của công trình trừ trường hợp được cơ quan có thẩm quyền cho phép”; (2) điểm h khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng chỉ miễn phép cho sửa chữa, cải tạo bên trong khi “không làm thay đổi mục đích và công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực” — trường hợp này đổi công năng và thêm sàn lửng nên không đáp ứng; (3) khoản 10 Điều 2 Nghị định 207 cho thấy đây không phải bảo trì; (4) Phụ lục III Nghị định 105/2025/NĐ-CP áp dụng cho công trình “thiết kế, cải tạo, thay đổi công năng sử dụng” thuộc danh mục — trung tâm thương mại có trong danh mục (tùy quy mô); (5) Phụ lục IV Nghị định 217 tính cả công trình “cải tạo, sửa chữa làm thay đổi quy mô, công suất, công năng, kết cấu chịu lực chính”; (6) khoản 4 Điều 2 Thông tư 34 yêu cầu xác định lại cấp khi cải tạo làm thay đổi tiêu chí xác định cấp. Cấp sau cải tạo xác định theo Thông tư 34 với loại mới.

Kết luận: Nhận định “được miễn phép vì chỉ sửa bên trong” không đúng. Đổi công năng là đổi loại công trình, phải xử lý như một dự án cải tạo có thay đổi công năng: kiểm tra quy hoạch, giấy phép, phòng cháy, kết cấu (tải trọng thương mại khác tải trọng xưởng), và xác định lại cấp.

Tình huống 16: Dự án đã quyết định đầu tư trước 01/7/2026, nay mới triển khai thiết kế

Bối cảnh (giả định): Dự án T có quyết định đầu tư tháng 3/2026; công trình chính là tòa nhà văn phòng kết hợp lưu trú. Đến tháng 10/2026 mới lập thiết kế bản vẽ thi công. Tư vấn hỏi nên ghi loại công trình theo Phụ lục I Nghị định 207 hay giữ cách ghi trong quyết định đầu tư.

Câu hỏi: Loại công trình được xác định theo văn bản nào?

Cách xử lý: Khoản 1 Điều 53 Nghị định 207: công trình thuộc dự án đã được quyết định đầu tư trước ngày Nghị định có hiệu lực (01/7/2026) thì “loại và cấp của công trình được xác định theo quy định của pháp luật tại thời điểm quyết định đầu tư”. Vì vậy, dự án T giữ loại và cấp đã xác định theo pháp luật tại tháng 3/2026; các thủ tục khác vẫn phải đối chiếu điều khoản chuyển tiếp riêng của từng văn bản.

Kết luận: Không tự đổi cách ghi loại công trình của dự án đã quyết định đầu tư trước 01/7/2026 chỉ vì có Phụ lục I mới. Nếu dự án điều chỉnh làm thay đổi công năng, cần xem xét lại theo hồ sơ điều chỉnh và ý kiến cơ quan có thẩm quyền.

Chuyển tiếp: loại công trình của dự án quyết định đầu tư trước 01/7/2026

Khoản 1 Điều 53 Nghị định 207 giữ nguyên loại và cấp công trình theo pháp luật tại thời điểm quyết định đầu tư đối với dự án được quyết định đầu tư trước ngày 01/7/2026. Nghị định 06/2021/NĐ-CP (cùng các nghị định sửa đổi) đã hết hiệu lực từ 01/7/2026 theo khoản 2 Điều 52 Nghị định 207, nhưng vẫn là căn cứ để hiểu cách xếp loại của những dự án đã quyết định đầu tư trước mốc này. Các trường hợp chuyển tiếp khác (hồ sơ đang thẩm định, kiểm tra công tác nghiệm thu, giấy phép) được phân tích tại bài Công trình khởi công trước 01/7/2026 áp dụng nghị định nào?.

Checklist phân loại công trình theo công năng sử dụng trước khi trình hồ sơ

• Đã lập danh mục toàn bộ công trình của dự án, phân rõ công trình chính, công trình phụ trợ, hạ tầng kỹ thuật nội bộ.
• Đã xác định đơn vị xét: công trình độc lập, tổ hợp công trình hay dây chuyền công nghệ (khoản 1 Điều 3 Nghị định 207).
• Công năng lấy từ văn bản chấp thuận chủ trương, quy hoạch, giao đất, nhiệm vụ thiết kế — không chỉ từ bản vẽ hay tài liệu bán hàng.
• Mỗi công trình đã ghi đủ: nhóm (I–VI), mục, điểm của Phụ lục I Nghị định 207/2026/NĐ-CP.
• Đã đọc các cụm “trừ…”, “không bao gồm…”, chú thích (chung cư hỗn hợp, điện mặt trời mái, trụ sạc, điện rác, nhà máy toa xe, kè luồng tàu).
• Tòa nhà nhiều công năng đã được kiểm tra ba trường hợp không phải hỗn hợp (chung cư hỗn hợp, nhà ở riêng lẻ kết hợp, văn phòng kết hợp lưu trú).
• Đã ghi thêm loại theo kết cấu (nhà, cầu – đường – hầm, trụ – tháp – bể – kè, đường ống, kết cấu khác).
• Đã xác định loại dự án theo Phụ lục III Nghị định 217/2026/NĐ-CP và không nhầm với loại công trình.
• Đã chọn bảng tra cấp tương ứng trong Phụ lục I Thông tư 34/2026/TT-BXD, hoặc xác định trường hợp phải xét theo quy mô kết cấu.
• Đã đối chiếu chuyên ngành thẩm định, kiểm tra nghiệm thu (Điều 33, Điều 73 Nghị định 217; Điều 26 Nghị định 207).
• Hồ sơ giấy phép đã có thành phần riêng theo loại (tôn giáo, tượng đài, quảng cáo, nhà ở riêng lẻ, công trình viễn thông).
• Nhân sự chủ trì thiết kế có nội dung hành nghề phù hợp với loại (Phụ lục II Nghị định 212/2026/NĐ-CP).
• Cách ghi loại công trình thống nhất trên tờ trình, đơn đề nghị, giấy phép, biển báo công trình, hồ sơ hoàn thành.
• Dự án quyết định đầu tư trước 01/7/2026: đã giữ loại và cấp theo khoản 1 Điều 53 Nghị định 207.

Những sai lầm thường gặp khi xếp loại công trình

1. Gọi tên dự án theo công năng “nổi bật” nhất. Tòa tháp khách sạn – văn phòng – trung tâm thương mại bị ghi là “công trình thương mại”, trong khi Phụ lục I đã nêu đúng mô hình này là công trình hỗn hợp.
2. Coi mọi tòa nhà nhiều công năng là hỗn hợp. Chung cư có khối đế thương mại, nhà phố có cửa hàng, văn phòng kết hợp lưu trú đều có mục riêng, không phải mục I.2.i.
3. Dùng thuật ngữ quy hoạch làm loại công trình. “Hạ tầng kỹ thuật” trong khoản 3 Điều 3 Luật Xây dựng gồm cả giao thông và năng lượng; trong Phụ lục I, đường là công trình giao thông, trạm biến áp là công trình năng lượng.
4. Lấy loại dự án thay cho loại công trình. Dự án khu đô thị là dự án hỗn hợp (Phụ lục III Nghị định 217), nhưng trạm xử lý nước thải trong khu đô thị vẫn là công trình thoát nước.
5. Bỏ qua cụm loại trừ. Lập hồ sơ “công trình năng lượng” cho hệ pin mặt trời áp mái, hoặc cho trụ sạc trong tầng hầm.
6. Nhầm loại theo kết cấu với loại theo công năng. Hai bờ kè giống nhau về kết cấu nhưng một thuộc đê điều, một thuộc đường thủy nội địa.
7. Nộp hồ sơ sai chuyên ngành. Dự án công nghiệp nhẹ, công nghiệp vật liệu xây dựng được nộp sang Sở Công Thương, trong khi khoản 5 Điều 73 Nghị định 217 giao Sở Xây dựng.
8. Cho rằng sửa bên trong thì không cần thủ tục khi đổi công năng. Điểm h khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng chỉ miễn phép khi không thay đổi mục đích, công năng sử dụng.
9. Tự đổi loại công trình của dự án đã quyết định đầu tư trước 01/7/2026. Khoản 1 Điều 53 Nghị định 207 giữ loại và cấp theo pháp luật tại thời điểm quyết định đầu tư.
10. Ghi loại không nhất quán giữa các hồ sơ. Tờ trình ghi “thương mại dịch vụ”, giấy phép ghi “hỗn hợp”, hồ sơ hoàn thành ghi “văn phòng” — khi kiểm tra, cơ quan quản lý sẽ yêu cầu giải trình.

Bồi dưỡng nghiệp vụ quản lý dự án và quản lý chất lượng công trình

Xác định loại công trình là thao tác nền của mọi bước sau đó: chọn bảng tra cấp, chọn cơ quan thẩm định, chuẩn bị hồ sơ giấy phép, giao việc cho tư vấn và tổ chức quản lý chất lượng theo Nghị định 207/2026/NĐ-CP. Viện Nghiên Cứu Đào Tạo Bồi Dưỡng Cán Bộ tổ chức các khóa bồi dưỡng nghiệp vụ quản lý dự án đầu tư xây dựng và quản lý chất lượng công trình, cập nhật Luật Xây dựng 135/2025/QH15 cùng các Nghị định 207, 212, 217/2026/NĐ-CP; học viên được thực hành trên danh mục công trình của chính dự án đang quản lý. Hình thức học trực tiếp, online hoặc đào tạo tại đơn vị; danh mục chương trình xem tại khóa học xây dựng.

Sau khi hoàn thành khóa học, học viên được cấp chứng nhận hoàn thành khóa học theo tên khóa học đã tham gia. Chứng nhận hoàn thành khóa học do Viện cấp không phải chứng chỉ hành nghề; chứng chỉ hành nghề do cơ quan có thẩm quyền cấp theo quy định hiện hành.

Cần bồi dưỡng nghiệp vụ cho ban quản lý dự án, đơn vị tư vấn hoặc doanh nghiệp xây dựng? Viện hỗ trợ học trực tiếp, học online và tổ chức đào tạo tại đơn vị theo văn bản quy phạm pháp luật hiện hành.

VIỆN NGHIÊN CỨU ĐÀO TẠO BỒI DƯỠNG CÁN BỘ

• Hotline / Zalo: 0904 889 859 (Ms. Hoa)
• Email: daotao@viendaotaocanbo.edu.vn
• Địa chỉ: BT164 Central St, Khu Sunrise L, KDT The Manor Central Park, Phường Định Công, TP. Hà Nội
• Website: https://viendaotaocanbo.edu.vn

Văn bản sử dụng trong bài

• Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 (thông qua 10/12/2025, hiệu lực 01/7/2026) — khoản 3, khoản 4, khoản 18 Điều 3; Điều 6; khoản 6 Điều 15; khoản 2, khoản 3 Điều 17; điểm b, đ, h khoản 2 và khoản 3 Điều 43.
• Nghị định 207/2026/NĐ-CP ngày 15/6/2026 (hiệu lực 01/7/2026) — điểm a khoản 1 Điều 1; khoản 10 Điều 2; Điều 3; khoản 5 Điều 4; Điều 10; khoản 2, khoản 3 Điều 26; điểm c khoản 1 Điều 34; khoản 3 Điều 37; khoản 2 Điều 52; khoản 1 Điều 53; Phụ lục I.
• Nghị định 217/2026/NĐ-CP ngày 19/6/2026 (hiệu lực 01/7/2026) — khoản 1 Điều 3; khoản 2 Điều 5; khoản 1, khoản 3 Điều 32; khoản 1, khoản 3 Điều 33; khoản 4, khoản 9 Điều 49; điểm c khoản 4 Điều 53; khoản 9 Điều 55; khoản 2, 3, 4 Điều 57; Điều 60; khoản 2, khoản 5 Điều 73; Phụ lục III, Phụ lục IV.
• Thông tư 34/2026/TT-BXD ngày 25/6/2026 (hiệu lực 01/7/2026) — Điều 2; Phụ lục I (Bảng 1.1–1.5 và ghi chú); Phụ lục III (Ví dụ 1, 2, 3).
• Nghị định 212/2026/NĐ-CP ngày 17/6/2026 (hiệu lực 01/7/2026) — điểm a khoản 5 Điều 16; điểm d khoản 3 và khoản 9 Điều 27; Điều 28; Phụ lục II (mục 3, mục 4.1 và ghi chú).
• Thông tư 32/2026/TT-BXD ngày 22/6/2026 — Điều 6, điểm b khoản 1 Điều 7, Phụ lục; Thông tư 33/2026/TT-BXD ngày 25/6/2026 — điểm b khoản 3 Điều 6, điểm a khoản 6 Điều 8 (cùng hiệu lực 01/7/2026).
• Nghị định 206/2026/NĐ-CP ngày 15/6/2026 (hiệu lực 01/7/2026) — khoản 2 Điều 4; khoản 2 Điều 23.
• Nghị định 105/2025/NĐ-CP ngày 15/5/2025 về phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ — Phụ lục III (mục 6, mục 8, mục 9), đọc cùng các sửa đổi tại Điều 74 Nghị định 217/2026/NĐ-CP.
• Nghị định 339/2026/NĐ-CP ngày 26/8/2026 (hiệu lực 26/8/2026) — điểm a khoản 4 Điều 5; điểm a khoản 4 Điều 59.
• Nghị định 06/2021/NĐ-CP — đã hết hiệu lực từ ngày 01/7/2026; chỉ nhắc trong phần chuyển tiếp.

Nội dung được biên soạn bởi Ban Đào tạo – Viện Nghiên Cứu Đào Tạo Bồi Dưỡng Cán Bộ trên cơ sở đối chiếu Luật Xây dựng 135/2025/QH15, Nghị định 207/2026/NĐ-CP (Phụ lục I), Nghị định 212/2026/NĐ-CP, Nghị định 217/2026/NĐ-CP, Nghị định 206/2026/NĐ-CP, Thông tư 32, 33, 34/2026/TT-BXD tại thời điểm 05/10/2026. Bài viết mang tính tham khảo; với dự án cụ thể, cần căn cứ hồ sơ pháp lý, quy hoạch, thiết kế được duyệt và ý kiến của cơ quan có thẩm quyền. Nghiêm cấm sao chép nội dung khi chưa được phép.