Công trình khởi công trước 01/7/2026 áp dụng nghị định nào? Chuyển tiếp Luật Xây dựng 2025, NĐ 207/217/206/212

Công trình khởi công trước 01/7/2026 không áp dụng một nghị định duy nhất. Từ 01/7/2026, Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 và các Nghị định 207/2026/NĐ-CP (chất lượng, thi công, bảo trì), 217/2026/NĐ-CP (quản lý hoạt động xây dựng), 206/2026/NĐ-CP (chi phí), 212/2026/NĐ-CP (năng lực) cùng có hiệu lực, mỗi văn bản có điều khoản chuyển tiếp riêng. Quy tắc chung: việc đã xong, đã phê duyệt thì không làm lại; việc chưa làm thì theo quy định mới; hồ sơ đang nằm ở cơ quan nhà nước thì tùy văn bản, có loại giải quyết tiếp theo quy định cũ, có loại bị dừng, trả lại.

Một ban quản lý dự án gọi đến Viện với câu hỏi rất cụ thể. Gói thầu xây lắp của họ khởi công ngày 12/3/2026, phần thân đã xong, dự kiến nghiệm thu hoàn thành vào quý IV/2026. Hồ sơ thiết kế điều chỉnh phần mái đang chuẩn bị trình. Một kỹ sư giám sát vừa nộp hồ sơ đề nghị chứng chỉ hành nghề hạng II. Gói thầu thiết bị còn đang thương thảo hợp đồng. Cán bộ phụ trách hỏi: từ ngày 01/7/2026, công trình này áp dụng nghị định nào?

Câu trả lời hay gặp trong các nhóm nghề là “khởi công trước 01/7/2026 thì cứ theo nghị định cũ, khởi công sau thì theo nghị định mới”. Cách hiểu này sai. Ngày khởi công chỉ là tiêu chí của vài khoản chuyển tiếp về kiểm tra công tác nghiệm thu. Thẩm định, giấy phép xây dựng, hợp đồng, chi phí, chứng chỉ hành nghề, cấp công trình đều lấy mốc khác: ngày quyết định đầu tư, ngày trình thẩm định, ngày nộp hồ sơ, ngày ký hợp đồng. Áp sai mốc thì hồ sơ dễ phải làm lại, chủ đầu tư dễ gặp rủi ro khi thanh tra, kiểm toán.

Bài viết này là bản cập nhật, mở rộng từ bài phân tích Điều 53 Nghị định 207/2026/NĐ-CP trước đây. Bài hướng dẫn tra quy định chuyển tiếp theo từng giai đoạn dự án, căn cứ Điều 95 Luật Xây dựng 2025, Điều 53 Nghị định 207, Điều 76 Nghị định 217, Điều 36 Nghị định 206, Điều 55 Nghị định 212, Điều 5 Thông tư 34/2026/TT-BXD, Điều 10 Thông tư 33/2026/TT-BXD và Điều 89 Nghị định 339/2026/NĐ-CP về xử phạt; kèm 16 tình huống, cây quyết định và checklist rà soát.

Công trình khởi công trước 01/7/2026 áp dụng nghị định nào? Trả lời theo từng việc

Hãy đổi câu hỏi “công trình của tôi áp dụng nghị định nào” thành “việc tôi đang làm áp dụng quy định nào, và mốc cắt là ngày nào”. Một công trình đang thi công dở có thể cùng lúc chịu quy định chuyển tiếp của năm, sáu văn bản:

Ngoài các việc có quy định chuyển tiếp riêng, mặc định từ 01/7/2026 là áp dụng văn bản mới. Nhật ký thi công, bản vẽ hoàn công, biên bản nghiệm thu, hồ sơ hoàn thành lập sau 01/7/2026 đều theo Nghị định 207/2026/NĐ-CP và phụ lục kèm theo, kể cả với công trình khởi công từ năm 2024, 2025.

Các văn bản có hiệu lực từ 01/7/2026 và điều khoản chuyển tiếp tương ứng

Bảng dưới đây giúp anh/chị biết văn bản nào thay văn bản nào, và điều khoản chuyển tiếp nằm ở đâu. Cột “văn bản bị thay” chỉ để đối chiếu: các văn bản này đã hết hiệu lực, chỉ còn được dẫn chiếu trong phạm vi mà chính điều khoản chuyển tiếp cho phép.

Lưu ý: một số quy định của Luật Xây dựng 2025 có hiệu lực từ 01/01/2026

Theo khoản 2 Điều 94 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, khoản 2, khoản 3 Điều 43 (miễn giấy phép xây dựng, thông báo khởi công), Điều 71 (dự án đầu tư công đặc biệt) và các khoản 3, 4, 5 Điều 95 (chuyển tiếp về miễn, điều chỉnh giấy phép) có hiệu lực từ 01/01/2026, sớm sáu tháng so với phần còn lại. Phần còn lại có hiệu lực từ 01/7/2026, đúng ngày Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 (đã hết hiệu lực) chấm dứt hiệu lực theo khoản 3 Điều 94.

Nghị định 207 thay thế nghị định nào? Phân biệt với Nghị định 217

Trên công cụ tìm kiếm, nhiều người hỏi “Nghị định 207 thay thế 175?” Câu trả lời là không. Theo khoản 2 Điều 52 Nghị định 207/2026/NĐ-CP, văn bản chấm dứt hiệu lực là Nghị định 06/2021/NĐ-CP (đã hết hiệu lực từ 01/7/2026), kể cả các nội dung đã được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định 35/2023/NĐ-CP, Nghị định 175/2024/NĐ-CP (đã hết hiệu lực), Nghị định 14/2026/NĐ-CP, Nghị định 67/2026/NĐ-CP. Còn Nghị định 175/2024/NĐ-CP (đã hết hiệu lực) về quản lý hoạt động xây dựng bị thay bởi Nghị định 217/2026/NĐ-CP theo khoản 2 Điều 75 Nghị định 217.

Lưu ý thêm: Nghị định 14/2026/NĐ-CP và Nghị định 67/2026/NĐ-CP không hết hiệu lực toàn bộ, vì còn nhiều nội dung khác; Nghị định 217 chỉ bãi bỏ riêng một số điều của hai văn bản này (điểm a, điểm d khoản 3 Điều 75). Khi viết căn cứ, nên ghi đúng điều, khoản thay vì ghi chung “các nghị định sửa đổi đã hết hiệu lực”. Tổng quan Nghị định 207 xem tại bài Nghị định 207/2026/NĐ-CP: những thay đổi người làm xây dựng cần cập nhật.

Bốn nguyên tắc đọc điều khoản chuyển tiếp

Trước khi tra từng việc, hãy thống nhất bốn nguyên tắc dưới đây. Đây là cách chúng tôi tổng hợp từ nội dung các điều khoản chuyển tiếp, không phải một điều luật riêng. Dùng bốn nguyên tắc này sẽ tránh được phần lớn nhầm lẫn khi đọc lẻ từng khoản.

Nguyên tắc 1: việc đã xong thì không làm lại, việc chưa làm thì theo quy định mới

Đây là tinh thần chung của khoản 1 Điều 95 Luật Xây dựng 2025: dự án đầu tư xây dựng, thiết kế xây dựng đã được phê duyệt trước ngày 01/7/2026 thì không phải phê duyệt lại; các hoạt động tiếp theo chưa thực hiện thì thực hiện theo Luật mới. Khoản 1 Điều 36 Nghị định 206 lặp lại cách làm này cho tổng mức đầu tư; khoản 2 Điều 36 cho dự toán; khoản 1, khoản 3 Điều 76 Nghị định 217 cho kết quả thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi và thiết kế.

Hệ quả: kết quả đã có (quyết định phê duyệt, thông báo kết quả thẩm định, giấy phép đã cấp) vẫn giữ giá trị. Bước kế tiếp làm sau ngày 01/7/2026 thì phải theo trình tự, thẩm quyền, biểu mẫu mới.

Nguyên tắc 2: hồ sơ đang nằm ở cơ quan nhà nước không xử lý giống nhau

Đây là chỗ hay hiểu sai nhất. Khoản 2 Điều 53 Nghị định 207 đặt nguyên tắc: hồ sơ thủ tục hành chính đã được tiếp nhận trước 01/7/2026 thì giải quyết tiếp theo quy định tại thời điểm tiếp nhận. Nhưng các văn bản khác có quy định riêng: hồ sơ thẩm định thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở và hồ sơ thẩm định dự toán đang dở bị dừng, trả lại; hồ sơ Báo cáo nghiên cứu khả thi, giấy phép xây dựng được giải quyết tiếp theo quy định cũ; hồ sơ tổng mức đầu tư được thẩm định tiếp nhưng theo nội dung mới. Chi tiết xem bảng tra ở cuối mục này. Không suy từ loại hồ sơ này sang loại hồ sơ khác.

Nguyên tắc 3: mỗi khoản có mốc cắt riêng, không suy diễn chéo

Mỗi khoản chuyển tiếp dùng một tiêu chí thời điểm riêng (cột “mốc cắt” trong bảng đầu bài). Ngày khởi công là tiêu chí của khoản 3, khoản 4 Điều 53 Nghị định 207 và khoản 8 Điều 95 Luật, về kiểm tra công tác nghiệm thu; ngày quyết định đầu tư là tiêu chí xác định loại, cấp công trình. Đừng dùng mốc của khoản này để kết luận cho khoản khác.

Nguyên tắc 4: kết luận bằng chứng từ, không bằng trí nhớ

Mỗi mốc trong bảng trên gắn với một giấy tờ tra cứu được. Không có chứng từ thì chưa kết luận được. Lỗi hay gặp là nhầm ngày ký tờ trình với ngày cơ quan tiếp nhận, hoặc không tìm được phiếu tiếp nhận có ghi ngày. Nên lập ngay bảng mốc thời gian cho từng dự án đang dở (xem checklist cuối bài).

Bảng tra: hồ sơ đang nằm ở cơ quan nhà nước ngày 01/7/2026 xử lý thế nào?

Theo cách hiểu của chúng tôi, khoản 2 Điều 53 Nghị định 207 là quy định cho các thủ tục thuộc phạm vi Nghị định 207. Hồ sơ thẩm định thiết kế, giấy phép xây dựng thuộc phạm vi Nghị định 217 nên áp dụng quy định riêng tại Điều 76 Nghị định 217. Khi có vướng mắc, chủ đầu tư nên có văn bản hỏi chính cơ quan đang giữ hồ sơ.

Luật Xây dựng 2025: tám khoản chuyển tiếp tại Điều 95

Điều 95 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 là tầng cao nhất của hệ thống chuyển tiếp; các nghị định hướng dẫn phải phù hợp với điều này. Trong bảng, “Luật 2014” là cách gọi tắt Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 và các luật sửa đổi, bổ sung (đã hết hiệu lực từ 01/7/2026).

Khoản 7 là ngoại lệ đáng chú ý: luật mới cho phép hợp đồng đã ký tiếp tục thực hiện theo luật đã hết hiệu lực, nhằm giữ ổn định quan hệ hợp đồng đã xác lập.

Điều 76 Nghị định 217: chuyển tiếp hoạt động xây dựng theo nhóm việc

Nghị định 217/2026/NĐ-CP thay Nghị định 175/2024/NĐ-CP (đã hết hiệu lực từ 01/7/2026). Điều 76 có 23 khoản, viết theo thứ tự lập pháp chứ không theo trình tự dự án, nên đọc liền một mạch rất dễ rối. Dưới đây chúng tôi gom 23 khoản thành sáu nhóm việc. Phân tích toàn văn Nghị định 217 xem tại bài Nghị định 217/2026/NĐ-CP: điểm mới, hướng dẫn áp dụng.

Nhóm 1 — Thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi và thiết kế xây dựng

• Khoản 1 — đã có thông báo kết quả thẩm định thiết kế cơ sở, Báo cáo nghiên cứu khả thi (kể cả một phần theo giai đoạn) trước 01/7/2026: không thẩm định lại; giai đoạn còn lại, điều chỉnh dự án thẩm định theo Nghị định 217. Khoản 15: dự án đã được thẩm định thiết kế cơ sở một số công trình theo Luật 2014 (đã hết hiệu lực) thì cơ quan chuyên môn chỉ thẩm định các công trình còn lại.
• Khoản 2 — Báo cáo nghiên cứu khả thi đã trình, đủ điều kiện thẩm định, chưa có kết quả: thẩm định tiếp theo Nghị định 175/2024/NĐ-CP (đã hết hiệu lực). Hồ sơ không đủ điều kiện, hoặc kết quả là chưa đủ điều kiện trình phê duyệt, thì lần thẩm định sau theo Nghị định 217.
• Khoản 3 — thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở đã thẩm định, phê duyệt trước 01/7/2026: các bước tiếp theo, phần còn lại, kể cả điều chỉnh thiết kế, theo Nghị định 217.
• Khoản 4 — đã thẩm định nhưng chưa phê duyệt: phê duyệt và các bước tiếp theo theo Nghị định 217.
• Khoản 5 — đã trình nhưng đến 01/7/2026 chưa có thông báo kết quả: cơ quan chuyên môn dừng thẩm định, có văn bản để chủ đầu tư nhận lại hồ sơ; chủ đầu tư tự thẩm định theo Luật 2025 và Điều 41 Nghị định 217.

Song song, khoản 2 Điều 95 Luật 2025 quy định thiết kế đã được cơ quan chuyên môn thẩm định theo Luật 2014 (đã hết hiệu lực), khi điều chỉnh thì không yêu cầu thẩm định tại cơ quan chuyên môn.

Nhóm 2 — Giấy phép xây dựng: hồ sơ đang nộp, giấy phép đã cấp, miễn phép

• Khoản 19 — hồ sơ cấp, điều chỉnh, gia hạn, cấp lại giấy phép đã nộp trước 01/7/2026, chưa được cấp: tiếp tục theo Nghị định 175/2024/NĐ-CP (đã hết hiệu lực). Mốc là ngày nộp hồ sơ, không phải ngày nhận giấy phép.
• Khoản 20 — dự án đã được cấp phép theo giai đoạn hoặc cho một số công trình: thẩm quyền cấp phép giai đoạn sau, công trình còn lại theo Nghị định 217. Theo Điều 53 Nghị định 217, Ủy ban nhân dân cấp xã cấp phép công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ; Ban quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế cấp phép trong phạm vi được giao; Sở Xây dựng cấp phép các công trình còn lại.
• Khoản 21 — với công trình thuộc dự án nêu tại khoản 4 (thiết kế đã thẩm định, chưa phê duyệt), quy hoạch làm căn cứ lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đồng thời là cơ sở xem xét cấp phép.

Về miễn phép, các khoản 3, 4, 5 Điều 95 Luật 2025 (bảng ở mục trên) và điểm e khoản 2 Điều 43 Luật 2025 (miễn phép cho công trình thuộc dự án đã được cơ quan chuyên môn thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi và đã phê duyệt) đều có hiệu lực từ 01/01/2026. Được miễn phép không có nghĩa là không phải làm gì: theo khoản 3 Điều 43 Luật 2025, chủ đầu tư phải gửi thông báo khởi công (trừ một số trường hợp như công trình bí mật nhà nước, khẩn cấp, cấp bách, công trình tạm, nhà ở riêng lẻ), nhiều trường hợp phải kèm hồ sơ. Chi tiết xem bài miễn giấy phép xây dựng từ 2026 và bài xin giấy phép xây dựng từ 01/7/2026.

Nhóm 3 — Thẩm quyền sau khi không còn cấp huyện

• Khoản 7 — dự án đã được cơ quan chuyên môn thẩm định trước 01/7/2026: cơ quan đã thẩm định tiếp tục thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi các giai đoạn còn lại hoặc điều chỉnh. Nếu đã được cả cơ quan thuộc bộ và thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thẩm định thì thẩm quyền theo Điều 32, 33 Nghị định 217; dự án tại Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh theo điểm e khoản 1 Điều 33.
• Khoản 8 — dự án trên địa bàn từ 02 xã, phường trở lên đã được cơ quan chuyên môn cấp huyện thẩm định: thẩm định giai đoạn còn lại, điều chỉnh thuộc cơ quan chuyên môn thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
• Khoản 9 — dự án đã được Ủy ban nhân dân cấp huyện thực hiện các nhiệm vụ quản lý đầu tư xây dựng: thẩm quyền chuyển về Ủy ban nhân dân cấp xã, cơ quan chuyên môn thuộc cấp xã tại nơi thực hiện dự án.
• Khoản 22 — điều chỉnh, gia hạn, cấp lại, thu hồi giấy phép do cấp huyện đã cấp: do Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện.

Theo cách hiểu của chúng tôi, khoản 8 là quy định riêng cho thẩm định dự án liên xã, phường nên được ưu tiên so với quy định chung tại khoản 9. Khi một dự án vừa thuộc khoản 8 vừa có nhiệm vụ quản lý khác do cấp huyện thực hiện trước đây, chủ đầu tư nên có văn bản xin ý kiến Sở Xây dựng để xác định đầu mối.

Nhóm 4 — Chủ đầu tư, Ban quản lý dự án, hình thức quản lý dự án

Cơ quan, tổ chức đã được giao làm chủ đầu tư dự án đầu tư công trước 01/7/2026 tiếp tục thực hiện nhiệm vụ (khoản 16). Ban quản lý dự án chuyên ngành, khu vực đã thành lập không phải thành lập lại, nhưng hoạt động như Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng theo Nghị định 217 (khoản 17; khoản 6 Điều 95 Luật 2025). Hình thức quản lý dự án đã áp dụng thì tiếp tục; muốn thay đổi thì làm theo Nghị định 217, Điều 44 đến Điều 48 (khoản 18). “Không phải thành lập lại” khác với “hoạt động như cũ”: quy chế, phân công nhiệm vụ, điều kiện năng lực của người phụ trách nên được rà lại theo quy định mới.

Nhóm 5 — Công trình xây dựng khẩn cấp

Dự án, công trình khẩn cấp theo điểm a khoản 1 Điều 130 Luật Xây dựng 2014 (đã hết hiệu lực) đã có lệnh xây dựng công trình khẩn cấp trước 01/7/2026 thì tiếp tục thực hiện; công việc chưa triển khai theo Nghị định 217 (khoản 10). Dự án khẩn cấp theo điểm b khoản 1 Điều 130 đã được Thủ tướng Chính phủ quyết định cơ chế đặc thù thì tiếp tục; bên được giao quản lý được quyết định áp dụng quy định về dự án, công trình cấp bách của Nghị định 217 cho công việc chưa triển khai (khoản 11).

Nhóm 6 — Các trường hợp khác

• Khoản 6 — quy hoạch vùng liên huyện còn thời hạn, quy hoạch kỹ thuật chuyên ngành còn hiệu lực được dùng làm căn cứ lập Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án hạ tầng tương ứng.
• Khoản 12 — dự án đã xác định (hoặc đã thay đổi) nguồn vốn trước 01/7/2026: công việc tiếp theo quản lý tương ứng hình thức đầu tư theo Nghị định 217.
• Khoản 13 — dự án đã được thẩm định, phê duyệt, cấp phép có nội dung công trình ngầm phù hợp quy định thì tiếp tục thực hiện.
• Khoản 14 — dự án BT chuyển tiếp theo pháp luật về PPP; các bước tiếp theo áp dụng quy định đối với dự án PPP của Nghị định 217.
• Khoản 23 — dự án khu đô thị xác định trước thời điểm Nghị định 15/2021/NĐ-CP (đã hết hiệu lực) có hiệu lực mà không đạt quy mô tại điểm 1 mục VIII Phụ lục III Nghị định 217 thì không yêu cầu thực hiện quy định riêng về khu đô thị.

Loại và cấp công trình: giữ theo thời điểm quyết định đầu tư

Cấp công trình chi phối thẩm quyền thẩm định, cấp phép, đối tượng kiểm tra nghiệm thu, năng lực nhà thầu, bảo hành, đánh giá an toàn. Để hồ sơ không mất tính nhất quán, hai văn bản cùng giữ ổn định nội dung này:

• Khoản 1 Điều 53 Nghị định 207: công trình thuộc dự án đã được quyết định đầu tư trước 01/7/2026 thì loại và cấp công trình xác định theo pháp luật tại thời điểm quyết định đầu tư.
• Khoản 1 Điều 5 Thông tư 34/2026/TT-BXD: cấp công trình thuộc dự án đã quyết định đầu tư trước ngày Thông tư có hiệu lực xác định theo pháp luật tại thời điểm quyết định đầu tư.
• Khoản 2 Điều 5 Thông tư 34: dự án đã trình thẩm định (hoặc thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh), đủ điều kiện nhưng chưa có thông báo kết quả thì xác định và áp dụng cấp công trình theo pháp luật tại thời điểm trình thẩm định. Nếu không đủ điều kiện thẩm định, hoặc kết quả là chưa đủ điều kiện trình phê duyệt, thì theo Thông tư 34.
• Khoản 3 Điều 5 Thông tư 34: công trình điều chỉnh thiết kế từ 01/7/2026: nếu điều chỉnh không làm thay đổi mức độ quan trọng, quy mô công suất, quy mô kết cấu thì cấp công trình giữ theo thời điểm quyết định đầu tư; nếu có thay đổi các yếu tố đó thì xác định lại theo Thông tư 34.

Cần tránh suy diễn ngược: khoản 1 Điều 53 Nghị định 207 chỉ giữ kết quả xác định loại và cấp. Khoản này không cho phép công tác quản lý chất lượng, nghiệm thu, hồ sơ hoàn thành tiếp tục theo Nghị định 06/2021/NĐ-CP (đã hết hiệu lực). Thông tư 06/2021/TT-BXD về phân cấp công trình (đã hết hiệu lực từ 01/7/2026) chỉ còn được dẫn chiếu như “pháp luật tại thời điểm quyết định đầu tư” cho dự án quyết định đầu tư trước mốc. Cách tra bảng phân cấp mới xem bài phân cấp công trình xây dựng theo Thông tư 34/2026/TT-BXD.

Hợp đồng xây dựng và chi phí đầu tư xây dựng

Hợp đồng đã ký và hợp đồng đang thương thảo

Theo khoản 7 Điều 95 Luật Xây dựng 2025, hợp đồng đã ký trước 01/7/2026 thực hiện theo Luật Xây dựng 2014 (đã hết hiệu lực), chỉ áp dụng Luật 2025 khi xảy ra sự kiện bất khả kháng hoặc hoàn cảnh thay đổi cơ bản; hợp đồng đang đàm phán, chưa ký thì các bên được thỏa thuận áp dụng Luật 2025, phù hợp quá trình lựa chọn nhà thầu (nếu có). Khoản 6 Điều 36 Nghị định 206 bổ sung: gói thầu đã ký hợp đồng thực hiện theo hợp đồng và pháp luật về hợp đồng xây dựng; dự án PPP đã ký hợp đồng thực hiện theo hợp đồng dự án và pháp luật về PPP.

Theo cách hiểu của chúng tôi, “thực hiện theo Luật 2014” với hợp đồng đã ký bao gồm cả các văn bản hướng dẫn về hợp đồng có hiệu lực tại thời điểm ký, trong phạm vi hợp đồng đã viện dẫn. Riêng các thủ tục hành chính phát sinh khi thực hiện hợp đồng (ví dụ thẩm định thiết kế điều chỉnh, kiểm tra công tác nghiệm thu) vẫn theo quy định chuyển tiếp của từng thủ tục, không theo luật áp dụng cho hợp đồng.

Chi phí đầu tư xây dựng theo Điều 36 Nghị định 206 (tóm tắt)

Nghị định 206/2026/NĐ-CP thay Nghị định 10/2021/NĐ-CP (đã hết hiệu lực từ 01/7/2026). Điều 36 có bảy khoản. Ý chính:

• Tổng mức đầu tư, dự toán đã phê duyệt trước 01/7/2026 thì không phải phê duyệt lại; các hoạt động quản lý chi phí tiếp theo chưa thực hiện thì theo Nghị định 206 (khoản 1, khoản 2).
• Tổng mức đầu tư, dự toán đang trình thẩm định tại 01/7/2026: xử lý theo khoản 3, 4, 5 (xem bảng “hồ sơ đang dở” ở trên); riêng dự toán đã có thông báo kết quả thẩm định thì chủ đầu tư tổng hợp ý kiến, cập nhật, thẩm định, phê duyệt theo Nghị định 206.
• Định mức, giá xây dựng, giá nhân công, giá ca máy đã ban hành, công bố trước 01/7/2026 tiếp tục được áp dụng, tham khảo cho đến khi được rà soát, cập nhật, ban hành mới và có hiệu lực (khoản 7).

Phân tích chi tiết từng khoản, kèm ví dụ về dự toán điều chỉnh, xem bài quy định chuyển tiếp về quản lý chi phí xây dựng từ ngày 01/07/2026.

Nhân sự, chứng chỉ hành nghề và dữ liệu năng lực theo Nghị định 212

Chỉ huy trưởng, giám sát trưởng có chứng chỉ cũ có được tiếp tục làm không, hồ sơ chứng chỉ đang nộp thì sao? Điều 55 Nghị định 212/2026/NĐ-CP quy định:

• Khoản 5 — cá nhân đã có chứng chỉ hành nghề theo Luật Xây dựng năm 2014 (đã hết hiệu lực) trước 01/7/2026 được tiếp tục sử dụng theo lĩnh vực, phạm vi ghi trên chứng chỉ đến khi hết hạn. Lĩnh vực nào được mở rộng phạm vi theo Nghị định 175/2024/NĐ-CP (đã hết hiệu lực) và Nghị định 212 thì áp dụng theo Nghị định 212.
• Khoản 2 — cá nhân đã nộp hồ sơ đề nghị chứng chỉ hành nghề trước 01/7/2026 được xét theo Nghị định 175/2024/NĐ-CP (đã hết hiệu lực). Hồ sơ đủ điều kiện sát hạch thì cơ quan có thẩm quyền xét theo nội dung đánh giá của hội đồng mà không phải sát hạch. Riêng đề nghị chứng chỉ quản lý dự án và định giá xây dựng thì cơ quan có thẩm quyền không cấp.
• Khoản 3 — đã sát hạch nhưng chưa đạt, còn thời hạn bảo lưu: nộp hồ sơ mới theo Nghị định 212.
• Khoản 4, khoản 6 — chứng chỉ do cơ quan thuộc Bộ Xây dựng, tổ chức xã hội – nghề nghiệp cấp trước đây được cấp lại bởi cơ quan theo khoản 1 Điều 31 Nghị định 212 khi cá nhân có nhu cầu; tổ chức xã hội – nghề nghiệp đã được công nhận tiếp tục xét hồ sơ hội viên đã nộp trước 01/7/2026.
• Khoản 1 — thủ tục đã ban hành kết quả từ 01/01/2026 đến hết 30/6/2026 mà chưa cập nhật đủ dữ liệu vào Cơ sở dữ liệu quốc gia về hoạt động xây dựng theo Nghị định 111/2024/NĐ-CP (đã hết hiệu lực từ 01/7/2026) thì tổ chức ban hành thủ tục phải cập nhật tại https://csdlhdxd.gov.vn.

Với người làm quản lý dự án, thay đổi lớn nhất là chuyển từ chứng chỉ riêng sang điều kiện năng lực. Tổng quan xem bài Nghị định 212/2026/NĐ-CP có gì mới.

Thi công, nghiệm thu và kiểm tra công tác nghiệm thu: sáu trường hợp tại Điều 53 Nghị định 207

Đây là phần mà ngày khởi công thực sự trở thành tiêu chí. Trước hết cần nắm mốc hiệu lực. Theo khoản 1 Điều 52 Nghị định 207/2026/NĐ-CP, nghị định có hiệu lực từ 01/7/2026. Theo khoản 2, Nghị định 06/2021/NĐ-CP (đã hết hiệu lực từ 01/7/2026), kể cả các nội dung đã sửa đổi, bổ sung, chấm dứt hiệu lực từ cùng ngày. Theo khoản 3, Nghị định 207 bãi bỏ Điều 8 Nghị định 140/2025/NĐ-CP, Điều 13 Nghị định 144/2025/NĐ-CP, khoản 4 Điều 9 và Điều 38 Nghị định 11/2013/NĐ-CP về quản lý đầu tư phát triển đô thị.

Hệ quả thực tế: từ 01/7/2026, phần “căn cứ pháp lý” của biên bản nghiệm thu, báo cáo hoàn thành, quyết định nội bộ không nên tiếp tục ghi “căn cứ Nghị định 06/2021/NĐ-CP” như văn bản đang có hiệu lực, vì văn bản này đã hết hiệu lực. Nếu cần nhắc để giải trình quá trình đã thực hiện, hãy ghi rõ trạng thái: Nghị định 06/2021/NĐ-CP (đã hết hiệu lực từ 01/7/2026).

Điều 53 Nghị định 207 có năm khoản, tạo ra sáu trường hợp (khoản 4 tách thành điểm a và điểm b). Khoản 3 Điều 53 còn có quy định tương ứng ở tầm luật là khoản 8 Điều 95 Luật Xây dựng 2025.

Trường hợp 1 và 2 — Khoản 1, khoản 2: cấp công trình và hồ sơ đã tiếp nhận

Khoản 1: dự án đã quyết định đầu tư trước 01/7/2026 thì loại và cấp công trình xác định theo pháp luật tại thời điểm quyết định đầu tư (đã phân tích ở mục cấp công trình). Khoản 2: hồ sơ thủ tục hành chính đã được tiếp nhận trước 01/7/2026 thì cơ quan đã tiếp nhận giải quyết tiếp theo quy định tại thời điểm tiếp nhận. Mốc là ngày tiếp nhận, không phải ngày trả kết quả: hồ sơ nộp ngày 20/6/2026, trả kết quả ngày 20/7/2026 vẫn giải quyết theo quy định tại thời điểm tiếp nhận. Sau khi có kết quả, các bước tiếp theo quay về quy định hiện hành.

Trường hợp 3 — Khoản 3: thuộc đối tượng kiểm tra theo quy định cũ, không thuộc theo Nghị định 207

Công trình khởi công trước 01/7/2026, thuộc đối tượng kiểm tra công tác nghiệm thu theo Nghị định 06/2021/NĐ-CP (đã hết hiệu lực) nhưng không thuộc đối tượng kiểm tra theo Nghị định 207 thì không tiếp tục kiểm tra công tác nghiệm thu. Chủ đầu tư tổ chức quản lý chất lượng, quản lý thi công, nghiệm thu hoàn thành theo Nghị định 207 và chịu trách nhiệm về kết quả nghiệm thu của mình. Khoản 8 Điều 95 Luật Xây dựng 2025 quy định tương tự ở tầm luật.

Công trình thuộc khoản 3 không “nhẹ việc” hơn: lớp rà soát của cơ quan nhà nước không còn, rủi ro về hồ sơ dồn về chủ đầu tư. Theo Điều 25 Nghị định 207 và khoản 4 Điều 57 Luật 2025, đối tượng kiểm tra hiện nay gồm công trình thuộc dự án quan trọng quốc gia, công trình quy mô lớn, kỹ thuật phức tạp theo Phụ lục IX Nghị định 207, và công trình có ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng. Xem thêm bài kiểm tra công tác nghiệm thu công trình theo Nghị định 207.

Trường hợp 4 — Điểm a khoản 4: thuộc đối tượng theo cả hai, đã được cơ quan thuộc bộ kiểm tra

Công trình khởi công trước 01/7/2026, thuộc đối tượng kiểm tra theo cả quy định cũ và Nghị định 207, đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thuộc bộ quản lý công trình xây dựng chuyên ngành kiểm tra trước 01/7/2026: cơ quan thuộc bộ tiếp tục kiểm tra công tác nghiệm thu hoàn thành công trình này và các công trình đã khởi công thuộc đối tượng kiểm tra còn lại của dự án, để giữ một đầu mối cho cả dự án. Ngoại lệ: trừ công trình đã được cơ quan chuyên môn thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức kiểm tra. Chứng từ cần tra: kế hoạch, thông báo, biên bản kiểm tra trước 01/7/2026, phân rõ cơ quan ban hành thuộc bộ hay thuộc tỉnh.

Trường hợp 5 — Điểm b khoản 4: phát hiện vi phạm thuộc thẩm quyền địa phương

Khi cơ quan thuộc bộ tiếp tục kiểm tra mà phát hiện vi phạm về chủ trương đầu tư, quy hoạch, đất đai, giấy phép xây dựng, phòng cháy, chữa cháy và nội dung khác thuộc thẩm quyền địa phương, cơ quan thuộc bộ thông báo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo xử lý và giao cơ quan chuyên môn về xây dựng tại địa phương kiểm tra tiếp sau khi đã khắc phục vi phạm. Mốc nghiệm thu hoàn thành khi đó phụ thuộc vào tiến độ khắc phục, không chỉ tiến độ thi công.

Trường hợp 6 — Khoản 5: công trình trong danh mục Hội đồng kiểm tra nhà nước năm 2026

Công trình thuộc danh mục do Hội đồng kiểm tra nhà nước về công tác nghiệm thu công trình xây dựng tổ chức kiểm tra năm 2026 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, đã khởi công và đã được kiểm tra công tác nghiệm thu thì Hội đồng tiếp tục kiểm tra. Ba điều kiện phải đủ cùng lúc; thiếu một điều kiện thì quay lại tra các khoản trước.

Bảng tra nhanh sáu trường hợp chuyển tiếp của Điều 53

Những việc không có ngoại lệ: hồ sơ chất lượng lập sau 01/7/2026

Điều 53 không có khoản nào cho phép giữ biểu mẫu, quy trình quản lý chất lượng cũ. Vì vậy, các phần việc phát sinh từ 01/7/2026 của công trình khởi công trước 01/7/2026 thực hiện theo Nghị định 207, trong đó:

• Nhật ký thi công và bản vẽ hoàn công theo Phụ lục II Nghị định 207 (khoản 13 Điều 15).
• Nghiệm thu công việc, nghiệm thu giai đoạn, nghiệm thu hoàn thành theo Điều 22, 23, 24 Nghị định 207.
• Hồ sơ hoàn thành công trình theo Điều 28 và Phụ lục VII Nghị định 207.
• Thông báo khởi công cho công trình, hạng mục chưa khởi công theo Điều 12 và Phụ lục V Nghị định 207.

Theo cách hiểu của chúng tôi, các biên bản, nhật ký đã lập hợp lệ trước 01/7/2026 vẫn giữ giá trị, không phải lập lại theo mẫu mới. Phần nhật ký tiếp theo từ 01/7/2026 nên ghi theo yêu cầu của Nghị định 207, có dòng ghi chú chuyển tiếp ở trang đầu tiên sau mốc. Cách tổ chức bộ hồ sơ theo hệ thống mới xem bài hồ sơ quản lý chất lượng công trình xây dựng. Với hạng mục chưa khởi công, các điều kiện khởi công mới được hướng dẫn tại bài điều kiện khởi công công trình từ 01/07/2026.

Bảo trì và đánh giá an toàn công trình đang khai thác

Với công trình đã đưa vào sử dụng, quy định chuyển tiếp đáng chú ý là Điều 10 Thông tư 33/2026/TT-BXD (áp dụng cho công trình thuộc thẩm quyền quản lý của Bộ Xây dựng; thay Thông tư 14/2024/TT-BXD, đã hết hiệu lực từ 01/7/2026).

Đợt đánh giá đã bắt đầu trước 01/7/2026 mà chưa xong thì tiếp tục theo pháp luật tại thời điểm bắt đầu; lần sau theo Thông tư 33 (khoản 1). Các công trình còn lại áp dụng Điều 4 Thông tư 33: lần đầu không quá 10 năm kể từ nghiệm thu hoàn thành, các lần sau không quá 05 năm/lần, trừ khi pháp luật chuyên ngành, tiêu chuẩn, quy chuẩn, quy trình bảo trì quy định riêng (khoản 2).

Nội dung đánh giá cấp độ 1, cấp độ 2 và hồ sơ xem bài đánh giá an toàn công trình: đối tượng, thời điểm, tần suất và hồ sơ.

Xử phạt vi phạm hành chính: mốc 26/8/2026, không phải 01/7/2026

Nghị định 339/2026/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng có hiệu lực từ 26/8/2026 và thay Nghị định 16/2022/NĐ-CP (đã hết hiệu lực từ 26/8/2026) theo Điều 90. Điều 89 quy định:

• Hành vi đã xảy ra và kết thúc trước 26/8/2026, bị phát hiện hoặc đang giải quyết khi Nghị định 339 có hiệu lực: áp dụng nghị định xử phạt có hiệu lực tại thời điểm thực hiện hành vi (khoản 1).
• Hành vi xảy ra trước 26/8/2026 nhưng vẫn đang diễn ra sau ngày đó: áp dụng Nghị định 339 (khoản 2).
• Quyết định xử phạt đã ban hành hoặc thi hành xong trước 26/8/2026 mà còn khiếu nại: áp dụng văn bản có hiệu lực tại thời điểm ban hành quyết định (khoản 3).

Ví dụ: thi công sai nội dung giấy phép từ tháng 5/2026 và đến tháng 9/2026 vẫn chưa dừng là hành vi đang diễn ra, áp dụng Nghị định 339. Theo cách hiểu của chúng tôi, nếu đã dừng và khắc phục trước 26/8/2026 thì hành vi đã kết thúc, áp dụng quy định tại thời điểm vi phạm; việc xác định do người có thẩm quyền xử phạt quyết định trên hồ sơ cụ thể.

Cây quyết định cho công trình khởi công trước 01/7/2026

Trả lời lần lượt và dừng ở nhánh khớp với hồ sơ thực tế. Mỗi việc đi một nhánh riêng; một dự án thường phải đi qua nhiều nhánh.

Bước 1 — Anh/chị đang cần xác định quy định cho việc gì?

• 1.1. Thẩm định, giấy phép xây dựng, hợp đồng, chi phí, loại và cấp công trình → Bước 2.
• 1.2. Kiểm tra công tác nghiệm thu và cơ quan kiểm tra → Bước 3.
• 1.3. Nhật ký, hoàn công, biên bản nghiệm thu, hồ sơ hoàn thành lập từ 01/7/2026 → không có ngoại lệ; theo Nghị định 207 và phụ lục.
• 1.4. Chứng chỉ hành nghề → Điều 55 Nghị định 212 (đã có chứng chỉ thì dùng đến khi hết hạn; đã nộp hồ sơ thì xét theo quy định cũ, trừ quản lý dự án và định giá).

Bước 2 — Thẩm định, giấy phép, hợp đồng, chi phí, cấp công trình: xác định trạng thái hồ sơ tại ngày 01/7/2026 (đã có kết quả, đang trình, đã nộp, đã ký, đã quyết định đầu tư) rồi tra lần lượt bảng “hồ sơ đang dở”, bảng Điều 95 Luật 2025, bảng Điều 76 Nghị định 217 và mục cấp công trình ở trên. Ba câu hỏi kiểm tra nhanh:

• Hồ sơ đang nằm ở cơ quan nhà nước có thuộc loại bị dừng, trả lại không (thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở, dự toán)?
• Cơ quan từng thẩm định, cấp phép có phải cấp huyện (cũ) không? Nếu có, tra khoản 8, 9, 22 Điều 76.
• Thiết kế điều chỉnh có làm thay đổi mức độ quan trọng, quy mô công suất, quy mô kết cấu không? Nếu có, xác định lại cấp công trình theo Thông tư 34.

Bước 3 — Kiểm tra công tác nghiệm thu.

• 3.1. Khởi công từ 01/7/2026 → không thuộc Điều 53; theo Điều 25, 26 Nghị định 207.
• 3.2. Khởi công trước 01/7/2026 và thuộc danh mục Hội đồng kiểm tra nhà nước năm 2026, đã được kiểm tra → Hội đồng tiếp tục kiểm tra (k5). Dừng.
• 3.3. Thuộc đối tượng kiểm tra theo quy định cũ, không thuộc theo Nghị định 207 → không kiểm tra; chủ đầu tư tự chịu trách nhiệm (k3; k8 Đ95 Luật). Dừng.
• 3.4. Thuộc đối tượng theo cả hai, đã được cơ quan thuộc bộ kiểm tra → cơ quan thuộc bộ tiếp tục kiểm tra công trình đó và các công trình đã khởi công thuộc đối tượng còn lại của dự án (điểm a k4); nếu phát hiện vi phạm thuộc thẩm quyền địa phương → điểm b k4.
• 3.5. Đã được cơ quan thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh kiểm tra → không chuyển về bộ (ngoại lệ điểm a k4).
• 3.6. Thuộc đối tượng theo cả hai nhưng chưa cơ quan nào kiểm tra; hoặc không thuộc theo quy định cũ nhưng thuộc theo Nghị định 207 → Điều 53 không đặt ngoại lệ; xác định thẩm quyền kiểm tra theo Điều 26 Nghị định 207 và nên trao đổi trước với cơ quan chuyên môn.

16 tình huống thực tế theo giai đoạn dự án

Các tình huống dưới đây được xây dựng từ vướng mắc học viên nêu trong các lớp bồi dưỡng của Viện. Số liệu đã thay đổi để minh họa, không phản ánh một dự án cụ thể và không thay thế việc xem xét hồ sơ thực tế.

Nhóm 1 — Chuẩn bị dự án và thẩm định

Tình huống 1: Dự án phân kỳ, giai đoạn 1 đã thẩm định, giai đoạn 2 trình sau 01/7/2026

Dự án đường liên xã khoảng 380 tỷ đồng, chia hai giai đoạn. Tháng 11/2025, Sở Xây dựng thông báo kết quả thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi giai đoạn 1; dự án được phê duyệt tháng 12/2025, giai đoạn 1 khởi công tháng 02/2026. Tháng 9/2026, chủ đầu tư chuẩn bị hồ sơ giai đoạn 2.

Cách xử lý: Giai đoạn 1 không thẩm định lại, dự án không phê duyệt lại (khoản 1 Điều 76 Nghị định 217; khoản 1 Điều 95 Luật 2025). Giai đoạn 2 thẩm định theo Nghị định 217, do Sở Xây dựng (cơ quan đã thẩm định) tiếp tục thẩm định (điểm a khoản 7 Điều 76). Cấp công trình giữ theo thời điểm quyết định đầu tư tháng 12/2025 (khoản 1 Điều 5 Thông tư 34), trừ khi giai đoạn 2 điều chỉnh làm thay đổi quy mô kết cấu, quy mô công suất.

Tình huống 2: Báo cáo nghiên cứu khả thi trình ngày 22/6/2026, đến 01/7 chưa có kết quả

Ban quản lý dự án trình thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi trường trung học (4 khối nhà, 4 tầng) ngày 22/6/2026; cơ quan chuyên môn xác nhận hồ sơ đủ điều kiện thẩm định ngày 26/6/2026. Ban hỏi có phải rút về lập lại theo Nghị định 217 không.

Cách xử lý: Không. Hồ sơ đủ điều kiện nên cơ quan chuyên môn thẩm định tiếp theo Nghị định 175/2024/NĐ-CP (đã hết hiệu lực) (khoản 2 Điều 76 Nghị định 217); cấp công trình theo pháp luật tại thời điểm trình thẩm định (khoản 2 Điều 5 Thông tư 34). Nếu kết quả là “chưa đủ điều kiện để tổng hợp, trình phê duyệt” thì lần trình lại theo Nghị định 217 và Thông tư 34. Phần tổng mức đầu tư được thẩm định theo nội dung Nghị định 206 (khoản 3 Điều 36 Nghị định 206). Ban nên lưu văn bản xác nhận đủ điều kiện thẩm định làm chứng từ chuyển tiếp.

Tình huống 3: Dự án do cơ quan chuyên môn cấp huyện cũ thẩm định, nay điều chỉnh

Dự án kè chống sạt lở qua 3 xã, Báo cáo nghiên cứu khả thi do cơ quan chuyên môn cấp huyện (cũ) thẩm định năm 2024, khởi công tháng 3/2026. Tháng 8/2026, do thay đổi địa chất, chủ đầu tư phải điều chỉnh dự án và không biết trình ai.

Cách xử lý: Dự án thuộc địa bàn từ 02 xã trở lên, đã được cấp huyện thẩm định, nên thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh thuộc cơ quan chuyên môn thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (khoản 8 Điều 76 Nghị định 217), nội dung theo Nghị định 217. Nếu dự án chỉ trên một xã và cấp huyện trước đây thực hiện nhiệm vụ quản lý đầu tư xây dựng, thẩm quyền chuyển về Ủy ban nhân dân cấp xã (khoản 9). Điều chỉnh làm thay đổi quy mô kết cấu thì xác định lại cấp công trình theo Thông tư 34 (điểm b khoản 3 Điều 5).

Nhóm 2 — Thiết kế và giấy phép xây dựng

Tình huống 4: Thiết kế bản vẽ thi công đang trình Sở, bị trả hồ sơ

Chủ đầu tư trình thiết kế bản vẽ thi công nhà xưởng số 2 (khung thép, khẩu độ 36 m) lên Sở Xây dựng ngày 15/6/2026. Ngày 08/7/2026, Sở có văn bản dừng thẩm định, đề nghị nhận lại hồ sơ. Chủ đầu tư hỏi văn bản của Sở có đúng không.

Cách xử lý: Đúng quy định (khoản 5 Điều 76 Nghị định 217). Chủ đầu tư tự thẩm định thiết kế theo Luật 2025 và Điều 41 Nghị định 217, rồi phê duyệt theo Điều 42; có thể dùng báo cáo thẩm tra đã có (nếu đáp ứng) làm đầu vào để không chậm tiến độ. Theo cách hiểu của chúng tôi, tờ trình thẩm định nội bộ nên ghi rõ lý do chuyển tiếp và số văn bản trả hồ sơ của Sở, để có căn cứ khi kiểm toán, thanh tra.

Tình huống 5: Điều chỉnh thiết kế đã được cơ quan chuyên môn thẩm định trước 01/7/2026

Trụ sở 9 tầng có thiết kế kỹ thuật được cơ quan chuyên môn thẩm định tháng 4/2025, khởi công tháng 8/2025. Tháng 9/2026, chủ đầu tư muốn đổi kết cấu mái từ bê tông sang khung thép, không đổi số tầng, chiều cao, công năng.

Cách xử lý: Không yêu cầu thẩm định tại cơ quan chuyên môn (khoản 2 Điều 95 Luật 2025). Việc điều chỉnh theo Nghị định 217 (khoản 3 Điều 76; Điều 43): chỉ điều chỉnh trong các trường hợp tại khoản 1 Điều 31 Luật 2025; theo cách hiểu của chúng tôi, chủ đầu tư thẩm định, phê duyệt thiết kế điều chỉnh như khoản 4 Điều 43. Cũng theo cách hiểu của chúng tôi, thay kết cấu mái không làm thay đổi “quy mô kết cấu” nên cấp công trình giữ theo thời điểm quyết định đầu tư (điểm a khoản 3 Điều 5 Thông tư 34). Về giấy phép: nếu công trình nay thuộc diện miễn phép thì không phải điều chỉnh giấy phép (khoản 3 Điều 95 Luật 2025); nếu không, đối chiếu khoản 1 Điều 63 Nghị định 217 (thay đổi giải pháp kết cấu chính, số tầng, diện tích, vị trí, kiến trúc mặt ngoài ở khu vực có yêu cầu quản lý kiến trúc, phân khu chức năng chính thì phải điều chỉnh giấy phép).

Tình huống 6: Hồ sơ cấp giấy phép xây dựng nộp ngày 25/6/2026

Doanh nghiệp nộp hồ sơ cấp phép tòa văn phòng 12 tầng tại Sở Xây dựng ngày 25/6/2026. Ngày 03/7/2026, Sở đề nghị bổ sung hồ sơ. Bổ sung theo Nghị định 217 hay quy định cũ?

Cách xử lý: Theo quy định cũ: hồ sơ nộp trước 01/7/2026, chưa được cấp thì tiếp tục theo Nghị định 175/2024/NĐ-CP (đã hết hiệu lực) (khoản 19 Điều 76 Nghị định 217). Nếu dự án đã được cơ quan chuyên môn thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi và phê duyệt, doanh nghiệp có thể cân nhắc trường hợp miễn phép tại điểm e khoản 2 Điều 43 Luật 2025. Điều 76 không quy định việc rút hồ sơ; theo cách hiểu của chúng tôi, doanh nghiệp có thể rút hồ sơ và gửi thông báo khởi công kèm hồ sơ theo khoản 3 Điều 43 Luật 2025, nhưng nên trao đổi bằng văn bản với Sở Xây dựng trước.

Tình huống 7: Nhà xưởng đã có giấy phép theo luật cũ, nay thuộc diện miễn phép

Nhà xưởng 2 tầng trong cụm công nghiệp có giấy phép tháng 10/2025; dự án đã được cơ quan chuyên môn thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi và phê duyệt; khởi công tháng 11/2025. Tháng 7/2026, chủ đầu tư muốn mở thêm hai cửa xuất hàng và đổi vị trí cầu thang thoát hiểm.

Cách xử lý: Công trình đã có giấy phép theo Luật 2014 (đã hết hiệu lực), nay thuộc diện miễn phép theo điểm e khoản 2 Điều 43 Luật 2025, nên điều chỉnh thiết kế không phải điều chỉnh giấy phép (khoản 3 Điều 95 Luật 2025). Nhưng việc đổi vị trí cầu thang thoát hiểm liên quan đến phòng cháy, chữa cháy: chủ đầu tư phải thẩm định, phê duyệt thiết kế điều chỉnh theo Điều 43 Nghị định 217 và bảo đảm yêu cầu phòng cháy, chữa cháy trước khi thi công phần điều chỉnh.

Tình huống 8: Giấy phép do huyện cấp cần gia hạn; dự án cấp phép theo giai đoạn

Doanh nghiệp được Ủy ban nhân dân huyện (cũ) cấp phép nhà hàng 3 tầng tháng 9/2025; do chậm thu xếp vốn, đến tháng 8/2026 chưa khởi công, giấy phép sắp hết thời hạn khởi công. Doanh nghiệp còn một dự án khu dịch vụ đã được Sở Xây dựng cấp phép giai đoạn 1 theo Nghị định 175/2024/NĐ-CP (đã hết hiệu lực); giai đoạn 2 là khách sạn 15 tầng.

Cách xử lý: Gia hạn giấy phép nhà hàng do Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện (khoản 22 Điều 76 Nghị định 217); mỗi giấy phép gia hạn tối đa 02 lần, mỗi lần 12 tháng (khoản 3 Điều 63). Hồ sơ gia hạn đã nộp trước 01/7/2026 thì theo khoản 19. Với khu dịch vụ, thẩm quyền cấp phép giai đoạn 2 theo Nghị định 217 (khoản 20 Điều 76); khách sạn 15 tầng thường không thuộc cấp III, cấp IV nên thuộc Sở Xây dựng (khoản 3 Điều 53 Nghị định 217), cấp chính xác tra theo Thông tư 34. Trước khi lập hồ sơ, nên kiểm tra giai đoạn 2 có thuộc diện miễn phép không.

Nhóm 3 — Hợp đồng, chi phí, tổ chức quản lý dự án, nhân sự

Tình huống 9: Hợp đồng đã ký trước 01/7/2026 và gói thầu đang thương thảo

Gói xây lắp ký hợp đồng trọn gói ngày 05/3/2026, giá 86 tỷ đồng. Gói thiết bị đang thương thảo hợp đồng tháng 7/2026. Tháng 8/2026, nhà thầu xây lắp đề nghị điều chỉnh giá do giá thép tăng, viện dẫn Luật 2025.

Cách xử lý: Hợp đồng xây lắp thực hiện theo Luật 2014 (đã hết hiệu lực) và hợp đồng đã ký (khoản 7 Điều 95 Luật 2025; khoản 6 Điều 36 Nghị định 206); Luật 2025 chỉ áp dụng khi có bất khả kháng hoặc hoàn cảnh thay đổi cơ bản. Biến động giá vật liệu thông thường, nhất là với hợp đồng trọn gói, chưa đương nhiên là “hoàn cảnh thay đổi cơ bản”; việc điều chỉnh phải căn cứ điều khoản hợp đồng. Gói thiết bị chưa ký thì các bên được thỏa thuận áp dụng Luật 2025, phù hợp hồ sơ mời thầu, kết quả lựa chọn nhà thầu; nên ghi rõ luật áp dụng trong hợp đồng.

Tình huống 10: Dự toán đang trình cơ quan chuyên môn bị trả lại

Ban quản lý dự án trình dự toán công trình bệnh viện lên cơ quan chuyên môn ngày 18/6/2026; ngày 06/7/2026 nhận văn bản trả hồ sơ.

Cách xử lý: Đúng quy định: dự toán chưa có thông báo kết quả thẩm định tại 01/7/2026 thì cơ quan chuyên môn dừng thẩm định, trả hồ sơ; chủ đầu tư tự thẩm định, phê duyệt theo Nghị định 206 (khoản 5 Điều 36). Định mức, đơn giá đã công bố trước 01/7/2026 tiếp tục được áp dụng, tham khảo cho đến khi có công bố mới (khoản 7).

Tình huống 11: Ban quản lý dự án khu vực và hình thức thuê tư vấn quản lý dự án

Ban quản lý dự án khu vực của một tỉnh thành lập năm 2021. Một dự án vốn ngoài ngân sách do doanh nghiệp làm chủ đầu tư đang thuê tư vấn quản lý dự án; chủ đầu tư muốn tự thực hiện quản lý dự án từ quý IV/2026.

Cách xử lý: Ban khu vực không phải thành lập lại nhưng hoạt động theo Nghị định 217 (khoản 17 Điều 76; khoản 6 Điều 95 Luật 2025), nên rà lại quy chế. Dự án của doanh nghiệp được tiếp tục hình thức thuê tư vấn; muốn thay đổi thì làm theo Nghị định 217 (khoản 18 Điều 76; Điều 44, Điều 48). Việc chấm dứt hợp đồng tư vấn đã ký theo điều khoản hợp đồng.

Tình huống 12: Giám sát trưởng có chứng chỉ cũ; kỹ sư nộp hồ sơ chứng chỉ quản lý dự án

Giám sát trưởng có chứng chỉ hành nghề giám sát hạng II cấp tháng 6/2022, thời hạn 5 năm. Một kỹ sư khác nộp hồ sơ đề nghị chứng chỉ hành nghề quản lý dự án hạng II ngày 10/5/2026, chưa có kết quả.

Cách xử lý: Giám sát trưởng tiếp tục dùng chứng chỉ theo lĩnh vực, phạm vi ghi trên chứng chỉ đến khi hết hạn (khoản 5 Điều 55 Nghị định 212). Hồ sơ chứng chỉ quản lý dự án sẽ không được cấp (đoạn 2 khoản 2 Điều 55); người làm quản lý dự án nay chứng minh năng lực theo điều kiện của Nghị định 212. Nếu kỹ sư nộp hồ sơ lĩnh vực khác, ví dụ giám sát, và hồ sơ đủ điều kiện sát hạch, thì được xét theo quy định cũ mà không phải sát hạch.

Nhóm 4 — Thi công, nghiệm thu và kiểm tra công tác nghiệm thu

Tình huống 13: Trụ sở không còn thuộc đối tượng kiểm tra

Trụ sở làm việc quyết định đầu tư ngày 08/9/2024, khởi công ngày 12/3/2026. Theo tiêu chí cũ, công trình thuộc đối tượng kiểm tra công tác nghiệm thu; theo Nghị định 207 thì không (không thuộc Phụ lục IX, không phải công trình ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng). Đến 01/7/2026 chưa cơ quan nào kiểm tra.

Cách xử lý: Loại, cấp công trình giữ theo thời điểm quyết định đầu tư (khoản 1 Điều 53). Không tiếp tục kiểm tra công tác nghiệm thu (khoản 3 Điều 53 Nghị định 207; khoản 8 Điều 95 Luật 2025); chủ đầu tư tự tổ chức nghiệm thu theo Nghị định 207 và chịu trách nhiệm về kết quả. Nên tăng kiểm soát nội bộ: rà đủ biên bản nghiệm thu công việc che khuất, kết quả thí nghiệm, bản vẽ hoàn công trước khi nghiệm thu hoàn thành.

Tình huống 14: Dự án ba hạng mục, ba trạng thái kiểm tra khác nhau

Ba hạng mục thuộc đối tượng kiểm tra theo cả hai thời kỳ. Hạng mục A khởi công tháng 10/2025, được cơ quan thuộc bộ kiểm tra tháng 4/2026. Hạng mục B khởi công tháng 02/2026, chưa được kiểm tra. Hạng mục C được cơ quan chuyên môn thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh kiểm tra tháng 5/2026. Tháng 9/2026, cơ quan thuộc bộ phát hiện mái hạng mục A vượt chiều cao ghi trong giấy phép.

Cách xử lý: A thuộc điểm a khoản 4 Điều 53: cơ quan thuộc bộ tiếp tục kiểm tra. B là “công trình đã khởi công thuộc đối tượng kiểm tra còn lại của dự án” nên cũng do cơ quan thuộc bộ kiểm tra. C thuộc ngoại lệ trong điểm a, không chuyển về bộ. Với vi phạm giấy phép ở A, áp dụng điểm b khoản 4: thông báo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo xử lý; sau khi khắc phục, cơ quan chuyên môn tại địa phương kiểm tra tiếp. Nghị định xử phạt áp dụng xác định theo Điều 89 Nghị định 339.

Tình huống 15: Thuộc đối tượng kiểm tra theo cả hai nhưng chưa ai kiểm tra; nhật ký viết tiếp thế nào?

Cầu bê tông cốt thép khởi công tháng 5/2026, thuộc đối tượng kiểm tra theo cả quy định cũ và Nghị định 207, đến 01/7/2026 chưa được kiểm tra. Nhật ký thi công đã ghi 60 trang theo mẫu cũ.

Cách xử lý: Công trình không thuộc điểm a khoản 4 (chưa được cơ quan thuộc bộ kiểm tra), cũng không thuộc khoản 3. Theo cách hiểu của chúng tôi, Điều 53 không đặt ngoại lệ nên thẩm quyền kiểm tra xác định theo Điều 26 Nghị định 207; chủ đầu tư nên gửi văn bản cho cơ quan được xác định để thống nhất kế hoạch kiểm tra. Theo cách hiểu của chúng tôi, 60 trang nhật ký đã ghi vẫn có giá trị; từ 01/7/2026 ghi tiếp theo yêu cầu tại Phụ lục II Nghị định 207, có ghi chú chuyển tiếp. Hồ sơ hoàn thành lập theo Phụ lục VII.

Nhóm 5 — Khai thác, bảo trì

Tình huống 16: Đánh giá an toàn chung cư đang làm dở

Ban quản trị chung cư 21 tầng (nghiệm thu năm 2012) thuê đơn vị kiểm định đánh giá an toàn từ tháng 4/2026; đến tháng 7/2026 mới xong phần kiểm tra trực quan.

Cách xử lý: Đợt đánh giá bắt đầu trước 01/7/2026 chưa xong thì tiếp tục theo pháp luật tại thời điểm bắt đầu (khoản 1 Điều 10 Thông tư 33/2026/TT-BXD), tức Thông tư 14/2024/TT-BXD (đã hết hiệu lực từ 01/7/2026). Lần đánh giá sau theo Thông tư 33, tần suất không quá 05 năm/lần (khoản 2 Điều 4), trừ khi quy trình bảo trì hoặc pháp luật chuyên ngành quy định khác. Hợp đồng với đơn vị kiểm định nên ghi rõ căn cứ chuyển tiếp này.

Góc chủ đầu tư và nhà thầu: mỗi bên cần làm gì

• Chủ đầu tư, ban quản lý dự án: lập bảng mốc thời gian cho từng dự án, hạng mục; rà các hồ sơ đang nằm ở cơ quan nhà nước tại 01/7/2026 kèm chứng từ tiếp nhận; ban hành văn bản nội bộ thống nhất căn cứ áp dụng cho từng phần việc để tư vấn và nhà thầu cùng làm theo.
• Nhà thầu thi công: hợp đồng đã ký trước 01/7/2026 vẫn theo Luật 2014 (đã hết hiệu lực) và điều khoản hợp đồng; nhật ký, hoàn công, hồ sơ nghiệm thu lập từ 01/7/2026 theo Nghị định 207.
• Tư vấn giám sát, tư vấn thiết kế: kiểm tra chứng chỉ hành nghề của nhân sự chủ chốt còn hạn, đúng lĩnh vực; lưu ý thiết kế triển khai sau khi dự án được phê duyệt nay phần lớn do chủ đầu tư thẩm định, nên báo cáo thẩm tra là tài liệu đầu vào quan trọng.

Checklist hồ sơ rà soát cho công trình khởi công trước 01/7/2026

Nên lập thành một phụ lục rà soát riêng cho mỗi dự án đang dở, lưu cùng hồ sơ quản lý dự án:

1. Quyết định phê duyệt dự án (số, ngày ký) — đối chiếu mốc 01/7/2026 cho loại, cấp công trình và việc không phải phê duyệt lại.
2. Các thông báo kết quả thẩm định của cơ quan chuyên môn (Báo cáo nghiên cứu khả thi, thiết kế cơ sở, thiết kế triển khai sau) — ghi rõ cơ quan thẩm định thuộc bộ, tỉnh hay huyện (cũ).
3. Danh sách hồ sơ đang nằm ở cơ quan nhà nước tại 30/6/2026 (thẩm định, giấy phép, dự toán, tổng mức đầu tư) kèm phiếu tiếp nhận, văn bản xác nhận đủ điều kiện thẩm định.
4. Giấy phép xây dựng đã cấp (cơ quan cấp, giai đoạn) và kết luận công trình nay có thuộc diện miễn phép theo Điều 43 Luật 2025 không.
5. Hồ sơ xác định loại, cấp, quy mô của từng công trình, hạng mục — để đối chiếu đối tượng kiểm tra công tác nghiệm thu của cả hai thời kỳ.
6. Thông báo khởi công, tài liệu xác định ngày khởi công thực tế của từng hạng mục.
7. Văn bản kiểm tra công tác nghiệm thu ban hành trước 01/7/2026 — phân rõ cơ quan thuộc bộ, thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, hay Hội đồng kiểm tra nhà nước.
8. Danh sách hợp đồng: đã ký trước 01/7/2026, đang thương thảo; luật áp dụng ghi trong hợp đồng.
9. Quyết định thành lập Ban quản lý dự án, hình thức quản lý dự án đang áp dụng; quy chế hoạt động cần rà soát theo Nghị định 217.
10. Danh sách nhân sự chủ chốt và chứng chỉ hành nghề: lĩnh vực, hạng, ngày hết hạn; hồ sơ đề nghị chứng chỉ đang nộp.
11. Hồ sơ vi phạm, khắc phục vi phạm (nếu có) — ngày phát sinh, ngày chấm dứt hành vi, để xác định nghị định xử phạt áp dụng.
12. Bảng đối chiếu bộ hồ sơ chất lượng với yêu cầu của Nghị định 207: phần giữ nguyên, phần lập tiếp theo mẫu mới từ 01/7/2026.

Những sai lầm thường gặp

• Lấy ngày khởi công làm lằn ranh cho mọi việc. Ngày khởi công chỉ là tiêu chí về kiểm tra công tác nghiệm thu. Thẩm định, giấy phép, hợp đồng, cấp công trình, chứng chỉ đều dùng mốc khác.
• Cho rằng mọi hồ sơ đang nộp đều được giải quyết theo quy định cũ. Hồ sơ thẩm định thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở và hồ sơ thẩm định dự toán đang dở bị dừng, trả lại (khoản 5 Điều 76 Nghị định 217; khoản 5 Điều 36 Nghị định 206).
• Nhầm Nghị định 207 với Nghị định 217. Nghị định 207 về chất lượng, thi công, bảo trì; Nghị định 217 về quản lý hoạt động xây dựng (thẩm định, giấy phép, quản lý dự án).
• Đồng nhất “không còn bị kiểm tra” với “được giảm yêu cầu hồ sơ”. Khoản 3 Điều 53 Nghị định 207 và khoản 8 Điều 95 Luật 2025 nói chiều ngược lại: chủ đầu tư tự chịu trách nhiệm về kết quả nghiệm thu.
• Kết luận cho cả dự án từ hồ sơ của một hạng mục. Trong cùng một dự án, các hạng mục có thể có trạng thái kiểm tra, trạng thái giấy phép, cấp công trình khác nhau.
• Cho rằng chứng chỉ quản lý dự án vẫn được cấp nếu đã nộp hồ sơ trước 01/7/2026. Khoản 2 Điều 55 Nghị định 212 nói rõ cơ quan có thẩm quyền không cấp chứng chỉ quản lý dự án, định giá xây dựng.
• Quên mốc 26/8/2026 của Nghị định 339. Xử phạt không theo mốc 01/7/2026; hành vi đang diễn ra sau 26/8/2026 bị xử lý theo Nghị định 339.

Kết luận

Với công trình khởi công trước 01/7/2026, câu trả lời không nằm ở một nghị định hay một mốc thời gian. Hãy tách dự án thành từng việc, tra đúng điều khoản chuyển tiếp của văn bản điều chỉnh việc đó và xác định mốc cắt bằng chứng từ. Việc không có ngoại lệ thì làm theo văn bản mới từ 01/7/2026.

Cây quyết định và checklist trong bài là công cụ rà soát nội bộ. Kết luận cho từng dự án phải dựa trên hồ sơ cụ thể. Với những điểm điều khoản chưa nói rõ (chúng tôi đã đánh dấu “theo cách hiểu của chúng tôi”), chủ đầu tư nên có văn bản hỏi cơ quan chuyên môn về xây dựng có thẩm quyền trước khi triển khai bước tiếp theo.

Bồi dưỡng cập nhật quy định mới cho ban quản lý dự án và doanh nghiệp xây dựng

Năm 2026 là năm thay đổi gần như toàn bộ hệ thống văn bản về quản lý xây dựng. Viện Nghiên Cứu Đào Tạo Bồi Dưỡng Cán Bộ tổ chức các khóa bồi dưỡng nghiệp vụ quản lý dự án đầu tư xây dựng và cập nhật văn bản quy phạm pháp luật mới về quản lý xây dựng, bám sát Luật Xây dựng 2025 và các Nghị định 206, 207, 212, 217. Nội dung được thiết kế theo tình huống, như các ví dụ trong bài, theo hình thức học trực tiếp, học online hoặc đào tạo tại đơn vị để ban quản lý dự án rà soát chính hồ sơ của mình.

Sau khi hoàn thành khóa học, học viên được cấp chứng nhận hoàn thành khóa học theo tên khóa học đã tham gia. Chứng nhận hoàn thành khóa học không phải chứng chỉ hành nghề hoạt động xây dựng; chứng chỉ hành nghề hoạt động xây dựng do cơ quan có thẩm quyền cấp theo quy định hiện hành.

Cần cập nhật quy định chuyển tiếp cho cán bộ ban quản lý dự án, doanh nghiệp? Liên hệ Viện để được tư vấn chương trình phù hợp.

VIỆN NGHIÊN CỨU ĐÀO TẠO BỒI DƯỠNG CÁN BỘ

• Hotline / Zalo: 0904 889 859 (Ms. Hoa)
• Email: daotao@viendaotaocanbo.edu.vn
• Địa chỉ: BT164 Central St, Khu Sunrise L, KDT The Manor Central Park, Phường Định Công, TP. Hà Nội
• Website: https://viendaotaocanbo.edu.vn

Văn bản sử dụng trong bài

• Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 (thông qua ngày 10/12/2025): khoản 1 Điều 31; khoản 2, khoản 3 Điều 43; khoản 4 Điều 57; Điều 94; Điều 95 (khoản 1 đến khoản 8).
• Nghị định 217/2026/NĐ-CP ngày 19/6/2026 quy định chi tiết một số điều của Luật Xây dựng về quản lý hoạt động xây dựng: Điều 32, 33, 41, 42, 43, 44, 48, 53, 63, 75, 76.
• Nghị định 207/2026/NĐ-CP ngày 15/6/2026 quy định chi tiết một số điều của Luật Xây dựng về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng: Điều 12, 15, 22–28, 52, 53; Phụ lục II, V, VII, IX.
• Nghị định 206/2026/NĐ-CP ngày 15/6/2026 quy định chi tiết về quản lý chi phí đầu tư xây dựng: Điều 36, Điều 38.
• Nghị định 212/2026/NĐ-CP ngày 17/6/2026 quy định về điều kiện năng lực hoạt động xây dựng, Hệ thống thông tin, Cơ sở dữ liệu quốc gia về hoạt động xây dựng: Điều 55, Điều 57.
• Thông tư 34/2026/TT-BXD ngày 25/6/2026 quy định chi tiết về cấp công trình xây dựng: Điều 4, Điều 5.
• Thông tư 33/2026/TT-BXD ngày 25/6/2026 về đánh giá an toàn công trình trong quá trình khai thác, sử dụng: Điều 4, Điều 10, Điều 11.
• Nghị định 339/2026/NĐ-CP ngày 26/8/2026 quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng: Điều 89, Điều 90.
• Văn bản đã hết hiệu lực, chỉ dẫn chiếu trong phạm vi điều khoản chuyển tiếp cho phép: Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 và các luật sửa đổi (đã hết hiệu lực từ 01/7/2026); Nghị định 06/2021/NĐ-CP (đã hết hiệu lực từ 01/7/2026); Nghị định 175/2024/NĐ-CP (đã hết hiệu lực từ 01/7/2026); Nghị định 10/2021/NĐ-CP (đã hết hiệu lực từ 01/7/2026); Nghị định 111/2024/NĐ-CP (đã hết hiệu lực từ 01/7/2026); Thông tư 06/2021/TT-BXD (đã hết hiệu lực từ 01/7/2026); Thông tư 14/2024/TT-BXD (đã hết hiệu lực từ 01/7/2026); Nghị định 16/2022/NĐ-CP (đã hết hiệu lực từ 26/8/2026).

Nội dung được biên soạn bởi Ban Đào tạo – Viện Nghiên Cứu Đào Tạo Bồi Dưỡng Cán Bộ trên cơ sở đối chiếu Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, các Nghị định 206/2026/NĐ-CP, 207/2026/NĐ-CP, 212/2026/NĐ-CP, 217/2026/NĐ-CP, 339/2026/NĐ-CP và các Thông tư 33/2026/TT-BXD, 34/2026/TT-BXD tại thời điểm 02/10/2026. Bài viết mang tính tham khảo; việc áp dụng cho từng dự án cần căn cứ hồ sơ cụ thể và ý kiến của cơ quan có thẩm quyền. Nghiêm cấm sao chép nội dung khi chưa được phép.