Điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng: trường hợp được điều chỉnh, thẩm định lại, thẩm quyền và các tình huống

Điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng là việc thay đổi nội dung của quyết định phê duyệt dự án đã ban hành, như mục tiêu, quy mô, tổng mức đầu tư hoặc thời gian thực hiện. Theo khoản 2 Điều 28 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, dự án đầu tư công chỉ được điều chỉnh trong 5 trường hợp; dự án đầu tư kinh doanh do người quyết định đầu tư quyết định. Cấp quyết định đầu tư là cấp phê duyệt điều chỉnh. Cơ quan chuyên môn về xây dựng chỉ thẩm định lại Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh trong 4 trường hợp tại khoản 2 Điều 40 Nghị định 217/2026/NĐ-CP.

Gần như dự án nào cũng có lúc phải điều chỉnh: giá vật liệu tăng vượt phần dự phòng, chi phí giải phóng mặt bằng đội lên khi áp giá đất mới, đào móng gặp địa chất khác hồ sơ khảo sát, hoặc chủ đầu tư muốn đổi một phần công năng cho phù hợp nhu cầu sử dụng. Rắc rối thường không nằm ở việc có điều chỉnh hay không, mà ở chỗ hồ sơ trình sai cấp, bỏ qua bước điều chỉnh chủ trương đầu tư, trình cơ quan chuyên môn trong khi không thuộc diện, hoặc ngược lại tự phê duyệt trong khi luật buộc phải thẩm định lại.

Từ ngày 01/7/2026, Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 đã hết hiệu lực và Nghị định 175/2024/NĐ-CP đã hết hiệu lực. Các mẫu văn bản, quy trình nội bộ về điều chỉnh dự án soạn theo hệ thống cũ cần rà lại theo Luật Xây dựng 2025 và Nghị định 217/2026/NĐ-CP. Với dự án đầu tư công, việc điều chỉnh còn chịu sự điều chỉnh của Luật Đầu tư công.

Bài viết này hướng dẫn theo đúng trình tự công việc: điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng là gì và khác gì điều chỉnh chủ trương, điều chỉnh thiết kế, điều chỉnh tổng mức đầu tư; dự án được điều chỉnh khi nào; khi nào phải điều chỉnh chủ trương đầu tư trước; ai có thẩm quyền; khi nào phải thẩm định lại tại cơ quan chuyên môn về xây dựng; hồ sơ, mẫu, thời hạn; quy định chuyển tiếp và mức xử phạt. Căn cứ chính là Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, Nghị định 217/2026/NĐ-CP, Nghị định 206/2026/NĐ-CP, Luật Đầu tư công số 58/2024/QH15 và Nghị định 339/2026/NĐ-CP. Cuối bài có 16 tình huống chia theo 4 nhóm, checklist hồ sơ và các sai lầm thường gặp.

Điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng là gì?

Luật Xây dựng 2025 không có một định nghĩa riêng cho cụm từ “điều chỉnh dự án”. Tuy nhiên, khoản 1 Điều 28 Luật quy định việc quyết định đầu tư được thể hiện tại Quyết định phê duyệt dự án đầu tư xây dựng, và Điều 39 Nghị định 217/2026/NĐ-CP liệt kê các nội dung chủ yếu của quyết định này: tên dự án, loại, nhóm dự án, loại và cấp công trình chính, mục tiêu; địa điểm, hướng tuyến, diện tích sử dụng đất; quy mô đầu tư xây dựng, một số chỉ tiêu, thông số chính; tổng mức đầu tư, giá trị các khoản mục chi phí, nguồn vốn, thời gian thực hiện, phân kỳ đầu tư; hình thức tổ chức quản lý dự án; kế hoạch tổng thể lựa chọn nhà thầu, phương án phân chia gói thầu…

Theo cách hiểu của chúng tôi, điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng là việc cấp có thẩm quyền ban hành quyết định thay đổi một hoặc một số nội dung trong quyết định phê duyệt dự án đã ban hành, trên cơ sở Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh (hoặc hồ sơ điều chỉnh tương ứng) đã được thẩm định. Điểm d khoản 1 Điều 39 Luật Xây dựng trao cho người quyết định đầu tư quyền “thay đổi, điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng khi thấy cần thiết phù hợp với quy định tại Điều 28 của Luật này”. Nghĩa là quyền điều chỉnh có giới hạn: phải đúng trường hợp, đúng trình tự.

Phân biệt bốn loại “điều chỉnh” hay bị gọi lẫn

Trên thực tế, chữ “điều chỉnh” được dùng cho ít nhất bốn thủ tục khác nhau. Gọi nhầm tên dẫn tới trình nhầm cấp và thiếu bước.

Khoản 4 Điều 10 Nghị định 206/2026/NĐ-CP nói rõ: “Điều chỉnh tổng mức đầu tư xây dựng là một nội dung của điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng”. Vì vậy không có thủ tục “chỉ điều chỉnh tổng mức đầu tư” tách khỏi điều chỉnh dự án. Cách xác định giá trị tổng mức đầu tư điều chỉnh đã được Viện phân tích trong bài khi nào được điều chỉnh tổng mức đầu tư xây dựng; còn ranh giới giữa điều chỉnh thiết kế và điều chỉnh dự án xem bài điều chỉnh thiết kế xây dựng khi thi công.

Căn cứ pháp lý hiện hành về điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng

• Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 (hiệu lực 01/7/2026): trọng tâm là Điều 28 (phê duyệt, điều chỉnh dự án), cùng Điều 13, 26, 27, 31, 39, 43, 75, 95.
• Nghị định 217/2026/NĐ-CP (hiệu lực 01/7/2026): trọng tâm là Điều 40 (điều chỉnh dự án), cùng Điều 16, 31–39, 43, 76 và Phụ lục I.
• Nghị định 206/2026/NĐ-CP về quản lý chi phí đầu tư xây dựng: Điều 7, 10.
• Luật Đầu tư công số 58/2024/QH15 (hiệu lực 01/01/2025): Điều 37, 46 và các điều liên quan.
• Nghị định 339/2026/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính (hiệu lực 26/8/2026): Điều 15, 25, 85.

Lưu ý về Luật Đầu tư công: bản Luật số 58/2024/QH15 mà Viện dùng để đối chiếu còn nhắc tới “Ủy ban nhân dân cấp huyện”, “Bộ Kế hoạch và Đầu tư” — các thiết chế đã thay đổi trong năm 2025. Luật này có thể đã được sửa đổi, bổ sung hoặc được hướng dẫn bởi văn bản ban hành sau năm 2024 mà kho tư liệu của Viện chưa xác minh. Anh/chị cần đối chiếu văn bản hợp nhất và nghị định hướng dẫn Luật Đầu tư công hiện hành trước khi áp dụng các trích dẫn về đầu tư công trong bài.

Với dự án PPP, khoản 3 Điều 28 Luật Xây dựng dẫn chiếu pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư. Với các thủ tục về chủ trương đầu tư, giấy chứng nhận đăng ký đầu tư của dự án đầu tư kinh doanh, căn cứ là pháp luật về đầu tư. Kho tư liệu của Viện chưa có hai luật này, nên bài chỉ nêu ranh giới, không trích điều khoản.

Ai đang tìm “điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng theo Nghị định 175”: Nghị định 175/2024/NĐ-CP đã hết hiệu lực từ ngày 01/7/2026 theo khoản 2 Điều 75 Nghị định 217/2026/NĐ-CP. Nghị định 175 chỉ còn được áp dụng trong phạm vi hẹp của khoản 2 Điều 76 Nghị định 217 (hồ sơ đã trình trước ngày 01/7/2026, xem mục chuyển tiếp).

Điều chỉnh dự án đầu tư khi nào? Các trường hợp được điều chỉnh

Luật Xây dựng 2025 chia quy tắc điều chỉnh theo hình thức đầu tư (khoản 1 Điều 17 Luật): dự án đầu tư công; dự án PPP; dự án sử dụng chi thường xuyên, vốn ngân sách nhà nước khác không thuộc phạm vi pháp luật đầu tư công (quản lý theo quy định đối với dự án đầu tư công tại Luật Xây dựng); và dự án đầu tư kinh doanh. Khoản 1 Điều 40 Nghị định 217 nhắc lại: “Trong quá trình thực hiện, dự án được điều chỉnh theo quy định tại Điều 28 của Luật Xây dựng năm 2025. Đối với dự án đầu tư công, dự án PPP còn phải thực hiện theo quy định tại pháp luật về đầu tư công, pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư.”

Dự án đầu tư công: 5 trường hợp tại khoản 2 Điều 28 Luật Xây dựng

Dự án đầu tư công chỉ được điều chỉnh trong các trường hợp sau:

1. Điểm a: do Nhà nước thay đổi chính sách, pháp luật làm tăng tổng mức đầu tư hoặc khi điều chỉnh chủ trương đầu tư của cấp có thẩm quyền.
2. Điểm b: khi điều chỉnh quy hoạch được sử dụng làm căn cứ lập dự án có ảnh hưởng trực tiếp đến quy mô đầu tư, địa điểm đầu tư xây dựng của dự án.
3. Điểm c: khi thay đổi một trong các nội dung về mục tiêu, quy mô đầu tư, tăng tổng mức đầu tư, kéo dài thời gian thực hiện dự án do xảy ra sự kiện bất khả kháng, hoàn cảnh thay đổi cơ bản trong hoạt động xây dựng quy định tại Điều 13 Luật.
4. Điểm d: xuất hiện các yếu tố mang lại hiệu quả cao hơn cho dự án, được chủ đầu tư chứng minh về hiệu quả tài chính, kinh tế – xã hội do việc điều chỉnh dự án mang lại.
5. Điểm đ: khi chỉ số giá trong thời gian thực hiện dự án lớn hơn chỉ số giá được sử dụng để tính dự phòng trượt giá trong tổng mức đầu tư dự án được cấp có thẩm quyền quyết định dẫn đến làm tăng tổng mức đầu tư xây dựng.

Với điểm c, Điều 13 Luật Xây dựng liệt kê sự kiện bất khả kháng (thiên tai, hỏa hoạn, dịch bệnh, tình trạng khẩn cấp, phát hiện cổ vật, khảo cổ…) và hoàn cảnh thay đổi cơ bản (Nhà nước thay đổi chính sách, pháp luật; điều kiện bất thường về địa chất không lường trước được…). Khoản 3 Điều 13 yêu cầu việc xác định phải đáp ứng điều kiện của pháp luật dân sự, nên hồ sơ không thể chỉ ghi “do bất khả kháng” mà phải chứng minh sự kiện khách quan, không lường trước được và tác động trực tiếp tới nội dung xin điều chỉnh.

Đối chiếu với 6 trường hợp tại khoản 2 Điều 46 Luật Đầu tư công

Luật Đầu tư công số 58/2024/QH15 cũng liệt kê các trường hợp điều chỉnh dự án tại khoản 2 Điều 46. Hai danh sách gần giống nhau nhưng không trùng câu chữ. Dự án đầu tư công có cấu phần xây dựng phải đáp ứng đồng thời hai luật (khoản 1 Điều 40 Nghị định 217), vì vậy khi lập hồ sơ nên viện dẫn cả hai.

Điểm chung của cả hai luật: không có trường hợp “điều chỉnh theo đề nghị của chủ đầu tư” chung chung. Mỗi đề xuất điều chỉnh dự án đầu tư công phải chỉ ra được mình thuộc điểm nào, khoản nào. Đây cũng là nội dung đầu tiên mà khoản 3 Điều 40 Nghị định 217 buộc hồ sơ trình cơ quan chuyên môn phải làm rõ: “Lý do, mục tiêu điều chỉnh dự án, việc đáp ứng điều kiện điều chỉnh dự án theo pháp luật có liên quan đối với dự án đầu tư xây dựng sử dụng vốn đầu tư công, dự án PPP”.

Ngoài ra, khoản 4 Điều 46 Luật Đầu tư công quy định cấp có thẩm quyền “chỉ được điều chỉnh chương trình, dự án sau khi chương trình, dự án đã được thực hiện thẩm định, kiểm tra, đánh giá theo quy định của Luật này”. Nói cách khác, quyết định điều chỉnh không thể ban hành trước rồi “hợp thức hóa” thẩm định sau.

Dự án PPP

Khoản 3 Điều 28 Luật Xây dựng: việc điều chỉnh dự án PPP thực hiện theo pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư. Phần xây dựng vẫn chịu khoản 2 Điều 40 Nghị định 217 về thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh tại cơ quan chuyên môn (gồm cả điểm d về tăng tổng mức). Dự án BT được chuyển tiếp cũng áp dụng quy định này như dự án PPP (khoản 14 Điều 76).

Dự án đầu tư kinh doanh

Khoản 4 Điều 28 Luật Xây dựng chỉ có một câu: “Việc điều chỉnh dự án đầu tư kinh doanh do người quyết định đầu tư quyết định.” Luật Xây dựng không giới hạn trường hợp điều chỉnh đối với dự án của doanh nghiệp, vì đây là quyết định kinh doanh. Tuy vậy, “tự quyết” không có nghĩa là không có thủ tục:

• Nếu dự án thuộc diện cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định (dự án quy mô lớn do Quốc hội, Thủ tướng chấp thuận chủ trương; dự án có công trình ảnh hưởng đến an toàn, lợi ích cộng đồng thuộc Phụ lục IV Nghị định 217 — khoản 1 Điều 32 Nghị định 217) và nội dung điều chỉnh rơi vào điểm a, b hoặc c khoản 2 Điều 40, thì phải trình thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh.
• Nếu điều chỉnh đụng tới nội dung của văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, giấy chứng nhận đăng ký đầu tư thì phải làm thủ tục theo pháp luật về đầu tư. Các truy vấn kiểu “điều chỉnh dự án đầu tư theo Luật Đầu tư 2020” hay “theo Luật Đầu tư 2025” thuộc nhánh này; kho tư liệu của Viện chưa có văn bản để trích, anh/chị cần đối chiếu luật và cổng dịch vụ công về đầu tư.
• Với doanh nghiệp nhà nước, điểm d khoản 6 Điều 31 Nghị định 217 cho phép cơ quan chuyên môn thuộc người quyết định đầu tư tự quyết định việc thẩm định, xác định tổng mức đầu tư bảo đảm hiệu quả sử dụng vốn của doanh nghiệp.

Những thay đổi không phải điều chỉnh dự án

Không phải thay đổi nào so với quyết định phê duyệt cũng phải làm thủ tục điều chỉnh dự án. Nghị định 217 và Nghị định 206 mở ra một số “vùng linh hoạt”:

• Thay đổi khi lập thiết kế triển khai sau khi dự án được phê duyệt (khoản 6 Điều 16 Nghị định 217): chủ đầu tư được quyết định thay đổi một số nội dung so với thiết kế bước trước (được xác định là phù hợp với bước thiết kế trước), trừ khi thay đổi quy mô đầu tư xây dựng tại quyết định phê duyệt dự án (ngoại trừ chuẩn xác lại số liệu tính toán) hoặc thay đổi giải pháp kết cấu chính (công trình theo tuyến: trừ thay đổi cục bộ). Với công trình không theo tuyến, còn loại trừ thay đổi giải pháp kiến trúc liên quan đến phân khu chức năng sử dụng chính, giải pháp kết cấu chính của công trình ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng, sơ đồ nguyên lý hệ thống kỹ thuật của dự án hạ tầng kỹ thuật.
• Thay đổi thông số, chỉ tiêu đã được người quyết định đầu tư phê duyệt nhưng không thuộc trường hợp điều chỉnh dự án (điểm a khoản 7 Điều 16): chủ đầu tư gửi báo cáo bằng văn bản cho người quyết định đầu tư trước khi phê duyệt thiết kế; nếu sau 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ người quyết định đầu tư không có ý kiến khác thì chủ đầu tư quyết định phê duyệt thiết kế (khoản 8 Điều 16).
• Điều chỉnh thiết kế trước khi thi công không dẫn đến điều chỉnh dự án (khoản 2 Điều 43): chủ đầu tư báo cáo người quyết định đầu tư xem xét, chấp thuận trước khi thực hiện.
• Dự án thành phần điều chỉnh tổng mức nhưng không vượt tổng mức toàn dự án (khoản 3 Điều 10 Nghị định 206): nếu không làm thay đổi nội dung, mục tiêu, quy mô, không vượt tổng mức đầu tư của dự án và bảo đảm hiệu quả, chủ đầu tư tổ chức điều chỉnh tổng mức đầu tư dự án thành phần mà không phải điều chỉnh tổng mức đầu tư tại Báo cáo nghiên cứu khả thi của dự án đã được phê duyệt.

Khi nào phải điều chỉnh chủ trương đầu tư trước khi điều chỉnh dự án?

Đây là bước hay bị bỏ sót nhất với dự án đầu tư công. Khoản 5 Điều 46 Luật Đầu tư công quy định: trường hợp thay đổi một trong các nội dung về mục tiêu, địa điểm, vượt mức vốn đầu tư công, vượt mức vốn đầu tư công của ngân sách cấp trên, vượt tổng mức đầu tư dự án so với tổng mức đầu tư đã được cấp có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư, dự án phải thực hiện trình tự, thủ tục quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư trước khi cấp có thẩm quyền quyết định điều chỉnh dự án.

Khoản 2 Điều 37 Luật Đầu tư công dùng đúng các tiêu chí đó để xác định khi nào phải điều chỉnh chủ trương; khoản 1 Điều 37 giao thẩm quyền cho “cấp quyết định chủ trương đầu tư chương trình, dự án”; khoản 3 Điều 37 dẫn chiếu trình tự theo từng loại dự án (nhóm A, B, C theo các Điều 24, 25, 26, 28, 29; dự án liên tỉnh theo Điều 30…). Khoản 4 Điều 37 giao Chính phủ quy định hồ sơ, trình tự, thủ tục, nội dung điều chỉnh chủ trương.

Từ đó có thể rút ra quy tắc làm việc (theo cách hiểu của chúng tôi):

1. Lập bảng so sánh nội dung dự kiến điều chỉnh với quyết định chủ trương đầu tư (không chỉ với quyết định phê duyệt dự án).
2. Nếu tổng mức đầu tư sau điều chỉnh vẫn nằm trong tổng mức đầu tư tại chủ trương, mục tiêu và địa điểm không đổi, cơ cấu vốn không vượt — không phải điều chỉnh chủ trương.
3. Nếu vượt một trong các tiêu chí — làm thủ tục điều chỉnh chủ trương trước, sau đó mới trình thẩm định, phê duyệt điều chỉnh dự án.

Lưu ý các nhiệm vụ, dự án không phải quyết định chủ trương đầu tư theo khoản 6 Điều 19 Luật Đầu tư công: nhiệm vụ chuẩn bị đầu tư, nhiệm vụ quy hoạch, dự án đầu tư công khẩn cấp, dự án thuộc chương trình mục tiêu quốc gia, dự án thành phần thuộc dự án đã được quyết định chủ trương đầu tư, dự án sử dụng vốn ODA không hoàn lại. Với các dự án này, việc so sánh với “chủ trương” không đặt ra theo cách thông thường. Riêng dự án đã có quyết định đầu tư trước ngày 01/01/2015, khoản 1 Điều 103 Luật Đầu tư công cho phép điều chỉnh dự án mà không phải quyết định hoặc điều chỉnh chủ trương đầu tư trước.

Với dự án không thuộc đầu tư công, việc điều chỉnh chủ trương (nếu có) theo pháp luật về đầu tư hoặc PPP. Điểm c khoản 5 Điều 27 Nghị định 217 cũng nhắc tới ranh giới này: chỉ được điều chỉnh một số chỉ tiêu trong văn bản chủ trương “khi không thuộc trường hợp có yêu cầu phải điều chỉnh chủ trương đầu tư theo pháp luật về đầu tư, đầu tư công, đầu tư theo phương thức đối tác công tư”.

Thẩm quyền điều chỉnh dự án: ai quyết định, ai phê duyệt?

Nguyên tắc chung: cấp nào quyết định đầu tư thì cấp đó quyết định điều chỉnh. Khoản 3 Điều 46 Luật Đầu tư công: “Cấp quyết định đầu tư chương trình, dự án có thẩm quyền quyết định điều chỉnh chương trình, dự án đó và chịu trách nhiệm về quyết định của mình.” Khoản 6 Điều 38 Luật Đầu tư công nhắc lại thẩm quyền điều chỉnh quyết định đầu tư thực hiện theo khoản 3 Điều 46. Luật Xây dựng thì trao quyền điều chỉnh cho người quyết định đầu tư (điểm d khoản 1 Điều 39), và khoản 1 Điều 28 dẫn chiếu thẩm quyền phê duyệt dự án theo pháp luật đầu tư công, PPP và pháp luật liên quan.

Hai lưu ý về thẩm quyền:

• Phân cấp, ủy quyền: điểm a khoản 1 Điều 39 Luật Xây dựng cho phép phân cấp, ủy quyền phê duyệt dự án. Nếu quyết định phê duyệt gốc được ký theo ủy quyền, cần kiểm tra văn bản ủy quyền có bao gồm quyền phê duyệt điều chỉnh hay không.
• Cấp huyện không còn: khoản 9 Điều 76 Nghị định 217 chuyển nhiệm vụ quản lý đầu tư xây dựng mà Ủy ban nhân dân cấp huyện đã thực hiện về Ủy ban nhân dân cấp xã tại khu vực dự án. Điều 38 Luật Đầu tư công bản 2024 vẫn nhắc “cấp huyện” — cần đối chiếu văn bản sửa đổi, phân cấp hiện hành.

Thẩm định điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng: khi nào phải thẩm định lại tại cơ quan chuyên môn?

Đây là câu hỏi quyết định thời gian và chi phí của cả quá trình điều chỉnh. Nghị định 217 trả lời bằng một danh sách đóng: cơ quan chuyên môn về xây dựng “chỉ” thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh trong 4 trường hợp tại khoản 2 Điều 40. Chữ “chỉ” có ý nghĩa hai chiều: ngoài 4 trường hợp này thì không trình cơ quan chuyên môn; nhưng đã rơi vào một trong 4 trường hợp (và dự án thuộc diện cơ quan chuyên môn thẩm định) thì không được bỏ qua.

Bốn trường hợp tại khoản 2 Điều 40 Nghị định 217

Ba điểm cần đọc kỹ khi áp dụng bảng trên:

• Điểm d chỉ áp dụng cho dự án đầu tư công và PPP. Dự án đầu tư kinh doanh tăng tổng mức đầu tư không vì thế mà phải trình cơ quan chuyên môn; chỉ khi đồng thời rơi vào điểm a, b hoặc c.
• Hai ngoại lệ của điểm d (bồi thường, tái định cư và chỉ số giá) chỉ loại trừ việc trình cơ quan chuyên môn vì lý do tăng tổng mức. Nếu cùng lúc có thay đổi quy mô, kết cấu chính… thì vẫn phải trình theo điểm b, c. Và với dự án đầu tư công, ngoại lệ này không miễn bước điều chỉnh chủ trương nếu tổng mức mới vượt tổng mức tại chủ trương.
• Điều kiện “dự án thuộc diện cơ quan chuyên môn thẩm định”. Khoản 2 Điều 40 áp dụng cho “các dự án đầu tư xây dựng thực hiện điều chỉnh theo khoản 1 Điều này”. Theo cách hiểu của chúng tôi, cơ quan chuyên môn chỉ thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh với dự án thuộc đối tượng phải thẩm định tại cơ quan chuyên môn theo Điều 27 Luật Xây dựng và khoản 1 Điều 32 Nghị định 217 (dự án đầu tư công, PPP, dự án đầu tư kinh doanh quy mô lớn hoặc có công trình thuộc Phụ lục IV). Dự án đầu tư kinh doanh không thuộc diện thì việc điều chỉnh do người quyết định đầu tư tự tổ chức thẩm định. Ngoài ra, khoản 3 Điều 27 Nghị định 217 quy định dự án thuộc diện chỉ cần Báo cáo kinh tế – kỹ thuật nhưng người quyết định đầu tư chọn lập Báo cáo nghiên cứu khả thi thì không thuộc trường hợp phải thẩm định tại cơ quan chuyên môn.

Các trường hợp còn lại: người quyết định đầu tư tổ chức thẩm định

Khi điều chỉnh không thuộc khoản 2 Điều 40 — ví dụ chỉ kéo dài thời gian thực hiện, thay đổi hình thức quản lý dự án, tăng tổng mức do giá đền bù hoặc chỉ số giá — Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh vẫn phải được thẩm định, nhưng bởi cơ quan chủ trì thẩm định thuộc người quyết định đầu tư. Khoản 1 Điều 26 Luật Xây dựng yêu cầu Báo cáo nghiên cứu khả thi phải được thẩm định làm cơ sở phê duyệt dự án; khoản 3 Điều 31 Nghị định 217 quy định người quyết định đầu tư giao cơ quan chuyên môn trực thuộc hoặc cơ quan chuyên môn về xây dựng trực thuộc làm cơ quan chủ trì thẩm định (hoặc giao tổ chức có cá nhân chuyên môn phù hợp nếu không có cơ quan chuyên môn). Theo cách hiểu của chúng tôi, nguyên tắc này áp dụng cho cả Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh.

Với tổng mức đầu tư điều chỉnh, khoản 4 Điều 10 Nghị định 206 quy định thẩm quyền thẩm định theo quy định về điều chỉnh dự án tại Luật Xây dựng và Nghị định 217. Nội dung thẩm định tổng mức của cơ quan chủ trì thẩm định thuộc người quyết định đầu tư nằm ở khoản 2 Điều 7 Nghị định 206 (hồ sơ, kết quả hoàn thiện, sự phù hợp với sơ bộ tổng mức và yêu cầu dự án…); của cơ quan chuyên môn về xây dựng nằm ở khoản 5 Điều 7.

Cơ quan chuyên môn nào thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh?

Nghị định 217 không có điều riêng về thẩm quyền thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh, nên theo cách hiểu của chúng tôi áp dụng Điều 32 và Điều 33 (thẩm quyền thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi) cùng các quy định chuyển tiếp tại Điều 76:

• Cơ quan chuyên môn về xây dựng thuộc bộ quản lý công trình xây dựng chuyên ngành: dự án quan trọng quốc gia do bộ, cơ quan trung ương là cơ quan chủ quản; dự án do Quốc hội quyết định hoặc chấp thuận chủ trương; dự án do Thủ tướng giao; dự án trên địa bàn từ 02 tỉnh trở lên; dự án có công trình cấp đặc biệt (khoản 2 Điều 32).
• Ban Quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế: dự án đầu tư xây dựng trên địa bàn được giao quản lý (khoản 3 Điều 32) — đây là câu trả lời cho truy vấn “điều chỉnh dự án đầu tư trong khu công nghiệp” ở phần xây dựng.
• Cơ quan chuyên môn về xây dựng thuộc Ủy ban nhân dân cấp xã: dự án do Ủy ban nhân dân cấp xã quyết định đầu tư (khoản 4 Điều 32).
• Cơ quan chuyên môn về xây dựng thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh: các dự án còn lại trên địa bàn tỉnh (khoản 5 Điều 32), cùng các trường hợp đặc thù tại khoản 1 Điều 33.

Với dự án đã được thẩm định trước ngày 01/7/2026, khoản 7 Điều 76 Nghị định 217 quy định cơ quan chuyên môn đã thẩm định thiết kế cơ sở, Báo cáo nghiên cứu khả thi, Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh tiếp tục thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh của dự án. Ngoại lệ: dự án đã được cả cơ quan thuộc bộ và cơ quan thuộc tỉnh thẩm định thì xác định lại theo Điều 32, 33; dự án trên địa bàn Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh thực hiện theo điểm e khoản 1 Điều 33; dự án trên địa bàn từ 02 xã, phường trở lên từng do cơ quan chuyên môn cấp huyện thẩm định thì chuyển về cơ quan chuyên môn cấp tỉnh (khoản 8 Điều 76).

Thẩm định chỉ phần điều chỉnh, phê duyệt phần điều chỉnh hoặc toàn bộ

Khoản 4 Điều 40 Nghị định 217: “Việc thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh của cơ quan chuyên môn về xây dựng được thực hiện đối với các nội dung điều chỉnh theo Tờ trình thẩm định.” Đây là điểm giúp tiết kiệm đáng kể thời gian: cơ quan chuyên môn không thẩm định lại toàn bộ dự án mà chỉ các nội dung chủ đầu tư nêu trong tờ trình. Hệ quả ngược lại là tờ trình phải liệt kê đủ và đúng các nội dung điều chỉnh; nội dung nào không nêu thì không được coi là đã được thẩm định.

Về phê duyệt, cùng khoản 4: phê duyệt dự án điều chỉnh theo Điều 39 Nghị định 217 “đối với nội dung điều chỉnh hoặc toàn bộ dự án” do người quyết định đầu tư (hoặc cơ quan có thẩm quyền với dự án PPP) xem xét quyết định. Với dự án đã điều chỉnh nhiều lần, chúng tôi khuyến nghị phê duyệt toàn bộ để không phải đọc chồng nhiều quyết định mới biết nội dung hiện hành.

Dự án chỉ lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật

Khoản 6 Điều 40 Nghị định 217 quy định riêng cho dự án chỉ cần lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật (xem thêm bài Báo cáo kinh tế – kỹ thuật). Việc điều chỉnh do người quyết định đầu tư xem xét quyết định, với hai nhánh:

• Điểm a: điều chỉnh làm tăng tổng mức đầu tư xây dựng vượt quá 10% mức quy định đối với dự án chỉ cần lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật theo điểm b, c và đ khoản 2 Điều 27 Nghị định 217 thì phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh, việc thẩm định điều chỉnh theo khoản 2, 3, 4 Điều 40. Nếu chỉ điều chỉnh tổng mức mà không điều chỉnh thiết kế bản vẽ thi công thì được dùng thiết kế bản vẽ thi công trong Báo cáo kinh tế – kỹ thuật thay cho thiết kế tại Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh.
• Điểm b: chỉ điều chỉnh hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công, không thuộc điểm a và khoản 2 Điều 40 thì chủ đầu tư thẩm định, phê duyệt nội dung điều chỉnh và báo cáo kết quả với người quyết định đầu tư.

Văn bản không nói rõ “vượt quá 10% mức quy định” được so trên con số nào ở điểm c và điểm đ, nên bảng trên là cách hiểu của chúng tôi. Điểm a (dự án tôn giáo) và điểm d (nạo vét duy tu luồng) không thuộc phạm vi khoản 6 điểm a.

Dự án thành phần, dự án phân kỳ

Khoản 5 Điều 40 Nghị định 217: việc điều chỉnh dự án thành phần thực hiện theo khoản 1 Điều 40 đối với các nội dung tương ứng của dự án thành phần; việc điều chỉnh tổng mức đầu tư của dự án thành phần thực hiện theo quy định của Chính phủ về quản lý chi phí. Khoản 3 Điều 10 Nghị định 206 cho phép chủ đầu tư tự điều chỉnh tổng mức dự án thành phần nếu không thay đổi nội dung, mục tiêu, quy mô và không vượt tổng mức toàn dự án; nếu vượt thì báo cáo người quyết định đầu tư quyết định. Với dự án được phân kỳ, khoản 1 Điều 76 Nghị định 217 cho biết các giai đoạn còn lại và việc điều chỉnh dự án thực hiện theo Nghị định 217 dù giai đoạn trước đã thẩm định theo quy định cũ.

Hồ sơ điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng

Hồ sơ trình cơ quan chuyên môn thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh

Khoản 3 Điều 40 Nghị định 217 dẫn chiếu Điều 35 (hồ sơ trình thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi) và bổ sung hai nội dung bắt buộc. Gộp lại, hồ sơ gồm:

1. Tờ trình thẩm định theo Mẫu số 01 Phụ lục I Nghị định 217, nêu rõ các nội dung điều chỉnh (vì cơ quan chuyên môn chỉ thẩm định theo tờ trình).
2. Văn bản làm rõ lý do, mục tiêu điều chỉnh; việc đáp ứng điều kiện điều chỉnh theo pháp luật có liên quan đối với dự án đầu tư công, PPP (điểm a khoản 3 Điều 40) — thường kèm quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư nếu có.
3. Báo cáo của chủ đầu tư hoặc cơ quan chuẩn bị dự án về quá trình thực hiện dự án, tình hình thực tế thi công các công trình của dự án đến thời điểm đề xuất điều chỉnh (điểm b khoản 3 Điều 40).
4. Quyết định phê duyệt dự án đã ban hành và các quyết định điều chỉnh trước (nếu có); văn bản chủ trương đầu tư (điểm a khoản 2 Điều 35).
5. Văn bản quy hoạch làm căn cứ, gồm quy hoạch điều chỉnh nếu là căn cứ điều chỉnh (điểm d khoản 2 Điều 35).
6. Văn bản thỏa thuận đấu nối hạ tầng, chấp thuận độ cao (nếu có thay đổi liên quan).
7. Hồ sơ khảo sát xây dựng được phê duyệt, nhất là khảo sát bổ sung khi điều chỉnh vì địa chất.
8. Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh (thuyết minh và hồ sơ thiết kế điều chỉnh); Báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế theo Mẫu số 02 (nếu công trình thuộc diện thẩm tra — xem bài thẩm tra thiết kế xây dựng).
9. Với dự án đầu tư công, PPP, dự án sử dụng vốn ngân sách khác: tổng mức đầu tư điều chỉnh, thông tin về giá, định mức, báo giá, kết quả thẩm định giá (điểm k khoản 2 Điều 35).
10. Nếu dự án đã bị xử phạt vi phạm hành chính và biện pháp khắc phục yêu cầu thẩm định điều chỉnh: biên bản, quyết định xử phạt; báo cáo kiểm định khả năng chịu lực phần đã thi công (điểm l khoản 2 Điều 35).

Với hồ sơ điều chỉnh trình theo Luật Đầu tư công, khoản 1 Điều 48 Luật Đầu tư công quy định hồ sơ thẩm định gồm tờ trình, báo cáo nghiên cứu khả thi và tài liệu khác có liên quan; khoản 6 Điều 46 giao Chính phủ quy định nội dung, trình tự, thủ tục lập, thẩm định điều chỉnh. Nghị định hướng dẫn Luật Đầu tư công hiện hành không có trong kho tư liệu của Viện, nên các yêu cầu chi tiết về “tờ trình điều chỉnh dự án đầu tư công”, “báo cáo giám sát điều chỉnh dự án” cần đối chiếu văn bản đó.

Mẫu tờ trình, thông báo, quyết định điều chỉnh

Phụ lục I Nghị định 217 không có mẫu riêng cho điều chỉnh dự án. Các mẫu dùng chung gồm: Mẫu số 01 (Tờ trình thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi), Mẫu số 02 (Báo cáo kết quả thẩm tra), Mẫu số 03 (Thông báo kết quả thẩm định của cơ quan chuyên môn), Mẫu số 05, 07, 08 (văn bản đề nghị và thông báo kết quả thẩm định của cơ quan được người quyết định đầu tư giao), Mẫu số 09 (Quyết định phê duyệt dự án lập Báo cáo nghiên cứu khả thi), Mẫu số 10 (Quyết định phê duyệt dự án chỉ lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật), Mẫu số 15, 16 (phiếu yêu cầu bổ sung, tạm dừng thẩm định).

Một chi tiết riêng cho điều chỉnh nằm ở phần ghi chú Phụ lục I: dự án trình thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi lần đầu thì không ghi mã định danh; trình thẩm định điều chỉnh Báo cáo nghiên cứu khả thi thì ghi mã định danh đã được khởi tạo theo kết quả thủ tục trên Hệ thống thông tin về hoạt động xây dựng. Thiếu mã định danh là lỗi hình thức dễ khiến hồ sơ bị yêu cầu bổ sung.

Văn bản giải trình lý do điều chỉnh nên có gì?

Không có mẫu bắt buộc, nhưng để đáp ứng điểm a khoản 3 Điều 40 Nghị định 217 và khoản 2 Điều 28 Luật Xây dựng, chúng tôi khuyến nghị văn bản giải trình có tối thiểu năm phần:

1. Bảng so sánh “nội dung đã phê duyệt – nội dung đề nghị điều chỉnh – chênh lệch” cho từng mục của quyết định phê duyệt dự án.
2. Căn cứ điều chỉnh: thuộc điểm nào khoản 2 Điều 28 Luật Xây dựng và khoản 2 Điều 46 Luật Đầu tư công (với dự án đầu tư công); tài liệu chứng minh (quyết định điều chỉnh quy hoạch, chỉ số giá công bố, biên bản hiện trường địa chất…).
3. Phân tích hiệu quả trước và sau điều chỉnh (bắt buộc về thực chất nếu viện dẫn điểm d khoản 2 Điều 28).
4. Đánh giá có phải điều chỉnh chủ trương đầu tư hay không (khoản 5 Điều 46 Luật Đầu tư công).
5. Đánh giá có thuộc khoản 2 Điều 40 Nghị định 217 hay không, để xác định đúng cơ quan thẩm định.

Trình tự, thời gian thẩm định và phê duyệt điều chỉnh dự án

Trình tự điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng có thể tóm thành các bước sau (với dự án đầu tư công thuộc diện cơ quan chuyên môn thẩm định):

1. Chủ đầu tư rà soát, xác định căn cứ điều chỉnh và phạm vi điều chỉnh; báo cáo người quyết định đầu tư về chủ trương điều chỉnh.
2. Nếu thay đổi mục tiêu, địa điểm, vượt vốn, vượt tổng mức tại chủ trương: làm thủ tục điều chỉnh chủ trương đầu tư (Điều 37 Luật Đầu tư công).
3. Lập Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh, khảo sát bổ sung (nếu cần), thẩm tra thiết kế điều chỉnh (nếu thuộc diện).
4. Nộp hồ sơ tới cơ quan chuyên môn về xây dựng (nếu thuộc khoản 2 Điều 40): trực tiếp tại Bộ phận Một cửa, qua bưu chính hoặc trực tuyến tại cổng dịch vụ công quốc gia (khoản 1 Điều 36 Nghị định 217) — đây là câu trả lời cho truy vấn “nộp hồ sơ điều chỉnh dự án đầu tư online”.
5. Cơ quan chuyên môn kiểm tra, trong 05 ngày làm việc gửi một lần yêu cầu bổ sung hoặc từ chối nếu sai thẩm quyền, sai đối tượng (khoản 2, 3 Điều 36); có thể tạm dừng thẩm định không quá 01 lần (khoản 4).
6. Cơ quan chuyên môn thẩm định các nội dung điều chỉnh theo tờ trình, ra thông báo kết quả theo Mẫu số 03, đóng dấu bản vẽ (khoản 8 Điều 36).
7. Cơ quan chủ trì thẩm định thuộc người quyết định đầu tư tổng hợp kết quả thẩm định của cơ quan chuyên môn, các ý kiến liên quan (khoản 8 Điều 31).
8. Người quyết định đầu tư phê duyệt điều chỉnh dự án (Điều 39, khoản 4 Điều 40 Nghị định 217); chủ đầu tư cập nhật thông tin lên Hệ thống thông tin về hoạt động xây dựng.

Nếu chủ đầu tư không bổ sung, khắc phục trong 20 ngày làm việc kể từ ngày nhận yêu cầu (không kể thời gian bất khả kháng) thì cơ quan chuyên môn dừng thẩm định, trả hồ sơ; nộp lại thì thời hạn tính lại từ đầu (khoản 5 Điều 36).

Thời gian thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh

Nghị định 217 không quy định thời hạn riêng cho hồ sơ điều chỉnh. Theo cách hiểu của chúng tôi, áp dụng thời hạn thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi tại khoản 1 Điều 37, tính từ ngày cơ quan thẩm định nhận đủ hồ sơ hợp lệ:

Cơ quan thẩm định chỉ được gia hạn 01 lần, không quá thời hạn tương ứng (khoản 2 Điều 37). Thời gian điều chỉnh chủ trương, thẩm định của cơ quan chủ trì và phê duyệt không nằm trong bảng; khi lập kế hoạch cần tính cả chuỗi. Cấp công trình xác định theo Thông tư 34/2026/TT-BXD, xem bài xác định cấp công trình theo Thông tư 34/2026.

Điều chỉnh dự án kéo theo những thủ tục gì?

Tổng mức đầu tư điều chỉnh

Theo điểm b khoản 5 Điều 75 Luật Xây dựng, tổng mức đầu tư được điều chỉnh khi điều chỉnh dự án dẫn đến thay đổi tổng mức đã duyệt. Điều 10 Nghị định 206 chia hai nhánh: dự án chưa triển khai công việc thuộc giai đoạn thực hiện thì xác định lại theo nội dung điều chỉnh và quy định tại thời điểm điều chỉnh; dự án đã triển khai thì chỉ tính lại phần thuộc phạm vi điều chỉnh, phần còn lại tổng hợp theo dự toán đã duyệt hoặc giá trị quyết toán. Phần này chúng tôi không nhắc lại chi tiết; xem bài điều chỉnh tổng mức đầu tư xây dựng và tổng quan Nghị định 206/2026/NĐ-CP.

Thiết kế xây dựng điều chỉnh

Điểm a khoản 1 Điều 31 Luật Xây dựng: điều chỉnh thiết kế được thực hiện “khi điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng có yêu cầu điều chỉnh thiết kế xây dựng”. Sau khi dự án điều chỉnh được phê duyệt, chủ đầu tư thẩm định, phê duyệt thiết kế triển khai điều chỉnh (khoản 2 Điều 31 Luật, khoản 4 Điều 43 Nghị định 217); thiết kế điều chỉnh phải phù hợp giữa các bước thiết kế theo khoản 6 Điều 16. Thứ tự đúng là dự án trước, thiết kế sau.

Giấy phép xây dựng

Điểm e khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng miễn giấy phép cho công trình thuộc dự án đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi, Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh và đã được phê duyệt. Theo cách hiểu của chúng tôi, nếu nội dung điều chỉnh thuộc diện phải trình cơ quan chuyên môn mà chủ đầu tư không trình, công trình sẽ không còn chỗ dựa để áp dụng miễn phép cho phần điều chỉnh. Với công trình đang có giấy phép, khoản 1 Điều 63 Nghị định 217 buộc điều chỉnh giấy phép khi điều chỉnh thiết kế làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài (khu vực có yêu cầu quản lý kiến trúc), vị trí, diện tích xây dựng, số tầng, giải pháp kết cấu chính, phân khu chức năng chính; hồ sơ phải gồm thiết kế điều chỉnh tại Báo cáo nghiên cứu khả thi nếu có điều chỉnh dự án (điểm c khoản 2 Điều 63). Chi tiết xem các bài miễn giấy phép xây dựng và xin giấy phép xây dựng.

Thời gian bố trí vốn của dự án đầu tư công

Điều chỉnh thời gian thực hiện dự án (nội dung của quyết định phê duyệt dự án) và gia hạn thời gian bố trí vốn là hai việc khác nhau. Khoản 2 Điều 57 Luật Đầu tư công giới hạn thời gian bố trí vốn: nhóm A không quá 06 năm, nhóm B không quá 04 năm, nhóm C không quá 03 năm. Gia hạn theo khoản 3 Điều 57: với vốn ngân sách địa phương, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định gia hạn không quá 01 năm (riêng nhóm A có tổng mức từ 10.000 đến dưới 30.000 tỷ đồng không quá 02 năm); gia hạn tiếp phải kiểm điểm trách nhiệm, báo cáo Hội đồng nhân dân cùng cấp. Kéo dài thời gian thực hiện dự án mà không xử lý thời gian bố trí vốn thì dự án có thể không được bố trí vốn tiếp.

Chuyển tiếp: dự án điều chỉnh đang dở dang khi Nghị định 217 có hiệu lực

Quy định chuyển tiếp liên quan đến điều chỉnh dự án nằm rải rác ở Điều 95 Luật Xây dựng, Điều 76 Nghị định 217 và Điều 103 Luật Đầu tư công. Bảng dưới chỉ tóm phần liên quan đến điều chỉnh; bức tranh chuyển tiếp đầy đủ xem bài công trình khởi công trước 01/7/2026 áp dụng nghị định nào.

Xử phạt khi điều chỉnh dự án không đúng quy định

Nghị định 339/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 26/8/2026, thay thế Nghị định 16/2022/NĐ-CP (đã hết hiệu lực). Mức phạt trong Nghị định là mức áp dụng với tổ chức; cá nhân có cùng hành vi bị phạt bằng một nửa (điểm a khoản 4 Điều 5), trừ các điều khoản liệt kê tại điểm b khoản 4 Điều 5 — các khoản nêu dưới đây không thuộc danh sách ngoại lệ đó.

• Khoản 2 Điều 15: phạt tiền từ 40.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với hành vi “điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng không đúng quy định” (chủ thể là chủ đầu tư, hoặc người quyết định đầu tư khi chưa có chủ đầu tư). Biện pháp khắc phục: buộc điều chỉnh dự án theo quy định đối với công trình chưa khởi công xây dựng (điểm h khoản 4 Điều 15).
• Khoản 1 Điều 15: phạt 30.000.000–40.000.000 đồng với hành vi lập, thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi, phê duyệt dự án không đúng quy định, không cập nhật thông tin dự án trên Hệ thống thông tin.
• Khoản 8 Điều 25: phạt 80.000.000–100.000.000 đồng với hành vi tổ chức thi công khi hồ sơ thiết kế đã điều chỉnh nhưng không được thẩm định hoặc phê duyệt theo quy định, hoặc không thuộc các trường hợp được điều chỉnh thiết kế.
• Điểm c khoản 14 Điều 25 và Điều 85: với công trình đang thi công vi phạm mà đủ điều kiện điều chỉnh, buộc dừng thi công phần vi phạm; trong 120 ngày (công trình phải lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật hoặc Báo cáo nghiên cứu khả thi) kể từ ngày ban hành quyết định xử phạt phải hoàn thành hồ sơ đề nghị thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh và được phê duyệt dự án điều chỉnh; nếu không đủ điều kiện thì buộc phá dỡ phần vi phạm (khoản 1 Điều 85).

Các mức phạt khác về thi công sai phép, không phép xem bài xây dựng không phép, sai phép bị phạt bao nhiêu.

Góc chủ đầu tư, người quyết định đầu tư và tư vấn

Chủ đầu tư, ban quản lý dự án: điểm e khoản 2 Điều 40 Luật Xây dựng buộc chủ đầu tư định kỳ báo cáo người quyết định đầu tư. Dấu hiệu cần điều chỉnh thường xuất hiện sớm (khảo sát khác hồ sơ, giá tăng, giải phóng mặt bằng vướng); báo cáo sớm giúp có thời gian làm thủ tục chủ trương, tránh công trường phải dừng chờ quyết định.

Người quyết định đầu tư: trước khi ký cần kiểm tra căn cứ điều chỉnh, bước điều chỉnh chủ trương và kết quả thẩm định của cơ quan chuyên môn (nếu thuộc khoản 2 Điều 40 Nghị định 217). Khoản 3 Điều 15 Nghị định 339 còn phạt 60.000.000–80.000.000 đồng hành vi phê duyệt dự án không bảo đảm cấp đủ vốn đúng tiến độ, nên điều chỉnh tăng quy mô phải kèm phương án vốn.

Tư vấn: Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh nên trình bày rõ phần thay đổi thay vì viết lại toàn bộ. Tư vấn thẩm tra không được thẩm tra dự án do mình lập (điểm a khoản 1 Điều 16 Nghị định 339). Với nhà thầu thi công, điều chỉnh dự án có thể kéo theo sửa đổi hợp đồng theo Điều 84 Luật Xây dựng và hợp đồng đã ký, không tự động phát sinh từ quyết định điều chỉnh.

16 tình huống điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng thường gặp

Các tình huống dưới đây dùng số liệu minh họa, đã lược bớt chi tiết để làm rõ cách áp dụng điều khoản. Với dự án cụ thể, anh/chị cần đối chiếu quyết định chủ trương, quyết định phê duyệt dự án, phân cấp của địa phương và ý kiến của cơ quan có thẩm quyền.

Nhóm 1 — Có được điều chỉnh không?

Tình huống 1: Trụ sở phường muốn thêm một tầng sau khi sắp xếp đơn vị hành chính

Dự án đầu tư công xây trụ sở Ủy ban nhân dân phường, nhóm C, tổng mức 72 tỷ đồng, công trình 4 tầng, được phê duyệt tháng 8/2026; quyết định chủ trương ghi tổng mức 75 tỷ đồng. Sau khi sắp xếp, số cán bộ tăng, phường muốn thêm một tầng, tổng mức dự kiến 79 tỷ đồng. Thi công mới xong phần móng.

Cách xử lý: Trước hết phải tìm căn cứ trong khoản 2 Điều 28 Luật Xây dựng. Theo cách hiểu của chúng tôi, căn cứ phù hợp là điểm d (yếu tố mang lại hiệu quả cao hơn, được chủ đầu tư chứng minh về hiệu quả kinh tế – xã hội — ví dụ tránh phải đầu tư thêm một trụ sở khác) và đối chiếu điểm đ khoản 2 Điều 46 Luật Đầu tư công (hiệu quả cao hơn, được cơ quan có thẩm quyền thẩm định). Tổng mức mới 79 tỷ đồng vượt 75 tỷ đồng tại chủ trương, nên phải điều chỉnh chủ trương đầu tư trước (khoản 5 Điều 46, khoản 2 Điều 37 Luật Đầu tư công). Nội dung điều chỉnh vừa thay đổi quy mô (điểm b) vừa làm tăng tổng mức không do đền bù hay chỉ số giá (điểm d khoản 2 Điều 40 Nghị định 217), nên Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh phải trình cơ quan chuyên môn về xây dựng thuộc Ủy ban nhân dân cấp xã nếu phường là cấp quyết định đầu tư (khoản 4 Điều 32). Dự án nhóm C, giả định công trình không có cấp I trở lên, thời hạn thẩm định không quá 12 ngày làm việc. Phần móng đã thi công cần được đánh giá khả năng chịu tải cho tầng tăng thêm trong hồ sơ thiết kế điều chỉnh.

Tình huống 2: Giá vật liệu tăng vượt phần dự phòng trượt giá

Dự án đường tỉnh, nhóm B, tổng mức 420 tỷ đồng, dự phòng trượt giá tính với chỉ số giá xây dựng bình quân 3%/năm. Hai năm thực hiện, chỉ số giá công bố bình quân 7%/năm; chủ đầu tư tính tổng mức cần tăng thêm 18 tỷ đồng (khoảng 4,3%). Thiết kế, quy mô không đổi.

Cách xử lý: Đây là trường hợp điểm đ khoản 2 Điều 28 Luật Xây dựng và điểm e khoản 2 Điều 46 Luật Đầu tư công. Vì tăng tổng mức do chỉ số giá thuộc ngoại lệ của điểm d khoản 2 Điều 40 Nghị định 217, và không có thay đổi quy mô, kết cấu, không phải trình cơ quan chuyên môn về xây dựng; cơ quan chủ trì thẩm định thuộc người quyết định đầu tư thẩm định, người quyết định đầu tư phê duyệt điều chỉnh. Cần kiểm tra thêm: 438 tỷ đồng có vượt tổng mức tại chủ trương đầu tư không; nếu vượt thì phải điều chỉnh chủ trương trước. Hồ sơ phải có bảng so sánh chỉ số giá công bố với chỉ số dùng khi lập dự án. Cách xác định giá trị tổng mức điều chỉnh theo Điều 10 Nghị định 206 xem bài điều chỉnh tổng mức đầu tư.

Tình huống 3: Đào móng bệnh viện gặp hang karst

Bệnh viện đa khoa tỉnh, nhóm B, thiết kế cơ sở dùng móng cọc ép. Khi đào móng phát hiện hang karst không có trong hồ sơ khảo sát; tư vấn đề xuất chuyển sang cọc khoan nhồi, tổng mức tăng 26 tỷ đồng.

Cách xử lý: “Các điều kiện bất thường về địa chất không lường trước được” là hoàn cảnh thay đổi cơ bản theo điểm b khoản 2 Điều 13 Luật Xây dựng, làm căn cứ điều chỉnh theo điểm c khoản 2 Điều 28. Chủ đầu tư cần chứng minh tính “không lường trước được” (hồ sơ khảo sát đã được phê duyệt, khảo sát bổ sung, biên bản hiện trường) theo khoản 3 Điều 13. Đổi loại móng là thay đổi giải pháp kết cấu chính (điểm c khoản 2 Điều 40) và tăng tổng mức (điểm d), nên phải trình cơ quan chuyên môn thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh; công trình thuộc diện thẩm tra thì kèm Báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế điều chỉnh. Với dự án đầu tư công, đối chiếu thêm điểm c khoản 2 Điều 46 Luật Đầu tư công (bất khả kháng). Theo cách hiểu của chúng tôi, Luật Đầu tư công không gọi tên “hoàn cảnh thay đổi cơ bản”, nên lập luận trong hồ sơ cần thận trọng và nên xin ý kiến cơ quan quản lý đầu tư công.

Tình huống 4: Thiếu vốn, muốn cắt giảm nhà đa năng của trường học

Trường trung học cơ sở đầu tư công, tổng mức 64 tỷ đồng, gồm khối lớp học, khối hiệu bộ và nhà đa năng độc lập 9 tỷ đồng. Kế hoạch vốn trung hạn chỉ cân đối được 55 tỷ đồng. Phòng kinh tế đề xuất cắt nhà đa năng để hoàn thành các hạng mục còn lại.

Cách xử lý: Cắt giảm “hạng mục, công trình xây dựng độc lập đã được người quyết định đầu tư chấp thuận” là ngoại lệ của điểm b khoản 2 Điều 40 Nghị định 217, nên không phải trình cơ quan chuyên môn; tổng mức giảm nên không thuộc điểm d. Tuy nhiên, hai luật không liệt kê “thiếu vốn” là căn cứ điều chỉnh độc lập. Theo cách hiểu của chúng tôi, chủ đầu tư cần lập luận theo một căn cứ có trong luật (ví dụ điểm d khoản 2 Điều 28 Luật Xây dựng — hoàn thành, đưa vào sử dụng đúng kế hoạch vốn hiệu quả hơn để dở dang) và xin ý kiến cơ quan quản lý đầu tư công. Giảm quy mô vẫn là thay đổi quyết định phê duyệt, nên vẫn cần quyết định điều chỉnh dự án của cấp quyết định đầu tư.

Nhóm 2 — Có phải trình cơ quan chuyên môn về xây dựng?

Tình huống 5: Chung cư thương mại đổi tầng thương mại thành căn hộ

Dự án chung cư thương mại 25 tầng của doanh nghiệp, công trình thuộc Phụ lục IV Nghị định 217, Báo cáo nghiên cứu khả thi đã được Sở Xây dựng thẩm định và công trình được miễn giấy phép. Doanh nghiệp muốn chuyển tầng 2–3 từ trung tâm thương mại thành 24 căn hộ.

Cách xử lý: Đây là dự án đầu tư kinh doanh nên người quyết định đầu tư (doanh nghiệp) quyết định điều chỉnh (khoản 4 Điều 28 Luật). Nhưng thay đổi giải pháp kiến trúc liên quan đến phân khu chức năng sử dụng chính bên trong công trình thuộc điểm c khoản 2 Điều 40 Nghị định 217, nên phải trình Sở Xây dựng thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh; nếu số căn hộ tăng làm thay đổi chỉ tiêu dân số, chỉ tiêu quy hoạch trong khu đất thì còn liên quan điểm a và phải có quy hoạch điều chỉnh. Sau khi được thẩm định và phê duyệt, công trình tiếp tục thuộc trường hợp miễn giấy phép theo điểm e khoản 2 Điều 43 Luật. Các thủ tục theo pháp luật về đầu tư, nhà ở (nếu có) thực hiện riêng; kho tư liệu của Viện chưa có các luật này để trích.

Tình huống 6: Tuyến đường xã dài thêm 150 m do đo đạc lại

Dự án đường giao thông do Ủy ban nhân dân xã quyết định đầu tư, quyết định phê duyệt ghi chiều dài tuyến 6,2 km. Khi lập thiết kế bản vẽ thi công, đo đạc chi tiết cho chiều dài 6,35 km; tổng mức không đổi vì phần tăng nằm trong dự phòng khối lượng.

Cách xử lý: Theo điểm a khoản 6 Điều 16 Nghị định 217, với công trình theo tuyến, thay đổi do “chuẩn xác lại số liệu tính toán” không bị coi là thay đổi quy mô; điểm b khoản 2 Điều 40 cũng loại trừ trường hợp này khỏi diện trình cơ quan chuyên môn. Theo cách hiểu của chúng tôi, đây là thay đổi thông số đã được phê duyệt nhưng không thuộc trường hợp điều chỉnh dự án: chủ đầu tư gửi báo cáo bằng văn bản cho người quyết định đầu tư trước khi phê duyệt thiết kế (điểm a khoản 7 Điều 16); sau 05 ngày làm việc không có ý kiến khác thì chủ đầu tư phê duyệt (khoản 8 Điều 16). Nếu về sau tổng mức tăng, khi đó mới phát sinh điều chỉnh dự án.

Tình huống 7: Nhà máy xử lý nước thải đổi công nghệ

Dự án đầu tư công nhà máy xử lý nước thải công suất 10.000 m³/ngày, Báo cáo nghiên cứu khả thi dùng công nghệ bùn hoạt tính truyền thống. Tư vấn đề xuất chuyển sang công nghệ theo mẻ (SBR), diện tích chiếm đất giảm, tổng mức giảm 4 tỷ đồng, chi phí vận hành dự kiến giảm.

Cách xử lý: Đổi công nghệ xử lý làm thay đổi sơ đồ nguyên lý của hệ thống kỹ thuật đối với dự án hạ tầng kỹ thuật, thuộc điểm c khoản 2 Điều 40 Nghị định 217, nên phải trình cơ quan chuyên môn thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh dù tổng mức giảm. Căn cứ điều chỉnh là điểm d khoản 2 Điều 28 Luật Xây dựng (hiệu quả cao hơn, chủ đầu tư chứng minh bằng so sánh chi phí vòng đời) và điểm đ khoản 2 Điều 46 Luật Đầu tư công. Nếu công nghệ mới thuộc diện phải thẩm định hoặc có ý kiến về công nghệ theo pháp luật chuyển giao công nghệ thì thực hiện thêm theo khoản 7 Điều 26 Luật Xây dựng.

Tình huống 8: Doanh nghiệp tư nhân tăng công suất nhà xưởng

Công ty tư nhân đầu tư nhà xưởng may ngoài khu công nghiệp, tổng mức 150 tỷ đồng, công trình không thuộc Phụ lục IV, đã có giấy phép xây dựng. Công ty muốn tăng công suất 30%, xây thêm một nhà xưởng 3.000 m².

Cách xử lý: Dự án đầu tư kinh doanh, điều chỉnh do người quyết định đầu tư quyết định (khoản 4 Điều 28 Luật). Dự án không thuộc diện thẩm định tại cơ quan chuyên môn (khoản 1 Điều 32 Nghị định 217), nên theo cách hiểu của chúng tôi công ty tự tổ chức thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh theo khoản 4 Điều 26 Luật, không trình Sở Xây dựng. Nhà xưởng mới cần giấy phép xây dựng nếu không thuộc trường hợp miễn tại khoản 2 Điều 43 Luật. Nếu tăng công suất đụng tới nội dung giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc văn bản chấp thuận chủ trương, công ty phải làm thủ tục điều chỉnh theo pháp luật về đầu tư (cần đối chiếu riêng). Nếu nhà xưởng nằm trong khu công nghiệp và dự án thuộc diện thẩm định, cơ quan thẩm định là Ban Quản lý khu công nghiệp (khoản 3 Điều 32).

Tình huống 9: Trụ sở xã lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật tăng tổng mức

Dự án trụ sở xã lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật, tổng mức 38 tỷ đồng (không gồm bồi thường, giải phóng mặt bằng). Phương án A: bổ sung hội trường, tổng mức lên 43 tỷ đồng. Phương án B: bổ sung hội trường và nhà xe, tổng mức lên 45,5 tỷ đồng.

Cách xử lý: Mức quy định tại điểm b khoản 2 Điều 27 Nghị định 217 là 40 tỷ đồng; vượt quá 10% tức là trên 44 tỷ đồng. Phương án A (43 tỷ đồng) chưa vượt ngưỡng, người quyết định đầu tư xem xét quyết định điều chỉnh, không phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi. Phương án B (45,5 tỷ đồng) vượt ngưỡng, phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh, thẩm định theo khoản 2, 3, 4 Điều 40 (điểm a khoản 6 Điều 40). Theo cách hiểu của chúng tôi, vì là dự án đầu tư công tăng tổng mức và thay đổi quy mô, Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh khi đó thuộc diện trình cơ quan chuyên môn. Ở cả hai phương án, nếu tổng mức vượt tổng mức tại chủ trương thì phải điều chỉnh chủ trương trước. Phân tích chi tiết về loại báo cáo này xem bài Báo cáo kinh tế – kỹ thuật.

Nhóm 3 — Dự án đầu tư công: chủ trương, vốn, thời gian

Tình huống 10: Chi phí bồi thường tăng làm tổng mức vượt chủ trương và vượt ngưỡng nhóm

Dự án kè chống sạt lở (lĩnh vực thủy lợi, phòng chống thiên tai), tổng mức 150 tỷ đồng, nhóm C; chủ trương ghi tổng mức 150 tỷ đồng. Áp dụng giá đất mới, chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tăng 22 tỷ đồng, tổng mức dự kiến 172 tỷ đồng.

Cách xử lý: (1) Tăng do chi phí bồi thường thuộc ngoại lệ của điểm d khoản 2 Điều 40 Nghị định 217, nên riêng lý do này không phải trình cơ quan chuyên môn. (2) Nhưng 172 tỷ đồng vượt tổng mức tại chủ trương, nên bắt buộc điều chỉnh chủ trương đầu tư trước (khoản 5 Điều 46 Luật Đầu tư công). (3) Với lĩnh vực thuộc khoản 3 Điều 9 Luật Đầu tư công, dự án từ 160 tỷ đồng trở lên là nhóm B (khoản 2 Điều 10). Theo cách hiểu của chúng tôi, việc vượt ngưỡng nhóm có thể kéo theo thay đổi thẩm quyền quyết định chủ trương, thời gian bố trí vốn (nhóm B không quá 04 năm thay vì 03 năm) và thời hạn thẩm định; khoản 2 Điều 103 Luật Đầu tư công còn giữ cách phân loại cũ cho dự án có chủ trương trước 01/01/2025. Chủ đầu tư nên xin ý kiến cơ quan quản lý đầu tư công về cách xác định nhóm trước khi lập hồ sơ.

Tình huống 11: Chậm giải phóng mặt bằng, xin kéo dài thời gian thực hiện

Dự án trường học nhóm C, vốn ngân sách tỉnh, thời gian thực hiện 2025–2027. Giải phóng mặt bằng chậm khoảng một năm do vướng mắc với một số hộ dân; chủ đầu tư đề nghị kéo dài đến hết năm 2028.

Cách xử lý: Cần tách hai việc. Thứ nhất, điều chỉnh thời gian thực hiện dự án là điều chỉnh nội dung quyết định phê duyệt, phải có căn cứ: điểm c khoản 2 Điều 28 Luật Xây dựng chỉ cho kéo dài thời gian khi do bất khả kháng hoặc hoàn cảnh thay đổi cơ bản. Theo cách hiểu của chúng tôi, chậm giải phóng mặt bằng do vướng mắc quản lý thông thường khó coi là bất khả kháng; hồ sơ cần chứng minh nguyên nhân khách quan hoặc dựa vào căn cứ khác, và nên xin ý kiến cơ quan quản lý đầu tư công. Việc kéo dài thời gian không thuộc khoản 2 Điều 40 Nghị định 217, nên không trình cơ quan chuyên môn. Thứ hai, thời gian bố trí vốn nhóm C không quá 03 năm (điểm d khoản 2 Điều 57 Luật Đầu tư công); với vốn ngân sách địa phương, Chủ tịch Ủy ban nhân dân quyết định gia hạn không quá 01 năm (điểm c khoản 3 Điều 57). Thiếu bước gia hạn bố trí vốn, dự án có thể không được bố trí vốn năm 2028.

Tình huống 12: Dự án thành phần tăng, dự án thành phần khác giảm

Dự án đường vành đai chia 3 dự án thành phần (không phải dự án thành phần độc lập). Dự án thành phần 2 cần tăng 15 tỷ đồng do bổ sung cống hộp; dự án thành phần 3 giảm 20 tỷ đồng nhờ kết quả lựa chọn nhà thầu. Mục tiêu, quy mô toàn dự án không đổi.

Cách xử lý: Khoản 3 Điều 10 Nghị định 206: dự án thành phần điều chỉnh tổng mức nhưng không làm thay đổi nội dung, mục tiêu, quy mô, không vượt tổng mức toàn dự án và bảo đảm hiệu quả thì chủ đầu tư tổ chức điều chỉnh tổng mức dự án thành phần, không phải điều chỉnh tổng mức tại Báo cáo nghiên cứu khả thi của dự án. Tuy vậy, nếu việc bổ sung cống hộp là thay đổi quy mô hoặc giải pháp kỹ thuật thuộc khoản 2 Điều 40 Nghị định 217, phần đó vẫn phải xem xét thủ tục điều chỉnh tương ứng của dự án thành phần (khoản 5 Điều 40). Nếu tổng của các dự án thành phần vượt tổng mức toàn dự án, chủ đầu tư báo cáo người quyết định đầu tư quyết định.

Tình huống 13: Bổ sung vốn ngân sách trung ương vào dự án địa phương

Dự án cầu do tỉnh quyết định đầu tư, chủ trương xác định nguồn vốn ngân sách tỉnh 200 tỷ đồng. Tỉnh được hỗ trợ thêm 60 tỷ đồng vốn ngân sách trung ương, đồng thời muốn mở rộng cầu từ 2 lên 4 làn xe, tổng mức lên 260 tỷ đồng.

Cách xử lý: Thay đổi cơ cấu nguồn vốn theo hướng sử dụng vốn của ngân sách cấp trên vượt nội dung chủ trương, cộng với tổng mức vượt chủ trương, là các trường hợp phải điều chỉnh chủ trương theo khoản 2 Điều 37 Luật Đầu tư công. Sau khi có quyết định điều chỉnh chủ trương, dự án điều chỉnh thuộc điểm a khoản 2 Điều 28 Luật Xây dựng; mở rộng làn xe là thay đổi quy mô (điểm b khoản 2 Điều 40 Nghị định 217) và tăng tổng mức (điểm d) nên phải trình cơ quan chuyên môn. Nguồn vốn là một nội dung của quyết định phê duyệt dự án (điểm đ khoản 1 Điều 39 Nghị định 217), nên quyết định điều chỉnh phải ghi lại cơ cấu vốn mới. Thẩm định nguồn vốn khi điều chỉnh chủ trương theo Điều 36 Luật Đầu tư công (cần đối chiếu văn bản sửa đổi, phân cấp hiện hành).

Nhóm 4 — Chuyển tiếp, chuyển nhượng, xử phạt

Tình huống 14: Hồ sơ điều chỉnh nộp tháng 6/2026, bị yêu cầu bổ sung, nộp lại tháng 7

Ngày 15/6/2026, chủ đầu tư dự án nhóm B trình Sở Xây dựng thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh. Ngày 19/6/2026 Sở gửi văn bản yêu cầu bổ sung thành phần hồ sơ. Ngày 10/7/2026 chủ đầu tư nộp bổ sung. Hồ sơ được thẩm định theo quy định nào?

Cách xử lý: Khoản 2 Điều 76 Nghị định 217 chỉ cho tiếp tục áp dụng Nghị định 175/2024/NĐ-CP (đã hết hiệu lực) đối với hồ sơ đã trình trước 01/7/2026 “và đủ điều kiện thẩm định” nhưng chưa có thông báo kết quả; trường hợp không đủ điều kiện thẩm định thì thẩm định theo Nghị định 217. Theo cách hiểu của chúng tôi, hồ sơ đang bị yêu cầu bổ sung thành phần tại ngày 01/7/2026 khó coi là “đủ điều kiện thẩm định”, nên khả năng cao sẽ được thẩm định theo Nghị định 217. Chủ đầu tư nên bổ sung hồ sơ đáp ứng cả Điều 35 và khoản 3 Điều 40 Nghị định 217 và đề nghị Sở xác nhận bằng văn bản quy định áp dụng.

Tình huống 15: Nhận chuyển nhượng dự án rồi điều chỉnh

Công ty A nhận chuyển nhượng toàn bộ dự án khu nhà ở từ công ty B. Báo cáo nghiên cứu khả thi của dự án đã được cơ quan chuyên môn thẩm định khi công ty B làm chủ đầu tư. Công ty A muốn đổi một khối nhà liền kề thành khối chung cư.

Cách xử lý: Khoản 7 Điều 38 Nghị định 217 cho tổ chức nhận chuyển nhượng được kế thừa kết quả thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi mà không phải làm lại thủ tục, “trừ trường hợp điều chỉnh dự án theo quy định tại khoản 2 Điều 40”. Đổi nhà liền kề thành chung cư là thay đổi quy mô, giải pháp kiến trúc, thường kéo theo thay đổi chỉ tiêu quy hoạch, nên thuộc khoản 2 Điều 40; công ty A phải trình thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh, kèm quy hoạch điều chỉnh nếu chỉ tiêu trong khu đất thay đổi. Nếu dự án từng do cơ quan chuyên môn cấp huyện thẩm định và nằm trên từ 02 xã, phường trở lên thì nay trình cơ quan chuyên môn cấp tỉnh (khoản 8 Điều 76).

Tình huống 16: Thi công thêm tầng khi chưa được phê duyệt điều chỉnh

Chủ đầu tư dự án văn phòng cho thuê (Báo cáo nghiên cứu khả thi đã được cơ quan chuyên môn thẩm định, miễn giấy phép) tự cho thi công từ 15 lên 17 tầng trong khi hồ sơ Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh còn đang chờ thẩm định. Đoàn kiểm tra lập biên bản tháng 9/2026.

Cách xử lý: Hành vi xảy ra sau 26/8/2026 nên áp dụng Nghị định 339/2026/NĐ-CP. Tổ chức thi công khi hồ sơ thiết kế đã điều chỉnh nhưng chưa được thẩm định, phê duyệt có thể bị phạt 80.000.000–100.000.000 đồng (điểm b khoản 8 Điều 25, mức với tổ chức). Theo điểm c khoản 14 Điều 25 và khoản 2 Điều 85, nếu công trình đủ điều kiện điều chỉnh thì buộc dừng thi công phần vi phạm, trong 120 ngày kể từ ngày ban hành quyết định xử phạt phải hoàn thành hồ sơ thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh và được phê duyệt dự án điều chỉnh; hồ sơ phải kèm biên bản, quyết định xử phạt và báo cáo kiểm định khả năng chịu lực phần đã thi công (điểm l khoản 2 Điều 35 Nghị định 217). Nếu số tầng vượt chỉ tiêu quy hoạch thì không đủ điều kiện điều chỉnh và phải phá dỡ phần vi phạm (khoản 1 Điều 85), đồng thời có thể bị xử phạt theo khoản 9 Điều 25 về thi công không đúng quy hoạch.

Checklist hồ sơ điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng

1. Đã xác định đúng loại dự án theo hình thức đầu tư (đầu tư công, PPP, vốn ngân sách khác, đầu tư kinh doanh).
2. Đã chỉ ra căn cứ điều chỉnh cụ thể: điểm nào khoản 2 Điều 28 Luật Xây dựng; với dự án đầu tư công, điểm nào khoản 2 Điều 46 Luật Đầu tư công.
3. Có tài liệu chứng minh căn cứ (quy hoạch điều chỉnh, chỉ số giá công bố, hồ sơ khảo sát bổ sung, phân tích hiệu quả).
4. Đã so sánh với quyết định chủ trương: mục tiêu, địa điểm, tổng mức, cơ cấu vốn; đã có quyết định điều chỉnh chủ trương nếu vượt.
5. Đã xác định có thuộc 4 trường hợp khoản 2 Điều 40 Nghị định 217 không và cơ quan chuyên môn có thẩm quyền (Điều 32, 33, khoản 7, 8 Điều 76).
6. Tờ trình theo Mẫu số 01 liệt kê đủ nội dung điều chỉnh, có ghi mã định danh dự án.
7. Có báo cáo quá trình thực hiện dự án và tình hình thi công đến thời điểm đề xuất (điểm b khoản 3 Điều 40).
8. Có Báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế điều chỉnh (nếu thuộc diện); tổng mức điều chỉnh xác định theo Điều 10 Nghị định 206.
9. Dự án chỉ lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật: đã kiểm tra ngưỡng vượt quá 10% (khoản 6 Điều 40).
10. Đã rà quy định chuyển tiếp, tác động tới giấy phép xây dựng và thời gian bố trí vốn (dự án đầu tư công).
11. Quyết định điều chỉnh do đúng cấp quyết định đầu tư ký (hoặc được ủy quyền hợp lệ), sau khi có kết quả thẩm định.
12. Đã cập nhật thông tin dự án điều chỉnh lên Hệ thống thông tin về hoạt động xây dựng.

Những sai lầm thường gặp khi điều chỉnh dự án

• Điều chỉnh “theo đề nghị của chủ đầu tư” mà không chỉ ra căn cứ. Với dự án đầu tư công, đây là lỗi khiến hồ sơ bị trả lại ngay, vì khoản 3 Điều 40 Nghị định 217 yêu cầu làm rõ việc đáp ứng điều kiện điều chỉnh.
• Bỏ qua bước điều chỉnh chủ trương. Tổng mức sau điều chỉnh vượt tổng mức chủ trương nhưng vẫn trình phê duyệt điều chỉnh dự án, trái khoản 5 Điều 46 Luật Đầu tư công.
• Trình cơ quan chuyên môn khi không thuộc diện (chỉ kéo dài thời gian, tăng tổng mức do chỉ số giá) — bị từ chối tiếp nhận theo điểm b khoản 2 Điều 36 Nghị định 217, mất thời gian.
• Không trình cơ quan chuyên môn khi thuộc diện, rồi người quyết định đầu tư phê duyệt — rủi ro bị xử phạt theo khoản 2 Điều 15 Nghị định 339 và mất căn cứ miễn giấy phép.
• Tờ trình không liệt kê đủ nội dung điều chỉnh. Cơ quan chuyên môn chỉ thẩm định theo tờ trình (khoản 4 Điều 40), nội dung bỏ sót không được coi là đã thẩm định.
• Điều chỉnh thiết kế trước, điều chỉnh dự án sau, hoặc thi công phần điều chỉnh khi đang chờ thẩm định (khoản 8 Điều 25 Nghị định 339).
• Nhầm điều chỉnh thời gian thực hiện với gia hạn bố trí vốn — hai thủ tục, hai căn cứ khác nhau.
• Vẫn dẫn Nghị định 175/2024/NĐ-CP (đã hết hiệu lực) trong tờ trình nộp sau 01/7/2026 không thuộc trường hợp chuyển tiếp.

Bồi dưỡng nghiệp vụ quản lý dự án, lập và điều chỉnh tổng mức đầu tư

Điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng là việc đòi hỏi người làm nắm đồng thời Luật Xây dựng, Luật Đầu tư công, Nghị định 217 và Nghị định 206. Viện Nghiên Cứu Đào Tạo Bồi Dưỡng Cán Bộ tổ chức các khóa quản lý dự án đầu tư xây dựng, lập tổng mức đầu tư và đánh giá hiệu quả dự án, cập nhật theo hệ thống văn bản có hiệu lực từ 01/7/2026, với hình thức học trực tiếp, online hoặc đào tạo tại đơn vị. Danh mục các khóa xây dựng xem tại trang khóa học xây dựng.

Sau khi hoàn thành khóa học, học viên được cấp chứng nhận hoàn thành khóa học theo tên khóa học đã tham gia. Chứng nhận hoàn thành khóa học không phải chứng chỉ hành nghề hoạt động xây dựng; chứng chỉ hành nghề hoạt động xây dựng do cơ quan có thẩm quyền cấp theo quy định hiện hành.

Cần bồi dưỡng nghiệp vụ điều chỉnh dự án cho ban quản lý dự án hoặc phòng kinh tế – hạ tầng? Viện hỗ trợ thiết kế chương trình theo tình huống thực tế của đơn vị, bám sát văn bản quy phạm pháp luật hiện hành.

VIỆN NGHIÊN CỨU ĐÀO TẠO BỒI DƯỠNG CÁN BỘ

• Hotline / Zalo: 0904 889 859 (Ms. Hoa)
• Email: daotao@viendaotaocanbo.edu.vn
• Địa chỉ: BT164 Central St, Khu Sunrise L, KDT The Manor Central Park, Phường Định Công, TP. Hà Nội
• Website: https://viendaotaocanbo.edu.vn

Văn bản sử dụng trong bài

• Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 (thông qua ngày 10/12/2025, hiệu lực 01/7/2026; một số khoản hiệu lực từ 01/01/2026) — Điều 13, 17, 26, 27, 28, 31, 39, 40, 43, 75, 84, 94, 95.
• Nghị định 217/2026/NĐ-CP ngày 19/6/2026 (hiệu lực 01/7/2026) — Điều 4, 16, 27, 28, 31–40, 43, 63, 75, 76; Phụ lục I (ghi chú, Mẫu số 01, 02, 03, 05, 07, 08, 09, 10, 15, 16); Phụ lục IV (tham chiếu).
• Nghị định 206/2026/NĐ-CP (hiệu lực 01/7/2026) — Điều 7, Điều 10.
• Luật Đầu tư công số 58/2024/QH15 (thông qua ngày 29/11/2024, hiệu lực 01/01/2025) — Điều 9, 10, 11, 19, 36, 37, 38, 46, 48, 57, 103. Cần đối chiếu các văn bản sửa đổi, bổ sung, hướng dẫn ban hành sau năm 2024.
• Nghị định 339/2026/NĐ-CP (hiệu lực 26/8/2026) — điểm a khoản 4 Điều 5; Điều 15; Điều 16; khoản 8, khoản 9, điểm c khoản 14 Điều 25; Điều 85.
• Thông tư 34/2026/TT-BXD về cấp công trình xây dựng (tham chiếu).
• Nghị định 175/2024/NĐ-CP, Nghị định 16/2022/NĐ-CP và Luật Xây dựng số 50/2014/QH13: đã hết hiệu lực, chỉ nhắc trong phạm vi chuyển tiếp.

Nội dung được biên soạn bởi Ban Đào tạo – Viện Nghiên Cứu Đào Tạo Bồi Dưỡng Cán Bộ trên cơ sở đối chiếu Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, Nghị định 217/2026/NĐ-CP, Nghị định 206/2026/NĐ-CP, Luật Đầu tư công số 58/2024/QH15 và Nghị định 339/2026/NĐ-CP tại thời điểm 05/10/2026. Bài viết mang tính tham khảo; với dự án cụ thể, anh/chị cần căn cứ hồ sơ, nguồn vốn, nhóm dự án, cấp công trình, văn bản phân cấp của địa phương, các văn bản sửa đổi Luật Đầu tư công (nếu có) và ý kiến của cơ quan có thẩm quyền. Nghiêm cấm sao chép nội dung khi chưa được phép.