Công trình cấp 1, 2, 3, 4 và cấp đặc biệt là gì: bao nhiêu tầng, ai thẩm định, cấp phép, cần chứng chỉ gì

Công trình cấp 1 (cấp I) là mức thứ hai trong năm cấp theo Thông tư 34/2026/TT-BXD (hiệu lực 01/7/2026): cấp đặc biệt, I, II, III, IV. Với nhà, cấp IV là 1 tầng; cấp III 2–7 tầng; cấp II 8–24 tầng; cấp I 25–50 tầng; trên 50 tầng là cấp đặc biệt. Phải xét thêm chiều cao, diện tích sàn, nhịp, tầng hầm, quy mô công suất và lấy cấp cao nhất (Điều 2). Cấp quyết định ai thẩm định, ai cấp phép, có phải áp dụng BIM, thời hạn bảo hành và kinh nghiệm xét hạng chứng chỉ hành nghề.

Câu hỏi “công trình cấp 1 là gì”, “nhà 9 tầng là cấp mấy” hay “công trình cấp 3 có phải thẩm định không” xuất hiện ở hầu hết các bước của dự án: ban quản lý dự án cần biết để chọn nơi trình hồ sơ, tư vấn cần biết để lập chỉ dẫn kỹ thuật, mua bảo hiểm, dựng BIM, nhà thầu cần biết để tính tiền bảo hành. Khó khăn là các hệ quả này nằm rải rác ở nhiều văn bản, và nhiều người còn nhầm “cấp công trình” với “nhóm dự án”, “cấp đường” hay “nhà cấp 4” dân gian.

Bài viết này hướng dẫn theo từng cấp: mỗi cấp là gì, bao nhiêu tầng, nhà ở, chung cư, nhà xưởng, trường học, bệnh viện thường là cấp nào, và mỗi cấp kéo theo nghĩa vụ gì theo Luật Xây dựng 135/2025/QH15, các Nghị định 207, 212, 217/2026/NĐ-CP và các Thông tư 32, 33, 34/2026/TT-BXD. Cách xác định cấp chi tiết đã có trong bài trụ cột phân cấp công trình xây dựng theo Thông tư 34/2026/TT-BXD.

Trả lời nhanh: công trình cấp 1, 2, 3, 4 và cấp đặc biệt khác nhau ở đâu?

Bảng dưới gom các câu trả lời hay được hỏi nhất cho từng cấp. Cột “nhà” dùng tiêu chí số tầng cao và chiều cao tại mục 2.1 Bảng 2 Phụ lục II Thông tư 34; các cột còn lại là hệ quả pháp lý, giải thích kỹ ở phần sau.

Căn cứ: Bảng 2 Phụ lục II Thông tư 34/2026/TT-BXD; Điều 53 Nghị định 217/2026/NĐ-CP (giấy phép); điểm a khoản 1 Điều 8 Nghị định 217 (BIM); khoản 5, khoản 7 Điều 32 Nghị định 207/2026/NĐ-CP (bảo hành); khoản 4 Điều 34 Nghị định 207 (quy trình bảo trì). Một ngôi nhà có thể “lên cấp” vì tiêu chí khác số tầng, ví dụ tầng hầm, diện tích sàn hoặc nhịp lớn — đây là lý do không nên chỉ đếm tầng.

Cấp công trình là gì và vì sao không chỉ đếm số tầng?

Khoản 2 Điều 6 Luật Xây dựng 135/2025/QH15 phân biệt hai loại “cấp”. Loại thứ nhất là cấp công trình phục vụ quản lý hoạt động xây dựng, xác định căn cứ quy mô, mức độ quan trọng, thông số kỹ thuật, gồm cấp đặc biệt, cấp I, cấp II, cấp III, cấp IV; Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định chi tiết, nay là Thông tư 34/2026/TT-BXD. Loại thứ hai là cấp phục vụ thiết kế, quy định trong quy chuẩn, tiêu chuẩn. Bài viết này chỉ nói về loại thứ nhất.

Theo Điều 2 Thông tư 34, cấp của một công trình độc lập được xác định theo hai tiêu chí: mức độ quan trọng hoặc quy mô công suất (Phụ lục I — ví dụ số học sinh, số giường bệnh, sức chứa, công suất) và quy mô kết cấu (Phụ lục II — chiều cao, số tầng, diện tích sàn, nhịp, độ sâu ngầm). Cấp công trình là cấp cao nhất xác định được từ hai phụ lục; công trình không có trong Phụ lục I thì chỉ tra Phụ lục II và ngược lại (khoản 2 Điều 2). Trong Bảng 2, khi một loại kết cấu có nhiều tiêu chí thì phải xét tất cả và lấy cấp cao nhất (điểm b mục 1 phần Ghi chú Bảng 2).

Thông tư 06/2021/TT-BXD (đã được sửa đổi bởi Thông tư 02/2025/TT-BXD) đã hết hiệu lực từ ngày 01/7/2026 theo khoản 2 Điều 4 Thông tư 34. Dự án đã quyết định đầu tư trước ngày này giữ cấp theo quy định tại thời điểm quyết định đầu tư (khoản 1 Điều 5). Quy trình tự xác định cấp và các ví dụ chính thức khác xem tại bài trụ cột phân cấp công trình theo Thông tư 34.

Công trình cấp 1, 2, 3, 4 bao nhiêu tầng?

Với nhà, kết cấu dạng nhà (mục 2.1.1), công trình nhiều tầng có sàn (mục 2.1.2) và kết cấu nhịp lớn dạng khung (mục 2.1.3), Bảng 2 Phụ lục II Thông tư 34 đặt các ngưỡng sau. Đây là bảng dùng cho phần lớn nhà ở, chung cư, khách sạn, văn phòng, trường học, nhà xưởng, nhà kho.

H* bằng 150 m đối với nhà thuộc nhóm nguy hiểm cháy theo công năng F1.2, F1.3, F4.2, F4.3 và nhà hỗn hợp theo mục 1.1.3 QCVN 06:2022/BXD (khi đó H* là chiều cao phòng cháy chữa cháy theo quy chuẩn); các trường hợp khác H* bằng 200 m (Ghi chú mục 2.1 Bảng 2). Các ví dụ trong Phụ lục III cho biết khách sạn, ký túc xá thuộc nhóm F1.2, nhà chung cư thuộc F1.3, văn phòng làm việc thuộc F4.3, và công trình cao không quá 75 m thì không xét đến H*.

Cách đếm “số tầng cao”: cộng tất cả tầng trên mặt đất và tầng nửa hầm, không tính tầng áp mái; tầng tum không tính khi sàn mái tum không quá 30% diện tích sàn mái; tầng lửng không tính trong một số trường hợp (mục 4 phần Ghi chú Bảng 2). Chi tiết cách đo chiều cao, tính diện tích sàn đã có trong bài trụ cột; phần dưới đây trả lời theo từng cấp.

Công trình cấp 4 (cấp IV) là gì, bao nhiêu tầng?

Một ngôi nhà là cấp IV khi đồng thời chỉ có 1 tầng, cao không quá 6 m, tổng diện tích sàn dưới 1.000 m², nhịp lớn nhất dưới 15 m và không có tầng hầm. Chỉ cần vượt một tiêu chí là lên cấp III. Ví dụ: nhà 1 tầng nhưng mái dốc có đỉnh cao 7 m đã là cấp III theo chiều cao; nhà kho 1 tầng có nhịp 18 m là cấp III theo nhịp.

Ngoài nhà, Thông tư 34 còn xếp cấp IV cho nhiều kết cấu nhỏ: hàng rào, tường rào cao không quá 6 m (mục 2.14.2); khối xây làm bồn hoa, bia, mộ, mốc quan trắc (mục 2.14.3); chợ có không quá 400 điểm kinh doanh (mục 1.1.5 Bảng 1.1); sân bãi để xe không mái che có tổng diện tích không quá 2,5 ha (mục 1.3.8.3 Bảng 1.3).

Lưu ý: “nhà cấp 4” theo cách gọi dân gian (nhà một tầng, tường gạch, mái ngói hoặc tôn) không đồng nghĩa với công trình cấp IV theo pháp luật. Muốn biết cấp thật phải đo chiều cao đến đỉnh mái và kiểm tra nhịp, diện tích sàn.

Công trình cấp 3 (cấp III) là gì, bao nhiêu tầng?

Cấp III áp dụng cho nhà từ 2 đến 7 tầng, cao trên 6 m đến 28 m, tổng diện tích sàn từ 1.000 m² đến 10.000 m², nhịp từ 15 m đến dưới 50 m, hoặc có đúng 1 tầng hầm — miễn là không có tiêu chí nào đạt mức cấp II. Đây là cấp phổ biến nhất của nhà ở riêng lẻ nhiều tầng, nhà văn phòng nhỏ, nhà xưởng nhịp vừa.

Thông tư 34 còn xếp một số loại công trình vào cấp III “với mọi quy mô” theo mức độ quan trọng: nhà trẻ, trường mẫu giáo, trường mầm non (mục 1.1.1.1); công trình tôn giáo (mục 1.1.6). Biệt thự cũng không thấp hơn cấp III dù chỉ một tầng (mục 2.1.1 Bảng 2).

Công trình cấp 2 (cấp II) bao nhiêu tầng?

Nhà từ 8 đến 24 tầng, hoặc cao trên 28 m đến 75 m, hoặc tổng diện tích sàn trên 10.000 m² đến 30.000 m², hoặc nhịp từ 50 m đến dưới 100 m, hoặc có 2 đến 4 tầng hầm là cấp II. Phần lớn chung cư trung tầng, khách sạn, tòa văn phòng, nhà xưởng nhịp lớn, nhà để xe nhiều tầng ngầm thuộc cấp này.

Cấp II là ngưỡng quan trọng nhất: từ cấp II, công trình xây mới phải áp dụng BIM, tư vấn phải mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp, và phần lớn loại công trình rơi vào Phụ lục IV Nghị định 217.

Công trình cấp 1 (cấp I) là gì, bao nhiêu tầng?

Công trình cấp 1 là nhà từ 25 đến 50 tầng, hoặc cao trên 75 m đến H*, hoặc tổng diện tích sàn trên 30.000 m², hoặc nhịp từ 100 m đến 200 m, hoặc có từ 5 tầng hầm trở lên. Theo công năng, Bảng 1.1 Phụ lục I xếp cấp I cho: bệnh viện 500 đến 1.000 giường; cơ sở giáo dục đại học, trường cao đẳng, trung cấp trên 8.000 sinh viên; sân vận động có khán đài trên 20 đến 40 nghìn chỗ; nhà thi đấu 5 đến 7,5 nghìn chỗ; trung tâm hội nghị, nhà hát trên 1,2 đến 3 nghìn người; bảo tàng, thư viện cấp quốc gia; trụ sở Tỉnh ủy, Hội đồng nhân dân, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Bộ.

Bệnh viện trung ương, sân vận động, nhà thi đấu, trung tâm hội nghị quốc gia không thấp hơn cấp I (Bảng 1.1). Với công trình cấp 1, chỉ dẫn kỹ thuật phải lập riêng, thời hạn thẩm định dài hơn, bảo hành tối thiểu 24 tháng với vốn đầu tư công.

Công trình cấp đặc biệt là gì?

Cấp đặc biệt là cấp cao nhất. Với nhà: trên 50 tầng, hoặc cao trên H* (150 m với khách sạn, chung cư, văn phòng, nhà hỗn hợp thuộc các nhóm nêu trên; 200 m với trường hợp khác), hoặc nhịp trên 200 m. Theo công năng: bệnh viện trên 1.000 giường; sân vận động trên 40 nghìn chỗ; nhà thi đấu trên 7,5 nghìn chỗ; trung tâm hội nghị, nhà hát trên 3 nghìn người; Nhà Quốc hội, Phủ Chủ tịch, Trụ sở Chính phủ, Trụ sở Trung ương Đảng và công trình đặc biệt quan trọng khác (Bảng 1.1).

Điều đáng chú ý: một tòa nhà dưới 50 tầng vẫn có thể là cấp đặc biệt. Ví dụ 3 Phụ lục III Thông tư 34 xác định Tòa nhà X1 (hỗn hợp khách sạn, văn phòng, thương mại) cao 45 tầng, cao 190 m, chiều cao phòng cháy chữa cháy 184 m là cấp đặc biệt theo chiều cao, dù theo số tầng chỉ là cấp I.

Lưu ý về tiêu chí độ sâu ngầm

Bảng 2 còn có tiêu chí “độ sâu ngầm” (tính từ cốt mặt đất đặt công trình tới mặt trên sàn tầng hầm sâu nhất). Ví dụ 9 Phụ lục III xác định nhà để xe có độ sâu ngầm 18 m là cấp II theo tiêu chí này, tương ứng các mốc >18 m là cấp I, 6 ÷ 18 m là cấp II, dưới 6 m là cấp III — cùng thang với tiêu chí số tầng ngầm (≥5 tầng cấp I, 2 ÷ 4 tầng cấp II, 1 tầng cấp III). Một số bản Word của Thông tư đang lưu hành đặt các mốc này lệch sang cột cấp II, III, IV; theo cách hiểu của chúng tôi, nên áp dụng theo Ví dụ 9 và đối chiếu bản đăng Công báo khi hồ sơ có tầng hầm sâu sát ngưỡng.

Nhà ở, chung cư, nhà xưởng, trường học, bệnh viện thường là cấp mấy?

Mỗi nhóm công trình dùng một “đường tra” khác nhau. Có nhóm chỉ tra Bảng 2 (nhà ở, chung cư), có nhóm tra cả Phụ lục I và Phụ lục II (trường học, bệnh viện). Bảng dưới tóm tắt; các ngưỡng đều lấy nguyên văn từ Thông tư 34.

Nhà ở riêng lẻ, biệt thự

Nhà ở riêng lẻ xác định cấp theo mục 2.1 Bảng 2; biệt thự không thấp hơn cấp III, nên phần lớn nhà phố từ 2 tầng là cấp III. Việc miễn giấy phép của nhà ở riêng lẻ có tiêu chí riêng (dưới 07 tầng, dưới 500 m² và điều kiện vị trí — điểm g khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng), còn yêu cầu thiết kế, giám sát tính theo số tầng, tầng hầm, diện tích (khoản 2 Điều 10 Nghị định 207), không theo cấp.

Chung cư, khách sạn, văn phòng: Ví dụ 3 Phụ lục III

Bảng 1.1 không có hàng riêng cho chung cư, khách sạn, văn phòng, nên cấp xác định theo Bảng 2. Ví dụ 3 Phụ lục III Thông tư 34 (Khu phức hợp X) cho thấy rõ cách tra:

• Tòa X1 (hỗn hợp khách sạn, văn phòng, thương mại): 45 tầng, cao 190 m, chiều cao phòng cháy chữa cháy 184 m, tổng sàn 65.000 m². Theo chiều cao (xét H*): cấp đặc biệt; theo số tầng: cấp I; theo diện tích sàn: cấp I. Kết luận: cấp đặc biệt.
• Tòa X2 (chung cư): 15 tầng, cao 60 m, tổng sàn 12.000 m². Cả ba tiêu chí đều cấp II. Kết luận: cấp II.
• Tòa X3 (văn phòng): 18 tầng, cao 72 m, tổng sàn 15.000 m². Kết luận: cấp II.
• Tòa X4 (chung cư, căn hộ dịch vụ): 25 tầng, cao 100 m, chiều cao phòng cháy chữa cháy 94 m, tổng sàn 22.000 m². Kết luận: cấp I.

Khi áp dụng: thẩm quyền thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi và thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng của dự án đều lấy cấp của Tòa X1 là cấp đặc biệt (điểm b, điểm đ khoản 2 Điều 3 Thông tư 34, theo ví dụ). Các hoạt động khác như điều kiện kinh nghiệm nhân sự, bảo hành, bảo trì xét theo từng tòa.

Nhà xưởng, nhà kho và trường học

Nhà xưởng, nhà kho thông thường không có hàng trong Phụ lục I nên tra Bảng 2; số tầng thường chỉ là 1, nhịp và diện tích sàn mới là tiêu chí quyết định (xưởng một tầng 12.000 m² đã là cấp II). Nếu thuộc dây chuyền có trong Bảng 1.2 hoặc là kho có hàng riêng (kho xăng dầu, kho hóa chất nguy hiểm…), phải tra thêm Phụ lục I. Trường học thì cả trường có một cấp theo số học sinh, đồng thời từng nhà có cấp riêng theo Bảng 2; ví dụ trường trung học phổ thông 1.500 học sinh (Ví dụ 1) đã được phân tích trong bài trụ cột.

Bệnh viện: Ví dụ 2 Phụ lục III

Ví dụ 2 Phụ lục III Thông tư 34 là Bệnh viện đa khoa Q cấp tỉnh, quy mô 450 giường bệnh lưu trú:

• Tổ hợp công trình chính (Nhà Q1, Q2, Q3, Q4, Q7) tương ứng mục 1.1.2.1 Bảng 1.1, quy mô 450 giường: cấp II.
• Nhà Q1 (văn phòng, trung tâm đào tạo) 9 tầng, cao 41 m, sàn 8.000 m²: cấp II (theo chiều cao và số tầng).
• Nhà Q4 (các khoa điều trị) 22 tầng, cao 75 m, sàn 22.000 m²: cấp II.
• Nhà Q2 (khám bệnh, xét nghiệm) 3 tầng, Q3 (cấp cứu, phẫu thuật) 2 tầng, Q5, Q6: cấp III; Nhà Q7 (nhà xác) 1 tầng, 500 m²: cấp IV.
• Nhà Q8 (nhà tang lễ) 1 tầng, 600 m²: theo kết cấu chỉ cấp IV, nhưng nhà tang lễ có trong Bảng 1.3 (mục 1.3.6) là cấp II, nên kết luận cấp II.
• Trạm xử lý nước thải 1.500 m³/ngày đêm: cấp III; cống thoát nước thải D450 dài 900 m: cấp III theo đường kính, hạ một cấp do tổng chiều dài dưới 1.000 m thành cấp IV.

Bài học: nhà một tầng vẫn có thể là cấp II nhờ tiêu chí công năng (nhà tang lễ), và trong cùng bệnh viện cấp II có đủ công trình cấp II, III, IV với nghĩa vụ khác nhau.

Hệ quả pháp lý theo từng cấp: bảng tổng hợp

Khoản 1 Điều 3 Thông tư 34 liệt kê 15 nhóm hoạt động dùng cấp công trình làm cơ sở quản lý. Bảng dưới chỉ đưa những hệ quả mà chúng tôi đã tìm thấy câu chữ cụ thể trong văn bản gốc; nhóm hoạt động nào văn bản chưa đặt ngưỡng theo cấp thì được nêu riêng ở cuối phần này.

Các mục dưới đây giải thích từng hệ quả, kèm những điểm dễ hiểu sai.

Ai thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi, mất bao lâu?

Nhiều người hỏi “công trình cấp 1 ai thẩm định” như thể cấp tự quyết định cơ quan thẩm định. Thực tế, cấp chỉ là một trong nhiều yếu tố:

• Người quyết định đầu tư luôn thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi, Báo cáo kinh tế – kỹ thuật thông qua cơ quan chủ trì thẩm định (khoản 3 Điều 31 Nghị định 217), không phụ thuộc cấp.
• Cơ quan chuyên môn về xây dựng chỉ thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi của: dự án đầu tư công; dự án PPP; dự án đầu tư kinh doanh quy mô lớn hoặc có công trình ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng theo Phụ lục IV Nghị định 217 (khoản 1 Điều 27 Luật Xây dựng; khoản 1 Điều 32 Nghị định 217). Dự án chỉ cần lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật thì không yêu cầu thẩm định tại cơ quan chuyên môn (khoản 2 Điều 27 Luật Xây dựng); trong đó có dự án tổng mức đầu tư không quá 40 tỷ đồng, không gồm chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất (điểm b khoản 2 Điều 27 Nghị định 217).
• Cấp đặc biệt là cấp duy nhất tự kéo hồ sơ lên bộ: cơ quan chuyên môn thuộc bộ quản lý công trình chuyên ngành thẩm định dự án có công trình cấp đặc biệt (khoản 2 Điều 32 Nghị định 217); riêng Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh có ngoại lệ tại điểm e khoản 1 Điều 33. Với cấp I đến IV, cơ quan thẩm định xác định theo nguồn vốn, người quyết định đầu tư, địa bàn (khoản 3, 4, 5 Điều 32).
• Thời hạn thẩm định phụ thuộc cả nhóm dự án và cấp: dự án có công trình cấp I trở lên được thẩm định lâu hơn; chỉ được gia hạn một lần (Điều 37). Dự án nhiều công trình: theo công trình chính có cấp cao nhất (khoản 3 Điều 33).

Thiết kế triển khai sau khi dự án được phê duyệt do chủ đầu tư thẩm định với mọi cấp (khoản 1 Điều 29 Luật Xây dựng; Điều 41 Nghị định 217). Vì vậy “công trình cấp 3 có phải thẩm định không” — luôn có thẩm định của người quyết định đầu tư và chủ đầu tư; có thêm cơ quan chuyên môn hay không tùy nguồn vốn và Phụ lục IV. Số bước thiết kế cũng không gắn với cấp mà do người quyết định đầu tư quyết định (khoản 2 Điều 16 Nghị định 217).

Ai cấp giấy phép xây dựng? Công trình cấp mấy được miễn phép?

Điều 53 Nghị định 217 phân thẩm quyền cấp giấy phép như sau:

• Ủy ban nhân dân cấp xã cấp giấy phép cho công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn (khoản 1). Lưu ý: nhà ở riêng lẻ thuộc thẩm quyền cấp xã không phụ thuộc cấp công trình.
• Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế cấp giấy phép cho công trình trong khu được giao quản lý, không phân biệt cấp (khoản 2).
• Sở Xây dựng cấp cho các công trình còn lại trên địa bàn tỉnh (khoản 3), tức là phần lớn công trình cấp đặc biệt, cấp I, cấp II ngoài các khu trên.
• Dự án nhiều công trình khác loại, khác cấp: thẩm quyền theo công trình có cấp cao nhất của dự án (điểm c khoản 4); điều chỉnh thiết kế hoặc cải tạo làm thay đổi cấp thì theo cấp sau điều chỉnh (điểm d); công trình gắn vào công trình khác thì theo cấp của công trình đề nghị cấp phép (điểm đ).

Về miễn giấy phép, chỉ cấp IV được nêu đích danh trong điểm g khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng: “Công trình xây dựng cấp IV, công trình nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng có tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500 m2 và không thuộc một trong các khu vực…” (khu chức năng, khu vực phát triển đô thị, khu dân cư nông thôn được xác định trong quy hoạch chung, khu vực xây dựng trong quy hoạch chung xã, khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc). Theo cách hiểu của chúng tôi, điều kiện vị trí áp dụng cho cả hai đối tượng; công trình cấp IV nằm trong các khu vực này vẫn phải xin phép.

Điểm e khoản 2 Điều 43 miễn phép cho công trình thuộc dự án đã được cơ quan chuyên môn thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi và đã phê duyệt. Với dự án kinh doanh, việc thẩm định tại cơ quan chuyên môn phụ thuộc Phụ lục IV (phần lớn ngưỡng cấp II), nên một chung cư thương mại cấp II có thể được miễn phép, còn nhà xưởng cấp III của doanh nghiệp lại phải xin phép. Công trình được miễn vẫn phải gửi thông báo khởi công (khoản 3 Điều 43). Chi tiết thủ tục xem bài xin giấy phép xây dựng từ 01/7/2026 và miễn giấy phép xây dựng từ 2026.

Công trình cấp mấy phải áp dụng BIM?

Điểm a khoản 1 Điều 8 Nghị định 217 quy định: đối với các công trình xây dựng mới từ cấp II trở lên, áp dụng BIM kể từ giai đoạn lập Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc Báo cáo kinh tế – kỹ thuật. Người quyết định đầu tư được quyết định không áp dụng BIM với dự án theo tuyến, dự án tại khu vực có tính chất đặc thù, dự án có yêu cầu bảo đảm bí mật nhà nước. Công trình cấp III, cấp IV được khuyến khích áp dụng (điểm b khoản 1).

Công trình thuộc diện bắt buộc phải nộp dữ liệu BIM theo định dạng mở IFC hoặc định dạng mở khác cùng hồ sơ trình thẩm định (khoản 3 Điều 8). Riêng công trình cấp I trở lên thuộc dự án đầu tư công, chủ đầu tư phải thiết lập, vận hành Môi trường dữ liệu chung (CDE) (khoản 4 Điều 8). Cách chuẩn bị nhân sự, hồ sơ BIM xem bài công trình cấp II trở lên áp dụng BIM.

Công trình cấp mấy phải lập chỉ dẫn kỹ thuật riêng, phải thẩm tra thiết kế?

Chỉ dẫn kỹ thuật là tài liệu không tách rời của hồ sơ thiết kế, được lập cho các công trình xây dựng, trừ nhà ở riêng lẻ (khoản 2 Điều 24 Nghị định 217). Khoản 3 Điều 24 quy định chỉ dẫn kỹ thuật phải lập riêng với công trình cấp đặc biệt, cấp I hoặc công trình quy mô lớn, kỹ thuật phức tạp theo yêu cầu của chủ đầu tư; công trình còn lại có thể lập riêng hoặc quy định trong thuyết minh thiết kế. Chỉ dẫn kỹ thuật được phê duyệt là một thành phần của hồ sơ mời thầu thi công (khoản 2).

Thẩm tra thiết kế không gắn trực tiếp với cấp mà với danh mục: công trình ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng hoặc dự án có công trình quy mô lớn, kỹ thuật phức tạp phải được thẩm tra thiết kế về an toàn công trình, sự tuân thủ quy chuẩn, tiêu chuẩn (điểm a khoản 5 Điều 26 Luật Xây dựng). Vì Phụ lục IV dùng ngưỡng cấp II cho phần lớn loại công trình, trên thực tế phần lớn công trình cấp II trở lên thuộc diện thẩm tra bắt buộc. Xem thêm bài thẩm tra thiết kế xây dựng từ 01/7/2026.

Kiểm tra công tác nghiệm thu: cấp nào, mấy lần, bao lâu?

Cơ quan có thẩm quyền kiểm tra công tác nghiệm thu đối với công trình thuộc dự án quan trọng quốc gia, công trình quy mô lớn, kỹ thuật phức tạp (Phụ lục IX Nghị định 207) và công trình thuộc Phụ lục IV Nghị định 217 (khoản 4 Điều 57 Luật Xây dựng; khoản 1 Điều 25 Nghị định 207). Với công trình thuộc diện kiểm tra, cấp còn quyết định:

• Thẩm quyền kiểm tra: cơ quan chuyên môn về xây dựng thuộc bộ quản lý công trình xây dựng chuyên ngành kiểm tra công trình cấp đặc biệt thuộc chuyên ngành quản lý (điểm b khoản 1 Điều 26 Nghị định 207); cơ quan chuyên môn thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh kiểm tra các công trình còn lại trên địa bàn (điểm c), trừ các trường hợp riêng tại khoản 2. Dự án nhiều công trình khác cấp: cơ quan kiểm tra công trình chính có cấp cao nhất kiểm tra cho cả dự án (khoản 3 Điều 26).
• Số lần kiểm tra trong thi công: không quá 03 lần đối với công trình cấp đặc biệt và cấp I, không quá 02 lần đối với các công trình còn lại, trừ khi có sự cố về chất lượng hoặc nghiệm thu có điều kiện (điểm a khoản 3 Điều 27).
• Thời hạn ra thông báo kết quả kiểm tra nghiệm thu hoàn thành: không quá 16 ngày làm việc với công trình cấp I, cấp đặc biệt và 12 ngày làm việc với công trình còn lại, kể từ khi nhận được hồ sơ (điểm b khoản 4 Điều 27).

Phụ lục IX Nghị định 207 không dùng cấp mà dùng thông số riêng (ví dụ cầu nhịp từ 350 m, thủy điện, nhiệt điện từ 1.000 MW). Trình tự hồ sơ xem bài kiểm tra công tác nghiệm thu theo Nghị định 207.

Công trình cấp 1 bảo hành bao lâu? Mức tiền bảo hành theo cấp

Khoản 2 Điều 64 Luật Xây dựng quy định thời gian bảo hành xác định theo loại, cấp công trình và quy định của nhà sản xuất hoặc hợp đồng. Điều 32 Nghị định 207 cụ thể hóa cho công trình sử dụng vốn đầu tư công, vốn chi thường xuyên từ ngân sách nhà nước, vốn ngân sách nhà nước khác:

• Thời hạn bảo hành không ít hơn 24 tháng đối với công trình cấp đặc biệt và cấp I; không ít hơn 12 tháng đối với công trình cấp còn lại, tính từ khi chủ đầu tư nghiệm thu (khoản 5).
• Mức tiền bảo hành tối thiểu 3% giá trị hợp đồng đối với công trình cấp đặc biệt và cấp I; 5% đối với công trình cấp còn lại (khoản 7). Hình thức bảo hành là tiền hoặc thư bảo lãnh bảo hành của ngân hàng (khoản 2).
• Công trình sử dụng vốn khác “có thể tham khảo” các mức này (điểm c khoản 5, điểm c khoản 7) — tức là do các bên thỏa thuận trong hợp đồng.

Với công việc sửa chữa trong quá trình bảo trì, khoản 5 Điều 38 Nghị định 207 yêu cầu bảo hành không ít hơn 6 tháng (công trình từ cấp II trở xuống) và không ít hơn 12 tháng (từ cấp I trở lên), mức tiền không thấp hơn 5% giá trị hợp đồng. Lưu ý khoản 5 Điều 3 Thông tư 34: công việc sửa chữa, thay thế thiết bị, bảo dưỡng thuộc công tác bảo trì mà không làm thay đổi kết cấu chịu lực thì không áp dụng cấp xác định theo Thông tư 34; theo cách hiểu của chúng tôi, khi đó nên căn cứ cấp ghi trong hồ sơ công trình hiện hữu và ghi rõ trong hợp đồng sửa chữa. Xem thêm bài bảo hành công trình xây dựng theo Nghị định 207.

Công trình cấp mấy phải lập quy trình bảo trì, phải quan trắc khi khai thác?

Mọi công trình đều phải bảo trì (điểm a khoản 1 Điều 65 Luật Xây dựng) và quy trình bảo trì phải phù hợp với loại, cấp công trình (điểm b). Khoản 4 Điều 34 Nghị định 207 quy định: không bắt buộc phải lập quy trình bảo trì riêng cho từng công trình cấp III trở xuống, công trình nhà ở riêng lẻ và công trình tạm, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác; chủ sở hữu, người quản lý vẫn phải bảo trì theo Nghị định. Từ quy định loại trừ này, chúng tôi hiểu công trình cấp II, cấp I, cấp đặc biệt phải có quy trình bảo trì riêng. Dù vậy, khoản 5 Điều 34 cho phép áp dụng tiêu chuẩn bảo trì hoặc quy trình bảo trì của công trình tương tự phù hợp mà không cần lập riêng.

Quan trắc trong quá trình khai thác, sử dụng (với công trình thuộc thẩm quyền quản lý của Bộ Xây dựng) có ngưỡng theo cấp tại Phụ lục Thông tư 32/2026/TT-BXD (khoản 1 Điều 6):

• Nhà, kết cấu dạng nhà, công trình nhiều tầng có sàn, kết cấu nhịp lớn dạng khung: cấp đặc biệt.
• Công trình có kết cấu dạng cột, trụ, tháp: cấp I trở lên.
• Sân vận động, sân thi đấu có khán đài; nhà thi đấu: cấp I trở lên.

Phạm vi, thông số và chu kỳ quan trắc được ghi trong quy trình bảo trì (khoản 3 Điều 6 Thông tư 32). Cách lập và phê duyệt quy trình xem bài quy trình bảo trì công trình xây dựng.

Đánh giá an toàn định kỳ và công trình hết thời hạn sử dụng

Khoản 4 Điều 65 Luật Xây dựng: công trình quy mô lớn, kỹ thuật phức tạp, công trình ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng phải được đánh giá định kỳ về an toàn trong quá trình khai thác, sử dụng. Văn bản không nêu cấp trực tiếp; cấp tác động qua Phụ lục IV Nghị định 217 và Phụ lục IX Nghị định 207. Với công trình thuộc thẩm quyền quản lý của Bộ Xây dựng, Thông tư 33/2026/TT-BXD quy định đánh giá lần đầu trong thời hạn không quá 10 năm kể từ khi nghiệm thu hoàn thành, các lần tiếp theo không quá 05 năm/lần, trừ khi pháp luật chuyên ngành, tiêu chuẩn, quy chuẩn hoặc quy trình bảo trì có quy định riêng (Điều 4). Chi tiết xem bài đánh giá an toàn công trình theo Thông tư 33/2026.

Với công trình thuộc Phụ lục IV Nghị định 217, chủ sở hữu hoặc người quản lý phải báo cáo cơ quan có thẩm quyền tối thiểu 12 tháng trước khi công trình hết thời hạn sử dụng (khoản 2 Điều 43 Nghị định 207); báo cáo phải ghi loại và cấp công trình (điểm b khoản 1 Điều 7 Thông tư 32). Thời hạn sử dụng (niên hạn) của công trình không do Thông tư 34 quy định; khoản 1 Điều 43 Nghị định 207 yêu cầu xác định theo hồ sơ thiết kế và quy chuẩn, tiêu chuẩn áp dụng cho công trình.

Công trình cấp mấy phải mua bảo hiểm?

Điều 10 Luật Xây dựng có hai loại bảo hiểm bắt buộc liên quan đến cấp: bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp tư vấn cho công việc khảo sát, thiết kế công trình từ cấp II trở lên, do nhà thầu tư vấn mua (điểm b khoản 1) — ngưỡng cấp trực tiếp; và bảo hiểm công trình trong thời gian xây dựng do chủ đầu tư mua với công trình ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng, công trình quy mô lớn, kỹ thuật phức tạp hoặc có nguy cơ tác động xấu đến môi trường (điểm a khoản 1) — cấp tác động qua Phụ lục IV. Bảo hiểm cho người lao động và trách nhiệm dân sự với bên thứ ba (điểm c) áp dụng không phân biệt cấp. Mức phí, số tiền bảo hiểm tối thiểu do Chính phủ quy định (khoản 3); văn bản này không có trong bộ tài liệu chúng tôi đối chiếu nên bài không nêu.

Danh mục công trình ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng (Phụ lục IV Nghị định 217)

Đây là “trục” nối cấp công trình với nhiều nghĩa vụ: thẩm định tại cơ quan chuyên môn với dự án kinh doanh, thẩm tra thiết kế bắt buộc, kiểm tra công tác nghiệm thu, đánh giá an toàn định kỳ, bảo hiểm công trình, báo cáo khi hết thời hạn sử dụng. Phụ lục IV áp dụng cho công trình xây mới và công trình cải tạo, sửa chữa làm thay đổi quy mô, công suất, công năng, kết cấu chịu lực chính. Một số hàng tiêu biểu:

Vì vậy, ranh giới cấp III – cấp II của chung cư, trường học hay nhà xưởng quyết định cả chuỗi thủ tục phía sau (xem Tình huống 6).

Thi tuyển kiến trúc, quản lý chi phí: văn bản chưa đặt ngưỡng cụ thể trong bộ tài liệu đối chiếu

Khoản 1 Điều 3 Thông tư 34 còn liệt kê cấp công trình là cơ sở xác định công trình phải thi tuyển phương án kiến trúc “theo quy định của pháp luật về kiến trúc” (điểm đ) và quản lý chi phí đầu tư xây dựng (điểm l). Pháp luật về kiến trúc không có trong bộ tài liệu chúng tôi đối chiếu; trong thân Nghị định 206/2026/NĐ-CP về quản lý chi phí, chúng tôi chưa tìm thấy ngưỡng nào ghi theo cấp công trình. Vì vậy bài không nêu ngưỡng cho hai nhóm này; anh/chị cần tra văn bản chuyên ngành tương ứng.

Công trình cấp mấy thì cần chứng chỉ gì?

Đây là chỗ nhiều người hiểu ngược. Yêu cầu phải có chứng chỉ hành nghề gắn với chức danh, không gắn với cấp: chủ nhiệm khảo sát; chủ nhiệm, chủ trì thiết kế, thẩm tra thiết kế; giám sát thi công; chủ trì xác định, thẩm tra, quản lý chi phí… phải có chứng chỉ hành nghề tương ứng (khoản 1 Điều 88 Luật Xây dựng); giám đốc quản lý dự án, chỉ huy trưởng công trường phải đáp ứng điều kiện năng lực, kinh nghiệm (khoản 2 Điều 88). Cấp công trình quyết định hạng: kinh nghiệm ở công trình cấp nào thì đủ điều kiện hạng nào, và hạng nào được đảm nhận công trình cấp nào.

Khoản 9 Điều 27 Nghị định 212/2026/NĐ-CP quy định cấp công trình khi xét chứng chỉ hành nghề và phạm vi hoạt động xác định theo pháp luật về phân cấp công trình; riêng lĩnh vực thiết kế kết cấu công trình, cấp được xác định ưu tiên theo tiêu chí quy mô kết cấu. Điều kiện kinh nghiệm theo cấp như sau:

Khảo sát địa hình hạng I, hạng II còn được tính theo nhóm dự án (điểm a khoản 1, điểm a khoản 2 Điều 34). Một số việc không yêu cầu chứng chỉ hành nghề: thiết kế, thẩm tra, giám sát hệ thống thông tin liên lạc, viễn thông trong công trình; công tác hoàn thiện và công việc không ảnh hưởng kết cấu chịu lực; công viên cây xanh, chiếu sáng công cộng, cáp viễn thông (khoản 3 Điều 27 Nghị định 212). Phạm vi hoạt động của từng hạng nằm tại Phụ lục II Nghị định 212; ví dụ với chỉ huy trưởng xem bài chỉ huy trưởng hạng I, II, III phụ trách công trình cấp nào.

Với tổ chức, Luật Xây dựng 135/2025/QH15 và Điều 41 Nghị định 212 quy định tổ chức tham gia hoạt động xây dựng tự công khai thông tin năng lực trên trang thông tin điện tử của Bộ Xây dựng; trong thân Nghị định 212, chúng tôi không thấy điều kiện năng lực tổ chức nào được đặt theo cấp công trình.

Dự án nhiều công trình lấy cấp nào? Theo Điều 3 Thông tư 34: thẩm định dùng cấp công trình chính cao nhất hoặc cấp tổ hợp, dây chuyền chính (khoản 2); giấy phép dùng cấp của công trình cao nhất thuộc dự án (điểm đ khoản 2); các việc còn lại như kinh nghiệm nhân sự, BIM, bảo hành, bảo trì xét theo phạm vi thực hiện (khoản 3). Ví dụ trong Bệnh viện Q, kỹ sư chỉ giám sát Nhà Q2 (cấp III) thì kinh nghiệm tính là công trình cấp III, dù cả bệnh viện là tổ hợp cấp II. Bảng quy tắc đầy đủ có trong bài trụ cột.

Phân biệt cấp công trình với nhóm dự án, cấp đường, bậc chịu lửa

Các cụm từ như “công trình cấp A, B, C” hay “cấp C1, C2, C3” không phải là cấp theo Thông tư 34; khi gặp trong hồ sơ, cần hỏi lại văn bản gốc mà người viết đang dẫn. Khấu hao tài sản cố định là vấn đề của pháp luật tài chính, không do Thông tư 34 quy định.

Căn cứ pháp lý hiện hành

Cấp công trình phục vụ quản lý hoạt động xây dựng được quy định tại Thông tư 34/2026/TT-BXD ngày 25/6/2026, hiệu lực 01/7/2026, quy định chi tiết điểm a khoản 2 Điều 6 Luật Xây dựng 135/2025/QH15. Các hệ quả theo cấp nằm trong Luật Xây dựng 135/2025/QH15, Nghị định 217/2026/NĐ-CP (quản lý hoạt động xây dựng), Nghị định 207/2026/NĐ-CP (chất lượng, thi công, bảo trì), Nghị định 212/2026/NĐ-CP (năng lực hoạt động xây dựng) và Thông tư 32, 33/2026/TT-BXD; điều khoản cụ thể liệt kê ở cuối bài. Chúng tôi chưa thấy thông tin về văn bản sửa đổi Thông tư 34; nên rà lại tình trạng hiệu lực trước khi áp dụng.

Tình huống áp dụng theo từng cấp

Các tình huống dưới đây là giả định để minh họa, số liệu do chúng tôi đặt ra, không mô tả dự án có thật. Chúng khác với các tình huống và ví dụ đã phân tích trong bài trụ cột.

Nhóm 1 — Xác định cấp cho công trình thường gặp

Tình huống 1: “Nhà cấp 4” mái thái có phải công trình cấp IV?

Một hộ gia đình ở xã ven đô xây nhà một tầng, diện tích sàn 140 m², nhịp lớn nhất 4,5 m, mái thái lợp ngói, đỉnh mái cao 7,2 m so với cao độ mặt đất đặt công trình. Gia đình gọi là “nhà cấp 4”.

Cách xử lý: Theo mục 2.1 Bảng 2, số tầng (1), diện tích sàn (dưới 1.000 m²), nhịp (dưới 15 m) đều là cấp IV, nhưng chiều cao tính đến điểm cao nhất kể cả mái dốc (điểm a mục 3 Ghi chú Bảng 2) là 7,2 m, thuộc khoảng “> 6 ÷ 28 m” nên là cấp III. Lấy cấp cao nhất: cấp III. Hệ quả thực tế ít thay đổi: nhà ở riêng lẻ vẫn do Ủy ban nhân dân cấp xã cấp phép (khoản 1 Điều 53 Nghị định 217); khả năng miễn phép vẫn xét theo tiêu chí riêng của nhà ở riêng lẻ dưới 07 tầng, dưới 500 m² và điều kiện vị trí (điểm g khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng); quy trình bảo trì riêng không bắt buộc với nhà ở riêng lẻ (khoản 4 Điều 34 Nghị định 207). Bài học là không dùng cách gọi dân gian để kết luận cấp.

Tình huống 2: Nhà phố 4 tầng, có tum và một tầng hầm

Nhà ở riêng lẻ tại một phường nội đô: 4 tầng nổi, một tum thang có sàn mái tum bằng 20% sàn mái, một tầng hầm để xe, cao 18 m, tổng diện tích sàn 420 m².

Cách xử lý: Số tầng cao là 4 (tum không tính vì sàn mái tum không quá 30% sàn mái) — cấp III; chiều cao 18 m — cấp III; diện tích dưới 1.000 m² — cấp IV; 1 tầng ngầm — cấp III. Kết luận: cấp III. Thẩm quyền cấp phép: Ủy ban nhân dân cấp xã (phường). Phường nội đô thường nằm trong khu vực phát triển đô thị theo quy hoạch chung, nên theo cách hiểu của chúng tôi nhà này không thuộc diện miễn theo điểm g khoản 2 Điều 43 và phải xin phép. Vì có tầng hầm, thiết kế phải do tổ chức, cá nhân có chuyên môn, kinh nghiệm thực hiện (điểm b khoản 2 Điều 10 Nghị định 207) — đây là tiêu chí của nhà ở riêng lẻ, không phải của cấp.

Tình huống 3: Khách sạn 30 tầng, cao 110 m

Doanh nghiệp đầu tư khách sạn 30 tầng, cao 110 m, chiều cao phòng cháy chữa cháy 104 m, tổng sàn 42.000 m², 3 tầng hầm, vốn doanh nghiệp.

Cách xử lý: Khách sạn thuộc nhóm F1.2 nên H* = 150 m. Chiều cao 110 m thuộc khoảng “> 75 ÷ H*” — cấp I; 30 tầng — cấp I; 42.000 m² — cấp I; 3 tầng ngầm — cấp II. Kết luận: cấp I. Hệ quả: chỉ dẫn kỹ thuật lập riêng (khoản 3 Điều 24 Nghị định 217); BIM bắt buộc (điểm a khoản 1 Điều 8); khách sạn cấp II trở lên thuộc Phụ lục IV nên cơ quan chuyên môn thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi (điểm d khoản 1 Điều 32) với thời hạn theo mức “có công trình cấp I trở lên” (khoản 1 Điều 37); kiểm tra nghiệm thu không quá 03 lần. Với vốn doanh nghiệp, mức bảo hành 24 tháng, 3% chỉ để tham khảo; hai bên thỏa thuận trong hợp đồng.

Tình huống 4: Tòa hỗn hợp 48 tầng có phải cấp đặc biệt?

Tòa nhà hỗn hợp văn phòng – khách sạn – thương mại 48 tầng, cao 165 m, chiều cao phòng cháy chữa cháy 158 m, tổng sàn 95.000 m², 4 tầng hầm, đặt tại một tỉnh ngoài Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh.

Cách xử lý: Theo số tầng (48) và diện tích chỉ là cấp I; nhưng là nhà hỗn hợp nên H* = 150 m, và cả chiều cao công trình lẫn chiều cao phòng cháy chữa cháy đều vượt 150 m. Tương tự Tòa X1 trong Ví dụ 3 Phụ lục III, kết luận cấp đặc biệt. Hệ quả: dự án có công trình cấp đặc biệt nên Báo cáo nghiên cứu khả thi do cơ quan chuyên môn thuộc bộ quản lý công trình chuyên ngành thẩm định (khoản 2 Điều 32 Nghị định 217) — với công trình dân dụng là Bộ Xây dựng (điểm a khoản 2 Điều 73); kiểm tra công tác nghiệm thu cũng do cơ quan chuyên môn thuộc bộ thực hiện (điểm b khoản 1 Điều 26 Nghị định 207); phải quan trắc trong quá trình khai thác vì là nhà cấp đặc biệt (Phụ lục Thông tư 32). Nếu cùng tòa nhà đặt tại Hà Nội, thẩm quyền thẩm định thuộc cơ quan chuyên môn của thành phố (điểm e khoản 1 Điều 33 Nghị định 217), trừ trường hợp người đứng đầu cơ quan trung ương quyết định đầu tư.

Tình huống 5: Nhà văn hóa xã 250 chỗ

Ủy ban nhân dân xã đầu tư nhà văn hóa một tầng, hội trường 250 chỗ, cao 9 m, nhịp 18 m, diện tích sàn 600 m², tổng mức đầu tư 12 tỷ đồng.

Cách xử lý: Theo Bảng 1.1 mục 1.1.4.1, sức chứa 0,25 nghìn người (≤ 0,3) là cấp III; theo Bảng 2: chiều cao 9 m — cấp III, nhịp 18 m — cấp III, diện tích và số tầng — cấp IV. Kết luận: cấp III. Tổng mức đầu tư không quá 40 tỷ đồng nên dự án chỉ cần lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật (điểm b khoản 2 Điều 27 Nghị định 217) và không thẩm định tại cơ quan chuyên môn (khoản 2 Điều 27 Luật Xây dựng). Dự án đầu tư công do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã quyết định đầu tư được miễn giấy phép (điểm b khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng) nhưng phải gửi thông báo khởi công (điểm a khoản 3 Điều 43). Công trình văn hóa cấp III không thuộc Phụ lục IV nên không thuộc diện cơ quan nhà nước kiểm tra nghiệm thu theo tiêu chí này. Bảo hành tối thiểu 12 tháng, 5% giá trị hợp đồng vì dùng vốn ngân sách.

Nhóm 2 — Thẩm định, cấp phép

Tình huống 6: Chung cư thương mại 12 tầng — chuỗi hệ quả của cấp II

Doanh nghiệp đầu tư chung cư 12 tầng, cao 45 m, tổng sàn 18.000 m², 2 tầng hầm, vốn doanh nghiệp, ngoài khu công nghiệp.

Cách xử lý: Mọi tiêu chí đều cấp II, kết luận cấp II. Chung cư cấp II trở lên thuộc Phụ lục IV Nghị định 217, kéo theo: cơ quan chuyên môn thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi (điểm d khoản 1 Điều 32); thẩm tra thiết kế bắt buộc (điểm a khoản 5 Điều 26 Luật Xây dựng); sau khi được thẩm định, phê duyệt thì được miễn giấy phép theo điểm e khoản 2 Điều 43 nhưng phải gửi thông báo khởi công kèm hồ sơ (điểm b khoản 3 Điều 43); BIM bắt buộc; bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp của tư vấn và bảo hiểm công trình; cơ quan chuyên môn kiểm tra nghiệm thu không quá 02 lần trong thi công; lập quy trình bảo trì riêng; đánh giá an toàn định kỳ khi khai thác. Nếu thiết kế 7 tầng, cao 27 m, sàn 9.500 m², không hầm thì là cấp III và gần như toàn bộ chuỗi này không áp dụng — vì vậy phải xác định cấp ngay từ khi lập nhiệm vụ thiết kế.

Tình huống 7: Dự án có một tòa cấp I và ba tòa cấp II

Dự án khu nhà ở thương mại gồm 1 tòa văn phòng 28 tầng, cao 105 m (cấp I) và 3 tòa chung cư 15 tầng (cấp II), giả định thuộc nhóm B, đặt ngoài Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh.

Cách xử lý: Dự án có nhiều công trình chính độc lập: thẩm quyền thẩm định theo công trình chính có cấp cao nhất là cấp I (điểm b khoản 2 Điều 3 Thông tư 34; khoản 3 Điều 33 Nghị định 217), tức cơ quan chuyên môn thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (khoản 5 Điều 32). Thời hạn thẩm định với dự án nhóm B có công trình cấp I trở lên là không quá 20 ngày làm việc, thay vì 16 ngày nếu chỉ có công trình cấp II (điểm c khoản 1 Điều 37). Nếu phải xin phép, thẩm quyền theo công trình cấp cao nhất (điểm c khoản 4 Điều 53). Khi giao việc cho nhà thầu, chỉ dẫn kỹ thuật riêng bắt buộc với tòa văn phòng cấp I; với các tòa chung cư cấp II có thể ghi trong thuyết minh. Khi kiểm tra nghiệm thu, cơ quan có thẩm quyền với công trình chính cấp cao nhất kiểm tra cho cả dự án (khoản 3 Điều 26 Nghị định 207): tòa cấp I không quá 03 lần, mỗi tòa cấp II không quá 02 lần trong thi công; thông báo kết quả nghiệm thu hoàn thành trong 16 và 12 ngày làm việc tương ứng (Điều 27).

Tình huống 8: Nhà xưởng cấp III trong khu công nghiệp, sau đó mở rộng nhịp 54 m

Doanh nghiệp may mặc xây nhà xưởng một tầng trong khu công nghiệp: nhịp 36 m, sàn 8.000 m², cao 11 m. Hai năm sau, doanh nghiệp muốn xây thêm xưởng mới nhịp 54 m, sàn 9.000 m².

Cách xử lý: Xưởng thứ nhất: nhịp 36 m, diện tích 8.000 m², chiều cao 11 m đều cấp III — cấp III. Công nghiệp nhẹ cấp III không thuộc Phụ lục IV, nên không có thẩm định của cơ quan chuyên môn (với vốn doanh nghiệp) và không được miễn phép theo điểm e; không phải cấp IV nên cũng không miễn theo điểm g. Công trình trong khu công nghiệp do Ban quản lý khu cấp giấy phép (khoản 2 Điều 53 Nghị định 217). Xưởng thứ hai có kết cấu độc lập nên xác định cấp như công trình mới (khoản 5 Điều 2 Thông tư 34): nhịp 54 m thuộc khoảng “50 ÷ < 100 m” nên là cấp II, dù diện tích chỉ cấp III. Khi đó công trình thuộc Phụ lục IV (công nghiệp nhẹ cấp II trở lên): thẩm định tại cơ quan chuyên môn, thẩm tra thiết kế, áp dụng BIM. Nếu chọn hai nhịp 27 m có cột giữa thì công trình là cấp III — đây là lựa chọn kỹ thuật cần cân nhắc từ đầu theo công năng sử dụng.

Tình huống 9: Trường tiểu học 900 học sinh do xã đầu tư

Ủy ban nhân dân xã đầu tư trường tiểu học 900 học sinh gồm 3 khối nhà học 3–4 tầng, cao dưới 18 m, mỗi khối dưới 3.000 m², tổng mức đầu tư 60 tỷ đồng, Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã quyết định đầu tư.

Cách xử lý: Tổ hợp trường tiểu học có từ 700 học sinh trở lên là cấp II (mục 1.1.1.2 Bảng 1.1); từng khối nhà là cấp III theo Bảng 2. Tổng mức trên 40 tỷ nên lập Báo cáo nghiên cứu khả thi; dự án do cấp xã quyết định đầu tư nên cơ quan chuyên môn thuộc Ủy ban nhân dân cấp xã thẩm định (khoản 4 Điều 32 Nghị định 217), thẩm quyền xác định theo cấp tổ hợp là cấp II (điểm c khoản 2 Điều 3 Thông tư 34). Dự án đầu tư công do Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã quyết định nên được miễn giấy phép (điểm b khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng). Với BIM và Phụ lục IV, điểm c khoản 3 Điều 3 Thông tư 34 dùng cấp tổ hợp khi phạm vi thực hiện là toàn bộ tổ hợp; theo cách hiểu thận trọng của chúng tôi, khi lập Báo cáo nghiên cứu khả thi cho cả trường nên coi là cấp II (thuộc diện BIM và Phụ lục IV). Ban quản lý dự án nên thống nhất sớm với cơ quan thẩm định.

Nhóm 3 — BIM, chỉ dẫn kỹ thuật, bảo hiểm

Tình huống 10: Tòa văn phòng 9 tầng vốn tư nhân có phải làm BIM?

Công ty tư nhân xây trụ sở 9 tầng, cao 34 m, sàn 7.200 m², không tầng hầm, vốn tự có.

Cách xử lý: 9 tầng và cao 34 m đều cấp II — cấp II. Điểm a khoản 1 Điều 8 Nghị định 217 không phân biệt nguồn vốn, nên công trình xây mới cấp II này phải áp dụng BIM từ giai đoạn lập Báo cáo nghiên cứu khả thi, trừ khi thuộc các trường hợp người quyết định đầu tư được quyết định không áp dụng (theo tuyến, khu vực đặc thù, bí mật nhà nước). Môi trường dữ liệu chung (CDE) chỉ bắt buộc với công trình cấp I trở lên thuộc dự án đầu tư công, nên ở đây chỉ là khuyến khích (khoản 4 Điều 8). Chỉ dẫn kỹ thuật có thể ghi trong thuyết minh vì chưa đến cấp I. Trụ sở, văn phòng cấp II thuộc Phụ lục IV, nên thiết kế phải được thẩm tra; nhà thầu tư vấn khảo sát, thiết kế phải mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp (điểm b khoản 1 Điều 10 Luật Xây dựng).

Nhóm 4 — Bảo hành, bảo trì, an toàn

Tình huống 11: Tính tiền bảo hành cho trụ sở cấp I và nhà khách cấp III

Dự án dùng vốn ngân sách gồm trụ sở làm việc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, hợp đồng thi công 200 tỷ đồng, và nhà khách 3 tầng thuộc hợp đồng riêng 20 tỷ đồng.

Cách xử lý: Trụ sở Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là cấp I theo mục 1.1.7 Bảng 1.1; nhà khách 3 tầng là cấp III theo Bảng 2. Theo Điều 32 Nghị định 207: hợp đồng trụ sở bảo hành tối thiểu 24 tháng, tiền bảo hành tối thiểu 3% × 200 tỷ = 6 tỷ đồng; hợp đồng nhà khách bảo hành tối thiểu 12 tháng, tiền tối thiểu 5% × 20 tỷ = 1 tỷ đồng. Hình thức là tiền hoặc thư bảo lãnh bảo hành của ngân hàng (khoản 2 Điều 32). Nếu chủ đầu tư muốn bảo hành trụ sở 36 tháng, phần thời gian vượt 24 tháng phải được thỏa thuận riêng về mức tiền và cách hoàn trả (khoản 8 Điều 32).

Tình huống 12: Trường mầm non có phải lập quy trình bảo trì riêng?

Trường mầm non công lập hai tầng, đưa vào sử dụng năm 2027. Nhà thầu thiết kế hỏi có phải lập quy trình bảo trì riêng không.

Cách xử lý: Trường mầm non là cấp III với mọi quy mô (mục 1.1.1.1 Bảng 1.1). Khoản 4 Điều 34 Nghị định 207 cho phép không lập quy trình bảo trì riêng cho từng công trình cấp III trở xuống, nhưng chủ quản lý vẫn phải bảo trì theo Nghị định; có thể áp dụng tiêu chuẩn bảo trì hoặc quy trình của công trình tương tự phù hợp (khoản 5 Điều 34). Theo cách hiểu của chúng tôi, với trường học có nhiều trẻ nhỏ, chủ đầu tư vẫn nên yêu cầu nhà thầu thiết kế lập quy trình bảo trì gọn, nhất là cho mái, lan can, cầu thang, vì việc kiểm tra định kỳ cần một tài liệu cụ thể để thực hiện. Trường mầm non cấp III không thuộc Phụ lục IV (công trình giáo dục cấp II trở lên), nên không thuộc diện đánh giá an toàn định kỳ theo tiêu chí này.

Tình huống 13: Nhà thi đấu 6.000 chỗ — quan trắc, đánh giá an toàn, bảo hiểm

Tỉnh đầu tư nhà thi đấu đa năng có khán đài 6.000 chỗ, mái khung không gian nhịp 90 m.

Cách xử lý: Theo Bảng 1.1 mục 1.1.3.2, sức chứa 6 nghìn chỗ thuộc khoảng 5 ÷ 7,5 nghìn — cấp I; theo Bảng 2, nhịp 90 m — cấp II. Kết luận cấp I. Hệ quả trong khai thác: nhà thi đấu cấp I trở lên phải quan trắc trong quá trình khai thác, sử dụng (Phụ lục Thông tư 32), thông số như võng, chuyển vị của giàn mái được ghi trong quy trình bảo trì (khoản 3 Điều 6 Thông tư 32); công trình thể thao cấp II trở lên thuộc Phụ lục IV nên phải đánh giá an toàn định kỳ (khoản 4 Điều 65 Luật Xây dựng), lần đầu không quá 10 năm kể từ nghiệm thu và sau đó không quá 05 năm/lần nếu thuộc thẩm quyền quản lý của Bộ Xây dựng (Điều 4 Thông tư 33). Trong thời gian xây dựng, chủ đầu tư mua bảo hiểm công trình (điểm a khoản 1 Điều 10 Luật Xây dựng); tư vấn khảo sát, thiết kế mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp (điểm b).

Nhóm 5 — Chứng chỉ, nhân sự

Tình huống 14: Kỹ sư kết cấu tính kinh nghiệm theo cấp nào?

Một kỹ sư đã chủ trì thiết kế kết cấu hai nhà học 4 tầng, mỗi nhà thuộc một trường trung học cơ sở 1.500 học sinh. Anh muốn biết mình đủ kinh nghiệm hạng mấy.

Cách xử lý: Mỗi trường là tổ hợp cấp II theo số học sinh (≥ 1.350, mục 1.1.1.3 Bảng 1.1), nhưng từng nhà học 4 tầng là cấp III theo Bảng 2. Khoản 9 Điều 27 Nghị định 212 quy định với lĩnh vực thiết kế kết cấu, cấp được xác định ưu tiên theo quy mô kết cấu; đồng thời điểm a khoản 3 Điều 3 Thông tư 34 dùng cấp của từng công trình khi phạm vi thực hiện là một công trình. Vì vậy, theo cách hiểu của chúng tôi, kinh nghiệm được tính là 02 công trình cấp III — đáp ứng điều kiện hạng II thiết kế (“01 công trình cấp II hoặc 02 công trình cấp III”, khoản 2 Điều 36), chưa đủ hạng I. Hồ sơ kê khai nên ghi rõ số tầng, chiều cao, diện tích sàn từng nhà.

Tình huống 15: Công trình cấp IV có cần chứng chỉ hành nghề không?

Doanh nghiệp xây nhà kho một tầng 600 m², nhịp 12 m, cao 5,5 m — cấp IV. Giám đốc hỏi: công trình cấp IV có cần người có chứng chỉ hành nghề để thiết kế, giám sát không, có phải mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp không?

Cách xử lý: Có cần. Khoản 1 Điều 88 Luật Xây dựng yêu cầu chủ nhiệm, chủ trì thiết kế, giám sát thi công phải có chứng chỉ hành nghề tương ứng mà không loại trừ công trình cấp IV; các trường hợp không yêu cầu chứng chỉ được liệt kê tại khoản 3 Điều 27 Nghị định 212 (hoàn thiện, công việc không ảnh hưởng kết cấu chịu lực, viễn thông trong công trình, công viên cây xanh, chiếu sáng công cộng…), không có tiêu chí “cấp IV”. Bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp thì không bắt buộc vì ngưỡng là cấp II trở lên (điểm b khoản 1 Điều 10 Luật Xây dựng). Riêng nhà ở riêng lẻ dưới 3 tầng, không hầm, dưới 250 m², cao dưới 12 m thì chủ nhà được tự tổ chức thiết kế (điểm a khoản 2 Điều 10 Nghị định 207) — quy định này dành cho nhà ở riêng lẻ, không áp dụng cho nhà kho của doanh nghiệp.

Góc chủ đầu tư và nhà thầu

Chủ đầu tư, ban quản lý dự án nên ghi cấp dự kiến của từng công trình ngay trong nhiệm vụ thiết kế; khi thông số sát ngưỡng (7 tầng, cao 27–28 m, sàn 9.000–10.000 m², nhịp 45–50 m) thì lập bảng “nếu lên cấp II thì thêm thủ tục gì” để người quyết định đầu tư lựa chọn. Nhà thầu tư vấn tính chi phí BIM, bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp từ cấp II và chỉ dẫn kỹ thuật riêng từ cấp I. Nhà thầu thi công kiểm tra cấp từng công trình trong gói thầu để tính đúng tiền bảo hành và bố trí chỉ huy trưởng có hạng phù hợp.

Checklist xác định cấp và hệ quả theo cấp

1. Xác định công trình độc lập, tổ hợp hay dây chuyền; tra Phụ lục I và Phụ lục II, xét đủ tiêu chí, lấy cấp cao nhất.
2. Nhà cao trên 75 m: xác định nhóm F để chọn H*; nhà có tầng hầm: đối chiếu kỹ tiêu chí ngầm trên bản Công báo.
3. Ghi rõ cấp dùng cho thẩm định, cho giấy phép và cho từng hoạt động khác (Điều 3 Thông tư 34).
4. Kiểm tra công trình có thuộc Phụ lục IV Nghị định 217 hay Phụ lục IX Nghị định 207.
5. Xác định cơ quan, thời hạn thẩm định; thẩm quyền cấp phép hoặc căn cứ miễn phép kèm thông báo khởi công.
6. Từ cấp II: BIM, bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp, quy trình bảo trì riêng.
7. Từ cấp I: chỉ dẫn kỹ thuật riêng, CDE với dự án đầu tư công, bảo hành 24 tháng, 3% với vốn ngân sách.
8. Rà hạng chứng chỉ của chủ nhiệm, chủ trì, giám sát trưởng, chỉ huy trưởng, giám đốc quản lý dự án so với cấp từng công trình.

Những sai lầm thường gặp

1. Chỉ đếm số tầng, bỏ qua chiều cao mái dốc, tầng hầm, nhịp, diện tích sàn — nhà xưởng một tầng nhịp 54 m là cấp II.
2. Quên tiêu chí công năng: nhà tang lễ một tầng vẫn là cấp II; trụ sở Ủy ban nhân dân tỉnh là cấp I dù chỉ vài tầng.
3. Áp một cấp cho cả dự án, trong khi thẩm định, giấy phép, bảo hành, kinh nghiệm nhân sự dùng các quy tắc khác nhau.
4. Cho rằng cấp I tự động do Bộ thẩm định: chỉ cấp đặc biệt mới là tiêu chí kéo lên bộ.
5. Cho rằng công trình cấp IV không cần chứng chỉ hành nghề: chức danh cần chứng chỉ thì vẫn cần.
6. Coi mức bảo hành vốn ngân sách là bắt buộc với vốn tư nhân, hoặc tra theo Thông tư 06/2021/TT-BXD đã hết hiệu lực cho dự án quyết định đầu tư từ 01/7/2026.

Bồi dưỡng nghiệp vụ quản lý dự án và cập nhật văn bản xây dựng mới

Xác định đúng cấp công trình và áp dụng đúng hệ quả theo cấp là kỹ năng nền của cán bộ ban quản lý dự án, tư vấn và nhà thầu trong giai đoạn chuyển sang hệ thống Luật Xây dựng 135/2025/QH15 và các Nghị định 207, 212, 217/2026/NĐ-CP. Viện Nghiên Cứu Đào Tạo Bồi Dưỡng Cán Bộ tổ chức các khóa bồi dưỡng nghiệp vụ quản lý dự án và cập nhật văn bản quy phạm pháp luật mới về quản lý xây dựng, theo hình thức học trực tiếp, online hoặc đào tạo tại đơn vị với tình huống của chính dự án. Danh mục khóa học xem tại khóa học xây dựng.

Sau khi hoàn thành khóa học, học viên được cấp chứng nhận hoàn thành khóa học theo tên khóa học đã tham gia. Chứng nhận hoàn thành khóa học không phải chứng chỉ hành nghề hoạt động xây dựng; chứng chỉ hành nghề do cơ quan có thẩm quyền cấp theo Nghị định 212/2026/NĐ-CP.

Cần bồi dưỡng nghiệp vụ cho ban quản lý dự án, doanh nghiệp xây dựng? Viện hỗ trợ học trực tiếp, học online và tổ chức đào tạo tại đơn vị, bám theo văn bản quy phạm pháp luật hiện hành.

VIỆN NGHIÊN CỨU ĐÀO TẠO BỒI DƯỠNG CÁN BỘ

• Hotline / Zalo: 0904 889 859 (Ms. Hoa)
• Email: daotao@viendaotaocanbo.edu.vn
• Địa chỉ: BT164 Central St, Khu Sunrise L, KDT The Manor Central Park, Phường Định Công, TP. Hà Nội
• Website: https://viendaotaocanbo.edu.vn

Văn bản sử dụng trong bài

• Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 — khoản 2 Điều 6; Điều 10; Điều 23; khoản 5 Điều 26; Điều 27; Điều 29; Điều 43; khoản 4 Điều 57; khoản 2 Điều 64; Điều 65; Điều 88.
• Thông tư 34/2026/TT-BXD ngày 25/6/2026 quy định chi tiết về cấp công trình xây dựng phục vụ quản lý hoạt động xây dựng — Điều 2, 3, 4, 5; Bảng 1.1, Bảng 1.3 Phụ lục I; Bảng 2 Phụ lục II; Ví dụ 2, 3, 9 Phụ lục III.
• Nghị định 217/2026/NĐ-CP — Điều 8, 16, 24, 27, 31, 32, 33, 37, 41, 53, 73; Phụ lục IV.
• Nghị định 207/2026/NĐ-CP — Điều 10, 25, 26, 27, 32, 34, 38, 43; Phụ lục IX.
• Nghị định 212/2026/NĐ-CP — Điều 27, 34, 36, 37, 38, 41.
• Thông tư 32/2026/TT-BXD — Điều 6, Điều 7, Phụ lục; Thông tư 33/2026/TT-BXD — Điều 4.
• Thông tư 06/2021/TT-BXD (đã được sửa đổi bởi Thông tư 02/2025/TT-BXD) — đã hết hiệu lực từ ngày 01/7/2026; chỉ nhắc để xác định văn bản thay thế.

Nội dung được biên soạn bởi Ban Đào tạo – Viện Nghiên Cứu Đào Tạo Bồi Dưỡng Cán Bộ trên cơ sở đối chiếu Luật Xây dựng 135/2025/QH15, Thông tư 34/2026/TT-BXD, các Nghị định 207, 212, 217/2026/NĐ-CP và Thông tư 32, 33/2026/TT-BXD tại thời điểm 01/10/2026. Bài viết mang tính tham khảo; với dự án cụ thể, cần căn cứ hồ sơ, nguồn vốn, quy định chuyên ngành và ý kiến của cơ quan có thẩm quyền. Nghiêm cấm sao chép nội dung khi chưa được phép.