Từ 01/7/2026, thẩm định thiết kế và nghiệm thu phòng cháy chữa cháy công trình thuộc Phụ lục III Nghị định 105/2025/NĐ-CP do ba chủ thể đảm nhận: cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định lồng ghép khi thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi; chủ đầu tư tự thẩm định phần còn lại (Mẫu PC13); cơ quan Công an thẩm định hệ thống báo cháy, chữa cháy, điện phục vụ phòng cháy, không quá 06 ngày làm việc (dự án nhóm A, quan trọng quốc gia: 10 ngày). Chủ đầu tư nghiệm thu (Mẫu PC18) và phải có văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu (Mẫu PC17) trước khi đưa vào sử dụng.
Trên thực tế, phần phòng cháy chữa cháy là nơi nhiều dự án “vỡ tiến độ” vào đúng những tuần cuối. Ban quản lý dự án tưởng Sở Xây dựng đã thẩm định phần phòng cháy ở bước dự án thì bản vẽ thi công không cần ai xem nữa. Nhà thầu M&E lắp đặt hệ thống chữa cháy theo một phương án đã đổi so với hồ sơ được đóng dấu. Hồ sơ đề nghị kiểm tra nghiệm thu thiếu bản vẽ hoàn công hệ thống điện phục vụ phòng cháy. Và nhiều nhất là ngày khai trương đã chốt trong khi văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu còn chưa có.
Tình hình càng dễ nhầm vì trong một năm có hai lớp thay đổi: Nghị định 105/2025/NĐ-CP thay thế toàn bộ hệ thống “thẩm duyệt” cũ từ ngày 01/7/2025, rồi Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 và Nghị định 217/2026/NĐ-CP (hiệu lực 01/7/2026) chuyển việc thẩm định thiết kế triển khai sau khi dự án được phê duyệt về chủ đầu tư, đồng thời sửa luôn Điều 6 và Điều 9 của Nghị định 105.
Bài viết này hướng dẫn trọn vòng thủ tục thẩm định thiết kế và nghiệm thu phòng cháy chữa cháy theo Nghị định 105/2025/NĐ-CP (đã được sửa đổi bởi Điều 74 Nghị định 217/2026/NĐ-CP), Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, Nghị định 217/2026/NĐ-CP, Nghị định 207/2026/NĐ-CP về quản lý chất lượng và Nghị định 339/2026/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng: công trình nào thuộc diện, ai thẩm định ở từng bước, hồ sơ và mẫu PC11–PC18, thời hạn, điều chỉnh thiết kế, nghiệm thu, kiểm tra công tác nghiệm thu, hậu quả khi đưa công trình vào sử dụng sớm, kèm 16 tình huống có số liệu minh họa.
Căn cứ pháp lý hiện hành
Thủ tục phòng cháy chữa cháy của công trình xây dựng hiện nằm ở giao điểm của hai hệ thống pháp luật: pháp luật về phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ (do Bộ Công an chủ trì) và pháp luật về xây dựng (do Bộ Xây dựng chủ trì). Anh/chị cần đọc chúng cùng nhau.
| Văn bản | Hiệu lực | Phần liên quan trong bài |
|---|---|---|
| Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ số 55/2024/QH15 (đã sửa đổi, bổ sung theo Luật số 118/2025/QH15) | Đang áp dụng | Luật gốc về thẩm định thiết kế, nghiệm thu PCCC (Điều 16, 17, 18). Bài chỉ nhắc các điều của Luật này theo dẫn chiếu tại Nghị định 105 và tại Điều 93 Luật Xây dựng 2025. |
| Nghị định 105/2025/NĐ-CP ngày 15/5/2025 | 01/7/2025 | Điều 6 đến Điều 14; Phụ lục III (danh mục công trình thuộc diện thẩm định thiết kế PCCC); Phụ lục VIII (Mẫu PC11–PC18); Điều 46 chuyển tiếp. |
| Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 | 01/7/2026 | Điều 26, 27, 29, 30 (thẩm định dự án, thẩm tra, thẩm định thiết kế); Điều 57 (nghiệm thu); khoản 2 Điều 93 (sửa khoản 1 Điều 17 Luật PCCC). |
| Nghị định 217/2026/NĐ-CP | 01/7/2026 | Điều 32, 37, 38 (thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi); Điều 41–43 (thẩm định thiết kế sau khi dự án được phê duyệt); Điều 74 (sửa Nghị định 105); Điều 76 (chuyển tiếp). |
| Nghị định 207/2026/NĐ-CP | 01/7/2026 | Điều 24 (nghiệm thu hoàn thành, điểm đ khoản 5 về PCCC); Điều 25–27 (kiểm tra công tác nghiệm thu); Điều 29 (điều kiện đưa vào sử dụng); Phụ lục VII mục III.10 điểm b. |
| Nghị định 339/2026/NĐ-CP | 26/8/2026 | Điều 16, 19, 30 (vi phạm về thẩm tra, thẩm định thiết kế, nghiệm thu, đưa vào sử dụng). |
Ba điểm sửa đổi của Điều 74 Nghị định 217 cần nhớ (áp dụng từ 01/7/2026):
- Khoản 1 Điều 6 Nghị định 105 được viết lại: cơ quan chuyên môn về xây dựng chỉ còn thẩm định thiết kế về phòng cháy và chữa cháy trong Báo cáo nghiên cứu khả thi, đối với công trình vừa thuộc đối tượng phải thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi tại cơ quan chuyên môn, vừa thuộc Phụ lục III. Việc thẩm định và thời gian trả kết quả được tích hợp, lồng ghép với thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi. Khoản 1 mới không còn nhắc “thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở”, và cũng không còn đoạn cho phép nộp đồng thời hồ sơ thẩm định thiết kế tại cơ quan chuyên môn với hồ sơ thẩm định tại cơ quan Công an như bản gốc.
- Thay cụm từ “thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở” bằng “thiết kế xây dựng triển khai sau khi dự án được phê duyệt” tại khoản 3 Điều 6, điểm a khoản 4 Điều 9 và một số điều khác.
- Bãi bỏ cụm từ “văn bản thẩm định thiết kế về phòng cháy và chữa cháy của chủ đầu tư, chủ sở hữu công trình” tại điểm a khoản 4 Điều 9: văn bản thẩm định của chủ đầu tư không còn là thành phần hồ sơ gửi cơ quan Công an.
Song song, khoản 2 Điều 93 Luật Xây dựng 2025 sửa điểm b khoản 1 Điều 17 Luật PCCC: cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định các nội dung tại các điểm a, b, c, d và đ khoản 1 Điều 16 Luật PCCC đối với dự án thuộc diện phải thẩm định thiết kế về phòng cháy và chữa cháy khi thực hiện thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi. Hai văn bản khớp nhau: từ 01/7/2026, cơ quan chuyên môn về xây dựng chỉ “chạm” vào phòng cháy chữa cháy ở bước dự án.
Lưu ý tư liệu: các bản Nghị định 105 phổ biến trên mạng là bản gốc năm 2025. Khi trích khoản 1 Điều 6 hoặc điểm a khoản 4 Điều 9, anh/chị phải dùng nội dung đã sửa theo Điều 74 Nghị định 217, không trích nguyên văn bản gốc.
Bức tranh tổng thể: ai làm gì trong thủ tục phòng cháy chữa cháy
Nghị định 105 dùng thuật ngữ “thẩm định thiết kế về phòng cháy và chữa cháy” thay cho “thẩm duyệt” trước đây, và chia nội dung phòng cháy chữa cháy của công trình thành hai khối:
- Khối giải pháp “không gian – kiến trúc” (khoản 2 Điều 6): khoảng cách phòng cháy, chữa cháy; đường, bãi đỗ, lối tiếp cận cho xe chữa cháy; lối, đường, thang thoát nạn, thang máy chữa cháy, gian lánh nạn; bậc chịu lửa, khoang cháy, hạng nguy hiểm cháy nổ; giải pháp chống khói. Đây là các nội dung tại điểm a đến điểm đ khoản 1 Điều 16 Luật PCCC.
- Khối hệ thống, phương tiện (khoản 2 Điều 9): hệ thống báo cháy; hệ thống chữa cháy, bình chữa cháy; chiếu sáng sự cố, chỉ dẫn thoát nạn, loa hướng dẫn thoát nạn; phương tiện phá dỡ, mặt nạ; hệ thống điện phục vụ phòng cháy và chữa cháy (nguồn cho hút khói, tăng áp, thang máy chữa cháy, cửa, màn, rèm ngăn cháy). Đây là các nội dung tại điểm e, điểm g khoản 1 Điều 16 Luật PCCC.
| Việc | Chủ thể | Kết quả / mẫu | Căn cứ |
|---|---|---|---|
| Thẩm định khối “không gian” trong Báo cáo nghiên cứu khả thi | Cơ quan chuyên môn về xây dựng (khi dự án thuộc diện thẩm định tại cơ quan này và công trình thuộc Phụ lục III) | Lồng trong thông báo kết quả thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi | Khoản 1, 2 Điều 6 NĐ 105 (sửa bởi khoản 1 Điều 74 NĐ 217) |
| Tự thẩm định thiết kế PCCC không thuộc thẩm quyền cơ quan chuyên môn | Người quyết định đầu tư, chủ đầu tư, chủ sở hữu công trình | Văn bản thẩm định Mẫu PC13 | Khoản 1 Điều 8 NĐ 105 |
| Thẩm định khối hệ thống, phương tiện | Cơ quan Công an | Văn bản thẩm định Mẫu PC12, dấu Mẫu PC14 | Điều 9 NĐ 105 |
| Thẩm tra thiết kế bảo đảm yêu cầu PCCC | Nhà thầu tư vấn thẩm tra do chủ đầu tư lựa chọn | Báo cáo thẩm tra (Mẫu số 11 NĐ 217 ở bước thiết kế sau phê duyệt dự án) | Điểm b khoản 5 Điều 26, khoản 3 Điều 29 Luật 135; khoản 4 Điều 41 NĐ 217 |
| Nghiệm thu về PCCC | Chủ đầu tư, chủ sở hữu công trình (giám sát tham gia) | Văn bản nghiệm thu Mẫu PC18; biên bản nghiệm thu hoàn thành có mục PCCC | Khoản 2, 3 Điều 8 NĐ 105; điểm đ khoản 5 Điều 24 NĐ 207 |
| Kiểm tra công tác nghiệm thu khối hệ thống | Cơ quan Công an đã thẩm định thiết kế | Biên bản Mẫu PC16; văn bản chấp thuận Mẫu PC17 | Điều 10 NĐ 105 |
| Kiểm tra công tác nghiệm thu PCCC lồng trong kiểm tra nghiệm thu công trình | Cơ quan chuyên môn về xây dựng chủ trì, Công an phối hợp | Thông báo kết quả kiểm tra (Phụ lục VIII NĐ 207) + PC17 của Công an | Khoản 5 Điều 6, khoản 2 Điều 11 NĐ 105; Điều 27 NĐ 207 |
Chủ đầu tư là “trục” của cả chuỗi: là người phải tổ chức thẩm định, thi công, giám sát đúng thiết kế đã được thẩm định, tổ chức nghiệm thu và chịu trách nhiệm trước pháp luật về kết quả nghiệm thu (điểm b, c, đ khoản 1 Điều 12 Nghị định 105).
Công trình nào thuộc diện thẩm định thiết kế phòng cháy chữa cháy?
Danh mục duy nhất để xác định là Phụ lục III Nghị định 105/2025/NĐ-CP. Phụ lục áp dụng khi công trình được thiết kế mới, cải tạo, thay đổi công năng sử dụng. Bảng tra dưới đây tóm tắt ngưỡng của các nhóm công trình xây dựng thường gặp (mục 16 về phương tiện giao thông không trình bày ở đây):
| Mục | Loại công trình | Ngưỡng thuộc diện thẩm định |
|---|---|---|
| 1 | Nhà chung cư, nhà ở tập thể | Cao từ 7 tầng hoặc tổng diện tích sàn từ 3.000 m² |
| 2 | Nhà trẻ, mầm non, mẫu giáo | Từ 150 cháu hoặc tổng diện tích sàn từ 2.000 m² |
| 2 | Trường phổ thông, đại học, cao đẳng, dạy nghề, trung tâm đào tạo, cơ sở nghiên cứu | Cao từ 5 tầng hoặc tổng diện tích sàn từ 3.000 m² |
| 3 | Bệnh viện, phòng khám, trạm y tế, nhà hộ sinh, dưỡng lão, cơ sở y tế khác | Cao từ 5 tầng hoặc tổng diện tích sàn từ 2.000 m² |
| 4 | Sân vận động; nhà thi đấu, nhà tập luyện | Khán đài từ 5.000 chỗ; nhà thi đấu có khán đài từ 5.000 chỗ hoặc sàn từ 5.000 m² |
| 5 | Nhà hát, rạp chiếu phim, rạp xiếc | Từ 300 chỗ ngồi |
| 5 | Trung tâm hội nghị, nhà văn hóa, bảo tàng, thư viện, triển lãm | Cao từ 5 tầng hoặc sàn từ 3.000 m² |
| 5 | Vui chơi giải trí, vũ trường, karaoke, công trình văn hóa khác | Cao từ 4 tầng hoặc sàn từ 1.000 m² |
| 6 | Trung tâm thương mại, siêu thị, chợ, cửa hàng hàng hóa dễ cháy | Tổng diện tích sàn từ 2.000 m² |
| 6 | Nhà hàng, cửa hàng ăn uống | Tổng diện tích sàn từ 3.000 m² |
| 7 | Khách sạn, nhà nghỉ, cơ sở lưu trú; bưu điện, viễn thông; trụ sở, nhà làm việc | Cao từ 7 tầng hoặc sàn từ 3.000 m² |
| 8 | Công trình đa năng, hỗn hợp (trừ nhà ở riêng lẻ kết hợp kinh doanh) | Có phần công năng thuộc mục 1–7, hoặc cao từ 7 tầng, hoặc sàn từ 3.000 m² |
| 9a | Lọc hóa dầu, chế biến khí, kho dầu, kho khí hóa lỏng, trạm chiết, cửa hàng xăng dầu | Cửa hàng xăng dầu, trạm cấp xăng dầu nội bộ từ 01 cột bơm |
| 9b | Nhà máy điện; trạm biến áp | Trạm biến áp từ 110 kV |
| 9d | Nhà sản xuất hạng nguy hiểm cháy nổ A, B / hạng C / hạng D, E | A, B: khối tích từ 7.000 m³ hoặc sàn từ 1.000 m²; C: từ 15.000 m³ hoặc 2.000 m²; D, E: từ 30.000 m³ hoặc 10.000 m² |
| 10 | Nhà kho hàng hóa hạng A, B, C | Khối tích từ 15.000 m³ hoặc sàn từ 2.000 m² |
| 11 | Hạ tầng kỹ thuật khu đô thị, khu nhà ở, khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu du lịch… | Không đặt ngưỡng |
| 12 | Nhà để xe ô tô, xe máy, nhà trưng bày xe dạng kín | Tổng diện tích sàn từ 2.000 m² |
| 13–15 | Nhà ga, cảng, bến xe, trạm dừng nghỉ, xưởng sửa chữa phương tiện; hầm giao thông; công trình thuộc cơ sở hạt nhân | Phần lớn từ 3.000 m² sàn; hầm từ 1.000 m chiều dài; cơ sở hạt nhân không đặt ngưỡng |
Ba ghi chú cuối Phụ lục III thường bị bỏ qua nhưng quyết định kết quả tra cứu:
- Tổng diện tích sàn xác định theo nhà có quy mô lớn nhất của dự án, công trình — không cộng dồn các nhà trong dự án.
- Hiệu ứng “kéo theo”: dự án có một công trình thuộc diện thẩm định thì các công trình, hạng mục khác trong dự án có yêu cầu về phòng cháy chữa cháy theo khoản 1 Điều 16 Luật PCCC cũng phải thẩm định thiết kế.
- Cấp công trình xác định theo pháp luật về xây dựng (xem hướng dẫn xác định cấp công trình theo Thông tư 34/2026/TT-BXD).
Ngoại lệ: cơ quan Công an không thẩm định thiết kế đối với công trình tạm theo pháp luật về xây dựng, công trình thuộc dự án thực hiện thủ tục đầu tư đặc biệt, công trình thuộc cơ sở quốc phòng phục vụ mục đích quân sự, lưỡng dụng (khoản 1 Điều 9 Nghị định 105). Công trình không thuộc Phụ lục III không phải thẩm định thiết kế phòng cháy chữa cháy, nhưng vẫn phải thiết kế, thi công đúng quy chuẩn về an toàn cháy — “không phải thẩm định” không có nghĩa là “không phải tuân thủ”.
Thẩm định thiết kế phòng cháy chữa cháy ở bước Báo cáo nghiên cứu khả thi
Khi nào cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định phần phòng cháy chữa cháy?
Theo khoản 1 Điều 6 Nghị định 105 (đã sửa), phải thỏa cả hai điều kiện:
- Dự án thuộc đối tượng phải thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi tại cơ quan chuyên môn về xây dựng. Theo khoản 1 Điều 27 Luật Xây dựng 2025 và khoản 1 Điều 32 Nghị định 217, gồm: dự án đầu tư công; dự án PPP; dự án đầu tư kinh doanh quy mô lớn (do Quốc hội, Thủ tướng chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc đạt tiêu chí dự án quan trọng quốc gia); dự án đầu tư kinh doanh có công trình ảnh hưởng đến an toàn, lợi ích cộng đồng thuộc Phụ lục IV Nghị định 217 (phần lớn công trình dân dụng từ cấp II trở lên như chung cư, trường học, bệnh viện, khách sạn, trụ sở, trung tâm thương mại, nhà để xe…).
- Công trình thuộc Phụ lục III Nghị định 105.
Dự án chỉ cần lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật (ví dụ tổng mức đầu tư không quá 40 tỷ đồng, không gồm bồi thường, giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất — điểm b khoản 2 Điều 27 Nghị định 217) không thẩm định tại cơ quan chuyên môn về xây dựng (khoản 2 Điều 27 Luật 135). Phần phòng cháy chữa cháy của các dự án này do người quyết định đầu tư, chủ đầu tư tự thẩm định.
Cơ quan chuyên môn xem những gì?
Nội dung thẩm định là năm nhóm “không gian” tại khoản 2 Điều 6 Nghị định 105; với thiết kế điều chỉnh hoặc cải tạo thì chỉ xem trong phạm vi điều chỉnh, cải tạo. Điểm b khoản 4 Điều 38 Nghị định 217 mô tả cách làm: kiểm tra tính đầy đủ của hồ sơ thiết kế về phòng cháy chữa cháy tương ứng với nội dung trong Báo cáo nghiên cứu khả thi, và kiểm tra việc đáp ứng yêu cầu do tư vấn thiết kế đề xuất, tư vấn thẩm tra xác nhận.
Vì vậy hồ sơ Báo cáo nghiên cứu khả thi phải thể hiện đủ các nội dung tại điểm a khoản 3 Điều 6 Nghị định 105:
- Danh mục tiêu chuẩn, quy chuẩn áp dụng; loại, cấp công trình dùng để tính toán.
- Bảng tổng hợp kết quả tính toán các tiêu chí an toàn phòng cháy chữa cháy (khoảng cách, giao thông chữa cháy, thoát nạn).
- Phương án dự kiến bậc chịu lửa; phương án ngăn cháy, chống cháy lan; phương án thoát khói và cấp không khí bảo vệ chống khói.
- Bản vẽ: tổng mặt bằng (hoặc phương án tuyến), mặt bằng, mặt đứng, mặt cắt, sơ đồ nguyên lý hệ thống phòng cháy chữa cháy.
- Thuyết minh giải pháp đáp ứng yêu cầu phòng cháy chữa cháy khi quy chuẩn yêu cầu.
Thời hạn và kết quả
Không có thời hạn riêng: thời gian trả kết quả phần phòng cháy chữa cháy được lồng ghép với thời gian thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi. Theo khoản 1 Điều 37 Nghị định 217, thời gian này là không quá 60 ngày (dự án quan trọng quốc gia); 25 hoặc 20 ngày làm việc (nhóm A); 20 hoặc 16 ngày làm việc (nhóm B); 15 hoặc 12 ngày làm việc (nhóm C), tùy dự án có công trình cấp I trở lên hay không. Kết quả nằm trong thông báo kết quả thẩm định (Mẫu số 03 Phụ lục I Nghị định 217) và bộ bản vẽ được đóng dấu thẩm định.
Nếu dự án trình thẩm định mà thiếu phần phòng cháy chữa cháy, cơ quan chuyên môn có thể yêu cầu bổ sung một lần trong 05 ngày làm việc đầu, hoặc tạm dừng thẩm định một lần (khoản 3, khoản 4 Điều 36 Nghị định 217). Quá 20 ngày làm việc không bổ sung thì bị dừng thẩm định và thời hạn tính lại từ đầu khi nộp lại.
Thẩm định thiết kế sau khi dự án được phê duyệt: chủ đầu tư và cơ quan Công an
Từ 01/7/2026, chủ đầu tư thẩm định, phê duyệt thiết kế xây dựng triển khai sau khi dự án được phê duyệt (khoản 1 Điều 29 Luật 135; Điều 41 Nghị định 217). Bước phải thẩm định là bước thiết kế triển khai ngay trước khi lựa chọn nhà thầu thi công, nhà thầu EPC, EC, EP. Phần phòng cháy chữa cháy của bước này được xử lý như sau.
Phần “không gian”: chủ đầu tư tự thẩm định
Nội dung thẩm định thiết kế của chủ đầu tư có “đánh giá giải pháp thiết kế về phòng cháy và chữa cháy theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ” (điểm d khoản 1 Điều 30 Luật 135; điểm a, điểm c khoản 2 Điều 41 Nghị định 217). Khoản 1 Điều 8 Nghị định 105 quy định người quyết định đầu tư, chủ đầu tư tự thẩm định thiết kế về phòng cháy chữa cháy đối với công trình thuộc Phụ lục III không thuộc thẩm quyền thẩm định của cơ quan chuyên môn về xây dựng, kết quả lập theo Mẫu PC13.
Theo cách hiểu của chúng tôi, đọc kết hợp khoản 1 Điều 6 (đã sửa) và khoản 1 Điều 8: vì cơ quan chuyên môn không còn thẩm định bước thiết kế sau khi dự án được phê duyệt, phần “không gian” của bước này thuộc phạm vi tự thẩm định của chủ đầu tư, kể cả với dự án đã được cơ quan chuyên môn thẩm định phần phòng cháy chữa cháy ở bước Báo cáo nghiên cứu khả thi. Khi nội dung này được Bộ Công an, Bộ Xây dựng hướng dẫn chi tiết, anh/chị nên đối chiếu lại và có thể hỏi trước cơ quan Công an, Sở Xây dựng địa phương.
Kết quả thẩm định thiết kế về phòng cháy chữa cháy là căn cứ để chủ đầu tư phê duyệt thiết kế xây dựng (đoạn 2 khoản 1 Điều 8 Nghị định 105). Nghĩa là chưa có PC13 (và PC12 của Công an cho phần hệ thống) thì chưa nên ký quyết định phê duyệt thiết kế (Mẫu số 13 Nghị định 217).
Nội dung phòng cháy chữa cháy mà hồ sơ thiết kế ở bước này phải thể hiện được nêu tại điểm b khoản 3 Điều 6 Nghị định 105 (đã thay cụm từ): tiêu chuẩn, quy chuẩn áp dụng; kết quả tính toán chi tiết các cấu kiện, bộ phận bảo đảm ngăn cháy, chống cháy lan kèm bảng tính; bảng tổng hợp tiêu chí an toàn; bản vẽ thể hiện kích thước, thông số, vật liệu đủ để đánh giá. Cách tổ chức thẩm định nội bộ, tổ thẩm định, bảng kiểm tra 30 điểm được trình bày trong bài chủ đầu tư thẩm định thiết kế bản vẽ thi công từ 01/7/2026.
Phần hệ thống: cơ quan Công an thẩm định
Công trình thuộc Phụ lục III phải được cơ quan Công an thẩm định thiết kế về phòng cháy chữa cháy (khoản 1 Điều 9), với nội dung là việc trang bị, bố trí, lắp đặt các hệ thống, phương tiện tại khoản 2 Điều 9. Hồ sơ gửi Công an là thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế bản vẽ thi công (trong Báo cáo kinh tế – kỹ thuật hoặc thiết kế triển khai sau khi dự án được phê duyệt). Bộ trưởng Bộ Công an quy định cấp Công an nào có thẩm quyền (khoản 7 Điều 9).
Thẩm tra bảo đảm yêu cầu phòng cháy chữa cháy: bắt buộc
Điểm b khoản 5 Điều 26 Luật 135: công trình thuộc diện thẩm định thiết kế về phòng cháy và chữa cháy phải được thẩm tra thiết kế xây dựng bảo đảm các yêu cầu về thiết kế phòng cháy và chữa cháy. Khoản 3 Điều 29 Luật 135 áp dụng yêu cầu này cho cả thiết kế sau khi dự án được phê duyệt. Chủ đầu tư lựa chọn nhà thầu tư vấn thẩm tra; cá nhân thẩm tra phải đủ điều kiện năng lực; báo cáo theo Mẫu số 11, bản vẽ thẩm tra đóng dấu theo Mẫu số 14 Phụ lục I Nghị định 217 (khoản 4 Điều 41). Như vậy, mọi công trình thuộc Phụ lục III đều có ba lớp kiểm soát: tư vấn thẩm tra → chủ đầu tư thẩm định (PC13) → Công an thẩm định hệ thống (PC12).
Dự án chỉ lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật
Thiết kế bản vẽ thi công nằm ngay trong Báo cáo kinh tế – kỹ thuật. Người quyết định đầu tư giao chủ đầu tư thẩm định nội dung tại điểm h khoản 3 Điều 26 Luật 135, trong đó có “đánh giá giải pháp thiết kế về phòng cháy và chữa cháy” (khoản 7 Điều 31 Nghị định 217). Phần hệ thống vẫn trình cơ quan Công an theo điểm a khoản 4 Điều 9 Nghị định 105.
Hồ sơ, mẫu và thời hạn thẩm định thiết kế tại cơ quan Công an
Thành phần hồ sơ (điểm a khoản 4 Điều 9, đã sửa)
- Văn bản đề nghị thẩm định thiết kế về phòng cháy và chữa cháy theo Mẫu PC11. Mẫu yêu cầu ghi cấp công trình, nhóm dự án, tổng mức đầu tư, quy mô (công năng, số tầng, tổng diện tích sàn, khối tích và tiêu chí tương ứng Phụ lục III), đơn vị tư vấn thiết kế; với thiết kế điều chỉnh, cải tạo phải nêu số, ngày các văn bản thẩm duyệt, thẩm định, chấp thuận nghiệm thu trước đó.
- Giấy tờ hợp pháp về đất đai chứng minh sự phù hợp mục đích sử dụng đất và sở hữu công trình, hoặc văn bản về chủ trương đầu tư theo pháp luật về đầu tư, đầu tư công, PPP.
- Hồ sơ thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế bản vẽ thi công thể hiện nội dung tại điểm e, điểm g khoản 1 Điều 16 Luật PCCC (khối hệ thống).
Hồ sơ là bản điện tử hoặc bản giấy, phải có xác nhận của chủ đầu tư và đơn vị tư vấn thiết kế; bản giấy là bản chính hoặc bản chụp kèm bản chính để đối chiếu. Thông tin đã có trên cơ sở dữ liệu quốc gia, chuyên ngành thì cơ quan giải quyết phải tự khai thác, không yêu cầu nộp giấy (điểm c khoản 4 Điều 9). Ghi chú số (3) của Mẫu PC11 còn dẫn nghị định cũ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng đã hết hiệu lực; theo khoản 3 Điều 45 Nghị định 105, dẫn chiếu được hiểu theo văn bản thay thế, nay là Nghị định 206/2026/NĐ-CP.
Nộp và tiếp nhận (khoản 5 Điều 9)
Nộp 01 bộ trực tiếp, qua bưu chính hoặc trực tuyến qua cổng dịch vụ công. Người đi nộp cần giấy giới thiệu hoặc giấy ủy quyền và giấy tờ tùy thân. Nộp trực tuyến: hệ thống thông báo tiếp nhận hoặc yêu cầu bổ sung không muộn hơn 08 giờ làm việc. Nộp trực tiếp: hồ sơ thiếu được hướng dẫn ngay bằng phiếu yêu cầu bổ sung hoặc phiếu từ chối.
Thời hạn và kết quả (khoản 6 Điều 9)
- Công trình thuộc dự án đáp ứng tiêu chí dự án quan trọng quốc gia, nhóm A (theo tiêu chí pháp luật đầu tư công, không phân biệt nguồn vốn): không quá 10 ngày từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
- Công trình còn lại: không quá 06 ngày làm việc.
- Đạt: Công an ban hành văn bản thẩm định theo Mẫu PC12 (số hiệu dạng …/TĐ-PCCC) và đóng dấu “ĐÃ THẨM ĐỊNH THIẾT KẾ VỀ PHÒNG CHÁY VÀ CHỮA CHÁY” theo Mẫu PC14 vào hồ sơ thiết kế. PC12 ghi rõ văn bản chỉ phục vụ thi công, nghiệm thu, kiểm tra nghiệm thu về phòng cháy chữa cháy, không có giá trị về quyền sử dụng đất, chỉ tiêu quy hoạch, xây dựng.
- Không đạt: văn bản trả lời nêu rõ lý do và trả hồ sơ để hoàn thiện.
Khoản 6 Điều 9 ghi “10 ngày” cho nhóm dự án lớn nhưng “06 ngày làm việc” cho nhóm còn lại. Theo cách hiểu của chúng tôi, 10 ngày là ngày theo lịch; khi lập tiến độ nên tính cả hai mốc theo phương án bất lợi hơn.
Ví dụ lập tiến độ
Một tòa văn phòng 12 tầng (dự án nhóm B) muốn phát hành hồ sơ mời thầu xây lắp ngày 16/11/2026. Ban quản lý dự án tính ngược: phê duyệt thiết kế và dự toán cần 03 ngày làm việc sau khi có đủ kết quả; Công an thẩm định tối đa 06 ngày làm việc; dự phòng một vòng bổ sung hồ sơ 05 ngày làm việc và 06 ngày làm việc thẩm định lại. Tổng: 3 + 6 + 5 + 6 = 20 ngày làm việc, tương đương 4 tuần. Đếm lùi 20 ngày làm việc từ 16/11/2026, hồ sơ PC11 cần nộp chậm nhất khoảng ngày 19/10/2026, và báo cáo thẩm tra phải xong trước đó.
Về phí: việc nộp phí thẩm định thiết kế phòng cháy chữa cháy tại cơ quan Công an thực hiện theo quy định về phí, lệ phí do Bộ Tài chính ban hành; bài viết không nêu mức cụ thể, anh/chị tra biểu phí hiện hành hoặc hỏi bộ phận tiếp nhận.
Điều chỉnh thiết kế, cải tạo, thay đổi công năng: khi nào phải thẩm định lại?
Nghị định 105 liệt kê riêng các thay đổi làm phát sinh nghĩa vụ thẩm định lại, theo hai khối:
| Khối | Thay đổi buộc thẩm định lại | Căn cứ |
|---|---|---|
| “Không gian” | (a) Đổi vị trí, diện tích xây dựng làm giảm khoảng cách phòng cháy; (b) giảm kích thước đường, bãi đỗ cho xe chữa cháy; (c) giảm bậc chịu lửa; (d) tăng số tầng, tăng diện tích làm thay đổi phân chia khoang cháy; (đ) đổi loại, vị trí thang bộ thoát nạn, giảm số lối thoát nạn; (e) đổi phân khu chức năng chính; (g) bổ sung hệ thống hút khói, tăng áp, đổi phương án thoát khói | Khoản 4 Điều 6 NĐ 105 |
| Hệ thống | (a) Đổi nguyên lý báo cháy, nguyên lý chữa cháy, chất chữa cháy; đổi thông số máy bơm chữa cháy; (b) thay thế, trang bị bổ sung hệ thống báo cháy hoặc chữa cháy | Khoản 3 Điều 9 NĐ 105 |
Với điều chỉnh trong quá trình thi công, chủ đầu tư phải lập hồ sơ thiết kế điều chỉnh và tổ chức thẩm định thiết kế điều chỉnh trước khi tiếp tục thi công (đoạn 2 khoản 1 Điều 8). Khoản 4 Điều 6 dẫn về “khoản 1 Điều này”, mà khoản 1 mới chỉ còn bước Báo cáo nghiên cứu khả thi. Theo cách hiểu của chúng tôi: nếu thay đổi dẫn tới phải điều chỉnh dự án và thẩm định lại Báo cáo nghiên cứu khả thi tại cơ quan chuyên môn thì phần phòng cháy chữa cháy được thẩm định lồng ghép ở đó; nếu chỉ điều chỉnh thiết kế sau khi dự án được phê duyệt thì chủ đầu tư thẩm định lại (PC13 điều chỉnh), còn thay đổi thuộc khoản 3 Điều 9 thì trình Công an thẩm định lại. Phạm vi thẩm định lại chỉ gồm phần điều chỉnh (điểm e khoản 2 Điều 6, điểm e khoản 2 Điều 9).
Về pháp luật xây dựng, điều chỉnh thiết kế chỉ được làm trong các trường hợp của khoản 1 Điều 31 Luật 135 và theo Điều 43 Nghị định 217. Điều chỉnh thiết kế mà không được thẩm định hoặc phê duyệt bị phạt 60–80 triệu đồng (điểm c khoản 2 Điều 19 Nghị định 339), kèm buộc thẩm định, phê duyệt thiết kế điều chỉnh.
Trong thi công: kiểm tra phòng cháy chữa cháy công trình đang xây dựng
Giai đoạn thi công không phải “khoảng lặng” về phòng cháy chữa cháy:
- Chủ đầu tư tổ chức thi công, giám sát đúng thiết kế đã được thẩm định về phòng cháy và chữa cháy (điểm c khoản 1 Điều 12 Nghị định 105) và tự kiểm tra thường xuyên công trình đang xây dựng với các nội dung trang bị, duy trì phương tiện, chấp hành nội quy, duy trì biển báo (điểm g khoản 2 Điều 13); thời gian tự kiểm tra do chủ đầu tư quyết định nhưng không quá 01 tháng một lần (khoản 1 Điều 14).
- Cơ quan Công an kiểm tra định kỳ 01 năm một lần đối với công trình xây dựng trong quá trình thi công thuộc diện phải thẩm duyệt, thẩm định thiết kế về phòng cháy chữa cháy (điểm a khoản 2 Điều 13); thông báo trước 03 ngày làm việc; lập biên bản Mẫu PC03 (khoản 3 Điều 14).
- Nhà thầu thi công thi công đúng thiết kế đã được thẩm định, có biện pháp bảo đảm an toàn phòng cháy thuộc phạm vi thi công (khoản 6 Điều 12 Nghị định 105; mục 8 Phụ lục III Nghị định 207). Xem thêm biện pháp bảo đảm an toàn trong thi công theo Phụ lục III Nghị định 207.
- Tư vấn giám sát giám sát thi công theo đúng thiết kế về phòng cháy chữa cháy đã được thẩm định và tham gia nghiệm thu (khoản 5 Điều 12). Báo cáo hoàn thành công tác giám sát phải đánh giá công tác thi công theo thiết kế đã được thẩm định, phê duyệt về phòng cháy chữa cháy (mục 10 Phụ lục IVb Nghị định 207).
- Tư vấn thiết kế thực hiện giám sát tác giả (điểm b khoản 4 Điều 12).
Nghiệm thu phòng cháy chữa cháy của chủ đầu tư
Khoản 2 Điều 8 Nghị định 105 không tạo ra một “cuộc nghiệm thu” tách rời. Nội dung, trình tự tổ chức nghiệm thu về phòng cháy và chữa cháy thực hiện theo pháp luật về xây dựng, tức là theo chuỗi nghiệm thu của Nghị định 207 (nghiệm thu công việc, giai đoạn, hoàn thành). Điểm khác là kết quả phải có thêm văn bản riêng.
Điều kiện và biên bản theo Nghị định 207
- Một trong bốn điều kiện nghiệm thu hoàn thành là tuân thủ pháp luật về phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ (điểm d khoản 1 Điều 24).
- Biên bản nghiệm thu hoàn thành phải có mục đánh giá sự phù hợp của việc thi công theo thiết kế đã được thẩm định về phòng cháy và chữa cháy, gồm khoảng cách phòng cháy; đường, bãi đỗ, khoảng trống cho hoạt động chữa cháy, cứu nạn; giải pháp thoát nạn; bậc chịu lửa, ngăn cháy, chống cháy lan; giải pháp chống khói (điểm đ khoản 5 Điều 24).
- Thành phần ký theo khoản 6 Điều 24 (chủ đầu tư, giám sát, nhà thầu thi công chính, nhà thầu thiết kế theo hợp đồng). Chi tiết các cấp nghiệm thu xem bài nghiệm thu công trình xây dựng theo Nghị định 207/2026.
Văn bản nghiệm thu về phòng cháy và chữa cháy (Mẫu PC18)
Kết quả nghiệm thu phòng cháy chữa cháy của công trình phải được thể hiện bằng văn bản theo Mẫu PC18 (điểm b khoản 2 Điều 8). Mẫu ghi căn cứ văn bản thẩm định thiết kế, thông tin công trình, và phần “Nội dung nghiệm thu” gồm tóm tắt quy mô, giải pháp phòng cháy chữa cháy theo khoản 1, khoản 2 Điều 16 Luật PCCC, đánh giá thực tế thi công so với hồ sơ thiết kế đã được thẩm định. Người ký là đại diện chủ đầu tư, chủ sở hữu công trình.
Hồ sơ nghiệm thu phòng cháy chữa cháy
Nghị định 105 chia hồ sơ theo hai khối:
- Khối “không gian” (điểm a–đ khoản 1 Điều 16 Luật PCCC): theo quy định của pháp luật về xây dựng (điểm c khoản 2 Điều 8), tức là hồ sơ quản lý chất lượng, biên bản nghiệm thu, bản vẽ hoàn công theo Nghị định 207.
- Khối hệ thống (điểm e, g khoản 1 Điều 16 Luật PCCC): theo khoản 3 Điều 8, gồm:
- Văn bản thẩm định thiết kế về phòng cháy và chữa cháy kèm hồ sơ đã đóng dấu thẩm định của cơ quan Công an; hồ sơ thiết kế điều chỉnh đã được chủ đầu tư phê duyệt (nếu có); văn bản nghiệm thu về phòng cháy và chữa cháy của chủ đầu tư (PC18).
- Giấy chứng nhận kiểm định phương tiện phòng cháy và chữa cháy (nếu có).
- Biên bản nghiệm thu từng phần và nghiệm thu tổng thể hệ thống phòng cháy chữa cháy, hệ thống điện phục vụ phòng cháy chữa cháy.
- Bản vẽ hoàn công hệ thống phòng cháy chữa cháy, hệ thống điện phục vụ phòng cháy chữa cháy.
- Tài liệu, quy trình hướng dẫn vận hành, bảo dưỡng thiết bị, hệ thống phòng cháy chữa cháy và các hệ thống liên quan.
Bản vẽ hoàn công hệ thống còn nằm trong hồ sơ phòng cháy chữa cháy lâu dài của cơ sở (điểm k khoản 1 Điều 4 Nghị định 105), nên nên lập đúng quy cách ngay từ đầu; cách lập và đóng dấu bản vẽ hoàn công xem bài hồ sơ hoàn công công trình xây dựng gồm những gì.
Kiểm tra công tác nghiệm thu phòng cháy chữa cháy và văn bản chấp thuận
Kiểm tra của cơ quan Công an (Điều 10)
Hồ sơ (khoản 1 Điều 10), bản điện tử hoặc giấy, có xác nhận của chủ đầu tư:
- Văn bản đề nghị kiểm tra công tác nghiệm thu về phòng cháy và chữa cháy theo Mẫu PC15 (ghi căn cứ số văn bản thẩm định …/TĐ-PCCC, đơn vị thiết kế, giám sát, thi công, quy mô công trình).
- Báo cáo công tác nghiệm thu về phòng cháy và chữa cháy của chủ đầu tư kèm các biên bản nghiệm thu hoàn thành.
- Bản vẽ hoàn công hệ thống phòng cháy chữa cháy, hệ thống điện phục vụ phòng cháy chữa cháy.
Nơi nộp: cơ quan Công an đã thẩm định thiết kế trước đó, qua một trong ba hình thức như khi thẩm định.
Trình tự và thời hạn (khoản 3 Điều 10):
- Trong 05 ngày làm việc từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ: tổ chức kiểm tra, lập biên bản theo Mẫu PC16.
- Trong 05 ngày làm việc từ ngày thông qua biên bản: ban hành văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu về phòng cháy và chữa cháy theo Mẫu PC17 (số hiệu dạng …/NT-PCCC) nếu đạt; nếu không đạt thì có văn bản trả lời nêu rõ lý do.
Nội dung kiểm tra (khoản 4 Điều 10): kiểm tra việc nghiệm thu của chủ đầu tư theo khoản 2 Điều 8 đối với phương tiện, hệ thống phòng cháy chữa cháy, hệ thống điện phục vụ phòng cháy; và thử nghiệm xác suất tình trạng hoạt động của các hệ thống đã lắp đặt. Biên bản PC16 ghi cả kết quả nghiệm thu của chủ đầu tư, kết quả thử nghiệm xác suất, nhận xét, kiến nghị.
Văn bản PC17 ghi rõ nó “làm căn cứ để cơ quan có thẩm quyền xem xét cấp văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu công trình … đưa vào sử dụng”. Đây là mắt xích nối sang thủ tục kiểm tra công tác nghiệm thu của pháp luật xây dựng.
Kiểm tra của cơ quan chuyên môn về xây dựng (khoản 5 Điều 6)
Với công trình mà cơ quan chuyên môn về xây dựng đã thẩm định thiết kế về phòng cháy chữa cháy, việc kiểm tra công tác nghiệm thu về phòng cháy và chữa cháy (theo nội dung tại điểm a khoản 5 Điều 18 Luật PCCC, theo dẫn chiếu tại Nghị định 105) được thực hiện trong quá trình kiểm tra công tác nghiệm thu công trình xây dựng, cùng trình tự, thủ tục, thẩm quyền của pháp luật xây dựng. Tức là theo Điều 25–27 Nghị định 207: cơ quan chuyên môn kiểm tra không quá 03 lần (công trình cấp đặc biệt, cấp I) hoặc 02 lần (công trình còn lại) trong quá trình thi công, và kiểm tra khi hoàn thành trên cơ sở báo cáo hoàn thành theo Phụ lục VI; thời hạn ra thông báo kết quả không quá 16 ngày làm việc (cấp I, cấp đặc biệt) hoặc 12 ngày làm việc (công trình còn lại).
Đối tượng kiểm tra công tác nghiệm thu của pháp luật xây dựng là công trình thuộc khoản 1 Điều 25 Nghị định 207 (dự án quan trọng quốc gia, công trình quy mô lớn, kỹ thuật phức tạp theo Phụ lục IX, công trình ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng). Cách xác định đối tượng, thẩm quyền, hồ sơ xem bài kiểm tra công tác nghiệm thu công trình theo Nghị định 207. Theo cách hiểu của chúng tôi, trường hợp công trình đã được cơ quan chuyên môn thẩm định phần phòng cháy ở bước dự án nhưng không thuộc khoản 1 Điều 25 Nghị định 207, chủ đầu tư nên hỏi Sở Xây dựng về việc kiểm tra phần “không gian”, thay vì mặc định không phải làm gì.
Phối hợp: nộp đồng thời, một đoàn kiểm tra
Chủ đầu tư có thể nộp đồng thời hồ sơ đề nghị kiểm tra công tác nghiệm thu công trình (cơ quan chuyên môn) và hồ sơ đề nghị kiểm tra công tác nghiệm thu về phòng cháy chữa cháy (Công an) (đoạn 2 khoản 5 Điều 6). Khi đó, theo khoản 2 Điều 11:
- Cơ quan chuyên môn về xây dựng chủ trì, thành lập đoàn kiểm tra, thông báo thời gian, nội dung, thành phần cho chủ đầu tư và các đơn vị liên quan.
- Cơ quan Công an cử cán bộ tham gia đoàn và lập biên bản Mẫu PC16.
- Cơ quan chuyên môn thông báo kết quả theo pháp luật xây dựng (thông báo theo Phụ lục VIII Nghị định 207); cơ quan Công an thông báo kết quả theo điểm b khoản 3 Điều 10 (văn bản PC17).
| Tiêu chí | Công an (Điều 10 NĐ 105) | Cơ quan chuyên môn về xây dựng (Điều 27 NĐ 207) |
|---|---|---|
| Phạm vi | Phương tiện, hệ thống PCCC, hệ thống điện phục vụ PCCC; thử nghiệm xác suất | Tuân thủ quản lý chất lượng, an toàn; điều kiện nghiệm thu hoàn thành; phần PCCC “không gian” khi đã thẩm định ở bước dự án |
| Hồ sơ mở đầu | Mẫu PC15 + báo cáo nghiệm thu PCCC + bản vẽ hoàn công hệ thống | Báo cáo hoàn thành thi công theo Phụ lục VI |
| Thời hạn | 05 ngày làm việc kiểm tra + 05 ngày làm việc ra văn bản | Không quá 16 hoặc 12 ngày làm việc kể từ khi nhận hồ sơ |
| Kết quả | Văn bản chấp thuận Mẫu PC17 hoặc văn bản nêu lý do không đạt | Thông báo chấp thuận/không chấp thuận kết quả nghiệm thu (Phụ lục VIII) |
Đưa công trình vào sử dụng và hậu quả khi chưa được chấp thuận
Điều kiện đưa vào khai thác, sử dụng
Theo Điều 29 Nghị định 207, công trình được đưa vào khai thác, sử dụng khi đã được nghiệm thu theo Điều 24; công trình thuộc khoản 1 Điều 25 phải có văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu của cơ quan có thẩm quyền; và phải thực hiện quy định của pháp luật chuyên ngành khác có liên quan (khoản 4). Khoản 2 Điều 57 Luật 135 cũng yêu cầu tuân thủ quy định khác của pháp luật có liên quan. Danh mục hồ sơ hoàn thành công trình tại mục III.10 Phụ lục VII Nghị định 207 có hẳn một dòng: văn bản thỏa thuận, chấp thuận, xác nhận của cơ quan có thẩm quyền về an toàn phòng cháy, chữa cháy (điểm b).
Với công trình thuộc diện thẩm định thiết kế về phòng cháy chữa cháy, theo cách hiểu của chúng tôi văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu về phòng cháy và chữa cháy (PC17) là điều kiện trước khi đưa công trình vào sử dụng, dù công trình có thuộc diện kiểm tra công tác nghiệm thu theo Nghị định 207 hay không. Văn bản này cũng là thành phần hồ sơ phòng cháy chữa cháy của cơ sở khi vận hành (điểm c khoản 1 Điều 4 Nghị định 105).
Hậu quả pháp lý
- Không áp mức phạt của Nghị định 339 cho riêng hành vi thiếu PC17. Điểm a khoản 3 Điều 30 Nghị định 339 phạt 100–120 triệu đồng hành vi đưa công trình vào khai thác, sử dụng khi chưa đáp ứng điều kiện, trừ hành vi đưa hạng mục, công trình vào sử dụng, hoạt động khi chưa có văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu về phòng cháy và chữa cháy. Hành vi này xử phạt theo nghị định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ. Bài viết không nêu mức phạt cụ thể của nghị định đó; anh/chị đối chiếu văn bản hiện hành.
- Nhưng nếu còn thiếu các điều kiện khác (chưa nghiệm thu đúng Điều 24, chưa có thông báo chấp thuận của cơ quan chuyên môn đối với công trình thuộc diện kiểm tra…), chủ đầu tư vẫn có thể bị phạt theo điểm a khoản 3 Điều 30 Nghị định 339, kèm biện pháp buộc dừng bàn giao, đưa vào sử dụng để khắc phục (điểm c khoản 4 Điều 30).
- Các lỗi “cửa trước” cũng bị phạt theo Nghị định 339: biên bản nghiệm thu hoàn thành không đủ nội dung (thiếu mục phòng cháy chữa cháy) 40–60 triệu đồng (điểm a khoản 1 Điều 30); không gửi báo cáo đề nghị kiểm tra công tác nghiệm thu hoàn thành 40–60 triệu đồng (điểm b khoản 1 Điều 30); không thẩm định, thẩm định thiết kế không đúng quy định 80–100 triệu đồng (khoản 3 Điều 19); nhà thầu thẩm tra công trình do chính mình thiết kế, báo cáo thẩm tra sai mẫu 20–30 triệu đồng (khoản 1 Điều 16). Các mức này áp dụng với tổ chức; cá nhân bằng một nửa (điểm a khoản 4 Điều 5).
- Hệ quả dân sự, bảo hiểm: khoản 1 Điều 44 Nghị định 105 đã sửa quy định về bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc, trong đó nhắc riêng trường hợp cơ sở thuộc diện thẩm duyệt, thẩm định thiết kế nhưng chưa có văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu về phòng cháy chữa cháy. Doanh nghiệp nên làm rõ với doanh nghiệp bảo hiểm ảnh hưởng của tình trạng này đến hợp đồng trước khi đưa công trình vào hoạt động.
Hồ sơ chuyển tiếp
- Công trình đã được Công an cấp Giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế trước 01/7/2025 nhưng chưa được chấp thuận kết quả nghiệm thu: nghiệm thu, kiểm tra kết quả nghiệm thu tiếp tục theo Điều 15 Nghị định 136/2020/NĐ-CP (đã hết hiệu lực, chỉ áp dụng chuyển tiếp) và khoản 7 Điều 1 Nghị định 50/2024/NĐ-CP (đã hết hiệu lực, chỉ áp dụng chuyển tiếp); thời hạn xử lý theo khoản 6 Điều 9, khoản 3 Điều 10 Nghị định 105 (khoản 3 Điều 46 Nghị định 105).
- Hồ sơ thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở đã trình cơ quan chuyên môn trước 01/7/2026 mà chưa có kết quả: cơ quan chuyên môn dừng thẩm định, trả hồ sơ; chủ đầu tư tự thẩm định theo Luật 135 và Nghị định 217 (khoản 5 Điều 76 Nghị định 217).
- Công trình đã được cơ quan chuyên môn thẩm định thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở theo Luật Xây dựng 50/2014/QH13 (đã hết hiệu lực): nếu điều chỉnh thiết kế thì không yêu cầu thẩm định tại cơ quan chuyên môn (khoản 2 Điều 95 Luật 135).
Góc chủ đầu tư, Ban quản lý dự án và góc nhà thầu, tư vấn
Chủ đầu tư, Ban quản lý dự án
- Tra Phụ lục III ngay khi lập nhiệm vụ thiết kế; ghi rõ trong nhiệm vụ thiết kế và hợp đồng tư vấn nghĩa vụ lập hồ sơ phòng cháy chữa cháy đủ nội dung khoản 3 Điều 6.
- Đưa “thẩm tra bảo đảm yêu cầu phòng cháy chữa cháy” vào phạm vi hợp đồng tư vấn thẩm tra; không để tư vấn thẩm tra có quan hệ với nhà thầu thiết kế.
- Lập PC13 trước khi ký quyết định phê duyệt thiết kế; nộp PC11 cho Công an song song với quá trình thẩm định nội bộ.
- Lập tiến độ ngược từ ngày dự kiến đưa vào sử dụng, dự phòng ít nhất một vòng không đạt ở khâu thử nghiệm xác suất.
- Bàn giao cho đơn vị quản lý vận hành hồ sơ thiết kế đã được thẩm định và hồ sơ nghiệm thu phòng cháy chữa cháy (điểm e khoản 1 Điều 12 Nghị định 105). Khi vận hành, các nội dung kiểm tra định kỳ xem bài các nội dung cần kiểm tra về an toàn kỹ thuật và PCCC trong vận hành tòa nhà.
Nhà thầu thi công, nhà thầu hệ thống phòng cháy chữa cháy
- Chỉ thi công theo bộ hồ sơ có dấu PC14; mọi đề xuất thay vật tư, thiết bị phải kiểm tra có chạm khoản 3 Điều 9 (đổi nguyên lý, chất chữa cháy, thông số bơm) hay không.
- Lập biên bản nghiệm thu từng phần, tổng thể hệ thống, bản vẽ hoàn công hệ thống điện phục vụ phòng cháy ngay trong quá trình thi công, không dồn đến cuối.
- Chuẩn bị giấy chứng nhận kiểm định phương tiện (nếu có), tài liệu vận hành, bảo dưỡng.
Tư vấn giám sát, tư vấn thiết kế
- Giám sát đối chiếu từng hạng mục với bản vẽ đã thẩm định; ghi nhận thay đổi vào nhật ký, báo cáo chủ đầu tư ngay khi thay đổi thuộc khoản 4 Điều 6 hoặc khoản 3 Điều 9. Việc giám sát phải kiểm tra gì xem bài tư vấn giám sát thi công phải kiểm tra những gì theo Nghị định 207.
- Tư vấn thiết kế thực hiện giám sát tác giả, tham gia nghiệm thu theo hợp đồng và chịu trách nhiệm về chất lượng thiết kế phòng cháy chữa cháy (khoản 4 Điều 12 Nghị định 105).
16 tình huống thẩm định thiết kế và nghiệm thu phòng cháy chữa cháy
Các số liệu dưới đây là minh họa. Cấp công trình, nhóm dự án trong từng tình huống được giả định; với dự án thật anh/chị phải xác định lại theo hồ sơ.
Nhóm 1 — Xác định diện và ai thẩm định
Tình huống 1: Chung cư 9 tầng của doanh nghiệp tư nhân
Dự án nhà ở thương mại, một tòa chung cư 9 tầng, tổng diện tích sàn 8.400 m², giả định công trình cấp II. Doanh nghiệp hỏi phần phòng cháy chữa cháy phải qua những cửa nào.
Cách xử lý: Chung cư từ 7 tầng thuộc mục 1 Phụ lục III Nghị định 105. Chung cư cấp II thuộc Phụ lục IV Nghị định 217, nên Báo cáo nghiên cứu khả thi phải thẩm định tại cơ quan chuyên môn về xây dựng (điểm d khoản 1 Điều 32). Do đó: (1) Sở Xây dựng thẩm định phần “không gian” lồng ghép khi thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi (khoản 1 Điều 6 đã sửa); (2) thiết kế bản vẽ thi công phải được thẩm tra về phòng cháy chữa cháy (điểm b khoản 5 Điều 26 Luật 135), doanh nghiệp tự thẩm định và lập PC13; (3) hệ thống báo cháy, chữa cháy, tăng áp, điện phục vụ phòng cháy trình Công an, thời hạn không quá 06 ngày làm việc; (4) khi hoàn thành, nghiệm thu PC18, đề nghị Công an kiểm tra (PC15) để có PC17.
Tình huống 2: Xưởng hạng C 1.800 m² và kho 2.500 m² trong cùng dự án
Dự án nhà máy trong khu công nghiệp gồm nhà xưởng sản xuất hạng nguy hiểm cháy C, tổng sàn 1.800 m², khối tích 12.600 m³; và một nhà kho chứa hàng hạng C, tổng sàn 2.500 m². Chủ đầu tư cho rằng xưởng dưới ngưỡng nên chỉ thẩm định kho.
Cách xử lý: Xưởng hạng C phải từ 15.000 m³ hoặc 2.000 m² mới thuộc mục 9 điểm d; xét riêng thì xưởng chưa đạt. Nhưng kho hạng C 2.500 m² thuộc mục 10. Theo ghi chú thứ hai của Phụ lục III, khi dự án có công trình thuộc diện thẩm định thì các công trình khác trong dự án có yêu cầu phòng cháy chữa cháy theo khoản 1 Điều 16 Luật PCCC cũng phải thẩm định. Vì vậy xưởng cũng phải thẩm định. Lưu ý ghi chú thứ nhất: không cộng 1.800 + 2.500 m² để xét ngưỡng, mà xét theo nhà có quy mô lớn nhất.
Tình huống 3: Trường trung học cơ sở đầu tư công 4 tầng
UBND xã đầu tư trường THCS 4 tầng, tổng sàn 3.500 m², tổng mức đầu tư 58 tỷ đồng, lập Báo cáo nghiên cứu khả thi.
Cách xử lý: Trường THCS dưới 5 tầng nhưng tổng sàn từ 3.000 m² nên thuộc mục 2 Phụ lục III. Dự án đầu tư công phải thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi tại cơ quan chuyên môn (điểm a khoản 1 Điều 27 Luật 135); do UBND cấp xã quyết định đầu tư nên cơ quan chuyên môn về xây dựng thuộc UBND cấp xã thẩm định (khoản 4 Điều 32 Nghị định 217), và phần phòng cháy chữa cháy được thẩm định lồng ghép ở đó. Tổng mức đầu tư vượt 40 tỷ đồng nên không thuộc trường hợp chỉ lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật theo điểm b khoản 2 Điều 27 Nghị định 217.
Tình huống 4: Cải tạo trạm y tế 2 tầng, 800 m²
Trạm y tế xã 2 tầng, tổng sàn 800 m², cải tạo nội thất và thay hệ thống điện; không đổi công năng.
Cách xử lý: Công trình y tế thuộc mục 3 khi cao từ 5 tầng hoặc tổng sàn từ 2.000 m². Trạm y tế này không thuộc Phụ lục III nên không phải thẩm định thiết kế phòng cháy chữa cháy, không phải qua Công an. Tuy vậy thiết kế cải tạo vẫn phải tuân thủ quy chuẩn an toàn cháy; nếu sau này mở rộng lên 2.000 m² sàn thì phải tra lại Phụ lục III.
Tình huống 5: Cửa hàng xăng dầu 4 cột bơm, dự án 12 tỷ đồng
Doanh nghiệp xây cửa hàng xăng dầu 4 cột bơm, tổng mức đầu tư 12 tỷ đồng, chỉ lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật.
Cách xử lý: Cửa hàng xăng dầu từ 01 cột bơm thuộc mục 9 điểm a Phụ lục III. Dự án chỉ lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật không thẩm định tại cơ quan chuyên môn (khoản 2 Điều 27 Luật 135), nên người quyết định đầu tư, chủ đầu tư tự thẩm định phần phòng cháy chữa cháy (khoản 1 Điều 8 Nghị định 105, PC13), trong đó có đánh giá giải pháp thiết kế về phòng cháy chữa cháy của bản vẽ thi công (điểm h khoản 3 Điều 26 Luật 135). Hệ thống chữa cháy, báo cháy, điện phục vụ phòng cháy trình Công an kèm PC11 và bản vẽ thi công trong Báo cáo kinh tế – kỹ thuật (điểm a khoản 4 Điều 9). Bản vẽ vẫn phải được thẩm tra về phòng cháy chữa cháy.
Nhóm 2 — Hồ sơ và thẩm định thiết kế
Tình huống 6: Chờ ký PC13 xong mới nộp hồ sơ cho Công an
Ban quản lý dự án nhà thi đấu dự định làm tuần tự: thẩm định nội bộ, ký PC13, rồi mới nộp Công an, vì “hồ sơ Công an cần văn bản thẩm định của chủ đầu tư”.
Cách xử lý: Từ 01/7/2026, cụm từ “văn bản thẩm định thiết kế về phòng cháy và chữa cháy của chủ đầu tư, chủ sở hữu công trình” đã bị bãi bỏ khỏi điểm a khoản 4 Điều 9 (khoản 3 Điều 74 Nghị định 217). Hồ sơ gửi Công an chỉ còn PC11, giấy tờ đất hoặc văn bản chủ trương đầu tư, và hồ sơ thiết kế thể hiện khối hệ thống. Ban nên nộp Công an song song với thẩm định nội bộ để rút ngắn tiến độ; chỉ cần bảo đảm bộ bản vẽ gửi Công an trùng với bộ đang thẩm định nội bộ. Quyết định phê duyệt thiết kế chỉ ký khi đã có cả PC13 và PC12.
Tình huống 7: Công an trả hồ sơ vì thiếu nguồn điện ưu tiên cho quạt tăng áp
Sau 5 ngày làm việc, Công an có văn bản trả lời: bản vẽ không thể hiện nguồn cấp và thiết bị bảo vệ cho quạt tăng áp buồng thang, không đạt yêu cầu.
Cách xử lý: Hệ thống điện phục vụ phòng cháy chữa cháy, gồm nguồn điện cấp cho hệ thống cung cấp không khí bảo vệ chống khói, là nội dung thẩm định tại điểm đ khoản 2 Điều 9. Khi không đạt, Công an có văn bản nêu rõ lý do và trả hồ sơ để hoàn thiện (khoản 6 Điều 9). Tư vấn thiết kế bổ sung, tư vấn thẩm tra xác nhận lại phần bổ sung, chủ đầu tư nộp lại. Theo cách hiểu của chúng tôi, thời hạn 06 ngày làm việc tính lại từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ lần sau, nên tiến độ phải dự phòng vòng này.
Tình huống 8: Dự án nhóm A — thời hạn tính thế nào?
Tổ hợp thương mại – văn phòng thuộc dự án đạt tiêu chí nhóm A. Chủ đầu tư nộp hồ sơ hợp lệ ngày thứ Sáu 06/11/2026.
Cách xử lý: Dự án đáp ứng tiêu chí nhóm A theo pháp luật đầu tư công (không phân biệt nguồn vốn) áp thời hạn không quá 10 ngày từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ (điểm a khoản 6 Điều 9). Nếu hiểu là ngày theo lịch, hạn chót là khoảng 16/11/2026. Nếu một công trình khác cùng quy mô nhưng dự án không phải nhóm A, thời hạn là 06 ngày làm việc, hạn chót khoảng 16/11/2026 (trừ thứ Bảy, Chủ nhật). Trong ví dụ này hai cách tính trùng nhau; nhưng với hồ sơ nộp đầu tuần, hạn 10 ngày theo lịch có thể dài hơn 06 ngày làm việc. Nên lập tiến độ theo mốc muộn hơn.
Tình huống 9: Hồ sơ trình Sở Xây dựng trước 01/7/2026 bị trả lại
Tháng 6/2026, chủ đầu tư bệnh viện trình Sở Xây dựng thẩm định thiết kế kỹ thuật (bước triển khai sau thiết kế cơ sở), trong đó có phần phòng cháy chữa cháy. Đến 01/7/2026 chưa có kết quả; Sở có văn bản trả hồ sơ.
Cách xử lý: Đúng khoản 5 Điều 76 Nghị định 217: cơ quan chuyên môn dừng thẩm định, chủ đầu tư nhận lại hồ sơ và tự thẩm định theo Luật 135, Nghị định 217. Phần “không gian” của bước thiết kế này, theo cách hiểu của chúng tôi, chủ đầu tư tự thẩm định theo khoản 1 Điều 8 Nghị định 105 (PC13); phần hệ thống trình Công an. Chủ đầu tư cần bảo đảm báo cáo thẩm tra có phần phòng cháy chữa cháy và lập lại tờ trình, quyết định với thuật ngữ mới “thiết kế xây dựng triển khai sau khi dự án được phê duyệt”.
Nhóm 3 — Điều chỉnh thiết kế trong thi công
Tình huống 10: Đổi sprinkler sang chữa cháy bằng khí cho phòng máy chủ
Tòa văn phòng 15 tầng đang thi công. Khách thuê yêu cầu phòng máy chủ tầng 5 (120 m²) dùng hệ thống chữa cháy bằng khí thay cho sprinkler nước như thiết kế đã thẩm định.
Cách xử lý: Đây là thay đổi nguyên lý chữa cháy, chất chữa cháy, thuộc điểm a khoản 3 Điều 9, phải thẩm định lại tại cơ quan Công an. Hồ sơ gồm PC11 (ghi số, ngày văn bản thẩm định trước đó theo ghi chú (5) của mẫu) và thiết kế điều chỉnh; phạm vi xem xét chỉ trong phần điều chỉnh (điểm e khoản 2 Điều 9). Về pháp luật xây dựng, chủ đầu tư thẩm định, phê duyệt thiết kế điều chỉnh (khoản 4 Điều 43 Nghị định 217). Nhà thầu không được lắp hệ thống khí trước khi có văn bản thẩm định điều chỉnh.
Tình huống 11: Thêm một tầng làm thay đổi khoang cháy
Khách sạn đã phê duyệt 11 tầng; chủ đầu tư muốn nâng lên 12 tầng, diện tích tầng 12 là 1.100 m², làm thay đổi giải pháp phân chia khoang cháy.
Cách xử lý: Tăng số tầng dẫn đến thay đổi phân chia khoang cháy thuộc điểm d khoản 4 Điều 6, phải thẩm định lại phần phòng cháy chữa cháy; và chủ đầu tư phải thẩm định thiết kế điều chỉnh trước khi tiếp tục thi công (đoạn 2 khoản 1 Điều 8). Tăng quy mô còn có thể phải điều chỉnh dự án và giấy phép xây dựng (xem bài xin giấy phép xây dựng từ 01/7/2026). Nếu phải điều chỉnh Báo cáo nghiên cứu khả thi tại cơ quan chuyên môn thì phần phòng cháy chữa cháy được thẩm định lồng ghép ở đó. Nếu thi công tầng 12 khi thiết kế điều chỉnh chưa được thẩm định, phê duyệt, chủ đầu tư có thể bị phạt 60–80 triệu đồng (điểm c khoản 2 Điều 19 Nghị định 339).
Tình huống 12: Dời vị trí thang bộ thoát nạn để tăng diện tích cho thuê
Trung tâm thương mại 4 tầng, 9.000 m² sàn; chủ đầu tư muốn dời một thang bộ thoát nạn vào sâu 18 m để mở rộng mặt tiền cửa hàng.
Cách xử lý: Thay đổi vị trí thang bộ thoát nạn thuộc điểm đ khoản 4 Điều 6, phải thẩm định lại. Đồng thời vị trí các thiết bị chiếu sáng sự cố, chỉ dẫn thoát nạn, loa hướng dẫn thoát nạn cũng thay đổi; nếu có trang bị bổ sung hệ thống báo cháy, chữa cháy thì thuộc điểm b khoản 3 Điều 9, phải trình Công an. Tư vấn thẩm tra cần kiểm tra lại chiều dài đường thoát nạn theo quy chuẩn trước khi chủ đầu tư quyết định.
Nhóm 4 — Nghiệm thu, kiểm tra và đưa vào sử dụng
Tình huống 13: Bệnh viện 7 tầng nộp đồng thời hai bộ hồ sơ
Bệnh viện đa khoa 7 tầng, 12.000 m² sàn, dự án đầu tư công, giả định cấp II; dự kiến khai trương 01/12/2026. Ban quản lý dự án nghiệm thu hoàn thành ngày 26/10/2026.
Cách xử lý: Bệnh viện cấp II thuộc Phụ lục IV Nghị định 217 nên thuộc diện cơ quan chuyên môn kiểm tra công tác nghiệm thu (điểm b khoản 1 Điều 25 Nghị định 207). Ban nộp đồng thời báo cáo hoàn thành (Phụ lục VI) tới Sở Xây dựng và PC15 kèm báo cáo nghiệm thu PCCC, bản vẽ hoàn công hệ thống tới Công an ngày 27/10 (khoản 5 Điều 6, khoản 2 Điều 11 Nghị định 105). Tính thời hạn tối đa: Sở Xây dựng không quá 12 ngày làm việc (công trình cấp II) → khoảng 12/11/2026; Công an 05 ngày làm việc kiểm tra (khoảng 03/11) + 05 ngày làm việc sau khi thông qua biên bản (khoảng 10/11). Nếu thử nghiệm xác suất không đạt, cộng thêm thời gian khắc phục và kiểm tra lại. Mốc 01/12 còn khoảng 13 ngày làm việc dự phòng, đủ cho một vòng khắc phục nhỏ nhưng không đủ cho sửa chữa lớn.
Tình huống 14: Biên bản nghiệm thu hoàn thành không có mục phòng cháy chữa cháy
Ban quản lý dự án dùng mẫu biên bản cũ, không có phần đánh giá phòng cháy chữa cháy; cũng chưa lập văn bản PC18.
Cách xử lý: Biên bản thiếu nội dung bắt buộc tại điểm đ khoản 5 Điều 24 Nghị định 207, có thể bị phạt 40–60 triệu đồng (điểm a khoản 1 Điều 30 Nghị định 339) và buộc nghiệm thu đúng quy định. Ban cần lập lại biên bản đủ nội dung, lập PC18 (điểm b khoản 2 Điều 8 Nghị định 105) trước khi gửi PC15 cho Công an, vì báo cáo nghiệm thu phòng cháy chữa cháy phải kèm biên bản nghiệm thu hoàn thành (điểm b khoản 1 Điều 10).
Tình huống 15: Bơm chữa cháy không tự khởi động khi thử nghiệm xác suất
Đoàn kiểm tra chọn ngẫu nhiên 3 điểm xả thử. Bơm chính không tự khởi động khi áp lực đường ống giảm, phải bật tay.
Cách xử lý: Thử nghiệm xác suất là nội dung kiểm tra tại điểm b khoản 4 Điều 10. Kết quả ghi vào biên bản PC16 với nhận xét, kiến nghị; Công an có văn bản trả lời nêu rõ lý do không đạt (đoạn 2 khoản 3 Điều 10) thay vì PC17. Nhà thầu hiệu chỉnh tủ điều khiển, công tắc áp lực; chủ đầu tư nghiệm thu lại phần này, cập nhật biên bản nghiệm thu từng phần và đề nghị kiểm tra lại. Bài học: nên tự chạy thử đầy đủ các chế độ tự động, có biên bản, trước khi mời đoàn.
Tình huống 16: Siêu thị khai trương trước khi có văn bản chấp thuận PC17
Siêu thị 2 tầng, 6.000 m² sàn, đã nghiệm thu hoàn thành và có PC18, đã nộp PC15. Vì đã in thiệp mời, chủ đầu tư mở cửa bán hàng khi chưa có PC17.
Cách xử lý: Siêu thị từ 2.000 m² sàn thuộc mục 6 Phụ lục III. Hành vi đưa công trình vào sử dụng, hoạt động khi chưa có văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu về phòng cháy và chữa cháy được loại trừ khỏi điểm a khoản 3 Điều 30 Nghị định 339 và xử phạt theo nghị định xử phạt trong lĩnh vực phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ. Ngoài phạt tiền, doanh nghiệp còn gánh rủi ro về an toàn người sử dụng và bảo hiểm. Nếu một phần công trình (ví dụ tầng 1) đủ điều kiện, chủ đầu tư có thể xem xét nghiệm thu một phần theo khoản 2 Điều 24 Nghị định 207 và đề nghị kiểm tra phần đó; phần nghiệm thu vẫn phải đáp ứng điều kiện phòng cháy chữa cháy tại điểm d khoản 1 Điều 24.
Checklist thẩm định thiết kế và nghiệm thu phòng cháy chữa cháy
A. Khi chuẩn bị dự án
- Đã tra Phụ lục III theo nhà có quy mô lớn nhất và áp dụng ghi chú “kéo theo”.
- Đã xác định dự án có thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi tại cơ quan chuyên môn (Điều 27 Luật 135, Điều 32 Nghị định 217) hay không.
- Hồ sơ Báo cáo nghiên cứu khả thi đã có đủ nội dung phòng cháy chữa cháy theo điểm a khoản 3 Điều 6 Nghị định 105.
- Nhiệm vụ thiết kế và hợp đồng tư vấn thẩm tra đã ghi phạm vi phòng cháy chữa cháy.
B. Khi thẩm định thiết kế sau khi dự án được phê duyệt
- Báo cáo thẩm tra (Mẫu số 11) có kết luận về yêu cầu phòng cháy chữa cháy; bản vẽ thẩm tra đóng dấu Mẫu số 14.
- Đã lập văn bản thẩm định PC13 cho phần thuộc thẩm quyền chủ đầu tư.
- Đã nộp PC11 cho Công an kèm giấy tờ đất/văn bản chủ trương và hồ sơ thiết kế khối hệ thống; không kèm văn bản đã bị bãi bỏ.
- Đã nhận PC12 và bộ bản vẽ có dấu PC14 trước khi ký quyết định phê duyệt thiết kế.
C. Trong thi công
- Nhà thầu thi công theo bộ bản vẽ có dấu PC14; có biện pháp phòng cháy trên công trường.
- Có quy trình nhận diện thay đổi thuộc khoản 4 Điều 6, khoản 3 Điều 9 và thẩm định lại trước khi thi công phần thay đổi.
- Chủ đầu tư tự kiểm tra thường xuyên không quá 01 tháng một lần; lưu biên bản kiểm tra định kỳ của Công an.
D. Khi nghiệm thu, kiểm tra
- Đủ biên bản nghiệm thu từng phần, tổng thể hệ thống phòng cháy chữa cháy và hệ thống điện phục vụ phòng cháy; đã chạy thử các chế độ tự động.
- Bản vẽ hoàn công hệ thống đã được giám sát xác nhận; có giấy chứng nhận kiểm định phương tiện (nếu có), tài liệu vận hành, bảo dưỡng.
- Biên bản nghiệm thu hoàn thành có mục phòng cháy chữa cháy (điểm đ khoản 5 Điều 24 Nghị định 207); đã lập PC18.
- Đã nộp PC15 (và báo cáo Phụ lục VI nếu thuộc diện kiểm tra theo Nghị định 207), cân nhắc nộp đồng thời.
- Có PC17 (và thông báo chấp thuận của cơ quan chuyên môn nếu thuộc diện) trước khi đưa công trình vào sử dụng; đưa vào hồ sơ hoàn thành (mục III.10 Phụ lục VII) và bàn giao cho đơn vị vận hành.
Những sai lầm thường gặp
- Trích khoản 1 Điều 6 Nghị định 105 bản gốc, cho rằng Sở Xây dựng vẫn thẩm định phòng cháy chữa cháy của bản vẽ thi công.
- Nghĩ rằng Sở Xây dựng đã thẩm định ở bước dự án thì không cần PC13 và PC12 cho bước thiết kế sau.
- Cộng dồn diện tích các nhà để xét ngưỡng Phụ lục III, hoặc ngược lại bỏ sót hiệu ứng “kéo theo” của ghi chú thứ hai.
- Không thẩm tra phần phòng cháy chữa cháy dù công trình thuộc diện thẩm định thiết kế phòng cháy chữa cháy.
- Chờ PC13 mới nộp Công an, hoặc vẫn nộp kèm văn bản đã bị bãi bỏ khỏi thành phần hồ sơ.
- Phê duyệt thiết kế trước khi có kết quả thẩm định phòng cháy chữa cháy, trái đoạn 2 khoản 1 Điều 8.
- Đổi thiết bị, nguyên lý chữa cháy “cho tương đương” mà không kiểm tra khoản 3 Điều 9.
- Dồn toàn bộ nghiệm thu hệ thống đến tuần cuối, không có biên bản nghiệm thu từng phần.
- Dùng mẫu biên bản nghiệm thu hoàn thành cũ thiếu mục phòng cháy chữa cháy.
- Chốt ngày khai trương trước khi tính đủ thời hạn 05 + 05 ngày làm việc của Công an và 12–16 ngày làm việc của cơ quan chuyên môn.
- Dẫn nhầm mức phạt 100–120 triệu đồng của Nghị định 339 cho hành vi thiếu PC17, trong khi hành vi này được loại trừ và xử lý theo nghị định xử phạt trong lĩnh vực phòng cháy chữa cháy.
- Không bàn giao hồ sơ thẩm định, nghiệm thu phòng cháy chữa cháy cho đơn vị vận hành, làm thiếu hồ sơ cơ sở theo Điều 4 Nghị định 105.
Bồi dưỡng nghiệp vụ quản lý chất lượng và giám sát công trình có yêu cầu phòng cháy chữa cháy
Thủ tục phòng cháy chữa cháy không chỉ là việc của nhà thầu M&E. Ban quản lý dự án cần người đọc được Phụ lục III, tổ chức thẩm tra, thẩm định PC13, điều phối hồ sơ với Công an và Sở Xây dựng; tư vấn giám sát cần kiểm soát thay đổi và lập đúng bộ hồ sơ nghiệm thu. Viện Nghiên Cứu Đào Tạo Bồi Dưỡng Cán Bộ tổ chức các khóa quản lý chất lượng công trình và tư vấn giám sát, cập nhật theo Luật Xây dựng 2025, Nghị định 207/2026/NĐ-CP, Nghị định 217/2026/NĐ-CP, theo hình thức học trực tiếp, online hoặc đào tạo tại đơn vị. Danh mục chương trình xem tại trang khóa học xây dựng.
Sau khi hoàn thành khóa học, học viên được cấp chứng nhận hoàn thành khóa học theo tên khóa học đã tham gia. Chứng nhận hoàn thành khóa học không phải chứng chỉ hành nghề hoạt động xây dựng; chứng chỉ hành nghề do cơ quan có thẩm quyền cấp theo quy định hiện hành.
Cần bồi dưỡng nghiệp vụ nghiệm thu, giám sát cho Ban quản lý dự án, doanh nghiệp? Viện hỗ trợ học trực tiếp, học online và tổ chức đào tạo tại đơn vị, bám theo văn bản quy phạm pháp luật hiện hành.
VIỆN NGHIÊN CỨU ĐÀO TẠO BỒI DƯỠNG CÁN BỘ
- Hotline / Zalo: 0904 889 859 (Ms. Hoa)
- Email: daotao@viendaotaocanbo.edu.vn
- Địa chỉ: BT164 Central St, Khu Sunrise L, KDT The Manor Central Park, Phường Định Công, TP. Hà Nội
- Website: https://viendaotaocanbo.edu.vn
Văn bản sử dụng trong bài
- Nghị định 105/2025/NĐ-CP ngày 15/5/2025 quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ — Điều 4, 6, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, khoản 1 Điều 44, Điều 45, 46; Phụ lục III; Phụ lục VIII (Mẫu PC11–PC18). Đọc kèm Điều 74 Nghị định 217/2026/NĐ-CP.
- Nghị định 217/2026/NĐ-CP quy định chi tiết Luật Xây dựng về quản lý hoạt động xây dựng — khoản 2 Điều 27, khoản 7 Điều 31, Điều 32, 36, 37, điểm b khoản 4 Điều 38, Điều 41, 42, 43, 74, khoản 5 Điều 76; Phụ lục IV.
- Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 — khoản 2 Điều 23, Điều 26, 27, 29, điểm d khoản 1 Điều 30, Điều 57, khoản 2 Điều 93, khoản 2 Điều 95.
- Nghị định 207/2026/NĐ-CP về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình — Điều 24, 25, 26, 27, 29; Phụ lục III mục 8, Phụ lục IVb mục 10, Phụ lục VI, Phụ lục VII mục III.10, Phụ lục VIII.
- Nghị định 339/2026/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng (hiệu lực 26/8/2026) — điểm a khoản 4 Điều 5; Điều 16; Điều 19; Điều 30.
- Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ số 55/2024/QH15 (sửa đổi theo Luật số 118/2025/QH15 và khoản 2 Điều 93 Luật Xây dựng 2025) — nhắc theo dẫn chiếu tại Nghị định 105.
Nội dung được biên soạn bởi Ban Đào tạo – Viện Nghiên Cứu Đào Tạo Bồi Dưỡng Cán Bộ trên cơ sở đối chiếu Nghị định 105/2025/NĐ-CP (đã sửa đổi bởi Điều 74 Nghị định 217/2026/NĐ-CP), Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, Nghị định 217/2026/NĐ-CP, Nghị định 207/2026/NĐ-CP và Nghị định 339/2026/NĐ-CP tại thời điểm 01/10/2026. Bài viết mang tính tham khảo; với công trình cụ thể, chủ đầu tư căn cứ hồ sơ dự án, hướng dẫn của cơ quan Công an, cơ quan chuyên môn về xây dựng có thẩm quyền và văn bản hướng dẫn mới nhất. Nghiêm cấm sao chép nội dung khi chưa được phép.
