Với chủ đầu tư và Ban quản lý dự án, áp dụng BIM không phải là thuê người dựng mô hình 3D. Việc của phía chủ đầu tư là ra đề bài về thông tin, chọn đúng đơn vị thực hiện, kiểm soát kế hoạch và môi trường dữ liệu, nghiệm thu sản phẩm theo mốc và nhận về một bộ dữ liệu dùng được khi công trình đi vào vận hành.
Nhiều dự án đã có mô hình đẹp nhưng vẫn không kiểm soát được BIM: mỗi nhà thầu dựng theo một kiểu, file gửi qua email, không ai biết phiên bản nào là bản đã duyệt, đến lúc bàn giao thì mô hình không khớp hiện trạng. Nguyên nhân hiếm khi nằm ở kỹ năng phần mềm. Nó nằm ở chỗ bên đặt hàng chưa tổ chức phần việc quản trị của mình.
Bài viết này dành cho người ngồi phía chủ đầu tư: lãnh đạo chủ đầu tư, cán bộ Ban QLDA, tư vấn quản lý dự án, lãnh đạo kỹ thuật của doanh nghiệp chuẩn bị áp dụng BIM. Nội dung tập trung vào câu hỏi “phía chúng tôi phải quyết định gì, kiểm soát gì, giữ lại gì”, không giải thích lại BIM là gì.
Cách đọc bài: các nội dung được tách thành ba loại — quy định pháp luật (có dẫn điều, khoản cụ thể), thực hành chuyên môn (cách làm phổ biến trong quản lý thông tin BIM, không phải nghĩa vụ pháp lý) và ví dụ minh họa. Checklist và bảng trong bài là công cụ quản trị tham khảo, không phải biểu mẫu do cơ quan nhà nước ban hành.
Chủ đầu tư và Ban QLDA đứng ở đâu trong hệ thống BIM?
Trong một dự án áp dụng BIM, các bên làm việc ở ba lớp khác nhau. Lớp thứ nhất là bên yêu cầu thông tin: chủ đầu tư, hoặc đơn vị được chủ đầu tư ủy quyền quản lý. Lớp thứ hai là đơn vị thực hiện: tư vấn thiết kế, nhà thầu thi công, tư vấn BIM. Lớp thứ ba là bộ phận trực tiếp tạo lập mô hình bên trong mỗi đơn vị thực hiện.
Chủ đầu tư thuộc lớp thứ nhất. Đây là bên quyết định có áp dụng BIM hay không (khi pháp luật không bắt buộc), áp dụng đến mức nào, dùng mô hình để làm gì, nhận về dữ liệu gì và theo mốc nào. Ban QLDA — hoặc tư vấn QLDA — là cánh tay triển khai của chủ đầu tư: tổ chức lựa chọn đơn vị thực hiện, yêu cầu lập và cập nhật kế hoạch thực hiện BIM, theo dõi việc nộp mô hình, chủ trì các cuộc họp phối hợp và đưa kết quả BIM vào quyết định quản lý dự án.
Điều quan trọng là phân biệt vai trò ra yêu cầu và quản trị với vai trò dựng mô hình. Chủ đầu tư không cần tự dựng mô hình, cũng không nên để BIM trở thành “việc của anh em BIM Modeler bên nhà thầu”. Nếu phía chủ đầu tư không có người hiểu BIM ở mức quản lý, mọi quyết định về phạm vi, chất lượng và nghiệm thu sẽ rơi vào tay chính bên được kiểm soát.
Khung pháp lý hiện hành cần nắm
Từ ngày 01/7/2026, Nghị định 217/2026/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Xây dựng về quản lý hoạt động xây dựng có hiệu lực. Theo điểm a khoản 1 Điều 8, công trình xây dựng mới từ cấp II trở lên áp dụng BIM kể từ giai đoạn lập Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc Báo cáo kinh tế – kỹ thuật; người quyết định đầu tư được quyết định không áp dụng với dự án theo tuyến, dự án tại khu vực có tính chất đặc thù, dự án có yêu cầu bảo đảm bí mật nhà nước; công trình khác được khuyến khích áp dụng (điểm b khoản 1). Phạm vi, nội dung và yêu cầu thông tin BIM được thực hiện theo thỏa thuận tại hợp đồng của các bên ở từng giai đoạn (khoản 2). Các khoản tiếp theo của Điều 8 — nộp dữ liệu BIM cho cơ quan chuyên môn, môi trường dữ liệu chung, trách nhiệm về dữ liệu và bàn giao mô hình hoàn công — được dẫn cụ thể ở từng nhóm việc bên dưới.
Ngoài ra, Điều 17 của Nghị định này quy định nhiệm vụ thiết kế xây dựng — do chủ đầu tư hoặc cơ quan chuẩn bị dự án lập hoặc thuê lập — có nội dung “các yêu cầu về mức độ, nhu cầu thông tin trong mô hình BIM của dự án” (điểm g khoản 3). Nói cách khác, yêu cầu thông tin BIM đã có chỗ đứng chính thức trong một tài liệu mà chủ đầu tư vốn phải chuẩn bị.
Phân tích chi tiết về phạm vi công trình, mốc thời gian và chế tài có tại bài công trình cấp II trở lên áp dụng BIM từ 01/07/2026. Phần còn lại của bài này đi vào phía quản trị: chủ đầu tư và Ban QLDA tổ chức công việc thế nào để đáp ứng các yêu cầu trên một cách có kiểm soát.
Lưu ý pháp lý: Nghị định 217/2026/NĐ-CP không ấn định số lượng nhân sự BIM tối thiểu và không đặt yêu cầu cá nhân phải có chứng chỉ hay chứng nhận BIM. Nghị định 175/2024/NĐ-CP đã hết hiệu lực từ ngày 01/7/2026 (khoản 2 Điều 75 Nghị định 217/2026/NĐ-CP), vì vậy không dùng làm căn cứ cho các dự án mới. Hướng dẫn chi tiết về áp dụng BIM do Bộ Xây dựng ban hành (khoản 7 Điều 8) — cần theo dõi văn bản hướng dẫn trước khi chốt yêu cầu cho từng dự án.
8 nhóm công việc chủ đầu tư và Ban QLDA cần kiểm soát
Tám nhóm việc dưới đây đi theo trình tự một dự án: từ lúc quyết định dùng BIM để làm gì, đến lúc nhận bộ dữ liệu cuối cùng. Không phải dự án nào cũng làm đủ tám nhóm ở cùng mức độ, nhưng bỏ hẳn một nhóm thường là nguồn gốc của rắc rối ở các nhóm sau.
1. Xác định mục tiêu và phạm vi áp dụng BIM
Câu hỏi đầu tiên không phải “dùng phần mềm gì” mà là “dùng mô hình để phục vụ quyết định nào”. Mục tiêu có thể là tối ưu thiết kế, tăng phối hợp giữa các bên, kiểm soát khối lượng và chi phí, quản lý tiến độ, hoặc chuẩn bị dữ liệu cho vận hành. Mỗi mục tiêu kéo theo những nội dung áp dụng BIM (BIM Uses) khác nhau: phối hợp 3D, đánh giá thiết kế, mô phỏng tiến độ 4D, dự toán từ mô hình, mô hình hoàn công, quản lý tài sản.
Một cách làm được giáo trình ứng dụng BIM trong xây dựng giới thiệu là hai bước: liệt kê mục tiêu kèm mức ưu tiên (cao – trung bình – thấp) và các nội dung áp dụng tiềm năng; sau đó lập bảng phân tích từng nội dung theo lợi ích mang lại cho dự án, bên sẽ thực hiện, yêu cầu năng lực – kinh nghiệm – chi phí. Nội dung nào lợi ích thấp mà yêu cầu năng lực cao, hoặc chưa có bên nào trong dự án đủ sức làm, thì nên cân nhắc loại khỏi phạm vi.
Kết quả của bước này là một danh sách ngắn, rõ: dự án dùng BIM cho những việc gì, ở giai đoạn nào, bộ môn nào. Danh sách đó là nền cho mọi tài liệu phía sau.
2. Xây dựng yêu cầu thông tin và EIR
Khi đã biết dùng mô hình để làm gì, chủ đầu tư chuyển mục tiêu thành yêu cầu thông tin. Chuỗi tư duy thường đi từ nhu cầu thông tin của tổ chức, của dự án và của tài sản sau bàn giao, rồi mới đến yêu cầu trao đổi thông tin giữa các bên — hệ thống này được phân tích trong bài phân biệt OIR, PIR, AIR và EIR.
EIR (yêu cầu trao đổi thông tin) là “đầu bài” chủ đầu tư đưa cho bên thực hiện: thông tin nào cần giao nộp, vào mốc nào, định dạng gì, theo quy ước nào, được kiểm tra chấp thuận ra sao. Ở Việt Nam, EIR thường được đưa vào nhiệm vụ thiết kế, hồ sơ mời thầu hoặc hồ sơ yêu cầu, hoặc ban hành riêng thành quy định áp dụng BIM của dự án. Cách viết một EIR có thể kiểm tra được được trình bày tại bài xây dựng và kiểm soát EIR.
Với phía chủ đầu tư, điểm cần nhớ là: yêu cầu thông tin nên được đặt ra đủ sớm để kịp đi vào nhiệm vụ thiết kế (điểm g khoản 3 Điều 17 Nghị định 217/2026/NĐ-CP) và hồ sơ lựa chọn nhà thầu. Đặt ra muộn thì hoặc phải sửa hợp đồng, hoặc phải chấp nhận mô hình không có thông tin mình cần. Mức độ chi tiết của thông tin cho từng đối tượng nên được xác định theo mục đích sử dụng — xem thêm bài về mức độ nhu cầu thông tin (LOIN).
3. Chuẩn bị yêu cầu lựa chọn đơn vị thực hiện và tư vấn
Yêu cầu BIM phải xuất hiện trong hồ sơ lựa chọn nhà thầu — hồ sơ mời thầu hoặc hồ sơ yêu cầu — kèm theo cách đánh giá và các điều khoản hợp đồng tương ứng. Nếu hồ sơ chỉ ghi chung “áp dụng BIM”, nhà thầu sẽ chào giá theo cách hiểu của họ, và mọi tranh cãi về phạm vi sẽ dồn về giai đoạn thực hiện.
Phía chủ đầu tư thường phải trả lời ba câu hỏi: giao phần BIM cho ai (tư vấn thiết kế, nhà thầu thi công hay một tư vấn BIM độc lập); năng lực của bên được giao được đánh giá qua những khía cạnh nào; sản phẩm nào sẽ được nghiệm thu. Giáo trình ứng dụng BIM trong xây dựng gợi ý đánh giá năng lực của bộ phận thực hiện BIM qua ba khía cạnh: năng lực quản lý thông tin, năng lực tạo lập mô hình, và hệ thống phần cứng – phần mềm – công cụ hỗ trợ.
Khi cần, chủ đầu tư có thể thuê tư vấn có năng lực để hỗ trợ lập các nội dung này. Cách tổ chức các cấu phần BIM trong hồ sơ lựa chọn tư vấn được phân tích riêng tại bài hồ sơ mời thầu tư vấn BIM.
4. Xem xét và kiểm soát BEP
Đơn vị thực hiện đáp lại EIR bằng kế hoạch thực hiện BIM (BEP): ai làm gì, mô hình được phân chia ra sao, quy ước đặt tên, mức độ thông tin theo mốc, lịch phối hợp, cách kiểm tra chất lượng, kế hoạch bàn giao. Thông thường có một bản sơ bộ nộp cùng hồ sơ dự thầu và một bản chi tiết sau khi ký hợp đồng — hai giai đoạn này được so sánh trong bài Pre-BEP và BEP.
Việc của chủ đầu tư và Ban QLDA không phải là viết hộ BEP, mà là xem xét, chấp thuận và giám sát việc tuân thủ. Phép kiểm tra hữu ích nhất khi xem BEP là đối chiếu ngược: mỗi yêu cầu trong EIR đã có câu trả lời cụ thể trong BEP chưa, có tên người chịu trách nhiệm và mốc thời gian chưa. BEP cũng cần được cập nhật khi dự án thay đổi; một BEP được chấp thuận rồi cất vào tủ thì không kiểm soát được gì.
5. Thiết lập và kiểm soát CDE, quyền truy cập
Môi trường dữ liệu chung (CDE) là nơi mọi bên nộp, tìm, lấy và phê duyệt thông tin theo một bộ quy tắc chung. Với công trình cấp I trở lên thuộc dự án đầu tư công áp dụng BIM theo điểm a khoản 1 Điều 8, chủ đầu tư có trách nhiệm thiết lập, quản lý và vận hành CDE (khoản 4 Điều 8 Nghị định 217/2026/NĐ-CP); mô hình đã được chủ đầu tư chấp thuận và phát hành trên CDE được dùng làm cơ sở đối chiếu, kiểm tra và làm rõ nội dung kỹ thuật. Với các dự án khác, đây là thực hành nên làm.
Phía chủ đầu tư cần quyết định: CDE do ai thiết lập và quản trị; cấu trúc vùng chứa thông tin và trạng thái (đang thực hiện – chia sẻ – phát hành – lưu trữ); quy tắc đặt tên và kiểm soát phiên bản; phân quyền theo vai trò. Nguyên tắc phân quyền phổ biến là mỗi người chỉ truy cập những khu vực phù hợp với nhiệm vụ của mình, và CDE có người quản trị rõ ràng. Khoản 6 Điều 8 cũng yêu cầu việc quản lý, khai thác, chia sẻ và lưu trữ dữ liệu BIM và thông tin trên CDE tuân thủ pháp luật về an toàn thông tin, bảo mật dữ liệu, lưu trữ, sở hữu trí tuệ; quyền và trách nhiệm đối với dữ liệu BIM được xác định trong hợp đồng.
Một điểm hay bị bỏ quên là kế hoạch kết thúc: khi dự án xong, ai giữ bản lưu, thu hồi quyền truy cập của các bên ra sao, dữ liệu được sao chép về đâu.
6. Kiểm soát mô hình, QA/QC và điều phối
Chất lượng mô hình trước hết là trách nhiệm của đơn vị thực hiện: tự kiểm tra tính đầy đủ theo mức độ thông tin đã yêu cầu, tuân thủ quy ước đặt tên, hệ tọa độ, rồi kiểm tra xung đột giữa các bộ môn trước khi phát hành. Phía chủ đầu tư không làm thay việc này, nhưng cần thấy được bằng chứng rằng việc kiểm tra đã diễn ra: báo cáo kiểm tra chất lượng, báo cáo xung đột, nhật ký vấn đề với trạng thái xử lý.
Ban QLDA thường chủ trì hoặc tham dự các cuộc họp phối hợp theo lịch trong BEP. Mục tiêu của Ban QLDA trong các cuộc họp này là nắm được vấn đề nào đang mở, vấn đề nào vượt thẩm quyền kỹ thuật của các bộ môn và cần chủ đầu tư quyết định. Cách một vòng điều phối vận hành từ đầu đến cuối được mô tả tại bài quy trình điều phối BIM; công cụ theo dõi vấn đề xem tại bài nhật ký vấn đề trong điều phối BIM.
7. Kiểm soát deliverables, nghiệm thu và phiên bản
Sản phẩm BIM cần được nghiệm thu theo mốc đã thống nhất trong BEP, giống như nghiệm thu hồ sơ thiết kế. Theo giáo trình ứng dụng BIM trong xây dựng, trong các nhiệm vụ chính của một dự án áp dụng BIM, chủ đầu tư có mức độ tham gia cao ở các khâu đánh giá sự cần thiết và lựa chọn nội dung áp dụng, mời thầu, đánh giá hồ sơ, kiểm tra – nghiệm thu mô hình, lưu trữ và đánh giá kết quả; mức độ tham gia thấp hơn ở khâu tạo lập mô hình, nơi đơn vị thực hiện chủ trì.
Muốn nghiệm thu được thì tiêu chí phải được viết trước: mô hình của bộ môn nào, ở giai đoạn nào, đạt mức độ thông tin nào, định dạng gì, kèm báo cáo gì. Mỗi lần nghiệm thu nên gắn với một phiên bản cụ thể trên CDE để sau này truy vết được. Khi cần, chủ đầu tư có thể thuê đơn vị có chuyên môn tham gia đánh giá chất lượng sản phẩm trước khi nghiệm thu.
Với công trình phải nộp dữ liệu BIM cho cơ quan chuyên môn, khoản 3 Điều 8 Nghị định 217/2026/NĐ-CP yêu cầu dữ liệu được nộp theo định dạng chuẩn mở IFC hoặc định dạng mở khác phù hợp; cơ quan có thẩm quyền được yêu cầu nộp định dạng gốc để đối chiếu. Do đó, yêu cầu về định dạng bàn giao nên được chốt ngay trong EIR và hợp đồng, không để đến lúc nộp hồ sơ mới xử lý.
8. Bàn giao mô hình hoàn công và dữ liệu vận hành
Giá trị lâu dài của BIM nằm ở giai đoạn vận hành, và đó cũng là giai đoạn dễ bị bỏ quên nhất khi lập yêu cầu. Nếu chủ đầu tư muốn nhận dữ liệu thiết bị, vật tư, bảo hành để phục vụ bảo trì, yêu cầu đó phải có từ đầu — vì nó quyết định thông tin nào phải được nhập vào mô hình trong suốt quá trình thiết kế và thi công.
Với công trình áp dụng BIM theo khoản 1 Điều 8, sau khi hoàn thành, chủ đầu tư cập nhật mô hình BIM hoàn công đã chuẩn hóa vào Cơ sở dữ liệu quốc gia về hoạt động xây dựng theo quy định pháp luật về hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu quốc gia về hoạt động xây dựng, đồng thời bàn giao toàn bộ dữ liệu BIM phục vụ quản lý, vận hành, bảo trì cho đơn vị quản lý vận hành (điểm đ khoản 5 Điều 8). Về mặt thực hành, nên thống nhất sớm: bộ dữ liệu bàn giao gồm những gì, định dạng nào, ai kiểm tra độ khớp giữa mô hình hoàn công và hiện trạng, đơn vị vận hành tham gia góp ý yêu cầu từ khi nào.
Một khuyến nghị đáng lưu ý từ giáo trình: hợp đồng nên làm rõ quyền sở hữu mô hình và dữ liệu BIM của chủ đầu tư, kể cả bản ở định dạng mở, và tránh tình trạng dữ liệu chỉ tồn tại trên nền tảng đám mây riêng của một nhà cung cấp mà không có bản sao lưu trữ.
Đội ngũ Ban QLDA cần nắm quy trình quản lý BIM?Viện Nghiên Cứu Đào Tạo Bồi Dưỡng Cán Bộ tổ chức đào tạo BIM tại đơn vị cho chủ đầu tư, Ban quản lý dự án và doanh nghiệp, tập trung vào yêu cầu thông tin, kế hoạch thực hiện BIM, CDE, kiểm tra chất lượng và bàn giao — nội dung được điều chỉnh theo dự án và nhu cầu của đơn vị.
Tư vấn tổ chức lớp: 0904 889 859 – Ms. Hoa
Ma trận trách nhiệm theo giai đoạn dự án
Bảng dưới đây gom tám nhóm việc thành các giai đoạn quen thuộc của dự án. Đây là cách phân công thường gặp, cần điều chỉnh theo hình thức hợp đồng (thiết kế – đấu thầu – thi công, tổng thầu thiết kế – thi công…) và theo việc dự án có thuê tư vấn BIM hay không.
| Giai đoạn | Chủ đầu tư | Ban QLDA | Đơn vị tư vấn / nhà thầu | Sản phẩm cần kiểm soát |
|---|---|---|---|---|
| Chuẩn bị dự án | Quyết định mục tiêu, phạm vi BIM; phê duyệt mức ưu tiên | Tổng hợp nhu cầu thông tin; đưa yêu cầu BIM vào nhiệm vụ thiết kế | Tư vấn (nếu thuê) hỗ trợ phân tích nội dung áp dụng | Danh sách BIM Uses; yêu cầu thông tin trong nhiệm vụ thiết kế |
| Lựa chọn nhà thầu | Phê duyệt yêu cầu và tiêu chí liên quan BIM | Soạn yêu cầu BIM trong hồ sơ; tổ chức đánh giá | Lập đề xuất và BEP sơ bộ | EIR; điều khoản hợp đồng về BIM; BEP sơ bộ |
| Khởi động thực hiện | Chấp thuận BEP; quyết định CDE | Rà soát BEP đối chiếu EIR; thiết lập hoặc giám sát CDE | Hoàn thiện BEP; thiết lập mô hình, template, quy ước | BEP được chấp thuận; quy tắc CDE, phân quyền |
| Thiết kế | Quyết định vấn đề vượt thẩm quyền kỹ thuật | Chủ trì họp phối hợp; theo dõi vấn đề mở; nghiệm thu theo mốc | Tạo lập mô hình; tự kiểm tra; phối hợp, xử lý xung đột | Mô hình theo mốc; báo cáo xung đột; nhật ký vấn đề; báo cáo QA/QC |
| Thẩm định | Chịu trách nhiệm về dữ liệu BIM nộp cơ quan chuyên môn | Chuẩn bị bộ dữ liệu nộp; kiểm tra định dạng, nội dung | Xuất dữ liệu đúng định dạng; giải trình kỹ thuật | Dữ liệu BIM định dạng mở; bản gốc khi được yêu cầu |
| Thi công | Phê duyệt thay đổi ảnh hưởng chi phí, tiến độ | Theo dõi cập nhật mô hình theo hiện trường; phối hợp tư vấn giám sát | Phát triển mô hình thi công; cập nhật thay đổi | Mô hình thi công; nhật ký thay đổi; phiên bản trên CDE |
| Hoàn thành, bàn giao | Nhận và lưu trữ dữ liệu; cập nhật mô hình hoàn công theo quy định | Kiểm tra độ khớp mô hình – hiện trạng; tổ chức bàn giao | Hoàn thiện mô hình hoàn công, bộ dữ liệu vận hành | Mô hình hoàn công; bộ dữ liệu bàn giao; biên bản |
| Vận hành | Quyết định cách khai thác dữ liệu | Rút kinh nghiệm cho dự án sau | Đơn vị vận hành tiếp nhận, phản hồi | Báo cáo đánh giá áp dụng BIM |
Ở những dự án nhỏ, cột “Chủ đầu tư” và “Ban QLDA” có thể do cùng một nhóm người đảm nhiệm. Điều cần giữ là mỗi ô có tên người chịu trách nhiệm, không để cả cột trống vì “BIM là việc của nhà thầu”. Cách phân vai chi tiết giữa các vị trí trong đội BIM, kèm ma trận RACI theo hoạt động, được trình bày trong bài cơ cấu nhân sự BIM trong dự án.
Bộ hồ sơ và quy trình BIM nên theo dõi
Không phải mọi tài liệu dưới đây đều là hồ sơ pháp lý bắt buộc. Phần lớn là tài liệu quản lý thông tin mà một dự án áp dụng BIM thường cần để kiểm soát được công việc. Mức độ chi tiết tùy quy mô dự án; dự án nhỏ có thể gộp nhiều tài liệu vào một văn bản ngắn.
| Tài liệu / bản ghi | Ai lập | Chủ đầu tư, Ban QLDA dùng để | Tính chất |
|---|---|---|---|
| Yêu cầu thông tin trong nhiệm vụ thiết kế | Chủ đầu tư hoặc đơn vị được thuê | Định hướng mức độ, nhu cầu thông tin trong mô hình | Nội dung của nhiệm vụ thiết kế theo điểm g khoản 3 Điều 17 NĐ 217/2026 |
| EIR | Chủ đầu tư, tư vấn được ủy quyền | Làm đầu bài cho bên thực hiện, căn cứ nghiệm thu | Thực hành chuyên môn; thường đưa vào hồ sơ mời thầu, hợp đồng |
| BEP (sơ bộ, chi tiết) | Đơn vị thực hiện | Xem xét, chấp thuận, giám sát tuân thủ | Thực hành chuyên môn; nên gắn với hợp đồng |
| Quy tắc CDE | Bên quản trị CDE | Kiểm soát cấu trúc, trạng thái, phân quyền, phiên bản | Thực hành chuyên môn; trách nhiệm thiết lập CDE với dự án thuộc khoản 4 Điều 8 |
| Mô hình giao nộp theo mốc | Đơn vị thực hiện | Nghiệm thu theo tiêu chí đã thống nhất | Theo hợp đồng |
| Báo cáo xung đột, nhật ký vấn đề | Điều phối BIM | Theo dõi vấn đề mở, quyết định vấn đề vượt thẩm quyền | Thực hành chuyên môn |
| Hồ sơ kiểm tra chất lượng (QA/QC) | Đơn vị thực hiện | Xác nhận việc tự kiểm tra đã diễn ra trước khi nộp | Thực hành chuyên môn |
| Dữ liệu BIM nộp cơ quan chuyên môn | Chủ đầu tư, cơ quan chuẩn bị dự án | Thủ tục thẩm định với công trình thuộc diện áp dụng | Theo khoản 3 Điều 8 NĐ 217/2026 |
| Bộ dữ liệu bàn giao vận hành, mô hình hoàn công | Nhà thầu, tư vấn theo phân công | Bàn giao cho đơn vị vận hành; cập nhật mô hình hoàn công | Theo điểm đ khoản 5 Điều 8 NĐ 217/2026 với công trình thuộc khoản 1 |
Việc chuẩn hóa hồ sơ dự án dưới dạng dữ liệu số không chỉ là chuyện BIM. Nếu Ban QLDA đang xây dựng cách lưu trữ hồ sơ chung cho dự án, có thể tham khảo thêm bài chủ đầu tư chuẩn hóa hồ sơ dự án trong giai đoạn quản lý dữ liệu số.
Các sai lầm thường gặp của chủ đầu tư và Ban QLDA
Những sai lầm dưới đây không đến từ thiếu phần mềm. Chúng đến từ việc phía chủ đầu tư chưa coi BIM là một hệ thống quản lý thông tin cần được thiết kế.
Mua phần mềm trước khi biết dùng để làm gì. Bản quyền phần mềm là khoản dễ nhìn thấy nhất, nên thường được làm đầu tiên. Nhưng khi chưa có mục tiêu và yêu cầu thông tin, phần mềm chỉ tạo ra các file đẹp mà không ai dùng vào quyết định nào.
Yêu cầu “áp dụng BIM” mà không định nghĩa mục tiêu. Một dòng “nhà thầu áp dụng BIM theo quy định” trong hồ sơ mời thầu gần như không kiểm soát được gì. Mỗi nhà thầu sẽ hiểu phạm vi theo cách có lợi cho chi phí của mình.
EIR quá chung hoặc sao chép từ dự án khác. EIR copy nguyên bộ thường chứa yêu cầu không phù hợp và thiếu yêu cầu thật sự cần. Kết quả là bên thực hiện hoặc làm thừa, hoặc chỉ ra những yêu cầu không kiểm tra được.
Không kiểm soát phiên bản. Mô hình gửi qua email, qua ổ đĩa riêng của từng người; đến khi có tranh chấp thì không ai chứng minh được bản nào đã được chấp thuận.
Thiếu người chịu trách nhiệm phía chủ đầu tư. Giáo trình ứng dụng BIM trong xây dựng lưu ý chủ đầu tư nên thành lập bộ phận hoặc cử cán bộ phụ trách việc áp dụng BIM cho dự án (có thể giao Ban QLDA, có thể kiêm nhiệm). Không có đầu mối này, BEP được chấp thuận cho có và mọi câu hỏi đều quay về nhà thầu.
Không định nghĩa deliverables và tiêu chí nghiệm thu. Nghiệm thu mô hình mà không có tiêu chí thì hoặc ký cho qua, hoặc tranh cãi không có điểm dừng.
Triển khai quá rộng ngay dự án đầu tiên. Yêu cầu cùng lúc 4D, 5D, mô phỏng năng lượng, quản lý tài sản khi đội ngũ cả hai phía chưa có kinh nghiệm thường dẫn đến làm nửa vời tất cả. Một phạm vi hẹp làm tốt có giá trị hơn nhiều so với một phạm vi rộng không ai kiểm soát được. Nếu doanh nghiệp muốn đi đường dài, cách tổ chức thí điểm rồi mở rộng được trình bày trong bài lộ trình triển khai BIM cho doanh nghiệp.
Nghĩ đến vận hành quá muộn. Yêu cầu dữ liệu vận hành đặt ra ở giai đoạn bàn giao thì mô hình đã không còn chỗ để bổ sung một cách kinh tế.
Ví dụ minh họa (tình huống giả định)Một Ban QLDA chuẩn bị dự án trụ sở làm việc thuộc diện áp dụng BIM. Thay vì ghi chung “áp dụng BIM” trong hồ sơ, Ban chọn ba mục tiêu ưu tiên: phối hợp thiết kế đa bộ môn, kiểm soát khối lượng phục vụ dự toán và chuẩn bị dữ liệu thiết bị cho vận hành. Ba mục tiêu này được chuyển thành yêu cầu thông tin trong nhiệm vụ thiết kế và EIR, kèm mốc giao nộp mô hình ở từng bước thiết kế, định dạng bàn giao và tiêu chí nghiệm thu. Các nội dung như mô phỏng năng lượng được để lại cho dự án sau. Ví dụ này nhằm minh họa cách thu hẹp phạm vi, không mô tả một dự án có thật.
Checklist triển khai dành cho chủ đầu tư và Ban QLDA
Danh sách dưới đây là công cụ tự rà soát, không phải biểu mẫu pháp lý. Mỗi dòng nên có câu trả lời “có / chưa / không áp dụng” và tên người phụ trách.
| # | Nội dung cần rà soát | Nhóm |
|---|---|---|
| 1 | Đã xác định công trình có thuộc diện áp dụng BIM theo điểm a khoản 1 Điều 8 NĐ 217/2026 hay không (cấp công trình, loại dự án, trường hợp người quyết định đầu tư quyết định không áp dụng) | Pháp lý |
| 2 | Đã có danh sách mục tiêu BIM kèm mức ưu tiên và nội dung áp dụng tương ứng | Mục tiêu |
| 3 | Đã cử đầu mối phụ trách BIM phía chủ đầu tư hoặc Ban QLDA | Tổ chức |
| 4 | Nhiệm vụ thiết kế đã có nội dung yêu cầu về mức độ, nhu cầu thông tin trong mô hình BIM | Yêu cầu thông tin |
| 5 | EIR nêu rõ thông tin cần giao nộp, mốc, định dạng, quy ước, cách kiểm tra | Yêu cầu thông tin |
| 6 | Yêu cầu dữ liệu vận hành đã được đơn vị vận hành (hoặc người sẽ vận hành) góp ý | Yêu cầu thông tin |
| 7 | Hồ sơ lựa chọn nhà thầu có yêu cầu BIM, cách đánh giá và điều khoản hợp đồng tương ứng | Lựa chọn nhà thầu |
| 8 | Hợp đồng làm rõ quyền và trách nhiệm đối với dữ liệu BIM, quyền sở hữu mô hình | Hợp đồng |
| 9 | BEP đã được rà soát đối chiếu từng yêu cầu trong EIR trước khi chấp thuận | BEP |
| 10 | Đã quyết định bên thiết lập, quản trị CDE; có quy tắc trạng thái, đặt tên, phiên bản | CDE |
| 11 | Phân quyền CDE theo vai trò; có quy định bảo mật, sao lưu, kết thúc dự án | CDE |
| 12 | Có lịch họp phối hợp và cơ chế chuyển vấn đề vượt thẩm quyền lên chủ đầu tư | Điều phối |
| 13 | Đơn vị thực hiện nộp kèm bằng chứng tự kiểm tra chất lượng mô hình | QA/QC |
| 14 | Tiêu chí nghiệm thu mô hình theo từng mốc đã được viết ra trước | Nghiệm thu |
| 15 | Mỗi lần nghiệm thu gắn với phiên bản cụ thể trên CDE | Nghiệm thu |
| 16 | Đã chuẩn bị định dạng và nội dung dữ liệu BIM nộp cơ quan chuyên môn (nếu thuộc diện) | Thẩm định |
| 17 | Có kế hoạch kiểm tra độ khớp giữa mô hình hoàn công và hiện trạng | Bàn giao |
| 18 | Đã xác định bộ dữ liệu bàn giao cho đơn vị vận hành và việc cập nhật mô hình hoàn công theo quy định | Bàn giao |
| 19 | Đội ngũ phía chủ đầu tư đã được trang bị kiến thức đủ để rà soát EIR, BEP, sản phẩm | Năng lực |
| 20 | Có buổi đánh giá, rút kinh nghiệm sau dự án để hoàn thiện yêu cầu cho dự án sau | Cải tiến |
Khi nào dùng đội nội bộ, khi nào cần tư vấn BIM?
Không có công thức chung, nhưng có thể dựa trên ba yếu tố: tần suất dự án áp dụng BIM, độ phức tạp của dự án và năng lực hiện có của đội ngũ.
Nên xây năng lực nội bộ khi chủ đầu tư hoặc Ban QLDA sẽ liên tục quản lý nhiều dự án thuộc diện áp dụng BIM. Khi đó, người phía chủ đầu tư cần tự đọc được EIR, rà soát được BEP, hiểu cấu trúc CDE và biết đặt câu hỏi khi nghiệm thu. Kiến thức này không đòi hỏi dựng mô hình thành thạo, nhưng đòi hỏi hiểu quy trình quản lý thông tin.
Nên thuê tư vấn BIM khi dự án lớn, nhiều gói thầu, nhiều bộ môn, hoặc khi chủ đầu tư mới bắt đầu và cần người thiết lập hệ thống ngay từ đầu. Tư vấn BIM thường hỗ trợ xây dựng chiến lược, EIR, đánh giá năng lực nhà thầu, chủ trì hoặc phối hợp lập BEP tổng thể, kiểm tra chất lượng mô hình, tổ chức họp phối hợp. Theo cách giáo trình mô tả, tư vấn BIM không làm thay thiết kế hay thi công, mà bảo đảm quy trình BIM vận hành đúng kế hoạch.
Mô hình phổ biến nhất là kết hợp: thuê tư vấn cho một hoặc hai dự án đầu, đồng thời đào tạo đội ngũ nội bộ để dần tự đảm nhận vai trò quản trị. Dù chọn cách nào, chủ đầu tư vẫn nên có ít nhất một đầu mối hiểu BIM ở mức quản lý — người có thể đánh giá được chính tư vấn mình thuê.
Khi nào doanh nghiệp cần đào tạo BIM cho đội ngũ quản lý?
Dấu hiệu rõ nhất là khi các quyết định BIM trong dự án đang do bên thực hiện đề xuất và phía chủ đầu tư chỉ biết đồng ý. Một số tình huống cụ thể:
- Đơn vị sắp chuẩn bị dự án thuộc diện áp dụng BIM nhưng chưa có ai từng viết yêu cầu thông tin hay rà soát BEP.
- Ban QLDA nhận mô hình từ nhà thầu nhưng không biết kiểm tra gì trước khi nghiệm thu.
- Đơn vị đã thuê tư vấn BIM cho một dự án và muốn tự làm ở các dự án sau.
- Nhiều dự án chạy song song, mỗi dự án một cách làm BIM khác nhau, cần chuẩn hóa.
Với nhóm quản lý, trọng tâm đào tạo không phải là thao tác phần mềm mà là quy trình: yêu cầu thông tin, kế hoạch thực hiện BIM, quản lý thông tin trên CDE, kiểm tra chất lượng, bàn giao và cách tổ chức nhân sự. Đào tạo tại đơn vị cho phép dùng chính dự án của đơn vị làm bài tập, điều chỉnh nội dung theo loại công trình và mức độ sẵn sàng của đội ngũ. Quy trình tổ chức một lớp riêng cho doanh nghiệp được mô tả tại bài quy trình tổ chức lớp đào tạo tại doanh nghiệp.
Sau khi hoàn thành khóa học, học viên được cấp chứng nhận hoàn thành khóa học theo tên khóa học đã tham gia.
Chứng nhận hoàn thành khóa học do Viện cấp không phải chứng chỉ hành nghề; chứng chỉ hành nghề do cơ quan có thẩm quyền cấp theo quy định hiện hành. Nghị định 217/2026/NĐ-CP cũng không yêu cầu cá nhân phải có chứng chỉ hay chứng nhận BIM.
Câu hỏi thường gặp
Chủ đầu tư có phải tự dựng mô hình BIM không?
Không. Mô hình do đơn vị thực hiện (tư vấn thiết kế, nhà thầu, tư vấn BIM) tạo lập. Việc của chủ đầu tư là đặt yêu cầu thông tin, lựa chọn đơn vị thực hiện, chấp thuận và giám sát BEP, kiểm soát CDE, nghiệm thu sản phẩm và nhận bộ dữ liệu bàn giao.
Ban QLDA có bắt buộc phải có người chuyên trách BIM không?
Nghị định 217/2026/NĐ-CP không quy định số lượng hay chức danh nhân sự BIM của Ban QLDA. Về thực hành, nên có ít nhất một đầu mối phụ trách BIM (có thể kiêm nhiệm) để rà soát yêu cầu, BEP và sản phẩm thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào bên thực hiện.
Yêu cầu thông tin BIM nên đưa vào tài liệu nào?
Theo điểm g khoản 3 Điều 17 Nghị định 217/2026/NĐ-CP, nhiệm vụ thiết kế xây dựng có nội dung yêu cầu về mức độ, nhu cầu thông tin trong mô hình BIM của dự án. Yêu cầu chi tiết hơn thường được thể hiện trong EIR và đưa vào hồ sơ lựa chọn nhà thầu, hợp đồng.
Dự án không thuộc diện bắt buộc có nên áp dụng BIM?
Điểm b khoản 1 Điều 8 khuyến khích chủ đầu tư chủ động áp dụng BIM với công trình khác. Quyết định nên dựa trên mục tiêu cụ thể và năng lực các bên; một dự án thí điểm phạm vi hẹp là cách an toàn để đội ngũ tích lũy kinh nghiệm.
Tổ chức phần việc quản trị trước khi yêu cầu nhà thầu làm BIM
Chủ đầu tư và Ban QLDA không cần trở thành chuyên gia dựng hình, nhưng cần làm chủ phần việc của bên đặt hàng: mục tiêu, yêu cầu thông tin, lựa chọn đơn vị thực hiện, BEP, CDE, nghiệm thu và bàn giao. Khi tám nhóm việc này có người phụ trách và có tiêu chí rõ ràng, BIM trở thành công cụ quản lý dự án thay vì một hạng mục chi phí khó kiểm soát.
Bước tiếp theo hợp lý là rà soát checklist ở trên cho dự án sắp chuẩn bị, xác định những ô còn trống và người sẽ chịu trách nhiệm cho từng ô.
Cần tư vấn đào tạo BIM cho chủ đầu tư, Ban QLDA? Viện Nghiên Cứu Đào Tạo Bồi Dưỡng Cán Bộ hỗ trợ học trực tiếp, học online và tổ chức đào tạo tại đơn vị, với nội dung Quản lý BIM và Điều phối BIM điều chỉnh theo dự án của đơn vị.
VIỆN NGHIÊN CỨU ĐÀO TẠO BỒI DƯỠNG CÁN BỘ
- Hotline / Zalo: 0904 889 859 (Ms. Hoa)
- Email: daotao@viendaotaocanbo.edu.vn
- Địa chỉ: BT164 Central St, Khu Sunrise L, KDT The Manor Central Park, Phường Định Công, TP. Hà Nội
- Website: https://viendaotaocanbo.edu.vn
Nguồn tham khảo
- Nghị định 217/2026/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Xây dựng về quản lý hoạt động xây dựng — Điều 8, Điều 17, khoản 2 Điều 75.
- Giáo trình Ứng dụng BIM trong xây dựng (Trường Đại học Thủy lợi, 2025) — mục 3.3.3 về vai trò và trách nhiệm các bên, mục 3.6 về lựa chọn nội dung áp dụng BIM, mục 3.10 về hồ sơ BIM trong dự án.
- Đề cương chương trình Quản lý BIM và Điều phối BIM dùng trong đào tạo của Viện.
Nội dung được biên soạn bởi Ban Đào tạo – Viện Nghiên Cứu Đào Tạo Bồi Dưỡng Cán Bộ trên cơ sở các quy định pháp luật hiện hành và tài liệu chuyên môn về BIM. Nghiêm cấm sao chép nội dung khi chưa được phép.
