Nghị định 339/2026/NĐ-CP xử phạt vi phạm hành chính xây dựng: tổng quan, mức phạt chính

Nghị định 339/2026/NĐ-CP là nghị định của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, hạ tầng kỹ thuật, quản lý, phát triển nhà và kinh doanh bất động sản, có hiệu lực từ ngày 26/8/2026, thay thế Nghị định 16/2022/NĐ-CP (đã hết hiệu lực). Mức phạt tiền tối đa với tổ chức là 1 tỷ đồng (xây dựng, kinh doanh bất động sản) và 300 triệu đồng (hạ tầng kỹ thuật, nhà ở). Con số ghi trong Nghị định là mức cho tổ chức; cá nhân cùng hành vi bị phạt một nửa, trừ các khoản tại điểm b khoản 4 Điều 5. Thời hiệu xử phạt trong lĩnh vực xây dựng là 02 năm.

Từ sau ngày 26/8/2026, khá nhiều ban quản lý dự án và nhà thầu gọi điện cho Viện với cùng một câu hỏi: biên bản kiểm tra ghi “vi phạm điểm… khoản… Điều…” nhưng số điều không khớp với tài liệu cũ đang dùng. Nguyên nhân là hệ thống xử phạt đã đổi sang văn bản mới, đánh số điều mới, nhóm hành vi theo chủ thể mới (chủ đầu tư, nhà thầu, tư vấn, cá nhân hành nghề) và gắn với Luật Xây dựng 135/2025/QH15 có hiệu lực từ 01/7/2026. Đọc nhầm một chữ “tổ chức” hay “cá nhân”, hoặc nhầm thời điểm tính thời hiệu, là có thể tính sai khung tiền phạt gấp đôi hoặc tranh luận sai trọng tâm khi làm việc với đoàn kiểm tra.

Một hiểu lầm khác là coi Nghị định 339 chỉ là “nghị định phạt xây không phép”. Thực tế, phần trật tự xây dựng chỉ là hai điều (Điều 25, Điều 26). Phần lớn các điều của Mục 2 Chương II xử lý những việc rất “văn phòng”: lập, thẩm định dự án; phê duyệt thiết kế; không áp dụng BIM theo quy định; không mua bảo hiểm bắt buộc; lập nhật ký thi công sai; khai tăng khối lượng nghiệm thu; bố trí giám sát viên không đủ năng lực; lưu trữ hồ sơ thiếu. Những lỗi này thường do chính cán bộ ban quản lý dự án, kỹ sư tư vấn, chỉ huy trưởng gây ra trong công việc hằng ngày.

Bài viết này hướng dẫn đọc Nghị định 339/2026/NĐ-CP theo cách người làm dự án cần: phạm vi và bố cục văn bản; các quy định chung ở Chương I (hình thức xử phạt, mức tối đa, tổ chức hay cá nhân, thời hiệu); bảng mức phạt chính cho chủ đầu tư, nhà thầu thi công, nhà thầu tư vấn và cá nhân hành nghề; thẩm quyền xử phạt ở Chương VI; quy định chuyển tiếp tại Điều 89 và 16 tình huống áp dụng. Căn cứ đối chiếu là toàn văn Nghị định 339/2026/NĐ-CP và Luật Xây dựng số 135/2025/QH15. Riêng mức phạt xây dựng không phép, sai phép đã được Viện phân tích chi tiết trong bài xây dựng không phép, sai phép bị phạt bao nhiêu; ở đây chúng tôi chỉ tóm tắt để bạn có bức tranh đầy đủ.

Nghị định 339/2026/NĐ-CP là gì? Thông tin văn bản và hiệu lực

Nghị định 339/2026/NĐ-CP là văn bản quy định xử phạt vi phạm hành chính hiện hành cho bốn lĩnh vực mà tên văn bản liệt kê: xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý, phát triển nhà; kinh doanh bất động sản. Văn bản do Chính phủ ban hành theo đề nghị của Bộ trưởng Bộ Xây dựng. Các thông tin nhận diện chính:

• Số, ký hiệu: 339/2026/NĐ-CP.
• Ngày ban hành: ngày 26 tháng 8 năm 2026 (Hà Nội), do Phó Thủ tướng ký thay Thủ tướng.
• Tên đầy đủ: Nghị định quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, quản lý, phát triển nhà, kinh doanh bất động sản.
• Hiệu lực: từ ngày 26 tháng 8 năm 2026 (khoản 1 Điều 90). Ngày hiệu lực trùng ngày ký, nên không có “khoảng đệm” để chuẩn bị như nhiều nghị định khác.
• Văn bản bị thay thế: Nghị định 16/2022/NĐ-CP ngày 28/01/2022 quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng — đã hết hiệu lực kể từ ngày 26/8/2026 (khoản 2 Điều 90).
• Bố cục: 8 chương, 91 điều.
• Cơ quan hướng dẫn thi hành: Bộ trưởng Bộ Xây dựng (khoản 1 Điều 91).

Như vậy, câu hỏi “Nghị định 339 có hiệu lực khi nào” có câu trả lời ngắn gọn: từ ngày 26/8/2026. Câu hỏi “Nghị định 339 thay thế nghị định nào” cũng rõ: thay Nghị định 16/2022/NĐ-CP, văn bản nay đã hết hiệu lực.

Căn cứ pháp lý hiện hành của Nghị định 339

Phần căn cứ ban hành cho biết Nghị định 339/2026/NĐ-CP được xây dựng trên nền các luật sau, đây cũng là những luật bạn cần đặt cạnh khi xác định một hành vi có vi phạm hay không:

• Luật Tổ chức Chính phủ số 63/2025/QH15;
• Luật Xử lý vi phạm hành chính số 15/2012/QH13, được sửa đổi, bổ sung bởi các Luật số 54/2014/QH13, 18/2017/QH14, 67/2020/QH14, 09/2022/QH15, 11/2022/QH15, 56/2024/QH15, 88/2025/QH15;
• Luật Kiến trúc số 40/2019/QH14;
• Luật Nhà ở số 27/2023/QH15;
• Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15;
• Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn số 47/2024/QH15, được sửa đổi, bổ sung bởi Luật số 144/2025/QH15;
• Luật Xây dựng số 135/2025/QH15.

Nghị định xử phạt chỉ trả lời câu hỏi “vi phạm thì bị phạt gì”. Còn câu hỏi “thế nào là đúng” nằm ở luật chuyên ngành và các nghị định hướng dẫn, với hoạt động xây dựng chủ yếu là Luật 135/2025/QH15, Nghị định 217/2026/NĐ-CP về quản lý hoạt động xây dựng, Nghị định 207/2026/NĐ-CP về quản lý chất lượng, Nghị định 212/2026/NĐ-CP về năng lực hoạt động xây dựng và Nghị định 206/2026/NĐ-CP về chi phí. Hầu hết hành vi trong Nghị định 339 được mô tả kèm cụm “theo quy định”, tức là phải mở văn bản chuyên ngành mới biết quy định gốc là gì.

Lưu ý khi tra cứu “nghị định 339” trên công cụ tìm kiếm

Khi gõ “nghị định 339”, công cụ tìm kiếm có thể gợi ý cả những cụm như “chế độ học sinh”, “hỗ trợ ăn trưa” hoặc “nghị định 339 năm 2025”. Các nội dung đó không thuộc Nghị định 339/2026/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính xây dựng mà bài này phân tích. Trước khi trích dẫn, anh/chị nên kiểm tra đủ ba yếu tố: số hiệu (339), năm ban hành (2026) và ký hiệu loại văn bản, cơ quan ban hành (NĐ-CP, Chính phủ), kèm tên văn bản.

Phạm vi điều chỉnh và bố cục 8 chương của Nghị định 339

Theo khoản 1 Điều 1, Nghị định 339/2026/NĐ-CP quy định hành vi vi phạm (kể cả hành vi đã kết thúc và hành vi đang thực hiện), hình thức xử phạt, mức xử phạt, biện pháp khắc phục hậu quả, đối tượng bị xử phạt, thẩm quyền xử phạt, mức phạt tiền cụ thể theo từng chức danh, thẩm quyền lập biên bản và việc thi hành các hình thức xử phạt. Khoản 2 Điều 3 làm rõ “lĩnh vực xây dựng” gồm bốn mảng: quy hoạch đô thị và nông thôn, kiến trúc, hoạt động xây dựng, phát triển đô thị.

Bảng dưới đây giúp anh/chị định vị nhanh một hành vi nằm ở chương nào, mức tối đa là bao nhiêu và thời hiệu bao lâu.

Ai bị xử phạt theo Nghị định 339?

Điều 2 áp dụng với tổ chức, cá nhân Việt Nam và nước ngoài vi phạm trên lãnh thổ Việt Nam (trừ trường hợp điều ước quốc tế có quy định khác), người có thẩm quyền lập biên bản, xử phạt và cơ quan, tổ chức, cá nhân liên quan. Khoản 2 Điều 2 liệt kê “tổ chức” gồm:

• doanh nghiệp tư nhân, công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh và đơn vị phụ thuộc (chi nhánh, văn phòng đại diện);
• hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã, tổ hợp tác;
• nhà đầu tư trong nước, nhà đầu tư nước ngoài (trừ nhà đầu tư là cá nhân) và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài;
• cơ quan nhà nước có hành vi vi phạm mà hành vi đó không thuộc nhiệm vụ quản lý nhà nước được giao;
• tổ chức chính trị – xã hội, tổ chức xã hội – nghề nghiệp;
• các đơn vị sự nghiệp;
• Ban quản trị nhà chung cư;
• các tổ chức khác được thành lập theo quy định của pháp luật.

Khoản 3 Điều 2 có một quy định rất hay bị bỏ sót: hộ kinh doanh, hộ gia đình, cộng đồng dân cư vi phạm thì bị áp dụng mức phạt tiền đối với cá nhân. Người đại diện hộ kinh doanh, chủ hộ gia đình, người đứng đầu cộng đồng dân cư chịu trách nhiệm thực hiện quyết định xử phạt. Điều này có ý nghĩa trực tiếp với các đội thợ đăng ký hộ kinh doanh nhận thi công nhà ở riêng lẻ.

Công trình vi phạm trên đất: xử theo nghị định nào?

Truy vấn “xử phạt vi phạm xây dựng trên đất nông nghiệp” được tìm nhiều. Điều 1 Nghị định 339 phân tách như sau:

• Công trình xây dựng vi phạm trên đất không đúng mục đích sử dụng đất → xử phạt theo nghị định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai (khoản 2 Điều 1).
• Công trình vi phạm đồng thời pháp luật đất đai và pháp luật xây dựng mà không thuộc trường hợp trên → xử lý theo cả Nghị định 339 và nghị định xử phạt trong lĩnh vực đất đai (khoản 3 Điều 1).

Bộ văn bản Viện dùng để đối chiếu cho bài này không bao gồm nghị định xử phạt trong lĩnh vực đất đai, nên chúng tôi không nêu mức phạt cụ thể của văn bản đó; anh/chị cần tra cứu riêng.

“Công trình xây dựng khác” là gì?

Nhiều khung phạt ở Điều 25, Điều 26 chia bốn nhóm: nhà ở riêng lẻ; nhà ở riêng lẻ trong khu vực bảo vệ di tích, di sản hoặc công trình xây dựng khác; công trình phải lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật; công trình phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi. Khoản 1 Điều 3 định nghĩa công trình xây dựng khác là công trình không thuộc đối tượng phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi, không thuộc đối tượng phải lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật và không phải nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân. Để biết công trình của mình thuộc nhóm nào, cần xác định đúng loại báo cáo dự án phải lập; xem thêm bài báo cáo kinh tế – kỹ thuật là gì, khi nào chỉ cần lập.

Quy định chung của Nghị định 339/2026/NĐ-CP cần nắm trước khi tra mức phạt

Chương I chỉ có 6 điều nhưng quyết định cách đọc mọi con số phía sau. Bỏ qua Chương I là nguyên nhân phổ biến nhất của việc tính sai tiền phạt.

Hình thức xử phạt chính và bổ sung

Khoản 1 Điều 5 quy định hai hình thức xử phạt chính: cảnh cáo và phạt tiền. Trong các điều của Chương II, phần lớn hành vi chỉ có khung phạt tiền.

Khoản 2 Điều 5 quy định các hình thức xử phạt bổ sung, áp dụng căn cứ tính chất, mức độ vi phạm:

• Đình chỉ hoạt động có thời hạn: đình chỉ hoạt động xây dựng tại Việt Nam từ 01 đến 06 tháng; đình chỉ hoạt động giám sát thi công xây dựng từ 06 đến 09 tháng; đình chỉ hoạt động sử dụng, khai thác hồ điều hòa từ 03 đến 06 tháng; đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản từ 03 đến 06 tháng; đình chỉ hoạt động kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản từ 03 đến 06 tháng (điểm a).
• Tước quyền sử dụng giấy phép, chứng chỉ hành nghề: chứng chỉ hành nghề hoạt động xây dựng từ 06 đến 12 tháng; giấy phép xây dựng từ 03 đến 12 tháng (điểm b).
• Tịch thu tang vật, phương tiện vi phạm hành chính (điểm c).

Hình thức bổ sung chỉ áp dụng khi điều khoản về hành vi cụ thể có quy định. Ví dụ: tước chứng chỉ hành nghề hoạt động xây dựng 06–12 tháng áp dụng cho hành vi mượn, thuê chứng chỉ (điểm a khoản 4 Điều 13); đình chỉ hoạt động giám sát thi công 06–09 tháng áp dụng cho hành vi tại điểm h khoản 2 Điều 29.

Mức phạt tiền tối đa

Khoản 3 Điều 5 quy định mức phạt tiền tối đa đối với tổ chức:

• lĩnh vực xây dựng, kinh doanh bất động sản: 1.000.000.000 đồng;
• lĩnh vực quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, quản lý, phát triển nhà: 300.000.000 đồng.

Trong Mục 2 Chương II, khung cao nhất là 800.000.000–1.000.000.000 đồng tại điểm d khoản 12 Điều 25 (tái phạm đối với công trình phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi). Ngoài trật tự xây dựng (Điều 25, 26) và phát triển đô thị (Điều 37, cao nhất 140 triệu đồng), các khung trong Mục 2 phổ biến ở mức 10 triệu đến 120 triệu đồng đối với tổ chức.

Mức phạt trong Nghị định là của tổ chức hay cá nhân?

Đây là điểm quan trọng nhất. Điểm a khoản 4 Điều 5 quy định: mức phạt tiền đối với hành vi vi phạm hành chính tại Nghị định này là mức phạt áp dụng đối với tổ chức, trừ trường hợp tại điểm b. Đối với cùng một hành vi, mức phạt tiền áp dụng đối với cá nhân bằng một nửa mức phạt tiền áp dụng đối với tổ chức.

Điểm b khoản 4 Điều 5 liệt kê các khoản, điểm mà con số ghi trong Nghị định đã là mức của cá nhân (không chia đôi nữa):

Với hoạt động xây dựng, chỉ có khoản 1 Điều 10 và khoản 1 Điều 13 là “mức cá nhân sẵn”. Mọi khoản khác trong Mục 2 Chương II đều là mức cho tổ chức; nếu người vi phạm là cá nhân (kể cả hộ gia đình, hộ kinh doanh theo khoản 3 Điều 2) thì chia đôi.

Biện pháp khắc phục hậu quả

Khoản 5 Điều 5 dẫn chiếu hai nguồn biện pháp khắc phục hậu quả: các biện pháp tại điểm a, b, c, i khoản 1 Điều 28 Luật Xử lý vi phạm hành chính, và các biện pháp cụ thể quy định tại từng điều từ Chương II đến Chương V. Trong hoạt động xây dựng, biện pháp khắc phục thường nặng hơn tiền phạt: buộc lập lại hồ sơ, buộc thẩm định, phê duyệt lại, buộc hủy kết quả thẩm tra, kiểm định, thí nghiệm, buộc tính lại khối lượng thanh toán, buộc dừng thi công, buộc phá dỡ. Nhiều biện pháp chỉ áp dụng khi công trình “chưa khởi công hoặc đang thi công xây dựng”, nên thời điểm phát hiện vi phạm ảnh hưởng trực tiếp đến hậu quả pháp lý.

Vi phạm nhiều lần và trường hợp chủ đầu tư đồng thời là chủ sở hữu

Khoản 1 Điều 4 quy định với một số hành vi được liệt kê (chủ yếu trong lĩnh vực nhà ở, kinh doanh bất động sản: các khoản thuộc Điều 56, 64, 66, 67, 68, 69, 71) mà tổ chức, cá nhân vi phạm nhiều lần đối với công trình thuộc một dự án, thì không xử phạt từng hành vi mà áp dụng tình tiết tăng nặng “vi phạm hành chính nhiều lần” khi ra quyết định xử phạt. Khoản 2 Điều 4 quy định: với cùng một hành vi, nếu chủ đầu tư đồng thời là chủ sở hữu nhà chung cư thì áp dụng mức xử phạt cho chủ đầu tư.

Thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính xây dựng

Khoản 1 Điều 6 quy định thời hiệu:

• 01 năm đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật;
• 02 năm đối với lĩnh vực xây dựng, quản lý, phát triển nhà.

Mốc bắt đầu tính thời hiệu khác nhau theo trạng thái hành vi:

• Vi phạm đang thực hiện: thời hiệu tính từ thời điểm phát hiện hành vi (khoản 3 Điều 6).
• Vi phạm đã kết thúc: thời hiệu tính từ thời điểm chấm dứt hành vi (khoản 2 Điều 6). Với các hành vi trong lĩnh vực xây dựng (trừ điểm c khoản 3 Điều 13, Điều 33, 34, 35, 36), thời điểm chấm dứt được tính từ ngày bàn giao công trình hoặc hạng mục công trình theo quy định (điểm a khoản 2 Điều 6). Riêng nhà ở riêng lẻ, mốc là ngày đưa công trình vào sử dụng; nếu không xác định được thì là ngày hoàn thành công trình ghi trong hợp đồng thi công.

Khoản 4 Điều 6 xác định “ngày bàn giao” như sau:

• công trình thuộc diện cơ quan nhà nước có thẩm quyền kiểm tra công tác nghiệm thu: là ngày cơ quan đó ra văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu (điểm a);
• công trình khác: là ngày chủ đầu tư ký biên bản nghiệm thu hoàn thành để đưa vào sử dụng; nếu chủ đầu tư không đồng thời là người quản lý, sử dụng thì là ngày ký biên bản bàn giao cho chủ quản lý, chủ sử dụng (điểm b).

Điểm b đến điểm l khoản 2 Điều 6 còn có các mốc riêng cho từng nhóm hành vi: thời điểm thực hiện xong hoạt động vi phạm; ngày các bên thực hiện xong nghĩa vụ hợp đồng (hoặc ngày thanh lý); ngày phải định kỳ thực hiện công việc (ví dụ điểm c khoản 3 Điều 33 về đánh giá an toàn công trình); ngày bàn giao đủ kinh phí bảo trì, hồ sơ nhà chung cư; ngày khởi công (điểm a khoản 1 Điều 52)… Với hành vi không thuộc các trường hợp đã liệt kê, người có thẩm quyền căn cứ Luật Xử lý vi phạm hành chính và hồ sơ liên quan để xác định (điểm l). Vì vậy, khi tính thời hiệu, anh/chị cần dò đúng điều khoản của hành vi trong danh sách khoản 2 Điều 6 trước khi áp dụng mốc “ngày bàn giao”.

Mức phạt chính trong hoạt động xây dựng theo Nghị định 339/2026/NĐ-CP

Mục 2 Chương II (Điều 13 đến Điều 37) là phần mà ban quản lý dự án, nhà thầu và tư vấn chạm tới hằng ngày. Các bảng dưới đây chọn những hành vi hay gặp, chép đúng khung tiền của từng khoản, điểm. Cột “tổ chức” là con số ghi trong Nghị định; cột “cá nhân” là một nửa theo điểm a khoản 4 Điều 5. Bảng không thay thế toàn văn: mỗi điều còn nhiều hành vi khác và biện pháp khắc phục hậu quả đi kèm.

Chủ đầu tư, người quyết định đầu tư

Lưu ý: khoản 1 Điều 19 (phê duyệt, điều chỉnh dự toán không đúng, 40–60 triệu đồng) và điểm b khoản 2 Điều 17 (giám sát khảo sát, nghiệm thu khối lượng khảo sát) chỉ áp dụng với dự án đầu tư công, dự án PPP theo đúng câu chữ của các điểm đó. Nhiều hành vi tại Điều 22 có cụm “trừ trường hợp chủ đầu tư đã thuê tổ chức tư vấn để thực hiện nội dung này”, khi đó trách nhiệm chuyển sang hướng xem xét Điều 29 đối với tư vấn giám sát.

Nhà thầu thi công xây dựng

Nhà thầu nước ngoài có thêm nhóm hành vi riêng tại khoản 3 Điều 13 (không có giấy phép hoạt động xây dựng, không lập văn phòng điều hành, không thực hiện đúng hợp đồng liên danh, không sử dụng nhà thầu phụ Việt Nam đã xác định, không đăng kiểm vật tư, thiết bị): 50–70 triệu đồng.

Nhà thầu tư vấn: khảo sát, thiết kế, thẩm tra, giám sát, thí nghiệm, kiểm định

Hình thức bổ sung đáng chú ý: đình chỉ hoạt động giám sát thi công xây dựng từ 06 đến 09 tháng đối với hành vi tại điểm h khoản 2 Điều 29 (khoản 4 Điều 29); đình chỉ hoạt động xây dựng từ 03 đến 06 tháng đối với tổ chức thí nghiệm hoạt động khi chưa công bố thông tin năng lực (điểm a khoản 2, khoản 3 Điều 32). Mức phạt thẩm tra được phân tích thêm trong bài thẩm tra thiết kế xây dựng từ 01/7/2026; các mức phạt về nghiệm thu, thành phần ký biên bản xem bài nghiệm thu công trình xây dựng theo Nghị định 207/2026.

Cá nhân hành nghề hoạt động xây dựng

Kỹ sư, kiến trúc sư hành nghề độc lập hoặc làm việc trong doanh nghiệp cần nhớ ba điều khoản:

• Khoản 1 Điều 13 (mức cá nhân theo điểm b khoản 4 Điều 5): phạt 10.000.000–20.000.000 đồng đối với cá nhân hoạt động xây dựng không đủ điều kiện theo quy định (điểm a); mượn, cho mượn, thuê hoặc cho thuê chứng chỉ hành nghề hoạt động xây dựng để thực hiện hoạt động xây dựng (điểm b). Kèm theo, điểm a khoản 4 Điều 13 quy định tước quyền sử dụng chứng chỉ hành nghề hoạt động xây dựng từ 06 đến 12 tháng đối với hành vi mượn, thuê chứng chỉ tại điểm b khoản 1.
• Khoản 1 Điều 10 (mức cá nhân): phạt 15.000.000–20.000.000 đồng đối với cá nhân đảm nhận chức danh chủ trì thiết kế kiến trúc mà không đáp ứng tiêu chuẩn, kèm biện pháp buộc dừng đảm nhận chức danh.
• Khoản 1 Điều 14: phía chủ đầu tư bị phạt 30.000.000–50.000.000 đồng (mức tổ chức) nếu lựa chọn tổ chức có cá nhân, hoặc cá nhân không đủ điều kiện năng lực đảm nhận các chức danh chủ chốt, kèm biện pháp buộc thay thế.

Điều kiện năng lực, hạng chứng chỉ và phạm vi hoạt động được quy định tại Nghị định 212/2026/NĐ-CP; xem tóm tắt trong bài Nghị định 212/2026/NĐ-CP có gì mới.

Bảo hiểm bắt buộc trong hoạt động xây dựng

Khoản 1 Điều 27 gom ba nghĩa vụ bảo hiểm vào một khung 60.000.000–80.000.000 đồng: nhà thầu khảo sát, thiết kế không mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp tư vấn đầu tư xây dựng (điểm a); chủ đầu tư không mua bảo hiểm công trình trong thời gian xây dựng (điểm b); nhà thầu thi công không mua bảo hiểm cho người lao động thi công trên công trường và bảo hiểm trách nhiệm dân sự đối với người thứ ba (điểm c). Biện pháp khắc phục là buộc mua bảo hiểm đối với công trình đang thi công.

Diện bắt buộc được xác định theo khoản 1 Điều 10 Luật Xây dựng 135/2025/QH15: bảo hiểm công trình áp dụng với công trình có ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng, công trình có nguy cơ tác động xấu đến môi trường, công trình quy mô lớn, kỹ thuật phức tạp (chủ đầu tư có quyền giao nhà thầu mua); bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp áp dụng với khảo sát, thiết kế công trình từ cấp II trở lên; bảo hiểm người lao động và trách nhiệm dân sự bên thứ ba do nhà thầu thi công mua. Khoản 3 Điều 10 giao Chính phủ quy định chi tiết điều kiện, mức phí, số tiền bảo hiểm tối thiểu; văn bản này không nằm trong bộ tài liệu Viện đối chiếu cho bài viết, nên anh/chị cần kiểm tra thêm.

Quy hoạch, kiến trúc và phát triển đô thị

Mục 1 Chương II (Điều 7–12) và Điều 37 có các khung tiền khá cao vì gắn với chủ đầu tư dự án lớn:

• Chủ đầu tư tổ chức lập nhiệm vụ quy hoạch sai: 150.000.000–200.000.000 đồng (khoản 1 Điều 7); tổ chức lập quy hoạch sai nguyên tắc, nội dung, trình tự: 200.000.000–260.000.000 đồng (khoản 2 Điều 7).
• Chủ đầu tư tổ chức lập điều chỉnh quy hoạch sai: 160.000.000–180.000.000 đồng (khoản 1 Điều 8), 180.000.000–200.000.000 đồng (khoản 2 Điều 8).
• Nhà thầu tư vấn quy hoạch: từ 10.000.000–20.000.000 đồng (khoản 1 Điều 9) đến 60.000.000–80.000.000 đồng khi không lập thiết kế đô thị, quy định quản lý (khoản 4 Điều 9).
• Chủ đầu tư công trình kiến trúc lập thiết kế kiến trúc không phù hợp quy chuẩn, quy hoạch, không dùng phương án trúng tuyển: 40.000.000–60.000.000 đồng (khoản 2 Điều 11); tự ý thay đổi hình thức kiến trúc bên ngoài của công trình kiến trúc có giá trị: 60.000.000–80.000.000 đồng (khoản 3 Điều 11).
• Chủ đầu tư khu đô thị chậm tiến độ, chậm bàn giao công trình phải bàn giao: 80.000.000–100.000.000 đồng (khoản 1 Điều 37); để chủ đầu tư thứ cấp xây dựng sai quy hoạch, không giám sát người dân tự xây, không đưa nội dung tăng trưởng xanh, thích ứng biến đổi khí hậu vào dự án: 100.000.000–140.000.000 đồng (khoản 2 Điều 37).

Xây dựng không phép, sai phép theo Nghị định 339: tóm tắt

Trật tự xây dựng nằm ở Điều 25 (chủ đầu tư) và Điều 26 (nhà thầu thi công). Mỗi hành vi chia bốn mức theo nhóm công trình. Một vài mốc để định hình:

• Tổ chức thi công khi chưa có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có (khoản 7 Điều 25): 60.000.000–80.000.000 đồng (nhà ở riêng lẻ); 80.000.000–100.000.000 đồng (nhà ở riêng lẻ trong khu vực bảo vệ di tích, di sản hoặc công trình xây dựng khác); 120.000.000–140.000.000 đồng (công trình phải lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật); 140.000.000–160.000.000 đồng (công trình phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi).
• Thi công sai nội dung giấy phép xây dựng mới (khoản 6), sai quy hoạch (khoản 9), cơi nới, lấn chiếm (khoản 10), thi công theo thiết kế chưa thẩm định, phê duyệt (khoản 8).
• Tiếp tục vi phạm sau khi bị lập biên bản (khoản 11) và tái phạm (khoản 12) có khung lên tới 800.000.000–1.000.000.000 đồng, kèm tước giấy phép xây dựng và tịch thu tang vật, phương tiện.
• Xây dựng không đúng nội dung giấy phép nhưng không thuộc trường hợp phải điều chỉnh giấy phép thì không bị coi là vi phạm (khoản 15 Điều 25).
• Công trình đủ điều kiện cấp phép thì bị buộc dừng thi công và có 120 ngày (công trình phải lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật, Báo cáo nghiên cứu khả thi) hoặc 35 ngày (nhà ở riêng lẻ, công trình xây dựng khác) kể từ ngày ra quyết định xử phạt để hoàn thành thủ tục; không đủ điều kiện thì buộc phá dỡ (Điều 85).

Các con số trên là mức cho tổ chức; hộ gia đình, cá nhân xây nhà bị phạt bằng một nửa. Phân tích đầy đủ từng khoản, quy trình xin phép bổ sung, phá dỡ và 18 tình huống có trong bài xây dựng không phép, sai phép bị phạt bao nhiêu? Mức phạt theo Nghị định 339/2026. Thủ tục xin phép xem bài xin giấy phép xây dựng từ 01/7/2026.

Hạ tầng kỹ thuật, nhà ở, chung cư, kinh doanh bất động sản: những điểm cần biết

Ba chương còn lại phục vụ những nhóm đối tượng khác nhau; trong bài tổng quan này chúng tôi chỉ nêu khung để anh/chị biết tìm ở đâu.

• Chương III — Quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật (Điều 38–53): bảo vệ nguồn nước, mạng lưới cấp nước, dịch vụ thoát nước, cao độ thoát nước, hồ điều hòa, bùn thải, chiếu sáng công cộng, cây xanh, công viên, nghĩa trang, cơ sở hỏa táng, công trình ngầm đô thị, sử dụng chung hạ tầng. Mức tối đa với tổ chức 300 triệu đồng; thời hiệu 01 năm. Đây cũng là chương duy nhất có hình thức phạt cảnh cáo được quy định riêng cho một nhóm hành vi (khoản 1 Điều 50, đơn vị quản lý công viên, cây xanh).
• Chương IV — Quản lý, phát triển nhà (Điều 54–65): sở hữu nhà ở, phát triển nhà ở, nhà công vụ, biệt thự, nhà chung cư (chủ đầu tư, đơn vị quản lý vận hành, Ban quản trị, chủ sở hữu, người sử dụng), kinh phí bảo trì, giao dịch nhà ở, đào tạo quản lý vận hành nhà chung cư. Mức tối đa với tổ chức 300 triệu đồng; thời hiệu 02 năm. Ví dụ: chủ đầu tư không mở hoặc mở tài khoản quản lý kinh phí bảo trì không đúng quy định bị phạt 80.000.000–100.000.000 đồng (điểm a khoản 1 Điều 59); thành viên Ban quản trị không có giấy chứng nhận hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định bị phạt 5.000.000–10.000.000 đồng, mức cá nhân (khoản 1 Điều 61).
• Chương V — Kinh doanh bất động sản (Điều 66–77): kinh doanh nhà, công trình có sẵn và hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất có hạ tầng, chuyển nhượng dự án, hợp đồng, sàn giao dịch, môi giới, tư vấn, quản lý bất động sản, đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới, hệ thống thông tin, phòng chống rửa tiền. Mức tối đa với tổ chức 1 tỷ đồng; thời hiệu 01 năm. Ví dụ: cá nhân hành nghề môi giới bất động sản không có chứng chỉ hành nghề môi giới theo quy định bị phạt 40.000.000–60.000.000 đồng, mức cá nhân (điểm a khoản 1 Điều 73).

Viện sẽ có bài phân tích riêng về mức phạt trong môi giới, sàn giao dịch bất động sản và trong quản lý, vận hành nhà chung cư. Người làm nghề có thể tham khảo các khóa học tại trang khóa học bất động sản của Viện.

Thẩm quyền xử phạt theo Nghị định 339/2026/NĐ-CP

Chương VI quy định ai được lập biên bản, ai được ra quyết định xử phạt và đến mức tiền bao nhiêu. Khoản 6 Điều 5 lưu ý: thẩm quyền của các chức danh ở Chương VI là thẩm quyền áp dụng đối với một hành vi vi phạm của tổ chức; trường hợp phạt tiền, thẩm quyền xử phạt đối với cá nhân bằng một nửa.

Ngoài giới hạn tiền, Điều 84 còn phân định hành vi mà mỗi lực lượng được xử phạt:

• Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp: xử phạt các hành vi trong Nghị định này, trong phạm vi quản lý của địa phương mình (khoản 1).
• Giám đốc Sở Xây dựng, Trưởng đoàn kiểm tra do Bộ trưởng Bộ Xây dựng thành lập: các hành vi trong Nghị định; nơi có Sở Quy hoạch – Kiến trúc thì Sở này xử phạt Điều 7–12, Sở Xây dựng xử phạt phần còn lại (khoản 2). Trưởng đoàn kiểm tra của các Cục thuộc Bộ Xây dựng xử phạt theo chương được giao (Chương II; Chương III; Chương IV, V; Điều 37).
• Các chức danh của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an (thanh tra), Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Bộ Công Thương và các Sở Nông nghiệp và Môi trường, Công Thương: chỉ các hành vi tại Mục 2 Chương II (khoản 3).
• Công an nhân dân và các chức danh thanh tra phòng cháy, chữa cháy: chỉ một số hành vi được liệt kê thuộc Điều 38, 40, 43, 48 và khoản 6 Điều 64 (khoản 4).
• Bộ đội Biên phòng: chỉ một số hành vi tại Điều 7, 8, 21, điểm b khoản 1 Điều 22, Điều 26, điểm c khoản 2 Điều 37 trong phạm vi địa bàn quản lý (khoản 5).

Hai điểm dễ gây nhầm khi làm việc thực tế: Chương VI không có chức danh của cấp huyện, và không có chức danh thanh tra chuyên ngành xây dựng; lực lượng kiểm tra chuyên ngành của ngành xây dựng được trao thẩm quyền thông qua Giám đốc Sở và Trưởng đoàn kiểm tra (Điều 80). Về lập biên bản, Điều 78 cho phép người có thẩm quyền xử phạt, công chức, viên chức, người thuộc lực lượng vũ trang đang thi hành công vụ trong lĩnh vực quản lý của mình và thành viên đoàn thanh tra, đoàn kiểm tra lập biên bản vi phạm phát hiện trong phạm vi nhiệm vụ. Điều 88 cho phép xử lý vi phạm trên môi trường điện tử theo Điều 18a Luật Xử lý vi phạm hành chính và Chương IIIa Nghị định 118/2021/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 190/2025/NĐ-CP), theo dẫn chiếu tại Nghị định 339.

Phạt vi phạm hành chính khác phạt vi phạm hợp đồng xây dựng

Suggest có các truy vấn “xử phạt vi phạm hợp đồng xây dựng”, “thẩm quyền xử phạt vi phạm hợp đồng xây dựng”. Đây là hai chế định khác nhau:

• Phạt vi phạm hành chính theo Nghị định 339/2026/NĐ-CP: do người có thẩm quyền của Nhà nước ra quyết định, tiền phạt nộp ngân sách, gắn với hành vi vi phạm quy định quản lý nhà nước.
• Phạt vi phạm hợp đồng xây dựng theo Điều 86 Luật Xây dựng 135/2025/QH15: do các bên thỏa thuận trong hợp đồng; với công trình tại dự án đầu tư công, dự án PPP, mức phạt hợp đồng không vượt quá 12% giá trị phần hợp đồng bị vi phạm (khoản 3 Điều 86), ngoài ra bên vi phạm còn bồi thường thiệt hại theo thỏa thuận. Tranh chấp được giải quyết bằng thương lượng, hòa giải, trọng tài hoặc Tòa án (khoản 5 Điều 86).

Không có cơ quan nào “xử phạt hành chính” vì nhà thầu chậm tiến độ so với hợp đồng. Tuy vậy, một số hành vi trong Nghị định 339 có điểm chạm với hợp đồng: chủ đầu tư khởi công khi chưa giao kết hợp đồng xây dựng (điểm b khoản 2 Điều 21), chậm bàn giao mặt bằng theo hợp đồng (khoản 5 Điều 22), nhà thầu thi công không đúng hợp đồng, thiết kế (điểm đ khoản 3 Điều 23), khai tăng khối lượng thanh toán (khoản 3 Điều 31). Cùng một sự việc có thể vừa bị phạt hành chính, vừa bị phạt theo hợp đồng.

Hiệu lực và chuyển tiếp của Nghị định 339/2026/NĐ-CP

Điều 89 xử lý ba trường hợp thời điểm vi phạm. Bảng tra dưới đây tóm tắt kèm mốc thời hiệu tương ứng.

Chuyển tiếp xử phạt khác với chuyển tiếp quản lý dự án. Một công trình khởi công trước 01/7/2026 có thể vẫn áp dụng quy định cũ về thẩm định, cấp phép theo các điều khoản chuyển tiếp của Luật 135 và các nghị định hướng dẫn, nhưng hành vi vi phạm diễn ra từ 26/8/2026 lại bị xử phạt theo Nghị định 339. Phần chuyển tiếp quản lý dự án được hướng dẫn trong bài công trình khởi công trước 01/7/2026 áp dụng nghị định nào.

Việc cần làm để hạn chế rủi ro bị xử phạt

Phần lớn vi phạm ở Mục 2 Chương II phát sinh từ hồ sơ và phân công trách nhiệm, không phải từ kỹ thuật thi công. Mỗi vai trò nên ưu tiên vài việc sau; danh mục đầy đủ có ở checklist cuối bài.

Góc chủ đầu tư, ban quản lý dự án

• Ghi rõ trong hợp đồng tư vấn giám sát nội dung nào đã giao tư vấn: nhiều điểm của Điều 22 chỉ không phạt chủ đầu tư khi “đã thuê tổ chức tư vấn để thực hiện nội dung này”.
• Trước khởi công, kiểm đủ điều kiện tại khoản 2 Điều 21, giấy phép xây dựng (nếu thuộc diện) và thông báo khởi công.
• Theo dõi bảo hiểm công trình kể cả khi đã giao nhà thầu mua; rà điều kiện đưa vào sử dụng trước khi vận hành (Điều 27, Điều 30).

Góc nhà thầu thi công

• Nhật ký thi công, hồ sơ quản lý chất lượng ghi đúng thời gian thực tế; không đề nghị thanh toán vượt khối lượng (Điều 23, khoản 3 Điều 31).
• Dừng thi công ngay khi xảy ra sự cố hoặc khi chủ đầu tư đã bị lập biên bản về trật tự xây dựng (khoản 4 Điều 23, khoản 3 Điều 26).

Góc nhà thầu tư vấn và cá nhân hành nghề

• Bố trí giám sát viên đủ số lượng, có chứng chỉ phù hợp chuyên ngành, cấp công trình (điểm h khoản 2 Điều 29); công bố năng lực trước khi nhận thí nghiệm (điểm a khoản 2 Điều 32).
• Không cho mượn, cho thuê chứng chỉ hành nghề (khoản 1, khoản 4 Điều 13); không thẩm tra hồ sơ do mình lập (điểm a khoản 1 Điều 16).

16 tình huống áp dụng Nghị định 339/2026/NĐ-CP

Các tình huống dưới đây dùng số liệu minh họa, tên đơn vị được mã hóa. Khung tiền nêu theo đúng điều khoản; mức phạt cụ thể trong khung do người có thẩm quyền quyết định căn cứ tình tiết của vụ việc theo Luật Xử lý vi phạm hành chính.

Nhóm 1 — Đối tượng bị phạt và cách tính mức tổ chức, cá nhân

Tình huống 1: Cùng hành vi không lắp biển báo, công ty và cá nhân bị phạt khác nhau

Trong một đợt kiểm tra tháng 10/2026, Ủy ban nhân dân xã phát hiện hai công trường đều không lắp biển báo công trình tại lối ra vào: một nhà xưởng của Công ty cổ phần A (chủ đầu tư là doanh nghiệp) và một nhà kho 1 tầng của ông B (chủ đầu tư là cá nhân, công trình xây dựng khác). Hai bên bị phạt bao nhiêu?

Cách xử lý: Hành vi thuộc điểm b khoản 1 Điều 22 Nghị định 339/2026/NĐ-CP, khung 10.000.000–20.000.000 đồng. Theo điểm a khoản 4 Điều 5, đây là mức cho tổ chức, nên Công ty A bị áp khung 10–20 triệu đồng, còn ông B là cá nhân bị áp khung bằng một nửa: 5–10 triệu đồng. Cả hai đều bị buộc lắp đặt biển báo công trình đối với công trình đang thi công (điểm b khoản 6 Điều 22). Cả hai mức đều nằm trong thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã (khoản 1 Điều 79; khoản 6 Điều 5).

Tình huống 2: Đội thợ đăng ký hộ kinh doanh để vật liệu tràn ra đường

Hộ kinh doanh C nhận thi công trọn gói nhà ở riêng lẻ 4 tầng cho gia đình bà D. Đội thợ đổ cát, đá lên vỉa hè, không che chắn khi thi công tầng 3 khiến vữa rơi xuống lối đi chung. Hộ kinh doanh C có bị phạt như doanh nghiệp không?

Cách xử lý: Không. Khoản 3 Điều 2 quy định hộ kinh doanh, hộ gia đình vi phạm bị áp dụng mức phạt tiền đối với cá nhân. Hành vi của nhà thầu thi công thuộc điểm a khoản 1 Điều 26 (nhà ở riêng lẻ): khung tổ chức 3.000.000–5.000.000 đồng, nên hộ kinh doanh C chịu khung 1.500.000–2.500.000 đồng, kèm buộc che chắn, thu gom, dọn dẹp và khôi phục khu vực bị ảnh hưởng (điểm a khoản 5 Điều 26). Người đại diện hộ kinh doanh chịu trách nhiệm thi hành quyết định. Phía chủ đầu tư, điểm a khoản 1 Điều 25 cũng có hành vi “tổ chức thi công xây dựng công trình không che chắn” với khung tương tự; việc lập biên bản với chủ đầu tư, nhà thầu hay cả hai tùy hồ sơ vụ việc và phân định trách nhiệm trong hợp đồng thi công.

Tình huống 3: Kỹ sư cho mượn chứng chỉ hành nghề để đứng tên giám sát trưởng

Kỹ sư E có chứng chỉ hành nghề giám sát thi công xây dựng hạng II, đồng ý để Công ty tư vấn F ghi tên mình làm giám sát trưởng trong hợp đồng giám sát một trường học, nhận khoản “phí đứng tên” 5 triệu đồng/tháng nhưng không có mặt ở công trường. Đoàn kiểm tra phát hiện. Kỹ sư E và Công ty F bị xử lý ra sao?

Cách xử lý: Hành vi cho mượn, cho thuê chứng chỉ của kỹ sư E thuộc điểm b khoản 1 Điều 13: phạt 10.000.000–20.000.000 đồng. Đây là khoản thuộc điểm b khoản 4 Điều 5, tức con số đã là mức cá nhân, không chia đôi. Kèm theo là hình thức bổ sung tước quyền sử dụng chứng chỉ hành nghề hoạt động xây dựng từ 06 đến 12 tháng (điểm a khoản 4 Điều 13). Với Công ty F, theo cách hiểu của chúng tôi, việc không bố trí người thực hiện giám sát có năng lực hành nghề phù hợp tại công trường có thể bị xem xét theo điểm h khoản 2 Điều 29 (40–60 triệu đồng với tổ chức) và đình chỉ hoạt động giám sát thi công xây dựng 06–09 tháng (khoản 4 Điều 29); việc định danh hành vi cụ thể do người có thẩm quyền xác định trên hồ sơ.

Tình huống 4: Ban quản lý dự án là đơn vị sự nghiệp có bị phạt như tổ chức?

Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng khu vực G (đơn vị sự nghiệp công lập) được giao làm chủ đầu tư dự án trường trung học 4 tầng. Để kịp tiến độ, Ban phê duyệt thiết kế xây dựng triển khai sau khi dự án được phê duyệt mà chưa tổ chức thẩm định. Ban cho rằng mình là “cơ quan nhà nước” nên không bị phạt tiền.

Cách xử lý: Điểm e khoản 2 Điều 2 xếp “các đơn vị sự nghiệp” vào nhóm tổ chức bị xử phạt. Điểm d khoản 2 Điều 2 chỉ đề cập cơ quan nhà nước khi hành vi không thuộc nhiệm vụ quản lý nhà nước được giao; việc làm chủ đầu tư không phải nhiệm vụ quản lý nhà nước. Hành vi không thẩm định, không phê duyệt thiết kế xây dựng theo quy định thuộc khoản 3 Điều 19: 80.000.000–100.000.000 đồng, kèm buộc thẩm định đúng quy định, buộc phê duyệt thiết kế xây dựng theo quy định đối với công trình chưa khởi công hoặc đang thi công (điểm g khoản 4 Điều 19). Trình tự thẩm định thiết kế sau khi dự án được phê duyệt thực hiện theo Nghị định 217/2026/NĐ-CP.

Nhóm 2 — Chủ đầu tư

Tình huống 5: Khởi công phần móng khi bản vẽ thi công móng chưa được phê duyệt

Công ty H là chủ đầu tư tòa văn phòng 9 tầng, đã có giấy phép xây dựng và hợp đồng thi công. Ngày 10/9/2026 nhà thầu vào đào móng, trong khi thiết kế bản vẽ thi công phần móng mới đang thẩm định. Chủ đầu tư cũng chưa gửi thông báo khởi công.

Cách xử lý: Khởi công khi thiếu điều kiện “thiết kế bản vẽ thi công của phần công trình, hạng mục công trình, công trình khởi công xây dựng đã được phê duyệt” thuộc điểm c khoản 2 Điều 21: 30.000.000–50.000.000 đồng, kèm buộc dừng thi công cho đến khi đủ điều kiện khởi công (điểm b khoản 4 Điều 21). Không gửi thông báo khởi công thuộc khoản 1 Điều 21: 10.000.000–20.000.000 đồng, buộc gửi thông báo. Theo câu chữ của điểm c, điều kiện gắn với phần công trình được khởi công; nếu bản vẽ thi công phần móng đã duyệt thì việc khởi công phần móng không vi phạm điểm này dù phần thân chưa duyệt (cách hiểu của chúng tôi). Nếu công trình phải có giấy phép mà chưa có, khoản 3 Điều 21 chuyển sang xử phạt theo khoản 7 Điều 25.

Tình huống 6: Chủ đầu tư chậm bàn giao mặt bằng cho nhà thầu

Hợp đồng thi công khu nhà xưởng ghi chủ đầu tư bàn giao mặt bằng ngày 01/9/2026. Mặt bằng đã giải phóng xong từ tháng 8, nhưng do chờ ký lại phụ lục hợp đồng, chủ đầu tư I đến 15/10/2026 mới bàn giao. Nhà thầu gửi văn bản phản ánh lên Sở Xây dựng.

Cách xử lý: Khoản 5 Điều 22 phạt 80.000.000–100.000.000 đồng đối với trường hợp chủ đầu tư đã có mặt bằng nhưng không bàn giao hoặc bàn giao chậm cho nhà thầu theo tiến độ được duyệt hoặc theo hợp đồng. Nếu mặt bằng chưa giải phóng xong thì không khớp câu chữ “đã có mặt bằng” (cách hiểu của chúng tôi), khi đó xem xét theo hợp đồng. Độc lập với phạt hành chính, nhà thầu có quyền yêu cầu xử lý theo các điều khoản hợp đồng và Điều 86 Luật Xây dựng 2025 (gia hạn, bồi thường, phạt hợp đồng nếu đã thỏa thuận).

Tình huống 7: Đã giao nhà thầu mua bảo hiểm công trình nhưng nhà thầu chưa mua

Dự án bệnh viện 12 tầng thuộc diện phải mua bảo hiểm công trình trong thời gian xây dựng. Hợp đồng EPC giao nhà thầu J mua bảo hiểm này. Sau 4 tháng thi công, đoàn kiểm tra phát hiện chưa có hợp đồng bảo hiểm; nhà thầu J cũng chưa mua bảo hiểm cho người lao động.

Cách xử lý: Điểm a khoản 1 Điều 10 Luật Xây dựng 2025 cho phép chủ đầu tư giao nhà thầu mua bảo hiểm công trình, nhưng điểm b khoản 1 Điều 27 Nghị định 339 xác định chủ thể vi phạm là “chủ đầu tư không mua bảo hiểm công trình trong thời gian xây dựng theo quy định”: 60.000.000–80.000.000 đồng. Nghị định không có câu chữ chuyển trách nhiệm hành chính này sang nhà thầu, vì vậy theo cách hiểu của chúng tôi chủ đầu tư vẫn có rủi ro bị phạt và nên kiểm tra chứng từ bảo hiểm trước khi cho khởi công. Riêng việc không mua bảo hiểm cho người lao động và trách nhiệm dân sự với người thứ ba là vi phạm của nhà thầu J theo điểm c khoản 1 Điều 27 (60–80 triệu đồng). Biện pháp khắc phục chung: buộc mua bảo hiểm đối với công trình đang thi công (khoản 2 Điều 27).

Tình huống 8: Khai trương trung tâm thương mại khi chưa có văn bản chấp thuận nghiệm thu

Công ty K là chủ đầu tư một trung tâm thương mại thuộc diện cơ quan chuyên môn về xây dựng kiểm tra công tác nghiệm thu. Đã ký biên bản nghiệm thu hoàn thành, nhưng cơ quan chuyên môn chưa ra văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu, công ty vẫn cho khách thuê mặt bằng vào kinh doanh.

Cách xử lý: Hành vi đưa công trình vào khai thác, sử dụng khi chưa đáp ứng điều kiện theo quy định thuộc điểm a khoản 3 Điều 30: 100.000.000–120.000.000 đồng, kèm buộc dừng việc bàn giao đưa công trình vào sử dụng và khắc phục (điểm c khoản 4 Điều 30). Điều kiện đưa vào sử dụng được xác định theo quy định về quản lý chất lượng (Nghị định 207/2026/NĐ-CP). Nếu thiếu sót là chưa có văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu về phòng cháy chữa cháy, điểm a khoản 3 Điều 30 loại trừ và chuyển sang nghị định xử phạt trong lĩnh vực phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ. Mức này thuộc thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã (đến 500 triệu đồng với tổ chức) và Giám đốc Sở Xây dựng (đến 800 triệu đồng).

Tình huống 9: Dự án thuộc diện áp dụng BIM nhưng phê duyệt thiết kế không có mô hình BIM

Chủ đầu tư L có dự án thuộc diện phải áp dụng mô hình thông tin công trình (BIM) theo quy định. Thiết kế xây dựng triển khai sau khi dự án được phê duyệt đã được duyệt mà không có mô hình BIM. Sau đó chủ đầu tư tự điều chỉnh quy mô dự án mà không làm thủ tục điều chỉnh theo quy định.

Cách xử lý: Không áp dụng BIM theo quy định thuộc điểm e khoản 1 Điều 15: 30.000.000–40.000.000 đồng. Lưu ý biện pháp khắc phục “buộc áp dụng BIM” tại điểm e khoản 4 Điều 15 chỉ áp dụng với công trình chưa phê duyệt thiết kế xây dựng triển khai sau khi dự án được phê duyệt; ở tình huống này thiết kế đã duyệt nên theo câu chữ, biện pháp đó không còn đặt ra (cách hiểu của chúng tôi). Hành vi điều chỉnh dự án không đúng quy định thuộc khoản 2 Điều 15: 40.000.000–60.000.000 đồng, kèm buộc điều chỉnh dự án theo quy định đối với công trình chưa khởi công (điểm h khoản 4 Điều 15). Diện dự án phải áp dụng BIM và trình tự điều chỉnh dự án được quy định tại Luật Xây dựng 2025 và Nghị định 217/2026/NĐ-CP.

Nhóm 3 — Nhà thầu thi công và tư vấn

Tình huống 10: Khai tăng khối lượng bê tông, tư vấn giám sát ký xác nhận

Nhà thầu M đề nghị nghiệm thu thanh toán 1.250 m³ bê tông móng; đo kiểm thực tế chỉ 1.100 m³ (chênh 150 m³). Tư vấn giám sát N đã ký xác nhận khối lượng 1.250 m³. Hồ sơ thanh toán đợt 3 đã chuyển kho bạc.

Cách xử lý: Nhà thầu M vi phạm khoản 3 Điều 31 (khai khống, khai tăng khối lượng hoặc tính toán sai tăng khối lượng nghiệm thu, thanh toán): 60.000.000–80.000.000 đồng, kèm buộc tính lại khối lượng nghiệm thu và thanh toán (điểm c khoản 4 Điều 31). Tư vấn giám sát N vi phạm điểm a khoản 3 Điều 29 (xác nhận sai tăng khối lượng nghiệm thu so với thực tế thi công): 60.000.000–80.000.000 đồng, kèm buộc kiểm tra và xác nhận khối lượng hoàn thành theo quy định đối với dự án đang thi công (điểm m khoản 5 Điều 29). Phần giá trị đã thanh toán thừa xử lý theo hợp đồng và quy định về thanh toán vốn; nếu có dấu hiệu tội phạm thì không còn thuộc phạm vi xử phạt hành chính.

Tình huống 11: Sự cố sập một phần sàn, nhà thầu vẫn đổ bê tông khu vực khác

Khi đổ bê tông sàn tầng 5, một ô sàn bị sập do hệ chống đỡ mất ổn định, không có thương vong. Nhà thầu O cho tiếp tục đổ bê tông các ô sàn liền kề “để kịp ca”. Chủ đầu tư P gửi báo cáo bằng văn bản sau 6 ngày và cho thu dọn hiện trường trước khi được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận.

Cách xử lý: Nếu sự việc được xác định là sự cố công trình xây dựng, nhà thầu O vi phạm điểm b khoản 4 Điều 23 (không dừng thi công đối với công việc, bộ phận, hạng mục khi xảy ra sự cố công trình): 60.000.000–80.000.000 đồng, kèm buộc dừng thi công (điểm t khoản 5 Điều 23). Chủ đầu tư P vi phạm điểm a khoản 1 Điều 24 (chậm báo cáo sự cố): 10.000.000–20.000.000 đồng và điểm a khoản 2 Điều 24 (tự ý thu dọn hiện trường khi chưa được chấp thuận): 40.000.000–60.000.000 đồng. Trình tự báo cáo, giám định, giải quyết sự cố xem bài sự cố công trình xây dựng: trình tự báo cáo, bảo vệ hiện trường.

Tình huống 12: Một giám sát viên cho ba công trường, sai chuyên ngành

Công ty tư vấn Q bố trí một giám sát viên phụ trách đồng thời ba công trường ở ba xã khác nhau; người này có chứng chỉ hành nghề giám sát lĩnh vực lắp đặt thiết bị nhưng được giao giám sát phần kết cấu bê tông cốt thép.

Cách xử lý: Điểm h khoản 2 Điều 29 phạt 40.000.000–60.000.000 đồng đối với hành vi không bố trí đủ nhân sự giám sát tại công trường phù hợp quy mô, yêu cầu công việc hoặc bố trí người giám sát không có năng lực hành nghề giám sát phù hợp. Hình thức bổ sung: đình chỉ hoạt động giám sát thi công xây dựng từ 06 đến 09 tháng (khoản 4 Điều 29). Biện pháp khắc phục: buộc bố trí đủ nhân sự hoặc bố trí người có chứng chỉ hành nghề giám sát phù hợp chuyên ngành, cấp công trình (điểm i khoản 5 Điều 29). Nếu chủ đầu tư biết mà vẫn lựa chọn, chủ đầu tư có thể bị xem xét theo điểm d khoản 1 Điều 14 (30–50 triệu đồng).

Tình huống 13: Phòng thí nghiệm chưa công bố năng lực vẫn nhận nén mẫu

Công ty thí nghiệm R mới thành lập, chưa công bố thông tin năng lực theo quy định nhưng đã nhận thí nghiệm nén mẫu bê tông cho công trình do nhà thầu S thi công. Tư vấn giám sát không kiểm tra phòng thí nghiệm.

Cách xử lý: Công ty R vi phạm điểm a khoản 2 Điều 32: 50.000.000–60.000.000 đồng; hình thức bổ sung đình chỉ hoạt động xây dựng từ 03 đến 06 tháng (khoản 3 Điều 32); buộc hủy kết quả thí nghiệm và thí nghiệm lại (điểm c khoản 4 Điều 32). Nhà thầu S sử dụng phòng thí nghiệm không đủ điều kiện năng lực: điểm d khoản 3 Điều 23, 40.000.000–60.000.000 đồng, buộc sử dụng phòng thí nghiệm đủ điều kiện (điểm m khoản 5 Điều 23). Tư vấn giám sát không kiểm tra phòng thí nghiệm: điểm k khoản 2 Điều 29, 40.000.000–60.000.000 đồng. Hậu quả lớn nhất là toàn bộ kết quả nén mẫu phải làm lại, có thể kéo theo khoan lấy mẫu kiểm định.

Nhóm 4 — Thời điểm vi phạm, chuyển tiếp và thời hiệu

Tình huống 14: Hành vi đã kết thúc trước 26/8/2026, phát hiện sau đó

Nhà xưởng của Công ty T không thuộc diện cơ quan nhà nước kiểm tra công tác nghiệm thu; chủ đầu tư ký biên bản nghiệm thu hoàn thành đưa vào sử dụng ngày 20/6/2026. Tháng 9/2026, kiểm toán nội bộ phát hiện nhà thầu đã khai tăng khối lượng thanh toán trong năm 2025.

Cách xử lý: Đây là hành vi đã xảy ra và kết thúc trước ngày Nghị định 339 có hiệu lực, bị phát hiện sau ngày 26/8/2026. Khoản 1 Điều 89 yêu cầu áp dụng nghị định xử phạt có hiệu lực tại thời điểm thực hiện hành vi, tức Nghị định 16/2022/NĐ-CP (đã hết hiệu lực), không áp khung 60–80 triệu đồng của khoản 3 Điều 31 Nghị định 339. Bộ văn bản Viện đối chiếu không có Nghị định 16/2022/NĐ-CP nên chúng tôi không nêu mức phạt theo văn bản đó. Việc coi hành vi “đã kết thúc” tại thời điểm bàn giao (20/6/2026) là cách hiểu của chúng tôi, dựa trên mốc chấm dứt hành vi tại điểm a khoản 2 và điểm b khoản 4 Điều 6; với công trình chưa bàn giao, cần đối chiếu kỹ hơn.

Tình huống 15: Vi phạm bắt đầu trước 26/8/2026 và vẫn đang diễn ra

Nhà thầu U thi công từ tháng 5/2026, chưa mua bảo hiểm cho người lao động thi công trên công trường. Ngày 15/9/2026, đoàn kiểm tra phát hiện; công trình vẫn đang thi công, nhà thầu vẫn chưa mua bảo hiểm.

Cách xử lý: Hành vi xảy ra trước 26/8/2026 nhưng vẫn đang diễn ra khi Nghị định 339 có hiệu lực, nên áp dụng Nghị định 339 (khoản 2 Điều 89). Mức phạt theo điểm c khoản 1 Điều 27: 60.000.000–80.000.000 đồng, buộc mua bảo hiểm (khoản 2 Điều 27). Vì là vi phạm đang thực hiện, thời hiệu tính từ thời điểm phát hiện, ngày 15/9/2026 (khoản 3 Điều 6).

Tình huống 16: Phát hiện sai sót dự toán sau hơn hai năm kể từ khi bàn giao

Trụ sở làm việc V thuộc diện cơ quan chuyên môn về xây dựng kiểm tra công tác nghiệm thu; văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu được ban hành ngày 10/11/2026. Tháng 3/2029, đoàn kiểm tra phát hiện nhà thầu thiết kế đã lập dự toán không đúng (điểm b khoản 2 Điều 20, khung 30–50 triệu đồng).

Cách xử lý: Thời hiệu trong lĩnh vực xây dựng là 02 năm (khoản 1 Điều 6). Hành vi đã kết thúc, mốc tính là ngày bàn giao công trình (điểm a khoản 2 Điều 6), và với công trình thuộc diện kiểm tra nghiệm thu thì ngày bàn giao là ngày cơ quan nhà nước ra văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu (điểm a khoản 4 Điều 6), tức 10/11/2026. Thời hiệu kết thúc ngày 10/11/2028; đến tháng 3/2029 đã hết thời hiệu xử phạt. Nếu phát hiện vào tháng 6/2028 thì vẫn còn thời hiệu. Việc áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả khi đã hết thời hiệu thực hiện theo Luật Xử lý vi phạm hành chính, Nghị định 339 không quy định riêng; trách nhiệm hợp đồng, bồi thường giữa các bên vẫn xử lý theo hợp đồng. Lưu ý mốc “ngày bàn giao” không áp dụng cho các Điều 33, 34, 35, 36 (bảo hành, bảo trì, lưu trữ hồ sơ).

Checklist rà soát tuân thủ Nghị định 339 cho một dự án đang thi công

1. Dự án đã được lập, thẩm định, phê duyệt đúng loại báo cáo (Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc Báo cáo kinh tế – kỹ thuật); đã thẩm tra khi phải thẩm tra (khoản 1 Điều 15).
2. Đã xác định dự án có thuộc diện áp dụng BIM, đã nhập, cập nhật thông tin vào Cơ sở dữ liệu quốc gia về hoạt động xây dựng (điểm e, g khoản 1 Điều 15).
3. Mọi lần điều chỉnh dự án, điều chỉnh thiết kế đều có thẩm định, phê duyệt (khoản 2 Điều 15; khoản 2 Điều 19).
4. Thiết kế triển khai sau khi dự án được phê duyệt đã thẩm định, phê duyệt trước khi thi công phần tương ứng (khoản 3 Điều 19; điểm c khoản 2 Điều 21).
5. Có giấy phép xây dựng (nếu thuộc diện) và đã gửi thông báo khởi công (Điều 21).
6. Năng lực chức danh chủ chốt của các nhà thầu đã được kiểm tra, lưu bằng chứng (Điều 14).
7. Đủ ba loại bảo hiểm bắt buộc theo đúng chủ thể (Điều 27).
8. Biện pháp thi công, biện pháp an toàn, vùng nguy hiểm đã được chấp thuận (Điều 22, 23).
9. Nhật ký thi công, hồ sơ quản lý chất lượng ghi đúng thời gian thực tế (Điều 23).
10. Phòng thí nghiệm đã công bố năng lực; tư vấn giám sát đã kiểm tra (Điều 29, 32).
11. Khối lượng nghiệm thu, thanh toán đối chiếu đo đạc hiện trường (Điều 29, 31).
12. Điều kiện nghiệm thu hoàn thành và đưa vào sử dụng đã đủ, kể cả văn bản chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền khi thuộc diện (Điều 30).
13. Hồ sơ hoàn thành, quy trình bảo trì, kế hoạch bảo trì, hồ sơ lưu trữ của từng nhà thầu đã sẵn sàng (Điều 33–36).

Những sai lầm thường gặp khi áp dụng Nghị định 339/2026/NĐ-CP

1. Lấy con số trong Nghị định áp thẳng cho cá nhân. Mức ghi trong văn bản là của tổ chức; cá nhân, hộ gia đình, hộ kinh doanh chịu một nửa (điểm a khoản 4 Điều 5; khoản 3 Điều 2).
2. Chia đôi cả những khoản đã là mức cá nhân. Khoản 1 Điều 10, khoản 1 Điều 13 và các khoản liệt kê tại điểm b khoản 4 Điều 5 không chia đôi.
3. Tính thời hiệu từ ngày xảy ra hành vi. Với vi phạm đã kết thúc trong lĩnh vực xây dựng, mốc thường là ngày bàn giao công trình; với vi phạm đang thực hiện, mốc là ngày phát hiện (Điều 6).
4. Áp Nghị định 339 cho hành vi đã kết thúc trước 26/8/2026. Khoản 1 Điều 89 yêu cầu áp văn bản có hiệu lực tại thời điểm vi phạm.
5. Nghĩ đã giao nhà thầu là hết trách nhiệm. Nhiều hành vi (bảo hiểm công trình, nghiệm thu hoàn thành, đưa vào sử dụng) vẫn gắn với chủ đầu tư.
6. Coi phạt hành chính và phạt hợp đồng là một. Phạt hợp đồng do các bên thỏa thuận theo Điều 86 Luật Xây dựng 2025; phạt hành chính do cơ quan có thẩm quyền quyết định.
7. Bỏ qua biện pháp khắc phục hậu quả. Buộc thí nghiệm lại, nghiệm thu lại, tính lại khối lượng, dừng thi công thường tốn kém hơn nhiều so với tiền phạt.
8. Tiếp tục thi công sau khi bị lập biên bản. Đây là đường ngắn nhất dẫn tới khung phạt hàng trăm triệu đồng tại khoản 11 Điều 25 và khoản 3 Điều 26.

Cập nhật Nghị định 339/2026/NĐ-CP cùng Viện

Nghị định xử phạt chỉ phát huy tác dụng phòng ngừa khi người làm dự án hiểu quy định gốc trong Luật Xây dựng 2025 và các nghị định hướng dẫn. Viện Nghiên Cứu Đào Tạo Bồi Dưỡng Cán Bộ tổ chức chương trình cập nhật văn bản quy phạm pháp luật mới về quản lý xây dựng và khóa quản lý dự án đầu tư xây dựng, lồng ghép phần xử phạt theo Nghị định 339 qua các tình huống của chính dự án học viên đang làm. Chương trình có thể học trực tiếp, trực tuyến hoặc tổ chức đào tạo tại đơn vị; danh mục khóa học xem tại trang khóa học xây dựng.

Sau khi hoàn thành khóa học, học viên được cấp chứng nhận hoàn thành khóa học theo tên khóa học đã tham gia. Chứng nhận hoàn thành khóa học không phải là chứng chỉ hành nghề hoạt động xây dựng; chứng chỉ hành nghề hoạt động xây dựng do cơ quan có thẩm quyền xem xét, cấp theo quy định của Nghị định 212/2026/NĐ-CP.

Cần bồi dưỡng cập nhật pháp luật xây dựng cho ban quản lý dự án, doanh nghiệp? Liên hệ Viện để được tư vấn chương trình phù hợp.

VIỆN NGHIÊN CỨU ĐÀO TẠO BỒI DƯỠNG CÁN BỘ

• Hotline / Zalo: 0904 889 859 (Ms. Hoa)
• Email: daotao@viendaotaocanbo.edu.vn
• Địa chỉ: BT164 Central St, Khu Sunrise L, KDT The Manor Central Park, Phường Định Công, TP. Hà Nội
• Website: https://viendaotaocanbo.edu.vn

Văn bản sử dụng trong bài

• Nghị định 339/2026/NĐ-CP ngày 26/8/2026 quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, quản lý, phát triển nhà, kinh doanh bất động sản (hiệu lực từ 26/8/2026) — Điều 1 đến Điều 6; Điều 7 đến Điều 37; Điều 50, 59, 61, 73 (dẫn ví dụ); Điều 78 đến Điều 85; Điều 88 đến Điều 91.
• Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 (hiệu lực từ 01/7/2026) — Điều 10 (bảo hiểm bắt buộc), Điều 86 (thưởng, phạt hợp đồng xây dựng).
• Nghị định 16/2022/NĐ-CP — đã hết hiệu lực từ ngày 26/8/2026 theo khoản 2 Điều 90 Nghị định 339/2026/NĐ-CP; chỉ nhắc để xác định văn bản áp dụng theo khoản 1 Điều 89.
• Luật Xử lý vi phạm hành chính, Nghị định 118/2021/NĐ-CP (sửa đổi bởi Nghị định 190/2025/NĐ-CP): chỉ nêu theo dẫn chiếu tại Nghị định 339, không trích nội dung.

Nội dung được biên soạn bởi Ban Đào tạo – Viện Nghiên Cứu Đào Tạo Bồi Dưỡng Cán Bộ trên cơ sở đối chiếu toàn văn Nghị định 339/2026/NĐ-CP và Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 tại thời điểm 05/10/2026. Bài viết mang tính tham khảo; với vụ việc cụ thể, việc xác định hành vi, khung phạt và biện pháp khắc phục do người có thẩm quyền quyết định trên cơ sở hồ sơ. Nghiêm cấm sao chép nội dung khi chưa được phép.