Luật Xây dựng 2025 (135/2025/QH15): điểm mới, hiệu lực, văn bản hướng dẫn và ví dụ áp dụng

Luật Xây dựng 2025 là Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, được Quốc hội khóa XV thông qua ngày 10/12/2025 tại Kỳ họp thứ 10, gồm 8 chương, 95 điều. Luật có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2026; riêng khoản 2, khoản 3 Điều 43 (miễn giấy phép xây dựng, thông báo khởi công), Điều 71 (dự án đầu tư công đặc biệt) và các khoản 3, 4, 5 Điều 95 có hiệu lực sớm từ ngày 01/01/2026 (Điều 94). Luật thay thế Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 (đã hết hiệu lực từ 01/7/2026) và được hướng dẫn bởi các Nghị định 217, 207, 206, 212/2026/NĐ-CP cùng các Thông tư 32, 33, 34/2026/TT-BXD.

Từ giữa năm 2026, gần như mọi hồ sơ xây dựng đều phải đặt câu hỏi “đang áp dụng văn bản nào”. Một ban quản lý dự án có thể vừa có hợp đồng ký trước 01/7/2026, vừa có gói thầu đang thương thảo, vừa có bản vẽ thiết kế đang chờ thẩm định. Một doanh nghiệp tư vấn có kỹ sư cầm chứng chỉ hành nghề cấp theo quy định cũ và kỹ sư khác đang chờ hồ sơ mới. Nếu chỉ nhớ “luật mới có hiệu lực từ 01/7/2026” thì dễ bỏ sót những quy định đã chạy từ 01/01/2026, hoặc nhầm mốc xử phạt.

Khó khăn thứ hai là thông tin “Luật Xây dựng 2025 có gì mới” lan truyền khá nhiều nhưng không phải chỗ nào cũng dẫn được điều khoản. Có người cho rằng luật mới “bỏ chứng chỉ hành nghề”, có người hiểu “không còn thẩm định thiết kế”. Cả hai cách hiểu đều chưa đúng nếu đọc kỹ câu chữ của luật và nghị định hướng dẫn.

Bài viết này hướng dẫn anh/chị nắm Luật Xây dựng 2025 theo bốn lớp: nhận diện văn bản và hiệu lực; bố cục 8 chương, 95 điều; những thay đổi lớn có thể kiểm chứng bằng chính câu chữ của Luật và các nghị định; hệ thống văn bản hướng dẫn và bảng tra “việc cần làm → điều luật → văn bản hướng dẫn”. Căn cứ đối chiếu gồm Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, Nghị định 217/2026/NĐ-CP, Nghị định 207/2026/NĐ-CP, Nghị định 206/2026/NĐ-CP, Nghị định 212/2026/NĐ-CP, Thông tư 32, 33, 34/2026/TT-BXD và Nghị định 339/2026/NĐ-CP về xử phạt. Cuối bài là 16 tình huống áp dụng, checklist rà soát và những sai lầm thường gặp.

Luật Xây dựng 2025 là gì? Thông tin nhận diện văn bản

“Luật Xây dựng 2025” là cách gọi phổ biến của Luật Xây dựng số 135/2025/QH15. Gọi là “2025” vì Luật được Quốc hội thông qua trong năm 2025, dù thời điểm áp dụng chính là năm 2026. Trong các nghị định hướng dẫn, Chính phủ cũng dùng cách gọi tắt này: Điều 1 Nghị định 217/2026/NĐ-CP ghi “Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 (sau đây gọi là Luật Xây dựng năm 2025)”. Vì vậy, khi gặp cụm “Luật Xây dựng năm 2025” trong văn bản, anh/chị hiểu là Luật số 135/2025/QH15.

Luật Xây dựng 2025 thay thế luật nào?

Khoản 3 Điều 94 Luật quy định: Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 đã được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Luật số 03/2016/QH14, Luật số 35/2018/QH14, Luật số 40/2019/QH14, Luật số 62/2020/QH14, Luật số 45/2024/QH15, Luật số 47/2024/QH15, Luật số 55/2024/QH15, Luật số 61/2024/QH15, Luật số 84/2025/QH15, Luật số 93/2025/QH15 và Luật số 95/2025/QH15 hết hiệu lực kể từ ngày Luật số 135/2025/QH15 có hiệu lực thi hành, tức từ 01/7/2026.

Như vậy, Luật số 135/2025/QH15 không phải là “luật sửa đổi, bổ sung” Luật 50/2014, mà là một luật thay thế toàn bộ. Từ 01/7/2026, Luật 50/2014 cùng toàn bộ các lần sửa đổi nêu trên đều đã hết hiệu lực; Luật cũ chỉ còn được nhắc tới trong những trường hợp chuyển tiếp mà Điều 95 dẫn chiếu (ví dụ hợp đồng ký trước 01/7/2026).

Phân biệt các số hiệu dễ nhầm khi tra “Luật Xây dựng 2025”

Khi tìm kiếm, nhiều người gõ “luật xây dựng 35/2025”, “luật xây dựng 84/2025”, “luật xây dựng số 90/2025”, “luật xây dựng 93/2025” hoặc “luật xây dựng 95/2025”. Đối chiếu với chính Luật số 135/2025/QH15 và các nghị định trong bộ văn bản Viện sử dụng, các số hiệu này được hiểu như sau:

Luật Xây dựng 2025 đã có văn bản hợp nhất chưa? Tải bản Word, PDF ở đâu?

Bài viết này đối chiếu trên bản Luật số 135/2025/QH15 do Quốc hội thông qua ngày 10/12/2025. Trong bộ văn bản Viện sử dụng tại thời điểm biên soạn, chưa có luật nào sửa đổi, bổ sung Luật số 135/2025/QH15 và chưa có văn bản hợp nhất. Tuy vậy, anh/chị nên tự kiểm tra lại trên nguồn chính thức trước khi trích dẫn trong hồ sơ, vì văn bản hợp nhất chỉ được lập khi có luật sửa đổi.

Với nhu cầu tải bản Word, PDF, cách an toàn là lấy văn bản từ Công báo hoặc Cơ sở dữ liệu quốc gia về văn bản pháp luật, rồi đối chiếu số hiệu, ngày thông qua và chữ ký. Bản chép lại trên các diễn đàn có thể thiếu điều khoản hoặc lẫn với dự thảo; đây là lỗi hay gặp khi gõ “luật xây dựng 2025 dự thảo” và tải nhầm bản trình Quốc hội.

Luật Xây dựng 2025 có hiệu lực khi nào? Hai mốc 01/01/2026 và 01/7/2026

Đây là nhóm câu hỏi được tìm nhiều nhất: “luật xây dựng 2025 có hiệu lực từ ngày nào”, “bao giờ có hiệu lực”, “áp dụng khi nào”, “còn hiệu lực không”. Câu trả lời nằm ở Điều 94:

• Khoản 1 Điều 94: Luật có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2026, trừ trường hợp quy định tại khoản 2.
• Khoản 2 Điều 94: khoản 2, khoản 3 Điều 43, Điều 71 và các khoản 3, 4, 5 Điều 95 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2026.
• Khoản 3 Điều 94: Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 (đã được sửa đổi, bổ sung) hết hiệu lực kể từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành.

Tại thời điểm biên soạn (tháng 10/2026), Luật số 135/2025/QH15 đang có hiệu lực toàn bộ. Câu hỏi “luật xây dựng 2025 còn hiệu lực không” vì vậy có câu trả lời là còn, và là luật xây dựng hiện hành.

Những quy định có hiệu lực từ 01/01/2026

Năm nhóm quy định được “chạy trước” sáu tháng. Điểm chung của chúng là gỡ thủ tục cho công trình đang triển khai, nên Quốc hội cho áp dụng sớm:

1. Khoản 2 Điều 43 — các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng. Gồm tám nhóm (điểm a đến điểm h), trong đó có công trình thuộc dự án đầu tư công do Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu cơ quan trung ương, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư (điểm b); công trình thuộc dự án đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi và đã được phê duyệt (điểm e); công trình cấp IV, nhà ở riêng lẻ dưới 07 tầng có tổng diện tích sàn dưới 500 m² không nằm trong các khu vực quy hoạch được liệt kê (điểm g).
2. Khoản 3 Điều 43 — thông báo khởi công. Chủ đầu tư công trình được miễn phép (trừ công trình bí mật nhà nước, khẩn cấp, cấp bách, công trình tạm và nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân) phải gửi thông báo khởi công đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương. Với công trình ở điểm b, c chỉ gửi thông báo; với công trình ở các điểm a, d, đ, e, g, h phải gửi kèm hồ sơ tương ứng với hồ sơ đề nghị cấp giấy phép (không gồm đơn).
3. Điều 71 — dự án đầu tư công đặc biệt. Cho phép người quyết định đầu tư, chủ đầu tư áp dụng trình tự rút gọn: tự quyết định dùng thiết kế cơ sở, thiết kế FEED hoặc thiết kế kỹ thuật trong Báo cáo nghiên cứu khả thi; Báo cáo phải được thẩm tra; cơ quan chuyên môn trực thuộc người quyết định đầu tư thẩm định; thiết kế bước sau có thể lập song song với thi công.
4. Khoản 3, 4, 5 Điều 95 — chuyển tiếp về giấy phép xây dựng. Công trình đã có giấy phép theo Luật 50/2014 (đã hết hiệu lực) nay thuộc diện miễn phép thì khi điều chỉnh thiết kế không phải điều chỉnh giấy phép; công trình miễn phép theo luật cũ và đủ điều kiện khởi công trước 01/01/2026 thì tiếp tục được miễn; công trình đã được cơ quan chuyên môn thông báo kết quả thẩm định thiết kế đủ điều kiện phê duyệt và đáp ứng điều kiện cấp phép thì được miễn phép; công trình thuộc dự án đã được thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh thì không phải điều chỉnh hoặc được miễn giấy phép.

Từ 01/7/2026: phần còn lại của Luật và toàn bộ hệ thống văn bản hướng dẫn

Từ 01/7/2026, toàn bộ các điều còn lại của Luật có hiệu lực. Cùng ngày, bốn nghị định và ba thông tư hướng dẫn cũng có hiệu lực (Điều 75 Nghị định 217, Điều 52 Nghị định 207, Điều 38 Nghị định 206, Điều 57 Nghị định 212, Điều 8 Thông tư 32, Điều 11 Thông tư 33, Điều 4 Thông tư 34). Đây là lý do mốc 01/7/2026 được coi là “ngày chuyển hệ thống” của ngành xây dựng.

Mốc 26/8/2026: xử phạt vi phạm hành chính không chạy cùng Luật

Một nhầm lẫn thường gặp là nghĩ xử phạt cũng đổi từ 01/7/2026. Thực tế, Nghị định 339/2026/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng có hiệu lực từ ngày 26/8/2026 và thay thế Nghị định 16/2022/NĐ-CP (đã hết hiệu lực từ 26/8/2026) theo Điều 90 Nghị định 339. Mức phạt cụ thể cho hành vi xây dựng không phép, sai phép xem bài xây dựng không phép, sai phép bị phạt bao nhiêu.

Bố cục Luật Xây dựng 2025: 8 chương, 95 điều

Với người cần “mục lục luật xây dựng 2025”, bảng dưới đây tóm tắt từng chương, phạm vi điều và nội dung chính. Cách đọc nhanh: Chương I là “từ điển và nguyên tắc”, Chương II đến Chương IV đi theo trình tự dự án (chuẩn bị → cấp phép → thi công → khai thác), Chương V là tiền và hợp đồng, Chương VI là con người, Chương VII là quản lý nhà nước, Chương VIII là hiệu lực và chuyển tiếp.

So với cách tổ chức thông thường của một luật chuyên ngành, Luật số 135 khá ngắn: 95 điều cho toàn bộ chuỗi hoạt động xây dựng. Nhiều nội dung kỹ thuật được giao Chính phủ và Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định chi tiết: khoản 4 Điều 94 liệt kê 27 điều, khoản giao Chính phủ, và nhiều điều tự giao việc ngay trong điều (khoản 3 Điều 10 về bảo hiểm, khoản 5 Điều 28 về dự án, khoản 4 Điều 84 về sửa đổi hợp đồng, khoản 7 Điều 88 về năng lực). Vì vậy, muốn áp dụng Luật đúng, anh/chị gần như luôn phải đọc kèm nghị định.

Ba điều ở Chương I nên đọc đầu tiên

Điều 3 — giải thích 30 thuật ngữ. Một số khái niệm cần nắm ngay: “hoạt động xây dựng” (khoản 1) gồm cả quản lý năng lực, quản lý chi phí, quản lý hợp đồng, quyết toán vốn; “thiết kế FEED” (khoản 12) là thiết kế kỹ thuật tổng thể cho dự án có thiết kế công nghệ; “thẩm tra” (khoản 15) và “thẩm định” (khoản 16) được tách bạch rõ; “cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng” (khoản 17) gồm Bộ Xây dựng, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Ủy ban nhân dân xã, phường, đặc khu; “vùng nguy hiểm trong thi công xây dựng” (khoản 30).

Điều 4 — áp dụng Luật Xây dựng và luật có liên quan. Nội dung hợp đồng xây dựng chưa được Luật quy định cụ thể thì áp dụng quy định về hợp đồng trong Luật Đấu thầu, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư và Bộ luật Dân sự (khoản 2). Dự án theo thủ tục đầu tư đặc biệt ưu tiên Luật Đầu tư (khoản 3); dự án đường sắt quốc gia, địa phương ưu tiên Luật Đường sắt (khoản 4). Luật, nghị quyết ban hành sau mà quy định khác thì phải nói rõ có thực hiện theo Luật Xây dựng hay không (khoản 5).

Điều 15 — mười nhóm hành vi bị nghiêm cấm. Đáng chú ý là khoản 3 (khởi công khi chưa đủ điều kiện khởi công), khoản 7 (lợi dụng cá nhân, pháp nhân khác để tham gia hoạt động xây dựng; thông đồng làm sai lệch kết quả lập dự án, khảo sát, thiết kế, giám sát) và khoản 10 (tự ý thay đổi thiết kế đã được thẩm định, phê duyệt làm ảnh hưởng đến an toàn xây dựng, môi trường, phòng cháy và chữa cháy).

Luật Xây dựng 2025 có gì mới? Những thay đổi lớn kiểm chứng được

Trước khi đi vào từng điểm, cần nói rõ cách Viện xác định “điểm mới”. Một quy định chỉ được gọi là thay đổi khi chính Luật số 135/2025/QH15 (thường là Điều 93, 94, 95) hoặc điều khoản chuyển tiếp của nghị định hướng dẫn cho thấy cách làm trước đây khác với cách làm hiện nay. Ví dụ, khoản 2 Điều 95 nhắc tới “công trình đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở theo quy định của Luật Xây dựng số 50/2014/QH13” (luật nay đã hết hiệu lực) — câu chữ này chứng minh trước đây cơ quan chuyên môn thẩm định thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở. Những nội dung không có căn cứ đối chiếu như vậy, bài viết trình bày dưới dạng “Luật Xây dựng 2025 quy định…”, không khẳng định là mới.

1. Chủ đầu tư thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau khi dự án được phê duyệt

Khoản 1 Điều 29 Luật: “Chủ đầu tư thực hiện thẩm định, kiểm soát và phê duyệt thiết kế xây dựng triển khai sau khi dự án được phê duyệt.” Điều 30 liệt kê nội dung chủ đầu tư phải thẩm định đối với công trình thuộc dự án đầu tư công: đáp ứng nhiệm vụ thiết kế; phù hợp với thiết kế tại Báo cáo nghiên cứu khả thi; tuân thủ quy chuẩn, tiêu chuẩn; đánh giá an toàn chịu lực, an toàn công trình lân cận, giải pháp phòng cháy và chữa cháy; sự phù hợp giữa khối lượng dự toán và khối lượng thiết kế, xác định giá trị dự toán; điều kiện năng lực của các chủ thể khảo sát, thiết kế, lập dự toán.

Đây là thay đổi kiểm chứng được qua khoản 2 Điều 95 (công trình đã được cơ quan chuyên môn thẩm định thiết kế theo Luật 50/2014 (đã hết hiệu lực), khi điều chỉnh thì không yêu cầu thẩm định tại cơ quan chuyên môn nữa) và khoản 5 Điều 76 Nghị định 217 (hồ sơ thiết kế đang nằm ở cơ quan chuyên môn đến 01/7/2026 chưa có kết quả thì cơ quan chuyên môn dừng thẩm định, gửi văn bản để chủ đầu tư nhận lại hồ sơ). Khoản 1 Điều 41 Nghị định 217 cụ thể hóa: chủ đầu tư thẩm định bước thiết kế được triển khai ngay trước khi lựa chọn nhà thầu thi công, nhà thầu EPC, EC, EP; các bước thiết kế còn lại chủ đầu tư quyết định việc kiểm soát theo hợp đồng. Dự toán xây dựng cũng được thẩm định cùng thiết kế này (khoản 1 Điều 16 Nghị định 206).

Cần lưu ý: “không còn thẩm định ở cơ quan chuyên môn” không có nghĩa là “không phải thẩm tra”. Công trình ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng, công trình quy mô lớn, kỹ thuật phức tạp, công trình thuộc diện thẩm định thiết kế phòng cháy và chữa cháy vẫn phải được thẩm tra thiết kế làm cơ sở cho việc thẩm định của chủ đầu tư (khoản 5 Điều 26, khoản 3 Điều 29 Luật; khoản 4 Điều 41 Nghị định 217).

2. Đổi khái niệm: “thiết kế triển khai sau khi dự án được phê duyệt”

Mục 3 Chương II của Luật mang tên “Quản lý thiết kế xây dựng triển khai sau khi dự án được phê duyệt”. Điểm b khoản 2 Điều 93 thay cụm từ “thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở” bằng “thiết kế xây dựng triển khai sau khi dự án được phê duyệt” trong Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ. Lý do có thể thấy ở khoản 4 Điều 24: theo yêu cầu dự án, người quyết định đầu tư được quyết định sử dụng thiết kế FEED hoặc thiết kế kỹ thuật thay thế cho thiết kế cơ sở trong Báo cáo nghiên cứu khả thi. Khi bước thiết kế trong Báo cáo không còn nhất thiết là thiết kế cơ sở, cách gọi “sau thiết kế cơ sở” không còn phù hợp. Điều 19 cũng liệt kê đủ các loại thiết kế: thiết kế sơ bộ, thiết kế cơ sở, thiết kế FEED, thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công và thiết kế khác.

3. Giấy phép xây dựng: có công trình trước phải xin phép nay được miễn

Khoản 3 Điều 95 viết: “Công trình xây dựng đã được cấp giấy phép xây dựng theo quy định của Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 thuộc đối tượng được miễn giấy phép xây dựng theo quy định của Luật này mà có điều chỉnh thiết kế xây dựng thì không phải điều chỉnh giấy phép xây dựng.” (Luật 50/2014 nay đã hết hiệu lực.) Câu chữ này xác nhận có những công trình trước đây phải có giấy phép nhưng theo Luật mới thì thuộc diện miễn. Danh sách miễn hiện hành nằm ở khoản 2 Điều 43 (tám điểm từ a đến h). Đổi lại, khoản 3 Điều 43 yêu cầu phần lớn công trình được miễn phải gửi thông báo khởi công, nhiều trường hợp phải kèm hồ sơ tương đương hồ sơ xin phép. Chi tiết từng trường hợp miễn xem bài miễn giấy phép xây dựng từ 2026; thủ tục xin phép, thẩm quyền, thời hạn xem bài xin giấy phép xây dựng từ 01/7/2026.

4. Kiểm tra công tác nghiệm thu chỉ còn với nhóm công trình xác định

Khoản 4 Điều 57 quy định công trình thuộc dự án quan trọng quốc gia, công trình quy mô lớn, kỹ thuật phức tạp, công trình ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng phải được cơ quan có thẩm quyền kiểm tra công tác nghiệm thu trong quá trình thi công và khi hoàn thành. Khoản 8 Điều 95 cho thấy phạm vi này khác trước: công trình khởi công trước 01/7/2026 thuộc đối tượng kiểm tra theo Luật 50/2014 (đã hết hiệu lực) nhưng không thuộc đối tượng theo Luật này thì không thực hiện kiểm tra công tác nghiệm thu; chủ đầu tư tự tổ chức quản lý chất lượng, nghiệm thu, bàn giao và chịu trách nhiệm về kết quả nghiệm thu. Khoản 3 Điều 53 Nghị định 207 nhắc lại nguyên tắc này đối với đối tượng kiểm tra theo Nghị định 06/2021/NĐ-CP (đã hết hiệu lực từ 01/7/2026). Danh mục cụ thể và thẩm quyền kiểm tra nằm ở Điều 25, Điều 26 và Phụ lục IX Nghị định 207; xem thêm bài trụ cột Nghị định 207/2026 về quản lý chất lượng công trình.

5. Chứng chỉ hành nghề: không bỏ, nhưng thu hẹp và đổi cách xét

Truy vấn “luật xây dựng 2025 bỏ chứng chỉ hành nghề” xuất hiện nhiều. Câu trả lời ngắn: không bỏ. Khoản 1 Điều 88 vẫn yêu cầu cá nhân đảm nhận các chức danh sau phải có chứng chỉ hành nghề hoạt động xây dựng: chủ nhiệm, chủ trì lập thiết kế quy hoạch đô thị và nông thôn; chủ nhiệm khảo sát xây dựng; chủ nhiệm, chủ trì thiết kế, thẩm tra thiết kế xây dựng; giám sát thi công xây dựng; chủ trì xác định, thẩm tra và quản lý chi phí đầu tư xây dựng. Chứng chỉ chia thành hạng I, II, III. Cá nhân hành nghề độc lập trong khảo sát, thiết kế, thẩm tra thiết kế, giám sát, xác định và quản lý chi phí cũng phải có chứng chỉ (Điều 90).

Điều thay đổi nằm ở ba điểm, đều kiểm chứng được qua Nghị định 212/2026/NĐ-CP:

• Chỉ huy trưởng công trường, chủ trì kiểm định xây dựng, giám đốc quản lý dự án phải đáp ứng “điều kiện năng lực, kinh nghiệm nghề nghiệp” (khoản 2 Điều 88), không thuộc danh sách chức danh phải có chứng chỉ tại khoản 1. Điều 38 Nghị định 212 quy định điều kiện hạng I, II, III cho giám đốc quản lý dự án và chỉ huy trưởng công trường.
• Không còn xét chứng chỉ quản lý dự án và định giá xây dựng cho hồ sơ tồn. Khoản 2 Điều 55 Nghị định 212: với cá nhân đã nộp hồ sơ trước 01/7/2026 đề nghị chứng chỉ hành nghề Quản lý dự án, Định giá xây dựng, cơ quan có thẩm quyền không thực hiện việc cấp chứng chỉ này. Lĩnh vực xét chứng chỉ theo Điều 28 Nghị định 212 gồm khảo sát, lập quy hoạch đô thị và nông thôn, thiết kế, giám sát thi công.
• Không còn bước sát hạch trong trình tự mới. Điều 30 Nghị định 212 quy định năng lực được đánh giá theo điều kiện chung và điều kiện kinh nghiệm; cơ quan có thẩm quyền quyết định sau khi có kết quả đánh giá của Hội đồng xét cấp chứng chỉ. Thẩm quyền thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (khoản 1 Điều 31). Chứng chỉ cấp mới có hiệu lực 10 năm (khoản 5 Điều 27). Phân tích sâu xem bài Nghị định 212/2026/NĐ-CP có gì mới.

Một điểm còn cần theo dõi: khoản 1 Điều 88 Luật vẫn liệt kê chức danh “chủ trì xác định, thẩm tra và quản lý chi phí đầu tư xây dựng”, trong khi Điều 28 Nghị định 212 không có lĩnh vực chi phí. Theo cách hiểu của chúng tôi, doanh nghiệp nên giữ nguyên chứng chỉ định giá còn hạn (khoản 5 Điều 55 Nghị định 212 cho phép tiếp tục sử dụng đến khi hết hạn) và theo dõi hướng dẫn tiếp theo của Bộ Xây dựng trước khi bố trí nhân sự chủ trì chi phí.

6. Không còn cấp huyện trong quản lý xây dựng

Khoản 17 Điều 3 xác định cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng gồm Bộ Xây dựng, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Ủy ban nhân dân xã, phường, đặc khu. Khoản 9 Điều 76 Nghị định 217 quy định dự án đã được Ủy ban nhân dân cấp huyện thực hiện nhiệm vụ quản lý đầu tư xây dựng trước 01/7/2026 thì thẩm quyền được chuyển về Ủy ban nhân dân cấp xã, cơ quan chuyên môn về xây dựng thuộc Ủy ban nhân dân cấp xã nơi thực hiện dự án. Hệ quả thực tế: Ủy ban nhân dân cấp xã cấp giấy phép cho công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ (khoản 1 Điều 53 Nghị định 217); cơ quan chuyên môn thuộc Ủy ban nhân dân cấp xã thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi của dự án do cấp xã quyết định đầu tư (khoản 4 Điều 32 Nghị định 217).

7. Liên thông với Luật Đầu tư công và Luật Phòng cháy, chữa cháy

Điều 93 sửa trực tiếp các luật khác, nên đây là thay đổi chắc chắn:

• Luật Đầu tư công: Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi dự án quan trọng quốc gia, dự án nhóm A có cấu phần xây dựng gồm thiết kế sơ bộ theo pháp luật về xây dựng; trình tự lập, thẩm định, quyết định đầu tư, điều chỉnh dự án có cấu phần xây dựng thực hiện theo pháp luật về xây dựng; bãi bỏ điểm d khoản 2 Điều 38 Luật Đầu tư công (khoản 1 Điều 93).
• Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ: cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định các nội dung về phòng cháy và chữa cháy đối với dự án thuộc diện phải thẩm định thiết kế phòng cháy khi thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi (khoản 2 Điều 93).
• Bãi bỏ khoản 1 Điều 79 Luật Điện lực và khoản 1 Điều 56 Luật Đường sắt (khoản 3, khoản 4 Điều 93).

8. Bộ văn bản hướng dẫn thay thế đồng loạt

Cùng ngày 01/7/2026, các văn bản hướng dẫn cũ được thay thế: Nghị định 217 thay Nghị định 175/2024/NĐ-CP (đã hết hiệu lực); Nghị định 207 thay Nghị định 06/2021/NĐ-CP (đã hết hiệu lực); Nghị định 206 thay Nghị định 10/2021/NĐ-CP (đã hết hiệu lực); Nghị định 212 thay Nghị định 111/2024/NĐ-CP về Hệ thống thông tin, Cơ sở dữ liệu quốc gia về hoạt động xây dựng (đã hết hiệu lực); Thông tư 33 thay Thông tư 14/2024/TT-BXD (đã hết hiệu lực); Thông tư 34 thay Thông tư 06/2021/TT-BXD về phân cấp công trình (đã hết hiệu lực); Thông tư 32 bãi bỏ các điều 2 đến 9 và Điều 19 Thông tư 10/2021/TT-BXD (các điều này đã hết hiệu lực). Nghĩa là mọi mẫu biểu, quy trình nội bộ xây dựng trên văn bản cũ đều cần rà lại.

Những quy định đáng chú ý khác của Luật Xây dựng 2025

Các nội dung dưới đây quan trọng trong thực tế, nhưng bộ văn bản Viện đối chiếu không có câu chữ để so sánh với Luật 50/2014 (đã hết hiệu lực). Vì vậy chúng tôi trình bày là “Luật Xây dựng 2025 quy định”, để anh/chị tự đối chiếu nếu cần so sánh với quy định trước đây.

• Phân loại dự án theo hình thức đầu tư (Điều 17): dự án đầu tư công; dự án PPP; dự án sử dụng chi thường xuyên, vốn ngân sách nhà nước khác ngoài đầu tư công (thực hiện như dự án đầu tư công); và “dự án đầu tư kinh doanh” cho các dự án còn lại. Theo quy mô, dự án chia thành dự án quan trọng quốc gia, nhóm A, B, C theo pháp luật về đầu tư công.
• Chủ đầu tư (Điều 9): với dự án đầu tư công, chủ đầu tư là Ban quản lý dự án trực thuộc người quyết định đầu tư hoặc cơ quan, tổ chức được giao đáp ứng điều kiện theo quy định của Chính phủ (Điều 6 Nghị định 217).
• Bảo hiểm bắt buộc (Điều 10): bảo hiểm công trình trong thời gian xây dựng do chủ đầu tư mua (được giao nhà thầu mua); bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp cho khảo sát, thiết kế công trình từ cấp II trở lên do nhà thầu tư vấn mua; bảo hiểm cho người lao động và trách nhiệm dân sự với bên thứ ba do nhà thầu thi công mua.
• Bất khả kháng và hoàn cảnh thay đổi cơ bản (Điều 13): liệt kê sự kiện bất khả kháng (thiên tai, hỏa hoạn, dịch bệnh, tình trạng khẩn cấp, đình công, phát hiện cổ vật…) và hoàn cảnh thay đổi cơ bản (Nhà nước thay đổi chính sách, pháp luật; điều kiện địa chất bất thường không lường trước…). Đây là căn cứ để sửa đổi hợp đồng (khoản 2 Điều 84), điều chỉnh dự án đầu tư công (điểm c khoản 2 Điều 28).
• Báo cáo kinh tế – kỹ thuật (khoản 2 Điều 23): chỉ lập cho dự án tôn giáo, dự án quy mô nhỏ hoặc kỹ thuật đơn giản theo quy định của Chính phủ. Khoản 2 Điều 27 Nghị định 217 cụ thể hóa, trong đó có dự án tổng mức đầu tư không quá 40 tỷ đồng (không gồm chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất). Dự án chỉ lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật không thẩm định tại cơ quan chuyên môn về xây dựng (khoản 2 Điều 27 Luật).
• Thẩm định tại cơ quan chuyên môn (Điều 27): bắt buộc với dự án đầu tư công, dự án PPP và dự án đầu tư kinh doanh quy mô lớn hoặc có công trình ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng. Thời hạn thẩm định từ 12 đến 25 ngày làm việc tùy nhóm dự án và cấp công trình, dự án quan trọng quốc gia không quá 60 ngày (Điều 37 Nghị định 217). Phân tích đầy đủ xem bài Nghị định 217/2026/NĐ-CP.
• Điều chỉnh dự án đầu tư công (khoản 2 Điều 28): năm trường hợp, gồm thay đổi chính sách làm tăng tổng mức đầu tư, điều chỉnh quy hoạch, bất khả kháng hoặc hoàn cảnh thay đổi cơ bản, yếu tố mang lại hiệu quả cao hơn, chỉ số giá vượt mức dự phòng trượt giá.
• Điều kiện khởi công (Điều 48): có mặt bằng, giấy phép (nếu phải có), thiết kế bản vẽ thi công phần khởi công đã được phê duyệt, hợp đồng với nhà thầu, đã gửi thông báo khởi công. Công trình khẩn cấp, cấp bách, dự án đầu tư công đặc biệt chỉ cần có mặt bằng (khoản 2); nhà ở riêng lẻ chỉ cần giấy phép (nếu phải có) và đất ở hợp pháp (khoản 3).
• Vùng nguy hiểm trong thi công (khoản 3, 4 Điều 51): nhà thầu xác định vùng nguy hiểm, lập biện pháp bảo đảm an toàn trình chủ đầu tư chấp thuận; nếu vùng nguy hiểm vượt ra ngoài công trường, chủ đầu tư báo cáo cơ quan chuyên môn về xây dựng.
• Đánh giá an toàn định kỳ (khoản 4 Điều 65): công trình quy mô lớn, kỹ thuật phức tạp, ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng phải được đánh giá định kỳ về an toàn trong quá trình khai thác; Thông tư 33/2026/TT-BXD hướng dẫn với công trình thuộc thẩm quyền Bộ Xây dựng.
• Trần phạt hợp đồng (khoản 3 Điều 86): với công trình tại dự án đầu tư công, dự án PPP, mức phạt hợp đồng không vượt quá 12% giá trị phần hợp đồng bị vi phạm; ngoài phạt còn phải bồi thường thiệt hại theo thỏa thuận.
• Thứ tự ưu tiên tài liệu hợp đồng (khoản 5 Điều 82): nếu các bên không thỏa thuận, thỏa thuận hợp đồng đứng đầu, tiếp theo là thông báo trúng thầu hoặc chỉ định thầu, đơn dự thầu, điều kiện cụ thể, điều kiện chung, rồi đến hồ sơ mời thầu, bản vẽ, hồ sơ dự thầu.

Hệ thống văn bản hướng dẫn Luật Xây dựng 2025

Nhóm truy vấn “nghị định hướng dẫn luật xây dựng 2025”, “thông tư hướng dẫn luật xây dựng 2025”, “luật xây dựng 2025 và các văn bản hướng dẫn” cho thấy người đọc cần một sơ đồ văn bản. Trong bộ văn bản Viện đã đối chiếu, Luật số 135/2025/QH15 hiện được hướng dẫn bởi bốn nghị định và ba thông tư sau, tất cả có hiệu lực từ 01/7/2026:

Nghị định 217/2026/NĐ-CP — “xương sống” của trình tự dự án

Nếu chỉ đọc một nghị định, hãy đọc Nghị định 217. Văn bản này quy định trình tự đầu tư xây dựng, khảo sát, các loại thiết kế, nội dung Báo cáo nghiên cứu khả thi, Báo cáo kinh tế – kỹ thuật, thẩm quyền và thời hạn thẩm định, điều chỉnh dự án, thẩm định thiết kế của chủ đầu tư, hình thức quản lý dự án, toàn bộ thủ tục giấy phép xây dựng, BIM và công trình đặc thù. Điều 8 yêu cầu áp dụng BIM cho công trình xây dựng mới từ cấp II trở lên kể từ giai đoạn lập Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc Báo cáo kinh tế – kỹ thuật (người quyết định đầu tư được quyết định không áp dụng với công trình theo tuyến, khu vực đặc thù, dự án bí mật nhà nước). Điều 74 sửa Nghị định 105/2025/NĐ-CP về phòng cháy, chữa cháy; Điều 76 có 23 khoản chuyển tiếp.

Nghị định 207/2026/NĐ-CP — chất lượng, thi công, bảo trì

Nghị định 207 quy định thí nghiệm, quan trắc, kiểm định, giám định; quản lý nhà ở riêng lẻ; điều kiện khởi công, công trường; quản lý vật liệu; trách nhiệm nhà thầu, chủ đầu tư, giám sát; các cấp nghiệm thu; kiểm tra công tác nghiệm thu; hồ sơ hoàn thành; bàn giao; bảo hành (thời hạn tối thiểu 24 tháng với công trình cấp đặc biệt, cấp I và 12 tháng với cấp còn lại dùng vốn đầu tư công, vốn ngân sách — khoản 5 Điều 32); bảo trì, đánh giá an toàn; xử lý công trình hết thời hạn sử dụng; sự cố công trình. Lưu ý đừng nhầm Nghị định 207 với Nghị định 217: hai số hiệu gần nhau nhưng phạm vi khác hẳn.

Nghị định 206/2026/NĐ-CP — chi phí đầu tư xây dựng

Nghị định 206 hướng dẫn sơ bộ tổng mức đầu tư, tổng mức đầu tư, dự toán, giá gói thầu, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn, định mức, giá và chỉ số giá xây dựng. Văn bản áp dụng bắt buộc với dự án đầu tư công, PPP, dự án dùng chi thường xuyên; dự án khác tham khảo (Điều 2). Khoản 2 Điều 1 nói rõ Nghị định không điều chỉnh giá hợp đồng, thanh toán, quyết toán hợp đồng và vốn đầu tư; các nội dung này thực hiện theo nghị định riêng về hợp đồng xây dựng, quyết toán vốn (khoản 2 Điều 38). Xem bài Nghị định 206/2026 và hệ thống quản lý chi phí.

Nghị định 212/2026/NĐ-CP — năng lực và dữ liệu

Nghị định 212 quy định Hệ thống thông tin, Cơ sở dữ liệu quốc gia về hoạt động xây dựng (mã định danh dự án, công trình, năng lực…), chứng chỉ hành nghề, điều kiện giám đốc quản lý dự án, chỉ huy trưởng công trường, công khai năng lực tổ chức và giấy phép hoạt động của nhà thầu nước ngoài. Phụ lục II về phạm vi hoạt động theo hạng cần đọc từ bản có đủ phụ lục.

Ba thông tư 32, 33, 34/2026/TT-BXD

Thông tư 32 hướng dẫn kế hoạch thí nghiệm, quan trắc trong thi công và phục vụ bảo trì, kiểm định, trình tự giám định, báo cáo công trình hết thời hạn sử dụng. Thông tư 33 hướng dẫn thời điểm, tần suất, trình tự đánh giá an toàn công trình (cấp độ 1, cấp độ 2). Thông tư 34 hướng dẫn xác định cấp công trình; Điều 3 liệt kê 15 nhóm việc dùng cấp công trình, từ thẩm quyền thẩm định, cấp phép, miễn phép đến điều kiện năng lực, BIM, bảo hành, bảo trì. Cách tra bảng cấp công trình xem bài phân cấp công trình theo Thông tư 34/2026/TT-BXD.

Những nội dung Luật giao quy định chi tiết nhưng bài viết chưa đối chiếu được văn bản

Để anh/chị không hiểu nhầm rằng bảy văn bản trên là toàn bộ, cần nói rõ: Luật còn giao Chính phủ quy định chi tiết nhiều nội dung mà bộ văn bản Viện sử dụng cho bài viết này chưa có văn bản tương ứng, tiêu biểu là hợp đồng xây dựng (khoản 4 Điều 83, khoản 4 Điều 84, Điều 82, 85, 87), bảo hiểm bắt buộc trong hoạt động xây dựng (khoản 3 Điều 10), quản lý vật liệu xây dựng (Điều 8), quản lý, khai thác công trình hạ tầng kỹ thuật (khoản 3 Điều 66). Khi xử lý các việc này, anh/chị cần tra văn bản hướng dẫn hiện hành trên nguồn chính thức; trong bài, Viện chỉ trình bày ở mức điều luật.

Bảng tra: việc cần làm → điều Luật Xây dựng 2025 → văn bản hướng dẫn

Bảng dưới đây là công cụ dùng hằng ngày: khi gặp một việc cụ thể, anh/chị tra cột đầu, đọc điều luật ở cột giữa để biết nguyên tắc, rồi mở văn bản hướng dẫn ở cột cuối để biết hồ sơ, thời hạn, mẫu biểu. Thứ tự các dòng đi theo trình tự dự án.

Các khoản của Luật Xây dựng 2025 được tra cứu nhiều

Dữ liệu gợi ý tìm kiếm cho thấy người đọc thường tra đích danh một số khoản. Dưới đây là nội dung tóm tắt, kèm cách dùng trong hồ sơ.

Khoản 2 Điều 43: tám nhóm công trình được miễn giấy phép xây dựng

• Điểm a: công trình bí mật nhà nước; công trình khẩn cấp, cấp bách; công trình thuộc dự án đầu tư công đặc biệt; dự án theo thủ tục đầu tư đặc biệt; công trình tạm; công trình trên đất quốc phòng, an ninh.
• Điểm b: công trình thuộc dự án đầu tư công do Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu các cơ quan trung ương được liệt kê, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư.
• Điểm c: công trình theo tuyến qua từ hai tỉnh trở lên; công trình theo tuyến ngoài khu vực định hướng phát triển đô thị đã có quy hoạch hoặc phương án tuyến được chấp thuận.
• Điểm d: công trình trên biển thuộc dự án ngoài khơi đã được giao khu vực biển; cảng hàng không, công trình tại cảng hàng không, công trình bảo đảm hoạt động bay.
• Điểm đ: công trình quảng cáo không thuộc diện cấp phép theo pháp luật quảng cáo; hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động.
• Điểm e: công trình thuộc dự án đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi (hoặc Báo cáo điều chỉnh) và đã được phê duyệt.
• Điểm g: công trình cấp IV, nhà ở riêng lẻ dưới 07 tầng, tổng diện tích sàn dưới 500 m², không thuộc các khu vực quy hoạch, khu chức năng, khu vực có quy chế quản lý kiến trúc được liệt kê.
• Điểm h: sửa chữa, cải tạo bên trong, hoặc mặt ngoài không tiếp giáp đường đô thị có yêu cầu quản lý kiến trúc; không đổi công năng, không ảnh hưởng kết cấu chịu lực, bảo đảm phòng cháy, môi trường, kết nối hạ tầng.

Khoản 3 Điều 43: thông báo khởi công đối với công trình được miễn phép

Công trình miễn phép vẫn phải gửi thông báo khởi công đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương (theo phân cấp của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh), trừ công trình bí mật nhà nước, khẩn cấp, cấp bách, công trình tạm và nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân. Công trình ở điểm b, c chỉ gửi thông báo; công trình ở các điểm a, d, đ, e, g, h gửi thông báo kèm hồ sơ tương ứng hồ sơ xin phép, không gồm đơn đề nghị.

Khoản 5 Điều 26: công trình bắt buộc thẩm tra thiết kế

Hai nhóm phải được thẩm tra thiết kế làm cơ sở cho việc thẩm định: (a) công trình ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng hoặc dự án có công trình quy mô lớn, kỹ thuật phức tạp — thẩm tra về an toàn công trình, tuân thủ quy chuẩn, tiêu chuẩn và nội dung khác theo hợp đồng; (b) công trình thuộc diện thẩm định thiết kế về phòng cháy và chữa cháy — thẩm tra bảo đảm yêu cầu thiết kế phòng cháy và chữa cháy.

Khoản 4 Điều 57: công trình phải được kiểm tra công tác nghiệm thu

Công trình thuộc dự án quan trọng quốc gia, quy mô lớn, kỹ thuật phức tạp, ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng. Hội đồng kiểm tra nhà nước kiểm tra công trình thuộc dự án quan trọng quốc gia, quy mô lớn, kỹ thuật phức tạp; cơ quan chuyên môn về xây dựng kiểm tra các công trình còn lại trong diện. Danh mục và thẩm quyền cụ thể: Điều 25, 26 và Phụ lục IX Nghị định 207.

Khoản 5 Điều 86: phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng xây dựng

Tranh chấp được xử lý qua tự thương lượng, hòa giải, mô hình giải quyết tranh chấp theo thông lệ quốc tế, trọng tài hoặc Tòa án. Với dự án đầu tư công, dự án PPP: nếu dùng trọng tài thì ưu tiên tổ chức trọng tài trong nước; mô hình theo thông lệ quốc tế chỉ áp dụng khi điều ước quốc tế yêu cầu hoặc được người quyết định đầu tư cho phép và được thỏa thuận trong hợp đồng; chi phí giải quyết tranh chấp của chủ đầu tư được tính vào tổng mức đầu tư.

Khoản 1 Điều 88: chức danh phải có chứng chỉ hành nghề

Danh sách chức danh và cách hiểu đã trình bày ở mục 5 phần điểm mới phía trên; đây là điều khoản trả lời câu hỏi “có bỏ chứng chỉ hành nghề không”.

Chuyển tiếp khi áp dụng Luật Xây dựng 2025: tóm tắt tám khoản của Điều 95

Bài trụ cột này chỉ tóm tắt nguyên tắc. Cách tra chuyển tiếp theo từng việc (thẩm định, giấy phép, hợp đồng, chi phí, chứng chỉ, nghiệm thu) đã được phân tích chi tiết trong bài công trình khởi công trước 01/7/2026 áp dụng nghị định nào.

1. Khoản 1: dự án, thiết kế đã phê duyệt trước 01/7/2026 không phải phê duyệt lại; hoạt động tiếp theo chưa làm thì theo Luật mới.
2. Khoản 2: thiết kế đã được cơ quan chuyên môn thẩm định theo Luật 50/2014 (đã hết hiệu lực), khi điều chỉnh không yêu cầu thẩm định tại cơ quan chuyên môn.
3. Khoản 3, 4, 5 (hiệu lực từ 01/01/2026): chuyển tiếp về giấy phép xây dựng — đã tóm tắt ở mục hiệu lực phía trên.
4. Khoản 6: Ban quản lý dự án thành lập trước 01/7/2026 không phải chuyển đổi hình thức tổ chức.
5. Khoản 7: hợp đồng ký trước 01/7/2026 thực hiện theo Luật 50/2014 (đã hết hiệu lực), nhưng được áp dụng Luật mới khi có bất khả kháng hoặc hoàn cảnh thay đổi cơ bản; hợp đồng đang đàm phán thì các bên được thỏa thuận áp dụng Luật mới, phù hợp quá trình lựa chọn nhà thầu.
6. Khoản 8: công trình khởi công trước 01/7/2026 thuộc diện kiểm tra nghiệm thu theo luật cũ nhưng không thuộc diện theo Luật mới thì không kiểm tra nữa; chủ đầu tư chịu trách nhiệm về kết quả nghiệm thu.

16 tình huống áp dụng Luật Xây dựng 2025 trong thực tế

Các tình huống dưới đây được Viện xây dựng từ những vướng mắc học viên hay hỏi trong lớp bồi dưỡng và tư vấn nghiệp vụ. Số liệu là minh họa; khi áp dụng, anh/chị cần đối chiếu hồ sơ, hợp đồng và văn bản của cơ quan có thẩm quyền liên quan đến dự án.

Nhóm 1 — Hiệu lực và văn bản áp dụng

Tình huống 1: Hợp đồng ký trước 01/7/2026 gặp bão lũ vào tháng 9/2026

Một ban quản lý dự án tỉnh ký hợp đồng thi công kè sông ngày 20/6/2026, giá trọn gói 24 tỷ đồng. Tháng 9/2026, bão lũ làm trôi một phần đê quây, nhà thầu đề nghị kéo dài tiến độ 75 ngày và bổ sung chi phí. Ban quản lý dự án băn khoăn: hợp đồng ký theo luật cũ thì có được áp dụng Luật mới không.

Cách xử lý: Khoản 7 Điều 95 quy định hợp đồng ký trước 01/7/2026 thực hiện theo Luật 50/2014 (đã hết hiệu lực), nhưng được áp dụng Luật mới khi xảy ra sự kiện bất khả kháng hoặc hoàn cảnh thay đổi cơ bản. Thiên tai là sự kiện bất khả kháng theo điểm a khoản 1 Điều 13; việc xác định phải đáp ứng điều kiện của pháp luật dân sự (khoản 3 Điều 13). Các bên có thể thỏa thuận sửa đổi hợp đồng theo điểm c khoản 2 Điều 84. Vì là dự án đầu tư công, điểm d khoản 3 Điều 84 cho phép chủ đầu tư xem xét, quyết định sửa đổi hợp đồng theo nguyên tắc không thay đổi mục tiêu, quy mô, không vượt tổng mức đầu tư được duyệt; việc sửa đổi có thể gồm cả loại hợp đồng, hình thức giá, phương pháp điều chỉnh giá. Ban quản lý dự án nên lập biên bản hiện trường, thu thập văn bản cảnh báo thiên tai của cơ quan chức năng làm chứng cứ.

Tình huống 2: Gói thầu xây lắp đang thương thảo vào ngày 01/7/2026

Một gói thầu xây lắp trường học có kết quả lựa chọn nhà thầu ngày 25/6/2026, đang thương thảo hợp đồng thì đến mốc 01/7/2026. Nhà thầu là liên danh hai công ty. Chủ đầu tư hỏi nên đưa căn cứ nào vào hợp đồng.

Cách xử lý: Câu thứ hai khoản 7 Điều 95 cho phép các bên thỏa thuận áp dụng Luật mới với hợp đồng đang đàm phán, thương thảo, chưa giao kết, bảo đảm phù hợp với quá trình lựa chọn nhà thầu và không trái quy định khác. Nếu áp dụng Luật mới, chủ đầu tư lưu ý khoản 2 Điều 80 (dự án đầu tư công phải bảo đảm đủ nguồn lực, đã hoàn thành lựa chọn nhà thầu và kết thúc đàm phán; liên danh phải có thỏa thuận liên danh và hợp đồng được ký bởi tất cả thành viên, trừ khi có thỏa thuận khác) và trần phạt hợp đồng 12% tại khoản 3 Điều 86. Theo cách hiểu của chúng tôi, nội dung hợp đồng không được làm thay đổi các điều kiện đã nêu trong hồ sơ mời thầu và hồ sơ dự thầu; các điều khoản mới chỉ nên bổ sung ở phần pháp luật áp dụng và những điểm hồ sơ mời thầu để mở.

Tình huống 3: Công trình miễn phép theo luật cũ, đủ điều kiện khởi công từ tháng 12/2025

Một doanh nghiệp có công trình kho thuộc đối tượng miễn giấy phép theo Luật 50/2014 (đã hết hiệu lực). Ngày 15/12/2025 doanh nghiệp đã có đủ mặt bằng, thiết kế bản vẽ thi công được phê duyệt và hợp đồng thi công, nhưng do vướng vốn nên tháng 02/2026 mới khởi công. Cán bộ phụ trách lo rằng từ 01/01/2026 Điều 43 Luật mới đã có hiệu lực, công trình có thể phải xin phép.

Cách xử lý: Đoạn hai khoản 3 Điều 95 (hiệu lực từ 01/01/2026): công trình thuộc đối tượng miễn giấy phép theo Luật 50/2014 (đã hết hiệu lực) và đủ điều kiện khởi công trước ngày 01/01/2026 thì được tiếp tục miễn giấy phép. Doanh nghiệp cần lưu hồ sơ chứng minh “đủ điều kiện khởi công” tại ngày 15/12/2025 (biên bản bàn giao mặt bằng, quyết định phê duyệt thiết kế, hợp đồng). Theo cách hiểu của chúng tôi, vì thời điểm khởi công thực tế sau 01/01/2026, doanh nghiệp nên gửi thông báo khởi công theo khoản 3 Điều 43 để cơ quan quản lý trật tự xây dựng địa phương có thông tin, tránh bị hiểu là khởi công không phép.

Nhóm 2 — Chuẩn bị dự án và thẩm định

Tình huống 4: Dự án 35 tỷ đồng chỉ cần lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật

Ủy ban nhân dân một xã quyết định đầu tư trường mầm non, tổng mức đầu tư 35 tỷ đồng, trong đó 3 tỷ là chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng. Công trình chính là nhà lớp học 3 tầng. Phòng kinh tế của xã hỏi có phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi và trình cơ quan chuyên môn thẩm định không.

Cách xử lý: Điểm b khoản 2 Điều 27 Nghị định 217 cho phép chỉ lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật với dự án có tổng mức đầu tư không quá 40 tỷ đồng, không gồm chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất. Dự án này (32 tỷ sau khi trừ 3 tỷ) thuộc trường hợp đó. Theo khoản 2 Điều 27 Luật, dự án chỉ lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật không phải thẩm định tại cơ quan chuyên môn về xây dựng; người quyết định đầu tư giao cơ quan chuyên môn trực thuộc thẩm định các nội dung tại khoản 3 Điều 26, trong đó điểm h yêu cầu đánh giá thiết kế bản vẽ thi công về an toàn công trình, công trình lân cận và giải pháp phòng cháy và chữa cháy. Thiết kế là một bước (bản vẽ thi công) theo khoản 1 Điều 19. Nếu công trình thuộc diện thẩm định thiết kế phòng cháy và chữa cháy thì phải thẩm tra thiết kế (điểm b khoản 5 Điều 26). Về BIM: Điều 8 Nghị định 217 chỉ bắt buộc với công trình xây dựng mới từ cấp II trở lên; nhà lớp học cần xác định cấp theo Thông tư 34 để biết có thuộc diện bắt buộc không. Nếu xã muốn kiểm soát kỹ hơn, khoản 3 Điều 27 Nghị định 217 cho phép người quyết định đầu tư quyết định lập Báo cáo nghiên cứu khả thi.

Tình huống 5: Dự án nhà xưởng của doanh nghiệp tư nhân trong khu công nghiệp

Một doanh nghiệp tư nhân đầu tư nhà xưởng sản xuất linh kiện, tổng vốn 300 tỷ đồng, trong khu công nghiệp. Chủ trương đầu tư do Ban quản lý khu công nghiệp chấp thuận. Doanh nghiệp hỏi có bắt buộc trình cơ quan chuyên môn thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi, và có phải xin giấy phép xây dựng không.

Cách xử lý: Đây là dự án đầu tư kinh doanh (điểm d khoản 1 Điều 17). Theo điểm c khoản 1 Điều 27 Luật và điểm c, d khoản 1 Điều 32 Nghị định 217, dự án đầu tư kinh doanh chỉ phải thẩm định tại cơ quan chuyên môn khi có quy mô lớn (do Quốc hội, Thủ tướng chấp thuận chủ trương hoặc có tiêu chí dự án quan trọng quốc gia) hoặc có công trình ảnh hưởng đến an toàn, lợi ích cộng đồng thuộc danh mục Phụ lục IV Nghị định 217. Doanh nghiệp cần đối chiếu nhà xưởng với Phụ lục IV (theo loại, quy mô công trình). Nếu không thuộc, người quyết định đầu tư tự tổ chức thẩm định các nội dung tại điểm a, c, d khoản 3 Điều 26 (khoản 4 Điều 26). Về giấy phép: nếu dự án được cơ quan chuyên môn (ở đây là Ban quản lý khu công nghiệp theo khoản 3 Điều 32 Nghị định 217) thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi và đã phê duyệt thì được miễn phép theo điểm e khoản 2 Điều 43, nhưng phải gửi thông báo khởi công kèm hồ sơ; nếu không, doanh nghiệp xin phép tại Ban quản lý khu công nghiệp (khoản 2 Điều 53 Nghị định 217).

Tình huống 6: Tính thời hạn thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án nhóm B

Sở Xây dựng nhận đủ hồ sơ hợp lệ Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án bệnh viện nhóm B, có nhà kỹ thuật cao cấp I, vào thứ Hai ngày 12/10/2026. Chủ đầu tư muốn lập tiến độ trình phê duyệt dự án.

Cách xử lý: Điểm c khoản 1 Điều 37 Nghị định 217: không quá 20 ngày làm việc đối với dự án nhóm B có công trình cấp I trở lên, tính từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Đếm 20 ngày làm việc từ ngày 13/10/2026, chưa tính ngày nghỉ lễ (nếu có), thời hạn rơi vào khoảng thứ Hai ngày 09/11/2026 — đây là cách tính của chúng tôi để lập kế hoạch, ngày cụ thể theo thông báo của cơ quan thẩm định. Khoản 2 Điều 37 cho phép gia hạn một lần, thời gian gia hạn không quá 20 ngày làm việc, và cơ quan thẩm định phải có văn bản nêu rõ lý do. Vì vậy, kế hoạch nên dự phòng thêm 4 tuần. Nếu dự án áp dụng BIM theo Điều 8 Nghị định 217, chủ đầu tư nộp kèm dữ liệu BIM định dạng mở IFC để tránh bị yêu cầu bổ sung.

Tình huống 7: Nhà máy dùng thiết kế FEED thay cho thiết kế cơ sở

Một tổng công ty đầu tư nhà máy xử lý hóa chất, có dây chuyền công nghệ phức tạp. Nhà thầu tư vấn đề xuất lập thiết kế FEED ngay trong Báo cáo nghiên cứu khả thi để rút ngắn thời gian đấu thầu EPC.

Cách xử lý: Khoản 4 Điều 24 cho phép người quyết định đầu tư quyết định sử dụng thiết kế FEED hoặc thiết kế kỹ thuật thay thế thiết kế cơ sở trong Báo cáo nghiên cứu khả thi. Khoản 12 Điều 3 định nghĩa thiết kế FEED là thiết kế kỹ thuật tổng thể cho dự án có thiết kế công nghệ, cụ thể hóa phương án công nghệ, thông số thiết bị, giải pháp và vật liệu chủ yếu. Sau khi dự án được phê duyệt, khoản 1 Điều 41 Nghị định 217 yêu cầu chủ đầu tư thẩm định bước thiết kế được triển khai ngay trước khi lựa chọn nhà thầu EPC; các bước sau do chủ đầu tư kiểm soát theo hợp đồng. Tổng công ty cần ghi rõ quyết định chọn loại thiết kế trong hồ sơ (quyền của người quyết định đầu tư tại điểm a khoản 1 Điều 39) và kiểm tra nội dung thiết kế FEED theo Điều 21 Nghị định 217.

Nhóm 3 — Thiết kế, giấy phép và khởi công

Tình huống 8: Hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công đang nằm ở Sở Xây dựng ngày 01/7/2026

Ban quản lý dự án huyện cũ (nay chuyển về xã) trình Sở Xây dựng thẩm định thiết kế bản vẽ thi công và dự toán đường giao thông ngày 20/6/2026. Đến 01/7/2026 chưa có thông báo kết quả.

Cách xử lý: Khoản 5 Điều 76 Nghị định 217: hồ sơ đã trình cơ quan chuyên môn thẩm định thiết kế mà đến ngày Nghị định có hiệu lực chưa có thông báo kết quả thì cơ quan chuyên môn dừng thẩm định và có văn bản gửi chủ đầu tư nhận lại hồ sơ. Khoản 5 Điều 36 Nghị định 206 quy định tương tự với dự toán. Từ đó, chủ đầu tư tự thẩm định thiết kế theo Điều 29, 30 Luật và Điều 41 Nghị định 217, thẩm định dự toán cùng thiết kế theo Điều 16 Nghị định 206, rồi phê duyệt theo Điều 42 Nghị định 217 (mẫu thông báo kết quả thẩm định: Mẫu số 12 Phụ lục I Nghị định 217). Nếu công trình thuộc diện bắt buộc thẩm tra (khoản 5 Điều 26 Luật), chủ đầu tư thuê tư vấn thẩm tra trước. Thẩm quyền quản lý trước đây của cấp huyện được chuyển về cấp xã theo khoản 9 Điều 76 Nghị định 217.

Tình huống 9: Bệnh viện tỉnh được miễn giấy phép nhưng vẫn phải gửi hồ sơ khi khởi công

Dự án bệnh viện đa khoa do Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định đầu tư, Báo cáo nghiên cứu khả thi được cơ quan chuyên môn thuộc Ủy ban nhân dân tỉnh thẩm định, dự án được phê duyệt tháng 8/2026. Ban quản lý dự án chuẩn bị khởi công tháng 11/2026.

Cách xử lý: Công trình thuộc diện miễn giấy phép theo điểm b khoản 2 Điều 43 (dự án đầu tư công do Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư) và cũng thỏa điểm e (dự án đã được cơ quan chuyên môn thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi và phê duyệt). Khoản 3 Điều 43 quy định công trình ở điểm b chỉ gửi thông báo khởi công, còn công trình ở điểm e phải gửi kèm hồ sơ. Luật không nói rõ trường hợp thỏa cả hai điểm; theo cách hiểu của chúng tôi, ban quản lý dự án nên gửi thông báo kèm hồ sơ để an toàn. Trước khi khởi công, kiểm tra đủ điều kiện tại khoản 1 Điều 48: mặt bằng, thiết kế bản vẽ thi công phần khởi công đã phê duyệt, hợp đồng với nhà thầu, đã gửi thông báo. Ngoài ra, bệnh viện có thể thuộc nhóm công trình phải kiểm tra công tác nghiệm thu theo khoản 4 Điều 57 — cần đối chiếu Điều 25 và Phụ lục IX Nghị định 207 ngay từ đầu để lập kế hoạch.

Tình huống 10: Nhà ở riêng lẻ 4 tầng trong phường phải xin phép ở đâu, mất bao lâu

Gia đình anh Minh xây nhà ở 4 tầng, tổng diện tích sàn 320 m², tại một phường nằm trong khu vực phát triển đô thị theo quy hoạch chung thành phố. Anh nghe nói “nhà dưới 7 tầng, dưới 500 m² được miễn phép”.

Cách xử lý: Điểm g khoản 2 Điều 43 chỉ miễn phép với nhà ở riêng lẻ dưới 07 tầng, tổng diện tích sàn dưới 500 m² và không thuộc các khu vực được liệt kê, trong đó có khu vực phát triển đô thị xác định trong quy hoạch chung thành phố. Nhà anh Minh vì vậy phải xin giấy phép. Thẩm quyền thuộc Ủy ban nhân dân cấp xã (khoản 1 Điều 53 Nghị định 217); hồ sơ nộp trực tuyến tại Cổng Dịch vụ công quốc gia (khoản 1 Điều 54); thời hạn 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ (điểm b khoản 1 Điều 54). Nếu nộp đủ hồ sơ ngày thứ Hai 02/11/2026, theo cách tính của chúng tôi, hạn trả kết quả vào khoảng thứ Tư 11/11/2026. Khi có giấy phép, nhà ở riêng lẻ chỉ cần thêm điều kiện xây dựng trên đất ở hợp pháp để khởi công (khoản 3 Điều 48) và không phải gửi thông báo khởi công (điểm đ khoản 1 Điều 48). Thành phần hồ sơ xem bài xin giấy phép xây dựng từ 01/7/2026.

Tình huống 11: Giấy phép đã cấp nhưng chậm khởi công

Một doanh nghiệp được cấp giấy phép xây dựng nhà xưởng ngày 20/10/2026. Do thị trường chậm lại, doanh nghiệp dự kiến khởi công vào cuối năm 2027 hoặc 2028.

Cách xử lý: Khoản 10 Điều 49 Nghị định 217: thời hạn khởi công ghi trong giấy phép không quá 12 tháng kể từ ngày cấp hoặc gia hạn. Điểm a khoản 3 Điều 63: đến thời điểm giấy phép hết hiệu lực khởi công mà chưa khởi công thì phải đề nghị gia hạn; mỗi giấy phép gia hạn tối đa 02 lần, mỗi lần 12 tháng. Như vậy, nếu gia hạn đủ hai lần, khoảng thời gian tối đa để khởi công là 36 tháng kể từ ngày cấp phép (cách tính của chúng tôi), tức khoảng tháng 10/2029. Hồ sơ gia hạn gồm đơn theo Mẫu số 02 Phụ lục II và bản chính hoặc bản sao chứng thực giấy phép (điểm b khoản 3 Điều 63). Nếu giấy phép do Ủy ban nhân dân cấp huyện trước đây cấp, việc gia hạn do Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện (khoản 22 Điều 76 Nghị định 217).

Nhóm 4 — Thi công, nghiệm thu, hợp đồng

Tình huống 12: Công trình không còn thuộc diện kiểm tra công tác nghiệm thu

Nhà văn hóa trung tâm dùng vốn ngân sách, khởi công tháng 3/2026, trước đây thuộc đối tượng cơ quan chuyên môn kiểm tra công tác nghiệm thu theo quy định cũ. Sau khi đối chiếu Điều 25 và Phụ lục IX Nghị định 207, chủ đầu tư xác định công trình không thuộc đối tượng kiểm tra theo quy định mới.

Cách xử lý: Khoản 8 Điều 95 Luật và khoản 3 Điều 53 Nghị định 207: không tiếp tục kiểm tra công tác nghiệm thu; chủ đầu tư tự tổ chức quản lý chất lượng, nghiệm thu hoàn thành, đưa vào khai thác và chịu trách nhiệm về kết quả nghiệm thu. Điều này không làm nhẹ trách nhiệm: chủ đầu tư vẫn phải bảo đảm điều kiện đưa công trình vào sử dụng (Điều 29 Nghị định 207), lập hồ sơ hoàn thành (Điều 28), bàn giao có biên bản (khoản 2 Điều 58 Luật). Chủ đầu tư nên lưu văn bản đối chiếu danh mục làm căn cứ, phòng khi thanh tra hỏi vì sao không mời cơ quan chuyên môn kiểm tra.

Tình huống 13: Dự thảo hợp đồng ghi mức phạt 15% — có hợp lệ không?

Chủ đầu tư dự án đầu tư công soạn hợp đồng thi công trị giá 18 tỷ đồng, ký sau 01/7/2026, ghi phạt chậm tiến độ “15% giá trị phần hợp đồng bị vi phạm”. Nhà thầu phản đối.

Cách xử lý: Khoản 3 Điều 86: với công trình tại dự án đầu tư công, dự án PPP, mức phạt hợp đồng không vượt quá 12% giá trị phần hợp đồng xây dựng bị vi phạm. Điều khoản 15% vượt trần, cần sửa. Ví dụ: hạng mục bị chậm có giá trị 3 tỷ đồng thì mức phạt tối đa là 3 tỷ × 12% = 360 triệu đồng. Ngoài tiền phạt, bên vi phạm còn phải bồi thường thiệt hại theo thỏa thuận trong hợp đồng (khoản 3 Điều 86), xác định theo thiệt hại thực tế hoặc mức thiệt hại định trước (khoản 2 Điều 86). Lưu ý trần 12% áp dụng cho dự án đầu tư công và PPP; dự án đầu tư kinh doanh do các bên tự thỏa thuận theo pháp luật dân sự và pháp luật liên quan.

Tình huống 14: Thời hạn bảo hành khác nhau giữa các hạng mục

Dự án bệnh viện vốn đầu tư công gồm nhà khám bệnh cấp I và nhà bảo vệ cấp IV, nghiệm thu hoàn thành cùng ngày 15/12/2026. Nhà thầu đề xuất bảo hành chung 12 tháng.

Cách xử lý: Khoản 5 Điều 32 Nghị định 207 (hướng dẫn Điều 64 Luật): thời hạn bảo hành tính từ khi chủ đầu tư nghiệm thu; không ít hơn 24 tháng đối với công trình cấp đặc biệt và cấp I, không ít hơn 12 tháng đối với cấp còn lại, khi dùng vốn đầu tư công, vốn ngân sách. Như vậy nhà khám bệnh cấp I phải bảo hành ít nhất đến 15/12/2028; nhà bảo vệ cấp IV ít nhất đến 15/12/2027. Đề xuất 12 tháng chung là không đạt với nhà khám bệnh. Khoản 3 Điều 32 cho phép thỏa thuận thời hạn bảo hành riêng cho từng hạng mục; cấp công trình xác định theo Thông tư 34.

Nhóm 5 — Năng lực và chứng chỉ hành nghề

Tình huống 15: Ba kỹ sư, ba trạng thái chứng chỉ

Một công ty tư vấn có: kỹ sư A giữ chứng chỉ định giá xây dựng hạng II còn hạn đến 2028; kỹ sư B nộp hồ sơ đề nghị chứng chỉ quản lý dự án ngày 15/6/2026, chưa có kết quả; kỹ sư C nộp hồ sơ chứng chỉ thiết kế ngày 20/6/2026, hồ sơ đủ điều kiện sát hạch.

Cách xử lý: Kỹ sư A: khoản 5 Điều 55 Nghị định 212 cho phép tiếp tục sử dụng chứng chỉ theo lĩnh vực, phạm vi ghi trên chứng chỉ đến khi hết hạn. Kỹ sư B: đoạn hai khoản 2 Điều 55 quy định cơ quan có thẩm quyền không thực hiện việc cấp chứng chỉ quản lý dự án, định giá xây dựng; nếu B muốn làm giám đốc quản lý dự án, B cần đáp ứng điều kiện năng lực, kinh nghiệm tại Điều 38 Nghị định 212 (khoản 2 Điều 88 Luật). Kỹ sư C: được xét theo Nghị định 175/2024/NĐ-CP (đã hết hiệu lực, chỉ áp dụng theo dẫn chiếu chuyển tiếp) và vì hồ sơ đủ điều kiện sát hạch nên được cấp theo nội dung đánh giá của hội đồng mà không phải sát hạch (khoản 2 Điều 55). Xem thêm bài Nghị định 212/2026 có gì mới.

Tình huống 16: Bố trí chỉ huy trưởng công trường hạng II

Nhà thầu dự thầu gói thi công công trình cấp II, cần bố trí chỉ huy trưởng hạng II. Ứng viên là kỹ sư xây dựng tốt nghiệp đại học, 5 năm kinh nghiệm, đã làm chỉ huy trưởng hai công trình cấp III.

Cách xử lý: Chỉ huy trưởng công trường không phải chức danh bắt buộc có chứng chỉ hành nghề mà phải đáp ứng điều kiện năng lực, kinh nghiệm (khoản 2 Điều 88 Luật). Điểm b khoản 1 và khoản 2 Điều 38 Nghị định 212: hạng II cần trình độ đại học, chuyên môn phù hợp theo mục 6 Phụ lục I, kinh nghiệm từ 04 năm, đã làm chỉ huy trưởng phần việc thuộc nội dung hành nghề 01 công trình cấp II hoặc 02 công trình cấp III (hoặc đã làm giám đốc quản lý dự án 01 dự án nhóm B hoặc 02 dự án nhóm C). Theo cách hiểu của chúng tôi, ứng viên đáp ứng hạng II nếu hai công trình cấp III đúng phần việc thuộc nội dung hành nghề và có hồ sơ chứng minh (quyết định bổ nhiệm, biên bản nghiệm thu có chữ ký). Phạm vi công trình được đảm nhận theo hạng xem Phụ lục II Nghị định 212; cấp công trình xác định theo Thông tư 34.

Góc chủ đầu tư, ban quản lý dự án và nhà thầu: cần làm gì khi áp dụng Luật mới

Với người quyết định đầu tư và chủ đầu tư

• Tổ chức lại bộ phận thẩm định thiết kế. Khi việc thẩm định thiết kế triển khai sau khi dự án được phê duyệt chuyển về chủ đầu tư (Điều 29 Luật), chủ đầu tư cần người đủ năng lực để thẩm định sáu nhóm nội dung tại khoản 1 Điều 30 và chịu trách nhiệm trước pháp luật về kết quả (điểm g khoản 2 Điều 40). Với công trình phức tạp, nên thuê tổ chức, cá nhân có chuyên môn tham gia thẩm định (khoản 3 Điều 41 Nghị định 217).
• Xác định sớm ba “cửa” kiểm soát của Nhà nước. Dự án có thuộc diện thẩm định tại cơ quan chuyên môn (Điều 27 Luật), công trình có thuộc diện miễn phép (khoản 2 Điều 43), công trình có thuộc diện kiểm tra công tác nghiệm thu (khoản 4 Điều 57). Ba câu trả lời này quyết định tiến độ và hồ sơ của cả dự án.
• Rà soát mẫu hợp đồng. Thứ tự ưu tiên tài liệu (khoản 5 Điều 82), trần phạt 12% với dự án đầu tư công, PPP (khoản 3 Điều 86), các trường hợp sửa đổi hợp đồng (Điều 84), tạm dừng, chấm dứt (Điều 85), quyền tự quyết toán khi bên kia không quyết toán (khoản 5 Điều 87).
• Lập kế hoạch BIM và dữ liệu. Công trình mới từ cấp II trở lên áp dụng BIM từ giai đoạn lập Báo cáo (Điều 8 Nghị định 217); dữ liệu dự án, công trình phải được cập nhật vào Hệ thống thông tin về hoạt động xây dựng theo Nghị định 212.
• Kiểm tra bảo hiểm bắt buộc. Bảo hiểm công trình trong thời gian xây dựng đối với các công trình thuộc diện tại điểm a khoản 1 Điều 10; có thể giao nhà thầu mua.

Với ban quản lý dự án

• Ban quản lý dự án thành lập trước 01/7/2026 không phải chuyển đổi hình thức tổ chức (khoản 6 Điều 95 Luật; khoản 17 Điều 76 Nghị định 217), nhưng nên rà lại tổ chức, hoạt động theo Điều 45 Nghị định 217.
• Khi không được giao làm chủ đầu tư, ban báo cáo chủ đầu tư và chịu trách nhiệm trước người quyết định đầu tư hoặc chủ đầu tư (điểm c, d khoản 2 Điều 41 Luật); phạm vi được giao nên ghi rõ bằng văn bản.

Với nhà thầu tư vấn và thi công

• Nhà thầu tư vấn khảo sát, thiết kế công trình từ cấp II trở lên mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp (điểm b khoản 1 Điều 10); nhà thầu thi công mua bảo hiểm cho người lao động và trách nhiệm dân sự với bên thứ ba (điểm c khoản 1 Điều 10).
• Nhà thầu thi công xác định vùng nguy hiểm, lập biện pháp bảo đảm an toàn trình chủ đầu tư chấp thuận và rà soát định kỳ, đột xuất (khoản 3 Điều 51).
• Tổ chức tự công khai năng lực tại https://csdlhdxd.gov.vn (Điều 41 Nghị định 212); người đại diện theo pháp luật chịu trách nhiệm về tính chính xác của thông tin.
• Khi gặp bất khả kháng hoặc hoàn cảnh thay đổi cơ bản, thông báo bằng văn bản kịp thời và lưu chứng cứ để đề nghị sửa đổi hợp đồng theo khoản 2 Điều 84.

Checklist rà soát nội bộ theo Luật Xây dựng 2025

Danh sách này giúp phòng kế hoạch, pháp chế hoặc ban quản lý dự án tự rà nhanh mức độ cập nhật luật mới của đơn vị:

1. Mọi văn bản nội bộ, mẫu tờ trình đã thay căn cứ Luật 50/2014 (đã hết hiệu lực) bằng Luật Xây dựng số 135/2025/QH15.
2. Đã thay căn cứ Nghị định 175/2024/NĐ-CP, 06/2021/NĐ-CP, 10/2021/NĐ-CP (đều đã hết hiệu lực) bằng Nghị định 217, 207, 206/2026/NĐ-CP.
3. Đã cập nhật cụm từ “thiết kế xây dựng triển khai sau khi dự án được phê duyệt” thay cho “thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở”.
4. Đã xác định cấp công trình của từng dự án theo Thông tư 34/2026/TT-BXD và ghi rõ trong hồ sơ.
5. Đã phân loại dự án theo hình thức đầu tư (Điều 17) để biết thẩm quyền, trình tự áp dụng.
6. Đã kiểm tra dự án nào chỉ cần Báo cáo kinh tế – kỹ thuật (khoản 2 Điều 23 Luật, khoản 2 Điều 27 Nghị định 217).
7. Đã có quy trình chủ đầu tư thẩm định thiết kế và dự toán (Điều 29, 30 Luật; Điều 41, 42 Nghị định 217; Điều 16 Nghị định 206).
8. Đã lập danh sách công trình thuộc diện thẩm tra bắt buộc (khoản 5 Điều 26).
9. Đã xác định công trình được miễn phép và chuẩn bị hồ sơ thông báo khởi công (khoản 2, 3 Điều 43).
10. Đã kiểm tra điều kiện khởi công trước mỗi lần khởi công (Điều 48).
11. Đã đối chiếu công trình thuộc diện kiểm tra công tác nghiệm thu (khoản 4 Điều 57; Điều 25 Nghị định 207).
12. Đã rà mẫu hợp đồng: thứ tự ưu tiên tài liệu, trần phạt 12%, sửa đổi, tạm dừng, chấm dứt, quyết toán.
13. Đã kiểm tra thời hạn bảo hành tối thiểu theo cấp công trình (Điều 32 Nghị định 207).
14. Đã rà chứng chỉ hành nghề, điều kiện năng lực của nhân sự chủ chốt theo Nghị định 212.
15. Đã công khai năng lực tổ chức trên hệ thống của Bộ Xây dựng.
16. Đã phân biệt mốc xử phạt 26/8/2026 (Nghị định 339/2026/NĐ-CP) với mốc 01/7/2026 của Luật.

Những sai lầm thường gặp khi áp dụng Luật Xây dựng 2025

1. Chỉ nhớ mốc 01/7/2026. Bỏ quên các quy định về miễn phép, thông báo khởi công, dự án đầu tư công đặc biệt và chuyển tiếp giấy phép đã có hiệu lực từ 01/01/2026 (khoản 2 Điều 94).
2. Hiểu “chủ đầu tư thẩm định thiết kế” là “không cần thẩm tra”. Công trình tại khoản 5 Điều 26 vẫn phải thẩm tra làm cơ sở thẩm định.
3. Nghĩ “miễn phép” là “không phải báo ai”. Phần lớn công trình miễn phép phải gửi thông báo khởi công, nhiều trường hợp kèm hồ sơ (khoản 3 Điều 43).
4. Khẳng định “Luật Xây dựng 2025 bỏ chứng chỉ hành nghề”. Khoản 1 Điều 88 vẫn giữ chứng chỉ cho các chức danh khảo sát, thiết kế, thẩm tra, giám sát, chi phí; chỉ chỉ huy trưởng, chủ trì kiểm định, giám đốc quản lý dự án chuyển sang điều kiện năng lực, kinh nghiệm.
5. Nhầm Nghị định 207 với Nghị định 217. Nghị định 207 về chất lượng, thi công, bảo trì; Nghị định 217 về quản lý hoạt động xây dựng (dự án, thiết kế, giấy phép).
6. Áp dụng trần phạt 12% cho mọi hợp đồng. Khoản 3 Điều 86 chỉ áp dụng với công trình tại dự án đầu tư công, dự án PPP.
7. Dùng Nghị định 206 để xử lý giá hợp đồng, thanh toán hợp đồng. Khoản 2 Điều 1 Nghị định 206 loại trừ các nội dung này.
8. Tra nhầm số hiệu luật. Gõ “luật xây dựng 90/2025” hay “95/2025” rồi trích dẫn sai; Luật Xây dựng hiện hành là Luật số 135/2025/QH15.
9. Dùng bản dự thảo. Tải “luật xây dựng 2025 dự thảo” rồi trích như luật chính thức; số điều, câu chữ có thể khác bản được thông qua.
10. Cho rằng hợp đồng ký trước 01/7/2026 chuyển hẳn sang Luật mới. Khoản 7 Điều 95: vẫn theo Luật 50/2014 (đã hết hiệu lực), chỉ áp dụng Luật mới cho bất khả kháng, hoàn cảnh thay đổi cơ bản.

Kết luận

Luật Xây dựng 2025 không chỉ là một luật mới thay số hiệu. Những thay đổi kiểm chứng được cho thấy trọng tâm dịch chuyển rõ: chủ đầu tư tự chịu trách nhiệm nhiều hơn (thẩm định thiết kế, nghiệm thu khi không thuộc diện kiểm tra), Nhà nước tập trung kiểm soát ở các “cửa” quan trọng (thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi với nhóm dự án xác định, kiểm tra nghiệm thu với công trình quy mô lớn, ảnh hưởng cộng đồng), thủ tục giấy phép được gỡ cho nhiều công trình, và năng lực cá nhân được quản lý qua dữ liệu thay vì sát hạch. Để áp dụng đúng, anh/chị nên đọc Luật cùng bốn nghị định 217, 207, 206, 212 và ba thông tư 32, 33, 34, theo bảng tra ở trên, và luôn kiểm tra điều khoản chuyển tiếp trước khi kết luận một hồ sơ áp dụng văn bản nào.

Bồi dưỡng cập nhật Luật Xây dựng 2025 cho ban quản lý dự án và doanh nghiệp

Viện Nghiên Cứu Đào Tạo Bồi Dưỡng Cán Bộ tổ chức các chương trình bồi dưỡng cập nhật văn bản quy phạm pháp luật mới về quản lý xây dựng và quản lý dự án, bám sát Luật số 135/2025/QH15 cùng các Nghị định 217, 207, 206, 212/2026/NĐ-CP và Thông tư 32, 33, 34/2026/TT-BXD. Nội dung được thiết kế theo dòng việc: chuẩn bị dự án, thẩm định, thiết kế, giấy phép, thi công, nghiệm thu, hợp đồng, năng lực, kèm tình huống chuyển tiếp như trong bài. Anh/chị có thể tham khảo khóa học cập nhật pháp luật xây dựng, các khóa học xây dựng khác, hoặc hình thức đào tạo tại đơn vị theo hồ sơ thực tế của dự án.

Sau khi hoàn thành khóa học, học viên được cấp chứng nhận hoàn thành khóa học theo tên khóa học đã tham gia. Chứng nhận hoàn thành khóa học không phải chứng chỉ hành nghề hoạt động xây dựng; chứng chỉ hành nghề do cơ quan có thẩm quyền cấp theo quy định của Luật Xây dựng và Nghị định 212/2026/NĐ-CP.

Cần cập nhật quy định xây dựng mới cho cán bộ ban quản lý dự án, phòng kế hoạch hoặc nhân sự kỹ thuật? Viện hỗ trợ học trực tiếp, học online và tổ chức lớp riêng tại đơn vị.

VIỆN NGHIÊN CỨU ĐÀO TẠO BỒI DƯỠNG CÁN BỘ

• Hotline / Zalo: 0904 889 859 (Ms. Hoa)
• Email: daotao@viendaotaocanbo.edu.vn
• Địa chỉ: BT164 Central St, Khu Sunrise L, KDT The Manor Central Park, Phường Định Công, TP. Hà Nội
• Website: https://viendaotaocanbo.edu.vn

Văn bản sử dụng trong bài

• Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 ngày 10/12/2025 — Điều 3, 4, 6, 9, 10, 13, 15, 17, 19, 23–31, 32, 39–41, 43, 48, 51, 57, 58, 64, 65, 80, 82, 84, 86–90, 93, 94, 95.
• Nghị định 217/2026/NĐ-CP ngày 19/6/2026 quy định chi tiết một số điều của Luật Xây dựng về quản lý hoạt động xây dựng — Điều 1, 8, 27, 32, 33, 37, 41, 42, 44, 49, 53, 54, 63, 75, 76.
• Nghị định 207/2026/NĐ-CP ngày 15/6/2026 quy định chi tiết một số điều của Luật Xây dựng về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng — Điều 1, 25, 26, 28, 29, 32, 52, 53.
• Nghị định 206/2026/NĐ-CP ngày 15/6/2026 quy định chi tiết về quản lý chi phí đầu tư xây dựng — Điều 1, 2, 7, 16, 36, 38.
• Nghị định 212/2026/NĐ-CP ngày 17/6/2026 quy định về điều kiện năng lực hoạt động xây dựng, Hệ thống thông tin, Cơ sở dữ liệu quốc gia về hoạt động xây dựng — Điều 1, 27, 28, 30, 31, 38, 41, 55, 57.
• Thông tư 32/2026/TT-BXD ngày 22/6/2026 — Điều 1, 8; Thông tư 33/2026/TT-BXD ngày 25/6/2026 — Điều 1, 11; Thông tư 34/2026/TT-BXD ngày 25/6/2026 — Điều 1, 3, 4.
• Nghị định 339/2026/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng — Điều 90 (hiệu lực từ 26/8/2026).
• Văn bản đã hết hiệu lực chỉ nhắc để đối chiếu chuyển tiếp: Luật Xây dựng số 50/2014/QH13; Nghị định 175/2024/NĐ-CP, 06/2021/NĐ-CP, 10/2021/NĐ-CP, 111/2024/NĐ-CP (đều đã hết hiệu lực từ 01/7/2026); Nghị định 16/2022/NĐ-CP (đã hết hiệu lực từ 26/8/2026).

Nội dung được biên soạn bởi Ban Đào tạo – Viện Nghiên Cứu Đào Tạo Bồi Dưỡng Cán Bộ trên cơ sở đối chiếu Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, các Nghị định 217, 207, 206, 212/2026/NĐ-CP, Thông tư 32, 33, 34/2026/TT-BXD và Nghị định 339/2026/NĐ-CP tại thời điểm 05/10/2026. Bài viết mang tính tham khảo; với dự án cụ thể, anh/chị căn cứ hồ sơ, hợp đồng và văn bản của cơ quan có thẩm quyền. Nghiêm cấm sao chép nội dung khi chưa được phép.